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SB <o INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
LA VALUACIÓN, EL OFICIO MAS ANTIGUO DEL MUNDO
(CURSO PRACTICO DE VALUACIÓN INMOBLIARIA E INDUSTRIAL)
TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN
INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA
JUAN MANUEL VALLARINO DE LA TORRE
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo SEP N. 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003
Guadalajara, Jalisco, julio de 2007
LA VALUACIÓN
EL OFICIO MAS ANTIGUO DEL MUNDO
Representación de la treintena de Homo Heidelbergensis (-40.000 años aprox.) encontrados en la Sima de los Huesos de Atapuerca. Dibujo de Mauricio Antón.
ÍNDICE Página
DEDICATORIA 4
INTRODUCCIÓN 5
I.- EL OFICIO MÁS ANTIGUO DEL MUNDO 8
(HISTORIA ECONÓMICA DE LA HUMANIDAD)
II.-LA INDUSTRIA 14
III.-LA VALUACIÓN 17
IV.- PARA QUE SE VALÚAN LAS EMPRESAS 22
V.- EL TRABAJO DE VALUACIÓN. 24
V-1.- EL CONTACTO CON LA EMPRESA 24
V-2.- LA INSPECCIÓN FÍSICA. 28
V-3.- LA CLASIFICACIÓN DEL INVENTARIO 30
V-4.- EL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN 31
VI.- LA DEPRECIACIÓN 53
VI-1 PRINCIPIOS Y RELACIONES DE LA DEPRECIACIÓN 53
VI-2 TERMINOLOGÍA EMPLEADA EN LOS CÁLCULOS DE
DEPRECIACIÓN 55
VI-3. MÉTODOS PARA LA ESTIMACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN 57
VIL-EL REPORTE 77
VIII.- CASO PRACTICO 87
IX.- LA VALUACIÓN DE BIENES INTANGIBLES 100
IX-1 ENFOQUE DE MERCADO 101
IX-2 ENFOQUE DE INGRESOS 103
IX-2.1 TASA DE RENDIMIENTO. 111
IX-3 ENFOQUE DE COSTOS 114
X.- JUSTO VALOR DE LA EMPRESA 117
CONCLUSION H 9
BIBLIOGRAFÍA 121
APÉNDICE 122
DEDICATORIA ESPECIAL
Con todo mi amor para mi madre
Recuerdo a mi mamá cuando era un niño y ella trabajaba todo el día en 2 empleos
para darnos una vida decente, la recuerdo levantándose a las 5 de la mañana
para que llegara bien y a tiempo a la escuela, recuerdo sus constantes
peregrinaciones a la secundaria para solucionar los frecuentes problemas que
provocaba, la recuerdo soportando mis 9 años en la preparatoria; la recuerdo en la
universidad, la recuerdo en todos los eventos importantes de mi vida y lo valioso
de mis recuerdos es que todos son de amor, de paciencia, de comprensión y de
apoyo incondicional.
Ese apoyo fue el que siempre me levantó cuando caí, el que permitió que hoy esté
donde estoy.
Gracias mamá, que bueno que el planeta tiene la suerte de que estés aun ente
nosotros.
4
INTRODUCCIÓN
En éste trabajo se pretende hacer un recorrido por los diferentes procesos que
intervienen en el trabajo profesional de la valuación de inmuebles y de bienes
industriales.
En el recorrido intentaré abarcar en términos generales las partes técnicas y
prácticas de la valuación y trataré de vincularlas con la parte que depende de la
apreciación y de la sensibilidad del valuador, intercalando ejemplos, ya sea de
textos relacionados con los temas o con mis propias experiencias en cerca de 30
años de trabajo en campo.
Una de mis principales ideas para la difusión de la Tesis es presentar un texto que
sea digerible, no solo para otros valuadores, sino para que pueda ser
comprendido, por lo menos en forma contextual por cualquier persona que pueda
tener relación con un avalúo.
Dentro de la Banca, en las inmobiliarias, en las Notarías Públicas, empresas en
general y particulares, hay muchas personas que con frecuencia tienen necesidad
de solicitar un avalúo, ya sea para algún propósito personal o como parte de los
documentos que utiliza dentro de su trabajo. Por desgracia muy poca gente
entiende la importancia y la trascendencia que tiene un avalúo; la mayor parte de
estas personas conceptualiza los servicios de valuación como un simple trámite
para el logro de otros objetivos, desestimando las características principales del
documento, que son: seguridad económica y jurídica, así como certeza de equidad
para las partes involucradas.
Creo que la responsabilidad de concientizar al usuario de los avalúos recae
principalmente en nosotros tos valuadores, que abarcamos y aplicamos todos los
aspectos de la valuación y debemos tener la capacidad para transmitir a nuestros
clientes una idea clara de la importancia y alcances de un documento de este tipo.
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Pensemos en una operación común de compra/venta de una casa habitación.
En esta operación intervienen: el vendedor, el comprador, posiblemente un
corredor de bienes raíces, un Notario Público y parte de su personal, posiblemente
una institución financiera y, por supuesto, uno o 2 valuadores.
El vendedor, por lógica, tratará de obtener la utilidad más alta posible. Es
probable que este actor, previo a la oferta de venta ya haya utilizado los servicios
de un valuador, o por lo menos ya se dio a la tarea de buscar en el entorno
inmediato las ofertas de venta de inmuebles similares al suyo.
El comprador, por su parte, tratará de obtener los mayores beneficios que le
permitan sus recursos. Su método es parecido al del vendedor, aunque
generalmente tiene más opciones que la contraparte. El posible comprador busca
las mejores ofertas para el tipo de inmueble que requiere en la zona o en zonas
cercanas o similares. También es posible que se asesore de un valuador para
apoyarse en la toma de la decisión de la casa que comprará.
El corredor de bienes raíces, generalmente conoce bien el mercado y se siente
suficientemente calificado para establecer el valor de un bien, por lo que, salvo
excepciones, piensa que el avalúo para él es innecesario y lo toma como un mero
trámite.
El Notario Público requiere forzosamente de un avalúo catastral que le sirve como
base para calcular impuestos, honorarios y otros gastos derivados de una
operación de este tipo, pero los avalúos catastrales son el reflejo del análisis de
los valores que el Catastro determina para el pago de contribuciones y muchas
veces no tiene mucho que ver con el valor real del inmueble. De hecho, el notario,
para la realización de su trabajo, puede desconocer o prescindir totalmente de un
avalúo real del bien, no le interesa si la casa se vende cara o barata, en realidad
se mantiene ajeno al valor del bien.
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El Banco o cualquier otra entidad financiera es la parte más interesada* en el
avalúo de los bienes que toma como garantía sobre el dinero que presta. La
institución tiene que partir de la probable idea de que el cliente no pague y que por
ende tenga que adjudicarse el inmueble, por lo que el bien debe garantizarle (a
valor de remate): el pago del capital que prestó, el pago de los intereses naturales
y moratorios, los gastos extrajud¡cíales y judiciales durante el proceso de
adjudicación y finalmente los gastos de promoción y venta del inmueble.
Con el paso del tiempo, la valuación ha tenido avances tecnológicos significativos
y se han modificado sus criterios conforme lo han ido requiriendo las necesidades
socioeconómicas y políticas del país. De tal manera, los avalúos han crecido en
volumen hasta 5 o más veces de lo que se acostumbraba en la antigüedad. Los
avalúos catastrales se realizaban en una hoja y los comerciales (dependiendo del
estilo) iban de 4 a 6 hojas como máximo (salvo casos especiales) y hoy los
mismos avalúos se desarrollan en 15 hojas y más.
Es importante mencionar que los criterios y procesos que se describirán a lo largo
del presente estudio reflejan el estilo de valuar que he adoptado con el tiempo.
Que los métodos que utilizaré no son los únicos que existen, pero si son los que
he sensibilizado como más prácticos y exactos.
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!.- EL OFICIO MÁS ANTIGUO DEL MUNDO (HISTORIA ECONÓMICA DE LA HUMANIDAD)
La valuación es un fenómeno que se presentó desde que los cavernícolas
comenzaron a intercambiar sus posesiones.
Para comprender mejor este fenómeno, es importante conocer la historia de cómo
se formaron y de como han evolucionado las estructuras sociales y económicas de
la humanidad.
Las instituciones actuales, la forma en que las sociedades están organizadas y los
mecanismos por los que se adoptan decisiones económicas de forma individual o
colectiva, son el resultado de la evolución de las instituciones del pasado. La
Economía de hoy depende en mayor o menor medida del recorrido histórico de
nuestras sociedades.
El sistema económico de una sociedad es la forma en la que organiza su actividad
económica, la producción de bienes y servicios y la distribución de los mismos
entre sus miembros. Cada sistema económico se caracteriza por ordenamientos
jurídicos que especifican el régimen de propiedad y las condiciones de
contratación entre particulares. Es el estado el que elabora e impone ese
ordenamiento jurídico. El sistema económico sirve por tanto para determinar qué
agentes y en qué condiciones podrán adoptar decisiones económicas.
LA ECONOMÍA PALEOLÍTICA
Los conocedores consideran que las especies humanas han existido desde hace
cuatro millones de años. Se han encontrado fósiles de humanos idénticos a los
actuales con cincuenta mil años de antigüedad. Durante todo ese tiempo, y hasta
hace tan sólo diez mil años, la forma de sobrevivir dominante era la caza y la
recolección. Bandas de individuos, no más de treinta, unidas por lazos de
parentesco, deambulaban, posiblemente siguiendo a los rebaños de rumiantes,
cazando y recolectando frutos y semillas salvajes.
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Es posible que desde el principio hubiera una cierta especializacíórt laboral por
sexo y por edad, los hombres cazando, las mujeres y los niños recolectando. Los
más hábiles, dedicaban más tiempo que otros a la fabricación de armas o al
tratamiento de las pieles. El que la caza y la recolección fueran las actividades
económicas dominantes no quiere decir que fueran las únicas. Se han descubierto
minas excavadas con instrumentos paleolíticos. La existencia de intercambios
comerciales queda demostrada por la presencia de materiales tales como
obsidiana o conchas marinas enterradas a mil o dos mil kilómetros de su origen.
Es posible también que desde aquel entonces nos hayan legado genéticamente
comportamientos instintivos que aumentan la cohesión del grupo social tales como
la envidia o la solidaridad. Es posible, incluso, que valores éticos compartidos por
toda la humanidad tales como el respeto por la verdad o la justicia, sean también
manifestaciones de instintos transmitidos durante milenios por su alto valor para la
supervivencia. Las Instituciones jurídicas actuales como el derecho de propiedad o
el salario laboral, tienen su origen sin duda alguna en la organización social de los
cazadores y recolectores ¡Cuántos pleitos privados habrán tenido que resolver los
líderes de las bandas! ¡Cuantas luchas entre bandas por los límites del territorio de
"nuestra propiedad"! Porque podemos suponer la existencia, ya entonces, de
derechos y propiedades individuales y de grupos que entraban en conflicto.
LA REVOLUCIÓN NEOLÍTICA
Hace diez mil años, recién finalizada la última glaciación, se inició un proceso de
cambios económicos muy rápidos (en comparación con lo ocurrido hasta
entonces). Se inició la agricultura, la ganadería, la alfarería y el pulimentado de la
piedra. Fue en el oriente medio, en el área conocida como el Creciente Fértil,
desde Palestina (Jericó), pasando por el sur de Turquía (Katal Huyuk), hasta la
Mesopotamia y el golfo Pérsico Dos mil años después se extiende a través de la
India (Harare) por todo Asia hasta China. O quizá se produce allí un proceso
independiente, como parece indicar el cultivo de cereales completamente
diferentes. También parece ser independiente el neolítico mesoamericano, basado
en el maíz.
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Las formas de transmisión de informaciones de una generación a otra habían
permitido acumular los conocimientos necesarios para la roturación de tierras, la
periodificacíón de la siembra y la recolección, la alimentación y cuidado de
animales cautivos, el tratamiento y modelado de arcillas y otras variadísimas
nuevas tecnologías. Conviene destacar la importancia de la transmisión de
informaciones como forma de desarrollo económico y social en aquella, al igual
que en todas las épocas. Esa transmisión no era sólo oral. Los instrumentos de
trabajo (hachas, flechas, arpones, agujas, rascadores) habían sido durante
milenios fuentes de información del grupo social al que pertenecía su portador, o
la técnica que utilizaba para cazar o para cortar la piel o para hacer un abrigo. Los
artesanos estudiaban objetos diseñados por otros y aprendían a imitarlos o a
mejorarlos. En el neolítico, la transferencia de informaciones se hace mucho más
rápida e intensa.
La mayor productividad del trabajo y de la tierra y la estabilidad de la producción,
permitieron una mejora de la alimentación y la salud por lo que la esperanza de
vida se alargó. Sobrevivieron más hijos, y las familias se hicieron más numerosas.
El grupo social tuvo que hacerse sedentario para proteger la siembra y los frutos
de su esfuerzo. Los agricultores tuvieron que formar grupos más numerosos, las
primeras ciudades, para defenderse mutuamente. En esos núcleos urbanos la
especialización se hizo más compleja. Las artesanías requirieron de un
aprendizaje profesional más largo. Los intercambios de productos dejaron de ser
acontecimientos extraordinarios para convertirse en rutina.
Posiblemente apareció entonces el profesional de la administración pública
revistiendo su liderazgo con ropajes religiosos o uniformes militares. Los artesanos
(alfareros, tejedores) obtenían el alimento para su subsistencia mediante trueque
con los campesinos. Los líderes de carácter religioso obtenían los medios para su
subsistencia de donativos más o menos ritualízados; los líderes de carácter militar,
mediante la recaudación coactiva. Era un liderazgo o coacción débil que se ejercía
sólo a nivel local, pero previsiblemente surgieron esporádicamente conflictos entre
grupos sociales, entre los administradores y los administrados o entre diferentes
líderes.
LOS PRIMEROS IMPERIOS ECONÓMICOS
Los primeros grandes imperios surgen en torno a grandes ríos (el Eufrates y el
Tigris, el Ganges, el Nilo, el Yangtsé) Sumer, hace 5,500 años, parece haber sido
el primero. Una autoridad administrativa central legisla, imparte justicia y ejecuta
sobre un extenso territorio que agrupa a muchas ciudades.
Las innovaciones en los métodos de transmitir y acumular información de nuevo
fueron la causa directa que permitió el cambio. La escritura en tablillas de arcilla,
en tablas de piedra o en papiros. Los textos más antiguos que se conocen son
leyes, contabilidades y crónicas. El gran río, una vía natural de comunicación y
transporte, se convirtió en el nervio por el que circulaban informaciones,
mercancías, personas y tropas.
La coordinación de actividades en un amplio territorio en torno al río permitió la
preparación de un sistema de canales para riego. Se pudieron aprovechar nuevas
tierras para cultivo, aumentó su productividad, creando estabilidad para vivir y
mantener más animales. La riqueza aumentó y con la misma aumentó la
población y la especialización.
El cuidado y defensa de los sistemas de canales requirió la coordinación del
trabajo de miles de personas que realizaron obras en beneficio de agricultores a
los que desconocían, asentados río abajo. Esa coordinación requirió una
concentración de poder desconocida hasta entonces. Por primera vez en la
historia el jefe supremo fue una persona desconocida para la mayoría de sus
subditos. Un complejo aparato de intermediarios se encargaba de la ejecución de
sus decisiones. La especialización social se hizo muy sofisticada haciéndose más
estratificada.
El estudio de la historia antigua de Mesopotamia, Egipto, China y la India muestra
una cíclica sucesión de dinastías de vida similar: nacían con una revolución que
imponía un régimen fuerte; se creaba una organización de funcionarios y
recaudadores de impuestos, un ejército y un sistema judicial; se realizaban
grandes obras públicas, se limpiaban los canales existentes y se construían otros
nuevos; la productividad subía y las siguientes generaciones eran muy
numerosas; aumentaban los ingresos del estado y la élite burocrática vivía en el
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lujo. Pasadas algunas generaciones, el sistema burocrático se corrompía, el
aumento de población absorbía los beneficios del aumento de la productividad,
había descontento, el estado se debilitaba, surgían pequeños motines e
insurrecciones, las obras hidráulicas se detenían y deterioraban. Finalmente una
nueva revolución cambiaba la dinastía.
El conflicto entre los particulares (artesanos, comerciantes, pequeños propietarios)
y los administradores adquirió por primera vez tintes perfectamente identificables
con el entorno actual. Ya podemos hablar del conflicto entre la iniciativa privada y
la pública. El estado babilónico o egipcio promovía ciertas iniciativas particulares y
desalentaba otras. Las diferencias en rentas y niveles de vida se acentuaban y por
primera vez convivieron ricos y pobres en el mismo espacio.
Desde entonces y hasta hoy, el Estado establece las reglas de juego, pero el
Estado sobrevive por los recursos que recauda de la iniciativa privada, por lo que
debe establecer dichas reglas procurando el bienestar de las fuerzas productivas.
Teóricamente en la medida con que un gobierno atiende a las necesidades de la
población, crece la economía y por consiguiente mejora el nivel de vida para el
gobierno y para la población. Los problemas se producen cuando los gobernantes
son corruptos o incapaces y los recursos se utilizan de manera diferente a como
deben de usarse.
La economía debe mantener una mezcla equilibrada, los intereses sociales por si
mismos no son suficientes para el desarrollo de las fuerzas productivas y el uso
del capital sin una dirección con fines sociales es anárquico, por lo que es
necesaria la combinación de ambas fuerzas.
En la actualidad, la mayoría de los países controla su economía en forma
conjugada, el grado de participación de cada uno de los sectores depende del
nivel de industrialización. Con el tiempo y con los avances tecnológicos, la
iniciativa privada ha ido ganando espacios en los nichos de poder. La constante
lucha entre el Capitalismo y el Socialismo da la medida del desarrollo de cada
comunidad. Mientras más industrializado es un país, hay un mayor movimiento
del engranaje social y el Gobierno va teniendo una participación menor; de hecho,
los sectores capitalistas han tenido tal desarrollo que han traspasado sus fronteras
y se han mezclado en las economías de otras regiones, conquistando mercados a
los que antes no podían aspirar. Es lo que hoy en día conocemos como la
globalización.
El término "globalización" fue utilizado por primera vez, por Theodore Levitt en The
Globalization of Markets para describir las transformaciones que venía sufriendo la
economía internacional desde mediados de la década de los 60. Toni Comín
define este proceso como "un proceso fundamentalmente económico que consiste
en la creciente integración de las distintas economías nacionales en un único
mercado capitalista mundial".
La globalización es el proceso por el que la creciente comunicación e
interdependencia entre los distintos países del mundo unifica mercados,
sociedades y culturas, a través de una serie de transformaciones sociales,
económicas y políticas que les dan un carácter global. Así, los modos de
producción y de movimientos de capital se configuran a escala planetaria,
mientras los gobiernos van perdiendo atribuciones ante lo que se ha denominado
la "sociedad en red". En este marco se registra un gran incremento del comercio
internacional y las inversiones, debido a la caída de las barreras arancelarias y la
interdependencia de las naciones.
En los ámbitos económicos empresariales, el término se utiliza para referirse casi
exclusivamente a los efectos mundiales del comercio internacional y los flujos de
capital, y particularmente a los efectos de la liberalización y desregulación del
comercio y las inversiones, lo que a su vez suele denominarse como "libre
comercio".
El Diccionario de la Real Academia Española define la globalización como la
tendencia de los mercados y de las empresas a extenderse, alcanzando una
dimensión mundial que sobrepasa las fronteras nacionales.
II.- LA INDUSTRIA
Definición: Es el conjunto de operaciones destinadas a la obtención y
transformación de materias primas
La capacidad de intercambio entre 2 economías depende de la capacidad de
respuesta de la industria de cada una de las mismas.
Si yo tengo la necesidad de comprar naranjas para hacerme un jugo y cuento con
$1.00 para cubrir mi necesidad, puedo realizar la compra de 2 naranjas en una
operación de poca importancia, pero si tengo una empresa que se dedica a
embotellar naranjas y tengo $1'000,000.00 para comprarlas, me convierto en el
principal cliente del granjero o tal vez de varios granjeros.
Así mismo, si compro 2 naranjas difícilmente puedo aspirar a un descuento por
parte del proveedor, pero si compro un millón de pesos de naranjas puedo aspirar
a un precio unitario mucho menor porque en grandes operaciones se abaten
gastos de operación y se puede aspirar a que el granjero disminuya su margen de
utilidad por el manejo de volúmenes importantes.
Ahora bien, Cuando tengo la necesidad de comprar las naranjas y no tengo el
capital para hacerlo, acudo a una entidad financiera que me preste los recursos
para realizar la compra, pero quien se ha de convertir en mi acreedor, debe
asegurarse de que le voy a pagar, por lo que, para fondear los recursos me hace
un contrato que establece el plazo, la forma de pago, el costo financiero
(intereses) y una garantía.
Aunque el préstamo que me otorgue la fuente de finan cía miento que elija se
destine a la producción, la misma es un evento que ocurrirá en el futuro y que
tiene posibilidades de éxito o de fracaso, por lo que para evitar riesgos, la garantía
que aceptará mi acreedor deberá quedar constituida por uno o varios bienes que
tengan el suficiente valor para cubrir la deuda en el caso de que yo incumpla con
su pago.
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Lo que normalmente se acepta como garantía de pago son activos fijos (terrenos,
edificios, maquinaria), aunque en ocasiones también se consideran bienes
intangibles como marcas, patentes, franquicias, carteras de clientes, contratos o
documentos cobrables.
LA IMPORTANCIA DE LA INDUSTRIA
En todos los países existe una estructura industrial cuya integración puede ser
deficiente o responder con eficacia a la demanda nacional e internacional.
El concepto de industria en sentido general puede entenderse como equivalente
de la producción de bienes y prestación de servicios y como sinónimo de la
organización económica.
En sentido más restringido el concepto de industria se refiere a las actividades
extractoras y trasformadas de materias primas que por lo general requieren el
empleo de fuerza mecánica.
La importancia de la existencia de la industria radica en dos aspectos
fundamentales, el económico y el social.
IMPORTANCIA ECONÓMICA.- La pequeña industria apareció muchos años antes
que el capitalismo industrial. Tenía como fuente creadora las necesidades
primarias del hombre, como se vio en el capítulo I. Así se constituyó no solo como
fuente de abastecimiento de artículos para consumo, sino que además fue la
piedra angular que había de propiciar el desarrollo de las fuerzas productivas. Es
principalmente en la industria de modestos recursos donde se apoya la revolución
industrial y con ello la tecnología que hoy fomentan y desarrollan las grandes
empresas.
El crecimiento del sector industrial dentro de una economía hace que aumente la
dimensión de las unidades productivas, por lo que los niveles de industria se
trasladan de los sectores artesanales o de incipiente producción a los de pequeña
industria (micro industria) y estos a ¡os niveles medianos y grandes. En México,
muchas de las empresas nacen como pequeños negocios que dejaron de serlo
para convertirse en pequeñas industrias, después en medianas industrias y
finalmente en grandes empresas.
No debe dejar de mencionarse que la importancia que tiene la pequeña y mediana
industria es considerable, ya que aunque su producción es mucho menor que la
de la gran empresa cuando se analiza particularmente, es la más frecuente, lo que
hace que el capital invertido en este sector ocupe una buena parte de la fuerza
económica en nuestro país: por el gran numero de empleos que genera y por la
capacidad de compra que da a la población trabajadora a través de sueldos y
salarios; por el valor de su producción, por las materias primas que consume, por
la formación de capital fijo y por los impuestos con que contribuye al crecimiento
de la infraestructura nacional.
IMPORTANCIA SOCIAL.- La industria, al incorporar fuerza de trabajo procedente
del agro al sector manufacturero, contribuye, por un lado, a elevar el rango social
de un sector de desocupados a semi-ocupados; por la capacidad de compra que
le proporciona con la remuneración de su trabajo y por los bienes que adquieren
con dicha capacidad. Por otro lado contribuye a formar y capacitar la mano de
obra que por la estructura educacional no alcanza a cubrirse, aumentado el acervo
cultural de los trabajadores.
La industria se desarrolla en lo particular en instalaciones unitarias, aunque puede
ser parte de una integración vertical y horizontal. Su producción es en serie y
frecuentemente con una considerable inversión en maquinaria y equipo.
El hombre ha vendido y cambiado sus bienes a lo largo de toda la historia; pero
hoy en día los bienes industriales y comerciales que el hombre puede llegar a
poseer son tantos y tan diversos que solo pueden justipreciarse mediante un
detenido estudio de todos los factores que dan valor a dicha propiedad.
111.-LA VALUACIÓN
La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la
apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para fines determinados.
Una valuación ordinaria es aquella en la que el valor se determina a juicio del
vendedor y del comprador, ambos teniendo en cuenta su conocimiento del objeto
del cambio y las exigencias de las dos partes.
La valuación tecnológica es el arte de estimar el valor de propiedades específicas,
tomando en cuenta sus características estructurales y funcionales.
La base fundamental del valor de toda propiedad específica es el valor actual para
el poseedor y los beneficios futuros que el probable comprador espera de tal
propiedad durante su vida productiva.
Entonces, el valor en términos generales puede definirse como la medida de la
apetencia de poseer algo en propiedad y dicha apetencia se mide por los
probables rendimientos, beneficios o satisfacciones que pueden lograrse en el
futuro para quien lo posea.
El justo valor, es aquel que se considera razonable y equitativo para las partes
interesadas (comprador y vendedor) habiéndose ponderado debidamente todas
las consideraciones del caso.
El valor mercado es el precio más alto expresado en términos de dinero que en
una propiedad puede alcanzar si es expuesta a la venta en un mercado libre,
permitiéndose un tiempo razonable para encontrar un comprador que requiera los
servicios que esa propiedad pueda ofrecerle con sus usos posibles y sus
limitaciones.
El valor de sustitución se aplica cuando el valer de una propiedad o de los
servicios prestados por ella, se determina con base en lo que costaría
reemplazarla por otra propiedad u otros servicios equiparables e igualmente
satisfactorios.
El valor de recuperación o de rescate es el importe neto que puede obtenerse de
una propiedad cuando termina su vida económica, entendiéndose por vida
económica ei lapso en que la propiedad está en condiciones satisfactorias de
funcionamiento y de rendimiento económico.
La humanidad desde tiempos inmemoriales ha intercambiado sus bienes.
Cualquier intercambio necesariamente trae consigo dos intereses, el de dar algo y
el de recibir algo equivalente a cambio de lo que se da.
Por insignificantes que sean los objetos que cambian de propietario, siempre
estarán sujetos a un proceso de valuación, no importa si es una naranja de 50
centavos o un barco de 20 millones de dólares.
La experiencia diaria de practicar la valuación ordinaria, con frecuencia nos lleva a
tomar el asunto un poco a la ligera y realizamos valuaciones aproximadas (a ojo
de buen cubero), las que por cierto con frecuencia nos llevan a conclusiones
rápidas aceptables, pero en realidad son muchos los factores que intervienen para
conformar ese valor y hay que tomar el asunto en serio; si se toma una
apreciación rápida como definitiva se pueden provocar pérdidas por vender por
debajo del valor real o se puede perder la oportunidad de una buena venta porque
la contraprestación que se pretenda por los bienes que se oferten se ubique fuera
de contexto normal del mercado.
