tratamiento tributario de compra venta de inmueble dia 2 (1)

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Del Tratamiento Tributario de la Compra Venta de

Inmuebles.Nora Lucía Ruoti Cosp

Abogada Especialista en Tributación y Asesoría en Inversiones

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES COMO HECHO GENERADOR DEL IRACIS E IVA

Materiales:COLECCIÓN RENTA EMPRESARIAL EN PARAGUAY

T0MO 1 .CAPÍTULO 4.Pág. 117 a 152TOMO 4. Retenciones de IVA y Renta

NORA LUCIA RUOTI COSPABOGADA ESPECIALISTA EN TRIBUTACIÓN


Venta de inmuebles como hecho generador del IRACISVenta de inmuebles como hecho generador del IRACIS

Establece el inciso a) del Art. 2º de la Ley Nº 125/91:Establece el inciso a) del Art. 2º de la Ley Nº 125/91:

– ““Estarán gravadas las rentas que provengan de la realización de Estarán gravadas las rentas que provengan de la realización de actividades comerciales, industriales o de servicios que no sean de actividades comerciales, industriales o de servicios que no sean de carácter personal.carácter personal.

– Se considerarán comprendidas:Se considerarán comprendidas:

a)a) Las rentas provenientes de la Las rentas provenientes de la compraventa de inmuebles compraventa de inmuebles cuando la actividad se realice en cuando la actividad se realice en forma habitualforma habitual, de acuerdo con lo , de acuerdo con lo que establezca la reglamentación”.que establezca la reglamentación”.


Impuestos que afectan a la venta de inmueblesImpuestos que afectan a la venta de inmuebles

La venta de inmuebles puede estar afectada por uno o varios La venta de inmuebles puede estar afectada por uno o varios de los siguientes impuestos:de los siguientes impuestos:

• Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios Industriales y de Servicios (IRACIS) (IRACIS) y/o Renta del Pequeño y/o Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC). Contribuyente (IRPC).

• Impuesto al Valor Agregado Impuesto al Valor Agregado (IVA).(IVA).

• Impuesto a la Renta Personal Impuesto a la Renta Personal (IRP). (IRP). Suspendido hasta el 2013.Suspendido hasta el 2013.


Impuestos que afectan a la venta de inmueblesImpuestos que afectan a la venta de inmuebles

Esto depende de:Esto depende de: Existen tres grupos diferentes Existen tres grupos diferentes para el análisis del tratamiento para el análisis del tratamiento tributariotributario


Criterio de habitualidad por la venta de inmuebles Criterio de habitualidad por la venta de inmuebles por personas físicaspor personas físicas

• Para las personas físicas, condominios o sucesiones indivisas• Se considera que existe “habitualidad” en la compraventa de

inmuebles.

• Cuando se realizan más de 2 (dos) ventas en el ejercicio fiscal– Esto es, dos o más ventas desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre.

• O cuando este tipo de operaciones constituya el giro del negocio, por ejemplo una inmobiliaria.


Inmueble que forma parte del activo de la Inmueble que forma parte del activo de la unipersonalunipersonal

• Las reglamentaciones excluyen del criterio de habitualidad a Las reglamentaciones excluyen del criterio de habitualidad a la venta de la venta de inmuebles consignado en el activo de la empresa.inmuebles consignado en el activo de la empresa.

• Aparentemente estarían gravadas por el IRACIS si el inmueble se encuentra Aparentemente estarían gravadas por el IRACIS si el inmueble se encuentra dentro del activo de la unipersonal, independientemente del número de dentro del activo de la unipersonal, independientemente del número de transferencia.transferencia.

• Sin embargo, las consultas vinculantes del IMAGRO, determinan que no Sin embargo, las consultas vinculantes del IMAGRO, determinan que no basta que el inmueble rural figure en el activo de la empresa, sino también basta que el inmueble rural figure en el activo de la empresa, sino también se exige el criterio de habitualidad, es decir que se vendan dos inmuebles al se exige el criterio de habitualidad, es decir que se vendan dos inmuebles al año para que paguen IRACIS.año para que paguen IRACIS.


Criterio de habitualidad para las sociedadesCriterio de habitualidad para las sociedades

• Para las sociedades comerciales no rige el criterio de habitualidad y todas las ventas de inmuebles que realizan las mismas se encuentran gravadas por IRACIS.

• Al respecto, el Decreto Nº 6359/05, Artículo 4º establece que para los efectos del inciso a) del Artículo 2º de la Ley, las sociedades comerciales, con o sin personería jurídica, computarán la renta proveniente de la compraventa de inmuebles, sea ésta realizada o no en forma habitual.


Venta de inmuebles por personas físicas, Venta de inmuebles por personas físicas, condominios y sucesiones indivisascondominios y sucesiones indivisas

• Si una persona física, condominio o sucesiones indivisas, vende dos inmuebles en el año, por estas dos ventas no pagará Renta Empresarial (IRACIS o IRPC).

• A partir de la tercera venta, las reglas de la Renta Empresarial, consideran que el vendedor se dedica “habitualmente” a la compraventa de inmuebles y debe tributar como si fuera una “empresa unipersonal”.


