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ndice General

Bienes muebles y inmuebles Conceptos bsicos de Valuacin Divisin y clasificacin de los

inmuebles Diversos sistemas de Valuacin Clculos para determinar el

valor del inmueble

Clculos para determinar elvalor de un mueble

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Bienes Muebles e InmueblesSon bienes las cosas que son o puedan ser

objeto de apropiacin (Arto. 442 C.C.) Bienes muebles son aque-

llos que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin

menoscabo de ellos mis-mos, ni del inmueble don-de estn colocados.

Construcciones tempora-

les, acciones, derechosde crdito, de autor, y deinventos, comprendidosen la propiedad literariae industrial. (Arto 451)

Bienes Inmuebles son elsuelo, el subsuelo, el espa-cio areo, las minas cuando

no son extradas, las aguasque se encuentran en la superficie o dentro de latierra, rboles, plantas,mientras estn unidos a latierra, los semovientespara trabajo en una finca.(arto 445 )

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Bienes InmueblesLa propiedad es el derecho de gozar y disponer de los

bienes dentro de lo lmites y con la observancia de la ley.

Artculo 464 C.C. Bienes nacionales de uso

comn ( calles, avenidas,plazas, puentes

Bienes nacionales de usono comn ( para uso delestado y las municipalidades y sus respectivasinstituciones

Copropiedad: Cuando unoo ms personas son pro-pietarias del bien.

Propiedad Horizontal: este rgimen se da, cuandouno o varios propietarios

del inmuebles decidenhacer un negocio jurdi-co para este rgimen,creando la propiedad co-mn y la singular dentro

del bien.

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Bienes Inmuebles Derecho de Posesin:Se da, cuando el poseedor ejer-

ce todas o algunas facultadesinherentes al dominio.

Usucapin:

Para que la posesin produzcadominio se necesita que estfundada en justo ttulo, adquirida de buena fe, de manera con-tinua, pblica y pacfica y por eltiempo sealado por la ley.

Usufructo, uso y habitacin:Los frutos naturales y civilesque los bienes produzcan ordi-naria y extra ordinariamente,Salvo las limitaciones en el ti-tulo que lo constituya.

Servidumbre:Es un gravamen impuesto sobrePredio para uso de otro predio,

De distinto dueo, o para utili-Dad pblica o comunal.

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Bienes muebles

Cuando se refiere a bienes muebles, estamos ante lossiguientes elementos materiales objeto de una valuacin:

Oro, plata, piedras preciosas, metales

Acciones de sociedades, (Patentes de invencin) activostangibles ( mobiliario, equipo, maquinaria, enseres ) eintangibles (Derechos de Llave, Plusvala ) Mobiliario y equipo no incluido en el menaje de casa Semovientes que no son objeto de explotacin

Instalaciones adheridas en forma provisional al bieninmueble Plantas cuyos frutos no son objeto de comercializacin,

o tambin conocidas como cultivos no permanentes.

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ValuacinConceptos Econmicos bsicos

Valoracin: Es el grado de aprecio quetenemos de un bien o servicio en atencina su aptitud para satisfacer necesidades.Capacidad para aportar utilidad.

La relacin entre dos sujetos (compradory vendedor) afecta uno o ms bienes, unode ellos es el dinero que se dar en true-que por el bien inmueble.

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El precio: Es la cantidad de dinero querepresenta el equilibrio de valor de unobjeto para dos sujetos diferentes.

El precio es entonces el valor objetivo

de un bien para ambos sujetos. En el precio entra en juego los facto-res de la oferta y la demanda.

Esto significa abundancia o escasez, y

entra en juego la demanda perfecta yla demanda imperfecta, donde los precios se alteran, y surgen el monopolioy oligopolio de oferta y demanda.

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Existen los bienes sustitutivos y complementariosque contribuyen factores de modifican del precio. Para el sector inmobiliario existen inmuebles sus-

titutivos, que marcar la diferencia entre un bien

y otro, por el factor precio. En cuanto al aspecto complementario, ser mate-

riales de construccin, accesibilidad a reas resi-dencial, industriales o comerciales donde se siteel inmueble.

