instituto tecnolÓgico de la construcciÓn · 2011-09-27 · instituto tecnolÓgico de la...
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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"APLICACIÓN DEL ENFOQUE RESIDUAL PARA LA VALUACIÓN DE TIERRA DE USO
HABITACIONAL MULTIFAMILIAR EN LA CIUDAD DE NOGALES, SONORA"
I C O I w
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. HERIBERTO MIRANDA ESPINOZA
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO NO.
2003286, DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO, SONORA DICIEMBRE 2005
AGRADECIMIENTOS
Doy gracias primeramente a dios, por haberme permitido terminar una etapa
mas de mi vida.
A mi esposa
Silvia Iran Torres Vasquez
Que día a día lucha por ser la mejor madre y esposa, y por poder compartir esos
tres grandes hijos.
Sughey Alejandra
Heriberto
Alfredo
A mis padres
Alfredo Miranda Valdez
Maria Luisa Espinoza Rivera
Mi mas grande respeto y cariño, ya que siempre me alentaron a seguir adelante.
A mis hermanos
Maria Luisa, Blanca Armida, albino, Mamerto, Guadalupe,
Carmelito, Raul, Verónica Alicia, José Alfredo, Ricardo.
Quienes me han fortalecido con su apoyo y cariño para seguir adelante en mis
proyectos.
A mis amigos
A los que admiro y respeto y con los que siempre tendré un buen consejo.
A mis maestros
En los que siempre encontré un buen apoyo y un gran amigo.
f^ i Y «r* Nk.
I B L I C T E C A
ÍNDICE
I. PLANTEAMIENTO DEL TENIA 2
1.1 Objetivo de tesis
1.2 Problemática
1.3 Hipótesis de solución
II. INTRODUCCIÓN 7
2.1 Definición de valuación y concepto de valor
2.2 Definición jurídica del concepto de inmueble
2.3 Estructura del dictamen de valor
III. EVALUACIÓN DE PROYECTOS 22
3.1 Consideración de inflación
3.1.1 Tasa de crecimiento real del patrimonio
3.2 Análisis de inversiones
3.2.1 Periodo de pago (pp)
3.2.2 Valor presente neto
3.2.3 Tasa interna de retorno
IV.- VALUACIÓN POR EL MÉTODO RESIDUAL 34
V.- APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL A UN CASO PRACTICO EN LA
CIUDAD DE NOGALES, SONORA. 40
VI.- CONCLUSIONES 44
VII. BIBLIOGRAFÍA 46
VIII. ANEXOS 47
1
I. PLANTEAMIENTO DEL TEMA
DESARROLLADO
1.1. OBJETIVO DE LA TESIS
Como es de pensarse, algunas veces las decisiones se fundamentan en análisis y
razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de
experiencia general, juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el
riesgo de que una decisión tomada en determinado momento no sea tan buena
como otra que se tome posteriormente. Por esta razón, los tomadores de
decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más
eficientes para aquellos problemas que se consideran de rutina y repetitivos.
Una decisión es contestación a una interrogante donde los sucesos a su alrededor
tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas
consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se actúa
adecuadamente.
La característica distintiva de estas técnicas es la necesidad de expandir los
puntos de vista para tomar una actitud más crítica e interrogadora en los
dictámenes de valor; además, estimulan el pensamiento objetivo, en parte porque
hacen énfasis en conceptos amplios y también porque la naturaleza de los
modelos y de las técnicas limita la influencia de las preferencias personales.
Por otro lado, también permiten encontrar soluciones creativas y adecuadas a
problemas, ayudando a identificar las partes críticas de los sistemas que requieren
evaluación y análisis, suministrando así una base sólida de carácter cualitativo y
cuantitativo para orientar el juicio del tomador de decisiones, disminuyendo el
2
esfuerzo y el tiempo de análisis para intensificar el potencial de su actividad en un
sentido más racional.
Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es
decir, para efectos de evaluación surge la necesidad de valuar y viceversa. Para
elegir de un conjunto de alternativas, aquella que sea más conveniente, deberá
conocerse la información financiera relevante de la entidad económica, del
negocio o proyecto que se esté tratando: los resultados de sus operaciones y los
cambios en su situación financiera por un periodo contable determinado, por
ejemplo; esta información que es referida, debe satisfacer las expectativas de las
personas interesadas e involucradas, como son los accionistas, empleados,
acreedores y gobierno.
Para tomar una decisión, los individuos primeramente establecen parámetros de
comparación con base en sus conveniencias, preferencias y gustos,
posteriormente seleccionan el mejor elemento de un posible conjunto de
soluciones mediante un proceso iterativo de comparación de dos elementos a la
vez, el cual confronta a cada solución con todas las demás. Este proceso puede
entenderse como un ciclo que se desarrolla junto con el paso del tiempo, cuyo
esquema es el siguiente:
CjNICIO ~J>
( DAIOS ) B ^ j PROCESO | INFORMACIÓN)
K ACCIÓN
A C~ FIN
TOMA
DE
DECISIÓN <J Cada elemento del posible conjunto de soluciones recibe el nombre de
"alternativa", de donde aquella alternativa que aporte los mayores beneficios, o
bien, los menores perjuicios, se llamará "opción". Puede existir el caso que más de
una alternativa aporte al tomador de decisiones los mismos beneficios o perjuicios,
3
por lo que será posible que en un conjunto de alternativas exista más de una
opción.
En ese sentido, para encontrar la opción buscada en un momento dado, los
analistas y tomadores de decisiones se apoyan fundamentalmente en
procedimientos tales como la valuación misma, razón por lo que resulta evidente
que ésta debe aportar elementos sólidos e irrefutables respecto de los valores que
sean emitidos.
En este sentido y bajo una visión profesional seria, puede decirse que los
aspectos particulares relacionados con el proceso valuatorio de los inmuebles han
creado la necesidad de formular nuevas técnicas y adecuar las existentes para
generar dictámenes valuatorios que sirvan al proceso de toma de decisiones, pero
procurando aplicar las metodologías con consideraciones objetivas por un lado, y
con bases consistentes por el otro, como son la aplicación de conceptos
económicos, legales y aritméticos que concurran a la correcta determinación del
valor de un inmueble.
En concreto, el objetivo del presente trabajo es presentar y exponer la técnica
financiera que puede coadyuvar a la valuación de predios de gran extensión que
serán destinados a la construcción de desarrollos habitacionales de interés social
y medio, así como a la adecuada toma de decisiones relativa a la conclusión de
los valores que sean emitidos al respecto considerando la productividad de los
mismos.
1.2. PROBLEMÁTICA
La explosión demográfica y el consecuente crecimiento de centros de población
han hecho que se integren nuevos espacios geográficos a las poblaciones
4
" S L I D V £
importantes para formar conurbamientos, surgiendo así problemas relativos a la
determinación de valores de terrenos de amplia extensión.
Cuando por condiciones del crecimiento poblacional existe la necesidad de
incorporar nuevas zonas al ámbito urbano, lo normal es que, al paso del tiempo,
tomen las mismas condiciones de imagen que las zonas aledañas que usualmente
se encuentran plenamente saturadas.
Surge entonces un problema consistente en la determinación del puro valor de
los terrenos, considerando que éste no puede ser tan alto que haga que la
construcción de un proyecto de vivienda sea inviable, aunque tampoco podrá ser
tan bajo que pueda causarse un quebranto o una utilidad ilegítima a una persona.
Dado que los predios en los que se pretenden construir conjuntos habitacionales
tienen bastante extensión, su valor no puede ser extraído de un mercado
inmobiliario en el que se comercializan terrenos unifamiliares que, evidentemente,
tienen mucha menor superficie; por tal motivo, se emplean metodologías de índole
"residual", es decir, métodos que miden el valor de forma indirecta.