Número de transferenciaNúmero de transferencia• Para la cuantificación de las ventas se tiene en cuenta:

– El número de Cuentas Corrientes Catastrales transferidas en un año

– Salvo el caso en una persona física realice “en el mismo acto” y al “mismo comprador” dos o más Cuentas Corrientes Catastrales

• Venta de inmuebles a un mismo comprador y en un solo actoVenta de inmuebles a un mismo comprador y en un solo acto– Se considera ocasional y no paga IRACISSe considera ocasional y no paga IRACIS

– Si una persona física Si una persona física en el mismo acto en el mismo acto vende dos o más inmuebles vende dos o más inmuebles al mismo comprador.al mismo comprador.


Resolución Nº 1346/05, Art. 24ºResolución Nº 1346/05, Art. 24º“ “ Aclarase que la Aclarase que la enajenación de 2 (dos) enajenación de 2 (dos) o más o más inmuebles realizada por una persona física en una sola inmuebles realizada por una persona física en una sola operación de venta y a un mismo comprador, se operación de venta y a un mismo comprador, se considerará ocasional considerará ocasional y por tanto sujeta al Impuesto a y por tanto sujeta al Impuesto a la Renta del Servicio de Carácter Personal (cuando rija)la Renta del Servicio de Carácter Personal (cuando rija)

• En cambio, en los casos que En cambio, en los casos que el giro del negocio del el giro del negocio del vendedorvendedor sea la compra-venta de inmuebles o sea la compra-venta de inmuebles o• Si los inmuebles están dentro del Si los inmuebles están dentro del activo de la empresa activo de la empresa unipersonal, las operaciones de transacción de estos unipersonal, las operaciones de transacción de estos bienes estarán gravadas por el IRACIS.bienes estarán gravadas por el IRACIS.


Régimen especial para venta de inmuebles por Régimen especial para venta de inmuebles por sistema de loteosistema de loteo

• Si una Si una “Persona Física” “Persona Física” lotea un inmueble se considera lotea un inmueble se considera “actividad comercial” y por ello debe abonar IRACIS“actividad comercial” y por ello debe abonar IRACIS

Las personas físicas propietarias de inmuebles Las personas físicas propietarias de inmuebles transferidos por el transferidos por el sistema de loteosistema de loteo, pueden pagar el , pueden pagar el IRACIS y el IVA que corresponde a dichas transferencias IRACIS y el IVA que corresponde a dichas transferencias mediante el mediante el “Régimen de Retenciones”“Régimen de Retenciones”,, en caso de que en caso de que contraten a una empresa loteadora o inmobiliaria.contraten a una empresa loteadora o inmobiliaria.


Régimen especial para venta de inmuebles por Régimen especial para venta de inmuebles por sistema de loteosistema de loteo

• La retención del IRACIS se realiza aplicando el La retención del IRACIS se realiza aplicando el 4,5% (cuatro 4,5% (cuatro punto cinco por ciento)punto cinco por ciento) sobre sobre el total del importe de la el total del importe de la venta del inmueble. Este monto constituye el pago del venta del inmueble. Este monto constituye el pago del impuesto que realiza el propietario con carácter de pago impuesto que realiza el propietario con carácter de pago único y definitivo del IRACIS.único y definitivo del IRACIS.

• También se debe retener el IVATambién se debe retener el IVA– TASA 1,5% (Directa)TASA 1,5% (Directa)– Tasa sin IVA incluido: 1,42857Tasa sin IVA incluido: 1,42857

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Venta de inmuebles por parte de sociedades en Venta de inmuebles por parte de sociedades en generalgeneral

Las sociedades en general abonarán IRACIS a partir de la primera enajenación de inmuebles que realicen, sea o no actividad habitual.

Sin embargo el Caso “TIAGRI”

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www.ruoti.com.py28/04/23 www.ruoti.com.pywww.ruoti.com.py 2525

Postura de acuerdo a un caso de la Postura de acuerdo a un caso de la CorteCorte

Postura que es CONTINGENTE PARA LA SET Y PARA LOS AUDITORES TRIBUTARIOS


Renta Bruta en las operaciones de venta de Renta Bruta en las operaciones de venta de inmueblesinmuebles

Al respecto el Art. 7 de la Ley Nº 125/91 dispone:

• “Renta Bruta. Constituirá renta bruta la diferencia entre el ingreso total proveniente de las operaciones comerciales, industriales o de servicios y el costo de las mismas.

• Cuando las operaciones impliquen enajenación de bienes, la renta estará dada por el total de ventas netas menos el costo de adquisición o de producción o, en su caso, el valor a la fecha de ingreso al patrimonio o el valor del último inventario”.


Fórmula para los casos en que no se tributa por Fórmula para los casos en que no se tributa por el sistema presuntoel sistema presunto

Valor total de la venta(-)Costo de adquisición o valor de costo del inmueble

En el caso que se hubiere realizado la revaluación extraordinaria del activo, En el caso que se hubiere realizado la revaluación extraordinaria del activo, monto por el cual se pagará IRACIS, se tomará el valor del último inventario.monto por el cual se pagará IRACIS, se tomará el valor del último inventario.

La venta del inmueble incluye también La venta del inmueble incluye también las construccioneslas construcciones, que sí son , que sí son sometidas al tratamiento de sometidas al tratamiento de depreciación.depreciación.


Valor de costo del inmuebleValor de costo del inmuebleDecreto 6359/04 Art. 52 :

• “Valor de Costo de Inmueble. El costo de los inmuebles del activo fijo es el que resulte de la escritura de adquisición más los gastos inherentes a dicha operación debidamente documentados.

