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P ^ ^ 5 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

^ • • ^ DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

" MÉTODO DE AVALUÓ ESPECIAL, PARA SALAS DE ORDEÑA DE PRODUCCIÓN LECHERA"

TESIS

Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA

FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE

ASESOR

Dr. ARTURO PERLASCA LOBATO

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco, julio de 2007

A mis padres por esta gran herencia que fue mi capacitación

A mi hija y esposa por su amor, tiempo y apoyo

A mi familia, compañeros, maestros y amigos porque siempre estuvieron

RESUMEN

El presente estudio aborda la problemática de los avalúos especiales en la producción lechera, ya que no existen modelos valuatorios normalizados al respecto dada la alta especialización del tema, y las diferentes variables intangibles que entran en el modelo como lo es el tomar a las vacas de producción como un bien de capital que genera f lujos y que a su vez se contempla en el activo del negocio en marcha.

El objetivo de este trabajo es el de establecer un método de avalúo especial para salas de ordeña de producción lechera como urv negocio en marcha.

Al establecer el sustento de esta investigación se toma como marco teórico el método Good-Will modificado para el avalúo de negocio en marcha.

Con base a un estudio descriptivo documental se plantea la hipótesis H1: Con el método de valuación de negocio en marcha se establece el valor comercial real de una sala de ordena tipo espina de pescado doble 6 con capacidad para 300 unidades de ganado lechero.

Con el f in de ejemplificar el método se realiza el avalúo de una sala de ordena ubicada en Tepatit lan de Morelos, Jalisco considerando 3 tipos de razas de ganado en producción lechera considerados bienes de capital y variables como costo de adquisición, vida út i l , producción, índices de mortandad y valor de rescate entre otras. Se obtrenerrtos flujos y el valor de activos reexpresados a valor de mercado resultando el avalúo comercial respectivo.

ÍNDICE

ce MÉTODO DE AVALUÓ ESPECIAL, PARA SALAS DE ORDEÑA DE PRODUCCIÓN LECHERA."

CAPITULO I.-

INTRODUCCION: 1 ANTECEDENTES 1

1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 5 1.1.1 ESQUEMA DEL PROBLEMA 7

INJUSTIFICACIÓN 8 1.2.1 ECONÓMICA 8 1.2.2 SOCIAL 8

1.3 ALCANCE 9

1.4 OBJETIVOS 9 1.4.1 GENÉRICO 9 1.4.2 ESPECIFICO 9

CAPITULO II.- 10

MARCO TEÓRICO. 10

CAPITULO III.- 25

MÉTODO: 25

3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN 25

3.2 HIPÓTESIS 25

3.3 MODELO DE OPERACIÓN DE LAS VARIABLES 25

3.4 DESCRIPCIÓN DE TIPOS DE SALAS EXISTENTES 26

3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN 26 i.

CAPITULO IV.- 27

VALUACIÓN DE SALA DE ORDENA POR EL MÉTODO DE NEGOCIO EN MARCHA: 4.1 TIPOS DE SALAS DE ORDENA 27

4.2 VALUACIÓN DE ACTIVOS 29 4.2.1 AVALUÓ DE TERRENO 29 4.2.2 AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES E INFRAESTRUCTURA 35 4.2.3 AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO 45 4.2.4 AVALUÓ DE GANADO DE PRODUCCIÓN LECHERA 55

4.3 AVALUÓ DE ACTIVOS A PRECIO DE MERCADO 60

4.4 FLUJO DE EFECTIVO 63 4.4.1 FLUJO DE EFECTIVO DE GANADO HOLSTEIN 63 4.4.2 FLUJO DE EFECTIVO DE GANADO SUIZO 69 4.4.3 FLUJO DE EFECTIVO DE GANADO JERSEY 75

4.5 AVALUÓ DE SALA DE ORDENA CON GANADO HOLSTEIN 82

4.6 AVALUÓ DE SALA DE ORDENA CON GANADO SUIZO 82

4.7 AVALUÓ DE SALA DE ORDENA CON GANADO JERSEY 82

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 83

BIBLIOGRAFÍA 84

CAPITULO I.

INTRODUCCIÓN:

ANTECEDENTES

Para valuar negocios cuando estamos hablando del f in que es la obtención de un producto de la canasta básica en México como lo es la leche, es importante la información sobre su evolución, sus derivados y el constante avance en la tecnología para su obtención.

Los bovinos se desarrollaron en el subcontinente índico y solo se propagaron a otros continentes de Asia, al norte de África y Europa tras la gran glaciación, hace unos 250,000 años. Se pueden distinguir dos subtipos distintos: al jorobado Bos primigenius namadicus (el antepasado de los cebúes actuales) y el Bos primigenius primigenius, que carecía de joroba y que dio lugar a los bovinos europeos actuales.

Los primeros bovinos domesticados fueron uti l izados, sin duda, para la producción de leche, de carne y por su fuerza de t i ro, pero incluso en una época tan antigua como la edad de piedra, los bovinos también tenían un papel destacado en la rel igión.

Los bovinos de leche que eran adorados representaban la fert i l idad y el alimento, tuvieron un papel crucial tanto en la religión, principalmente para realizar sacrif icios, como para tratarse de un bien con el que se podía negociar, por ejemplo la resistencia de los pueblos de la península italiana a la invasión romana fue combatida bajo el estandarte de su cultura bovina. La palabra Italia significa "tierra de bovinos". Algunos historiadores creen que esto alimento las tendencias colonizadoras de los pueblos ibéricos y los británicos en particular.

1

Los guerreros de las estepa asiáticas también emigraron a la India, donde la vaca adquirió un importante significado religioso. Aquí, la densidad de la población era baja y había grandes regiones boscosas antes de que la tendencia de ganado vacuno fuera generalizada. A medida que la población creció, el incremento en la producción de cosechas se volvió inextricablemente unido al uso del ganado vacuno para el cultivo , actualmente el ganado bovino ha asumido en la India el papel ya que tienen dos problemas muy fuertes que son; el no poder sacrificar a las vacas el cual conduce al mantenimiento de animales enfermos y débiles y su inapropiado manejo y termina siendo como recurso alimenticio muy arriesgado en calidad de consumirse, ya que la t ierra cultivable ha ido disminuyendo a un ritmo de 1% anual, y al mismo tiempo la población animal ha aumentado un 56% entre 1961 y 1992.

Una figura clave en el desarrollo de las razas británicas, que fue Robert Bakewell, que selecciono en especial, vacunos para la producción de carne en lugar de animales de doble utilidad para la producción de carne y leche.

Para mucha gente africana, el ganado vacuno actúa como la principal fuente de seguridad. Proporciona carne, leche y sangre para la al imentación, estiércol que puede ser secado y utilizado como fuente de combustible, pieles y otras partes del cuerpo que tiene variedad de uti l idades.

Durante la mayor parte del segundo milenio la leche era producida para el consumo casero en las aldeas y se tenían vacas en las ciudades para producir leche para la población urbana, las ciudades con mas auge y fuente de producción están en oeste de Europa donde las precipitaciones son abundantes y hay un amplio suministro de hierba durante gran parte del año y su transportación es rápida por las vías de comunicación existentes.

El rápido deterioro de la leche y de los productos lácteos bajo las calidas condiciones de África ha potenciado el establecimiento de algunas pequeñas granjas en las ciudades, aunque también de granjas en la periferia de las mismas, donde los suministros pueden ser l levados en la explotación y la leche puede ser transportada a la ciudad en poco tiempo.

2

Las ciudades constituyen un centro de desarrollo industrial y el reciente crecimiento ha traído consigo el problema de la eliminación de los residuos. Algunos por ejemplo los provenientes de la industria alimentaria y de bebidas, son uti l izados, sin modificar, para la producción bovina.

Así pues, no es sorprendente que organismos internacional como la FAO (Organización para los alimentos y la agricultura de las naciones unidas) y el Banco Mundial hayan considerado que la producción de leche en la periferia de las zonas urbanas muestra el mayor potencial para satisfacer las demandas de nutrientes de los consumidores urbanos.