Supongamos que tenemos necesidad de comprar naranjas y que ayer tas
compramos a razón de 50 centavos cada una. Vamos al mercado en la idea de
encontrarlas a 50 centavos y cuando llegamos nos encontramos con que ese día
las naranjas están a 40 o a 60 centavos. En ese momento nos enfrentamos a un
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problema y aunque se trate de una cosa tan simple que difícilmente nos quitaría el
sueño, si nos hace realizar un análisis del por que ya no están al mismo precio
que el día anterior.
La cosas que pueden pensarse son generalmente reflejadas en lo que tenemos al
alcance: si el precio es bajo que buena suerte, pero es posible que no las naranjas
no sean dulces o que tengan poco jugo, también es posible que ya se les esté
quedando la mercancía porque está a punto de echarse a perder; si su precio es
alto por lo menos pensamos que el tendero es un abusivo que nos está queriendo
dar las naranjas más caras de lo que valen, pero precisamente como no se trata
de un asunto que nos quita el sueño, en ese momento decidimos si las
compramos o no.
Si nos ponemos a pensar en todos los elementos que intervienen para que una
naranja tenga un precio de 40, 50 ó 60 centavos, tal vez seríamos menos críticos
con el tendero o con la calidad de la mercancía.
Para que llegue a nuestra mesa una naranja es necesario que haya un terreno
donde sembrarla, que ese terreno tenga un suelo adecuado para sembrar
naranjos, que tenga suficiente agua por medios naturales o artificiales, que el
clima del lugar sea el adecuado para que sea posible la supervivencia del fruto,
que exista un agricultor que la siembre, que espere a que crezca el árbol y
finalmente obtenga las naranjas (sí no se presenta antes algún fenómeno natural
que destruya el producto o alguna plaga que lo eche a perder), que ese granjero
cuente con los implementos agrícolas necesarios para realizar su trabajo, que
exista un medio para transportar las naranjas desde el terreno hasta el centro de
distribución, que el centro de distribución se lo venda al tendero para que
finalmente el tendero nos lo venda y podamos hacer jugo.
Si todos los factores que intervienen en la vida de las naranjas se comportaran
siempre igual, sería posible encontrar siempre las naranjas a 50 centavos, pero si
falla el clima o cualquiera de los equipos de trabajo que intervienen en el proceso,
o si se da un incremento en el costo tos insumes o de los energéticos, el proceso
necesariamente se encarece. Así mismo, si se eficientizan los procesos con el uso
de equipos con avances tecnológicos, o si se encuentra un proveedor más
cercano que demande menores gastos de transporte, o si se elimina algún
intermediario, el precio bajará.
Hasta aquí todo es más o menos medible, pero falta el poderoso mercado, en
donde la oferta y la demanda son los principales actores. Aquí se presenta el
fenómeno de la especulación cuyo comportamiento es menos predecible (por
supuesto en este renglón pueden caber nuestros primeros supuestos). El
mercado puede influir de manera muy importante en el valor de las cosas. Las
modas pueden llevar un producto a la cima o a la tumba. Las naranjas difícilmente
se enfrentarán a esta variable, pero ¿que pasa con el juguete de moda?, un
pedazo de plástico puede venderse a un precio muy alto mientras al personaje
que representa se le vea en el cine o en la televisión, pero una vez que el
personaje deja de verse en público, el producto en poco tiempo desaparece de las
tiendas y un poco después de las casas. Por dar un ejemplo, en los años 80's Las
tortugas Niñja causaron una verdadera revolución en el mercado de los niños,
había juguetes, trajes, tasas, llaveros, playeras, gorras y más; y se vendían como
pan caliente y a precios altísimos. Ahora hace años que no se ve una tortuga
ninja por ninguna parte, si acaso tal vez puedan encontrarse saldos como
muñequitos de relleno para piñatas con precios mucho mas bajos que cuando
estaban vigentes en el mercado.
A la condición de una baja drástica del valor de un producto por cuestiones de
moda se le llama obsolescencia económica. Esta obsolescencia se genera
directamente por el mercado y representa una medición de la mucha o poca
apetencia del consumidor por adquirir un producto.
El ciclo de vida de los productos es variable, pero finalmente le resultado es o será
el mismo, aun para los que parecen eternos (Mickey Mouse, Barby, Cocacola,
Levis, etc.).
Hay otro tipo de obsolescencia: la funcional, que depende de las condiciones de
funcionamiento de un bien por su estado de conservación y por los avances
tecnológicos de nuevos productos, pero esta obsolescencia se calcula con menos
dificultad, no tiene un comportamiento caprichoso como en el caso de la
obsolescencia económica.
Como podemos ver, la valuación no es cosa fácil. A pesar de que con frecuencia,
por propia intuición o por la información que obtenemos del entorno, se nos hace
fácil tener una idea por lo menos aproximada de lo que valen las cosas, en
diversas ocasiones una idea aproximada del valor puede conducir a una
transacción que significativamente no sea justa para alguna de las partes.
Cuando se está hablando de una variación de 10 centavos en el valor de una
naranja (justificadamente o no), el asunto no tiene mucha importancia, pero se
está hablando de una diferencia del 20 %. Si trasladáramos esa variación a la
venta de una tonelada de naranjas o al valor de un inmueble, o de equipos
sofisticados de producción, las pérdidas o las ganancias en un rango del 20 % de
variación pueden ser tan importantes que lleven a un negocio a la quiebra o al
enriquecimiento ilegítimo en casos de excesivo lucro.
IV.- PARA QUE SE VALÚAN LAS EMPRESAS
Para los particulares, los empresarios y el Estado, es de vital importancia al tener
conocimiento del valor de los bienes que poseen las empresas productivas, ya que
la industria representa, en la mayoría de los países, la principal fuente de
producción y por ende de ingresos económicos.
Cuando una persona se acerca a solicitar crédito en un almacén, un Banco, una
agencia automotriz, etc., el acreedor hace un análisis de la solvencia y el
apalancamiento del cliente para decidir si califica o no para otorgarle el préstamo.
De la misma manera, dentro del contexto internacional, la capacidad de
endeudamiento de un gobierno se mide por su potencial para recaudar impuestos
y ese potencial se calcula en función de la riqueza productiva de sus
contribuyentes fiscales.
En México desde 1980, tas empresas deben informar al gobierno, dentro de sus
estados financieros de los efectos del uso, del tiempo y de la inflación sobre sus
bienes en la partida que denominan "valuación o revaluación de activos fijos".
Lo anterior sirve para que tanto el Estado como los particulares puedan tener
conocimiento cabal del valor real de las empresas y con ello, saber con exactitud
de los recursos económicos que cuenta el país. Además, teniendo un
conocimiento actualizado de lo que valen las inversiones, los empresarios pueden
planear y controlar en forma adecuada su desarrollo y estabilidad económica. La
falta de ésta información puede conducir a decisiones desfavorables y peligrosas
para las empresas y para la economía nacional, tales como la descapitalización de
las empresas por gravámenes excesivos o por el reparto de utilidades ficticias o
gastos a los que no se da importancia.
El valuador es un elemento importante dentro de éste contexto. El juicio con el
que realiza su trabajo es de gran responsabilidad. Un buen dictamen puede
favorecer el desarrollo de una empresa cuando por el mismo se toman decisiones
correctas, pero un mal dictamen puede traer consecuencias negativas (pérdidas,
descapitalización, fraudes), El valuador debe tener la capacidad para evaluar
todas las cosas que le dan valor a un objeto, el que sea.
Como se puede apreciar, la valuación implica un gran número de variables. El
valuador debe contar los conocimientos necesarios (ya sea en forma personal o a
través de la asesoría de especialistas) y la sensibilidad para evaluar y conjugar
adecuadamente todos los factores que le dan valor a una propiedad.
V.- EL TRABAJO DE VALUACIÓN.
V-1.- EL CONTACTO CON LA EMPRESA
Como veremos en éste y en otros capítulos, son diversos los detalles que hay que
cuidar para que sea posible el buen trabajo de un valuador, pero a pesar de que
son muchos, los mismos se van dando con naturalidad. Dependiendo del tamaño
de la empresa que se valuará, dependerá también la rapidez con que puedan
integrarse los elementos para la realización del estudio.
Sí se va a valuar una máquina o un pequeño taller con pocos equipos, se da tan
rápido el proceso que es suficiente una visita para ver los bienes y el resto del
trabajo es de oficina, pero si se va a valuar una empresa que involucra procesos
más complicados, son tantos los aspectos que hay que observar, que obligan a
que el proceso tenga que dividirse en subprocesos que se integren de manera
independiente para después conjugarse a fin de que puedan emitirse las
conclusiones que procedan. Es el caso que veremos a continuación.
El contacto con la empresa es un momento muy importante para la realización del
trabajo; es el momento en que se establecen las reglas del juego.
En la primera reunión es recomendable que el valuador se reúna con el ejecutivo
de la empresa que requiere el avalúo y con el contador para ver los documentos
con que cuenta la empresa como apoyo para la realización del estudio (Escrituras
de los inmuebles, planos constructivos, inventario de los bienes, facturas,
pedimentos de importación, estados financieros o cualquier otro elemento que sea
útil para el estudio).
Se debe determinar, en función de las necesidades de la empresa, el uso que se
dará al avalúo. Son diferentes los criterios que deben asumirse para que el avalúo
se utilice con fines comerciales, fiscales o internos.
Se deberá definir también cual es la forma en que la empresa requiere la
información del valuador. La forma más común de clasificar los bienes es por
géneros (inmuebles, mobiliario, instalaciones, maquinaria, equipo de transporte,
intangibles, etc.), aunque dependiendo de las costumbres y necesidades de la
empresa podrá ser requerido el orden por áreas (dirección, contabilidad, planta,
bodega, etc.).
Se planeará la estrategia a seguir durante la inspección de los bienes para no
entorpecer el trabajo de las áreas de producción. Se deberán conocer y seguir tas
medidas de seguridad que la empresa determine, como usar lentes, cascos,
tapones para los oídos, botas, ropa esterilizada, etc.
En este momento, el valuador tendrá que evaluar el tiempo que le llevará realizar
el estudio, el personal con que tendrá que apoyarse para el trabajo y los
honorarios que se devengarán portales conceptos.
Es importante que el valuador trate de obtenga información sobre el historial de la
empresa con el fin de darse una idea del carácter de la misma, de su desarrollo y
de su ubicación dentro del mercado al que pertenece para poder familiarizarse con
los pormenores de la empresa y poder ubicarla dentro de un contexto de
desarrollo.
La evolución de las empresas generalmente cae dentro de moldes típicos. Las
fases evolutivas por las que tiene que atravesar casi cualquier empresa para
situarse como un negocio establecido y provechoso se pueden agrupar en cuatro
periodos fundamentales. Desde luego existe un quinto periodo, cuando la
empresa deja de ser rentable:
1.- PERIODO ANTERIOR A LA INSTALACIÓN.- Durante el cual se concibe la
creación de la empresa y se comienza su promoción mediante una o varias
personas. Se asegura el capital y se tramitan los derechos necesarios.
2.- PERIODO DE INSTALACIÓN.- Durante el cual la planta es proyectada,
construida y dotada de las instalaciones necesarias para ponerla en condiciones
de iniciar la explotación.
3.- PERIODO DE DESAROLLO COMERCIAL.- En el cual la empresa inicia sus
actividades. En este periodo, la empresa opera con bajo rendimiento, mientras se
prepara el desarrollo de un volumen comercial satisfactorio.
4 - PERIODO DE EXPLOTACIÓN.-Durante el cual la empresa disfruta de una
justa retribución y está sujeta a crecimiento.
5.- PERIODO DE EXTINCIÓN.- (la caída de la curva), en el que la empresa
decrece hasta su desaparición cuando ha terminado su ciclo de vida.
El apoyo del que el valuador puede obtener esta información se encuentra en los
estados financieros periódicos de la empresa
Los balances generales son una importante fuente de datos para el valuador; ya
que proporcionan cinco puntos sintetizados:
1 - La inversión neta total.
2.- La inversión en bienes inmateriales.
3.- La inversión en capital activo.
4.- Las fuentes de obtención de los fondos empleados para adquirir bienes.
5.- Capital adeudado o en obligaciones y capital de equidad o en acciones.
El estudio de varios balances dará una idea del carácter general de la empresa, se
conseguirán indicaciones gracias a gráficas de expansión por periodos en los que
se especifique el crecimiento del capital fijo (una gráfica que muestre la relación
del activo corriente con el pasivo corriente año tras año, puede proporcionar datos
en relación a las normas crediticias de la empresa.)
Los estados de resultados de lá empresa proporcionan cinco puntos importantes;
1.- Los ingresos totales de la empresa percibidos por cualquier motivo durante el
periodo contable {ventas, compañías filiales, dividendos sobre títulos de
propiedad).
2.- Los gastos de explotación de la empresa (mano de obra, materiales empleados
en la explotación y gastos de ventas y distribución).
3.- Gastos de depreciación (o amortización) de los bienes físicos.
4.- El beneficio anual de la empresa para el periodo contable (diferencias entre
ingresos totales y gastos de explotación)
5.- Disposición del beneficio anual de los propietarios para reinvertirse.
El estudio de una serie de informes anuales sobre las actividades de la empresa
revelará la medida en que se aprovechan los mercados abiertos a la misma, por
ejemplo:
Una gráfica que muestre la relación año por año de los gatos de explotación
contra los ingresos obtenidos de la producción, proporciona una idea de la
eficiencia relativa en la producción de la empresa.
Si el valuador logra disponer de gráficas o informes similares de empresas
semejantes, podrá emitir un juicio respecto a la posición relativa de una empresa
particular en relación con las demás del ramo.
En resumen, durante el examen preliminar de la empresa, el valuador realiza un
estudio de la vida y de las circunstancias de la misma, para obtener una
perspectiva útil al momento de la valuación. Analiza los informes financieros
periódicos para conocer la conducta general de la empresa, Trata de descubrir
entre los bienes cualquier objeto de alguna importancia que pueda hallarse fuera
de uso o que pueda carecer de utilidad.
Una vez cumplida esta fase, el valuador está en condiciones de planear los
detalles del procedimiento a seguir para la valuación.
V-2.- LA INSPECCIÓN FÍSICA.
Cuando la empresa cuenta con la documentación de apoyo suficiente, el trabajo el
valuador se reduce a la verificación física de la información que le fue
proporcionada con anterioridad. Cuando la empresa no cuenta con registros
confiables, el valuador debe recabar la información directamente en la visita de
inspección. Para el levantamiento o verificación del inventario, es conveniente que
algún representante de la empresa {de preferencia el encargado de la planta)
acompañe al valuador durante el recorrido de las instalaciones con la finalidad de
orientarlo sobre los pormenores de los bienes por valuar y para verificar que se
incluyan todos los objetos en el mencionado inventario. Cuando se ha realizado un
inventario preliminar auxiliándose de los registros de la empresa, el trabajo sobre
el terreno se simplifica mucho para el valuador, pero el recorrido físico sigue
siendo necesario, ya que en el se verifica y se complementa la información del
inventario preliminar.
En lo que corresponde a los inmuebles, la mayor parte de sus características es
fácilmente detectable, salvo las cimentaciones y algunas instalaciones, los
elementos de construcción son visibles a simple vista o fácilmente deducibles.
El mobiliario de oficina generalmente tampoco presenta dificultades especiales
que impidan una identificación clara de las características y condiciones de los
bienes.
En donde se encuentran con frecuencia limitaciones de apreciación es en la
maquinaria y equipos de producción. Es en este renglón en donde el valuador
debe obtener de la empresa la información sobre las condiciones de los equipos:
edad, condiciones de operación, adiciones o modificaciones de adecuación de los
bienes para el uso específico de la empresa o cualquier situación especial sobre
los mismos.
Es conveniente que con anterioridad a la visita se cuente con una estrategia de
recorrido por la empresa para inventariar o para verificar el inventario de la misma.
Los datos que se deben obtener de cada uno de los bienes, pueden resumirse en
el siguiente modelo:
No. DESCRIPCIÓN DEL EQUIPO
Tipo, marca, modelo, No de sene, matenales de fabricación, capacidad, dimensiones, etc
FECHA DE ADQUISICIÓN
NUEVO/ USADO
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OBSERVACIONES
Procedencia, vida consumida y/o vida útil remanente, condiciones especiales
Es importante tener un método de mareaje (generalmente con algún sistema de
etiquetas numeradas) de los bienes que se vayan inventariando, esto con el fin de
no omitir o repetir alguno de los mismos. Es posible que durante el trabajo de
inventario, el personal de la empresa mueva, retire o ingrese alguno de los bienes
que deban verse y el valuador no puede depender de esta condición, pero
tampoco debe entorpecer el trabajo de la empresa.
También es importante que se establezca una ruta de acción para levantar o
verificar el inventario. Normalmente se hace por áreas y dentro de cada área
(dependiendo de la distribución de la misma) en sentido de las manecillas del reloj,
o de adelante hacia atrás, o en zig-zag, ya que es frecuente que a la hora de
analizar el inventario para el trabajo de oficina, se presenten dudas sobre
cualquier condición de los equipos y cuando los bienes por valuar son numerosos,
el orden con que se haya levantado la información puede ser muy útil para
despejar dudas y evitar nuevas visitas a la empresa.
Adicionalmente debe llevarse también un registro fílmico o fotográfico que coincida
con el orden de la visita de inspección, tanto como elemento de apoyo para la
identificación de los bienes, como para incluirlo en el contenido del reporte que
será entregado a la empresa.
V-3.- LA CLASIFICACIÓN DEL INVENTARIO
El tercer paso es el proceso de la valuación consiste en clasificar el inventario.
Esto implica el desglose de las unidades en cada sección de valuación en grupos
u subgrupos, un índice de dichos grupos y la preparación del material para la
aplicación de los datos sobre los precios y depreciación sobre la base del costo
original, del costo de sustitución o de ambos.
Un grupo de valuación es una subdivisión de los bienes de una sección de
valuación y comprende todas las unidades de uso particular. Ejemplos de ello son:
terrenos, estructuras, maquinaria de producción, plantas de electricidad, cables
aéreos de transmisión, postes y material fijo, puentes, viaductos, alcantarillas,
niveladoras y depósitos de agua.
Un subgrupo de valuación es una subdivisión de un grupo de valuación de
unidades similares entre sí para facilitar la estimación del costo de las unidades y
el cómputo de su respectivo valor.
Por ejemplo, el grupo de valuación postes, torres y material fijo puede subdividirse
por tipos de material, longitudes, diámetros y edades.
La preparación de resúmenes completos del inventario por grupos y subgrupos de
valuación de los bienes es la forma más conveniente para la definitiva estimación
del precio y del costo y para el cálculo sistemático de su valor actual.
V-4.- EL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
Después de haber recabado toda la información de la empresa, el siguiente paso
del proceso es el trabajo de investigación.
El resultado de ésta labor, es una de las bases necesarias de apoyo de que
dispone el valuador para conducirse hacia el valor que asentará en sus
conclusiones.
Esta parte del trabajo se realiza de varias maneras.
Comencemos con la investigación del mercado inmobiliario para obtener
parámetros de comparación de inmuebles similares o cercanos que puedan ser
considerados comparables {tenemos que hacer una división virtual del inmueble
separando terreno y construcciones).
Para las construcciones se tienen diversas fuentes de información sobre costos de
construcción y diversos programas de análisis de precios unitarios, con lo que
puede calcularse con cierta precisión el valor unitario que debe asentarse para el
mismo, por lo que la investigación de mercado sobre las construcciones no es
fundamental, aunque si debe tener algún peso para la toma de decisiones, pero el
valor de los terrenos depende casi en forma exclusiva de la oferta y la demanda,
por lo que en el estudio de mercado debe tenerse especial atención en este rubro.
Actualmente se cuenta con una gran cantidad de opciones para realizar una
investigación de mercado. La primera se obtiene físicamente recorriendo
(peinando) la zona de influencia inmediata al inmueble buscando ofertas.
Generalmente esto se lleva al cabo el mismo día que la visita al inmueble que se
valuará.
Otra fuente de información son los periódicos locales y revistas relacionadas con
el medio.
Otro medio, actualmente el más fértil y de mayor accesibilidad para obtener este
tipo de información, es la red de Internet. Hay muchas páginas (de las
asociaciones inmobiliarias) en donde se pueden encontrar ofertas de inmuebles en
venta, con suficiente información e inclusive fotografías de los inmuebles que se
ofrecen, lo que facilita mucho el trabajo.
Hasta aquí todo parece más o menos fácil, pero en la realidad, la facilidad con que
fluye esta información se reduce a las zonas urbanas en su mayor parte, pero que
pasa en los pueblos donde no se asoman las inmobiliarias, o en las zonas de
incipiente desarrollo en donde se realizan muy pocas operaciones y difícilmente se
encuentran ofertas, o a la mitad de 2 cerros en medio de la nada. En estos casos
el trabajo en campo se hace más difícil; se hace necesario recurrir a fuentes
alternas de información menos formales (el propio solicitante, las oficinas de
gobierno, el tendero de la esquina, el anciano del lugar).
Cuando se hace necesario utilizar estos recursos, el valuador debe tener especial
cuidado y la suficiente sensibilidad para valorar la veracidad de la información que
recaba. Muchas veces la gente proporciona información a sentimiento sin el
suficiente conocimiento y sin conocer los alcances de su dicho. Aunque la opinión
o información que proporcione el cliente muchas veces pueda ser la mas
confiable, también es la que se tiene que tomar con mayor reserva, ya que la
misma generalmente se acompaña de los intereses personales del mismo
solicitante, a quien puede convenirle mucho un valor viciado a la alza o a la baja
(no se puede ser juez y parte).
Otro caso especial es el centro de la ciudad o en zonas totalmente construidas en
donde solo esporádicamente pueden encontrarse terrenos o fincas semi-ruinosas
en oferta. En estos casos se tienen 2 opciones, la primera es ampliar el diámetro
de la zona de influencia directa del inmueble hacia la periferia y la segunda es
efectuar un avalúo rápido de inmuebles comparables construidos para restarle el
valor de la construcción y encontrar un valor residual para el terreno.
Pensemos en que estamos valuando una nave industrial que se ubica dentro de
algún parque o corredor industrial. Como se mencionó anteriormente, el
procedimiento ordinario es buscar en principio, terrenos similares que se oferten
en venta dentro de la misma zona. Si no se obtienen los datos suficientes, se
buscará en otras zonas industriales cercanas o similares. Si aun así los datos son
insuficientes se procederá a buscar terrenos cercanos, aunque su uso del suelo
sea diferente al de la nave que estamos estudiando (casas, comercios, oficinas o
predios rústicos). Si aun con todos los datos que se han recabado la información
es insuficiente o no es lo suficientemente confiable, entonces se utiliza el recurso
de buscar ofertas de inmuebles construidos y se realiza un análisis residual para
separar el terreno de las construcciones.
Con la información recabada, se procede a realizar un estudio de homologación
de las ofertas del mercado, estudio en ei que se tienen que someter a calificación
los factores procedentes para tratar de igualar las características de los inmuebles
que se ofertan con las características del inmueble en estudio.
El siguiente ejemplo nos muestra una forma de homologar ofertas de terrenos.
Pensemos que estamos valuando una nave industrial que se encuentra fincada
sobre un terreno de 5,000 m2„ que tiene 3,000 m2. de construcción, que tiene 5
años de construida y que la nave es de tipo industrial de buena calidad. Esta nave
se ubica dentro de la zona industrial de la ciudad de Guadalajara, Jalisco a la
mitad de una calle secundaria del fraccionamiento.
Cuando realizamos la investigación de mercado encontramos las siguientes
ofertas de venta.
1.- Un terreno baldío ubicado en la misma calle del inmueble en estudio con
superficie de 10,000 m2„ el que se oferta en $30*000,000.00 (a razón de
$3,000/m2.)
2.- Un terreno baldío ubicado en la esquina de 2 avenidas primarias de! mismo
fraccionamiento con superficie de 1,600 m2., el que se oferta en $7'200,000.00 (a
razón de $4,500/m2.)
3.- Un terreno baldío ubicado en una calle intermedia del fraccionamiento El Alamo
Industrial con superficie de 2,000 m2„ el que se oferta en $4'800,000.00 (a razón
de $2,400.00/m2.)
4.- Un terreno baldío (de uso habitacional) ubicado en el fraccionamiento Colón
(zona inmediata a la zona industrial), con superficie de 140 m2., el que se oferta
en $420,000.00 (a razón de $3,000.00/m2.)
5.- Una bodega ubicada en una calle secundaria de la zona industrial, con
superficie de terreno de 2,000 m2. y superficie de construcción de 1,800 m2., la
que se oferta en $10'500,000.00. la bodega tiene una edad aproximada de 20
años y es de tipo industrial de calidad económica, cuenta con una pequeña oficina,
un sanitario y área abierta de bodega.
6.- Edificio de oficinas ubicado sobre la avenida principal de la zona industrial, con
superficie de terreno de 1,200 m2. y 1,800 m2. de construcción en 5 plantas. El
edificio tiene una edad de 5 años y la calidad de la construcción es superior. El
edificio se oferta en $19'000,000.00
De las 6 ofertas, podemos ver que la primera es la más semejante al inmueble en
estudio, ya que se encuentra en la misma calle y está sujeta al mismo uso del
suelo. La única diferencia es que este terreno tiene una superficie del doble que la
del inmueble en estudio.
La segunda oferta es otro terreno dentro del mismo fraccionamiento. Este terreno
tiene ventajas importantes sobre el que estamos valuando. Tiene una superficie
menor, está en esquina y además tiene una mejor ubicación dentro del
fraccionamiento.
La tercera oferta es de un terreno ubicado en otro fraccionamiento industrial. Este
fraccionamiento es más joven que tiene un menor grado de consolidación. Tiene
la ventaja de ser más pequeño que el inmueble en estudio.
La cuarta oferta se refiere a un terreno muy cercano al inmueble' en estudio, pero
el mismo tiene una superficie mucho menor que el que estamos valuando y el uso
del suelo para el mismo es habitacional.
La quinta oferta es de una bodega dentro del mismo fraccionamiento. En este
caso nos encontramos con un terreno menor; un mayor coeficiente de ocupación
del suelo (COS), o sea un mayor aprovechamiento del terreno; una construcción
de menor calidad y de mayor edad.
La sexta oferta se refiere a un edificio de oficinas en la avenida principal del
fraccionamiento. Este inmueble tiene muchas ventajas sobre el inmueble que
estamos valuando. Es mejor su ubicación dentro del fraccionamiento, tiene un
terreno considerablemente menor y tiene un mayor potencial de utilización del
suelo (CUS)
Con esta información procederemos a realizar un cuadro de homologación de
valores de acuerdo con el siguiente modelo:
UBICACIÓN: CALLE 14 No 1000, ZONA INDUSTRIAL. GUADALAJARA. JALISCO
CASO 1
Negoc.