Cuntas unidades (inmuebles) se venden y cuntotiempo se tarda en venderlos, afectarn el precio

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ValuacinConceptos Financieros bsicos

Los costos, son uno de los factores aconsiderar, entre ms alto los costos deconstruccin, menos margen de ganancia.

El valor del dinero se mide en funcin deltiempo y la cantidad en que se percibe o

entrega.

La inflacin que no es ms que el detri-

mento del valor del dinero en el tiempo.

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Diferentes Clases de Valor El concepto bsico de valor se ha expuesto. La

importancia del precio, que es el equilibrio delvalor, es contar a priori con el mismo, antes dela negociacin. Veamos algunos tipos de valor:

Valor de Capitalizacin de Renta: Se obtiene enfuncin de la renta peridica que se recibe delinmueble a valorar.

Valor de Transformacin: Incluye en el valor

del mismo, la inversin para hacerlo rentable. Valor de derribo: Derivado del valor de trans-

formacin, cuando el inmueble es antiguo y al

derruirlo, se utilizan los materiales originales.

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Diferentes Clases de Valor Rentabilidad: Consiste en determinar el porcen-

taje a que han estado colocados los fondos apor-tados al negocio, partiendo de los flujos de pagosy cobros que se han producido a lo largo de suvida

Obsolescencia:Es la prdida de utilidad de un activo fijo por consi

derarse inadecuado, anticuado o fuera de moday con un rendimiento antieconmico. Se le llamaobsolescencia ordinaria cuando la causa es mejo-ra tecnolgica, y es extraordinaria cuando soninherentes al bien, tal el caso de estar fuera demoda.

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CONCEPTOS BASICOS EN BIENES MUEBLES VALOR DE MERCADO

Es el valor que adquiereel bien mueble paraser cambiado en tr-minos de dinero.

PRECIO DE MERCADOEs el valor de mercado en

una transaccin comer-

cial

VALOR BASE

Todo bien tiene un valor base,que se establece sobre materiales utilizados en su fabricacin.

VALOR ECONOMICO:Es el poder de un bien para

ser susceptible de cambiopor otro bien. La utilidad yla escacez, determinan el

valor econmico del bien.

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CONCEPTOS BASICOS

Valor de tasacin:Es el valor fijado en el

avalo practicado albien mueble o inmueble.

Valor Comercial:Es el valor en plaza omercado.

Valor Fiscal:Se determina as al valor

aplicable a pago de im-puesto.

Valor Bancario:

Se determina as al valordel bien mueble objetode prenda en un prstamo bancario.

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CONCEPTOS BASICOS

Valor Contable:Es el que se encuentra regis-trado en los libros autori-zados para su control.

Valor de Capitalizacin neta:Se obtiene en funcin de la

renta peridica que se pue-de obtener del bien mueble

tal como arrendamiento decomputadoras.

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CONCEPTOS BASICOS

Valor de TransformacinCuando el bien mueble ha sufrido mo-

dificaciones a su estructura original.

Valor de Oportunidad:Es en funcin de la utilidad que se le

pueda dar, y ello implica un aprove-chamiento extra del bien mueble.ejemplo Aquellos muebles antiguos,

cuyo precio de mercado ms elevadoal normal.

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CONCEPTOSBASICOS

Valor de Uso:Es aquel que le da al bienmueble de acuerdo a lanecesidad de su utilizacin.

Valor Residual: Esaquel que se determinadespus de haberse re-

bajado del bien activosu respectiva deprecia-cin acumulada

Valor de Reposicin:Es aquel que se determina en el

bien mueble cuando el mismoha sido valuado, despus de haber obtenido su valor residual.

Valor Actual Neto: Es aquel quese determina restando la inver-sin neta en un proyecto del va-lor actual del flujo de caja des-contado a una tasa igual al costode capital de la empresa.

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CONCEPTOS BASICOS

Costo:Es toda erogacin o desembolso de dinero para obtener un bien mueble oinmueble.

Costo original o predeterminado:Es el valor registrado en los libros contables, tambin se le conoce como

costo real.

Costo Standard:

Es un costo predeterminado de unbien mueble.

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CONCEPTOS BASICOS

Depreciacin:Disminucin del valor o

precio venal del bienmueble o inmueble.

