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7/23/2019 valuacion construcciones

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VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

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I ng. Gustavo Lorenzo Talamantes Barnola

UNIVERSIDAD DE DURANGO CAMPUS AGUASCALIENTES

MAESTRA EN VALUACIN

VALUACION DE CONSTRUCCIONES

INTRODUCCIN

Uno de los sectores ms importantes de la economa a nivel internacional y nacional, sin

duda lo representa el sector inmobiliario en todas sus vertientes, cuya actividad ycomportamiento constituye uno de los indicadores ms representativos del crecimiento yestancamiento de su desarrollo.

En este contexto, la valuacin de inmuebles constituye como actividad profesional oinstitucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevana cabo en este sector econmico, tanto en el mbito pblico como en el privado.

VALOR

Concepto econmico que refiere la cantidad expresada en trminos monetarios que se le

estime al bien objeto de la valuacin, en funcin de su utilidad, demanda y oferta, en unafecha determinada.

Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en nmero y letra enmoneda nacional a la fecha del Avalo.

VALOR COMERCIAL

Es el valor conclusivo expresado en trminos monetarios que asienta el valuador en elinforme de valuacin.

VALOR DE MERCADO

Es la cantidad estimada expresada en trminos monetarios, por el cual un bien seintercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con unplazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de loshechos.


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FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR

Existen diversos factores que infierenen el valor, o que de alguna manera modifican elvalor, dichos factores son en s mismos complejos de entender y explicar en qumomento, cuantos y como influyen en el valor, ya que soncambiantes y fluctuantessinninguna lgica o prediccin y, la mayora no se manifiestan visualmente en los bienes,estos factores determinanen cierto momento la velocidad, cantidad, certeza y confianzade intercambio de bienes, y nos aportan la materia primaen la determinacin de loselementos bsicos a utilizar en la elaboracin de un estimado de valor.

A. Factores Econmicos: Estos factores incluyen los recursos y esfuerzos delhombrepara obtener y lograr sus ideales sociales y que, modifican por rebote ocolateralmente, el modo de vida, la disciplina y el programa financiero de

ingresos-egresos de las personas, dentro de estos factores se encuentran:

Recursos naturales. Tendencias comerciales e industriales. Tendencias de los empleos y niveles de salarios. Disponibilidad de dinero y crditos. Niveles de precios. Tasas de inters y cargas de impuestos.

B. Factores Polticos: Que se manifiestan a travs de los planes de gobierno, talescomo:

Planes de Desarrollo. Programas de Apoyo. Control y destino de crditos. Prstamos hipotecarios del gobierno. Factores Legales. Son aquellos que se desprenden directamente de las leyes

y normas aplicables a los bienes inmuebles, tales como: Leyes de Zonificacin. Reglamentos y normas de construccin. Reglamentos de polica, trnsito y bomberos. Control de rentas. Leyes Ambientales.

C. Factores Sociales: Son aquellos donde interviene directamente la sociedad, atravs de la familia, los colonos, asociaciones civiles, grupos de integracin, entreotros, y se pueden destacar: Crecimiento o decremento poblacional. Cambios en la densidad poblacional. Distribucin geogrfica del nivel social. Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales. Actitudes hacia los cambios de diseo y utilidad.


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ENFOQUES PARA LA OBTENCION DEL VALOR

Enfoque Fsico o Directo: Considera que como sustituto a la compra de unapropiedad dada, puede construirse otra similar a la original que preste la mismautilidad, deducindose sus depreciaciones fsicas y de conservacin.

Enfoque de Mercado: Considera un valor estimado del bien a valuar de acuerdo alas ventas de bienes similares que se ofertan en el mercado, mediante procesosque implican comparaciones y ajustes.

Enfoque por capitalizacin: Considera un valor estimado del bien a valuar,partiendo de conocer el valor presente de todas las rentas futuras, libres degastos, que producir dicho inmueble de acuerdo a una tasa especificada.

FUNDAMENTOS DEL VALUADOR

Existen principios que rigen de manera importante la actividad del profesional de lavaluacin, estos principios forjan y moldean el perfil deseado que espera el usuario delservicio de un valuador. Transmitir confianza, crear certidumbre y mostrar conocimientosson parte importante en el quehacer del profesional del valuador.

1. NORMATIVOS: Son todos aquellos contenidos en documentos oficiales emitidospor diferentes instancias legalmente reconocidas donde se establecen loslineamientos bsicos a seguir y que, sustentan lcitamente la actividad del

profesional de la valuacin como lo son: Leyes.

