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| " ^ ^ J INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
^ ™ ™ ^ DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"NECESIDAD DE LA CREACIÓN DE UNA LEY FEDERAL DE VALUACIÓN"
TESIS
Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
MARTHA BEATRIZ NUÑEZ BARRAGÁN
ASESOR
M. en A. & MVII Juan Manuel Bravo Armejo
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003
Guadalajara, Jalisco, Septiembre de 2008
RESUMEN
Uno de los principales motivos que me llevaron a la investigación y por
ende desarrollo del presente tema es el ver que como el mercado inmobiliario
ha crecido en los últimos años y la necesidad de tener una legislación que
regule uno de los instrumentos necesarios para la obtención de sus créditos y
en general algo que juega con el patrimonio de las familias mexicanas.
En el proceso de realización de avalúos a lo largo del t iempo se ha
contado con diversos lineamientos que las mismas instituciones solicitan a sus
peritos, desde los establecidos por la Comisión Nacional Bancaria hasta estos
días con los lineamientos que impone Sociedad hipotecaria Federal, la ¡dea
de la presente aportación no se centra limitar a las instituciones a que ellas
impongan sus requisitos, siempre que estos no contravengan a los que
establece la Ley Federal de Valuación y que mínimo cumplan con lo que se
especifica dentro de esta.
Como Abogado mi preocupación se centra en que a nivel Federal
exista legislación que regule los requerimientos para fungir como Perito
Valuador, que las personas que pretendan obtener su registro como Perito
Valuador sean profesionistas capaces que cuenten con los estudios necesarios
para emitir dictámenes de valor o que la Ley los autorice para emitir dichos
dictámenes; los lineamientos mínimos a considerarse dentro de un avalúo bajo
los términos enunciados en uno de los párrafos que anteceden; sanciones a los
peritos que no cumplan con estos lineamientos, así como la creación de una
comisión cuya función será la de vigilar que dichos lineamientos sean
observados y en caso contrario, que determine las sanciones
correspondientes, desde una amonestación por escrito, hasta la pérdida de su
registro como valuador y en caso de los Corredores Públicos, que esta
comisión cuente con las facultades necesarias para Iniciar procedimiento
correspondiente a fin de solicitar la suspensión del Fedatario, hasta la pérdida
de su Habilitación como Corredor Público.
NECESIDAD DE LA CREACIÓN DE UNA LEY FEDERAL DE VALUACIÓN
INTRODUCCIÓN
Capitulo 1
1.1 Antecedentes
1.2 Justificación del Tema
Capitulo 2
2.1 Objeto de la Ley
2.2 Alcance
Capitulo 3
3.1 Creación de la Comisión de Peritos Valuadores
3.1.1 Integración
3.1.2 Atribuciones de los miembros de la
3.2 Registro de los Peritos Valuadores
3.2.1 Requisitos para ser Perito Valuador
3.2.2 Derechos y Obligaciones del Perito Valuador
Capitulo 4
4.1 De la Valuación
4.2 Enfoques de Valuación
4.2.1 De Mercado
4.2.2 Físico
4.2.3 De capitalización de rentas
4.2 Criterios generales para la realización de avalúos
4.3 Lineamientos mínimos en la estructura del avalúo y criterios a
considerarse en estos
Capitulo 5
5.1 De las Faltas, Infracciones y Sanciones correspondientes
5.2 Del recurso procedente
Capitulo 6
Conclusión
Glosario
Bibliografía
Anexos
BIBLIOGRAFÍA
Ley de valuación del estado de Jalisco
Ley de catastro para el estado de Querétaro
Ley que crea el registro de peritos valuadores en el estado de Colima
Manual de Procedimientos y Lineamientos técnicos de Valuación Inmobiliaria,
así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos
Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda reglas de carácter
general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles
objeto de créditos garantizados a la vivienda
Ley Federal de Correduría Pública
Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios Tribunal de
Tasaciones de la Nación Norma TTN 10.1 www.ttn.gov.ar 1 NORMA TTN 10.1 26
de julio de 2004. REQUISITOS DE UN INFORME DE TASACIÓN
Páginas de Internet
www.conqreso.qob.mx
www.conqresocol.gob.mx/
www.leqislaturaqro.qob.mx/
http://www.shf.qob.mx/unidades de valuación/Reglas car qral.html
http://www.indaabin.aob.mx/
http://www.conqresoial.qob.mx/servicios/BibVirtual/Bv2/busquedasleyes/Listad
o.cfm
http://www.monoqrqfias.com/trabaiosl2/normaval/normaval.shtml
http://documentos.ara.com.mx/Detalles/49454.html
I
AGRADECIMIENTOS & DEDICATORIA
"Sueñas con que llegue ese día, y cuando lo hace... no te lo crees.. Ese
es mi sentimiento al término de la Maestría."
Quise dejar ambos rubros juntos ya que a las personas a quienes dedico
el presente estudio son aquellas mismas a quienes se los dedico, por su apoyo,
consejos compartidos, tiempo invertido y tantas aventuras por contar.
Nunca me he considerado buena alumna, pero si me considero una
buena estudiante; este trabajo se lo dedico a mis profesores y compañeros del
curso, a quienes de verdad agradezco el que me hayan apoyado al inicio de
esta trayectoria a no perderme en conceptos...
A mis padres y familia, gracias por el apoyo y tanto amor, a mis amigos
por perdonarme el faltar a tantas sanas reuniones.
También a ti que durante el curso de esto estuviste conmigo
apoyándome aún y cuando no entendías de lo que te estaba hablando,
gracias por tu paciencia y cariño.
Todos ustedes han sido una gran medicina contra el estrés.
Martha Núñez
II
ÍNDICE
AGRADECIMIENTOS & DEDICATORIA I
ÍNDICE II
INTRODUCCIÓN IV
OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICO VI
HIPÓTESIS VI
BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS PARTES VI
METODOLOGÍA UTILIZADA Vil
UTILIDAD DE LA TESIS Vil
Capitulo 1 1
1.1 Antecedentes (problemática) 1
1.2 Justificación del Tema 2
Capitulo 2 3
2.1 Objeto de la Ley 3
2.2 A lcance 4
Capí tu los 5
3.1 Creación de la Comisión de Peritos Valuadores 5
3.1.1 Integración 8
3.1.2 Atribuciones de los miembros de la Comisión de
Peritos Valuadores 12
3.2 Registro de los Peritos Valuadores 14
3.2.1 Requisitos para ser Perito Valuador 16
3.2.2 Derechos y Obligaciones del Perito Valuador 18
Capitulo 4 20
4.1 De la Valuación 20
4.2 Criterios generales para la realización de avalúos 21
4.3 Enfoques de Valuación 24
4.3.1 De Mercado 25
4.3.2 Físico 26
Ill
4.3.3 De capitalización de rentas 33
4.4 Lineamientos mínimos en la estructura del avalúo y criterios a
considerarse en estos 35
Capítulos 38
5.1 De las Faltas, Infracciones y Sanciones correspondientes 38
5.2 Del recurso procedente 41
Conclusión VIII
Glosario X
Bibliografía XI
Anexos XII
IV
NECESIDAD DE LA CREACIÓN DE UNA LEY FEDERAL DE VALUACIÓN
INTRODUCCIÓN
La presente Tesis de investigación busca resaltar la necesidad de crear
un marco normativo que regule no solo el ejercicio de la valuación dentro de
la República Mexicana, si no también promover mayor equidad y l ibertad,
proporcionando los instrumentos para resguardar el patrimonio de los
mexicanos, c reando las condiciones mínimas para promover la continua
preparación y profesionalización peritos valuadores así c o m o crear el marco
jurídico determinando los lineamientos, sin perjuicio de las legislaciones
estatales; se deban observar al emitir los dictámenes de valor.
Aunado a esto, se busca proteger al Perito Valuador en el e jerc ido de
sus funciones, por ejemplo en el caso de queja de particulares, donde se le
resguarde su derecho de audiencia y de defensa.
Este estudio, incluso c o m o posible proyecto de ley, c a b e hacer notar;
que solo se enfoca a una de las actividades de los valuadores que realizan a
nivel federal, dentro de las otras actividades que faltaría realizar el estudio
para incluirlas dentro de este marco sería en del valuador de bienes
intangibles como lo son las marcas y patentes, por mencionar algunos de ellos;
así c omo la valuación de maquinarias, las cuales no se toman dentro del
presente estudio tesis por cuestiones de volumen - t iempo y las cuales se dejan
abiertas para que en caso de que algún otro compañero valuador quisiera
retomar el tema este se encuentre dentro de los estudio que falten y así estar
en posibilidad de emprender un proyecto de ley en forma para la valuación.
La valuación que sin olvidar el sentido técnico d a d o por en diccionario
del INDAABIN que cito:
"Valuación es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la
investigación física, económica, social y jurídica y de mercado, permite estimar
V
el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden el valor de cualquier bien."
En esta sociedad mexicana que en los últimos años y con mas fuerza ha
estimulado la propiedad privada al otorgar con tantas facilidades créditos
hipotecarios para la adquisición de viviendas por distintos medios en un
panorama generalizado y según fuentes de Sociedad hipotecaria Federal
(SHF) el numero total de créditos individualizados en lo que va del año 2008
asciende a 9,663 (esta cifra se da como ejemplo y sin citar las viviendas
otorgadas por FOVISTE o INFONAVIT) por lo que se estaría hablando de un
numero igual de viviendas, por ende un número igual de avalúos comerciales
para el otorgamiento de dichos créditos fuente
http://www.shf.aob.mx/estadisticas/ESTAD2008.html. si tomamos en
consideración que "al cierre de ocfubre de 2007 fueron otorgados 790,108
créditos para vivienda en México, los cuales representaron una inversión de
197,435.3 millones de pesos, de acuerdo con información de la Comisión
Nacional de Vivienda (Conavij. Fuente
http://www.cnnexpansion.com/economia/2007/12/17/mexico-da-790-108-
creditos-de-vivienda/view", surge la necesidad de valuar los bienes que se
tienen en propiedad a fin de estar en posibilidades de otorgar dicho crédito.
En sí la valuación se ha vuelto una actividad casi indispensable dentro
de la sociedad en sus diferentes ámbitos como por ejemplo en el desarrollo de
las actividades económicas, gubernamentales, legales y sociales de esa
sociedad.
De las cifras anteriores se denota la importancia de de que el valuador
deje de ser una mera "ocupación mercantil" impulsando su profesionalización,
ya que al establecer un valor ajustado, realizar "trajes a la medida", estamos
jugando no solo con el patrimonio de las familias que han solicitado dichos
créditos para la adquisición de su vivienda, sino con el patrimonio de los
mexicanos.
VI
OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICO
El objetivo general es el de establecer los principios y bases para la
creación de una Ley Federal de Valuación, el objetivo específico es realizar un
detal le de aquellos puntos que considero importantes sean contemplados
dentro de dicha propuesta de ley.
HIPÓTESIS
Esta se centra en resaltar el la importancia de ciertos elementos que se
describen dentro de el presente trabajo mismos que servirán de cuerpo para la
e laboración de el proyecto de Ley.
BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS PARTES
En el capítulo tres se busca la creación de la Comisión Nacional de
Peritos Valuadores esto con el fin de tener un control sobre las personas que se
ostenten como valuadores y de esa manera estar al pendiente de que sean
personas que previamente a presentar un d ictamen valorativo, cumplan
académicamente con el g rado necesario que avale su conocimiento, en
especial por aquellos nuevos peritos.
El capitulo cuarto, es literalmente una trascripción de las Reglas de
carácter general que establecen la metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, de fecha veintisiete
de septiembre del 2004 establecidas por la Sociedad Hipotecaria Federal, esto
se hizo así a propósito por dos razones,
23 Se considera indispensable que los avalúos elaborados a nivel federal
consideren este tipo de aspectos por su importancia en el medio, y
88 Los Peritos Valuadores que ejercen a nivel federal, ya están impuestos a
estos lineamientos por lo que les resultará más fácil seguirlos
vn
Y por último en el Capitulo cinco, se proponen sanciones y
amonestaciones para las diferentes faltas y sanciones que el perito pudiere
llegar a cometer, así mismo se pretende proteger al perito garantizándole por
una parte un medio de defensa así como y en caso de que en el
procedimiento se declare que no es culpable, sea indemnizado por el tiempo
perdido del ejercicio de su profesión a fin de atender dicho procedimiento; y
de esta manera evitar quejas falsas o infundadas.
METODOLOGÍA UTILIZADA
Este trabajo es el resultado de una investigación comparativa, ya que
valga la redundancia, se compararon distintos ordenamientos mismos que al
final se ordenaron para crear los fundamentos de la presente investigación.
UTILIDAD DE LA TESIS
Reunir diferentes criterios utilizados en cada uno de los estados de la
República, así como las distintas reglas utilizadas a nivel federal y hacer un
trabajo que compile todo esto para que al final exista un ordenamiento
jurídico a nivel federal que contemple desde los requisitos que deba de reunir
un profesionista para valuar en este nivel, así como los requisitos y lineamientos
mínimos que deba contemplar un dictamen de valor, y por último, en caso de
que exista una queja contra el perito, garantizarle a este un procedimiento
donde se le garantice su derecho de audiencia y de defensa.
Capitulo 1
1.1 Antecedentes
Por lo anteriormente plasmado dentro de los antecedentes y
denotando su importancia en el ámbito del desarrollo económico, social y
urbano que vive el país, reclama la necesidad de creación de una ley
institucionalizada a nivel federal que regule y resguarde el procedimiento
valuatorio, así como las faltas, infracciones y sanciones que se imputen al
Perito una vez transcurrido el procedimiento que se propone dentro de este
mismo estudio, esto ya que en el pasado eran la Comisión Nacional Bancaria,
posteriormente SHF quienes han venido dictaminando el proceso formas y
requisitos a fin de elaborar los dictámenes de valor
La ¡dea radica en unificar los criterios para la autorización de peritos
valuadores y el registro de los mismos, por lo que en el presente trabajo de
investigación se pretende ajusfar de igual manera la práctica de avalúos en
materia inmobiliaria, así como los procedimientos para sancionar la
inobservancia de los mismos.
Por lo anteriormente expuesto se concluye en que es necesario normar
y controlar la práctica valuatoria, procedimientos y lineamientos técnicos
correspondientes.
1
1.2 Justificación del Tema
El presente estudio contiene mi propuesta del contenido básico de una
Ley de Valuación a nivel Federal, para regular los procedimientos valuatorios
en congruencia con las nuevas necesidades de la sociedad actual. En ella se
pretende queden plasmadas los procedimientos tanto de la formación de los
profesionistas en materia de valuación (valuadores) así como de los
lineamientos mínimos requeridos que deberá llevar un avalúo esto con la
finalidad de unificar criterios en materia de valuación a nivel federal.
Del presente estudio se exceptúan elementos y procedimientos muy
específicos que se dejan a criterio de la dependencia (en el caso de SHF con
las unidades de valuación) o de la empresa que solicite sus servicios, esto para
dar holgura en el procedimiento que cada uno necesite y de igual manera no
perjudicar a las dependencias y/o empresas en sus necesidades específicas.
Por desgracia no se encontraron muchos artículos y documentos que
detallen este tipo de problemática de la ausencia de una ley federal; y es
comprensible, ya que en su mayoría no existen muchos abogados que den su
punto de vista jurídico de la situación, y por otra parte, si existen normas y
reglas a nivel federal que regulen sus funciones mismas que facilitan a los
peritos el ejercicio estas.
Por mi parte, dentro de este estudio tesis, realizo un estudio de derecho
comparado entre distintas Leyes de valuación a nivel estatal de las cuales en
mi punto de vista, resalto lo mas importante de cada una de ellas a fin de
contar con un ordenamiento jurídico que proteja la actividad valuatoria a
nivel federal y que en caso de desaparecer ciertas instituciones, sigamos
protegidos.
2
Capitulo 2
2.1 Objeto de la Ley
Con la ¡mplementadón de esta Ley se pretende establecer y
reglamentar los lineamientos y las normas bases para la práctica de avalúos
elaborados; lo que comprende forma, contenido, practica, esto a efecto de
contar con dictámenes técnicos que establezcan el valor de bienes muebles e
inmuebles de manera técnica y autorizada, para los fines que sean requeridos.
Promover, regular y vigilar el ejercicio de la valuación como actividad
profesional, así como la continua actualización del profesionista valuador.
Establecer la Comisión Nacional de Peritos Valuadores, su integración y
atributos. La integración de un Registro Nacional de los Peritos Valuadores
definiendo su organización y funcionamiento del registro; y por lo que ve a los
integrantes del Registro, los requisitos necesarios para formar parte de la
comisión, sus derechos, obligaciones y lineamientos mínimos técnicos y
jurídicos mínimos que deberán observar los Peritos Valuadores al emitir avalúos
en los que intervengan.
Determinar las Faltas, Infracciones y Sanciones correspondientes a los
Profesionales de la Valuación, así como de los recursos que se deben seguir
para la imputación a fin de que el profesional se le respete su derecho a ser
oído antes de que se le impute un castigo
3
2.2 Alcance
El alcance que tendrá el presente estudio va para los peritos valuadores
que pretendan ejercer a nivel Federal, buscando entre otros:
81 Unificar criterios generales en cuestión de datos incluidos en los
dictámenes de valor de los Peritos Valuadores.
BB Dotar de herramientas a los Peritos Valuadores que faciliten el ejercicio
de sus funciones.
88 Ajusfar los principios valuatorios generalmente aceptados a nivel
Nacional tanto en los Estados creando un estudio de derecho
comparado, así como los criterios utilizados por las instituciones a nivel
federal.
88 Buscar la oferta en la correcta prestación de servicios valuatorios.
88 Definir las metodologías, criterios y procedimientos técnicos para valuar
bienes nacionales.
88 Establecer los requisitos para los peritos valuadores de bienes muebles e
inmuebles a nivel nacional.
BB Determinar los derechos y obligaciones de los peritos valuadores.
4
Capitulo 3
3.1 Creación de la Comisión Nacional de Peritos Valuadores.
Se pretende que la Comisión Nacional de Peritos Valuadores sea un
organismo con personalidad jurídica y patrimonio propio, cuyo objetivo sea
estar al tanto en la observancia del cumplimiento de la ley que se propone.
