UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIÓN DE INMUEBLES

VALUACION DE HOTELES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE 

Ing. Agrim. Especialista Joaquín F. FERNANDEZ

                 La Capitalización de la renta para obtener el capital invertido, es un método  aceptado  para  determinar  el  valor  de  inmuebles  que  están destinados específicamente a  producir un beneficio, como es el caso de los Hoteles.           A los efectos de determinar la renta producida por la actividad, es necesario  realizar un estudio de los ingresos y gastos que se producen en la explotación hotelera.                 A tales efectos se ha tenido en cuenta el trabajo desarrollado  por la Subsecretaria de Turismo de  la Provincia de San Juan  “Proyecto de Construcción  y  Explotación  de  Hoteles  y  Hosterías  en  la  Provincia  de San  Juan”.  En  este  estudio,  que  tiene  por  objeto  el  análisis  técnico  – económico para la construcción de hoteles en la Provincia, se  detalla el  cálculo  de ingresos y los gastos de funcionamiento e impuestos que hay que tener en cuenta para determinar la rentabilidad. Se pasan a detallar:

Introducción

Ingresos

 

1 - Por alojamiento: Se  puede calcular anual o mensualmente con la siguiente                                                        expresión:                    Ingreso = Nº de días x cantidad de plazas x % de ocupación x  tarifa por plaza                                                              La única incógnita es el porcentaje de ocupación, el que se obtiene de la                         información brindada por el hotel en estudio o empíricamente de acuerdo                       a la finalidad buscada. 2 - Por comedor: En los casos que al pasajero se le dá media pensión el ingreso   por  la  misma  se  puede  considerar  el 50 % del  ingreso por                               alojamiento.  3 - Por confiteria y bar: Para los casos que no se dá pensión, ni está  incluido el  desayuno en los gastos por alojamiento, se consideran los ingresos por este rubro en el 25 % del valor del alojamiento más un porcentaje por visitas que se estima del 20 %. 

GastosPor comedor, confiteria y bar: El costo se estima en el 50 % de los ingresos      por estos rubros  Por personal: Es necesario determinar cantidad y niveles de remuneración. Hay que tener en                          cuenta que cada peso del sueldo de bolsillo tiene un  incremento del 65 %                          correspondiente a los  aportes  que  realizan el empleado y el patrón                                               Por funcionamiento: - Provisión de elementos de limpieza: jabón, detergente, desodorante, etc., Reposición de sábanas, toallas, vajilla, etc. considera el 4 % Ingresos Brutos (I.B.)  - Mantenimiento y conservación del edificio y equipos:  2 %  de I.B. - Energía y combustible: electricidad, gas, gasoil, etc.:  3  %  de I.B. - Seguros Varios:  1  %  de Ingresos Brutos.             - Impuestos: Ingresos Brutos, Lote Hogar, Municipalidad, Inmobiliario, etc. Se estima en el  3                              %  de Ingresos Brutos.  - Gastos Administrativos y de Comercialización: Se considera: papel, teléfono,  publicidad, correspondencia, obsequios de     promoción, etc. Se estima en el  2  %  de Ingresos Brutos. La totalidad del rubro gastos por funcionamiento insume el  15 %  de los Ingresos Brutos.

Amortización – Impuestos a la Ganancias

AMORTIZACION  Por Edificio: El valor del inmueble tiene que ser amortizado en un número de años que justifique                                  la inversión y  permita  una  renta  acorde al capital invertido en el mismo. Para la actividad hotelera se aconseja entre 15 y 20 años. Equipamiento y Muebles: Su amortización depende de las características, uso y durabilidad de                                               los mismos El plazo puede variar entre 5 y 10 años.      

IMPUESTO A LAS GANANCIAS Es el  33  %  de la diferencia entre los  Ingresos  Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortización:  Imp. Gan. = 0,33 (IB - G - A)

RENTABILIDAD Cubrir la totalidad de los gastos producidos Restituir el capital invertido en bienes  depreciables, como construcciones, instalaciones, mobiliario, etc. Es decir la amortización de los bienes físicos.                                       Pagar los impuestos correspondientes                 Producir una Renta o utilidad                                      La Renta se obtiene de:        R = IB - (G + Imp. + A)  

CAPITALIZACION DE LA RENTA La Renta obtenida es una medida del valor de la propiedad, el que se obtiene por la capitalización de la misma, mediante la expresión    V = R / i     Donde V es el valor buscado del Capital Invertido, es decir el valor del hotel e i es latasa usual en este tipo de actividades, en este caso se adopta el 1 %  mensual.