La leche es un alimento universal y el que más se acerca a la perfección. Se ha dicho que la vaca lechera es la madre adoptiva de la raza humana. La vaca lechera es la unidad básica de producción en la industria lechera, industria que existe porque los consumidores demandan leche y sus derivados. Esta industria utiliza en forma eficiente los recursos y ofrece oportunidad de ganancia a quienes se dediquen a la producción, elaboración y distribución de leche y sus derivados.

Es una industria de cambio. La investigación continua ha dado por resultado un mejor rendimiento de la vaca, mayor eficiencia en la producción, elaboración, distribución, higiene y calidad de la leche. Estos factores constituyen una sólida base para continuar con el desarrollo de esta importante industria, ya que los consumidores gastan aproximadamente el 20% de su ingreso en leche y productos lácteos.

Seis razas lecheras fueron importadas de Europa. Menos el 10% de nuestro ganado lechero son raza pura, pero la mayoría son zara mixta por la necesidad de adaptación, con alta calidad.

La venta de leche representa aproximadamente el 90% del ingreso bruto de las operaciones medidas de la granja lechera. Por lo tanto se puede aumentar significativamente el ingreso; aumentando la producción de leche por vaca, ordenando mas vacas si hay capacidad, y recibiendo un precio mas alto por unidad de leche vendida. El promedio del gasto de operación suele representar del 45% al 60%, en mano de obra de un 10% al 25%, equipo y edificios de un 10% al 25%, por lo tanto su util idad es de un 13% a 30%. Esto en producción por unidad anual.

3

Este es el principal motivo de la investigación para obtener el comparativo del método tradicional (directo al tarro) y la tecnología par la obtención del producto por medios mecánicos, ya que México se encuentra en crisis.

Las razas de bovinos para producción de leche más util izadas en México son: Holstein, Suiza y Jersey. El ganado Holsteis-Friesian t iene su origen en Holanda, su color es blanco manchado de negro, en ocasiones hay ejemplares con machas rojas, su peso aproximado en hembras adultas es de 600 a 650 kg, son dóciles y fáciles de manejar, son las mejores productoras de leche pero el contenido de grasa butírico en la leche no es muy alto, en México su cruza es con Cebú para soportar los climas, el cual resulta un animal mas resistente y con una mayor producción de leche. El ganado suizo, claro esta que su país de origen es Suiza, existen dos tipo el Americano y el Europeo, su peso aproximado es de 600 a 800 kg, su color es de pardo oscuro al claro, es rustico y adecuado para el pastoreo, llegan a tener cuernos, su vida útil es bastante larga y pocos problemas de fert i l idad, su cruza con Cebú es principalmente para los machos, es decir para producción de carne. El ganado Yérsey es de Inglaterra y Francia, el contenido de grasa butírica es alto, por esta razón su producto es utilizado para mantequilla, quesos y crema, su color varia desde el café sumamente claro al caoba oscuro, tiene cuernos, es mas pequeño pesan de 400 a 500 Kg., su cruza con Cebú no es común ya que su raza pura es mas productiva que la mixta.

4

1.1 PROBLEMA PE INVESTIGACIÓN

Vamos a iniciar con la definición de leche como el producto integral del ordeno total e interrumpido en condiciones de higiene que da la vaca lechera en buen estado de salud y al imentación.

Sus variedades son: leche fluida (entera), modificadas (descremadas-comerciales), leche en polvo y leche condensada.

Sus principales derivados son: mantequilla, crema, yogurt y quesos.

En este momento es conocido por todos que la industria agropecuaria es una de las mas descuidadas por nuestras autoridades, y por ende el ausentismo laboral dentro del campo y abandono de los mismos, para nuestro estudio nos vamos a enfocar sobre la industria lechera y para puntualizarlo mas, será sobre las salas de ordeña y su comparativo con los métodos empíricos acostumbrados por el lechero y crear cultura para su capacitación.

La industria lechera se encuentra en crisis teniendo que importar leche de Australia, Chile y Estados Unidos como nuestros mas importantes proveedores, no es posible que no seamos autosuficientes y tengamos que importar leche en polvo como principal, esto por diferentes causas como: la malas estrategias de los ganaderos, la voluntad de las autoridades y los ganaderos para controlar la calidad de la misma.

Hay que crear la cultura con el ámbito agropecuario que la actividad sea aceptada como un proceso industrial lechero y no como una actividad de subsistencia, ya que la globalización y los tratados de libre comercio nos están ganando la carrera.

El año que entra será el congreso el que defina el subsidio a la leche, de importación muchísima. "Hace unos años le importaba el 90 por ciento. Y ahora piden los ganaderos en México que Liconsa les compre todo, y eso tampoco se puede ni se debe. La verdad es que no se preocupan por mejorar sus hatos ganaderos, deben preocuparse por tener buen ganado. Por eso el congreso deberá estar pendiente del precio de la Leche Liconsa, pues depende del presupuesto y t iene 5 años costando lo mismo".

5

. Además, no hay comparación con el precio de la leche que se compra en Chile, en Australia o en Estados Unidos. "Hoy se consumen 4 l itros diarios per capita y se atiende a 5 millones 200 mil beneficiarios.

Sabemos que todo cambio es difícil l levarlo de la noche a la mañana, y el primer paso podría ser el sistema híbrido, mixta o combinando los sistemas empíricos con los tecnológicos e ir avanzando poco a poco, claro esta que a una velocidad mayor a la de la tecnología para poder alcanzarla en esta carrera.

Esta investigación nos llevara a visualizar los beneficios que estamos dejando ir.

6

1.1.1 ESQUEMA DEL PROBLEMA

ES UNA ACTIVIDAD DE

SUBSISTENCIA Y ARTESANAL

SOMOS LOS PRINCIPALES IMPORTADORES DE LECHE

EN POLVO PARA EUA, AUSTRALIA Y CHILE

CADA VEZ LLEGAN A NUESTRA MESA

PRODUCTO S DERIVADOS DE LA LECHE EN POLVO

RESISTENCIA A LA

MODERNIZACIÓN TECNOLÓGICA

RECHAZOA LA GLOBALIZACION

MALA CALIDAD DEL PRODUCTO

MAL CONCEPTO SOBRE EL PROCESO

INDUSTRIAL DE PRODUCCIÓN

NO SOMOS AUTOSUFICIENTES

AUSENTISMO LABORAL EN EL CAMPO Y POR

ENDE LA EMIGRACIÓN DEL CAMPESINO

FALTA DE FUERTE PRESCENCIA ANTE LAS

ENTIDADES PARA EL EXIGIR LA

COMPETENCIA LEAL

1.2 JUSTIFICACIÓN

1.2.1 ECONÓMICA

Los benef ic ios que se esperan de este es tud io en té rminos económicos rad ican en que el campes ino que labora de manera empír ica con los métodos conoc idos , rea l ice e l cambio a pequeño o mediano empresar io , de esta forma tendrá mayores ingresos y por lo tanto un c rec imiento dent ro del ámbi to agropecuar io , t endremos menor impor tac ión de leche en po lvo y c laro esta expor tar el p roducto . Ex is t i r ía mayor impor tanc ia en quedarse a laborar dent ro del mismo ya que ganando unos, ganan todos y esto anc lar ía a los j óvenes para que el c rec imiento del pueblo sea en constante c rec imiento .

1.2.2 SOCIAL

Los benef ic ios que se esperan de este estudio en té rminos soc ia les rad ican en que el campes ino tendr ía p resencia ante las au tor idades ya que su p roducto ser ia de ca l idad e h ig iene de acuerdo a lo demandado para poder ex ig i r la leal competenc ia con el p roducto que es impor tado. También se ob tendr ían mas empleos , se reducir ía el ausent ismo del campo, ya que cada día los ,campos y los pueblos que dependen de el se están quedando so los , es deci r los j óvenes buscan emigrar de el por mejores opor tun idades , y por esta razón se están perd iendo cada día mas los va lo res , porque una vez que vue lven a su lugar nata l l legan a contaminar con lo malo que aprend ieron y p rovocan una cadena de emigrac ión de los m ismos.

8

1.3 ALCANCE

La línea de investigación es va luac ión i ndus t r ia l .

Giro y/o tema es negocio en marcha agropecuario

El área geográfica es Estatal

1.4 OBJETIVOS

1.4.1 GENÉRICO

Establecer un método de avalúo especial para salas de ordeña de producción lechera.

