VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20141

A V A L Ú O1) antecedentes (1)

SOLICITANTE DEL AVALÚO: Inpra y Asociados, S.A. de C.V., a través de Alicia de León Ramos.

DOMICILIO DEL SOLICITANTE: EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIÓN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLÁN IZCALLI, MUNICIPIO DE

CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO

MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN

IZCALLÍ. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA

INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO.

C.P. 5471

PERITO VALUADOR: E. V. I. ING. ARQ. JUAN RICARDO ROSAS HUERTAEspecialidad InmueblesCédula Profesional No. 1’237,932Cedula Valuador Inmuebles No. 7’130,946

FECHA DE AVALÚO: 22 de Julio de 2014.

INMUEBLE QUE SE VALÚA: NAVE INDUSTRIAL.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado individual.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sra. Alicia de León Ramos y Sr. Noé Melesio Mendoza Zepeda.

DOMICILIO DEL PROPIETARIO: EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIÓN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLÁN IZCALLI, MUNICIPIO DE

CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO

MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN

IZCALLÍ. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA

INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO.

C.P. 54714

OBJETO DEL AVALÚO: Estimar el Valor Comercial del Inmueble.CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.

TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20142

PROPÓSITO DEL AVALÚO: PARA EFECTOS DE OTORGAR EL INMUEBLE COMO GARNTÍA CREDITICIA.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20143

A V A L Ú O1) antecedentes (2)UBICACIÓN DEL INMUEBLE: EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIÓN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLÁN IZCALLI, MUNICIPIO DE

CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO

MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN

IZCALLÍ. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA

INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLÁN IZCALLÍ, ESTADO DE MÉXICO.

C.P. 54714

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 121 06 502 13 00 000

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 100814

2) CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Industrial de 2º orden.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:

Naves Industriales de uno y dos niveles, de mediana calidad.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

70% aproximadamente, según inspección física de la zona.

POBLACIÓN PREDOMINANTE: Semidensa, fija, de estado socioeconómico medio-bajo: flotante regular.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: La producida principalmente por la emisión de gases tóxicos de vehículos de combustión interna.

USO DE SUELO: I-3 0 0 - Industrial Medio.Según Programa Municipal del Estado de México.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

Autopista México Querétaro, vía de primer orden. Av. Jesús Jiménez Gallardo, Av. Universidad, Av. Huehuetoca y Herreros, como vialidades secundarias.

SERVICIOS PÚBLICOS: Completos: Redes de agua potable, drenaje y alcantarillado; red de recolección de aguas residuales y pluviales en sistema mixto. Red de electrificación aérea. Alumbrado publico con postería metálica y de concreto. Banquetas y guarniciones de concreto hidráulico; vialidades con carpeta asfáltica. Red telefónica aérea. Recolección de desechos solidos (basura). Transportes urbanos; servicio de transporte colectivo y taxis. Vigilancia pública a base de vehículos motorizados.

EQUIPAMIENTO Y MOVILIARIO URBANO:CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.

TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20144

Equipamiento: Mercados, plazas cívicas, parques y jardines,

escuelas, centros comerciales, templos, canchas deportivas, nomenclatura de calles y señalización completa. Mobiliario: Adecuado y suficiente.

3) TERRENOTRAMOS DE CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

Calle de acceso:Entre las calles de:

Complementa la manzana:

Carpinteros en acera que ve alHerreros-Curtidores

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20145

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20146

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

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VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20147

Copia Escritura Nº 27,097 Fecha 15 Junio 1999Lic. Álvaro Villalba Valdés Notario 27 Sede Naucalpan, Edo. México

DEL TERRENO I: LOTE 13 MZA III

Nota 1: -

Nota 2: -

Porcentaje de Indiviso: 100.00 %

Factor de Indiviso: 1.00

Orientación MetrosAl Norte 25.00 con Calle (actualmente calle carpinteros)Al Sur 25.00 con Lote No. 34.Al Oriente 25.00 con Lote No. 14.Al Poniente 25.00 con Lote No. 12.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20148

ÁREA TOTAL DEL TERRENO: 1,250.00 m2 Según: Documento mencionado.TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano a nivel de banqueta. X Reg. - Irreg. 1 Frente(s)CARACTERISTICAS PANORAMICAS: Con vista a construcciones similares, propias de una zona urbana de su clasificación.DENSIDAD HABITACIONAL: 0 Nº de niveles permitidos. 0 % De área libre. 0 m2 De vivienda mínima.INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 0.0 Veces el área del terreno. 7200 m2 De lote moda, de los programas de

desarrollo.SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Aparentemente no tiene ninguna.CONSIDERACIONES ADICIONALES: Ninguna observada.

4) DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: NAVE INDUSTRIAL

PROGRAMA ARQUITECTONICO: Sobre terreno de figura regular, se construyó una nave industrial con oficinas, desarrollada en un nivel, con la siguiente distribución: Nave Industrial. Tipo I: Planta baja con acceso peatonal principal, vestíbulo, escalera a tapanco, área de envasado; área de producción, patio de maniobras, área de materia prima y silos, acceso vehicular y estacionamiento descubierto para 10 autos. Bodegas. Tipo II: Planta única con acceso, vestíbulo, bodega producto terminado, bodega de papelería y sanitario. Oficinas y servicios. Tipo III: Planta baja con acceso principal al inmueble, vestíbulo, acceso a oficinas, vestíbulo, recepción, escalera, sanitario mujeres, sanitario hombres; salida a estacionamiento descubierto, caseta de vigilancia, comedor y cocina empleados; bodega, baños y vestidores obreros. Planta alta con escalera vestíbulo, recepción, oficina principal con sala de juntas; área de laboratorio; otra recepción y privado.

ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 1,088.97

m2 Según: Levantamiento físico realizado por el perito valuador.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVADOS: Tipo Descripción Superficie U Descripción adicionalT-1 Nave Industrial 849.03 m2 Cubierta de láminaT-2 Bodegas 38.46 m2 Cubierta de láminaT-3 Oficinas y servicios 201.48 m2 -T-4 - - - -T-5 - - - -

CALIDAD Y CLASIF. DE LA CONSTRUCCIÓN: Tipo Clave Uso Clase Nivel(es)T-1 IC1 Industria Mediana 1T-2 IB1 Abasto Media 1T-3 IH1 Oficinas Media 2T-4T-5

Nº DE NIVELES DEL EDIFICIO, EN SU CASO: - NIVELES -EDAD APROXIMADA: T-1 13 años con 50 años de vida probable

FEd

T-1 0.77T-2 13 años con 40 años de vida probable T-2 0.71T-3 13 años con 70 años de vida probable T-3 0.83T-4 0 años con 1 años de vida probable T-4 1.00T-5 0 años con 1 años de vida probable T-5 1.00

VIDA ÚTIL REMANENTE:

FAo = Factor de Avance de obra

T-1 37 años

FAo

T-1 100%T-2 37 años T-2 100%T-3 37 años T-3 100%T-4 1 años T-4 100%T-5 1 años T-5 100%

ESTADO DE CONSERVACIÓN: T-1 Normal Clave NO FCo T-1 0.77

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/20149

BU=Bueno; NO=Normal; ML=MALO; RU=Ruinoso

FCo= Factor de Conservación

T-2 Normal NO T-2 0.71T-3 Normal NO T-3 0.83T-4 - - T-4 1.00T-5 - - T-5 1.00

CALIDAD DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO: Funcional USO GENERAL DEL INMUEBLE: NormalU. RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

1 El inmueble en su totalidad C.U.S. 0.87

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/201410

5) ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

A)OBRA NEGRA O GRUESA:CIMENTACIÓN: Probables zapatas corridas y aisladas, con contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA: Mixta: muros de carga, trabes y columnas de concreto armando

MUROS: A base de block hueco de concreto con refuerzos de concreto armado

ENTREPISOS: Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)

TECHOS: Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)

AZOTEAS: Impermeabilizadas con sistema tradicional.

BARDAS: A base de block hueco concretoB)REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS:T-1 .- No tiene, muros acabados aparente. T-2 .- Tirol planchado sobre yeso. T-3 .- Pasta texturizada sobre yeso. En comedor y en cocina mezcla, terminado fino.

PLAFONES:T-1 .- No tiene, techumbre de lámina. T-2 .- No tiene. T-3 .- Aplanado de mezcla, terminado fino. En sanitario aplanado de yeso, terminado pulido.

LAMBRINES:T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- En laboratorio, en sanitario de mujeres y en sanitario de hombres loseta de cerámica de 21 x 31 cms. de piso a techo. En área de regaderas azulejo de 15 x 15 cms. de piso a techo.

PISOS:

T-1.- Firme de concreto armado reforzado acabado escobillado modulado. T-2 .- Loseta de cerámica de 33 x 33 cms. de buena calidad. T-3 .- Loseta de cerámica de 33 x 33 cms. de buena calidad. En laboratorio loseta de cerámica de 40 x 40 cms. de buena calidad. En baños y en vestidores de hombres azulejo de 10 x 20 cms. de mediana calidad.

