instituto tecnolÓgico de la construcciÓn … · instituto tecnolÓgico de la construcciÓn...

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

CONSTITUCIÓN DE UNA UNIDAD DE VALUACIÓN PARA VALUAR INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS

GARANTIZADOS A LA VIVIENDA.

T E S I S

PARA OBTENER EL GRADO DE

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA

ING. ARQ. RAÚL RIGOBERTO ELIAS

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO

No. 2024306, DE FECHA 09 DE DICIEMBRE DE 2002

MÉXICO, DISTRITO FEDERAL MARZO 2007.


AGRADECIMIENTOS:

A mí Madre:

Que con gran esfuerzo, desvelos y un gran sacrificio impulsó siempre mí afán de superación. Madre sé que sigues acompañándome, y por siempre estarás en mi corazón.

A mí Esposa. María del Carmen:

Gracias por acompañarme en mí desarrollo profesional y humano, por tenerme la paciencia y el gran amor que me manifiestas.

A mis Hijos. Raúl Rigoberto, Lucia y Viridiana:

El ser, el soñar, el anhelar, el luchar por conquistar nuestras ilusiones es Vivir, vivan con alegría alcanzando siempre sus metas.

Al Arq. Octavio González Gamiño y Najera.

Que creyó en mí y juntos trabajamos en la creación del proyecto hasta que se constituyó la unidad de valuación. Mi reconocimiento y respeto a la experiencia de toda una vida dedicado a la valuación.

A Raquel y Guadalupe:

Que juntos compartimos sueños dentro del mundo de la valuación, que pronto serán realidades.

A todos aquellos que creyeron en el proyecto y que juntos trabajamos y constituimos la Unidad de Valuación Región Occidente, UNIVARO, S.A. de C.V.

A todos los Maestros que participaron en la capacitación que recibí en el ITC Jalisco y en el ITC México, y que aportaron sus conocimientos para lograr obtener el Grado de Maestro.

A los compañeros que me acompañaron en esta etapa y que aportaron sus experiencias para enriquecer mí conocimiento.

A M. en A. José Luís Sánchez Ramos.

Por su apoyo y dedicación como asesor para realizar la presente Tesis.

Gracias a todos!


TESIS.

CONTENIDO.

INTRODUCCIÓN

CAPITULO I.

SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, S.N.C.

CAPITULO II

CONSTITUCIÓN DE LA UNIDAD DE VALUACIÓN

II. 1.- Generalidades

H.2.- Constitución de la Sociedad Anónima.

H.3.- Créditos Garantizados a la Vivienda.

H.4.- Integración del Padrón de Valuadores y Controladores.

H.5.- Procedimiento de Registro y documentación requerida para obtener la inscripción de la Unidad de Valuación.

H.6.- Guía para realizar la inscripción de la Unidad de Valuación ante la Sociedad Hipotecaria Federal

CAPITULO III

METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN

III.L- Tipo

III.2.- Hipótesis

III-3 Diseño

CAPITULO IV

METODOLOGÍA DE APLICACIÓN

IV.l.- Manual.

2/186


IV.2.- Avalúo

IV.3.- Formatos

IV.4.- Metodología para el control y Certificación de Avalúos.

IV.5.- Base de Datos.

Conclusiones.

Bibliografía.

Apéndice.

Anexos.

3/186


INTRODUCCIÓN

Descripción de Problema.

Las autorizaciones para las Unidades de Valuación las otorga la Sociedad Hipotecaria

Federal, con base a las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como

Valuador Profesional de Inmuebles de Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

Las Unidades de Valuación, para realizar y certificar los avalúos deben de regirse por las

Reglas de Carácter General que establece La Metodología para la Valuación de Inmuebles

Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda. Emitidas por la Sociedad Hipotecaria

Federal.

Las Unidades de Valuación, por normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal, deben

de contar con la metodología necesaria para tener el control de los avalúos que realicen y

certifiquen, asimismo deben poseer una base de datos actualizada e informar

periódicamente sobre los avalúos realizados a la SHF.

Justificación.

En la actualidad los Valuadores Profesionales que quieren participar en la elaboración de

avalúos en el mercado que se denomina Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la

Vivienda, se obligan a obtener la autorización como Valuador Profesional de la Sociedad

Hipotecaria Federal (S.H.F.), y uno de los requisitos para lograr esta autorización, es el

que pertenezcan al padrón de peritos de una Unidad de Valuación que esté registrada y

cuente con autorización de la S.H.F, porque es a través de la Unidad que se realiza la

solicitud de autorización.

El constituir una Unidad de Valuación es el principio para que los Valuadores

Profesionales se unan y formen una empresa y se incorporen al padrón de valuadores de la

misma, que les dará la oportunidad de acceder al mercado de avalúos de Inmuebles Objeto

de Créditos Garantizados a la Vivienda.

4/186


Siendo el Crédito Garantizado, el crédito que otorguen las Entidades con garantía real, ya

sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier

otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento

relativo a bienes inmuebles.

Alcance:

El Valuador Profesional busca incorporarse al padrón de peritos de las unidades de

valuación existentes, sin evaluar la posibilidad de constituir una Unidad de Valuación, en

unión y colaboración de otros Valuadores Profesionales, conformando una pequeña

empresa que podrá competir con las grandes Unidades de Valuación incorporadas a los

Bancos y Sofoles.

El antecedente de la creación y control de las Unidades de Valuación así como la

autorización y registro de los Valuadores Profesionales es de manera reciente y se sustenta

en la Ley de Transparencia y de Fomento a la competencia en el Crédito Garantizado, que

faculta a la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito (SHF), para

autorizar a los Valuadores Profesionales a realizar avalúos de Inmuebles Objeto de

Créditos Garantizados a la Vivienda, estableciendo la normatividad, que los Valuadores

Profesionales pertenezcan a una Unidad de Valuación registrada y autorizada por la SHF.

Las Unidades de Valuación deben ser Sociedades Anónimas con un capital social mínimo

establecido en las Normas emitidas, deberán contar con un padrón mínimo de 10

Valuadores Profesionales dos de los cuales pueden fungir como Controladores.

La Unidad deberá contar con la metodología para el control y certificación de avalúos,

llegando a conformar una base de datos con información de avalúos de operaciones

realizadas para una mejor homologación del mercado inmobiliario.

Objetivo:

5/186


Incorporar a los valuadores profesionales al mercado de avalúos de Inmuebles Objeto de

Créditos Garantizados a la vivienda, cumpliendo con la normatividad y metodología

establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal, para la constitución y autorización de la

Unidad de Valuación y autorización de Peritos Profesionales.

Objetivos específicos:

Unir a valuadores profesionales al padrón de valuadores de la unidad de valuación.

Contar con la metodología que controle los procesos de captación, asignación, realización,

certificación y entrega de los avalúos.

Enviar en tiempo y forma los informes necesarios a la SHF.

Planear los tiempos de ejecución y entrega del avalúo al solicitante.

Proporcionar a los Valuadores Profesionales pertenecientes al padrón de valuadores de la

Unidad de Valuación, la base de datos con información oportuna y actualizada de terrenos

y viviendas comparables de las diversas zonas de las localidades y entidades en donde se

tenga cobertura.

6/186


I. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.:

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF)1 es una institución financiera perteneciente a

la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin de propiciar el acceso a la

vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan, al establecer las condiciones para

que se destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante

el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de

viviendas preferentemente de interés social y medio.

El 11 de octubre de 2001 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Decreto por el

cual se expide la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, reglamentaria del quinto

párrafo del artículo 4 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en la

que se establece que la citada Sociedad tiene por objeto impulsar el desarrollo de los

mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de

garantías destinadas: a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda,

preferentemente de interés social; así como al incremento de la capacidad productiva y el

desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo Segundo Transitorio de la Ley Orgánica de

Sociedad Hipotecaria Federal, el 26 de febrero de 2002, fecha de la primera sesión del

Consejo Directivo de Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., dicha institución de banca de

desarrollo sustituyó, como fiduciaria en el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario

a la Vivienda, al Banco de México.

Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, es una Institución

Financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo.

1 Pagina Internet http://www.shf.gob.mx/sobre_slu71_l_que_es/l_l_2_niision.html

7/186

http://www.shf.gob.mx/sobre_slu71_l_que_es/l_l_2_niision.html


SU OBJETIVO

Impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda,

mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora

de la vivienda, preferentemente de interés social; al incremento de la capacidad productiva

y del desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda; así como a los financiamientos

relacionados con el equipamiento de conjuntos habitacionales.

Sociedad Hipotecaria Federal es un Banco de Segundo piso: Esto significa que

no atiende directamente al público, por lo que se apoya en Intermediarios Financieros para

hacer llegar sus recursos a la gente. Son estos Intermediarios Financieros los que se

encargan de otorgar y administrar los créditos, desde su apertura, hasta su conclusión.

De acuerdo con el Artículo 29, Capítulo Quinto de la Ley Orgánica, Sociedad Hipotecaría

Federal, S.N.C., puede operar a través de los siguientes Intermediarios Financieros:

Instituciones de Banca Múltiple, Instituciones de Seguros y Sociedades Financieras de

Objeto Limitado, actuando por cuenta propia o en su carácter de fiduciario así como a los

fideicomisos de fomento económico que cuenten con la garantía del Gobierno Federal en

la operación de que se trate.

El origen de que La Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, sea el

organismo que coordina, norma y autoriza a las Unidades de Valuación y a los Valuadores

Profesionales, para valuar Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda es

reciente, y es con Fundamento en la Ley de Transparencia y de Fomento a la

Competencia en el Crédito Garantizado2, la presente Ley es de orden público y tiene

por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito

Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado

a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar

la competencia.

2 Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de diciembre del 2002.

8/186


En lo dispuesto en el capitulo n, Avalúo del Inmueble, en el artículo 7 se establece:

"Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.

El acreditado tendrá el derecho a escoger al perito valuador que intervenga en la operación de entre el listado que le presente la Entidad.

A efecto de lo anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y condiciones para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada 3 años.

Asimismo, la Sociedad Hipotecaría Federal, S.N.C. podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes inmuebles."

Para los efectos de esta Ley se entiende por:

"II. Crédito Garantizado. El crédito que otorguen las Entidades con garantía real, ya sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento relativo a bienes inmuebles. Para efectos de esta definición, las operaciones que realicen las Entidades sujetas a la modalidad de compraventa con reserva de dominio, arrendamiento con opción de compra, compraventa en abonos, sistemas de comercialización consistentes en la integración de grupos de consumidores que aporten sumas de dinero para ser administradas por un tercero, se equiparan al Crédito Garantizado y tendrán el mismo tratamiento que otorga la presente Ley."

"III. Crédito Garantizado a la Vivienda. El Crédito Garantizado que se otorgue relacionado con vivienda."

"V. Entidades. Son las empresas mercantiles, que directamente o a través de cualquier figura jurídica se dediquen habitualmente al otorgamiento de Crédito Garantizado."

Se emite un Decreto que reforma y adiciona la mencionada ley3 y se establece entre otras

cosas:

Artículo 3o.... "I. a VIII.... IX. Valuador profesional es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.; X. Controlador. Es el valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente a los avalúos que ésta certifique; XI. Unidad de Valuación. Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad Hipotecaría Federal, S.N.C., de acuerdo a las disposiciones que ésta emita.'

Decreto por el cual se Reforman y Adicionan diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, publicado en el Diario Oficial de la Federación el lunes 7 de febrero del 2005.

9/186


La Sociedad Hipotecaria Federal en cumplimiento del mandato de la Ley de Transparencia

y de Fomento a la Competencia Emite las Reglas de Carácter General Relativas a la

Autorización como Valuador profesional de Inmueble Objeto de Crédito Garantizado a la

Vivienda.4

En las Reglas establecen en sus disposiciones generales establece:

"Primera. Objeto. El objeto de estas Reglas es establecer los términos y las condiciones relativos al otorgamiento de la autorización como Valuador Profesional y a la inscripción en el registro de unidades de valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo; así como determinar la responsabilidad y efecto que derivan de la realización de avalúos de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Segunda. Sujetos. Las disposiciones de estas Reglas son de carácter general y de observancia obligatoria para todas las personas que soliciten y obtengan la autorización de valuador profesional de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, así como para aquellas personas morales que quieran y obtengan su inscripción en el registro correspondiente de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en los términos que se precisan en estas Reglas. Tercera. Definiciones. Para los efectos de estas Reglas, se entiende por:

I. Autorización. Al acto jurídico y/o documento con el que la Sociedad autoriza a una persona física como valuador profesional para realizar avalúos;

II. Avalúo. El dictamen que elaboren los valuadores profesionales sobre el valor de los Inmuebles y que esté certificado por la Unidad de Valuación en cuyo padrón se encuentre inscrito el valuador profesional correspondiente;

III. Créditos Garantizados a la Vivienda. Los que la ley define como tales; IV. Controlador. El valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en

nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente los avalúos que ésta certifique;"

La Sociedad Hipotecaria Federal emite Las Reglas de carácter General que establece La

Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la

Vivienda.5

Estableciendo en las Disposiciones Generales:

4 Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicadas el 30 de junio del 2003 en el Diario Oficial de la Federación, y las modificaciones realizadas publicadas el 29 de agosto y 30 de diciembre del 2003, y el 14 de abril del 2005.

5 Reglas de Carácter General que establece la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre del 2004.

10/186


"Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología de valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente. Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de transparencia y de Fomento a la Competencia de Crédito Garantizado deberán de realizarse de acuerdo a la metodología establecida en estas reglas."

Las bases legales para constituir una Unidad de Valuación con su padrón de Valuadores

Profesionales lo determina:

La Ley General de Sociedades Mercantiles

La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.

Las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador

profesional de Inmueble Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda.

Las Reglas de carácter General que establece La Metodología para la Valuación de

Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

Y demás Normas que emita la Sociedad Hipotecaria Federal.

11/186


CAPITULO II

MARCO LEGAL.

CONSTITUCIÓN DE LA UNIDAD DE VALUACIÓN

H.I.- Generalidades

Las Unidades de Valuación son Historia reciente y es a partir de 26 de diciembre del 2002,

con la publicación de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el

Crédito Garantizado que se da el fundamento legal, y es el 30 de junio del año 2003, con

la emisión de las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador

profesional de Inmueble Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda que se inicia el

proceso de autorizaciones e inscripciones de las unidades de valuación.

El 27 de septiembre del año 2004, se emiten las Reglas de carácter General que establece

La Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la

Vivienda. Normando así los procesos y estableciendo los criterios para la valuación, esta

ley, Reglas y modificaciones consolidaron la creación de las Unidades de Valuación.

A la fecha del 17 de enero del 2007, existen en el registro de la Sociedad Hipotecaria

Federal, a nivel nacional 72 unidades de valuación6 (ver apéndice) con 1,677 valuadores

profesionales y controladores.

H.2.- Constitución de la Sociedad Anónima.

El primer paso para constituir la Unidad de Valuación es formar una persona moral, las

reglas establecen que la figura debe ser una Sociedad Anónima de Capital Variable, (S.A.

de C.V.) y debe de estar constituida con fundamento en la Ley General de Sociedades

6 Pagina de Internet http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion/5_l_avances_autor_valuadores.html 7 Ley General de Sociedades Mercantiles

12/186

http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion/5_l_avances_autor_valuadores.html


Mercantiles, esta ley reconoce a este tipo de sociedad en el capitulo de la constitución y

funcionamiento de las sociedades en general en el articulo 1, fracción IV.- Sociedad

anónima, y establece que cualquiera de las sociedades a que se refieren las fracciones I al

V, podrán constituirse como sociedad de capital variable.

Así mismo se establece:

"Artículo 5 Las sociedades se constituirán ante notario y en la misma forma se harán constar con sus modificaciones. El notario no autorizará la escritura cuando los estatutos o sus modificaciones contravengan lo dispuesto por esta ley. Articulo 6 La escritura constitutiva de una sociedad deberá contener: I.- Los nombres, nacionalidad y domicilio de las personas físicas o morales que constituyan la sociedad; II.- El objeto de la sociedad; III.- Su razón social o denominación; rV.- Su duración; V.- El importe del capital social; VI.- La expresión de lo que cada socio aporte en dinero o en otros bienes; el valor atribuido a éstos y el criterio seguido para su valorización. Cuando el capital sea variable, así se expresará indicándose el mínimo que se fije; VIL- El domicilio de la sociedad; VIII.- La manera conforme a la cual haya de administrarse la sociedad y las facultades de los administradores; IX.- El nombramiento de los administradores y la designación de los que han de llevar la firma social; X.- "

Con relación a la sociedad anónima la ley establece:

"De la sociedad anónima Artículo 87 Sociedad anónima es la que existe bajo una denominación y se compone exclusivamente de socios cuya obligación se limita al pago de sus acciones. Artículo 88 La denominación se formará libremente, pero será distinta de la de cualquiera otra sociedad y al emplearse irá siempre seguida de las palabras Sociedad Anónima o de su abreviatura S.A.. Sección Primera De la Constitución de la Sociedad Articulo 89 Para proceder a la constitución de una sociedad anónima se requiere: I.- Que haya dos socios como mínimo, y que cada uno de ellos suscriba una acción por lo menos; II.- Que el capital social no sea menor de cincuenta mil pesos y que esté íntegramente suscrito; ni.- Que se exhiba en dinero efectivo, cuando menos el veinte por ciento del valor de cada acción pagadera en numerario, y IV.- Que se exhiba íntegramente el valor de cada acción que haya de pagarse, en todo o en parte, con bienes distintos del numerario. Artículo 90 La sociedad anónima puede constituirse por la comparecencia ante Notario, de las personas que otorguen la escritura social, o por suscripción pública. Artículo 91

13/186


La escritura constitutiva de la sociedad anónima deberá contener, ademas de los datos requeridos por el articulo 6o, los siguientes: I.- La parte exhibida del capital social; II.- El número, valor nominal y naturaleza de las acciones en que se divide el capital social, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo de la tracción TV del articulo 12S; III.- La forma y términos en que deba pagarse la parte insoluta de las acciones; IV.- La participación en las utilidades concedidas a los fundadores; V.- El nombramiento de uno o varios comisarios; VI.- Las facultades de la Asamblea General y las condiciones para la validez de sus deliberaciones, así como para el ejercicio del derecho de voto, en cuanto las disposiciones legales puedan ser modificadas por la voluntad de los socios."

El objeto social de la sociedad anónima debe tener como punto principal la elaboración y

certificación de avalúos de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la vivienda,

estableciendo además como parte del objeto social, la elaboración de avalúos de bienes

inmuebles, urbanos, rústicos, avalúos de maquinaria y equipo, industriales, avalúos

agropecuarios, dictámenes periciales, y otros tipos de avalúos dentro del mismo objeto.

También puede darse el caso, de que una sociedad anónima ya existente modifique

sustancialmente el objeto social estableciendo la elaboración y certificación de avalúos.

La empresa por normatividad SHF, debe de constituirse con un capital social mínimo

equivalente a 152,821 unidades de inversión (udi's) al momento de solicitar la Inscripción

ante la SHF., siendo el valor de la udi's al 10 de abril del 2007 de 3.836414, que

representa un capital social a esa fecha de $ 586, 284.62 (Quinientos ochenta y seis mil

doscientos ochenta y cuatro pesos 62/100 mn.) capital que deberá tener un incremento

anual del 0.1250 al millar del monto total de los avalúos realizados.

El capital social inicial que se establezca deberá considerar los tiempos necesarios para

lograr el objetivo de constituirse y registrarse ante la SHF.

Para constituir una sociedad anónima mínimo se requiere de dos socios. Pero se considera

factible e interesante el que se asocien de 10 a 15 valuadores profesionales con

aportaciones iguales para conformar el capital social. Estos socios valuadores y otros más

si así se decide conformaran el padrón de valuadores y controladores de la unidad de

valuación.

14/186


De acuerdo a la normatividad establecida por la SHF., requiere que la Sociedad Anónima

cuente con un consejo de administración formado por no menos de tres personas, la ley

establece:

"Sección Tercera De la Administración de la Sociedad Articulo 142 La administración de la sociedad anónima estará a cargo de uno o varios mandatarios temporales y revocables, quienes pueden ser socios o personas extrañas a la sociedad. Artículo 143 Cuando los administradores sean dos o más, constituirán el Consejo de Administración. Salvo pacto en contrarío, será Presidente del Consejo el Consejero primeramente nombrado, y a falta de éste el que le siga en el orden de la designación. Para que el Consejo de Administración funcione legalmente deberá asistir, por lo menos, la mitad de sus miembros, y sus resoluciones serán válidas cuando sean tomadas por la mayoría de los presentes. En caso de empate, el Presidente del Consejo decidirá con voto de calidad. En los estatutos se podrá prever que las resoluciones tomadas fuera de sesión de consejo, por unanimidad de sus miembros tendrán, para todos los efectos legales, la misma validez que si hubieren sido adoptadas en sesión de consejo, siempre que se confirmen por escrito. Artículo 144 Cuando los administradores sean tres o más, el contrato social determinará los derechos que correspondan a la minoría en la designación, pero en todo caso la minoría que represente un veinticinco por ciento del capital social nombrará cuando menos un consejero. Este porcentaje será del diez por ciento, cuando se trate de aquellas sociedades que tengan inscritas sus acciones en la Bolsa de Valores. Artículo 145 La Asamblea General de Accionistas, el Consejo de Administración o el Administrador, podrá nombrar uno o varios Gerentes Generales o Especiales, sean o no accionistas. Los nombramientos de los Gerentes serán revocables en cualquier tiempo por el Administrador o Consejo de Administración o por la Asamblea General de Accionistas."

En el acta constitutiva de la sociedad anónima, si así lo deciden los socios, se podrán

establecer los poderes especiales a los controladores para firmar en nombre y

representación de la unidad de valuación los avalúos que esta certifique, o en su caso

otorgar el poder en documento aparte.

La sociedad anónima se deberá dar de alta en la Secretaria de Hacienda, y obtener el

Registro Federal de Contribuyentes.

Cuando esté constituida la sociedad anónima y esté registrada en el Registro Público de la

Propiedad y del Comercio, y se cuente con la integración del padrón mínimo de

valuadores profesionales, se inicia la gestión para solicitar la autorización como unidad de

valuación ante la Sociedad Hipotecaria Federal.

15/186


Lo anterior cumpliendo con las Reglas de Carácter General Relativas a la autorización

como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda,

como lo establece el capitulo III de los requisitos para obtener la inscripción.

H.4.- Integración del Padrón de Valuadores y Controladores.

De acuerdo a las Reglas ya antes mencionadas los valuadores profesionales son aquellas

personas que cuenta con cédula profesional de especialidad o grado en valuación expedida

por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la

Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., y él controlador; Es el valuador profesional que

tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación

correspondiente a los avalúos que ésta certifique.

El controlador deberá firmar un contrato de exclusividad con la unidad de valuación, los

Controladores exclusivamente solo lo pueden ser de una Unidad, pero si pueden ser

valuadores profesionales de otras unidades, es este el motivo por el cual de debe establecer

el vinculo jurídico entre controlador y unidad de valuación.

La unidad de valuación otorgará un poder notarial especial a por lo menos dos

controladores para firmar en su nombre y representación la certificación de los avalúos

que se elaboren.

El padrón de valuadores debe de estar constituido por lo menos con diez valuadores

profesionales, de los cuales dos deben ser controladores y ocho como valuadores

profesionales.

Las personas que quieran pertenecer al padrón de valuadores de la unidad de valuación

deben de cumplir con lo establecido en las Reglas de Carácter General Relativas a la

Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles de Objeto de Créditos

Garantizados a la Vivienda, en el Capitulo II, de los requisitos para obtener la autorización

que a la letra dice:

"I. Ubicarse en los siguientes supuestos:

16/186


a) Tener cédula profesional de arquitecto, de ingeniero civil o de alguna carrera afín a la materia inmobiliaria, expedida por la Dirección General de Profesiones de la secretaria de Educación Pública;

b) Los profesionistas que no cumplan con lo señalado en el inciso anterior deberán contar con cédula relativa a una especialidad en materia de valuación de inmuebles expedida por la Dirección General de Profesiones de la Secretaria de Educación Pública; o ser considerados como valuadores profesionales de inmuebles por algún colegio de profesionistas relacionado con la actividad de valuación de inmuebles;

c) Estar habilitados como corredores públicos por parte de la Secretaria de Economía.

II. Pertenecer al padrón de la unidad de Valuación que la solicite;

III. Contar con experiencia minima de un año en la realización de avalúos sobre bienes inmuebles;

TV. Presentar, a través de cada una de las unidades de valuación en las que se encuentre registrado en el padrón, la solicitud de autorización;

V. Contar con Clave Única de Registro de Población, y

VI. Conocer el contenido y los alcances de estas reglas; comprometiéndose a dar cumplimiento a la normatividad aplicable en materia de avalúos, lo cual acreditarán mediante escrito bajo protesta de decir verdad."

Para los controladores se establece lo siguiente:

"Sexta. Requisitos de los controladores. Los controladores deberán pertenecer únicamente al padrón de la Unidad de Valuación que solicitó su autorización, y acreditar ante ésta:

I. Ubicarse en los siguientes supuestos:

d) Tener cédula profesional de arquitecto, de ingeniero civil o de alguna carrera afín a la materia inmobiliaria, expedida por la Dirección General de Profesiones de la secretaria de Educación Pública;

e) Los profesionistas que no cumplan con lo señalado en el inciso anterior deberán contar con cédula relativa a una especialidad en materia de valuación de inmuebles, referida en el inciso anterior, deberán ser considerados como valuadores profesionales de inmuebles por algún colegio de profesionistas relacionado con la actividad de valuación de inmuebles, o estar habilitados como corredores públicos por parte de la Secretaria de Economía.

II. Contar con experiencia mínima de cinco año en la realización de avalúos sobre bienes inmuebles;

n i . Contar con Clave Única de Registro de Población, y

IV. Conocer el contenido y los alcances de estas reglas; comprometiéndose a dar cumplimiento a la normatividad aplicable en materia de avalúos, lo cual acreditarán mediante escrito bajo protesta de decir verdad.

17/186


V. Contar con un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente los avalúos que ésta certifique y, por lo tanto, vincularla jurídicamente respecto con dichos avalúos, y

VI. Contar con la capacidad para garantizar a la Unidad de Valuación la efectividad de los mecanismos de control interno, el cumplimiento uniforme de la normatividad aplicable a la realización de avalúos, y la observancia plena de las disposiciones de estas Reglas y demás disposiciones normativas aplicables.

Se requiere para los casos de los valuadores profesionales que presenten la siguiente

documentación:

Copia de la CURP.

Copia de Titulo Profesional de Licenciatura

Copia de Cédula Profesional de Licenciatura.

Copia de Cédula Profesional de Postgrado en Valuación Inmobiliaria.

Copia de dos avalúos inmobiliarios completos, realizados en el último año con

diferencia máxima de seis meses.

Carta de asociación a algún Colegio de Profesionistas relacionado con la actividad

de valuación de inmuebles,

Currículo.

Para los casos de los controladores:

Copia de la CURP.

Copia de Titulo Profesional de Licenciatura

Copia de Cédula Profesional de Licenciatura.

Copia de Cédula Profesional de Postgrado en Valuación Inmobiliaria.

Copia de cinco avalúos inmobiliarios completos, uno por año de los últimos cinco

años.

Carta de asociación a algún Colegio de Profesionistas relacionado con la actividad

de valuación de inmuebles,

Contrato firmado de exclusividad con la Unidad de Valuación.

Currículo.

18/186


H.5.- Procedimiento de Registro y documentación requerida para obtener

la inscripción de la Unidad de Valuación.

Las unidades de valuación deberán cumplir con los siguientes requisitos:

"A. Corporativos.

I. Acreditar ser una sociedad anónima, en cuyo objeto social se establezca la posibilidad de certificar avalúos;

II. Exhibir el instrumento público que acredite su legal constitución, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio

III. Exhibir, en su caso, los instrumentos públicos en que consten modificaciones sustanciales que hayan realizado a la persona respectiva;

IV. Acreditar la personalidad de su representante legal, así como de sus apoderados especiales para la certificación de avalúos, quienes deberán ser controladores;

V. Acreditar contar con un capital social mínimo equivalente a 152,821 unidades de inversión al momento de solicitar la Inscripción. Este monto deberá incrementarse anualmente a más tardar en el mes de junio, de tal forma que dicho capital no sea menor a 0.1250 al millar del monto total de los avalúos realizados en el año calendario anterior.

VI. Acreditar tener un Consejo de Administración formado por no menos de tres personas de reconocida honorabilidad, así como amplios conocimientos y experiencia en la materia. Se entiende que las personas cuentan con honorabilidad cuando no se encuentran en alguno de los supuestos a que hacen referencia las fracciones DI, IV, y V del artículo 23 de la Ley de Instituciones de crédito."

Los documentos que se deben de presentar para cumplir con lo establecido en las reglas

son:

> Acta Constitutiva de Sociedad Anónima en la cual se acredita la personalidad

del representante legal, debidamente registrada en el Registro Público de la

Propiedad y el comercio.

> Poder notarial otorgado a los controladores para certificar avalúos.

> Estados Financieros Auditados para acreditar contar con el capital social

mínimo requerido.

> Carta manifestando decir verdad que no se encuentran en el supuesto del

artículo 23 de la Ley de Instituciones de Crédito, fracciones III, IV y V.

Que a la letra dicen:

"III. Las personas que tengan litigio pendiente con la institución de que se trate;

19/186


IV. Las personas sentenciadas por delitos patrimoniales; las inhabilitadas para ejercer el comercio o para desempeñar un empleo, cargo o comisión en el servicio público, o en el sistema financiero mexicano; V. Los quebrados y concursados que no hayan sido rehabilitados;"

> Organigrama

> Descripción de la organización recursos materiales y humanos

> Descripción del control interno para realización de avalúos

> Comprobante de Domicilio

> Cédula del Registro Federal de Contribuyentes

> Seguro por responsabilidad profesional

> Presentar la Clave Única de Registro de Población de los valuadores

profesionales y controladores

> Padrón de valuadores profesionales mínimo 10

> Contrato de exclusividad de los controladores.

> Currículo de los socios

> Currículo de los valuadores profesionales y controladores

> Manifestación por escrito, bajo protesta de decir verdad de contar con

organización y capacidad administrativa suficientes.

> Manifestación por escrito, bajo protesta de decir verdad, de conocer el

contenido y alcance de las reglas.

> Manifestación por escrito, bajo protesta de decir verdad, de tener una

organización con los medios técnicos y personales que garanticen un

desempeño adecuado de la unidad de valuación

> Manual de Valuación de la Unidad de Valuación

>• Formato de avalúo.

II.6.- Guía para realizar la inscripción de la Unidad de Valuación ante la Sociedad Hipotecaria Federal.8

8 Pagina de Internet http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion

20/186

http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion

Proceso: Solicitud de Inscripción de la Unidad de Valuación Versión Pública

«su infbmncón Qftactón,«iMaowcJón OWmcitt l * contomwitasogMy y noopibc&Kto

«xirotos vrtWW: fluta P " f * - r * 9 w t f 0 weWMi (WC09 establecidos por SHP

Kegfctto completo Via internet cíe Data* dU Realiza pago ratemncttds «wtomietoe.aKtVwey

Manual tteVatacan y Rep. l eg , Apoderados doeunento* Conoeftedta FoonasdeArauaUKTrada sodes, Mtocnto. del Constj. de cta Métricamente

telefónica para ydtíoedíPeraosy BOUaurCorftasefta Controtadorea. rfarcortrasefta

© r *

Contratado

r

<erMa « i Hotmeden K M dBl9dMSp«mr<to!a

nottteacton M u Prevartíón}

Cattmatídn del manual y legfctordadde • Pre-Saffcüud

Proporciona Gontaseta y #d« RatemncM para pago

(etvtao^ñaH}

conapodendoe, recspdún <W Bcpedenm

y comprobante aat depósito, entrega Faetuia

loa lequftttnes macrítt «n el Regíioo de Urddades de VtUaciánde d» 51-r.

FIN "Nota: as importante precisar que la información contenida en este diagrama no desvirtúa ni daja sin efectos ninguna de fas disposiciones establecidas en las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda"

2 ce H

n 2! O C"< O S n o o m r • o O

H sa e r¡ n i-< o 2!


"GUÍA PARA LA INSCRIPCIÓN Y RENOVACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE UNIDADES DE VALUACIÓN Y PARA LA AUTORIZACIÓN Y RENOVACIÓN DE LA AUTORIZACIÓN COMO VALUADOR PROFESIONAL EN SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF).

I. ANTECEDENTES Se expide la siguiente Guía con fundamento en lo dispuesto por el artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, que establece que los avalúos de inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la vivienda deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., así como por lo dispuesto por las reglas Cuarta, Octava, Novena, Décima y Decimaquinta de las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda. Asimismo, en términos de lo dispuesto por la fracción HI del artículo 58 de la Ley Federal de las Entidades Paraestatales, el Consejo Directivo de SHF, fijó las cantidades que SHF cobrará por los conceptos a que hace referencia esta Guía.

n. CONDICIONES DE TRÁMITE Toda la documentación debe ser entregada a SHF conforme con el procedimiento, formatos y horarios establecidos en esta guía.

III. PROCEDIMIENTO A SEGUIR 1. Presentar por escrito en la Oficialía de Partes de SHF la solicitud de Inscripción o de la Renovación de la Inscripción (para esta última dentro del plazo que refiere la regla Decimaquinta) a la que se deberá anexar el listado de los valuadores y Controladores asociados a la solicitud, la documentación aplicable a la que hace referencia la Tabla 1, incluyendo el disco compacto que refiere el punto 7, así como copia del recibo que acredite el pago por los conceptos descritos en el punto 7 de esta guía.

2. La solicitud de Autorización o renovación de la Autorización de Valuadores Profesionales, por parte de Unidades de Valuación que cuenten con su Inscripción vigente, se deberá presentar por escrito en la Oficialía de Partes de SHF y deberá contener una relación de las personas solicitantes así como incluir la documentación aplicable a la que hace referencia la Tabla 1.

3. Para los casos en los que la Unidad de Valuación no cuente con la Inscripción vigente, ésta podrá solicitar una audiencia, ya sea por escrito en Oficialía de Partes o al correo electrónico [email protected], para revisar la documentación, previa a su entrega en la Oficialía de Partes. Dicha audiencia para revisión de documentación, se podrá solicitar también previa a la entrega de la solicitud de Autorización o renovación de la Autorización a que hace referencia el punto 2.

4. La audiencia mencionada en el punto 3, deberá ser concertada al teléfono (0155) 5263-4500, extensión 4876, dentro del siguiente horario: lunes a viernes de 10:00 a 13:00 hrs.

5. Todos los trámites relacionados con la Inscripción y Renovación de la Inscripción, así como para la Autorización y Renovación de la Autorización deberán ser suscritos y realizados por el representante legal de la persona moral o de la Unidad de Valuación.

6. Todos los trámites a que hace referencia esta guía deberán ser realizados en la siguiente dirección:

Av. Ejército Nacional No. 180 Col. Anzures, México D.F. C.P. 11590

7. Los documentos descritos en la Tabla 1 deberán ser entregados en un disco compacto (gravado en el directorio raíz) exceptuando los casos en los que sólo se deba entregar el documento físico. El hecho de que el CD contenga virus o algún otro programa dañino será causa de rechazo de la solicitud.

8. Se deberán cubrir las siguientes cuotas para la Inscripción, renovación de la Inscripción, Autorización y renovación de la Autorización: - $10,000.00 pesos más IVA por Inscripción o renovación de la Inscripción en el Registro de Unidades de Valuación. - $8,500.00 más IVA por la primera Autorización o renovación de

22/186

mailto:[email protected]


la Autorización que se presente para un determinado valuador. Dicha cifra se incrementará en $4,000.00 pesos más IVA, progresivamente, por cada Unidad de Valuación en la que el mismo valuador presente solicitud de Autorización.

Para el caso de la solicitud de Inscripción o de renovación de Inscripción, el pago se realizará por la suma de ambos conceptos considerando el número de valuadores de los que se solicite su Autorización. El costo podrá ser distinto para cada valuador, dependiendo del número de Unidades de Valuación a las que pertenezca, a partir del 25 de octubre de 2006. Previo a la realización del pago, SHF confirmará a la Unidad de Valuación el costo que corresponde por cada valuador de los que la Unidad de Valuación presentará para Autorización, y la información necesaria para efectuar el depósito."

23/186


"2006, Año del Bkentenario del natalicio del Benemérito de las Americas, Don Benito Juárez García"

ICfiEBÍC «VítM'í f ' i * ,.

Tabla 1. Documentos que se deben entregar para la Inscripción, para la Autorización y Renovación de la Autorización como Valuador Profesional.

Número de Formato

381- Fl

381-fl-R

381-F2

38-F2- R

381-F4

381-F5

381-F8

381-F9

381-F10

381-F11

381-F13

Requerido para el trámite:

Inscripción

Renovación de Inscripción

Autorización

Renovación de Autorización

Inscripción

Inscripción

Inscripción

Inscripción

Inscripción

Inscripción

Inscnpaon

Forma de Entrega

Documento físico

Documento físico.

Documento físico

Documento físico

Archivo PDF

Documento físico y archivo PDF

Documento físico

Archivo PDF


Archivo PDF


Nombre del Documento

Solicitud de Inscnpoón en el Registro de Unidades de Valuación Solicitud de Renovación de Inscnpaon en el Registro de Unidades de Valuación Solicitud de Autorización como Valuador Profesional Solicitud de Renovación de Autonzación como Valuador Profesional RECHUM PDF

MANIFIESTO PDF

Carta de Honorabilidad

SISTEMBD pdf

LISTASOCIOS pdf

RECMAT pdf

AUTINF PDF

Descripción del Contenido

i

Descripción de los Recursos Humanos con los que cuenta la Unidad de Valuación adicionales a sus va'uadores o Consoladores Imagen del formato "Manifiesto"

Formato de Carta de Honorabilidad firmada por cada uno de los miembros del Consejo de Administración

Sistemas y bases de datos

Lista de socios en la cual deberán enlistar ai consejo de administración hacienao mención de su cargo y ei porcentaje de cada uno de los accionistas

Pumos mínimos a cubrir en la descripción de sus recursos materiales Imagen del archivo que contenga el formato de

Av Ejército Nacional No 180-Col Areufes»Deí Mguel Hidalgo» CP 1*590 «Mexico OF «Tel 5263 4S00 3

24/186


"2006, Año del Bícentenario del natalicio del Benemérito de las Americas, Don Benito Juárez García"

Número de Formato

381-F13-R

Requerido para el

trámite:

Renovación de

Inscripción.

Inscripción y Renovación de inscripción. Inscripción y Renovación de Inscripción. Inscripción y Renovación de Inscripción. Inscripción y Renovación de Inscripción. Inscripción

Inscripción.

Inscripción.

Inscripción. Autorización y Renovación de Autorización e Inscripción. Inscripción, Autorización y Renovación de Autorización e Inscripción. Inscripción, Autorización y Renovación de Autorización e Inscripción. Inscripción, Autorización y Renovación

Forma de Entrega

Documento físico y archivo PDF.

Archivo PDF.

Documento físico.


Archivo PDF.

Archivo PDF.

Archivo PDF.




Documento físico.



AU71NF.PDF

MANUALVA.PDF

Formato de Avalúo.

SESURO.PDF

DOMICILPDF

PODERESI PDF

CVS0CIO5.PDF

PODERESC.PDF

EXCLUSfV.PDF

LISTA.XLS

CÉDULA, pdf


autorización para la publicación de información en la página publica de SHF. Imagen del archivo que contenga e! formato de autorización para la publicación de información en la páqína pública de SHF. Manual de Valuación, actualizado

Formato de avalúo que utiliza o utilizará la Unidad de Valuación

Imagen digjtalizada completa de la póliza vigente del seguro de responsabilidad civil.

Imagen digitalizada del comprobante de domicilio.

Archivo con el acta notarial de los poderes otorgados al Representante Legal. Curricula de sus socios.

Archivo con el acta notarial de los poderes otorgados a ios Consoladores. Archivo con el documento contractual -que contenga la cláusula de exclusividad-celebrado con sus Consoladores.

Lista de Valuadores Profesionales y Consoladores en formato Cxcel

Comprobante de pago, en original y copia.

Copia de la cédula profesional.

Av. Ejército Naoonal No 180 . Coi Anzures. Del. Miguel Hidalgo-, C.P. 11590 'México. D.F..Tel 52634">00 4

25/186


"2006. Año del Bicentenario del natalicio del Benemérito BWf ' f " " ! de las Americas, Don Benito Juárez Garcia*' X ¿ 2 Ü H

MÍIÍSO fflflKKSttt Ktiti-Í

Número de Formato

Requerido para el trámite:

de Autorización e Inscripción. Inscripción, Autorización y Renovación de Autorización •c ' — r p - -in

Forma de Entrega

Documento ftsko y archivo PDF.


CEDULAPRO.pdf


Copia de la cédula de postgrado en valuación expedida por la SEP (especialidad y/o maestría).

Se debitó crear una carpeta con el nombre completo (icpararfos por un gulun bajo) di» cada i Vdluador o Controlador la cual deberá incluir los siguientes tres archivos "CVPERfTO PDF", • "AVALÚOS PDF" y TOTF1R. PDF", los cuates deberán conservar el mismo nombre do arditvttta( • y como aparece en esta tabla, sin importar el nombre de la persona de la que s*» solicita la Autorización 3? 1 1 "í lil'r noción.

' f

i l

=•

Ajjl^ggC-jgn. , yHgrtswátióí*;

<fe * «\ '-//*• Aoâ^gb; é *nMêS^Í -

*J *

• ; ;<-" '« ' *>- ^ Ar,rs

'f£-L

i i 1

, 1 , * i

1 Inscr perin i fu n izicón

v Peí enn 10 i

* *

oe AutorizactCffi %ín^ícfi!tei.>

AicuvoPOT

* * * • . *'

•> c ' £ - < * *«'v'-»'

*y~*t »",¿*\, » -4>V *-' ^ ^ *

, l j - * V ^ Í '

',*ú ¿'^á*

Potj'ncnic hj*o« anli o Pt r

, ' í s " ' ^'C1

* S 1 f

f •»•'*•' ' • * XjAfi ? iTlnl.1 . 1

i \P PHUShDF

i " ' " " * -t '"^

"" i <• k i "

** J™ - 4

- . j

- • ~~L

s í, - Y" 2- * ' •»• V '*'r"\"'»< *'*'

A^LL 0 PDF

w - j1* -"*•/- *y 5 " * * " " ' / • £ I v

* J

AICM «oí cii 'ó% v/p< „¡»da va judar Profuso u 1 , C-omrolador o,ye deberá coííféi^r

P&ftA COWmOiADOSES

1. -formato 381-F3. 2, Carta deí Colegio (de ser

apficabte) 3 "Patente" de Corredor

Secretaría de Economía ídé ser aplicable)

•f'

#Aj.U«XJRES PROFESIONALES

f formato 381-fi ^ Carta del CoteSio (de ser .*, aplicable) \ 'Patents'-de Correoor

Secretaria de Economía ".""(deseraplicsole)

Énarhftos côsíe4!Í>eií rrttsSrai un archj W poijcarja s/aMador •' Para valyadores

Profesionales; Copia completa de al menos un avalúo de cada^tiestre. do los realzados durante

v los últimos doceweses Oictia-copia debefá contar

• Lô^-e| nornbrg'del valuador. la lecfB4el "avaiCio. la ubicación del inmueble, en ftoja membretada de una

- • -.InsMtuaiirKS autondad ,*** A * A * 4 / Í ? 4 íp>jtes0ao<áWe'JJ *

Av Ejéftóto Nacional Mo. 180 • Col. Anaces •• Del. Miguel Hidalgo*. C-P-11590 • Mií»co. D.F. • Te?. S263 4S00 S

26/186


"2006. Año del Bicentenano del natalicio del Benemérito de las Americas, Don Benito Juárez García"

Numero de Formato

- *- : -1*-

Requerido para el

trámite-

s- $ S¡

^Renovación

Aj*5rftlrt5rj ,

MtaJgpiSr. ;

Insaipción

Inscripción

Inscripción

Inscnpaón

Inscnpción

Forma de Entrega

W Z^^fZ'^%

Documento fístco

Documento f.stco y archivo PDF

Documento físico

Documento físico


4* *•„ •* ^

¡fiS

SÉÍ(»F"

Acta constitutiva

PO0ERESLP0F

POOERESC PDF


« líaf^CofttfOiadcirsE copla * completa de al menos an

avalúo de Ids realizados en

'«¡brScsntarearfe* ' itksrripíe deMuadoV, )a

4ji@fed»t «rateóla ubicación del inmueble, en bg¡j Dnernbteiadadeuoa uSBttiaónqaiítorldad responsable

f r}ai^t%talrzadíae1 forwatoquesemertcidiia Se rtéberá-generar uh archivo per *Bífr\fi*i|<lQr Profesional y febntiílaáor f i n a n t e de! jjaSftrftiébe ser FOlfift y se

;4á^atoa£f j r iar enfc ^ f ^cBr íespond i f tW 'a ^¿"©toat lor

Instrumento notarial del acta constitutiva cuyo objeto social incluya elaboración y certificación de avaljos (copia simple acompañada del original o de la copia certificada de este para su cotejo) Instrumento nota'ial donde se otorgan los poderes al Representante Legal (copia simple acompañada del original o de la cop a certificada de este para su cotejo) Instrumento notarial donde se otorgan bs poderes especiales correspondientes a los Consoladores (copia simple acompañada del original o de la copia certificada de este para su cotejo) Balance general y espado de resultados dictaminados en su caso, otro documento en el que se compruebe el capital social Copia (simple) de la cédula fiscal, con domicilio fiscal escrito a máquina de la Unidad

Av Ejéroto Nacional No 180«CoJ Anojres-De) Migjei Hidalgo" Cf> 11590 • México OF •Tei 5263 4500 6

27/186


"2006. Año del Bicentenarlo del natalicio del Benemérito de las Americas. Don Benito Juárez Garda"

: iro (¡ ««ircsr» f t

Numero de Formato

Requerido para el

trámite:

Inscripción

Inscripción

Inscripción

Forma de Entrega

Documento físico

Documento físico

Documento físico



de Valuación solicitante Copia (simple) de la cédula del Registro Federal de Contribuyentes de los Valuadores Profesionales y Controiadores Copia (simple) de ta Clave Única de Registro de Población de sus Valuadores Profesionales y Controiadores Copia del nombramiento por el cual se (es habilita como Corredores Públicos por parte de la Secretaría de Economía (de ser aplicable)

NOTAS 1 Todos tas documentos que se entreguen de forma física deberán ser llenados a máquina o impresos po' computadora y contar con firmas autógrafas con bolígrafo de tinta azul 2 iodos ios nombres de los archivos "PDF" deberán aparecer en el disco compacto tal y como aparece en esta tabla 3 Para las Instituciones de banca de desabollo se procederá de acuerdo con lo establecido en !a regla Quincuagésima Tercera de las Reglas de Carácter General Relativas a la Automación como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Viv enda

Av Ejército Nacional No 180»CoLAírajre5«Del Migjel Hidalgo- CP 11590«Mé»CO Df • Tel 5263 4500

28/186


CAPITULO III

METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN

III. 1. Tipo.

Podríamos considerar que el tipo de investigación es Exploratorio porque el tema es poco

estudiado por lo reciente de la creación de esta figura, con investigación aplicada con fines

prácticos que apoyara la incorporación de Maestros en Valuación al mercado de avalúos

de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

El presente estudio es para constituir una Unidad de Valuación, Para realizar y certificar

avalúos de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, y contar con todos

los elementos para obtener la autorización de la Sociedad Hipotecaria Federal.