Normas.

Sustentos.

tica.

2. FORMATIVOS: Se refiere a aquellos que son adquiridos a travs de unaeducacin y enseanza acadmica, para profesionalizar esta actividad,transformndola en una ciencia, donde se aplique todos los conocimientoscientficos que sustenten los resultados que se muestran al usuario final delavalo, dentro de estos fundamentos se encuentran:

Investigacin.

Anlisis.


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Mtodos Valuatorios.

Buen juicio y experiencia del valuador.

EL PROCESO VALUATORIO

Se refiere a la manera o mtodo a seguir y elementos que deber tener toda elaboracinde un dictamen de valor, as como su proceso de investigacin, fuentes de datos, anlisis,soluciones y conclusiones del valor de los bienes sometidos a valuacin, contando con lossiguientes puntos como bsicos:

Identificacin de la Propiedad a valuar: Detectar especfica y nicamente elbien inmueble sujeto.

Propsito del Avalo:El uso o destino del dictamen de valor.

Objeto del Avalo: Se refiere al tipo de valor concluido en el dictamen devalor.

Determinar las Condiciones Previas al Avalo: Especificar reas a valuar,condiciones de la inspeccin, alcances del avalo.

Salvedades del Avalo: todas las condicionantes que se refieran a lainformacin obtenida y tica profesional.

Condiciones Previas a la Conclusin del Valor: Es lo referente a la toma dedecisin en la determinacin del valor final, con base en todos los factores queafectan al valor, propsito y objeto del avalo.

Caractersticas de las Construcciones: Todo lo referente a describir loselementos de construccin plasmados en el inmueble.

Fecha del Avalo.

Sondeo Preliminar:El propsito del sondeo preliminar es para determinar elcarcter, la visualizacin y la cantidad de trabajo que llevara la resolucin del

problema. Honorarios:Es importante determinar la cantidad de trabajo necesaria que se

llevara tanto el levantamiento de campo, la investigacin de datos y laelaboracin del avalu para poder estar en condiciones de presupuestar dichoavalu.


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Programa de Trabajo:Despus de definir con el cliente el alcance del trabajo,es necesario elaborar un programa de trabajo con el propsito de llevar uncontrol de todas las etapas de avalo.

MTODOS DE VALUACIN

MTODO FSICO

Vida til de las construcciones:

Residencial

70.00 AosB.- De Buena Calidad 70.00 Aos

Medio

A.- De Buena Calidad 60.00 AosB.- De Mediana Calidad 60.00 Aos

Tipo de Construccin y Calidad Vida Util Total

A.- De Lujo

Inters Social-Popular

A.- Con Acabados 50.00 AosB.- Con Semi-Acabados 50.00 AosC.- Auto construccin 50.00 Aos

Departamentos

A.- De Lujo 70.00 AosB.- De Buena Calidad 70.00 AosC.- Mediana Calidad 60.00 Aos

D.- Inters Social 50.00 Aos

Tabla de clculo de la edad de las Construcciones


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IE 1/IE %A

1 1.00 20.76%Albailera 1 1.00 20.76%Estructura 1 1.00 20.76%Instalaciones 2 0.50 10.38%Recubrimientos 3 0.33 6.92%

Acabados 4 0.25 5.19%Muebles Fijos 6 0.17 3.46%Cancelera 5 0.20 4.15%Carpintera 5 0.20 4.15%Pinturas 6 0.17 3.46%

Sumas 4.82 100.00%

Importancia

del elementoElemento constructivo del Inmueble

Cimentacin

% aportacion

del elemento

Recproco del

elemento

Clculo de la edad de las construcciones

1. Captura la Vida til segn el tipo en la celda: VUT

2. Capturar edad cronolgica del inmueble en aos en celda: Ecr3. Capturar porcentaje estimado de vida transcurrida del elemento en celda %V4. Capturar solo nmeros ordinales (pueden tener decimales).5. En todos los casos los valores no podrn ser menores que 16. Obtener el Factor unidad de edad Fue=1/VUT que en el caso de los elementos

que se le captura la edad cronolgica, corresponde al resultado de la divisin de launidad entre la Vida til del Inmueble. En los elementos que se captura elporcentaje de vida dejar la columna correspondiente en blanco.