095
SUPERFICIE DE TERRENO
10 ,000 M Z
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
0 M 2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (AÑOS)
0
USO
Industrial
TERRENO: $ 3,000.00
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 30,000,000.00
CONSTRUCCIÓN: $
DESCRIPCIÓN: L O T E D E T E R R E N O B A L D Í O
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 20%
Zona
100
Ubic.
100
Servs.
100
Sup.
1 10
Forma
100
Top.
100
Uso
1.00
Otro
100
Otro
100
Otro
100
Result
1.05
V. U. homologado
$ 3,135.00
UBICACIÓN: CALZ LÁZARO CARDENAS. ESQ AV 8 DE JULIO. ZONA INDUSTRIAL. GUADALAJARA, JALISCO
CASO 2
Negoc.
0 95
SUPERFICIE DE TERRENO
1,600 M 2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
OM2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (AÑOS)
0
USO
Industrial
TERRENO: $ 4,500.00
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 7,200,000.00
CONSTRUCCIÓN: $
DESCRIPCIÓN: L O T E D E T E R R E N O B A L D Í O
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 30%
Zona
100
Ublc.
0.90
Servs
100
Sup.
0 93
Forma
100
Top.
1.00
Uso
095
Otro
100
Otro
100
Otro
100
Result
0.76
V. U. homologado
$ 3,406.56
UBICACIÓN: CALLE BIELA S/N. FRACTO. EL ALAMO INDUSTRIAL. TLAQUEPAQUE. JALISCO.
CASO 3
Negoc.
0.95
SUPERFICIE DE TERRENO
10 ,000 M 2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
0 M 2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (ANOS)
0
USO
Industrial
TERRENO: $ 2,800.00
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 28,000,000.00
CONSTRUCCIÓN: $
DESCRIPCIÓN: L O T E D E T E R R E N O B A L D Í O
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 15%
Zona
1.05
Ublc.
1.00
Servs.
1.00
Sup.
1.10
Forma
1.00
Top.
1.00
Uso
1.00
Otro
1.00
Otro
1.00
Otro
1.00
Result
1.10
V. U. homologado
$ 3,072.30
UBICACIÓN: CALLE PANAMA No. 280. FRACTO. COLON. GUADALAJARA. JALISCO.
CASO 4
Negoc.
0.95
SUPERFICIE DE TERRENO
140 M2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
0 M 2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (ANOS)
0
USO
Industrial
TERRENO: $ 3,000.00 i
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 420,000.00
CONSTRUCCIÓN: $
DESCRIPCIÓN: L O T E D E T E R R E N O BALDÍO
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 15%
Zona
1.01
UMc.
1.00
Servs.
1.02
Sup.
0.92
Forma
1.00
Top.
1.00
Uso
1.20
Otro
1.00
Otro
1.00
Otro
1.00
Result
1.18
V. U. homologado
$ 3,530.26
UBICACIÓN: CALLE 10 No. 850. ZONA INDUSTRIAL. GUADALAJARA, JALISCO
CASO 5
Negoc.
1.00
SUPERFICIE DE TERRENO
2,000 M2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
1,800 M2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (ANOS)
20
USO
Industrial
TERRENO: $ 3,450.00 i
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Fíegular
OFERTA DE VENTA
$ 22,450,000.00
CONSTRUCCIÓN: $ 2,000.00
DESCRIPCIÓN: B O D E G A C O N U N A P E Q U E Ñ A O F I C I N A Y S A N I T A R I O
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 20%
Zona
1.00
Ubic
1.00
Servs.
1.00
Sup.
0.94
Forma
1.00
Top.
1.00
Uso
1.00
Otro
1.00
Otro
1.00
Otro
1.00
Result
0.94
V. U. homologado
$ 3,243.00
UBICACIÓN: CALZ. LÁZARO CARDENAS No. 2900, FRACTO. EL ALAMO INDUSTRIAL. TLAQUEPAQUE, JALISCO
CASO 6
Negoc.
0.95
SUPERFICIE DE TERRENO
1,200 M2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
1,800 M2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (ANOS)
5
uso
Oficinas
TERRENO: $ 5,000.00
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Bueno
OFERTA DE VENTA
$ 19,500,000.00
CONSTRUCCIÓN: $ 7,500.00
DESCRIPCIÓN: ED IF IC IO D E O F I C I N A S E N 5 P I S O S D E C A L I D A D S U P E R I O R
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 15%
Zona
1.00
Ubic
0.95
Servs.
1.00
Sup.
0.92
Forma
1.00
Top.
1.00
Uso
1.00
Otra
1.00
Otro
1.00
Otro
1.00
Result
0.83
V. U. homologado
S 4,169.65
El valor unitario homologado para el terreno en estudio, se calcula con la sumatoria de los valores resultantes por sus respectivos porcentajes de incidencia, osea;
Valor unitario homologado (VH) - I VHn (% INCn) n - l
O sea: ($3,135.00)(0.2) + ($3,406.57)(0 2) + ... + ($4,169.55)(0.15) = $3,384.98
Para mejor comprensión del cálculo, hagamos una tabla en donde concentramos
las ofertas, los valores homologados, el grado de participación y el resultado final.
COMPARABLE caso 1 caso 2 caso 3 caso 4 caso 5 caso 6
VALOR
OFERTA/m2. DE TERRENO $ 3,000 00 $ 4.500 00 $ 2,800 00 $ 3,000 00 $ 3,450 00 $ 5,000 00
TOTAL
VALOR UNITARIO HOMOLOGADO
3,135 00 3,406 58 3,218 60 3,530 26 3,243 00 4,169 55
HOMOLOGADO
% DE INCIDENCIA
20% 20% 20% 15% 15% 10%
100%
VALOR UNITARIO PARCIAL
627 00 681 32 643 72 529 54 486 45 416 96
3,384.98
Aquí es donde se toma la primera determinación, el VALOR UNITARIO DEL
TERRENO para nuestro inmueble Parece aceptable partir de un valor de tierra
de $3,400 007m2.
Es aconsejable, por efectos prácticos, lógicos y de mejor entendimiento que,
cuando el formato a utilizar lo permita, se manejen cifras en números redondos, no
debe olvidarse que una parte del valor que se calculó está soportada por la propia
apreciación del valuador.
En seguida analizaremos las particularidades del cuadro de homologación.
En este tipo de análisis, es importante la experiencia y conocimiento de la zona
por parte del valuador, así mismo es importante la sensibilidad con que realice la
37
comparación entre las ofertas encontradas y el inmueble en estudio para encontrar
un razonado y razonable valor de mercado.
El porcentaje de incidencia de cada una de las ofertas se determina en función de
la importancia que represente para la asignación del valor del predio en estudio.
Podemos decir que los inmuebles que pueden tener mayor influencia son los el
primero, el segundo y el quinto, ya que se ubican dentro del mismo
fraccionamiento y su uso es el mismo, por tal motivo se les asigna el 20 % a cada
uno. Las ofertas 4 y 6 también son de inmuebles de tipo industrial, pero se ubican
en un fraccionamiento de menor categoría y demanda. A estas ofertas se les
asignó un peso del 15 % para cada una. Por último, la quinta oferta es la que
menos se asemeja al inmueble en estudio. A pesar de que su ubicación es
cercana, el uso del suelo es habitacional y la superficie es mucho menor que la del
inmueble en estudio y los otros comparables, por lo que a esta oferta se le asigna
el 10 % restante.
Desde luego, la suma de todos los porcentajes de incidencia debe resultar
invariablemente el 100 %.
Los factores de homologación se pueden hacer sobre muchos aspectos, pero en
la práctica se ha visto que con un número reducido de los factores más
importantes se puede obtener una comparación razonablemente exacta.
Estos factores normalmente se establecen en "1.00" para el inmueble en estudio y
se modifican de acuerdo con las diferencias entre éste y los inmuebles
comparables. Si el inmueble comparable tiene mejores condiciones que el
inmueble que estamos valuando, el factor será menor de 1.00; si el inmueble
comparable tiene condiciones menos favorables, el factor será mayor que 1.00.
Por ejemplo:
El primer comparable que se encontró es un terreno semejante al que se valúa en
la mayor parte de sus características. Solo tiene una superficie mayor, por lo que
para ese comparable, todos los factores son iguales a "1.00" y solamente se
afecta el que corresponde al factor de área el que se calculó de "1.1" de acuerdo
con la siguiente fórmula
•x0.1 + 0.9 = 1.10
Donde:
51 es la superficie del lote por valuar = 5,000 m2.
52 es la superficie del lote comparable = 10,000 m2.
Esta fórmula (aunque con diferentes porcentajes por el número de variables que
se considera) parte del inverso de la que se aplica para calcular un factor de
superficie directamente sobre inmuebles que no corresponden a las características
de lo que se conoce como "lote tipo", pero esto se verá más adelante.
Otra fórmula que se utiliza para calcular este factor es:
FS = ~\
S2_ Si
Sustituyendo las variables tendremos:
FS = 10,000 = 1.12
5,000
Cualquiera de los 2 métodos es aceptable (en nuestro caso consideramos el
primero).
Como lo refleja el resultado, mientras más grande es la superficie de un inmueble,
el valor unitario disminuye, ya que se reduce el tamaño del mercado de
compradores potenciales.
A continuación analicemos un poco los criterios con que se calificaron los demás
factores.
Es importante mencionar que los criterios que se consideraron son solo un
ejemplo (pienso que las comparaciones son adecuadas y congruentes), que los
mismos pueden estar soportados por razonamientos matemáticos como en el
caso del factor de superficie, pero que la mayoría se asigna en función de las
apreciaciones del valuador al comparar los inmuebles y pueden variar. No son un
dogma de Fe.
El factor "Negociación" depende del comportamiento general del mercado en un
momento específico para los diferentes tipos de inmuebles.
Actualmente la economía, en lo que se refiere a oferta y demanda, tiene una
inercia parecida de cierto movimiento en la mayor parte de la ciudad. El uso de
los inmuebles comparables es industrial en 5 de los 6 casos, por lo que podemos
considerar que todos los inmuebles están enfocados al mismo sector y por lo tanto
sus condiciones de oferta y demanda son similares. Podría pensarse en que un
inmueble de tipo habitacional pueda tener una menor demanda, pero también
debe considerarse en este caso que se trata de un terreno ubicado en una zona
totalmente consolidada en donde hay pocas ofertas, por lo que se considera que
no está en desventaja de mercado con el resto de los inmuebles.
El término "negociación" normalmente se asocia con la práctica del regateo, que
es muy común (lo que se oferta contra lo que en realidad se contrata). Cuando se
atraviesa por una etapa de estabilidad económica, los márgenes de negociación
son reducidos, en épocas de crisis las mismas necesidades del mercado obligan a
la aplicación de factores de mayor proporción, llegando inclusive a cierres de
operaciones que resultan abusivos y en épocas de bonanza, el margen de regateo
desaparece e inclusive se llegan a vender las cosas por encima de su valor real.
Para el caso que nos ocupa, dadas las condiciones actuales del mercado, se
estima conveniente utilizar un factor de negociación de 0.95 (por regateo). Como
ya estimamos que no hay desventajas de mercado entre los diferentes inmuebles
en oferta, se aplica este factor por igual a 5 de los 6 comparables.
Se hace una excepción en el caso 5, que es una bodega que se ubica en la misma
zona y que tiene una edad de 25 años, en donde se aplica un factor de 1.00.
Cuando de compra un terreno, pueden tenerse diversas opciones de realización
de un proyecto y por supuesto de un mayor aprovechamiento del mismo; cuando
se compra un inmueble ya construido esa condición es ciertamente limitante.
Entonces se tienen dos condiciones, una positiva y una negativa. Como se
considera que pueden tener pesos similares dentro del comportamiento del
mercado, se compensan.
El factor "Zona" se refiere a la calidad del entorno en que se ubican los inmuebles
que analizamos.
En este caso, tenemos 3 inmuebles en el mismo fraccionamiento a los que se les
aplica un factor de 1.00; tenemos otros 2 inmuebles que se ubican en un
fraccionamiento también industrial, pero de menos categoría, por lo que a estos 2
inmuebles se les aplica un factor de zona de 1.10. Para el caso del terreno
habitacional, es difícil establecer las diferencias en la categoría de la zona, ya que
sus condiciones de funcionamiento son distintas, pero tomando en cuenta la
cercanía de este inmueble con el que se está valuando, se decidió no considerar
las diferencias de zona de ambos inmuebles, por lo que se aplicó el factor de 1.00
El factor ubicación se refiere a la ubicación de los inmuebles dentro de la manzana
y la manzana dentro de la zona. Un lote en esquina o que tenga 2 o más frentes
tiene un mayor valor que un lote intermedio y éste a su vez tiene un mayor valor
que un lote interior. Esto se verá más adelante.
En nuestro caso, vemos que tanto el terreno en estudio como 5 de los
comparables son lotes intermedios, a 4 de los mismos (casos 1, 3, 4 y 5)se les
asignó un factor de 1.00; al caso 6, por estar sobre la avenida principal se le
asigna un factor de 1.05 y al caso 2, que es un predio que se ubica en la esquina
de 2 de las avenidas principales de la zona se le aplicó un factor de 1.10,
correspondiendo la mitad a la influencia por estar en esquina y la mitad por estar
en sobre las avenidas.
El factor servicios se refiere a la calidad de los servicios y el equipamiento urbano
de cada uno de los inmuebles. En el caso de nuestro ejemplo, la calidad de los
servicios es muy similar, por lo que se asigna un factor de 1.00, con excepción del
terreno habitacional, que se ubica en una zona con las vialidades más angostas,
por lo que a este inmueble se le asigna un factor de 1.02.
Para los factores de forma y topografía se consideraron factores de 1.00 para los 6
casos, ya que todos los inmuebles tienen forma regular (la forma regular se
considera cuando los vértices del polígono difieren en menos de 10° del ángulo
recto) y todos tienen topografía plana.
El factor uso, se refiere al uso del suelo, en los casos 1, 3, 5 y 6, el uso permitido
para los inmuebles es industrial, por lo que se le asigna un factor de 1.00; el caso
2 tiene mayores posibilidades para que se le finque un comercio, oficinas o
inclusive un inmueble de tipo industrial, por lo que en ese caso se asigna un factor
de 0.95. El caso 4 es un terreno habitacional con muchas menos posibilidades de
explotación comercial, por lo que a este caso se le asigna un factor de 1.2
Cuando hacemos una investigación de mercado de inmuebles en venta o renta de
terreno y construcciones, se sigue un procedimiento similar, aunque deben
considerarse también otros factores de comparación como son: edad de las
construcciones, estado de conservación, calidades de proyecto y de construcción,
coeficientes de uso y ocupación del suelo (relación terreno/construcción).
Como se puede observar en los cuadros que se diseñaron para la investigación
del valor de terreno, en donde se tienen los factores existen 3 recuadros que
pueden ser ocupados por algunos de estos factores. También se mencionó que
no es práctico utilizar una gran cantidad de factores, algunos de los que se
consideraron para el terreno pueden agruparse y formar un solo factor. Por
ejemplo, se puede considerar un factor que abarque la zona y la ubicación dentro
de la misma, o forma y topografía.
De tal manera podría quedar lartabla con tos siguientes factores:
Negoc. Ubicación Servs. Sup. J Forma Uso Edad Calidad Consent. Proyecto Rel.T/C Result
En virtud de que no estamos realizando un avalúo para vender el inmueble, sino
para conocer el valor de la empresa, para este caso es de poca utilidad el estudio
de mercado de inmuebles con construcciones, ya no se considera importante para
el establecimiento del valor y no tiene una influencia directa sobre el mismo, por lo
que no lo utilizaremos.
Volviendo a la homologación de terrenos, en la antigüedad el estudio de mercado
tenía un sistema similar, pero antes se buscaba en principio el valor de un lote tipo
(real o determinado por el valuador) y después se buscaban las diferencias para
premiar o castigar dicho valor dadas las condiciones específicas del terreno por
valuar. Esta condición con frecuencia se complicaba, ya que las ofertas que se
encontraban dificilmente coincidían con el lote tipo o sencillamente no había tote
tipo; entonces se tenía que descomponer el valor de la oferta para después
redescomponerlo con una serie de formulas (que de todos modos vamos a ver
porque son correctos y útiles). El estudio de homologación de mercado nos
permite comparar el inmueble directamente con los que se ofertan aplicando una
sola vez el método, lo que aumenta ia precisión.
Pero hay muchas ocasiones en que se valúan terrenos que no tienen mercado o*
que son especiales y para los que es difícil o imposible encontrar comparables;
para esos casos y también como elementos de apoyo para el cálculo de los
factores de homologación.
Supongamos que tenemos una manzana que se ubica dentro de un
fraccionamiento en donde el lote tipo es de 10 x 30 m., pero que por diversas
causas quedó conformada con la siguiente poco probable lotificación:
2
1
3
5
8
9
7
6
10
1
4
Los diferentes lotes que la conforman son:
1.-lote tipo (10 x 30 m)
2.- lote tipo en esquina
3.- lote mayor al lote tipo en esquina
4.- cabecera de manzana
5.- lote con 2 frentes
6.- lote con mayor frente que el lote tipo
7.- lote con mayor frente y menor fondo que el lote tipo
8.- lote con mayor frente que el lote tipo y forma irregular
9.- lote con menor frente y mayor fondo que el lote tipo y de forma irregular
10.-lote interior.
Primero veamos los factores de premio:
Los lotes 2 y 3 tienen un incremento por esquina
Este incremento se debe a que un terreno en esquina tiene mayores posibilidades
de aprovechamiento. Se establece un área de influencia. Normalmente se parte
de un cuadrado de 15 x 15 m. para zonas habitacionales y de 20 x 20 m. para
zonas comerciales o industriales.
La forma de valuar este terreno es multiplicar la superficie total del terreno por el
valor de la calle más importante (el más alto) y después se le suma el producto de
multiplicar la superficie que cae dentro del área de influencia por aplicarse por el
valor de calle más bajo y por un factor de incremento, el que también normalmente
es del 10% para zonas industriales, del 15% para zonas habitacionales y del 20%
ó 25% para zonas comerciales (dependiendo de su importancia).
El lote 4, que es una cabecera de manzana, se le da el mismo tratamiento, solo
que se aplican 2 incrementos.
El lote 5 también tiene 2 frentes. Aquí se puede optar por hacer una división
virtual del terreno y asignar el valor de cada una de las calles a la mitad de la
superficie, o asignar un área de influencia solamente y aplicarla sobre el menor
valor.
El lote 6 tiene un frente considerablemente mayor que el lote tipo, lo que también
aumenta sus posibilidades de aprovechamiento. Para esta condición no se ha
publicado un incremento sistemático, por lo que se asigna en función de una
valoración particular del beneficio en cada caso. En los estudios en que he
requerido aplicar este incremento, he asignado incrementos de un 20% máximo en
zonas habitacionales y hasta un 50% en zonas comerciales importantes.
El iote 7 tiene 3 factores de premio, uno por tener mayor frente que el lote tipo,
otro por tener menor fondo y un tercero por tener una superficie menor. Para este
caso se asignan factores arbitrarios para el frente y el fondo y el factor de área se
calcula de la misma manera que se hizo en el estudio de homologación (pag. 39)
El lote 8 también tiene un frente mayor que el lote tipo, por lo que también procede
la aplicación de ese factor de premio.
Los lotes 9 y 10 no tienen condiciones favorables.
Pasemos a los factores de castigo por condiciones desfavorables
Los lotes 2 y 7 no tienen condiciones desfavorables.
Los lotes 3, 4, 5, 6, 8, 9 y 10 tienen una superficie mayor que la del lote tipo, por lo
que se les aplica un factor de área (FA) que se calcula con la siguiente expresión:
0.25 x área del lote tipo FA = + 0.75
área del iote por valuar
El lote 9 tiene un frente menor que el del lote tipo. El factor de castigo de frente
(FF) se calcula con la siguiente expresión:
pp _—i Frente del lote por valuar \ Frente del lote tipo
Este mismo lote, así como el lote 5 (si se opta por considerar un solo polígono con
su incremento por 2 frentes) tienen un fondo mayor que el lote tipo.
El castigo que se aplica por este concepto es haciendo una división virtual del
terreno: la primera parte la conforma el área que se abarca dentro del fondo tipo
(30 m. en este caso). La segunda parte comienza a esa profundidad y hasta otra
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longitud igual. Para el caso de que el fondo sea mayor de 2 fondos tipo, se hace
un tercer rectángulo pero a este se le aplica 2 veces el factor, o sea 0.70 x 0.70 y
así sucesivamente.
De tal manera que el factor por este concepto queda de la siguiente manera:
FFo = (Ai x 1) + (A2 x 0.70) + (A3 x 0.702= + (An x 0.7n'1)
Los lotes 8 y 9 son irregulares. Las irregularidades se consideran cuando los
vértices de un polígono cuadrangular difieren en más de 10° del ángulo recto o
cuando se tienen más de 4 vértices.
Para este caso se aplica el factor de castigo por irregularidad (Fl) conforme a la
expresión:
p. _—i Area regular \ Area total
Para este caso, en el lote 9 se presenta una situación polémica; para determinar el
área regular se tiene que insertar un rectángulo que la determine, pero existen dos
formas para determinarlo: la primera es haciendo un rectángulo a partir del frente y
hasta el fondo y la segunda buscar el mayor rectángulo dentro del predio, ambas
posiciones son lógicas, aunque en lo personal, siempre trato de considerar el
rectángulo que abarque una superficie mayor (estamos hablando de potencial de
aprovechamiento del terreno).
El lote 10 también tiene el inconveniente de ser un lote interno, o sea que no tiene
acceso, lo que por costumbre lo hace acreedor a un demérito por ubicación del
30%, asignándole un factor (FU) de 0.70
Por último, consideremos que el lote 4 (la cabecera de manzana), tiene una
pendiente descendente.
El factor de pendiente (FS) se aplica con el siguiente criterio:
Para pendientes ascendentes: FS = 1 --^-
Para pendientes descendentes: FS = 1 - —
donde:
S = - jJ -= tg*
Construyamos un cuadro de homologación de los lotes de la manzana,
suponiendo que el valor de terreno es de $1,000.00/m2 para las 4 calles
LU I -O
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
LU r-LU ce LL
10.00 10.00 30.00 35.00 20.00 50.00 12.50 17.50
7.50 25.00
O D Z O LL
30.00 30.00 30.00 90.00 90.00 30.00 15.00 35.00 75.00 50.00
LL cu LU Q. D W
300.00 300.00
- 900.00 3,150.00 1,800.00 1,500.00 187.50 525.00
1,330.00 1,250.00
UJ
1.000 1.075 1.038 1.021 1.019 1.000 1.000 1.000 1,000 1.000
u.
1.000 1.000 1.050 1.000 1.050 1.100 1.050 1.050 0.866 1.000
LL
1.000 1.000 1.000 0.883 0.730 1.000 1.050 0.985 0.513 1.000
< LL
1.000 1.000 0.833 0.774 0.792 0.800 1.150 0.893 0.806 0.810
LL
1.000 1.000 1.000 0.981 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
0.
1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0.700
ti w LU tXL LL
1 1.075
0.9078 0.6849 0.6182
0.88 1.2679 0.9234 0.3579 0.567
E 5
$ 1,000.00 $ 1,075.00 $ 907.81 $ 684.88 $ 618.19 $ 880.00 $ 1,267.88 $ 923.44 $ 357.91 $ 567.00
Como podemos apreciar en los resultados del análisis anterior, partiendo de un
valor de $1,000.00/m2., dadas las diferencias en las características de los lotes,
aun estando ubicados en la misma manzana o la misma calle, obtenemos valores
finales que van desde $357.91 hasta $1,267.88/m2., lo que representa una
variación del 354% entre el menor y el mayor. Esto puede damos una idea ciara
de dos cosas:
1.- Que no se pueden manejarse valores promedio por zona, cada inmueble es
diferente y debe estudiarse en forma independiente.
Desde luego es difícil encontrar tantos lotes tan heterogéneos dentro de una
misma manzana, pero si se encuentran diferencias con frecuencia, sobre todo en
colonias de cierta antigüedad, donde con el paso del tiempo se realizan fusiones y
subdivisiones o en pueblos donde no se regula adecuadamente la lotificación de
las zonas urbanas que pueden provocar enormes diferencias.
2.- Que las fórmulas no deben aplicarse en forma sistemática e indiscriminada sin
analizar la verdadera afectación de las diferencias que tenga un lote contra otro,
ahí es donde debe trabajar la sensibilidad del valuador, hay que cuidar que los
resultados sean lógicos.
Si vemos con un poco de atención, veremos que no todos los resultados son
lógicos. El más importante es el que se presenta con el lote 9, que es el que
resultó con el menor valor de la manzana, cuando tal vez, dependiendo del uso
que se le de al suelo, podría ser uno de los mejores. Tiene un frente de 7.50 m.
que es 2.50 m. menor que el frente del lote tipo, pero es suficiente para hacer un
ingreso cómodo y seguro para el posible desarrollo de un muy buen proyecto en el
interior y colinda con 7 lotes a los que eventualmente es posible comunicarse o
hasta fusionarse y resulta que el valor resultante es casi un 40% menor que el del
predio interior.
El lote 3, que es una buena esquina de 30 x 30 m., resulta con un valor menor que
el lote tipo y la cabecera de manzana un 40% menor. Estos resultados no son
lógicos.
Pensemos que un lote con 10 m. más de fondo que el lote tipo puede ser el que
tenga el mejor jardín del fraccionamiento y hasta una buena terraza al fondo, que
en un Mega fraccionamiento de interesa social, la casa de la esquina vale lo
mismo que la de al lado,
En lo que se relaciona con la investigación de mercado para maquinaria, equipo e
instalaciones especiales, se tienes algunas condiciones especiales.
Se pueden encontrar equipos de línea que cuentan con los suficientes elementos
de identificación (marca, modelo, número de serie, capacidad, etc.). Para estos
equipos, si no son antiguos, con frecuencia se puede obtener directamente la
cotización con el proveedor y asunto arreglado.
Es importante mencionar que debe procurarse que las cotizaciones sean de
equipos nuevos. En el lenguaje de los avalúos se conoce como Valor de
Reposición Nuevo (V. R. N.). Cuando los equipos que estamos valuando aun
están registrados en las relaciones de productos del proveedor, como se
menciona en el párrafo anterior se obtiene la cotización y punto, pero estos casos
no son muy frecuentes; por la rapidez con que avanza la tecnología, los equipos
pierden su vigencia en poco tiempo y con frecuencia ya no se encuentran.
Entonces se debe buscar un equipo equivalente de modelo actual. Si el modelo
actual tiene características similares con pequeñas variaciones, se puede aplicar
directamente la cotización sobre el equipo que vayamos a valuar y como en el
caso de los inmuebles se homologará, aunque la homologación tiene otros
parámetros (capacidad, potencia, velocidad, diseño, gasto). Si ya no hay ningún
equipo comparable que sea de la misma marca, se cotizará un equipo de otra
marca, procurando que sea de calidad similar (por lo general del mismo país de
origen), si no lo es se deberá aplicar un factor de calidad.