La información para la constitución de la unidad de valuación será la establecida por la

Sociedad Hipotecaria Federal, SNC, así como la información y experiencia obtenida de

los procesos prácticos de la constitución de una unidad de valuación.

Las referencias serán recientes y relacionadas con la constitución de la unidad de

valuación y la injerencia directa con los valuadores profesionales.

III.2. Hipótesis.

Crear la unidad de valuación promoverá la incorporación de valuadores profesionales al

mercado de avalúos de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda

III.3.- Diseño

La meta es tener la metodología y procedimientos para constituir una unidad de valuación

y obtener la autorización de la (SHF) Sociedad Hipotecaria Federal, SNC. Para realizar

avalúos de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

29/186


Se investigaran todas las leyes, reglas y normas que inciden en todos los procesos y

determinan las características y especificaciones que debe de tener una unidad de

valuación.

Se aplicara de una fuente primaria el conocimiento y la experiencia obtenida en la

constitución y obtención de la autorización de una unidad de valuación y del padrón de

valuadores profesionales por la Sociedad Hipotecaria Federal.

Variable Independiente

XI

Unidad de Valuación

Indicadores

No de Unidades de Valuación a nivel

Nacional.

72

No de Valuadores Profesionales

i incorporados a las Unidades de Valuación

j 1,677

Variable Dependiente ;

Yl !

Mercado de avalúos de Inmuebles Objeto ¡

de Créditos Garantizados a la Vivienda. \

i

Indicadores i

Meta de créditos en el sexenio para

Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados ¡

a la Vivienda.9

6'000,000

"El objetivo es alcanzar entre el sector público, el privado y el social, para los próximos seis años, la cifra de seis millones de créditos para construcción y remodelación de vivienda, que beneficien a millones de familias mexicanas"10

'Tenemos que construir para el año 2030 tantas viviendas como se construyeron en todo el siglo XX, no es fácil el reto, pero debemos asumirlo entre todos,.."

9 Periódico Reforma, miércoles 20 de diciembre de 2006 10 Discurso, del Presidente de los Estados Unidos Mexicanos, Lie. Felipe Calderón, en la ceremonia de clausura de la sesión ordinaria número 91 de la Honorable Asamblea General del Infonavit, Lunes 18 de diciembre 2006 11 Ibid. Discurso.

30/186


CAPITULO IV

METODOLOGÍA DE APLICACIÓN

IV.l.- Manual

Con relación al manual las reglas establecen:

"B. Administrativos.

I. Entregar por escrito y a través de medios electrónicos, un manual de valuación al que se sujetaran los valuadores profesionales, el cual deberá cumplir con la normatividad relativa y aplicable en materia de avalúos y contener las prácticas y los procedimientos para elaboración, revisión y certificación de éstos y un glosario de términos que utilicen en los avalúos. Deberá constar que el manual respectivo haya sido aprobado por su órgano de gobierno."

El manual deberá contener lo establecido en la Ley de Transparencia y de Fomento a la

Competencia en el Crédito Garantizado, en las Reglas de Carácter General Relativas a la

Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a

la Vivienda y a las Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la

Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la vivienda.

Las Reglas que establecen la Metodología indican en el Capitulo I, Disposiciones

generales lo siguiente:

"Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente. Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo con la metodología establecida en estas reglas."

Se propone en este estudio un índice y contenido del Manual, índice y contenido

enunciativo pero no limitativo que servirá de base para el desarrollar el Manual.

Es fundamental que la unidad de valuación cuente con un manual que contenga prácticas,

procedimientos y criterios técnicos que apoyen el desarrollo de los valuadores

profesionales, manual que se sustenta en las Reglas de Carácter General que establecen la

Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la

31/186


vivienda, así mismo se deberá tomar en cuenta la circular No 1462 de la comisión nacional

bancada, por medio de la cual se dieron a conocer las disposiciones de carácter general

para la prestación del servicio de avalúos, de los lincamientos generales para la valuación

bancada en los apartados de Practicas y Procedimientos, Inmuebles, Maquinaria y equipo,

Agropecuarios.

> Antecedentes

Establecer el marco jurídico relativo a la prestación del servicio de Valuación de

Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

Establecer el marco jurídico relativo a la prestación del servicio de cualquier otro tipo de

valuación.

> Objetivos del Manual de Valuación

Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones y reglas de carácter

general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos

garantizados a la vivienda, emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad

Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, así como los criterios propios de

la unidad de valuación.

Homologar los lincamientos valuatorios con las otras especialidades y la información que

debe contener el avalúo inmobiliario, atendiendo a la normatividad vigente en la materia.

Emitir el avalúo de conformidad con la metodología establecida en las reglas de carácter

general y el Manual de Valuación.

Mantener actualizadas las políticas aprobadas por el consejo de administración de la

unidad de valuación, así como los procedimientos aprobados por la SHF, respecto a la

prestación del servicio de avalúo.

32/186


Contar con un instrumento que sea observado por el personal involucrado con la unidad de

valuación, responsable del avalúo.

Promover que el servicio de avalúo cuente con procedimientos y metodologías que

permitan proveer servicios con alto nivel ético y de diligencia que aseguren que los

avalúos sean de calidad y confiables, en protección de los intereses de los usuarios.

Promover y uniformar un desempeño ético y competente en la prestación del servicio de

avalúo.

Garantizar la existencia de procesos de revisión para la correcta elaboración del avalúo.

Fortalecer, independizar y profesionalizar la unidad de valuación que presta el servicio de

avalúo.

Promover y difundir la importancia del avalúo como elemento para la toma de decisiones,

como pueden ser, la colocación y recuperación de crédito, así como la comercialización.

Integrar un padrón de valuadores de la unidad de valuación, de conformidad con las reglas

de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de

créditos garantizados a la vivienda y el presente Manual de Valuación.

Contener procedimientos de revisión periódica y, en su caso, modificación, con objeto de

mantener actualizado el manual y el glosario de términos correspondiente.

Elaborar un glosario de los principales términos para la especialidad, mismo que deberá

incluir las definiciones de avalúo.

> Ética y competencia en la prestación del servicio de avalúo

Ética

33/186


En la prestación del servicio de avalúo se deberá actuar con ética.

El avalúo se deberá realizar con imparcialidad, objetividad e

independencia de su propósito.

El importe de las comisiones que podrán cobrar por la elaboración de

avalúos, se determinará libremente por la unidad de valuación, o a

recomendación de la SHF.

Se deberá mantener la confidencialidad respecto con la información que

conozcan y manejen con motivo de la realización de los avalúos, salvo

que la utilicen con fines estadísticos; De manera oportuna poner en

conocimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal y de la Unidad de

Valuación, cualquier acto situación que, en el ejercicio de la función

valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas,

o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que

realicen, en la prestación del servicio de avalúo. Lo anterior, en forma

alguna afecta la obligación que tienen las instituciones de crédito de

proporcionar a la SHF, toda clase de información y documentos que, en

ejercicio de sus funciones de inspección y vigilancia, les solicite en

relación con el servicio de avalúos.

Se deberán conservar registros de los avalúos realizados, del soporte

técnico y de la memoria de cálculo por un periodo de cinco años.

Se deberá revelar, en su caso, si existe alguna relación entre el bien a

valuar y el valuador respectivo.

En el avalúo se deberán incluir declaraciones sobre hechos o

circunstancias que, a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del

avalúo.

34/186


Competencia

En la prestación del servicio de avalúo se deberá actuar con

competencia.

La unidad de valuación no deberá participar en la realización de avalúos

para los cuales tanto sus controladores como sus valuadores no cuenten

con la experiencia y conocimientos necesarios o, en su caso, con la

asesoría de expertos en la especialidad requerida.

Tratándose de bienes que pueden tener diferentes tipos de valor, se

deberá describir con suficiente detalle la naturaleza y significancia del

tipo de valor específico a estimar.

La selección del método para estimar el tipo de valor deberá ser

congruente con el propósito del avalúo, por lo que se incluirán todas las

consideraciones que influyan en la selección del mismo

> Prácticas y criterios para la elaboración del avalúo

Objetivo

Delimitar los conceptos y normas a ser considerados en la emisión del avalúo. Estos conceptos y normas deberán aplicarse a toda clase de-avalúos, independientemente de su especialidad.

Especialidades

Avalúo inmobiliario

Inmueble residencial. Entre otros: Casa habitación, casa en condominio, departamento, departamento en condominio, terreno urbano o suburbano. (Terreno para desarrollo habitacional, individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada, recuperación de crédito).

Inmueble comercial. Entre otros: Local comercial, centro comercial, oficina, bodega, nave industrial, consultorio, hotel.

Requisitos

35/186


Para efectos de supervisión, la unidad de valuación deberá proporcionar a la SHF respecto al servicio de avalúo que presten, la información siguiente:

El instrumento público en el que se haga constar, los estatutos sociales, debidamente inscrito en el registro público correspondiente.

Catálogo de los controladores autorizados para suscribir avalúos, así como todos aquellos peritos que participen en la prestación del servicio de avalúos, conteniendo cargo, clave y firma.

Impresión del sello que utilicen para la certificación del avalúo.

Padrón de valuadores.

Manual de Valuación, incorporando los modelos de forma de avalúo en papel membretado que utilice la propia unidad de valuación.

Cuando existan modificaciones a la información antes mencionada, la unidad de valuación, las deberá comunicar a la SHF en un plazo máximo de veinte días hábiles bancarios siguientes a que produzca sus efectos la modificación, en el mismo término, la modificación a los Manuales de Valuación.

Principios

Los avalúos deberán considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios:

Principio de anticipación; esta relacionado con el enfoque de capitalización de rentas, según el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble.

Principio de cambio; considera la variación del valor de los inmuebles en el tiempo.

Principio de probabilidad; aplicable dentro del análisis de tipo residual y que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de elección de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicación.

Principio de Generalidad; el perito valuador debe aplicar en su análisis los tres principales enfoques de valuación: el de mercado, el físico, y el de

36/186


capitalización de rentas, aunque se identifique alguno como el mas adecuado en función del bien para el valor conclusivo.

Principio de progresión y regresión; tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de éstas.

Principio de sustitución; el valor del inmueble es equivalente al de otros de similares características.

Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalúo corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

Principio de transparencia; los avalúos deben de contener la información suficiente y necesaria para su fácil comprensión y sustento.

Enfoques de valuación

Los enfoques de valuación aplicables son: I. De mercado II. Físico. III. Residual

1.-Estático 2.- Dinámico

IV.- De capitalización de rentas.

Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentará el valor comercial del inmueble.

Enfoque de mercado, para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberá identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:

Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de mercado. Para calcular el valor del inmueble mediante este enfoque:

Se analizara el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o en su caso, de ofertas en firme.

Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homologación correspondiente.

37/186


Se realizará la homologación de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.

Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en función de los precios homologados.

Enfoque físico. Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase de edificios habitacionales y elementos privativos de estos, ya sea en proyecto, construcción, remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen valores con hipótesis de vivienda terminada.

Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque físico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se deberán sumar los siguientes componentes:

El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se utilizara preferentemente el enfoque mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de crédito garantizados a la vivienda; analizando el inmueble a partir de los factores que desmeritan o benefician su condición.

Los costos de construcción o de las obras de remodelación serán los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo los costos indirectos.

Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del mercado según las características del inmueble, con independencia de quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa más no limitativa se incluirán como necesarios los siguientes:

Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalización de obra realizada al inmueble.

Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.

Los costos de licencias de construcción

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción

Gastos por administración

Otros estudios necesarios.

No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a la construcción que sean fácilmente removidos.

Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos siguientes:

38/186


Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de construcción, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, será necesaria la justificación por cada una de ellas.

Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se multiplicara el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de 100 años para edificios habitacionales.

Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.

Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias. En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en construcción o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de valuación, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo establecido en las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de crédito garantizado a la vivienda, en el capitulo III, Estudios de valor.

Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calculará siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:

Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores actuales.

Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores esperados.

Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominara valor residual, que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su relación con valor comercial.

El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos, inmuebles en remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no superior a un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la superficie de terreno.

El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o urbanizables que estén o no edificados, o a los edificios en proyecto, construcción o remodelación.

Enfoque de capitalización de rentas. La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.

Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización de rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque exigirá:

39/186


Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva, entre los que se encuentran:

Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables

Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del comportamiento general del mercado:

Porcentaje de desocupación (vacíos)

Impuesto predial.

Conservación y mantenimiento.

Administración.

Seguros (en su caso)

Otros relevantes.

Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable podrá considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasa de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo.

Información requerida para la realización del avalúo

Tipo de inmueble.

Terreno para desarrollo habitacional

Tipo de valor objetivo.- valor comercial

Enfoques por estudiar.- mercado Físico Estudio residual.

1. Datos relativos a la(s) persona(s) que otorgará(n) facilidades para la inspección física de los bienes.

2. Fotocopia de la escritura de la propiedad. 3. Boleta predial o identificación de catastro. 4. Identificación de la poligonal envolvente del terreno mediante

croquis acotado. 5. Licencia de construcción. 6. Factibilidad de servicios. 7. Planos arquitectónicos. 8. Especificaciones de obra. 9. Presupuestos y calendario de obra. 10. Programa de obra.

40/186


Tipo de inmueble:

Individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada.

Tipo de valor objetivo.- valor comercial

Enfoques por estudiar.- mercado Físico Capitalización de rentas

1. Fotocopia de la escritura del inmueble, consignando: Superficie, medidas y colindancias, en su caso, indivisos y cuando exista, escritura del régimen en condominio.

2. Planos arquitectónicos. 3. Boleta predial. 4. Boleta de agua. 5. Oficio de terminación de obra para vivienda nueva.

Tipo de inmueble:

Recuperación de crédito

Tipo de valor objetivo.- Valor comercial Valor de reposición

Enfoques por estudiar.- Mercado Físico o directo Capitalización de rentas

1. Escritura de la propiedad. 2. Planos arquitectónicos. 3. Boleta predial. 4. Boleta de agua.

Se comprobara la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección, y que coincida con la superficie descrita en su documentación, verificando la existencia de servidumbres. El estado de construcción y conservación del inmueble. La construcción del inmueble según el plan de desarrollo urbano vigente. Si el inmueble es considerado monumento histórico o artístico.

Tratándose de construcciones en la especialidad de inmuebles, cuando no existan planos, se deberá elaborar un croquis acotado del inmueble.

En el evento que no se cuente con alguna de esta información, se deberá asentar como limitante del avalúo y, en su caso, se señalará la alternativa de solución.

41/186


Objeto del avalúo

Es el tipo de valor que será concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidación, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propósito del avalúo.

Propósito del avalúo

Es el fin para el cual se solicitó el servicio de avalúo. Es decir, el uso que se le dará al reporte del avalúo, entre otros: Desarrollo habitacional, Individualización de crédito hipotecario, recuperación de crédito, reestructuración de crédito, dación en pago, o bien, adjudicación.

Fecha del avalúo

En el avalúo deberá establecerse la fecha en la cual se estiman los valores (fecha de valuación) y que corresponde a la última fecha de inspección a los bienes.

Si la fecha de la última inspección física no coincide con la de estimación de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deberá señalar en el avalúo.

Exclusión del avalúo

Cuando por alguna situación en particular se hayan excluido ciertos bienes del avalúo respectivo, se deberán explicar las razones.

Limitantes para la práctica del avalúo

Se deberán especificar las limitantes que se hubieran tenido en cuanto a condiciones e información necesaria para la elaboración del avalúo de que se trate. De manera enunciativa más no limitativa podrían ser:

1. Si no se contó con algún documento necesario para emitir el avalúo.

2. Si hubieron restricciones en cuanto al tiempo para la emisión del avalúo.

Soporte técnico y memoria de cálculo

1. La unidad de valuación deberá conservar, por un periodo de cinco años, la información relativa al reporte del avalúo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la inspección física, así como los datos y supuestos para la obtención de la estimación de valor de los bienes.

Dicha información, asi como los datos técnicos, económicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deberá ser almacenada en medios

42/186


magnéticos o electrónicos y organizarse de tal manera que permita su fácil identificación, localización y consulta.

2. Se deberá dejar constancia o referencia de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado en el avalúo correspondiente.

Conclusióa de valores

El tipo de valor que será concluido se obtendrá en función al propósito del avalúo, señalándose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinación.

Se deberán fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido.

Declaraciones del avalúo

En el avalúo se deberán incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del avalúo.

Criterios generales

1. La fecha de certificación de un avalúo no podrá ser posterior a diez días hábiles, contados desde la fecha en que se haya efectuado la última inspección del inmueble.

2. La fecha de certificación del avalúo será considerada como la fecha de emisión del mismo.

3. Para fines administrativos los avalúos tendrán una vigencia de seis meses, contada a partir de la fecha de su emisión, siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

El avalúo deberá contar con los siguientes requisitos:

I. Indicar la denominación social de la unidad de valuación que lo emita, su logotipo y su clave de inscripción en el registro correspondiente de la sociedad.

II. Elaborarse en papel membretado de la unidad de valuación que lo emita, se deberán enumerar todas las hojas con referencia del total de paginas que compone el avalúo.

III. Elaborarse conforme a la estructura y contenido previstos en la regla vigésimo séptima de las reglas de carácter general que establece la metodología para la valuación y a lo dispuesto en las reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

IV. Contar con una síntesis en la que se señale la siguiente información:

43/186


1. Clave del avalúo. Numero asignado por la unidad de valuación 2. Fecha del avalúo, en formato DD/MM/AAAA 3. Clave Única de Vivienda (CUVI) 4. Número de registro infonavit (de ser aplicable) 5. Número de registro del conjunto infonavit (de ser aplicable) 6. Clave del controlador que certificó el avalúo. Número asignado

por la sociedad. 7. Clave por la sociedad. 8. Intermediario Financiero que otorga el crédito. 9. Constructor para el caso de vivienda nueva. 10. Propósito 11. Tipo de inmueble a valuar. 12. Calle y número o su equivalencia. 13. Nombre del conjunto (de ser aplicable). 14. Colonia. 15. Código postal. 16. Delegación o municipio conforme a catálogo INEGI. 17. Entidad federativa conforme a catálogo INEGI 18. Número de cuenta predial. 19. Referencia de proximidad urbana. 20. Infraestructura disponible en la zona (en porcentaje) 21. Clase del inmueble. 22. Vida útil remanente en meses. 23. Año de terminación o remodelación de la obra en formato AAAA 24. Unidades rentables generales. 25. Unidades rentables 26. Superficie de terreno en m2 27. Superficie construida en m2 28. Superficie accesoria en m2 29. Superficie asentada inscrita o asentada en escritura publica en m2 30. Superficie vendible en m2 31. Valor comparativo de mercado. 32. Valor físico del terreno. 33. Valor físico de la construcción 34. Valor físico de instalaciones y elementos comunes 35. Otros valores estudiados. 36. Importe del valor concluido 37. Firma del controlador y del perito.

PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE AVALUÓ

Solicitud del servicio

44/186


Deberá existir una solicitud por parte del interesado o de la unidad administrativa interna, para que se pueda prestar el servicio de avalúo. La solicitud deberá contener cuando menos:

1. Datos completos relativos al solicitante y al bien a valuar.

2. Fecha y firma del solicitante.

3. Propósito del avalúo.

4. Información necesaria para realizar el servicio, referida en lo conducente, en el presente Manual.

Formalización del servicio

Se deberá dejar constancia de la contratación del servicio de avalúo.

Asignación a valuadores

La unidad de valuación deberá garantizar lo siguiente:

1. Sólo podrán asignarse avalúos a aquellos valuadores que formen parte de su padrón, y cuenten con la autorización que otorga la Sociedad Hipotecaria Federal, que faculta a los peritos valuadores para realizar avalúos.

2. No se deberán asignar avalúos a un valuador en específico, cuando la institución identifique que éste pudiera tener presumiblemente algún conflicto de interés.

3. Se deberá considerar el nivel de experiencia y competencia del valuador.

4. No se podrá excluir a un valuador competente por no ser miembro de alguna asociación, instituto o colegio de valuadores en específico.

5. No se deberá permitir una actitud discriminatoria para la selección de valuadores influida por el cargo desempeñado o por su participación en asociaciones, institutos o colegios.

6. La asignación de un avalúo deberá corresponder a la especialidad requerida.

Elaboración del avalúo

Deberá cubrir los siguientes puntos:

45/186


1. Definición del problema

2. Bien que será valuado.

3. Identificación, en la medida de lo posible, de cualquier restricción, gravamen, carga o cualquiera otra limitante que pudiera impactar en el valor del bien.

4. Objeto del avalúo.

5. Propósito del avalúo.

6. Fecha del avalúo.

7. Limitaciones al avalúo.

8. Identificación del bien a valuar

9. Inspección física.

10. Descripción del bien a valuar.

11. Reporte fotográfico.

12. Levantamiento de información

13. Características y clasificación del bien.

14. Análisis del mercado (en su caso, demandas, ofertas, presupuesto).

15. Análisis comparativo (en su caso, ventas, rentas, costos).

16. Procesamiento de la información

17. Enfoques de valuación.

18. Exclusiones del avalúo.

19. Conclusión del tipo de valor.

20. Declaraciones del avalúo.

21. Certificación del avalúo

Revisión del avalúo

46/186


Se deberá analizar el avalúo y garantizar que se cumplan las prácticas y procedimientos establecidos por el Manual de Valuación, dejando debidamente documentado el citado análisis.

El avalúo será revisado por el Controlador de la unidad de valuación, prestando particular énfasis en:

a.- Que el método o métodos empleados sean los idóneos para determinar el valor del bien y que hayan sido debidamente evaluados.

b.-que el valor consignado refleje el precio probable en el mercado de acuerdo con la definición establecida en este Manual.

c- Que el mercado investigado corresponda al de bienes comparables con el bien valuado, que se hayan utilizado correctamente los coeficientes de eficiencia realmente aplicables al bien.

d.- Que la descripción del inmueble permita reconocerlo y se identifiquen de él aquellos elementos que mas contribuyen a explicar su valor.

Los avalúos podrán ser revisados complementariamente contra parámetros.

Certificación del avalúo

Se deberá:

1. Estampar el sello de la unidad de valuación en cada una de las hojas que conforman el avalúo, utilizando siempre papel membretado de ésta.

2. Rubricar cada una de las hojas que conforman el avalúo por el controlador autorizado para tal efecto y por el valuador involucrado.

3. Firmar tanto por el Controlador autorizado como por el valuador mencionado en el numeral anterior la conclusión del valor.

Estructura del avalúo y glosario de términos12

1. ANTECEDENTES.

12 Reglas de Carácter General que establece la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre del 2004.

47/186


1.1. clave del avalúo, se deberá anotar el número del avalúo que la unidad de valuación asignara a la orden de trabajo de acuerdo con el siguiente orden: EENNNYYSSRMMMMMMV EENNN = clave SHF de la unidad de valuación. YY = año de realización del avalúo. SS = clave del estado donde se ubica el inmueble según clave del INEGI R = regional MMMMMM = consecutivo de los avalúos, por año y por unidad de valuación. V = digito verificador.

1.2. Fecha del avalúo, fecha en la cual se estiman los valores, que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen.

1.3. Clave única de vivienda (CUVI)

1.4. Número de registro infonavit (de ser aplicable)

1.5. Número de registro del conjunto infonavit (de ser aplicable)

1.6. Nombre y clave de la unidad de valuación otorgada por la sociedad

1.7. Nombre completo y clave del controlador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad.

1.8. Nombre completo y clave del perito valuador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad.

1.9. Nombre del solicitante del avalúo, nombre de la persona física o moral que solicita el avalúo. En caso de persona moral, además indicar su denominación o razón social y el nombre de la persona física que la representa y que solicito el servicio.

1.10. Clave de la entidad otorgante del crédito según referencia SHF.

1.11. Constructor para el caso de vivienda nueva.

1.12. Propósito del avalúo:

1.12.1 Originación 1.12.2 Recuperación: reestructuración, adjudicación o dación en pago. 1.12.3 Otros

2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

2.1 Tipo de inmueble a valuar

48/186


2.1.1 Terreno: se refiere a terreno habitacional 2.1.2 Casa Habitación 2.1.3 Casa en condominio. 2.1.4 Departamento en condominio 2.1.5 Otro.

2.2 Ubicación del inmueble a valuar, se deberá indicar con el mayor grado de precisión posible, en caso de que el terreno cuente con una denominación o el inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones.

2.2.1 Calle y número o sus equivalencias. 2.2.2 Nombre del conjunto (de ser aplicable) 2.2.3 Colonia. 2.2.4 Código Postal. 2.2.5 Delegación o municipio. 2.2.6 Entidad federativa.

2.3 Propietario del inmueble, registrar el nombre de la persona física o moral que aparezca como propietario en la escritura pública.

2.4 Régimen de propiedad, indicar si es privada individual o colectiva, pública o de otra naturaleza.

2.5 Número de cuenta predial, citar la numeración de la cuenta predial o la identificación de catastro, se deberá citar el número de la cuenta predial y, en su caso, indicar si esta es global.

2.6 Número de cuenta para el pago de derechos por el suministro de agua. Citar la numeración y en su caso, indicar si esta es global.

3. Declaraciones y advertencias, en términos de lo dispuesto al efecto por la regla décima de las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación.

4. Entorno.

4.1. Clasificación de la zona de acuerdo a lo dispuesto al efecto por la autoridad local, se deberá indicar la clasificación de acuerdo con la reglamentación urbana de la localidad, en caso de que el municipio no contara con un plan de desarrollo urbano, se señalara la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en función del reconocimiento general de zonas dado por unidad de valuación a nivel nacional.

4.2. referencia de proximidad urbana SHF, señalar en función a las principales características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el centro económico reconocido:

49/186


4.2.1. Céntricas: zonas limitadas generalmente por vías primarias, definidas por la autoridad como zona centro.

4.2.2. Intermedia: se trata de una proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia.

4.2.3. Periférica: se encuentra su acceso y limite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato, forma parte de la ciudad.

4.2.4. De expansión: zona reconocida por la autoridad como crecimiento potencial, en muchos casos no se encuentra definido su uso del suelo y se encuentra en proceso de reconocimiento en función de su crecimiento, próxima a ser parte de la ciudad.

4.2.5. Rural: reconocido por la autoridad como uso agrícola o sin dotación de servicios.

4.3. Tipo de construcción predominante en las calles circundantes, se deberá mencionar el tipo o tipos de construcción predominante en las calles circundantes al inmueble, la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones.

4.4. índice de saturación en la zona, señalar el porcentaje aproximado de lotes construidos con relación al número de lotes baldíos dentro de un radio estimado de 1000 metros.

4.5. Densidad de población, se deberá indicar si en la zona de estudio la población es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante, asimismo, se señalara su nivel socioeconómico.

4.6. Vías de acceso: se deberá describir el tipo de comunicación vial e importancia de la misma, así como la proximidad e intensidad del flujo vehicular.

4.7. Infraestructura disponible en la zona:

4.7.1. Agua potable: red de distribución con o sin suministro al inmueble.

4.7.2. Drenaje: red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al inmueble, red de drenaje pluvial en la calle o zona, sistema mixto, fosa séptica común o privada.

4.7.3. Electrificación: suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin acometida al inmueble.

4.7.4. Alumbrado público: con sistema de cableado aéreo o subterráneo.

50/186


4.7.5. Vialidades, banquetas y guarniciones, tipos, anchos y materiales.

4.7.6. Se indicara el nivel de infraestructura en porcentaje.

4.8. Otros servicios:

4.8.1. Gas natural: red de distribución con o sin suministro al inmueble mediante tomas domiciliarias

4.8.2. Teléfonos: red aérea o subterránea con o sin acometida al inmueble.

4.8.3. Señalización de vías y nomenclatura de calles circundantes.

4.8.4. Transporte urbano o suburbano, indicando distancia de abordaje.

4.8.5. Vigilancia municipal o autónoma.

4.8.6. Recolección municipal de deshechos sólidos.

4.9. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se realizan actividades complementarias, o bien en los que proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas, se deberá describir y señalar el radio aproximado con referencia al inmueble valuado del siguiente equipamiento:

4.9.1. 4.9.2. 4.9.3. 4.9.4. 4.9.5. 4.9.6. 4.9.7. 4.9.8.

Iglesia. Mercados. Plazas públicas. Parques y jardines. Escuelas. Hospitales. Bancos. Estación de trasporte, ya sean urbano o suburbano.

II. Características particulares.

1. Terreno

1.1. Croquis de localization, en el que se identifique, para el caso de vivienda individual, un radio de 300 metros aproximadamente

1.2. Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación: se deberá señalar el nombre de la calle, su orientación en la acera y entre cuáles calles se ubica el predio, si el predio está en esquina, si es cabecera de manzana o

51/186


manzana completa, se mencionaran los nombres de todas las calles periféricas y sus orientaciones.

1.3. Configuración y topografía, se deberá señalar la configuración del terreno, así como el número de frentes a vialidad.

1.4. Características panorámicas, se deberá señalar, en su caso, todas aquellas características que ameriten o demeriten el valor del predio, entre otras, si se ubica frente a zonas con jardín, dentro de un paisaje urbano, frente a playa, con vista al mar, o bien, si tiene vista hacia cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de deshechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros.

1.5. Uso de suelo, deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva, y deberá señalarse si este corresponde a un uso de la zona, de la calle o del lote, así como al uso del inmueble a valuar, cuando no exista una reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, éste se deberá indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante en la zona.

1.6. Coeficiente de utilización del suelo (CUS): relación entre el número de metros cuadrados construidos y la superficie del terreno.

1.7. Densidad habitacional, deberá corresponder con la reglamentación urbana o ser resultado de la observación dentro de un radio de 1000 metros.

1.8. Servidumbres o restricciones, se deberá señalar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, titulo de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, están las públicas, las privadas y las de mercado.

1.9. Georeferencias, se deberá señalar la Longitud, Latitud y Altitud del inmueble a valuar.

1.10. Colindancias, se deberán mencionar además de las colindancias y medidas referidas en la escritura pública que permitan su plena identificación.

2. Descripción general de las construcciones.

2.1. Uso actual. Se deberá describir el inmueble, iniciando con el terreno y, en su caso, con sus diferentes niveles, la descripción deberá seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman el inmueble indicando como mínimo:

2.1.1 Número de recámaras. 2.1.2 Número de baños completos.

52/186


2.1.3 Número de lA baños 2.1.4 Números de espacios de estacionamiento. 2.1.5 Número de niveles. 2.1.6 Si tiene Elevador

2.2. Calidad del proyecto, se deberán indicar cualidades o defectos con base funcional del inmueble.

2.3. Clase general del inmueble:

2.3.1 Mínima, vivienda de características precarias a económicas, construidas sin proyecto calificado sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no contar con infraestructura adecuada.

2.3.2 Económica, se trata de construcciones de uso habitacional económico, construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimiento, cuenta generalmente con infraestructura parcial.

2.3.3 Interés social, vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con un proyecto e infraestructura adecuados.

2.3.4 Medio, normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, acabados irregulares en cuanto a calidad, con infraestructura adecuada.

2.3.5 Semi lujo, espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recamara, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales, con proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad y con la infraestructura adecuada.

2.3.6 Residencial, espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recamaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales, con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar.

2.3.7 Residencial plus, espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recamaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas, con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo y uniformes en cuanto a calidad, la infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar.

2.4 Clasificación de las construcciones, se relacionara de acuerdo con la visita, los tipos y calidades de construcción con la información presentada en el enfoque físico:

53/186


2.4.1 Tipo de construcción, relacionando la nomenclatura y el uso para el cual son destinados los espacios, considerando las principales características del inmueble.

2.4.2 Estado de conservación, entre otros: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado, se señalaran las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteadoras, fallas constructivas y asentamientos.

2.4.3 Edad aproximada de las construcciones, se deberá mencionar la edad con base en la fuente documental presentada, en inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción o remodelación se deberá indicar la edad aproximada, especificando si abarcó elementos estructurales o solo acabados, a falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada, esta información con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentara en meses.

2.4.4 Vida útil remanente, se determinará con base en la diferencia de la vida útil probable menos la edad del tipo de construcción principal, esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentara en meses

2.4.5 Número de niveles, se deberá indicar el número de entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre, cuando se valúe la unidad aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada.

2.5 Grado de terminación de la obra, se deberá señalar en porcentaje el grado de terminación de obra, considerando la habitabilidad del inmueble.

2.6 Grado y avance de las áreas comunes, deberá indicarse si se encuentran totalmente terminadas o el grado de avance estimado.

2.7 Unidades rentables generales, reflejara aquellas unidades que se encuentren ligadas por la estructura en la cual se encuentre el inmueble en estudio.

2.8 Unidades rentables, diferenciando, en su caso, los espacios con posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio.

3 Superficies, se describirán los tipos de superficies empleadas para la elaboración del dictamen de acuerdo con las siguientes definiciones:

3.1 Superficie de terreno, se refiere a la delimitación privativa del predio, ya sea marcada como propiedad individual o, tratándose de vivienda

54/186


multifamiliar, como aprovechamiento del terreno calculado por medio del indiviso.

3.2 Superficie construida, el área privativa de espacios del inmuebles, se refiere a la construcción definida o de la medida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancia hacia áreas privativas, quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales.

3.3 Superficie accesoria, identificada como terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para algún fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y estacionamientos cubiertos, quedan fuera de esta definición los estacionamientos descubiertos, los patios de servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los elementos que no cuentan con estructura permanente.

3.4 Superficie inscrita o asentada en la escritura pública.

3.5 Superficie vendible, se refiere a las superficies señaladas anteriormente que, por precisión del valuador, son utilizadas para la comparación de inmuebles en venta semejantes en la zona y como referencia para el valor concluido.

4. Elementos de construcción, se deberán indicar los sistemas utilizados dentro de los tipos de construcción del inmueble valuado:

4.1 Estructura, se deberá referenciar el tipo de construcción, mencionando los materiales utilizados supuestos:

4.1.1 Cimentación, en caso de contar con fotocopias de planos estructurales, señalar además el sistema constructivo.

4.1.2 Muros, trabes y columnas.

4.1.3 Escaleras, se deberá describir su forma.

4.2 Acabados, se deberá describir material y calidad en pisos, muros y plafones, conforme a los espacios arquitectónicos, recamaras, baño, cocina, patio de servicio, estacionamiento, fachada.

4.3 Instalaciones.

4.3.1 Hidráulico sanitarias, se deberá indicar si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de los materiales que las componen, se señalaran características de tinacos y mobiliario en baños.

55/186


4.3.2 Eléctricas, se deberá señalar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de salidas, la calidad y tipo de lámparas, accesorios y tableros.

4.4 Cancelería y comunicaciones.

4.4.1 Carpintería, se deberá indicar el material, calidad, clase, dimensiones y ubicación dentro del inmueble de: puertas, clóset, pisos y, en su caso, algún recubrimiento especial.

4.4.2 Herrería, se deberá señalar el material y calidad en puertas y ventanas al exterior.

4.5 Elementos adicionales, se deberán describir por separado en las construcciones para obtener valores unitarios independientes.

4.5.1 Instalaciones especiales, son aquellas que no siendo indispensables para la vivienda, son utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma, incluidos en este apartado los elementos accesorios como cocinas integrales, tanques de gas estacionario.

4.5.2 Obras complementarias, son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, integrados de manera permanente, como pavimentos exteriores, bardas, cisterna, incluido el equipo de bombeo.

III. Enfoque de mercado.

1. Información de mercado, se deberá identificar un mínimo de seis comparables vendidos u ofertados recientemente.

2. Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o referencia en el avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así como las direcciones de los comparables, se deberán utilizar fuentes de información actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas.

3. Análisis por homologación y ajustes correspondientes, se deberán emplear factores que permitan una justificación adecuada para el inmueble de que se trate.

4. Resultado del análisis de valor comparativo de mercado.

IV. Enfoques Adicionales empleados, se deberá señalar el tipo de enfoques utilizados: físico, residual y, en su caso, de capitalización de rentas.

56/186


1. Análisis físico, se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores de acuerdo con este manual y a las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación (regla decimoquinta), desglosando los siguientes apartados:

1.1 Terreno. 1.2 Construcciones 1.3 Elementos adicionales: instalaciones especiales y obras

complementarias.

2. Análisis residual estático o dinámico, aplicable cuando se trate de los dictámenes señalados en este manual y en las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

3. Análisis de capitalización de rentas, se deberá aplicar de acuerdo con lo establecido en este manual y en las reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

V. Conclusiones.

1. Resumen de valores, en este apartado se deberán señalar los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques:

1.1 Valor comparativo de mercado. 1.2 Valor físico. 1.3 Valor residual. 1.4 Valor de capitalización de rentas.

2. Conclusión, se deberá efectuar la certificación estampando el sello de la unidad de valuación en todas las hojas que conforman el avalúo y con la firma del perito valuador y del controlador, tanto en la hoja de conclusión como en la hoja de síntesis.

2.1 Se deberá indicar el valor concluido, redondeado la cifra y anotando la cantidad con letra, reiterando la fecha y clave del avalúo.

2.2 Se deberá expresar en moneda nacional el importe del valor concluido, tratándose de inmuebles que por razones de comercialización sea necesaria la referencia en moneda diferentes, ésta se deberá incluir a manera adicional en el avalúo, señalando el tipo de cambio, la fecha de éste y la fuente de consulta.

Se deberá mostrar un reporte fotográfico, reflejando las fachadas y el entorno, así como los elementos interiores representativos y los acabados en baños y

4. Croquis del inmueble.

57/186


Registro y resguardo de la información

La unidad de valuación deberá registrar y conservar por un periodo de cinco años, la siguiente información:

1. Solicitud de avalúo.

2. Fotocopia del avalúo debidamente certificado.

3. Soporte técnico y memoria de cálculo.

4. Acuse de recibo de entrega del avalúo.

Prácticas y procedimientos del padrón interno de valuadores

La unidad de valuación será responsable de establecer los mecanismos que juzgue pertinentes para la selección, evaluación, aceptación y seguimiento del desempeño de la persona física que utilice para la elaboración de avalúos en las distintas especialidades.

Perfil del valuador

Deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1. Ser profesional con estudios afines a la especialidad valuatoria correspondiente, o contar con experiencia equivalente, así como tener conocimientos sobre los procesos económicos y sociales que afectan el valor del bien.

2. Comprobar el desarrollo profesional y la experiencia en la práctica de avalúos, así como en la especialidad de que se trate, mediante constancias de asistencia a cursos, seminarios u otros eventos de capacitación con acreditación a curriculum, así como por medio de avalúos realizados.

3. Manifestar bajo protesta de decir verdad, que de contar o de haber contado con algún registro relativo a la práctica valuatoria otorgado por autoridad competente, éste no haya sido suspendido o cancelado.

Otras acreditaciones

1. Presentar documentación que acredite, en su caso, los registros relativos a la práctica valuatoria otorgados por autoridad competente.

58/186


2. Someterse a cualquier tipo de evaluación de conocimientos técnicos que la unidad de valuación considere necesaria.

Evaluación inicial del valuador

Se deberá evaluar la documentación presentada tomando en consideración que el candidato satisfaga los requisitos, experiencia y desarrollo profesional o educativo mencionados en el punto del perfil del valuador y, en su caso, el de otras acreditaciones, ambos del presente Manual.

Padrón de valuadores

1. Se deberá integrar un expediente por cada valuador que contenga cuando menos, la documentación presentada para su incorporación al padrón, la evaluación correspondiente, el contrato de prestación de servicios a que se refiere el numeral 3 del padrón de valuadores y, en su caso, las sanciones distintas a las señaladas en el numeral 3 del perfil del valuador, ambos del presente Manual que se le hayan aplicado por autoridad competente, relativas a su actividad valuatoria. Asimismo, las medidas correctivas que, en su caso, hayan sido aplicadas por alguna unidad de valuación.

3. El Controlador autorizado por la unidad de valuación y el valuador en forma individual deberán formalizar por escrito la prestación del servicio de avalúos (contrato de prestación de servicios).

4. Para la realización de avalúos, se deberá contar con un contrato de prestación de servicios vigente.

Evaluación del desempeño del valuador

1. La unidad de valuación deberá contar con un programa permanente de revisión y control para evaluar el desempeño del valuador.

2. La revisión se deberá hacer tomando como referencia lo establecido por el Manual de Valuación de la propia unidad de valuación.

3. Las altas y bajas en el padrón, deberán ser comunicadas a la SHF, dentro de un periodo de veinte días hábiles bancarios siguientes a la fecha de los movimientos.

59/186


Una vez incorporado al padrón, el valuador se deberá mantener actualizado en temas afines a la práctica del avalúo y, en su caso, a la especialidad, debiendo acreditar este hecho.

Alcance del trabajo de los valuadores para las instituciones de crédito

En el contrato de prestación de servicios a que se refiere el punto 3 del padrón de valuadores del presente Apartado, se deberá indicar, cuando menos, lo siguiente:

1. El valuador únicamente podrá actuar a nombre de la unidad de valuación con la que tenga vigente el contrato de prestación de servicios.

2. Deberá guardar confidencialidad en el desarrollo del avalúo.

3. No deberá emitir opinión alguna al usuario o al solicitante del avalúo, relacionada con el mismo, durante el proceso de la elaboración.

4. El valuador no promoverá en forma particular sus servicios como valuador de tal manera que induzca al error con respecto a los otros avalúos que realice.

5. El proceso de revisión deberá, en su caso, conducir a la aplicación de medidas correctivas.

Medidas correctivas

La unidad de valuación deberá establecer la tipificación de las medidas correctivas que deberá aplicar a algún valuador en lo particular, cuando éste incurra en alguna o varias irregularidades. De manera enunciativa más no limitativa, las irregularidades pueden ser:

1. Incumplimiento de las obligaciones contenidas en las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

2. Ocultar o proporcionar información falsa para su incorporación y permanencia en el padrón.

3. Reportar datos y conclusiones que no correspondan a la realidad dentro del avalúo.

4. Distorsionar intencionalmente los valores del avalúo.

60/186


5. Elaborar algún avalúo no confiable, sin ajustarse al Manual de Valuación de la propia unidad de valuación.

6. Suspensión o cancelación de algún registro relativo a la práctica valuatoria otorgado por autoridad competente.

7. No haber actuado de conformidad con el contrato de prestación de servicios.

8. Aplicar una metodología no adecuada o injustificada.

9. Promover en forma particular sus servicios como valuador

10. Incurrir en cualquier irregularidad que implique actuar fuera de ética.

11. Reincidir en cualquiera de las conductas anteriores.

La unidad de valuación deberá establecer en razón de la gravedad de cada una de las irregularidades, medidas correctivas tales como: Amonestación, suspensión o baja del padrón.

En caso de que se aplique cualquier medida correctiva, se deberá dar aviso a la SHF, dentro de un periodo de veinte días hábiles bancarios siguientes a la fecha de su aplicación.

Procedimiento para la aplicación de medidas correctivas

La unidad de valuación deberá:

1. Reunir los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad.

2. Requerir al valuador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la irregularidad detectada.

3. Levantar acta en donde queden asentados los hechos, declaraciones y consideraciones, así como, en su caso, la manera en la cual se evaluaron las irregularidades correspondientes.

4. Aplicar la medida correctiva que corresponda en razón de la gravedad de la conducta del valuador.

Guardar acuse de recibo de toda notificación al valuador e integrar a su expediente.

61/186


Reasignar, a la fecha de aplicación de la medida correctiva correspondiente, los avalúos pendientes o bien los que estuvieran realizando el valuador que sea suspendido o dado de baja del padrón.

IV.2.- AVALUÓ.

El formato de avalúo debe de considerar lo establecido en las Reglas de Carácter General

que establece la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos

Garantizados a la Vivienda, en el Capitulo VI Criterios generales para realización y

certificación de avalúos, y Capitulo VII Estructura requerida para los avalúos, deberá

contener el logotipo de la unidad de valuación.

62/186

QUATRO GLOBAL, S.A. DE C.V.

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda wm^Mmmm

j^^pij^a8SBl£SEI

Inmueble que se Valúa

Solicitante del Avaluó

Ubicación del Inmueble Calle y N°

Municipio/Delegación

: i Propietano del Inmueble

Colonia/Fraccionamiento

Entidad Federativa

VALOR COMERCIAL

Fecha del Avaluó OBSERVACIONES GENERALES

Carátula Página 1 de 11

• *


Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Unidad de Valuación

Controlador

Especialidad Valuadon

Especialidad Solicitante Domicilio

Clave «nadad otorgante del o


1

{ Cédula] ! profesional'

j Registro otorgado por otra autoridad

| Cédula! i profesional!

1 Registro otorgado por otra

! autoridad

Número de registro del conjunto Clave SHF del Controlado^

i

Clave SHF de Valuados

rédito ¡

Proposito del avalúo {

Constructor / Promotor (para el caso de vivienda j nueval |

^^^^mmm^^^^^^^mw^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^mi Tipo de inmueble a valuar:

Cuenta Predial ¡ Cuenta de Agua i

Ubicación del inmueble a valuar Calle y número

Colonia Delegación o Municipio I

Conjunto j Código Postal J Clave Entidad

Propietario: N* de Escritura

Dirección. Calle y N° Delegación o Municipio

| de fecha | j Firmada ante Notario

1 Entidad

Régimen de propiedad [

Colonia , > Código Postal í

Declaraciones:

Advertencias: i i

mmi&w&m¡imimg$p<£ ^^^g^^^^^^^^^^^^^^^^^m^m^^^^^^^»^ Clasificación de la zona

Construcción predominante

Índice de saturación en la zona

Vías de acceso

Nivel de Infraestructura en la calle

Tipo

Proximidad urbana de la zona Densidad de población j Nivel socioeconómico ' Calidad 1 Niveles 1 Uso de las construcciones 1

Proximidad Intensidad de flujo

Infraestructura disponible Agua potable Electrificación Drenaje Alumbrado publico Vialidades *"1

Gas Natural Telefonos Señalización y nomenclatura Transporte Urbano Vigilancia Recolección de desechos

{

Equipamiento urbano Nivel de equipamiento urbano En un radto de

I. Aspectos Generales Página 2 de 11

— — 1" QUATRO GLOBAL. S.A. L)b C.V.


Clave del avaWb'SHF :v^5í> " 1 - * , ; . ' • ' * Í S

S«SK«-. . -n, i - ívsj^cna del avalúo 3£9& -V - fu í i f echa de caducidad

S i^S^^ Í * *^^ siSSi-S^siS^

SÍ.1Í

Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación

Topografía y configuración Regular

Irregular

Tp iano

j Semiplano

| No. de frentes

t Pendiente

Características panorámicas

Uso de suelo

Ocntidad haMtacional

j Coeficiente de Utilización del Suelo del Inmueble valuado 1

Servidumbres y/o restricciones ¡

Georreferencia 1

Longitud j Latitud Altitud

Medidas y colíndancias según

Del terreno

Privativas (en caso de condominios)

II. Características Particulares Página 3 de 11

QUATRO GLOBAL. S.A. DE C.V.