7. Obtener el factor acumulado de edad (Fae)para cada elemento, que en el caso delos elementos que tiene factor unitario es el resultado de multiplicar dicho factorpor la edad cronolgica de ellos (Fae=Fue X Ecr), en el caso de los demselementos, es el resultado de dividir el porcentaje de vida entre 100,(Fae=%V/100)

8. Obtener el porcentaje de aportacin (%ae), que resulta de multiplicar cada factoracumulado de edad por su correspondiente porcentaje de aportacin de cadaelemento que se determin en la tabla de captura de datos: (%ae=FaeX%A).

9. Finalmente obtener la suma de todos los porcentajes de aportacin (%ae) ymultiplicarla por la vida til del inmueble obteniendo as, la edad estimada de la

construccin. EE=%aeXVUT).


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Clculo de la edad de las construcciones

Calcular la edad de una vivienda construida en 1996

Vida Util de la Construccin 70Ecr Fue Fae %ae

%Vedad Cronol.

% de Vida

15 0.014 0.214 0.04415 0.014 0.214 0.04415 0.014 0.214 0.04425 ----- 0.250 0.02625 ----- 0.250 0.01740 ----- 0.400 0.02125 ----- 0.250 0.00925 ----- 0.250 0.010

20 ----- 0.200 0.00840 ----- 0.400 0.014

0.239

17 Aos

porcentaje

aportacion a

la edad

Suma del Porcentaje de Aportacin(%ae)

Muebles FijosCancelera

CarpinteraPinturas

Edad Estimada de la Construccin(EE):

Elemento constructivo

del Inmueble

factor

unitario de

edad

factor

acumulado

de edad

CimentacinAlbaileraEstructuraInstalacionesRecubrimientosAcabados

MTODO FSICO

El estado de conservacin

El estado de conservacin de una construccin (EC) es la condicin fsica en quese encuentra dicha construccin al momento del avalo, este es determinadoapreciativamente de acuerdo a la siguiente tabla:

EL ESTADO DE CONSERVACIN

Costos unitarios de construccin

Estos son estimados mediante una investigacin o mercadeo con diferentes empresasprofesionales de la construccin del tipo que se est analizando y de la ciudad donde seencuentre el bien a valuar, pudindose utilizar la informacin propia de archivos. Es


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conveniente citar la fuente de donde se obtuvieron dichos costos. Una fuente confiable ymuy sustentable, es la informacin que emite la CMIC al respecto.

Depreciacin de las Construcciones

Calculo de la Depreciacin de las Construcciones con base en la Edad y Estadode Conservacin, aplicando la frmula de Roos-Heidecke que establece:

Factor de depreciacin por edad y estado de conservacin (FEC)= [1-(E/VUT)1.4

]xFDnde:

FEC= Factor por edad y estado de conservacin E= Edad VUT= Vida til Total F= Factor que corresponde a su estado de conservacin de acuerdo tabla

establecida con anterioridad.

Desarrollo del Mtodo

El Mtodo inicia con la recopilacin de datos obtenidos en la visita e inspeccin delinmueble a valuar.


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MTODOS DE VALUACIN

MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Comparables en Venta: Nos referimos a ste trmino para designar a losinmuebles similares (Comparables) al bien valuado que estn en oferta en elmercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que sedenomina una investigacin de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonassimilares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y as mediantecriterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.

Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, esnecesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, paraestandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisin de valor.Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difierensegn el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importanteaplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificacin/factor en base a laobservacin.

Comparables en Venta: Nos referimos a ste trmino para designar a losinmuebles similares (Comparables) al bien valuado que estn en oferta en elmercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se


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denomina una investigacin de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonassimilares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y as mediante

criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.

Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, esnecesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, paraestandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisin de valor.Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difierensegn el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importanteaplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificacin/factor en base a laobservacin.

a) Factor Zona (Fzo): Est relacionado al uso de suelo predominante en la zonadonde se ubica el inmueble que se est valuando y los comparables a analizar,

determinado por las calificaciones siguientes:

b) Factor Ubicacin dentro de la Manzana (Fub): Este se refiere a la posicin queguarda, tanto el inmueble a valuar como los comparables, dentro de la manzanade la colonia o fraccionamiento correspondiente, est determinado por lassiguientes calificaciones de acuerdo con la metrologa del Distrito Federal.


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c) Factor Vialidades (Fvi): Relacionado al tipo de vialidades que colindan con elacceso, tanto del el inmueble a valuar como de los comparables, est determinadopor las siguientes calificaciones.

d) Factor Calidad de los Servicios Pblicos (Csp): Se refiere al tipo deurbanizacin y servicios de alumbrado, electrificacin, agua potable, alcantarilladoy telefona con que cuenta la vialidad a la que da acceso, tanto el inmueble avaluar como los comparables, est determinado por la siguiente tabla.

e) Factor Topografa (Fto):Es determinado por las caractersticas fsicas del suelodel lugar donde se encuentra delimitado, tanto el terreno a valuar como loscomparables, est determinado por la siguiente tabla.