1.4.2 ESPECIFICO

• Exponer la problemática que se tiene en cuanto a avalúos especiales y en particular en salas de ordeña de producción lechera.

• Sustentar la investigación con el método Good-Will como base del marco teórico.

• Describir los diferentes tipos de salas de ordeña.

• Realizar un ejemplo practico del método a través de un avalúo especial de una sala de ordeña de producción lechera.

9

CAPITULO II.

MARCO TEÓRICO:

MARCO TEÓRICO:

Como valorar una empresa

PARA QUÉ VALORAR UNA EMPRESA?

Para tomar decisiones de...:

• Adquisiciones o ventas de empresas • Fusiones • Establecimiento de acuerdos de compraventa • Capitalización de una empresa • Valoración de activos intangibles (fondo de comercio) • Obtención de líneas de financiamiento • Valoraciones patrimoniales • Valoraciones fiscales • Compraventa de acciones • Herencias • Confirmación de otras valorizaciones. "Segunda opinión" • Valoración de paquetes accionariales minoritarios • Suspensiones de pagos.

La valoración de una empresa puede ayudar a responder preguntas

• Cuánto vale mi negocio ? • Cuál ha sido la rentabilidad sobre la inversión de mi negocio ? • Qué se puede hacer para mejorar esta rentabilidad y crear riqueza ?

CUANTO VALE MI EMPRESA O NEGOCIO ?

En el mundo de los negocios existe una pregunta muy importante cuya respuesta genera toda clase de opiniones porque involucra una serie de factores internos y externos, tangibles e intangibles, económicos, sociales, tecnológicos, productivos, laborales, legales , de mercado y es " CUANTO VALE MI EMPRESA ?".

El valor comercial de un negocio debe determinar en cualquier situación pero se hace indispensable en ciertos casos como ingreso o retiro de socios de entidades no inscritas en la bolsa de valores y en general, en transacciones de compraventa: en la evaluación de la gestión de la administración cuando el objetivo básico de los propietarios es maximizar el valor que la empresa tiene para ellos; en el análisis e interpretación de la situación financiera del negocio y cuando se analiza el esfuerzo al emprender un negocio una empresa.

Para darle el valor a un negocio se puede recurrir a elementos cuantitativos y cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables como son el balance general, estado de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La información contable tiene como característica el agrupar cuentas cuya cifra son una combinación entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto la cantidad que arroja como resultado no puede ser el valor comercial de la empresa.

Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad cuanto vale un negocio, como se puede determinar ? Un negocio vale por su capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will) adicionalmente de lo que posee en un momento determinado, es decir, un negocio vale por sus activos netos mas el valor presente de sus beneficios futuros.

El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa es el siguiente:

VALOR DEL ACTIVO NETO:

Consiste en encontrar el valor comercial de los activos saneados y restarle el valor de los pasivos ajustados.

Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas teniendo presente estas observaciones:

CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar la valuación.

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INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado al momento de la valuación, teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluación y las comisiones que se deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las acciones o los bonos convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un análisis cuidadoso de todos y cada uno de ellos.

CUENTAS POR COBRAR: Debe analizarse los vencimientos y con base en la calidad de cada una de ellas protegerlas según el grado de garantía que se tenga sobre las mismas.

INVENTARIOS: Se debe dividir en materia primas, producto en proceso y producto terminado y fijar el valor por el cual podrían venderse en el mercado en el estado en que se encuentran. El método de valoración de inventarios (PEPS, UEPS, Promedio Ponderado) y la provisión para inventarios que aparece en el balance general carecen de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede ser un trabajo muy dispendioso por la cantidad de artículos y la posible exclusividad de ellos en el mercado.

ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se debe consultar a valuadores expertos que determinan su valor independientemente de que estén incorporados a un negocio expecífico. En este rubro se pueden presentar dificultades, como maquinaria que no se encuentre en el mercado pero que es vital para el funcionamiento del negocio.

VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinación del valor comercial de los activos.

Respecto a los pasivos ajustados se debe hacer un análisis de los vencimientos de cada uno de ellos para determinar el plazo promedio de vencimiento que servirá como aspecto cualitativo en la determinación del valor comercial del negocio. Adicionalmente, se debe calcular aquellos pasivos contingentes que no estén incorporados en el balance general y legalizar un documento con los antiguos propietarios en el cua I se comprometan a hacerse cargo de aquellos pasivos generados en periodos anteriores y que se presenten luego de concluido el periodo de venta.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL GOOD-WILL

Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.

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Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.

ESQUEMA DEL FLUJO DE CAJA

COMPAÑÍA X FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO

Ingresos por ventas - Costos variables

Margen de Contribución - Costos Fijos - Depreciación

Utilidad antes de impuestos - Impuestos

Utilidad después de impuestos + Depreciación

MMM (MMM)

MMM (MMM)

(MMM)

MMM (MMM)

MMM MMM

Flujo de caja MMM

Como puede observarse el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es similar al estado de resultados pero difieren en que el primero es con base en EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACIÓN; El estado de resultados incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja la depreciación hace las veces de escudo fiscal con el fin de ahorrar impuestos.

Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este genere beneficios en efectivo que sean independientes del grado de endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no acreencias no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima instancia son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

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EJERCICIO PRÁCTICO PARA CALCULAR EL VALOR COMERCIAL DE UN NEGOCIO.

Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para proyectar durante cinco (5) años la situación financiera de la compañía LUFY LTDA.

ACTIVOS

Caja Cuentas por Cobrar Provisión de Cartera Cuentas por Cobrar Inventarios Protección Inventarios Invéntanos

VALOR EN

LIBROS

100 80

Í2P1 60

300 (50)

250~

VALOR COMERCIAL

100

50

400

PASIVOS

Cuentas por Pagar Pasivos Laborales Deuda a Largo Plazo

TOTAL PASIVO

VALOR VALOR EN COMERCIAL

LIBRO S

300 200 400

900

300 200 400

900

Propiedades 600 Planta 400 Depreciación Planta (400) Planta Neto 0_ Equipo 250 Depreciación Equipo (150) Equipo Neto Valorizaciones TOTAL ACTIVO 1,210

100 100

1000

500

200 0

2,250

PATRIMONIO Capital Utilidades Retenidas Superávit por Valoración

TOTAL PATRIMONIO

200 10

100

310

TOTAL PASIVO Y 1,1210 PATRIMONIO

1,350

2,250

Cuentas de Orden 500 Cuentas de orden por Contra 500

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C O M P A Ñ Í A L U F Y L T D A .

ESTADO DE RESULTADOS Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX

Ingresos por ventas 2,000 - Costos Variables (1,100)

Margen de Contribución 900 - Costos Fijos (400) (Incluye $20 de Depreciación)

Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500 - Intereses (350)

Utilidad Antes de Impuestos 150 - Impuestos (30%) (45)

Utilidad Neta 105 - Reparto de Utilidades (95)

Utilidades Retenidas 10

INFORMACIÓN ADICIONAL

1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años. 2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente año. 3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo periodo. 4. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años. 5. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.

Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales durante 5 años.

15

C O M P A Ñ Í A L U F Y L T D A .

FLUJO DE CAJA PROYECTADO

Ingresos por Ventas (1)

Costos Variables (2)

Margen de Contribución

Costos Fijos (3)

Utilidad Antes de Impuestos

Impuestos (30%)

Utilidad Después de Impuestos

Más Depreciación

FLUJO DE CAJA

GOOD-WILL

Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF = VP(1+i)n de donde VP= VF/(1+i)n

328 + 531 + 662.24 +826.31 + 1,011.38 = $1,365.72

(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5

NOTAS:

(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310

Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50

(2) Para el año uno los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375

Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75

(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495

Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75 16

1992 2,310

(1,375)

935

(495)

440

(132)

308

20

328

1993 3,062.50

(1,718.75 ) 1,343.75

(613.75)

730

(219)

511

20

531

1994 3,828.12

(2,148.44

) 1,679.68

(762.19) 917.49

(275.25) 642.24

20

662.24

1995 4,785.15

(2,685.55)

2,099.60

(947.73)

1,151.87

(345.56)

806.31

20

826.31

1996 5,981.44

(3,356.94)

2,624.50

(1,179.67)

1,444.83

(436.45) 1,011.38

20

1.011.38

En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía LUFY LTDÁ. es de $3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72 del intangible Good-Will.

Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos, económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.

CONTABILIZACIÓN DEL GOOD-WILL ?

Por tratarse de un bien que carece de sustancia física se debe registrar como un intangible y la contrapartida como superávit del patrimonio, de conformidad con el decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:

1605 CRÉDITO MERCANTIL 3215 CRÉDITO MERCANTIL

16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).

Para el ejercicio desarrollado sería:

1605 CRÉDITO MERCANTIL $1,365.72 3215 CRÉDITO MERCANTIL $1,365.72

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ESTUDIO DE LA UNIVERSIDAD DE ANTIOQUIA

En 1987, el Centro de Investigación y Consultorías Administrativas de la U de A. recolectó información en junio y julio de ese año, entrevistando a ejecutivos financieros de 138 empresas de la ciudad, clasificadas por sectores: Bancos, Servicios personales y sociales, papel imprenta y editoriales, Seguros, Comercio y Hoteles, Construcción, Alimentos bebidas y tabacos, etc.

En la entrevista, daban varios temas y por cada tema varias opciones de respuestas. Las conclusiones de algunos temas en promedio se desarrollan a continuación y en dicho orden de inclinación por parte de los ejecutivos financieros.

EL OBJETIVO FINANCIERO: Maximizar las utilidades; Garantizar la supervivencia de la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y maximizar la rentabilidad del patrimonio.

JERARQUIZACIÓN DE LAS ÁREAS DE LA EMPRESA: Mercadeo, Calidad, Financiera, Personal, Producción, Costos-Beneficio Social, Sistematización y Exportación

FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PROPIEDAD: Valor comercial de la empresa; Fuerza de distribución, tamaño del mercado y participación; Crecimiento en el valor intrínseco de la acción.

CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de Reposición; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.

CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES Valor intrínseco; valor financiero y precios del mercado.

FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LAS ACCIONES RELACIONADOS CON LA EMPRESA • Control general • Expectativas • Capital • Informes gerenciales • Actividad económica y sector industrial • Imagen de la empresa • Aspectos laborales • Calidad de la administración, honestidad, imagen • Historia de la empresa • Recursos humanos y tecnológicos

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RELACIONADOS CON LA GESTIÓN FINANCIERA • Solidez • Rentabilidad • Utilidades • Utilidades por acción • Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversión en activos • Relación dividendos/precios • Liquidez • Nivel de endeudamiento • Costos financieros • Perspectivas de la valorización • Valor de los activos • Valor de la acción en bolsa frente al valor intrínseco • Política de dividendos • Valor de la compañía • Valor comercial

RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA • Sector al que pertenece • Calidad de los productos • Fuerza de distribución, tamaño del mercado, participación

RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES • Información disponible • Especulación • Competencia de otros valores • Oferta y demanda • Oportunidades de inversión • Concentración de la propiedad accionaria • Transparencia del mercado

RELACIONADOS CON POLÍTICAS GUBERNAMENTALES • Impuestos • Incentivos Fiscales • Política económica

TEORÍA AL RESPECTO

El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de rendimiento sobre la inversión, el pago de dividendos, el costo de capital, la estructura de capital, etc. Y que el rango de valores de estas variables lo condicionan elementos externos como el producto, los factores de producción y los mercados financieros.

TEORÍA DE LA VALUACIÓN DE VALORES

El estudio sobre la valuación de los precios de las acciones es fundamental para entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa en una economía de mercado. También es útil para fusiones, consolidaciones y adquisiciones.

Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo

MODELO CUANTITATIVO: Parte de la premisa de que las acciones inversionistas y de los vendedores de valores pueden explicarse en términos de ciertas variables cuantificables y sus relaciones.

MODELO CUALITATIVO: Se basa en patrones históricos de relaciones previo-volumen y en la psicología del mercado, tienen cuenta las circunstancias políticas, económicas, nacionales e internacionales. A veces este método sirve de base para explicar las desviaciones inesperadas de los precios calculados en el modelo cuantitativo.

ENFOQUES METODOLÓGICOS:

Existen tres enfoques metodológicos:

1. TÉCNICO (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de la oferta y la demanda que a su vez está supeditada por otros factores diversos y complejos desde la perspectiva del análisis. Se le atribuye este método a los corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.

Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si presentan el siguiente comportamiento:

Un FONDO REDONDO indica tendencia a la baja de volumen y precio. Indica una OPORTUNIDAD DE COMPRA y firmeza de precios en las acciones.

La Figura CABEZA-HOMBROS, donde una onda triple cuya cresta central es mayor a las otras dos indica VENDER.

2. FUNDAMENTALISTA (Cuantitativo) Los precios se determinan y pueden predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a los valores que ciertas variables presentarán en periodos futuros. Posee los siguientes modelos:

• Modelo de Dividendos • Modelo de Valuación de Utilidades • Modelo de Flujo de Efectivo descontado • Modelo de Inversión-Oportunidad • Modelo de Costo de Capital

MODELO DE DIVIDENDOS GORDON Y SHAPIRO El valor presente del mercado de un valor es la suma de las corriente de dividendos esperada de el valor.

P = (1+b)rA / K - r b

A es el total de activos de la empresa 1 - b es la tasa de distribución r es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento b es la tasa que anticipa la empresa de retención corriente. K es la tasa de descuento del mercado

P = D / K - g de donde D es el dividendo por acción y G la tasa de crecimiento en los dividendos.

Ejemplo: El señor Lukas va a determinar el precio de las acciones del LUFY LTDA., asesorado por una firma de finanzas llega a la siguientes conclusiones:

Dividendos $2, Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de dividendos 15%:

P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El señor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por acción en 100 acciones de LUFY LTDA. Pero la afirma de finanzas le indica que las acciones están actualmente a $50, por lo tanto debe revisar sus cálculos o abandonar las acciones por sobre valuación.

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MODELO DE VALUACIÓN DE UTILIDADES

El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las utilidades futuras.

p t = Et- it /r i+K)1

Pt es el precio de mercado de la acción en el periodo T Et Son las ganancias por acción ene I periodo T lt es la inversión por acción en el periodo T K es la tasa de descuento del mercado Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el inversionista atribuye a la compañía es del 12%

P= 8-5/(1+0.12)' = 3/0.12 = $25 "a perpetuidad"

Ejemplo: El señor Lukas desea invertir en LUFY LTDA., si su rango de precios por acción es entre $16 a $20. La inversión sería por dos años. Hace dos años las utilidades de dicha empresa fueron $6 y las utilidades de reinversión $4. El año pasado fueron $7 y $5 se reinvirtieron. El señor Lukas espera que la compañía continuará con un pago de dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento sobre inversión del 11%. Por tanto esta dispuesto a comprar 100 acciones de LUFY LTDA. Y a conservaras durante 2 años siempre y cuando gane un mínimo del 11%.

P= EHi + E2-l2 + P2 (T+kj (1+k)2 (T+kj2 ~~

P = 8-6/1.11 +9-7/(1.11)2 + 18/(1.11)2 =1.80+1.62+14.61 = 18.03

El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100 acciones.

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MODELO DLE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO (BODENHORN)

Iguala el capital contable de una empresa como el valor presente de todos los flujos futuros de efectivo entre los accionistas y la empresa. Estos flujos de efectivo se materializan en forma de dividendos, recompras de acciones o ventas adicionales de acciones entre los accionistas. El modelo propone tres variables: Inversión inicial del accionista, la riqueza esperada del accionista al final del período y la riqueza real del accionista al final del período.

Wi = CFi + Pi

Wi Riqueza real CFi Flujo de efectivo real durante el período 1 Pi precio real de mercado de la acción al final del período 1

P= CF¡/(1+K)¡

P es la inversión inicial CF¡ es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo K es la tasa de descuento del mercado

(W1) = CF¡/(1+k)M

(W1) es la riqueza esperada CF¡ y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.

MODELO DEL ENFOQUE DE INVERSIÓN-OPORTUNIDAD (SOLOMON) El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores descontados: P = V1 + V2 de donde P es el valor de mercado de las acciones de la empresa.