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda mf**>^nimimm techa lie paduadadfej

Fuente consultada parí la obtención del indiviso Indiviso

Uso actual y distribución del inmueble

No de recámaras } No de niveles Calidad del proyecto Clase general del inmueble Clasificación de las construcciones

1 2 3

Baños ¡ 1/2 baños j Cuenta con elevador

Estacionamientos i

Tipo

% de avance de obra Unidades rentables generales

N° de niveles Estado de conservación

% de avance de obra en áreas comunes Unidades rentables

Edad V.U.R. ANO DE TERM.

Superficie de terreno Superficie construida Superficie Accesoria Superficie vendible

'lie'" ' ' ' • | m' m2

m* j

Estructura Cimentación

Muros, trabes y columnas

Losas y entrepisos

Escaleras

wMmmmmmmmm Espacio arquitectónico Recibidor Estancia - Comedor Cocina Recámaras Baños Patio de servicio Estacionamiento Fachada

Pisos Muros Plafón

Instalaciones Hidráulico-sanitarias

Cancelería y comunicaciones

Carpintería

Herrería

Elementos adicionales Instalaciones especiales

Obras complementarias

II. Características Particulares Página 4 de 11

~- " I UUAIKU GLOBAL, S.A. L)h C.V.


mmÉÉHMmmmmmiKÉtm

^^^^m^^(Mm^m^^^^9 w^mm^memmsssmg&immmmíaiim

i i M l ^ » H a H ^ ^ ^ ^ ^ H ^ . « ^ ^ ^ H ^ ^ i ^ » Otarlas de taimarte*» similares en venta m la z<

Clase de

inmueble

interés soda

Referencia de

preataidad

periférica

Ubicación

! Edad m* suelo

¡ m1 const ' C U S

1 Precio ($) Punit($/m*)

Características de ubicación del comparable 1

rteióssocia^ periférica j { ¡ ¡ ] ) ¡

Características da ubicación <M comparable 2

Interés socta^ periférica ¡ ¡ | j { { j

CaracteriaUcasdeulMcación del comparable 3

Interés social periférica | ¡ \ | } \ |

Caiactensfcas de ubicación del comparable 4

interés social penfénca I | | j i j i

Características de ubicación del comparable 5

interés socia^ periférica ! ) I l j i l

Características de ubicación det comparable 6

Promedios | | j j j

Conclusiones C U S . Inmueble

sujeto

Nombre/teléfono

Otra» consideraciones a los precios de oferta

Venta N M

Venta W 2

Venta W 3

Venta M»4

Venta N* 5 Venta N* 6 HomotoaM m* Terreno

Simtares al inmueble sujeto

Similares at inmueble sujeto

Smtees a) inmueble sujeto

SanMares al Inmueble sujeto

Smüares al inmueble sujeto

Similares al inmueble sujeto ó n p o r C U S m* construcción Pjintt. (Smr1)

Valor Unitario estima*

Valor unit del suelo

Factor de eficiencia

i

"• i 1

j

o para terreno del Inmueble sujeto

Valor unit del suelo compar

Sup terreno necesaria

Excedente o tañante

Importe excedente o hitante

Valor Inmueble homologado CUS

Valor unitario (í/m3)

1

PROMEDIO

Análisis y justificación de tos tactores empleados en la comoaractón de Inniuebles similares m* Terreno m1 construcción V Uni to P

Unit suelo Factores de comparación para los Inmuebles similares utilizados

C U S I Zona ! Ubicación j Superficie Edad j Otro

Factor Resultante Valor unitario suelo

L.... fínm

Justificación en el caso de ubtear factores de homologación diferentes a ta unidad

i i ; ••" i i i r " T i i . ... Justificación en el caso de utilizar factores de homotooación diferentes a la umdad

! 1 I I I I í 1 ' 1 1 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

i i i i • •• • i i - i • i i i Justificación en el caso de ubtaar factores de homoioaación diferentes a la unidad

1 1 i " 1 I I 1 T " — 1 1 Justificación en ef caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

i 1 ' i 1 1 ! I I I 1 ....._ Justificación en el caso de utizar factores de homologación diferentes a la umdad

PROMEDIO

mtm i^^mBmm^m^^^^s^^^^m^^^^^^^^^^^^^^^^ Resultado natural de la investigación de inmuebles similares

mínimo $/m2 de referencia promedio $/m2 de referencia

máximo $/m* de referencia

Aplicación del enfoque de mercado

Resultado de los análisis de comparación de inmuebles similares mínimo S/m* de referencia

promedio $/m2 de referencia máximo S/m1 de referencia

factor comercial monto unitario aplicable

100

superficie vendible j

HI Enfoque de Mercado Página 5 de 11

„„ _ ^ ^

— ___-, _' 1 • QUA1KÜ GLOBAL, S.A. L)h C.V.

Avaluó de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda •-•-- --.•;*•-'.-- Fecha del avalúo i r > . v > -'-Fecha de.caducid.ad

-JkVfel-.i,. •»S<*S"**r

• ' J¿"Í£.Ü*J¿* ^'vi^rva-.-/,-' 'ftjsfej^a^ ••L--f77| j>- t í»

1 2 3 4 5 6

Investigación de terrenos comparabfss

Ubicación

0 0 0 0 0 0

Características m" suelo m*const Precio (SI P-unlt

Promedio

Nombre/teléfono

Considerando fj valor fiel ten-eno a partir de un p f ^ F>{VI(1-b)]- Pn

Tipo de

Inmueble construido construido construido construido construido construido

b IV< (i-b)i

Pagos

JVm!L

Pagos netos

Pagos

totales Vl-Pn

Valor Unitario

,$/m2)

Precios de construcción de tipos similares (con base en manuales de costos)

La comparación se lleva con respecto Sup.m2 |UnK<$fm2)

i Zona 100

Factores empleados en oferta 1

I I i » Factores empleados en oferta 2

i i 1.00 Factores empleados en oferta 3

! ! 100 Factores empleados en oferta 4

I l 100 Factores empleados en oferta 5

I , I '-i» . Factores empleados en oferta 6

a las características del lote valuado Ubic 1.00

100

1.00

| _ _ _ 4

100

100

Frente 100

100

L_L9°_J

100

-JSQIJ

u_JL°o_J

Forma 1.00

100

too"1

100

100

1.00

Superf 100

100

100

l"~1.00

100

100

Topograf

1.00

1.00

1.00

I 1 00

1.00

100

F. resultante 1.00

1.00

100

l_ 1 0 °

1.00

1.00

V. Unit (Vm2)

Lote tipo j j vate

Terreno: r Unitario Aplicado al Suela Area de valor

Fuente Prontuario o referencia de costos N' 1

P.unit (S/m1) 0

Características del tipo de vivienda 1 Prontuario o referencia de costos N* 2 .. - 0 Características del tipo de vivienda 2 Prontuario o referencia de costos N° 3 0 Características del bpo de vivienda 3

| Promedio 0

Factor de eficiencia en inmueble valuado Zona 1.00

Ubicación 1.00

Frente 1.00

Forma 1.00

Superficie 1.00

Otro 1.00

F. Resultante 1.00

Banda de valor j

Fracción de terreno Área/ Valor

Unit.

Factores de eficiencia

Zona

Too Ubic. 1.00

Frente 1.00

Forma 1.00

Superficie total terreno 0

Superficie 1.00

0.00

Otro 1.00

FRe. 1.00

Valor Unitario

0

Valor total del terreno

indiviso

Construcciones

Tipos de construcción T-1

Uso (clave)

H

Niveles (clave)

Clase (clave)

Edad | Area en años; m*

(0.00 j

V.R. nuevo

1 o"

Superficie total de construcciones 0

Factor de edad 1.0000

Factor de conservación

1.00

Otro i F Re. (explicar)

1.00 1.00 o.bo 0.00 0.00

Valor total de las construcciones

V.R. Neto ($/m')

0.00 0.00 o.oo o.oo

Areas e instalaciones comunes (solo en condominios): Calve Descripción Unidad Cant. V.R.

nuevo Vida

Remte. Edad

en años

Elementos adicionales (Instalaciones especiales, obras com Calve Descripción Unidad Cant. V.R.

nuevo

ptemen Vida

Remte.

Factor de edad

Valor total p< tañas y elemen

Edad enanos

Factor de ! F Re. conservación {

i 0.00 0.00

j 0.00 I 0.00

V.R. Neto (S/m*) 0.00 0.00 0.00 0.00

ir áreas e instalaciones comunes tos accesorios)

Factor de edad

Factor dei F Re. Conserv.