Pero también hay equipos muy antiguos que ya no se encuentran en el mercado.
Se me ocurre una maquina folladora alemana Marca Chandler que dejó de
producirse en los años 50's (todavía hay algunas funcionando en pequeñas
imprentas y curiosamente de repente todavía se encuentran en las casas que se
dedican a vender maquinaria usada. En estos casos se debe obtener una
cotización directa en el mercado de segunda mano. Esta cotización es
equivalente a lo que en valuación se conoce como Valor Neto de Reposición (V.
N. R.) que no es más que el valor de reposición nuevo ajustado por un factor de
depreciación (que se verá en el siguiente capítulo).
Como lo que tenemos que considerar en nuestro estudio Es el Valor de
Reposición Nuevo (V. R. N.), la cotización obtenida se multiplica por el inverso de
la depreciación y de esta manera se obtiene.
Cuando se han agotado todas las estrategias de búsqueda y no se ha encontrado
aun la base de referencia para el establecimiento de un valor, existe una opción
más (para mi gusto y el de muchos otros valuadores, la menos recomendable
porque puede tener un buen grado de inexactitud). Esta opción es el uso de
índices.
El índice Nacional general de precios al consumidor, el índice nacional de precios
de la vivienda, el índice de la industria manufacturera el índice de Marshall & Swift
y algunos otros, pueden servir para tal efecto.
El procedimiento es sencillo; se obtiene de la factura original del bien su costo
original; se obtienen los índices actual y de la fecha en que se facturó el mismo, se
divide el índice actual entre la fecha de origen y el resultado se multiplica por el
importe de la factura.
Pongamos como ejemplo la foliadora marca Chandler que se mencionó
anteriormente.
Supongamos que la máquina se compro nueva en el año de 1950 y que su costo
fue de $2,000 UScy,
De la tabla de índices de Marshall & Swift obtenemos los índices de 1950 y de
2007 para el índice promedio de la industria manufacturera, siendo:
Año 1950: 187.9
Año 2007: 1353.6
De tal manera, el V. R. N. del equipo se calcula de la siguiente manera:
1356.6/187.9 x $2,000 UScy = $14,440 UScy.
También existen los equipos de diseño especial que no se encuentran
directamente con un fabricante. En estos casos se deberá integrar su valor con
los proveedores de sus partes, considerando para la integración de su valor: los
materiales, la mano de obra, en su caso el proyecto y la utilidad del o de los
fabricantes. Tal es el caso de la mayor parte de las instalaciones para el
funcionamiento de la maquinaria (tuberías, conductores eléctricos, algunos
depósitos, cimentaciones especiales, etc.).
Existen otros bienes para los que en ocasiones se tiene que hacer una
investigación de mercado; los bienes intangibles (marcas, patentes, secretos
industriales, valores), pero eso se verá más adelante en el capítulo exclusivo de
este tipo de bienes.
VI.- LA DEPRECIACIÓN
Ya tenemos casi todas la piezas del rompecabezas. Ya hicimos contacto con el
cliente, ya visitamos las instalaciones, ya realizamos o verificamos y clasificamos
el inventario de los bienes por valuar y ya realizamos las investigaciones de
mercado correspondientes. Lo siguiente es el cálculo de valores, para lo que se
hace necesaria la aplicación de los métodos de depreciación que sean
correspondientes para cada caso.
Vl-1 PRINCIPIOS Y RELACIONES DE LA DEPRECIACIÓN
Hablando de manera general, se puede decir que la depreciación es la pérdida de
valor por la disminución de la utilidad potencial de los bienes que no es restaurada
por la conservación normal y que es debida a los factores causantes de la retirada
definitiva de los bienes. Entre estos factores se hayan: la edad, el desgaste y los
desperfectos, la decadencia, la inadecuación y la obsolescencia.
Durante mucho tiempo se relacionó directamente a la depreciación con la
condición física de los bienes. Se pensaba que los bienes mantenidos en buenas
condiciones físicas y de eficiencia no podían sufrir gran depreciación. Esta idea es
incompleta, ya que en ella no se consideran factores que son de importancia para
evaluar las condiciones actuales y para prever las condiciones futuras de
operación de los bienes.
La disminución en el valor de los bienes entre la edad cero y una edad de servicio
determinada proviene de la reducción del valor actual (desde que fueron puestos
en servicio completamente nuevos) conforme a sus probables servicios futuros.
Los bienes físicos disminuyen de valor con la edad y con el uso por que por estas
causas sufren una disminución en la cuantía y en el carácter del servicio futuro
que serán capaces de prestar antes de ser retirados.
Por lo general, la disminución del valor de los bienes industriales debido ai uso es
inevitable. El importante de los gastos de conservación más cuidadosos no podrá
lograr otra cosa que retrasar hasta un cierto límite la fecha de retirada.
La causa principal de la merma de valor radica en que el bien producirá beneficios
durante un lapso menor, como consecuencia de la disminución de la esperanza de
vida útil futura. Una causa más de la merma de valor estriba en la disminución del
valor anual futuro de los beneficios, ocasionada por rendimiento más bajo del
equipo, una capacidad de producción disminuida, un incremento en los costos de
conservación y de explotación o una explotación que no llegue a alcanzar la
capacidad normal requerida por la empresa.
Como podemos apreciar, para la depreciación es factor fundamental el potencial
de aprovechamiento de los bienes en un futuro. Por tal motivo es muy importante
determinar el tiempo durante el que los bienes tendrán un funcionamiento eficiente
y rentable.
Los términos que se utilizan para identificar la vida de los equipos es la siguiente:
VIDA ÚTIL TOTAL (VUT), que es el tiempo entre que el bien nuevo se pone en
funcionamiento hasta que se retira de la producción.
EDAD, que es el tiempo entre que el bien nuevo se pone en funcionamiento hasta
la fecha del avalúo. Normalmente se considera la edad cronológica, pero en el
caso de bienes que se reconstruyen o remodelan, se puede considerar la edad a
partir de que se haya dado esa condición y se tendrá que revalorar o confirmar la
vida útil total. Esto depende del tipo de modificación que hayan sufrido los bienes.
VIDA ÚTIL REMANENTE (VUR), que es el tiempo entre la fecha del avalúo y la
fecha probable de retirada del bien.
Existen tablas que hablan de estándares de vida útil total promedio de la
maquinaria de acuerdo con sus características, las que varían, según su
clasificación de 4 a 30 años, correspondiendo una edad menor a equipos frágiles
como los de cómputo y de 30 años para la maquinaria pesada, prensas,
troqueladoras, hornos, etc.
Al final de la tesis se incluye un apéndice que presenta una propuesta de
promedios de vida útil total promedio para bienes industriales.
Esta tabla es mas o menos confiable en el caso de no contar con suficiente
información sobre este rubro, pero es necesario que se considere que puede
haber variaciones importantes en los periodos de vida útil, dependiendo de las
características particulares de cada equipo (calidad, uso, mantenimiento), por lo
que lo más recomendable es analizar en lo particular cada caso y apoyarse en los
proveedores de los bienes, quienes generalmente conocen bien sus productos y
por supuesto utilizar la propia experiencia para sensibilizar estas condiciones.
VI-2 TERMINOLOGÍA EMPLEADA EN LOS CÁLCULOS DE DEPRECIACIÓN
Para comprender mejor la depreciación y la metodología que se emplea en los
cálculos de la misma, es conveniente establecer el significado de algunos de los
conceptos y la forma en que se manejan con relación al tema.
Estos conceptos son los siguientes:
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V. R. N.) ó BASE DE DEPRECIACIÓN: que
se entenderá como el valor de cotización o estimado de mercado de equipos
nuevos iguales o equivalentes con los gastos inherentes a los mismos.
VALOR DE RECUPERACIÓN O VALOR DE RESCATE (Vs), que representa el
valor de los bienes al final de su vida útil. El valor de recuperación de los bienes
industriales es la suma neta (actualizada) por encima del costo de remoción y
venta, obtenida de los mismos a! enajenarlos su propietario, o el valor de los
bienes retirados para utilizarlos en un emplazamiento diferente o fin distinto.
BASE DEPRECIABLE (Bd), es el valor de reposición nuevo menos el valor de
rescate (V. N. R. - Vs). La base depreciable corresponde al servicio útil dentro de
la instalación. La parte depreciable de los bienes es aqueifa parte del valor que
está sujeta a ser depreciada durante su vida útil hasta su retirada de la
producción.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA (D.). Es la merma en el valor de los bienes desde
nuevos (V. R. N.) hasta la fecha de la valuación. Esta depreciación acumulada es
la diferencia entre el costo de sustitución estimado y el valor actual determinado
de los bienes existentes.
VALOR ACTUAL O VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V. N. R.). El valor actual de
las instalaciones industriales es el valor de las mismas en las condiciones
existentes a la fecha de la valuación, habiéndose realizado los ajustes correctos
por depreciación y otros factores.
DEPRECIACIÓN ANUAL. Es la depreciación de los bienes durante un año de su
vida útil, o sea la merma del valor que el bien sufre en el transcurso del año. Esta
depreciación no necesariamente corresponde a la depreciación real de los bienes;
normalmente se utiliza para repartir en forma lineal el valor neto de reposición
entre la vida útil remanente de los bienes para efectos contables y fiscales.
DEPRECIACIÓN ACELERADA, (también para fines contables internos en casos
especiales de excesivo gasto), el costo de la depreciación de los bienes se calcula
a base de una tasa anual determinada partiendo de la vida útil probable y el valor
de rescate de los mismos. En épocas de excesivo uso de los bienes, tales como
guerras o periodos de servicie continuo durante las 24 horas del día, la utilidad
potencial de los bienes se reduce más rápidamente de lo previsto. Al establecer
las tasas de depreciación contables, una empresa, por razones de orden interno,
puede variar las tasas de depreciación a su arbitrio con el fin de hacer frente a ese
tipo de circunstancias, pero este criterio no se puede utilizar en relación al pago de
impuestos, salvo por concesión especial de las autoridades Hacendarías.
AGOTAMIENTO es el término aplicado a la consunción de los recursos naturales
que no son sustituibles, como el gas natural, el petróleo, el carbón ,1a madera y
toda clase de minerales, así como los yacimientos de materiales de edificación
como rocas y gravas.
VI- 2. MÉTODOS PARA LA ESTIMACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN
Actualmente existen diversos métodos para la estimación de depreciación de los
bienes. Estos métodos pueden clasificarse en dos grandes grupos:
1,-Los métodos que se utilizan para efectos contables o fiscales.
2.- Los métodos para conocer el valor real de los activos de la empresa en un
momento determinado.
La diferencia estriba en que la depreciación de tipo contable es de tipo lineal y se
pre-establece para una vida útil futura bien definida. La depreciación real de los
bienes puede alargar o recortar los plazos de vida útil tanto como lo requieran las
propias condiciones de los bienes por valuar, así como el valor de los mismos de
acuerdo con la forma particular de utilización por parte de los usuarios.
Por dar un par de ejemplos, en la tabla de vidas útiles, podemos apreciar que la
mayor vida útil promedio que se considera para la maquinaria es de 30 años, sin
embargo, en la práctica he llegado a encontrarme con troqueladoras que tienen
una edad de 60 años y siguen funcionando. Los automóviles se deprecian
fiscalmente en 3, 4, y 5 años y, cuantos automóviles con 20 años de edad o más
vemos cotidianamente en la calle.
De igual manera, los equipos de una empresa que son sometidos a cargas
severas de trabajo (hasta de 3 turnos) tendrán una vida útil total mucho menor que
la normal para esos equipos. Hablando de automóviles, podemos pensar en los
taxis o en los automóviles de arrendadoras.
Es importante que no se pierda de vista que la depreciación representa la merma
del valor de un bien en un determinado tiempo, pero que aplicando esa
depreciación al bien, lo que se obtiene es el valor actual de dicho bien y que el
valor actual está sujeto a los beneficios que se esperan en el futuro por la
explotación del bien y puesto que no puede conocerse el futuro con certeza, la
depreciación es, como asignación de costo y como valuación, una cantidad de
dinero cifrada por estimación.
De los métodos del primer grupo que se han desarrollado a través de la historia de
la contabilidad y la valuación, el que se utiliza actualmente en nuestro país es el
de la línea recta.
Este método reparte la base de depreciación de una propiedad de manera
uniforme a lo largo de toda su vid útil, salvo en el caso en que la vida útil deba
modificarse, con lo que se obtendría una línea recta múltiple.
Si se prevé que un equipo tendrá una vida útil total de 15 años y a los 5 años se
observa que por errores en la forma de operar el equipo y por falta de
mantenimiento adecuado el equipo presenta un mayor desgaste del que se
esperaba y que su vida productiva durará 5 años en lugar de 10, la trayectoria de
la recta deberá cambiar para la aplicación de una depreciación mayor durante la
nueva vida útil remanente.
Esto se puede apreciar mejor en la siguiente gráfica:
$
V.R.H..1—-
0 5 10 15
En la gráfica la línea continua representa el comportamiento del valor del bien bajo
condiciones normales de operación la depreciación y la línea punteada representa
el comportamiento del valor en el tiempo del bien específico que se está valuando.
El razonamiento matemático del método de define de la siguiente manera:
Los términos que usaremos son los siguientes
B = Base de depreciación = valor de reposición = V. R. N.
Vs = valor de rescate
Bd= Base depreciable = B - Vs
Bx= Base depreciada a la edad = V. N. R.
DA = Depreciación anual
Dc= Depreciación acumulada
N = Vida útil probable de la unidad o vida útil media de un grupo
n = Edad de la propiedad
VUR = Esperanza de vida útil = N - n
Por definición del método, la depreciación anual es:
n Bd
La depreciación acumulada a la edad X será:
Bd Dx = X —
y por lo tanto la depreciación total será:
D total = n ~~ = Bd
la base depreciada a la edad X se calcula de la siguiente manera:
Bx = B - X - ^ - = B d + V s - X — = B d ( 1 - — ) + V s n n n
Pensemos que se trata de una máquina inyectora de plástico que tiene un costo
de $500,000.00 y se estima que el valor de rescate (Vs) del equipo al final de su
vida útiles del 15 %
En condiciones normales el equipo se depreciaría de la siguiente manera:
V. R. N. (BASE DE DEPRECIACIÓN) = $500,000.00
Vs (VALOR DE RESCATE) = $500,000 x 0.15 = $75,000.00
Bd (BASE DEPRECIABLE) = V. N. R. - Vs = $500,000.00 - $75,000 = $425,000.00
VUT (VIDA ÚTIL TOTAL) = 15 años
Para el primer caso (bajo condiciones normales) la depreciación anual (DA) de la
inyectora sería de un quinceavo de la base depreciable, o sea:
DA = $425,000.00 /15 = $28,333.33
Para el caso específico que nos ocupa, la depreciación del equipo durante los
primeros 5 años se comportaría de la misma forma, pero a partir del sexto año, la
depreciación aumenta de tai manera que el valor se consuma en los siguientes 5
años
Hagamos un cuadro que nos muéstralo anteriormente descrito.
AÑO
1 2 3 4 5 6
_ _ 7 i 8 9 10 11 12 13 14 15
CONDICIÓN NORMAL
V. N. R. ( 1 )
500,000.00 469,642.86 439,285.71 408,928.57 378,571.43 348,214.29 317,857.14 287,500.00 257,142.86 226,785.71 196,428.57 166,071.43 135,714.29 105,357.14 75,000.00
DEPRECIACIÓN ANUAL 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14
DEPRECIACIÓN ACUMULADA
30,357.14 60,714.29 91,071.43
121,428.57 151,785.71 182,142.86 212,500.00 242,857.14 273,214.29 303,571.43 333,928.57 364,285.71 394,642.86 425,000.00 455,357 14
CONDICIÓN ESPECIAL
V. N. R. ( 2 )
500000 469,642.86 439,285.71 408,928.57 378,571.43 317,857.14 257,142.86 196,428.57 135,714.29 75.000.00
DEPRECIACIÓN ANUAL 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 30,357.14 60,714.29 60,714.29 60,714.29 60,714.29 60.714.29
DEPRECIACIÓN ACUMULADA
30000 60000 90000
120000 150000 210000 270000 330000 390000 450000
Si graneamos los valores obtenemos:
COMPORTAMIENTO DEL VALOR
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415
Como podemos apreciar, esta gráfica se parece mucho a la que se mostró
anteriormente.
Para la aplicación específica de los avalúos que se realizan para efectos fiscales y
de reexpresión de activos, para la obtención del valor neto de reposición, o sea el
valor depreciado, se aplica este método involucrando además como variables un
factor de conservación y un factor de obsolescencia relativa.
En el capítulo III se menciona algo sobre obsolescencias funcionales y sobre
obsolescencias económicas. En este caso se utiliza un solo factor que involucra
ambas condiciones.
También hemos estado hablando sobre el valor de rescate. En este método
tampoco se aplica; los equipos se deprecian al 100 %
La expresión aplicable para este caso es la siguiente:
•i- swiSS
»?5f?
W^^^^^^M¿sfe?lÉ^Í^^^I
S Í « f i 3 K ^ ^ ® m ^ Í ^ ^ P ^ ^ ^
ÉÉÉÉiiÉÉfe> \%&^Sá^iÉ&«skÉg
BíS-ÍSV»* n„- '* «• V • - r fM^aWv^ '
ffrr»™';*» iV*. * i «^•f*r«ff» i * Vs
VNR = VRN (1 - n/N) (FC) (FO)
Donde : VNR= Valor neto de reposición
VRN= Valor de reposición nuevo
n= Edad del equipo
N= Vida útil total probable del equipo
FC= Factor de conservación
FO= Factor de obsolescencia
La aplicación de esta fórmula en ocasiones es difícil, ya que debe trabajarse con
factores de carácter abstracto, que si no se evalúan con cuidado, pueden producir
errores importantes de cálculo, pero además, son muy fáciles de manipular, lo que
da pie a que se vicien los valores a la alza o a la baja en el caso de falta de
probidad del valuador, del empresario o de ambos
Por ejemplo:
Consideremos la máquina inyectora del ejemplo anterior y hagamos un cuadro con
el comportamiento del valor durante su vida útil bajo condiciones normales.
Para los efectos del presente ejemplo, en la asignación de los factores de
conservación y obsolescencia se hace una disminución gradual de dichos factores
hasta reducirse al final de la vida útil a 0.70
La tabla queda de la siguiente manera:
AÑO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
V. R. N.
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
500,000 00
FE =
1-(níN)
0 93
0 87
0 80
0 73
0 67
0 60
0 53
0 47
0 40
0 33
0 27
0 20
013 0 07
-
FC
100 0 98
0 96
0 93
0 91
0 89
0 87
0 85
0 82
0 80
0 78
0 76
0 74
0 71
0 70
FO
100 0 98
0 96
0 93
0 91
0 89
0 87
0 85
0 82
0 80
0 78
0 76
0 74
0 71
0 70
V. N. R.
466,667
416,173
368,640
317,130
276,033
237,630
201,840
168,583
134,480
106,667
81,120
57,760
36.507
16,803
-
DEPRECIACIÓN
ACUMULADA
33,333
83,827
131,360
182,870
223,967
262,370
298,160
331,417
365,520
393,333
418,880
442,240
463,493
483,197
500,000
Si graneamos los valores de cada uno de los años considerados, veremos que no
se trata de una línea recta (ni de una curva), sino de un columpio de 15 líneas
rectas. Los factores modifican la trayectoria de la recta cada año.
Aplicar este método con fines contables o fiscales es aceptable (además de
obligatorio), pero en la realidad los equipos generalmente sufren una depreciación
real que es más pesada al principio y, por supuesto, deben tener casi siempre un
valor de rescate.
Lo que se mencionó atrás sobre la dificultad de asignación de los factores estriba
en que si en lugar de considerar las cargas que asignamos, tomamos para los
factores de conservación y obsolescencia (como en el caso del factor de edad),
una variación de 100% a 0%. La línea se inclinaría con una mucho mayor
pendiente al principio, que parece más real, pero de esa manera a los 10 años el
equipo prácticamente ya no vale nada. Ahora bien, si por el contrario,
consideramos que el equipo no se usa durante los 15 años y que tampoco sufre
ninguna depreciación por obsolescencia; en ese caso el valor se comporta como
una sola línea recta que finalmente liega a un valor de $0.00, lo que tampoco es
un resultado correcto.
Pero bueno, no podemos darnos el lujo de ser tan negativos con el método, ya
que de todos modos tenemos que usarlo (por ¡o menos para los avalúos que
tengan como objeto la reexpresión de activos o pago de impuestos) porque que es
el método que requieren las autoridades Hacendarías para obtener información de
sus contribuyentes con un criterio uniforme.
Una variación de éste método es lo que se conoce como el método de la "línea
recta ponderada", el que ofrece diferentes posibilidades de reparto de la carga por
depreciación y tiene algunos otros detalles interesantes.
Este método, a diferencia del anterior, descompone el producto que resulta de la
multiplicación de los 3 factores por la suma de los mismos, cada uno multiplicado
por un factor de peso que se asigna en función de la importancia que cada factor
tiene para bienes específicos.
Por ejemplo, para los equipos de cómputo se asigna una vida útil normal de 4
años, pero para una computadora el factor de depreciación más significativo es el
de obsolescencia, un equipo bien cuidado a los 4 años puede verse en muy
buenas condiciones y puede funcionar perfectamente, pero muchas veces desde
el segundo año la maquina ya es incompatible con los programas nuevos, la
capacidad del memoria de los equipos nuevos es 10 veces mayor y en el mercado
de segunda mano se venden casi como chatarra.
Por el contrario, si se tiene que valuar una troqueladora, que es una gran masa de
acero que difícilmente va a tener cambios significativos de diseño con el paso del
tiempo y que las partes susceptibles de averiarse o de un desgaste son de poco
impacto en el valor y que son equipos de larga vida, la mayor carga de la
depreciación debe cargarse al factor de conservación (operación) dándole menor
importancia a la edad y a la obsolescencia relativa.
Con este método se tienen menos posibilidades de error en el sentido de que los 3
factores que componen la expresión, se valúan con la escala del 0% al 100%, que
es homologa.
El método de la línea recta ponderada tiene otra particularidad con relación al
anterior. Para el método de la línea recta, los factores decrecen de 100% a 0%,
mientras que para el de la línea recta ponderada, la aplicación es inversa, la
situación más favorable es igual a 0%.
Si consideramos el mismo proceso gradual de desgaste de cada uno de los 3
factores en donde la condición inicial para los 3 factores sea 0 (cero) y la condición
final sea 1.00, el resultado de la gráfica será una sola línea recta con valores que
van de $500,000.00 a $0.00; pero si dadas las condiciones del equipo se califican
tos factores de conservación y/o de obsolescencia en cantidades menores de
1.00, el resultado final es mayor que 0 (cero), lo que automáticamente nos arrojará
es un valor de rescate.
La ecuación a utilizar en este caso es:
VNR = VRN [1 -{(n/N) (A) + FC (B) + FO (C) }]
Donde: A, B, Y C son factores de peso (ponderación) que reparten en la medida
de su importancia la depreciación para cada uno de los factores, sabiendo que la
suma de los tres debe ser invariablemente del 100%
Tomando nuevamente el ejemplo de la Inyectora de plástico, consideraremos los
siguientes factores de peso:
A (Factor de peso por edad) = 40%
B (Factor de peso por estado de conservación) = 30%
C (Factor de peso por estado de obsolescencia relativa) = 30%
Para este caso consideraremos 2 situaciones, la primera aplicando el mismo
proceso de degradación para los 3 factores; el segundo con factores de
conservación y de obsolescencia que no llegan a una depreciación del 100%, sino
de 75% y 70% respectivamente.
Aplicando la ecuación obtenemos la siguiente tabla:
AÑO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
FE = (n/N)
-0.07 0.13 0.20 0.27 0.33 0 40 0.47 0.53 0.60 0 67 0.73 0.80 0.87 0.93 1.00
FC,
-
0.07 0.13 0.20 0.27 0.33 0.40 0.47 0.53 0.60 0.67 0.73 0.80 0.87 0.93 1.00
FO,
-
0.07 0.13 0.20 0.27 0.33 0.40 0.47 0.53 0.60 0.67 0.73 0.80 0.87 0.93 1.00
V. N. R.-,
$ 500.000.00 $ 466,666.67 $ 433,333.33 $ 400,000.00 $ 366,666.67 $ 333,333 33 $ 300,000.00 $ 266,686.67 $ 233,333.33 $200,000.00 $ 166,666.67 $133,333.33 $100,000.00 $ 66,666.67 $ 33,333.33 $ 0.00
FCa
-0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75
FOj
--
0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70
V. N. R.2
$ 500,000.00 $ 460,000.00 $ 452,500.00 $ 425,000.00 $ 397,500.00 $ 370,000.00 $ 342,500.00 $ 315.000 00 $ 287,500.00 $ 260,000.00 $ 232,500.00 $ 205,000.00 $ 177,500.00 $ 150,000.00 $ 122,500.00 $ 95.000.00
La siguiente gráfica nos muestra el comportamiento lineal de ambos supuestos
COMPORTAMIENTO DEL VALOR
$600,000.00
$500,000.00
$400,000 00
$300,000.00
$200,000.00
$100,000 00
•V. N. R 1
V. N. R 2
1 3 5 7 9 11 13 15
Como podemos ver, el comportamiento del método es invariablemente en una
sola línea recta, y lo que varía dependiendo del valor de los factores que
intervienen, es la pendiente.
Pues también se puede calificar como aceptable, aunque la trayectoria de la línea
recta parece alejarse aun más de la depreciación real que sufren los equipos.
Los métodos del segundo grupo no están precisamente regulados y ofrecen mayor
libertad para buscar el camino que conduzca a la cuantiftcación real de la
depreciación de los bienes con el tiempo.
El método que me ha convencido y he utilizado durante años para este fin es el
método de la Depreciación efectiva presente.
El razonamiento de este método tiene una estructura similar a otro método que se
utiliza en Estados Unidos y en algunos países de Europa conocido como el
método del "Fondo de amortización", y que está basado en teoría del interés
compuesto, con la diferencia de que en lugar de realizar los cálculos con tasas de
interés, lo hace con las propias características de los bienes.
Como antecedente del método a utilizar, analicemos la filosofía y desarrollo del
método del fondo de amortización, el que consiste en acumular un fondo de
amortización que sea acorde con el tiempo de uso que tenga el equipo, de manera
que cuando termine la vida útil del mismo, se cuente con los fondos suficientes
para sustituirla por uno nuevo. La suma imputable por depreciación en un año
determinado es el depósito anual constante más el interés de ese año sobre la
acumulación alcanzada.
De ahí que la carga anual por depreciación se incremente cada año hasta el último
de servicio del equipo considerado.
Las variables que se utilizan en este método son las siguientes:
i = Tasa de interés en el periodo (anual)
R = Anualidad abonada al fin de cada periodo
Sn = Fondo Acumulado en "n" años.
