valuacion de vivienda en el peru

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN Facultad de Ingeniería Civil y Arquitectura

Escuela Académico Profesional de Ingeniería Civil

ÍNDICE

I. MEMORIA DESCRIPTIVA:

a. Nombre del propietario o posesionario.

b. Nombre de la persona que solicita la tasación.

c. Objeto de la tasación y metodología o reglamentación empleada.

d. Fecha a la cual está referida la tasación.

e. Ubicación.

f. Linderos y perímetros.

g. Área del terreno.

h. Zonificación y uso actual del predio.

i. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.

j. Características del entorno del predio.

k. Descripción de la distribución de las plantas.

l. Descripción de la edificación.

m. Antigüedad de la construcción.

n. Estado de conservación.

II. VALUACIÓN:

a. Valuación del Terreno.

b. Valuación de la Edificación.

c. Valuación de Obras Complementarias.

d. Cuadro resumen general de las valuaciones.

III. ANEXOS:

a. Fotos.

b. Planos.

Ingeniería de Valuaciones.



I. MEMORIA DESCRIPTIVA

A) NOMBRE DEL PROPIETARIO:

El inmueble, correspondiente a la carretera central Huánuco-Tingo María (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN) corresponde como legítimo propietario a la IGLESIA DE JESUCRISTO DE LOS SANTOS DE LOS ÚLTIMOS DÍAS.

B) NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN:

El solicitante es el Ing. Jorge Meyzan Briceño.

C) OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:

El objetivo de la presente tasación es para fines de práctica pretendiendo determinar el valor arancelario y el valor comercial del bien inmueble teniendo en cuenta las características propias, normatividad vigente; y los valores unitarios oficiales de Edificación.

La metodología y reglamento empleado para la realización de la presente valuación, se encuentran normada por el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por Resolución Ministerial N° 126–2007–Vivienda, el 7 de Mayo del 2007; y publicado en el Diario Oficial El Peruano con fecha 13 de Mayo del 2007. Y su modificatoria publicado el miércoles 5 de diciembre del 2012 en el Diario Oficial EL Peruano.

Dicha valuación se realiza mediante Inspección Ocular “in situ” y datos brindados por el OBISPO SANDRO CADILLO.

D) FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN:

Octubre del 2013.

E) UBICACIÓN:

El bien inmueble se encuentra ubicado en el distrito de Amarilis, provincia de Huánuco y departamento de Huánuco, en la carretera Huánuco–Tingo María, exactamente (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN) de dicha localidad.

F) LINDEROS Y PERÍMETROS:

El inmueble correspondiente a la carretera Huánuco–Tingo María, exactamente María (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN) posee las siguientes medidas, perímetros y colindancias:

Por el frente o lado Oeste: AB: línea recta de 88.38 m.l. colinda con la carretera central Huánuco-Tingo María, (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN).




Por la derecha (entrando) o lado Sur: BC: línea recta de 42.91m.l.; colinda con propiedad de terceros (cantaros de Veckan).

Por la izquierda (entrando) o lado Norte: line quebrada de tres tramos :

(1º Tramo AD: En ángulo de 135° con la línea de fachada, una longitud de 4.04mts)

(2º Tramo DE: En ángulo de 135° con tramo AD, una longitud de 38.98 mts)

(3º Tramo EF: En ángulo de 135° con tramo DE, una longitud de 4.04 mts)

Por el fondo o lado este: línea recta FC de 92.14m.l de norte a sur.; colinda con la avenida Los Álamos-Urb. Primavera cierra la poligonal.

G) ÁREA DEL TERRENO:

El inmueble correspondiente a la carretera central (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN), posee un área de 4074.30 m2.

H) ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

En cuanto a la zonificación se encuentra en una zona que cuenta con un planeamiento urbano.

El inmueble, que por sus características especiales de diseño forma parte de 2 naves de un solo nivel (una nave destinada a un templo sagrado), destinado a una congregación religiosa cristiana.

I) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con los servicios básicos de habilitación urbana tales como red de agua potable, desagüe, energía eléctrica con sus respectivas conexiones domiciliarias. También cuenta con pistas y veredas pavimentadas por el oeste (carretera Huánuco- Tingo María); por el norte (Av. Primavera-Urbanización Primavera) y este (Av. Los Álamos-Urbanización Primavera) cuenta con veredas pavimentadas, pero no con pistas pavimentadas.

J) CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

Se encuentra aproximadamente a 10min del centro de la ciudad de Huánuco, (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN) de la carretera central Huánuco-Tingo María.

K) DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS:

El inmueble sujeto a tasación posee una área de construida total de 899.22 m2. Distribuida de la siguiente manera:




Primera nave: área construida de 454.26 m2.Segunda nave: área construida de 431.31 m2.Bodega custodio: área construida de 13.65 m2.

El predio tiene 03 frentes (este, oeste y norte) con 02 puertas de acceso (oeste y norte), los que dan a un ambiente libre (área verde y losa deportiva).

El inmueble presenta 02 Naves, construidos. La Primera Nave se encuentra entrando directamente por cualquiera de las puertas y posee 01 planta; la Segunda Nave se encuentra paralelo a la primera nave y posee una sola planta.

AREA CONSTRUIDAUSO AREA

(m2)NAVE I Templo sagrado y oficina. 454.26NAVE II Salones, oficina, baños, closet de sociedad

(almacén), cocina y pasadizo,431.31

BODEGA CUSTODIO

Almacén de limpieza 13.65

TOTAL 899.22

L) DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN:

El inmueble en mención posee las siguientes características técnicas:

Cimentación: placas antisísmicas (en todos los módulos). Muros:

Nave I: albañilería. Nave II: albañilería. Bodega custodio: albañilería.

Vigas: concreto armado. Techos:

Nave I: Techo de eternit inclinada. Nave II: Techo de eternit inclinada Bodega custodio: Techo de concreto armado inclinado.

Pisos: Nave I: piso cerámico de color y blanco de 0.30x0.30 m2. Nave II: piso cerámico blanco de 0.30x0.30 m2.

Bodega custodio: piso cerámico blanco de 0.30x0.30 m2. Revestimientos:

Nave I: Tarrajeo frotachado y pintura lavable (25%), enchapado con mayólica (75%).

Nave II: Tarrajeo frotachado y pintura lavable (25%), enchapado con mayólica (75%).




Bodega custodio: Tarrajeo frotachado y pintura lavable (25%), enchapado con mayólica (75%).

Puertas y ventanas: Nave I: puertas y ventanas metálica con vidrio y puertas de madera

selecta Nave II: puertas y ventanas metálica con vidrio y puertas de madera

selecta. Bodega custodio: puerta metálica.

Pintura: en interiores, exteriores y cielo raso pintura lavable. Baño:

Nave I: cuenta con un baño completo con mayólica nacional de color (35%) y blanco (65%).

Nave II: cuenta con dos baños completos con mayólica nacional de color (35%) y blanco (65%).

Bodega custodio: no tiene baño. Instalaciones sanitarias:

Nave I: con tuberías empotradas de agua fría, sistema de bombeo de agua y desagüe.

Nave II: con tuberías empotradas de agua fría, sistema de bombeo de agua y desagüe.

Bodega custodio: no cuenta con instalación sanitaria Instalaciones eléctricas:

Nave I: con tuberías empotradas y corrientes monofásicas, teléfono, ventilación y alarma.Nave II: con tuberías empotradas y corrientes monofásicas, teléfono, ventilación y alarma.Bodega custodio: con tuberías empotradas y corrientes monofásicas,

Obras Complementarias: Dos tanques elevados de polietileno de 1 m3 (1000 lts) de capacidad, Dos cisterna de 3,5 m3 (3500 lts) de capacidad, Muro perimétrico de concreto armado y tubos h=2.55 m, Losa deportiva de 368.138 m2 Dos portones de fierro Dos cajas de registro de concreto.Cerco perimétrico metálico de la losa deportiva Pileta bautismal Luminarias de 150 W

M) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN:

Por la consulta realizada al obispo de la Iglesia, se establece las antigüedades siguientes:

Nave I: cuenta con una antigüedad de 20 años. Nave II: cuenta con una antigüedad de 20 años. Bodega custodio: cuenta con una antigüedad de 20 años.