Algunas de estas metodologías "residuales" simplemente restan el mero costo de
las construcciones del valor total que el inmueble (terreno y construcciones) podría
alcanzar cuando este construido completamente, pero sin tomar en cuenta el
tiempo que transcurre entre la adquisición del predio y la conclusión de las
construcciones; dichas metodologías, que no consideran en valor del dinero en el
tiempo se llaman "estáticas".
En cambio, el planteamiento de esta tesis pretende establecer la importancia de
considerar el valor del dinero en el tiempo en una metodología residual, dando
lugar a una perspectiva "dinámica" de análisis para la determinación del valor de
terrenos de gran extensión.
5
1.3. HIPÓTESIS DE SOLUCIÓN
En ese sentido, la hipótesis concreta de este trabajo establece que es posible
estructurar una metodología residual dinámica confiable, fundamentada en
principios financieros de evaluación de proyectos que permita determinar con
certeza el valor que puede alcanzar un predio de gran extensión que se destinará
a la construcción de un conjunto habitacional de interés social y medio; esto sin
dejar de observar las características de los que se encuentran en zonas
consolidadas y saturadas, así como el tipo y calidad de las construcciones de
infraestructura que debe realizarse para colocarlos en condiciones similares a los
que se encuentran comercializándose en el mercado inmobiliario.
6
II. INTRODUCCIÓN
11.1. EL VALOR
Hoy se puede definir a la valuación como un procedimiento técnico y metodológico
que, mediante la investigación física, económica y social, permite determinar las
variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.
En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es
conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo
que consiste en señalar la cuantía económica de intercambio de una cosa;
proviene del latín tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las
cosas para satisfacer necesidades o dar bienestar.
Para efectos de definición la palabra valor significará: grado de utilidad de las
cosas, cualidad de las cosas que las hace objeto de aprecio, y a partir de ello se
emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración como derivadas de este
concepto.
Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia
(experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a través de
metodología determinada, se le asigna un valor referido en términos económicos.
Se entenderá pues, que la palabra avalúo se trata de un sustantivo masculino que
se define como la acción de valuar, es decir, de asignación de un valor. Palabras
sinónimas de ésta son valuación y valoración.
El valor de un bien puede ser apreciado bajo dos esquemas básicos:
1. Valor de uso, y
7
2. Valor de cambio.
El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar
una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo,
dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción
será distinto de una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se
establezca en términos distintos a los monetarios.
Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los
mercados al momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de
las funciones de oferta y demanda.
Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser
diferenciado de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de
la cuantía monetaria que debe erogar el productor de un bien y/o servicio para
producirlo y ponerlo a disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la
cuantía también monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o
servicio por su venta, es decir, por su intercambio.
Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria
adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en
realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la
existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.
Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son
iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o
servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en
que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su
valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio
en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,
8
aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y
del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser
igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por
vender el bien, llevando esta situación a su remate.
Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica,
expresada en nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada
por la posesión de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los
intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus
demandantes en mercados específicos.
Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías
acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de
incrementarlo en el tiempo en términos reales. Esta clase de bienes toma la forma
de capital, destinado a la producción o como capital financiero.
Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones
estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el
productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el
valor es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un
bien en un determinado mercado y momento.
Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad
aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un
fundamento científico; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se
integra por cinco principios fundamentales: permanencia, coherencia,
equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un
modelo que explica con aproximación satisfactoria la realidad.
9
í H L 1 Pí V r~ #-. ^ • *~> * t C A
Por el principio de permanencia sabemos que hay un lapso durante el cual los
precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre
habrá un intervalo durante el cual el precio pronosticado tiene vigencia. El principio
de coherencia refiere las diversas manifestaciones del precio de un bien, las
cuales guardan una relación lógica entre sí. El principio de equivalencia sostiene
que dos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismo precio.
El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados
semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es
proporcional a las diferencias entre sus características (de bienes y de mercados).
El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para
un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística
llamada "distribución normal".
Los primeros cuatro principios timográficos inducen a la comparación como
técnica para el pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula,
sino que se mide, y toda medición implica comparación.
Es importante señalar que todos los principios y técnicas son aplicados por un
ente físico al cual denominamos valuador, persona que tiene deberes y
obligaciones que cumplir, aunque el artículo 6 fracción II de la Ley Federal de
Correduría Pública establece que al "corredor público" corresponde fungir como
perito valuador para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y
obligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por
mandato de autoridad competente.
Corredor Público es el agente auxiliar del comercio, con cuya intervención se
proponen y ajustan los actos, contratos y convenios y se certifican los hechos
mercantiles; tiene fe pública cuando expresamente lo faculta este código u otras
leyes y puede actuar como perito en asuntos de tráfico mercantil.
10
Los Corredores Públicos habilitados conforme a la Ley Federal de Correduría
Pública del 29 de diciembre de 1992, son profesionales que acreditan ante la
Secretaría de Comercio y Fomento Industrial una alta calidad profesional y
reconocida honorabilidad, por lo que pueden presentar cabalmente cualquier
dictamen de valuación, siempre que no exista prohibición legal o reglamentaria a
este respecto. El artículo 3 fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública
preceptúa que corresponde a la Secretaría de Comercio y Fomento Industrial
examinar a las personas que deseen obtener la calidad de aspirantes a corredores
o a ejercer como corredores públicos, asegurándose de que éstos sean personas
dotadas de alta calidad profesional y reconocida honorabilidad.
Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos
específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de carácter general y
específico, por tanto, requiere un alto grado de capacitación, así como una
inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El
cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita
toda su confianza en el valuador y confía que éste aplique sus conocimientos y
habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los
objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia
el cliente y para con la sociedad.
11.3. DEFINICIÓN JURÍDICA DEL CONCEPTO DE INMUEBLE
El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República
en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los artículos
750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificación
se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados inmuebles y
de aquellos que son muebles.
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Según el Código Civil, son bienes inmuebles:
1. El suelo y las construcciones adheridas a él;
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean
separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él
adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal
forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al
fundo;
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotación de la misma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo de la finca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para
conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
están destinadas a ese objeto;
11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de
un río, lago o costa;
12. Los derechos reales sobre inmuebles, es decir, los derechos relativos a
la apropiación sobre cosas que forman parte del patrimonio inmobiliario;
13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones
radiotelegráficas fijas.
En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser
de tres tipos:
a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedad social.
La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se ilustra en
el siguiente cuadro:
13
RÉGIMEN DE PROPIEDAD
PATRIMONIO NACIONAL
PROPEDAD PRIVADA
IDoiriniopúblico déla Federación
Dwrinio privado de la Federación
Individual
Condominio <
Colectiva *
Copropiedad
Certificados de participación inmobiliaria
Privativa
Común
, Certificados devivienda
Ejido
. Propiedad comunal
Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles
PROPEDAD SOCIAL
La ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes inmuebles
podrán ser sujetos de la práctica de una valuación. Una valuación es un dictamen
que se practica con base en criterios técnicos y requerimientos generales que
determinan el valor de un bien, el cual será estimado bajo el supuesto de que el
mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente con el principio contable
de "negocio en marcha".
11.4. ESTRUCTURA DEL DICTAMEN DE VALOR
Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres
mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y
mejor uso con condiciones de bajo riesgo", desde el punto de vista del
valuador; es decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los
siguientes criterios:
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a) Los bienes pueden tener un valor equivalente al costo de su fabricación o
adquisición.
b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria
necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios
específicos.
c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del
beneficio periódico que producen mediante expresiones de la matemática
financiera.