0.00 0.00 0.00 0.00

Indiviso

Valor parcial

del terreno 0.00

~~~~KW~~~3

Valor parcial construcciones

0.00 0.00 0.00 0.00

™~~ssrJ™™i

Valor parcial áreas comunes

I 0.00 1 0.00 i 0.00 1 0.00

V.R. Neto ($/rrfl

0.00 0.00 0.00 0.00

m^t. Valor parcial

Elementes adicionales 0.00 0.00 0.00 0.00

IV. Enfoques Adicionales Empleados Página 6 de 11

http://de.caducid.ad

.—————

Avaluó de inmueoie oDjeto de crédito garantizado a la vivienda

CSdwaelisuoSHf ' ' * '" ^X7'-*.'.-' « ^ T s A / Í A "

',-"•• n i . •• "'Fecha del avaluó -.T .'xr.- • .fecha de caducidad

- i ." .'«".í^-S*^ •.--:'.-J»-«B.

^S3ESS£oBa».aetífljj 'íft*KsefS»p&i5|

Elementos adicionales (Instalaciones especiales y obras complementarias)

Renta de inmueble» «Imitares en la zona Clase de

Inmueble interés soda)

Zona

perifonea Ubicación

0 Edad

! o

suelo

0

m* const

0

CU.S. Precio (5|

0

P.unK.

Nombre/teléfono

000

ínteres social periférica 0 ! 0 o 0 i | 000

interés social periférica 0 -|-0—, o o ! 1 o 000

interés social periférica 0 1 o o 1 i "... 000

interés social periférica 0 1 o o 1 1 ° 000

interés social periférica ° 1 o o o 1 l o 000

Conclusion! es

Promedios. ( 1 { 000 000 000 ¡ 0 000; o ! I

Valor Unitario aplicado |

Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares:

N° Unidad rentable ( 1 |

renta

unnVm2

0 00 Superficie

0 00 renta mensual

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Deducciones anuales estimadas:

Cálculo por capitalización de rentas:

Vc = PMT [1-0+1)"]

i

renta mensual bruta

Deducciones mensuales estimadas

PMT renta neta mensual

tasa de capitalización Edad en meses n

0.00

0.000% 0.00

0.000% 0

Porcentaje de desocupación (vacíos) Impuesto predial

Conservación y mantenimiento Administración

Seguros

Otros (indicar)

Servicio de agua Energía Eléctrica

Impuesto Sobre la Renta Suma

0% 0%

0% 0%

0%

0%

0%

0%

mm 0.001

Justificación de la tasa de capitalización

IV. Enfoques Adicionales Empleados Página 7 de 11

Avaluó de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

m^.mm^-^^wñmM

'mÉs^^^mhmmmm-!^^^^ SSSmM^&te^v<mi3mSi^

Enfoque de Mercado Enfoque Físico

Enfoque de capitalización de rentas

Consideraciones previas a la conclusión: No tenemos mterés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este informe y no tengo interés personal o parcialidad con respecto a las partes involucradas El presente avaluó no tendrá validez para un proposito o destino diferente al especificado, asimismo si carece de sello y firmas firma del perito vatuador y del consolador autonzado por esta unidad de valuación Se estima como valor comercial el valor de enfoque de Mercado

Valor Comercial Con letra. < 00/100 MN)

Valuador Clave S.H.F.

Especialidad

Controlador Clave S H F.

Especialidad

Páginas necesarias para el reporte fotográfico del inmueble (extenor, intenor y en su caso ofertas de comparables) Croquis del inmueble (identificar polígonos de terreno y de las construcciones) Otros estudios realizados (especificar)

FACHADA

Conclusiones Página 8 de 11

Q U A T R O GLOBAL, S.A. DE C.V.

gj^agSJ^te^-St Fecha del avalúo Avaluó de Inmueble objeto de crédito garant izado a la v iv ienda mS&Slmigk--'techa de caducidad

«aaw M"=Wi

ESTANCIA




PLANO ARQUITECTÓNICO


I Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

ICtave del Avaluó Wmero aagruKto por la Unriad de Vafuaoón

2 Fecha del AvaUo En formato OOMWAAAA.

3 Número de nfrto del c o y a * MonavÜ {de ser apicabte)

4 Clave del Controlador que cerifico el Avaluó Número asignado por la Sociedad

5 Clava del Perito Valuador que realzó el Avalúo Número asignado por la Sociedad.

6 toermetfarki financiero que otorga el crédto

7 Constructor para at caso de vinenda nueva

8 Propósito

9 Tipo de Inmuebte a valuar

10 Cate y número o su coa*«tenca

11 Nomta* (Jet conjunto (de ser apfcable)

t2 Colonia

13 Coolgo Postal

14 Delegación o MunictMo conforme a catalogo (NEGI

15 Entidad Federativa conforme a catalogo (NEGI

t6 Número de cuenta preda!

17 Referencia de proximidad urbana

18 Infraestructura dteporiMe en la zona (en ravel)

19 Clase del Inmueble

20 Vida Lia Remanente en meses.

21 Ano da termnaaón o remodetaoon de la obra en formato AAAA

22 Unidades rentables generales

23 Undades rentables

24 Superficie da terreno en m*

25 Superficie de consftiáda en m*

26 Superficie accesoria en m*

27 Superficie vendtote en m1

28 Valor comparativo de mercado

29 Valor (Meo del terreno

30 Valor físico de la constricción

31 Valor Wswo de instalaciones y elementos comunes

32 Importe del valor condudo

33 Numero de recámaras

34 Número da baños

35 Número de medras baños

36 Número de raveies de la umdad valuada

37 Números de espacios da estacionamiento

38 Acometida al nmuable del suministro telefónico

39 Nwel de equipamiento urbano

40 Elevador

41 Longuüud

42 latitud

43 Altitud

Valuador

Valuador CtavaSHF Espectafidad

SÍNTESIS DE AVALÚO


IV.3.- Formatos.

Los Formatos para proporcionar la información a la Sociedad Hipotecaria Federal son los siguientes y se ubican y se pueden consultar en la página web de la SHF :

Formato 381-F1.- Solicitud de Inscripción en el Registro de Unidades de Valuación.

Formato 381-F2.- Solicitud de Autorización como Valuador Profesional.

Formato 381-F3.- Currículo Vital de los Valuadores Profesionales y Controladores.

Formato 381-F4.- Recursos Humanos.

Formato 381-F5.- Manifiesto Administrativo.

Formato 381-F6.- Manifiesto de Conocimiento de las Reglas.

Formato 381-F7.- Manifiesto Organizational.

Formato 381-F8.- Carta de Honorabilidad.

Formato 381-F9.- Sistemas y Bases de Datos.

Formato 381-F10.- Lista de Socios.

Formato 381-F1L- Puntos mínimos a cubrir en la descripción de sus Recursos Materiales.

Formato 381-F12.- Firmas de Valuadores Profesionales y Controladores de las U.V.

Formato 381-F13.- Autorización para publicar información de la U.V. en página pública www.shf.gob.mx.

13 http://www.shf.gob.mx

74/186

http://www.shf.gob.mx



Formato 381-F1

SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE UNIDADES DE VALUACIÓN

Fecha: 31 de marzo del 2007

Folio de la Unidad de Valuación:

Datos de la Unidad de Valuación (nombre completo). Quatro Global, S.A. de C.V. Domicilio Fiscal Calle: Puebla Sur Colonia: Centro Entidad Federativa: Nayarit Teléfono Oficina: 311-2148296 Otro: [email protected]

No. 71sur int. - 4 C.P.: 63000 Deleg. o Municipio.: Tepic RFC: QGL041203-Q82 Fax: 311-2148296 Página Web:

Instrumento Notarial Nombre Notario o Corredor Público: José Luís Bejar Fonseca Número de Notaría o Corredor Público: 13 Número de Escritura: 31567 Entidad Federativa: Nayarit

Fecha de la Escritura: 03 de Die 2004. Folio Mercantil:7657-1 libro 105 Secc 3

Representante Legal o Apoderado Ap. Paterno: Navarro Nombre: Raquel Amparo

S ^ -J"s**~ ^ *~ Ap. Materno: Téllez CURP: NATR791115MMCVLQ06

Correo electrónico: Raquel [email protected] Teléfono: 311-2301245 Instrumento Notarial Nombre Notario o Corredor Público. José Luís Bejar Fonseca Número de Notaría o Corredor Público: 13 Número de Escritura: 31567 Entidad Federativa: Nayarit

Fecha de la Escritura: 03 de Die. 2004 Folio Mercantil: 7657-1 libro 105 Secc. 3

Con fundamento en lo dispuesto por la Regla Novena y demás relativas y aplicables de las "Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda" solicito, en nombre de mi representada o poderdante, la inscripción de ésta en el Registro de Unidades de Valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, que la autorice para certificar dictámenes valuatorios de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Nombre y Firma Representante Legal o Apoderado

75/186




E33 Formato 381-F2

SOCIEDAD mroiECMU FEDflAL

SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN COMO VALUADOR PROFESIONAL

Fecha: 31/03/07


Datos de la Unidad de Valuación (nombre completo)." fJ%Sr'-

Quatro Global S.A. de C.V. Domicilio Fiscal , - * > • > : * , Calle: Puebla Sur Colonia: Centro Entidad Federativa: Nayarit Teléfono Oficina: 311-2148296 Otro: [email protected] Instrumento Notarial *?~ ^T ~ ->-'--

&. *- _ >_»* -^.i " «»- ~ ~ ^ ^ v ».

No: 71-4 C.P.: 63000 Deleg o Municipio.: Tepic RFC: QGL041203Q82 Fax: 311-2148296 Página Web:

" \ 5*5 ^j ,*-*í*!§ív> í*í"* Nombre Notario o Corredor Público: José Luís Bejar Fonseca Número de Notaría o Corredor Público. 13 Número de Escritura: 31567 Entidad Federativa: Nayarit

Fecha de la Escritura 03 de Die. 2004. Folio Mercantil: 7657-1 libro 105 Secc. 3

Representante Legal o Apoderado * ' Ap. Paterno. Navarro Nombre: Raquel Amparo

», , ^~ íPi^ * s " | , _,, i ~

Ap. Materno: Téllez CURP: NATR791115MMCVLQ06

Correo electrónico: Raquel [email protected] Teléfono: 311-2301245 Instrumento Notarial Nombre Notario o Corredor Público: José Luís Bejar Fonseca Número de Notaría o Corredor Público- 13 Número de Escritura: 31567 Entidad Federativa: Nayarit

Fecha de la Escritura: 03 de Die. 2004. Folio Mercantil: 7657-1 libro 105 Secc. 3

k Valuador Profesional Ap. Paterno: Nombre: Raúl Rigoberto CURP: EIXR570322HNTLX05 Estado Civil: Casado

Ap. Materno: Elias Fecha de Nacimiento: 22/Mar./1957 RFC: EIRA570322GN8 Nacionalidad: Mexicana

Domicilio: Emilio Portes Gil No 13, col. Progresista C.P. 09240 Deleg o Municipio: Iztapalapa Entidad Federativa: Distrito Federal Correo electrónico: [email protected] Teléfono: 55-56134906

1/2

76/186





ELI SOCIfOl» WPIlIEUtlA KDEUL

Formato 381-F2

SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN COMO VALUADOR PROFESIONAL

Fecha: DD/MM/AA


Estudios del Valuador Profesional No. Cédula Profesional: 831445 | Fecha de obtención: 25 /Jul. /1983 Licenciatura: Ingeniero Arquitecto Institución: Instituto Politécnico Nacional. (ESIA) Maestría, especialidad o posgrado: Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial No. Cédula: X123456 Fecha de obtención: 28 / Sep. / 2007. Institución: Instituto Tecnológico de la Construcción de la CMIC Clave de Corredor Público: Fecha de obtención: Colegio de Profesionistas o valuadores que lo avalen como perito valuador de inmuebles: Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México, Sociedad de Arquitectos Valuadores A.C. Clave o registro vigente: 0003.01 | Fecha de incorporación: 04/Ago./2006 Años de Experiencia en Avalúos: 7 años Principal Entidad Federativa donde labora: Distrito Federal, Estado de México.

Manifiesto bajo protesta de decir verdad conocer el contenido y alcance de las "Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda", y me obligo a su cabal cumplimiento.

Firma del Valuador Profesional Firma del Representante Legal o Solicitante Apoderado de la Unidad de Valuación

2/2

77/186


Formato 381-F3 CURRÍCULUM VITAE DE LOS VALUADORES

PROFESIONALES Y CONTROLADORES

Nombre del Valuador Profesional o Controlador: Arq. Raúl Rigoberto Elias Fecha de ingreso a la Unidad de Valuación que solicita su Autorización como Valuador Profesional: 31 de Marzo de 2007

Licenciatura: Ingeniero Arquitecto

Número de Cédula: 831445

• Fecha de obtención: 25 de Julio de 1983

• Institución Educativa: Instituto Politécnico Nacional

Tipo de maestría, especialidad o postgrado en materia de valuación de inmuebles: Maestría en Valuación de Inmobiliaria e Industrial. Número de Cédula: X123456

• Fecha de obtención: 28 de Septiembre de 2007.

• Institución Educativa: Instituto Tecnológico de la Construcción de la CMIC

Clave de Corredor Público habilitada por la Secretaría de Economía:

• Fecha de obtención:

Colegio de Profesionistas o valuadores que lo avalan como Valuador Profesional de inmuebles: Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México AC, Sociedad de Arquitectos Mexicanos AC, Sociedad de Arquitectos Valuadores A.C

• Clave o registro vigente: 0003.01 • Fecha de incorporación: 04 de Agosto de 2006

OTROS DATOS:

Número de avalúos inmobiliarios realizados en el último año: 1000 (Mil)

Años de experiencia en avalúo de inmuebles: 7 Años

78/186


Formato 381-F4

Fecha: 31/03/07

RECURSOS HUMANOS

Descripción de los Recursos Humanos Administrativos.*

Nombre de la Unidad de Valuación: Quatro Global S.A. de C.V.

Nombre del empleado: Guadalupe Corona Navarro

Puesto desempeñado: Gerente General

CURP: CONG770212HNTRVD08

Número telefónico de oficina: 311-2301245

Dirección de correo electrónico: [email protected]

Número de fax: 311-2301245

Fecha de ingreso: 31 de Marzo del 2007

* Adicional a Valuadores Profesionales o Controladores.

1/1

79/186



Formato 381-F5

Fecha: 31/03/07

MANIFIESTO ADMINISTRA TIVO

Raquel Amparo Navarro Téllez, en mi carácter de representante legal o apoderado de Quatro

Global, S.A. de C.V., personalidad que acredito con el instrumento público14 número 31,567

otorgado ante la fe del Licenciado José Luís Bejar Fonseca titular de la Notaría Pública número

13 de la primera demarcación territorial de la ciudad de Tepíc; inscrito en el Registro Público

de Comercio de Tepíc Nayarit, el 17 de Diciembre del 2004, bajo el registro mercantil 7657-1

Libro 105 Sección 3 Serie Aux. Partida No 18 manifiesto, ante la Sociedad Hipotecaria Federal,

Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, bajo protesta de decir verdad,

que mi representada o poderdante cuenta con la organización y capacidad administrativa

suficientes para cumplir con las obligaciones derivadas, en su caso, de la Inscripción en el Registro

de Unidades de Valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito,

Institución de Banca de Desarrollo.

Raquel Amparo Navarro Téllez Nombre y Firma

Representante Legal o Apoderado

1/1

14 Los datos del instrumento público solicitado, son con los que se le acreditó la personalidad al representante legal o apoderado

80/186


Formato 381-F6

Fecha: 31/03/07

MANIFIESTO DE CONOCIMIENTO DE LAS REGLAS

Arq. Raquel Amparo Navarro Téllez, en mi carácter de representante legal o apoderado de

Quatro Global, S.A. de C.V., personalidad que acredito con el instrumento público15 número

31,567 otorgado ante la fe del Licenciado José Luís Bejar Fonseca titular de la Notaría Pública

número 13 del estado de Nayarit; inscrito en el Registro Público de Comercio de Tepic Nayarit,

el 17 de Diciembre del 2004, bajo el registro mercantil 7657-1 libro 105 sección 3 Serie

Auxiliar, Partida No 18, manifiesto, ante la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de

Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, bajo protesta de decir verdad, que mi representada o

poderdante conoce el contenido y alcance de las "Reglas de Carácter General Relativas a la

Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la

Vivienda"; así como que se compromete a dar cabal cumplimiento a la normatividad aplicable en

la materia.

Arq. Raquel Amparo Navarro Téllez Nombre y Firma


1/1


81/186


Formato 381-F7

Fecha: 31/03/07

MANIFIESTO ORGANIZACIONAL

Raquel Amparo Navarro Téllez, en mi carácter de representante legal o apoderado de Quatro

Global, S.A. de C.V., personalidad que acredito con el instrumento público16 número 31,567

otorgado ante la fe del Licenciado José Luís Bejar Fonseca titular de la Notaría Pública número

13 de la Primera Demarcación Territorial de Tepic, Nayarit; inscrito en el Registro Público de

Comercio de Tepic Nayarit, el 17 de Diciembre del 2004, bajo el registro mercantil 7657-1 libro

105 Sección 3 Serie Auxiliar, Partida No 18, manifiesto, ante la Sociedad Hipotecaria Federal,

Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, bajo protesta de decir verdad,

que mi representada o poderdante cuenta con la organización, con medios técnicos y el personal

que garantizan su desempeño adecuado como Unidad de Valuación, así como con los

procedimientos de control interno necesarios para asegurar el cumplimiento a las normas

aplicables en materia valuatoria.

Raquel Amparo Navarro Téllez Nombre y Firma


1/1


82/186


Formato 381-F8

Fecha: 31/03/07

CARTA DE HONORABILIDAD

Declaro, ante la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca

de Desarrollo, bajo protesta de decir verdad, que no me encuentro ubicado en alguno de los

supuestos de las fracciones III, IV, V del artículo 23 de la Ley de Instituciones de Crédito.

Ara. Raquel Amparo Navarro Téllez Nombre y Firma

Miembro del Consejo de Administración17

1/1

17 Se requiere una carta de honorabilidad por cada miembro del Consejo de Administración.

83/186


Formato 381-F9 Fecha: 31/03/07

SISTEMAS Y BASES DE DATOS

Para obtener la inscripción, la persona moral solicitante deberá acreditar contar con sistemas y bases de datos que tengan como mínimo las siguientes componentes:

1. Aplicación para efectuar la gestión de los avalúos realizados, revisados y certificados. 2. Aplicación que mediante un servicio Web (Web Service) realice el envío de la

información de avalúos certificados a Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. 3. Aplicación que permita administrar la Unidad de Valuación. 4. Una base de datos en la que consten:

a. Los avalúos certificados, los valores de referencia y comparables de estos. b. La información referente a la inscripción, reclutamiento, selección,

capacitación, ingresos e historial laboral de los valuadores profesionales.

El sistema y las bases de datos deberán pertenecer a la Unidad de Valuación y tener las siguientes características:

o Incluir validadores (ver Tablal.) para cada uno de los campos que serán transmitidos a SHF.

o Deberá asignar las claves de avalúo una vez que se cierra el avalúo y operar controles para que los avalúos certificados no sean reportados como cancelados o viceversa,

o Contar con un mecanismo que permita a la Unidad Valuación visualizar el mensaje de respuesta del servidor de SHF a cada uno de los reportes de avalúos.

El presente documento deberá ser enviado en formato Adobe Acrobat -bajo el nombre SISTEMBD.PDF- previo a la demostración en SHF del sistema y base de datos y deberá contar con la descripción de las funcionalidades mencionadas.

Se deberá incluir un Diccionario de Datos donde se describan los campos utilizados en las bases de datos de avalúos y de referencias y comparables además de los siguientes aspectos:

o Las imágenes de todas las pantallas que integran el sistema y la descripción de cada una de ellas.

o La descripción de los sistemas operativos, del manejador de la base de datos, de la red de cómputo y de los lenguajes de programación.

La elaboración de los avalúos deberá apegarse a las Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda (publicadas el 27 de Septiembre de 2004 en el Diario Oficial de la Federación).

84/186


Tabla 1. Campo. Clave del avalúo

Fecha del avalúo

Número de registro Infonavit (Folio).

Número de registro del conjunto Infonavit.

Clave del controlador.

Clave del valuador profesional.

•8U.S

sil O

.9 «3

Nombre del constructor.

Propósito.

Tipología.

Validación. • Formato C17. • Estructura: EENNNYYSSRMMMMMMV

• EENNN: La Clave de la Unidad de Valuación (UV).- debe corresponder con la UV que está efectuando el reporte.

• YY: Año del avalúo- Debe coincidir con el año de la fecha del avalúo.

• SS: Clave del estado según INEGI.- corresponder con el campo "Entidad Federativa".

• R: Regional- Si utilizan regionales, deberán ingresar en este espacio un cero; de lo contrario podrán utilizar, para identificar sus regionales, números (del 1 al 9) y en caso de requerir de más regionales podrán utilizar letras (de A a la Z); Si usan letras ver equivalencias.

• MMMMMM: Consecutivo- por año y por regional. • V: De acuerdo al algoritmo.

• No duplicar claves. Continuidad del consecutivo por año y por regional.

• Asignar clave al momento del cierre del avalúo. • El consecutivo se debe reiniciar cada año. • Formato DD/MM/YYYY. • La vigencia del avalúo es de seis meses contando días calendario por mes y

no por un periodo de 180 días. • Debe ser menor o igual a la fecha en que se reporta. • El año debe ser el mismo que se reporta en la clave del avalúo. • En el caso de REEMPLAZOS, no se podrán modificar avalúos que tengan

más de dos meses de antigüedad contados a partir de la fecha del avalúo. • Formato: N17.

Formato: A16.

• Formato C7. * El cero inicial es parte de la clave.

Debe estar registrado en el padrón de la UV como CONTROLADOR. El controlador no puede ser el mismo que hizo el avalúo (valuador profesional).

• Formato C7. • Debe estar registrado en el padrón de la UV como VALUADOR

PROFESIONAL o bien como CONTROLADOR. • La clave del perito debe ser diferente a la clave del controlador. • Formato C3. • Conforme a catálogo publicado por SHF.

• Formato C100. * Mayúsculas, sin acentos ni abreviaciones.

• Formato Cl . • Puede tomar los valore 1, 2 y 3.

Formato Cl .


Calle y número.

Nombre del conjunto Infonavit.

Colonia.

Código postal.

Clave del municipio.

Clave del estado.

Número de cuenta predial. Proximidad urbana.

Porcentaje de infraestructura.

Clase de inmueble.

Vida útil remanente.

Año de terminación de la obra.

Unidades rentables generales. Unidades rentables.

Superficie del terreno. Superficie construida.

Superficie accesoria. Superficie asentada. Superficie vendible. Valor comparativo de mercado.

Valor físico del terreno.

• Puede tornar los valores 1,2,3,4 y 5. • Formato C100 * Mayúsculas, sin acentos ni abreviaciones. • Formato C100. • Este campo debe ser diferente al campo "Número de registro del conjunto

Infonavit". • Formato C100. * Mayúsculas, sin acentos ni abreviaciones. • Formato C5. * En el caso de las viviendas que no cuenten aún con él, se debe utilizar el

código 99999 (no dejar vacíos, blancos o ceros). • Formato C3. • De acuerdo al catálogo del INEGI. • La clave está integrada por TRES caracteres: los ceros de la izquierda son

parte de la clave. • El municipio debe pertenecer al estado reportado (de acuerdo con el INEGI)-• Formato C2. • De acuerdo al catálogo del INEGI. • La clave está integrada por DOS caracteres: el cero de la izquierda es parte

de la clave. • Debe corresponder con los caracteres 8 y 9 de la clave del avalúo. • Formato C25.

• Formato Cl. • Puede tomar los valores 1, 2,3,4 y 5. • Formato N3,2. • Valores entre 0 y 100. • No incluir el signo: "%" • Formato Cl. • Puede tomar los valores 1, 2,3, 4, 5, 6 y 7.

Si TEPOLOGÍA=l entonces puede tomar el valor de cero. • Formato N4,0. • En el caso de los terrenos (tipología=l) poner un 0 (cero). • En los demás casos debe aceptar únicamente valores mayores o iguales a

cero. • Formato C4. • No mayor al año del reporte. • En el caso de los terrenos (tipología=l) poner un 0 (cero). • Formato N3,0. • Mayor o igual a 1. • Formato N3,0. • Mayor igual a 1. • Formato N6,2. • Valores positivos (no puede presentar ceros). • N6,2. • Valores positivos. • En el caso de Terrenos (tipologia=l) puede tomar el valor de cero.

En el caso de Tipología OTROS (tipología=5) puede tomar el valor de cero. • Formato N5,2. • Formato N6,2. • N6,2 • Formato N10.2. • Sólo valores positivos. • No incluir el símbolo "$" ni el formato de coma. • Formato N10,2. • Sólo valores positivos.


Valore físico de la construcción.

Valor físico de las instalaciones y elementos comunes. Otros Valores.

Importe del valor concluido.

• No incluir el símbolo "$" ni el formato de coma. Formato N10,2.

• Valores positivos. • En el caso de terrenos (tipología=l) poner un cero. • No incluir el símbolo "$" ni el formato de coma.

Formato N10,2. • Valores positivos. • No incluir el símbolo "$" ni el formato de coma.

Formato N10.2. • Valores positivos. • No incluir el símbolo "$" ni el formato de coma. • Formato N10.2 • Valores positivos • No incluir el símbolo "$" ni el formato de coma.

87/186


Formato 38 I-FIO

Fecha: 31/03/07

LISTA DE SOCIOS

Nombre

Arq Raquel Amparo Navarro Téllez

Arq Raúl Rigoberto Elias

Arq Guadalupe Corona Navarro

CURP

NATR791115MMCVLQ06

EIXR5 70322HNTLXL05

CONG770212HNTRVD08

Correo Electrónico

raauel inn^hotmail com

conelcofó)hotmail com

lupillocniSlhotmail com

Teléfono

311-2301245

55-56134906

311-8903427

Puesto

Presidente

Secretarlo

Tesorero

Porcentaje de Participación

33 33%

33 33%

33 33%

Fecha de Designación

15/Nov/2004

15/Nov/2004

15/Nov/2004

Arq. Raquel Amparo Navarro TéHez

Firma del Representante Legal

o Apoderado

í/l

88/186


Formato 381-Fll

Fecha: DD/MM/AA

PUNTOS MÍNIMOS A CUBRIR EN LA DESCRIPCIÓN DE SUS RECURSOS MATERIALES

La descripción de los Recursos Materiales de la Unidad de Valuación debe contemplar las siguientes secciones como mínimo:

1. Descrii mmm wMffagfS] MIHtltHliU Concepto Cantidad

^^^^^^^•(•^^^^•^H • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • J

• • • • • • • • • • • • 1 ••••••••••••i ••••••••••••i ••••••••••••i ••••••••••••i

H^H^H^H^H^H^H^H^HJ

••••••••••••i

2. Software adiciona! utilizado en sus operaciones normales Software**

Nombre del programa o aplicación

Descripción Versión

* Anexar tantas filas como se requiera **Especificar los Sistemas Operativos con que se cuente además de los programas o aplicaciones

1/2

89/186


Formato 381-Fll Hardware para operaciones normales

PC, WSo Mini-Server*

Marca Procesador Capacidad en

disco duro

Memoria RAM (MB)

Cuenta con DVD o CD ROM

Impresoras*

Marca Modelo Tecnología de impresión (Matriz de punto, Láser,

Inyección de tinta, etc.)

Escaner* Marca Modelo

Fotocopiadoras* Marca Modelo

Generales En caso de tener asegurado el equipo, descripción del mismo En caso de tener soporte técnico, descripción del mismo

Otros equipos'-Equipo Descripción Cantidad

*Anexar tantas filas como se requiera El documento descriptivo tiene que ser convertido a formato de Adobe Acrobat, y el archivo debe ser guardado con el nombre de RECMAT.PDF, mismo que deberá adjuntarse en el expediente que se entregará a la SHF al momento de solicitar su inscripción en el Registro de Unidades de Valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Nombre y Firma Apoderado o Representante Legal

90/186


E3S SOCIEDAD HIPOTECABA FEDERAL


Firmas de Valuadores Profesionales y Controladores de las U.V.

CURP Valuador Profesional / Controlador:

EIXR570322HNTLXL05

Nombre del Valuador Profesional / Controlador:

Arq. Raúl Rigoberto Elias

Firma

NOTA: Procurar que la firma abarque todo el cuadro especificado para ello sin salirse de él En el espacio correspondiente inserte la Foto del Valuador Profesional o Controlador Debe guardar ésta hoja en un archivo con formato de Adobe Acrobat y el nombre del archivo debe ser el CURP del Valuador Profesional o Controlador que plasmo su firma. Así s¡ el CURP del Valuador Profesional es E1XR570322HNTLXL05 el nombre del archivo debe ser: EIXR570322HNTLXL05.PDF

1/1

91/186



Mtro. José A. González Martínez Subdirección de Supervisión y Metodologías de Valuación SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL

AUTORIZACIÓN

En caso de obtener la Inscripción en el Registro de Unidades de Valuación ante la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo yo, Arq. Raquel Amparo Navarro Téllez, apoderado o representante legal, en representación de Quatro Global, S.A. de C.V., autorizo que dicha Sociedad, de a conocer los siguientes datos:

Nombre de la Unidad: Quatro Global, S.A. de C.V. Listado de Valuadores Profesionales y Controladores: SI • " • NOl—I Dirección de la Unidad de Valuación: Puebla 71 Sur. Int. 4. Zona Centro. Cp. 63000 Tepic Contacto para atención al público: Arq. Raquel Amparo Navarro Téllez Número Telefónico: 311-2148296 E-mail: Quatro Global, S.A. de C.V. Pagina Web: Plazas donde presta sus servicios: Distrito Federal, Estado de México, Morelos. Hidalgo. Navarit. Michoacán. Colima. Chihuahua. Sinaloa. Jalisco y Veracruz.

A través de su página pública www.shf.gob.mx, misma que será ingresada y actualizada al menos semestralmente.

Atentamente,

Arq. Raquel Amparo Navarro Téllez.

Firma del Representante Legal o Apoderado 1/1

92/186



IV.4.- Metodología para el control y Certificación de Avalúos.

El proceso inicia cuando se recibe la solicitud de avalúo, se registra y se asigna al

Controlador y al valuador Profesional que lo realizaran, determinándose los

tiempos para la elaboración del avalúo.

Se elabora el avalúo por el valuador profesional siguiendo la normatividad

establecida, con la visita de campo al inmueble y realiza la investigación de

mercado correspondiente, para vivienda económica, de interés social y media el

avalúo se realizara por los métodos Físicos y de mercado, el valuador captura la

información del avalúo en el sistema de administración de la unidad de valuación,

o el sistema toma la información del avalúo, para crear los informes para enviar a

la SHF o en su caso al INFONAVIT, y se genera la base de datos con la

información recabada.

El Controlador revisa el avalúo y en su caso lo autoriza y certifica

La unidad registra el avalúo

IV.5.- Base de Datos.

El sistema de administración que implemente la unidad de valuación deberá de

generar las bases de datos necesarias, de donde se obtendrá información de valores

de suelo y valores de mercado de los inmuebles por colonias, zonas, localidades y

estados, se podrá obtener información de la calidad de las viviendas y se generara

información de valores de inmuebles para obtener precios actuales de operaciones

de compraventa de dichos inmuebles o de ofertas en firme.

93/186


CONCLUSIONES.

El proceso de Constitución de una unidad de valuación, implica un seguimiento con orden

y control metódico para lograr la creación, elaboración y recopilación de archivos físicos

documentales y electrónicos, que son necesarios para obtener la autorización y quedar

inscritos en el Registro de Unidades de Valuación.

Si bien el proceso es largo y complejo para obtener la autorización de la unidad de

valuación y de los valuadores profesionales por la Sociedad Hipotecaria Federal.

Finalmente se logra el objetivo de incorporarse al programa más exitoso de vivienda y de

participar en éste a través del mercado de avalúos de Inmuebles Objeto de Créditos

Garantizados a la Vivienda, siendo actualmente el mercado más grande de avalúos en

México.

La Sociedad Hipotecaria Federal estableció con base a la fracción III del articulo 58 de la

Ley Federal de las Entidades Paraestatales, los costos de inscripción de las unidades de

valuación y costos de registro de los Valuadores Profesionales.

"Articulo 58.- Los órganos de gobierno de las entidades paraestatales, tendrán las siguientes

atribuciones indelegables:

I....

II....

III. Fijar y ajustar los precios de bienes y servicios que produzca o preste la entidad paraestatal con

excepción de los de aquellos que se determinen por acuerdo del Ejecutivo Federal."

Creemos que estos costos son altos y que fueron establecidos como medida de control para

que los valuadores profesionales no se incorporen a varias unidades de valuación.

Asimismo observamos que la SHF no ha establecido un control sobre las "Entidades"

(Empresas mercantiles que directamente o a través de cualquier figura jurídica se dedique

habitualmente al otorgamiento de Crédito Garantizado) que tienen incorporadas unidades

de valuación, que solo aceptan avalúos de ellos mismos, control que evitara el monopolio

del mercado de avalúos.

Finalmente podemos decir que obteniendo el registro de la unidad de valuación ante la

SHF, se podrá participar en la elaboración de avalúos para el INFONAVIT, pero para

acceder a éste mercado, se tendrá que realizar un convenio con la institución, presentando

el expediente con todos los documentos que se recopilaron de la unidad de valuación, de

los valuadores profesionales y controladores.

94/186


APÉNDICE

Unidades de Valuación Inscritas en la SHF.

1 ALENCA AVALÚOS. S.A. DE C.V. (Distrito Federal)

2 ANÁLISIS Y ESTUDIOS PROFESIONALES. S.A. DE C.V. (Distrito Federal)

3 AVALÚOS GHYA DE MÉXICO. S.A. DE C.V. (Coahuila)

4 AVALÚOS INTEGRALES DEL NORTE. S.A. DE C.V. (Coahuila)

5 AVALÚOS NACIONALES UNIDAD DE VALUACIÓN PROFESIONAL. S.A. DE C.V. (Queretaro)

6 AVALÚOS Y CONSULTORiA TÉCNICAS. S.A. DE C.V. (Distrito Federal)

7 AVALÚOS Y SUPERVISIONES CABELLO Y FLORES. S.A. DE C.V. (Coahuila)

8 AVALÚOS Y VALUACIONES. S.A. DE C.V. (Distrito Federal)

9 BANCO DEL BAJfO. S.A. (Guanajuato)

10 BANCO MERCANTIL DEL NORTE BANORTE (Nuevo León)

11 BANCO NACIONAL DE MÉXICO. S.A.. INTEGRANTE DE GRUPO FINANCIERO BANAMEX (Distrito Federal)

12 BANCO NACIONAL DE OBRAS Y SERVICIOS PÚBLICOS. S.N.C. (Distrito Federal)

13 BANCO REGIONAL DE MONTERREY. S.A. (Nuevo León)

14 BANCO SANTANDER MEXICANO SA (Distrito Federal)

15 BANSI. S.A. INSTITUCIÓN DE BANCA MULTIPLE (Jalisco)

16 BBVA BANCOMER SERVICIOS S.A. (Distrito Federal)

17 BUFETE DE AVALÚOS. S.A. (Distrito Federal)

18 CENTRO MODERNO DE VALUACIÓN Y SERVICIOS INMOBILIARIOS SA DE CV. (Distrito Federal)

19 CONSORCIO TÉCNICOS INMOBILIARIOS SA DE CV. (Distrito Federal)

20 CONSULTORIA INGENIERÍA Y DISEÑO S A DE C V. (Jalisco)

21 CORPORACIÓN DE AVALÚOS S A DE C V. (Distrito Federal)

95/186


22 CORPORACIÓN MEXICANA DE VALUACIÓN SA DE CV. (Distrito Federal)

23 CORPORATIVO HIDALGUENSE DE VALUACIÓN SA DE CV (Hidalgo)

24 CORPORATIVO VALUADOR DEL CENTRO S A DE CV. (Guanajuato)

25 CREPITO INMOBILIARIO SA DE CV SOFOL. (Distrito Federal)

26 DISTRIBUIDORA DE PRODUCTOS EN LINEA. SA. DE CV. (Nuevo León)

27 EGP EVALUACIÓN Y GESTIÓN DE PROYECTOS SA DE CV. (Distrito Federal)

28 FINCASA HIPOTECARIA SA. de CV. S.F.O.L. (Distrito Federal)

29 G C MEXICANA DE VALUACIÓN S A DE C V. (Distrito Federal)

30 GE MONEY CRÉDITO HIPOTECARIO SA DE CV SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. (Distrito Federal)

31 GRUPO AVALUÓ UNIDAD DE VALUACIÓN SA. DE CV. (Distrito Federal)

32 GRUPO REALICASA SA DE CV. (Distrito Federal)

33 GUILLERMO JORGE GONZÁLEZ DÍAZ. (Veracruz)

34 HEMEL DE MEXICALI. S. A. DE C. V. (Baja California)

35 HIPOTECARIA CASA MEXICANA SA DE CV SFOL. (Distrito Federal)

• 36 HIPOTECARIA CREPITO Y CASA S. A. DE C. V. SOFOL. (Sinaloa)

37 HIPOTECARIA MEXICO. SA. DE C.V.. S.F.O.L. (Distrito Federal)

38 HIPOTECARIA NACIONAL. SA. DE CV. SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. (Distrito Federal)

39 HIPOTECARIA SU CASITA SA. DE CV. SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. (Distrito Federal)

40 HIPOTECARIA VANGUARDIA SADECVSFOL. (Distrito Federal)

41 HSBC MEXICO. SA INSTITUCIÓN DE BANCA MULTIPLE GRUPO FINANCIERO HSBC. (Distrito Federal)

42 IMV VALUADORES SA DE CV. (Distrito Federal)

43 ING HIPOTECARIA. S A DE C V SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. (Nuevo León)

96/186


44 INGENIERÍA ASESORÍA Y VALUACIONES S A DE C V. (Distrito Federal)

45 INGENIERÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA SA DE CV. (Distrito Federal)

46 METROFINANCIERA SA DE C. V. SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. (Nuevo León)

47 OPERACIONES HIPOTECARIAS DE MEXICO SA DE CV SOFOL. (Guanajuato)

48 PATRIMONIO S.A. DE CV. SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO. (Nuevo León)

49 PROFESIONALES EN SUPERVISION Y AVALÚOS S A. (Jalisco)

50 SAGO AVALÚOS Y SERVICIOS INTEGRALES. S.A. DE CV. (Sonora)

51 SCOTIABANKINVERLAT SA. (Distrito Federal)

52 SOCIEDAD INDEPENDIENTE DE AVALÚOS DE MEXICO SA DE CV. (Distrito Federal)

53 SUPERVISION Y DISEÑO S.A. DE CV. (Guanajuato)

54 TASACIONES INMOBILIARIAS DE MEXICO. S.A. DE CV. (Distrito Federal)

55 UNIDAD DE VALUACIÓN DEL NORESTE. S.A. DE C. V. (Coahuila)

56 UNIDAD DE VALUACIÓN DEL NOROESTE S.A. DE CV. (Baja California)

57 UNIDAD DE VALUACIÓN GLOBAL SA DE CV. (Jalisco)

58 UNIDAD DE VALUACIÓN PROFESIONAL SA DE CV. (Distrito Federal)

59 UNIDAD DE VALUACIÓN REGION OCCIDENTE UNIVARO SA DE CV. (Nayarit)

60 UNIDAD DE VALUACIÓN REGIONAL CENTRO. S. A. D E C V. (Guanajuato)

61 UNIDAD DE VALUACIÓN Y CONSULTORIA ESPECIALIZADA S A DE C V. (Querétaro)

62 VALDIC S.A. DE CV. (Distrito Federal)

63 VALOR COMERCIAL AVALÚOS S.A. DE CV. (Nuevo León)

64 VALOR CONSTRUCCIÓN DE MEXICO S A DE C V. (Jalisco)

65 VALUACIÓN ORGANIZADA SA DE CV. (Veracruz)

66 VALUACIÓN PROFESIONAL MEXICANA. S.A. DE CV. (Distrito Federal)


67 VALUACIÓN Y SERVICIOS S A DE C V. (Baja California)

68 VALUACIÓN Y SERVICIOS INMOBILIARIOS S A DE C V. (Distrito Federal)

69 VALUACIÓN Y SUPERVISION DEL NOROESTE. S.A. DE C.V. (Sinaloa)

70 VALUACIONES MAYA S.A. DE C.V. (Quintana Roo)

71 VIASC GRUPO INMOBILIARIO SA DE CV. (Jalisco)

72 VIP AVALÚOS. S.A. DE C.V. (Distrito Federal)

BIBLIOGRAFÍA:

Pagina Internet http://www.shf.gob.mx/sobre_shf71_l_que_es/l_l_2_mision.html

Pagina de Internet http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion

Pagina de Internet http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion/5_l_avances_autor_valuadores.ht mi

Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de diciembre del 2002.

Decreto por el cual se Reforman y Adicionan diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, publicado en el Diario Oficial de la Federación el lunes 7 de febrero del 2005.

Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicadas el 30 de junio del 2003 en el Diario Oficial de la Federación, y las modificaciones realizadas publicadas el 29 de agosto y 30 de diciembre del 2003, y el 14 de abril del 2005.

Reglas de Carácter General que establece la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre del 2004.

Ley General de Sociedades Mercantiles

Periódico Reforma, miércoles 20 de diciembre de 2006 Discurso, del Presidente de los Estados Unidos Mexicanos, Lie. Felipe Calderón, en la ceremonia de clausura de la sesión ordinaria número 91 de la Honorable Asamblea General del Infonavit, Lunes 18 de diciembre 2006

98/186

http://www.shf.gob.mx/sobre_shf71_l_que_es/l_l_2_mision.html

http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion

http://www.shf.gob.mx/unidades_de_valuacion/5_l_avances_autor_valuadores.ht


ANEXOS

ANEXO 1.

LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Presidencia de la República. VICENTE FOX QUESADA, Presidente de los Estados Unidos Mexicanos, a sus habitantes sabed: Que el Honorable Congreso de la Unión, se ha servido dirigirme el siguiente DECRETO EL CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, DECRETA: SE EXPIDE LA LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO ARTÍCULO ÚNICO: Se expide la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, para quedar como sigue:

Título I Aspectos Generales Capítulo I Disposiciones Generales Artículo 1 La presente Ley tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refínanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia. Artículo 2 Son de aplicación supletoria a la presente Ley, en el orden en que se indica: I. Las leyes mercantiles especiales; II. El Código de Comercio, y III. La legislación civil de la Entidad Federativa donde se realicen los actos jurídicos a que se refiere esta Ley. Artículo 3 Para los efectos de esta Ley se entiende por: I. Costo Anual Total. El que, para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al Crédito Garantizado que otorguen las Entidades, excluyendo las contribuciones federales y locales y los costos correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros. II. Crédito Garantizado. El crédito que otorguen las Entidades con garantía real, ya sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refínanciamiento relativo a bienes inmuebles. Para efectos de esta definición, las operaciones que realicen las Entidades sujetas a la modalidad de compraventa con reserva de dominio, arrendamiento con opción de compra, compraventa en abonos, sistemas de comercialización consistentes en la integración de grupos de consumidores que aporten sumas de dinero para ser administradas por un tercero, se equiparan al Crédito Garantizado y tendrán el mismo tratamiento que otorga la presente Ley. n i . Crédito Garantizado a la Vivienda. El Crédito Garantizado que se otorgue relacionado con vivienda. IV. Desarrollador Inmobiliario. Es la empresa mercantil, propiedad de una persona física o moral, que se dedica de forma habitual a la construcción, remodelación o venta de bienes inmuebles, utilizando u otorgando Crédito Garantizado. V. Entidades. Son las empresas mercantiles, que directamente o a través de cualquier figura jurídica se dediquen habitualmente al otorgamiento de Crédito Garantizado. VI. Reglas. Las disposiciones de carácter general que emita, conforme a esta Ley, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, y que deberán publicarse en el Diario Oficial de la Federación. VII. Subrogación de Acreedor. Es la sustitución de la Entidad acreedora en un Crédito Garantizado por otra, en los términos de la presente Ley.

99/186


VIII Subrogación de Deudor Es la sustitución de Deudor en un Crédito Garantizado por otro, en los términos de la presente Ley

Capítulo II Información Previa Artículo 4 Las Entidades, tratándose de Créditos Garantizados a la Vivienda, deberán colocar en todos sus establecimientos abiertos al público, de manera permanente y visible, una pizarra de anuncios o medio electrónico informativo, que tendrá como propósito blindar información a los solicitantes sobre los términos y condiciones de dichos créditos La pizarra de anuncios o el medio electrónico informativo deberá contener 0 permitir obtener para los principales productos ofrecidos, por lo menos, la siguiente información 1 Tasas de interés ofrecidas, II El Costo Anual Total aplicable, conforme se define en la fracción I del articulo 3 de esta Ley, y III Las comisiones aplicables La Secretaría de Hacienda y Crédito Público podrá emitir Reglas de carácter general con el fin de uniformar y permitir la comparación de la información antes referida Artículo 5 Las Entidades, tratándose de Créditos Garantizados a la Vivienda, deberán en sus establecimientos abiertos al público, proporcionar a quienes lo soliciten o permitir que se obtenga de un medio electrónico ubicado en dicho establecimiento, un folleto impreso, cuyo objeto será informar los términos y condiciones de los Créditos Garantizados a la Vivienda que ofrece la Entidad y cuyo contenido mínimo será I Denominación comercial de la Entidad, II Cuantía maxima del crédito respecto al monto de valuación, III Tasa de interés ordinaria, moratoria y el Costo Anual Total, IV Plazos, sistema de amortización y periodicidad, V Condiciones de pago anticipado del Crédito Garantizado a la Vivienda, VI Comisiones máximas que incluirán cualquier gasto a favor de la Entidad en el que pueda incurrir el acreditado, VII Información aproximada relativa a contribuciones federales y locales y otros gastos oblígatenos derivados de la naturaleza de la operación, que no sean a cargo de la Entidad, correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros, VIII Gastos en los que incurrirá el solicitante aun cuando no se formalice el Crédito Garantizado a la Vivienda, IX Servicios que el solicitante deba contratar de manera obligatoria como condición para el otorgamiento del Crédito Garantizado a la Vivienda, X Importe de cuotas periódicas, en su caso, y XI Los demás requisitos que, en su caso, establezcan las Reglas Las Reglas podrán establecer el formato de la información de manera que se permita al solicitante su comparación, con el objeto de que elija de manera informada el crédito que más convenga a sus intereses La entrega de este folleto será gratuita, aun cuando el solicitante opte por no contratar el Crédito Garantizado a la Vivienda con la Entidad Asimismo, las Entidades deberán de permitir la consulta de la información que tengan los folletos por medios electrónicos remotos

Título II Contratación de Créditos Garantizados Capítulo I Oferta Vinculante Artículo 6 Las Entidades, tratándose de Créditos Garantizados a la Vivienda, estarán obligadas a extender sin costo alguno, una oferta vinculante a petición del solicitante y con base en la información que de buena fe declare éste, sm requerir la presentación de los documentos que soporten dicha información A tal efecto, las Entidades a petición del cliente deberán proporcionar una solicitud de crédito, la que contendrá todos los requisitos que deberá declarar el solicitante a efecto de obtener la oferta vinculante Dicha solicitud deberá establecer todos los documentos y requisitos necesarios para la contratación del crédito y que se deban presentar al aceptar la oferta

100/186


La oferta vinculante tendrá el objeto de establecer los términos y condiciones específicos mediante los cuales la Entidad se obliga a otorgar el Crédito Garantizado a la Vivienda al solicitante, y deberá contener, al menos I Importe del préstamo y forma de entrega del mismo, II Forma de amortización, III La tasa de interés ordinaria, moratoria y el Costo Anual Total, IV Comisiones aplicables, V Aceptación expresa por parte de la Entidad que otorga el crédito, de que recibirá el pago adelantado del mismo por parte de cualquiera otra Entidad y le cederá todos sus derechos derivados del contrato correspondiente, así como la aceptación expresa de que admitirá la sustitución de deudor, VI Gastos a cargo del acreditado, VII Las causas y penas por terminación o resolución anticipada, y VIII Las demás que establezcan las Reglas Las Reglas especificarán el formato de la solicitud de crédito y de la oferta vmculante, con el objeto de facilitar la comparación que realice el solicitante frente a ofertas de otras Entidades La oferta vmculante se formulará por escrito y obligará a la Entidad por un plazo de 20 días naturales contados a partir de su fecha de recepción. Lo anterior surtirá efectos, siempre y cuando dentro de dicho plazo el solicitante dé aviso por escrito de la aceptación de la oferta vinculante y se presente debidamente requisitada toda la documentación soporte de la información que se haya declarado en la solicitud Lo anterior en el entendido de que la Entidad no podrá solicitar ningún documento adicional a los señalados en dicha solicitud La Entidad estara obligada a otorgar el Crédito Garantizado a la Vivienda en los términos y condiciones establecidos en la oferta vinculante, siempre y cuando, la Entidad compruebe la identidad del solicitante, la veracidad y autenticidad de los datos que hubiese proporcionado el solicitante, la capacidad crediticia del solicitante conforme a las sanas prácticas y condiciones de mercado, la realización de un avaluó practicado por un valuador autorizado, y el cumplimiento de las demás formalidades que requiera la Ley Si una vez realizado el avalúo, existieren diferencias entre este y el valor declarado de la garantía, la Entidad procurará mantener la tasa de interés ofrecida en la oferta vmculante

Capítulo II Avalúo del Inmueble Articulo 7 Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S N C El acreditado tendrá el derecho a escoger al perito valuador que intervenga en la operación de entre el listado que le presente la Entidad A efecto de lo antenor, la Sociedad Hipotecaria Federal, S N C deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y condiciones para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada 3 años Asimismo, la Sociedad Hipotecaria Federal, S N C podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes inmuebles

Capítulo III Formalización del Crédito Garantizado Articulo 8 Los actos jurídicos relativos a los Créditos Garantizados se deberán otorgar en escritura pública, sin importar su cuantía Con el objeto de procurar la uniformidad de los contratos de Créditos Garantizados, éstos deberán contener un mínimo de clausulas financieras incluyendo entre otras I El capital del préstamo, en donde se advierta el importe del mismo y su forma de entrega, II Las condiciones que deba cumplir el acreditado antes de disponer del capital y el plazo para cumplirlas, III La o las tasas de interés, mcluyendo las aplicables en caso de mora, y la obligación de proporcionar al chente el Costo Anual Total en los estados de cuenta en términos de lo establecido en el articulo 12 de la presente Ley, IV La forma en que se amortizará el adeudo, considerando, en su caso, el número, periodicidad y cuantía de los pagos,

101/186


V. La aceptación expresa de que recibirá el pago adelantado del mismo por parte del deudor o de cualquier otra Entidad y le cederá todos sus derechos derivados del contrato correspondiente; y la aceptación expresa de que admitirá la sustitución de deudor, y VI. Las demás que establezcan las Reglas. El contenido y características de las cláusulas financieras estará previsto en las Reglas. En las escrituras públicas en las que se formalicen los Créditos Garantizados deberán estar visiblemente identificadas dichas cláusulas. Articulo 9 Los fedatarios públicos frente a los cuales se otorgue la escritura tendrán las siguientes obligaciones: I. Comprobar que las cláusulas financieras contenidas en el contrato de crédito coincidan con los términos y condiciones ofertados en la oferta vinculante; II. Comprobar que no se incluyan gastos o comisiones a cargo del acreditado, que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras, y

III. Las demás que prevean las Reglas.

Capítulo IV Tasas de Interés e índices de Referencia. Artículo 10 Con el objeto de que los solicitantes de un crédito puedan llevar a cabo la comparación de las características y conocer los costos directos inherentes a los Créditos Garantizados a la Vivienda, las Entidades deberán incluir dentro de la información previa y en la oferta vinculante un Costo Anual Total para fines de información exclusivamente. El Banco de México actuando para estos efectos como órgano técnico, dará a conocer en el Diario Oficial de la Federación, los componentes, metodología de cálculo y periodicidad de Costo Anual Total, los que tendrán carácter informativo para las personas que contraten crédito con las Entidades. Al efecto, dichas Entidades colaborarán proporcionando la información que el Banco de México les solicite. Artículo 11 La Sociedad Hipotecaria Federal publicará mensualmente en el Diario Oficial de la Federación, información relativa exclusivamente a las condiciones del mercado de Créditos Garantizados con garantía hipotecaria, que le permita a los interesados evaluar las ofertas vinculantes que reciban. Dicha información también tendrá que ser divulgada a través de la página de Internet de la Sociedad Hipotecaria Federal u otros medios electrónicos. Artículo 12 En los estados de cuenta que las Entidades envíen al acreditado deberá incluirse con fines de información exclusivamente el Costo Anual Total, tal como se define en la fracción I del artículo 3 de la presente Ley. Asimismo, deberá incluirse el costo efectivo remanente del crédito, es decir, el cálculo del Costo Anual Total que corresponda al resto de la vigencia del financiamiento.

Título III Subrogación de Créditos Capítulo I Subrogación de Deudor Artículo 13 Cuando se celebre la compraventa de un bien inmueble sobre la que recaiga un Crédito Garantizado que aún no haya sido amortizado en su totalidad, el comprador subrogará al Deudor en sus derechos y obligaciones, sin necesidad de que se constituya una nueva garantía, con el fin de evitar que se dupliquen los gastos inherentes al Crédito, en perjuicio del adquirente. Artículo 14 Cuando exista un Crédito Garantizado a un Desarrollador Inmobiliario con el fin de que éste construya bienes inmuebles para su posterior comercialización, los compradores podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del Desarrollador Inmobiliario, individualizándose dicho crédito en la parte proporcional del mismo que corresponda a la parte o inmueble adquirido, sin necesidad de que se constituya una nueva garantía, con el propósito de que no se repercutan nuevos gastos en perjuicio del comprador.

Capítulo II

102/186


Subrogación de Acreedor Artículo 15 En caso de que un Crédito Garantizado se pague anticipadamente mediante la contratación de uno nuevo con otra Entidad o con dinero que un tercero le prestare con ese objeto, la Entidad o el tercero quedarán subrogados por ministerio de ley en los derechos del acreedor, y se mantendrá inalterada la garantía original y su prelación, a efecto de evitar la constitución de una nueva garantía y los gastos inherentes de la misma.

Título rv Disposiciones Comunes Artículo 16 El Banco de México y la Secretaria de Economía, de manera conjunta, y en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán regular mediante disposiciones de carácter general que se publiquen en el Diario Oficial de la Federación, las condiciones y las comisiones por pago anticipado de los Créditos Garantizados a la Vivienda a tasa fija. La comisión que se establezca por pago anticipado en la Subrogación de Acreedor en los Créditos Garantizados a tasa variable, no podrá ser superior al uno por ciento del monto remanente del crédito que falte por amortizar. Artículo 17 Se exceptúa de lo dispuesto en la presente Ley a los Créditos Garantizados que se otorguen en cumplimiento de obligaciones derivadas de contratos colectivos de trabajo. Asimismo se exceptúa exclusivamente de los artículos 13, 14 y 15 de la presente Ley a los Créditos Garantizados que otorguen, financien o garanticen el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, al Fondo para las Habitaciones Populares, o a cualquier otra entidad pública que realice dichas actividades. Los créditos otorgados, financiados o garantizados por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. estarán sujetos al artículo 15 de la presente Ley siempre y cuando la nueva Entidad se subrogue a su vez, en los términos y condiciones originales del contrato original con la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. Lo establecido en los artículos 13 y 14 de la presente Ley aplicará únicamente cuando la Entidad mantenga las mismas condiciones de la transacción original con la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. Artículo 18 La Comisión Nacional Bancaria y de Valores respecto de las entidades financieras que otorguen Crédito Garantizado y la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor, respecto de las demás Entidades que habitualmente otorguen Crédito Garantizado, en el ámbito de sus respectivas competencias, vigilarán y supervisarán el cumplimiento de la presente Ley y de las disposiciones que de ella emanen. Lo anterior, sin perjuicio de las facultades con que cuenta la Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de los Servicios Financieros en términos de su Ley. Artículo 19 A efecto de lograr plenamente el objetivo de disminuir los costos de transacción para la Subrogación de Deudor y la Subrogación de Acreedor conforme a los artículos 13, 14 y 15 de la presente Ley, la Secretaría de Economía podrá celebrar convenios de coordinación con los Estados y Municipios para eliminar los costos regístrales y los aranceles notariales, procurando que en los casos de subrogación no se carguen los mismos costos de una nueva transacción, y si es posible, eliminarlos. Lo anterior, con el objeto de beneficiar a los acreditados incentivar la reactivación del crédito.

TRANSITORIOS Artículo Primero La presente Ley entrará en vigor el lo. de enero de 2003. Artículo Segundo La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores deberán publicar, en un término que no exceda de seis meses a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, las disposiciones que a cada una corresponda expedir. En tanto se publican dichas Reglas, las Entidades deberán ofrecer un listado de valuadores al acreditado, con el objeto de que éste se encuentre en posibilidad de elegir un perito valuador. México, D.F., a 15 de diciembre de 2002.- Dip. Beatriz Elena Paredes Rangel, Presidenta.- Sen. Enrique Jackson Ramírez, Presidente.- Dip. Adela Cerezo Bautista, Secretaria.- Sen. Sara I. Castellanos Cortés, Secretaria.- Rúbricas".

103/186


En cumplimiento de lo dispuesto por la facción I del Artículo 89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y para su debida publicación y observancia, expido el presente Decreto en la Residencia del Poder Ejecutivo Federal, en la Ciudad de México, Distrito Federal, a los veintiséis días del mes de diciembre de dos mil dos.- Vicente Fox Quesada.- Rúbrica.- El Secretario de Gobernación, Santiago Creel Miranda.- Rúbrica.

ANEXO 2

13 DIARIO OFICIAL Lunes 7 de febrero de 2005

SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO DECRETO por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.-Presidencia de la República. VICENTE FOX QUESADA, Presidente de los Estados Unidos Mexicanos, a sus habitantes sabed: Que el Honorable Congreso de la Unión, se ha servido dirigirme el siguiente DECRETO "EL CONGRESO DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, DECRETA: SE REFORMAN Y ADICIONAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE TRANSPARENCIA Y FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO

Artículo Único. Se Reforma el Artículo lo., se Adiciona el artículo 3o., con las Fracciones DC, X, XI; 7 bis y 7 ter de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, para quedar como sigue: Artículo lo.- La presente Ley es de orden público y tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia. Artículo 3o.... I. a VIH.... IX. Valuador profesional es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.; X. Controlador. Es el valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente a los avalúos que ésta certifique; XI. Unidad de Valuación. Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., de acuerdo a las disposiciones que ésta emita. Artículo 7 bis. Obligaciones y prohibiciones de los Valuadores Profesionales. Los Valuadores Profesionales tendrán las siguientes obligaciones: I. Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejen con motivo de la realización de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos; II. De manera oportuna, poner en conocimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. y de la Unidad de Valuación respectiva, cualquier acto o situación que, en el ejercicio de

104/186


la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen; III. Firmar los avalúos que realicen, y IV. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., siempre y cuando no contraríe lo establecido en la presente ley. Los Valuadores Profesionales no podrán: I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la autorización; II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o cuando ésta no tenga vigencia; III. Realizar avalúos al amparo de la autorización que les otorgue la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., respecto de bienes diferentes a los Inmuebles; IV. Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación que tramitó su autorización, los socios, directivos o empleados de ésta, así como su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan interés que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos; V. Realizar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellos, los socios, directivos o empleados de la Unidad de Valuación que tramitó su autorización; o bien cuando estén implicadas personas con las que su cónyuge o sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles tengan enemistad manifiesta; y VI. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al afecto determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., siempre y cuando no contraríe lo establecido en la presente ley. La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., podrá sancionar el incumplimiento de las obligaciones y la comisión de las conductas prohibidas a que se refiere este artículo, en los términos y condiciones que establezcan las disposiciones que al efecto emita la citada Sociedad. Artículo 7 ter. Obligaciones y Prohibiciones de las Unidades de Valuación. Las Unidades de Valuación tendrán las siguientes obligaciones: I. Guardar confidencialidad respecto a la información que conozcan y manejen con motivo de la certificación de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos; II. Poner en conocimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., oportunamente, cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para ésta, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que certifiquen; III. Permitir a la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. realizar la supervisión y las auditorias relacionadas en materia de avalúos; así como los aspectos técnicos, contables, corporativos, formativos, metodológicos, informáticos y operativos de dichas unidades de valuación; IV. Remover o, en su caso, sustituir a los Valuadores Profesionales y consoladores cuando así lo indique la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. o cualquier otra autoridad competente; V. Asumir la responsabilidad de los Valuadores Profesionales y controladores a su servicio, derivada de los actos respectivos en materia valuatoria;

105/186