N) ESTADO DE CONSERVACIÓN:La determinación del estado de conservación de la propiedad se basó en lo manifestado por el obispo de la iglesia y en la inspección técnica ocular de los que suscriben, estableciéndose lo siguiente: Las edificaciones de las naves I; nave II y bodega custodio reciben

mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. Según el artículo II.B.15 del Reglamento Nacional de Tasaciones, concluimos

que él estado de conservación de las naves I y II y bodega custodio es MUY BUENO.




II. VALUACIÓN




a. VALUACIÓN DEL TERRENO:

De acuerdo al listado de Valores Unitarios Oficiales de Terrenos Urbanos para centros poblados menores de la localidad de Huánuco, aprobados por RM. NRO. 238-2012- VIVIENDA DEL 29/10/2012 VIGENTES A PARTIR DEL 01/01/2013, se tiene los siguientes valores unitarios de acuerdo al tipo de calzada y ancho de vía:

Se empleará los siguientes Valores Unitarios Oficiales de Terrenos Urbanos.

DATOS:

CARRETERA CENTRAL HUÁNUCO- TINGO MARÍA:

V.U.A=S/. 35.00/m2.

F=$ 5.20/s (Factor Oficialización).

C= S/. 2.78/$ (Factor de cambio).

V.U.C=35.00*5.20*2.78= S/. 505.96 / m2

AVENIDA PRIMAVERA-URBANIZACIÓN PRIMAVERA:

V.U.A=S/. 32.00/m2.



V.U.C=32.00*5.20*2.78= S/.462.59 / m2

AVENIDA LOS ÁLAMOS-URBANIZACIÓN PRIMAVERA:

V.U.A=S/. 29.00/m2.



V.U.C=29.00*5.20*2.78= S/. 419.22 / m2




De acuerdo al artículo II.C.23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú se tiene que, el lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera:

a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de

sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma como se

indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.

b) Se considerara con frente único separadamente cada uno de los frentes que

tiene el terreno y se les aplicara el procedimiento señalado en el artículo

II.C.22

c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de

los casos “a) y b)”.

Definiendo términos:

V.A.T. = Valor Arancelario del Terreno.

V.C.T. = Valor Comercial del Terreno.

Entonces:

Cálculo del Valor Arancelario del Terreno:

a) El área total del terreno dividiendo en partes proporcionales:

Proporcionalidad:

frente

∑ frentes

1. carretera central:

p1=88.38+ 2.02∗¿∑ 88.38+38.98+92.14+4.04∗2∗¿¿

¿= 0.4

2. Av. Primavera y Urb primavera

38.98+ 2.02∗2∗¿p2=∑ 88.38+38.98+92.14+4.04∗2∗¿¿

¿= 0.19

3. Jr. Los Álamos- Urb. Primavera




p3=92.14+ 2.02∗¿∑ 88.38+38.98+92.14+4.04∗2∗¿¿

¿=0.41

Área del terreno: 899.22

*Ochavo sin puerta

Primer frente: carretera central Huánuco - Tingo María

Superficie (f1) = 0.4*4074.30 = 1629.72m2

Frente (f1) = 90.4 m

Verificación:

3 * (f1)2 = 3 * (90.4)2 = 24516.48 m2

A = 1629.72m2

No existe exceso.

Por lo Tanto:

V.A.T. = (1629.72m2m2) * (S/.35.00/ m2.) = S/. 57,040.20

V.C.T. = (1629.72m2m2) * (S/. 505.96 / m2.) = S/.824573.13

Segundo frente:Av. Primavera –Urb. Primavera

Superficie (f2) = 0.19*4074.30 = 774.12 m2

Frente (f2) = 43.02m

Verificación:

3 * (f1)2 = 3 * (43.02)2 = 5552.16 m2

A = 774.12 m2

No existe exceso.