Reglamentos y demás disposiciones que de ella emanen, así actuar en
defensa de los legítimos intereses de los Peritos Valuadores que integren su
Comisión, subordinados a los de la sociedad, a efecto de garantizar la
prestación de un servicio competente, eficaz y responsable.
Así mismo, esta comisión establecerá un registro de Peritos Valuadores a
nivel nacional mismo que se encargará de tener un registro de aquellos
profesionistas que se pretendan ostentar como valuadores a nivel nacional,
verificar que reúnan con una serie de requisitos tanto éticos como de
escolaridad a fin de otorgar certidumbre a quienes soliciten de sus servicios.
Los peritos una vez reunidos los requisitos que se les soliciten, contarán con un
numero registro con el cual podrán ostentarse a nivel federal como peritos
valuadores.
La Comisión Nacional de Peritos Valuadores y su registro, servirá de
instrumento para regular sus actividades y promover mejoramiento profesional
de sus integrantes, desarrollará programas de investigación y bases de datos,
para apoyar a sus miembros en el ejercicio profesional, esto mediante
propuestas que envíen sus agremiados.
La comisión participará en la formulación de reglas de desempeño
profesional, que eficienten el desempeño de los peritos en las actividades
relacionadas con el avalúo, para esto participará con las diferentes
asociaciones y/u organismos públicos y/o privados en la solución de los
problemas de valuación de carácter social así como en propuestas para evitar
posibles conflictos que el profesional se pudiera enfrentar en la práctica de su
profesión.
5
Se pretende que d icho organismo tenga personalidad jurídica y
patrimonio propio, para el cumplimiento de sus fines.
El patrimonio de la Comisión se integrará:
I. Con las cuotas ordinarias o extraordinarias y otras aportaciones que en
su momento se establezcan;
II. Con los rendimientos obtenidos de las actividades económicas realizadas
por la Comisión.
III. Con las donaciones, y legados que se efectúen a su favor; y
IV. Por ingresos obtenidos por cualquier otro ac to lícito que sea compat ib le
con sus funciones.
Se propone que esta comisión establezca un Registro de Peritos
Valuadores a nivel nacional este se encargará de tener un registro de aquellos
profesionistas que se pretendan ostentar c o m o valuadores a nivel nacional,
verificar que reúnan con una serie de requisitos tanto éticos c o m o de
escolaridad a fin de otorgar cert idumbre a quienes soliciten de sus servicios.
Los peritos una vez reunidos los requisitos que se les soliciten, contarán
con un número registro con el cual podrán ostentarse a nivel federal como
peritos valuadores este será independiente de lo o torgado por la Secretaria de
Educación Pública, que a diferencia de esta, el numero de registro será
utilizado a fin de contar con un historial profesional del perito y no c o m o el folio
o torgado por la SEP que es comúnmente utilizado para saber el historial
educat ivo de d icho profesionista.
Esta participará en la formulación de reglas de desempeño profesional,
que eficienten el desempeño de los peritos en las actividades relacionadas
con el avalúo, para esto participará con las diferentes asociaciones y/u
organismos públicos y/o privados en la solución de los problemas de valuación
de carácter social así como en propuestas para evitar posibles conflictos que
el profesional se pudiera enfrentar en la práct ica de su profesión.
6
Se pretende que dicho organismo tenga personalidad jurídica y
patrimonio propio, para el cumplimiento de sus fines, y por ende, que sea
independiente en su toma de decisiones.
Entre los diversos objetivos que pudiera desempeñar la Comisión Nacional de
Peritos Valuadores se encuentran los siguientes:
83 Realizar nuevas propuestas en cuento a criterios, procedimientos,
técnicas y métodos de valuación dependiendo la naturaleza de los
bienes a valuar.
BS Fundar y actualizar el Registro Nacional de Peritos Valuadores
Si Promover la continua capacitación en materia de valuación a los
peritos valuadores integrantes del Registro Nacional de Peritos
Valuadores.
81 Vigilar el desempeño profesional de los peritos valuadores integrantes
del Registro Nacional de Peritos Valuadores entre otras medidas que se
pudieran tomar,
88 Investigar, determinar y aplicar, a través de la Comisión, las faltas,
infracciones, sanciones y procedimientos a los peritos valuadores; y por
último.
7
3.1.1 Integración
La dirección, administración y representación de la Comisión Nacional
de Peritos Valuadores, se integrará con ocho miembros titulares debiendo
mantener la estructura orgánica siguiente:
1. Un presidente, que será designado de entre los miembros del Registro
Nacional de Peritos Valuadores;
2. Un Secretario, que será mismo que también será designado de entre los
miembros del Registro mismo que se encargará de llevar a cabo el
Registro;
3. Tres tesoreros miembros designados del Registro.
4. Un representante por cada una de las siguientes dependencias:
a).- Un miembro del IFAI;
b).- Un miembro del SAT;
c).- Un miembro de SHF;
5. Se pretendía nombrar vocales de entre las asociaciones de peritos
profesionales a nivel estatal pero se evita ya que se volvería una guerra
política y no para velar el bienestar de la comisión.
En el caso de los representantes, se proponen esas dependencias,
mismas que en caso de desaparecer o aparecer nuevas con mayor
importancia en el ramo, la Comisión convocará a junta a fin de modificar esto.
En caso de ocurrir alguna ausencia de algún consejero, ésta será
cubierta en el orden establecido de manera jerárquica.
BS El Secretario cubrirá al Presidente en turno
83 Uno de los tesoreros cubrirá al Secretario
B8 Y en caso de ser uno de los tesoreros se convocará a nuevas elecciones
solo por lo que ve a dicho cargo.
Los miembros del Consejo durarán en funciones 3 años y no podrán ser
reelectos para el mismo cargo, excepto en caso de el cargo del tesorero que
fuera electo por suplencia.
El desempeño de los cargos será honorífico y sin remuneración alguna y
no será renunciable sin causa justificada. La cesación del Registro Nacional de
Peritos Valuadores producirá automáticamente la del cargo.
Para formar parte de Comisión Nacional de Peritos Valuadores en los
cargos de presidente, secretario y tesorero se requiere:
a. Estar registrado en el Registro Nacional de Peritos Valuadores
b. Estar al corriente con los requisitos señalados por este Registro
c. No haber sido Sancionado por la Comisión en turno por haber cometido
con faltas, infracciones ó sanciones y en caso de haber impuesto
recurso procedente, haber perdido este.
d. No haber ejercido el cargo al que se pretenda postular.
Estos se proponen ya que en estos momentos son las dependencias que
rigen en su mayoría la actividad valuatoria del País, mismos que deberán
cambiarse o modificarse en caso de que entrara algún otro organismo con la
misma o mayor importancia que los asentados. El Presidente de la Comisión
Nacional de Peritos Valuadores a través de su Secretario, convocará a los
miembros integrantes del Registro Nacional de Peritos Valuadores a una cesión
ordinaria en la cual se discutirá y en su caso se aprobará por mayoría de votos
el cambio de representantes de los tesoreros. Para que los votos emitidos en
esta cesión ordinaria se consideren como válidos deberán ser contabilizados
como mínimo el 75% de el total de los miembros del Registro, en caso de no
estar en posibilidades de asistir personalmente podrán emitir su voto enviado
por correo certificado mismo que deberá de contar con los requisitos
establecidos por los miembros de la Comisión; en caso de que no se reúnan los
9
votos necesarios, se citará a cesión extraordinaria misma se tomará como
válida con los votos emitidos en dicha cesión, tomando en consideración las
mismas bases de voto certificado que se propone en la cesión ordinaria.
La Comisión de Valuación tiene por objeto:
BS Proponer métodos, criterios y técnicas de valuación de acuerdo a la
naturaleza y condiciones de los bienes a valuar;
88 Formar, conservar y operar el Registro Nacional de Peritos Valuadores;
83 Coordinar las acciones de capacitación en materia de valuación,
tendientes a la continua actualización de los peritos valuadores;
BS Promover y vigilar el mejor desempeño, el ejercicio profesional de los
peritos valuadores en la nación;
<& Vigilara que los peritos valuadores den cumplimiento a las
disposiciones de la ley que se propone
< 0 Supervisar que los avalúos emitidos cumplan con los requisitos y
formalidades establecidos
BS Promover la investigación, capacitación y los estudios en materia de
valuación;
88 Determinar y aplicar, a través de la Comisión de Inspección, las
sanciones a los peritos valuadores que en su caso procedan;
CO Solicitar información y documentación adicional a los peritos y
asociaciones autorizados, respecto a sus actividades
profesionales de avalúo
< 0 Recibir las quejas contra los peritos autorizados y darle
seguimiento
<© En caso de proceder dicha queja y después de seguido
procedimiento imponer la amonestación o sanción que proceda
por el incumplimiento a la(s) disposición (es) contenida(s) en la
ley propuesta.
10
A fin de que el comité esté en posibilidades de cumplir con su
cometido, se pretende que este sesione por lo mínimo cada tres meses en la
sede que determine el la Comisión, y en los casos en que sea convocada por
el Presidente o en su caso a propuesta de los vocales.
Se propone que las decisiones del Consejo se tomarán por mayoría de
votos y, en caso de empate, el Presidente tendrá voto de calidad.
Representantes de las dependencias propuestas que sin causa
justificada, no asistan a una sesión de la Comisión serán reportados ante el
organismo que representen; en caso de no asistir a dos sesiones dentro del
mismo año, serán dados de baja de este organismo, así como deberá de
quedar vacante la representación de su representada en tanto esta señale
nuevo representante, los acuerdos que se llegaren a tomar dentro de este
término serán válidos aún sin la representación de la dependencia faltante.
11
3.1.2 Atribuciones de los miembros de la comisión
Una de las facultades que se tienen en consideración como inherentes
son las de fungir c o m o órgano de representación y defensa de los legítimos
intereses de los peritos valuadores miembros de la Comisión Nacional de
Peritos Valuadores subordinados a los de la sociedad; y entre otros y para
proveer su mejor conducc ión ante la sociedad se encuentran las siguientes:
Organizar cursos periódicos de actualización, procurando incluir en ellos
temas novedosos que sean impartidos preferentemente por Peritos
Profesionales y reconocidos en la materia a tratar, dentro de este rubro se
pretende se impulsen los cursos "En l inea" es decir, cursos impartidos a través
de la Internet para que sea mas accesible a los Peritos que se encuentren
dentro del Registro, los cursos promovidos por la Comisión no tendrán el
carácter de obligatorios, sin embargo se proponen de esta manera a fin de
que cumplan con uno de los requisitos para su renovación que es la de
permanecer actualizados, y así mismo deja en l ibertad al perito a fin de que si
este desea actualizarse en otro centro universitario o profesional, pueda
hacerlo.
Expfedir por conducto del Presidente y Secretario del Consejo,
credenciales que acrediten a los integrantes del Registro como Peritos
Profesionales.
La Comisión de Valuación, tendrá las siguientes atribuciones:
88 Celebrar acuerdos y convenios de coordinación o colaboración con las
dependencias e instituciones públicas y privadas que desarrollen
actividades relacionadas con sus funciones
28 Designar a los integrantes de la Comisión de Inspección, de acuerdo a
lo dispuesto por el reglamento de esta ley;
BS Resolver los recursos administrativos que se prevén en esta ley;
88 Ser arbitro de las reclamaciones que se deriven de los dictámenes de
valor que presenten los solicitantes y autoridades;
12
El Presidente de la Comisión tendrá las siguientes atribuciones:
88 De manera conjunta con el Secretario, revisará y registrar en su caso a
los solicitantes al Registro,
S3 Llevar el control de los registros y estar al tanto de las actualizaciones
conforme se presenten
SS Establecer y modificar los lineamientos mínimos en la estructura del
avalúo y criterios a considerarse en estos
BS Velar por que los dictámenes de valor sean realizados utilizando los
métodos, criterios, técnicas de valuación aprobados.
BS Promover programas de capacitación para la constante actualización
de los peritos valuadores.
El Secretario de la Comisión tendrá las siguientes atribuciones:
83 Sustituir al presidente en los casos de excusa o en sus faltas temporales o
definitivas
83 Cumplir con las comisiones que le encomiende el Presidente de la
Comisión
BS Dar cuenta al Presidente de los asuntos y comunicar los acuerdos;
83 Suscribir con el Presidente, las convocatorias para la celebración de
asambleas ó juntas de la Comisión;
BS Redactar las actas de sesiones de la Comisión;
S3 Expedir las constancias que en el ejercicio de sus funciones atañen a la
Comisión Nacional de Peritos Valuadores y copias certificadas de los
documentos que obren en sus archivos; y
El Tesorero de la Comisión tendrá las siguientes atribuciones:
BS Recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias y las de la mutualidad a
cargo de los integrantes del Registro Nacional de Peritos Valuadores;
B3 Efectuar pagos que sean requeridos, previo acuerdo del Presidente de
la Comisión;
83 Llevar la contabilidad de la Comisión; y
BS Rendir cuentas al término de cada ejercicio.
13
3.2 Registro de los Peritos Valuadores
Para los efectos de esta Ley se
considerará como perito valuador a
aquel profesionista autorizado y
miembro del Registro Nacional de
Peritos Valuadores para emitir
dictámenes de valor.
Su función consiste en determinar el valor de los bienes muebles e
inmuebles a valuar (Entiéndase dentro de esta categoría de bienes todo tipo
de bienes muebles e inmuebles de cualquier naturaleza, urbanos,
agropecuarios, maquinaria y equipo, obras y joyas de arte, etc.) mismos que
se apegarán a los lineamientos establecidos por la Comisión y cuyo producto
final se denominará dictamen de valor.
En cuanto a las incompatibilidades de la actividad del valuador
profesional con otro tipo de actividades, será incompatible con el servicio
público cuando sean funciones hacendarías o recaudatorias de la
Federación, del Estado y de los Municipios; por lo que los servidores públicos
están impedidos para emitir dictámenes de valor en tanto continúen en sus
funciones léase como empleo, cargo o comisión en las materias señaladas
anteriormente
Las autoridades administrativas, judiciales, los organismos federales y los
particulares que así lo requieran, solicitarán la intervención de los profesionales
en valuación que cumplan los requisitos previstos en la presente ley o, en su
caso la de catastro.
.?J>
14
En caso de que algún dictamen de valor que sea elaborado y
expedido sin respetar los requerimientos que establece esta ley o la Comisión,
no tendrá el carácter propio de dictamen de valor, por lo que no podrá ser
utilizado en actos jurídicos de los que se deriven obligaciones de naturaleza
pública o privada, considerándose meramente como opiniones de valor.
15
3.2.1 Requisitos para ser Perito Valuador
Para ser perito valuador y por ende ser miembro del Registro, los
solicitantes deberán presentar solicitud por escrito ante la Comisión de
Valuación, y anexara ésta, los siguientes documentos que acrediten
88 Ser ciudadano mexicano;
83 Estar en ejercicio activo de su profesión y actividad valuatoria;
SS Estar en pleno goce de sus derechos civiles y políticos
8i La cédula profesional que acredite sus estudios de posgrado expedida
por la dirección de profesiones ó mostrar habilitación expedida por la
secretaria de economía donde se le habilite como Corredor Publico; y
BS Tener un mínimo de un año de práctica profesional en materia de
valuación, lo que acreditará con la cédula profesional correspondiente.
8S No padecer enfermedad permanente que afecte sus facultades
intelectuales, ni impedimento físico que limite sus funciones como
profesionista;
83 No haber sido condenado mediante sentencia ejecutoria en proceso
por delito doloso, ni haber sido declarado en suspensión de pagos;
B3 No haber sido separado definitivamente, por sanción, del ejercicio
profesional del Perito Valuador;
Una vez que sean acreditados los requisitos anteriormente establecidos,
serán integrados en el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores.
16
El registro de perito valuador deberá ser refrendado cada cinco años.
Para ello, el perito deberá presentar solicitud por escrito ante la Comisión
acompañando documentos que acrediten:
S3 Estar en ejercicio profesional de perito valuador; y
IB Su actualización profesional, avalada por alguna asociación de peritos,
institución educativa reconocida ante la Secretaria de Educación
Publica.
83 No haber sido condenado por delito grave (esto se acredita con carta
policía).
Las personas a quienes se haya expedido registro como perito valuador,
sólo podrán ser privadas del mismo, cuando incurran en responsabilidades y
sean sancionados, conforme a las disposiciones de la ley de profesiones y la
presente ley.
En el mes de enero de cada año, la Comisión enviará el Directorio de
Peritos Valuadores inscritos en el Registro Estatal, al Titular del Poder Ejecutivo,
para su publicación en el Diario Oficial de la Federación señalando sus
nombres, direcciones y datos profesionales de los peritos inscritos.
3.2.2 Derechos y Obligaciones del Perito Valuador
Son Derechos del Perito Valuador
83 Emitir sus dictámenes de valor con el reconocimiento de la Comisión
Nacional de Valuación;
81 III- Cobrar los honorarios que correspondan a sus servicios;
88 Participar con voz en las Asambleas celebradas por los miembros de la
Comisión Nacional;
81 Ser vo tado para desempeñar alguno de los cargos así establecidos
dentro de la Comisión Nacional;
82 Participar en los eventos, cursos y cualquier ora act iv idad organizada
por la Comisión Nacional;
S3 Participar con voz y voto en las Asambleas;
88 Ser vo tado para desempeñar los distintos cargos dentro de la Comisión;
88 Obtener los informes sobre la Administración del Colegio;
88 Participar en los eventos, cursos de actualización y postgrados
organizados por la Comisión;
83 En caso de cometer alguna infracción, se le siga un procedimiento
donde se le salvaguarde su derecho de defensa.
Son Obligaciones del Perito Valuador inscrito en el Registro Nacional de Peritos
Valuadores
18
88 Acudir personalmente al lugar donde se encuentran los bienes objetos
del avalúo o el bien inmueble a valuar;
S3 Aplicar los criterios para dictaminar el valor de bienes, autorizados por la
Comisión Nacional y en caso de que para algún caso en específico no
se hubiere determinado criterio alguno, se aplicaran aquellos que en la
práctica se consideren aceptables, de acuerdo a la naturaleza y
condiciones del bien a valuar;
83 Proporcionar a la Comisión, la información necesaria que esta le solicite
en relación con algún avalúo en particular
SS Responsabilizarse por veracidad de los avalúos que expidan
83 Abstenerse de intervenir en los asuntos en los que por cualquier
circunstancia no puedan emitir sus dictámenes con absoluta
imparcialidad, así como en aquellos que les sean propios o de su
cónyugue, parientes consanguíneos en línea recta sin limitación de
grado, colaterales hasta el cuarto y parientes por afinidad;
¡3 Guardar el secreto profesional de los asuntos que les sean encargados,
así como la confidencialidad sobre los asuntos así clasificados y tratados
dentro de la Comisión Nacional de Peritos valuadores;
19
Capitulo 4
4.1 De la Valuación
El Glosario de términos del INDAABIN define a la valuación como:
"Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la
investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite
estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables
cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien"
Para efectos de la Ley propuesta se determinan los valores dentro de
tres modalidades generales:
I.- Valuación de bienes inmuebles;
II.- Valuación de bienes muebles; y
III.- Valuación de bienes intangibles.