VI. Sancionar a sus Valuadores Profesionales y/o controladores, cuando éstos no cumplan con la normatividad correspondiente en materia de avalúos, con las obligaciones contenidas en esta ley, o incurran en alguna prohibición contenida en ésta, y VII. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., siempre y cuando no contraríe lo establecido en la presente ley. Las Unidades de Valuación no podrán: I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la Inscripción; II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la Inscripción correspondiente; III. Certificar dictámenes de valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., respecto de bienes diferentes a los inmuebles; IV. Certificar avalúos sobre Inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación, sus socios, directivos o empleados, así como sus Valuadores Profesionales o controladores, el cónyuge, los parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles de éstos, tengan interés que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos; así como de aquellos que sean propiedad de clientes que representen el cuarenta por ciento o más de la facturación de la Unidad de Valuación respectiva, en el año fiscal en curso; V. Certificar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellas, sus socios, directivos o empleados; o bien cuando estén implicadas personas con las que sus Valuadores Profesionales o controladores, el cónyuge o los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles de éstos tengan enemistad manifiesta; y VI. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., siempre y cuando no contraríe lo establecido en la presente ley. Se exceptúa de la prohibición señalada en la fracción I, a las Unidades de Valuación que se fusionen, escindan o transformen en los términos de la legislación aplicable. La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., podrá sancionar el incumplimiento de las obligaciones y la comisión de las conductas prohibidas a que se refiere este artículo, en los términos y condiciones que establezcan las disposiciones que al efecto emita la citada Sociedad. TRANSITORIOS Artículo Primero.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación. Artículo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorización de perito valuador ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., contarán con un plazo de tres años, contados a partir de la entrada en vigor del presente Decreto en el Diario Oficial de la Federación, para obtener la cédula profesional a que se refiere el artículo 3o. fracción LX, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como peritos valuadores. Si concluido el plazo antes señalado, no obtuvieran la cédula profesional en cuestión, la autorización como perito valuador les será cancelado. México, D.F., a 14 de diciembre de 2004.- Dip. Manlio Fabio Beltrones Rivera, Presidente.- Sen. Diego Fernández de Cevallos Ramos, Presidente.- Dip. Marcos Morales Torres, Secretario.- Sen. Sara I. Castellanos Cortés, Secretaria.- Rúbricas." En cumplimiento de lo dispuesto por la fracción I del Artículo 89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y para su debida publicación y observancia,

106/186


expido el presente Decreto en la Residencia del Poder Ejecutivo Federal, en la Ciudad de México, Distrito Federal, a los tres días del mes de febrero de dos mil cinco.- Vicente Fox Quesada- Rúbrica.- El Secretario de Gobernación, Santiago Creel Miranda.- Rúbrica.

ANEXO3

SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL SOCIEDAD NACIOANL DE CRÉDITO

INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO REGLAS DE CARÁCTER GENERAL RELATIVAS A LA AUTORIZACIÓN

COMO PERITO VALUADOR DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS

GARANTIZADOS A LA VIVIENDA

Como fundamento en lo dispuesto por el artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo tiene la obligación de establecer, mediante reglas de carácter general, los términos y las condiciones para obtener la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Estas reglas fueron autorizadas por el Consejo Directivo de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en su sesión número 6, del 5 de junio de 2003, en términos de lo dispuesto por el último párrafo del artículo 19 de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal. En cumplimiento de la obligación referida, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, expide las siguientes Reglas:

Capítulo I Disposiciones generales

Primera. Objeto. El objeto de estas Reglas es establecer los términos y las condiciones relativos al otorgamiento de la autorización como perito valuador y a la inscripción en el registro de unidades de valuación de la Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo; así como determinar la responsabilidad y efectos que derivan de la realización de avalúos de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Segunda. Sujetos. La disposiciones de estas Reglas son de carácter general y de observancia obligatoria para todas las personas que soliciten y obtengan la autorización de perito valuador de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, así como para aquellas personas morales que quieran y obtengan su inscripción en el registro correspondiente de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en los términos que se precisan en estas Reglas.

Tercera. Definiciones. Para los efectos de estas Reglas, se entiende por:

107/186


I. Autorización. Al acto jurídico y/o documento con el que la Sociedad autoriza a una persona física como Perito Valuador para realizar avalúos. II. Avalúo. El dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre el valor de los Inmuebles y que esté certificado por la Unidad de Valuación en cuyo Padrón se encuentre inscrito el perito valuador correspondiente. III. Créditos Garantizados a la Vivienda. Los que la ley define como tales; IV. Controlador. El perito valuador que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente los avalúos que ésta certifique; V.Formato. Al documento autorizado por la Sociedad para presentar, según corresponda, la solicitud de autorización o de inscripción; VI. Inmueble. El que es objeto de los Créditos Garantizados a la Vivienda; VII. Inscripción. Anotación que, respecto con la Unidad de Valuación que cumpla con los requisitos correspondientes, efectúa la Sociedad en el Registro de Unidades de Valuación, y que faculta a dicha Unidad de Valuación para certificar, a través de un Controlador, los dictámenes que elaboren sus peritos valuadores; VIII. Ley. La ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado; IX. Padrón. El listado y registro de los peritos valuadores que debe tener cada Unidad de Valuación; X.Perito Valuador. La persona física que haya obtenido la autorización, a través de al menos una Unidad de Valuación; XI. Reglas. Las contenidas en este documento; XII. Registro de Peritos Valuadores. El listado de los peritos valuadores que obtuvieron su autorización ante la Sociedad; XIII. Registro de Unidades de Valuación. El listado de las Unidades de Valuación que obtuvieron su inscripción ante la Sociedad; XIV. Sociedad. La Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo; XV. Solicitante. El perito valuador que esté en el padrón de al menos una Unidad de Valuación y que solicite su Autorización por conducto de está; así como la Unidad de Valuación que solicite su Inscripción; XVI. Subdirección. La Subdirección de Supervisión y Metodologías de Valuación de la Sociedad, que es ante la que se gestionaran los tramites a que hacen referencia estas reglas, y XVII. Unidad de Valuación. La persona moral que haya obtenido la Inscripción. Cuarta. Interpretación. La interpretación administrativa de estas Reglas corresponde a la Sociedad, quien además podrá expedir, por escrito o a través de medios electrónicos, disposiciones de carácter general para su debida observancia y cumplimiento.

Capítulo II De los requisitos para obtener la autorización

Quinta. Requisitos de los peritos valuadores. Las personas que pretendan obtener la autorización deberán: I. Ubicarse en alguno de los siguientes supuestos: a) Tener cédula profesional e arquitecto, e ingeniero civil o de alguna carrera afín a la materia inmobiliaria, expedida por la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Publica;

108/186


b)Los profesionistas que no cumplan con lo señalado en el inciso anterior deberán contar con cédula relativa a una especialidad en materia de valuación de inmuebles, expedida por la Dirección General de Profesiones de la Secretaria de Educación Pública; o ser considerados como peritos valuadores de inmuebles por algún colegio de profesionistas relacionado con la actividad de valuación de inmuebles; c) Estar habilitados como corredores públicos por parte de la Secretaría de Economía.

II. Pertenecer al padrón de la Unidad de Valuación que la solicite; III. Contar con experiencia mínima de un año en la realización de avalúos sobre bienes inmuebles; IV. Presentar, a través de cada una de las Unidades de Valuación en las que se encuentren registrados en el Padrón, la solicitud de autorización; V.Contar con la Clave Única de Registro de Población, y VI. Conocer el contenido y los alcances de estas Reglas; comprometiéndose a dar cumplimiento a la normativa aplicable en materia de avalúos, lo cual acreditaran mediante escrito bajo protesta de decir la verdad. Sexta. Requisitos de los controladores. Los controladores deberán pertenecer únicamente al padrón de la Unidad de Valuación que solicitó su autorización, y acreditar ante ésta:

I. Ubicarse en alguno de los siguientes supuestos: a) Tener cédula profesional de arquitecto, de ingeniero civil, o de alguna carrera afín a la materia inmobiliaria; y además, contar con cédula relativa a una especialidad en materia de valuación de inmuebles, expedidas por la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública. b)Los profesionistas que no cuenten con la cédula relativa a una especialidad en materia de valuación de inmuebles, referida en el inciso anterior, deberán ser considerados como peritos valuadores de inmuebles por algún colegio de profesionistas relacionado con la actividad de valuación de inmuebles, o estar habilitados como corredores públicos por parte de la Secretaria de Economía. II. Experiencia mínima de cinco años en la realización de avalúos sobre bienes inmuebles. III. Contar con la Clave Única de Registro de Población; IV. Conocer el contenido y los alcances de estas Reglas; comprometiéndose a dar cumplimiento a la normatividad aplicable en materia de avalúos, lo cual acreditarán mediante escrito bajo protesta de decir la verdad; V. Contar con un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente los avalúos que este certifique y, por lo tanto, vincular jurídicamente respecto con dichos avalúos, y VI. Contar con la capacidad para garantizar a la Unidad de Valuación la efectividad de los mecanismos de control interno, el cumplimiento uniforme de la normatividad aplicable a la realización de avalúos, y la observancia plena de las disposiciones de estas Reglas y demás disposiciones normativas aplicables.

Capítulo III De los requisitos para obtener la inscripción

Séptima. Requisitos. Para obtener la Inscripción, las Unidades de Valuación deberán cumplir con lo siguiente:

A.Corporativos.

109/186


I. Acreditar ser una sociedad anónima, en cuyo objeto social se establezca la posibilidad de certificar avalúos; II. Exhibir el instrumento público que acredite su legal constitución, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio; III. Exhibir, en su caso, los instrumentos públicos en los que consten modificaciones sustanciales que se hayan realizado a la persona respectiva. IV. Acreditar la personalidad de su representante legal, así como de sus apoderados especiales para la certificación de Avalúos, quienes deberán ser controladores; V.Acreditar contar con un capital social mínimo de $500,000.00 (quinientos mil pesos 00/100 M.N.), al momento de solicitar la Inscripción. Este monto deberá incrementarse anualmente a más tardar en el mes de junio, de tal forma que dicho capital no sea menor a 0.1250 al millar del monto total de los avalúos realizados en el año calendario anterior. En ningún caso será obligatorio contar con un capital social superior a $5'000,000.00 (cinco millones de pesos 00/100 M.N.), y VI. Acreditar tener un Consejo de Administración formado por no menos de tres personas de reconocida honorabilidad, así como con amplios conocimientos y experiencia en la materia. Se entiende que las personas cuentan con honorabilidad cuando no se encuentren en alguno de los supuestos a que hacen referencia las fracciones III, IV y V del artículo 23 de la Ley de Instituciones de Crédito. B. Administrativos. I. Entregar, por escrito y a través de medios electrónicos, un manual de valuación al que se sujetarán los peritos valuadores, el cual deberá cumplir con la normatividad relativa y aplicable en materia de avalúos, y contener las prácticas y los procedimientos para la elaboración, revisión y certificación de éstos; un glosario de términos que utilicen en los avalúos; así como las medidas correctivas que aplicarán a sus peritos valuadores y controladores en caso de irregularidades en el desempeño de las actividades que les corresponden, y las demás que al efecto determine la Sociedad.

Deberá constar que el manual respectivo haya sido aprobado por su órgano de gobierno; II. Acreditar que cuentan con los sistemas y bases de datos que al efecto determine y apruebe la Sociedad; III. Remitir, por medios electrónicos, organigrama y descripción de su organización, de los recursos materiales y humanos, así como de los procedimientos de control interno para la realización de avalúos por parte de los peritos valuadores respectivos; IV. Exhibir comprobante de domicilio; V. Presentar cédula del Registro Federal de Contribuyentes; VI. Proporcionar el comprobante de pago a que se refiere la regla décima. VII. Acreditar tener contratado un seguro por responsabilidad profesional, en su parte civil, que obligue a la aseguradora a reparar o indemnizar los daños y perjuicios que la Unidad de Valuación cause a terceros como consecuencia de actos negligentes o imperitos, resultantes de las actividades que en materia de avalúos realice dicha Unidad de Valuación. La póliza de seguro que acredite la cobertura mencionada en esta fracción deberá contratarse con una aseguradora que cuente con las autorizaciones correspondientes, y por el importe mínimo de responsabilidad agregado para la Unidad de Valuación que establezca la Sociedad en su oportunidad para cada Unidad de Valuación a través de reglas de carácter general, y

110/186


VTII. Presentar la Clave Única de Registro de Población de sus peritos valuadores, así como de sus controladores. C. De recursos humanos. I. Acreditar que su padrón cuenta, por lo menos, con diez peritos valuadores; II. Acreditar el otorgamiento de los poderes especiales correspondientes a por lo menos tres Controladores, en los que conste que se les ha facultado para firmar en su representación los avalúos que se certifiquen. Además, deberán acreditar que dichos controladores tienen un vínculo jurídico con la Unidad de Valuación correspondiente, que los obliga a prestarle de forma exclusiva sus servicios; III. Exhibir su curriculum, el de sus socios, el de sus peritos valuadores y controladores, acompañando la documentación correspondiente; y IV. Acreditar que las personas que desempeñe cargos de dirección o equivalentes hayan realizado, durante un plazo no inferior a un año, funciones de alta administración, dirección, control o asesoramiento en personas de la misma naturaleza jurídica, o en servicios independientes de valuación, o en funciones de similar responsabilidad en otras entidades públicas o privadas, de naturaleza análoga a aquélla en que vayan a ocupar el cargo. D. De manifestaciones. I. Manifestación por escrito, bajo protesta de decir la verdad, de contar con la organización y capacidad administrativas suficientes para cumplir con las obligaciones derivadas de la inscripción; II. Manifestación por escrito, bajo protesta de decir verdad, de conocer el contenido y alcances de las Reglas; así como del compromiso de dar cumplimiento a la normatividad aplicable en la materia, y III. Manifestación pro escrito, bajo protesta de decir verdad, de tener una organización con los medios técnicos y personales que garanticen un desempeño adecuado de la Unidad de Valuación, así como con los procedimientos de control interno necesarios para asegurar el cumplimiento a las normas aplicables en la materia.

Capítulo IV Del procedimiento

Octava. Periodo para presentar solicitudes. Las solicitudes para obtener la autorización o la inscripción deberán presentarse en la forma y horarios que al efecto determine la Sociedad, a través de disposiciones de carácter general publicadas en la dirección electrónica www.shf.gob.mx. Novena. Instancia administrativa ante la que se presentan las solicitudes. Los solicitantes deberán presentar, ante la Subdirección, el formato que corresponda debidamente requisitado y firmado, así como la documentación requerida, de acuerdo con lo establecido en estas Reglas. Los formatos podrán obtenerse en las oficinas de la Sociedad, o en la dirección electrónica www.shf.gob.mx. Décima. Costo de las solicitudes. Al momento de presentar la solicitud de inscripción, la Unidad de Valuación deberá cubrir la cantidad que por este concepto establezca la Sociedad. En ningún caso procederá la forma de pago. Decimaprimera. Prevención. Si el formato de solicitud respectivo no se encuentra debidamente requisitado, o faltare alguno de los requisitos para obtener la autorización o la inscripción, la Sociedad prevendrá al solicitante, por escrito, en el domicilio que éste

111/186




señale en su solicitud, para que en el término de quince días hábiles bancarios, contado a partir del día en que se notifique la prevención, solvente las deficiencias que se le indiquen. Si no se solventaran dichas deficiencias en el término establecido, o se presentaren otras adicionales, la solicitud se tendrá por no ingresada. El solventar la prevención descrita en esta Regla no implica el otorgamiento de la autorización o de la inscripción. Decimasegunda. Periodo de resolución. La Sociedad, una vez que reciba la solicitud correspondiente junto con la demás documentación o, en su caso, a partir de la fecha en que el solicitante haya solventado la prevención correspondiente, tendrá un periodo de 90 días naturales para emitir la resolución dentro del plazo indicado en el párrafo anterior, la solicitud se entenderá aprobada, y se procederá a la expedición del documento correspondiente. Decimatercera. Expedición de los documentos que contienen la autorización o la Inscripción. La Sociedad publicará, a través de la dirección electrónica www.shf.gob.mx, los nombres de las personas que obtuvieron la Autorización o la Inscripción. El otorgamiento de la autorización o de la Inscripción conlleva, para todos los efectos a que haya lugar, su inscripción en el Registro de Peritos Valuadores, o en el Registro de Unidades de Valuación, según corresponda. En su caso, la Sociedad podrá enviar estos documentos a las Unidades de Valuación respectivas, mismos que deberán contener, cuando menos, los siguientes datos: I. Nombre del perito valuador o de la Unidad de Valuación; II. Domicilio del perito valuador o de la Unidad de Valuación; III. Clave de inscripción del perito valuador o de la Unidad de Valuación, en el Registro Federal de Contribuyentes; IV. Lugar y fecha de expedición de la autorización o de la inscripción; V. Fecha de vencimiento de la autorización o de la inscripción; VI. Nombre, cargo y firma de los funcionarios que suscriben la autorización o la inscripción, y El documento que contemple la autorización deberá contener, adicionalmente, el fundamento legal de la misma, así como el nombre de la Unidad de Valuación a través de la que se autoriza al perito valuador para realizar avalúos.

Así mismo, para el caso del documento que contemple la Inscripción, además de lo anterior, deberá contener los datos de inscripción en el registro público correspondiente en los que se indique la constitución de la Unidad de Valuación, o su equivalente para el caso de personas morales extranjeras. Decimacuarta. Vigencia. La autorización y la Inscripción tendrán una vigencia de tres años, contada a partir del día en que se expidan. Decimaquinta. Renovación. Podrá solicitarse la renovación de la autorización y de inscripción entre un plazo no mayor a treinta días y no menor a cinco días previos a su vencimiento, según corresponda. La solicitud que se ingrese fuera de este plazo se tendrá por no presentada. Para tales efectos, las Unidades de Valuación deberán acreditar, ante la Sociedad, que se continúa cumpliendo con los requisitos para obtener la autorización y/o la Inscripción y, en su caso, deberán actualizar los que por su propia naturaleza así lo requieran.

Capítulo V

112/186



De los efectos

Decimasexta. Efectos de la autorización. La autorización que otorgue la Sociedad facultará a los peritos valuadores para realizar avalúos. Los peritos valuadores podrán prestar sus servicios para una o más Unidades de Valuación, siempre que cada una de éstas tramite lo conducente para la autorización y cumpla con los requisitos correspondientes. Decimaséptima. Efectos de la inscripción. La inscripción que otorgue la Sociedad facultará a las Unidades de Valuación para certificar los avalúos. Para realizar operaciones relativas a los Créditos Garantizados a la Vivienda, incluyendo las de bursatilización, en las que se requiera realizar un avalúo, será necesario que éste sea certificado por una Unidad de Valuación, a través de la firma del controlador que tenga el poder especial correspondiente para tal efecto, en los términos previstos en estas Reglas. La responsabilidad derivada de los avalúos es exclusiva de la Unidad de Valuación que lo certifique, del Controlador que la represente en dicha certificación, y del perito valuador que los realice; por lo que en ningún caso podrá considerarse que vincula a la Sociedad.

Capítulo VI De las obligaciones y prohibiciones de los peritos valuadores y de las Unidades de

Valuación

Decimoctava. Obligaciones de los peritos valuadores. Los peritos valuadores tendrán las siguientes obligaciones: I. Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejen con motivo de la realización de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos; II. De manera oportuna, poner en conocimiento de la Sociedad y de la Unidad de Valuación respectiva, cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen; III. Firmar los avalúos que realicen; IV. Observar buena conducta en el desarrollo de las acciones necesarias para la realización del avalúo, tratando con respeto, diligencia, imparcialidad y rectitud a las personas con las que tengan relación con motivo de dicho avalúo, y V. Las demás contenidas en estas Reglas, así como las que al efecto determine la Sociedad. Decimonovena. Prohibiciones de los peritos valuadores. Los peritos valuadores no podrán: I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la autorización; n . Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o cuando ésta no tenga vigencia; III. Realizar avalúos al amparo de la autorización que les otorgue la Sociedad, respecto de bienes diferentes a los Inmuebles; IV. Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación que tramitó su autorización, los socios, directivos o empleados de ésta, así como su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan

113/186


interés que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos; V. Realizar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellos, los socios, directivos o empleados de la Unidad de Valuación que tramitó su autorización; o bien cuando estén implicadas personas son las que su cónyuge o sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles tengan enemistad manifiesta; VI. Cuando se trate de peritos valuadores que sean socios de alguna Unidad de Valuación, no podrán realizar Avalúos respecto de inmuebles que sean propiedad de la misma Unidad de Valuación, y VII. Las demás que al efecto determine la Sociedad. Vigésima. Obligaciones de las Unidades de Valuación. Las Unidades de Valuación tendrán las siguientes obligaciones: I. Observar las disposiciones contenidas en estas Reglas, así como en las demás disposiciones normativas aplicables; II. Firmar, a través de un controlador, los avalúos que certifiquen; III. Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejen con motivo de la certificación de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos; IV. Rendir y remitir a la Sociedad, de manera cierta, completa y oportuna, así como en la forma y en los plazos que está indique, los informes y la documentación que les requiera, o que la Unidad de Valuación esté obligada a entregar en términos de lo dispuesto por la regla vigésima segunda; V. Poner en conocimiento de la Sociedad, oportunamente, cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para ésta, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que certifiquen; VI. Permitir a la sociedad realizar la supervisión y las auditorias a que hace referencia la regla vigésima tercera; VII. Contar con un padrón actualizado; VIII. Conservar la documentación que acredite el cumplimiento de la normatividad relativa y aplicable para el otorgamiento de su Inscripción y de las autorizaciones que haya tramitado para sus peritos valuadores, así como el instrumento jurídico que vincula a los controladores con la Unidad de Valuación; IX. Remover o, en su caso, sustituir a los peritos valuadores y controladores cuando así lo indique la Sociedad o cualquier otra autoridad competente; X. Contar con una base de datos, en términos de la normatividad aplicable, en la que consten los avalúos que certifiquen, los valores de referencia de éstos, y la demás información que al efecto les indique la Sociedad; debiendo conservar la información particular por lo menos quince años; XI. Asumir la responsabilidad de los peritos valuadores y controladores a su servicio, derivada de los actos respectivos en materia valuatoria; XII. Sancionar a sus peritos valuadores y/o controladores, cuando éstos no cumplan con la normatividad correspondiente en materia de avalúos, con las obligaciones contenidas en estas Reglas, o incurran en alguna prohibición contenida en éstas, y XIII. Las demás contenidas en estas Reglas, así como las que al efecto determine la Sociedad. Vigésima primera. Prohibiciones de las Unidades de Valuación. Las Unidades de Valuación no podrán:

114/186


I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la Inscripción; II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la Inscripción correspondiente; Hl.Certificar dictámenes de valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la Sociedad, respecto de bienes diferentes a los inmuebles; IV. Certificar avalúos sobre Inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación, sus socios, directivos o empleado, así como sus peritos valuadores o controladores, el cónyuge, los parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles de éstos, tengan interés que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos; así como de aquellos que sean propiedad de clientes que representen el cuarenta por ciento o más de la facturación de la Unidad de Valuación respectiva, en el año fiscal en curso. V. Certificar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellas, sus socios, directivos o empleados; o bien cuando estén implicadas personas con las que sus peritos valuadores o controladores, el cónyuge o los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles de éstos tengan enemistad manifiesta; VI. Certificar avalúos de inmuebles que vayan a adquirir por concepto de dación en pago o adjudicación, cuando se trate de inmuebles sobre los que hayan certificado avalúos para el otorgamiento de Créditos Garantizados a la Vivienda; VIL Certificar avalúos que se refieran a los inmuebles de la propiedad de sus accionistas, si participan directa o indirectamente en su capital social o si disponen, con motivo de acuerdos celebrados con otros accionista, de derechos de voto con un porcentaje superior al diez por ciento; VIII. Las instituciones de banca múltiple y sociedades financieras de objeto limitado, que de acuerdo con estas Reglas tengan el carácter de Unidades de Valuación, no podrán certificar avalúos respecto con los inmuebles que vayan a adquirir en dación en pago o adjudicación, ni respecto de los bienes que afecten directamente las reservas de cartera, ni de los que constituyan la garantía de emisiones propias con garantía hipotecaria. La misma prohibición tendrán las Unidades de Valuación, respecto con los bienes de instituciones de banca múltiple y sociedades financieras de objeto limitado, cuando estas últimas tengan una participación del diez por ciento o más en el capital de aquellas, y IX. Las demás que al efecto determine la Sociedad. Se exceptúa de la prohibición señalada en la fracción I de esta Regla, a las Unidades de Valuación que se fusionen, escindan o transformen en los términos de la legislación aplicable.

Capítulo VII De la información

Vigésima segunda. Información a rendir por las Unidades de Valuación. Las Unidades de Valuación deberán remitir a la Sociedad la siguiente información, en los términos que se indican: I. El instrumento público en el que se haga constar la modificación de lo estatutos sociales, debidamente inscrito en el registro público correspondiente, junto con un ejemplar completo de los estatutos reformados; el nombre de las personas que ocupen, con motivo de las referidas modificaciones, los cargos de administración y dirección en la Unidad de Valuación; y, si fueran dados de baja, sustituidos o de nuevo ingreso en el

115/186


padrón, el nombre de sus peritos valuadores, o de sus nuevos controladores, o de aquellos a los que les haya sido revocado el poder especial correspondiente, junto con la documentación respectiva señalada en las reglas quinta y sexta, dentro de los veinte días hábiles bancarios siguientes a que produzca sus efectos la modificación; II. En el mismo término indicado en la fracción anterior, la modificación a los manuales de valuación referidos en la fracción I del apartado B de la regla séptima; III. Dentro de los cinco días hábiles bancarios siguientes a que suceda, la falta o incumplimiento a la normatividad aplicable en que incurra sus peritos valuadores o controladores y la sanción correspondiente que, en su caso, se les imponga; IV. Dentro del periodo comprendido del mes de mayo al mes de junio de cada año, el balance general de la Unidad de Valuación, junto con su estado de pérdidas y resultados dictaminados correspondientes al ejercicio inmediato anterior. Alos referidos documentos, deberá adjuntarse el acuerdo órgano del gobierno de las Unidades de Valuación, en los que aparezca su aprobación; V. Las adquisiciones de acciones que supongan que la participación de una persona o grupo de sociedades alcance, por lo menos, el diez por ciento del capital social, dentro del plazo de diez días hábiles bancarios, contando desde la anotación en el libro de registro de accionistas; VI. En igual plazo del señalado en la fracción anterior, las transmisiones, cesiones o enajenaciones de acciones, que supongan que la participación de una persona o grupo descienda el diez por ciento o más del capital social; VII. Una relación de los accionistas que participen directa o indirectamente en el capital social de la Unidad de Valuación, o tengan derechos de voto en un porcentaje superior al diez por ciento del capital social. Esta información deberá incluirse, cuando menos, los siguientes datos:

a) El tipo y ubicación de inmueble; b) El valor del inmueble; c) Las características del inmueble; d) El nombre del perito valuador que lo realizó; e) El nombre del controlador designado para suscribir el avalúo en representación de

la Unidad de Valuación; f) La fecha en que se realizó el avalúo, y g) Los demás que al efecto determine la Sociedad.

Esta información deberá presentarse, a través de medios electrónicos, dentro de los diez primeros días de cada mes. Lo dispuesto en este capítulo es sin perjuicio de la facultad conferida a la Sociedad en la fracción IV de la regla vigésima.

Capítulo VIII De la supervisión y auditoria

Vigésima tercera. Facultades para supervisar y auditar. La Sociedad podrá supervisar y auditar, en todo tiempo, a las Unidades de Valuación en su actuación relacionada con la materia de Avalúos; en el cumplimiento de estas Reglas; así como, entre otros, en todos los aspectos técnicos, contables, corporativos, normativos, metodológicos, informáticos y operativos de dichas Unidades de Valuación.

116/186


Para tales efectos, las Unidades de Valuación deberán proporcionar toda clase de facilidades y ayuda a las personas designadas por la Sociedad, con la finalidad de que ésta pueda llevar a cabo los actos mencionados. Las actividades indicadas en esta Regla podrán realizarse por el propio personal de la Sociedad, o por terceros que ésta contrate para tal efecto.

Capítulo IX De la terminación anticipada

de la autorización y de la inscripción

Vigésima cuarta. Terminación anticipada de la vigencia de la autorización. La autorización terminará su vigencia, de forma anticipada, cuando ocurra alguno de los siguientes supuestos: I. Petición escrita del perito valuador, que presente la Unidad de Valuación que tramitó su autorización; II. El perito valuador deje de cumplir con los requisitos señalados en la regla quinta; ni. Que el perito valuador se encuentre sujeto a un proceso criminal por delito que merezca pena corporal; IV. Incapacidad decretada por autoridad competente, respecto del perito valuador; V. Abstención de la actividad valuatoria del perito valuador, por un plazo continuo de dos años, y VI. Cuando a juicio de la Sociedad, el perito valuador haya incurrido en algún acto que así lo amerite. Vigésima quinta. Consecuencias de la terminación anticipada de la vigencia de la autorización. Los peritos valuadores o controladores que hayan sido sancionados con la terminación anticipada de la vigencia de su autorización o, en su caso, con la revocación del poder especial correspondiente, no podrán pertenecer al padrón, ni ser socios o controladores de ninguna otra Unidad de Valuación. Vigésima sexta. Terminación anticipada de la vigencia de la inscripción. La inscripción terminará anticipadamente su vigencia cuando ocurra alguno de los siguientes supuestos: I. Petición escrita de la Unidad de Valuación; II. Modificación del objeto social de la Unidad de Valuación que no le permita continuar certificando avalúos; III. Encontrarse en liquidación, sujeta a actos concúrsales, en administración cautelar, en huelga o en cualquier otra situación análoga; IV. Abstención en la certificación de avalúos, por un plazo continuo de dos años; V. Inhabilitación decretada por autoridad competente; VI. Incumplimiento de las obligaciones contenidas en estas Reglas y, consecuentemente, se le impongan la sanción prevista en la fracción I de la regla trigésima tercera. Y VII. Ubicarse en el supuesto indicado en la regla trigésima sexta.

Capítulo X De las faltas

Vigésima séptima. Sanciones. A las Unidades de Valuación que incumplan con alguna de las obligaciones que establece la regla vigésima, o que incurran en alguna de las prohibiciones que establece la regla vigésima primera, se les impondrán las sanciones

117/186


correspondientes previstas en este capítulo. Lo anterior, sin perjuicio de otras sanciones que, en su caso, les impongan las autoridades competentes. Vigésima octava. Falta leve. Se considera falta leve, el incumplimiento de alguna de las obligaciones señaladas en las fracciones I, VII, VIII y XII de la regla vigésima; así como la realización de alguna de las conductas prohibidas en términos de las fracciones III y IV de la regla vigésima primera. Vigésima novena. Falta grave. Se considera falta grave, el incumplimiento de alguna de las obligaciones previstas en las fracciones II, III, IV, V y IX de la regla vigésima, así como la realización de alguna de las conductas prohibidas en términos de las fracciones II y V de la regla vigésima primera. Trigésima. Falta muy grave. Se considera falta muy grave, el incumplimiento de alguna de las obligaciones contempladas en las fracciones VI, X y XI de la regla vigésima, así como las realización de alguna de las conductas prohibidas en términos de las fracciones I, VI, VII y VIII de la regla vigésima primera. Trigésima primera. Sanciones correspondientes a las faltas leves. A la Unidad de Valuación que cometa alguna de las faltas consideradas como leves, conforme con lo dispuesto en este capítulo, se le impondrá, ajuicio de la Sociedad, alguna de las siguientes sanciones: I. Amonestación; II. Suspensión de los efectos de la inscripción por un plazo de treinta días naturales; III. Suspensión de los efectos de la inscripción por un plazo de sesenta días naturales. Trigésima segunda. Sanciones correspondientes a las faltas graves. A la Unidad de Valuación que cometa alguna o varias de las faltas consideradas como graves, conforme con lo establecido en este capítulo, se le impondrá, a juicio de la Sociedad, alguna de las siguientes sanciones: I. Suspensión de los efectos de la Inscripción por un plazo de noventa días naturales; II. Suspensión de los efectos de la Inscripción por un plazo de ciento veinte días naturales; III. Suspensión de los efectos de la Inscripción por un plazo de ciento cincuenta días naturales. Trigésima tercera. Sanciones correspondientes a las faltas muy graves. A la Unidad de Valuación que cometa alguna o varias de las faltas consideradas como muy graves, conforme con lo establecido en este capítulo, así como a la que en el lapso de cinco años reincida, año con año, en la misma falta, se le impondrán , ajuicio de la Sociedad, alguna o varias de las siguientes sanciones: I. Revocación de la inscripción; II. Prohibición de nueva inscripción por un periodo de dos años, y III. Prohibición de nueva inscripción por un periodo de cinco años. El plazo para considerar la reincidencia, se computara a partir del día en que se incurra en la primera falta. Cuando se imponga la sanción indicada en la fracción I de esta Regla, la Unidad de Valuación no podrá solicitar una nueva Inscripción hasta el periodo inmediato siguiente a la echa en que hubiere terminado la vigencia de la inscripción revocada. Las sanciones referidas en las fracciones II y III de esta Regla implican, desde el momento de su imposición, la revocación de la Inscripción correspondiente, por lo que los periodos respectivos en los que se prohibe obtener una nueva Inscripción se contarán a partir de la

118/186


fecha en la que se hubiere terminado la vigencia de la Inscripción revocada con estas sanciones. Los socios así como los miembros del Consejo de Administración de las Unidades de Valuación que hayan sido sancionadas en términos de lo dispuesto por esta Regla, no podrán ser socios o miembros del consejo de Administración de otra unidad de valuación que pretenda obtener la inscripción durante el periodo que corresponda a la sanción respectiva, impuesta a la Unidad de Valuación de la que eran socios o miembros del Consejo de Administración. Trigésima cuarta. Sanción por acumulación de faltas. A la Unidad de Valuación que en el plazo de un año incurra en dos faltas de igual categoría, se le impondrán, independientemente de la sanción que corresponda, alguna o algunas de las que resulten aplicables a las faltas de la categoría inmediata siguiente en gravedad. A la Unidad de Valuación que dentro del mismo plazo incurra en dos faltas de diferente categoría, se le impondrán, independientemente de la sanción que corresponda, alguna o algunas de las que resulten aplicables a la más grave. En ambos casos quedará asentado en el expediente respectivo. Ala unidad de Valuación que en el plazo de un año incurra en dos faltas muy graves, se le revocará definitivamente la Inscripción y así se señalará en su expediente. Para efectos de la acumulación de sanciones se tomará en cuenta la pena impuesta y no el tipo de falta cometida. El plazo referido consta de 365días y se computará a partir del día en que se incurra en la primera falta. Trigésima quinta. Valoración de la Sociedad. Las sanciones aplicables en cada caso por la comisión de faltas leves, graves y muy graves se determinaran con base en los siguientes criterios: I. La naturaleza de la falta; II. La reincidencia en la falta, o en alguna de naturaleza análoga; III. La gravedad del perjuicio causado; IV. Las ganancias obtenidas por la Unidad de Valuación, en su caso, como consecuencia de los actos u omisiones constitutivos de la falta; V. Las consecuencias desfavorables de los hechos para la Sociedad, el Sistema Financiero Mexicano o la economía nacional; VI. La circunstancia de haber procedido a la substanciación de la falta por propia iniciativa; VIL En el caso de insuficiencia de recursos propios para cumplir con la normatividad aplicable en materia de capital mínimo, las dificultades objetivas que pudieran haber concurrido para alcanzar o mantener el nivel legalmente exigido, y VIII. La conducta de la Unidad de Valuación en relación con la normatividad aplicable, desde que obtuvo la Inscripción por primera vez, considerando las sanciones firmes que le hubieran sido impuestas durante los últimos cinco años. Trigésima sexta. Obligaciones derivadas del cumplimiento de una sanción. Cuando con motivo de la imposición de alguna sanción se suspendan los efectos de la Inscripción, la Unidad de Valuación respectiva deberá dar cumplimiento a la obligación correspondiente o, en su caso, abstenerse de realizar la conducta prohibida por la que se le impuso la sanción, dentro del plazo que dure la suspensión. En caso de que la Unidad de Valuación no dé cumplimiento a la normatividad respectiva en dicho plazo, la Sociedad la requerirá por escrito para que, dentro de los cinco días contados a partir de la fecha del

119/186


requerimiento, acredite el cumplimiento correspondiente. Si no lo hiciere, se revocará definitivamente la Inscripción. A efecto de evitar la revocación definitiva, la Unidad de Valuación deberá acreditar ante la Sociedad, a más tardar en la fecha en la que concluya el plazo de la suspensión, el cumplimiento de la obligación correspondiente o, en su caso, la abstención de realizar la conducta prohibida respectiva. Cuando con motivo de la imposición de alguna sanción se amoneste a una Unidad de Valuación, ésta deberá dar cumplimiento a la obligación correspondiente o, en su caso, abstenerse de realizar la conducta prohibida por la que se le impuso la sanción, dentro de los quince días naturales siguientes a aquél en que se notificó la amonestación. En caso de que la Unidad de Valuación, transcurrido el plazo indicado, no de cumplimiento a la normatividad respectiva, la Sociedad la requerirá por escrito para que, dentro de los cinco días contados a partir de la fecha del requerimiento, acredite el cumplimiento correspondiente. Si no lo hiciere, se revocara definitivamente la Inscripción. Se entenderá que la Unidad de Valuación ha cumplido con la obligación de abstenerse de realizar conductas prohibidas cuando, si la naturaleza del acto lo permite, haya resarcido los daños y perjuicios ocasionados o, en su caso, haya dejado las cosas en el estado en que se encontraban andes de la comisión del acto prohibido.

Capítulo XI Del procedimiento para la imposición de sanciones

Trigésima séptima. Integración y tumo del expediente. Una vez detectada la falta por la Sociedad, se procederá a reunir los elementos materiales y jurídicos para sustentarla, con los que se integrará un expediente que se turnará a la Subdirección. Trigésima octava. Requerimiento a la Unidad de Valuación. La instancia designada para turnar el expediente requerirá ala Unidad de Valuación involucrada para que, a través de su representante legal, en un término no mayor a cinco días hábiles bancarios y por escrito, rinda un informe en el que exponga lo que a su derecho convenga respecto con la falta. Trigésima novena. Dictamen. Luego de haber revisado el informe de la Unidad de Valuación, se determinará, en su caso, si se cometió la falta y se establecerá la sanción correspondiente, apercibiéndose ala Unidad de Valuación respectiva sobre las consecuencias que, en su caso, se derivarían de no dar cumplimiento a la normatividad aplicable durante el plazo de la suspensión, de acuerdo con lo establecido en la regla trigésima sexta. Asimismo, se levantará un acta el la que se asienten los hechos, las declaraciones y las consideraciones que se tomaron en cuenta para evaluar las irregularidades correspondientes, y se notificará a la Unidad de Valuación.

Capítulo XII De las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras

De objeto limitado que deseen obtener la Inscripción

Cuadragésima. Forma de acreditar los requisitos. Considerando la naturaleza jurídica de las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras de objeto limitado del ramo inmobiliario e hipotecario, así como la diversidad de sus funciones, los requisitos contenidos en las fracciones I, II, III, V, VI y VII del apartado A; IV del apartado C y I del apartado D, todas de la regla séptima, se podrán acreditar con la exhibición de la

120/186


documentación que compruebe que se encuentran facultades para operar como tales, así como para certificar avalúos sobre bienes inmuebles.

Transitorias Primera. Estas Reglas entrarán en vigor el 1 de Septiembre de 2003. Segunda. Las instituciones de banca múltiple y las sociedades financieras de objeto limitado del ramo inmobiliario e hipotecario, que a la entrada en vigor de estas Reglas se encuentren inscritas en el registro de intermediarios financieros de la Sociedad, no están obligadas a acreditar que se encuentran autorizadas para operar como tales; no obstante, deberán acreditar que están facultadas para certificar avalúos sobre bienes inmuebles. Asimismo, tendrán un plazo de seis meses, contando a partir de la Inscripción para dar cumplimiento a lo estipulado en estas Reglas y en las demás disposiciones normativas aplicables. La Sociedad podrá, a su juicio, dejar sin efectos la inscripción al término del plazo indicado, si considera que la institución de banca múltiple o la sociedad financiera de objeto limitado del ramo inmobiliario e hipotecario no cumple con la normatividad correspondiente. Tercera. Los solicitantes que se encuentren constituidos y en operación a la entrada en vigor de estas reglas, no estarán obligados a acreditar lo señalado en la fracción IV del apartado C de la regla séptima; en el entendido de que, en caso de realizar cambios de funcionarios, deberán hacerlo. Cuarta. Las Unidades de Valuación que dentro de los noventa días naturales contados a partir de la fecha de entrada en vigor de estas reglas soliciten su Inscripción, tendrán un plazo de noventa días contando a partir de la fecha de su inscripción para acreditar a la Sociedad el cumplimiento a lo dispuesto por las fracciones I y II del apartado C de la Regla séptima; de no hacerlo su inscripción quedara sin efecto. Quinta. La disposición contenida en la fracción VII del apartado B de la regla séptima entrará en vigor hasta el 1 de enero de 2004. Sexta. En tanto no se emitan las reglas relativas a la metodología para la valuación de los inmuebles, las personas que realicen avalúos en términos de las disposiciones aplicables, se deberán sujetar al marco normativo de la materia que esté vigente y sea aplicable en el momento en que realicen los avalúos.

México, D.F., a 19 de Junio de 2003

Director General Adjunto de Crédito Control

Dr. Carlos Serrano Herrera Ventura

Rúbrica.

121/186

Director de Planeación y

Dr. Alejandro Somuano

Rúbrica. (R.- 180515)


ANEXO 4

SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL SOCIEDAD NACIONAL DE CRÉDITO INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO MODIFICACIÓN A LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL RELATIVAS A LA AUTORIZACIÓN COMO PERITO VALUADOR DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA De conformidad con lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, esta sociedad debe establecer, mediante reglas de carácter general, los términos y condiciones para obtener la autorización como perito valuador de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Asimismo, con fundamento en lo establecido por el artículo Segundo Transitorio de la citada Ley, dichas reglas deben publicarse en un término que no exceda de seis meses contado a partir de la entrada en vigor del mencionado ordenamiento legal. Con fundamento en lo dispuesto por la fracción VI del artículo 3 de la Ley del Diario Oficial de la Federación y Gacetas Gubernamentales, las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, se publicaron en el Diario Oficial de la Federación el 30 de junio del año en curso, se modifica la regla primera transitoria de éstas para quedar como sigue: TRANSITORIAS

PRIMERA. Estas reglas entrarán en vigor el 1 de diciembre de 2003, salvo las relativas al procedimiento de autorización e inscripción; las cuales entrarán en vigor a partir del 1 de septiembre de 2003. Las autorizaciones e inscripciones que, en su caso, otorgue la sociedad o se entiendan otorgadas por ésta, dentro del periodo comprendido entre el 1 de septiembre de 2003 y el 30 de noviembre de 2003, surtirán sus efectos e iniciarán su vigencia el 1 de diciembre de 2003." México, D.F., 26 de agosto de 2003.

Director General Adjunto de Crédito Director de Planeación y Control Dr. Carlos Serrano Herrera Dr. Alejandro Somuano Ventura

Rúbrica. Rúbrica. (R.-183734)

ANEXO 5

Martes 30 de diciembre de 2003 DIARIO OFICIAL (Tercera Sección) 874 SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL SOCIEDAD NACIONAL DE CRÉDITO INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO MODIFICACIÓN A LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL RELATIVAS A LA AUTORIZACIÓN COMO PERITO VALUADOR DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA

122/186


El Consejo Directivo de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en su sesión número 10 del 17 de diciembre de 2003, con fundamento en lo dispuesto por el último párrafo del artículo 19 de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal y segundo párrafo del artículo séptimo de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, autorizó la modificación a las reglas: séptima, vigésima primera, vigésima segunda, trigésima, cuadragésima, y la adición de la regla cuadragésima primera, de las reglas de carácter general relativas a la autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003, en los términos siguientes: Séptima. Requisitos. Para obtener la Inscripción, las Unidades de Valuación deberán cumplir con lo siguiente: A. Corporativos. V. Acreditar contar con un capital social mínimo equivalente a 152,821 unidades de inversión al momento de solicitar la Inscripción. Este monto deberá incrementarse anualmente a más tardar en el mes de junio, de tal forma que dicho capital no se a menor a 0.1250 al millar del monto total de los avalúos realizados en el año calendario anterior. En ningún caso será obligatorio contar con un capital social superior al equivalente a 1 '528,211 unidades de inversión, y C. De recursos humanos. II. Acreditar el otorgamiento de los poderes especiales correspondientes a por lo menos dos Controladores... Décima novena. Prohibiciones de los peritos valuadores. Los peritos valuadores no podrán: VI. Derogada. Vigésima primera. Prohibiciones de las Unidades de Valuación. Las Unidades de Valuación no podrán: VI. Derogada. VII. Derogada. VIH. Derogada. Vigésima segunda. Información a rendir por las Unidades de Valuación. Las Unidades de Valuación deberán remitir a la Sociedad la siguiente información, en los términos que se indican: VIII... Esta información deberá presentarse, a través de medios electrónicos, dentro de los diez primeros días hábiles bancarios de cada mes. Trigésima. Falta muy grave. Se considerará falta muy grave, el incumplimiento de alguna de las obligaciones contempladas en las fracciones VI, X y XI de la regla vigésima, así como la realización de alguna de las conductas prohibidas en términos de la fracción I de la regla vigésima primera. Capítulo XII De las instituciones de crédito y de las sociedades financieras de objeto limitado que deseen obtener la Inscripción. Cuadragésima. Forma de acreditar los requisitos por parte de las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras de objeto limitado. Considerando la naturaleza jurídica de las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras de objeto

123/186


limitado del ramo inmobiliario e hipotecario, así como la diversidad de sus funciones, los requisitos contenidos en las fracciones I, n, HI, V y VI, del apartado A; IV del apartado C y I del apartado D, todas de la regla séptima, se podrán acreditar con la exhibición de la documentación que compruebe que se encuentran facultadas para operar como tales, así como para certificar avalúos sobre bienes inmuebles. Cuadragésima primera. Para que las instituciones de banca de desarrollo obtengan su Inscripción, deberán únicamente acreditar que, de Acuerdo con su Ley orgánica o demás disposiciones legales aplicables, se encuentran facultadas para realizar avalúos, y que conforme con su organización, cuentan con los recursos materiales y humanos necesarios para ello. Asimismo, las personas que acrediten, a través de la propia institución de banca de desarrollo, cumplir con los requisitos establecidos en las reglas quinta y sexta podrán, respectivamente, obtener su Autorización o fungir como controladores. En los supuestos del párrafo anterior, las instituciones de banca de desarrollo respectivas remitirán a la Sociedad, previa solicitud, los expedientes que ésta le requiera, a efecto de verificar el cumplimiento a lo dispuesto en las presentes reglas. De igual forma, en atención a la naturaleza jurídica de las instituciones de banca de desarrollo, sólo les serán aplicables las disposiciones que no contravengan la normatividad correspondiente a este tipo de instituciones; por lo que, de forma general, deberán observar lo establecido en estas reglas, sin perjuicio de que la Sociedad pueda, mediante normas de carácter general que publicará en la dirección electrónica www.shf.gob.mx, exentarlas del cumplimiento de las disposiciones que considere procedentes. TRANSITORIOS Primero. Estas modificaciones entrarán en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación. Segundo. La entrada en vigor a que hace referencia la disposición quinta transitoria de las reglas, será hasta el 1 de abril de 2004.

México, D.F., 23 de diciembre de 2003. Apoderado Apoderado

Director General Adjunto Jurídico Fiduciario. Director General Adjunto de Crédito. Lie. Rolando Jesús González Flores Dr. Carlos Serrano Herrera

Rúbrica. Rúbrica. (R.- 189798)

ANEXO 6

107 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, S.N.C. REGLAS DE CARÁCTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGÍA PARA LA VALUACIÓN DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA

124/186



Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Al respecto, el Consejo Directivo de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, con base en lo indicado por el último párrafo del artículo 19 de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, autorizó, en su sesión 13, celebrada el 6 de julio de 2004, las siguientes reglas: CAPITULO I Disposiciones generales Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente. Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo con la metodología establecida en estas reglas. Tercera. Definiciones. Para los efectos de esta normatividad se entiende por: I. Capitalización: técnica de valuación que se utiliza para determinar el valor actual de un flujo de ingresos netos que se espera percibir en el futuro. II. Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo. III. Depreciación: pérdida real de valor de un inmueble debida al deterioro físico, obsolescencia económica u obsolescencia funcional. IV. Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la dotación de servicios urbanos. V. Edad: número de años transcurridos desde la fecha de construcción de un inmueble, o la de última remodelación y la fecha de elaboración del avalúo. VI. Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda. VIL Elementos comunes: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condóminos y cuyo uso está regulado por la normatividad aplicable. VIH. Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo.

125/186


IX. Estudio de valor: análisis que a solicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción. X. Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparación a partir de sus similitudes y diferencias. XI. Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades y que hace posible el uso del suelo con características normadas. XII. Remodelación: obras iniciadas en un edificio habitacional o elemento privativo que reúnan alguno de los siguientes requisitos que: a. Alterando o no sus elementos estructurales, impliquen un acondicionamiento de al menos el 30 por ciento de la superficie construida. b. Los costos presupuestados para las obras alcancen al menos el 30 por ciento del valor de reposición de la construcción en el estado en que se encontraba al momento de iniciar dichas obras, excluido el valor del terreno. XIII. Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el inmueble. XIV. Obsolescencia económica: pérdida de valor de los inmuebles, debida a condiciones externas adversas. XV. Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores inherentes a éstos y a cambios en su diseño o en sus materiales o procesos. XVI. Promotor: persona física o moral cuya actividad preponderante es la construcción y comercialización de vivienda al público en general, bajo su riesgo y que se encuentra registrada ante un intermediario financiero. XVII. Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan específico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con prohibición estricta de darle usos diferentes a los especificados por la normatividad urbana. XVIII. Suelo: tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento. Se clasifica según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural. XIX. Valor comercial: precio más probable en que se podría comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo. XX. Valor comparativo de mercado: valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realización del avalúo. XXI. Valor de reposición nuevo: costo a precios actuales, de un inmueble nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente más próxima al inmueble objeto del avalúo, con las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. XXII. Valor de reposición neto: cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor de reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada inmueble valuado. XXIII. Valor físico: valor resultante de la aplicación del enfoque físico. Está basado en el supuesto de que un comprador con la información suficiente, no pagaría más por un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.

126/186


XXIV. Vida útil normal: número de años que un inmueble funcionará antes de alcanzar una condición de inutilizable por deterioro físico. XXV. Vida útil remanente: vida física que le queda a un inmueble. Se calcula restando la edad del inmueble de su vida útil normal. Además de las anteriores, en la aplicación e interpretación de estas reglas se considerarán las definiciones establecidas por las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, expedidas por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo y publicadas en el Diario Oficial de la Federación, el 30dejuniode2003. Cuarta. Principios. Los avalúos deberán considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios: I. Principio de anticipación; está relacionado con el enfoque de capitalización de rentas, según el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble. II. Principio de cambio; considera la variación del valor de los inmuebles en el tiempo. III. Principio de probabilidad; aplicable dentro del análisis de tipo residual y que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de elección de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicación. IV. Principio de generalidad; el perito valuador debe aplicar en su análisis los tres principales enfoques de valuación: el de mercado, el físico y el de capitalización de rentas, aunque se identifique alguno como más adecuado para el valor conclusivo. V. Principio de progresión y regresión; tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de éstas. VI. Principio de sustitución; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características. VIL Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalúo corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. VIII. Principio de transparencia; los avalúos deben contener la información suficiente y necesaria para su fácil comprensión y sustento. CAPITULO II Documentación requerida para el avalúo de acuerdo con el tipo de inmueble a valuar Quinta. Para estudiar el valor comercial del inmueble se comprobará que la información contenida en la documentación listada en la tabla 1 corresponda con la situación real del propio inmueble. Entre las comprobaciones a que se refiere el párrafo anterior, el perito valuador incluirá las siguientes: I. Que la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección, coincida con la superficie descrita en su documentación, verificando además, en su caso, la existencia de servidumbres. II. El estado de construcción y conservación del inmueble. III. El estado de ocupación del inmueble y su uso. IV. La construcción del inmueble según al plan de desarrollo urbano vigente.