Distribuir el costo u otrovalor bsico del mueblemenos su valor de dese-cho, durante su vida til

Vida til estimada:Es el tiempo de utilidad

que tendr el bien mue-ble, el cual puede me-

dirse: en aos, meses,horas trabajadas, unidades de produccin, kil-metros recorridos.

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Clasificacin de los bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se componen pordos elementos esenciales:1. El terreno y 2. la construccin.En el caso del terreno, se clasifican en:

1. Terreno rstico o rural: comprende grandes exten-siones de terreno que soportan cultivos, construc-ciones, carreteras, manantiales, semovientes parauso laboral, y no poseen todos los servicios urbans-ticos. Cuando posee algunos servicios es suburbano

2. Terreno urbano: comprende normalmente construc-ciones para vivienda, industria, comercio y servicios,son regularmente pequeas extensiones de terreno,

y cuentan con todos los servicios urbansticos.

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En el caso de las construcciones: Hay para uso residen-cial, comercial e industrial o bien, combinaciones de doso ms usos, y pueden ser unifamiliares, multifamiliares,en rgimen de propiedad horizontal.

De acuerdo al rgimen jurdico adoptado, puede ser enpropiedad, en arrendamiento, en usufructo, en posesin Por las caractersticas de los servicios disponibles, sec-

tor de ubicacin y localizacin, puede clasificarse comode primera, segunda, tercera y hasta cuarta categora,despus de sta ltima se estima que es suburbana.

Por los materiales utilizados se puede clasificar comode mixto block, mixto ladrillo, adobe, bajareque, lepa, uotro material de actualidad.

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En cuanto a los suelos, Los rsticos o rurales cuentancon caractersticas que los diferencian. Conforme elPlano Costero del Pacfico, preparado por el InstitutoGeogrfico Nacional, basado en el sistema de clasificacificacin del departamento de agricultura de los Estados Unidos, Guatemala, cuenta con 6 clases de tierrasy 33 zonas de tierras. En el anexo 1 de adjunta la cla-sificacin de dichos suelos.

As mismo todo camino de terracera o asfaltado, pavi-mentado tiene una clasificacin y valorizacin confor-me el Manual de Avalos de la Direccin de Catastro yAvalo de Bienes Inmuebles.

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Los cultivos permanentes y semi permanentes tambin son

objeto de valuacin, y se clasifican en buenos, regulares ymalos Los semovientes de uso industrial o laboral tambin son par

te del inmueble y se valan, hay clasificaciones para ello. Las instalaciones y maquinarias temporalmente adheridas alinmueble tambin son objeto de clasificacin y valuacin. Los caudales de agua son objeto de valuacin, aunque unica-

mente en la parte que afecta la propiedad, y se hace por el

caudal de agua. El equipo y vehculos de uso exclusivo del inmueble son ob-

jeto de valuacin, cuando se refieren a inmuebles rsticos.

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Segn el destino del avalo

Se ha hecho practica comn en Guatemala, y algunospases latino americanos, que los bienes inmuebles seclasifique segn el destino del avalo en s, de esacuenta se contempla:

Avalo comercial, llamado as porque es aquel que seajusta a la realidad socioeconmica del lugar dondese encuentra el inmueble.

Avalos Fiscal: para efectos del pago del Impuestonico sobre Inmuebles.

Avalo Bancario: Para efectos de solicitud de crditohipotecario.

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Sistemas de Valuacin Sistema Sinttico: Consiste en asignar al inmueble un va

lor por simple comparacin con diversos modelos existentes y que tiene un valor conocido. Se calcula a travs deuna serie de valores conocidos y se promedian. De igualforma los valores de las dimensiones conocidas.

Sistema analtico: Tambin conocido de valor residual,basado en 3 aspectos fundamentales:

1. Conocimiento del objeto,2. estudio de mercado oferta - demanda, y3. anlisis de rentabilidad. Lote tipo: El ms utilizado en nuestro medio, por ser msobjetivo que los anteriores, basado en la investigacin de

mercado, curvas de isovalor, y clasificacin de tierras yde construcciones, permite tener mayores elementos de

juicio para justipreciar un bien inmueble.