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f) Factor Superficie (Fsp): Este factor est fundamentado en un principio bsico dela produccin y oferta de cualquier unidad de venta, es decir a mayor produccin uoferta de unidades de venta menor precio de cada una y viceversa, este principio

se traslada tambin a las unidades que componen el rea o superficie de unterreno o construccin (m2).

g) Factor de Negociacin (Fng): Este factor permite aproximar el valor de oferta aun valor de venta. Este factor, tambin sirve para corregir precios o valores que sealejan de un comportamiento de mercado abierto normal; lo aplica el valuador deacuerdo a su criterio y/o experiencia, y a si la informacin de la investigacin de

mercado est basada en ofertas o en operaciones realizadas, ya que de acuerdo alo que se ha venido observado los tratos de compra venta, normalmente se cierranms abajo de lo ofertado.

h) Calidad de la Construccin (Ccn):Este punto est relacionado con la estructuraen si del edificio, tomando en cuenta la calidad del proceso constructivo y suterminado, tanto del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina deacuerdo a la siguiente tabla.

i) Tipo de Construccin (Tcn):Este punto est relacionado con la estructura en sidel edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construccin, tanto

del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de acuerdo a lasiguiente tabla.


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j) Factor Calidad del Proyecto (Cpr): Este est relacionado con la funcionalidad,esttica y confort del edificio en si, tanto del inmueble a valuar como de loscomparables, de acuerdo con la siguiente tabla.

k) Factor Ubicacin dentro de la Colonia (Udc):Es referente a su posicin dentrodel rea delimitada del fraccionamiento o de la colonia, la deseabilidad delinmueble puede variar segn su ubicacin en la colonia, tanto para el inmueble avaluar como para los comparables.


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l) Disponibilidad de Cajones de Estacionamiento (Dce): Est en funcin delNmero de cajones que posee, tanto el sujeto como el comparable y por loregular es utilizado en la homologacin de construcciones de servicios en

condominio.

m) Ubicacin dentro del Edificio (Ude): Este factor se refiere al piso o nivel queocupa, dentro de un edificio, tanto el sujeto como el comparable, y es utilizadogeneralmente en los casos de construcciones en condominio vertical, para lo cualse separan en dos tipos de calificaciones, las correspondientes a inmueblescomerciales y de servicios y, a las correspondientes a inmuebles habitacionales,distinguindose, en este caso, los que van desde el tipo de inters social al tipomedio alto que se agruparan en una sola manera de calificarlos, y los que seencuentran dentro del tipo residencial a residencial de lujo que se agruparan enotro sistema de calificaciones, como se indica en las siguientes tablas.


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PROCESO DE HOMOLOGACIN:

Este proceso consiste en ajustar los comparables encontrados en la investigacin demercado, con nuestro sujeto, es decir obtener factores de ajuste, utilizando lascalificaciones obtenidas de cada criterio que aporta al valor y, dividiendo cada calificacinde cada criterio de nuestro sujeto con la correspondiente de cada criterio de nuestros

comparables.

Mediante este proceso se logra convertir nuestros comparables semejantes encomparables iguales a nuestro sujeto, es decir hacerlos homlogos. Para llevar a caboeste proceso es necesario seguir los pasos que a continuacin se describen en el ordenestablecido.

Clculo de factores parciales de homologacin o ajuste (Fhp):Fhp= (Criterio de valor del Sujeto)/(Criterio de valor de c/comparable)

Clculo del factor de superficie de cada comparable (Fsp):

Fsp=(SC/SS)

0.10

Determinacin del factor negociacin de cada comparable (Fng):

Clculo del factor de homologacin de cada comparable (FH):

FH= (Fhp)1x(Fhp)2x(Fhp)3x..(Fhp)nx(Fsp)x(Fng)

Clculo del valor unitario homologado de cada comparable (Vuh):


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Se establece, primeramente encontrando el valor unitario de oferta (Vuo) de cadacomparable, para lo cual se establece la siguiente frmula:

Vuo=(Valor de oferta del comparable)/(Superficie del comparable)Vuh=(Vuo)x(FH)

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Este nos determina el valor a aplicar a nuestro sujeto para obtener el valor demercado del mismo y puede calcularse de las siguientes maneras:

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):Por Media Aritmtica: Cuando los valores unitarios son muy semejantes.