La base de valuar un bien cualquiera con fundamento en el mayor y mejor uso del
mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio fundamental de la
valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio valuatorio sin excepción
alguna.
El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con base en el "principio del
valor único", es decir, con independencia de los fines para los cuales se requiera
el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas
emitidas por autoridades en materia de avalúos que en su caso sean aplicables.
El proceso valuatorio, en términos generales, se realizará considerando los
siguientes aspectos:
a) Alcance de la valuación. Define el propósito y las consideraciones
técnicas a seguir.
b) Análisis de la información. Se estudia la información con que cuenta la
Institución, tal como facturas de adquisición del Activo Fijo, balanzas de
comprobación de los registros contables, o bien, estados financieros
anteriores que reflejen los gastos efectuados para mantener el activo en
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lugar y condiciones de funcionamiento. Esta información incluye los
derechos, gastos de importación, fletes, seguros y gastos de instalación.
Una mayor cantidad de información permitirá obtener una opinión de
valor más apegada a la realidad.
c) Verificación ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un
formato "ad hoc" para su registro.
d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuación con los datos obtenidos
en campo, con el propósito de determinar el Valor Neto de Reposición de
los bienes.
e) Informe final. Se integra el informe y el dictamen de la valuación.
En lo sucesivo, se entenderá por proceso valuatorio al conjunto secuencial de
actividades que realiza el profesional de la valuación para obtener la solución de
un problema específico, misma que es generada a partir de los conocimientos que
éste posee. Para ello tendrá que definir y acotar el problema; recabar, tipificar y
clasificar los datos disponibles y, por último, generará e interpretará la información
que conduzca a obtener el valor de la cosa en cuestión.
En la elaboración del dictamen (valuación), el valuador debe conservar todos los
elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos relativos y
de apoyo al proceso valuatorio durante por lo menos cinco años contados a partir
de la fecha de referencia de la valuación.
Cuando se valúen inmuebles, éstos deben ser valuados en función del uso actual
de los mismos y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El
informe se desarrollará bajo los siguientes incisos:
I. Antecedentes,
16
II. Características urbanas generales del predio,
III. Datos específicos del terreno,
IV. Descripción general del inmueble,
V. Descripción de elementos de los tipos de construcciones,
VI. Descripción metodológica y consideraciones previas,
Vil. Valuación por el método del valor de cambio (mercado),
VIII. Aplicación del método del residuo (residuo).
IX. Valuación por el método del costo neto de reposición (físico),
X. Valuación por el método del valor de uso (capitalización de rentas),
XI. Resumen de valores obtenidos,
XII. Consideraciones previas a la conclusión, y
XIII. Conclusiones.
Debe notarse que, si el inmueble por valuar se trata únicamente de un terreno, de
lo anteriormente listado se omitirán los puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX.
Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresión
de estados financieros, se requerirá señalar separadamente el valor del terreno y
el de las construcciones.
La descripción de los elementos que integran los diferentes tipos de
construcciones deberá realizarse de manera breve y concisa, señalando, desde
una perspectiva constructiva adecuadamente seleccionada por el valuador, al
menos los siguientes puntos pormenorizados:
1. Obra gruesa.
2. Instalaciones hidráulicas y sanitarias.
3. Instalaciones eléctricas.
4. Revestimientos y acabados interiores.
5. Carpintería.
6. Cerrajería, herrería y vidriería.
7. Revestimientos y acabados exteriores.
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8. Instalaciones especiales elementos accesorios y obras complementarias.
Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarán
integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente
indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en
general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como
independiente del bien en cuestión.
La valuación de un elemento de una propiedad, considerado sólo e ignorando su
relación con el resto, se conoce como "valuación parcial", de la cual existen usos
legítimos, como es el caso de la valuación de edificios para contratar un seguro,
en la cual se descuenta el valor de la cimentación, pero la buena práctica
valuatoria requiere que una valuación parcial se identifique como tal y que las
limitaciones de uso del avalúo por parte del cliente ó de terceras personas queden
claramente establecidas.
Los avalúos inmobiliarios deberán contener los valores obtenidos por los métodos
del costo (físico), del valor de cambio (mercado) y del valor de uso (capitalización);
mismos que se fundamentarán en estudios de mercado en la zona en que se
encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarán aquellos factores o
condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas
de los valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.
La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los
siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, características
panorámicas, dimensiones, forma, proporción, uso del suelo, densidad de
población, intensidad de construcción, servicios municipales, afectaciones o
restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad.
En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en
cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se
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afectará en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de
acuerdo con los criterios más recomendables.
En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario
(fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deberá utilizar el método de
cálculo del "valor residual", el cual podrá ser fundamentado en una visión estática
o en una visión dinámica. La visión estática se basará en suponer que dicho
desarrollo existe, y por lo tanto se le puede asignar un valor global hipotético en el
mercado; dicho valor global de mercado será reducido por los costos de las
construcciones que se edificarían para dar lugar al desarrollo inmobiliario, y el
"residuo" que resta corresponderá al valor del terreno.
Por su parte, la visión dinámica se fundamentará en suponer el establecimiento de
un negocio de índole inmobiliaria, donde se considerará el valor del dinero en el
tiempo y donde la cuantía monetaria involucrada por concepto del terreno será la
variable por calcular; este principio financiero será aplicable a los costos y
beneficios que actuarían durante un periodo de planeación específico y razonable
para que dicho negocio posea características deseables de rentabilidad.
Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de
construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de
los elementos de construcción, que se indicarán en forma pormenorizada y
completa, señalándose para cada tipo un Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) al
que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado de
conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad.
Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras
complementarias que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse
con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como
su factor de depreciación.
19
V ' JL JL k. <
B I B L I O T E C A
Las instalaciones especiales de un inmueble son aquellas que se consideran
indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble, tal
como pueden ser los elevadores y montacargas, escaleras electromecánicas,
equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas
de riego por aspersión, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental,
calefacción, antenas parabólicas, pozos artesianos, sistemas de aspiración
central, bóvedas de seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de
intercomunicación, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y
circuitos cerrados de televisión, etc.
Los elementos accesorios son aquellos que se consideran necesarios para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en sí se convierten en
elementos característicos del bien analizado, como por ejemplo la caldera en un
hotel y baños públicos, el depósito de combustible en plantas industriales, la
espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de
emergencia en un hospital, o las butacas en una sala de espectáculos.
Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o
beneficio adicional al inmueble, como son las bardas, celosías, rejas, patios y
andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas,
balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas
estacionario, etc.
En lo avalúos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, el
valor del local, departamento o despacho deberá determinarse en función del
porcentaje que le corresponda con relación al valor total del terreno, a áreas
comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y
detalladamente, así como el valor de las áreas privativas e instalaciones propias
en su caso.
20
Para determinar el valor por el método de capitalización de un inmueble, deberán
considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta óptima o
renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas, debiendo
determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción apreciado,
deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales,
debidamente fundamentados, la tasa de capitalización fundada en edad, vida
probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica,
constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros que sean necesarios a
juicio del valuador.
Para los avalúos agropecuarios, independientemente de la investigación de
mercado, en la que se considerarán las condiciones físicas, tanto del terreno como
de las construcciones e instalaciones propias, se determinará el índice de
redituabilidad, tomando en cuenta, según corresponda, el coeficiente de
agostadero, o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras
dedicadas a las explotaciones típicas de la región que ofrezcan las mismas
características de las que son motivo del avalúo, fundamentando los resultados de
dichos exámenes.
