maestrÍa en valuaciÓn inmobiliaria e … instituto tecnolÓgico de wsimrrotcchotoaco , la...

71
ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE Y DE LA RENTABILIDAD DE MAQUINARIA PARA EL MOVIMIENTO DE TIERRA" TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: ING. RAMÓN FRANCISCO ESCALANTE ÁLVAREZ ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO NO. 2003286, DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003. HERMOSILLO, SONORA DICIEMBRE 2005

Upload: lamdat

Post on 07-May-2018

220 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE

wsimrroTCCHotoaco ,

LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE Y DE LA RENTABILIDAD DE MAQUINARIA PARA EL

MOVIMIENTO DE TIERRA"

T E S I S

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ING. RAMÓN FRANCISCO ESCALANTE ÁLVAREZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO NO.

2003286, DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.

HERMOSILLO, SONORA DICIEMBRE 2005

Page 2: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ÍNDICE

RESUMEN

Capitulo I INTRODUCCIÓN 1 Capitulo II MARCO TEÓRICO 4 2.1 Generalidades de la Valuación 4 2.2 La Valuación de Activo Fijo 6

Capitulo III ELEMENTOS PARA EL ANÁLISIS DE INVERSION 16 3.1 La inflación y la Perdida del Poder Adquisitivo 16 3.2 Tasa del Crecimiento Real del Patrimonio 18 3.3 El Valor Presente Neto (VPN) 20 3.4 El índice de la Rentabilidad de la Inversión (IRI) 23

Capitulo IV EL MÉTODO DEL COSTO NETO DE REPOSICIÓN 24 4.1 El Factor por Demerito 28 4.2 Demerito por el Criterio Contable Tradicional 29 4.3 Demerito por el Criterio Ross Heidecke 30 4.4 Demerito por el Criterio HR 31 4.5 Demerito por el Criterio de Kuentzle 33 4.6 Demerito por el Método de Ezequiel Siller 34 4.7 Determinación de la Vida Útil de un Activo con Base 35

en su Costo Económico

Capitulo V DESCRIPCIÓN DE EQUIPOS 40 5.1 Descripción de un Tractor de Orugas 40 5.2 Descripción de un Cargador Frontal 41 5.3 Descripción de un Tractor Agrícola 42 5.4 Descripción de un Cargador Scoop-Tram 43 5.5 Descripción de un Camión de Volteo 44 5.6 Descripción de un Motoniveladora 45

Capitulo VI ANÁLISIS FINANCIERO DE LAS INVERSIONES EN EQUIPOS 46 6.1 Análisis Financiero de la inversión en Tractor de Orugas 47 6.2 Análisis Financiero de la Inversión de Cargador Frontal 48 6.3 Análisis Financiero de la Inversión de Tractor Agrícola 49 6.4 Análisis Financiero de la inversión de Cargador Scoop-Tram 50 6.5 Análisis Financiero de la Inversión de Camión de Volteo 51 6.6 Análisis Financiero de la Inversión de Motoniveladora 52

CONCLUSIONES 53 BIBLIOGRAFÍA 55 ANEXOS 56

Page 3: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

RESUMEN

En este documento se desarrolla una problemática en la cual intervienen diversos factores; pero primero hay que explicarles de donde surge esta necesidad.

Como ya saben, la valuación es una técnica multidisciplinaría, que tiene la gran ventaja de atacar una infinidad de problemas, por lo tanto, el problema expuesto en este trabajo, es el de saber cual es la decisión mas optima en la adquisición o compra de una maquinaria para el movimiento de tierras, tomando una tasa de interés real para la proyección de la inversión y desde ese punto tomar la decisión para conocer cual tiempo es el mas óptimo para la ejecución de trabajos de dicha herramienta, es decir, saber en que maquina es mas conveniente invertir y saber cuando hay que venderla para obtener el máximo beneficio económico.

La decisión no es fácil ya que la mezcla de lo que sugiere el asesor y la experiencia e idiosincrasia de las personas que conocen este tema, se torna un poco difícil; porque la gente en este país esta acostumbrada a comprar un bien mueble o inmueble y mantenerlo durante años independientemente del ingreso que perciban en un tiempo determinado.

La persona que realiza la valuación y toma de decisión, funje como asesor, ya que tiene la obligación de orientar mas no de obligar a la persona al momento de decidir.

Las empresas que tienen un gran movimiento en la venta de maquinaria y refacciones para las mismas, son empresas que con el paso de los años han obtenido un crecimiento considerable; esto es porque hoy en día el negocio se rige por la venta de refacciones que necesitan las maquinas que ellos mismos vendieron hace décadas atrás y no porque vendan maquinas nuevas en la actualidad; aunque el aumento del ramo minero en los últimos años ha sido enorme, por el precio de los metales, originando una demanda tremenda en la adquisición de maquinaria nueva para el movimiento de tierras; tanto éxito ha tenido, que hoy en día, la persona física o moral que necesita adquirir una maquina nueva, primero se la rentan para que la pruebe y se convenza de que esta seguro que compra calidad y servicio, aunque lo ultimo es relativo; el valor de estas maquinas van desde 60,000 DLLS. En adelante.

Esperemos que al termino de este trabajo, se tenga un conocimiento mas amplio de lo que son las maquinas para el movimiento de tierras, asi como sus costos.

Page 4: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

C I i <"* B I B L I O T E C A

I

INTRODUCCIÓN

La minería, se refiere a la obtención de minerales y otros metales a partir de la

corteza terrestre (salvo de formación reciente).

En la actualidad, los métodos mineros se dividen en tres tipos básicos. Una de

ellas es la minería superficial (a cielo abierto, este grupo incluye la inmensa

mayoría de las minas de todo el mundo. La minería subterránea que se accede

a través de túneles. La minería de lavado y dragado, esta se refiere a la

extracción de mineral por placer y próximamente podría extenderse a la

minería profunda de los océanos.