• Asimismo se adicionará el costo de incorporaciones posteriores excluyendo los gastos de financiación y las diferencias de cambio.

• Cuando no sea posible determinar dicho costo por haberse adquirido el bien a título gratuito o por carecer de la documentación correspondiente, se tomará el que establezca el contribuyente, quien deberá discriminar el valor de las construcciones de la tierra.


Construcciones o mejorasConstrucciones o mejoras• El Decreto 6359/04 Art. 53 establece: “Construcciones o mejoras.

El concepto de mejoras se integrará también con los pavimentos, veredas, cercas y caminos de accesos.

• Cuando en la adquisición de un inmueble no estén individualizados el precio de las construcciones y el de la tierra, se considerará que el valor de las mejoras guarda con respecto al precio total la misma relación que estos elementos tienen en la valuación fiscal establecida para el tributo inmobiliario vigente a la fecha de la adquisición.

• En los inmuebles rurales, el valor de las mejoras que no haya sido individualizado deberá ser estimado por el contribuyente”.


Venta de inmuebles a plazoVenta de inmuebles a plazo • Se considera que un inmueble ha sido vendido a plazo Se considera que un inmueble ha sido vendido a plazo

cuando el tiempo para el pago total del precio cuando el tiempo para el pago total del precio es superior a es superior a 12 (doce) meses12 (doce) meses. Es decir, el precio total se pagará en más . Es decir, el precio total se pagará en más de 12 cuotas mensuales. de 12 cuotas mensuales.

• En este caso tiene un tratamiento tributario diferente tanto En este caso tiene un tratamiento tributario diferente tanto en materia de IVA como de Renta.en materia de IVA como de Renta.

• Decreto Nº 6359/05, Art. 15º.Decreto Nº 6359/05, Art. 15º.


Venta de inmuebles por sociedades extranjeras sin Venta de inmuebles por sociedades extranjeras sin representación legal en el paísrepresentación legal en el país

• Si una sociedad extranjera sin representante legal en el país, Si una sociedad extranjera sin representante legal en el país, vende un inmueble que posee dentro de la República del vende un inmueble que posee dentro de la República del Paraguay, debe abonar IRACIS e IVA, de acuerdo al Paraguay, debe abonar IRACIS e IVA, de acuerdo al “Principio de “Principio de Territorialidad”.Territorialidad”.

• Para tal efecto, la reglamentación dispone que se pague en Para tal efecto, la reglamentación dispone que se pague en forma presunta. Se presume que obtiene una ganancia del forma presunta. Se presume que obtiene una ganancia del 30%30% sobre el monto de la operación.sobre el monto de la operación.

– Esta presunción no admite prueba en contrario.Esta presunción no admite prueba en contrario.

• Decreto 6359/05 Artículo.95ºDecreto 6359/05 Artículo.95º



• Sobre dicha ganancia, se debe aplicar la tasa del impuesto que, Sobre dicha ganancia, se debe aplicar la tasa del impuesto que, para los no domiciliados en el país es para los no domiciliados en el país es 9% directo9% directo sobre el monto sobre el monto de transferencia del inmueble:de transferencia del inmueble:

30%30% de RENTA PRESUNTA de RENTA PRESUNTA X 30 X 30 % TASA DEL IRACIS PARA EXTRANJEROS = % TASA DEL IRACIS PARA EXTRANJEROS =

9%9% DIRECTO SOBRE VALOR DE VENTA. DIRECTO SOBRE VALOR DE VENTA.

• La persona que realice la enajenación en nombre de la sociedad La persona que realice la enajenación en nombre de la sociedad extranjera, actúa como representante legal y es el extranjera, actúa como representante legal y es el responsable por responsable por el pago del impuestoel pago del impuesto. Esta persona tiene la obligación de ingresar . Esta persona tiene la obligación de ingresar dicho pago a la SET. Esto lo hará en el dicho pago a la SET. Esto lo hará en el Formulario 90.Formulario 90.



• En este caso el En este caso el Escribano Público Escribano Público que intervenga en la transferencia que intervenga en la transferencia tiene la obligación de asegurarse que el representante haya pagado tiene la obligación de asegurarse que el representante haya pagado el IRACIS que corresponde a dicha venta.el IRACIS que corresponde a dicha venta.

• Otra opción que tiene este representante es acordar con el Escribano Otra opción que tiene este representante es acordar con el Escribano Público que realizará la transferencia del inmueble, que cuando el Público que realizará la transferencia del inmueble, que cuando el mismo retenga mismo retenga el importe en concepto de IVAel importe en concepto de IVA, también le realice la , también le realice la retención de Renta.retención de Renta.

• ESTO ES OPCIONAL Y NO OBLIGATORIO.ESTO ES OPCIONAL Y NO OBLIGATORIO.


Venta de inmuebles ruralesVenta de inmuebles rurales

• Se deben diferenciar dos situaciones:


Cambio del Régimen Tributario para la Venta Cambio del Régimen Tributario para la Venta de Inmuebles rurales.de Inmuebles rurales.