127/186


V. Si el inmueble es considerado monumento histórico por el Instituto Nacional de Antropología e Historia, o patrimonio arquitectónico por el Instituto Nacional de Bellas Artes. Sexta. Documentación necesaria. Para realizar el avalúo se deberán emplear los documentos mencionados en la tabla 1, considerando el tipo de inmueble para el cual es requerido. Sin menoscabo del principio de generalidad, se señalan algunos enfoques como indispensables para establecer el valor concluido, exceptuando el enfoque de capitalización de rentas para aquellos casos señalados en la regla vigésimo tercera o aquellos en que otra normatividad no lo permita. Tabla 1. Tipo de inmueble Tipo de valor objetivo Enfoques por estudiar Documentación necesaria en copia simple Terreno para desarrollo habitacional • Valor comercial. • Mercado. • Físico. • Estudio residual. • Escritura de propiedad. • Boleta predial o identificación de catastro. • Boleta de agua, en su caso. • Identificación de la poligonal envolvente del terreno mediante croquis acotado. • Licencia de construcción. • Factibilidad de servicios expedida por el municipio. • Planos arquitectónicos. • Especificaciones de obra. • Presupuestos y calendario de obra. • Programa de ventas. Individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada • Valor comercial. • Mercado. • Físico. • Capitalización de rentas, en su caso. • Escritura de propiedad. • Planos arquitectónicos. • Boleta predial. • Boleta de agua, en su caso. • Oficio de terminación de obra, para vivienda nueva. Recuperación de crédito • Valor comercial. • Valor de reposición. • Mercado. • Físico o directo. • Capitalización de Rentas, en su caso. • Escritura de propiedad. • Boleta predial. • Boleta de agua, en su caso.

128/186


• Planos arquitectónicos. CAPITULO III Estudios de valor Séptima. Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición diagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio. Para la realización de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearán los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los cuales requerirán ser sustentados con escritura de propiedad, boleta predial, o, en su caso, boleta de agua y proyecto arquitectónico. Octava. Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse el valor correspondiente al de su estado actual. CAPITULO IV Invalidez, declaraciones y advertencias Novena. Invalidez. No se considerará válido el avalúo o el estudio de valor cuando exista alguno de los siguientes supuestos: I. La identificación física del inmueble no corresponda con lo indicado en la documentación proporcionada. II. El avalúo de viviendas en construcción o en proyecto que esté hecho bajo hipótesis de vivienda terminada, o en el estudio de valor no se manifieste lo señalado en el capítulo anterior. Décima. Declaraciones y advertencias. El perito valuador deberá declarar en el avalúo o en el estudio de valor el cumplimiento de las comprobaciones señaladas en la regla quinta. Se considerará además que existen advertencias y, por lo tanto, se deberán referir en el avalúo o en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos y, de manera enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos: I. Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante. II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusión del enfoque de comparación. III. Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del inmueble. IV. Existan obras públicas o privadas que afecten los servicios en la colonia. CAPITULO V Enfoques de valuación Decimoprimera. Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son: I. De mercado. II. Físico. III. Residual. 1. Estático. 2. Dinámico. IV. De capitalización de rentas. Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentará el valor comercial del inmueble. Decimosegunda. Enfoque de mercado. Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán

129/186


identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables: Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque: I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme. II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homologación correspondiente. III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en función de los precios homologados. Decimocuarta. Enfoque físico. Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase de edificios habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto, construcción, remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen valores con hipótesis de vivienda terminada. Decimoquinta. Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque físico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se deberán sumar los siguientes componentes: I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condición. II. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación serán los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo los costos indirectos. Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del mercado según las características del inmueble, con independencia de quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas no limitativa se incluirán como necesarios los siguientes: 1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalización de obra realizada al inmueble. 2. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra. 3. Los costos de licencias de construcción. 4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción. 5. Gastos por administración. 6. Otros estudios necesarios. 7. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a la construcción que sean fácilmente removidos. Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos siguientes:

130/186


1. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de construcción, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, será necesaria la justificación por cada una de ellas. 2. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de 100 años para edificios habitacionales. Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia. III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias. En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en construcción o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valuación, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el capítulo III para los estudios de valor. Decimosexta. Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calculará siguiendo alguno de los siguientes procedimientos: I. Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores actuales. II. Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores esperados. Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominará valor residual, que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su relación con el valor comercial. El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos, inmuebles en remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no superior a un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la superficie de terreno. El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o urbanizables que estén o no edificados, o a los edificios en proyecto, construcción o remodelación. Decimoséptima. Requisitos del enfoque residual. Para la utilización de este enfoque será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: I. La existencia de información adecuada para determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbana aplicable. II. La existencia de información suficiente sobre costos de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros y, en su caso, de comercialización que permita estimar los costos y los gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. III. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de las viviendas que se incluyen en la promoción o en el edificio habitacional para su comercialización. IV. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. Para poder aplicar el enfoque residual por el procedimiento dinámico será necesario, además de los requisitos señalados en el párrafo anterior, contar con información sobre los programas y calendarios de construcción o remodelación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión y ejecución de la urbanización. Será necesario justificar razonada y explícitamente todas las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados para la realización del enfoque residual, tanto estático como dinámico.

rriTTTMmiimirmí N ni MII«IUU"J-'••"•'"• •aiiiiniiiiMitiiiiniiiMBMMiiiiiM

131/186


Decimoctava. Procedimiento estático. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se deberá: I. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un Promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, también se tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el proyecto correspondiente. II. Estimar el valor en venta del inmueble, para la hipótesis de vivienda o edificio terminado en la fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá por alguno de los enfoques establecidos en las presentes reglas. III. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijará por la unidad de valuación, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y en atención del más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como de los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. Decimonovena. Fórmula de cálculo del valor residual estático. Se calculará aplicando la siguiente Fórmula, F = V Ix ( l - b ) -Pn Donde: F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar. VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio habitacional terminado. b Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Pn Son los pagos necesarios considerados. Vigésima. Procedimiento dinámico. Para el cálculo del valor residual, mediante el procedimiento dinámico se deberá: I. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los enganches de crédito que se espere obtener por la venta del inmueble a promover, así como los egresos que se estime realizar por los diversos costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y/o construcción del inmueble, bajo calendarización mensual. Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda terminada, se utilizarán los valores obtenidos por los enfoques de comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de valuación. Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio. Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el proyecto correspondiente. II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta el fmanciamiento ajeno que obtendría un promotor medio en una promoción con las características de la analizada. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta el financiamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en función del porcentaje de dicho

132/186


financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento deberá ser, en todo caso, debidamente justificado. Vigesimoprimera. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. El valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinámico, será la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado, utilizando la siguiente fórmula: F = [ I j / ( l+i) j ] - [Ek/( l+i)k] Donde: F Es el valor del terreno o inmueble a remodelar. Ij Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j . j Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación hasta que se produce cada uno de los ingresos. Ek Es el importe de cada egreso previsto en el momento k. k Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación hasta que se produce cada uno de los egresos. i Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. Vigesimosegunda. Enfoque de capitalización de rentas. La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla vigesimoséptima. Vigesimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización de rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque exigirá: I. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva, entre los que se encuentran: 1. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables. 2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del comportamiento general del mercado: 2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos). 2.2 Impuesto predial. 2.3 Conservación y mantenimiento. 2.4 Administración. 2.5 Seguros (en su caso). 2.6 Otros relevantes. II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable podrá considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo. Vigesimocuarta. Fórmula de cálculo del valor. El valor de capitalización del inmueble, se calculará utilizando la siguiente fórmula: VC = PMT[l-(l+i)-n]i Donde: VC Valor de capitalización.

133/186


PMT Pago total (ingresos menos egresos). i Es la tasa de capitalización aplicable. n Es el número de periodos. Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados. CAPITULO VI Criterios generales para la realización y certificación de avalúos Vigesimoquinta. Emisión y vigencia del avalúo. La fecha de certificación de un avalúo no podrá ser posterior a diez días hábiles, contados desde la fecha en que se haya efectuado la última inspección del inmueble. La fecha de certificación del avalúo será considerada como la fecha de emisión del mismo. Para fines administrativos los avalúos tendrán una vigencia de seis meses, contada a partir de la fecha de su emisión, siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. Vigesimosexta. Requisitos formales. El avalúo deberá contar con los siguientes requisitos: I. Indicar la denominación social de la Unidad de Valuación que lo emita, su logotipo y su clave de inscripción en el registro correspondiente de la sociedad. II. Elaborarse en papel membretado de la unidad de valuación que lo emita, se deberán numerar todas las hojas con referencia del total de páginas que compone el avalúo. III. Elaborarse conforme a la estructura y contenido previstos en la regla vigesimoséptima y a lo dispuesto en las reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. IV. Contar con una síntesis en la que se señale la siguiente información: 1. Clave del avalúo. Número asignado por la unidad de valuación. 2. Fecha del avalúo. En formato DD/MM/AAAA. 3. Clave Única de Vivienda (CUVI). 4. Número de registro Infonavit (de ser aplicable). 5. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable). 6. Clave del controlador que certificó el avalúo. Número asignado por la sociedad. 7. Clave del perito valuador que realizó el avalúo. Número asignado por la sociedad. 8. Intermediario financiero que otorga el crédito. 9. Constructor para el caso de vivienda nueva. 10. Propósito. 11. Tipo de inmueble a valuar. 12. Calle y número o su equivalencia. 13. Nombre del conjunto (de ser aplicable). 14. Colonia. 15. Código postal. 16. Delegación o municipio conforme a catálogo INEGI. 17. Entidad Federativa conforme a catálogo INEGI. 18. Número de cuenta predial. 19. Referencia de proximidad urbana. 20. Infraestructura disponible en la zona (en porcentaje). 21. Clase del inmueble 22. Vida útil remanente en meses. 23. Año de terminación o remodelación de la obra en formato AAAA 24. Unidades rentables generales.

- — — - — - — — — M K M W . ^ . ¡ | . Y . , l ) r , , i 1111,^1,,, iM-ii- iMiii i i i i iMiii i i iMim

134/186


25. Unidades rentables 26. Superficie de terreno en m2. 27. Superficie de construida en m2. 28. Superficie accesoria en m2. 29. Superficie asentada inscrita o asentada en escritura pública en m2. 30. Superficie vendible en m2. 31. Valor comparativo de mercado. 32. Valor físico del terreno. 33. Valor físico de la construcción. 34. Valor físico de instalaciones y elementos comunes. 35. Otros valores estudiados. 36. Importe del valor concluido. 37. Firma del controlador y del perito valuador. CAPITULO VII Estructura requerida para los avalúos Vigesimoséptima. Estructura del avalúo. El avalúo deberá contener las siguientes secciones: I. Aspectos generales. 1. Antecedentes. 1.1. Clave del Avalúo. Se deberá anotar el número de avalúo que la Unidad de Valuación asignará a la orden de trabajo de acuerdo con el siguiente orden: EENNNYYSSRMMMMMMV. • EENNN = Clave SHF de la unidad de valuación. • YY = Año de realización del avalúo. • SS = Clave del estado donde se ubica el inmueble según la clave INEGI. • R = Regional. • MMMMMM = Consecutivo de los avalúos, por año y por unidad de valuación. • V = Dígito verificador. 1.2. Fecha del avalúo. Fecha en la cual se estiman los valores, que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen como lo indica la regla vigesimoquinta. 1.3. Clave Única de Vivienda (CUVI). 1.4. Número de registro Infonavit (de ser aplicable). 1.5. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable). 1.6. Nombre y clave de la unidad de valuación otorgada por la sociedad. 1.7. Nombre completo y clave del controlador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.8. Nombre completo y clave del perito valuador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.9. Nombre del solicitante del avalúo. Nombre de la persona física o moral que solicita el avalúo. En caso de persona moral, además indicar su denominación o razón social y el nombre de la persona física que la representa y que solicitó el servicio. 1.10. Clave de la entidad otorgante del crédito según referencia SHF. 1.11. Constructor para el caso de vivienda nueva. 1.12. Propósito del avalúo: 1.12.1 Originación. 1.12.2 Recuperación: reestructuración, adjudicación o dación en pago.

135/186


1.12.3 Otros. 2. Información general del inmueble: 2.1. Tipo de inmueble a valuar. 2.1.1 Terreno: se refiere a terreno habitacional. 2.1.2 Casa habitación. 2.1.3 Casa en condominio. 2.1.4 Departamento en condominio. 2.1.5 Otro. 2.2. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor grado de precisión posible. En caso de que el terreno cuente con alguna denominación o el inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones. 2.2.1 Calle y número o sus equivalentes. 2.2.2 Nombre del conjunto (de ser aplicable). 2.2.3 Colonia. 2.2.4 Código postal. 2.2.5 Delegación o municipio. 2.2.6 Entidad federativa. 2.3. Propietario del inmueble. Registrar el nombre de la persona física o moral que aparezca como propietario en la escritura pública. 2.4. Régimen de propiedad. Indicar si es privada individual o colectiva, pública o de otra naturaleza. 2.5. Número de cuenta predial. Citar la numeración de la cuenta predial o la identificación de catastro. Se deberán citar el número de la cuenta predial y, en su caso, indicar si ésta es global. 2.6. Número de cuenta para el pago de derechos por el suministro de agua. Citar la numeración y, en su caso, indicar si ésta es global. 3. Declaraciones y advertencias. En términos de lo dispuesto al efecto por la regla décima. 4. Entorno: 4.1. Clasificación de la zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la autoridad local. Se deberá indicar la clasificación de acuerdo con la reglamentación urbana de la localidad. En caso de que el municipio no contara con un plan de desarrollo urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en función del reconocimiento general de zonas dado por la unidad de valuación a nivel nacional. 4.2. Referencia de proximidad urbana SHF. Señalar en función a las principales características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el centro económico reconocido: 4.2.1 Céntrica: zonas limitadas generalmente por vías primarias, definidas por la autoridad como zona centro. 4.2.2 Intermedia: se trata de una proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia. 4.2.3 Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato, forma parte de la ciudad. 4.2.4 De expansión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial. En muchos casos no se encuentra definido su uso de suelo y se encuentra en proceso de reconocimiento en función de su crecimiento, próxima a ser parte de la ciudad.

136/186


4.2.5 Rural: reconocido por la autoridad como de uso agrícola o sin dotación de servicios. 4.3. Tipo de construcción predominante en calles circundantes. Se deberá mencionar el tipo o tipos de construcción predominantes en las calles circundantes al inmueble, la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones. 4.4. índice de saturación en la zona. Señalar el porcentaje aproximado de lotes construidos con relación al número de lotes baldíos dentro de un radio estimado de 1000 metros. 4.5. Densidad de población. Se deberá indicar si en la zona de estudio la población es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante. Asimismo, se señalará su nivel socioeconómico. 4.6. Vías de acceso: se deberá describir el tipo de comunicación vial e importancia de la misma, así como la proximidad e intensidad del flujo vehicular. 4.7. Infraestructura disponible en la zona: 4.7.1 Agua potable: red de distribución con o sin suministro al inmueble. 4.7.2 Drenaje: Red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al inmueble, red de drenaje pluvial en la calle o zona, sistema mixto, fosa séptica común o privada. 4.7.3 Electrificación: Suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin acometida al inmueble. 4.7.4 Alumbrado público. Con sistema de cableado aéreo o subterráneo. 4.7.5 Vialidades, banquetas y guarniciones. Tipos, anchos y materiales. 4.7.6 Se indicará el nivel de Infraestructura en porcentaje. 4.8. Otros servicios: 4.8.1 Gas natural: red de distribución con o sin suministro al inmueble mediante tomas domiciliarias. 4.8.2 Teléfonos: red aérea o subterránea con o sin acometida al inmueble. 4.8.3 Señalización de vías y nomenclatura de calles circundantes. 4.8.4 Transporte urbano o suburbano, indicando distancia de abordaje. 4.8.5 Vigilancia municipal o autónoma. 4.8.6 Recolección municipal o privada de deshechos sólidos. 4.9. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se realizan actividades complementarias, o bien en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas. Se deberá describir y señalar el radio aproximado con referencia al inmueble valuado del siguiente equipamiento: 4.9.1 Iglesia. 4.9.2 Mercados. 4.9.3 Plazas públicas. 4.9.4 Parques y jardines. 4.9.5 Escuelas. 4.9.6 Hospitales. 4.9.7 Bancos. 4.9.8 Estación de transporte, ya sea urbano o suburbano. II. Características particulares. 1. Terreno. 1.1. Croquis de localización, en el que se identifique, para el caso de vivienda individual, un radio de 300 metros aproximadamente. 1.2. Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación: Se deberá señalar el nombre de la calle, su orientación en la acera y entre cuáles calles se ubica el predio. Si el

137/186


predio está en esquina, si es cabecera de manzana o manzana completa. Se mencionarán los nombres de todas las calles periféricas y sus orientaciones. 1.3. Configuración y topografía. Se deberá señalar la configuración del terreno, así como el número de frentes a vialidad. 1.4. Características panorámicas. Se deberán señalar, en su caso, todas aquellas características que ameriten o demeriten el valor del predio, entre otras, si se ubica frente a zonas con jardín, dentro de un paisaje urbano, frente a playa, con vista al mar, o bien, si tiene vista hacia cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros. 1.5. Uso de suelo. Deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva, y deberá señalarse si éste corresponde a un uso de la zona, de la calle o del lote, así como al uso del inmueble a valuar. Cuando no exista una reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, éste se deberá indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante en la zona. 1.6. Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): relación entre el número de metros cuadrados construidos y la superficie del terreno. 1.7. Densidad habitacional. Deberá corresponder con la reglamentación urbana o ser resultado de la observación dentro de un radio de 1000 metros. 1.8. Servidumbres o restricciones. Se deberán señalar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, están las públicas, las privadas y las de mercado. 1.9. Colindancias. Se deberán mencionar además de las colindancias y medidas referidas en la escritura pública que permitan su plena identificación. 2. Descripción general de las construcciones. 2.1. Uso actual. Se deberá describir el inmueble, iniciando con el terreno y, en su caso, con sus diferentes niveles. La descripción deberá seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman el inmueble, indicando como mínimo: 2.1.1 Número de recámaras. 2.1.2 Número de baños completos. 2.1.3 Número de espacios de estacionamiento. 2.2. Calidad del proyecto. Se deberán indicar las cualidades o defectos con base en la funcionalidad del inmueble. 2.3. Clase general del inmueble: 2.3.1 Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida sin proyecto calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no contar con la infraestructura adecuada. 2.3.2 Económica. Se trata de construcciones de uso habitacional económico, construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos, cuenta generalmente con Infraestructura parcial. 2.3.3 Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados. 2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura adecuada.

138/186


2.3.5 Semilujo. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad y con la Infraestructura adecuada. 2.3.6 Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar. 2.3.7 Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo y uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar. 2.4. Clasificación de las construcciones. Se relacionará de acuerdo con la visita, los tipos y calidades de construcción con la información presentada en el enfoque físico: 2.4.1 Tipo de construcción. Relacionando la nomenclatura y el uso para el cual son destinados los espacios, considerando las principales características del inmueble. 2.4.2 Estado de conservación. Entre otros: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado. Se señalarán las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos. 2.4.3 Edad aproximada de las construcciones. Se deberá mencionar la edad con base en la fuente documental presentada. En inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción o remodelación, se deberá indicar la edad aproximada, especificando si abarcó elementos estructurales o sólo acabados. A falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada. Esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses. 2.4.4 Vida útil remanente. Se determinará con base en la diferencia de la vida útil probable menos la edad del tipo de construcción principal. Esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses. 2.4.5 Número de niveles. Se deberá indicar el número de entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre. Cuando se valúe la unidad aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada. 2.5. Grado de terminación de obra. Se deberá señalar en porcentaje el grado de terminación de obra, considerando la habitabilidad del inmueble. 2.6. Grado y avance de las áreas comunes. Deberá indicarse si se encuentran totalmente terminadas o el grado de avance estimado. 2.7. Unidades rentables generales. Reflejará aquellas unidades que se encuentren ligadas por la estructura en la cual se encuentre el inmueble en estudio. 2.8. Unidades rentables. Diferenciando, en su caso, los espacios con posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio. 3. Superficies. Se describirán los tipos de superficies empleadas para la elaboración del dictamen, de acuerdo con las siguientes definiciones: 3.1. Superficie de terreno. Se refiere a la delimitación privativa del predio, ya sea marcada como propiedad individual o, tratándose de vivienda multifamiliar, como aprovechamiento del terreno calculado por medio del indiviso. 3.2. Superficie construida. El área privativa de espacios del inmueble. Se refiere a la construcción definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los

139/186


muros de áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia áreas privativas. Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales. 3.3. Superficie accesoria. Identificada como terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para algún fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y estacionamientos cubiertos. Quedan fuera de esta definición los estacionamientos descubiertos, los patios de servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los elementos que no cuenten con estructura permanente. 3.4. Superficie inscrita o asentada en la escritura pública. 3.5. Superficie vendible. Se refiere a las superficies señaladas anteriormente que, por precisión del valuador, son utilizadas para la comparación de inmuebles en venta semejantes en la zona y como referencia para el valor concluido. 4. Elementos de construcción. Se deberán indicar los sistemas utilizados dentro de los tipos de construcción del inmueble valuado: 4.1. Estructura. Se deberá referenciar el tipo de construcción, mencionando los materiales utilizados supuestos: 4.1.1 Cimentación. En caso de contar con fotocopias de planos estructurales, señalar además el sistema constructivo. 4.1.2 Muros, trabes y columnas. 4.1.3 Escaleras. Se deberá además describir su forma. 4.2. Acabados. Se deberá describir material y calidad conforme a la siguiente tabla: Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones Recámaras Baño Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada 4.3. Instalaciones. 4.3.1 Hidráulico sanitarias. Se deberá indicar si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de los materiales que las componen. Se señalarán características de tinacos y mobiliario en baños. 4.3.2 Eléctricas. Se deberá señalar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de salidas, la calidad y tipo de lámparas, accesorios y tableros. 4.4. Cancelería y comunicaciones. 4.4.1 Carpintería. Se deberá indicar el material, calidad, clase, dimensiones y ubicación dentro del inmueble de: puertas, clósets, pisos y, en su caso, algún recubrimiento especial. 4.4.2 Herrería. Se deberá señalar el material y calidad en puertas y ventanas al exterior. 4.5. Elementos Adicionales. Se deberán describir por separado de las construcciones para obtener valores unitarios independientes. 4.5.1 Instalaciones especiales. Son aquellas que no siendo indispensables para la vivienda, son utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma, incluidos en este apartado los elementos accesorios como cocinas integrales, tanque de gas estacionario. 4.5.2 Obras complementarias. Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, integrados de manera permanente, como pavimentos exteriores, bardas, cisterna, incluido el equipo de bombeo. III. Enfoque de mercado.

140/186


1. Información de mercado. Se deberá identificar un mínimo de seis comparables vendidos u ofertados recientemente. 2. Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o referencia en el avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así como las direcciones de los comparables. Se deberán utilizar fuentes de información actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas. 3. Análisis por homologación y ajustes correspondientes. Se deberán emplear factores que permitan una justificación adecuada para el inmueble de que se trate. 4. Resultado del análisis de valor comparativo de mercado. IV. Enfoques adicionales empleados. Se deberá señalar el tipo de enfoques utilizados: físico, residual y, en su caso, de capitalización de rentas. 1. Análisis físico. Se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores de acuerdo con la regla decimoquinta, desglosando los siguientes apartados: 1.1. Terreno. 1.2. Construcciones. 1.3. Elementos adicionales: Instalaciones especiales y obras complementarias. 2. Análisis residual estático o dinámico. Aplicable cuando se trate de los dictámenes señalados en la tabla 1 de las presentes reglas, conforme lo establecen las reglas decimosexta, decimoséptima, decimoctava, decimonovena, vigésima y vigesimoprimera. 3. Análisis de capitalización de rentas. Se deberá aplicar de acuerdo con lo establecido en la regla vigesimotercera y vigesimocuarta. V. Conclusiones. 1. Resumen de valores. En este apartado se deberán señalar los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques: 1.1. Valor comparativo de mercado. 1.2. Valor físico. 1.3. Valor residual. 1.4. Valor de capitalización de rentas. 2. Conclusión. Se deberá efectuar la certificación estampando el sello de la unidad de valuación en todas las hojas que conforman el avalúo y con la firma del perito valuador y del controlador, tanto en la hoja de conclusión como en la hoja de síntesis. 2.1. Se deberá indicar el valor concluido, redondeando la cifra y anotando la cantidad con letra, reiterando la fecha y clave del avalúo. 2.2. Se deberá expresar en moneda nacional el importe del valor concluido. Tratándose de inmuebles que por razones de comercialización sea necesaria la referencia en moneda diferente, ésta se deberá incluir a manera adicional en el avalúo, señalando el tipo de cambio, la fecha de éste y la fuente de consulta. 3. Se deberá mostrar un reporte fotográfico, reflejando las fachadas y el entorno, así como los elementos interiores representativos y los acabados en baños y cocina. 4. Croquis del inmueble. TRANSITORIAS Única. Estas reglas entrarán en vigor el 15 de febrero de 2005. México, D.F., a 14 de septiembre de 2004. Director General Dr. Guillermo Babatz Torres Rúbrica. (R.- 201555)

141/186


ANEXO 7

SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, S.N.C. MODIFICACIÓN A LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL RELATIVAS A LA AUTORIZACIÓN COMO VALUADOR PROFESIONAL DE INMUEBLES OBJETO

DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA

Con fundamento en lo dispuesto por los artículos 7, 7 bis y 7 ter de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, tiene la obligación de establecer, mediante reglas de carácter general, los términos y las condiciones para obtener la autorización como perito valuador, así como las obligaciones y prohibiciones de los valuadores profesionales y las unidades de valuación, respecto de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Asimismo, podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes inmuebles y sancionar el incumplimiento de las obligaciones y la comisión de las conductas prohibidas.

En términos de lo anterior, el Consejo Directivo de la Sociedad Hipotecana Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en su sesión ordinaria número 26 celebrada el 11 de septiembre de 2006, con fundamento en lo dispuesto en el último párrafo del artículo 19 de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, segundo párrafo del artículo 42 de la Ley de Instituciones de Crédito, segundo párrafo del artículo 57 y fracción III del artículo 58 de la Ley Federal de las Entidades Paraestatales, autorizó la modificación a las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

Por lo anterior, con base en la autorización del mencionado Consejo Directivo se modifican las reglas: primera, segunda, tercera fracción IX, séptima fracción V del inciso A y fracción I del inciso B, décima, decimaprimera, decimasegunda, decimaquinta, decimoctava fracción II, decimanovena fracciones II, IV y VII, vigésima fracciones IV, V, X y XIII, vigésima primera fracciones III, IV y IX, vigésima segunda fracción VIII inciso g, vigésima quinta, vigésima séptima, trigésima tercera, párrafos primero y segundo, trigésima cuarta, trigésima sexta, trigésima séptima, trigésima octava, cuadragésima y cuadragésima primera, y se adicionan: fracciones II bis, II ter, VI bis y VIII bis de la tercera, decimoctava Bis fracciones VIII, IX y X, así como el último párrafo con sus incisos a, b, c, d y e, de la decimanovena, decimanovena Bis fracción XIV de la vigésima inciso h de la fracción VIII de la vigésima segunda fracción V bis de la vigésima cuarta, vigésima séptima Bis, trigésima cuarta Bis, cuadragésima segunda, cuadragésima tercera, cuadragésima cuarta, cuadragésima quinta, cuadragésima sexta, cuadragésima séptima, cuadragésima octava, cuadragésima novena, quincuagésima, quincuagésima primera y quincuagésima segunda y se derogan: la fracción XII de la vigésima, la fracción III de la vigésima segunda, vigésima octava, vigésima novena, trigésima, trigésima primera, trigésima segunda, párrafos tercero y cuarto de la trigésima tercera, trigésima quinta y trigésima novena, para quedar en los términos siguientes:

CAPITULO I Disposiciones generales

Primera. Objeto. El objeto de estas Reglas es establecer los términos y las condiciones relativos al otorgamiento de la autorización como valuador profesional y a la inscripción en el registro de unidades de valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo; así como determinar la responsabilidad y efectos que derivan de la realización de avalúos de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Segunda. Sujetos. Las disposiciones de estas Reglas son de carácter general y de observancia obligatoria para todas las personas que soliciten y obtengan la autorización de valuador profesional de bienes inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, así como para aquellas personas morales que quieran y obtengan su inscripción en el registro

142/186


correspondiente de la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, en los términos que se precisan en estas Reglas.

Tercera. Definiciones. Para los efectos de estas Reglas, se entiende por:

Ú'.'.. II bis. Comité. El facultado para resolver el recurso de reconsideración previsto en estas

Reglas. El Comité estará integrado por cinco miembros propietarios, con voz y voto, estableciéndose que el titular de la Dirección General Adjunta de Crédito y Garantías de la Sociedad tendrá el cargo de presidente. Los demás miembros del Comité lo formarán: el Director General Adjunto Jurídico Fiduciario de la sociedad; otro funcionario de la Dirección General Adjunta de Crédito y Garantías de la sociedad, que no podrá tener nivel inferior al de director, designado por el presidente; el Coordinador Técnico del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y el Subdirector Técnico del Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado; asimismo, tendrá un Secretario Técnico que será designado por el presidente del Comité.

Los integrantes del Comité podrán nombrar como suplentes a los servidores públicos que dentro de la misma unidad administrativa tengan preferentemente el nivel inmediato inferior a los primeros.

II ter. Comparables. Los que la metodología definen como tales.

IV.'.'.'. V.... VI.... VI bis. Homologación. La que la metodología define como tal.

VIH.". VIII bis. Metodología. Las reglas de carácter general que establecen la metodología

para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, establecidas por la sociedad.

IX. Padrón. El listado y registro de los valuadores profesionales y controladores que debe tener cada unidad de valuación;

X.... XI.... xn.... xin.... XIV.... XV.... XVI.... XVII.... Cuarta...

CAPITULO II De los requisitos para obtener la autorización

Quinta... Sexta...

CAPITULO III De los requisitos para obtener la inscripción

Séptima. Requisitos. Para obtener la inscripción, las unidades de valuación deberán cumplir con lo siguiente:

A. Corporativos I.... n.... m.... rv.... V. Acreditar contar con un capital social mínimo equivalente a 152,821 unidades de

inversión al momento de solicitar la inscripción. Este monto deberá incrementarse anualmente a más tardar en el mes de junio, de tal forma que dicho capital no sea menor a 0.1250 al millar del monto total de los avalúos realizados en el año calendario anterior, y

VI....

143/186


B. Administrativos I. Entregar, por escrito y a través de medios electrónicos, un manual de valuación al que

se sujetaran los valuadores profesionales, el cual deberá cumplir con la normatividad relativa y aplicable en materia de avalúos, y contener las prácticas y los procedimientos para la elaboración, revisión y certificación de éstos y un glosario de términos que utilicen en los avalúos. Deberá constar que el manual respectivo haya sido aprobado por su órgano de gobierno;

ni".'. IV. ... V. . . . VI... . VIL ... C. De recursos humanos I. ... II. ... III. ... rv.... D. De manifestación I. ... n.... ni....

CAPITULO rv Del procedimiento

Octava... Novena... Décima. Costo de las solicitudes. Al momento de presentar la solicitud de autorización

o de inscripción, la Unidad de Valuación deberá cubrir la cantidad que para estos conceptos establezca la sociedad. Estos pagos aplicarán también para las solicitudes de renovación tanto de autorización como de inscripción señaladas en la regla decimaquinta. En ningún caso procederá la devolución de este pago. En la dirección electrónica www.shf.gob.mx se establecerá la forma de pago.

Decimaprimera. Prevención. Si el formato de solicitud respectivo no se encuentra debidamente requisitado o faltare alguno de los requisitos para obtener la autorización, la inscripción o la renovación, la sociedad prevendrá al solicitante, por escrito, en el domicilio que éste señale en su solicitud, para que en el término de quince días hábiles bancarios, contado a partir del día en que se notifique la prevención, solvente las deficiencias'que se le indiquen.

Si no se solventaran dichas deficiencias en el término establecido, la solicitud se tendrá por no ingresada.

El solventar la prevención descrita en esta Regla no implica el otorgamiento de la autorización, de la inscripción o de la renovación.

Decimasegunda. Periodo de resolución. La sociedad, una vez que reciba la solicitud correspondiente junto con la demás documentación o, en su caso, a partir de la fecha en que el solicitante haya solventado la prevención correspondiente, tendrá un periodo de noventa días naturales para emitir y notificar la resolución respectiva, debidamente fundada y motivada.

La resolución que dicte la sociedad, se notificará al solicitante en forma personal mediante oficio entregado por servidor público de la sociedad o, en su caso, por correo certificado con acuse de recibo, en el domicilio señalado para tal efecto en la solicitud.

Si por alguna razón no se emite dicha resolución dentro del plazo indicado en el párrafo anterior, el interesado deberá solicitar dentro de los siguientes diez días hábiles bancarios al vencimiento de ese plazo, la certificación en el sentido de que ha operado la afirmativa ficta.

La sociedad resolverá la certificación y notificará en un término no mayor de quince días hábiles bancarios su determinación; en caso de ser procedente la afirmativa ficta, hará una relación sucinta de la solicitud presentada, de la fecha de iniciación y de vencimiento del plazo con que contó la sociedad para dictar su resolución y la manifestación de que ha

144/186



operado la afirmativa ficta. En caso de que la sociedad determine la no procedencia de la afirmativa ficta, tendrá que fundar y motivar dicha determinación.

En el caso de que la sociedad omita atender la solicitud de certificación, bastará con que se exhiban los acuses de recibo de esta solicitud y de la solicitud de autorización, inscripción o renovación, según se trate, para que opere la afirmativa ficta.

Si al efectuar la notificación de la resolución que recaiga a las solicitudes de autorización, inscripción, renovación, prevención o certificación, se negare a recibir la notificación, hubiere cambiado de domicilio sin hacerlo del conocimiento de la sociedad, o bien, no existiere dicho domicilio, se interrumpirá el plazo de los noventa días naturales a que se refiere el párrafo primero de esta regla y la notificación se realizará mediante publicación que se efectúe en el Diario Oficial de la Federación, de un extracto de las resoluciones antes referidas; por lo que, el solicitante tendrá un plazo de diez días hábiles bancariqs, contados a partir del día siguiente a la publicación en el Diario Oficial de la Federación, para recoger en el domicilio de la sociedad la resolución de que se trate.

Decimatercera... Decimacuarta... Decimaquinta. Renovación. Podrá solicitarse la renovación de la autorización y de la

inscripción entre un plazo no mayor a treinta días y no menor a cinco días previos a su vencimiento, según corresponda, la solicitud que se ingrese fuera de este plazo se tendrá por no presentada.

La solicitud de renovación seguirá el mismo procedimiento de autorización, que el establecido para el caso de la solicitud de autorización o inscripción.

Para tales efectos, las unidades de valuación deberán cubrir las cuotas a que hace referencia la regla décima y acreditar, ante la sociedad, que cumple con los requisitos vigentes para obtener la autorización y/o la inscripción y, en su caso, deberán actualizar los que por su propia naturaleza así lo requieran.

CAPITULO V De los efectos

Decimasexta... Decimaséptima...

CAPITULO VI De las obligaciones y prohibiciones de los valuadores profesionales y de las unidades

de valuación Decimoctava. Obligaciones de los valuadores profesionales. Los valuadores

profesionales tendrán las siguientes obligaciones:

II. Poner en conocimiento de la sociedad y de la Unidad de Valuación respectiva, en un plazo de diez días hábiles bancarios, contado a partir de que tenga conocimiento de cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen.

III. ... IV. ... V.... Decimoctava BIS. Obligaciones de los controladores. Los controladores tendrán las

siguientes obligaciones: I. Guardar confidencialidad respecto a la información que conozcan y manejen con

motivo de los avalúos que firmen en nombre y representación de la Unidad de Valuación que ésta certifique, salvo que la misma sea utilizada con fines estadísticos;

II. Informar a la sociedad y a la Unidad de Valuación respectiva, en un plazo de diez días hábiles bancarios, contado a partir de que tengan conocimiento, de cualquier acto u situación que en el ejercicio de sus funciones, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para cualquiera de las personas que intervengan en los avalúos respectivos;

III. Firmar avalúos, en nombre y representación de la Unidad de Valuación que ésta certifique;

IV. Las demás que establezcan estas reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.

145/186


Decimanovena. Prohibiciones de los valuadores profesionales. Los valuadores profesionales no podrán:

II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o cuando ésta no tenga vigencia o esté suspendida;

IV. Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación que tramitó su autorización, los socios, directivos o empleados de ésta, así como su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan interés que pueda influir en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos;

vi.;;. VIL Realizar avalúos de inmuebles, con documentación o información falsa; VIII. Realizar avalúos de inmuebles, en el que se determine su valor como terminado,

estando en proyecto o construcción; IX. Realizar avalúos con el fin de alcanzar un valor predeterminado para de forma

enunciativa mas no limitativa, ajustar el avalúo a un determinado monto dé crédito o con el fin de que el valor del avalúo incluya el enganche y/u otros gastos y comisiones relacionados con una operación de crédito determinada.

X. Las demás que establezcan estas Reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.

Aplicará la prohibición establecida en la fracción IX de esta Regla, cuando se incurra en cualquiera de los casos siguientes:

a) Los valores obtenidos mediante cálculos en las tablas de homologación u otras secciones del avalúo no concuerden con las operaciones realizadas.

b) Se utilicen diferentes criterios para realizar la homologación de los comparables en avalúos, realizados por un mismo valuador profesional, a viviendas que pertenecen al mismo prototipo y al mismo conjunto sin referir la justificación de dicha acción en el mismo avalúo.

c) Se intercambien comparables con valores distintos en avalúos, realizados por un mismo valuador profesional, a viviendas que pertenecen al mismo prototipo y al mismo conjunto sin referir la justificación de dicha acción en el mismo avaluó.

d) Se empleen criterios, valores de reposición y/o enfoques de valuación distintos para referir y calcular valores de terreno; de construcción, instalaciones especiales y obras complementarias en avalúos, realizados por un mismo valuador profesional, a viviendas que pertenecen al mismo prototipo y al mismo conjunto sin referir la justificación de dicha acción en el mismo avalúo.

e) Cualquier otra acción que permita establecer que el avalúo fue realizado para tal fin. Decimanovena BIS. Prohibiciones de los controladores. Los controladores no podrán: I. Delegar o ceder, total o parcialmente, bajo cualquier título, los derechos y

obligaciones que deriven del poder especial que les naya otorgado la Unidad de Valuación correspondiente para fungir como controlador;

II. Ostentarse como controladores en tanto no tengan el poder especial otorgado por la Unidad de Valuación correspondiente para fungir como tales, o que dicho poder haya sido revocado;

III. Firmar avalúos, en nombre y representación de la Unidad de Valuación, respecto de bienes diferentes a inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda:

IV. Firmar avalúos, en nombre y representación de la Unidad de Valuación que ésta certifique, de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, en los que aquélla, sus socios, directivos o empleados, así como su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan algún interés;

V. Firmar avalúos, en nombre y representación de la Unidad de Valuación que ésta certifique, en los que pueda resultar cualquier ilícito:

VI. Certificar avalúos realizados con el fin de alcanzar un valor predeterminado para, de forma enunciativa mas no limitativa, ajustar el avalúo a un determinado monto de crédito o con el fin de que el valor del avalúo incluya el enganche y/u otros gastos y comisiones relacionados con una operación de crédito determinada.

Aplicará la prohibición establecida en la fracción VI de esta Regla, cuando se incurra en cualquiera dé los casos siguientes:

a) Los valores obtenidos mediante cálculos en las tablas de homologación u otras secciones del avalúo no concuerden con las operaciones realizadas;

b) Se utilicen diferentes criterios para realizar la homologación de los comparables en avalúos para viviendas que pertenecen al mismo prototipo y al mismo conjunto sin referir la justificación de dicha acción en el mismo avalúo.

146/186


c) Se intercambien comparables con valores distintos en avalúos para viviendas que pertenecen al mismo prototipo y al mismo conjunto sin referir la justificación de dicha acción en el mismo avalúo.

d) Se empleen criterios, valores de reposición y/o enfoques de valuación distintos para referir y calcular valores de terreno, de construcción, instalaciones especiales y obras complementarias en avalúos, para viviendas que pertenecen al mismo prototipo y al mismo conjunto sin referir la justificación de dicha acción en el mismo avaluó.

e) Cualquier otra acción que permita establecer que el avalúo fue certificado para tal fin.

Vigésima. Obligaciones de las unidades de valuación. Las unidades de valuación tendrán las siguientes obligaciones:

IÍ.'". III.... IV. Rendir y remitir a la sociedad, de manera veraz, así como en la forma y en los

plazos que ésta indique, los informes y la documentación que les requiera, o que la Unidad de Valuación esté obligada a entregar en términos de lo dispuesto por la regla vigésima segunda;

V. Poner en conocimiento de la sociedad, en un plazo de diez días hábiles bancarios contado a partir de que tenga conocimiento de cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para esta, o para cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que certifiquen;

VIÍ. ; ; . VIH. ... IX.... X. Contar con una base de datos, en términos de la normatividad aplicable, en la que

consten los avalúos que certifiquen, los valores de referencia de éstos, el costo cobrado al cliente por cada avalúo y la demás información que al efecto les indique la sociedad, debiendo conservar la información particular por lo menos quince años;

XI. ... XII. Se deroga. XII. Cumplir en todo momento con los requisitos establecidos por la regla séptima. XIV. Las demás contenidas en estas Reglas de carácter general, así como las que al

efecto determine la sociedad. Vigésima primera. Prohibiciones de las unidades de valuación. Las unidades de

valuación no podrán: I.... II. ... III. Certificar dictámenes de valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la

sociedad, respecto de bienes diferentes a los inmuebles-IV. Certificar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación, sus

socios, directivos o empleados, así como sus valuadores profesionales o controladores, sus cónyuges, parientes por consanguinidad dentro del cuarto erado, por afinidad o civiles de éstos, tengan interés que pueda influir en la imparcialidad que debe imperar en los avalúos; así como de aquellos que sean propiedad de clientes que representen el cuarenta por ciento o más de la Tacturación de la Unidad de Valuación respectiva, en el ejercicio riscal correspondiente;

vi.;:. VIL ... VIII. ... IX. Las demás que establezcan estas Reglas de carácter general, así como las que al

efecto determine la sociedad.

CAPITULO VII De la información

Vigésima segunda. Información a rendir por las unidades de valuación. Las unidades de valuación deberán remitir a la sociedad la siguiente información, en los términos que se indican:

I.... II.... III. Se deroga. IV....

147/186


V... . VI. ... VII. ... VIII. Un informe sobre los avalúos certificados, en el que deberán incluirse, cuando

menos, los siguientes datos: a ) . . .

cj ...

e) . . . f ) . . . f ) El costo del avalúo sin que incluya el Impuesto al Valor Agregado, y

) Las demás que al efecto determine la sociedad.

CAPITULO VIII De la supervisión y auditoría

Vigésima tercera... CAPITULO IX

De la terminación anticipada de la autorización y de la inscripción Vigésima cuarta. Terminación anticipada de la vigencia de la autorización. La

autorización terminará su vigencia, de forma anticipada, cuando ocurra alguno de los siguientes supuestos:

ii.;;. III. ... IV. ... V. ... V bis. El valuador profesional contravenga cualquiera las prohibiciones señaladas en la

regla decimanovena fracciones II, V, VII, VIII y IX o el controlador contravenga la prohibición señalada por la fracción VI de la regla decimonovena bis.

VI.... Vigésima quinta. Consecuencias de la terminación anticipada de la vigencia de la

autorización. Los valuadores profesionales o controladores que hayan sido sancionados con la terminación anticipada de la vigencia de su autorización o, en su caso, con la revocación del poder especial correspondiente, no podrán pertenecer al padrón, ni ser socios o controladores de ninguna Unidad de Valuación.

Vigésima sexta... CAPITULO X De las faltas

Vigésima séptima. Sanciones. En caso de que un valuador profesional, un controlador o una Unidad de Valuación incumplan alguna de las obligaciones o realice alguno de los actos prohibidos por estas Reglas, se procederá conforme a lo siguiente:

I. Tratándose del incumplimiento a las obligaciones a que se refieren las reglas decimoctava fracciones IV y V, decimoctava bis fracción IV o vigésima fracciones I, VII, VIII, XII y XIV, así como de la contravención a las prohibiciones señaladas en las reglas decimanovena fracciones III, IV y X, decimanovena bis fracciones III y IV o vigésima primera fracciones III, IV y IX, la autorización del valuador profesional o del controlador respectivo o la inscripción de la Unidad de Valuación involucrada se suspenderá por un periodo de cuarenta y cinco días naturales.

II. Tratándose del incumplimiento a las obligaciones a que se refieren las reglas decimoctava fracciones I, II y III; decimoctava bis fracciones I, II y III o vigésima fracciones II, III, IV, V y IX, así como de la contravención a las prohibiciones señaladas en las reglas decimanovena bis fracciones II y V o vigésima primera fracciones II y V la autorización del valuador profesional o del controlador respectivo o la inscripción de la Unidad de Valuación involucrada se suspenderá por un periodo de ciento veinte días naturales.

III. Tratándose del incumplimiento a las obligaciones a que se refiere la regla vigésima fracciones VI, X y XI, la inscripción de la Unidad de Valuación se cancelará, sin que ésta

148/186


pueda volver a inscribirse, en un periodo de tres años, contado a partir de la cancelación respectiva. Tratándose de la contravención a las prohibiciones señaladas en las reglas decimanovena fracciones II, V, VII, VIII y IX y decimanovena bis fracción VI se dará terminación anticipada a la vigencia de la autorización del valuador profesional o del controlador, la cuál sólo podrá volver a autorizarse hasta pasado un penodo de tres años, contado a partir de la fecha de terminación anticipada respectiva.

IV. Tratándose del incumplimiento a las obligaciones a que se refieren las reglas decimanovena fracción I, decimanovena bis fracción I o vigésima primera en su fracción I, la autorización del valuador profesional o del controlador respectivo o la inscripción de la Unidad de Valuación involucrada, se revocará o cancelará, sin que ésta se pueda volver a autorizar 9 inscribir, según corresponda.

La aplicación de estas sanciones es independiente de las responsabilidades civiles o penales en que incurran los valuadores profesionales, controladores, los representantes legales, directivos o socios de las unidades de valuación o las unidades de valuación.

Vigésima séptima BIS. Consecuencias de la suspensión de la autorización. Los valuadores profesionales o controladores que hayan sido sancionados con la suspensión de su autorización, no podrán realizar ni certificar avalúos en ninguna Unidad de valuación durante el periodo de la suspensión.

Vigésima octava. Se deroga. Vigésima novena. Se deroga. Trigésima. Se deroga. Trigésima primera. Se deroga. Trigésima segunda. Se deroga. Trigésima tercera. Reincidencia en faltas. Al valuador profesional, controlador o

Unidacfde Valuación que cometa alguna o varias de las faltas referidas en la fracción II de la regla vigésima séptima, que en ei lapso de cinco años reincida, en la misma falta, se le revocará la inscripción o la autorización sin que ésta pueda volver a inscribirse o autorizarse, en un periodo de tres años; contado a partir de la fecha en la que hubiere terminado la vigencia de la que se revoco con la aplicación de esta sanción.

El plazo para considerar la reincidencia, se computará a partir del día en que se incurra en la primera falta.

Trigésima cuarta. Sanción por acumulación de faltas. Al valuador profesional, controlador o Unidad de Valuación que en el plazo de un año incurra en dos faltas previstas en la misma fracción de la regla vigésima séptima, se le impondrá, independientemente de la sanción de la primera falta, para el caso de la segunda, la sanción correspondiente que resulte aplicable a la falta de la fracción siguiente de la mencionada regla. Al valuador profesional, controlador o Unidad de Valuación que dentro del mismo plazo incurra en dos faltas previstas en diferentes fracciones de la regla vigésima séptima, se le impondrá, independientemente de la sanción que corresponda para el caso de la primera falta y para la segunda falta la sanción prevista en la siguiente fracción de la citada regla que resulte aplicable a la falta cometida. En ambos casos quedará asentado en el expediente respectivo.

Para efectos de la acumulación de sanciones se tomará en cuenta la pena impuesta y no el tipo de falta cometida. El plazo referido consta de trescientos sesenta y cinco días naturales y se computará apartir del día en que se incurra en la primera falta.

Trigésima cuarta BIS. Obligaciones derivadas del cumplimiento de una sanción. Cuando con motivo de la imposición de alguna sanción se suspendan los efectos de la inscripción o autorización, la Unidad de Valuación, el controlador o el valuador profesional, según sea el caso, deberán dar cumplimiento a la sanción correspondiente. En caso de que no den cumplimiento, la sociedad requerirá por escrito al infractor, para que dentro de los cinco días hábiles bancarios contados a partir de la fecha del requerimiento, manifieste lo que a su derecho convenga. Si no lo hiciere, o si derivado de las manifestaciones y acciones realizadas por el infractor, se denota que ha incumplido con la sanción impuesta, se revocará definitivamente la inscripción o autorización y no podrá volver a autorizarse o inscribirse, según corresponda.

CAPITULO XI Del procedimiento para la imposición de sanciones

Trigésima quinta. Se deroga. Trigésima sexta. Integración y turno del expediente. Una vez que la sociedad tenga

conocimiento de que el valuador profesional, el controlador o la Unidad de Valuación de que se trate, haya incurrido en alguna falta prevista en el capítulo anterior, lo integrará al expediente correspondiente y se le notificará en el domicilio señalado en la solicitud de