Los dictámenes de valor integrarán la documentación e información
que se utilizó para efectuar la valuación, y proporcionar los datos técnicos que
se aplicaron para la realización del mismo.
20
4.2 Criterios generales para la realización de avalúos
En cuanto a los avalúos de bines inmuebles se utilizarán los siguientes
criterios mismos que deberán especificarse dentro de la realización del avalúo.
Por lo que ve a la ubicación del predio dentro de la manzana se deberá
especificar en que supuesto se encuentra dicho lote:
BS En esquina.- Es el que tiene frentes adyacentes donde cada frente
tienen nombre de calle diferente.
SS Intermedio.- Es el que tiene frente a una sola calle con acceso
establecido.
83 Intermedio con dos o más frentes.- Es el que sin estar en esquina tiene
frente a dos o más calles.
SS En cabecera.- Es el que tiene por lo menos 3 frentes a 3 calles diferentes,
las cuales forman dos o más esquinas.
83 Manzanero.- Es aquel que colinda por todos sus lados con calles
trazadas y que es único en la manzana.
SS Interior.- Es el que se encuentra rodeado por otros predios, sin tener
acceso a ninguna calle o que teniendo acceso, ésta sea por alguna
servidumbre de paso no establecida legalmente.'
Estas referencias se toman de manera literal en lo descrito en las DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS DE CARÁCTER GENERAL PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS para el municipio de Guadalajara, Jalisco en su Articulo 51 fracción I
21
Por lo que ve a la forma del predio dentro de la manzana se deberá
especificar en que supuesto se encuentra dicho lote:
83 Predios regulares.- Se consideran predios regulares aquellos que en los
segmentos que forman su perímetro tengan cuatro ángulos de 90°
formados por segmentos mayores a Im.
ffl Predios irregulares.- Se consideran predios irregulares aquellos que en los
segmentos que forman su perímetro tengan tres o más ángulos interiores
y al menos uno de ellos sea diferente de 90° estos formados por
segmentos mayores a Im.2
Por lo que ve al uso del predio se deberá especificar en que supuesto se
encuentra dicho lote:
BB Alojamiento Temporal
ffl Habitacional
BS Comercios y Servicios
88 Oficinas Administrativas
68 Abastos, A / m a c e n a m / e n t o s y Talleres Especiales
BS Manufacturas e Industrias
BS Equipamiento Urbano.3
Estas referencias se toman de manera literal en lo descrito en las DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS DE CARÁCTER GENERAL PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS para el municipio de Guadalajara, Jalisco en su Articulo 51 fracción III
Estas referencias se toman de manera literal en lo descrito en las DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS DE CARÁCTER GENERAL PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS para el municipio de Guadalajara, Jalisco en su Articulo 51 fracción IV
22
Por lo que ve a su régimen de propiedad o posesión:
B3 Privada;
23 Pública;
S3 Condom/'na/;
9 Conces/'onada.4
Por lo que ve a su topografía:
88 Predio a nivel.- Es aquel cuya pendiente esta sensiblemente a nivel
entre el fondo y el nivel de la calle, entendiéndose como pendiente
para efectos de esta norma como el desnivel que existe el frente y el
fondo del predio.
S3 Predio con pendiente ascendente (Escarpado hacia arriba): Aquel en
el cual su pendiente es ascendente conforme al nivel de la calle.
£3 Predio con pendiente descendente (escarpado hacia abajo).- aquel
en el cual su pendiente es descendente con respecto al nivel de la
calle.
83 Predio accidentado o rugoso.- Es aquel que presenta depresiones y
elevaciones en toda la superficie.
81 Predio elevado.- es aquel que su nivel medio se encuentra a una altura
mayor de un metro con respecto al nivel de la calle.
23 Predio hundido.- Es aquel que su nivel se encuentra a una a/fura mayor
de un mefro por debajo del nivel de la calle.5
4 4 Estas referencias se toman de manera literal en lo descrito en las DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS DE CARÁCTER GENERAL PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS para el municipio de Guadalajara, Jalisco en su Articulo 51 fracción V
5 5 Estas referencias se toman de manera literal en lo descrito en las DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS DE CARÁCTER GENERAL PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE TABLAS DE VALORES UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS para el municipio de Guadalajara, Jalisco en su Articulo 51 fracción VI
23
4.3 Enfoques de Valuación
4.3.1 De Mercado
4.3.2 Físico
4.3.3 De capitalización de rentas
Se proponen estos tres tipos de enfoques ya que son los más conocidos
y utilizados en la materia de avalúos comerciales.
I. De mercado.
II. Físico.
III. Residual.
1. Estático.
2. Dinámico.
IV. De capitalización de rentas.
Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se
sustentará el valor comercial del inmueble.
Dentro de este apartado, casi toda la fuente es de las disposiciones que
ya maneja Sociedad Hipotecaria Federal, esto ya que, por una parte hay que
recordar que este estudio trata de derecho comparado, y por otro lado, estas
normas son lo más completo que hay de los criterios que hay y que se
manejan a nivel federal.
24
4.3.1 De Mercado
Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información
suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos
seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo,
adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se
deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una
homologación de comparables.
Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de
mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios
actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o,
en su caso, de ofertas en firme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre
los precios obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homologación correspondiente.
III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que
resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.
IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de
comercialización, en función de los precios homologados.
25
4.3.2 Físico
Este enfoque será apl icable en la valuación de t oda clase de edificios
habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto,
construcción, remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de
valor que reflejen valores con hipótesis de vivienda terminada.
Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque
físico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se
deberán sumar los siguientes componentes:
I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o
remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a
remodelar se utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su
caso, el enfogue residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas;
anglizando el inmueble a partir d e los factores que demeritan o
benefician su condición.
II. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación serán los
costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para
la zona, incluyendo los costos indirectos.
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del
mercado según las características del inmueble, con independencia de quien
pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios
existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de
reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas no limitativa
se incluirán c o m o necesarios los siguientes:
1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la
formalización de obra realizada al inmueble.
2. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.
3. Los costos de licencias de construcción.
4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.
5. Gastos por administración.
26
6. Otros estudios necesarios.
7. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no
adheridos a la construcción que sean fácilmente removidos.
Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico
de las construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos
siguientes:
1. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el
perito valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento
utilizado en dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los
tipos de construcción, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones
especiales, será necesaria la justificación por cada una de ellas.
2. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se
multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno,
por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida
útil total. Esta última será la estimada por el perito valuador y, como
máximo, será de 100 años para edificios habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará
como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los
usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras
complementarias.
En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en
construcción o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra
ejecutada en la fecha de la valuación, sin incluir mobiliario no instalado, salvo
lo previsto en el capítulo III para los estudios de valor.
27
"CAPITULO III
Estudios de valor
Séptima. Los estudios de valor, deberán imprimirse con d icho texto en posición
d iagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio.
Para la realización de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o
colect iva se emplearán los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los
cuales requerirán ser sustentados con escritura de p rop iedad, boleta predial,
o, en su caso, boleta de agua y proyecto arquitectónico.
Oc tava. Para los proyectos de vivienda individual o colect iva o viviendas en
e tapa de construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el
valor con la hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse el valor
correspondiente al de su estado actual . "
Enfogue residual.
Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calculará
siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
I. Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores actuales.
II. Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores
esperados.
Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominará valor
residual, que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su
relación con el valor comercial.
El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos, inmuebles en
remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no superior a
un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la
superficie de terreno.
28
El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o
urbanizables que estén o no edificados, o a los edificios en proyecto,
construcción o remodelación.
Requisitos del enfogue residual.
Para la utilización de este enfoque será necesario el cumplimiento de los
siguientes requisitos:
I. La existencia de información adecuada para determinar el proyecto
inmobiliario más probable a desarrollar, de acuerdo con la
normatividad urbana aplicable.
II. La existencia de información suficiente sobre costos de construcción,
gastos necesarios de promoción, financieros y, en su caso, de
comercialización que permita estimar los costos y los gastos normales
para un promotor de tipo medio y para una promoción de
características semejantes a la que se va a desarrollar.
III. La existencia de información de mercado que permita calcular los
precios de venta más probables de las viviendas que se incluyen en la
promoción o en el edificio habitacional para su comercialización.
IV. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de
promociones semejantes.
Para poder aplicar el enfoque residual por el procedimiento dinámico
será necesario, además de los requisitos señalados en el párrafo anterior,
contar con información sobre los programas y calendarios de construcción o
remodelación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión y
ejecución de la urbanización. Será necesario justificar razonada y
explícitamente todas las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados para la
realización del enfoque residual, tanto estático como dinámico.
29
Procedimiento estático.
Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se
deberá:
I. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios a que se
refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los
financieros normales para un Promotor de tipo medio y para una
promoción de características similares a la analizada. En el caso de
inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva, también se tendrán en cuenta los costos de
construcción presupuestados en el proyecto correspondiente.
II. Estimar el valor en venta del inmueble, para la hipótesis de vivienda o
edificio terminado en la fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá
por alguno de los enfoques establecidos en las presentes reglas.
III. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijará por la unidad de
valuación, a partir de la información de que disponga sobre
promociones de semejante naturaleza, y en atención del más habitual
en las promociones de similares características y emplazamiento, así
como de los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
Fórmula de cálculo del valor residual estático.
Se calculará aplicando la siguiente fórmula:
F = VI x (1 - b) - Pn
Donde:
F = Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
VI = Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio
habitacional terminado.
B = Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn = Son los pagos necesarios considerados.
30
Procedimiento dinámico.
Para el cálculo del valor residual, mediante el procedimiento dinámico
se deberá:
I. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los
enganches de crédito que se espere obtener por la venta de l inmueble
a promover, así c o m o los egresos que se estime realizar por los diversos
costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los
egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se
apl icarán en las fechas previstas para la comercialización y /o
construcción del inmueble, bajo calendarización mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda
terminada, se utilizarán los valores obtenidos por los enfoques de comparación
y /o por capitalización de rentas en la fecha de valuación.
Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de
construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de
t ipo medio.
Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten
con proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción
presupuestados en el proyecto correspondiente.
II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabil idad media
anual del proyecto, sin tener en cuenta el f inanciamiento ajeno que
obtendría un promotor medio en una promoción con las características
de la analizada.
Cuando en la determinación de los flujos de ca ja se tenga en cuenta el
f inanciamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en
función del porcentaje de dicho f inanciamiento, atribuido al proyecto, y de las
31
tasas de interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento deberá
ser, en todo caso, debidamente justificado.
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.
El valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinámico,
será la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta
del inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los
diversos costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado, utilizando la
siguiente fórmula:
F = [lj/(1 + \f] - [Ek / (1 + i)k]
Donde:
F = Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.
Ij = Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j .
J = Es el número del periodo previsto desde el momento de la
valuación hasta que se produce cada uno de los ingresos.
Ek = Es el importe de cada egreso previsto en el momento k.
K = Es el número del periodo previsto desde el momento de la
valuación hasta que se produce cada uno de los egresos.
I = Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada
uno de los periodos de tiempo considerados.
32
4.3.3 De capitalización de rentas
Enfoque de capitalización de rentas.
La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de
rentas sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de
ese mercado. La apl icación de d icho enfoque no será necesaria para la
valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media.
Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de
capitalización de rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque exigirá:
I. Estimar los flujos de ca ja regulares a lo largo de la vida útil remanente,
teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición
efectiva, entre los que se encuentran:
1. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.
2. Los egresos estimados para llevar a c a b o un arrendamiento en
función del comportamiento general del mercado:
2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos).
2.2 Impuesto predial.
2.3 Conservación y mantenimiento.
2.4 Administración.
2.5 Seguros (en su caso).
2.6 Otros relevantes.
II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización apl icable podrá
considerarse c o m o la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en
función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento que
imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la
apl icación de referencias internacionales. El procedimiento para la obtención
de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo.
33
Fórmula de cálculo del valor.
El valor de capitalización del inmueble, se calculará utilizando la
siguiente fórmula:
VC = PMT fl - n-HV"! i
Donde:
VC = Valor de capitalización.
PMT = Pago total (ingresos menos egresos).
i = Es la tasa de capitalización aplicable.
n =Es el número de periodos.
Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades
de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos
considerados.
34
4.4 Lineamientos mínimos en la estructura del avalúo y criterios a
considerarse en estos
Para el establecimiento de estas bases se toman las establecidas en el
Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria,
así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos del
Distrito Federal, esto por ser la mas completa y la más a p e g a d a a los
requerimientos básicos solicitados en distintos organismos e instituciones a nivel
nacional.
I. Datos generales:
a. Nombre de solicitante
b. Atención de quien se realiza el avalúo
c. El nombre, número de registro del perito o torgado por la
Comisión Nacional de Peritos Valuadores y domicilio del
perito valuador.
d . Numero de registro o torgado
e. Fecha del avalúo
f. Inmueble que se valúa
g. Ubicación
h. Colonia
i. Código postal
j . Población
k. Municipio
I. Estado
m. Régimen de propiedad
n. Nombre del propietario o poseedor del inmueble
o. Objeto del avalúo
p. Propósito
q . Rúbrica en todas las hojas que conformen el d ictamen
de valor, así como en la última hoja deberá constar la
firma autógrafa del perito que elabora y expide el
avalúo
35
II. Datos de identificación y autentificación del inmueble:
a. Número de cuenta catastral y el o los números de
cuenta correspondientes al pago de los Derechos por el
Suministro de Agua.
b. Ubicación del inmueble, anexando croquis de
localización.
III. Características del inmueble:
a. Descripción de los elementos urbanos significativos del
área en que se ubique el inmueble.
a.l Clasificación de la zona
a.2 Servicios municipales
a. 3 Puntos de interés
b. Descripción del inmueble y su uso actual.
c. Descripción del terreno en topografía y configuración de
tal manera que permita identificarlo.
d. Descripción de cada porción de construcción que
permita reconocerla y, en su caso, los elementos que la
hacen diferente de las clases similares.
e. Descripción de cada instalación especial, elementos
accesorios u obras complementarias que posea el
inmueble.
f. Superficies correctas de terreno, construcción,
instalaciones especiales, elementos accesorios u obras
complementarias y, en el caso de condominios, del
indiviso que corresponda.
g. Fotografías del inmueble referentes a: fachadas,
interiores, estructura, instalaciones y acabados; en caso
de no ser posible tomar fotos de los interiores especificar
los motivos de tal situación.
36
IIV. Valor del inmueble:
a) Descripción y justificación del método o métodos
y factores de eficiencia que se apl icaron para
determinar el valor del inmueble.
b) 5 investigaciones del mercado inmobiliario,
reconociendo en cada oferta las características
particulares que fundamentan el valor de la
misma, así c o m o las relaciones numéricas o
factores de homologación necesarios para
establecer, a partir del análisis pormenorizado
respectivo, los valores unitarios correspondientes al
área de valor aplicables en la determinación del
valor del terreno del inmueble, así c omo los
valores unitarios de reposición nuevos
correspondientes al t ipo de edificaciones
existentes aplicables en la determinación del valor
de las construcciones del mismo, señalándose con
precisión la fuente de información ap l icada.
c) Las operaciones necesarias que permitan
reconocer los cálculos hechos para determinar el
valor del inmueble.
d) El valor de mercado del inmueble.
e) Las aclaraciones metodológicas pertinentes.
f) Los valores de referencia que se utilizarán tanto
para la e laboración como para la revisión de los
avalúos, serán aquellos que para tal e fecto sean
publicados.
Los avalúos tendrán una vigencia de seis meses contados a partir de la
fecha en que fueron practicados y siempre que no cambien las características
físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.
37
Capitulo 5
De las Faltas, Infracciones y Sanciones correspondientes
La Comisión Nacional de Peritos Valuadores podrá imponer a los Peritos
sanciones, de acuerdo a la g ravedad de la falta o faltas incurridas en los
términos siguientes
I. Amonestación por escrito, por incumplir en alguno de los siguientes
supuestos:
a . En la revisión de los avalúos se determine que los datos no
corresponden a la real idad o, los valores asentados fluctúen en
mayor rango que el determinado por el reglamento y las normas
técnicas aplicables;
b. Se conozca que realiza publicidad u ofrece sus servicios c o m o
perito valuador, al asentar su número de registro o utilizar éste, de
manera que induzca o pueda inducir error respecto de los
servicios que presta; y
c. Por no dar aviso de camb io de domicil io legal de acuerdo a la
fracción XI, del artículo 18 de la presente ley.
d . Por no acudir personalmente al lugar donde se encuentran los
bienes objetos del avalúo o el bien inmueble a valuar;
e. Cuando se niegue a prestar sus servicios sin causa justificada;
f. No aplicar los criterios para dictaminar el valor de bienes,
autorizados por la Comisión Nacional y en caso de que para
algún caso en específico no se hubiere determinado criterio
alguno, se aplicaran aquellos que en la práctica se consideren
aceptables, de acuerdo a la naturaleza y condiciones del bien a
valuar;
g . Negarse a proporcionar a la Comisión, la información necesaria
que esta le solicite en relación con algún avalúo en particular
38
II. Suspensión del registro de uno a tres meses, en algunos de los casos
siguientes:
a. Reincidencia en a lguno de los supuestos anteriores
III. Suspensión del registro de tres a seis meses, según la g ravedad de la
falta por a lguno de los siguientes supuestos:
b. Reincidencia en a lguno de los supuestos anteriores
c. Cuando en la supervisión se determine que los valores asentados
en los avalúos al día de su fecha de e laboración, tengan una
discrepancia mayor al rango que determinen el reglamento y las
normas técnicas vigentes.
d . No abstenerse de intervenir en los asuntos en los que por cualquier
circunstancia no puedan emitir sus dictámenes con absoluta
imparcial idad, así c o m o en aquellos que les sean propios o de su
cónyugue, parientes consanguíneos en línea recta sin l imitación de
grado, colaterales hasta el cuarto y parientes por af inidad;
e. No guardar el secreto profesional de los asuntos que les sean
encargados, así c o m o la confidencial idad sobre los asuntos así
clasificados y tratados dentro de la Comisión Nacional de Peritos
valuadores;
IV. Cancelación definitiva del registro, en los siguientes casos:
a. Reincidencia en cualquiera de los supuestos señalados
anteriormente;
b. Cuando haya obtenido la inscripción proporcionando datos falsos;
c. Haber obtenido el registro con información o documentac ión falsa;
d . Violaciones graves o reiteradas a las normas técnicas, vigentes a la
fecha de referencia del documento sobre la práct ica y
formulación de los dictámenes de valor.
e. Cuando actúe con parcial idad en la elaboración del avalúo;
f. Cuando formule avalúos estando inhabilitado para ello por
decisión judicial.