• Decreto 8.279/2012 y su Reglamento Anexo

• Aplicación Ejercicio Fiscal Cerrado al 31/12/2012 • La Enajenación de bienes del Activo Fijo no paga IRACIS

sino IMAGRO. – Art. 24°

• Inmuebles , maquinarias, equipos e intangibles– ANTES PAGABAN IRACIS

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• Régimen contable: Personas jurídicasPersonas físicas + G. 500.000.000Grandes o medianos inmuebles

• Régimen simplificado: Personas físicas – G. 500.000.000 Grandes o medianos inmuebles

• Régimen presunto: Personas físicasMedianos inmuebles (Independientemente de los ingresos) Opcional demás regímenes

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Tratamiento Tributario de la Venta de Inmuebles rurales a partir del 2012

• Régimen contable = 10%Ingresos(-) Gastos Deducibles (-) % Depreciación

Inversiones

Nuevo sistema para TODAS las sociedades

• Régimen simplificado = Personas físicas – G. 500M3% directo sobre facturación


Venta de estancias y campos por personas físicasVenta de estancias y campos por personas físicas• Todas las ventas de inmuebles están gravadas con IVA a la tasa nominal del

1,5%, pudiendo aplicarse como la tasa efectiva el 1,42857%, tema que es explicado en el Tomo 4 de la presente obra, al cual nos remitimos.

• La diferencia aquí radica en lo siguiente – IRACIS: Hasta el 2011– IMAGRO: A partir del 2012

• En ese caso de IRACIS rige el mismo criterio de habitualidad que para cualquier tipo de inmueble, es decir a partir de la tercera venta se debe pagar IRACIS.

• A PARTIR DEL 2012 NO HAY CRITERIO DE HABITUALIDAD SINO FORMA PARTE DEL INGRESO DEL IMAGRO.


Venta de inmuebles rurales por sociedades Venta de inmuebles rurales por sociedades agropecuarias hasta el 2011agropecuarias hasta el 2011

• Las sociedades agropecuarias exclusivamente inscriptas en el IMAGRO, hasta el 2011 pagaban, dentro del plazo de 60 días posteriores a la transferencia, el IRACIS.

• Si lo hacen por el sistema presunto, pagaban el 4,35 % + el IVA.

• Resolución Nº 449/05, Art. 13º


Reglamentación. Res. 449/05Reglamentación. Res. 449/05Art. 13º.- Sociedades. Art. 13º.- Sociedades. Las sociedades comerciales, Las sociedades comerciales, que que obtengan rentas provenientes exclusivamente de las actividades obtengan rentas provenientes exclusivamente de las actividades agropecuariasagropecuarias,, quedan eximidas de la obligación formal de quedan eximidas de la obligación formal de presentar declaraciones juradas, cuadro de revalúo y presentar declaraciones juradas, cuadro de revalúo y depreciaciones y estados financieros y sus anexos por el depreciaciones y estados financieros y sus anexos por el Impuesto a la Renta Comercial previsto en el Capitulo I de la Ley Impuesto a la Renta Comercial previsto en el Capitulo I de la Ley N° 125/91. N° 125/91.

No obstante, dichos contribuyentes deberán realizar el cambio No obstante, dichos contribuyentes deberán realizar el cambio de información, de tal manera a dar de baja dicha situación. de información, de tal manera a dar de baja dicha situación.


Reglamentación. Res. 449/05Reglamentación. Res. 449/05Vigente hasta diciembre 2011Vigente hasta diciembre 2011

• Cuando las citadas sociedades obtengan Cuando las citadas sociedades obtengan ocasionalmente ingresos ocasionalmente ingresos gravadosgravados por aquel impuesto, determinarán su renta neta aplicando el por aquel impuesto, determinarán su renta neta aplicando el 30% (treinta por ciento) sobre el monto de los ingresos brutos 30% (treinta por ciento) sobre el monto de los ingresos brutos devengados devengados (RENTA PRESUNTA)(RENTA PRESUNTA)

• salvo que determinen el impuesto por el salvo que determinen el impuesto por el régimen contablerégimen contable, en cuyo , en cuyo caso podrán optar por el procedimiento previsto en el Art. 7° Inc. a) de caso podrán optar por el procedimiento previsto en el Art. 7° Inc. a) de la norma legal de referencia, debiendo acreditar ante la la norma legal de referencia, debiendo acreditar ante la Administración el resultado obtenido. Igual tratamiento aplicarán las Administración el resultado obtenido. Igual tratamiento aplicarán las demás personas. demás personas.

• En cualquiera de los casos el pago del impuesto correspondiente se En cualquiera de los casos el pago del impuesto correspondiente se efectuará por medio del formulario N° 90 “Pagos ocasionales), la efectuará por medio del formulario N° 90 “Pagos ocasionales), la presentación y pago del impuesto se deberá efectivizar dentro de los presentación y pago del impuesto se deberá efectivizar dentro de los 60 (sesenta) días hábiles60 (sesenta) días hábiles siguientes al mencionado acto. siguientes al mencionado acto.


Base Presunta:Base Presunta:• La base imponible lo constituye el precio de La base imponible lo constituye el precio de

transferencia del inmueble, sobre el cual se transferencia del inmueble, sobre el cual se aplica el porcentaje presunto de rentabilidad aplica el porcentaje presunto de rentabilidad (30%) y posteriormente la tasa de la renta (30%) y posteriormente la tasa de la renta empresarial. empresarial.

• El precio de transferencia no podrá ser menor El precio de transferencia no podrá ser menor al valor fiscal del inmueble.al valor fiscal del inmueble.– 4,35%4,35% sobre el precio total de venta. sobre el precio total de venta.