ZOCLOS: T-1, T-2 Y T-3 .- Acorde al recubrimiento del piso.

ESCALERA PRINCIPAL:T-1 .- Tipo recta de perfiles estructurales de acero. T-2 .- No tiene. T-3 .- Rampa de concreto armado con escalones forjados recubiertos con loseta de cerámica sin barandal.

ESCALERA DE SERVICIO: T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

PINTURA: T-1, T-2 y T-3 .- Vinílica en general en plafones y en muros. Esmalte en herrería

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen

C) CARPINTERÍA

PUERTAS:T-1, T-2 .- No tienen. T-3.- De intercomunicación tipo entablerada de madera de caoba, terminadas en tinte y en barniz.

GUARDARROPAS: T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

LAMBRINES O PLAFONES DE MADERA:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

PISOS DE MADERA: T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

VENTANERIA Y/O MOBILIARIO FIJO DE MADERA:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/201411

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN (2)D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIASHIDRAULICAS: T-1.- No tiene. T-2 y T-3 .- Ocultas, con alimentaciones en tubería de cobre.

SANITARIAS:T-1 .- Visibles, a base de P.V.C. sanitario, al exterior en tubería de albañal de concreto simple. T-2 y T-3 .- Ocultas a base de P.V.C. sanitario, al exterior en tubería de albañil de concreto simple.

INSTALACIÓN DE GAS: T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.MUEBLES DE BAÑO: T-1 .- No tiene. T-2.- Blancos de semilujo. T-3 .- Color de semilujo. Blancos de mediana calidad.MUEBLES DE COCINA: T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- Movil, de madera con cubierta de formaica.E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS

T-1 y T-2 .- Visibles y entubadas, con salidas normales; accesorios de mediana calidad. T-3.- Ocultas y entubadas, con salidas profusas; accesorios de mediana calidad.

F) PUERTAS Y VENTANERIA METÁLICAST-1 y T2 .- A base de perfiles tubulares de acero con cortinas de acero. T-3 .- A base de perfiles de aluminio anodizado tipo esmaltado con protecciones.

G) VIDRIERIAT-1 .- No tiene. T-2 .- Medio doble y especial en baño. T-3 .- Cristal tipo filtrasol, medio doble y especial en baño.

H) CERRAJERÍAT-1, T-2 y T-3 .- Del país, de mediana calidad.

I) FACHADAST-1 .- Sin recubrimiento, muro de lámina galvanizada. T-2 y T-3 .- Sin recubrimiento, muros de block acabado aparente con elementos estructurales de concreto armado acabado aparente.

J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIASPrivativas: Barda. Reja. Patio. Cocina Integral móvil. Cisterna. Equipo de Bombeo.Comunes: No aplica.

6) CONSIDERACIONES PREVIOS AL AVALÚO

CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE EVALUACIÓN

La superficie de terreno en escrituras aparece desglosada 1,250.00 m2., es la misma superficie que se verifico con el levantamiento y la que tiene en la boleta predial. La superficie de construcción en escrituras no aparece, se verificó con el levantamiento resultando 1,088.97 m2 y en la boleta predial tiene 1,278.00m2

Enfoque Físico o directo. Se obtendrá el valor del inmueble, a través de la sumatoria de los costos: terreno, obtenido por el análisis de la investigación exhaustiva del mercado inmobiliario; de las construcciones en sus diferentes tipos observados, así como de los costos de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, determinando los valores de reposición nuevo para cada uno de ellos. Utilizándose para este fin los costos paramétricos actualizados plasmados en las publicaciones especializadas así como valores de archivo.

Enfoque de capitalización de rentas o indirecto. Se obtendrá el valor de capitalización del inmueble, a través de su renta estimada de mercado que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles similares arrendados, y la tasa de capitalización aplicable al caso, que resulta de la investigación del mercado mobiliario de ventas y rentas de inmuebles similares al que nos ocupa. En inmuebles de interés social o medio, este método será opcional, según oferta y demanda de la zona.

Enfoque de mercado comparativo .Se obtendrá el de valor del inmueble en su conjunto (terreno, construcciones e instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias) a través de un intenso estudio del mercado inmobiliario de la zona ó en su defecto de alguna zona similar, comparando y homologando inmuebles similares al que nos ocupa. Cabe aclarar que este método solo aplicara en caso de localizar inmuebles comparables en venta en la zona de influencia directa.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.AVALÚO: 140722

FECHA: 22/07/201412

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MÉXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.