Haciendo referencia al tema, la maquinaria esta presente en todo el proceso

para la obtención de minerales, desde la fase de exploración, ya que interviene

en la preparación de caminos de acceso y servicios, preparación para

instalaciones, trabajos hidrogeológicos, zanjas, cortes, etc.

Todos los materiales empleados por la sociedad moderna han sido obtenidos

mediante la minería. Cabe argumentar que la minería es la industria más

elemental de la civilización humana.

En los diferentes tipos de extracción mineral, se utiliza maquinaria similar, pero

a su vez particular, dependiendo del trabajo a desarrollar; por ejemplo en minas

a cielo abierto se considera maquinaria pesada tal como bulldozer,

cargadores frontales, volteos fijos y articulados, por citar un ejemplo; y en la

minería subterránea, son los mismos equipo pero con diferentes especificación

para su uso, tomando en cuenta que hay maquinaria para minería a cielo

abierto y para subterránea específicamente, pero con características

particulares.

La razón por la cual hoy en dia hay una demanda tremenda para la adquisición

de equipo pesado en el ramo minero, es sin lugar a dudad el aumento del

precio de los metales, esto tiene como consecuencia, la inversión de países

1

Page 5: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

extranjeros en nuestro país, ya que nos adjudicamos el primer lugar en

producción de plata (Zacatecas) y un lugar muy importante en la extracción de

oro y cobre a nivel mundial. Lo anterior no es de años recientes, porque desde

1890 las inversiones extrajeras definieron una etapa en el sector minero.

La necesidad de comercializar las marcar de maquinaria en el ramo a llevado

inclusive a poder opinar que los fabricantes de las diferentes maquinaria han

logrado imponer un proceso de venta y mantenimiento continuo en las

maquinas; inclusive, sí son nuevas; ya que por experiencia, la maquinaria

presenta deficiencias en áreas que no tienen porque averiarse, he inclusive no

son de bajo costo tanto en la compra como en la mano de obra especializada

para su instalación.

Lo anterior, describe unos de los problemas con mas demanda que presenta el

ramo minero, el impacto ambiental de su entorno, porque al momento de que la

maquinaria le surgan problemas, inicia un ciclo de mantenimiento constante,

que este a su vez es difícil de llevar, dando como resultado la contaminación

del suelo por los lubricantes depositados en el; sabiendo que en esa área

contaminada ya no crecerá vegetación por convertir la tierra en materia inerte.

Otros de los factores que se deben de considerar en la contaminación por

medio de uso de maquinaria es el polvo, trafico de camiones de volteo y

maquinaria, ruido producido por la misma maquinaria, ya que hay algunas

medidas que regulan los desiveles por el día, por la tarde y por la noche, 45 db,

37db, 32db, respectivamente.

Hay causas que en la actualidad sufren las empresas dedicadas a la renta de

maquinaria y/o desarrolladores de proyectos carreteros, mineros, etc.; estoy

hablando del servicio brindado por el fabricante, para el mantenimiento de la

maquinaria tanto preventivo como correctivo de las diferentes maquinarias, ya

que hoy en día se esta viendo, que carecen de las herramienta y/o refacciones

para poder brindar un servicio rápido y eficiente, lo anterior lo podemos

ejemplificar de la siguiente manera; al momento que una maquina se

descompone, se recomienda pedir la pieza averiada a la fabrica, teniendo

2

Page 6: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

como respuesta en la mayoría de los casos, el no encontrarla en almacén de la

fabrica de la localidad donde se encuentre, dando como resultado un atraso en

la llegada de dicha pieza, ya que se tiene que mandar solicitar y dura días en

llegar, los resultados se ejemplificaran mas adelante.

Objetivo Particular

Adquirir el conocimiento de maquinaria para el movimiento de tierra,

aplicándolo para el funcionamiento de la misma y brindar una valuación en

diferentes métodos; para tomar la mejor decisión.

Objetivos Generales

- Identificación de equipos para el movimiento de tierras, utilizados en

minas subterráneas y en minas a cielo abierto.

- Conocimientos básicos que hay que saber para la elección de

maquinaria.

- Cual es el impacto ambiental de la maquinaria utilizada en minas

subterráneas y ha tajo abierto.

- Que factores intervienen en la toma de decisión al momento de comprar

una maquinaria

- Que información se debe de anexar y verificar al vender una maquinaria.

- Valuación de maquinaria para el movimiento de tierra dependiendo de

su estado físico y comercial.

- Comparativo de servicio en las marcas de maquinaria que rigen en

nuestro país.

3

Page 7: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

II

Generalidades de la Valuación

En general, la definición de una valuación debe ser elaborada por el valuador a

cargo del trabajo antes de iniciarla, dando respuesta, al menos, a los siguientes

cuestionamientos:

a) ¿Qué se valuará?

b) ¿Quién ha encargado la valuación?

c) ¿Para qué servirá la valuación?

d) ¿Cuándo habrá de realizarse?

e) ¿A dónde se deberá acudir para inspeccionar el bien?

f) ¿Cómo se realizará la valuación?

g) ¿Qué información deberá tenerse para la emisión del dictamen?

Estas interrogantes plantean, evidentemente, la necesidad de realizar la

inspección del bien que se valuará en compañía de quien solicitó la valuación o

de persona alguna que sea de su confianza, de manera que pueda guiar al

valuador proporcionándole los elementos informativos suficientes con los

cuales sea posible determinar el preciso valor; sin embargo, esto de ninguna

forma significa que el valuador dependerá de esta situación para efectuar su

trabajo técnico, ya que sus observaciones deberán ser imparciales e

insesgadas, es decir, independientes de los comentarios y afirmaciones que

escuche.

Con el fin de evitar que se invierta demasiado tiempo para realizar la

inspección del bien, es importante que ésta se realice con personal capacitado

para tal efecto, respetando el horario y días que sean establecidos.