Los avalúos de unidades industriales comprenderán el valor por el método físico
de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y demás elementos incorporados
al inmueble de manera permanente. Se determinará el Costo de Reposición
Nuevo (C.R.N.), al que se le aplicará en su caso, el factor de demérito que
corresponda por edad, estado de conservación y obsolescencia técnica o
económica debido al diseño industrial, aparición de nuevos y mejores modelos,
con el fin de obtener el Costo Neto de Reposición (C.N.R.), la vida útil remanente,
la depreciación anual y el valor de capitalización fundado en un análisis de
productividad de la industria en su conjunto.
21
III. EVALUACIÓN DE PROYECTOS
III. 1. CONSIDERACIÓN DE LA INFLACIÓN
En términos conceptuales macroeconómicos, la inflación es el aumento medido en
términos porcentuales del nivel agregado de precios entre dos fechas
determinadas en un mercado general, o bien, de bienes específicos; si por el
contrario, entre dichas fechas correspondiera una disminución en lugar de un
aumento, se dirá que ocurrió deflación. El nivel agregado de precios es la media
de los precios de los bienes y/o servicios de la economía en relación con una
fecha base dada.
Es importante notar que la definición de inflación o deflación, según proceda, es
relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en términos de intercambio
de bienes existiera aumento o disminución, se dirá que existe plusvalía (utilidad) o
minusvalía (pérdida) correspondientemente.
Como ya fue explicado, los precios de mercado están ligados con la oferta y la
demanda y, consecuentemente, la inflación o deflación dependerá de las
reacciones del mercado ante los cambios en la oferta y la demanda.
Cuando en una economía se presenta inflación continua combinada con recesión
o estancamiento de la actividad económica durante un periodo determinado, a
dicho periodo se le llama "estancación", situación que es frecuentemente vista en
economías de tipo emergente.
Se mencionó que la inflación es medida como un porcentaje, misma que tiene
como consecuencia inherente la pérdida del poder adquisitivo, concepto también
22
macroeconómico que se define como la cantidad porcentual de bienes o servicios
que una unidad monetaria deja de adquirir.
Debe entenderse que la inflación y la pérdida del poder adquisitivo son conceptos
diferentes, la primera tiene como consecuencia la segunda, por lo que de ningún
modo les corresponderá el mismo valor porcentual como medida de cada una de
ellas. Como ejemplo, obsérvese la siguiente figura:
t, t2
I U
1 u.v. R 1 u.v.
D r D 1 u.m. 1 u.m.
Esquema explicativo del concepto "pérdida del poder adquisitivo"
En la figura anterior, en una primera fecha (ti) existe una debida correspondencia
entre una unidad monetaria (moneda) y una unidad de valor (cantidad
determinada de bienes y/o servicios), pero en otra posterior te), el incremento en
los precios hace que la misma unidad monetaria no pueda adquirir la unidad de
valor que ha sufrido un incremento debido al alza de los precios en el mercado,
alza que es denominada "inflación" y es expresada en términos porcentuales (Ti).
Surgen entonces dos preguntas: ¿qué nueva porción de bienes y/o servicios
adquiere en la segunda fecha la unidad monetaria? y, ¿cuánto deja de adquirir
dicha unidad monetaria?
Se sabe que ahora el 100% de los bienes y/o servicios son ahora la unidad de
valor más la tasa inflacionaria (Ti), la porción de estos bienes y/o servicios que
adquiere la unidad monetaria se determinará planteando, en términos aritméticos,
una relación directa de tres parámetros, es decir:
23
P=1/(1+T|);
consecuentemente, la cantidad porcentual de bienes y/o servicios que se dejan de
adquirir será la diferencia de "P" con la unidad porcentual, o sea:
PPA=1-1/(1+T|).
Reduciendo la expresión anterior, puede afirmarse que la pérdida del poder
adquisitivo (PPA) de la moneda es función de la tasa inflacionaria (Ti), misma que
guarda la siguiente equivalencia:
PPA = T,/(1+T,)
III.1.1. Tasa de Crecimiento Real del Patrimonio
Con base en lo expuesto en el punto inmediato anterior, surge ahora la
interrogante ilustrada en la figura siguiente: si se considera que, además de existir
inflación, la unidad monetaria es invertida en la fecha "ti" y produce para la
segunda fecha ' V un beneficio agregado, medido en términos porcentuales " i "
(tasa efectiva del periodo definido entre las dos fechas), que hace a dicha unidad
monetaria más grande, ¿en qué proporción es mayor o menor la nueva unidad
monetaria respecto de la nueva unidad de valor?
24
1 u.m. 1 u.m.
Esquema explicativo del concepto "tasa de crecimiento real del patrimonio"
Para contestar esta pregunta debe medirse la proporción de cambio de la nueva
unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor y, consecuentemente, la
tasa de crecimiento real del patrimonio (unidad monetaria) corresponderá a la
diferencia de esta proporción de cambio con la unidad, a saber:
1 + TR = (1 + i) / ((1 + T.)
TR = { ( 1 + Í ) / ( ( 1 + T ¡ ) } - 1 .
A esta relación que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y a
la inflación ocurrida dentro del mismo a través del concepto de la tasa de
crecimiento real del patrimonio se le suele denominar "efecto de Fisher".
Por ejemplo, si la inflación de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del
mismo que gana una inversión fuera del 19%, de ninguna manera deberá decirse
que la tasa de crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%); esto sería
falso. Dicha tasa sería equivalente al 4.39%:
TR = {(1 +0.19)/(1 +0.14)}-1
TR = 0.04385 « 4.39%.
25
Pero, ¿qué pasaría si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva?
Supóngase que los valores de estas tasas fueran 21% y 16% respectivamente.
Entonces la tasa real sería negativa, a saber:
TR = {(1 +0.16)/(1 +0.21)}-1
TR =-0.04132 «-4.13%.
Está situación resulta lógica de pensar si se toma en cuenta que la media del
cambio en el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos
otorgados por las inversiones, es decir, no solamente habría pérdida del poder
adquisitivo como consecuencia inherente de la inflación, sino que además existiría
una disminución real en el patrimonio. Casos como el descrito suelen verse
frecuentemente en economías de tipo emergente.
III.2. ANÁLISIS DE INVERSIONES
Para efectos de la exposición de estos criterios, la notación utilizada para la
definición de un proyecto será el siguiente:
Co Inversión inicial requerida.
Bt Beneficio generado por el proyecto durante el período "t".
Ct Costo causado por el proyecto en el período "t".
FENt Flujo de Efectivo Neto del periodo T .
n Horizonte de la inversión dividido en periodos.
Debe señalarse que el Flujo de Efectivo Neto del periodo T (FENt) será
determinado calculando la diferencia que exista entre los ingresos generados
26
menos las erogaciones causadas en el mismo periodo; pero cuando a esta
diferencia le corresponda un signo negativo, el Flujo de Efectivo Neto será
entendido como el "déficit" o costo neto incurrido en el punto "t" del tiempo (Ct),
mientras que si su signo es positivo será referido como un "superávit" o beneficio
neto (Bt) a favor del proyecto o negocio en marcha, según sea el caso.
Con estos elementos descritos serán calculados los indicadores con los cuales se
establecerá la conveniencia o inconveniencia de realizar una inversión, dichos
indicadores son los siguientes:
1. Periodo de Pago (PP),
2. Valor Presente Neto (VPN),
3. Tasa Interna de Retorno (TIR),
Los Flujos de Efectivo Neto forman el conjunto básico y fundamental que deberá
determinarse para proceder con el cálculo de estos indicadores, sin ellos es
imposible efectuar el análisis de una inversión; sin embargo, será necesario
proponer y justificar un costo de capital central, con el cual será posible calcular
los indicadores enunciados, mismos que enseguida se definirán.