EjemploEjemplo– Precio de venta: G. 200.000.000Precio de venta: G. 200.000.000

– Tasa del IVA = 1,5% Tasa del IVA = 1,5%

– Base imponible para IRACIS: Gs. 8.569.500Base imponible para IRACIS: Gs. 8.569.500

– Tasa directa IRACIS: 4,35%Tasa directa IRACIS: 4,35%

• Costo impositivo total = 5,85%.Costo impositivo total = 5,85%.


Desarrollo de la fórmulaDesarrollo de la fórmula• Valor de venta de inmueble: Valor de venta de inmueble:

– G. 500.000.000 x G. 500.000.000 x • 30% (ganancia presunta)30% (ganancia presunta)

– = G. 150.000.000 x= G. 150.000.000 x– 10% tasa 10% tasa = G. 15.000.000= G. 15.000.000

• Rubro A Formulario 90 xRubro A Formulario 90 x– 5% 5% adicional distribución = adicional distribución = – G. 6.750.000G. 6.750.000

• TOTAL A PAGAR: G. 21.750.000TOTAL A PAGAR: G. 21.750.000= Tasa efectiva de IRACIS 4,35% sobre valor de venta de inmueble.= Tasa efectiva de IRACIS 4,35% sobre valor de venta de inmueble.


Liquidación sobre Base Real Liquidación sobre Base Real obligatorio en la mayoria de los casos a partir del 2012obligatorio en la mayoria de los casos a partir del 2012

• En los casos de que el contribuyente En los casos de que el contribuyente lleve lleve contabilidad contabilidad y decida y decida o esté obligado o esté obligado a abonar el a abonar el impuesto de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo impuesto de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 7º de la Ley Nº 125/91 Capítulo I, la 7º de la Ley Nº 125/91 Capítulo I, la renta neta renta neta se se determinará por la determinará por la diferenciadiferencia entre el precio de entre el precio de venta y el valor de costo o costo revaluado del venta y el valor de costo o costo revaluado del bien, menos las depreciaciones.bien, menos las depreciaciones.


Los Escribanos Públicos como Agentes de Retención en la venta Los Escribanos Públicos como Agentes de Retención en la venta de inmuebles ruralesde inmuebles rurales

• Para el caso de venta de inmuebles rurales, siempre y cuando los Para el caso de venta de inmuebles rurales, siempre y cuando los contribuyentes se hallen contribuyentes se hallen exclusivamente inscriptos en IMAGROexclusivamente inscriptos en IMAGRO, el , el Escribano Público debe actuar como agente de retención del IVA.Escribano Público debe actuar como agente de retención del IVA.

• El monto a retener en el caso del Impuesto al Valor Agregado es del El monto a retener en el caso del Impuesto al Valor Agregado es del 100%100%

• La tasa directa de retención es del La tasa directa de retención es del 1,5 %1,5 % directo sobre el precio de directo sobre el precio de

venta.venta.– salvo el criterio que será expuesto posteriormente.salvo el criterio que será expuesto posteriormente.

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TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA VENTA DE TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA VENTA DE INMUEBLES CON RELACIÓN AL IVAINMUEBLES CON RELACIÓN AL IVA

A partir A partir de enero del 2006de enero del 2006, con las modificaciones del IVA, la venta de , con las modificaciones del IVA, la venta de inmuebles se grava con IVA a la tasa del 5%.inmuebles se grava con IVA a la tasa del 5%.

BASE IMPONIBLE: Art. 82 BASE IMPONIBLE: Art. 82 En las transferencias o enajenación de En las transferencias o enajenación de bienes inmuebles, se presume de derecho que el valor agregado bienes inmuebles, se presume de derecho que el valor agregado mínimo, es el 30% del precio de venta del inmueble transferido.mínimo, es el 30% del precio de venta del inmueble transferido.

En la transferencia de inmuebles a plazos mayores de dos años, la base En la transferencia de inmuebles a plazos mayores de dos años, la base imponible lo constituye el 30% del monto del precio devengado imponible lo constituye el 30% del monto del precio devengado mensualmentemensualmente

TASA NOMINAL: 1,5% sobre la venta del inmueble TASA NOMINAL: 1,5% sobre la venta del inmueble TASA EFECTIVA:TASA EFECTIVA: 1,428570% 1,428570%


Tasa efectiva del IVA por la venta de inmueblesTasa efectiva del IVA por la venta de inmuebles

• Existen dos posturas o interpretaciones Existen dos posturas o interpretaciones referentes a la metodología de cálculo del IVA a referentes a la metodología de cálculo del IVA a ser retenido:ser retenido:– Aplicar directamente el 1,5%Aplicar directamente el 1,5%– Aplicar el Aplicar el 1,428570% 1,428570%

• Ver Enrique RamírezVer Enrique Ramírez• Tema desarrollado en la página 78 y siguientes del Tema desarrollado en la página 78 y siguientes del Tomo 4 Tomo 4

de la Colección Renta Empresarial en Paraguay. Edición de la Colección Renta Empresarial en Paraguay. Edición anterior.anterior.