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PROCESO VALUATORIO1. Investigacin Registral: Comprende los datos legales

que posee el inmueble.2. Investigacin Fiscal: Comprende los datos relaciona-

dos a registros impositivos que posee el inmueble.3. Investigacin de campo: Comprende la investigacin

de valores de terreno como de construccin, tanto enel mercado como en las instituciones que rigen la nor-mativa catastral de los bienes inmuebles.

4. Clculo valuatorio: Estimaciones de reas disponibles,construidas, formas y edificaciones, con sus respectivos precios por metro cuadrado.

5. Informe Final: elaboracin del reporte del inmueble,ya calculado, con el valor final asignado. Adjunto loselementos probatorios de la actuacin del Valuador.

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METODOS DE DEPRECIACION Y/O VALORACIONBienes Muebles

1. LINEA RECTA: Es el ms sencillo y de aplica

cin contable. Se fundamen-ta en el supuesto de que ladepreciacin es una funcindel tiempo y no del uso.Lo antiguo y deterioro soncausas determinantes paradisminucin del servicio quepreste el bien mueble.

Este mtodo de valuacin es

correcto s toma en cuentalos siguientes aspectos.:

Factor Inters Reparaciones y gastos de

mantenimiento son constantes a lo largo de la vida delbien mueble.

S la eficiencia operativa estan buena al final como en elinicio.

S se puede predecir la vidatil

S los ingresos que generepor el uso son constantes.

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METODO DEL SALDO DECRECIENTE

Conocido como depreciacin acelerada es un procedi-

miento mediante el cual se hace descuentos mayoresdurante los primeros aos. El costo del uso comprendetanto el valor a rebajar conforme vida til como repara-ciones durante la misma.Ejemplo:valor maquinaria Q200,000.00;valor residual de Q5,000.00 vida til de 15 aos tasa del 8%

Q200,000. 5,000 = 195,000. X 8% = Q 15,600.00Q179,400. X 8% = Q 14,352.00Q165,048. X 8% = Q 13,203.84Q151,844.16 X 8% = Q 12,147.53Q139,696.63 X 8% = Q 11,175.73Q128,520.90 X 8% = Q 10,281.67

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METODO DE NUMEROS DIGITOS

Al aplicar este mtodo, se produce un cargo anual decreciente, o sea que es mayor enlos primeros aos de vida til, a diferencia del de Saldo Decreciente, la diferencia esta

en que la tasa es fija sobre una base variable, y aqu se aplica una tasa variable a unabase fija. Ejemplo: Un vehculo cuyo valor es de Q130,000.00 con un valor de desecho del 10%,

y una vida til de 7 aos. Procedimiento:

Se suman los dgitos que representan los aos de vida til, as: 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 =28, los nmeros indicados se usan como numeradores y el total 28 como denominador,tomndolo en sentido inverso, para el primer ao la depreciacin ser de 7/28, para elsegundo 6/28, para el tercer ao 5/28, y as en forma sucesiva.130,000.00 x 10% = 13,000.00 = 130,000.00117,000.00 x 7/28 (0.25) = 29,250.00 100,750.00117,000.00 x 6/28 (0.214285714) = 25,061.43 = 75,688.57117,000.00 x 5/28 (0.178571428) = 20,884.50 = 54,804.07

117,000.00 x 4/28 (0.142857142) = 16,707.60 = 38,096.47117,000.00 x 3/28 (0.107142857) = 12,530.70 = 25,565.77117,000.00 x 2/28 (0.071428571) = 8,353.80 = 17,211.97117,000.00 x 1/28 (0.035714285) = 4,176.90 = 13,035.07

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METODOS UNIDADES PRODUCIDAS

De caractersticas similares alanterior, pues distribuye enproporcin a su uso. La dife-rencia entre el anterior y es-te, es que en sustitucin de lashrs. Trabajadas se utiliza uni-dades producidas.

Datos:Costo de Q50,000.00, -Valor de desecho Q3,000.00

Unidades producidas 320,000en 3 aos Procedimiento:

Deducir valor residualDividir la diferencia entre el

nmero de unid producidas

Multiplicar el coeficienteobtenido por las unidadesproducidas.

50,000-3,000=47,000.47,000 /320000=.146980,000 x.1469= Q11750.saldo final Q 3,000

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