III.2.1. Periodo de Pago (PP)
Este método consiste en cuantificar el período en que será recuperada la inversión
inicial "Co", tomando como parámetro principal el costo total del proyecto (inversión
total), respecto de los ingresos obtenidos periódicamente durante el horizonte de
inversión del mismo.
El periodo de recuperación de una inversión puede ser definido como el tiempo
requerido para que el flujo de ingresos producido por una inversión sea igual al
desembolso original; con lo cual es posible medir la liquidez del proyecto, la
27
recuperación de su aportación de capital y su ganancia o utilidad. Para determinar
el periodo de pago de una inversión se debe establecer la siguiente ecuación:
pp
£ FENt (1 + i)_t = Co, t=i
donde el valor de "t" será variado desde uno y hasta el valor del periodo de
recuperación de la inversión, mismo que es la incógnita a resolver mediante
tanteos, por aproximaciones sucesivas o mediante la aplicación de un método
numérico.
Para calcular este indicador es recomendable acumular en cada periodo los Flujos
de Efectivo Neto de manera deflactada, es decir, el Flujo de Efectivo Neto
Acumulado Deflactado en cualquier periodo será igual a su Flujo de Efectivo Neto
referido en valor presente más el Flujo de Efectivo Neto Acumulado Deflactado del
periodo inmediato anterior, encontrándose el Periodo de Pago (PP) entre los dos
periodos que presenten un cambio de signo en sus Flujos de Efectivo Neto
Acumulados Deflactados.
Bajo el criterio del Periodo de Pago se considerará que una inversión es rentable
si el periodo de recuperación de la misma es menor o igual que el horizonte o
plazo de ejecución del proyecto o periodo de vida del negocio en marcha; es decir:
PP<n,
y será considerada como no rentable en caso que esto no ocurra.
Es importante decir que este método es conocido también con el nombre de
"periodo de recuperación de la inversión" o "periodo de recuperación actualizado".
28
III.2.2. Valor Presente Neto (VPN)
El método del Valor Presente Neto es uno de los criterios financieros más
ampliamente utilizado en el Análisis de Inversiones. Para entender su
conceptualización, y también posteriormente el de Tasa Interna de Retorno,
consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura que recibe el nombre de
Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se representan, como su nombre lo
indica, los flujos de efectivo para una inversión.
Diagrama de Flujo de Efectivo
En este proyecto de inversión se requiere de un desembolso inicial de efectivo
"Co", con lo que se generarán una sucesión de Flujos de Efectivo Neto al paso del
tiempo, desde el primer periodo y hasta el horizonte de la inversión donde se
presenta el flujo de efectivo final, quedando éstos representados como "FENT,
"FEN2", "FEN3", ..., "FENn". Los subíndices colocados corresponden a la variación
del contador "t", el cual representa al t-ésimo periodo.
En la figura anterior, la inversión inicial es denotada con la sigla "C0" y se
representa gráficamente con una flecha hacia abajo de la línea de tiempo, lo cual
significa que es una erogación de efectivo. Los flujos de efectivo "FEN1" y "FEN4"
29
también son hacia abajo en la línea de tiempo y representan flujos de efectivo
negativos, es decir, son erogaciones proyectadas. Los flujos positivos son
representados con flechas hacia arriba y representan ingresos o beneficios que el
proyecto le aporta al inversionista.
El valor presente neto se calcula sumando la inversión inicial al valor actualizado
de los Flujos de Efectivo Neto futuros; es decir, a la inversión inicial (representada
por un flujo de efectivo negativo) se le suman algebraicamente los Flujos de
Efectivo Neto traídos a valor presente mediante una "tasa" con la aplicación de la
teoría del interés, tratada ya anteriormente. Dicha tasa será conocida como Tasa
de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA).
La Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA) es una tasa de interés que
indica el rendimiento mínimo que se espera tenga el proyecto o negocio en
marcha, misma que puede correlacionarse con la Tasa de Crecimiento Real del
Patrimonio.
En resumen, el método del Valor Presente Neto (VPN) consiste en actualizar los
flujos de efectivo a través de una tasa de interés y compararlos con la inversión
inicial mediante la siguiente relación:
n
VPN¡ = C0 + E FENt (1 + i)_t. t=i
Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto (VPN) tiene
un valor positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se deduce
entonces que el resultado que se obtiene refleja si el proyecto será capaz de
generar utilidades o pérdidas respectivamente.
Este método tiene las ventajas que a continuación se numeran:
30
1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de la
teoría del interés.
2. Existe verdadera facilidad para calcularlo.
3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.
Sin embargo, la desventaja es que el resultado obtenido depende de la tasa de
interés para deflactación que sea utilizada.
En lo sucesivo, se entenderá por deflactación al procedimiento mediante el
cual un Valor Futuro es transformado en un Valor Presente. Al proceso inverso
se le conocerá como reflactación.
III.2.3. Tasa Interna de Retorno (TIR)
La Tasa Interna de Retorno (TIR), considerada también como tasa interna de
rendimiento financiero, se define como la tasa de interés de deflactación que hace
que el Valor Presente Neto de todos los Flujos de Efectivo Neto de una inversión o
proyecto, sea igual a cero, satisfaciendo la siguiente ecuación:
n
f(TIR) = C0 + Z FENt (1+TIR)_t = 0, t=i
donde la Tasa Interna de Retorno (TIR) es la solución o raíz de dicha ecuación. Es
necesario observar que la ecuación anterior representa el desarrollo de un
polinomio de grado "t".
Este método tiene una desventaja, la cual radica en el hecho que, la anterior es
una ecuación de grado "t", como ya se menciono, la cual tendrá hasta "t" raíces o
31
soluciones; algunas comprendidas, por pares conjugados, en el campo de los
números complejos, y el resto existirán en el campo de los números reales,
aunque podría ser el caso que no exista alguna solución en este conjunto.
Lo anterior significa que, cuando existe uno o más Flujos de Efectivo Neto
negativos, pueden traer como resultado la obtención de Tasas Internas de Retorno
múltiples; en otras palabras, cuando tratamos casos con características no típicas,
pueden obtenerse varias soluciones (Tasas Internas de Retorno) que hacen que el
Valor Presente Neto de una inversión sea igual a cero, por lo que para tomar una
decisión, es necesario apoyarse en un mecanismo gráfico como el que se ilustra a
continuación:
VPH (+)
VPN (-)
Representación gráfica del polinomio del VPN
Las soluciones o raíces del polinomio que representa el comportamiento del Valor
Presente Neto, pueden encontrarse mediante la aplicación de algún método
numérico, como puede ser el "Método de Newton". Para resolver la ecuación
representativa del Valor Presente Neto, el Método de Newton resulta ser eficaz y
eficiente, siempre y cuando existan soluciones pertenecientes al campo de los
números reales, por tal razón es uno de los métodos numéricos más ampliamente
utilizados para resolver polinomios, de hecho, es un método que converge más
32
rápidamente que cualquiera otro (de manera cuadrática en términos del error
obtenido en cada paso).
Este método es de aproximaciones sucesivas, es decir, se obtendrá una mejor
solución mientras más iteraciones se realicen. Se aplicará comenzando a partir de
una estimación inicial que esté cercana a la raíz, extrapolando a lo largo de la
tangente del polinomio en cuestión hasta su intersección con el eje de las abscisas
y se le tomará a ese valor como la siguiente aproximación, continuando así hasta
que los valores sucesivos de la solución que se esté buscando se encuentren lo
suficientemente cercanos entre ellos, o bien, el valor de la función sea lo
suficientemente próximo a cero.