Rentabilidad – Capitalización de la Renta

Ejemplo - Ingresos           Se va a calcular, como ejemplo,  el Valor de la Hostería Valle Fértil, al  31 de enero de 1992,  a partir del Método de la Renta, con un 50  %  de ocupación.  Información Obtenida:                                         Tarifa vigente por alojamiento:        $  14                                        Tarifa vigente por  ½  pensión:        $    7                                        % de ocupación estimado:                    50 %  

A) INGRESOS Por alojamiento: Se calcula  con la  siguiente expresión:                    Ingreso = Nº de días x cantidad de plazas x % de ocupación x tarifa por plaza                                                          Ingreso = 30 x 48 x 0,50 x $ 14 =                           $    10.100 Por comedor: media pensión: 50 % de  A1                              $     5.050                    Por confitería y bar: el  10 % de  A1                      $     1.010                 

TOTAL INGRESOS BRUTOS $ 16.160

Ejemplo - Gastos

B) GASTOS Por comedor, confitería y bar: 50  % de A2 + A3   $      3.030       

Por personal: Calculando el sueldo de bolsillo de:      1 Gerente               $  500      $     500                         3 Conserjes            $  300      $     900     2 p/limpieza            $  250      $     500    2 p/cocina               $  300      $     600    1 mozo                   $  300       $     300     1 p/mant  y jardin   $  300       $     300  10 personas en total                  $  3.100 x 1,65 Ap.     $      5.200  Por funcionamiento: 15 %  de  I.B.                              $     2.420                                               TOTAL GASTOS $ 10.570

Ejemplo – Amortización – Impuesto a las ganancias

C) AMORTIZACION Por Edificio: $ 300.000 a 20 .años (71 %)                    $    1.250  Equipamiento y Muebles: 10 % del edificio              .   5 años  (29 %)              $       500                                   TOTAL AMORTIZACION                $    1.750  D) IMPUESTO A LAS GANANCIAS Es el  33  %  de la diferencia entre los  Ingresos  Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortización: Imp. Gan. = 0,33 (IB - G - A)  Imp. Gan. = 0,33 (16.160 – 10.570 – 1.750) $ 1.270

Ejemplo – Rentabilidad – Capitalización de la Renta

F) RENTABILIDAD           La Renta se obtiene de:        R = IB - (G + Imp. + A)            R = 16.160 – (10.570 + 1.750 + 1.270)  =  $ 2.570  CAPITALIZACION DE LA RENTA La Renta obtenida es una medida del valor de la propiedad, el que se obtiene por la capitalización de la misma, mediante la expresión    

V = R / i                  Donde  V es el valor buscado del Capital Invertido, es decir el valor del hotel e i es la tasa usual en este tipo de actividades, en este caso se adopta el 1% mensual.                    V  =  $  2.570 / 0.01  =  $ 257.000 al 31 de enero de 1992.

        Parte del concepto obtenido de la consulta a empresarios hoteleros de que con el 35 % de ocupación, la renta es nula, es decir, se igualan a los ingresos y los egresos.         Este procedimiento fue utilizado para obtener el valor de la Hostería de Rivadavia en un Trabajo Final de alumnos de la Carrera de Ingeniería en Agrimensura.                 Se va a calcular, como ejemplo,  el Valor de la Hostería de Valle Fértil, al 31  de enero de 1992,  a partlr del Método de la Renta, con un 50  %  de ocupación.  Información Obtenida:                                         Tarifa vigente por alojamiento:        $  14                                        Tarifa vigente por  ½  pensión:        $    7                                        % de ocupación estimado:                  35 % 

Variante

Variante - Ingresos

A) INGRESOS  Por alojamiento: Se calcula  con la  siguiente expresión:      Ingreso = Nº de días x cant. de plazas x % de ocup. x tarifa por plaza                                               Ingreso = 30 x 48 x 0,35 x $ 14 =                              $      7.060  Por comedor: media pensión: 50 % de  A1              $      3.530          Por confitería y bar: el  10 % de  A1                          $        710                                               TOTAL INGRESOS BRUTOS $ 11.300    

Variante - Gastos

B) GASTOS 1) Por comedor, confitería y bar: 50  % de A2 + A3   $      2.120                                                                  2) Por personal: Calculando el sueldo de bolsillo de:      1 Gerente               $  500      $     500                         3 Conserjes            $  300      $     900     2 p/limpieza            $  250      $     500    2 p/cocina               $  300      $     600    1 mozo                   $  300       $     300     1 p/mant  y jardin   $  300       $     300    10 personas en total                $  3.100 x 1,65 Ap.     $     5.200  3) Por funcionamiento: 15 %  de  I.B.                         $     1.700                                               TOTAL GASTOS $ 9.020

Variante -  Amortización – Impuesto a las ganancias

C) IMPUESTO A LAS GANANCIAS Es el  33  %  de la diferencia entre los  Ingresos  Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortización: Imp. Gan. = 0,33 (IB - G)  Imp. Gan. = 0,33 (11.200 – 9.020) $ 720  D) AMORTIZACION           De acuerdo al concepto inicial  R = IB – G – Im – A = 0            Por lo tanto: 

A = IB - G - Im = 11.300 – 9.020 - 720                                                  TOTAL AMORTIZACION $ 1.500        El valor mensual de amortización obtenido corresponde al edificio, equipamiento y mobiliario en conjunto. De acuerdo al trabajo previo a la amortización del edificio le     corresponde el 71 %                                   Amort. Edificio = 0,71 x $ 1.500 = $ 1.065

E) CAPITALIZACION DE LA AMORTIZACION      De acuerdo al estudio previo el plazo adoptado para la      amortización del edificio es de 20 años, por lo cuál el         valor del mismo será:  V = Amort. Edificio x 12 meses x 20 años V = $ 1.065 x 12 x 20 = $ 255.600               Se adopta  $  256.000   al 31 de enero de 1992

Variante - Capitalización de la Amortización