El valuador necesitará, según sea el caso, planos, manuales, inventario,

facturas, escrituras y bitácoras, e incluso, el nombre de personas responsables,

un lugar en el sitio donde se realice la inspección para poder ordenar y analizar

la información que servirá de base para la elaboración del dictamen, listados de

4

Page 8: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

C I I c • I B L I Q T E C A

elementos que integran las unidades mínimas indivisibles y relaciones de los

elementos que deberán excluirse de la valuación, ya sea porque no son

propiedad o porque se desea hacer una valuación parcial. Esta situación

deberá preverse y comunicarse al solicitante de la valuación.

También es importante determinar la cantidad de recursos materiales,

humanos y financieros se erogarán, así como planear su administración y

establecer el tiempo aproximado que se requerirá para la recopilación de

información documental y de campo.

Para la inspección visual el valuador y su personal auxiliar necesitarán, según

sea el caso, los siguientes elementos a fin de facilitar y apoyar su labor:

S Tabla con sujetapapeles

/ Papel blanco

S Formatos de levantamiento diseñados para tal fin

V Lápiz y/o portaminas

s Calculadora

S Flexómetro

* Cámara fotográfica

/ Lámpara de mano

S Lupa

S Espejo

S Papel lija

S Trapo o estopa

s Equipo de seguridad y ropa de uso rudo

Se recomienda realizar la verificación procediendo por edificio, de los niveles

superiores hacia los inferiores, iniciando por los accesos de las áreas,

recorriéndolas en sentido de las manecillas del reloj y avanzando de los

extremos hacia el centro; es decir, habrá que realizar la inspección en "espiral"

en cada espacio. Debe evitarse efectuar o revisar listados al azar, sino por

categorías, así como evitar iniciar un nuevo listado sin haber terminado el

anterior por completo.

5

Page 9: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Quizá no todos los edificios tendrán una distribución "ideal", pero habrá que

seguir un razonamiento consistentemente lógico, ya que de esta forma

cualquier persona podrá revisar la verificación ocular y comprender mejor el

dictamen valuatorio, o bien, realizar una valuación recurrente o actualización de

valores de una forma coherente con la anteriormente seguida.

LA VALUACIÓN DE ACTIVO FIJO

Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres

mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y

mejor uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del

valuador, es decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los

siguientes criterios:

a) Los bienes pueden tener un valor equivalente al costo de su

fabricación o adquisición (principio del costo neto de reposición).

b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria

necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios

específicos (principio del valor de cambio).

c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del

beneficio periódico que producen mediante expresiones de la

matemática financiera (principio del valor de uso).

La base de valuar un bien cualquiera con fundamento en el mayor y mejor uso

del mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio

fundamental de la valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio

valuatorio sin excepción alguna.

El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con base en el "principio

del valor único", es decir, con independencia de los fines para los cuales se

requiera el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y

6

Page 10: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

administrativas emitidas por autoridades en materia de avalúos que en su caso

sean aplicables.

El proceso valuatorio, en términos generales, se realizará considerando los

siguientes aspectos:

a) Alcance de la valuación. Define el propósito y las consideraciones

técnicas a seguir.

b) Análisis de la información. Se estudia la información con que cuenta la

Institución, tal como facturas de adquisición del Activo Fijo, balanzas

de comprobación de los registros contables, o bien, estados

financieros anteriores que reflejen los gastos efectuados para

mantener el activo en lugar y condiciones de funcionamiento. Esta

información incluye los derechos, gastos de importación, fletes,

seguros y gastos de instalación. Una mayor cantidad de información

permitirá obtener una opinión de valor más apegada a la realidad.

c) Verificación ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un

formato "ad hoc" para su registro.

d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuación con los datos

obtenidos en campo, con el propósito de determinar el Valor Neto de

Reposición de los bienes.

e) Informe final. Se integra el informe y el dictamen de la valuación.

En lo sucesivo, se entenderá por proceso valuatorio al conjunto secuencial de

actividades que realiza el profesional de la valuación para obtener la solución

de un problema específico, misma que es generada a partir de los

conocimientos que éste posee. Para ello tendrá que definir y acotar el

problema; recabar, tipificar y clasificar los datos disponibles y, por último,

generará e interpretará la información que conduzca a obtener el valor de la

cosa en cuestión.

7

Page 11: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

En la elaboración del dictamen (valuación), el valuador debe conservar todos

los elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos

relativos y de apoyo al proceso valuatorio durante por lo menos cinco años

contados a partir de la fecha de referencia de la valuación.

La valuación debe formularse y contener por lo menos cada uno de los

siguientes apartados:

a) Definición de la valuación,

b) tipo de activos valuados,

c) tipo de bienes u otros activos no incluidos en la valuación,

d) fecha de la relación de bienes valuados,

e) periodo de verificación física,

f) definición de conceptos,

g) periodo de investigación de precios,

h) descuentos e Impuesto al Valor Agregado,

i) cambios significativos,

j) descripción del contenido de la valuación, y

k) cálculo, resumen y certificación de valores.

La definición de la valuación deberá realizarse conforme al convenio escrito

celebrado entre el valuador y la entidad económica interesada en emplear sus

servicios; el tipo de activos valuados y no incluidos en la valuación según el

giro para el cual son empleados; la fecha de relación de bienes valuados debe

8

Page 12: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

contener la inclusión de la leyenda "Los bienes incluidos en la presente

valuación corresponden a los declarados por la entidad económica como de su

propiedad, según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y

que la propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o

reservas de dominio que pudiesen existir sobre dichos bienes"; el periodo de

verificación física se refiere a la indicación de las fechas en que se llevaron a

cabo las visitas para verificar la existencia y características de los bienes; el

periodo de investigación de precios debe señalar la investigación de precios o

cotizaciones de los bienes a valuar, así como los tipos de cambio empleados si

es el caso; el rubro de descuentos e impuesto al valor agregado debe contener

la siguiente leyenda: "La valuación se practicó sin tomar en cuenta ningún

descuento especial por parte de los proveedores de materiales, de maquinaria

o cualquier otro tipo de bien valuado, así como tampoco el Impuesto al Valor

Agregado (IVA)".