Sx = Acumulación alcanzada en el año "x"
Bd = Base depreciable (Valor de reposición - Valor de rescate)
Bx = Base depreciada
Vs = Valor de rescate
La acumulación en un fondo de amortización es:
Al final del primer año: Si = R
Al final del segundo año: S2 = R + R (1+i)
Al final del tercer año: S3 = R + R (1+i) + R (1+i)2
De manera que al final n se obtiene la serie que es:
Sn = R + R (1+i) + R (1+i)2 + ... + R (1+i)n"1 ^ 1
Si se multiplica la ecuación por (1+i) se tiene:
;\n Sn (1+i) = R (1+i) + R (1+¡)2 + R (1+i)3 + ... + R (1+i)
Si se resta la ecuación de 1 de la de 2 se obtiene:
Sn-Sn(1+¡) = R-R(1+i)n
De donde:
(1+i)n-1 Sn = R
R = Sn • (1+i)n -1
Para una edad "x" intermedia la ecuación 3 puede expresarse de la siguiente
manera:
Sx = R < 1 + i ' X - 1
La acumulación en "n" años (a lo largo de toda su vida útil) a fin de cuentas deber
ser igual al valor de reposición menos el valor de rescate que se obtendrá después
del equipo (Bd), por lo que la ecuación 5 puede efectuarse de la siguiente manera:
R = Bd (1+i)n-1
Sustituyendo el valor de R en la ecuación se obtiene que la acumulación
alcanzada final que un año cualquiera (Sx) será:
Sx=Bd (1+i)n-1
(1+i)x-1 = Bd
(1+¡)x-1 L(1+i)n-1
La base depreciada Bx es igual a la base depreciable considerada para el bien
nuevo, menos, lo acumulado en el fondo de amortización (depreciación
acumulada) más el valor de rescate, o sea:
Bx = Bd - Sx + Vs 8
Si se sustituye y factoriza el valor de Sx se obtiene:
Bx = Bd (1+i)x-1
(1+i)n-1 + Vs
Bx^Bd (1+¡)"-(1+i)x 1
(1+i)n-1 + Vs 10
Este método es de utilidad en países donde Ineconomía y las tasas de interés son
estables, pero en nuestro país con frecuencia no se da ese caso, ya que nuestra
economía es más débil y eventualmente las tasas de interés llegan a tener
cambios de mucha consideración, lo que complica el uso de las ecuaciones
debido a que se pierde la continuidad en la lógica del comportamiento económico.
Además de que en la mayoría de los casos la inflación anual real es mayor que las
tasas de interés promedio que otorgan las instituciones financieras, por lo que el
fondo que se amortiza en cada año, monetariamente pierde una parte de su
potencial adquisitivo para los años subsecuentes.
Como mencioné antes, el método de la "Depreciación Efectiva Presente" tiene una
estructura matemática similar al método del fondo de amortización, pero en este
método en lugar de trabajar con tasas de interés, se consideran para el cálculo las
condiciones específicas del equipo por depreciar, como son: edad, vida útil total
probable, estado de conservación y obsolescencia relativa.
La expresión general para obtener el valor depreciado de un equipo en cualquier
punto de su vida útil es la siguiente:
Bx = Bd (Fd) + Vs
Donde: Bx es la base depreciada a la edad X = V. N. R.
Bd es la base depreciable (Valor de reposición Nuevo - Valor de rescate)
Vs es el valor de rescate al final de la vida útil del equipo
Fd es el factor de depreciación
Para calcular el factor de depreciación (Fd) es necesario conocer algunos
antecedentes, ya que en él se contemplan las condiciones específicas del equipo.
Por una parte. El estado de conservación y la obsolescencia se catalogan en
niveles de la siguiente manera:
Niveles de conservación (NC)
1. Nuevo
2. Excelente
3.- muy bueno
4. Bueno
5. Regular
6. Malo
7. De retirada
8. Chatarra
Niveles de obsolescencia (NO)
LNulo
2. Bajo Grado
3. Regular
4. Grado medio
5. Alto grado
6. Total
En un caso determinado, si estas escalas son insuficientes pueden ampliarse
considerando estados intermedios. Para obtener los factores de conservación (FC)
y de obsolescencia (FO) aplicables al factor de depreciación se utilizan (as
siguientes expresiones:
FC = 0.65 (8-NC) n
FO = 0.35 (6-NO) /5
Para la generalidad de los casos, en base a la experiencia, se ha considerado un
peso del 65% para el estado de conservación y un 35% para el de obsolescencia
relativa, aunque estos par metros pueden variar para un caso especial, como el de
las calculadoras electrónicas, en las que la obsolescencia puede llegar a ser
mucho más importante que el estado de conservación.
Para efectuar la carga por depreciación que corresponde a la parte de la vida
consumida del equipo se usan factores de ponderación que hacen utilizable en el
método la edad que tiene el equipo relacionada con la vida útil total probable.
El factor de vida ponderada (VP) se calcula de la siguiente manera:
Sx (VUT) Vp = ̂ '-
So
Donde: VUT es la vida útil probable del equipo
Sx es el factor de ponderación de la vida útil del equipo
So es el factor de ponderación de la vida útil de nuevo (este valor es
constante y es igual a 43.035).
Los valores de Sx se relacionan en la tabla VI-1, que abarca periodos de 99 años,
suficientes para cualquier caso que se presente.
El factor de depreciación se calcula mediante la siguiente expresión:
(1 +1AAJT)Wl-(1 +1A/UT)Vy
FD= (1 + W U T ) V x - 1
Donde: Vx = Vp + Edad
Vy = Vp (FC +FO)
En el siguiente ejemplo se muestra el comportamiento del valor de un equipe
industrial conforme la consunción de su vida útil por el método de la depreciación
efectiva presente.
TABLA VI-1 Factores de ponderación de vida probable para equipos industriales.
PERIODO 0
1 2
3 4
5
6
7 8
9 10
11 12
13 14
15 16
17 18
19 20
21
22
23 24
25
26 27 28 29
30 31
32 33
FACTOR DE PONDERACIÓN
43.035
50.573
53.724
54.704
54.789
54.533
54.024
53.432
52.74
51.985
51.193
50.38
49.544
48.706
47.864
47.042
46.235
45.439
44.662
43.903
43.16
42.429
41.711
41.001
40.288
39.571
38.852
38.129
37.399
36.665
35.927
35.184
34.437
33.688
PERIODO
67 68
69 70
71
72
73 74 75
76
77 78
79
80
81 82 83
84 85
86 87
88
89
90 91
92
93 94
95
96 97
98 99
FACTOR DE PONDERACIÓN
9.496
8.952
8.43
7.934
7.469
7.03
6.62
6.225
5.848
5.49
5.151
4.832
4.533
4.255
3.997
3.76
3.545
3.347
3.169
3.008
2.863
2.737
2.631
2.547
2.466
2.383
2.294
2.207
2.098
1.95
1.798
1.542
1.133
PERIODO
34
35 36 37
38
39
40 41
42 43
44 45
46
47
48 49
50 51
52 53
54
55 56
57
58 59
60 61 62
63 64
65 66
FACTOR DE PONDERACIÓN
32.934
32.179
31.421
30.663
29.907
29.155
28.404
27.653
26.9
26.146
25.39
24.633
23.875
23.115
22.355
21.6
20.849
20.104
19.37
18.641
17.906
17.172
16.444
15.727
15.024
14.34
13.676
13.037
12.41
11.8
11.204
10.621
10.052
Tomemos nuevamente el ejemplo de la inyectora de plástico y veamos el
comportamiento del método:
Base de depreciación (V. R. N.) = (B) = $ 500,000.00
Base depreciable (Bd) = $ 425,000.00
15 % Valor de rescate (Vs) = $ 75,000.00
Vida útil total (VUT) = 15 años
Para una mejor visuaiización del método, en la gráfica se muestran 2 líneas, la
primera aplicando la depreciación gradual simétrica durante la vida útil total del
equipo (en este caso los niveles de conservación y obsolescencia se calculan
exactamente dividiendo los 8 niveles de conservación y los 6 de obsolescencia
entre la vida útil total), con lo que se obtiene lo que podríamos denominar la curva
promedio del comportamiento real de la depreciación del equipo. Para la
construcción de la segunda curva se utiliza también una forma gradual de
depreciación, pero más limitada en cuanto a su exactitud, utilizando los 8 dígitos,
inclusive considerando, como se mencionó antes, estados intermedios de
conservación y obsolescencia relativa.
Los resultados del ejercicio son los siguientes:
EDAD
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
NC 1 1
1.5 2
2.5 3
3.5 4
4.5 5
5.5 6
65 7
7.5 8
NO 1 1
1.5 1.5 2 2
2.5 2.5 3 3
3.5 4
4.5 5
5.5 6
So 43.035
43.035 43.035
43.035 43.035 43.035
43.035 43.035 43.035 43.035 43.035
43.035
43.035 43.035 43.035 43.035
Sx 47.042 47.042
47.042 47.042 47.042
47.042 47.042 47.042
47.042 47.042 47.042
47.042 47.042 47.042
47.042 47.042
VRN 500,000
500,000 500,000
500,000 500,000 500,000
500,000 500,000 500,000 500,000 500,000
500,000 500,000
500,000 500,000 500,000
Bd 450,000 450,000
450,000 450,000
450,000 450,000
450,000 450,000 450.000 450,000 450,000
450,000 450,000
450,000 450,000 450,000
Vs 75,000
50,000 50,000 50,000
50,000 50,000
50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
50,000 50,000
50,000 50,000 50,000
V.N.R.
500,000 458,310 374,602
323,347 265,755
231,019 191,041 167,389 139,503 123,405
103,931 88,105
75,282 64,934
56,626 50,000
D. -
41,690
125,398 176,653 234,245
268,981 308,959 332,611 360,497
376,595 396,069 411,895
424,718 435,066
443,374 450,000
La gráfica que resulta de la aplicación del método es la siguiente:
Como se puede apreciar, el comportamiento del valor del equipo durante el
transcurso de su vida útil es bastante lógico y no se depende más que de las
variables reales que corresponden a los equipos que se valúen.
Considero que el método de la depreciación efectiva presente es el más exacto
para calcular la depreciación real de un equipo en cualquier punto de su vida útil.
Además, como lo mencioné antes, el método ofrece posibilidades de cambios en
su estructura para cuando se valúan equipos que se deprecian con un
comportamiento diferente del normal de la maquinaria.
Dejando un poco de lado la parte del método que tiene que ver con la vida útil de
los equipos, concentrémonos en los otros dos factores, el de conservación y el de
obsolescencia.
Como se dijo antes, la depreciación que se carga por estos conceptos se determina mediante las expresiones:
FC = 0.65 (8-NC) 17 y FO = 0.35 (6-NO) ib
Esto quiere decir que se está dando un peso de! 65% al estado de conservación y
el 35% restante a la obsolescencia relativa, pero esta ponderación puede cambiar,
como en el caso de las computadoras o el de las troqueladoras.
Así mismo, a pesar de que se consideran suficientes y equilibrados los niveles de
conservación y de obsolescencia descritos, los mismos pueden variar para
considerar estados intermedios, si para algún caso se consideran excesivos o
insuficientes.
De igual manera, podemos ampliar el campo de variables, por ejemplo: es posible
descomponer el factor de obsolescencia en sus dos variables, la funcional y la
económica.
También se podría descomponer el factor de conservación en estado estructural y
en estado funcional.
Al final, como se trata de una ponderación, todos los factores se sumarán, cada
uno con la importancia que le corresponda.
VIII.- EL REPORTE
Hasta este momento se tienen ya los elementos que habrán de conducirnos hacia
el valor de la empresa. Faltan de considerar los bienes intangibles, de los que
poco se ha hablado, pero estos bienes no siempre deben incluirse en el avalúo y
además operan bajo consideraciones especiales, por lo que más adelante se
verán a detalle.
El reporte es el documento en el que vamos a reflejar el producto de todo el
trabajo anterior y es un punto muy impor tan te , de hecho es la imagen que
daremos a quien firmará el cheque de nuestros honorarios, es la muestra del nivel
de profesionalismo con que nos conducimos en el desarrollo de nuestra actividad,
muestra la capacidad del valuador para convencer a su clientela y a la contraparte
de su clientela. Debemos recordar que nuestro trabajo invariablemente se ubica
en medio de un conflicto de intereses: quien vende quiere la mayor cantidad
posible que pueda recibir por el bien que vende y quien compra siempre quiere
obtener el mejor precio y el mayor beneficio por su inversión; entonces debemos
encontrar el justo medio que deje satisfechas a las dos partes, es así como se
cierra una buena operación.
Nuestros avalúos deben ser nuestra mejor publicidad; son la oportunidad de
lucirnos con el cliente entregándole un buen trabajo.
Cuando me refiero a un buen trabajo, quiero decir una buena justificación de los
valores que se asientan en el documento. Me ha tocado ver avalúos de individuos
que incluyen en sus estudios, perdón por la expresión, los guayabazos más
egocéntricos que conozco, le cuelgan al avalúo todas sus medallas de guerra, sus
títulos, sus premios, sus viajes, sus conferencias, varias hojas de rollo y una
cantidad de numeñtos que solo conociendo el tema se pueden descifrar, pero
resulta que al revisar su avalúe veo que se trata de un trabajo mediocre, sin el
suficiente soporte real y, lo peor, a veces con conclusiones sensiblemente
erróneas. Definitivamente no se trata de eso.
Debe tratarse de un documento que sea entendible, ordenado, bien soportado
(completo) y bien presentado, solo eso. Los títulos se cuelgan en la pared.
Actualmente tenemos a nuestra disposición una gran cantidad de recursos
tecnológicos en cuanto a sistemas de digitalización se refiere y a un enorme
número de posibilidades de presentación, entonces no hay excusa para presentar
un trabajo carente de esas cualidades.
Dentro del ambiente de la valuación industrial, se tiene como costumbre la
utilización de una determinada forma de presentar el reporte.
Esta forma sigue normalmente la siguiente secuencia:
Carátula
Antecedentes
Carta de observaciones
Relación de los bienes sujetos al estudio de valuación
Descripción de la metodología a seguir
Inventario de los bienes con sus correspondientes valores
Conclusiones.
Una práctica que en lo personal me parece inadecuada, es que en la estructura de
un avalúo industrial se trata con poca meticulosidad la parte correspondiente a los
inmuebles.
Cuando se describe una máquina, en el inventario, en una columna se asientan
los datos de: Tipo de máquina, modelo, No. de serie, capacidad, edad, estado de
conservación y eventualmente especificaciones especiales que deban ser
consideradas. En las siguientes columnas se incluyen: el valor de reposición
nuevo (V. R. N.), la vida útil remanente (V. U. R.), la depreciación acumulada al
tiempo del avalúo (D) y la depreciación anual remanente (DA) en su caso.
Pues generalmente los inmuebles se describen en forma similar, haciendo una
redacción rápida de sus principales características en una columna de unos 7 ú 8
centímetros de ancho por (cuando mucho una hoja de largo a renglón corrido) y
arrojando los datos numéricos a la derecha como si los inmuebles se hubieran
cotizado en una fábrica.
En mis estudios, trato de entremezclar la parte inmobiliaria con la que corresponde
a la maquinaria, a fin de dar la debida importancia a cada uno de los elementos
que conforman la empresa.
Las condiciones que deben ser observadas para valuar un inmueble son muy
diferentes a las que se consideran para la maquinaria. En algunas ocasiones los
inmuebles no representan una inversión muy importante en relación con la total,
pero las más de las veces en las pequeñas y medianas empresas, los inmuebles
representan el principal o de los principales activos fijos de las mismas. Si no se
realiza el estudio con el debido detenimiento, se pueden pasar por alto
condiciones importantes que conduzcan a errores de consideración, pero aún
pensando en se efectivamente se consideren todos los aspectos que dan valor a
los inmuebles, el hecho de no hacer una descripción completa o de no mostrar el
soporte adecuado de la información, se presta para que el cliente (que no
olvidemos que es quien nos va a pagar) desconfíe de la seriedad de nuestro
trabajo.
El primer capítulo de uno de mis avalúos se denomina ANTECEDENTES. En este
punto deben describirse: la fecha del estudio, los datos de identificación del
valuador, del solicitante, de la ubicación de la empresa, del tipo de trabajo a
realizar y los fines para los que se realiza.
En seguida se dejan de lado los bienes muebles (la maquinaria) y el estudio se
enfoca al inmueble.
El segundo capítulo, CARACTERÍSTICAS URBANAS, se refiere a los datos de
identificación de la zona de ubicación del inmueble: clasificación, vías de
comunicación, uso del suelo, servicios públicos y equipamiento urbano.
Después tenemos el capítulo que se refiere al TERRENO, en el que se asientan
las características particulares del mismo, su posición geográfica (incluyendo
croquis de ubicación), superficie, medidas y linderos, condiciones de topografía y
configuración, características panorámicas, densidades de población y de
construcción permitidas y cualquier otra consideración adicional.
Del terreno, pasamos a la DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE, en donde
se hace una descripción de lo que conforma la finca, su uso actual, los diferentes
tipos de construcción que se tienen, la edad de las construcciones, su estado de
conservación, las características del proyecto, la edad de las construcciones y la
vida útil remanente que se estima tendrá el mismo.
En seguida se describen los ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN: cimentación,
estructura, acabados e instalaciones permanentes del inmueble.
El siguiente capítulo es el de CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN,
en donde se explican los criterios que se utilizarán para el cálculo de los valores.
El siguiente paso es LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO, de la que hablamos
ampliamente en el capítulo "V".
Todo lo anterior nos conduce finalmente al CÁLCULO DE VALORES por los
enfoques que se utilicen: el de "costos" (valor físico directo), el de "ingresos"
(capitalización de rentase y/o el enfoque de "mercado" (valor comparativo de
mercado), con lo que termina la parte del avalúo que corresponde al inmueble.
En el cálculo de valores por el enfoque de costos, tanto las construcciones como
las instalaciones especiales y elementos accesorios deben sujetarse a un cálculo
de depreciación por edad, uso y estado de conservación.
Para calcular esta depreciación, el método en la actualidad se usa comúnmente es
el de Ross-Heideke, que se calcula mediante las siguientes bases.
La expresión matemática para el cálculo del factor de depreciación es la siguiente:
VNR= VRNxFCxFE
Donde:
VNR es el valor neto de reposición (valor depreciado)
VRN es el valor de reposición nuevo
FC es el factor de conservación
FD es el factor de edad
El factor de conservación está dado por las siguientes constantes:
ESTADO DE CONSERVACIÓN
NUEVO
EXCELENTE
MUY BUENO
BUENO
NORMAL
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
RUINOSO
FACTOR
100 00%
98 74%
97 48%
89.69%
81 90%
64 65%
47 40%
23.70%
0 00%
El factor de edad se calcula mediante la siguiente expresión.
FE = U 0.5 x n n2 N N2
Supongamos que tenemos que depreciar una nave industrial que tiene 10 años de
edad, que su vida útil total será de 60 años, que su estado de conservación es
bueno y que el valor de reposición nuevo es de $4,000.00/m2.
VNR = $4,000 x 0.8969 x 1 -. 0.5 x 10 + 102 60 602
VNR = $4,000/m2 x 0.7394 = $2,957.50
En lo personal, considero que la depreciación por el método de Ross-Heideke es
muchas veces severa. Desde luego hay que analizar cada caso en forma
independiente, pero normalmente una depreciación del 26% para una
construcción de 10 años de edad es alta.
El cálculo del valor del inmueble por capitalización de rentas (Enfoque de
ingresos) se realiza estableciendo la renta mensual de cada uno de los tipos de
construcción, la que puede ser real o estimada partiendo de una investigación de
mercado de inmuebles en renta, obteniéndose una renta bruta mensual.
A esa renta se le deben deducir los gastos que se derivan de su uso, como son:
desocupación (vacíos, desalquíleres), mantenimiento, servicios e impuestos) para
obtener una renta neta mensual.
Dicha renta se anualiza (se multiplica por 12 meses) y se obtiene la renta neta
anual.
La obtención de ésta renta se divide entre una tasa de capitalización que
dependerá de las condiciones específicas de posictonamiento del inmueble dadas
sus características de proyecto y de su ubicación dentro del entorno primario.
Durante mucho tiempo se utilizaron tasas de capitalización en un rango entre el 8
y el 12%, dependiendo de cada inmueble, que en épocas de estabilidad
económica pueden ser aceptables pero en muchas ocasiones estas tasas son
altas.
La tasa de capitalización debe establecerse en función del riesgo de la inversión.
Si tenemos una cantidad de dinero y la depositamos en el Banco, sabemos que
tanto el capital como sus rendimientos están 100 % seguros, pero la tasa de
interés, precisamente por la seguridad es baja.
Si en lugar de invertirla en el Banco, optamos por invertir nuestro capital en la
Bolsa de Valores, podremos aspirar a dividendos mucho más atractivos, pero el
riesgo es mayor, ya que no solo podemos ganar más, podemos ganar menos e
inclusive perder.
Hablando de bienes inmuebles, ciertamente existe el riesgo de un siniestro, pero
ese riesgo es tan eventual que casi la totalidad de las construcciones llegan al
término natural de su vida útil. Por otro lado, las inversiones en este sentido, salvo
casos muy especiales están sujetas a plusvalía y, además, su renta representa
dividendos por encima de la inflación o de la depreciación de las construcciones,
lo que generalmente a largo plazo significa un rendimiento mucho mayor que el
del dinero depositado en el banco. Entonces puede concluirse que se trata de una
inversión muy segura y muy rentable, por lo que la tasa, y que es que se mide en
función del riesgo de la inversión, debe ser baja.
Actualmente no hay una definición clara de cuales deben ser los límites de las
tasas, pero dependiendo del caso, en mis avalúos utilizo rangos para una
condición óptima tasas del 5% o del 6% y se incrementa hasta el 9% o 10%,
dependiendo de las condiciones particulares del inmueble.
En nuestro País, donde con frecuencia estamos sujetos a inflaciones variables que
han llegado a dispararse hasta el 150% anual y más. En este caso si se pueden
incrementar un poco las tasas en función del riesgo-País, pero estos incrementos
deben ser mínimos, ya que los inmuebles tienden a conservar su valor real.
Después de una devaluación los inmuebles responden en forma lenta at principio,
por cuestiones de capacidad adquisitiva de la población, pero a corto y mediano
plazo tienden a recuperarse e inclusive a rebasar los parámetros de alza que
normalmente implica una devaluación.
El siguiente capítulo del avalúo es la CARTA DE OBSERVACIONES, que
contiene la información de los bienes que se incluirán en el avalúo y de las
exclusiones del mismo (IVA, gravámenes, reservas de dominio)
En seguida se tienen las OBSERVACIONES SOBRE LA INSPECCIÓN FÍSICA
DE LOS BIENES, en donde se asienta cualquier condición particular de los bienes
en cuanto a su incorporación a la empresa y sus condiciones de operación dentro
de la misma.
En seguida se describe la "METODOLOGÍA DE VALUACIÓN", en donde se
mencionan algunas definiciones sobre la terminología utilizada y en donde se
describen el o los métodos que se utilizarán para el cálculo.
Después de esto sigue LA DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES
(INVENTARIO), que contiene los datos de que se habló antes: en una columna la
descripción de las caracteristicas de cada equipo, y en las siguientes columnas, el
valor de reposición nuevo, la vida útil remanente, la depreciación acumulada y el
valor neto de reposición, pudiendo tener una columna más que calcule la
depreciación anual remanente (en línea recta).
Finalmente se hace un resumen de valores, tanto de el o de los inmuebles que se
tengan, como de la maquinaria inventariada y las conclusiones del avalúo.
Ponernos a analizar todas las posibilidades de llenado del formato es una tarea
muy extensa, que tal vez sería suficiente tema para otra tesis y es probable que ni
así se llegue a un conocimiento total del tema.
El siguiente capítulo contiene un ejemplo de avalúo que nos puede ayudar a
comprender un poco más los conceptos anteriormente descritos.
El formato que se utiliza, contiene espacios mínimos para cada uno de los
conceptos, pero el mismo debe ser totalmente flexible para que en caso de
necesitarlo pueda ampliarse tanto como lo requiera cualquier condición especial
que se presente.
Cabe mencionar que el ejemplo es ficticio, se tomo un poco de varios avalúos y se
inventó otro poco. Sobre esto, es conveniente hacer un paréntesis para conocer
el por que de no utilizar un avalúo real.
El hecho de que el ejemplo no sea de una empresa real, es por que se considera
de fundamental importancia la discreción y el respeto hacia la confidencialidad de
nuestros clientes. Tenemos que tener siempre presente que cuando un
empresario nos abre sus puertas, nos da la confianza para enterarnos de todos
sus movimientos y alcances y con esos nos convierte en sus confidentes. La fuga
de información de una empresa en malas manos puede causarte problemas y
también puede causárselos al valuador, independientemente de que representa
una falta de ética profesional.
En el punto 5.6.1 de la Norma Mexicana de Valuación, editada el 13 de septiembre
de 2007 dice textualmente "El valuador no debe utilizar o revelar total o
parcialmente el informe de valuación y de la documentación soporte sin el
consentimiento escrito del solicitante o propietario del bien valuado, a excepción,
de que sea requerido por autoridad competente.
Para ampliar la visión de este concepto, pensemos en el ejemplo de una casa que
es propiedad del señor "X", quien necesita venderla y que el señor "Y" (su
inquilino) piensa en comprársela. El señor "X" solicita un avalúo para tener una
base del precio que pondrá a la misma.
El valuador acude al inmueble, en donde lo recibe el inquilino, con quien recorre la
casa y a quien interroga sobre los pormenores de la finca.
Por supuesto, el inquilino, que es el comprador potencial, tiene tanto o más interés
que el mismo propietario por conocer el resultado del avalúo, por lo que tratará de
obtener del valuador información, aunque sea aproximada, del valor del bien.
Pensemos en que después de ver la casa, el valuador, con base en su
experiencia, calcula en forma rápida que el valor del inmueble anda cerca del
medio millón de pesos y que, dada la insistencia del inquilino, se atreve a expresar
esa opinión. Después, cuando se hace el cálculo formal del valor, resulta que el
mismo es de $550,000.00, lo que arroja una diferencia de un 10 % comparada con
la impresión que se dio al inquilino.
El propietario, que como es normal, tratará de obtener el mayor beneficio del
inmueble y pensando en que el inquilino regateará sobre el precio del mismo, fija
su postura inicial en $600,000.00, lo que ya representa un incremento del 20 %
sobre la impresión inicial.
Si a esta condición le agregamos que el inquilino, quien tiene el derecho al tanto (o
sea que por ley es el primer postor para comprarla), piensa que el medio millón
que le dijo el valuador puede ser un poco menos, que por su condición de primer
postor y por ser conocido del propietario, piensa en que la casa puede costarle,
digamos $450,000.00 o menos, que comparado con la postura del propietario
arroja una diferencia de la tercera parte de lo que pensó, lo que es suficiente para
que no se lleve al cabo la operación, acarreando toda una serie de problemas de
actitud de ambas partes.