• El valor presente de las utilidades constantes de los activos actualmente mantenidos por la empresa a perpetuidad V1

• El valor presente de las utilidades provenientes de todas las oportunidades futuras de inversión emprendidas por la empresa V2

3. DEL CAMINO ALEATORIO (Cuantitativo) Los cambios en los precios no pueden pronosticarse a partir de la información histórica o actual. Parte de dos supuestos:

• Los cambio sucesivos en el precio son independientes y • Ocurren conforme a cierta distribución de probabilidad

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El primer supuesto habla de que la información disponible en un periodo no puede emplearse para predecir cambios en los precios en periodos subsecuentes.

El segundo supuesto, indica que los parámetros de distribución de probabilidad sean estacionario a lo largo del tiempo.

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CAPITULO III.

MÉTODO:

3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN

Descriptivo.- Es aquel que determina y mide las variables de la investigación para obtener indicadores de salas de ordeña automatizadas y el comparativo con el método empírico y tradicional en el estado de Jalisco, como negocio en marcha y con base en ello establece una propuesta.

3.2 HIPÓTESIS

H1: Con el método de valuación de negocio en marcha se establece el valor comercial real de una sala de ordeña tipo espina de pescado doble 6 con capacidad para 300 unidades de ganado lechero.

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES

X1 MÉTODO DE VALUACIÓN DE NEGOCIO EN MARCHA.

VALOR COMERICAL DE SALA DE ORDENA

Y1

Variable independiente Variable dependiente.

25

3.4 DESCRIPCIÓN DE TIPOS DE SALAS EXISTENTES

X1.- MÉTODO DE VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA A TRAVÉS DEL MÉTODO GOOD-WILL.- Es aquel en el que debe hacerse la proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.

Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.

Y1.- VALOR COMERCIAL.- Es aquel valor en que se intercambiaría una propiedad en el mercado corriente, entre un comprador y un vendedor, sin presiones o ventajas de uno u otro.

3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN:

El diseño de investigación es no experimental.

Dada la dificultad por parte del investigador para manipular las variables de la investigación para obtener indicadores de salas de ordeña automatizadas y el comparativo con las existente en el estado de Jalisco, como negocio en marcha. Y solo se estudia el fenómeno en su contexto natural.

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CAPITULO IV.

VALUACIÓN DE SALA DE ORDEÑA POR EL MÉTODO DE NEGOCIO EN MARCHA:

4.1 TIPOS DE SALA DE ORDEÑA

SALAS DE ORDEÑA TIPO ESPINA DE PESCADO.- El sistema de tipo espina de pescado es una opción que le permite compartir una unidad de ordeño para dos vacas ordeñadas de diferente lado. Esto hace deJ sistema el más eficiente en cuanto a vacas/unidad de ordeño.

SALAS DE ORDENA EN TANDEM.- Se trata de un sistema de reducida difusión que se caracteriza por disponerse las vacas, una detrás de otra en jaulas individuales. Cada una de estas posee entrada y salida independiente. Las jaulas se pueden disponer a ambos lados de una fosa central. Además, en los laterales de cada lado por donde se realiza la entrada y salida de las vacas (ver esquema).

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SALAS DE ORDEÑA ROTATORIAS.- En las salas rotativas la vaca camina entrando a la plataforma rotativa. La plataforma se desplaza hacia el operador, el mismo realiza la rutina de ordeño sugerida para luego colocarle la unidad de ordeño. Luego de finalizado el ordeño la vaca sale de la sala de ordeño. El flujo continuo de vacas es lo que le da a las salas rotativas la máxima eficiencia en cuanto a vacas por hora.

ORDEÑO EMPÍRICO Y TRADICIONAL.- El sistema de directo al tarro manualmente

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4.2 VALUACIÓN DE ACTIVOS

4.2.1 AVALUÓ DE TERRENO

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:

LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y PONDERACIÓN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN, QUE A CONTINUACIÓN SE MENCIONAN:

MÉTODO FÍSICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIÓN o DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARÁ POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.

MÉTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECE SIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.

NOTAS:

*EL VALOR DEL TERRENO SE OBTUVO DE (INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS SIMILARES

ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No. Av. Gómez Morin# 12

Tepatitlán de Morelos, Jalisco Tel. (01 378) 78 21248

C-0154

AVALUÓ A VALOR COMERCIAL PARA NEGOCIACIÓN ENTRE PARTICULARES

ANTECEDENTES

Nombre del Propietario: LECHERA GRIM

Nombre del Solicitante: LECHERA GRIM

Fecha del avalúo: 5 DE FEBRERO DE 2007

inmueble que se Valúa: T E R R E N O R U S T l C 0 C O N CONSTRUCCIÓN

Ubicación del Predio: A 25 KM AL SURESTE DE TEPATITLÁN DE MORELOS, JALISCO DENOMINADO OJO DE AGUA DE ACEVES

Régimen de Propiedad: PRIVADA

CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la Zona: RUSTICA

Servicios Municipales- NO TIENE

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

Medidas y Colindancias del Predio según Escrituras

AL NORTE-

NO SE PROPORCIONO ESCRITURA ALGUNA, LA SUPERFICIE FUE PROPORCIONADA POR LEVANTAMIENTO DEL CLIENTE

AL SUR

AL ORIENTE

AL PONIENTE:

Tipos de construcción:

134,006.00 M2 aerficie total del terreno: 134,006.00 M2 Indiviso: 100 0000%

Firma

Pág 1/3

ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Av. Gómez Morin #12


Folio No. C-0154

LOCALIZACION DEL PREDIO Y CROQUIS CON AREA CONSTRUIDA

Tramo de Calle, Distancia a Esquina, Calles transversales y Orientación.

Distancia a la Esquina: CERO MTS A la Calle: CAMINO VECINAL / \

Superficie Real según Levantamiento 134,006.00

(Croquis esquemático sin escala)

DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

Consta de: TERRENO RUSTICO CON CONSTRUCCIÓN

Opinión de Dictamen de Uso del Suelo: RUSTICO

Firma

Pág 2/3

31

ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Av. Gómez Morin #12


Folio No. [c-0154]

AVALUÓ FÍSICO

A) Del Terreno:

Valor de Calle para el Lote Tipo: Fracción

1 Superficie/M2

134,006.00

Valor Unitario

21.0

Factor

100%

Motivo MERCADO

Valor Neto

21.00

Valor Resultante 2,814,126.00

Total: 134.006.00 M2 Valor del Terreno:

Indiviso en su caso:

2,814,126.00

B) De las Construcciones: Tipo Superficie/M2 Valor Nuevo de Rep. Depreciación Valor Neto Valor Resultante

. L l LA Total: M2 Valor de la Construcción:

Indiviso en su caso: [_

C) Elementos Complementarios e instalaciones especiales: Cantidad Superficie Valor Nuevo de Rep. Edad Depreciación Valor Resultante

Valor de las Instalaciones Especiales:


Valor total con letra Valor Total del Terreno, Construcciones e Instalaciones Especiales. 2,814,126.00

(Son dos millones ochocientos catorce mil ciento ventiseis pesos 00/100 M.N.)

