VALUACION DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADOI. DATOS GENERALES1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS

OBJETO DE LA VALUACIONEl objeto de la valuacin es determinar el valor comercial y el valor de realizacin en el mercado del inmueble de acuerdo a la Resolucin S.B.S. N 880-97.Se cont con la documentacin mnima necesaria. (Legal Copia Literal y otros)

1.2 UBICACIN DEL INMUEBLE

DIRECCION:C.P. HUANCAPI MZ U LOTE 18 SECTOR SAN LUISDEPARTAMENTO:AYACUCHOPROVINCIA:VICTOR FAJARDODISTRITO:HUANCAPI

1.3 DESCRIPCION DETALLADADESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLESe trata de un predio urbano, constituido por un lote de terreno, en el que se ha construido dos edificaciones, la edificacin N 1 de material noble de un piso, emplazado hacia el frente del predio y la edificacin N 2, de material de adobe de dos pisos, emplazada hacia el fondo del predio, el inmueble es utilizado como vivienda; con reas de construccin y/o techado, segn se detalla a continuacin:EDIFICACION N 1 Primer Nivel rea Techada:120.90 m2EDIFICACION N 2 Primer Nivel rea Techada:75.30 m2. Segundo Nivel rea Techada:75.30 m2.

DISTRIBUCION:EDIFICACION N 1Esta infraestructura consta de cuatro ambientes: una tienda, dos dormitorios, una sala o recibidor, distribuidos a los lados de la sala la parte central, con un bao exterior debajo de las gradas, que conecta con la azotea por el margen izquierdo. EDIFICACION N 2Esta construccin est en la parte interior cuenta con dos niveles de seis ambientes ceidas en una distribucin similar, la construccin est hecha bsicamente de adobe y maderas gruesas como soporte:Primer nivelEste nivel cuenta con tres ambientes de iguales medidas que son usados como dormitorios, cada ambiente cuenta con una ventana hacia el patio y con una gradera que conecta al segundo nivel.Segundo nivelLa distribucin de este nivel es similar al primero, cuenta con un pasadizo con su respectiva baranda de madera.1.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADASe efectu la valuacin sin contratiempos.1.5 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJOA solicitud del interesado.1.6 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR10 de abril de 2015.1.7 POLIZA DE SEGUROSNo cuenta con Pliza de Seguros.II. VERIFICACIONES EFECTUADAS2.1 INSPECCION OCULAR

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNOEl entorno, en donde se ubica el predio; cuenta con obras de infraestructura urbana tales como: pistas y veredas, redes de agua, redes de desage, redes de alumbrado pblico, domiciliarias, redes telefnicas y de internet.

En la zona existe generalmente inmuebles del tipo viviendas, casas, restaurantes, hostales, tiendas, comercio en general su rea de estructuracin es URBANA.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Considerando el frente la Calle 03: Frente : Con el Jr. Lima, con una longitud de 14.60 mt. Derecha: Con los lotes 14, 16 y 14, con medidas de: 4.45, 0.85, 8.70, 0.50 y 13.80 mt. respectivamente. Izquierda: Con el lote 19, con una longitud de 26.20 mt. Fondo : Con los lotes 19 y 13, con una longitud de 13.00 mt.AREASEl rea del terreno, encerrado dentro de los linderos y medidas perimtricas sealadas, es de: AT = 384.40 m2

PERIMETRO El permetro del terreno, encerrada dentro de los linderos y medidas perimtricas sealadas, es de 82.10 mt.

EDIFICACIONESLas edificaciones, han sido construidas con las siguientes caractersticas tcnicas:

Cimentos y Sobrecimientos: Concreto ciclpeo y sobre cimiento de concreto simple, zapatas de concreto armado/piedra y barro. Muros y Columnas: ladrillo de arcilla KK en aparejo de soga y cabeza, columnas de concreto armado/adobe. Techos: horizontal de concreto armado aligerado, con vigas soleras, de amarre y estructurales de concreto armado/teja. Pisos: cemento pulido Puertas: metlicas, madera Ventanas: metlicas, madera Revestimientos: mortero cemento arena, muros pintados/ empastado de yeso muro pintado. Aparatos sanitarios: de color Instalacin Sanitaria: empotrada, con tubera de PVC Instalacin Elctrica: Empotrada/area, suministro elctrico monofsico.

ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIONLas edificaciones, tienen una antigedad estimada de 20 aos; el estado de conservacin y mantenimiento de las edificaciones, es BUENO Y REGULAR

DEPRECIACION De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Per tabla N 2.4.01 (casas) le corresponde a las edificaciones 17 % y 45% de depreciacin, siendo el factor de ajuste en el valor unitario de edificaciones: 0.83 y 0.55.

EDIFICACIONESLas edificaciones, han sido construidas con las siguientes caractersticas tcnicas:

2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMEN EN REGISTROS PUBLICOS

INSCRIPCION El predio, se encuentra registrado en la SUNARP, oficina del registro Predial Urbano, bajo cdigo de predio N P11048029.

GRAVMENES De la copia literal de dominio, a la fecha 10 de marzo de 2015, se desprende que el inmueble se encuentra libre de cargas y/o gravmenes.

SERVIDUMBRE Las inherentes al predio.