Por lo Tanto:

V.A.T. = (774.12 m2.) * (S/. 32.00 / m2.) = S/. 24,771.84




V.C.T. = (774.12 m2.) * (S/. 462.59 / m2.) = S/. 358,100.17

Tercer frente: Av. los Álamos –Urb. Primavera

Superficie (f1) = 0.41*4074.30 = 1670.46 m2

Frente (f1) = 94.16 m

Verificación:

3 * (f1)2 = 3 * (94.16)2 = 26568.32 m2

A = 1670.46 m2

No existe exceso.

Por lo Tanto:

V.A.T. = (1670.46 m2.) * (S/. 29.00/ m2.) = S/.48,443.34

V.C.T. = (1670.46 m2.) * (S/. 419.22 / m2.) = S/. 700,290.24

Suma del análisis proporcional:

valor arancelario total del terreno

…………………………(1)

valor comercial total del terreno

…………………………(1´)

b) Se considerara con frente único separadamente cada uno de los frentes

que tiene el terreno:

Primer frente: carretera central Huánuco - Tingo María

Área del terreno = 4074.30 m2


S/. 130,255.38

S/. 1’882,963.54



Frente (f1) = 90.4 m

Verificación:

3 * (f1)2 = 3 * (90.4)2 = 24516.48 m2

A = 4074.30

No existe exceso.

Por lo Tanto:

V.A.T. = (4074.30 m2.) * (S/.35.00/ m2.) = S/.142,600.50 ……………(2)

V.C.T. = (4074.30 m2.) * (S/. 505.96 /m2.) = S/.2’061,432.83 ………….(2´)

segundo frente: Av. Primavera –Urb. Primavera


Frente (f2) = 43.02m

Verificación:

3 * (f1)2 = 3 * (43.02)2 = 5552.16 m2

A = 4074.30 m2

No existe exceso.

Por lo Tanto:

V.A.T. = (4074.30 m2.) * (S/. 32.00 / m2.) = S/. 130,377.60………….(3)

V.C.T. = (4074.30 m2)* (S/. 462.59 / m2.) = S/1’884,730.44.………….(3´)

tercer frente: Av. los Álamos –Urb. Primavera


Frente (f1) = 94.16 m

Verificación:




3 * (f1)2 = 3 * (94.16)2 = 26568.32 m2

A = 4074.30 m2

No existe exceso.

Por lo Tanto:

V.A.T. = = (4074.30 m2.) * (S/. 29.00 / m2.) = S/.118,154.70 ……..…….(4)

V.C.T. = (4074.30 m2)* (S/. 419.22 / m2.) = S/.1’708,028.05 ……..…….(4´)

Elegimos el mayor de (1);(2);(3)y (4)

valor arancelario total del terreno

Elegimos el mayor de (1´);(2´);(3´)y (4´)

valor comercial total del terreno

b. VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:

Nos basaremos en el Título II, Capítulo D, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

Datos:

Nave I = 454.26 m2.

Nave II = 431.31 m2.

Bodega Custodio = 13.65 m2.

Antigüedad de Nave I = 20 años.

Antigüedad de Nave II = 20 años.

Antigüedad de la Bodega Custodio = 20 años


S/. 142,600.50

S/. 2’061,432.83



Estado de conservación de Nave I = Muy bueno.

Estado de conservación de Nave II = Muy bueno.

Estado de conservación de la Bodega Custodio = Muy bueno.

Material predominante Nave I = concreto armado

Material predominante Nave II = concreto armado

Material predominante de Bodega Custodio= concreto armado

Uso de Nave I = templo sagrado y oficina.

Uso de Nave II = Salones, oficina, baños, closet de sociedad (almacén), cocina y pasadizo.

Uso de Bodega Custodio = Almacén de limpieza.

Por lo tanto de acuerdo a la tabla Nº 2 del artículo II. D.33, del Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación del:

Módulo I, 8 % por antigüedad y estado de conservación.

Módulo II, 8 % por antigüedad y estado de conservación.

Módulo III, 8 % por antigüedad y estado de conservación.