39
Para aplicar las sanciones la Comisión escuchará, previamente, al Perito
señalado como responsable de alguna violación a esta Ley.
Contra la resolución de la Comisión de Peritos Valuadores que imponga
una sanción, podrá interponerse el recurso de revocación ante la misma
Comisión, la que en un plazo de treinta días dictará la resolución respectiva.
Una vez aprobada y promulgado el proyecto de Ley, mediante este
capitulo se pretende que todo acto u omisión que la contravenga será
sancionado por la Comisión Nacional de Peritos Valuadores, garantizando
ante todo el derecho de audiencia al perito señalado como presunto
infractor.
40
5.2 Del recurso procedente
Todo ac to u omisión que contravenga lo dispuesto en esta propuesta
será sancionado por la Comisión, previo derecho de audiencia al perito
señalado como presunto infractor.
Cuando la Comisión Nacional de Peritos Valuadores tenga
conocimiento de una infracción, deberá:
III. Cuando se interponga una queja contra de un perito valuador y
en base al monto total de la litis, el promotor deberá dejar fianza
del uno por ciento, misma que será utilizada en un c incuenta por
ciento para pagarle al perito el t iempo invertido en el
procedimiento y el otro c incuenta por c iento, servirá para
acrecentar el patrimonio de la Comisión, esto siempre resulte
improcedente la queja interpuesta contra del perito; la fianza que
se deje no podrá ser menor a diez días de salario mínimo y no
podrá ser superior a 300 días de salarios mínimos. El monto de la
fianza se determinará de acuerdo a la g ravedad de la falta motivo
de la queja interpuesta.
IV. Una vez entregada la fianza, se notificará dentro de los 5 días
hábiles siguientes a la recepción de la queja, mediante oficio al
perito valuador las probables infracciones cometidas;
V. Una vez notif icado, se le otorgará al infractor un plazo de 10 días
hábiles para declare por escrito lo que a su derecho convenga y
aporte las pruebas que estime necesarias para desvirtuar los
hechos que se le imputa
VI. Recibidos que fueran los documentos, se le entregarán al
Secretario mismo que en caso de que lo considere necesario por
que las pruebas no fueren contundentes, c i tará a audiencia a
ambas partes. Al mismo t iempo de que cite a audiencia a las
partes, citará de la misma manera a el resto de los miembros de la
comisión para que al erigirse en jurado, escuchen los alegatos
41
Vil. Una vez concluida la audiencia, y dentro de los 10 días hábiles
siguientes el Secretario de la Comisión notificará el fallo resolutorio
a las partes.
VIII. Se tienen 10 días hábiles para impugnar la resolución dictada,
misma que en caso de no ser impugnada tendrá carácter de
ejecutoria.
IX. Transcurridos 20 días hábiles de haberse dictado la sentencia se le
entregará al perito el cincuenta por ciento de la fianza por el
concepto de honorarios devengados del procedimiento impuesto.
En caso de que no se rinda el informe a que se refiere la fracción III del
párrafo anterior dentro del plazo señalado, se tendrán por ciertas las
irregularidades imputadas, y se procederá a dictar la resolución
correspondiente.
Las sanciones a que se refiere este capítulo se aplicarán sin perjuicio de
las que correspondan por la infracción a otros ordenamientos o que puedan
constituir delitos fiscales.
La aplicación de sanciones se hará sin perjuicio de los efectos fiscales
que los avalúos produjeron en la determinación de las bases para el pago de
las contribuciones respectivas, y sin demérito del ejercicio de facultades de
comprobación por parte de las autoridades fiscales competentes.
Contra los actos o resoluciones emitidos por la Comisión que impongan
sanciones que el interesado estime indebidamente fundadas y motivadas
procede el recurso de revisión, debiéndose estar a lo que dispone la Ley del
Procedimiento Administrativo.
42
VIII
CONCLUSIÓN
Uno de los principales motivos que me llevaron a la investigación y por
ende desarrollo del presente tema es el ver que como el mercado inmobiliario
ha c rec ido en los últimos años y la necesidad de tener una legislación que
regule uno de los instrumentos necesarios para la obtención de sus créditos y
en general algo que juega con el patrimonio de las familias mexicanas.
En el proceso de realización de avalúos a lo largo del t iempo se ha
con tado con diversos lineamientos que las mismas instituciones solicitan a sus
peritos, desde los establecidos por la Comisión Nacional Bancaria hasta estos
días con los lineamientos que impone Sociedad hipotecaria Federal, la idea
de la presente aportación no se centra limitar a las instituciones a que ellas
impongan sus requisitos, siempre que estos no contravengan a los que
'establece la Ley Federal de Valuación y que mínimo cumplan con lo que se
especifica dentro de esta.
Como Abogado mi preocupación se centra en que a nivel Federal
exista legislación que regule los requerimientos para fungir c omo Perito
Valuador, que las personas que pretendan obtener su registro como Perito
Valuador sean profesionistas capaces que cuenten con los estudios necesarios
para emitir dictámenes de valor o que la Ley los autorice para emitir dichos
dictámenes; los lineamientos mínimos a considerarse dentro de un avalúo bajo
los términos enunciados en uno de los párrafos que an teceden; sanciones a los
peritos que no cumplan con estos lineamientos, así como la creación de una
comisión cuya función será la de vigilar que dichos lineamientos sean
observados y en caso contrario, que determine las sanciones
correspondientes, desde una amonestación por escrito, hasta la pérdida de su
registro como valuador y en caso de los Corredores Públicos, que esta
comisión cuente con las facultades necesarias para iniciar procedimiento
correspondiente a fin de solicitar la suspensión del Fedatario, hasta la pérdida
de su Habilitación c o m o Corredor Público.
IX
La regulación es indiscutiblemente una de las funciones centrales del
gobierno; es el instrumento mediante el cual se promueve el bienestar social y
económico de la Entidad. La proliferación de disposiciones sin obedecer a un
adecuado diseño que involucre su revisión previa implica una gran cantidad
de ordenamientos existentes dentro de la República cada uno con sus
requisitos y lineamientos propios. Con este estudio se pretende reunir una serie
de requisitos y lineamientos básicos tanto para reconocer a peritos valuadores
a nivel nacional así como requisitos dentro de sus estudios de valor.
Por otro lado, una de las aportaciones que se hacen con el presente es
que exista un medio de audiencia y defensa en contra del perito a quien se le
pretendan inculpar determinadas acciones u omisiones, así mismo se propone
que en caso de ser infundadas dichas quejas; este sea este indemnizado por el
tiempo invertido al procedimiento y que dejó de laborar profesionalmente y
por lo tanto dejó de recibir remuneración económica por el trabajo no
realizado.
Al iniciar este trabajo, pretendía que se pudiera convertir en un
proyecto de Ley, y esa fue su intensión, al ir desarrollando el mismo caí en
cuenta de que para que esto se pueda convertir en dicho proyecto hace
falta retroalimentarlo de sobremanera, sobretodo por lo que ve a avalúos de
bienes muebles, bienes intangibles, y de algunos bienes inmuebles como lo son
los agropecuarios; aunque si alguno de los colegas cursantes de la materia o
lector osado con la preparación adecuada desea completarlo, sería una muy
buena propuesta.
X
GLOSARIO
Avalúo: Dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada
ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un
bien inmueble, con base en su uso, características físicas y urbanas de la zona
en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del
mercado inmobiliario, y que plasmado en un documento que reúna los
requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve
como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el
Código; cuando la contribución que se determine con base en dicho avalúo
sea el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, el anexo a la declaración
forma parte integrante del avalúo;
Comisión. Entiéndase por este término a la Comisión Nacional de Peritos
Valuadores:
Corredores públicos: las personas físicas acreditadas y debidamente
registradas ante la Tesorería para practicar avalúos.
Peritos valuadores: las personas físicas registradas ante la Tesorería que
practiquen avalúos o auxilien a instituciones de crédito y/o sociedades civiles o
mercantiles en la práctica de los mismos;
Predio: la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con
construcciones o sin ellas, en propiedad o posesión de una o varias personas.
Registro: Entendiéndose Registro Nacional de Peritos Valuadores:
XI
BIBLIOGRAFÍA
Ley de valuación del estado de Jalisco
Ley de catastro para el estado de Querétaro
Ley que crea el registro de peritos valuadores en el estado de Colima
Manual de Procedimientos y Lineamientos técnicos de Valuación Inmobiliaria,
así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos
Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda reglas de carácter
general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles
objeto de créditos garantizados a la vivienda
Ley Federal de Correduría Pública
Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios Tribunal de
Tasaciones de la Nación Norma TTN 10.1 www.ttn.gov.ar 1 NORMA TTN 10.1 26
de julio de 2004. REQUISITOS DE UN INFORME DE TASACIÓN
Páginas de Internet
www.conqreso.qob.mx
www.conqresocol.qob.mx/
www.leqisloturqqro.qob.mx/
http://www.shf.qob.mx/unidodes de voluocion/Reqlos cor qrol.html
http://www.indaobin.qob.mx/
http://www.conqresoial.aob.mx/servicios/BibVirtual/Bv2/busquedasleves/Listado.cfm
http://www.monoqrafias.com/trabaios 12/normaval/normaval.shtml
http://documentos.ara.com.mx/Detalles/49454.html
http://www.shf.aob.mx/estadistica5/ESTAD2008.html.
h1tp://www.cnnexpansion.com/economia/2007/12/17 /mexico-da-790- 108-cred¡tos-de-
vivienda/view
XII
ANEXOS
LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO
LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES EN EL ESTADO DE
COLIMA.
REGLAS DE CARÁCTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGÍA PARA
LA VALUACIÓN DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA
VIVIENDA
LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO
ALBERTO CÁRDENAS JIMENEZ, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Jalisco, a los habitantes del mismo hago saber que por conducto de la Secretaría del H Congreso de esta Entidad Federativa, se me ha comunicado el siguiente
DECRETO
NUMERO 17160 - EL CONGRESO DEL ESTADO DECRETA
LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO
CAPITULO I Del Objeto de la ley
Artículo 1 - Las disposiciones de esta ley y sus normas reglamentarias son de orden público e interés social, y tienen por objeto
I - Establecer el interés público de las actividades profesionales de valuación, en relación a los requerimientos del Estado, los municipios y los particulares, a efecto de contar con dictámenes técnicos que establezcan el valor de bienes muebles e inmuebles en forma fehaciente y autorizada, para fines administrativos y judiciales,
II - Regular la valuación como actividad profesional, y determinar los requisitos para su ejercicio,
III - Establecer la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco, así como definir las bases para su organización y funcionamiento,
IV - Integrar el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores,
V - Definir los derechos y obligaciones de las personas que se desempeñen como pentos valuadores,
V I - Establecer las bases especificas para la integración y actividades de las asociaciones de profesionistas especializados en valuación,
V i l - Implementar los métodos, criterios y formatos adecuados y uniformes, que permitan determinar de la mejor forma posible, el valor de los bienes valuados, y
VIII - Promover con la participación de los peritos valuadores, y de las asociaciones en esta materia, el mejoramiento de su actividad como profesionales especializados
Artículo 2 - La aplicación de la presente ley corresponde al Titular del Poder Ejecutivo del Estado de Jalisco, a través de la Comisión de Valuación y los órganos que la integran
Artículo 3 - Para los efectos de esta ley, deberá de entenderse por
I - La ley de profesiones Ley de Profesiones del Estado de Jalisco,
II - La Comisión de Valuación la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco,
III - El registro de pentos el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores de la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco,
IV - La dirección de profesiones la Dirección de Profesiones del Estado de Jalisco,
V - Las asociaciones de peritos los colegios, institutos, cámaras y asociaciones de profesionistas que tengan por objeto la valuación de bienes, autorizados ante la dirección de
profesiones e inscritos ante el registro de peritos,
VI - El Comité Ejecutivo el Comité Ejecutivo de la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco, y
V i l - La Comisión de Inspección la Comisión de Inspección y Vigilancia de la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco
Art 4 - Los peritos valuadores que emitan dictámenes de valor para efectos catastrales, deberán sujetarse a las disposiciones en la materia
CAPITULO II De la Valuación
Artículo 5- Los valores de bienes que se requieran por la legislación local se determinarán, para celebrar actos jurídicos públicos o privados, dar cumplimiento a obligaciones fiscales y administrativas, para el valor de un bien mueble o inmueble, en todo acto procesal, en los tribunales civiles, penales o administrativos del Estado, así como en el acto de registrar obligaciones contraídas, en donde se ha precisado el valor de los bienes inmuebles que responderán como garantía de gravamen pactado
Artículo 6 - La determinación de los valores tendrá tres modalidades generales o específicas
I - Valuación de bienes inmuebles,
II - Valuación de bienes muebles, y
III - Valuación de bienes intangibles
En cada modalidad general y específica, podrán establecerse especialidades, conforme a los requerimientos del desarrollo económico y social de la Entidad
Artículo 7 - La determinación de los valores, atendiendo a la actividad principal en que se utilicen, tendrán las siguientes modalidades específicas
I - Agropecuaria,
II - Industrial,
III - Actividades extractivas,
IV - De habitación con objeto social o de interés social,
V - Comercial, y
VI - Otras modalidades que determine el reglamento de esta ley
Artículo 8 - El reglamento de esta ley que expida el Titular del Poder Ejecutivo del Estado, a propuesta de la Comisión de Valuación, precisará
I - Los elementos de las modalidades generales y específicas de la determinación de valores de bienes,
II - Las normas técnicas a que se sujetarán los avalúos, en sus modalidades generales y específicas,
III - Las especialidades en la determinación de valores de bienes,
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IV - Las condiciones y requisitos que deberán acreditar las personas que realicen la actividad profesional de pento valuador, en las distintas modalidades de avalúos y conforme a la especialidad que atiendan, y
V - Los procedimientos para obtener y conservar el registro como perito valuador, conforme a la modalidad y especialidad correspondiente
CAPITULO III De los Peritos Valuadores
Artículo 9 - El pento valuador es el profesionista autorizado por la Comisión de Valuación, y por la dirección de profesiones, que cuenta con los conocimientos necesarios para emitir dictámenes técnicos de valor
Artículo 10 - La funaón de pento valuador, para los efectos de la presente ley, consiste en determinar el valor de los bienes muebles e inmuebles y emitir el dictamen de valor, en el documento que se denominará avalúo
Artículo 11 - Para ser perito valuador se requiere
I - Tener los conocimientos generales y especializados que lo capaciten para emitir dictámenes técnicos de valor, de acuerdo a la modalidad general o específica que disponga el reglamento de esta ley,
II - En caso de pertenecer a alguna asociación de pentos valuadores legalmente constituida en la Entidad, y aceptada conforme a las disposiciones de este ordenamiento, y de la ley de profesiones, presentar el documento que lo acredite como tal, y
III - Tener, en su caso, el título profesional que se precise en esta ley, su reglamento, y la de profesiones conforme a la modalidad general o específica
Artículo 12 - El ejercicio de la valuación en el Estado de Jalisco, se regirá conforme a las disposiciones que establece esta ley, la de catastro, profesiones, así como los reglamentos y las normas de carácter técnico y arancelario, debiéndose ejercer por las personas que acrediten los conocimientos, experiencia, y responsabilidad profesional
Artículo 13- Las autondades administrativas, estatales y municipales, las autoridades judiciales y los notarios públicos, que requieran de la determinación del valor de bienes en los actos jurídicos públicos y privados de su competencia, así como los particulares que sean partes en esos actos, solicitaran la intervención de los profesionales en valuación que cumplan los requisitos previstos en la presente ley o, en su caso la de catastro
Artículo 14- Los dictámenes técnicos de valor que se elaboren y expidan sin observar los requisitos que establece esta ley, sólo tendrán el carácter de una opinión particular de quien la emita, sin tener efectividad para utilizarse en actos jurídicos de los que se deriven obligaciones de naturaleza pública o privada, en este último caso, cuando sea parte el Estado o los Municipios o se requiera la aplicación de una sanción de estas autoridades, sea administrativa o judicial
Artículo 15 - Sólo se exceptúan de lo previsto en los artículos 12 y 14 que anteceden
I - Los actos relativos a bienes nacionales,
I I - Los casos donde la legislación estatal, determine en forma expresa, otro procedimiento para establecer el valor de los bienes, y
Articulo 16 - Para ser perito en la modalidad general de valuación inmobiliaria, a que
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se refiere la fracción I del artículo 6o de esta ley, se requerirá tener título profesional a nivel de licenciatura, en el área de arquitectura, o ingeniería, debidamente registrado ante la direcaón de profesiones
Si se tratare de la modalidad general de valuación de bienes muebles se estará a lo dispuesto por esta ley, su reglamento, y demás disposiciones aplicables a la materia
Artículo 17- Son derechos del pento valuador autorizado conforme a las disposiciones de este ordenamiento
I - Emitir dictámenes técnicos de valor o avalúos, para los fines públicos y privados que determinen las leyes, con el reconocimiento de la Comisión de Valuación, acreditándose con la cédula de la especialidad que le expida ésta,
II - Ofrecer sus servíaos al público, previa inscripción en el registro,
III - Cobrar los honoranos que correspondan a sus servicios, de conformidad con las normas arancelarias que expida el Titular del Poder Ejecutivo Estatal, a propuesta del Comité Ejecutivo,
IV - Asistir a las actividades de actualización profesional que organice la Comisión de Valuación, con el fin de incrementar los conocimientos profesionales,
V - Recibir la información de ínteres profesional que emita la Comisión de Valuación,
VI - Solicitar el arbitraje de la Comisión de Valuación, en caso de controversia con valuadores registrados y no registrados ante la comisión,
V i l - Ser auxiliado por la Comisión de Valuación, en casos relacionados con el ejercicio profesional de la valuación, en actos contra terceros,
VIII - Asistir como oyente a las sesiones de trabajo del Comité Ejecutivo,
IX - Proponer al Comité Ejecutivo por escnto, en forma particular o en su caso, avalado por la asociación que lo represente, las modificaciones a las leyes y reglamentos relacionados con la profesión de valuación, y