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Escribanos y empresas loteadoras como Agentes de Escribanos y empresas loteadoras como Agentes de Retención del IVA por la venta de inmueblesRetención del IVA por la venta de inmuebles

• El Escribano Público que realice la escritura de El Escribano Público que realice la escritura de transferencia de un inmueble por parte de personas físicas, transferencia de un inmueble por parte de personas físicas, sucesiones indivisas y condominios sucesiones indivisas y condominios – No inscriptas en el IVANo inscriptas en el IVA o o– Que Que sean exclusivamente contribuyentes del IMAGROsean exclusivamente contribuyentes del IMAGRO, deberá , deberá

actuar como agente de retención,actuar como agente de retención,

• Siempre y cuando dicha venta Siempre y cuando dicha venta no sea realizada no sea realizada a través de a través de empresas loteadoras, puesto que en este caso corresponde empresas loteadoras, puesto que en este caso corresponde efectuar la retención a tales empresas. efectuar la retención a tales empresas.


Resolución Nº 1421/05, Artículo 7º• ““No contribuyentes del ImpuestoNo contribuyentes del Impuesto. En las . En las

enajenaciones de bienes inmuebles por parte de enajenaciones de bienes inmuebles por parte de personas físicas, sucesiones indivisas y condominios personas físicas, sucesiones indivisas y condominios que que no se hallen inscriptos no se hallen inscriptos por otros hechos por otros hechos generadores del impuesto, así como quienes sean generadores del impuesto, así como quienes sean exclusivamente contribuyentes del IMAGROexclusivamente contribuyentes del IMAGRO, el , el Escribano Público interviniente en dicho acto deberá Escribano Público interviniente en dicho acto deberá actuar como Agente de Retención del Impuesto, actuar como Agente de Retención del Impuesto, siempre y cuando dicha enajenación siempre y cuando dicha enajenación no sea realizada no sea realizada a través de empresas loteadorasa través de empresas loteadoras, en cuyo caso éstas , en cuyo caso éstas serán las obligadas a practicar dicha retención.serán las obligadas a practicar dicha retención.


Resolución Nº 1421/05, Artículo 7º

La retención se realizará sobre el 100% (cien por ciento) La retención se realizará sobre el 100% (cien por ciento) del Impuesto Liquidado, que se determinará aplicando la del Impuesto Liquidado, que se determinará aplicando la tasa impositiva sobre el 30% (treinta por ciento) del tasa impositiva sobre el 30% (treinta por ciento) del precio de venta del inmueble transferido.precio de venta del inmueble transferido.

En estos casos, los Escribanos Públicos y las empresas En estos casos, los Escribanos Públicos y las empresas loteadoras, según corresponda estarán sujetos a las loteadoras, según corresponda estarán sujetos a las Obligaciones y Disposiciones Generales establecidas en Obligaciones y Disposiciones Generales establecidas en el Decreto y el Artículo 54º de la presente Resoluciónel Decreto y el Artículo 54º de la presente Resolución”.”.


No corresponde al Escribano Público realizar la No corresponde al Escribano Público realizar la retenciónretención

• En las siguientes situaciones:En las siguientes situaciones:

– Por ser el enajenante contribuyente del IVA o IRACIS.Por ser el enajenante contribuyente del IVA o IRACIS.

– Por haber abonado el IVA directamente.Por haber abonado el IVA directamente.

– Por haberle retenido el IVA la empresa loteadora.Por haberle retenido el IVA la empresa loteadora.


Persona a quien se debe realizar la retenciónPersona a quien se debe realizar la retención

• La retención se debe efectuar La retención se debe efectuar al vendedoral vendedor..

• En caso que el comprador desee, puede pedir una copia del En caso que el comprador desee, puede pedir una copia del comprobante de retención y utilizarlo como comprobante de retención y utilizarlo como “crédito “crédito fiscal”, fiscal”, en los casos que corresponda.en los casos que corresponda.

Esto se encuentra dispuesto en la Resolución Nº 915/06, Esto se encuentra dispuesto en la Resolución Nº 915/06, Art. 1º.Art. 1º.

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Responsabilidad directa de los agentes de retención en caso de no Responsabilidad directa de los agentes de retención en caso de no ingreso del IVAingreso del IVA

• Los agentes de retenciónLos agentes de retención son responsables son responsables directos directos de de realizar la retención e ingresar el monto al fisco. realizar la retención e ingresar el monto al fisco.

• De no hacerlo, De no hacerlo, responderán personalmenteresponderán personalmente por el pago del por el pago del impuesto no realizado. Responden incluso con sus propios impuesto no realizado. Responden incluso con sus propios bienes.bienes.

• La persona a quien se ha realizado la retención debe contar La persona a quien se ha realizado la retención debe contar con el con el comprobante de retención comprobante de retención y con ello demostrará y con ello demostrará que ha pagado su obligación.que ha pagado su obligación.

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Pago del IVA por parte del vendedorPago del IVA por parte del vendedor

• De acuerdo a las nuevas disposiciones el IVA se encuentra De acuerdo a las nuevas disposiciones el IVA se encuentra “incluido “incluido en el precio”.en el precio”.

• Es obligación del vendedor Es obligación del vendedor incluir incluir el mismo en el precio de venta el mismo en el precio de venta desde el momento que presenta el precio de venta del inmueble.desde el momento que presenta el precio de venta del inmueble.

• Por ejemplo si se ofrece el inmueble a G. 100.000.000, se considera Por ejemplo si se ofrece el inmueble a G. 100.000.000, se considera que de dicho importe el que de dicho importe el 1,5% 1,5% es el IVA incluido y a Ud le quedará la es el IVA incluido y a Ud le quedará la suma de G. 98.500.000.suma de G. 98.500.000.