149/186


autorización, inscripción o renovación, en forma personal, mediante oficio entregado por servidor público de la sociedad o, en su caso, por correo certificado con acuse de recibo, para que en un plazo no mayor a diez días hábiles bancarios, contados a partir del día siguiente al de la notificación, haga valer sus derechos por escrito, en el que señale el nombre del promovente, domicilio para oír y recibir notificaciones, alegue lo que a su derecho convenga y relacione y exhiba los elementos de prueba que considere necesarios.

En caso que el valuador profesional, el controlador o el representante legal de la Unidad de Valuación no hagan valer sus derechos dentro del plazo indicado, la sociedad procederá a dictar la resolución que corresponda.

Trigésima séptima. Dictamen. Luego de haber examinado todos y cada uno de los elementos que obren en el expediente, se dictará resolución que confirme, revoque o modifique la determinación de la falta atribuida al valuador profesional, controlador o Unidad de Valuación y la imposición de la sanción, dicha resolución debe ser clara, precisa y congruente con las constancias que obren en el expediente, analizará todos y cada uno de los elementos probatorios que se hubieren exhibido y resolverá todo lo que se hubiere planteado; para el caso de haberse confirmado la sanción respectiva, se apercibirá respecto de las consecuencias que derivarían de no dar cumplimiento a la sanción impuesta, de acuerdo con lo establecido para tal efecto, en la regla trigésima cuarta Bis.

La resolución que dicte la Subdirección, se notificará a la Unidad de Valuación, valuador profesional o controlador, según sea el caso, en forma personal, mediante oficio entregado por servidor público de la sociedad o, en su caso, por correo certificado con acuse de recibo, en el domicilio señalado para tal efecto en el escrito mediante el cual alegó lo que a su derecho convino, o en su defecto, en aquel registrado en la Subdirección.

Trigésima octava. Rectificación. La Subdirección podrá dejar sin efectos una sanción, o una resolución negativa de autorización, inscripción o renovación, de oficio o a petición de parte interesada, cuando se trate de un error manifiesto o el interesado demuestre que ya había dado cumplimiento.

La tramitación de la declaración no constituirá recurso, ni suspenderá el plazo para la interposición de éste, y tampoco suspenderá la ejecución del acto.

Trigésima novena. Se deroga. CAPITULO XII

Del recurso de reconsideración Cuadragésima. Interposición. El solicitante, el valuador profesional, el controlador o

ja Unidad de Valuación, podrán recurrir la resolución que niegue la autorización, inscripción o renovación de cualquiera de ellas, aquella que determine la imposición de una sanción consistente en la suspensión, terminación anticipada, revocación o cancelación de la autorización o inscripción, según sea el caso, mediante recurso de reconsideración que se presente ante la Subdirección, dentro de los quince días hábiles bancarios siguientes a la fecha de notificación de la resolución respectiva.

Cuadragésima primera. Requisitos. El escrito de interposición del recurso de reconsideración será resuelto por el Comité. Dicho escrito deberá contener:

I. El órgano administrativo a quien se dirige; II. El nombre del recurrente, así como el lugar que señale para efectos de

notificaciones; III. El acto que se recurre y fecha en que se le notificó o tuvo conocimiento del mismo; IV. Los agravios que se le causan; V. En su caso, copia de la resolución o acto que se impugna y de la notificación

correspondiente, y VI. Las pruebas que ofrezca, que tengan relación inmediata y directa con la resolución

o acto impugnado deoiendo acompañar las documentales con que cuente, incluidas las que acrediten su personalidad cuando actúen en nombre de otro o de personas morales.

VIL Fecha y firma del recurrente. Cuadragésima segunda.- Desechamiento. El recurso se tendrá por no interpuesto

cuando: I. Se presente fuera de plazo; II. No se haya acompañado la documentación que acredite la personalidad del

recurrente, y III. No aparezca suscrito por quien deba hacerlo. Cuadragésima tercera.- Improcedencia. Será improcedente el recurso:

150/186


I. Contra actos que sean materia de otro recurso y que se encuentre pendiente de resolución, promovido por el mismo recurrente y por el propio acto impugnado;

II. Contra actos que no afecten los intereses jurídicos del promovente; III. Contra actos consentidos expresamente; IV. Cuando se esté tramitando ante los tribunales algún recurso o defensa legal

interpuesto por el promovente, que pueda tener por efecto modificar o revocar la resolución impugnada, y

V. Cuando falta alguno de los requisitos previstos en las fracciones I, III, IV, V y VI de la regla cuadragésima primera

Cuadragésima cuarta.- Sobreseimiento. Será sobreseído el recurso cuando: I. El promovente se desista expresamente del recurso; II. El recurrente fallezca o se liquide en caso de persona moral durante el

procedimiento, si el acto respectivo sólo afecta su persona; III. Durante el procedimiento sobrevenga alguna de las causas de improcedencia a que

se refiere el artículo anterior; IV. Cuando hayan cesado los efectos del acto respectivo; V. Por falta de objeto o materia del acto respectivo, y VI. No se probare la existencia del acto respectivo. Cuadragésima quinta.- Resolución. El Comité podrá resolver por: I. Tener por no interpuesto el recurso; II. Declarar la improcedencia o sobreseerlo; III. Confirmar el acto impugnado; IV. Revocar total o parcialmente el acto impugnado, y V. Modificar u ordenar la modificación del acto impugnado o dictar u ordenar expedir

uno nuevo que lo sustituya, cuando el recurso interpuesto sea total o parcialmente resuelto a favor del recurrente.

Cuadragésima sexta.- Notificación. Se notificará la resolución del Comité personalmente mediante oficio entregado por servidor público de la sociedad o, en su caso, por correo certificado con acuse de recibo, en el domicilio señalado para tal efecto en el escrito del recurso de reconsideración o en aquel registrado en la Subdirección.

Cuadragésima séptima.- Elementos y efectos de la resolución. La resolución del recurso se fundará en derecho y examinara todos y cada uno de los agravios hechos valer por el recurrente teniendo el Comité la facultad de invocar hechos notorios; pero, cuando uno de los agravios sea suficiente para desvirtuar la validez del acto impugnado bastará con el examen de dicho punto.

Se deberá dejar sin erectos legales el acto impugnado cuando se advierta una ilegalidad manifiesta y los agravios sean insuficientes, pero deberá fundar cuidadosamente los motivos por los que consideró ilegal el acto y precisar el alcance en la resolución.

Si la resolución ordena realizar un determinado acto o iniciar la reposición del procedimiento, deberá cumplirse en un plazo de cuatro meses.

Cuadragésima octava.- Consentimiento. No se podrá revocar o modificar el acto impugnado en la parte no recurrida.

Cuadragésima novena.- Pruebas supervenientes. Cuando hayan de tenerse en cuenta nuevos hechos o documentos que no obren en el expediente original derivado del acto impugnado, se jpondrá de manifiesto a los interesados para que, en un plazo no inferior a cinco ni supenor a diez días hábiles bancarios, formulen sus alegatos y presenten los documentos que estimen procedentes.

No se tomarán en cuenta en la resolución del recurso, hechos, documentos 9 alegatos del recurrente, cuando habiendo podido aportarlos durante el procedimiento administrativo no lo haya hecho.

Quincuagésima.- Supletoriedad. En la sustanciación y resolución del recurso de reconsideración se aplicarán supletoriamente las disposiciones del Código Federal de Procedimientos Civiles, a falta de disposición expresa en estas Reglas.

CAPITULO XIII De las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras

de objeto limitado que deseen obtener la inscripción Quincuagésima primera. Forma de acreditar los requisitos. Considerando la

naturaleza jurídica de las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras de objeto limitado del ramo inmobiliario e hipotecario, así como la diversidad de sus funciones, los requisitos contenidos en las fracciones I, II, III. V y VI del apartado A; fracción IV del apartado C y fracción I del apartado D, todas de la regla séptima, se podrán

151/186


acreditar con la exhibición de la documentación que compruebe que se encuentran facultadas para operar como tales, así como para certificar avalúos sobre bienes inmuebles.

Quincuagésima segunda. Instituciones de banca de desarrollo. Para que las instituciones de banca de desarrollo obtengan su inscripción, deberán únicamente acreditar que, de acuerdo con su Ley Orgánica o demás disposiciones legales aplicables, se encuentran facultadas para realizar avalúos, y que conforme con su organización, cuentan con los recursos materiales y humanos necesarios para ello.

Asimismo, las personas que acrediten, a través de la propia institución de banca de desarrollo, cumplir con los requisitos establecidos en las reglas quinta y sexta podrán, respectivamente, obtener su autorización o fungir como controladores.

En los supuestos del párrafo anterior, Tas instituciones de banca de desarrollo respectivas remitirán a la sociedad, previa solicitud, los expedientes que ésta le requiera, a efecto de verificar el cumplimiento a lo dispuesto en las presentes Reglas.

De igual forma, en atención a la naturaleza jurídica de las instituciones de banca de desarrollo, sólo les serán aplicables las disposiciones que no contravengan la normatividad correspondiente a este tipo de instituciones; por lo que, de forma general, deberán observar lo establecido en estas Reglas, sin perjuicio de que la sociedad pueda, mediante normas de carácter general que publicara en la dirección electrónica www.shf.gob.mx, exentarlas del cumplimiento de las disposiciones que considere procedentes.

TRANSITORIA Única. Estas Reglas entrarán en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario

Oficial de la Federación.

México, D.F., a 12 de octubre de 2006. Director General

Dr. Guillermo Babatz Torres Rúbrica.

(R.- 239137)

ANEXO 8

LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 4 de agosto de 1934 TEXTO VIGENTE Última reforma publicada DOF 28-07-2006 Al margen un sello que dice: Poder Ejecutivo Federal.- Estados Unidos Mexicanos.-México.- Secretaría de Gobernación. El C. Presidente Constitucional Substituto de los Estados Unidos Mexicanos, se ha servido dirigirme la siguiente Ley: "ABELARDO L. RODRIGUEZ, Presidente Constitucional Substituto de los Estados Unidos Mexicanos, a sus habitantes, sabed:" Que en uso de las facultades extraordinarias que me confiere el Decreto expedido por el Congreso de la Unión, con fecha 28 de diciembre de 1933, para expedir un nuevo Código de Comercio y las leyes especiales en materia de comercio y de derecho procesal mercantil, he tenido a bien expedir la siguiente LEY GENERAL DE SOCIEDADES MERCANTILES CAPITULO I De la constitución y funcionamiento de las Sociedades en general Artículo lo.- Esta Ley reconoce las siguientes especies de sociedades mercantiles: I.- Sociedad en nombre colectivo;

152/186



II.- Sociedad en comandita simple; III.- Sociedad de responsabilidad limitada; IV.- Sociedad anónima; V.- Sociedad en comandita por acciones, y VI.- Sociedad cooperativa. Cualquiera de las sociedades a que se refieren las fracciones I a V de este artículo podrá constituirse como sociedad de capital variable, observándose entonces las disposiciones del Capítulo VIII de esta Ley. Artículo 2o.- Las sociedades mercantiles inscritas en el Registro Público de Comercio, tienen personalidad jurídica distinta de la de los socios. Salvo el caso previsto en el artículo siguiente, no podrán ser declaradas nulas las sociedades inscritas en el Registro Público de Comercio. Las sociedades no inscritas en el Registro Público de Comercio que se hayan exteriorizado como tales, frente a terceros consten o no en escritura pública, tendrán personalidad jurídica. Las relaciones internas de las sociedades irregulares se regirán por el contrato social respectivo, y, en su defecto, por las disposiciones generales y por las especiales de esta ley, según la clase de sociedad de que se trate. Los que realicen actos jurídicos como representantes o mandatarios de una sociedad irregular, responderán del cumplimiento de los mismos frente a terceros, subsidiaria, solidaria e ilimitadamente, sin perjuicio de la responsabilidad penal, en que hubieren incurrido, cuando los terceros resultaren perjudicados. Los socios no culpables de la irregularidad, podrán exigir daños y perjuicios a los culpables y a los que actuaren como representantes o mandatarios de la sociedad irregular. Artículo 3o.- Las sociedades que tengan un objeto ilícito o ejecuten habitualmente actos ilícitos, serán nulas y se procederá a su inmediata liquidación, a petición que en todo tiempo podrá hacer cualquiera persona, incluso el Ministerio Público, sin perjuicio de la responsabilidad penal a que hubiere lugar. La liquidación se limitará a la realización del activo social, para pagar las deudas de la sociedad, y el remanente se aplicará al pago de la responsabilidad civil, y en defecto de ésta, a la Beneficencia Pública de la localidad en que la sociedad haya tenido su domicilio. Artículo 4o.- Se reputarán mercantiles todas las sociedades que se constituyan en alguna de las formas reconocidas en el artículo Io de esta Ley. Artículo 5o.- Las sociedades se constituirán ante notario y en la misma forma se harán constar con sus modificaciones. El notario no autorizará la escritura cuando los estatutos o sus modificaciones contravengan lo dispuesto por esta ley. Artículo 6o.- La escritura constitutiva de una sociedad deberá contener: I.- Los nombres, nacionalidad y domicilio de las personas físicas o morales que constituyan la sociedad; II.- El objeto de la sociedad; III.- Su razón social o denominación; IV.- Su duración; V.- El importe del capital social; VI.- La expresión de lo que cada socio aporte en dinero o en otros bienes; el valor atribuido a éstos y el criterio seguido para su valorización. Cuando el capital sea variable, así se expresará indicándose el mínimo que se fije; VIL- El domicilio de la sociedad;

153/186


VIII.- La manera conforme a la cual haya de administrarse la sociedad y las facultades de los administradores; IX.- El nombramiento de los administradores y la designación de los que han de llevar la firma social; X.- La manera de hacer la distribución de las utilidades y pérdidas entre los miembros de la sociedad; XI.- El importe del fondo de reserva; XII.- Los casos en que la sociedad haya de disolverse anticipadamente, y XIII.- Las bases para practicar la liquidación de la sociedad y el modo de proceder a la elección de los liquidadores, cuando no hayan sido designados anticipadamente. Todos los requisitos a que se refiere este artículo y las demás reglas que se establezcan en la escritura sobre organización y funcionamiento de la sociedad constituirán los estatutos de la misma. Artículo 7o.- Si el contrato social no se hubiere otorgado en escritura ante Notario, pero contuviere los requisitos que señalan las fracciones I a VII del artículo 6o, cualquiera persona que figure como socio podrá demandar en la vía sumaria el otorgamiento de la escritura correspondiente. En caso de que la escritura social no se presentare dentro del término de quince días a partir de su fecha, para su inscripción en el Registro Público de Comercio, cualquier socio podrá demandar en la vía sumaria dicho registro. Las personas que celebren operaciones a nombre de la sociedad, antes del registro de la escritura constitutiva, contraerán frente a terceros responsabilidad ilimitada y solidaria por dichas operaciones. Artículo 8o.- En caso de que se omitan los requisitos que señalan las fracciones VIII a XIII, inclusive, del artículo 6o, se aplicarán las disposiciones relativas de esta Ley. Artículo 8-A.- El ejercicio social de las sociedades mercantiles coincidirá con el año de calendario, salvo que las mismas queden legalmente constituidas con posterioridad al lo. de enero del año que corresponda, en cuyo caso el primer ejercicio se iniciará en la fecha de su constitución y concluirá el 31 de diciembre del mismo año. En los casos en que una sociedad entre en liquidación o sea fusionada, su ejercicio social terminará anticipadamente en la fecha en que entre en liquidación o se fusione y se considerará que habrá un ejercicio durante todo el tiempo en que la sociedad esté en liquidación debiendo coincidir éste último con lo que al efecto establece el artículo 11 del Código Fiscal de la Federación. Artículo 9o.- Toda sociedad podrá aumentar o disminuir su capital, observando, según su naturaleza, los requisitos que exige esta Ley. La reducción del capital social, efectuada mediante reembolso a los socios o liberación concedida a éstos de exhibiciones no realizadas, se publicará por tres veces en el Periódico Oficial en la entidad federativa en la que tenga su domicilio la sociedad, con intervalos de diez días. Los acreedores de la sociedad, separada o conjuntamente, podrán oponerse ante la autoridad judicial a dicha reducción, desde el día en que se haya tomado la decisión por la sociedad, hasta cinco días después de la última publicación. La oposición se tramitará en la vía sumaria, suspendiéndose la reducción entre tanto la sociedad no pague los créditos de los opositores, o no los garantice a satisfacción del Juez que conozca del asunto, o hasta que cause ejecutoria la sentencia que declare que la oposición es infundada.

154/186


Artículo 10.- La representación de toda sociedad mercantil corresponderá a su administrador o administradores, quienes podrán realizar todas las operaciones inherentes al objeto de la sociedad, salvo lo que expresamente establezcan la Ley y el contrato social. Para que surtan efecto los poderes que otorgue la sociedad mediante acuerdo de la asamblea o del órgano colegiado de administración, en su caso, bastará con la protocolización ante notario de la parte del acta en que conste el acuerdo relativo a su otorgamiento, debidamente firmada por quienes actuaron como presidente o secretario de la asamblea o del órgano de administración según corresponda, quienes deberán firmar el instrumento notarial, o en su defecto lo podrá firmar el delegado especialmente designado para ello en sustitución de los anteriores. El notario hará constar en el instrumento correspondiente, mediante la relación, inserción o el agregado al apéndice de las certificaciones, en lo conducente, de los documentos que al efecto se le exhiban, la denominación o razón social de la sociedad, su domicilio, duración, importe del capital social y objeto de la misma, así como las facultades que conforme a sus estatutos le correspondan al órgano que acordó el otorgamiento del poder y, en su caso, la designación de los miembros del órgano de administración. Si la sociedad otorgare el poder por conducto de una persona distinta a los órganos mencionados, en adición a la relación o inserción indicadas en el párrafo anterior, se deberá dejar acreditado que dicha persona tiene las facultades para ello. Artículo 11.- Salvo pacto en contrario, las aportaciones de bienes se entenderán traslativas de dominio. El riesgo de la cosa no será a cargo de la sociedad, sino hasta que se le haga la entrega respectiva. Artículo 12.- A pesar de cualquier pacto en contrario, el socio que aporte a la sociedad uno o más créditos, responderá de la existencia y legitimidad de ellos, así como de la solvencia del deudor, en la época de la aportación, y de que, si se tratare de títulos de crédito, éstos no han sido objeto de la publicación que previene la Ley para los casos de pérdida de valores de tal especie. Artículo 13.- El nuevo socio de una sociedad ya constituida responde de todas las obligaciones sociales contraidas antes de su admisión, aun cuando se modifique la razón social o la denominación. El pacto en contrario no producirá efecto en perjuicio de terceros. Artículo 14.- El socio que se separe o fuere excluido de una sociedad, quedará responsable para con los terceros, de todas las operaciones pendientes en el momento de la separación o exclusión. El pacto en contrario no producirá efecto en perjuicio de terceros. Artículo 15.- En los casos de exclusión o separación de un socio, excepto en las sociedades de capital variable, la sociedad podrá retener la parte de capital y utilidades de aquél hasta concluir las operaciones pendientes al tiempo de la exclusión o separación, debiendo hacerse hasta entonces la liquidación del haber social que le corresponda. Artículo 16.- En el reparto de las ganancias o pérdidas se observarán, salvo pacto en contrario, las reglas siguientes: I.- La distribución de las ganancias o pérdidas entre los socios capitalistas se hará proporcionalmente a sus aportaciones; II.- Al socio industrial corresponderá la mitad de las ganancias, y si fueren varios, esa mitad se dividirá entre ellos por igual, y III.- El socio o socios industriales no reportarán las pérdidas.

155/186


Artículo 17.- No producirán ningún efecto legal las estipulaciones que excluyan a uno o más socios de la participación en las ganancias. Artículo 18.- Si hubiere pérdida del capital social, éste deberá ser reintegrado o reducido antes de hacerse repartición o asignación de utilidades. Artículo 19.- La distribución de utilidades sólo podrá hacerse después de que hayan sido debidamente aprobados por la asamblea de socios o accionistas los estados financieros que las arrojen. Tampoco podrá hacerse distribución de utilidades mientras no hayan sido restituidas o absorbidas mediante aplicación de otras partidas del patrimonio, las pérdidas sufridas en uno o varios ejercicios anteriores, o haya sido reducido el capital social. Cualquiera estipulación en contrario no producirá efecto legal, y tanto la sociedad como sus acreedores podrán repetir por los anticipos o reparticiones de utilidades hechas en contravención de este artículo, contra las personas que las hayan recibido, o exigir su reembolso a los administradores que las hayan pagado, siendo unas y otros mancomunada y solidariamente responsables de dichos anticipos y reparticiones. Artículo 20.- De las utilidades netas de toda sociedad, deberá separarse anualmente el cinco por ciento, como mínimo, para formar el fondo de reserva, hasta que importe la quinta parte del capital social. El fondo de reserva deberá ser reconstituido de la misma manera cuando disminuya por cualquier motivo. Artículo 21.- Son nulos de pleno derecho los acuerdos de los administradores o de las juntas de socios y asambleas, que sean contrarios a lo que dispone el artículo anterior. En cualquier tiempo en que, no obstante esta prohibición, apareciere que no se han hecho las separaciones de las utilidades para formar o reconstituir el fondo de reserva, los administradores responsables quedarán ilimitada y solidariamente obligados a entregar a la sociedad, una cantidad igual a la que hubiere debido separarse. Quedan a salvo los derechos de los administradores para repetir contra los socios por el valor de lo que entreguen cuando el fondo de reserva se haya repartido. No se entenderá como reparto la capitalización de la reserva legal, cuando esto se haga, pero en este caso deberá volverse a constituir a partir del ejercicio siguiente a aquel en que se capitalice, en los términos del artículo 20. Artículo 22.- Para hacer efectiva la obligación que impone a los administradores el artículo anterior, cualquier socio o acreedor de la sociedad podrá demandar su cumplimiento en la vía sumaria. Artículo 23.- Los acreedores particulares de un socio no podrán, mientras dure la sociedad, hacer efectivos sus derechos sino sobre las utilidades que correspondan al socio según los correspondientes estados financieros, y, cuando se disuelva la sociedad, sobre la porción que le corresponda en la liquidación. Igualmente, podrán hacer efectivos sus derechos sobre cualquier otro reembolso que se haga a favor de los socios, tales como devolución de primas sobre acciones, devoluciones de aportaciones adicionales y cualquier otro semejante. Podrán, sin embargo, embargar la porción que le corresponda al socio en la liquidación y, en las sociedades por acciones, podrán embargar y hacer vender las acciones del deudor. Cuando las acciones estuvieren caucionando las gestiones de los administradores o comisarios, el embargo producirá el efecto de que, llegado el momento en que deban devolverse las acciones, se pongan éstas a disposición de la autoridad que practicó el embargo, así como los dividendos causados desde la fecha de la diligencia.

156/186


Artículo 24.- La sentencia que se pronuncie contra la sociedad condenándola al cumplimiento de obligaciones respecto de tercero, tendrá fuerza de cosa juzgada contra los socios, cuando éstos hayan sido demandados conjuntamente con la sociedad. En este caso la sentencia se ejecutará primero en los bienes de la sociedad y sólo a falta o insuficiencia de éstos, en los bienes de los socios demandados. Cuando la obligación de los socios se limite al pago de sus aportaciones, la ejecución de la sentencia se reducirá al monto insoluto exigible. CAPITULO II De la sociedad en nombre colectivo Artículo 25.- Sociedad en nombre colectivo es aquella que existe bajo una razón social y en la que todos los socios responden, de modo subsidiario, ilimitada y solidariamente, de las obligaciones sociales. Artículo 26.- Las cláusulas del contrato de sociedad que supriman la responsabilidad ilimitada y solidaria de los socios, no producirán efecto alguno legal con relación a terceros; pero los socios pueden estipular que la responsabilidad de alguno o algunos de ellos se limite a una porción o cuota determinada. Artículo 27.- La razón social se formará con el nombre de uno o más socios, y cuando en ella no figuren los de todos, se le añadirán las palabras y compañía u otras equivalentes. Artículo 28.- Cualquiera persona extraña a la sociedad que haga figurar o permita que figure su nombre en la razón social, quedará sujeta a la responsabilidad ilimitada y solidaria que establece el artículo 25. Artículo 29.- El ingreso o separación de un socio no impedirá que continúe la misma razón social hasta entonces empleada; pero si el nombre del socio que se separe apareciere en la razón social, deberá agregarse a ésta la palabra "sucesores". Artículo 30.- Cuando la razón social de una compañía sea la que hubiere servido a otra cuyos derechos y obligaciones han sido transferidos a la nueva, se agregará a la razón social la palabra "sucesores". Artículo 31.- Los socios no pueden ceder sus derechos en la compañía sin el consentimiento de todos los demás, y sin él, tampoco pueden admitirse a otros nuevos, salvo que en uno u otro caso el contrato social disponga que será bastante el consentimiento de la mayoría. Artículo 32.- En el contrato social podrá pactarse que a la muerte de cualquiera de los socios continúe la sociedad con sus herederos. Artículo 33.- En caso de que se autorice la cesión de que trata el artículo 31, en favor de persona extraña a la sociedad, los socios tendrán el derecho del tanto, y gozarán de un plazo de quince días para ejercitarlo, contando desde la fecha de la junta en que se hubiere otorgado la autorización. Si fuesen varios los socios que quieran usar de este derecho, les competerá a todos ellos en proporción a sus aportaciones. Artículo 34.- El contrato social no podrá modificarse sino por el consentimiento unánime de los socios, a menos que en el mismo se pacte que pueda acordarse la modificación por la mayoría de ellos. En este caso la minoría tendrá el derecho de separarse de la sociedad. Artículo 35.- Los socios, ni por cuenta propia, ni por ajena podrán dedicarse a negocios del mismo género de los que constituyen el objeto de la sociedad, ni formar parte de sociedades que los realicen, salvo con el consentimiento de los demás socios. En caso de contravención, la sociedad podrá excluir al infractor, privándolo de los beneficios que le correspondan en ella y exigirle el importe de los daños y perjuicios.

157/186


Estos derechos se extinguirán en el plazo de tres meses contados desde el día en que la sociedad tenga conocimiento de la infracción. Artículo 36.- La administración de la sociedad estará a cargo de uno o varios administradores, quienes podrán ser socios o personas extrañas a ella. Artículo 37.- Salvo pacto en contrario, los nombramientos y remociones de los administradores se harán libremente por la mayoría de votos de los socios. Artículo 38.- Todo socio tendrá derecho a separarse, cuando en contra de su voto, el nombramiento de algún administrador recayere en persona extraña a la sociedad. Artículo 39.- Cuando el administrador sea socio y en el contrato social se pactare su inamovilidad, sólo podrá ser removido judicialmente por dolo, culpa o inhabilidad. Artículo 40.- Siempre que no se haga designación de administradores, todos los socios concurrirán en la administración. Artículo 41.- El administrador sólo podrá enajenar y gravar los bienes inmuebles de la compañía, con el consentimiento de la mayoría de los socios, o en el caso de que dicha enajenación constituya el objeto social o sea una consecuencia natural de éste. Artículo 42.- El administrador podrá, bajo su responsabilidad, dar poderes para la gestión de ciertos y determinados negocios sociales, pero para delegar su encargo necesitará el acuerdo de la mayoría de los socios, teniendo los de la minoría el derecho de retirarse cuando la delegación recayere en persona extraña a la sociedad. Artículo 43.- La cuenta de administración se rendirá semestralmente, si no hubiere pacto sobre el particular, y en cualquier tiempo en que lo acuerden los socios. Artículo 44.- El uso de la razón social corresponde a todos los administradores, salvo que en la escritura constitutiva se limite a uno o varios de ellos. Artículo 45.- Las decisiones de los administradores se tomarán por voto de la mayoría de ellos, y en caso de empate, decidirán los socios. Cuando se trate de actos urgentes cuya omisión traiga como consecuencia un daño grave para la sociedad, podrá decidir un solo administrador en ausencia de los otros que estén en la imposibilidad, aun momentánea, de resolver sobre los actos de la administración. Artículo 46.- Los socios resolverán también por el voto de la mayoría de ellos. Sin embargo, en el contrato social podrá pactarse que la mayoría se compute por cantidades; pero si un solo socio representare el mayor interés, se necesitará además el voto de otro. Para los efectos de este precepto, el socio industrial disfrutará de una sola representación que, salvo disposición en contrario del contrato social, será igual a la del mayor interés de los socios capitalistas. Cuando fueren varios los socios industriales, la representación única que les concede este artículo se ejercitará emitiendo como voto el que haya sido adoptado por mayoría de personas entre los propios industriales. Artículo 47.- Los socios no administradores podrán nombrar un interventor que vigile los actos de los administradores, y tendrán el derecho de examinar el estado de la administración y la contabilidad y papeles de la compañía, haciendo las reclamaciones que estimen convenientes. Artículo 48.- El capital social no podrá repartirse sino después de la disolución de la compañía y previa la liquidación respectiva, salvo pacto en contrario que no perjudique el interés de terceros. Artículo 49.- Los socios industriales deberán percibir, salvo pacto en contrario, las cantidades que periódicamente necesiten para alimentos; en el concepto de que dichas cantidades y épocas de percepción serán fijadas por acuerdo de la mayoría de los socios o,

158/186


en su defecto, por la autoridad judicial. Lo que perciban los socios industriales por alimentos se computará en los balances anuales a cuenta de utilidades, sin que tengan obligación de reintegrarlo en los casos en que el balance no arroje utilidades o las arroje en cantidad menor. Los socios capitalistas que administren podrán percibir periódicamente, por acuerdo de la mayoría de los socios, una remuneración con cargo a gastos generales. Artículo 50.- El contrato de sociedad podrá rescindirse respecto de un socio: I.- Por uso de la firma o del capital social para negocios propios; II.- Por infracción al pacto social; III.- Por infracción a las disposiciones legales que rijan el contrato social; IV.- Por comisión de actos fraudulentos o dolosos contra la compañía; V.- Por quiebra, interdicción o inhabilitación para ejercer el comercio. CAPITULO III De la sociedad en comandita simple Artículo 51.- Sociedad en comandita simple es la que existe bajo una razón social y se compone de uno o varios socios comanditados que responden, de manera subsidiaria, ilimitada y solidariamente, de las obligaciones sociales, y de uno o varios comanditarios que únicamente están obligados al pago de sus aportaciones. Artículo 52.- La razón social se formará con los nombres de uno o más comanditados, seguidos de las palabras "y compañía" u otros equivalentes, cuando en ella no figuren los de todos. A la razón social se agregarán siempre las palabras "Sociedad en Comandita" o su abreviatura "S. en C". Artículo 53.- Cualquiera persona, ya sea socio comanditario o extraño a la sociedad, que haga figurar o permita que figure su nombre en la razón social, quedará sujeto a la responsabilidad de los comanditados. En esta misma responsabilidad incurrirán los comanditarios cuando se omita la expresión "Sociedad en Comandita" o su abreviatura. Artículo 54.- El socio o socios comanditarios no pueden ejercer acto alguno de administración, ni aun con el carácter de apoderados de los administradores; pero las autorizaciones y la vigilancia dadas o ejercidas por los comanditarios, en los términos del contrato social, no se reputarán actos de administración. Artículo 55.- El socio comanditario quedará obligado solidariamente para con los terceros por todas las obligaciones de la sociedad en que haya tomado parte en contravención a lo dispuesto en el artículo anterior. También será responsable solidariamente para con los terceros, aun en las operaciones en que no haya tomado parte, si habitualmente ha administrado los negocios de la sociedad. Artículo 56.- Si para los casos de muerte o incapacidad del socio administrador, no se hubiere determinado en la escritura social, la manera de substituirlo y la sociedad hubiere de continuar, podrá interinamente un socio comanditario, a falta de comanditados, desempeñar los actos urgentes o de mera administración durante el término de un mes, contado desde el día en que la muerte o incapacidad se hubiere efectuado. En estos casos el socio comanditario no es responsable más que de la ejecución de su mandato. Artículo 57.- Son aplicables a la sociedad en comandita los artículos del 30 al 39, del 41 al 44 y del 46 al 50. Los artículos 26,29,40 y 45 sólo se aplicarán con referencia a los socios comanditados. CAPITULO IV De la sociedad de responsabilidad limitada

159/186


Artículo 58.- Sociedad de responsabilidad limitada es la que se constituye entre socios que solamente están obligados al pago de sus aportaciones, sin que las partes sociales puedan estar representadas por títulos negociables, a la orden o al portador, pues sólo serán cedibles en los casos y con los requisitos que establece la presente Ley. Artículo 59.- La sociedad de responsabilidad limitada existirá bajo una denominación o bajo una razón social que se formará con el nombre de uno o más socios. La denominación o la razón social irá inmediatamente seguida de las palabras "Sociedad de Responsabilidad Limitada" o de su abreviatura "S. de R. L." La omisión de este requisito sujetará a los socios a la responsabilidad que establece el artículo 25. Artículo 60.- Cualquiera persona extraña a la sociedad que haga figurar o permita que figure su nombre en la razón social, responderá de las operaciones sociales hasta por el monto de la mayor de las aportaciones. Artículo 61.- Ninguna sociedad de responsabilidad limitada tendrá más de cincuenta socios. Artículo 62.- El capital social nunca será inferior a tres millones de pesos; se dividirá en partes sociales que podrán ser de valor y categoría desiguales, pero que en todo caso serán de mil pesos o de un múltiplo de esta cantidad. Artículo 63.- La constitución de las sociedades de responsabilidad limitada o el aumento de su capital social, no podrá llevarse a cabo mediante suscripción pública. Artículo 64.- Al constituirse la sociedad el capital deberá estar íntegramente suscrito y exhibido, por lo menos, el cincuenta por ciento del valor de cada parte social. Artículo 65.- Para la cesión de partes sociales, así como para la admisión de nuevos socios, bastará el consentimiento de los socios que representen la mayoría del capital social, excepto cuando los estatutos dispongan una proporción mayor. Artículo 66.- Cuando la cesión de que trata el artículo anterior se autorice en favor de una persona extraña a la sociedad, los socios tendrán el derecho del tanto y gozarán de un plazo de quince días para ejercitarlo, contado desde la fecha de la junta en que se hubiere otorgado la autorización. Si fuesen varios los socios que quieran usar de este derecho, les competerá a todos ellos en proporción a sus aportaciones. Artículo 67.- La transmisión por herencia de las partes sociales, no requerirá el consentimiento de los socios, salvo pacto que prevea la disolución de la sociedad por la muerte de uno de ellos, o que disponga la liquidación de la parte social que corresponda al socio difunto, en el caso de que la sociedad no continúe con los herederos de éste. Artículo 68.- Cada socio no tendrá más de una parte social. Cuando un socio haga una nueva aportación o adquiera la totalidad o una fracción de la parte de un coasociado, se aumentará en la cantidad respectiva el valor de su parte social, a no ser que se trate de partes que tengan derechos diversos, pues entonces se conservará la individualidad de las partes sociales. Artículo 69.- Las partes sociales son indivisibles. No obstante, podrá establecerse en el contrato de sociedad, el derecho de división y el de cesión parcial, respetándose las reglas contenidas en los artículos 61, 62,65 y 66 de esta Ley. Artículo 70.- Cuando así lo establezca el contrato social, los socios, además de sus obligaciones generales, tendrán la de hacer aportaciones suplementarias en proporción a sus primitivas aportaciones. Queda prohibido pactar en el contrato social prestaciones accesorias consistentes en trabajo o servicio personal de los socios.

160/186


Artículo 71.- La amortización de las partes sociales no estará permitida sino en la medida y forma que establezca el contrato social vigente en el momento en que las partes afectadas hayan sido adquiridas por los socios. La amortización se llevará a efecto con las utilidades líquidas de las que conforme a la Ley pueda disponerse para el pago de dividendos. En el caso de que el contrato social lo prevenga expresamente, podrán expedirse a favor de los socios cuyas partes sociales se hubieren amortizado, certificados de goce con los derechos que establece el artículo 137 para las acciones de goce. Artículo 72.- En los aumentos del capital social se observarán las mismas reglas de la constitución de la sociedad. Los socios tendrán, en proporción a sus partes sociales, preferencia para suscribir las nuevamente emitidas, a no ser que este privilegio lo supriman el contrato social o el acuerdo de la asamblea que decida el aumento del capital social. Artículo 73.- La sociedad llevará un libro especial de los socios, en el cual se inscribirá el nombre y el domicilio de cada uno, con indicación de sus aportaciones, y la transmisión de las partes sociales. Esta no surtirá efectos respecto de terceros sino después de la inscripción. Cualquiera persona que compruebe un interés legítimo tendrá la facultad de consultar este libro, que estará al cuidado de los administradores, quienes responderán personal y solidariamente de su existencia regular y de la exactitud de sus datos. Artículo 74.- La administración de las sociedades de responsabilidad limitada estará a cargo de uno o más gerentes, que podrán ser socios o personas extrañas a la sociedad, designados temporalmente o por tiempo indeterminado. Salvo pacto en contrario, la sociedad tendrá el derecho para revocar en cualquier tiempo a sus administradores. Cuando no aparezca hecha la designación de los gerentes, se observará lo dispuesto en el artículo 40. Artículo 75.- Las resoluciones de los gerentes se tomarán por mayoría de votos, pero si el contrato social exige que obren conjuntamente, se necesitará la unanimidad, a no ser que la mayoría estime que la sociedad corre grave peligro con el retardo, pues entonces podrá dictar la resolución correspondiente. Artículo 76.- Los administradores que no hayan tenido conocimiento del acto o que hayan votado en contra, quedarán libres de responsabilidad. La acción de responsabilidad en interés de la sociedad contra los gerentes, para el reintegro del patrimonio social, pertenece a la asamblea y a los socios individualmente considerados; pero éstos no podrán ejercitarla cuando la asamblea, con un voto favorable de las tres cuartas partes del capital social, haya absuelto a los gerentes de su responsabilidad. La acción de responsabilidad contra los administradores pertenece también a los acreedores sociales; pero sólo podrá ejercitarse por el síndico, después de la declaración de quiebra de la sociedad. Artículo 77.- La asamblea de los socios es el órgano supremo de la sociedad. Sus resoluciones se tomarán por mayoría de votos de los socios que representen, por lo menos, la mitad del capital social, a no ser que el contrato social exija una mayoría más elevada. Salvo estipulación en contrario, si esta cifra no se obtiene en la primera reunión, los socios serán convocados por segunda vez, tomándose las decisiones por mayoría de votos, cualquiera que sea la porción del capital representado. Artículo 78.- Las asambleas tendrán las facultades siguientes:

161/186


L- Discutir, aprobar, modificar o reprobar el balance general correspondiente al ejercicio social clausurado y de tomar con estos motivos, las medidas que juzguen oportunas. II.- Proceder al reparto de utilidades. III.- Nombrar y remover a los gerentes. IV.- Designar, en su caso, el Consejo de Vigilancia. V.- Resolver sobre la división y amortización de las partes sociales. VI.- Exigir, en su caso, las aportaciones suplementarias y las prestaciones accesorias. VIL- Intentar contra los órganos sociales o contra los socios, las acciones que correspondan para exigirles daños y perjuicios. VIII.- Modificar el contrato social. IX.- Consentir en las cesiones de partes sociales y en la admisión de nuevos socios. X.- Decidir sobre los aumentos y reducciones del capital social. XI.- Decidir sobre la disolución de la sociedad, y XII.- Las demás que les correspondan conforme a la Ley o al contrato social. Artículo 79.- Todo socio tendrá derecho a participar en las decisiones de las asambleas, gozando de un voto por cada mil pesos de su aportación o el múltiplo de esta cantidad que se hubiere determinado, salvo lo que el contrato social establezca sobre partes sociales privilegiadas. Artículo 80.- Las asambleas se reunirán en el domicilio social, por lo menos una vez al año, en la época fijada en el contrato. Artículo 81.- Las asambleas serán convocadas por los gerentes; si no lo hicieren, por el Consejo de Vigilancia, y a falta u omisión de éste, por los socios que representen más de la tercera parte del capital social. Salvo pacto en contrario, las convocatorias se harán por medio de cartas certificadas con acuse de recibo, que deberán contener la orden del día y dirigirse a cada socio por lo menos, con ocho días de anticipación a la celebración de la asamblea. Artículo 82.- El contrato social podrá consignar los casos en que la reunión de la asamblea no sea necesaria, y en ellos se remitirá a los socios, por carta certificada con acuse de recibo, el texto de las resoluciones o decisiones, emitiéndose el voto correspondiente por escrito. Si así lo solicitan los socios que representen más de la tercera parte del capital social, deberá convocarse a la asamblea, aun cuando el contrato social sólo exija el voto por correspondencia. Artículo 83.- Salvo pacto en contrario, la modificación del contrato social se decidirá por la mayoría de los socios que representen, por lo menos, las tres cuartas partes del capital social; con excepción de los casos de cambio de objeto o de las reglas que determinen un aumento en las obligaciones de los socios, en los cuales se requerirá la unanimidad de votos. Artículo 84.- Si el contrato social así lo establece, se procederá a la constitución de un Consejo de Vigilancia, formado de socios o de personas extrañas a la sociedad. Artículo 85.- En el contrato social podrá estipularse que los socios tengan derecho a percibir intereses no mayores del nueve por ciento anual sobre sus aportaciones, aun cuando no hubiere beneficios; pero solamente por el período de tiempo necesario para la ejecución de los trabajos que según el objeto de la sociedad deban preceder al comienzo de sus operaciones, sin que en ningún caso dicho período exceda de tres años. Estos intereses deberán cargarse a gastos generales.

162/186


Artículo 86.- Son aplicables a las sociedades de responsabilidad limitada las disposiciones de los artículos 27,29,30,38,42,43,44,48 y 50, fracciones I, II, III y IV. CAPITULO V De la sociedad anónima Artículo 87.- Sociedad anónima es la que existe bajo una denominación y se compone exclusivamente de socios cuya obligación se limita al pago de sus acciones. Artículo 88.- La denominación se formará libremente, pero será distinta de la de cualquiera otra sociedad y al emplearse irá siempre seguida de las palabras "Sociedad Anónima" o de su abreviatura "S.A." SECCIÓN PRIMERA De la constitución de la sociedad Artículo 89.- Para proceder a la constitución de una sociedad anónima se requiere: I.- Que haya dos socios como mínimo, y que cada uno de ellos suscriba una acción por lo menos; II. Que el capital social no sea menor de cincuenta mil pesos y que esté íntegramente suscrito; III.- Que se exhiba en dinero efectivo, cuando menos el veinte por ciento del valor de cada acción pagadera en numerario, y IV.- Que se exhiba íntegramente el valor de cada acción que haya de pagarse, en todo o en parte, con bienes distintos del numerario. Artículo 90.- La sociedad anónima puede constituirse por la comparecencia ante Notario, de las personas que otorguen la escritura social, o por suscripción pública. Artículo 91.- La escritura constitutiva de la sociedad anónima deberá contener, además de los datos requeridos por el artículo 6o, los siguientes: I.- La parte exhibida del capital social; II.- El número, valor nominal y naturaleza de las acciones en que se divide el capital social, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo de la fracción IV del artículo 125; III.- La forma y términos en que deba pagarse la parte insoluta de las acciones; IV.- La participación en las utilidades concedidas a los fundadores; V.- El nombramiento de uno o varios comisarios; VI.- Las facultades de la Asamblea General y las condiciones para la validez de sus deliberaciones, así como para el ejercicio del derecho de voto, en cuanto las disposiciones legales puedan ser modificadas por la voluntad de los socios. Artículo 92.- Cuando la sociedad anónima haya de constituirse por suscripción pública, los fundadores redactarán y depositarán en el Registro Público de Comercio un programa que deberá contener el proyecto de los estatutos, con los requisitos del artículo 6o, excepción hecha de los establecidos por las fracciones I y VI, primer párrafo, y con los del artículo 91, exceptuando el prevenido por la fracción V. Artículo 93.- Cada suscripción se recogerá por duplicado en ejemplares del programa, y contendrá: I.- El nombre, nacionalidad y domicilio del suscriptor; II.- El número, expresado con letras, de las acciones suscritas; su naturaleza y valor; III.- La forma y términos en que el suscriptor se obligue a pagar la primera exhibición; IV.- Cuando las acciones hayan de pagarse con bienes distintos del numerario, la determinación de éstos; V.- La forma de hacer la convocatoria para la Asamblea General Constitutiva y las reglas conforme a las cuales deba celebrarse;

163/186


VI.- La fecha de la suscripción, y VII.- La declaración de que el suscriptor conoce y acepta el proyecto de los estatutos. Los fundadores conservarán en su poder un ejemplar de la suscripción y entregarán el duplicado al suscriptor. Artículo 94.- Los suscriptores depositarán en la institución de crédito designada al efecto por los fundadores, las cantidades que se hubieren obligado a exhibir en numerario, de acuerdo con la fracción III del artículo anterior, para que sean recogidas por los representantes de la sociedad una vez constituida. Artículo 95.- Las aportaciones distintas del numerario se formalizarán al protocolizarse el acta de la asamblea constitutiva de la sociedad. Artículo 96.- Si un suscriptor faltare a las obligaciones que establecen los artículos 94 y 95, los fundadores podrán exigirle judicialmente el cumplimiento o tener por no suscritas las acciones. Artículo 97.- Todas las acciones deberán quedar suscritas dentro del término de un año, contado desde la fecha del programa, a no ser que en éste se fije un plazo menor. Artículo 98.- Si vencido el plazo convencional o el legal que menciona el artículo anterior, el capital social no fuere íntegramente suscrito, o por cualquier otro motivo no se llegare a constituir la sociedad, los suscriptores quedarán desligados y podrán retirar las cantidades que hubieren depositado. Artículo 99.- Suscrito el capital social y hechas las exhibiciones legales, los fundadores, dentro de un plazo de quince días, publicarán la convocatoria para la reunión de la Asamblea General Constitutiva, en la forma prevista en el programa. Artículo 100.- La Asamblea General Constitutiva se ocupará: I.- De comprobar la existencia de la primera exhibición prevenida en el proyecto de estatutos; IL- De examinar y en su caso aprobar el avalúo de los bienes distintos del numerario que uno o más socios se hubiesen obligado a aportar. Los suscriptores no tendrán derecho a voto con relación a sus respectivas aportaciones en especie; III.- De deliberar acerca de la participación que los fundadores se hubieren reservado en las utilidades; IV.- De hacer el nombramiento de los administradores y comisarios que hayan de funcionar durante el plazo señalado por los estatutos, con la designación de quiénes de los primeros han de usar la firma social. Artículo 101.- Aprobada por la Asamblea General la constitución de la sociedad, se procederá a la protocolización y registro del acta de la junta y de los estatutos. Artículo 102.- Toda operación hecha por los fundadores de una sociedad anónima, con excepción de las necesarias para constituirla, será nula con respecto a la misma, si no fuere aprobada por la Asamblea General. Artículo 103.- Son fundadores de una sociedad anónima: L- Los mencionados en el artículo 92, y II.- Los otorgantes del contrato constitutivo social. Artículo 104.- Los fundadores no pueden estipular a su favor ningún beneficio que menoscabe el capital social, ni en el acto de la constitución ni para lo porvenir. Todo pacto en contrario es nulo. Artículo 105.- La participación concedida a los fundadores en las utilidades anuales no excederá del diez por ciento, ni podrá abarcar un período de más de diez años a partir de la

164/186


constitución de la sociedad. Esta participación no podrá cubrirse sino después de haber pagado a los accionistas un dividendo del cinco por ciento sobre el valor exhibido de sus acciones. Artículo 106.- Para acreditar la participación a que se refiere el artículo anterior, se expedirán títulos especiales denominados "Bonos de Fundador" sujetos a las disposiciones de los artículos siguientes. Artículo 107.- Los bonos de fundador no se computarán en el capital social, ni autorizarán a sus tenedores para participar en él a la disolución de la sociedad, ni para intervenir en su administración. Sólo confieren el derecho de percibir la participación en las utilidades que el bono exprese y por el tiempo que en el mismo se indique. Artículo 108.- Los bonos de fundador deberán contener: L- Nombre, nacionalidad y domicilio del fundador; II.- La expresión "bono de fundador" con caracteres visibles; III.- La denominación, domicilio, duración, capital de la sociedad y fecha de constitución; IV.- El número ordinal del bono y la indicación del número total de los bonos emitidos; V.- La participación que corresponda al bono en las utilidades y el tiempo durante el cual deba ser pagada; VI.- Las indicaciones que conforme a las leyes deben contener las acciones por lo que hace a la nacionalidad de cualquier adquirente del bono; VII.- La firma autógrafa de los administradores que deben suscribir el documento conforme a los estatutos. Artículo 109.- Los tenedores de bonos de fundador tendrán derecho al canje de sus títulos por otros que representen distintas participaciones, siempre que la participación total de los nuevos bonos sea idéntica a la de los canjeados. Artículo 110.- Son aplicables a los bonos de fundador, en cuanto sea compatible con su naturaleza, las disposiciones de los artículos 111,124, 126 y 127. SECCIÓN SEGUNDA De las acciones Artículo 111.- Las acciones en que se divide el capital social de una sociedad anónima estarán representadas por títulos nominativos que servirán para acreditar y transmitir la calidad y los derechos de socio, y se regirán por las disposiciones relativas a valores literales, en lo que sea compatible con su naturaleza y no sea modificado por la presente Ley. Artículo 112.- Las acciones serán de igual valor y conferirán iguales derechos. Sin embargo, en el contrato social podrá estipularse que el capital se divida en varias clases de acciones con derechos especiales para cada clase, observándose siempre lo que dispone el artículo 17. Artículo 113.- Cada acción sólo tendrá derecho a un voto; pero en el contrato social podrá pactarse que una parte de las acciones tenga derecho de voto solamente en las Asambleas Extraordinarias que se reúnan para tratar los asuntos comprendidos en las fracciones I, II, IV, V, VI y VII del artículo 182. No podrán asignarse dividendos a las acciones ordinarias sin que antes se pague a las de voto limitando un dividendo de cinco por ciento. Cuando en algún ejercicio social no haya dividendos o sean inferiores a dicho cinco por ciento, se cubrirá éste en los años siguientes con la prelación indicada. Al hacerse la liquidación de la sociedad, las acciones de voto limitado se reembolsarán antes que las ordinarias.

165/186


En el contrato social podrá pactarse que a las acciones de voto limitado se les fije un dividendo superior al de las acciones ordinarias. Los tenedores de las acciones de voto limitado tendrán los derechos que esta ley confiere a las minorías para oponerse a las decisiones de las asambleas y para revisar el balance y los libros de la sociedad. Artículo 114.- Cuando así lo prevenga el contrato social, podrán emitirse en favor de las personas que presten sus servicios a la sociedad, acciones especiales en las que figurarán las normas respecto a la forma, valor, inalienabilidad y demás condiciones particulares que les corresponda. Artículo 115.- Se prohibe a las sociedades anónimas emitir acciones por una suma menor de su valor nominal. Artículo 116.- Solamente serán liberadas las acciones cuyo valor esté totalmente cubierto y aquellas que se entreguen a los accionistas según acuerdo de la asamblea general extraordinaria, como resultado de la capitalización de primas sobre acciones o de otras aportaciones previas de los accionistas, así como de capitalización de utilidades retenidas o de reservas de valuación o de revaluación. Cuando se trate de capitalización de utilidades retenidas o de reservas de valuación o de revaluación, éstas deberán haber sido previamente reconocidas en estados financieros debidamente aprobados por la asamblea de accionistas. Tratándose de reservas de valuación o de revaluación, éstas deberán estar apoyadas en avalúos efectuados por valuadores independientes autorizados por la Comisión Nacional de Valores, instituciones de crédito o corredores públicos titulados. Artículo 117.- (Se deroga el primer párrafo). La distribución de las utilidades y del capital social se hará en proporción al importe exhibido de las acciones. Los suscriptores y adquirentes de acciones pagadoras serán responsables por el importe insoluto de la acción durante cinco años, contados desde la fecha del registro de traspaso; pero no podrá reclamarse el pago al enajenante sin que antes se haga exclusión en los bienes del adquirente. (Se deroga el cuarto párrafo). Artículo 118.- Cuando constare en las acciones el plazo en que deban pagarse las exhibiciones y el monto de éstas, transcurrido dicho plazo, la sociedad procederá a exigir judicialmente, en la vía sumaria, el pago de la exhibición, o bien a la venta de las acciones. Artículo 119.- Cuando se decrete una exhibición cuyo plazo o monto no conste en las acciones, deberá hacerse una publicación, por lo menos 30 días antes de la fecha señalada para el pago, en el Periódico Oficial de la entidad federativa a que corresponda el domicilio de la sociedad. Transcurrido dicho plazo sin que se haya verificado la exhibición, la sociedad procederá en los términos del artículo anterior. Artículo 120.- La venta de las acciones a que se refieren los artículos que preceden, se hará por medio de corredor titulado y se extenderán nuevos títulos o nuevos certificados provisionales para substituir a los anteriores. El producto de la venta se aplicará al pago de la exhibición decretada, y si excediere del importe de ésta, se cubrirán también los gastos de la venta y los intereses legales sobre el monto de la exhibición. El remanente se entregará al antiguo accionista, si lo reclamare dentro del plazo de un año, contado a partir de la fecha de la venta. Artículo 121.- Si en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que debiera de hacerse el pago de la exhibición, no se hubiere iniciado la reclamación judicial o no hubiere sido

166/186


posible vender las acciones en un precio que cubra el valor de la exhibición, se declararán extinguidas aquéllas y se procederá a la consiguiente reducción del capital social. Artículo 122.- Cada acción es indivisible, y en consecuencia, cuando haya varios copropietarios de una misma acción, nombrarán un representante común, y si no se pusieren de acuerdo, el nombramiento será hecho por la autoridad judicial. El representante común no podrá enajenar o gravar la acción, sino de acuerdo con las disposiciones del derecho común en materia de copropiedad. Artículo 123.- En los estatutos se podrá establecer que las acciones, durante un período que no exceda de tres aftos, contados desde la fecha de la respectiva emisión, tengan derecho a intereses no mayores del nueve por ciento anual. En tal caso, el monto de estos intereses debe cargarse a gastos generales. Artículo 124.- Los títulos, representativos de las acciones deberán estar expedidos dentro de un plazo que no exceda de un año, contado a partir de la fecha del contrato social o de la modificación de éste, en que se formalice el aumento de capital. Mientras se entregan los títulos podrán expedirse certificados provisionales, que serán siempre nominativos y que deberán canjearse por los títulos, en su oportunidad. Los duplicados del programa en que se hayan verificado las suscripciones, se canjearán por títulos definitivos o certificados provisionales, dentro de un plazo que no excederá de dos meses, contado a partir de la fecha del contrato social. Los duplicados servirán como certificados provisionales o títulos definitivos, en los casos que esta Ley señala. Artículo 125.- Los títulos de las acciones y los certificados provisionales deberán expresar: I.- El nombre, nacionalidad y domicilio del accionista; II.- La denominación, domicilio y duración de la sociedad; III.- La fecha de la constitución de la sociedad y los datos de su inscripción en el Registro Público de Comercio; IV.- El importe del capital social, el número total y el valor nominal de las acciones. Si el capital se integra mediante diversas o sucesivas series de acciones, las mencionas del importe del capital social y del número de acciones se concretarán en cada emisión, a los totales que se alcancen con cada una de dichas series. Cuando así lo prevenga el contrato social, podrá omitirse el valor nominal de las acciones, en cuyo caso se omitirá también el importe del capital social. V.- Las exhibiciones que sobre el valor de la acción haya pagado el accionista, o la indicación de ser liberada; VI.- La serie y número de la acción o del certificado provisional, con indicación del número total de acciones que corresponda a la serie; VIL- Los derechos concedidos y las obligaciones impuestas al tenedor de la acción, y en su caso, a las limitaciones al derecho de voto; VIH.- La firma autógrafa de los administradores que conforme al contrato social deban suscribir el documento, o bien la firma impresa en facsímil de dichos administradores a condición, en este último caso, de que se deposite el original de las firmas respectivas en el Registro Público de Comercio en que se haya registrado la Sociedad. Artículo 126.- Los títulos de las acciones y los certificados provisionales podrán amparar una o varias acciones. Artículo 127.- Los títulos de las acciones llevarán adheridos cupones, que se desprenderán del título y que se entregarán a la sociedad contra el pago de dividendos o intereses. Los certificados provisionales podrán tener también cupones.