Vhm=[(Vuh)1+(Vuh)2+(Vuh)3+..(Vuh)n]/n Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Media Geomtrica: Cuando los valores unitarios son semejantes.

Vhm=[(Vuh)1x(Vuh)

2x(Vuh)

3x.(Vuh)

n]1/n

Clculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Ponderacin: Cuando los valores unitarios son poco semejantesVhm=[(Vuh

1/SVuh

1,n)x(Vuh

1)]+[(Vuh

2/SVuh

1,n)x(Vuh

2)]+.

...[(Vuh3/SVuh

1,n)x(Vuh

3)]+.[(Vuh

n/SVuh

1,n)x(Vuh

n)]

MTODOS DE VALUACINMTODO CAPITALIZACIN DE RENTAS

La recopilacin de informacin necesaria para el desarrollo de este mtodo es idntica a

la utilizada en el mtodo comparativo de mercado, de hecho es primordial estainvestigacin, ya que a partir de ella se obtendr informacin bsica y vital para el clculode los valores de renta de un inmueble. Se complementa con datos tales como Tasa deCapitalizacin, Vacos, es decir, porcentaje de inmuebles en oferta de renta en la zona omeses que se tiene el inmueble desocupado, costos de mantenimiento y administracin,seguros, impuestos y gastos, etc. mismos que ms adelante se desglosarn.


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Renta Unitaria de Mercado:Es la determinada a partir de un anlisis comparativode rentas en oferta en el mercado de inmuebles similares, y que corresponde alvalor de la renta por unidad, es decir, por metro cuadrado rentable.

Renta Bruta Anual: Es el valor en pesos, de la renta del inmueble durante un ao,sin descontar los respectivos gastos, impuestos y vacos del inmueble.

Tasa de Capitalizacin: Es la referida a la tasa que se aplica para capitalizar lainversin, es decir, la tasa adecuada para calcular los beneficios futuros de unainversin. Esta se puede obtener mediante varios esquemas financieros, segnsea el caso.

Tasa Libre de Riesgo: Es la que se refiere al porcentaje de inters que fija el

gobierno en las subastas de documentos o valores gubernamentales, y por logeneral es la correspondiente a la subasta de Certificados de la Tesorera convencimiento a los 28 das (Cetes). Es llamada libre de riesgo por qu no intervieneningn imponderable que la haga variar y es segura y duradera durante uncontrato de inversin.

Tasa de Inflacin: Es la que se refiere a los ndices de Precios al Consumidor,que es el parmetro oficial con que se mide la inflacin en Mxico. Puedenutilizarse tambin los ndices de Precios al Productor.

Tasa Real: Es la resultante de restar la tasa de inflacin de la tasa libre de riesgo.

Tasa de Liquidez: Esta se refiere al porcentaje que se deja de obtener de lainversin durante un perodo definido de venta o renta del inmueble, es decir es elvalor en porcentaje del dinero que se deja de percibir de una inversin durante untiempo.

Tasa de Recuperacin: Esta tasa se obtiene en funcin de la vida til remanentedel inmueble, es decir es el valor, en porcentaje, de la inversin que se recuperaral final de la vida til del inmueble.

Clculo de la Tasa de Capitalizacin: El clculo de la Tasa de Capitalizacin se

basa en el siguiente principio matemtico:

Tasa de Capitalizacin (Tc)=Tasa Real(Tr)+Tasa de Liquidez(Tl)+Tasa deRecuperacin(Trc)

Clculo de la Tasa Real (Tr):

Tasa Real (Tr)=[(1+Tasa Libre de Riesgo)/(1+Tasa de Inflacin)]-1


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Clculo de la Tasa de Liquidez (Tl):

(Tr)x(tiempo de venta del inmueble en meses/12)

(1-porcentaje de gastos de venta)

Clculo de la Tasa de Recuperacin (Trc):

Tasa de Recuperacin (Trc)=1/VUR

Obtencin de la Renta Anual Efectiva (RAE):

RAE= (Renta Bruta Anual-Vacos.

Obtencin de gastos de predial (Gp):

Se obtienen de la informacin de pago de contribuciones anuales del inmueble.