La expresión postulada por el método, adaptada para encontrar el valor de la Tasa
Interna de Retorno (TIR) es la siguiente:
TIRk+1 = TIRk - [f(TIRk) / f(TIRk)]
En términos prácticos, habrá que obtener la primera derivada de la función
particular que represente al Valor Presente Neto (VPN), partir de un valor
supuesto para la Tasa Interna de Retorno (cero, por ejemplo), y sustituir dicho
valor en la función y en su derivada como lo indica la expresión anterior. El nuevo
valor obtenido servirá para que, de nueva cuenta, se sustituya en la función y en
su derivada y, con este procedimiento iterativo, se obtenga a cada paso un mejor
valor que se aproxime al verdadero de la Tasa Interna de Retorno.
Es importante acotar que la Tasa Interna de Retorno (TIR) es independiente de la
tasa o tasas de deflactación elegidas para calcular el Valor Presente Neto (VPN),
el único vínculo que existe entre ambos indicadores es que si los Flujos de
Efectivo Neto se deflactan y suman, esta sumatoria será igual a cero.
33
IV. VALUACIÓN POR EL MÉTODO RESIDUAL
El método es también llamado "del residuo", y su premisa fundamental indica que
es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una
unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de
toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es
decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un
conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede
determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con
dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes
restantes de la misma.
Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos
referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo
riesgo, sea éste valor de uso o valor de cambio; sin embargo, no debe confundirse
esta idea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya que el
segundo es integrante de la primera y no al revés.
Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de
bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión de
un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias, y a todos éstos, menos al terreno,
se les puede establecer un costo neto de reposición específico; aunque también
puede ser utilizado en la valuación de derechos o de otro tipo de bienes.
Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes de todo, el valor de uso
o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el bien
que quiere valuarse es parte; por separado se determinarán los costos netos de
reposición de los demás componentes y se adicionarán; y posteriormente, esta
34
suma será restada del valor de la unidad económicamente divisible, con lo cual se
estará estableciendo el "valor residual" que le corresponderá al bien que se valúa.
Recuérdese que el valor de cambio provendrá de la indagación que se efectúe en
el mercado propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca la unidad
económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes similares
se incluirá el proceso de homologación respectivo; por su parte, el valor de uso se
determinará mediante la capitalización de los beneficios que la mencionada unidad
genere realmente, o bien, sea capaz de generar, en el primer caso se procederá
directamente a calcular el valor presente de las rentas que se cobrarán mediante
la deflactación de las mismas con la tasa de interés que sea aplicable (tasa de
productividad), pero en el segundo será necesario, primeramente, proceder con
una indagación de mercado y, eventualmente, también homologar para definir la
cantidad a la que ascenderían los posibles beneficios producidos en el futuro;
finalmente, los costos netos de reposición de los complementos de la unidad ya
referida se establecerán demeritando el costo de reposición nuevo de cada uno de
ellos por las consideraciones particulares de los mismos por lo que respecta a su
vida agotada, obsolescencia técnica y económica.
Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio
recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor de
uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente que la
metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en el
tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al
contrario del residual estático, el dinámico aplica una visión financiera.
Cuando se valúe un terreno baldío de cualquier extensión, y requiera hacerse por
esta técnica, será necesario formular la "hipótesis" de que el predio en cuestión
actualmente es parte de una unidad económicamente divisible concluida y nueva,
que corresponda al principio fundamental de valuación (mayor y mejor uso en
condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma estática del residual; o
35
bien, la suposición consistirá en plantear una situación que contemple que en el
solar serán ubicados, al paso del tiempo, otros elementos que junto con el predio
conformarán la unidad económicamente divisible que se trate, desarrollándose así
la forma dinámica del método del residuo.
Al haber dicho que la perspectiva estática de la metodología considerará que el
terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir
que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado
correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las edificaciones o
construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de
las obras complementarias que deberían existir para dar lugar a la unidad
económicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, además
de las comisiones y utilidades derivadas de la percepción equivalente al valor de
cambio referido, así como también los gastos inherentes de los costos que reciben
el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:
V.Cxterreno = V . C . — C.R.N.Cj¡e)ea,oc ~ C . y U . - l .
o bien:
V.C.xterreno = V . U . — C.R.N.c,ie,ea,oc — C . y U . — I.
donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar.
V.C: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible.
V.U.: Valor de uso de la unidad económicamente divisible.
C.R.N.c,¡e,ea,oc: Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble.
36
C. y U. Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
de uso.
I. Indirectos de los costos de reposición nuevo.
Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento análogo
al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario, en el que se
establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto de los flujos de
efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de productividad o
tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones (valuador). Para ello se
tomará en cuenta que el terreno será complementado paulatinamente por las
edificaciones o construcciones, por las instalaciones especiales, por los elementos
accesorios y por las obras complementarias, incurriendo así en erogaciones al
paso del tiempo que corresponderán a los costos de reposición nuevo de estos
elementos y, por supuesto, también a sus indirectos; así mismo y paralelamente,
se fijarán como ingresos o beneficios periódicos las cantidades que se
establezcan equivalentemente al valor de cambio o de uso, según considere el
estudio, de la unidad económicamente divisible, menos las comisiones y utilidades
que procedan de estas percepciones.
Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de efectivo
neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados al
paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y utilidades de
éstos, menos los costos de reposición nuevo de los complementos del terreno,
menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con las expresiones
siguientes:
n
V.C.xterreno = ^ (1+T.P.) (V.C.j — C.R.N.j(Cijeea,oc) — C. y U.j — l.j) j=l
o bien:
37
V . C . x t e r r e n o = S ( 1 + T . P . ) j ( V .U . j - C.R.N. j (c ie>ea,oc) ~ C . y U.j - 1 . , ) j=i
donde:
V .L>.xterreno-
T.P.
V.C.¡:
V . U . J :
CR.N.j(c,ie,ea,oc)'
C. y U.¡
l-i
n:
Valor de cambio del terreno por valuar.
Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos
de efectivo neto.
Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el
j-ésimo instante.
Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j -
ésimo instante.
Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble en el j-ésimo instante.
Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
de uso aplicables en el j-ésimo instante.
Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes
al j-ésimo instante.
Total de periodos analizados en el método.
Cabe acotar la Importancia de la tasa de interés de deflactación que sea elegida,
pues si los flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades monetarias
constantes de la fecha en que se valúa, lo cual es lo recomendable, la tasa de
interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por el
contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces
se deflactarán con tasas de productividad o de interés de tipo "nominal".
La aplicación del método del residuo de ninguna manera garantiza el éxito en lo
que a la valuación del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de un valor,
menos más de un costo, podría obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe
38
interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habrá de tenerse sumo
cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso o de cambio) o
el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposición
nuevo de los complementos del terreno y de sus indirectos) hayan sido calculados
de una manera inapropiada.
Ocasionalmente para el cálculo de los costos de reposición nuevo se aplican
costos paramétricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades
relativas o porcentuales, lo cual da agilidad a este método, pero puede darse lugar
a imprecisiones intolerables que redundarán en la obtención de los resultados
negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por
tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la
formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de
las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una
valuación adecuada.
39
V. APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL A UN CASO
PRÁCTICO EN LA CIUDAD DE NOGALES, SONORA
Con el fin de cumplir con el propósito especificado en este trabajo, y para
ejemplificar la aplicación de la metodología propuesta, se planteó el caso siguiente
como objeto de estudio:
• Se trata de un predio ubicado en los suburbios de una zona urbana con una
extensión de 34,763.81 m2.
• Se ha considerado como proyecto reflejo de su mayor y mejor uso en
condiciones de bajo riesgo (principio fundamental de la valuación), la
construcción de un fraccionamiento destinado al uso de interés social, con
viviendas de 48 m2 de superficie, distribuidos en un edifico multifamiliar de
3 niveles, con área de estacionamiento para un vehículo y jardines.