167/186


Artículo 128.- Las sociedades anónimas tendrán un registro de acciones que contendrá: I.- El nombre, la nacionalidad y el domicilio del accionista, y la indicación de las acciones que le pertenezcan, expresándose los números, series, clases y demás particularidades; II.- La indicación de las exhibiciones que se efectúen; III.- Las transmisiones que se realicen en los términos que prescribe el artículo 129; IV.- (Se deroga). Artículo 129.- La sociedad considerará como dueño de las acciones a quien aparezca inscrito como tal en el registro a que se refiere el artículo anterior. A este efecto, la sociedad deberá inscribir en dicho registro, a petición de cualquier titular, las transmisiones que se efectúen. Artículo 130.- En el contrato social podrá pactarse que la transmisión de las acciones sólo se haga con la autorización del consejo de administración. El consejo podrá negar la autorización designando un comprador de las acciones al precio corriente en el mercado. Artículo 131.- La transmisión de una acción que se efectúe por medio diverso del endoso deberá anotarse en el título de la acción. Artículo 132.- Los accionistas tendrán derecho preferente, en proporción al número de sus acciones, para suscribir las que emitan en caso de aumento del capital social. Este derecho deberá ejercitarse dentro de los quince días siguientes a la publicación en el Periódico Oficial del domicilio de la sociedad, del acuerdo de la Asamblea sobre el aumento del capital social. Artículo 133.- No podrán emitirse nuevas acciones, sino hasta que las precedentes hayan sido íntegramente pagadas. Artículo 134.- Se prohibe a las sociedades anónimas adquirir sus propias acciones, salvo por adjudicación judicial, en pago de créditos de la sociedad. En tal caso, la sociedad venderá las acciones dentro de tres meses, a partir de la fecha en que legalmente pueda disponer de ellas; y si no lo hiciere en ese plazo, las acciones quedarán extinguidas y se procederá a la consiguiente reducción del capital. En tanto pertenezcan las acciones a la sociedad, no podrán ser representadas en las asambleas de accionistas. Artículo 135.- En el caso de reducción del capital social mediante reembolso a los accionistas, la designación de las acciones que hayan de nulificarse se hará por sorteo ante Notario o Corredor titulado. Artículo 136.- Para la amortización de acciones con utilidades repartibles, cuando el contrato social la autorice, se observarán las siguientes reglas: I.- La amortización deberá ser decretada por la Asamblea General de Accionistas; II.- Sólo podrán amortizarse acciones íntegramente pagadas; III.- La adquisición de acciones para amortizarlas se hará en bolsa; pero si el contrato social o el acuerdo de la Asamblea General fijaren un precio determinado, las acciones amortizadas se designarán por sorteo ante Notario o Corredor titulado. El resultado del sorteo deberá publicarse por una sola vez en el "Periódico Oficial" de la entidad federativa del domicilio de la sociedad; IV.- Los títulos de las acciones amortizadas quedarán anulados y en su lugar podrán emitirse acciones de goce, cuando así lo prevenga expresamente el contrato social; V.- La sociedad conservará a disposición de los tenedores de las acciones amortizadas, por el término de un año, contado a partir de la fecha de la publicación a que se refiere la fracción III, el precio de las acciones sorteadas y, en su caso, las acciones de goce. Si vencido este plazo no se hubieren presentado los tenedores de las acciones amortizadas a

168/186


recoger su precio y las acciones de goce, aquél se aplicará a la sociedad y éstas quedarán anuladas. Artículo 137.- Las acciones de goce tendrán derecho a las utilidades líquidas, después de que se haya pagado a las acciones no reembolsables el dividendo señalado en el contrato social. El mismo contrato podrá también conceder el derecho de voto a las acciones de goce. En caso de liquidación, las acciones de goce concurrirán con las no reembolsadas, en el reparto del haber social, después de que éstas hayan sido íntegramente cubiertas, salvo que en el contrato social se establezca un criterio diverso para el reparto del excedente. Artículo 138.- Los Consejeros y Directores que hayan autorizado la adquisición de acciones en contravención a lo dispuesto en el artículo 134, serán personal y solidariamente responsables de los daños y perjuicios que se causen a la sociedad o a los acreedores de ésta. Artículo 139.- En ningún caso podrán las sociedades anónimas hacer préstamos o anticipos sobre sus propias acciones. Artículo 140.- Salvo el caso previsto por el párrafo 2o. de la fracción IV del artículo 125, cuando por cualquier causa se modifiquen las indicaciones contenidas en los títulos de las acciones, éstas deberán cancelarse y anularse los títulos primitivos, o bien, bastará que se haga constar en estos últimos, previa certificación notarial o de Corredor Público Titulado, dicha modificación. Artículo 141.- Las acciones pagadas en todo o en parte mediante aportaciones en especie, deben quedar depositadas en la sociedad durante dos años. Si en este plazo aparece que el valor de los bienes es menor en un veinticinco por ciento del valor por el cual fueron aportados, el accionista está obligado a cubrir la diferencia a la sociedad, la que tendrá derecho preferente respecto de cualquier acreedor sobre el valor de las acciones depositadas. SECCIÓN TERCERA De la administración de la sociedad Artículo 142.- La administración de la sociedad anónima estará a cargo de uno o varios mandatarios temporales y revocables, quienes pueden ser socios o personas extrañas a la sociedad. Artículo 143.- Cuando los administradores sean dos o más, constituirán el Consejo de Administración. Salvo pacto en contrario, será Presidente del Consejo el Consejero primeramente nombrado, y a falta de éste el que le siga en el orden de la designación. Para que el Consejo de Administración funcione legalmente deberá asistir, por lo menos, la mitad de sus miembros, y sus resoluciones serán válidas cuando sean tomadas por la mayoría de los presentes. En caso de empate, el Presidente del Consejo decidirá con voto de calidad. En los estatutos se podrá prever que las resoluciones tomadas fuera de sesión de consejo, por unanimidad de sus miembros tendrán, para todos los efectos legales, la misma validez que si hubieren sido adoptadas en sesión de consejo, siempre que se confirmen por escrito. Artículo 144.- Cuando los administradores sean tres o más, el contrato social determinará los derechos que correspondan a la minoría en la designación, pero en todo caso la minoría que represente un veinticinco por ciento del capital social nombrará cuando menos un consejero. Este porcentaje será del diez por ciento, cuando se trate de aquellas sociedades que tengan inscritas sus acciones en la Bolsa de Valores.

169/186


Artículo 145.- La Asamblea General de Accionistas, el Consejo de Administración o el Administrador, podrá nombrar uno o varios Gerentes Generales o Especiales, sean o no accionistas. Los nombramientos de los Gerentes serán revocables en cualquier tiempo por el Administrador o Consejo de Administración o por la Asamblea General de Accionistas. Artículo 146.- Los Gerentes tendrán las facultades que expresamente se les confieran; no necesitarán de autorización especial del Administrador o Consejo de Administración para los actos que ejecuten y gozarán, dentro de la órbita de las atribuciones que se les hayan asignado, de las más amplias facultades de representación y ejecución. Artículo 147.- Los cargos de Administrador o Consejero y de Gerente, son personales y no podrán desempeñarse por medio de representante. Artículo 148.- El Consejo de Administración podrá nombrar de entre sus miembros un delegado para la ejecución de actos concretos. A falta de designación especial, la representación corresponderá al Presidente del Consejo. Artículo 149.- El Administrador o el Consejo de Administración y los Gerentes podrán, dentro de sus respectivas facultades, conferir poderes en nombre de la sociedad, los cuales serán revocables en cualquier tiempo. Artículo 150.- Las delegaciones y los poderes otorgados por el Administrador o Consejo de Administración y por los Gerentes no restringen sus facultades. La terminación de las funciones de Administrador o Consejo de Administración o de los Gerentes, no extingue las delegaciones ni los poderes otorgados durante su ejercicio. Artículo 151.- No pueden ser Administradores ni Gerentes, los que conforme a la ley estén inhabilitados para ejercer el comercio. Artículo 152.- Los estatutos o la asamblea general de accionistas, podrán establecer la obligación para los administradores y gerentes de prestar garantía para asegurar las responsabilidades que pudieran contraer en el desempeño de sus encargos. Artículo 153.- No podrán inscribirse en el Registro Público de Comercio los nombramientos de los administradores y gerentes sin que se compruebe que han prestado la garantía a que se refiere el artículo anterior, en caso de que los estatutos o la asamblea establezcan dicha obligación. Artículo 154.- Los Administradores continuarán en el desempeño de sus funciones aun cuando hubiere concluido el plazo para el que hayan sido designados, mientras no se hagan nuevos nombramientos y los nombrados no tomen posesión de sus cargos. Artículo 155.- En los casos de revocación del nombramiento de los Administradores, se observarán las siguientes reglas: I.- Si fueren varios los Administradores y sólo se revocaren los nombramientos de algunos de ellos, los restantes desempeñaran la administración, si reúnen el quorum estatutario, y II.- Cuando se revoque el nombramiento del Administrador único, o cuando habiendo varios Administradores se revoque el nombramiento de todos o de un número tal que los restantes no reúnan el quorum estatutario, los Comisarios designarán con carácter provisional a los Administradores faltantes. Iguales reglas se observarán en los casos de que la falta de los Administradores sea ocasionada por muerte, impedimento u otra causa. Artículo 156.- El Administrador que en cualquiera operación tenga un interés opuesto al de la sociedad, deberá manifestarlo a los demás Administradores y abstenerse de toda deliberación y resolución. El Administrador que contravenga esta disposición, será responsable de los daños y perjuicios que se causen a la sociedad.

170/186


Artículo 157.- Los Administradores tendrán la responsabilidad inherente a su mandato y la derivada de las obligaciones que la ley y los estatutos les imponen. Artículo 158.- Los administradores son solidariamente responsables para con la sociedad: I.- De la realidad de las aportaciones hechas por los socios; II.- Del cumplimiento de los requisitos legales y estatutarios establecidos con respecto a los dividendos que se paguen a los accionistas; III.- De la existencia y mantenimiento de los sistemas de contabilidad, control, registro, archivo o información que previene la ley; IV.- Del exacto cumplimiento de los acuerdos de las Asambleas de Accionistas. Artículo 159.- No será responsable el Administrador que, estando exento de culpa, haya manifestado su inconformidad en el momento de la deliberación y resolución del acto de que se trate. Artículo 160.- Los Administradores serán solidariamente responsables con los que les hayan precedido, por las irregularidades en que éstos hubieren incurrido, si, conociéndolas, no las denunciaren por escrito a los Comisarios. Artículo 161.- La responsabilidad de los Administradores sólo podrá ser exigida por acuerdo de la Asamblea General de Accionistas, la que designará la persona que haya de ejercitar la acción correspondiente, salvo lo dispuesto en el artículo 163. Artículo 162.- Los Administradores removidos por causa de responsabilidad, sólo podrán ser nombrados nuevamente en el caso de que la autoridad judicial declare infundada la acción ejercitada en su contra. Los Administradores cesarán en el desempeño de su encargo inmediatamente que la Asamblea General de Accionistas pronuncie resolución en el sentido de que se les exija la responsabilidad en que hayan incurrido. Artículo 163.- Los accionistas que representen el treinta y tres por ciento del capital social, por lo menos, podrán ejercitar directamente la acción de responsabilidad civil contra los Administradores, siempre que se satisfagan los requisitos siguientes: I.- Que la demanda comprenda el monto total de las responsabilidades en favor de la sociedad y no únicamente el interés personal de los promoventes, y II.- Que, en su caso, los actores no hayan aprobado la resolución tomada por la Asamblea General de Accionistas sobre no haber lugar a proceder contra los Administradores demandados. Los bienes que se obtengan como resultado de la reclamación serán percibidos por la sociedad. SECCIÓN CUARTA De la vigilancia de la sociedad Artículo 164.- La vigilancia de la sociedad anónima estará a cargo de uno o varios Comisarios, temporales y revocables, quienes pueden ser socios o personas extrañas a la sociedad. Artículo 165.- No podrán ser comisarios: I.- Los que conforme a la Ley estén inhabilitados para ejercer el comercio; II.- Los empleados de la sociedad, los empleados de aquellas sociedades que sean accionistas de la sociedad en cuestión por más de un veinticinco por ciento del capital social, ni los empleados de aquellas sociedades de las que la sociedad en cuestión sea accionista en más de un cincuenta por ciento. III.- Los parientes consanguíneos de los Administradores, en línea recta sin limitación de grado, los colaterales dentro del cuarto y los afines dentro del segundo.

171/186


Artículo 166.- Son facultades y obligaciones de los comisarios: I.- Cerciorarse de la constitución y subsistencia de la garantía que exige el artículo 152, dando cuenta sin demora de cualquiera irregularidad a la Asamblea General de Accionistas; II.- Exigir a los administradores una información mensual que incluya por lo menos un estado de situación financiera y un estado de resultados. III.- Realizar un examen de las operaciones, documentación, registros y demás evidencias comprobatorias, en el grado y extensión que sean necesarios para efectuar la vigilancia de las operaciones que la ley les impone y para poder rendir fundadamente el dictamen que se menciona en el siguiente inciso. IV.- Rendir anualmente a la Asamblea General Ordinaria de Accionistas un informe respecto a la veracidad, suficiencia y razonabilidad de la información presentada por el Consejo de Administración a la propia Asamblea de Accionistas. Este informe deberá incluir, por lo menos: A) La opinión del Comisario sobre si las políticas y criterios contables y de información seguidos por la sociedad son adecuados y suficientes tomando en consideración las circunstancias particulares de la sociedad. B) La opinión del Comisario sobre si esas políticas y criterios han sido aplicados consistentemente en la información presentada por los administradores. C) La opinión del comisario sobre si, como consecuencia de lo anterior, la información presentada por los administradores refleja en forma veraz y suficiente la situación financiera y los resultados de la sociedad. V.- Hacer que se inserten en la Orden del Día de las sesiones del Consejo de Administración y de las Asambleas de Accionistas, los puntos que crean pertinentes; VI.- Convocar a Asambleas ordinarias y extraordinarias de accionistas, en caso de omisión de los Administradores y en cualquier otro caso en que lo juzguen conveniente; VII.- Asistir, con voz, pero sin voto, a todas la sesiones del Consejo de Administración, a las cuales deberán ser citados; VIII.- Asistir, con voz pero sin voto, a las Asambleas de Accionistas, y IX.- En general, vigilar ilimitadamente y en cualquier tiempo todas las operaciones de la sociedad. Artículo 167.- Cualquier accionista podrá denunciar por escrito a los Comisarios los hechos que estime irregulares en la administración, y éstos deberán mencionar las denuncias en sus informes a la Asamblea General de Accionistas y formular acerca de ellas las consideraciones y proposiciones que estimen pertinentes. Artículo 168.- Cuando por cualquier causa faltare la totalidad de los Comisarios, el Consejo de Administración deberá convocar, en el término de tres días, a Asamblea General de Accionistas, para que ésta haga la designación correspondiente. Si el Consejo de Administración no hiciere la convocatoria dentro del plazo señalado, cualquier accionista podrá ocurrir a la autoridad judicial del domicilio de la sociedad, para que ésta haga la convocatoria. En el caso de que no se reuniere la Asamblea o de que reunida no se hiciere la designación, la autoridad judicial del domicilio de la sociedad, a solicitud de cualquier accionista, nombrará los Comisarios, quienes funcionarán hasta que la Asamblea General de Accionistas haga el nombramiento definitivo. Artículo 169.- Los comisarios serán individualmente responsables para con la sociedad por el cumplimiento de las obligaciones que la ley y los estatutos les imponen. Podrán, sin

172/186


embargo, auxiliarse y apoyarse en el trabajo de personal que actúe bajo su dirección y dependencia o en los servicios de técnicos o profesionistas independientes cuya contratación y designación dependa de los propios comisarios. Artículo 170.- Los Comisarios que en cualquiera operación tuvieren un interés opuesto al de la sociedad, deberán abstenerse de toda intervención, bajo la sanción establecida en el artículo 156. Artículo 171.- Son aplicables a los Comisarios las disposiciones contenidas en los artículos 144,152, 154, 160, 161, 162 y 163. SECCIÓN QUINTA De la información financiera Artículo 172.- Las sociedades anónimas, bajo la responsabilidad de sus administradores, presentarán a la Asamblea de Accionistas, anualmente, un informe que incluya por lo menos: A) Un informe de los administradores sobre la marcha de la sociedad en el ejercicio, así como sobre las políticas seguidas por los administradores y, en su caso, sobre los principales proyectos existentes. B) Un informe en que declaren y expliquen las principales políticas y criterios contables y de información seguidos en la preparación de la información financiera. C) Un estado que muestre la situación financiera de la sociedad a la fecha de cierre del ejercicio. D) Un estado que muestre, debidamente explicados y clasificados, los resultados de la sociedad durante el ejercicio. E) Un estado que muestre los cambios en la situación financiera durante el ejercicio. F) Un estado que muestre los cambios en las partidas que integran el patrimonio social, acaecidos durante el ejercicio. G) Las notas que sean necesarias para completar o aclarar la información que suministren los estados anteriores. A la información anterior se agregará el informe de los comisarios a que se refiere la fracción IV del artículo 166. Artículo 173.- El informe del que habla el enunciado general del- artículo anterior, incluido el informe de los comisarios, deberá quedar terminado y ponerse a disposición de los accionistas por lo menos quince días antes de la fecha de la asamblea que haya de discutirlo. Los accionistas tendrán derecho a que se les entregue una copia del informe correspondiente. Artículo 174.- (Se deroga). Artículo 175.- (Se deroga). Artículo 176.- La falta de presentación oportuna del informe a que se refiere el enunciado general del artículo 172, será motivo para que la Asamblea General de Accionistas acuerde la remoción del Administrador o Consejo de Administración, o de los Comisarios, sin perjuicio de que se les exijan las responsabilidades en que respectivamente hubieren incurrido. Artículo 177.- Quince días después de la fecha en que la asamblea general de accionistas haya aprobado el informe a que se refiere el enunciado general del artículo 172, deberán mandarse publicar los estados financieros incluidos en el mismo, juntamente con sus notas y el dictamen del comisario, en el periódico oficial de la entidad en donde tenga su domicilio la sociedad, o, si se trata de sociedades que tengan oficinas o dependencias en varias entidades, en el Diario Oficial de la Federación. Se depositará copia autorizada del

173/186


mismo en el Registro Público de Comercio. Si se hubiere formulado en término alguna oposición contra la aprobación del balance por la Asamblea General de Accionistas, se hará la publicación y depósito con la anotación relativa al nombre de los opositores y el número de acciones que representen. SECCIÓN SEXTA De las asambleas de accionistas Artículo 178.- La Asamblea General de Accionistas es el Órgano Supremo de la Sociedad; podrá acordar y ratificar todos los actos y operaciones de ésta y sus resoluciones serán cumplidas por la persona que ella misma designe, o a falta de designación, por el Administrador o por el Consejo de Administración. En los estatutos se podrá prever que las resoluciones tomadas fuera de asamblea, por unanimidad de los accionistas que representen la totalidad de las acciones con derecho a voto o de la categoría especial de acciones de que se trate, en su caso, tendrán, para todos los efectos legales, la misma validez que si hubieren sido adoptadas reunidos en asamblea general o especial, respectivamente, siempre que se confirmen por escrito. En lo no previsto en los estatutos serán aplicables en lo conducente, las disposiciones de esta ley. Artículo 179.- Las Asambleas Generales de Accionistas son ordinarias y extraordinarias. Unas y otras se reunirán en el domicilio social, y sin este requisito serán nulas, salvo caso fortuito o de fuerza mayor. Artículo 180.- Son asambleas ordinarias, las que se reúnen para tratar de cualquier asunto que no sea de los enumerados en el artículo 182. Artículo 181.- La Asamblea Ordinaria se reunirá por lo menos una vez al año dentro de los cuatro meses que sigan a la clausura del ejercicio social y se ocupará, además de los asuntos incluidos en la orden del día, de los siguientes: I.- Discutir, aprobar o modificar el informe de los administradores a que se refiere el enunciado general del artículo 172, tomando en cuenta el informe de los comisarios, y tomar las medidas que juzgue oportunas. II.- En su caso, nombrar al Administrador o Consejo de Administración y a los Comisarios; III.- Determinar los emolumentos correspondientes a los Administradores y Comisarios, cuando no hayan sido fijados en los estatutos. Artículo 182.- Son asambleas extraordinarias, las que se reúnan para tratar cualquiera de los siguientes asuntos: I.- Prórroga de la duración de la sociedad; II.- Disolución anticipada de la sociedad; III.- Aumento o reducción del capital social; IV.- Cambio de objeto de la sociedad; V.- Cambio de nacionalidad de la sociedad; VI.- Transformación de la sociedad; VIL- Fusión con otra sociedad; VIII.- Emisión de acciones privilegiadas; IX.- Amortización por la sociedad de sus propias acciones y emisión de acciones de goce; X.- Emisión de bonos; XI.- Cualquiera otra modificación del contrato social, y XII.- Los demás asuntos para los que la Ley o el contrato social exija un quorum especial. Estas asambleas podrán reunirse en cualquier tiempo.

174/186


Artículo 183.- La convocatoria para las asambleas deberá hacerse por el Administrador o el Consejo de Administración, o por los Comisarios, salvo lo dispuesto en los artículos 168, 184 y 185. Artículo 184.- Los accionistas que representen por lo menos el treinta y tres por ciento del capital social, podrán pedir por escrito, en cualquier tiempo, al Administrador o Consejo de Administración o a los Comisarios, la Convocatoria de una Asamblea General de Accionistas, para tratar de los asuntos que indiquen en su petición. Si el Administrador o Consejo de Administración, o los Comisarios se rehusaren a hacer la convocatoria, o no lo hicieren dentro del término de quince días desde que hayan recibido la solicitud, la convocatoria podrá ser hecha por la autoridad judicial del domicilio de la sociedad, a solicitud de quienes representen el treinta y tres por ciento del capital social, exhibiendo al efecto los títulos de las acciones. Artículo 185.- La petición a que se refiere el artículo anterior, podrá ser hecha por el titular de una sola acción, en cualquiera de los casos siguientes: I.- Cuando no se haya celebrado ninguna asamblea durante dos ejercicios consecutivos; II.- Cuando las asambleas celebradas durante ese tiempo no se hayan ocupado de los asuntos que indica el artículo 181. Si el Administrador o Consejo de Administración, o los Comisarios se rehusaren a hacer la convocatoria, o no la hicieren dentro del término de quince días desde que hayan recibido la solicitud, ésta se formulará ante el Juez competente para que haga la convocatoria, previo traslado de la petición al Administrador o Consejo de Administración y a los Comisarios. El punto se decidirá siguiéndose la tramitación establecida para los incidentes de los juicios mercantiles. Artículo 186.- La convocatoria para las asambleas generales deberá hacerse por medio de la publicación de un aviso en el periódico oficial de la entidad del domicilio de la sociedad, o en uno de los periódicos de mayor circulación en dicho domicilio con la anticipación que fijen los estatutos, o en su defecto, quince días antes de la fecha señalada para la reunión. Durante todo este tiempo estará a disposición de los accionistas, en las oficinas de la sociedad, el informe a que se refiere el enunciado general del artículo 172. Artículo 187.- La convocatoria para las Asambleas deberá contener la Orden del Día y será firmada por quien la haga. Artículo 188.- Toda resolución de la Asamblea tomada con infracción de lo que disponen los dos artículos anteriores, será nula, salvo que en el momento de la votación haya estado representada la totalidad de las acciones. Artículo 189.- Para que una Asamblea Ordinaria se considere legalmente reunida, deberá estar representada, por lo menos, la mitad del capital social, y las resoluciones sólo serán válidas cuando se tomen por mayoría de los votos presentes. Artículo 190.- Salvo que en el contrato social se fije una mayoría más elevada, en las Asambleas Extraordinarias, deberán estar representadas, por lo menos, las tres cuartas partes del capital y las resoluciones se tomarán por el voto de las acciones que representen la mitad del capital social. Artículo 191.- Si la Asamblea no pudiere celebrarse el día señalado para su reunión, se hará una segunda convocatoria con expresión de esta circunstancia y en la junta se resolverá sobre los asuntos indicados en la Orden del Día, cualquiera que sea el número de acciones representadas.

175/186


Tratándose de Asambleas Extraordinarias, las decisiones se tomarán siempre por el voto favorable del número de acciones que representen, por lo menos, la mitad del capital social. Artículo 192.- Los accionistas podrán hacerse representar en las Asambleas por mandatarios, ya sea que pertenezcan o no a la sociedad. La representación deberá conferirse en la forma que prescriban los estatutos y a falta de estipulación, por escrito. No podrán ser mandatarios los Administradores ni los Comisarios de la sociedad. Artículo 193.- Salvo estipulación contraria de los estatutos, las Asambleas Generales de Accionistas serán presididas por el Administrador o por el Consejo de Administración, y a falta de ellos, por quien fuere designado por los accionistas presentes. Artículo 194.- Las actas de las Asambleas Generales de Accionistas se asentarán en el libro respectivo y deberán ser firmadas por el Presidente y por el Secretario de la Asamblea, así como por los Comisarios que concurran. Se agregarán a las actas los documentos que justifiquen que las convocatorias se hicieron en los términos que esta Ley establece. Cuando por cualquiera circunstancia no pudiere asentarse el acta de una asamblea en el libro respectivo, se protocolizará ante Notario. Las actas de las Asambleas Extraordinarias serán protocolizadas ante Notario e inscritas en el Registro Público de Comercio. Artículo 195.- En caso de que existan diversas categorías de accionistas, toda proposición que pueda perjudicar los derechos de una de ellas, deberá ser aceptada previamente por la categoría afectada, reunida en asamblea especial, en la que se requerirá la mayoría exigida para las modificaciones al contrato constitutivo, la cual se computará con relación al número total de acciones de la categoría de que se trate. Las asambleas especiales se sujetarán a lo que dispone los artículos 179, 183 y del 190 al 194, y serán presididas por el accionista que designen los socios presentes. Artículo 196.- El accionista que en una operación determinada tenga por cuenta propia o ajena un interés contrario al de la sociedad, deberá abstenerse a toda deliberación relativa a dicha operación. El accionista que contravenga esta disposición,-será responsable de los daños y perjuicios, cuando sin su voto no se hubiere logrado la mayoría necesaria para la validez de la determinación. Artículo 197.- Los administradores y los comisarios no podrán votar en las deliberaciones relativas a la aprobación de los informes a que se refieren los artículos 166 en su fracción IV y 172 en su enunciado general o a su responsabilidad. En caso de contravención esta disposición, la resolución será nula cuando sin el voto del Administrador o Comisario no se habría logrado la mayoría requerida. Artículo 198.- Es nulo todo convenio que restrinja la libertad del voto de los accionistas. Artículo 199.- A solicitud de los accionistas que reúnan el treinta y tres por ciento de las acciones representadas en una Asamblea, se aplazará, para dentro de tres días y sin necesidad de nueva convocatoria, la votación de cualquier asunto respecto del cual no se consideren suficientemente informados. Este derecho no podrá ejercitarse sino una sola vez para el mismo asunto. Artículo 200.- Las resoluciones legalmente adoptadas por las Asambleas de Accionistas son obligatorias aun para los ausentes o disidentes, salvo el derecho de oposición en los términos de esta Ley.

176/186


Artículo 201.- Los accionistas que representen el treinta y tres por ciento del capital social podrán oponerse judicialmente a las resoluciones de las Asambleas Generales, siempre que se satisfagan los siguientes requisitos: I.- Que la demanda se presente dentro de los quince días siguientes a la fecha de clausura de la Asamblea; II.- Que los reclamantes no hayan concurrido a la Asamblea o hayan dado su voto en contra de la resolución, y III.- Que la demanda señale la cláusula del contrato social o el precepto legal infringido y el concepto de violación. No podrá formularse oposición judicial contra las resoluciones relativas a la responsabilidad de los Administradores o de los Comisarios. Artículo 202.- La ejecución de las resoluciones impugnadas podrá suspenderse por el Juez, siempre que los, actores dieren fianza bastante para responder de los daños y perjuicios que pudieren causarse a la sociedad, por la inejecución de dichas resoluciones, en caso de que la sentencia declare infundada la oposición. Artículo 203.- La sentencia que se dicte con motivo de la oposición surtirá efectos respecto de todos los socios. Artículo 204.- Todas las oposiciones contra una misma resolución, deberán decidirse en una sola sentencia. Artículo 205.- Para el ejercicio de las acciones judiciales a que se refieren los artículo 185 y 201, los accionistas depositarán los títulos de sus acciones ante Notario o en una Institución de Crédito, quienes expedirán el certificado correspondiente para acompañarse a la demanda y los demás que sean necesarios para hacer efectivos los derechos sociales. Las acciones depositadas no se devolverán sino hasta la conclusión del juicio. Artículo 206.- Cuando la Asamblea General de Accionistas adopte resoluciones sobre los asuntos comprendidos en las fracciones IV, V y VI del artículo 182, cualquier accionista que haya votado en contra tendrá derecho a separarse de la sociedad y obtener el reembolso de sus acciones, en proporción al activo social, según el último balance aprobado siempre que lo solicite dentro de los quince días siguientes a la clausura de la asamblea. CAPITULO VI De la sociedad en comandita por acciones Artículo 207.- La sociedad en comandita por acciones, es la que se compone de uno o varios socios comanditados que responden de manera subsidiaria, ilimitada y solidariamente, de las obligaciones sociales, y de uno o varios comanditarios que únicamente están obligados al pago de sus acciones. Artículo 208.- La sociedad en comandita por acciones se regirá por las reglas relativas a la sociedad anónima, salvo lo dispuesto en los artículos siguientes. Artículo 209.- El capital social estará dividido en acciones y no podrán cederse sin el consentimiento de la totalidad de los comanditados y el de las dos tercera partes de los comanditarios. Artículo 210.- La sociedad en comandita por acciones podrá existir bajo una razón social, que se formará con los nombres de uno o más comanditados seguidos de las palabras y compañía u otros equivalentes, cuando en ellas no figuren los de todos. A la razón social o a la denominación, en su caso, se agregarán las palabras "Sociedad en Comandita por Acciones", o su abreviatura "S. en C. por A".

177/186


Artículo 211.- Es aplicable a la sociedad en comandita por acciones lo dispuesto en los artículos 28, 29, 30, 53, 54 y 55; y en lo que se refiere solamente a los socios comanditados, lo prevenido en los artículos 26, 32,35,39 y 50. CAPITULO VII De la sociedad cooperativa Artículo 212.- Las sociedades cooperativas se regirán por su legislación especial. CAPITULO VIH De las sociedades de capital variable Artículo 213.- En las sociedades de capital variable el capital social será susceptible de aumento por aportaciones posteriores de los socios o por la admisión de nuevos socios, y de disminución de dicho capital por retiro parcial o total de las aportaciones, sin más formalidades que las establecidas por este capítulo. Artículo 214.- Las sociedades de capital variable se regirán por las disposiciones que correspondan a la especie de sociedad de que se trate, y por las de la sociedad anónima relativas a balances y responsabilidades de los administradores, salvo las modificaciones que se establecen en el presente capítulo. Artículo 215.- A la razón social o denominación propia del tipo de sociedad, se añadirán siempre las palabras "de capital variable". Artículo 216.- El contrato constitutivo de toda sociedad de capital variable, deberá contener, además de las estipulaciones que correspondan a la naturaleza de la sociedad, las condiciones que se fijen para el aumento y la disminución del capital social. En las sociedades por acciones el contrato social o la Asamblea General Extraordinaria fijarán los aumentos del capital y la forma y términos en que deban hacerse las correspondientes emisiones de acciones. Las acciones emitidas y no suscritas a los certificados provisionales, en su caso, se conservarán en poder de la sociedad para entregarse a medida que vaya realizándose la suscripción. Artículo 217.- En la sociedad anónima, en la de responsabilidad limitada y en la comandita por acciones, se indicará un capital mínimo que no podrá ser inferior al que fijen los artículos 62 y 89. En las sociedades en nombre colectivo y en comandita simple, el capital mínimo no podrá ser inferior a la quinta parte del capital inicial. Queda prohibido a las sociedades por acciones, anunciar el capital cuyo aumento esté autorizado sin anunciar al mismo tiempo el capital mínimo. Los administradores o cualquiera otro funcionario de la sociedad que infrinjan este precepto, serán responsables por los daños y perjuicios que se causen. Artículo 218.- (Se deroga). Artículo 219.- Todo aumento o disminución del capital social deberá inscribirse en un libro de registro que al efecto llevará la sociedad. Artículo 220.- El retiro parcial o total de aportaciones de un socio deberá notificarse a la sociedad de manera fehaciente y no surtirá efectos sino hasta el fin del ejercicio anual en curso, si la notificación se hace antes del último trimestre de dicho ejercicio, y hasta el fin del ejercicio siguiente, si se hiciere después. Artículo 221.- No podrá ejercitarse el derecho de separación cuando tenga como consecuencia reducir a menos del mínimo el capital social. CAPITULO IX De la fusión, transformación, y escisión de las sociedades Artículo 222.- La fusión de varias sociedades deberá ser decidida por cada una de ellas, en la forma y términos que correspondan según su naturaleza.

178/186


Artículo 223.- Los acuerdos sobre fusión se inscribirán en el Registro Público de Comercio y se publicarán en el Periódico Oficial del domicilio de las sociedades que hayan de fusionarse. Cada sociedad deberá publicar su último balance, y aquélla o aquéllas que dejen de existir, deberá publicar, además, el sistema establecido para la extinción de su pasivo. Artículo 224.- La fusión no podrá tener efecto sino tres meses después de haberse efectuado la inscripción prevenida en el artículo anterior. Durante dicho plazo, cualquier acreedor de las sociedades que se fusionan, podrá oponerse judicialmente en la vía sumaria, a la fusión, la que se suspenderá hasta que cause ejecutoria la sentencia que declare que la oposición es infundada. Transcurrido el plazo señalado sin que se haya formulado oposición, podrá llevarse a cabo la fusión, y la sociedad que subsista o la que resulte de la fusión, tomará a su cargo los derechos y las obligaciones de las sociedades extinguidas. Artículo 225.- La fusión tendrá efecto en el momento de la inscripción, si se pactare el pago de todas las deudas de las sociedades que hayan de fusionarse, o se constituyere el depósito de su importe en una institución de crédito, o constare el consentimiento de todos los acreedores. A este efecto, las deudas a plazo se darán por vencidas. El certificado en que se haga constar el depósito, deberá publicarse conforme al artículo 223. Artículo 226.- Cuando de la fusión de varias sociedades haya de resultar una distinta, su constitución se sujetará a los principios que rijan la constitución de la sociedad a cuyo género haya de pertenecer. Artículo 227.- Las sociedades constituidas en alguna de las formas que establecen las fracciones I a V del artículo Io, podrán adoptar cualquier otro tipo legal. Asimismo podrán transformarse en sociedad de capital variable. Artículo 228.- En la transformación de las sociedades se aplicarán los preceptos contenidos en los artículos anteriores de este capítulo. Artículo 228 Bis.- Se da la escisión cuando una sociedad denominada escindente decide extinguirse y divide la totalidad o parte de su activo, pasivo y capital social en dos o más partes, que son aportadas en bloque a otras sociedades de nueva creación denominadas escindidas; o cuando la escindente, sin extinguirse, aporta en bloque parte de su activo, pasivo y capital social a otra u otras sociedades de nueva creación. La escisión se regirá por lo siguiente: I.- Sólo podrá acordarse por resolución de la asamblea de accionistas o socios u órgano equivalente, por la mayoría exigida para la modificación del contrato social; II.- Las acciones o partes sociales de la sociedad que se escinda deberán estar totalmente pagadas; III.- Cada uno de los socios de la sociedad escindente tendrá inicialmente una proporción del capital social de las escindidas, igual a la de que sea titular en la escindente; IV.- La resolución que apruebe la escisión deberá contener: a) La descripción de la forma, plazos y mecanismos en que los diversos conceptos de activo, pasivo y capital social serán transferidos; b) La descripción de las partes del activo, del pasivo y del capital social que correspondan a cada sociedad escindida, y en su caso a la escindente, con detalle suficiente para permitir la identificación de éstas; c) Los estados financieros de la sociedad escindente, que abarquen por lo menos las operaciones realizadas durante el último ejercicio social, debidamente dictaminados por

179/186


auditor externo. Corresponderá a los administradores de la escáldente, informar a la asamblea sobre las operaciones que se realicen hasta que la escisión surta plenos efectos legales; d) La determinación de las obligaciones que por virtud de la escisión asuma cada sociedad escindida. Si una sociedad escindida incumpliera alguna de las obligaciones asumidas por ella en virtud de la escisión, responderán solidariamente ante los acreedores que no hayan dado su consentimiento expreso, la o las demás sociedades escindidas, durante un plazo de tres años contado a partir de la última de las publicaciones a que se refiere la fracción V, hasta por el importe del activo neto que les haya sido atribuido en la escisión a cada una de ellas; si la escindente no hubiere dejado de existir, ésta responderá por la totalidad de la obligación; y e) Los proyectos de estatutos de las sociedades escindidas. V.- La resolución de escisión deberá protocolizarse ante notario e inscribirse en el Registro Público de Comercio. Asimismo, deberá publicarse en la gaceta oficial y en uno de los periódicos de mayor circulación del domicilio de la escindente, un extracto de dicha resolución que contenga, por lo menos, la síntesis de la información a que se refieren los incisos a) y d) de la fracción IV de este artículo, indicando claramente que el texto completo se encuentra a disposición de socios y acreedores en el domicilio social de la sociedad durante un plazo de cuarenta y cinco días naturales contado a partir de que se hubieren efectuado la inscripción y ambas publicaciones; VI.- Durante el plazo señalado, cualquier socio o grupo de socios que representen por lo menos el veinte por ciento del capital social o acreedor que tenga interés jurídico, podrá oponerse judicialmente a la escisión, la que se suspenderá hasta que cause ejecutoria la sentencia que declara que la oposición es infundada, se dicte resolución que tenga por terminado el procedimiento sin que hubiere procedido la oposición o se llegue a convenio, siempre y cuando quien se oponga diere fianza bastante para responder de los daños y perjuicios que pudieren causarse a la sociedad con la suspensión; VIL- Cumplidos los requisitos y transcurrido el plazo a que se refiere la fracción V, sin que se haya presentado oposición, la escisión surtirá plenos efectos; para la constitución de las nuevas sociedades, bastará la protocolización de sus estatutos y su inscripción en el Registro Público de Comercio; VIII.- Los accionistas o socios que voten en contra de la resolución de escisión gozarán del derecho a separarse de la sociedad, aplicándose en lo conducente lo previsto en el artículo 206 de esta ley; IX.- Cuando la escisión traiga aparejada la extinción de la escindente, una vez que surta efectos la escisión se deberá solicitar del Registro Público de Comercio la cancelación de la inscripción del contrato social; X.- No se aplicará a las sociedades escindidas lo previsto en el artículo 141 de esta ley. CAPITULO X De la disolución de las sociedades Artículo 229.- Las sociedades se disuelven: I.- Por expiración del término fijado en el contrato social; II.- Por imposibilidad de seguir realizando el objeto principal de la sociedad o por quedar éste consumado; III.- Por acuerdo de los socios tomado de conformidad con el contrato social y con la Ley; IV.- Porque el número de accionistas llegue a ser inferior al mínimo que esta Ley establece, o porque las partes de interés se reúnan en una sola persona;

180/186


V.- Por la pérdida de las dos terceras partes del capital social. Artículo 230.- La sociedad en nombre colectivo se disolverá, salvo pacto en contrario, por la muerte, incapacidad, exclusión o retiro de uno de los socios, o por que el contrato social se rescinda respecto a uno de ellos. En caso de muerte de un socio, la sociedad solamente podrá continuar con los herederos, cuando éstos manifiesten su consentimiento; de lo contrario, la sociedad, dentro del plazo de dos meses, deberá entregar a los herederos la cuota correspondiente al socio difunto, de acuerdo con el último balance aprobado. Artículo 231.- Las disposiciones establecidas en el artículo anterior son aplicables a la sociedad en comandita simple y a la sociedad en comandita por acciones, en lo que concierne a los comanditados. Artículo 232.- En el caso de la fracción I del artículo 229, la disolución de la sociedad se realizará por el solo transcurso del término establecido para su duración. En los demás casos, comprobada por la sociedad la existencia de causas de disolución, se inscribirá ésta en el Registro Público de Comercio. Si la inscripción no se hiciere a pesar de existir la causa de disolución, cualquier interesado podrá ocurrir ante la autoridad judicial, en la vía sumaria, a fin de que ordene el registro de la disolución. Cuando se haya inscrito la disolución de una sociedad, sin que ajuicio de algún interesado hubiere existido alguna causa de las enumeradas por la Ley, podrá ocurrir ante la autoridad judicial, dentro del término de treinta días contados a partir de la fecha de la inscripción, y demandar, en la vía sumaria, la cancelación de la inscripción. Artículo 233.- Los Administradores no podrán iniciar nuevas operaciones con posterioridad al vencimiento del plazo de duración de la sociedad, al acuerdo sobre disolución o a la comprobación de una causa de disolución. Si contravinieren esta prohibición, los Administradores serán solidariamente responsables por las operaciones efectuadas. CAPITULO XI De la liquidación de las sociedades Artículo 234.- Disuelta la sociedad, se pondrá en liquidación. Artículo 235.- La liquidación estará a cargo de uno o más liquidadores, quienes serán representantes legales de la sociedad y responderán por los actos que ejecuten excediéndose de los límites de su encargo. Artículo 236.- A falta de disposición del contrato social, el nombramiento de los liquidadores se hará por acuerdo de los socios, tomado en la proporción y forma que esta Ley señala, según la naturaleza de la sociedad, para el acuerdo sobre disolución. La designación de liquidadores deberá hacerse en el mismo acto en que se acuerde o se reconozca la disolución. En los casos de que la sociedad se disuelva por la expiración del plazo o en virtud de sentencia ejecutoriada, la designación de los liquidadores deberá hacerse inmediatamente que concluya el plazo o que se dicte la sentencia. Si por cualquier motivo el nombramiento de los liquidadores no se hiciere en los términos que fija este artículo, lo hará la autoridad judicial en la vía sumaria, a petición de cualquier socio. Artículo 237.- Mientras no haya sido inscrito en el Registro Público de Comercio el nombramiento de los liquidadores y éstos no hayan entrado en funciones, los administradores continuarán en el desempeño de su encargo.

181/186


Artículo 238.- El nombramiento de los liquidadores podrá ser revocado por acuerdo de los socios, tomado en los términos del artículo 236 o por resolución judicial, si cualquier socio justificare, en la vía sumaria, la existencia de una causa grave para la revocación. Los liquidadores cuyos nombramientos fueren revocados, continuarán en su encargo hasta que entren en funciones los nuevamente nombrados. Artículo 239.- Cuando sean varios los liquidadores, éstos deberán obrar conjuntamente. Artículo 240.- La liquidación se practicará con arreglo a las estipulaciones relativas del contrato social o a la resolución que tomen los socios al acordarse o reconocerse la disolución de la sociedad. A falta de dichas estipulaciones, la liquidación se practicará de conformidad con las disposiciones de este capítulo. Artículo 241.- Hecho el nombramiento de los liquidadores, los Administradores les entregarán todos los bienes, libros y documentos de la sociedad, levantándose en todo caso un inventario del activo y pasivo sociales. Artículo 242.- Salvo el acuerdo de los socios o las disposiciones del contrato social, los liquidadores tendrán las siguientes facultades: L- Concluir las operaciones sociales que hubieren quedado pendientes al tiempo de la disolución; II.- Cobrar lo que se deba a la sociedad y pagar lo que ella deba; III.- Vender los bienes de la sociedad; IV.- Liquidar a cada socio su haber social; V.- Practicar el balance final de la liquidación, que deberá someterse a la discusión y aprobación de los socios, en la forma que corresponda, según la naturaleza de la sociedad. El balance final, una vez aprobado, se depositará en el Registro Público de Comercio; VI.- Obtener del Registro Público de Comercio la cancelación de la inscripción del contrato social, una vez concluida la liquidación. Artículo 243.- Ningún socio podrá exigir de los liquidadores la entrega total del haber que le corresponda; pero sí la parcial que sea compatible con los intereses de los acreedores de la sociedad, mientras no estén extinguidos sus créditos pasivos, o se haya depositado su importe si se presentare inconveniente para hacer su pago. El acuerdo sobre distribución parcial deberá publicarse en el Periódico Oficial del domicilio de la sociedad, y los acreedores tendrán el derecho de oposición en la forma y términos del artículo 9o. Artículo 244.- Las sociedades, aún después de disueltas, conservarán su personalidad jurídica para los efectos de la liquidación. Artículo 245.- Los liquidadores mantendrán en depósito, durante diez años después de la fecha en que se concluya la liquidación, los libros y papeles de la sociedad. Artículo 246.- En la liquidación de las sociedades en nombre colectivo, en comandita simple o de responsabilidad limitada, una vez pagadas las deudas sociales, la distribución del remanente entre los socios, si no hubiere estipulaciones expresas, se sujetará a las siguientes reglas: I.- Si los bienes en que consiste el haber social son de fácil división, se repartirán en la proporción que corresponda a la representación de cada socio en la masa común; II.- Si los bienes fueren de diversa naturaleza, se fraccionarán en las partes proporcionales respectivas, compensándose entre los socios las diferencias que hubiere; III.- Una vez formados los lotes, el liquidador convocará a los socios a una junta en la que les dará a conocer el proyecto respectivo; y aquéllos gozarán de un plazo de ocho días

182/186


hábiles a partir del siguiente a la fecha de la junta, para exigir modificaciones, si creyeren perjudicados sus derechos; IV.- Si los socios manifestaren expresamente su conformidad o si, durante el plazo que se acaba de indicar, no formularen observaciones, se les tendrán por conformes con el proyecto, y el liquidador hará la respectiva adjudicación, otorgándose, en su caso, los documentos que procedan; V.- Si, durante el plazo a que se refiere la fracción III, los socios formularen observaciones al proyecto de división, el liquidador convocará a una nueva junta, en el plazo de ocho días, para que, de mutuo acuerdo, se hagan al proyecto las modificaciones a que haya lugar; y si no fuere posible obtener el acuerdo, el liquidador adjudicará el lote o lotes respecto de los cuales hubiere inconformidad, en común a los respectivos socios, y la situación jurídica resultante entre los adjudicatarios se regirá por las reglas de la copropiedad; VI.- Si la liquidación social se hiciere a virtud de la muerte de uno de los socios, la división o venta de los inmuebles se hará conforme a las disposiciones de esta Ley, aunque entre los herederos haya menores de edad. Artículo 247.- En la liquidación de las sociedades anónimas y en comandita por acciones, los liquidadores procederán a la distribución del remanente entre los socios con sujeción a las siguientes reglas: I.- En el balance final se indicará la parte que a cada socio corresponda en el haber social; II.- Dicho balance se publicará por tres veces, de diez en diez días, en el Periódico Oficial de la localidad en que tenga su domicilio la sociedad. El mismo balance quedará, por igual término, así como los papeles y libros de la sociedad, a disposición de los accionistas, quienes gozarán de un plazo de quince días a partir de la última publicación, para presentar sus reclamaciones a los liquidadores. III.- Transcurrido dicho plazo, los liquidadores convocarán a una Asamblea General de Accionistas para que apruebe en definitiva el balance. Esta Asamblea será presidida por uno de los liquidadores. Artículo 248.- Aprobado el balance general, los liquidadores procederán a hacer a los accionistas los pagos que correspondan, contra la entrega de los títulos de las acciones. Artículo 249.- Las sumas que pertenezcan a los accionistas y que no fueren cobradas en el transcurso de dos meses, contados desde la aprobación del balance final, se depositarán en una institución de crédito con la indicación del accionista. Dichas sumas se pagarán por la institución de crédito en que se hubiese constituido el depósito. CAPITULO XII De las sociedades extranjeras Artículo 250.- Las sociedades extranjeras legalmente constituidas tienen personalidad jurídica en la República. Artículo 251.- Las sociedades extranjeras sólo podrán ejercer el comercio desde su inscripción en el Registro. La inscripción sólo se efectuará previa autorización de la Secretaría de Economía, en los términos de los artículos 17 y 17 A de la Ley de Inversión Extranjera. Las sociedades extranjeras estarán obligadas a publicar anualmente un balance general de la negociación visado por un Contador Público titulado. Nota: El Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 28 de julio de 2006, que reforma, entre otras disposiciones, el párrafo segundo del artículo 251 de esta Ley,

183/186


hace referencia a las fracciones I a III del párrafo segundo del citado artículo, como si estuvieran vigentes (I. a III....). Estas fracciones, sin embargo, fueron eliminadas del artículo 251, segundo párrafo, al reformarse dicho precepto por Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 24 de diciembre de 1996. CAPITULO XIII De la asociación en participación Artículo 252.- La asociación en participación es un contrato por el cual una persona concede a otras que le aportan bienes o servicios, una participación en las utilidades y en las pérdidas de una negociación mercantil o de una o varias operaciones de comercio. Articulo 253.- La asociación en participación no tiene personalidad jurídica ni razón social o denominación. Artículo 254.- El contrato de asociación en participación debe constar por escrito y no estará sujeto a registro. Artículo 255.- En los contratos de asociación en participación se fijarán los términos, proporciones de interés y demás condiciones en que deban realizarse. Artículo 256.- El asociante obra en nombre propio y no habrá relación jurídica entre los terceros y los asociados. Artículo 257.- Respecto a terceros, los bienes aportados pertenecen en propiedad al asociante, a no ser que por la naturaleza de la aportación fuere necesaria alguna otra formalidad, o que se estipule lo contrario y se inscriba la cláusula relativa en el Registro Público de Comercio del lugar donde el asociante ejerce el Comercio. Aun cuando la estipulación no haya sido registrada, surtirá sus efectos si se prueba que el tercero tenía o debía tener conocimiento de ella. Artículo 258.- Salvo pacto en contrario, para la distribución de las utilidades y de las pérdidas, se observará lo dispuesto en el artículo 16. Las pérdidas que correspondan a los asociados no podrán ser superiores al valor de su aportación. Artículo 259.- Las asociaciones en participación funcionan, se disuelven y liquidan, a falta de estipulaciones especiales, por las reglas establecidas para las sociedades en nombre colectivo, en cuanto no pugnen con las disposiciones de este capítulo. CAPITULO XIV Del registro de las sociedades mercantiles Artículo 260.- (Se deroga). Artículo 261.- (Se deroga). Artículo 262.- (Se deroga). Artículo 263.- (Se deroga). Artículo 264.- (Se deroga). TRANSITORIOS: Artículo Io.- Esta Ley entrará en vigor en la fecha de su publicación. Artículo 2o.- Sus disposiciones regirán los efectos jurídicos de los actos anteriores a su vigencia, siempre que su aplicación no resulte retroactiva. Artículo 3°.- Las sociedades anónimas que al entrar en vigor la presente Ley estén constituyéndose por el procedimiento de suscripción pública, podrán ajustar sus estatutos a las prevenciones de esta Ley sobre sociedades de capital variable, siempre que así lo acuerde la asamblea constitutiva que al efecto se celebre, con el quorum y la mayoría requeridos por el artículo 190, computados en relación con las acciones que hayan sido suscritas.

184/186


Artículo 4o.- Se derogan el Título Segundo del Libro Segundo del Código de Comercio de 15 de septiembre de 1889 y todas las disposiciones legales que se opongan a la presente Ley. En cumplimiento de lo dispuesto por la fracción I del artículo 89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y para su debida publicación y observancia, promulgo la presente Ley, en la residencia del Poder Ejecutivo Federal, en la ciudad de México, a los veintiocho días del mes de julio de mil novecientos treinta y cuatro.- A. L. Rodríguez.- Rúbrica.- El Secretario de Estado y del Despacho de la Economía Nacional, Primo Villa Michel.- Rúbrica.- Al C. Subsecretario de Gobernación.- Presente." Lo que comunico a usted para su publicación y demás fines. Sufragio Efectivo. No Reelección. México, D. F., a lo. de agosto de 1934.- El Subsecretario de Gobernación, Encargado del Despacho, Juan G. Cabral.- Rúbrica. Al C

ARTÍCULOS TRANSITORIOS DE DECRETOS DE REFORMA DECRETO por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo; de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización; de la Ley Minera; de la Ley de Inversión Extranjera; de la Ley General de Sociedades Mercantiles y del Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal. Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 24 de diciembre de 1996 ARTÍCULO QUINTO.- Se reforma el párrafo segundo del artículo 251 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, para quedar como sigue:

TRANSITORIOS PRIMERO.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación, salvo lo previsto en el artículo siguiente. SEGUNDO.- El segundo párrafo del artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera entrará en vigor a los treinta días- hábiles siguientes a aquél en que se publique este Decreto en el Diario Oficial de la Federación. En este plazo deberá publicarse la lista a que se refiere dicho precepto. México, D.F., a 10 de diciembre de 1996.- Sen. Laura Pavón Jaramillo, Presidenta.-Dip. Felipe Amadeo Flores Espinosa, Presidente.- Sen. Ángel Ventura Valle, Secretario.- Dip. Carlos Núñez Hurtado, Secretario." En cumplimiento de lo dispuesto por la fracción I del Artículo 89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y para su debida publicación y observancia, expido el presente Decreto en la residencia del Poder Ejecutivo Federal, en la Ciudad de México, Distrito Federal, a los dieciocho días del mes de diciembre de mil novecientos noventa y seis.- Ernesto Zedillo Ponce de León.- Rúbrica.- El Secretario de Gobernación, Emilio Chuayffet Chemor.- Rúbrica.

DECRETO por el que se reforman diversas disposiciones de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización, y de la Ley General de Sociedades Mercantiles. Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 28 de julio de 2006 Artículo Segundo. Se reforman los Artículos 89, fracción II y 251, segundo párrafo de la Ley General de Sociedades Mercantiles, para quedar como sigue:

185/186


TRANSITORIO Único.- El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación. México, D.F., a 16 de marzo de 2006.- Dip. Marcela González Salas P., Presidenta.- Sen. Enrique Jackson Ramírez, Presidente.- Dip. Marcos Morales Torres, Secretario.- Sen. Saúl López Sollano, Secretario.- Rúbricas." En cumplimiento de lo dispuesto por la fracción I del Artículo 89 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y para su debida publicación y observancia, expido el presente Decreto en la Residencia del Poder Ejecutivo Federal, en la Ciudad de México, Distrito Federal, a los veinticinco días del mes de julio de dos mil seis.- Vicente Fox Quesada- Rúbrica.- El Secretario de Gobernación, Carlos María Abascal Carranza.- Rúbrica.

• •

186/186

instituto tecnolÓgico de la construcciÓn … · instituto tecnolÓgico de la construcciÓn...

Documents