Clculo del costo de Mantenimiento (Mtto):

Mtto=(%xVRN)/(cada cuantos aos se realiza el mantenimiento)

Clculo de gastos de Administracin (Gad):

Gad=(%estimado)x(RAE)

Clculo del costo por Seguro (Seg):

Seg=(%prima)x(VRN)

Clculo de la Depreciacin Fiscal (Dfs):

Dfs=(%de ley)x(VNR)

Suma de Deducciones Fiscales (SDdfs):

Ddfs=(Gp+Mtto+Gad+Seg+Dfs)

Clculo de la Deduccin fiscal Opcional (Ddfo):

Para Personas Fsicas

Ddfo=(35%)x(RAE) en uso habitacional

Ddfo=(35%)x(RAE) en uso comercial

Para Personas Morales

No aplica la Deduccin Opcional.


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Obtencin de la Deduccin Fiscal Aplicable (Dfap):

Se elige la deduccin fiscal mayor, entre la suma de deducciones fiscales y la

deduccin fiscal opcional.

Clculo de la Utilidad antes de Impuestos (Uai):

Uai=(RAE-Dfap)

Clculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

Existen dos maneras del clculo del impuesto sobre la renta, uno se refiere a laspersona morales, tales como sociedades, annimas, y otro se refiere a laspersonas fsicas. En ambos caso interviene un porcentaje que se aplica la utilidadantes de impuesto (Uai)

En personas Morales:

ISR=(35%)x(Uai)


En personas Fsicas, se utiliza una tabla de clculo, donde se establece una cuotafija dependiendo del rango de percepciones de utilidad en que se encuentre a lacual, se le suma un porcentaje aplicado a la diferencia de la percepcin deutilidades menos el lmite inferior del rango de percepciones.


ISR=(Rango Cuota Fija)+[(Uai-Li. Inf. Rango)x(%Rango)]

Clculo de la participacin de las utilidades de los trabajadores (PTU):


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Este porcentaje slo es aplicable cuando las percepciones de la renta anualefectiva sean mayores a los $300,000.00

PTU=(10%)X(RAE)

Clculo de las Deducciones (Dd):

Dd=(Gp+Mtto+Seg+Gad+ISR+PTU)

Clculo de la Renta Neta Anual(RNA):

RNA=RAE-SDd

TERMINOLOGA:

Avalo Comercial:Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor deun bien, en base a la premisa que el valor que se obtiene es aceptado en elmercado de compradores y vendedores y podr absorberse en el mercado entiempo razonable.

Avalo de Capitalizacin: Es el procedimiento por medio del cual se estima elvalor de un bien, en base a la capitalizacin de los ingresos que es capaz deproducir , restndole las deducciones pertinentes y aplicando una tasa decapitalizacin adecuada.

Avalo de Mercado:Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de

un bien, en base a la comparacin directa de ventas y ofertas similares al bienvaluado.

Avalo Fsico: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de unbien, partiendo del valor comercial del terreno y del valor neto de reposicin de lasconstrucciones y mejoras.

Capitalizacin: Es el hecho de incrementar los beneficios recibidos, de acuerdo auna tasa conveniente, a una inversin inicial.

Comparable: Es aqul bien similar al que se est estimando su valor.

Depreciacin: Es la prdida de valor que sufre un bien, debido a la edad,conservacin y obsolescencia.

Homologacin: Procedimiento por medio del cual se compara y ajusta loscomparables al sujeto que se est estimando su valor.

Sujeto: Es aqul bien que se est estimando su valor.


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Tipo Apreciado: Precio por unidad de del tipo de construccin o accesorio oinstalacin especial, donde este precio resulta de sumar la mano de obra,materiales, equipo e indirectos.

Valor de Mercado: Es el valor que se obtiene mediante la homologacin decomparables.

Valor de reposicin nuevo (VRN): Es el presupuesto actual de una construccino accesorio similar al bien valuado.

Valor Fsico: Es la suma del valor comercial del terreno y el valor neto dereposicin de las construcciones y mejoras.

Valor Justo de Mercado:Es igual al valor de mercado.

Valor neto de reposicin (VNR): Es el valor resultante de restar al valor dereposicin nuevo la depreciacin.

Valor por Capitalizacin de Rentas:Es el valor que resulta de la capitalizacinde la renta mediante una tasa determinada.

Valor Referido: Es la estimacin de valor de un bien a una fecha anterior a lafecha de elaboracin del avalo.

Vida til remanente (VUR): Es la vida, expresada en aos, que se estima tendrun bien en el futuro.

Vida til total (VUT): Es la vida, expresada en aos, que se estima tendr un bien,desde su construccin hasta que deje de tener utilidad.


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