X - Los demás que establezca la presente ley y su reglamento
Artículo 18 - Son obligaciones del perito valuador
I - Aplicar los métodos, técnicas y cntenos para dictaminar el valor de bienes, autorizados por el Titular del Poder Ejecutivo y en su defecto, los que en la practica se consideren aceptables, de acuerdo a la naturaleza y condiciones de los bienes a valuar,
II - Respetar las normas de probidad profesional que regulen la actividad de valuación,
III - Responsabilizarse por la precision y veracidad de los avalúos que formulen,
IV - Establecer una oficina con domicilio legal, para la prestación de sus servicios profesionales,
V - Inscribirse en el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores,
VI - Proporcionar a la Comisión de Valuación, la información adicional que solicite en relación con algún avaluó en particular,
Vil - Informar a la Comisión de Valuación los datos que permitan mantener
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actualizado el registro de peritos, indicando en su caso, la asociación que lo representará ante las autoridades estatales y municipales,
VIII - Acudir personalmente al predio o al lugar donde se encuentren los bienes objeto de avalúo,
IX- Cobrar honoranos correspondientes a su actividad, conforme a las normas arancelarias vigentes,
X - Abstenerse de intervenir en los asuntos en los que por cualquier circunstancia, no pueda emitir sus dictámenes con absoluta imparcialidad conforme al reglamento,
XI - Notificar por escrito en el registro de pentos, el cambio de domicilio legal en un plazo no mayor de 90 días, y
XII - Las demás que determinen la presente ley y su reglamento
Artículo 19- La actividad profesional de perito valuador es incompatible con el servicio público cuando sean funciones hacendarías o recaudatorias de la Federación, del Estado y de los Municipios, de tal manera, los servidores públicos están impedidos para emitir dictámenes técnicos de valor en tanto continúen realizando empleo, cargo o comisión en las materias señaladas en el presente artículo
Las instituciones de crédito o entidades públicas con facultades valuatonas, y los demás peritos valuadores autorizados o habilitados por autoridad federal competente, podrán desempeñarse en el Estado, sin más trámites o autorizaciones adicionales a las previstas en sus respectivas leyes, para lo cual deberán exhibir, la autorización o habilitación, e inscribirse en el Registro Estatal de Pentos Valuadores, a efecto de que le sean reconocidos sus dictámenes técnicos de valor por las autoridades del Estado y de los Municipios
Artículo 20- Los peritos valuadores registrados conforme a esta ley, quedarán sujetos a la inspección y vigilancia de la Comisión de Valuación, a la cual deberán proporcionar la información y documentación que les sea requerida en ejercicio de dichas facultades
CAPITULO IV De las Asociaciones de Peritos Valuadores
Artículo 21 - Las asociaciones de pentos valuadores se integrarán conforme a las disposiciones que regulan la ley de profesiones, por lo que tendrán personalidad jurídica y patrimonio propio, para el cumplimiento de sus fines
Artículo 22 - Para los efectos de esta ley las asociaciones profesionales de peritos valuadores deberán además, cumplir con los siguientes requisitos
I- Tener un mínimo de 15 socios, asimismo que cumplan con los requisitos establecidos por los artículos 11 y 16 de la presente ley,
II - Presentar a la Comisión de Valuación, el registro que al efecto le haya emitido la dirección de profesiones para su inscripción en el registro de peritos, y
III - Tener un año como mínimo de haberse constituido legalmente, al momento de solicitar su registro ante la Comisión de Valuación
Artículo 23 - Las asociaciones de peritos valuadores, tendrán como fines específicos los siguientes
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I - Agrupar y relacionar a los peritos valuadores para hacer posible el mejor desempeño de su actividad profesional,
II - Promover el mejoramiento profesional de sus asociados y en general, de los servicios de valuación en el Estado,
III - Participar en la formulación de reglas de desempeño profesional, que permitan eficientar el desempeño de los pentos en las actividades relacionadas con el avalúo,
IV - Promover la capacitación profesional de los peritos valuadores,
V - Partiapar con las asociaciones y organismos públicos y privados en la solución de los problemas de valuación de carácter social,
VI - Coadyuvar con las autondades en asuntos relativos a la valuación de bienes,
Vil - Desarrollar programas de investigación y bases de datos, para apoyar a sus miembros en el ejercicio profesional, y
VIII - Los demás fines que les señale la presente ley, su reglamento y las demás disposiciones aplicables en la materia
Artículo 24 - Las asociaciones de pentos valuadores que sean aceptadas de acuerdo al artículo 21 de esta ley, tendrán los siguientes derechos y obligaciones,
I - Vigilar el cumplimiento de esta ley, su reglamento y las normas éticas, técnicas y arancelarias que regulen la actividad profesional de perito valuador;
II - Representar a sus asociados, en forma individual o colectiva, ante la Comisión de Valuación y otras instancias públicas,
III - Proponer ante el Comité Ejecutivo, la adopción o modificación de métodos, normas y técnicas de valuación,
IV - Proporcionar a la Comisión de Valuación anualmente, el padrón actualizado de su membresía de pentos valuadores, durante la primera quincena del mes de diciembre,
V - Proporcionar a la Comisión de Valuación, en un plazo no mayor de 30 días, la relación de los socios de nuevo ingreso, así como la de los que hayan causado baja, señalando además el motivo de la misma,
VI - Celebrar actos, contratos, convenios y operaciones de cualquier naturaleza que sean necesarios para cumplir con sus fines, y
Vil - Los demás que establezca esta ley y su reglamento
CAPITULO V De los dictámenes de valor o avalúos
Artículo 25 - Los dictámenes de valor o avalúos, deberán realizarse conforme a los métodos, cntenos y técnicas autorizadas, y de acuerdo a las disposiciones de esta ley, de su reglamento o, en su caso, la ley de catastro
Artículo 26 - El valor de los bienes a valuar, deberá determinarse actualizado a la fecha de su emisión o referido a una fecha determinada, cuando así se requiera según cada caso en particular
Artículo 27- Los dictámenes de valor deberán integrar la documentación e
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información que se utilizó para efectuar la valuación, y proporcionar los datos técnicos que se aplicaron para la realización del mismo, conforme se establezca en el reglamento de esta ley y en las normas técnicas que se expidan al efecto
Artículo 28 - Para expedir los dictámenes de valor, el Comité Ejecutivo, determinará los formatos correspondientes, según los bienes y modalidades de la valuación, mismos que tendrán el carácter de obligatorios
CAPITULO VI De la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco
Artículo 29 - La Comisión de Valuación, es un organismo público descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propios
Artículo 30 - La estructura orgánica de la Comisión de Valuación, se integrará por
I - El Comité Ejecutivo, que será su órgano de dirección y administración,
II - La Comisión de Inspección y Vigilancia, que será su órgano de revisión y control, y
III - Las unidades técnicas y de personal administrativo, las cuales se establecerán según su reglamento interno
Artículo 31 - La Comisión de Valuación tiene por objeto
I - Proponer al Titular del Ejecutivo Estatal, los métodos, criterios y técnicas de valuación de acuerdo a la naturaleza y condiciones de los bienes a valuar,
II - Unificar, expedir y revisar las normas que regirán la actividad y desempeño de la profesión de valuación, mismas que deberán respetar los peritos valuadores en lo individual, así como las asociaciones profesionales que se integren,
III - Formar, conservar y operar el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores,
IV - Coordinar las acciones de capacitación en materia de valuación, tendientes a obtener el registro como pento,
V - Promover y vigilar el mejor desempeño, el ejercicio profesional de los peritos valuadores en la Entidad,
VI - Formar un banco de datos sobre valores de bienes del Estado de Jalisco,
Vil - Coordinarse con las Direcciones de Profesiones y de Catastro del Estado, respecto a los datos que obren en sus registros
VIII - Establecer contacto permanente con organizaciones similares de otras entidades federativas
IX - Promover la investigación, capacitación y los estudios en materia de valuación, y
X - Determinar y aplicar, a través de la Comisión de Inspección, las sanciones a los peritos valuadores,
XI - Ejercer las demás facultades y atribuciones que le señala esta ley y su reglamento
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Artículo 32 - Para el cumplimiento de sus fines, la Comisión de Valuación, tendrá las siguientes atribuciones
I - Coordinar los trabajos técnicos y de investigación científica relacionados con sus funaones,
II - Celebrar acuerdos y convenios de coordinación o colaboración, respecto a los servicios que presten personas físicas o jurídicas, relacionados con sus funciones, y
III - Celebrar acuerdos y convenios de coordinación o colaboración con las dependencias e instituciones públicas y privadas que desarrollen actividades relacionadas con sus funciones
CAPITULO Vil Del Comité Ejecutivo
Artículo 33 - El Comité Ejecutivo se integrará de la siguiente forma
I - Un Presidente, que será el Titular del Poder Ejecutivo del Estado, quien designará a su representante,
II - Tres vocalías que corresponderán
a) - Al Titular de la Secretarla de Finanzas del Estado,
b) - Al Titular del Instituto de Información Territorial del Estado de Jalisco, y
c) - Al titular de la Dirección de Catastro del Estado,
III - Una vocalia, que corresponderá al Presidente del Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco, A C,
IV-Tres vocalías comisionados como máximo, que corresponderán a las asociaciones profesionales de peritos valuadores, reconocidas legalmente por la comisión de valuación y que acrediten mayor antigüedad y membresía a la fecha, siempre y cuando cumplan con los requisitos señalados por el articulo 21 de esta ley
El número de integrantes de cada asociación profesional de pentos valuadores, se acreditará conforme a los datos del registro a que se refieren los capítulos IV y IX de esta ley,
V - Un Secretario Técnico que ejercerá las funciones administrativas del Comité Ejecutivo, y
VI - Un Tesorero
Las designaciones de los integrantes señalados en las fracciones V y VI de este articulo, se harán a propuesta del presidente del Comité Ejecutivo
Articulo 34 - Para la integración y funcionamiento del Comité Ejecutivo, se aplicará el siguiente procedimiento
I - El Secretario de Finanzas del Estado, podra designar y delegar en un servidor publico de su dependencia, el desempeño de la comisión que se le asigne,
II - Por cada vocaha, las asociaciones profesionales de peritos valuadores a que se refiere la fracción III del articulo que antecede, designaran un vocal propietario y uno suplente, para representarlas en el Comité Ejecutivo por un periodo de tres años, debiendo ser ratificados en su función anualmente
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III - El vocal propietario desempeñará la representación durante el primer y tercer año del período de su elección, adquiriendo el carácter de suplente durante el segundo año del mismo,
IV - El vocal suplente desempeñará la representación durante el segundo año del período que le corresponda,
V - El vocal suplente ejercerá la representación en caso de ausencia temporal o absoluta del vocal propietario En caso de falta absoluta del vocal propietario y del suplente, la presidencia del Comité Ejecutivo solicitará a la asociación respectiva, designe a los vocales substitutos, y
VI - Los vocales titulares podrán ser reelectos por una sola vez
Artículo 35 - Son atribuciones del Comité Ejecutivo
I - Representar legalmente a la Comisión de Valuación,
II - Vigilar el cumplimiento de esta ley, de su reglamento y de las normas éticas, técnicas y arancelarias que se expidan,
III - Examinar las solicitudes de registro de quienes aspiren a ejercer la profesión de peritos valuadores, formulando por escrito la resolución correspondiente, debiendo aprobar aquéllos que cumplan con los requisitos que establece el artículo 11 de la presente ley, de negarse, deberá fundar y motivar la razón de su dicho En caso de controversia se estará a lo que dispone la Ley del Procedimiento Administrativo del Estado de Jalisco y sus Municipios
IV- Designar a la persona encargada del Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores, para que elabore y actualice el registro,
V - Proponer al Titular del Poder Ejecutivo del Estado se expidan y modifiquen los reglamentos onentados al mejoramiento del servicio de peritos valuadores, para proveer el cumplimiento de esta ley, y al establecimiento de los criterios generales de valuación,
V I - Proponer al Titular del Poder Ejecutivo del Estado, las normas técnicas y arancelarias que atenderán los peritos valuadores, para acordar el cobro de los honorarios que correspondan a sus servicios profesionales,
V i l - Aprobar a propuesta del área de especiahzación, los métodos, criterios y técnicas de valuación de acuerdo a la naturaleza y condiciones de los bienes a valuar,
VIII - Establecer y modificar los formatos para emitir los dictámenes técnicos de valor de las modalidades generales y especificas,
IX- Vigilar a través de la Comisión de Inspección, que los avalúos se realicen conforme a los métodos, criterios, técnicas y formatos de valuación autorizados, para lo cual podrá solicitar a los peritos información adicional, en relación con algún avalúo en particular,
X - Designar a los integrantes de la Comisión de Inspección, de acuerdo a lo dispuesto por el reglamento de esta ley,
XI - Establecer los contenidos mínimos de los cursos de capacitación, que tengan por objeto cumplir los requisitos establecidos en los artículos 11 y 42 de esta ley,
XII - Promover programas de capacitación y avalar aquellos que impartan las asociaciones de peritos valuadores, las instituciones de educación superior y otros organismos,
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XIII - Proponer al Titular del Poder Ejecutivo del Estado, la tarifa de los derechos que deban pagarse por concepto del estudio y tramitación de cada solicitud de registro de perito valuador en sus distintas modalidades y especialidades, o renovación del mismo,
XIV - Resolver los recursos administrativos que se prevén en esta ley,
XV - Desempeñar las funciones consultivas que le encomiende el Titular del Poder Ejecutivo del Estado,
XVI - Ser arbitro de las reclamaciones que se deriven de los dictámenes de valor que presenten los solicitantes y autoridades,
XVII - Aprobar los estudios y dictámenes que deberán presentar sus órganos técnicos y unidades administrativas en el plazo que se les encomienda,
XVIII - Expedir su reglamento interior,
XIX - Expedir y revisar las normas éticas que regirán la actividad de la valuación, mismas que deberán respetar los peritos valuadores en lo individual, así como las asociaciones profesionales que se integren, y
XX - Las demás que determine la presente ley y su reglamento
Articulo 36 - El Comité Ejecutivo, sesionará por lo menos, una vez cada dos meses y en toda ocasión en que fuere convocada por su Presidente o, a propuesta de cuando menos tres vocales propietarios
Artículo 37 - Las decisiones del Comité Ejecutivo, se tomarán por mayoría de votos y, en caso de empate, el Presidente tendrá voto de calidad
Artículo 38 - Los vocales comisionados que sin causa justificada, no asistan a tres sesiones de la Comisión de Valuación, dentro del mismo año, serán dados de baja de este organismo, así como deberá de quedar vacante la representación de su asociación profesional por el término de seis meses
CAPITULO VIII De la Comisión de Inspección y Vigilancia
Artículo 39- La Comisión de Inspección y Vigilancia, es el órgano de revisión y control de la Comisión de Valuación, que tiene por objeto
I - Vigilar que los peritos valuadores y asociaciones profesionales registrados den cumplimiento a las disposiciones de esta ley, su reglamento, así como las normas éticas, técnicas y arancelarias que para la materia se expidan,
I I - Supervisar que los avalúos que se emitan, cumplan con los requisitos y formalidades establecidos en los formatos autorizados por la comisión,
III- Solicitar información y documentación adicional a los peritos y asociaciones autorizados, respecto a sus actividades profesionales de avalúo,
IV - Recibir las quejas y denuncias contra los peritos o asociaciones autorizados,
V - Amonestar y sancionar a los peritos que incumplan o infrinjan con las disposiciones contenidas en la presente ley, su reglamento y demás ordenamientos relacionados con la materia,
VI - Remitir a la Comisión de Valuación, las resoluciones que se dicten para
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suspender, y en su caso cancelar la habilitación del registro como perito autonzado, a efecto de que ésta lo omita en el Directorio de Pentos Valuadores inscritos en el registro;
Vil - Presentar denuncia ante el Ministerio Público, por los probables delitos profesionales en que hubieren incurrido los pentos valuadores, y
VIII- Informar a la Comisión de Valuación de las amonestaciones y sanaones cuando la misma se lo solicite, para los efectos de resolución de los recursos administrativos que se prevén en esta ley
CAPITULO IX Del Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores
Artículo 40 - Se establece el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores, de orden y consulta pública, que estará a cargo de la Comisión de Valuación
Artículo 41 - Las dependencias del gobierno del Estado, de los Municipios, sus organismos descentralizados y los notarios públicos, sólo admitirán los avalúos que se requieran para trámites ante dichas dependencias, que hubieran sido expedidos por peritos valuadores insertos en el registro que se establece en este capítulo o, en su caso la ley de la materia de catastro
Artículo 42 - Quienes pretendan mscnbirse en el registro de pentos valuadores y obtener la autorización para ejercer la actividad profesional en la Entidad, deberán presentar solicitud por escrito ante la Comisión de Valuación, y anexar a ésta, los siguientes documentos que acrediten
I - Ser audadano mexicano,
II - Estar en ejercicio activo de su profesión y actividad valuatona,
III - La cédula profesional expedida por la dirección de profesiones,
IV- Tener un mínimo de un año de práctica profesional en materia de valuación, para lo cual debe de contar con el aval de perito valuador o asociación de peritos valuadores,
V - Tener residencia efectiva en la Entidad, no menor de tres años inmediatamente anteriores a la fecha de su solicitud,
VI - El Titulo profesional que se precise en esta ley, en su reglamento, conforme a la modalidad general o específica, y
Vil - Los estudios establecidos en el reglamento de esta ley, y los conocimientos generales y de especialidad que lo capaciten para emitir dictámenes técnicos de valor
Artículo 43- Las personas que acrediten los requisitos previstos en el artículo anterior, serán integrados en el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores
Los registros de peritos valuadores especializados se sujetarán a las disposiciones especificas que determine el reglamento de esta ley y las normas técnicas que expida el Titular del Poder Ejecutivo Estatal a propuesta del Comité Ejecutivo