• Por eso, el vendedor debe incluir el importe del IVA en el precio de Por eso, el vendedor debe incluir el importe del IVA en el precio de

venta. Si se desea recibir G. 100.000.000, debe vender el inmueble en venta. Si se desea recibir G. 100.000.000, debe vender el inmueble en G. 101.500.000.G. 101.500.000.


Pago del IVA por parte del vendedorPago del IVA por parte del vendedor

Se debe tener en cuenta que el Se debe tener en cuenta que el hecho generador de la hecho generador de la obligación tributaria, de conformidad con el Artículo 77 es obligación tributaria, de conformidad con el Artículo 77 es la la enajenación de bienesenajenación de bienes, específicamente la venta de , específicamente la venta de inmuebles. inmuebles.

Por ello, en principio y por regla general, Por ello, en principio y por regla general, la carga del IVAla carga del IVA corresponde asumir al corresponde asumir al vendedor propietario o enajenantevendedor propietario o enajenante del inmuebledel inmueble y por ello la retención del IVA que realiza el y por ello la retención del IVA que realiza el Escribano debe ser realizada al vendedor o enajenante del Escribano debe ser realizada al vendedor o enajenante del inmueble.inmueble.


Venta de inmueble libre de impuestosVenta de inmueble libre de impuestos

• Puede suceder que entre Puede suceder que entre las partes: las partes: vendedor y vendedor y compradorcomprador,, hayan pactado que quien se va a hacer hayan pactado que quien se va a hacer cargo del pago del tributo cargo del pago del tributo es este últimoes este último y no el y no el vendedor, es decir, el precio de la transferencia es vendedor, es decir, el precio de la transferencia es libre de todo impuestolibre de todo impuesto. .

• Solamente en estos casos: Solamente en estos casos: acuerdo de partesacuerdo de partes,, corresponderá al comprador asumir la carga del IVAcorresponderá al comprador asumir la carga del IVA

• Si no hay acuerdo de partes, corresponde efectuar Si no hay acuerdo de partes, corresponde efectuar la retención al vendedor propietario del inmueble.la retención al vendedor propietario del inmueble.


Forma de calcular el precio de venta a los efectos de no Forma de calcular el precio de venta a los efectos de no absorber el IVAabsorber el IVA


Obligación de documentar las ventas de inmueblesObligación de documentar las ventas de inmuebles

• Cuando se compra o se vende un inmueble, Cuando se compra o se vende un inmueble, no es que solamente sea necesaria no es que solamente sea necesaria la escritura la escritura pública de transferencia del inmueble,pública de transferencia del inmueble, sino sino además corresponde que se documente la además corresponde que se documente la venta de acuerdo a las venta de acuerdo a las disposiciones disposiciones tributariastributarias, es decir que se expida uno de los , es decir que se expida uno de los tipos de comprobantes de ventas autorizados tipos de comprobantes de ventas autorizados por la SET.por la SET.


Si el vendedor es contribuyente de IVA

Debe darle al comprador una factura por la venta del inmueble. Es decir, utilizará su factura de IVA para dejar registrada la venta del inmueble, aún cuando el mismo sea contribuyente por el ejercicio de profesiones, artes u oficios. En ese caso, liquida y paga el IVA en el Formulario 120 conjuntamente con los demás ingresos.

Si el vendedor es una persona física no contribuyente del IVA

El Escribano Público o la empresa loteadora tiene la obligación de actuar como agente de retención del IVA que grava dicha operación. Si el comprador del inmueble no es contribuyente, se debe documentar la compraventa con la autofactura, pues el mismo requerirá de un comprobante de venta para registrar la compra del inmueble.

Si el vendedor es una sociedad agropecuaria no inscripta en el IVA

El Escribano Público actuará como agente de retención del IVA, pero al tratarse de una sociedad, existe la obligación de expedir al comprador del inmueble rural la correspondiente factura.

Obligación de documentar las ventas de inmueblesObligación de documentar las ventas de inmuebles


Precio de enajenaciónPrecio de enajenación• En la escritura pública de transferencia de inmuebles En la escritura pública de transferencia de inmuebles el precio real el precio real

de la operación,de la operación, el que debe ser aproximado al precio de mercado. el que debe ser aproximado al precio de mercado.

• Ésta es una de las modificaciones introducidas en la Ley 125/91 por Ésta es una de las modificaciones introducidas en la Ley 125/91 por parte de la Ley 2421/04 parte de la Ley 2421/04 – Las operaciones se deben realizar a precios de mercado.Las operaciones se deben realizar a precios de mercado.

• Es muy común que las partes deseen consignar en la escritura como Es muy común que las partes deseen consignar en la escritura como precio de transferencia el valor fiscal. precio de transferencia el valor fiscal.

• MUCHO CUIDADO CON LA TEORIA DE LA LESION DEL DERECHO MUCHO CUIDADO CON LA TEORIA DE LA LESION DEL DERECHO CIVILCIVIL


No aplicación del IVA en caso de transferencia de inmuebles No aplicación del IVA en caso de transferencia de inmuebles como aporte de capital para sociedadescomo aporte de capital para sociedades

• Las transferencias de inmuebles que se realicen como Las transferencias de inmuebles que se realicen como aporte de capital, no pagan IVA.aporte de capital, no pagan IVA.