Si fuera el caso de contar con valuaciones inmediatas anteriores, se señalarán

los cambios significativos con respecto a ellos, así como las explicaciones

correspondientes; las partes o acciones se podrán agrupar en la descripción

del contenido de la valuación a discreción, según las necesidades del valuador

y la entidad económica, pero siempre buscando una forma de integración; por

último, el resumen de valores de los bienes valuados mencionará su valor de

reposición nuevo, valor neto de reposición, vida útil remanente y depreciación

anual para cada cuenta e indicando si se trata de una valuación inicial o

primera o segunda recurrente, de los cuales se hablará posteriormente.

Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores

resultantes, así como la fecha, firma y registro de las personas físicas o

morales autorizadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores para

valuar inmuebles industriales y/o maquinaria y equipo.

El valuador debe practicar la valuación del activo fijo de la entidad económica

de acuerdo a las cuentas o rubros contables que lo integran, como son:

9

Page 13: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

c i i r-• I B L I Q T E C A

• Para el caso de bienes inmuebles:

a) Terrenos,

b) Edificaciones,

c) Elementos accesorios,

d) Instalaciones especiales, y

e) Obras complementarias.

• Para el caso de bienes muebles:

a) Maquinaria y equipo,

b) Herramientas, moldes, dados y troqueles,

c) Muebles y enseres,

d) Equipo de cómputo, y

e) Equipo de transporte.

La información necesaria podrá ser, entre otra:

I. Inmuebles: fecha y costo de adquisición, copia fotostática de la

escritura o documento relativo donde se indiquen medidas y

colindancias, así como superficie y nomenclatura catastral vigente,

además de planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones

hidrosanitarias, eléctricas y especiales, en caso de existir

construcciones.

II. Muebles en general: fecha y costo de adquisición, indicando si se

adquirió nuevo o usado, descripción, marca, modelo, número de serie,

capacidad nominal y dimensiones.

Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarán

integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente

indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en

general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera

como independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una

propiedad, considerado sólo e ignorando su relación con el resto, se conoce

como "valuación parcial", de la cual existen usos legítimos, como es el caso de

10

Page 14: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

la valuación de edificios para contratar un seguro, en la cual se descuenta el

valor de la cimentación, pero la buena práctica valuatoria requiere que una

valuación parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del

avalúo por parte del cliente ó de terceras personas queden claramente

establecidas.

Cuando se valúen bienes muebles, los datos que se deben indicar para cada

uno de los bienes a valuar deben ser:

a) Descripción del equipo,

b) Año de adquisición,

c) Condición del equipo en el momento de su adquisición,

d) Número de serie.

Se indicará si el equipo es nuevo, usado, especial o reconstruido, entendiendo

por equipos especiales aquellos que no son de marca y que han sido

diseñados y construidos especialmente para desempeñar una función

específica del proceso de la entidad económica, y para la determinación del

valor de reposición nuevo de estos equipos, deben incluirse partidas como las

que a continuación se enumeran:

1. Diseño,

2. Preparación de los planos de trabajo y especificaciones,

3. Manufacturas de las partes,

4. Ensamble y montaje,

5. Periodo de prueba,

6. Ajuste, corrección y aceptación.

11

Page 15: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Por reconstruidos se entienden aquellos equipos que adquirió la entidad

económica reparados en sus partes principales para prestar la función para la

cual fueron diseñados en su origen, o bien, aquellos que fueron reparados para

otros fines o funciones, aprovechando ciertas partes originales del equipo en

cuestión. El análisis para su valuación es similar al de un equipo especial.

Los avalúos de unidades industriales comprenderán el valor por el método

físico de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y demás elementos

incorporados al inmueble de manera permanente. Se determinará el Costo de

Reposición Nuevo (C.R.N.), al que se le aplicará en su caso, el factor de

demérito que corresponda por edad, estado de conservación y obsolescencia

técnica o económica debido al diseño industrial, aparición de nuevos y mejores

modelos, con el fin de obtener el Costo Neto de Reposición (C.N.R.), la vida útil

remanente, la depreciación anual y el valor de capitalización fundado en un

análisis de productividad de la industria en su conjunto.

Para efectos de valuación, únicamente de maquinaria y equipo, no será

necesario determinar el valor físico del terreno y de construcciones

relacionados con estos rubros, ni el valor de capitalización.

Los muebles, enseres y equipo de oficina se podrán valuar, ya sea en forma

individual, agrupados por fecha de adquisición o fecha estimada, agrupados

por oficinas o en forma global formando lotes, indicando en todos los casos:

a) Descripción de los bienes,

b) Año de adquisición,

c) Número de serie.

Por equipo de transporte se entiende aquellos vehículos tales como

automóviles, camionetas, camiones, tractocamiones y sus remolques,

comerciales y vehículos para servicio fuera de carretera, montacargas.

12

Page 16: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

cargadores de brazos articulados, patines eléctricos y manuales, equipo para

manejo de tambores y otros equipos similares, que presten el servicio de

transportar determinada carga, para su almacenaje, su embarque o su traslado

dentro de las naves industriales de la entidad económica. Los datos que se

deben indicar son:

1. Tipo de vehículo,

2. Marca,

3. Modelo,

4. Número de serie,

5. Principales características,

6. Equipo opcional extra en su caso,

7. Si se inspeccionó unidad por unidad o por muestreo, citando los

criterios usados en dicho muestreo.