Artículo 44 - El registro de perito valuador deberá ser refrendado cada cinco años, conforme el procedimiento que determine el reglamento de esta ley Para ello, el perito deberá presentar solicitud por escrito ante la Comisión de Valuación, acompañada de los documentos que acrediten
I - Estar en ejercicio profesional de perito valuador y cumplir con las disposiciones del
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artículo 18 de esta ley, y
II - Su actualización profesional, avalada por alguna asociación de pentos, en caso de pertenecer a alguna de ellas, o en su caso, por una institución educativa y que esté reconocida por la Comisión de Valuación
Artículo 45- Las personas a quienes se haya expedido registro como pento valuador, sólo podrán ser privadas del mismo, cuando incurran en responsabilidades y sean sancionados, conforme a las disposiciones de la ley de profesiones y la presente ley
Articulo 46- Las asociaciones de profesionistas de peritos valuadores, deberán acreditar su mscnpción expedida por la dirección de profesiones ante la Comisión de Valuación, y sus integrantes se sujetarán a los requisitos establecidos en el presente capítulo
Artículo 47 - En el mes de enero de cada año, la Comisión de Valuación enviará el Directorio de Peritos Valuadores inscritos en el Registro Estatal, al Titular del Poder Ejecutivo, para su publicación en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco", señalando sus nombres, direcciones y datos profesionales, así como el de las asociaaones de profesionistas que se inscriban
CAPITULO X De las sanciones y recursos
Articulo 48 - Todo acto u omisión que contravenga lo dispuesto en esta ley, y su reglamento será sancionado por la Comisión de Inspección, previo derecho de audiencia al perito o asociación profesional, señalados como presuntos infractores
Artículo 49- Cuando se determine el incumplimiento de cualquiera de las disposiciones contenidas en la presente ley, en su reglamento, o de otros ordenamientos legales y administrativos aplicables a la actividad valuatona, la Comisión de Inspección, podrá aplicar al pento, las sanciones establecidas en el presente capítulo, de acuerdo a la gravedad de la falta o faltas incurridas
Artículo 50 - Procederá la amonestación por escrito, cuando
I - En la revisión de los avalúos se determine que los datos no corresponden a la realidad o, los valores asentados fluctúen en mayor rango que el determinado por el reglamento y las normas técnicas aplicables,
II - Se conozca que realiza publicidad u ofrece sus servicios como perito valuador, al asentar su número de registro o utilizar éste, de manera que induzca o pueda inducir error respecto de los servicios que presta, y
III - Por no dar aviso de cambio de domicilio legal de acuerdo a la fracción XI, del artículo 18 de la presente ley
Artículo 51 - Procederá la sanción con suspensión del registro de perito valuador, mínimo de seis y máxima de doce meses, por
I - Reincidir en alguna de las causas señaladas en el articulo anterior, y
II - Cuando en la supervisión se determine que los valores asentados en los avalúos al día de su fecha de elaboración, tengan una discrepancia mayor al rango que determinen el reglamento y las normas técnicas vigentes
Articulo 52 - Procederá sancionar al perito con la cancelación del registro, por
I - Haber obtenido el registro con información o documentación falsa,
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I I - Remadencia de los supuestos señalados en los artículos 50, fracción I y 51, fracción II de esta ley, y
III - Violaciones graves o reiteradas a las normas técnicas, vigentes a la fecha de referencia del documento sobre la práctica y formulación de los dictámenes de valor
La Comisión de Inspección, podrá presentar denuncia ante el Mimsteno Público, por delitos profesionales cometidos por peritos valuadores
Articulo 53 - Contra los actos o resoluciones emitidos por la Comisión de Inspección que impongan sanciones que el interesado estime indebidamente fundadas y motivadas procede el recurso de revisión, debiéndose estar a lo que dispone la Ley del Procedimiento Administrativo del Estado de Jalisco y sus Municipios
Artículo 54 - Se deroga
Artículo 55 - Se deroga
Artículo 56 - Se deroga
Artículo 57 - Se deroga
Artículo 58 - Se deroga
Artículo 59 - Se deroga
Artículo 60 - Se deroga
Artículo 61 - Se deroga
Artículo 62 - Se deroga
CAPITULO XI Del Patrimonio de la Comisión de Valuación
Artículo 63 - El patrimonio de la Comisión de Valuación se formara con
I - La partida presupuesta! contemplada en el Presupuesto de Egresos del Gobierno del Estado de Jalisco,
II - Los pagos que reciba por los servicios que preste,
III - Los derechos que perciba de conformidad con las disposiciones en la matena,
IV - Las donaciones, legados o herencias que se hagan a su favor, y
V - Todos los demás bienes o derechos que perciba a su favor licitamente
TRANSITORIOS
Primero- La presente ley entrará en vigor a los treinta días siguientes a su publicación en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco"
Segundo - Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente ley
Tercero - El Comité Ejecutivo de la Comisión de Valuación del Estado de Jalisco, deberá integrarse dentro de un plazo no mayor de treinta días, contados a partir de la
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entrada en vigor de esta ley
Para este efecto el Titular del Ejecutivo convocará a las asociaciones que deban designar representantes ante el Comité Ejecutivo conforme a la fracción II del artículo 34 de esta ley, para que verifiquen su aceptación en los términos que precisará la misma convocatoria
Cuarto- Las asociaciones de peritos valuadores legalmente constituidas en la Entidad, que no reúnan el requisito previsto en la fracción I del artículo 22, podrán participar en la integración de la Comisión de Valuación de conformidad con la fracción II del artículo 34, si acreditan una antigüedad mínima de cinco años
Quinto - El Reglamento de la Ley de Valuación del Estado de Jalisco, se deberá expedir en un plazo no mayor de seis meses a partir de la publicación de la presente ley
Sexto- Los pentos valuadores y los que practiquen la actividad valuatona actualmente, que cuenten con algún registro ante una dependencia estatal y que residan en el Estado, deberán solicitar su inscripción en el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores, de acuerdo a los artículos 11 y 16 de la presente ley, dentro de un plazo que no exceda de noventa días contados a partir de la entrada en vigor de la presente ley
Séptimo- Las disposiciones de las leyes y reglamentos que se refieren a peritos valuadores, se entenderán referidas a quienes estén registrados conforme a las normas de este ordenamiento
SALA DE COMISIONES DEL CONGRESO DEL ESTADO Guadalajara, Jalisco, 15 de enero de 1998
Diputado Presidente Benito de Jesús Meza Pérez
Diputado Seaetarto Francisco Javier Mora Hmojosa
Diputado Secretario Carlos Flores de la Torre
En mentó de lo anterior, mando se imprima, publique, divulgue, y se le dé el debido cumplimiento
Emitido en Palacio de Gobierno, sede del Poder Ejecutivo del Estado Libre y Soberano de Jalisco, a los veintiséis días del mes de enero de mil novecientos noventa y ocho
El C Gobernador Constitucional del Estado Ing Alberto Cárdenas Jimenez
El C Secretario General de Gobierno Lie Raul Octavio Espmoza Martínez
LEY DE VALUACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO
APROBACIÓN 15 DE ENERO DE 1998
PUBLICACIÓN 5 DE FEBRERO DE 1998 SECCIÓN II
VIGENCIA 7 DE MARZO DE 1998
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TABLA DE REFORMAS Y ADICIONES
18447.-Reforman las fracs. III y XIV del art. 35, la frac. VIII del art. 39 y art. 53; y se derogan los arts. 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61 y 62 de la Ley de Valuación del Estado de Jalisco.-Sep. 19 de 2000. Sec. III.
Nota: Revisada 6 de octubre de 2000.
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LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES EN EL ESTADO DE COLIMA
ÚLTIMA REFORMA PUBLICADA EN EL PERIÓDICO OFICIAL: 26 DE AGOSTO DE 1995
Ley publicada en el Periódico Oficial "El Estado de Colima" del 28 de noviembre de 1992.
LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES EN EL ESTADO DE COLIMA.
Decreto No. 106.- Se aprueba la Ley que crea el Registro de Peritos Valuadores en el Estado de Colima.
CARLOS DE LA MADRID VIRGEN. Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Colima, a sus habitantes sabed:
Que el H. Congreso del Estado me ha dirigido para su aprobación el siguiente Decreto
EL HONORABLE CONGRESO CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE COLIMA, EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE EL ARTICULO 33 FRACCIONES II y XXVI, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA LOCAL, EN NOMBRE DEL PUEBLO, Y
C O N S I D E R A N D O
PRIMERO.- Que el gran desarrollo que se ha venido produciendo en los últimos años en nuestra Entidad, con un constante crecimiento de inversión de los sectores público, social y privado, ha generado un incremento paralelo e importante en las transacciones comerciales en territorio de nuestro Estado, lo que ha originado una demanda de servicios de peritajes de valuación técnica comercial, principalmente respecto de bienes inmuebles y de empresas, para efectos del cumplimiento de las obligaciones fiscales y de tramitación de créditos bancarios; con el natural incremento de personas que ofrecen y realizan ese servicio.
SEGUNDO.- Que para evitar en lo posible la falta de profesionalismo y calidad que sustenten los respectivos avalúos solicitados por los particulares, es que resulta necesario ejercer control sobre este sector de profesionistas, a través de un Registro de Peritos Valuadores, como un instrumento de orden público e interés general.
TERCERO.- Que en el dictamen que se propone se establecen los requisitos y obligaciones que deberán cumplir los profesionistas que aspiren a ser inscritos en el Registro mencionado y cuyos objetivos son los de garantizar que sus dictámenes de valor cuenten con el respaldo técnico necesario y que se ejerza un control sobre los aranceles que por sus servicios cobren a los solicitantes.
Por lo anteriormente expuesto y fundado ha tenido a bien expedir el siguiente
D E C R E T O No. 106
ARTICULO ÚNICO: Se aprueba la Ley que crea el Registro de Peritos Valuadores en el Estado de Colima, de la manera siguiente:
LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PERITOS VALUADORES EN EL ESTADO DE COLIMA.
-•CAPITULO !-•
DE LOS PERITOS.
-•ARTICULO 1.--> Se establece el registro de Peritos Valuadores del Estado de Colima, como un instrumento de orden público e interés general, que estará a cargo de la Secretaría de Finanzas, por conducto de la Dirección de Catastro.
-•ARTICULO 2.--' Para los fines de esta Ley, Perito Valuador es el profesionista que cuenta con los conocimientos necesarios para emitir dictámenes técnicos de valor.
(REFORMADO P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
-"ARTICULO So.--" La función del Perito Valuador consiste en determinar el valor comercial de los bienes muebles e inmuebles, así como extender el documento denominado avalúo, que contenga el estudio y análisis que determine dicho valor.
Quedan comprendidos en las categorías de bienes señalados en el párrafo anterior, todo tipo de bienes muebles e inmuebles de cualquier naturaleza, urbanos, agropecuarios, maquinaria y equipo, obras y joyas de arte, etc.
(REFORMADO P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
-•ARTICULO 4o.--' Las dependencias de los poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial del Gobierno del Estado, sus organismos descentralizados, los Ayuntamientos y sus organismos paramunicipales sólo admitirán los avalúos que se requieran para trámites ante dichas dependencias y entidades o en la substanciación de procesos, que hubieran sido expedidos por Peritos Valuadores inscritos en el registro objeto de esta Ley, quedando excluidos los avalúos catastrales.
Cuando en una controversia jurisdiccional o administrativa se requiera valuar bienes de diversa naturaleza, no será necesario nombrar Perito de cada especialidad. En ese caso, las partes y la autoridad que conozca del asunto, podrán nombrar a cualquiera de los mencionados en el artículo 11 de la presente Ley. Sin embargo, el que dictamine deberá asistirse de aquellos que estén relacionados con las especialidades que corresponda a los bienes valuados, mencionando esta circunstancia en el documento, citando sus nombres y especialidad.
Los Peritos que coadyuven en ese dictamen, deberán tener vigente su registro en los términos de este ordenamiento.'
-"ARTICULO 5.--" Quienes pretendan inscribirse en el Registro de Peritos Valuadores en el Estado de Colima deberán presentar por escrito, ante el Director de Catastro la solicitud correspondiente, debiendo anexar a ésta los documentos que acrediten el cumplimiento de los siguientes requisitos:
I.- Ser ciudadano mexicano;
(REFORMADA P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
II.- Tener título profesional en Ingeniería o Arquitectura en sus diferentes especialidades;
(REFORMADA P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
III.- Poseer cédula profesional expedida por la Dirección General de Profesiones dependiente de la Secretaría de Educación Pública o por la dependencia educativa competente en materia local;
IV.- Estar en ejercicio activo de su profesión y tener mínimo tres años de práctica;
(REFORMADA P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
V.- Acreditar experiencia y conocimientos en la materia respectiva mediante registro ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o mediante constancia de haber aprobado los cursos de capacitación en la especialidad otorgada por alguna Universidad o por organización de profesionales de valuación nacional o extranjera que gocen de pleno reconocimiento.
VI.- Tener residencia efectiva en el Estado no menor de tres años inmediatamente anteriores a la fecha de su solicitud; y
(REFORMADA P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
VIL- Ser miembro activo del Colegio de Profesionistas de su especialidad o de alguna asociación o agrupación de valuadores, cuando exista.
-•CAPITULO I h
DE LA COMISIÓN DE PERITOS VALUADORES.
(REFORMADO P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
-«ARTICULO 6o.--' Para los efectos de la administración del Registro de Peritos Valuadores, se establece la Comisión de Peritos Valuadores, que se integrará de la siguiente manera:
I.- Un presidente, que será el Director General de Gobierno;
II.- Un Secretario, que será el Director de Catastro y que tendrá a su cargo el Registro;
III.- Un representante por cada una de las siguientes entidades y dependencias:
a).- Supremo Tribunal de Justicia del Estado;
b).- Los Ayuntamientos de la entidad;
c).- La Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno del Estado.
IV.- Los vocales, que serán los presidentes de los colegios o asociaciones de peritos valuadores que se constituyan en el Estado.
-•ARTICULO 7.--" Son atribuciones de la Comisión de Peritos Valuadores:
I.- Vigilar el cumplimiento de esta Ley;
II.- Examinar las solicitudes de registro de los Peritos, formulando la resolución correspondiente;
III.- Elaborar y actualizar el Registro de Peritos Valuadores y disponer su consulta por parte de los interesados en aquellas dependencias ante las que se requieran peritajes para efectuar los trámites conducentes;
IV.- Proponer al Ejecutivo del Estado las medidas necesarias para unificar los criterios que se apliquen en la valuación; así como las reformas de ordenamientos legales orientadas al mejoramiento del servicio de los Peritos Valuadores;
V.- Expedir el arancel que por concepto de honorarios deberán cobrar los Peritos Valuadores; y
VI.- Desempeñar las funciones consultivas que le encomiende el Ejecutivo del Estado.
-•ARTICULO 8.--< La Comisión de Peritos Valuadores sesionará cada vez que para ello fuere convocada por su Presidente.
Las decisiones de la Comisión de Peritos Valuadores se tomará por mayoría de votos y, en caso de empate, el Presidente tendrá voto de calidad.
-•ARTICULO 9.--" Los Comisionados están obligados a concurrir a todas las sesiones de la Comisión y a presentar los estudios y dictámenes que les fueren encomendados dentro del plazo que se les señale.
-•CAPITULO l lh
DEL REGISTRO Y OBLIGACIONES DE LOS PERITOS VALUADORES.
-•ARTICULO 10.--" La Dirección de Catastro recibirá la solicitud de inscripción y examinará si el solicitante ha cumplido con los requisitos señalados en el artículo 5. En caso de que faltare alguno por satisfacer, se lo hará saber al interesado, para que lo cubra en un término de tres días hábiles a partir de habérsele notificado tal situación, apercibiéndolo que de no hacerlo así se tendrá por desechada la solicitud.
-•ARTICULO 11.--" La Dirección de Catastro turnará a la Comisión de Peritos la solicitud y sus documentos anexos, la cual los examinará y resolverá lo procedente. En caso de concederse la inscripción, se asentará en el Registro de Peritos Valuadores y se extenderá la constancia respectiva, en un plazo que no exceda de quince días, en cualquiera de las especialidades siguientes:
I.- Peritos Valuadores de Bienes Inmuebles;
II.- Peritos Valuadores de Bienes Agropecuarios;
III.- Peritos Valuadores de Maquinaria y Equipo; y
IV.- Peritos Valuadores de Empresas Industriales.
(ADICIONADA, P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
V.- Peritos Valuadores de joyas y obras de arte; y
{ADICIONADA, P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
VI.- Peritos Valuadores en mobiliario y enseres menores.
La constancia de inscripción a que se refiere el presente artículo, deberá contener las firmas de autorización del Presidente y el Secretario de la Comisión de Peritos Valuadores, además de la del propio interesado, requisitos sin los cuales carecerá de validez.
(ADICIONADO, P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
Los peritos valuadores de las especialidades que se refieren las fracciones V y VI de este artículo, quedan exentos de cumplir los requisitos señalados en las fracciones II, III, IV, V y Vil del artículo 5o., de la presente Ley, debiendo acreditar conocimientos de su especialidad.
REFORMADO P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995
"•ARTICULO 12.--' En los meses de enero y febrero de cada dos años, los Peritos Valuadores refrendarán su registro, cumpliendo con los requisitos que para tal efecto se señalen.
En el mes de marzo de cada año, la Comisión de Peritos Valuadores publicará en el Periódico Oficial del Estado y por lo menos en uno de los de mayor circulación de la localidad, el directorio de peritos inscritos en el Registro, expresando sus nombres, direcciones, especialidades y datos profesionales. Este directorio se pondrá a la vista en las dependencias mencionadas en el artículo 4o., del presente ordenamiento.
ARTICULO 1S.--1 Son obligaciones de los Peritos Valuadores:
I.- Acudir personalmente al predio o al lugar donde se encuentran los bienes objetos del avalúo;
II.- Establecer oficina en el lugar de su domicilio legal para el ejercicio de su profesión, debiendo anunciar su especialidad y número de registro, fijando en su exterior un letrero en que se indiquen los datos anteriores;
III.- Cobrar los honorarios que fije el arancel expedido por la Comisión de Peritos Valuadores;
IV.- Abstenerse de intervenir en los asuntos en los que por cualquier circunstancia no puedan emitir sus dictámenes con absoluta imparcialidad, así como en aquellos que les sean propios o de su cónyugue, parientes consanguíneos en línea recta sin limitación de grado, colaterales hasta el cuarto y parientes por afinidad; y
V.- Abstenerse de intervenir en peritajes y en la expedición de avalúos que se requieran para trámites ante entidades gubernamentales, cuando ocupe algún cargo o empleo en el sector público.