• Al respecto el Al respecto el Art. 3º del Decreto Nº 6.806/05 párrafo 7º Art. 3º del Decreto Nº 6.806/05 párrafo 7º y 8ºy 8º expresa: expresa: “No se consideran comprendidas en el “No se consideran comprendidas en el objeto del Impuesto las transferencias que fueran objeto del Impuesto las transferencias que fueran consecuencia de una consecuencia de una reorganización de empresas reorganización de empresas o de o de aportes de capitales aportes de capitales a las mismas; en estos casos, los a las mismas; en estos casos, los créditos fiscales que pudieran tener la o las empresas créditos fiscales que pudieran tener la o las empresas antecesoras serán trasladados a la o las empresas antecesoras serán trasladados a la o las empresas sucesoras en proporción al patrimonio neto transferido sucesoras en proporción al patrimonio neto transferido con relación al patrimonio neto total de la antecesoracon relación al patrimonio neto total de la antecesora..


No aplicación del IVA en caso de aporte de capital para No aplicación del IVA en caso de aporte de capital para sociedadessociedades

• A los fines del párrafo precedente, se entiende por A los fines del párrafo precedente, se entiende por reorganización de empresas la fusión de empresas reorganización de empresas la fusión de empresas preexistentes a través de la formación de una tercera preexistentes a través de la formación de una tercera o por absorción de una de ellas, la escisión o división o por absorción de una de ellas, la escisión o división de una empresa en otra u otras que continúen o no de una empresa en otra u otras que continúen o no las operaciones de la primera, y la transformación de las operaciones de la primera, y la transformación de una empresa preexistente en otra adoptando una empresa preexistente en otra adoptando cualquier otro tipo de sociedad prevista en las cualquier otro tipo de sociedad prevista en las normas legales vigentes. normas legales vigentes. Por aportes de capital se Por aportes de capital se entiende cualquier forma de aporte de capital entiende cualquier forma de aporte de capital legalmente permitida, realizado por personas físicas legalmente permitida, realizado por personas físicas o sociedades a sociedades nuevas o preexistenteso sociedades a sociedades nuevas o preexistentes..””


No aplicación del IVA en caso de aporte de capital para No aplicación del IVA en caso de aporte de capital para sociedadessociedades

• Por lo expuesto se desprende que la transferencia Por lo expuesto se desprende que la transferencia del o los inmuebles del o los inmuebles para la constitución de la para la constitución de la sociedadsociedad o para el aumento de capital o para el aumento de capital está exenta está exenta del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y no deberá del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y no deberá abonarse el impuesto por odicha transferencia.abonarse el impuesto por odicha transferencia.

• El escribano público deberá El escribano público deberá dejar constancia en la dejar constancia en la propia escriturapropia escritura que no se realiza la retención que no se realiza la retención tendiendo en cuenta la norma antes citadatendiendo en cuenta la norma antes citada. .


Cesión de derechos sobre inmuebleCesión de derechos sobre inmueble

• Se consulta si Se consulta si la cesión de derechos sobre un inmueble en un juicio sucesoriola cesión de derechos sobre un inmueble en un juicio sucesorio, , constituye propiamente una venta de inmueble, en los términos de lo que establece la constituye propiamente una venta de inmueble, en los términos de lo que establece la ley. ley.

• A este respecto, cabe señalar que la ley grava las rentas obtenidas de la ACTIVIDAD A este respecto, cabe señalar que la ley grava las rentas obtenidas de la ACTIVIDAD HABITUAL de la “COMPRA – VENTA” de inmuebles. En este caso es evidente que no HABITUAL de la “COMPRA – VENTA” de inmuebles. En este caso es evidente que no existe actividad de compra – venta de inmuebles.existe actividad de compra – venta de inmuebles.

• En el caso planteado, en puridad y desde el punto de vista jurídico formal, no existe En el caso planteado, en puridad y desde el punto de vista jurídico formal, no existe una una “venta de inmuebles”“venta de inmuebles” propiamente dicho, dado que las transferencias de propiamente dicho, dado que las transferencias de inmuebles están sujetas a una serie de requisitos formales, como ser el instrumento inmuebles están sujetas a una serie de requisitos formales, como ser el instrumento público de la escritura y su registro obligatorio en el Registro Público.público de la escritura y su registro obligatorio en el Registro Público.

• Por otro lado, la XXX, no es propietaria del inmueble en cuestión, Por otro lado, la XXX, no es propietaria del inmueble en cuestión, dado que la misma dado que la misma tiene en expectativa un derecho sucesorio, que se está sustanciando en el juicio tiene en expectativa un derecho sucesorio, que se está sustanciando en el juicio sucesoriosucesorio. .

Consulta Vinculante - Informe C.C./Nº 221 de fecha 17 de agosto de 2006.Consulta Vinculante - Informe C.C./Nº 221 de fecha 17 de agosto de 2006.

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TRABAJO PRÁCTICO

• Cuestionario de comprensión del Capítulo 4

• Página 150 a 152.

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Fin de la presentación 1ra parte• Los derechos de propiedad sobre esta presentación

corresponden NORA LUCÍA RUOTI COSP conjuntamente con la firma Emprendimientos Nora Ruoti SRL

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tratamiento tributario de compra venta de inmueble dia 2 (1)

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