• El conjunto constituido por la vivienda, estacionamiento, calles, banquetas,
guarniciones, andadores y jardines formará un "módulo" de proyecto,
habiéndose proyectado la construcción de un total de 64 módulos en el
predio en cuestión.
• Se ha calculado como costo de reposición nuevo paramétrico de la vivienda
el equivalente a $1,836.00/m2, mismo que no incluye los indirectos
respectivos del constructor.
• Para el caso de los pavimentos, banquetas y jardines, se consideró un total
de $294.00/m2 como costo paramétrico de reposición nuevo, que al igual
que el anterior, no incluye los indirectos respectivos del constructor.
40
• De los dos puntos anteriores se determina que el costo directo de
construcción de cada módulo es de $662,009.35.
• Para los fines de la valuación de este predio, se considerará que el
proyecto será construido en 3 fases, cada una formada por la edificación de
128 viviendas, y a su vez, cada fase se construirá en cuatro meses, de
manera que cuando se construya la última parte de una fase, se iniciará la
construcción de la primera parte de la siguiente.
• Lo anterior hace que la totalidad del proyecto se construya en 16 meses,
iniciando dos meses posteriores al diseño ejecutivo del proyecto y a la
autorización de las licencias respectivas, habiéndose calculado en ello un
total de $1,080,399.26, cantidad que representará la erogación inicial del
flujo de efectivo formulado.
• Derivado de la experiencia y del análisis de costos paramétricos, se ha
considerado que en el primer mes de construcción de cada fase se erogará
el 10.46% del costo de reposición nuevo (costo directo), el 36.88% en el
segundo mes, el 36.30% en el tercero y, finalmente, el 16.36 en el cuarto y
último.
• Derivado de una indagación de mercado en la zona en que se ubica el
predio objeto de la valuación, se consideró que cada módulo puede
comercializarse en $221,500.00
• Se piensa que las ventas se ejecutarán paulatina y equivalentemente
durante 15 meses, iniciando a partir de tener la primera fase
completamente terminada, esto es, a partir del sexto mes, una vez iniciado
el negocio. Esto quiere decir que la venta de cada fase durará tres meses, o
sea, entre tres y cuatro viviendas por semana, lo cual representa el
beneficio generado por el negocio.
41
• Se ha considerado en el método la aplicación de un 15% como costo
indirecto aplicable en la construcción de cada módulo, y un 7.5% para el
pago de los gastos de comercialización del fraccionamiento y la utilidad del
promotor inmobiliario.
• El cálculo de la tasa de deflactación para la valuación de este predio partió
del concepto de la tasa de crecimiento real del patrimonio como costo de
capital para la valuación. Considerando una tasa de 8.60% anual en los
instrumentos de inversión libres de riesgo (CETES a 28 días), se determinó
una tasa efectiva del 8.96% anual; y considerando una tasa inflacionaria en
lo que va del año (enero-octubre del 2005) del 1.97%. se pudo establecer
una tasa inflacionaria del 2.37% anual.
• Con los valores expresados en el punto anterior se fijó una tasa de
crecimiento real del 4.30%, misma que se multiplicó por un factor por prima
de riesgo del 2.0, obteniéndose como costo de capital anual para valuación
el 8.60%.
• Dado que los flujos formulados corresponden a meses como magnitud de
tiempo, la tasa obtenida anteriormente se transformó a una base mensual
del 0.61%, tasa empleada para la deflactación de los beneficios y costos del
negocio.
La aplicación de estas premisas y el cálculo de los flujos respectivos pueden
observarse en los anexos del presente trabajo, de donde se obtiene como
resultados los siguientes:
a) La valuación del predio por metodología residual estática corresponde
a $7,208,728.51 , lo que significa que, en términos unitarios de
superficie, son $207.36/m2.
42
b) La valuación del predio por metodología residual dinámica es de
$5,511,505.66 , es decir, $158.54/m2.
VI. CONCLUSIONES
Del presente estudio, como elementos puntuales pueden afirmarse los siguientes:
1. Que la metodología queda al alcance de cualquier profesional que tenga
conocimientos básicos de la evaluación de proyectos, cálculo de costos y
corretaje inmobiliario.
2. La valuación estática fue superior que la dinámica en un 30.79%, lo cual
significa que si se considera sólo la aplicación de la primera técnica, se
pagaría un "sobre costo" por el terreno, lo cual podría redundar en el
fracaso financiero del proyecto.
3. Puede verse que valuar predios de gran extensión con base en
indagaciones inmobiliarias de terrenos para uso habitacional unifamiliar de
poca superficie resulta inadecuado, pues no es lo mismo comprar una
unidad de terreno que varias, ya que cuando son varias el precio unitario se
reduce, pero no necesariamente de manera proporcional.
4. Viendo además de una valuación, el análisis de un proyecto factible, puede
establecerse el tiempo en el cual se recuperan las inversiones del negocio,
que para el caso en estudio resultó a la mitad del horizonte de planeación
establecido, es decir, 10 meses.
5. También puede determinarse la tasa interna de retorno como indicador para
la toma de decisiones respecto del proyecto, que en el estudio realizado
resultó ser del 3.76%, situación que respalda la hipótesis del mayor y mejor
uso del predio en condiciones de bajo riesgo (principio fundamental de la
valuación).
44
6. Considerando el destino del predio sujeto a valuación, se concluye que la
perspectiva financiera es la adecuada para la conclusión de valor, pues
dicho predio será parte de un negocio de tipo inmobiliario; por lo tanto el
valor máximo a pagar por el terreno será de $158.54/m2.
No obstante lo anterior, se recomienda vigilar que los periodos de referencia de las
tasas empleadas como costo de capital para la valuación coincidan con los
periodos empleados en la formulación de los flujos del negocio, pues sería
incorrecto aplicar, por ejemplo, tasas de índole anual sobre flujos mensuales. Para
ello será necesario establecerlos de forma adecuada al inicio del análisis.
También se recomienda hacer una adecuada revisión de los flujos con el fin de
verificar la imposibilidad de que surjan valores negativos como resultado de la
valuación, y en todo caso cuando esto efectivamente proceda, deberá asumirse
que no se ha establecido el mayor y mejor uso posible para el predio;
consecuentemente habrá que formular otro tipo de proyecto inmobiliario para
realizar la valuación.
Cierto es que un valor negativo debe entenderse como un valor "nulo" del bien,
pero en términos económicos esto es imposible, pues se entendería que el bien
podría ser "regalado" a cualquier persona, y el sentido común nos indicaría que
nadie regalaría un terreno de gran extensión. En ese sentido debe tenerse cuidado
en la formulación e interpretación del método para no generar valores y
expectativas fuera del sentido común.
Como conclusión general resultante de este trabajo se puede decir que la
valuación es una técnica integral que aplica conocimientos de ingeniería,
arquitectura, economía y matemáticas financieras, con el fin de mejorar el proceso
de toma de decisiones relativas a la fijación de valores que servirán para la
comercialización de los bienes sujetos al proceso valuatorio.
45
BIBLIOGRAFÍA
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1991,230 pp.
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Provectos, Me. Graw-Hill, 3a edición, Colombia, 1995, 404 pp.
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Noriega Editores, 2a edición, México, 1993, 375 pp.
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y Aplicaciones, Instituto Mexicano de Estudios del Comportamiento, A.C. y
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Industrial y de Negocios, División de Educación Continua de la Facultad de
Ingeniería de la Universidad Nacional Autónoma de México, 2002.