En relación a los numerales IV y V, los documentos emitidos por el Perito, no surtirán los efectos legales procedentes, ni serán reconocidos por las autoridades competentes.
ULTIMO PÁRRAFO DEROGADO, P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995
(REFORMADO P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
-"ARTICULO 14.--' En relación a los numerales IV y V del artículo anterior, los documentos emitidos por el Perito, no surtirán los efectos legales procedentes, ni serán reconocidos por las autoridades competentes.
-•CAPITULO IV--
DE LAS SANCIONES.
-•ARTICULO IS.--1 La Comisión de Peritos Valuadores podrá imponer a los Peritos sanciones en los términos siguientes:
I.- Amonestación por escrito, por incumplir el artículo 13, en su fracción II;
(REFORMADA P.O., 26 DE AGOSTO DE 1995)
II.- Suspensión del registro de uno a tres meses, según la gravedad de la falta por violación a las fracciones I y III del artículo 13. En caso de omisión del refrendo correspondiente, la suspensión del registro operará hasta que el Perito obtenga dicho refrendo, debiendo cubrir en este caso, además de la cuota correspondiente, el porcentaje adicional que establezca la Ley de Hacienda del Estado;
III.- Suspensión del registro de tres a seis meses, según la gravedad de la falta por violación al artículo 13, fracciones IV y V de esta Ley; y
IV.- Cancelación definitiva del registro, en los siguientes casos:
a).- Cuando haya obtenido la inscripción proporcionando datos falsos;
b).- Cuando revele dolosamente o sin causa justificada datos del peritaje;
c).- Cuando se niegue a prestar sus servicios sin causa justificada;
d).- Cuando actúe con parcialidad en la elaboración del avalúo;
e).- Cuando haya otorgado responsiva en avalúos que no hubiere formulado personalmente; y
f ) - Cuando formule avalúos estando inhabilitado para ello por decisión judicial, o incurra por segunda ocación en la violación a lo establecido por el artículo 13 fracciones IV y V de esta Ley.
^ARTICULO 16.--" Para aplicar las sanciones la Comisión escuchará, previamente, al Perito señalado como responsable de alguna violación a esta Ley.
-•ARTICULO I?.--1 Contra la resolución de la Comisión de Peritos Valuadores que imponga una sanción, podrá interponerse el recurso de revocación ante la misma Comisión, la que en un plazo de treinta días dictará la resolución respectiva.
T R A N S I T O R I O S :
ARTICULO PRIMERO.- La presente Ley entrará en vigor el día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial "EL ESTADO DE COLIMA".
ARTICULO SEGUNDO.- La Comisión de Peritos Valuadores deberá formarse dentro de un plazo no mayor de quince días, contados a partir de la entrada en vigor de esta Ley.
ARTICULO TERCERO.- Los Peritos Valuadores residentes en el Estado deberán solicitar su inscripción en el Registro de Peritos Valuadores, dentro de un plazo que no exceda de treinta días a partir de la entrada en vigor de la presente Ley.
El Gobernador Constitucional del Estado dispondrá se publique, circule y observe.
Dado en el Recinto Oficial del Poder Legislativo a los veinticuatro días del mes de noviembre de mil novecientos noventa y dos. LICDA. MA. GUADALUPE RAMIREZ GAITAN, DIPUTADA
PRESIDENTA.- Rúbrica.- DR. JESUS VELASCO MÁRQUEZ, DIPUTADO SECRETARIO.-Rúbrica.-ANTONIO SUASTEGUI RENTERÍA, DIPUTADO SECRETARIO.- Rúbrica.
Portante mando se imprima, publique, circule y observe.
Dado en Palacio de Gobierno, a los veinticinco días del mes de noviembre de 1992.- EL GOBERNADOR CONSTITUCIONAL DEL ESTADO, LIC. CARLOS DE LA MADRID VIRGEN.-Rúbrica.- EL SECRETARIO GENERAL DE GOBIERNO, LIC. RAMON PEREZ DIAZ.- Rúbrica.
N. DE E. A CONTINUACIÓN SE TRANSCRIBEN LOS ARTÍCULOS TRANSITORIOS DE LOS DECRETOS DE REFORMAS A LA PRESENTE LEY.
|P.O. 26 DE AGOSTO DE 1995
PRIMERO.- El presente decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial del Estado.
SEGUNDO.- La Comisión de Peritos Valuadores deberá reestructurarse, a convocatoria de su Presidente, dentro de los noventa días a partir de la entrada en vigor del presente ordenamiento.
TERCERO.- La publicación del directorio de peritos valuadores a que se refiere el articulo 12 que forma parte del articulo primero de este decreto, deberá hacerse por única vez, dentro de los 30 días siguientes a la publicación de este Decreto.
CUARTO.- La exigencia y validez del refrendo bianual comenzará a surtir efectos a partir del mes de enero de 1996.
Los Peritos registrados deberán acreditar haber cubierto los derechos correspondientes a los ejercicios de 1994 y 1995, previamente a la obtención del refrendo bianual a que se refiere el párrafo anterior.)
107 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, S.N.C.
REGLAS DE CARÁCTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGÍA PARA LA VALUACIÓN
DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de Transparencia y de
Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
Al respecto, el Consejo Directivo de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, con base en lo indicado por el último párrafo del artículo 19 de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, autorizó, en su sesión 13, celebrada el 6 de julio de 2004, las siguientes reglas:
CAPITULO I Disposiciones generales
Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, respectivamente.
Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere ta Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo con la metodología establecida en estas reglas.
Tercera. Definiciones. Para los efectos de esta normatividad se entiende por: I. Capitalización: técnica de valuación que se utiliza para determinar el valor actual de un flujo de
ingresos netos que se espera percibir en el futuro. II. Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran adecuados
para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo.
III. Depreciación: pérdida real de valor de un inmueble debida al deterioro físico, obsolescencia económica u obsolescencia funcional.
IV. Desarrollo habttacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la dotación de servicios urbanos.
V. Edad: número de años transcurridos desde la fecha de construcción de un inmueble, o la de última remodelación y la fecha de elaboración del avalúo.
VI. Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.
Vil. Elementos comunes: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condóminos y cuyo uso está regulado por la normatividad aplicable.
VIH. Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo.
IX. Estudio de valor: análisis que a solicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción.
X. Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparación a partir de sus similitudes y diferencias.
XI. Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades y que hace posible el uso del suelo con características normadas.
XII. Remodelación: obras iniciadas en un edificio habitacional o elemento privativo que reúnan alguno de los siguientes requisitos que:
a. Alterando o no sus elementos estructurales, impliquen un acondicionamiento de al menos el 30 por ciento de la superficie construida.
b. Los costos presupuestados para las obras alcancen al menos el 30 por ciento del valor de reposición de la construcción en el estado en que se encontraba al momento de iniciar dichas obras, excluido el valor del terreno.
XIII. Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el inmueble. XIV. Obsolescencia económica: pérdida de valor de los inmuebles, debida a condiciones extemas
adversas.
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XV. Obsolescencia funcional pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores inherentes a éstos y a cambios en su diseño o en sus materiales o procesos
XVI. Promotor persona física o moral cuya actividad preponderante es la construcción y comercialización de vivienda al público en general, bajo su nesgo y que se encuentra registrada ante un intermediario financiero.
XVII. Reserva temtorial área que por determinación legal y con base en un plan específico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con prohibición estricta de darle usos diferentes a los especificados por la normatividad urbana
XVIII. Suelo tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento Se clasifica según su ubicación, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural
XIX. Valor comercial precio más probable en que se podría comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo
XX. Valor comparativo de mercado valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realización del avalúo
XXI. Valor de reposición nuevo costo a precios actuales, de un inmueble nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente más próxima al inmueble objeto del avalúo, con las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes
XXII. Valor de reposición neto cantidad estimada, en términos monetanos, a partir del valor de reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada inmueble valuado
XXIII. Valor físico valor resultante de la aplicación del enfoque físico Está basado en el supuesto de que un comprador con la información suficiente, no pagaría mas por un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado
XXIV. Vida útil normal número de años que un inmueble funcionará antes de alcanzar una condición de mutilizable por deterioro físico
XXV. Vida útil remanente vida física que le queda a un inmueble Se calcula restando la edad del inmueble de su vida útil normal
Además de las anteriores, en la aplicación e interpretación de estas reglas se considerarán las definiciones establecidas por las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, expedidas por Sociedad Hipotecana Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo y publicadas en el Diario Oficial de la Federación, el 30 de jumo de 2003
Cuarta. Principios Los avalúos deberán considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios
I. Principio de anticipación, está relacionado con el enfoque de capitalización de rentas, según el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble
II. Principio de cambio, considera la variación del valor de los inmuebles en el tiempo III. Principio de probabilidad, aplicable dentro del análisis de tipo residual y que resulta de
considerar, entre vanos escenarios o posibilidades de elección de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicación
IV. Principio de generalidad, el perito valuador debe aplicar en su análisis los tres principales enfoques de valuación el de mercado, el físico y el de capitalización de rentas, aunque se identifique alguno como más adecuado para el valor conclusivo
V. Principio de progresión y regresión, tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de éstas
VI. Principio de sustitución, el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características
Vil. Principio de temporalidad, reconoce que la vigencia del valor concluido en el avaluó corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario
VIII. Principio de transparencia, los avalúos deben contener la información suficiente y necesaria para su fácil comprensión y sustento
CAPITULO II Documentación requerida para el avaluó de acuerdo con el tipo de inmueble a valuar
Quinta. Para estudiar el valor comercial del inmueble se comprobara que la información contenida en la documentación listada en la tabla 1 corresponda con la situación real del propio inmueble
Entre las comprobaciones a que se refiere el párrafo anterior, el perito valuador incluirá las siguientes I. Que la identificación física del inmueble mediante su localizacion e inspección, coincida con la
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superficie descrita en su documentación venficando además, en su caso, la existencia de servidumbres II. El estado de construcción y conservación del inmueble III. El estado de ocupación del inmueble y su uso IV. La construcción del inmueble según al plan de desarrollo urbano vigente V. Si el inmueble es considerado monumento histórico por el Instituto Nacional de Antropología e
Historia, o patrimonio arquitectónico por el Instituto Nacional de Bellas Artes Sexta. Documentación necesana Para realizar el avaluó se deberán emplear los documentos
mencionados en la tabla 1, considerando el tipo de inmueble para el cual es requerido Sin menoscabo del pnncipio de generalidad, se señalan algunos enfoques como indispensables para establecer el valor concluido, exceptuando el enfoque de capitalización de rentas para aquellos casos señalados en la regla vigésimo tercera o aquellos en que otra normatividad no lo permita
Tabla 1. Tipo de inmueble
Terreno para desarrollo habitacional
Individualización de crédito hipotecario para vivienda terminada
Recuperación de crédito
Tipo de valor objetivo
• Valor comercí al
• Valor comercí al
• Valor comercí al
• Valor de reposicio n
Enfoques por estudiar
• Mercado • Físico • Estudio
residual
• Mercado • Físico • Capitaliza
cion de rentas, en su caso
• Mercado • Físico o
directo • Capitaliza
cion de rentas, en su caso
Documentación necesaria en copia simple
• Escritura de propiedad • Boleta predial o
identificación de catastro
• Boleta de agua, en su caso
• Identificación de la poligonal envolvente del terreno mediante croquis acotado
• Licencia de construcción
• Factibihdad de servicios expedida por el municipio
• Planos arquitectónicos • Especificaciones de
obra • Presupuestos y
calendario de obra • Programa de ventas • Escritura de propiedad • Planos arquitectónicos • Boleta predial • Boleta de agua, en su
caso • Oficio de terminación de
obra, para vivienda nueva
• Escritura de propiedad • Boleta predial • Boleta de agua, en su
caso • Planos arquitectónicos
CAPITULO III Estudios de valor
Séptima. Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición diagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio
Para la realización de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearan los enfoques de mercado físico o directo y residual los cuales requerirán ser sustentados con escritura de propiedad, boleta predial o en su caso boleta de agua y proyecto arquitectónico
Octava Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción
110 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse ei valor correspondiente al de su estado actual.
CAPITULO IV Invalidez, declaraciones y advertencias
Novena. Invalidez. No se considerará válido el avalúo o el estudio de valor cuando exista alguno de los siguientes supuestos:
I. La identificación física del inmueble no corresponda con lo indicado en la documentación proporcionada.
II. El avalúo de viviendas en construcción o en proyecto que esté hecho bajo hipótesis de vivienda terminada, o en el estudio de valor no se manifieste lo señalado en el capítulo anterior.
Décima. Declaraciones y advertencias. El perito valuador deberá declarar en el avalúo o en el estudio de valor ei cumplimiento de las comprobaciones señaladas en la regla quinta. Se considerará además que existen advertencias y, por lo tanto, se deberán referir en el avalúo o en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos y, de manera enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:
I. Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante. II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusión
del enfoque de comparación. III. Exista duda sobre el uso dei inmueble o de alguna sección del inmueble. IV. Existan obras públicas o privadas que afecten ios servicios en la colonia.
CAPITULO V Enfoques de valuación
Decimoprimera. Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son: I. De mercado. M. Físico. III. Residual.
1. Estático. 2. Dinámico. IV. De capitalización de rentas.
Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentará el valor comercial del inmueble.
Decimosegunda. Enfoque de mercado. Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:
Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicará ei procedimiento de homologación correspondiente.
III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.
IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en función de los precios homologados.
Decimocuarta. Enfoque físico. Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase de edificios habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto, construcción, remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen valores con hipótesis de vivienda terminada.
Decimoquinta. Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque físico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se deberán sumar los siguientes componentes:
I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condición.
II. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación serán los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo los costos indirectos.
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del mercado según las características del inmueble, con independencia de quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se
HI DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 calcularán con los precios existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas no limitativa se incluirán como necesarios los siguientes:
1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalización de obra realizada al inmueble.
2. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra. 3. Los costos de licencias de construcción. 4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción. 5. Gastos por administración. 6. Otros estudios necesarios. 7. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni cualquier clase de gastos
financieros o de comercialización. En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a la construcción que
sean fácilmente removidos. Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las construcciones, el cual
será calculado por alguno de los procedimientos siguientes: 1. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deberá
justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de construcción, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, será necesaria la justificación por cada una de ellas.
2. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de 100 años para edificios habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias. En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en construcción o en remodelación, se
atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valuación, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el capítulo III para los estudios de valor.
Decimosexta. Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calculará siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
I. Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores actuales. II. Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores esperados. Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominará valor residual, que permite estudiar
elementos de proyectos inmobiliarios y su relación con el valor comercial. El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos, inmuebles en remodetación en los que su
construcción se realice en un plazo no superior a un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la superficie de terreno.
El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o urbanizables que estén o no edificados, o a los edificios en proyecto, construcción o remodelación.
Decimoséptima. Requisitos del enfoque residual. Para la utilización de este enfoque será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
I. La existencia de información adecuada para determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbana aplicable.
II. La existencia de información suficiente sobre costos de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros y, en su caso, de comercialización que permita estimar los costos y los gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
III. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de las viviendas que se incluyen en la promoción o en el edificio habitacional para su comercialización.
IV. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. Para poder aplicar el enfoque residual por el procedimiento dinámico será necesario, además de los
requisitos señalados en el párrafo anterior, contar con información sobre los programas y calendarios de construcción o remodelación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión y ejecución de la urbanización. Será necesario justificar razonada y explícitamente todas las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados para la realización del enfoque residual, tanto estático como dinámico.
Decimoctava. Procedimiento estático. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se deberá:
112 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 I. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un Promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, también se tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el proyecto correspondiente.
II. Estimar el valor en venta dei inmueble, para la hipótesis de vivienda o edificio terminado en la fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá por alguno de los enfoques establecidos en las presentes reglas.
MI. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijará por la unidad de valuación, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y en atención del más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como de los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
Decimonovena. Fórmula de cálculo del valor residual estático. Se calculará aplicando la siguiente fórmula:
F = V l x ( 1 - b ) - P n Donde: F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar. VI Es el valor del inmueble terminado o bajo ta hipótesis de edificio habitacional terminado. b Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Pn Son los pagos necesarios considerados. Vigésima. Procedimiento dinámico. Para el cálculo del valor residual, mediante el procedimiento
dinámico se deberá: I. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los enganches de crédito que
se espere obtener por la venta del inmueble a promover, así como los egresos que se estime realizar por los diversos costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y/o construcción del inmueble, bajo calendarización mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda terminada, se utilizarán los valores obtenidos por los enfoques de comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de valuación.
Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio.
Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el proyecto correspondiente.
II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendría un promotor medio en una promoción con las características de la analizada.
Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta el financiamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en función del porcentaje de dicho financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento deberá ser, en todo caso, debidamente justificado.
Vigesimoprimera. Fórmula de cálculo del valor residual por ef procedimiento dinámico. El valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinámico, será la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado, utilizando la siguiente fórmula:
F = [ l j /(1 + i ) í | - [Ek/ (1 +i)k] Donde: F Es el valor del terreno o inmueble a remodelar. Ij Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j . j Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación hasta que se produce cada
uno de los ingresos. Ek Es el importe de cada egreso previsto en el momento k. k Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación hasta que se produce cada
uno de los egresos. i Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo
considerados. Vigesimosegunda Enfoque de capitalización de rentas. La utilización de este enfoque requiere que
existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla vigesimoséptima.
Vigesimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización de
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rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque exigirá: I. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta los
factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva, entre los que se encuentran: 1. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables. 2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del
comportamiento general del mercado: 2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos). 2.2 Impuesto predial. 2.3 Conservación y mantenimiento. 2.4 Administración. 2.5 Seguros (en su caso). 2.6 Otros relevantes. II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable podrá considerarse como la
correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el propio avalúo.