Ahora bien, tratándose de la venta de la casa, tal vez ese sería el único o el mayor
conflicto, pero pensando en una empresa, se puede pensar que las indiscreciones
pueden provocar el robo de secretos industriales o de clientes, lo que puede tener
implicaciones físicas, económicas y legales muy serias.
VIH.- CASO PRACTICO
ING. JUAN MANUEL VALLARINO DE LA TORRE P E R I T O V A L U A D O R SAN GABRIEL 2975-*, JARDINES DEL BOSQUE, GUADALAJARA, JAL. (33)31-22-05-66 y 77
CÉDULA PROFESIONAL No. 1285218
AVALUÓ DE LA EMPRESA "X", S. A. PE C. V.
SOLICITANTE: LIC. DIRECTOR GENERAL DE LA EMPRESA.
UBICACIÓN: CARRETERA GUADALAJARA-ZAPOTLANEJO No. 10000 (Km. 25) ZAPOTLANEJO JALISCO
FECHA DE AVALUÓ: 12 DE NOVIEMBRE DEL ANO 2007
BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS ACTIVIDADES DE LA EMPRESA:
LA EMPRESA SE DEDICA AL PROCESAMIENTO Y DISTRIBUCIÓN DE GRANOS PARA ALIMENTACIÓN DE GANADO.
87
LOCALIZACiON DEL INMUEBLE
UBICACI DEL
INMUEBLE
CROQUIS ESQUEMÁTICO DE LAS CONSTRUCIONES
8
1.- CASETA DE CONTROL DE INGRESO 2 - EDIFICIO DE OFICINAS 3.- AREA DE PRODUCCIÓN 4.- AREA DE EMPAQUE, ALMACENAMIENTO Y SALIDA 5.- VIVIENDA DEL VELADOR 6.- TALLER DE MANTENIMIENTO 7.- SILOS PARA GRANOS 8.- COMEDOR DE EMPLEADOS Y SERVICIOS SANITARIOS
AVALUÓ Avalúo No. 0001
CAPITULO I: DEL INMUEBLE 1.1 - ANTECEDENTES
[SOLICITANTE: LIC , DIRECTOR GENERAL DE LA EMPRESA. 'FECHA DE AVALUÓ: 12 DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2007 PROPIETARIO DEL INMUEBLE: EMPRESAS. S A DE C V |oBJETtVO DEL AVALUÓ: ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL PROPOSITO: GARANTÍA CREDITICIA BIENES QUE SE VALÚAN. TERRENO, CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES, MAQUINARIA Y EQUIPO REGIMEN DE PROPIEDAD: PARTICULAR, INDIVIDUAL UBICACIÓN: CARRETERA GUADALAJARA-ZAPOTLANEJO No 10000 (Km 25) POBLACIÓN. ESTADO. JALISCO MUNICIPIO ZAPOTLANEJO
I.2 - CARACTERÍSTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: RUSTICA CON INCIPIENTE DESARROLLO INDUSTRIAL Y COMERCIAL
|TlPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE: NAVES INDUSTRIALES DE DIFERENTES TIPOS, DIMENSIONES Y CALIDADES NÚCLEOS DE VIVIENDA DE CALIDADES ECONÓMICA Y MEDIANA. ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 30% POBLACIÓN: ESCASA Y FLOTANTE |V1AS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: LA CARRETERA FEDERAL GUADALAJARA ZAPOTLANEJO DE 4 ACRRILES CASI EN TODO SU TRAYECTO USO DEL SUELO INDUSTRIAL (SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE POR MEDIO DE UN POZO PROFUNDO. ENERGÍA ELÉCTRICA CON REDES AEREAS, SUB-ESTACION ELÉCTRICA DE 800KVA, DRENAJE POR FOSA SÉPTICA. PAVIMENTO DE ASFALTO SOBRE LA CARRETERA, TRANSPORTES, LINEAS TELEFÓNICAS ¡CARECE DE GUARNICIONES, BANQUETAS Y ALUMBRADO PUBLICO
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: PRÁCTICAMENTE NO HAY
1.3 - DEL TERRENO
TRAMOS DE CALLES, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACt TERRENO CON FRENTE A LA CARRETERA ZAPOTLANEJO-GUADALAJARA SOBRE LA ACERA QUE VE AL NORTE, A UNA DISTANCIA APROXIMADA DE 3 Kms AL PONIENTE DE LA POBLACIÓN DE ZAPOTLANEJO MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURA PUBLICA No 100 DEL 1o DE ENERO DE 1996 ANTE LA FE DEL NOTARIO PUBLICO No 1 DE GUADALAJARA, JALISCO
AL NORTE- EN 100 00 m CON LA CARRETERA GUADALAJARA-ZAPOTLANEJO,
AL SUR: EN 100 00 m CON PROPIEDAD PARTICULAR
AL ORIENTE' EN 200 00 m CON PROPIEDAD PARTICULAR, Y
AL PONIENTE: EN 200 00 m CON PROPIEDAD PARTICULAR
AREA TOTAL DE TERRENO-AREA SEGÚN PLANO (REAL)-
20,000 00 20,000 00
m2 % DE INDIVISO 100 00% m2. SEGÚN: ESCRITURAS
89
TOPOGRAFÍA: TERRENO CON TOPOGRAFÍA PLANA
CONFIGURACIÓN: RECTANGULAR
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: NINGUNA EN ESPECIAL PARA PREMIAR O DEMERITAR EL INMUEBLE
SERVIDUMBRES yto RESTRICCIONES: SERVIDUMBRE DE 5 00 m SIN CONSTRUCCIONES AL FRENTE DEL LOTE
EL USO ES INDUSTRIAL Y SE PERMITEN CONSTRUCCIONES EN UNA Y 2 PLANTAS CON ALTURA MAXIMA DE 11 m
DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA: NO SE HA ESTABLECIDO
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN PERMIT BAJA (SE CALIFICA EN FORMA INDIVIDUAL PARA CADA PROYECTO) CONSIDERACIONES ADICIONALES: NINGUNA.
1.4 - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
DESCRIPCIÓN: SE TRATA DE UNA BODEGA PARA PROCESO Y DISTRIBUCIÓN DE GRANOS, LA QUE CUENTA CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN.
EN LA PARTE FRONTAL, DEL LADO PONIENTE DEL LOTE SE TIENE LA CASETA DE CONTROL DE INGRESO Y UN EDIFICIO DE OFICINAS DESARROLLADO EN 2 PLANTAS. CON: AREA DE RECEPCIÓN, 4 PRIVADOS, UNA SALA DE JUNTAS Y 2 AREAS ABIERTAS DE OFICINAS EN SEGUIDA SE UBICA LA VIVIENDA DEL VELADOR, LA QUE CONSTA DE AREA DE USOS MULTIPLES, BAÑO RECAMARA Y UN PEQUEÑO PATIO DE SERVICIO SIGUIENDO POR EL MISMO LINDERO, EN SEGUIDA SE UBICA EL EDIFICIO DE SERVICIOS PARA EMPLEADOS DE LA PLANTA (COMEDOR Y BAÑOS-VESTIDORES EN LA PARTE MEDIA DEL LOTE Y HACIA EL ORIENTE SE TIENEN 2 GRANDES NAVES PARA PRODUCCIÓN. ALMACENAMIENTO Y SALIDA ATRÁS DE LAS NAVES SE TIENEN 2 SILOS PARA ALMACENAMIENTO DE GRANO EL RESTO DEL TERRENO ES BALDÍO, CON EL 70 % APROXIMADO EMPEDRADO Y EL 30 % RESTANTE CON BALASTRE.
USO ACTUAL INDUSTRIAL (BODEGA DE GRANOS)
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO 1 - MODERNO DE MEDIANA-BUENA CALIDAD, SIENDO EL EDIFICIO DE OFICINAS Y EL EDIFICIO DE SERVICIOS. TIPO 2 - SEMI-MODERNO DE CALIDAD ECONÓMICA. SIENDO LA VIVIENDA DEL VELADOR TIPO 3 - MODERNO DE DE TIPO INDUSTRIAL DE MEDIANA CALIDAD, SIENDO LAS AREAS DE PRODUCCIÓN YALMACENAJE TIPO 4 - SEMI-PROVISIONAL DE MEDIANA CALIDAD, SIENDO EL TALLER DE MANTENIMIENTO
EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES: BAÑOS EL TIPO 1 15 AÑOS LOS TIPOS 2 y 3, 12 AÑOS EL TIPO 4
ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO EN TÉRMINOS GENERALES, CON DETERIORO NORMAL POR SU EDAD Y USO
CAUDAD DEL PROYECTO: ADECUADO PARA SU USO Y LA ZONA DE SU UBICACIÓN
VIDA ÚTIL REMANENTE: 50 AÑOS PARA EL TIPO 1, 30 AÑOS PARA EL TIPO 2. 25 AÑOS EL TIPO 3,15 AÑOS PARA EL TIPO 4.
UNIDADES RENTABLES: SE CONSIDERA COMO UNA SOLA EN FORMA INTEGRAL, AUNQUE ES SUSCEPTIBLE DE MULTIPLES SUBDIVISIONES
1.5 - DE LOS ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
^ _ _ OBRA NEGRA CIMIENTOS: PROBABLES DE MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO EN EL EDIFICIO DE OFICINAS, ZAPATAS AISLADAS 0 CORRIDAS CON CONTRATRABES DE CONCRETO ARMADO Y LOSAS DE CONCRETO ARMADO EN LAS NAVES ESTRUCTURAS: MIXTA. MUROS DE CARGA CON TRABES, COLUMNAS, CADENAS, CASTILLOS Y CERRAMIENTOS DE CONCRETO ARMADO, ELEMENTOS DE ACERO CON COLUMNAS, TRABES Y ARMADURAS EN LAS AREAS DE PRODUCCIÓN MUROS: DE TABIQUE RECOCIDO DE 0 14 m DE ESPESOR EN GENERAL, LAMINAS GALVANIZADAS EL EL TELLER DE MANTENIMIENTO ENTREPISOS: PROBABLES LOSAS ALIGERADAS DE CONCRETO ARMADO CON CLAROS MEDIANOS Y CORTOS EN EL EDIFICIO DE OFICINAS TECHOS. PROBABLES LOSAS ALIGERADAS DÉ CONCRETO ARMADO CON CLAROS MEDIANOS Y CORTOS EN EL EDIFICIO DE OFICINAS. LAMINA ACANALADA GALVANIZADA EN EL RESTO DE LAS CONSTRUCCIONES AZOTEAS IMPERMEABILIZADAS Y ENLADRILLADAS EN EL TIPO 1, TECHOS APARENTES (SELLADOS) EN EL RESTO BARDAS. DE LADRILLO DE LAMA DE 0 14 m DE ESPESOR CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO EN GENERAL
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES APLANADOS: FINOS DE MEZCLA DE CEMENTO-CAL-ARENA EN LOS TIPOS 1 y 2, ACABADOS APARENTES EN EL RESTO PLAFONES: APLANADOS FINOS DE MEZCLA DE CEMENTO-CAL-ARENA EN LOS TIPOS 1 y 2, TECHOS APARENTES EN EL RESTO LAMBRINES: DE AZULEJO DE CERÁMICA DE 20 x 30 cm DE PISO A TECHO EN LOS BAÑOS PISOS: VITRIPOSO DE 40 x 40 cm EN EL EDIFICIO DE OFICINAS, LOSAS DE CONCRETO ARMADO EN LAS AREAS DE PRODUCCIÓN, EMPEDRADO EN APROXIMADAMENTE EL 70 % DE LAS AREAS DESCUBIERTAS. BALASTRE EN EL 30 % RESTANTE ESCALERAS: RAMPA DE CONCRETO ARMADO CON ESCALONES FORJADOS DE LADRILLO Y REVESTIMIENTO DE VITROPISO PINTURA: VINILICA EN GENERAL, ESMALTE EN LA HERRERÍA, BARNIZ EN LA CARPINTERÍA RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: ALFOMBRA INTEGRAL DE PELO CORTO EN 2 PRIVADOS DEL TIPO 1 CARPINTERÍA: PUERTAS DE INTERCOMUNICACIÓN TIPO TAMBOR DE TRIPLAY DE CAOBILLA.
DIVERSOS INSTS HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: OCULTAS Y COMPLETAS ALIMENTACIONES CON TUBERÍA DE FIERRO GALVANIZADO. DESCARGAS DE PVC MUEBLES SANITARIOS- DEL PAIS, DE CALIDAD COMERCIAL, CON INODOROS DE TANQUE BAJO ACOPLADO Y LAVABOS DE PRED DE CERÁMICA DE COLOR ACCESORIOS DE CERÁMICA E INDUSTRIALES DE PLÁSTICO MUEBLES DE COCINA: 2 COCINETAS CON CUBIERTAS DE AGLOMERADO DE MADERA CON FORMICA FREGADEROS CON ESCURRIDOR DE ACERO INOXIDABLE, CAMPANAS EXTRACTORAS, GABINETES Y ALACENAS DE MADERA ENTABLERADA DE PINO INSTALACIÓN ELÉCTRICA" COMPLETA OCULTA EN EL EDIFICIO DE OFICINAS, APARENTE CON TUBERÍA RÍGIDA EN LAS AREAS DE PRODUCCIÓN, CON SALIDAS NORMALES Y A BASE DE LAMPARAS TIPO SLIM-LINE EN NUMERO SUFICIENTE, ACCESORIOS DE TECLA HERRERÍA: PERFILES DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL EN EL EDIFICIO DE OFICINAS, PERFILES TUBULARES Y ESTRUCTURALES LIGEROS EN EL RESTO VIDRIERÍA: CRISTAL POLARIZADO FILTRASOL EN EL TIPO 1, VIDRIO SENCILLO Y MEDIO DOBLE EN EL TIPO 2 CERRAJERÍA: DEL PAIS, DE CLASE COMERCIAL, CON CHAPAS DE PICAPORTE. DE SOBREPONER Y PASADORES FACHADAS: SENCILLAS, CON APALANDOS DE MEZCLA DE CEMENTO-CAL-ARENA CON PINTURA DE INTEMPERIE Y ALGUNAS SECCIONES CON ACABADOS APARENTES ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: BARDAS, PORTONES Y AREAS DESCUBIERTAS
91
¡.6 - eONSIDERACiONES PREVIAS AL AVALUÓ
PARA LA APLICACIÓN DE VALORES UNITARIOS SE CONSIDERAN LOS SIGUIENTES ASPECTOS PARA EL VALOR DEL TERRENO, CON EL MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO EN LA ZONA O EN ZONAS SIMILARES, TOMANDO COMO BASES: INVESTIGACIONES DIRECTAS, CONSULTAS EN PERIÓDICOS Y CON PROFESIONALES EN EL RAMO, TOMANDO EN CUENTA TAMBIÉN LAS CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL PREDIO EN ESTUDIO
PARA LA VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES, INSTAUCIONES Y ELEMENTOS ACCESORIOS, SE CONSIDERAN COSTOS Y/O PRECIOS DE MERCADO, SEGÚN SU CALIDAD, Y SE DEPRECIAN SEGÚN SU EDAD, USO, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y VIDA ÚTIL REMANENTE
LA DEPRECIACIÓN SE APLICA MEDIANTE UN COMPARATIVO DE LA DEPRECIACIÓN LINEAL, EL MÉTODO ROSS-HEIDEKE Y LA APRECIACIÓN PERSONAL DE LAS CONDICIONES GENERALES DEL INMUEBLE
PARA EL AVALUÓ DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. SE TOMAN COMO BASE LAS MISMAS FUENTES DE INVESTIGACIÓN QUE PARA LA ASIGNACIÓN DEL VALOR UNITARIO DEL TERRENO.
LAS DEDUCCIONES SE ESTIMAN CONSIDERANDO VACÍOS, GASTOS DE CONSERVACIÓN, MANTENIMIENTO Y
ADMINISTRACIÓN PAGO DE IMPUESTOS (EN SU CASO)
LA TASA DE CAPITALIZACIÓN SE ASIGNA EN FUNCIÓN DE LAS CONDICIONES DE: EDAD, USO, ESTADO DE CONSERVACIÓN, CALIDAD DEL PROYECTO, VIDA PROBABLE, ZONA DE UBICACIÓN Y UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA Y DE LA CALLE.
DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO SE OBTUVIERON LOS SIGUIENTES DATOS UBICACIÓN: CARRETERA 2APTLANEJO-TEPATITLAN, Km. 3, ZAPOTLANEJO, JALISCO
CAS01
Negoc.
100
Zona
105
SUPERFICIE DE TERRENO
25,200 M2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
0 M 2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (ANOS)
0
TERRENO:
uso
Industrial
$ 496.03
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 12,500,000.00
CONSTRUCCIÓN: $
DESCRIPCIÓN: LOTE DE TERRENO CON AGUA Y LUZ, CERCADO, IRREGULAR, PLANO
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 50%
Ubic.
100
Servs.
1.00
Sup.
103
Forma
110
Top.
100
Uso
1.00
Otro
100
Otro
100
Otro
100
Result
1.19
V. U. homologado
$ 587.81
UBICACIÓN. AUTOPISTA GUADALAJARA ZAPOTLANEJO, Km 8, TONALA, JALISCO
CAS01
Negoc.
100
Zona
100
SUPERFICIE DE TERRENO
32,860 M2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
0 M 2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (ANOS)
0
TERRENO:
uso
Industrial
$ 912.96
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 30,000,000.00
CONSTRUCCIÓN: í
DESCRIPCIÓN: LOTE DE TERRENO BALDÍO, REGULAR, PLANO, SERVICIOS COMPLETOS
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 30%
Ubic
0.90
Servs.
0.90
Sup.
106
Forma
100
Top.
100
Uso
100
Otro
1.00
Otro
100
Otro
100
Result
0.86
V. U. homologado
$ 787.05
UBICACIÓN: CARRETERA AL VERDE No. 62G0M CORREDOR INDUSTRIAL EL SALTO, JALISCO
CAS01
Negoc.
1.00
Zona
0.85
SUPERFICIE DE TERRENO
19,435 M 2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
0 M 2
VALORES UNITARIOS;
EDAD (AÑOS)
0
TERRENO:
uso
Industrial
$ S69.S7
ESTADO DE CONSERVACIÓN
OFERTA DE VENTA
$ 16,900,000.00
CONSTRUCCIÓN: $
DESCRIPCIÓN: LOTE DE TERRENO BALDÍO
H O M O L O G A C I Ó N INCIDENCIA: 20%
Ubic.
0.S5
Servs.
0.90
Sup.
1.00
Forma
100
Top.
100
Uso
1.00
Otro
100
Otro
100
Otro
100
Result
0.72
VALOR HOMOLOGADO FINAL:
V. U. homologado
$ 630.17
$ 656.06
1.7 - ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO DIRECTO)
A) DEL TERRENO:
LOTE TIPO O PREDOMINANTE. LOTIFICACION SUMAMENTE VARIABLE
VALORES DE CALLE O DE ZONA- PARA ESTE LOTE $650 00 IM2
FRACCIÓN
TOTAL
SUPERFICIE VALUABLE (M2]
20,000 00
VALOR <$/M2) 650 00
COEFICIENTE (%)
MOTIVO DEL COEFICIENTE
VALOR PARCIAL
( $ ) 10000 : INTEGRO í 13,000,000 00
; ¡
SUPERFICIE TOTAL-COSTO PROMEDIO DE TER
20,000 00 RENO: S
\ ; IVALOR TOTAL DE TERRENO l $13,000,00000
650 00 /M2
B) DE LAS CONSTRUCCIONES:
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN: PLANOS Y MEDIDAS EN CAMPO
TIPOS Y/O DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES
TIP01 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4
AREA (M2)
672 00 86 00
6.800 00 215 00
V.R.N ($™i2)
6,000 00 2,200 00 1,800 00 _,
TOTALES: 7,773 00
FACTOR DE DEMERITO
0.9200 0 7400 0 8450
V. N. R. ($/M2)
5,520 00 1,628 00 1,521 00
665 00
VALOR PARCIAL
( $1 3,709.440 00
140,008 00 10,342,80000
142,975 00
| $14,335,223 00
C) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD
m2
VALOR UNIT.
($ )
80 00
FACTOR DE DEMERITO
0 7500
VALOR PARCIAL
(S) 1,386,72000
r * "i f : :
TOTAL DE LAS INSTALACIO NES ESPECÍALE .S, ELEMENTOS ACCESORIOS > OBRAS COMPL EMENTARÍAS) $1,802,148 00
VALOR FÍSICO DIRECTO (A+B+C ): * 29,137,371.00
VEINTINUEVE MILLONES CIENTO TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN PESOS 007100 MON.NAL.
1-8.- ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)
RENTAS MENSUALES, REALES O EFECTIVAS, ESTIMADAS DE MERCADO O COMBINADAS LA RENTA ES ESTIMADA YA QUE EL INMUEBLE ESTA ACTUALMENTE OCUPADO POR SUS PROPIETARIOS
RENTA MENSUAL
TIPOS DE INMUEBLE
1-L-L EDIFICIÓ DÉ ÓFIÓINAS ~ 2" tÁVEvTÉNDA" ÜÉL"VE~LA"Db"FT 3" L^'ÁREA^'bl^R'ÓÜÜeólO^TAL^KCENAMlÉWÍO" A- ET TÁÜIÉR" UÉ"ÑÍAÑTÉNl"MlÉKTO ÁREAS" DESCUBIERTAS
SUP. <M2)
COSTO ($/M2)
2Ü,160 Oí) ' " i :54HÜ0
T^eotfoTj —as&o'uo •'3e;68"füo
672 ÜO BT0O-
'"s;8o"0"oo-"**2'f5"0ff "Í2;227'00
"37JUTJ 'T8"00' "zTOO1
"T2"00" "TOO"
210,569 OU TÓYALÉS —20,000 00 RENTA MENSUAL REDONDEADA Zl U,60oTJO~
GASTOS GENERALES CONCEPTOS
ULSUCUPACION (VACÍOS, DESALQUILARES) IMPUESTO PREDIAL SERVICIO DE AGUA CONSERVACIÓN Y MANTTO. IMPUESTO SOBRE LA RENTA ^UKt^NTAJEtfóTAbDEiDjDÜCÓlOyEVÍSÍtrW***
( % ) 5 00% 2 00% 2 00% 8 00% 3 00%
TOTAL DE GASTOS GENERALES- 44,226 00 PRODUCTO UQUIDO MENSUAL: 166,374 00
PRODUCTO LIQUIDO ANUAL 1,996,488 00
CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LIQUIDO ANUAL AL 7 30% TIPO DE INTERÉS APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE $ 27,349,150 68
VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA PESOS 68/100 MON.NAL.
ASIGNACIÓN DE TASA DE INTERÉS PARA EL CALCULO DEL ENFOQUE DE INGRESOS
CONCEPTO
LUAU EN ANOS (ó última reparación mayor).
USU.
ESTADO DÉ CONSERVACIÓN
CALIDAD DEL PROYECTO
VIDA PROBABLE.
uuiUACION (Con respecto a la manzana)
ZONA DE UBICACIÓN (Calidad de la zona en la que s ubica el inmueble con respecto a colonias ionas sin lares, ast como también el uso de suelo correcto).
CAPITALIZACIÓWÓÓÑCÉPTÓ
CAWTALIZACIOÑ/TASÁ
IASA DE INTERÉS POR CAPITALIZACIÓN DE AcUEF A LAS CARACTERÍSTICAS ARRIBA DESCRITAS
TASA BE CAPITALIZACIÓN EN NÚMEROS REDOÑDC
6 00% Ó A 10
BUENO
BUENO
MUV BUENO
MAS DE 35
ESQUINA COMERCIAL
MUY BUENA i-
0 8571
0 0000
toó
s
7 00% 10 A 20 '
1 ADECUADO
1 NORMAL
1 BUENO
1 30 A 35
ESÓUlNA RESIDENCIAL
BUENA 1
1 0000
5 0000
T A S A
8.00% 20 A 30
REGULAR
REGULAR
REGULAR
25 A 30 1
INTERMEDIO
1 REGULAR
1 1429
2 2857
S
9 00% j 30 A 40
DEFICIENTE
MALO
DEFICIENTE
20 A 25
ESQUINA INDUSTRIAL
DEFICIENIb
1 2857
0 0000
10 00% 4d ó MAS
MALO
RUINOSO
MALO
(•) DE 20
INTERIOR INDUSTRIAL
MALA
1 4286
oióóó
7 2857%
7 30%
CAPITULO II: DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO
11.1 - CARTA DE OBSERVACIONES
A.- SE INCLUYEN EN EL PRESENTE ESTUDIO: LA MAQUINARIA, ASI COMO LOS EQUIPOS DE PRODUCCIÓN Y
TRANSPORTE DE LA EMPRESA
B) NO SE INCLUYERON INVENTARIOS DE NINGÚN TIPO, NI CUALQUIER OTRO ACTIVO CIRCULANTE O INTANGIBLE, ASI
COMO TAMPOCO PERMISOS, DERECHOS, NECESARIOS PARA LA OPERACIÓN DE LA EMPRESA
C) LOS BIENES INCLUIDOS EN EL PRESENTE ESTUDIO CORRESPONDEN A LOS DECLARADOS POR LA EMPRESA Y DE
LOS QUE SE VERIFICARON SU EXISTENCIA, CONDICIONES Y FUNCIONAMIENTO.
D) NO SE VERIFICO LA PROPIEDAD LEGAL NI SE INVESTIGARON GRAVÁMENES O RESERVAS DE DOMINIO SOBRE
DICHOS BIENES.
E) LA EXISTENCIA Y CARACTERÍSTICAS DEL BIEN FUERON CONSTATADAS EN TODOS LOS CASOS DURANTE LOS MESES DE OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2007
II.2 - OBSERVACIONES SOBRE LA INSPECCIÓN FÍSICA DE LOS BIENES:
1.- LA CONSTRUCCIÓN Y HABILITACIÓN DE LA PLANTA SE HA LLEVADO AL CABO EN FORMA PAULATINA, DE ACUERDO
CON LAS NECESIDADES DE LA EMPRESA. SE CONSIDERAN PARA LOS EFECTOS DEL PRESENTE ESTUDIO EDADES
Y VIDAS UTILES PROMEDIO POR GÉNEROS. LA VIDA ÚTIL REMANENTE SE ESTABLECE EN RELACIÓN CON LAS
CONDICIONES DE USO Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LOS EQUIPOS, DESCRIBIÉNDOSE EN FORMA INDEPENDIENTE
PARA CADA UNO DE LOS MISMOS. QUEDAN FUERA DE ESTA CONSIDERACIÓN LOS VEHÍCULOS AUTOMOTRICES, A LOS
QUE SE LES ASIGNA LA EDAD DE ACUERDO CON EL MODELO DE LOS MISMOS.
2.- SE VERIFICO LA EXISTENCIA, FUNCIONAMIENTO Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LOS EQUIPOS POR VALUAR,
CONCLUYÉNDOSE QUE TODOS SE ENCUENTRAN EN CONDICIONES SATISFACTORIAS O POR LO MENOS ACEPTABLES
DE OPERACIÓN.