La valuación de bienes tomará en consideración el concepto de "unidad mínima

indivisible", esto es, aquella unidad integrada por todos sus componentes. Se

refiere a aquellos aparatos accionados por un determinado mecanismo o

transmisión, seguido, en su caso, de otros equipos o instalaciones menores.

Tal es el caso del equipo de cómputo en donde se toma el valor conjunto del

equipo, en forma indivisible. Lo que nunca debe hacerse, por ejemplo, es

considerar el CPU, monitor, teclado y mouse como bienes separados.

Los costos de la ingeniería relacionada directamente con estos equipos,

instalaciones civiles, mecánicas, eléctricas, bombas, válvulas, tuberías,

instrumentos, etc., se incluyen también en el valor específico, ya que

contribuyen a la capacidad productiva de los bienes.

13

Page 17: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

En el caso de líneas integradas por varios equipos o unidades mínimas

indivisibles, se debe analizar la conveniencia de efectuar el estudio de

valuación para cada uno de ellos, pero al final, se indicará un valor total para

cada línea.

Aquellos bienes o equipos, instalados o no, que durante su inspección física se

observe que no han estado en operación durante un tiempo considerable por

descompostura o maltrato, no se toman en cuenta para su valuación.

En cuanto a los equipos "chatarra", dañados, abandonados o que se utilizan

como fuente de refacciones para otros equipos, su valor de uso es comparable

al de desperdicio, sin embargo se valuarán según lo ordenado por el Diario

Oficial de la Federación, en la Lista de Precios Mínimos de Venta.

Los bienes especiales, como son el Acervo Artístico, el Acervo Bibliográfico, la

Propiedad Intelectual, y las Colecciones Científicas, se valúan en algunos

casos como elementos independientes, y en otros como un grupo homogéneo

al que le corresponderá un valor integral o de lote denominado Valor Global

Razonado.

Existen casos de bienes que se encuentran en desuso desde hace mucho

tiempo, periodo en el cual su aplicación es nula, y como consecuencia de ello,

estos bienes se convierten en obsoletos y "viejos"; sin embargo, algunos de

ellos, debido a sus características físicas, buena conservación, y por la época

en que fueron fabricados, pueden ser valorados como bienes "antiguos" al paso

de los años. Será entonces cuando la metodología para valuarlos obedecerá a

los usos y costumbres de mercados especializados en "antigüedades", donde

actúan los elementos conocidos como oferta y demanda.

Otro concepto que debe exponerse es el de "valuación recurrente". Se

entenderá por valuación recurrente, aquel que se practica como una

actualización de la valuación inicial, y que sólo procede en aquellos casos en

que el valuador cuente con una valuación inicial con antigüedad no mayor a 2

años. En el tercer año debe practicarse una nueva valuación inicial. Debe ser

14

Page 18: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

practicado por el mismo valuador que realizó la última valuación Inicial; en caso

contrario, debe practicarse nuevamente una valuación inicial.

Al practicar la valuación recurrente, se debe confrontar la información contenida

en la valuación anterior, inspeccionando físicamente los activos de la siguiente

manera;

• En el número de activos que constituyen el 80% del valor total del

valor de reposición nuevo.

• En aquellos casos que hayan sufrido un deterioro, mejora o por

cualquier circunstancia que pudiese haber modificado

substancialmente su valor neto de reposición.

En este tipo de valuación, deben registrarse las adiciones, es decir, todos los

bienes que se incorporen al activo fijo de la entidad económica en fecha

posterior a la de referencia de valores que se consideraron en la valuación

anterior; así como también las bajas, o sea, los activos que hayan sido

desincorporados de la entidad económica.

El criterio para actualizar los valores es básicamente por cotizaciones o precios

estimados de bienes iguales o equivalentes, debiendo siempre revisar las

valuaciones tanto recurrentes como iniciales en cuanto al seguimiento de los

lineamientos indicados en el convenio entre el valuador y la entidad económica,

en cuanto a la razonabilidad de las cifras de la valuación practicada y en cuanto

al registro de todos los bienes de activo fijo sujetos a valuación, según fecha de

referencia de valores.

15

Page 19: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Ill

Elementos para el Análisis de Inversiones

La Inflación y La Pérdida del Poder Adquisitivo

En términos conceptuales macroeconómicos, la inflación es el aumento medido

en términos porcentuales del nivel agregado de precios entre dos fechas

determinadas en un mercado general, o bien, de bienes específicos; si por el

contrario, entre dichas fechas correspondiera una disminución en lugar de un

aumento, se dirá que ocurrió deflación. El nivel agregado de precios es la

media de los precios de los bienes y/o servicios de la economía en relación con

una fecha base dada.

Es importante notar que la definición de inflación o deflación, según proceda,

es relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en términos de

intercambio de bienes existiera aumento o disminución, se dirá que existe

plusvalía (utilidad) o minusvalía (pérdida) correspondientemente.

Como ya fue explicado, los precios de mercado están ligados con la oferta y la

demanda y, consecuentemente, la inflación o deflación dependerá de las

reacciones del mercado ante los cambios en la oferta y la demanda.

Cuando en una economía se presenta inflación continua combinada con

recesión o estancamiento de la actividad económica durante un periodo

determinado, a dicho periodo se le llama "estanflación", situación que es

frecuentemente vista en economías de tipo emergente.

Se mencionó que la inflación es medida como un porcentaje, misma que tiene

como consecuencia inherente la pérdida del poder adquisitivo, concepto

también macroeconómico que se define como la cantidad porcentual de bienes

o servicios que una unidad monetaria deja de adquirir.

16

Page 20: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Debe entenderse que la inflación y la pérdida del poder adquisitivo son

conceptos diferentes, la primera tiene como consecuencia la segunda, por lo

que de ningún modo les corresponderá el mismo valor porcentual como medida

de cada una de ellas. Como ejemplo, obsérvese la siguiente figura:

1 u.m. 1 u.m.