Vigesimocuarta. Fórmula de cálculo del valor. El valor de capitalización del inmueble, se calculará utilizando la siguiente fórmula:
VC = PMTfl - (1+ in i
Donde: VC Valor de capitalización. PMT Pago total (ingresos menos egresos). i Es la tasa de capitalización aplicable. n Es el número de periodos. Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades de tiempo
correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados. CAPITULO VI
Criterios generales para la realización y certificación de avalúos Vigesimoquinta. Emisión y vigencia del avalúo. La fecha de certificación de un avalúo no podrá ser
posterior a diez días hábiles, contados desde la fecha en que se haya efectuado la última inspección del inmueble.
La fecha de certificación del avalúo será considerada como la fecha de emisión del mismo. Para fines administrativos los avalúos tendrán una vigencia de seis meses, contada a partir de la
fecha de su emisión, siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.
Vigesimosexta. Requisitos formales. El avalúo deberá contar con tos siguientes requisitos: I. Indicar la denominación social de la Unidad de Valuación que lo emita, su logotipo y su clave de
inscripción en el registro correspondiente de la sociedad. II. Elaborarse en papel membretado de la unidad de valuación que lo emita, se deberán numerar
todas las hojas con referencia del total de páginas que compone el avalúo. III. Elaborarse conforme a la estructura y contenido previstos en la regla vigesimoséptima y a lo
dispuesto en las reglas de carácter general relativas a la autorización como perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
IV. Contar con una síntesis en la que se señale la siguiente información: 1. Clave del avalúo. Número asignado por la unidad de valuación.
2. Fecha del avalúo. En formato DD/MM/AAAA.
3. Clave Única de Vivienda (CUVI).
4. Número de registro Infonavit (de ser aplicable). 5. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable). 6. Clave del controlador que certificó el avalúo. Número asignado por la sociedad. 7. Clave del perito valuador que realizó el avalúo. Número asignado por la sociedad. 8. Intermediario financiero que otorga el crédito. 9. Constructor para el caso de vivienda nueva. 10. Propósito. 11. Tipo de inmueble a valuar. 12. Calle y número o su equivalencia. 13. Nombre del conjunto (de ser aplicable).
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14. Colonia. 15. Código postal. 16. Delegación o municipio conforme a catálogo INEGI. 17. Entidad Federativa conforme a catálogo INEGI. 18. Número de cuenta predial. 19. Referencia de proximidad urbana. 20. Infraestructura disponible en la zona (en porcentaje). 21. Clase del inmueble 22. Vida útil remanente en meses. 23. Año de terminación o remodelación de la obra en formato AAAA 24. Unidades rentables generales. 25. Unidades rentables 26. Superficie de terreno en m2. 27. Superficie de construida en m2. 28. Superficie accesoria en m2. 29. Superficie asentada inscrita o asentada en escritura pública en m2. 30. Superficie vendible en m2. 31. Valor comparativo de mercado. 32. Valor físico del terreno. 33. Valor físico de la construcción. 34. Valor físico de instalaciones y elementos comunes. 35. Otros valores estudiados. 36. Importe del valor concluido. 37. Firma del controlador y de! perito valuador.
CAPITULO Vil Estructura requerida para los avalúos
Vigesimoséptima. Estructura del avalúo. El avalúo deberá contener las siguientes secciones: I. Aspectos generales. 1. Antecedentes. 1.1. Clave del Avalúo. Se deberá anotar el número de avalúo que la Unidad de Valuación asignará
a la orden de trabajo de acuerdo con el siguiente orden: EENNNYYSSRMMMMMMV.
EENNN = Clave SHF de la unidad de valuación. YY = Año de realización del avalúo. SS = Clave del estado donde se ubica el inmueble según la clave INEGI. R = Regional. MMMMMM = Consecutivo de los avalúos, por año y por unidad de valuación. V = Dígito verificador.
1.2. Fecha del avalúo. Fecha en la cual se estiman los valores, que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen como lo indica la regla vigesimoquinta.
1.3. Clave Única de Vivienda (CUVI). 1.4. Número de registro Infonavit (de ser aplicable). 1.5. Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable). 1.6. Nombre y clave de la unidad de valuación otorgada por la sociedad. 1.7. Nombre completo y clave del controlador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier otro
número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.8. Nombre completo y clave del perito valuador otorgada por la sociedad y, en su caso, cualquier
otro número de registro vigente otorgado por otra autoridad. 1.9. Nombre del solicitante del avalúo. Nombre de la persona física o moral que solicita el avalúo.
En caso de persona moral, además indicar su denominación o razón social y el nombre de la persona física que la representa y que solicitó el servicio.
1.10. Clave de la entidad otorgante del crédito según referencia SHF. 1.11. Constructor para el caso de vivienda nueva. 1.12. Propósito del avalúo: 1.12.1 Originación. 1.12.2 Recuperación: reestructuración, adjudicación o dación en pago. 1.12.3 Otros. 2. Información general del inmueble: 2.1. Tipo de inmueble a valuar. 2.1.1 Terreno: se refiere a terreno habitacional. 2.1.2 Casa habitación.
115 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 2.1.3 Casa en condominio. 2.1.4 Departamento en condominio. 2.1.5 Otro. 2.2. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor grado de precisión posible. En
caso de que el terreno cuente con alguna denominación o el inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de acceso, puntos importantes a través de distancias y orientaciones.
2.2.1 Calle y número o sus equivalentes. 2.2.2 Nombre del conjunto (de ser aplicable). 2.2.3 Colonia. 2.2.4 Código postal. 2.2.5 Delegación o municipio. 2.2.6 Entidad federativa. 2.3. Propietario del inmueble. Registrar el nombre de la persona física o moral que aparezca como
propietario en la escritura pública. 2.4. Régimen de propiedad. Indicar si es privada individual o colectiva, pública o de otra naturaleza. 2.5. Número de cuenta predial. Citar la numeración de la cuenta predial o la identificación de
catastro. Se deberán citar el número de la cuenta predial y, en su caso, indicar si ésta es global. 2.6. Número de cuenta para el pago de derechos por el suministro de agua. Citar la numeración y,
en su caso, indicar si ésta es global. 3. Declaraciones y advertencias. En términos de lo dispuesto al efecto por la regla décima. 4. Entorno: 4.1. Clasificación de la zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la autoridad local. Se deberá
indicar la clasificación de acuerdo con la reglamentación urbana de la localidad. En caso de que el municipio no contara con un plan de desarrollo urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en función del reconocimiento general de zonas dado por la unidad de valuación a nivel nacional.
4.2. Referencia de proximidad urbana SHF. Señalar en función a las principales características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el centro económico reconocido:
4.2.1 Céntrica: zonas limitadas generalmente por vías primarias, definidas por la autoridad como zona centro.
4.2.2 Intermedia: se trata de una proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia.
4.2.3 Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato, forma parte de la ciudad.
4.2.4 De expansión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial. En muchos casos no se encuentra definido su uso de suelo y se encuentra en proceso de reconocimiento en función de su crecimiento, próxima a ser parte de la ciudad.
4.2.5 Rural: reconocido por la autoridad como de uso agrícola o sin dotación de servicios. 4.3. Tipo de construcción predominante en calles circundantes. Se deberá mencionar el tipo o tipos
de construcción predominantes en las calles circundantes al inmueble, la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones.
4.4. índice de saturación en la zona. Señalar el porcentaje aproximado de lotes construidos con relación al número de lotes baldíos dentro de un radio estimado de 1000 metros.
4.5. Densidad de población. Se deberá indicar si en la zona de estudio la población es nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante. Asimismo, se señalará su nivel socioeconómico.
4.6. Vías de acceso: se deberá describir el tipo de comunicación vial e importancia de la misma, así como la proximidad e intensidad del flujo vehicular.
4.7. Infraestructura disponible en la zona: ' 4.7.1 Agua potable: red de distribución con o sin suministro al inmueble. 4.7.2 Drenaje: Red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al inmueble, red de
drenaje pluvial en la calle o zona, sistema mixto, fosa séptica común o privada. 4.7.3 Electrificación: Suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin acometida al
inmueble. 4.7.4 Alumbrado público. Con sistema de cableado aéreo o subterráneo. 4.7.5 Vialidades, banquetas y guarniciones. Tipos, anchos y materiales. 4.7.6 Se indicará el nivel de Infraestructura en porcentaje. 4.8. Otros servicios: 4.8.1 Gas natural: red de distribución con o sin suministro al inmueble mediante tomas domiciliarias. 4.8.2 Teléfonos: red aérea o subterránea con o sin acometida al inmueble. 4.8.3 Señalización de vías y nomenclatura de calles circundantes. 4.8.4 Transporte urbano o suburbano, indicando distancia de abordaje.
116 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 4.8.5 Vigilancia municipal o autónoma. 4.8.6 Recolección municipal o privada de deshechos sólidos. 4.9. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se realizan actividades
complementarias, o bien en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas. Se deberá describir y señalar el radio aproximado con referencia al inmueble valuado del siguiente equipamiento:
4.9.1 Iglesia. 4.9.2 Mercados. 4.9.3 Plazas públicas. 4.9.4 Parques y jardines. 4.9.5 Escuelas. 4.9.6 Hospitales. 4.9.7 Bancos. 4.9.8 Estación de transporte, ya sea urbano o suburbano. II. Características particulares. 1. Terreno. 1.1. Croquis de localización, en el que se identifique, para el caso de vivienda individual, un radio de
300 metros aproximadamente. 1.2. Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación: Se deberá señalar el nombre de la
calle, su orientación en la acera y entre cuáles calles se ubica el predio. Si el predio está en esquina, si es cabecera de manzana o manzana completa. Se mencionarán los nombres de todas las calles periféricas y sus orientaciones.
1.3. Configuración y topografía. Se deberá señalar la configuración del terreno, así como el número de frentes a vialidad.
1.4. Características panorámicas. Se deberán señalar, en su caso, todas aquellas características que ameriten o demeriten el valor del predio, entre otras, si se ubica frente a zonas con jardín, dentro de un paisaje urbano, frente a playa, con vista al mar, o bien, si tiene vista hacia cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros.
1.5. Uso de suelo. Deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva, y deberá señalarse si éste corresponde a un uso de la zona, de la calle o del lote, así como al uso del inmueble a valuar. Cuando no exista una reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, éste se deberá indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante en la zona.
1.6. Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): relación entre el número de metros cuadrados construidos y la superficie del terreno.
1.7. Densidad habitacional. Deberá corresponder con la reglamentación urbana o ser resultado de la observación dentro de un radio de 1000 metros.
1.8. Servidumbres o restricciones. Se deberán señalar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, están las públicas, las privadas y las de mercado.
1.9. Colindancias. Se deberán mencionar además de las colindancias y medidas referidas en la escritura pública que permitan su plena identificación.
2. Descripción general de las construcciones. 2.1. Uso actual. Se deberá describir el inmueble, iniciando con el terreno y, en su caso, con sus
diferentes niveles. La descripción deberá seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman el inmueble, indicando como mínimo:
2.1.1 Número de recámaras. 2.1.2 Número de baños completos. 2.1.3 Número de espacios de estacionamiento. 2.2. Calidad del proyecto. Se deberán indicar las cualidades o defectos con base en la funcionalidad
del inmueble. 2.3. Clase general del inmueble: 2.3.1 Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida sin proyecto calificado,
sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no contar con la infraestructura adecuada.
2.3.2 Económica. Se trata de construcciones de uso habitacional económico, construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos, cuenta generalmente con Infraestructura parcial.
2.3.3 Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados.
117 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios diferenciados por
sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura adecuada.
2.3.5 Semilujo. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Con un proyecto adecuado y ia definición de acabados uniformes en cuanto a calidad y con la Infraestructura adecuada.
2.3.6 Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar.
2.3.7 Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo y uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar.
2.4. Clasificación de las construcciones. Se relacionará de acuerdo con la visita, los tipos y calidades de construcción con la información presentada en el enfoque físico:
2.4.1 Tipo de construcción. Relacionando la nomenclatura y el uso para el cual son destinados los espacios, considerando las principales características del inmueble.
2.4.2 Estado de conservación. Entre otros: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado. Se señalarán las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos.
2.4.3 Edad aproximada de las construcciones. Se deberá mencionar la edad con base en la fuente documental presentada. En inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción o remodelación, se deberá indicar la edad aproximada, especificando si abarcó elementos estructurales o sólo acabados. A falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada. Esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses.
2.4.4 Vida útil remanente. Se determinará con base en la diferencia de la vida útil probable menos la edad del tipo de construcción principal. Esta información, con independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses.
2.4.5 Número de niveles. Se deberá indicar el número de entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre. Cuando se valúe la unidad aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada.
2.5. Grado de terminación de obra. Se deberá señalar en porcentaje el grado de terminación de obra, considerando la habitabilidad del inmueble.
2.6. Grado y avance de las áreas comunes. Deberá indicarse si se encuentran totalmente terminadas o el grado de avance estimado.
2.7. Unidades rentables generales. Reflejará aquellas unidades que se encuentren ligadas por la estructura en la cual se encuentre el inmueble en estudio.
2.8. Unidades rentables. Diferenciando, en su caso, los espacios con posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio.
3. Superficies. Se describirán los tipos de superficies empleadas para la elaboración del dictamen, de acuerdo con las siguientes definiciones:
3.1. Superficie de terreno. Se refiere a la delimitación privativa del predio, ya sea marcada como propiedad individual o, tratándose de vivienda multifamiliar, como aprovechamiento del terreno calculado por medio del indiviso.
3.2. Superficie construida. El área privativa de espacios del inmueble. Se refiere a la construcción definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia áreas privativas. Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales.
3.3. Superficie accesoria. Identificada como terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para algún fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y estacionamientos cubiertos. Quedan fuera de esta definición los estacionamientos descubiertos, los patios de servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los elementos que no cuenten con estructura permanente.
3.4. Superficie inscrita o asentada en la escritura pública. 3.5. Superficie vendible. Se refiere a las superficies señaladas anteriormente que, por precisión del
valuador, son utilizadas para la comparación de inmuebles en venta semejantes en la zona y como referencia para el valor concluido.
4. Elementos de construcción. Se deberán indicar los sistemas utilizados dentro de los tipos de construcción del inmueble valuado:
4.1. Estructura. Se deberá referenciar el tipo de construcción, mencionando los materiales utilizados supuestos:
118 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 4.1.1 Cimentación. En caso de contar con fotocopias de planos estructurales, señalar además el
sistema constructivo. 4.1.2 Muros, trabes y columnas. 4.1.3 Escaleras. Se deberá además describir su forma. 4.2. Acabados. Se deberá describir material y calidad conforme a la siguiente tabla:
Espacio arquitectónico Recámaras Baño Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada
Pisos Muros Plafones
4.3. Instalaciones. 4.3.1 Hidráulico sanitarias. Se deberá indicar si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de
los materiales que las componen. Se señalarán características de tinacos y mobiliario en baños. 4.3.2 Eléctricas. Se deberá señalar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de
salidas, la calidad y tipo de lámparas, accesorios y tableros. 4.4. Cancelería y comunicaciones. 4.4.1 Carpintería. Se deberá indicar el material, calidad, clase, dimensiones y ubicación dentro del
inmueble de: puertas, clósets, pisos y, en su caso, algún recubrimiento especial. 4.4.2 Herrería. Se deberá señalar el material y calidad en puertas y ventanas al exterior. 4.5. Elementos Adicionales. Se deberán describir por separado de las construcciones para obtener
valores unitarios independientes. 4.5.1 Instalaciones especiales. Son aquellas que no siendo indispensables para la vivienda, son
utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma, incluidos en este apartado los elementos accesorios como cocinas integrales, tanque de gas estacionario.
4.5.2 Obras complementarias. Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, integrados de manera permanente, como pavimentos exteriores, bardas, cisterna, incluido el equipo de bombeo.
III. Enfoque de mercado. 1. Información de mercado. Se deberá identificar un mínimo de seis comparables vendidos u
ofertados recientemente. 2. Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o referencia en el
avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así como las direcciones de los comparables. Se deberán utilizar fuentes de información actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas.
3. Análisis por homologación y ajustes correspondientes. Se deberán emplear factores que permitan una justificación adecuada para el inmueble de que se trate.
4. Resultado del análisis de valor comparativo de mercado. IV. Enfoques adicionales empleados. Se deberá señalar el tipo de enfoques utilizados: físico,
residual y, en su caso, de capitalización de rentas. 1. Análisis físico. Se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores de acuerdo con la
regla decimoquinta, desglosando los siguientes apartados: 1.1. Terreno. 1.2. Construcciones. 1.3. Elementos adicionales: Instalaciones especiales y obras complementarias. 2. Análisis residual estático o dinámico. Aplicable cuando se trate de los dictámenes señalados en
la tabla 1 de las presentes reglas, conforme lo establecen las reglas decimosexta, decimoséptima, decimoctava, decimonovena, vigésima y vigesimoprimera.
3. Análisis de capitalización de rentas. Se deberá aplicar de acuerdo con lo establecido en la regla vigesimotercera y vigesimocuarta.
V. Conclusiones. 1. Resumen de valores. En este apartado se deberán señalar los valores obtenidos mediante los
diferentes enfoques: 1.1. Valor comparativo de mercado. 1.2. Valor físico. 1.3. Valor residual. 1.4. Valor de capitalización de rentas. 2. Conclusión. Se deberá efectuar la certificación estampando el sello de la unidad de valuación en
119 DIARIO OFICIAL Lunes 27 de septiembre de 2004 todas las hojas que conforman el avalúo y con la firma del perito valuador y del controlador, tanto en la hoja de conclusión como en la hoja de síntesis.
2.1. Se deberá indicar el valor concluido, redondeando la cifra y anotando ia cantidad con letra, reiterando la fecha y clave del avalúo.
2.2. Se deberá expresar en moneda nacional el importe del valor concluido. Tratándose de inmuebles que por razones de comercialización sea necesaria la referencia en moneda diferente, ésta se deberá incluir a manera adicional en el avalúo, señalando el tipo de cambio, la fecha de éste y la fuente de consulta.
3. Se deberá mostrar un reporte fotográfico, reflejando las fachadas y el entorno, así como los elementos interiores representativos y los acabados en baños y cocina.
4. Croquis del inmueble. TRANSITORIAS
Única. Estas reglas entrarán en vigor el 15 de febrero de 2005. México, D.F., a 14 de septiembre de 2004.
Director General Dr. Guillermo Babatz Torres
Rúbrica. (R.-201555)