11.2 - TÉRMINOS Y METODOLOGÍA DE VALUACIÓN
EL SIGNIFICADO DE LOS TÉRMINOS QUE SE USARAN PARA EL PRESENTE AVALUÓ ES EL SIGUIENTE:
V. R. N.: VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, QUE SE ENTENDERÁ COMO EL VALOR DE COTIZACIÓN O ESTIMADO DE
MERCADO DE EQUIPOS IGUALES O EQUIVALENTES CON LOS GASTOS INHERENTES A LOS MISMOS;
V. U. R-: VIDA ÚTIL REMANENTE, QUE SE ENTENDERÁ COMO LA VIDA ÚTIL PROBABLE QUE SE ESTIMA TENDRÁN
LOS BIENES EN EL FUTURO, DENTRO DE LOS LIMITES DE EFICIENCIA DE PRODUCCIÓN Y ECONÓMICA
D.: DEPRECIACIÓN TOTAL A LA FECHA, QUE SE ENTENDERÁ COMO LA MERMA EN EL VALOR QUE LOS EQUIPOS
HAN ACUMULADO DURANTE LA VIDA CONSUMIDA DE LOS MISMOS.
V. N. R.: VALOR NETO DE REPOSICIÓN O VALOR COMERCIAL ACTUAL, QUE SE ENTENDERÁ COMO EL VALOR
ACTUALIZADO DE LOS BIENES, PARTIENDO DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, AJUSTÁNDOSE POR LOS FACTORES
DE EDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y OBSOLESCENCIA RELATIVA CON SIMILARES DE FABRICACIÓN RECIENTE.
EL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN QUE SE UTILIZARA PARA EFECTOS DEL PRESENTE AVALUÓ ES EL DE LA
"DEPRECIACIÓN EFECTIVA PRESENTE", QUE SE DETERMINA POR MEDIO DE LA SIGUIENTE EXPRESIÓN:
V. N. R. = (Bd x FD) + Vs
DONDE: Bd ES EL VALOR BASE DEPRECIABLE (V. R. N. - Vs),
Vs ES EL VALOR DE RESCATE AL FINAL DE LA VIDA ÚTIL DE LOS EQUIPOS
FD ES EL FACTOR DE DEPRECIACIÓN QUE INVOLUCRA LOS CONCEPTOS DE VIDA ÚTIL CONSUMIDA CON
RELACIÓN A LA TOTAL, EL ESTADO DE CONSERVACIÓN Y EL GRADO DE OBSOLESCENCIA RELATIVA Y
QUE SÉ CALCULA MEDIANTE EL SIGUIENTE PROCEDIMIENTO:
FD= 1 -(1 + i f t / u r y * . (1 + lA/UT)"11
(1 + MWTf. 1
DONDE: Vp - SxfVUT) / So
Vx » Vp + EDAD
Vy = Vp(FC + FO)
FC = (NC/8) x 0.65
FO = (NO/6) x 0.35
sxiyuT) vP=
So
NC ES EL NIVEL DE CONSERVACIÓN DE LOS EQUIPOS, SIENDO UNA CANTIDAD VARIABLE DE 1 A 8, DEPENDIENDO DE
SU ESTADO DE CONSERVACIÓN
NO ES EL NIVEL DE OBSOLESCENCIA RELATIVA DE LOS EQUIPOS CON RELACIÓN A LOS MODELOS DE RECIENTE
FABRICACIÓN QUE TIENEN CARACTERÍSTICAS SIMILARES A LOS MISMOS, SIENDO UNA CANTIDAD VARIABLE DE 1 A 6,
DEPENDIENDO TAMBIÉN DE SUS CONDICIONES PARTICULARES
Sx ES EL FACTOR DE PONDERACIÓN DE CALCULO AL INICIO DE LA VIDA ÚTIL DE LOS EQUIPOS. ESTE FACTOR ES
CONSTANTE Y EQUIVALENTE A 43.035 PARA TODOS LOS CASOS.
So ES UN FACTOR DE PONDERACIÓN VARIABLE QUE SE APLICA TOMANDO EN CUENTA LA VIDA ÚTIL TOTAL ESTIMADA
PARA CADA EQUIPO. ESTE FACTOR PARTE DE UNA TABLA DECRECIENTE CALCULADA PARA EQUIPOS CON UNA VIDA
ÚTIL TOTAL DESDE 1 HASTA 99 AÑOS PARTIENDO DE 50.573 PARA UN AÑO HASTA 1.133 PARA 99 AÑOS.
11.3 - DESCRIPCIÓN Y VALORES DE LOS EQUIPOS (INVENTARIO) •
No 001
002
003
004
005
006
007
DESCRIPCIÓN
2 TOLVAS PARA ALMACENAR GRANO CON CAPACIDAD DE 60 Ton
EDAD 10 NC 3 NO 1 Sx 43160
2 TOLVAS PARA ROLADORA DE 40 TON DE CAPACIDAD CADA UNA
EDAD 10 NC 3 NO 1 Sx 43 160
18 TOLVAS DE 8 A 9 TONELADAS CON MOTORES PARA TOLVAS DE 3 HP
EDAD 5 NC 2 NO 1 Sx 47 042
TOLVA CON CAPACIDAD DE 15 TONELADAS.CON VOLUMEN APROX DE 22 m3 CON 5 COMPARTIMENTOS Y EQUIPOS DE CARGA Y DESCARGA
EDAD 2 NC 2 NO 1 Sx 47 042
2 SILOS PARA GRANOS DE LAMINA CON CAPACIDAD CALCULADA DE 450 Ton CADA UNO, CON EQUIPO COMPLETO DE CARGA Y DESCARGA
EDAD 2 |NC | 2 NO 1 Sx | 47 042
SISTEMA DE GUSANOS DE TRANSPORTE DE GRANO EN PISO Y TECHO DE LA BODEGA PRINCIPAL, CON 176 mi DE LONGITUD, MOTORES ELÉCTRICOS DE 30 HP
EDAD 2 |NC | 2 |NO | 1 |Sx 47 042
GUSANO DE TRANSPORTE DE GRANO EN EL PATIO, DESDE LA ROLADORA HASTA EL ELEVADOR, CON MOTORREDUCTOR DE 5 HP LONGITUD 50 m
EDAD 2 |NC | 2 | N O 1 |Sx | 47 042
V. R. N. 85,600
65,280
383,750
2,300,000
1,652,000
294,400
77,300
V. U. R. DEPRECIACIÓN 10
10
15
10
18
7
7
50,372
50,184
225,823
1,353,464
365,924
160,878
42,241
V. N. R. 35,228
35,096
157,927
946,536
1.286,076
133,522
35,059
117
118
119
120
2 CAMIONES MARCA KENWORTH, COLOR BLANCO TIPO T-300 MOD 2005 CON TOLVA DE CARGA CON CAPACIDAD DE 15 TONELADAS Y SISTEMA DE CARGA Y DESCARGA, No DE SERIE 93CTM08L64B127349
EDAD 2 |NC 2 (NO 1 Sx 47 042
CAMIONETA MARCA GENERAL MOTORS C-20 DE 8 CILINDROS, TRANSMISIÓN STANDARD, COLOR BLANCO MODELO 1989, No DE SERIE, 2GNB62P621C251121
EDAD 18 NC 5 NO 3 Sx 41711
DOLLY DE 40 Ton PARA ARASTRE DE REMOLQUES, SIN ESPECIFICACIONES
EDAD 8 NC 3 NO 1 Sx 44 662
2 MONTACARGAS MARCA CATERPILLAR MOD GP25 K AÑO 2004 (SIN PLACA DE ESPECIFICACIONES)
EDAD 3 NC { 2 |NO 1 1 Sx | 49 544
1,760,000
185,000
95,000
560,000
13
4
10
9
450,644
144,666
45,330
125,544
1,309,356
40,334
49,670
434,456
TOTALES l 11,803,873 | | 5,484,483 l 6,319,390
DEL INMUEBLE
RESUMEN FINAL DE VALORES
ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO DIRECTO) EN NÚMEROS REDONDOS. $29,137,000.00
VEINTINUEVE MILLONES CIENTO TREINTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 MON.NAL.
ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) EN NÚMEROS REDONDOS $27,349,000.00
VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL PESOS 00/100 MON.NAL.
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (PROMEDIO DE LOS 2 ENFOQUES EN NÚMEROS REDONDOS): $28,243,000.00 ONCE MILLONES OCHOCIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES PESOS 00/100 MON.NAL.
DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO $11,803,873.00
ONCE MILLONES OCHOCIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES PESOS 00/100 MON.NAL.
DEPRECIACIÓN $5,484,482.63
CINCO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTAY DOS PESOS 63/100 MONJJAL
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (EN NÚMEROS REDONDOS) $6,319,000.00
SEIS MILLONES TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL PESOS 00/100 MON.NAL.
COMENTARIOS PREVIOS A LA CONCLUSION
NO FUE MOTIVO DEL PRESENTE ESTUDIO EL VERIFICAR LA PROPIEDAD LEGAL NI LA EXISTENCIA DE GRAVÁMENES O
RESERVAS DE DOMINIO SOBRE EL INMUEBLE, LA MAQUINARIAY EL EQUIPO QUE SE INCLUYERON EN EL MISMO.
LA VIGENCIA DEL AVALUÓ ES DE SEIS MESES, SIEMPRE Y CUANDO NO SEAN ALTERADAS LAS CONDICIONES FÍSICAS
DE PROYECTO DEL INMUEBLE Y DEMÁS EQUIPOS CONSIDERADOS, POR CIRCUNSTANCIAS DE USO DEL SUELO»
CONDICIONES OPERATIVAS, POLÍTICAS, SOCIALES, NATURALES Y/O ECONÓMICAS.
C O N C L U S I O N
VALOR COMERCIAL: $34,562,000,00
TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 MON.NAL.
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE, MAQUINARIA Y EQUIPO A LA FECHA DE: 12 DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2007
VALUADOR
ING. JUAN MANUEL VALLARINO DE LA TORRE
DESCRIPCIÓN FOTOGRÁFICA
LAS FOTOGRAFÍAS DEBEN SER LAS SUFICIENTES PARA QUE LAS PERSONAS QUE TENGAN CONTACTO CON EL AVALUÓ Y NO CONOZCAN FÍSICAMENTE LOS BIENES QUE SE VALÚAN, PUEDAD DARSE UNA IDEA CLARA DE LO QUE SE DESCRIBE EN EL DOCUMENTO CADA FOTOGRAFÍA DEBE IR ACOMPAÑADA DE UNA BREVE DESCRIPCIÓN PARA FACILITAR SU IDENTIFICACIÓN ES RECOMENDABLE QUE SE INCLUYA UN MAXIMO DE 6 FOTOGRAFÍAS POR HOJA, YA QUE CON FOTOGRAFÍAS MAS PEQUEÑAS NO SE APRECIAN CORREECTAMENTE SUS CARACTERÍSTICAS
99
IX.- LA VALUACIÓN DE BIENES INTANGIBLES
Los bienes intangibles de una empresa (también se les llama inmateriales,
incorpóreos o incorporales) son bienes reales; aunque carecen de existencia
física. Estos bienes son adquiridos bien a través de una inversión o mediante un
proceso de anexión a la empresa.
Se trata en esencia de derechos, no de bienes materiales o con sustancia
corporal. Puede decirse que en el contexto que los tratamos son activos de dos
dimensiones que por su propia naturaleza carecen de existencia y presencia
física. Pero, en efecto son bienes para las empresas y también para las personas
físicas e implican la esperanza de beneficios por su posesión. Esos beneficios
esperados representan, en el lenguaje de la valuación, un valor económico y por
tanto, a pesar de que en nuestro País su conceptualización y manejo es incipiente,
el estudio de ese tipo de bienes es igualmente importante dentro del trabajo de
valuación de una empresa.
Los bienes intangibles se clasifican en dos grandes grupos: los que tienen
existencia limitada (patentes, contratos, derechos de autor, concesiones o
franquicias a plazo fijo, licencias, líneas de crédito) y los de existencia ilimitada o
indefinida (marcas registradas y nombres comerciales, secretos industriales,
concesiones perpetuas)
Los intangibles pueden ordenarse para su estudio en las siguientes categorías:
De carácter técnico: planos de ingeniería y documentación técnica.
De los clientes: carteras de clientes y de relaciones con ellos (favor del público).
De los contratos: contratos de proveedores y otros de productos y servicios.
De procesamiento de datos: software, bases de datos automatizadas.
De capital humano: convenios de empleo, grado de especialización.
De comercialización: marcas registradas y nombres comerciales.
De ubicación: derechos de arrendamiento de largo plazo, certificados, etc.
100
De Fondo de Comercio: valor del negocio en marcha.
De ingeniería: patentes, secretos industriales.
De cuestiones artísticas: derechos de autor literarios o de composición musical.
La valuación de este tipo de bienes procede cuando se tiene en puerta alguna
transformación importante de las empresas, como en los siguientes casos:
Venta del negocio.
Transformación de la sociedad.
Incorporación de nuevos socios.
Disolución total y venta del negocio.
Transformación Jurídica (Fusión, Absorción, Reorganizaciones, Venta de
acciones)
Como en la valuación de otros tipos de activos, para la cuantificación del valor de
los bienes intangibles se emplean, aunque con características especiales, tos
enfoques de mercado, de ingreso y de costo, aunque a diferencia de otros casos,
no todos los bienes pueden ser valuados por los 3 enfoques; normalmente se
escoge el método que proceda dadas las características particulares del bien y la
información con que se cuente.
IX-1 ENFOQUE DE MERCADO
En este enfoque se establece un marco sistemático para estimar el valor de un
activo intangible con el apoyo del análisis de una operación real de venta o
concesión de licencia de activos intangibles razonablemente comparables con el
que se estudia.
Los factores que deben considerarse en la selección de estos activos para
comparación sujetos a operaciones reales de venta o concesión son:
La capacidad económica de generación de ingresos del activo de comparación.
Los mercados a que sirve e! activo de comparación, así como las características
de oferta y demanda de dichos activos.
El rendimiento histórico y potencial esperado sobre la inversión que ha obtenido el
activo de comparación.
El tiempo de la operación de venta o concesión.
El grado de riesgo futuro de obsolescencia del activo de comparación (incluyendo
condiciones física, funcional, tecnológica y económica).
Términos y condiciones especiales de venta o concesión (financiamiento,
convenios de participación, acuerdos de no competir, etc.).
Dada la naturaleza de los activos de que se trata, su valuación por este enfoque
es difícil. En primer lugar porque es poco común la venta individual de activos
intangibles discretos. Esto es, generalmente se venden como parte de un conjunto
o ensamble de activos mercantiles generadores de ingresos, corpóreos e
incorpóreos. Un segundo factor es que aún más que en el caso de bienes raíces y
activos corpóreos, ías partes suelen ser muy herméticas en cuanto a los números
generados en este tipo de operaciones.
Las dos fuentes más comunes de datos empleadas en el enfoque de mercado son
ios mercados en donde de manera usual se comercializan los derechos de
propiedad de activos intangibles similares y los de derivados (futuros y opciones).
Debe existir una base razonable de comparación, debiendo apoyarse en activos
comparables del mismo sector industrial o negocio del activo en cuestión o en uno
que responda a las mismas variables económicas.
Los elementos básicos de comparación que se deben considerar al analizar
ventas de este tipo de activos son:
Los derechos legales de propiedad incorpórea que se transmiten en la
transacción.
102
La existencia de cualesquiera términos, arreglos o condiciones especiales de
financiamiento.
Si existen los elementos para considerar la venta como impersonal.
Las condiciones económicas que existieron en el mercado secundario a la fecha
de la operación de venta.
El sector industrial o el negocio en el que se usaba o se usará el activo inmaterial.
Las características físicas de los activos.
Las características funcionales de los activos.
Las características tecnológicas de los activos.
Las características económicas de los activos.
La inclusión de otro tipo de activos (corpóreos) en la operación.
Los bienes intangibles que pueden valuarse dentro de nuestro contexto son:
Del sector inmobiliario: contratos de arrendamiento, contratos fiduciarios, derechos
de posesión, derechos aéreos y derechos de agua, concesiones mineras,
servidumbres, derechos de uso de suelo.
De puertos aéreos operados por empresas particulares: derechos de aterrizaje
("slots"), derechos de puerto en las terminales de cruceros, las rutas aéreas y de
otro tipo de transporte.
Hay otras categorías de este tipo de activos que suelen traspasarse
independientemente del negocio o de otros activos del mismo, como son: licencias
y permisos, franquicias y permisos de fraccionamiento.
IX-2 ENFOQUE DE INGRESOS
Este enfoque proporciona un marco sistemático para estimar el valor de un activo
incorpóreo con base en la capitalización del ingreso o en el valor presente del
"ingreso económico" futuro que habrá de derivarse del uso, dominio, licencia o
renta de ese activo inmaterial.
103
Las formas de llevar a cabo el procedimiento de capitalización son, entre otras:
Capitalizando el ingreso económico del año corriente.
Capitalizando el ingreso económico promedio de varios años.
Capitalizando el ingreso económico de un periodo estabilizado o normalizado.
Proyectando el ingreso económico prospectivo a lo largo de un determinado
tiempo y calculando su valor presente.
El proceso de definición de la tasa directa de capitalización o de la tasa de
descuento para determinar el valor presente es el componente esencial de este
proceso. Esta tasa debe reflejar un rendimiento justo sobre la inversión de los
accionistas en el activo en cuestión y habrá de tomar en cuenta:
El costo de oportunidad del capital, (rendimiento esperado sobre inversiones
alternas)
El valor del dinero en el tiempo (que incluirá la consideración de una tasa real de
rendimiento y la tasa de inflación esperada a lo largo del horizonte de tiempo de la
inversión).
El periodo de la inversión (tomando en cuenta también la vida útil remanente
esperada del activo intangible en cuestión)
El riesgo de la inversión.
La capitalización debe hacerse con base en una tasa que resulte de una mezcla
(o media pesada) del costo de la deuda contra el capital propio de la empresa.
El siguiente problema es el de asignar un flujo de ingreso a un activo intangible
específico.
Para el análisis del valor de estos activos intangibles, se debe revisar el ingreso
económico que generan los mismos, el que se reflejará, ya sea en forma de
incremento en los ingresos o de la reducción de costos derivados de su posesión.
Cualquiera de estas fuentes de ingreso económico es igualmente válida desde la
óptica de la valuación.
Desde el punto de vista del incremento en los ingresos, resulta claro que ciertos
activos intangibles facilitan a su propietario o concesionario vender más productos
que si no lo tuvieran, vender productos a un precio medio de venta más alto, lograr
una mayor participación del mercado, aspirar a una posición monopolista en el
mercado, asegurar un flujo de clientes recurrentes, desarrollar nuevos mercados,
introducir nuevos productos, etc.
Desde el punto de vista de la reducción de costos, algunos activos intangibles
pueden permitir al propietario o concesionario bajar el costo de mano de obra o de
materiales, generar costos más bajos por desperdicio u otros desechos, disfrutar
gastos menores de renta o de servicios públicos, o de publicidad o promoción,
diferir el costo de reclutar y entrenar empleados, evitar costos de arranque, reducir
o evitar intereses en periodo de construcción, o por cobranza o inventario, evitar o
diferir los costos de diseño o desarrollo de productos y otros similares.
Al aplicar el enfoque de ingresos a la valuación, el analista debe tener presente la
vida útil remanente esperada del activo inmaterial de que se trata. Es evidente que
la proyección de ingreso económico asociado con el activo que se estudia no
puede extenderse más allá del término de la vida útil remanente esperada del
mismo.
Para el cálculo del valor, el criterio en que debe basarse un valuador para
cuantificar estos bienes, son los probables beneficios a futuro para la empresa que
los posee. Para esta estimación, el valuador debe contar con ios siguientes datos:
1.- La probable vida futura del elemento inmaterial.
2.- El rendimiento anual previsto.
3.- La tasa justa de rendimiento.
El favor público es la buena predisposición que los clientes mantienen hacia una
casa comercial, una marca o un producto en especial. Esta fidelidad puede ser
resultado de un adecuado contacto personal entre la empresa y los clientes o de
un continuo y efectivo programa de publicidad.
Por lo general, la valuación del favor público tiene lugar cuando un establecimiento
esta en venta o en caso de sucesión. Ambas situaciones exigen que con la
empresa se transfieran el favor público de la clientela, lo que sucede cuando se
cumplen algunas condiciones: que el nombre comercial no sufra ningún cambio,
que el grueso del personal de confianza siga en sus puestos, que el mercado en
que la firma actúe no sea alterado y que los antiguos propietarios estén de
acuerdo en no iniciar un nuevo negocio del mismo tipo en la zona.
En una empresa abierta a la competencia y no regulada oficialmente pueden
presentarse con claridad evidencias del favor público existente, pero la evidencia
fundamental de que el favor público es valioso, reside en un exceso de beneficios
sobre el rendimiento justo de las inversiones realizadas en la empresa.
Las empresas establecidas cuyos rendimientos medios no alcanzan el rendimiento
justo de la inversión realizada en el negocio, pueden contar con el favor público y
éste puede ser de algún valor.
Esto se debe a que los rendimientos medios podrían ser menores todavía por no
ser por la influencia que ejerce sobre la empresa el favor público.
106
Es necesario establecer que solo una parte de los beneficios producidos por los
bienes inmateriales corresponde al favor público, ya que el hecho de que una
Empresa sea capaz de registrar un rendimiento positivo, se debe a que todos los
elementos de la Empresa: las instalaciones físicas, los procedimientos, los
diversos componentes del capital activo, la capacidad de los empleados, etc., han
sido reunidos en un conjunto armonioso. Los productos que han resultado en un
conjunto armonioso. Los productos que han resultado del conjunto de las
actividades que implican todos estos esfuerzos humanos y mecánicos han sido
vendidos y los clientes han acudido de nuevo a la Empresa y han repetido sus
adquisiciones. El conjunto de la demanda de los clientes ha dado por resultado
beneficios para la Empresa.
Los propietarios de las Empresas esperan percibir tales beneficios, esperan que
cada máquina rinda lo suyo; esperan obtener una utilidad justa sobre el capital
activo empleado en la Empresa y esperan un equitativo resarcimiento por los
ingresos perdidos durante la puesta a punto del negocio.
El rendimiento anual atribuido al favor público puede detenerse mediante la
siguiente fórmula.
Rendimiento anual atribuido al favor público
f Rendimiento anual medio
r ~\
lasa justa de rendimiento v s
r ~\ Inversión en la empresa
v J
Rendimiento anual atribuido a
otros bienes ,
La inversión de la Empresa equivale a la suma del valor correcto ajustado por
depreciación de los bienes físicos, el capital activo y demás inversiones.
Los "otros bienes" son aquellos para los que pueden estimarse un rendimiento
anual específico. Ejemplo de ellos son los contratos, las patentes y los secretos
industriales que serán explicados más adelante.
107
El Rendimiento anual medio suele calcularse sobre un promedio de 3 a 5 años de
rendimiento normal.
La tasa justa de rendimiento deber ser la apropiada para la Empresa (se ver con
más detalle en el siguiente punto)
Supongamos que el siguiente ejemplo es de aplicación de una empresa que se
dedica a la producción de piezas metálicas empleadas en la industria automotriz.
Esta empresa ha existido durante 15 años, ha experimentado un continuo
crecimiento y sigue sanas normas, tanto en sus relaciones públicas como en las
industriales.
- Inversión en la Empresa $ 18*000,000.00
- Probable rendimiento anual medio 1'650,000.00
-Parte del rendimiento atribuible a otros bienes intangibles: 5%
-Tasa justa de rendimiento de la Empresa 8%
Empleando la formula anterior, el rendimiento atribuido al favor público es el
siguiente:
Rendimiento anual atribuido al favor público =
= $1'650,000.00 - {(0.08)(18'800.000.00)} - {(0.05){1'650,000.00)}
= $1*650,000.00-1'504,000.00-82.500.00 =$ 63,500.00
Se pueden presentar 2 situaciones diferentes en relación al futuro del público: 1)
que éste dure indefinidamente, o 2) que esté previsto el fin de su influencia sobre
la empresa de un determinado tiempo.
108
Para el primer caso, digamos que el favor público con que cuenta la Empresa
puede ser mantenido por tiempo indefinido mediante la prosecución de las normas
actuales, pero que el riesgo que pesa sobre la continuidad de este rendimiento
equivale a dos veces el riesgo medio que corre la Empresa. En consecuencia, la
tasa de capitalización empleada para hallar el valor de los rendimientos probables
atribuidos al favor público es de un 16%.
Entonces el valor del favor público (P) será:
63.500.00 p _ _ 396_875.no = $ 400.000.00 (en números redondos)
0.16
Como segunda solución supongamos que es de presumir que los rendimientos
atribuibles al favor público seguirán manteniéndose tan solo durante 3 años,
debido a la importancia que para el éxito de la empresa tiene uno de los directores
cuyo retiro está previsto. Los riesgos de continuidad de los rendimientos
atribuibles al favor público tan limitado no son mayores que los riesgos corrientes
de la Empresa. Entonces, el valor del favor público será:
_ R[(1+r)n -1]
r(1+r)n
Donde P es el valor del favor público. R es el rendimiento anual del favor público. r es el riesgo de continuidad del favor público, que en este caso representa
el riesgo de la empresa. n es el número de años en que se estima la continuidad del favor público.
Sustituyendo datos tendremos:
P = 63,500.00 1.083-1 ^ (0.08)(1.08^j
P = 63,500.00 (2.577) = 163,645.00 = $160,000.00 (en números redondos)
En lo que se refiere a los contratos, en la mayoría de los casos, su costo es la
mejor evidencia de su valor. En efecto la cantidad que paga la Empresa por un
109
contrato como el de servidumbre puede constituir con frecuencia el único dato
disponible.
Por ejemplo, el importe pagado al propietario de una granja por una compañía de
electricidad por el derecho de instalar sus postes o torres de transmisión a través
de una parte de su granja y el derecho de paso para dar mantenimiento a los
mismos, representa el valor de mencionado contrato.
También existe la probabilidad de hacer estudios al mercado sobre el valor de
algunos contratos que son comunes en una determinada zona. Por ejemplo,
cuando existen varias industrias que necesitan abastecerse de agua para su
producción de un rio cercano, contratan derechos con el Gobierno de la localidad.
Es muy probable que las Empresas que hayan contratado este derecho varios
años atrás paguen cuotas más económicas que las hallan hecho recientemente;
entonces, aunque el precio que paguen las primera sea muy bajo, el valor del
contrato será el más alto que se encuentre en el mercado. Lo mismo ocurre con
algunos otros recursos naturales como los minerales y ia madera.
El valor de las patentes y los secretos industriales o comerciales por lo general se
determina mediante la estimación del valor actual de la parte del rendimiento que
cabe atribuir a la patente o el secreto. Este rendimiento puede calcularse
fácilmente en el caso de Empresas que arrienden una determinada patente a un
competidor percibiendo por ello los correspondientes derechos.
Supongamos que la compañía "X" es titular de una patente y que produce 100,000
unidades anuales de su producto, pero el mismos tiempo arrienda su patente a la
compañía "Y", la cual produce 50,000 unidades anuales, abonándole a "X"
$100.00 por cada unidad manufacturada. En este caso, el rendimiento anual de la
compañía "X" que cabe atribuir a la posesión de la patente es de $ 15'000,000.00.