Esquema explicativo del concepto "pérdida del poder

adquisitivo"

En la figura anterior, en una primera fecha (ti) existe una debida

correspondencia entre una unidad monetaria (moneda) y una unidad de valor

(cantidad determinada de bienes y/o servicios), pero en otra posterior (t2), el

incremento en los precios hace que la misma unidad monetaria no pueda

adquirir la unidad de valor que ha sufrido un incremento debido al alza de los

precios en el mercado, alza que es denominada "inflación" y es expresada en

términos porcentuales (T|). Surgen entonces dos preguntas: ¿qué nueva

porción de bienes y/o servicios adquiere en la segunda fecha la unidad

monetaria? y, ¿cuánto deja de adquirir dicha unidad monetaria?

La tasa inflacionaria (Ti) que en términos efectivos se presenta en este caso se

calculará de la siguiente manera, donde se involucran los precios inicial (Pi) y

final (P2):

T = P 2 - P i

P1

17

Page 21: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Se sabe que ahora el 100% de los bienes y/o servicios son ahora la unidad de

valor más la tasa inflacionaria (Ti), la porción de estos bienes y/o servicios que

adquiere la unidad monetaria se determinará planteando, en términos

aritméticos, una relación directa de tres parámetros, es decir:

PA=1/(1+T|);

Consecuentemente, la cantidad porcentual de bienes y/o servicios que se dejan

de adquirir será la diferencia de "PA" con la unidad porcentual, o sea:

PPA=1 -1/(1+T|).

Reduciendo la expresión anterior, puede afirmarse que la pérdida del poder

adquisitivo (PPA) de la moneda es función de la tasa inflacionaria (Ti), misma

que guarda la siguiente equivalencia:

PPA= T |

1 + T.

Tasa de Crecimiento Real del Patrimonio

Con base en lo expuesto en el punto inmediato anterior, surge ahora la

interrogante ilustrada en la Figura que a continuación se muestra: si se

considera que, además de existir inflación, la unidad monetaria es invertida en

la fecha "V y produce para la segunda fecha ' V un beneficio agregado,

medido en términos porcentuales "i" (tasa efectiva del periodo definido entre las

dos fechas), que hace a dicha unidad monetaria más grande, ¿en qué

proporción es mayor o menor la nueva unidad monetaria respecto de la nueva

unidad de valor?

18

Page 22: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

I

D 1 u.v.

1 u.m. 1 u.m.

Esquema explicativo del concepto "tasa de crecimiento real del

patrimonio"

Para contestar esta pregunta debe medirse la proporción de cambio de la

nueva unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor y,

consecuentemente, la tasa de crecimiento real del patrimonio (unidad

monetaria) corresponderá a la diferencia de esta proporción de cambio con la

unidad, a saber:

1 + T R = ( 1 + i ) / ( ( 1 + T ¡ )

T R = 1 + Í - 1 R i+T

A esta relación que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y

a la inflación ocurrida dentro del mismo a través del concepto de la tasa de

crecimiento real del patrimonio se le suele denominar "efecto de Fisher".

Por ejemplo, si la inflación de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del

mismo que gana una inversión fuera del 19%, de ninguna manera deberá

decirse que la tasa de crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%);

esto sería falso. Dicha tasa sería equivalente al 4.39%:

TR = [(1 + 0 . 19 ) / ( I + 0 . 1 4 ) ] - 1

TR = 0.04385 « 4.39%.

19

Page 23: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

C l i o • I B L I G T E C A

Pero, ¿qué pasaría si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva?

Supóngase que los valores de estas tasas fueran 21% y 16% respectivamente.

Entonces la tasa real sería negativa, a saber:

T R = [ ( 1 +0.16)/(I +0.21)]-1

TR =-0.04132 «-4.13%.

Está situación resulta lógica de pensar si se toma en cuenta que la media del

cambio en el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos

otorgados por las inversiones, es decir, no solamente habría pérdida del poder

adquisitivo como consecuencia inherente de la inflación, sino que además

existiría una disminución real en el patrimonio. Casos como el descrito suelen

verse frecuentemente en economías de tipo emergente.

EL VALOR PRESENTE NETO (VPN)

El método del Valor Presente Neto es uno de los criterios financieros más

ampliamente utilizado en el Análisis de Inversiones. Para entender su

concepto, y también posteriormente el de Tasa Interna de Retorno,

consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura que recibe el nombre

de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se representan, como su nombre

lo indica, los flujos de efectivo para una inversión.

20

Page 24: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

FENn

rEN3

£* 1 2 3

rENi

4 5 6

^M.,

¿i rENa

Diagrama de Flujo de Efectivo

En este proyecto de inversión se efectúa un desembolso inicial de efectivo

"FENo", y posteriormente se presenta una sucesión de Flujos de Efectivo Neto

al paso del tiempo, desde el primer periodo y hasta el horizonte de la inversión

donde se presenta el flujo de efectivo final, quedando éstos representados

como "FENr, "FEIV, "FEN3" "FENn". Los subíndices colocados

corresponden a la variación del contador "t", el cual representa al t-ésimo

periodo.

En la figura anterior, la inversión inicial es denotada con la sigla "FENo" y se

representa gráficamente con una flecha hacia abajo de la línea de tiempo, lo

cual significa que es una erogación de efectivo. Los posteriores flujos de

efectivo "FENT" y "FEN4" también son hacia abajo en la línea de tiempo y

representan flujos de efectivo negativos, es decir, son erogaciones, egresos o

costos. Los flujos positivos son representados con flechas hacia arriba y

representan ingresos o beneficios que el proyecto le aporta al inversionista.

El valor presente neto se calcula sumando la inversión inicial al valor

actualizado de los Flujos de Efectivo Neto futuros; es decir, a la inversión inicial

21

Page 25: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

(representada por un flujo de efectivo negativo) se le suman algebraicamente

los Flujos de Efectivo Neto traídos a valor presente mediante una "tasa" con la

aplicación de la teoría del interés, tratada ya anteriormente. Dicha tasa será

conocida como Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA).