( ) Fecha de Avalúo : 5 DE FEBRERO DE 2007

Firma

Pág 3/3 32

REPORTE FOTOGRÁFICO

33

OFERTAS DE MERCADO

Caso Ubicación Teléfono Puente 1 LONDRES (Pegueros)

i ELTLACUACHE

3 EL REALIEGO

391 91 71944

378 78 103 17

391 91 71 944

ISMAEL

ALVAREZ

JORGE LOPEZ

ISMAEL LOPEZ

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2

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2

3

Valor del

predio 1,450,000.00

2400000

3550000

Superficie

Terreno ha 7

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Factor

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Motivo del Valor unitario

Factor $/ha INTEGRC

INTEGRC

INTEGRC

207,142.86

200,000.00

236,666.67

VALOR APLICACIÓN: 210,000.00

4.2.2 AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES E INFRAESTRUCTURA

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:





NOTAS: * EN LAS CONSTRUCCIONES NO SE CONSIDERA ALGUNA FALLA ESTRUCTURAL

* LOS DATOS DE LA CONSTRUCCIÓN Y LOS ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS SE OBTUVIERON DE COSTOS PARAMETRICOS EN PUBLICACIONES NACIONALES Y DE LA EXPERIENCIA DE OTROS COLEGAS ASI COMO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE LA ZONA

* LAS CONSTRUCCIONES ESTÁN ADECUADAS A PROYECTO DE UNA SALA DE ORDENA TIPO ESPINA DE PESCADO CON CAPACIDAD PARA ORDENO DE 300 VACAS

ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No Av. Gómez Morin #12


C-0154

AVALUÓ A VALOR COMERCIAL PARA NEGOCIACIÓN ENTRE PARTICULARES

ANTECEDENTES

Nombre del Propietario LECEHRA GRIM

Nombre del Solicitante Fecha del avalúo

Inmueble que se Valúa

LECEHRA GRIM

5 DE FEBRERO DE 2007

SALA DE ORDENA TIPO ESPINA DE PESCADO CON CAPACIDAD PARA 300 VACAS

Ubicación del Predio A 25 KM AL SURESTE DE TEPATITLÁN DE MORELOS, JALISCO DENOMINADO OJO DE AGUA DE ACEVES

Régimen de Propiedad PRIVADA

CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la Zona RUSTICA

Servicios Municipales NO TIENE

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

Medidas y Colindancias del Predio según Esenturas

AL NORTE

AL SUR

AL ORIENTE

AL PONIENTE

NO SE PROPORCIONO ESCRrtURA ALGUNA, LA SUPERFICIE FUE PROPORCIONADA POR LEVANTAMIENTO DEL CLIENTE

134,006.00 M2 Derficie total del terreno 134,006.00 M2

Indiviso 100 0000%

Tipos de construcción

Pág 1/3

Firma

ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No. I C-0154 Av. Gómez Morin # 1 2


LOCALIZACION DEL PREDIO Y CROQUIS CON AREA CONSTRUIDA

Tramo de Calle, Distancia a Esquina, Calles transversales y Orientación.

Distancia a la Esquina: CERO MTS A la Calle: CAMINO VECINAL

Superficie Real según Levantamiento 134,006.00

(Croquis esquemático sin escala)

DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

Consta de: 1 NAVE INDUSTRIAL, 1 NAVE EN APRETADERO, PISO DE ASFALTO, PISO DE

EMPEDRADO, 1 NAVE INDUSTRIAL PARA CORRALES, 1 FOSA CIELO ABIERTO, 1 POZO Y 1 TRANSFORMADOR

Opinión de Dictamen de Uso del Suelo: RUSTICO

Firma

Pág 2/3

ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No lc-0154 Av. Gómez Morin # 1 2


AVALUÓ FÍSICO

A) Del Terreno: Valor de Calle para el Lote Tipo: Fracción

1

2

3 4

Total:

Superficie/M2 Valor Unitario

M2

Factor Motivo Valor Neto

Valor del Terreno:

Valor Resultante

-Indiviso en su caso:

B) De las Construcciones: Tipo

NAVE INDUSTRIAL

NAVE APRETADERO

NAVE CORRALES PISO ASFALTO

PISOS EMPEDRADO

Total:

Superficie/M2

279.60 209.00

1,782.00 582.00

1,891.30

4,741.90

Valor Nuevo de Rep.

2600 2150 2150 280 95

M2

Depreciación

0.95

0.95

0.95

0.95

0.95

Valo

Valor Neto

2470

2042.5

2042.5

266

90.25

-r de la Construcción:

Valor Resultante

690,612.00

426,882.50

3,639,735.00

154,812.00

170,689.83

5,082,731.33


C) Elementos Complementarios e instalaciones especiales: Cantidad

POZO TRANSFORMADOR

INSIALACION HIDRAILCA,

ELÉCTRICA Y SANITARIADF SAI A

Superficie

125

1

1

EL POZO SOLO VALE CON TITULO

Valor Nuevo de Rep.

4200

82000

50000

Edad Depreciación Valor Resultante

525,000.00

82,000.00

50,000.00

Valor de las Instalaciones Especiales: 657,000.00


Valor Total del Terreno, Construcciones e Instalaciones Especiales: 5,739,731.33 Valor total con letra (Son cinco millones setecientos treinta y nueve mil setecientos treinta y un pesos 33/100 M.N.)

( ) Fecha de Avalúo : 5 DE FEBRERO DE 2007

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Firma

38

REPORTE FOTOGRÁFICO

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4.2.3 AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:





NOTAS:

* LA MAQUINARIA SE ENCUENTRA TRABAJANDO

* LOS DATOS DE LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMINETO DE LA MAQUINARIA FUE DEMOSTRADA POR BITÁCORAS EXISTENTES EN MANOS DEL GENRENTE

* LOS DATOS DE LA MAQUINARIA SE OBTUVIERON DE PROVEEDORES DEL RAMO Y DE LA EXPERIENCIA DE OTROS COLEGAS,

FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA

DATOS GENERALES |

SOLICITANTE.

PROPIETARIO:

UBICACIÓN:

DATOS DE IDENTIFICACIÓN |

TIPO DE BOMBA Y MOTOR-

MARCA:

SUB-MARCA-

MODELO:

No. DE SERIE:

No. DE SERIE DEL MOTOR-

AÑO DE FABRICACIÓN:

PROCEDENCIA:

CAPACIDAD:

LECHERA GRIM LECHERA GRIM

KM 25 AL SURESTE DE TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO, RANCHO OJODEAGUADEACEVES

BOMBA DE LECHE 2 HP 1800 RPM

SIEMENS

TIPO RGZE H02T0111M20

MEXICO D.F.

2 HP. 1800 RPM. 2x2 220 V.

DATOS DE COMPRA.

DATOS ADICIONALES

COLOR:

HORAS DE TRABAJO

SIN FACTURA ORIGINAL.

AZUL 21900 HRS

FECHA DEL REPORTE: FEBRERO DE 2007

NÚMERO SECUENCIAL: VAZ- 01-02-07

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ESTADO DEL MOTOR ||

TIPO DE BOMBA: RGZE

ESTADO DEL MOTOR: BUENO

FUGAS DE ACEITE: NO APRECIADAS.

MANTENIMIENTO MAYOR: NO REQUERIDO.

FECHA- N/A

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DATOS GENERALES |

SOLICITANTE LECHERA GRIM PROPIETARIO LECHERA GRIM

UBICACIÓN KM 25 AL SURESTE DE TEPATrTLAN DE MORELOS, JALISCO, RANCHO

DATOS DE IDENTIFICACIÓN |

TIPO DE BOMBA Y MOTOR

OJODEAGUADEACEVES

TANQUE ENFRIADOR MARCA JAPY

SUB-MARCA MODELO ATLAS

No DE SERIE 804D200AT01 ANO DE FABRICACIÓN 2,002

PROCEDENCIA FRANCIA CAPACIDAD 20000 LTS

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DATOS ADICIONALES

COLOR ACERO INOXIDABLE HORAS DE TRABAJO 21900 HRS

FECHA DEL REPORTE FEBRERO DE 2007 NUMERO SECUENCIAL VAZ- 01-02-07

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ESTADO DEL TANQUE |

TIPO ATLAS

ESTADO BUENO FUGAS DE LÍQUIDOS NO APRECIADAS.

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49


| DATOS GENERALES

SOLICITANTE LECHERA GRIM

PROPIETARIO LECHERA GRIM UBICACIÓN KM 25 AL SURESTE DE TEPATITLAN

DE MORELOS, JALISCO, RANCHO

OJO DE AGUA DE ACEVES

DATOS DE IDENTIFICACIÓN

TIPO ÚNICO MARCA

SUB-MARCA MODELO

AÑO DE FABRICACIÓN

PROCEDENCIA USA CAPACIDAD 2 ORDEÑOS POR DIA/VACA

SALA 600 VACAS/DÍA

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DATOS ADICIONALES

COLOR ACERO INOXIDABLE NO DE ORDEÑOS DE TRAB 730

FECHA DEL REPORTE FEBRERO DE 2007

NUMERO SECUENCIAL VAZ-01-02-07

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TIPO ÚNICO

ESTADO BUENO

FUGAS DE LÍQUIDOS NO APRECIADAS.

MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO. FECHA N/A

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DATOS GENERALES

SOLICITANTE LECHERA GRIM PROPIETARIO LECHERA GRIM

UBICACIÓN KM 25 AL SURESTE DE TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO, RANCHO OJODEAGUADEACEVES

DATOS DE IDENTIFICACIÓN

TIPO DE BOMBA Y MOTOR

MARCA

BOMBA DE VACIO RPA 40 Y MOTOR 7.5 HP

BOMBA- MASSPORT Y MOTOR SIEMENS

SUB-MARCA

MODELO BOMBA:M-15 Y MOTORrRGZE BOMBA:10231 Y EL

No DE SERIE

ANO DE FABRICACIÓN

MOTOR:J02T0125M209

PROCEDENCIA

CAPACIDAD

BOMBA:USA Y MOTOR:MEXICO D.F.

BOMBA: 3000 A 4000 LTS Y EL MOTOR: 7.5 HP 220 V. TRIFÁSICO

DATOS DE COMPRA SIN FACTURA ORIGINAL.

DATOS ADICIONALES

COLOR AMBOS AZUL HORAS DE TRABAJO DE AMBOS 21900 HRS

FECHA DEL REPORTE FEBRERO DE 2007

NUMERO SECUENCIAL VAZ-01-02-07

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ESTADO DE LA BOMBA

TIPO DE BOMBA RPA 40

ESTADO DEL MOTOR BUENO

FUGAS DE ACEITE NO APRECIADAS.

MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO.

FECHA N/A

ESTADO DEL MOTOR

TIPO DE MOTOR SIEMENS 7.5 HP ESTADO DEL MOTOR BUENO

FUGAS DE ACEITE NO APRECIADAS. COLOR HUMO DE ESCAPE

MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO.

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54

4.2.4 AVALUÓ DE GANADO DE PRODUCCIÓN LECHERA

AVALUÓ DE GANADO

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ:

* LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL GANADO SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS DE EL COSTO DE ADQUISICIÓN POR UNIDAD EN EL MERCADO (ANO DE ADQUISICIÓN), LA UNIDAD TIENE UN COSTO DE RECUPERACIÓN AL FINAL DE SU VIDA PRODUCTIVA ( COSTO DE RECUPERACIÓN AL 5TO ANO)

* SE TRASLADA A VALOR PRESENTE CON UNA TASA DEL 10% EL COSTO DE RECUPERACIÓN POR UNIDAD.

* Y FINALMENTE SE LE RESTA AL VALOR DE ADQUISICIÓN EL VALOR PRESENTE DEL COSTO DE RECUPERACIÓN POR UNIDAD, LO CUAL NOS RESULTA EL VALOR DEL GANADO

COSTO DE GANADO (TOTAL 300 RECES)

HOLSTEIN

JERSEY

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ANO CERO( ADQUISICIÓN 3,000,000.00

3,900,000.00

3,600,000.00

COSTO DE RECUPERACIÓN AL 5TO ANO 1,500,000.00

900,000.00

1,800,000.00

COSTO DE REPOSICIÓN A UNA TASA ANNUAL DE 10% C = S (1 + i)-n

HOLSTEIN

JERSEY

SUIZO

ANO CERO( ADQUISICIÓN VPN 2,068,618.02

3,341,170.81

2,482,341.62

VPN DEL COSTO DE RECUPERACIÓN 931,381.98

558,829.19

1,117,658.38

PRECIO DE VENTA

EL PRECIO DE VENTA EN EL MERCADO PARA UNA SALA DE ORDEÑA DE 300 VACAS DE GANADO HOLSTEIN ES DE 3.10 PESO

EL PRECIO DE VENTA EN EL MERCADO PARA UNA SALA DE ORDEÑA DE 300 VACAS DE GANADO SUIZO Y JERSEY ES DE 3.20 PESO

CONSIDERACIONES PARA VENTA DE LECHE A ESTE PRECIO:

1- EL PRODUCTO DEBE CONTENER UNA CANTIDAD MAXIMA DE 300,000 CÉLULAS SOMÁTICAS ES DECIR LA CANTIDAD DE GLÓBULOS BLANCOS.

2.- UNA ACIDEZ COMO MAXIMO DE UN 14%

3- TEMPERATUMA MAXIMA DE 4' CENTÍGRADOS

4.- PRUEBA DE CRIOSCOPIA; QUE ES LA CANTIDAD DE AGUA EN LA LECHE QUE DEBE SER MAXIMO 0.50 %

5.- EL PRECIO DE VENTA DE LECHE DE GANADO SUIZO Y JERSEY ES MAYOR, YA SU PRODUCTO TIENE UN CONTENIDO DE GRASA MAS ALTO QUE EL HOLSTEIN Y TIENE UN OBJETIVO DIFERENTE EN SUS DERIVADOS

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FEBRERO DF 20(7

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HOLANDA

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CON UN FACTOR DE RIESGO POR

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205 DÍAS

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PRODUCCIÓN

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ALIMENTACIÓN

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3KG/DIA S10 PESOS'KG

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57


DATOS GENERALES

RAZA JERSEY PAIS DE ORIGEN EUA, CANADA Y NUEVA ZELANDA

UBICACIÓN TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO

PESO A LA COMPRA 200 KG PESO A LA VENTA 350 KG

PRODUCCIÓN ANUAL 6 MESES = 180 DÍAS CON UN FACTOR DE RIESGO POR MUERTE Y ENFERMEDAD DEL 1.3% = 177 DÍAS

ANOS DE PRODUCCIÓN 5 ANOS COSTO DE COMPRA 14,000 PESOS

VALOR DE REPOSICIÓN PARA CARNE

PRODUCCIÓN 1ER PARTO

3,000 PESOS

PRODUCCIÓN:

6.75 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 2do PARTO 11.25 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 3er PARTO 15 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 4to PARTO 12.75 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 5to PARTO

PASTURA

RASTROJO

11.25 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS

TOTAL PRODUCCIÓN =

ALIMENTACIÓN: 5KG/DIA $2.0 PESOS /KG 1KG/DIA $1.0 PESOS/KG

TOTAL ALIMENTACIÓN =

FECHA DEL REPORTE

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1194 LTS 1er ANO

1991 LTS 2do ANO 2655 LTS 3er ANO

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| DATOS GENERALES

RAZA PARDO SUIZA PAIS DE ORIGEN ALEMANIA

UBICACIÓN TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO

PESO A LA COMPRA 400 KG PESO A LA VENTA 550 KG

PRODUCCIÓN ANUAL 5.5 MESES = 165 DÍAS CON UN FACTOR DE RIESGO POR MUERTE Y ENFERMEDAD DEL 1.5% = 162 DÍAS

ANOS DE PRODUCCIÓN 5 ANOS COSTO DE COMPRA 12,000 PESOS

VALOR DE REPOSICIÓN PARA CARNE 6,000 PESOS

PRODUCCIÓN:

PRODUCCIÓN 1ER PARTO 9 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 2do PARTO 15 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 3er PARTO 20 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 4to PARTO 17 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 5to PARTO

PASTURA

RASTROJO

15.00

TOTAL PRODUCCIÓN =

ALIMENTACIÓN: 5KG/DIA $2.0 PESOS/KG 1KG/DIA $1.0 PESOS/KG

TOTAL ALIMENTACIÓN =

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2430 LTS 5to ANO

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3 650 PESOS POR ANO

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FEBRERO DE 2007

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4.3 AVALUÓ DE ACTIVOS A PRECIO DE MERCADO

LECHERA GRIM S.A DE C.V ( GANADO HOLSTEIN) ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

AL31DICDEL2006 EN PESOS

ACTIVOS

ACTIVO CIRCULANTE

CAJA 10,000.00 BANCOS 50,000.00 INVERSIONES 10,000.00 CUENTAS X COBRAR 30,000.00 TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 100,000.00

ACTIVO FIJO INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL 5,739,731.33 TERRENO 2,814,126.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 835,697.07 GANADO LECHERO HOLSTEIN 2,068,618.02 TOTAL ACTIVO FIJO 11,458,172.42

VALOR DEL MERCADO DE ACTIVOS 11,558,172.421

LECHERA GRIM S.A DE C.V ( GANADO SUIZO) ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS

ACTIVOS

ACTIVO CIRCULANTE

CAJA 10,000.00 BANCOS 50,000.00 INVERSIONES 10,000.00 CUENTAS X COBRAR 30,000.00

ACTIVO FIJO

TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 100,000.00

INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL 5,739,731.33 TERRENO 2,814,126.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 835,697.07 GANADO LECHERO SUIZO 2,482,341.62 TOTAL ACTIVO FIJO 11,871,896.02


LECHERA GRIM S.A DE C.V ( GANADO JERSEY) ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS

ACTIVOS

ACTIVO CIRCULANTE

CAJA 10,000.00 BANCOS 50,000.00 INVERSIONES 10,000.00 CUENTAS X COBRAR 30,000.00

ACTIVO FIJO

TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 100,000.00

INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL 5,739,731.33 TERRENO 2,814,126.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 835,697.07 GANADO LECHERO JERSEY 3,341,170.81 TOTAL ACTIVO FIJO 12,730,725.21


4.4 FLUJO DE EFECTIVO

4.4.1 FLUJO DE EFECTIVO EN GANADO HOLSTEIN

SALA DE ORDEÑA S.A DE C.V. (GANADO HOLSTEIN) 1ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS

DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS

VENTAS 2,573,310.00

- COSTO DE VENTAS 1,801,317.00

UTILIDAD BRUTA 771,993.00

- GASTOS DE OPERACIÓN

- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 38,599.65

UTILIDAD DE OPERACIÓN 733,393.35

-IMPUESTOS ISRYPTU 256,687.67

UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 476,705.68

SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 2DO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


VENTAS

UTILIDAD BRUTA

- COSTO DE VENTAS

4,289,160.00

3,002,412.00

1,286,748.00

GASTOS DE OPERACIÓN

GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS

UTILIDAD DE OPERACIÓN

64,337.40

1,222,410.60

-IMPUESTOS ISRYPTU

UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO

427,843.71

794,566.89

SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 3ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS

DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006

EN PESOS

VENTAS

UTILIDAD BRUTA

- COSTO DE VENTAS

5,719,500.00

4,003,650.00

1,715,850.00


- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS


85,792.50

1,630,057.50

IMPUESTOS ISRYPTU

UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO

570,520.13

1,059,537.38

SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 4TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


EN PESOS

VENTAS

UTILIDAD BRUTA

- COSTO DE VENTAS

4,861,110.00

3,402,777.00

1,458,333.00



UTILIDAD DE OPERACIÓN 1,385,416.35



SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 5TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


VENTAS

UTILIDAD BRUTA

- COSTO DE VENTAS

4,289,160.00

3,002,412.00

1,286,748.00




- IMPUESTOS ISR Y PTU 427,843.71


GANADO HOLSTEIN

FLUJO DE EFECTIVO

VPNAL10%.

PERIODO 0 1 2 3 4 5

FLUJO

476,705.68 794,566.89

1,059,537.38 900,520.63 794,566.89

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CZF en CT3 no cm ex:

VPN1 VPN2 VPN3 VPN4 VPN5

433,368.80 656,666.85 796,046.11 615,067.71 493,363.52

SUMATORIA VPN (10%)

$2,994,512.99

68

4.4.2 FLUJO DE EFECTIVO EN GANADO SUIZO

SALA DE ORDEÑA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 1ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS


EN PESOS

VENTAS

UTILIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

1,399,680.00

839,808.00

559,872.00


- GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS


27,993.60

531,878.40

IMPUESTOS ISRYPTU 186,157.44


SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 2DO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


EN PESOS

VENTAS

UTILIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

2,332,800.00

1,399,680.00

933,120.00




46,656.00

886,46400



SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 3ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS


VENTAS

UTILIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

3,110,400.00

1,866,240.00

1,244,160.00






SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 4TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


VENTAS

UTILIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

2,643,840.00

1,586,304.00

1,057,536.00






SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 5TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


VENTAS

UTILIDAD BRUTA

- COSTO DE VENTAS

2,332,800.00

1,399,680.00

933,120.00



UTILIDAD DE OPERACIÓN 886,464.00

IMPUESTOS ISR Y PTU 310,262.40


GANADO SUIZO

FLUJO DE EFECTIVO

VPN AL 10%.

PERIODO 0 1 2 3 4 5

FLUJO

345,720.96 576,201.60 768,268.80 653,028.48 576,201.60

VPNS 1 VPN1 VPN2 VPN3 VPN4

314,291.78 476,199.67 577,211.72 446,027.24 357,775.86

SUMATORIA VPN (10%)

$2,171,506.27

í í í í

4.4.3 FLUJO DE EFECTIVO EN GANADO JERSEY

SALA DE ORDEÑA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 1ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS


ENTAS

riLIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

1,146,240.00

687,744.00

458,496.00


GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 22,924.80

TILIDAD DE OPERACIÓN 435,571.20


TILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 283,121.28

SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 2DO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


ENTAS

TILIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

1,143,360.00

686,016.00

457,344.00


GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS

TILIDAD DE OPERACIÓN

22,867.20

434,476.80

IMPUESTOS ISRYPTU

TILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO

152,066.88

282,409.92

SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 3ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS


ENTAS

ÍILIDAD BRUTA

-COSTO DE VENTAS

2,548,800.00

1,529,280.00

1,019,520.00



ÍILIDAD DE OPERACIÓN

50,976.00

968,544.00


ÍILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 629,553.60

SALA DE ORDENA S A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 4TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


EN PESOS

ENTAS

TILIDAD BRUTA

COSTO DE VENTAS

2,165,760.00

1,299,456.00

866,304.00



TILIDAD DE OPERACIÓN 822,988.80


ÍILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 534,942.72

SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 5TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS


EN PESOS

ENTAS

riLIDAD BRUTA

- COSTO DE VENTAS

1,911,360.00

1,146,816.00

764,544.00


- GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS 38,227.20

riLIDAD DE OPERACIÓN 726,316.80


FILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 472,105.92

GANADO JERSEY

FLUJO DE EFECTIVO

VPNAL10%.

PERIODO 0 1 2 3 4 5

FLUJO

283,121.28 282,409.92 629,553.60 534,942.72 472,105.92

| VPN1

257,382.98

VPN2 VPN3 VPN4

233,396.63 472,992.94 365,373.08

SUMATORIA VPN (10%)

VPN5 i

293,140.63

I $1,622,286.26

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81

4.5 AVALUÓ DE SALA DE ORDEÑA CON GANADO HOLSTEIN

VALOR = AVALUÓ DE ACTIVOS + FLUJO DE EFECTIVO A 5 ANOS CON UNA TASA DEL 10% ANUAL

VALOR = $ 11'558,172.42 + $ 2*994,512.99

VALOR = $ 14'552,685.41 ~ ~

4.6 AVALUÓ DE SALA DE ORDEÑA CON GANADO SUIZO


VALOR = $ 11971,896.02 + $ 2'171,506.27

VALOR = $ 14'143,402.29

4.7 AVALUÓ DE SALA DE ORDEÑA CON GANADO JERSEY


VALOR = $ 12'830,725.21 + $ 1'622,286.26

VALOR = $ 14*453,011.47

82

CONCLUSIONES y RECOMENDACIONES

Después de realizada la investigación se demuestra que es posible realizar avalúos especiales considerando variables financieras y activos de producción como es el caso del ganado vacuno lechero por lo que la hipótesis del estudio se contrasta.

Se recomienda utilizar este tipo de métodos estructurados financieros en avalúos especiales agropecuarios para tener mas certidumbre con los valores de referencia en una transacción comercial y no realizarlos de forma empírica como se realiza comúnmente.

83

BIBLIOGRAFÍA

PHILIPPATOS George C. Fundamentos de Administración Financiera. México: 1979 McGraw Hill. Pág: .357-374

Bovinos de leche Manual para educación agropeciaria Editorial Trillas

www. Westfaliasurge.com

Alimentación y Administración William M. Ergen y Paul M. Reaves Noriega Editores- Editorial Limusa

Principios de producción bovina Editorial Acribia S.A. C.J.C. Phillips

Instalaciones para la industria lechera W.H. Collins Engineering Managenent

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http://Westfaliasurge.com

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