Sin embargo, si la compañía "X" no arrienda su patente, cabe tratar de estimar los
ingresos atribuibles a la posesión de la patente a base de suponer cuales podrían
110
ser los derechos justos por unidad si la patente fuese arrendada. Este
procedimiento resulta aceptable siempre y cuando las estimaciones no reflejen
fantasías o simple conjeturas.
Otro modo de llegar a estos datos consiste en estimar el ahorro en el costo, de
producción que cabe obtener cuando un patente cubre fundamentalmente una
mejora en los procedimientos de fabricación. Supongamos que el costo de
producción de un envase de plástico mediante el empleo de procedimientos
antiguos es de $100.00 por unidad y el costo mediante el empleo de un nuevo
procedimiento es solo de $70.00. El rendimiento unitario atribuible a la posesión
de la patente es de $30.00, y, si la producción es de 100,000 unidades anuales, el
valor de la patente será de $ 3'000.000.00 anuales, durante toda la vida de la
patente, siempre y cuando las condiciones se mantengan. Sin embargo, el
proceso de los proyectos técnicos puede ocasionar que el ahorro previsto para ia
duración legal, lo que inducir al valuador a reducir el rendimiento previsto para la
misma.
IX-2.1 TASA DE RENDIMIENTO.
La tasa de rendimiento de una Empresa es el cociente de su rendimiento anual
dividido por una base adecuada, expresándose por lo general el resultado en un
porcentaje. La base puede ser el valor de la Empresa, el costo original ajustado
por la merma de las condiciones de servicio de los bienes a la cuantía registrada
en ¡as anotaciones financieras como inversión existente en la Empresa.
Cuando la base y el rendimiento anual de una Empresa son datos conocidos, la
tasa de rendimiento se determina fácilmente.
No obstante, esta determinación no demuestra por si misma si la tasa es o no
justa,
111
La taza justa de rendimiento se determina por buen criterio basada en la adecuada
consideración de los factores inherentes a la tasa (un importe equivalente al
interés puro alternativo obtenible sobre una suma idéntica al justo valor y una
compensación por los riesgos y fas incertidumbres derivados de la inversión).
Por interés puro se entiende la compensación basada únicamente en el factor
tiempo, por el uso del dinero. El interés puro expresa también el premio relativo
que se estaría dispuesto a pagar en la actualidad por el privilegio de poseer en
mano un efectivo o un valor equivalente en comparación con la percepción de esa
suma en alguna fecha futura.
El factor adicional que compensa por los riesgos e incertidumbres que acompañan
en una inversión en la empresa varían grandemente. Esta variación es inevitable a
causa de que también difieren mucho entre si los riesgos a que se ven expuestas
las distintas inversiones. Las causas más importantes de éstas variaciones son las
siguientes:
Tipo de negocio
Competencia
Prestigio ae la Empresa en la Industria
Emplazamiento en las instalaciones y de los mercados de la empresa.
Tiempo relativo de existencia y estabilidad presente de la empresa.
Estabilidad de las ganancias anteriores y de las probables ganancias futuras.
Magnitud, fortaleza económica e historial financiero de la empresa.
Tendencias relativas de los precios de los productos de la empresa.
La siguiente tabla nos puede dar una idea general del rango de influencia que
pueden ejercer estos conceptos en la tasa de rendimiento de las Empresas.
TIPO DE NEGOCIO. Negocio permanente con ganancias estables garantizadas. Negocio permanente con pocos riesgos Negocios permanentes con riesgos medios
Negocio no permanente con riesgos medios Negocio significativamente afectado por condiciones climáticas. Negocios con grandes riesgos
% DE ASIGNACIÓN EN ÍNTERES PURO
5 . 5 - 7
5 . 5 - 7
5 . 5 - 7
5 . 5 - 7
5 . 5 - 7
5 . 5 - 7
% DE RIESGOS E INCERTIDUMBRE
2 - 4
3 - 5
4 - 7
5 - 8 . 5
8 - 1 2
10 y más
TOTAL
7 . 5 - 1 1
8 . 5 - 1 2
9 . 5 - 1 4
10.5- 15.5
1 3 . 5 - 1 9
15.5 y más
La tabla anterior resume en términos generales los límites que deben tener las
tasas justas de rendimiento de las inversiones de las empresas. Sin embargo, el
valuador debe ser capaz de juzgar correctamente los riesgos relativos que se
ciernen sobre una inversión en una empresa determinada; ha de tener la
capacidad de presuponer los azares a que se ver sometida la inversión en cada
tipo de industria y ha de conocer asimismo la firmeza relativa de la empresa en
proceso de valuación. Todas estas consideraciones constituyen factores
necesarios en la estimación de una tasa justa de rendimiento y, en efecto, debe
adquirirse un conocimiento sólido con el fin de limitar en lo posible el margen de
las tasas justas de rendimiento.
Por ejemplo, el valuador no puede arriesgarse a aplicar una tasa justa de
rendimiento cualquiera con el solo hecho que ésta se encuentre dentro del rango
en que se clasifique a la empresa, porque los resultados del valor obtenido a partir
de capitalizar el rendimiento de la misma por los límites difiere grandemente.
Supongamos que la Empresa ABC que es un negocio permanente con ganancias
estables garantizadas, obtiene rendimientos sobre sus inversiones de
srooo.ooo.oo.
Capitalizando en los límites tendremos:
1*000,000.00 a) = $13,333,333.33
0.075
1*000,000.00 b) = $ 9*090,909.09
0.11
Como se puede apreciar, la diferencia entre un resultado y otro representa casi un
50% del menor, lo que lo convierte en un error de mucha consideración.
IX-3 ENFOQUE DE COSTOS
Este enfoque proporciona el marco conceptual y sistemático para estimar el valor
de un activo incorpóreo basándose en el principio de sustitución. Esto es, un
inversionista prudente no pagaría por un activo intangible más que el costo en que
habría de incurrir para reemplazarlo con un activo inmaterial sustituto de utilidad o
funcionalidad comparable.
En este método se utilizan dos conceptos: El costo de reposición nuevo, que
establece el monto máximo que un inversionista prudente pagaría por un activo
inmaterial fungible, tomando en cuenta el grado en que el activo por adquirir es
menos útil que un activo sustituto ideal; y el costo de reposición nuevo, que es el
de reposición ajustado por los factores que pueden provocar pérdidas en valor
económico por obsolescencias irremediables.
Los tipos de obsolescencia que se consideran para este tipo de bienes son:
La obsolescencia funcional es la pérdida de valor de un activo intangible debido a
su incapacidad para realizar la función (o tener la utilidad periódica) para la que
originalmente se concibió o diseño.
114
La obsolescencia tecnológica es una variante de la obsolescencia funcional y es la
disminución de valor de un activo intangible debida a mejoras en la tecnología que
hacen que un activo resulte menos útil que el reemplazo ideal del mismo. La
obsolescencia tecnológica se presenta cuando, por mejoras en el diseño,
ingeniería o tecnología, un activo intangible nuevo produce una medida
normalizada de producción útil mayor que la del activo en estudio.
La obsolescencia económica es una reducción en el valor del activo inmaterial en
estudio debida a efectos, eventos o condiciones de carácter externo no
controladas por el uso o condición actual del activo intangible. El impacto de la
obsolescencia económica generalmente queda fuera del control de dueño del
activo en cuestión (depende del mercado). Por esta razón la obsolescencia
económica por lo general se considera irremediable.
Al estimar las cantidades de deterioro físico, obsolescencia funcional, tecnológica
y económica relacionadas con el intangible de que se trata, es importante tomar
en cuenta la edad real del activo y la esperanza de vida económica remante para
la aplicación apropiada del enfoque de costo.
Conforme al enfoque de costo, la fórmula típica para cuantificar el costo de
reposición de un activo inmaterial es como sigue:
Costo de reproducción nuevo - Obsolescencia irremediable = Costo de reposición nuevo.
Para estimar el valor del activo inmaterial, se usa la siguiente fórmula:
Valor = Costo de reposición nuevo - Deterioro físico - Obsolescencias remediables
Para obtener los costos de reproducción o de reposición, deben considerarse en el
análisis con respecto tanto a los costos de reproducción como a los de reposición:
1. Costos directos (materiales, mano de obra y gastos generales).
2. Costos indirectos (costos legales, de registro, de ingeniería, administrativos,
etc, asociados).
3. Utilidad del desarrollador (rendimiento justo para el tiempo y esfuerzo del
creador del activo inmaterial).
4. Incentivo empresarial (beneficio económico que se requiere para motivar el
proceso de desarrollo de! activo en cuestión).
X JUSTO VALOR DE LA EMPRESA.
Durante el desarrollo de presente trabajo se han detallado los procesos que
pueden seguirse para la obtención de las evidencias del valor. El justo valor de los
bienes de una Empresa debe obtenerse mediante la aplicación de un criterio
adecuado y el análisis de todos y cada uno de los factores que afectan al valor,
concediéndoles la justa importancia durante su determinación.
Cada valuación constituye un caso particular que ha de decidirse según sus
propias circunstancias mediante un buen criterio aplicado a la evidencia y a las
condiciones que se revelen
La expresión "justo valor" indica que existen dos o más personas interesadas en la
determinación del valor, ya sea. para venta, para seguros, para reparto de
herencias o bien para el establecimiento de precios justos El valuador, si bien es
contrato únicamente por una de las partes interesadas en la valuación, tiene que
velar también por los intereses de la contraparte. Si el valor que da éste como
justo es elevado, el propietario puede perder la oportunidad de realizar la venta y
si es bajo, a la hora de efectuar la operación se generarán pérdidas importantes
para e! vendedor. Por eso el valuador siempre tratar de lograr que todas las
partes involucradas en algún negocio que dependa de la valuación queden
finalmente satisfechas. Cuando la determinación final del valor es tal que ambas
partes consideran haber logrado cuanto deseaban puede decirse que se ha
encontrado el justo valor
Como ya se dijo, el valuador ha de conceder una meticulosa atención a cada una
de ¡as evidencias del valor, ha de conocer todas las condiciones que influyan
sobre el propósito para el que esté determinado el valor de los bienes de una
empresa y ha de conocer exactamente los bienes que han de ser valuados
En el estudio de una empresa, es difícil que dos valuadores lleguen a la misma
solución, aun siguiendo idénticos procesos, ya que, como se ha mencionado
antes, una parte del trabajo depende de la propia apreciación de cada valuador,
por lo que sus estimaciones del justo valor casi siempre diferirán de las de otro
valuador, sin embargo, el arte de la valuación es de tal naturaleza, que si se hace
un buen análisis, las diferencias en el valor de los bienes de la Empresa,
serán siempre relativamente pequeñas. La práctica es comparable a la
presentación de ofertas de un concurso para un proyecto de construcción al que
normalmente acuden varios contratistas. Sus ofertas casi siempre se aproximan a
la que finalmente ganará el concurso. Del mismo modo, entre diferentes
valuadores competentes, las estimaciones del justo valor obtenidas se agruparán
estrechamente alrededor de un valor central.
CONCLUSION
Para el buen desarrollo de la actividad profesional de valuación, hay 3 factores
que se consideran fundamentales para el buen desempeño de las labores del
valuador industrial como son:
1.- Que el valuador, de acuerdo como se lo vaya dando su propia experiencia y las
fuentes de información que cuente para obtener los datos técnicos que requiera,
deberá formar un archivo que le permita consultar rápidamente información, por lo
menos de tos equipos industriales que se encuentran con mayor frecuencia en ¡as
Empresas de nuestro país. De preferencia debe suscribirse a revistas y catálogos
que lo mantengan actualizado en relación con los precios y adelantos tecnológicos
de los diferentes equipos.
La falta de este acervo puede complicar y retrazar el trabajo del valuador. Es
fundamental hacer énfasis sobre la importancia de que el trabajo, además de estar
bien elaborado, sea oportuno. No debemos olvidar que el servicio de un valuador
es de asesoría para la empresa y que del mismo generalmente dependen
decisiones que deba tomar esa empresa. Si la información es expedita, les
interesados contarán en tiempo con las herramientas para la toma de las
decisiones que correspondan, pero si el dictamen tarda demasiado, es probable
que se afecten las condiciones de oportunidad para la solución de problemas
específicos, pudiéndose llegar inclusive a causar quebrantos para la empresa por
el vencimiento de opciones financieras, el desencanto por parte de un probable
inversionista, perder una posibilidad de venta o cualquier otra situación especial en
perjuicio de la empresa.
2.-El valuador debe conocer los métodos de carácter técnico que en un momento
determinado puedan utilizarse para emitir un dictamen bien fundamentado en las
conclusiones de sus avalúos para así tomar la solución más adecuada para cada
caso. Todas ías Empresas son diferentes por poco o por mucho y por lo tanto sus
necesidades y circunstancias son diferentes también. El valuador debe adentrarse
113
tanto en la Empresa como sea necesario, para poder evaluar adecuada mente las
situaciones especiales.
3.- El valuador debe tener la suficiente experiencia, honestidad y criterio para
tomar en cuenta todas las condiciones necesarias dentro de las partes estimativa
y técnica de sus estudios y no viciar con parcialismos la información que tenga de
la Empresa y de las diferentes fuentes mencionadas con anterioridad. Tal vez éste
sea el punto más importante de los tres, ya que si el no cuenta con esas
cualidades, ni el archivo más completo ni los métodos más minuciosos y bien
fundamentados podrán ofrecer, por si mismos, la correcta solución de los casos
que se le presenten .
BIBLIOGRAFÍA
La mayor parte de la información se obtuvo del acervo personal derivado de la
practica valuatoría.
Los datos sobre la historia económica de la humanidad, se obtuvieron del manual básico de economía EMVI, La Economía de Mercado, autoría del Dr Juan Carlos Martínez Cool, editada por la Enciclopedia y Biblioteca Eumednet (www eumed net/cursecon/1/index.htm)
Una parte de la información sobre Métodos de depreciación, así como una parte de! capítulo sobre Bienes Intangibles, se obtuvo del libro VALORACIÓN DE INSTALACIONES INDUSTRIALES, autoría de A. Marston, R Winfrey y J C Hempstead, editado por la Editorial Hispano Europea, Barcelona (España)
El resto de la información sobre bienes intangibles se obtuvo de ios apuntes sobre VALUACIÓN DE ACTIVOS INCORPÓREOS, autoría del Ing Julio E Torres Coto, para el VIII Congreso Venezolano devaluación y Catastro en el año 2001.
El método de la Depreciación Efectiva presente se obtuvo del Curso de Valuación Industrial editado por el Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco, A C. e impartido en el mes de noviembre de 1983 por el Ing. José Julio López Llaca
La tabla de vida útil de la maquinaria se obtuvo de los apuntes proporcionados en la maestría por el Ing. Porfirio Bustamante.
APÉNDICE
VIDAS ÚTILES PARA LA INDUSTRIA Vidas Otiles Promedio
La relación de Vidas Útiles Promedio para la Industria en México presentada en esta página es una propuesta de opinión basada en té rminos I lustrat ivos y puede cambiar según la rama industr ia l a la que pertenezcan los bienes así como del uso y manten imien to especifico a que los bienes sean somet idos por cada empresa en particular y que para determinar con precisión la VUR se deberá de l levar a cabo el estudio pert inente al caso.
Tabla de Tipos y Subtipos
Tipo 01 TERRENOS
Mín. de Vida Úti l 0
Max de Vida Útil 0
Tasa Mín, de Dep. Fiscal 0
Tasa Max.de Dep. Fiscal 0
SUBTIPO
1
DESCRIPCIÓN
Terrenos
VIDA UTIL
0
Tipo 02 EDIFICIOS
Mín. de Vida Útil 0
Máx.de v ida Útil 50
Tasa Mín. de Dep Fiscal 0
Tasa Máx.de Deo. Fiscal 5
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
e 9
10
11
12
13
14
15
16
17
13
19
20
21
22
DESCRIPCIÓN
Edificios para fabricación
Oficinas
Almacenes
Silos de Concreto
Espuelas de FFCC
Pavimentos de asfalto y concreto
Bardas de b lock y / o ladri l lo
Chimeneas de concreto
Elevadores de pasajeros
Cisternas, pilas y tanques de concreto
Sistemas de a lumbrado exter ior
Cercas de malla ciclónica
Plomería / d renaje
Pozos profundos
Cercas de postes y a lambre de púas
Banquetas y cordones de concreto
Cobert izos y techumbres
Sistemas de t 'e r ra (Pararayos)
Casetas (Mult ipanel)
Casas habitación
Parques y ja -dínes
Equipo vario
VIDA ÚTIL
50
50
50
50
30
25
30
30
30
30
20
10
25
20
10
20
10
25
15
50
30
Tipo 03 MAQUINARIA Y EQUIPO
Mín. de VidaUtll S
Máx.de Vida Útil 30
Tasa Mín. de Dep. Fiscal 0
Tasa Máx.de Dep. Fiscal 25
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
S
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
DESCRIPCIÓN
Hornos
Alinentadores de hornos
Templadores de recocido y/o decorado
Transportadores de banda
Transportadores neumáticos
Instrumentos de medición y control
Compresor de aire
Subestaciones eléctricas
Torres de enfriamiento
Máquinas herramienta
Máquinas de soldar eléctrica
Calderas de vapor
Máquina automática de fabricación
Variadores de velocidad
Molinos
Grapadores
Revolvedoras y mezcladoras
Lavadoras de vidrio
Sistemas de pesados
Transformadores eléctricos
Máquina automática de decoradc
Empujadores para templadores
Mesas de acumulación
Sistemas de asperción
Interruptores y arrancadores
Ventiladores axiales
Equipos de seguridad
Empacadoras para cajas - Empaquetadora (Tapas)
Acumuladores
Analizador de oxígeno
Equipo de alumbrado industrial
Equipo electrónico
Tolvas de lámina negra
Doslficadoras
Cribas vibratorias
Cortadores de disco
Sistema de cribado
Malacates, grúas y garruchas
Separadores magnéticos
Plantas de energía
Autoclaves
Quebradores y trituradoras
Básculas de plataforma
VIDA ÚTIL
30
20
25
20
25
10
20
25
20
30
10
20
18
15
15
15
20
20
20
25
20
12
20
20
20
15
15
20
20
20
15
10
25
12
15
15
15
20
20
25
20
20
15
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93 94
95
Acciona dores
Agitadores an general
Bombas
Cambiadores de calor
Carrousel y caracoles
Ciclones y separadores
Columnas de destilación
Centrifugas filtración soda
Calentadores de agua
Cajas de distribución y mezclado
Condensadores evaporatlvos
Descarga estrellas
Deareadores
Elevadores de cangilones
Emboladoras
Enfriadores
Evaporadores
Eyectores
Filtros, prefiltros y postifiltros
Hidratadores rotativos
Lavadoras de. gas
Mesas giratorias
Mesas alimentadoras
Mezcladoras
Pozos de agua
Ruedas de filtrado
Secadores
Sopladores centrífugos
Silos de lámina negra
Suavidores de agua
Tanques y tolvas
Torres de destilación
Torres de absorción
Tambores de destilación
Turbogeneradores
válvulas rotatorias
Tuberías
Equipo contra incendio
Troqueladlas
Prensas moldeadoras
Pulidoras de cerdas
Alambrado de fuerzas
Basculas para FFCC
Basculas portátiles y semifrjas
Carros concha, carros plataforma
Cizallas, guillotinas, dobladuras
Diablos, carretillas y trans Manuales
Equipo de laboratorio Equipo de pintura
Equipos para lubricación
Grúas viajeras
Línea de transmisión de fuerza
12
20
15
15
15
20
20
20
20
12
20
20
20
20
20
15
20
15
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
25
20
25
20
20
20
20
15
25
15
30
30
20
20
20
10
25
25
10
10
5
5
20
25
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
130
131
132
133
134
204
211
213
224
227
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
Lineas de tubería contra Incendio
Luces de emergencia y lámpara de gas
Maquinaria para madera
Máquinas estibadoras
Máquinas impresoras
Maquinas inyecto ras
Equipo de Sand Blast
Revolvedoras y mezcladoras para vidrio
Seguetas mecánicas
Sistema de decapado
Sistema de filtrado de aire
Sistema de alarma contra incendio
Soldadoras de oxi-acetileno
Tarimas de madera
Transportadores de cadena
Transportadores de rodillos
Turbocompresores
Unidades de refrigeración
Motogeneradores
Máquinas de inspección de botellas
Máquinas para recubrimiento
Engomadoras
Etiquetadoras
Secadores rotatorios
Máquinas extrusoras de plástico
Alimentadores rollo lámina - Volteadoras
Esmaltadoras
Dragas marinas
Draqas terrestres
Máquina de coser
Remachadoras
Equipo de revelado
Máquinas senadoras
Anuncios luminosos y alumbrado de emergencia
Sistema de vacío
Colectores de polvo
Cargadores de materiales
Transportadores de gusano
Barredoras Industriales
Prensas hidráulicas y neumáticas
Punteadoras y sistemas de soldado
Casetas de pintura
Planta de oxifuel
Equipo de intercomunicación
Racks metálicos
Equipo vario
Equipo de perforación
Celdas de flotación
Maquinas capsuladoras taponeadoras
Enrolladora de vltafilm
Paletizadoras
Balanceadora
20
10
15
20
20
20
15
20
20
20
20
20
10
10
20
20
25
20
20
10
10
10
15
20
15
20
15
15
20
20
10
10
10
10
20
10
15
15
10
15
15
20
20
10
20
10
15
15
10
10
10
20
240
241
242
243
244
245
246
247
Succionadores y Ductos
Prensas Compactada
Montacargas
Lavadora de latas
Cortadora y Riveteadora
Maq Roseadoros (Spray Machine)
Maq, Foramdora de cuello
Escantillón de resina epoxica
20
25
10
20
~>0
15
17
20
Tipo 4 MOLDES
Mín de Vida Util 8
Max.de Vida Util 15
Tasa Mín de Dep Fiscal 0
Tasa Max de Dep. Fiscal 35
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
DESCRIPCIÓN
Molduras
Insertos
Bisaqras
Porta moldes
Troqueles
Dados
Equipo vanó
VIDA UTIL
8
8
8
8
8
8
8
Tipo 5 HERRAMIENTAS
Mín de Vida Util 3
Max de Vida Util 10
Tasa Mín de Dep Fiscal 0
Tasa Max de Dep Fiscal 35
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
14
15
25
26
38
87
90
92
108
DESCRIPCIÓN
Enderezados
Esmeriles y pulidores de mano
Tornillo de banco
Sequetas manuales
Cizallas manuales
Afiladoras de herramienta
Banco de trabajo
Herramientas menores de mano
Perforadoras de cliches
Máquinas herramientas
Armamento
Podadoras
Arrancadores automáticos
Ventiladores para aire
Polipastos y garruchas, malacates
Basculas portátiles
Patines hidráulicos, carretillas, d ablos, étc
Equipo para pintura
Equipos de oxi-acetileno
VIDA UTIL
10
10
10
' 0
10
10
*0
3
10
30
15
10
20
15
20
10
10
5
10
126
127
128
129
Remachadoras
Cámaras de secado
Equipo vano
Equipo de medición
10
15
10
5
TIPO 6 EQUIPO DE COMPUTO
Mm de Vida Util 4
Max de Vida Util 10
Tasa Mín. de Dep Fiscal 0
Tasa Máx.de Dep Fiscal 30
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
8
20
21
DESCRIPCIÓN
Computadoras y componentes (Centrales)
Modems y equipo de comunicación
Unidades de disco
Unidades de cinta magnética
Equipo de medición y control
Terminales
Microcomputadoras y componentes
Impresora, graficadora, fotoprocesadora, componea
Puertas electrónicas
Equipo vano
VIDA UTIL
6
5
5
4
5
5
4
4
10
4
TIPO 7 EQUIPO DE TRANSPORTE
Mm de Vida Util 2
Máx.de Vida Util 15
Tasa Mín. de Dep Fiscal 0
Tasa Máx.de Dep. Fiscal 25
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
50
51
52
53
DESCRIPCIÓN
Montacargas
Tractores
Traxcavos
Palas mecánicas
Remolques
Tractocamiones
Camiones de carga
Automóviles directores
Automóviles gerentes A
Motocarros y Motocicletas
Automóviles qerentes B
Aviones
Automóviles uso planta
Bulldozer
Cargadores frontales
Camiones fuera de carretera
Motores
Equipo vano
Tractor para vía ferrera
Equipo de balsas y [anchas
VIDA UTIL
10
10
10
10
15
15
10
2
3
6
3
12
4
10
10
10
5
3
10
10
TIPO 8 MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA
Mín. de Vida Util 5
Máx.de Vida Util 20
Tasa Mín de Dep Fiscal 0
Tasa Máx.de Dep Fiscal 10
SUBTIPO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
74
88
101
121
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
DESCRIPCIÓN
Escritorios y mesas
Sumadoras
Máquina de escribir
Archiveros
Libreros
Kardex
Copiadoras
Gabradoras y televisores
Equipo de aire acondicionado
Equipo de sonido
Equipo telefónico
Equipo para comedor
Instrumental médico
Alfombras y cortinas
Equipo de fotografía
Equipo de radio comunicación y telecomunicaciones
Sillas y sillones
Mesas y estantería de acero inoxidable
Mesas y estanterías de lámina
Mesas y estanterías de madera
Módulos, panel
Gui lotinas, enqargoíadoras
Instrumentos musicales
Equipo para dibujo y percheros
Camas, literas, sofas, jgo de sala, buros, etc
Ventiladores de pedestal y de mesa
Tanques de almacenamiento
Carros transportadores
Maqu ñas Cincmati
Alimentadores para maquina
Equipos para fabricación de muebles
Equipos para traslado de mobiliario
Aparatos de medición y control
Aparatos de mantenimiento
Aparatos contra incendio
Equipos para fumigación
Equipos para perforación, extracclór e Irrlqaclón
Equipo eléctrico
Equipo escolar y de laboratorio
Equipo para t i atamiento de agua
Equipo para enfriamiento v calentamiento oe agua
Equipo meteorológico
Cajas fuertes
Enfriadores y calentadores para agua potable
VIDA UTIL
15
5
5
15
15
10
6
5
10
10
10
10
10
5
5
10
10
20
20
15
15
10
20
5
15
10
25
25
20
10
• 5
10
10
10
15
10
15
10
10
15
10
20
20
15
214
215
Obras de arte y decorativas
Equipo vario
25
10
TIPO 9 EQUIPO CONTRA CONTAMINACIÓN
Mín. de Vida Util 10
Máx.de Vida Util 15
Tasa Mín. de Dep. Fiscal 0
Tasa Máx.de Dep. Fiscal 10
SUBTIPO
1
2
3
4
5
DESCRIPCIÓN
Equipo de tratamiento de aqua
Colectores de polvo
Extractor de finos
Precipitadores electrostáticos
Pta. Fabricación de block de lodos (Álcali) V manejo de lodos
VIDA UTIL
15
15
15
15
15