III. METODOLOGA APLICADA3.1 BASES PARA SU DESARROLLOSe ha realizado una visita de inspeccin de campo y la vez al entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de terreno con caractersticas similares.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGA UTILIZADALa valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento General de Tasaciones del Per, R.M. N 370-85-VC-9300 aplicando el mtodo de valuacin directa y para hallar el valor de realizacin en el mercado, del terreno la resolucin S.B. N 880-97

3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA CONCLUSION Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicacin y tipo de inmueble es de una mayor demanda que oferta; el entorno es adecuado, para sectores altos y medios.La evaluacin de precios de terrenos, considerando que se aprecian muchos compradores a la fecha, nos permite determinar razonablemente el precio para el terreno de: S/. 200.00 / m2

3.4 DEDUCCIONES APLICABLESPara el caso de realizacin del inmueble consideramos las siguientes deducciones: gastos por prdidas y deterioro, gastos de valuacin para realizacin depreciacin durante la ejecucin, mantenimiento en un 4% y para realizar el terreno en un plazo prudencial de 60 das y estableciendo que la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de terrenos, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el bien en ese plazo de: 16%.

TOTAL DEDUCCIONES: 20% DEL VALOR COMERCIAL

Nota: Las entidades financieras, consideran las deducciones de su conocimiento, para as obtener un valor de realizacin final.

3.5 ANLISIS DEL MEJOR Y MS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN Dada su ubicacin y dimensiones, el inmueble se puede utilizar como: Vivienda

3.6 SUSTENTACIONEl anlisis efectuado sobre el terreno, nos permite indicar que las depreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del predio.

IV. CALCULOS EFECTUADOS4.1 DESARROLLO

VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

a. Valor del Terreno (VR)Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicacin y entorno urbano, a la fecha; el perito asigna como Valor Comercial Unitario:S/. 200.00 / m2

Luego:

VT= rea que corresponde x Costo / m2

AREA(m2)VALOR / m2S/.SUB TOTALS/.

384.40200.0076,880.00

VALOR DEL TERRENO (VT)76,880.00

SON: SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y 00/100 NUEVOS SOLES

b. Valor de Edificacin (VE)De acuerdo a las caractersticas y materiales que han sido utilizados para la edificacin, el perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin igual al valor calculado segn detalle en los cuadros siguientes de costos por m2, de construccin para la zona de Sierra:

EDIFICACION N 1

VE 1

Primer Nivel DESCRIPCION CATEGORIACOSTO S/. / M2

Muros y ColumnasC209.38

TechosC121.35

PisosH 21.61

Puestas y Ventanas F 42.83

Revestimientos F 60.60

Baos F 10.19

Instalaciones Elctricas y SanitariasF 27.39

VALOR DE EDIFICACION POR M2 493.35

SON: CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES Y 35/ 100 NUEVOS SOLES

EDIFICACION N 2VE 2, 3Primer y Segundo Nivel

DESCRIPCION CATEGORIACOSTO S/. / M2

Muros y ColumnasE 151.84

TechosF 30.13

PisosH 21.61

Puestas y Ventanas G 25.23

Revestimientos G 45.02

Baos F 10.19

Instalaciones Elctricas y SanitariasG 16.14

VALOR DE EDIFICACION POR M2 300.16

SON: TRECIENTOS Y 16/ 100 NUEVOS SOLES * Luego el Valor de Edificacin (VE), total es: VE = VE 1 + VE 2 + VE3VEAREAS m2COSTO / m2 S/.DEDUCCION F.D.SUB TOTAL US$

VE 1 120.90 493.35 0.83 49,506.19

VE 2 75.30 300.16 0.55 12,431.13

VE 3 75.30 300.16 0.55 12,431.13

VEVALOR DE EDIFICACION TOTAL 74,368.45

SON: SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO Y 45/100 NUEVOS SOLES

c. Valor de Reposicin de Inmueble (VR) VR = VT + VE VT S/.VE S/.SUB TOTAL S/.

76,880.00 74,368.45 151,248.45

VALOR DE REPOSICION (VR)151,248.45

SON: CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO Y45/100 NUEVOS SOLES

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, el perito considerada que le valor de reposicin calculado refleja en valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto: VC= S/. 151,248.45

SON: CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO Y45/100 NUEVOS SOLES

4.2 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCION S.B.S. N 880-97)El valor de Realizacin en el mercado, es el Valor Neto del Inmueble, que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin como est descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto 3.4.

Las deducciones aplicables son: 20% del valor comercial:

Luego: VRM = 0.80 x VC

*Luego el VRM recomendado es: VC S/.Factor de Reduccin SUB TOTAL US$

151,248.45 0.80 120,998.76

VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM) 120,998.76

SON: CIENTO VEITE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO Y 76/100 NUEVOS SOLES

4.3 Anlisis de Consistencia La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la obtencin del valor de Realizacin.

V. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR 5.1 La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterios aplicando las normas vigentes.5.2 Vigencia de la valuacin: si no varan las condiciones de mercado, econmicas y otras, as como de no surgir imponderables. La valuacin podra tener una vigencia de 90 das.

VI. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA Se cont con la informacin de carcter legal de la propiedad. La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob con datos de nuestra base de datos

10 de abril de 2015.

INFORME DE VALUACION DE INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIOS:SR. TEOFILO AROTINCO ROJASSRA. MACEDONIA QUISPE MENDOZA

LOCALIZACION:

DIRECCION:C.P. HUANCAPI MZ U LOTE 18 SECTOR SAN LUISDEPARTAMENTO:AYACUCHOPROVINCIA:VICTOR FAJARDODISTRITO:HUANCAPI

FECHA DE VALUACION:10 DE ABRIL DE 2015

VALOR COMERCIAL:S/. 151,248.45

VALOR DE REALIZACION EN ELMERCADO A LA FECHA:S/. 120,998.76

VALORIZACION REALIZADA POR: ING. JHONE CISNEROS ALARCON