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República en Materia Federal, Sista, S.A. de C.V., 2000.
46
m i i c* m i B i i n • F C A
ANEXOS
calculo del area del terreno\PAQUETE SAN CARLOS.xls
Tabla Para Calculo de Residual
Plano de Sembrado
Plano de la Fachada Principal
Plano Arquitectónico
Localización en la ciudad del predio
47
TOTAL DE VIVIENDAS SAN CARLOS DEL PLAN MAESTRO
MANZANA
1
2 3
4 5 6
7
8 9
10
11
12
13
No de vivs
Por lote 2 1 2 2 4 4 4 2 4 6 4 6 4 6 6 4 6 6 1 6 6 6 4 6 6 6
PEt,L0TS
2 1 1 1 9 1 1 1
10 22
1 7
13 36 67 86
1 1 1 1 1
17 1
17 30
1
AL LOTE
8 1
18 8
15 6
24 9
21 24
6 12 35 65 85
100
24 12
1 19 15 27 16 28 67 29
TOTAL VIV
14 1
36 16 28 24 96 18 48 18 24 36 92
180 114 60
144 72
1 114 90 66 64 72
228 174
NUMERO TOTAL DE VIVIENDAS 1830
Determinación de plusvalía y de valor de tierra por metodología residual estática y dinámica Superficie del terreno objeto de valuación Superficie de donación Superficie privada de cada vivienda por construir Numero de niveles de cada vivienda Numero de viviendas en cada nivel del módulo Numero de niveles de cada módulo Cajones o lugares de estacionamiento por cada vivienda Porcentaje de la superficie de cada vivienda destinado a escaleras, cubos y áreas comunes Superficie de escaleras, cubos de elvadores y áreas comunes en cada nivel de cada módulo Superficie de desplante de cada módulo Superficie de construcción de cada módulo Numero de viviendas en cada módulo Superficie de andadores, y jardines por vivienda Superficie de cada cajón de estacionamiento Superficie de andadores, jardines y estacionamientos por vivienda Superficie de banquetas Superficie de calles Superficies jardinadas comunes Superficie de donación para equipamiento Superficie de cada lote individual Numero de módulos que pueden construirse Numero de viviendas que se pueden construir en todo el terreno Area no vendible
34,763 81 m2
3 1 5 1 % 48 61 m2
1 2 3 1
6 80% 6 61 m2
103 83 m2
31149 m2
6 8 40 m2/vivienda 14 67 nr7vivienda 23 07 m2/vivienda
$2,136 10 /m2
$5,971 58 /m2
$708 67 /m2
$10,245 06/m2
242 26 m2/vivienda 64 00 m2
384 55 40%
Costo directo unitario de construcción de cada módulo Costo de Reposición Nuevo de cada módulo Costo directo unitario de construcción de infraestructura (agua, drenaje, electrificación, etc) Costo directo unitario de construcción de pavimentos banquetas, jardines y estacionamientos Costo de Reposición Nuevo de pavimentos banquetas y jardines por módulo
No de fases constructivas del fraccionamiento No de módulos a construir por fase No de viviendas a construir por fase Los gastos de instalación del proyecto serían Diseño del proyecto ejecutivo
Licencias de construcción y derechos Demoliciones y trabajos topográficos
Se plantea construir los módulos en 3 fases, que se integrarían con los siguientes costos Primer mes 10 46% Segundo mes 36 88% Tercer mes 36 30% Cuarto mes 16 36%
Inversión permanente por módulo (costo directo)
$1,836 02 /m2
$57190716 $356 91 /m2
$294 00 /m2
$90,102 20 $662 009 35
3 2133 128 00
$635 528 98 $444,870 29 $347,63810
$69,24618 $244,149 05 $240,309 40 $108,304 73 $662 009 35
Costo directo de cada vivienda, sin considerar la compra del terreno $114,053 74 Superficie vendible de terreno Superficie vendible de construcción
40 38 m2
48 61 m2
Precio unitario del terreno en la venta (Valor de mercado de zonas similares ya urbanizadas) $500 00 lm* Precio del terreno Porcentaje de indirectos financiamiento y utilidad en la construcción del fraccionamiento Precio de la edificación y sus obras complementarias de cada vivienda Factor de Comercialización
$20,187 99 15 00%
$130,603 97 130
Precio de venta por vivienda Gastos de comercialización y venta Utilidad del promotor sobre las ventas
$221,500 00 7 50%
25 00% Se estima que las viviendas que se construirían en cada fase se podrían vender de la siguiente manera
Primer mes Segundo mes Tercer mes
Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 28) Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 91) Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del año Meses transcurridos en el año Tasa inflacionaria del ultimo año natural Tasa pasiva efectiva anual de inversión financiera Tasa inflacionaria efectiva del año Tasa de crecimiento real anual Factor por prima de nesgo Costo de capital anual para valuación Costo de capital mensual para valuación Valor residual estático del terreno Valor residual dinámico del terreno Valor unitario por residual estático (TERRENO EN BREÑA) Valor unitario por residual estático de la superficie vendible Valor unitario por residual dinámico (TERRENO EN BREÑA) Valor unitario por residual dinámico de la superficie vendible Diferencia del valor unitario residual estático respecto del dinámico Plusvalía de la operación, tomando en consideración el valor dinámico de tierra Tasa Interna de Retorno del Proyecto sin considerar la compra del terreno
42 42 44
8 6 1 % 8 60% 197%
10 4 47% 8 96% 2 37% 4 30%
2 8 60% 0 69%
$7,208,728 51 $5,511,505 66
$207 36 /m2
$464 95 /m2
$158.54/m2
$355 48 /m2
30 79% 40 65% 3 76%
Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15
SUMATORIA
Flujos de efectivo aplicados en la metodología res Ingresos
$6,279,525 00 $6,279,525 00 $6,578.550 00 $6,279,525 00 $6,279,52500 $6,578,550 00 $6,279,525 00 $6,279,525 00 $6,578,550 00
$67,412,800.00
Costos
$1,080,399 26 $399,78382
$1,698,839 58 $5,989,790 02 $5,895,590 50 $4,355,915 62 $5,989,790 02 $5,895,59050 $4,355,915 62 $5,989,79002 $5,895,590 50 $2,657,076 05
$50,204,071.49
VP Ingresos
$000 $0 00 $0 00 $000 $0 00 $0 00
$5,984,56919 $5,943,57913 $6,183,958 87 $5,862,439 35 $5,822,285 80 $6,057,760 00 $5,742,801 88 $5,703,467 76 $5,934,136 52
$63,234,998.49
VP Costos
$1,072,999 30 $394,326 10
$1,664,170 58 $5,827,365 05 $5,696,43433 $4,179,943 39 $5,708,443 36 $5,580,184 59 $4,094,641 38 $5,591,948 55 $5,466,30722 $2,446,728 99
$0 00 $0 00 $0 00
$47,723,492.83
idual Flujo
-$1,080,399 26 -$399,783 82
-$1,698,83958 -$5,989,790 02 -$5,895,590 50 -$4,355,915 62
$289,734 98 $383,934 50
$2,222,634 38 $289,734 98 $383,934 50
$3,921,473 95 $6.279,52500 $6.279,525 00 $6,578,550 00 $7,208,728.61
Acumulado
-$1,072,999 30 -$1,467,325 39 -$3,131,495 98 -$8.958,861 03
-$14,655,295 36 -$18,835,238 75 -$18,559,112 92 -$18,195,718 38 -$16,106,400 89 -$15,835,91009 -$15,479,931 51 -$11,868,900 50
-$6,126,098 62 -$422,630 86
$5,511,505 66
USA-MEX CRUCE FRONTERIZO
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AEROPUERTO INTERNACIONAL
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