Ahora nos remitimos al CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE

EDIFICACIONES PARA LA SIERRA, aprobado mediante Resolución Ministerial R.M.

Nº 241-2012-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 29 de Octubre

del 2012; y basándonos en la descripción de la edificación; tenemos:




Nave I:

PARTIDAS CÓDIGO COSTO UNITARIO (S/. / m2)

MUROS Y COLUMNAS B 268.35

TECHOS D 76.74

PISOS B 138.76

PUERTAS Y VENTANAS C 115.47

REVESTIMIENTOS 0.75D+0.25F 99.48

BAÑOS 0.35C+0.65D 27.91

INST. SANIT. Y ELECT. A 283.91

VSN = 1,010.62

Nave II:



TECHOS D 76.74

PISOS B 138.76


REVESTIMIENTOS 0.75D+0.25F 99.48BAÑOS 0.35C+0.65D 27.91INST. SANIT. Y ELECT. A 283.91

VSN = 1,010.62




Bodega Custodio:



TECHOS C 162.07

PISOS B 138.76


REVESTIMIENTOS 0.75D+0.25F 99.48

INST. SANIT. Y ELECT. G 15.10

VSN = 799.23

Ahora procedemos a calcular el valor de la edificación por cada módulo:

Nave I:

454.26*1,010.62* (1 - 0.08) = S/. 422357.50

Nave II:

431.31 * 1,010.62* (1 - 0.08) = S/. 401019.27

bodega custodio:

13.65 * 799.23 * (1 - 0.08) = S/.10036.73

Total = 833,413.50

c. VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Existen Estructuras Complementarias a las edificaciones, las que se encontraron

presentes, para lo cual estableceremos el valor del Costo Directo:

PARTIDAS METRADO PRECIO

UNITARIO

COSTO

DIRECTO (S/)

Muros perimétricos o cercos 808.77 m2 230.24 186,211.20

Muro perimétrico de losa deportiva

(aluminio)

17,204.56




1.-(2*51.17) y 2.-(2*20.45) 143.24m2 120.11

Tanque elevado de polietileno. 1 m3 557.39 557.39

Cisterna o pozo sumidero (2und)

concreto armado 7 m3 718.11

5,026.77

Proyector luminaria de 150 W. 4 und 596.51 2,386.04

Losa deportiva (368.138m2); estacionamiento y patio (2699.872m2) de losa de concreto armado 4”.

3068.01m2 103.37

319,000.85

Dos portones de fierro1) .de h=3m y a=4.03m2). de h=3m y a=2.55m 19.74m2 244.15

4,819.521

Cajas de registro de concreto.(2”4*24¨)

2und 205.92 411.84

Caja de Sumidero Pila bautismal 17m2 70.00 1190.00

TOTAL 536,808.17

Por lo Tanto:

Voc = 536,808.17*0.68 = S/. 365,029.57

d. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES:

DESCRIPCION PRECIO

TERRENO VALOR ARANCELARIO 142,600.50

VALOR COMERCIAL 2’061,432.83

EDIFICACION Nave I 459,084.24

Nave II 435,890.51

Bodega Custodio 10,244.32

OBRAS

COMPLEMENTARIAS

VALOR ARANCELARIO 536,808.17

VALOR COMERCIAL 365,029.57




TOTAL

ARANCELARIO s/.1’584,627.74

COMERCIAL s/.3’331,681.47

TIPO DE CAMBIO (octubre del 2013): US. $ 1.00 = S/. 2.78

Por lo expuesto se ha procedido a valorar la iglesia “IGLESIA DE JESUCRISTO DE LOS SANTOS DE LOS ÚLTIMOS DÍAS, Ubicado (al lado izquierdo del recreo CANTAROS DE VECKAN) de la carretera central Huánuco- Tingo María; Distrito de Amarilis, Provincia de Huánuco y Departamento de Huánuco, valorado en la suma de TRES MILLONES TRECIENTOS TREITA Y UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES SOLES (s/.3’331,681.47), o su equivalente en dólares americanos: $ 1’198,446.57

ATTE.

Huánuco, octubre del 2013.


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