La Tasa de Rendimiento Mínima Aceptable (TREMA) es una tasa de interés

que indica el rendimiento mínimo que se espera tenga el proyecto o negocio en

marcha.

En resumen, el método del Valor Presente Neto (VPN) consiste en actualizar

los flujos de efectivo a través de una tasa de interés y compararlos con la

inversión inicial mediante la siguiente relación:

V P N i = É F E N t ( 1 + i)" t

t=0

Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto (VPN)

tiene un valor positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se

deduce entonces que el resultado que se obtiene refleja si el proyecto será

capaz de generar utilidades o pérdidas respectivamente.

Este método tiene las ventajas que a continuación se numeran:

1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de

la teoría del interés.

2. Existe verdadera facilidad para calcularlo.

3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.

Sin embargo, la desventaja es que el resultado obtenido depende de la tasa

de interés para deflactación que sea utilizada.

En lo sucesivo, se entenderá por deflactación al procedimiento mediante el

cual un Valor Futuro es transformado en un Valor Presente. Al proceso

inverso se le conocerá como reflactación.

22

Page 26: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

EL ÍNDICE DE RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN (IRI)

Este índice será calculado con la siguiente ecuación:

VPN IRI, = n ^

zc t(i+r t=0

Se considerará rentable un proyecto del que su índice de Rentabilidad de

Inversión sea positivo; y como no rentable el caso negativo.

23

Page 27: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

IV

El Método del Costo Neto de Reposición

Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e

inmuebles, y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido

para establecer cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre

indica, calcula el costo que tendría "reponer" un bien específico en términos

efectivos, en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual

es acorde con el propósito primordial de un seguro.

Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en

mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más

utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es

determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al

bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su

productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al

tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en

que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los

debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible

aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos

en sí, o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros

sustanciales y, como consecuencia, redunden en la disminución del costo de

fabricación.

Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio

(para el productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo

de reposición nuevo" (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien

nuevo, sin uso y de adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con

un bien que no reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es

afectado, normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que

dan lugar al concepto de "costo neto de reposición" (C.N.R.) y que son

derivados de:

24

Page 28: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

1. Los años que ha estado en uso,

2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,

3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.

Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a

través del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha

estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil

consumida" (V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión,

o sea, su "vida útil total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos

más adelante, aunque cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude

a la experiencia del valuador, quien podría aplicar un factor estimativo

fundamentado razonablemente en una inspección visual del bien.

La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia

técnica" (F.Ot.), que se determina mediante la observación directa por el

valuador atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual. A este

factor se le suele llamar "factor por obsolescencia funcional" (F.Of.), o también

"factor por obsolescencia económica" (F.Oe.), ya que el avance tecnológico

que se incorpora a los bienes repercute, primordialmente, en la eficiencia de las

funciones que realiza, dando como resultado que su rendimiento y costos de

operación y mantenimiento sean menores, además que el precio de adquisición

también se ve modificado.

El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es

reflejado a través del "factor por conservación" (F.Co.), también llamado "factor

por mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador

mediante observación directa y atendiendo a su experiencia.

Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia de

los valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la

escala del uno al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los

bienes, donde corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse.

25

Page 29: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

nueve a los bienes nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo

hasta el valor de cuatro, que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y

uno significan que el bien se encuentra en estado de desecho. Posteriormente,

esta calificación se divide entre diez para obtener un valor decimal y poder

aplicarla con el principio del "factor por demérito" (F.De.) que será abordado

más adelante.

Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de

reposición son dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:

1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de

valores a cada factor de depreciación o demérito en forma directa,

según el bien a valuar, representándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]

2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de

valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente

se le consideró una importancia determinada según el bien a valuar,

caracterizándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]

donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a

criterio por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.

Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo

que la del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha,

aunque lo que parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los

conceptos de edad, conservación y obsolescencia de los bienes, pues al

afectar al costo de reposición nuevo por el producto de los factores

correspondientes se indica esta situación; en cambio, el segundo mecanismo,

además de considerar el grado de participación en el costo neto de reposición

26

Page 30: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

de cada uno de estos conceptos a través de la ponderación de los factores,

establece independencia de los mismos por aplicar el principio de la sumatoria,

lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en virtud de los resultados

que se obtienen cuando estos tres factores toman simultáneamente valores

diferentes de la unidad.

La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada

bajo ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando se trata de

bienes usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos

o financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de la

cuantía monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es

innegable que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al

momento en que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una

equivalencia numérica (el momento del intercambio entre el oferente y el

demandante), sin olvidar que la idea de un bien nuevo con la que se está

partiendo.

No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el

método establece una cota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues

en términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a

lo que costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera

beneficios cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto

será tratado en lo que a los valores de cambio y de uso se refiere.

Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de

reposición integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones

construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de

producir), y si es que las tiene, se adiciona el costo actual de construcción de

tales edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos

accesorios e instalaciones especiales, pero descontando los efectos del tiempo

que han estado en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se les

haya proporcionado, así como también sus obsolescencias económicas y/o

funcionales, para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la

estructura del sujeto de valuación.

27

Page 31: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Cuando se trata de construcciones no contemporáneas, el valuador estimará el

costo de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en

realidad y que contendría el mismo número, tipo y tamaño de habitaciones que

el bien que se está valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples

detalles de materiales y hechuras que darían un carácter único a la propiedad y

que actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinación

de los costos habrá de considerar que se debe tener en conjunto la misma

calidad que posee la propiedad, pero de acuerdo con su definición conforme a

las normas contemporáneas.

Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es

imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado

actual, por lo que el valuador tendrá que medir también el efecto de esta

condición sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las

características existentes del bien inmueble en cuestión pueden ser más o

menos valiosas, según lo deseables que resulten en el mercado.

Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería

exterior e interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se

encuentra en la actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de

producir características de calidad similar utilizando materiales y métodos de

construcción disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles

arquitectónicos, tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en

materiales que tienen la misma apariencia que los originales de los cuales han

sido copiados, aunque dichos materiales podrían ser más baratos y de mayor

facilidad de instalación, lo cual significaría que se obtendrá un costo neto de

reposición menor.

El Factor por Demérito

El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor por

vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por

obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:

28

Page 32: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

F.De. = (F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)

donde:

F.De.: Factor por Demérito.

F.Va.: Factor por Vida Agotada.

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica o económica.

Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los

cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de

depreciación lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada

o retardadamente al paso del tiempo:

1. El criterio contable tradicional

2. El criterio de Ross Heidecke

3. El criterio HR

4. El criterio Kuentzle

5. El criterio de Ezequiel Siller

DEMÉRITO POR EL CRITERIO CONTABLE TRADICIONAL

Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable, estableciendo

que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma directamente

proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisición, lo cual se traduce en

la siguiente expresión aplicable al caso del factor por vida agotada:

29

Page 33: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.). donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C.: Vida Útil Consumida expresada en años.

V.U.T.: Vida Útil Total también expresada en años.

El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación

que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la

expresión siguiente:

F.Co. = C./10

donde:

F.Co.: Factor por Conservación.

C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

Por lo que toca al factor por obsolescencia técnica, éste tomará un valor entre

el cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también

establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.

DEMÉRITO POR EL CRITERIO Ross HEIDECKE

Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión

expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del

bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá

determinar fácilmente el factor por demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en

la metodología valuatoria, según lo siguiente:

30

Page 34: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.)14

donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

V.U.T.: Vida Útil Total.

El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo

señalado en la tabla siguiente:

ESTADO

Excelente

Muy bueno

Bueno

Regular

Malo

Muy Malo

Pésimo

Desecho

Menos que desecho

CALIFICACIÓN

10

9

8

7

6

5

4

3

2

F.Co.

1.00

0.92

0.84

0.78

0.72

0.64

0.52

0.35

0.11

Valores del factor por conservación (F.Co.) adoptados por el criterio Ross

Heidecke

Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que

respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del

valuador como ya ha sido citado.

DEMÉRITO POR EL CRITERIO HR

Del mismo modo que el criterio anterior, se toma en cuenta la edad del bien a

valuar y su estado físico mediante la asignación de una calificación estimativa.

31

Page 35: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

El factor por vida agotada se calculará, según el criterio "HR", de la siguiente

forma:

F.Va. = 1 - (V.U.C. /V.U.T. ) 2

donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

V.U.T.: Vida Útil Total.

El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la manera

siguiente:

F.Co. = 1 - [{(10 - C.)2 + (10 - C.)} {1 - P.D.N.} / 56]

donde:

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

P.D.N.: Porcentaje de Desecho Nuevo.

El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia a

un bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil

remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien

nuevo.

Evidentemente es ilógico e infactible tratar con un bien que al mismo tiempo

sea nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a menos que

este bien haya sufrido un accidente que lo dañara irremediablemente, pero esta

idea es inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida

32

Page 36: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

al lugar geométrico que sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor

alcanzado por un bien específico con el paso del tiempo y en estado de

desecho. Si se observa bien la curva inferior del Anexo 8, se notará que ésta

cruza el eje vertical en un punto equivalente al Porcentaje de Desecho Nuevo

expresado.

Igualmente, como se refirió en el método anterior, cuando se requiera el cálculo

de un factor por demérito específico, el factor por obsolescencia técnica será

determinado por criterio del valuador.

DEMÉRITO POR EL CRITERIO DE KUENTZLE

En este criterio se postula la siguiente expresión para determinar el factor por

vida agotada:

F.Va. = [(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] /

[(V.R.N.)(V.U.T.)2]

donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.R.N.: Valor de Reposición Nuevo.

V.U.T.: Vida Útil Total.

V.R.: Valor de Rescate del bien a finalizar su vida útil total

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

Al igual que el método anterior, el factor por conservación será establecido por

el valuador mediante la expresión siguiente:

33

Page 37: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

F.Co. = C./10

donde:

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será

establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.

DEMÉRITO POR EL CRITERIO DE EZEQUIEL SILLER

Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula la

siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:

F.Va. = 0.30 + 0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]

donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.T.: Vida Útil Total.

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

Mientras que el factor por conservación es establecido por el valuador del bien

sujeto a estudio del siguiente modo:

F.Co. = C . / 1 0

34

Page 38: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

donde:

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

igualmente que los demás métodos referidos, el factor por obsolescencia

técnica o económica, será establecido según juzgue el valuador, dependiendo

de los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán

en el futuro al que se está valuando, las sofisticaciones que les son

adicionadas, las disminuciones considerables en precios, etc.

Determinación de la Vida Útil de un Activo con Base en su Costo

Económico

El costo de la posesión y operación de un activo físico puede considerarse

integrado por la sumatoria de dos o más componentes que en lo individual se

modifican de forma diferente, o sea, que ciertos elementos del costo pueden

variar directamente al paso del tiempo que se encuentren en uso, mientras que

otros pueden variar inversamente. Esto significa que el costo es una variable

que cambia su valor periódicamente.

Sabiendo que el costo total de un activo físico es función de componentes

crecientes o decrecientes relacionadas con la edad del mismo, puede existir un

valor determinable para dicho costo que resulte ser mínimo, dando como

resultado una consideración óptima en términos de conveniencia económica, la

cual se le denominará "vida útil de costo mínimo".

Para calcular la vida útil de costo mínimo se deben considerar las componentes

que integran a la variable "costo", como son, al menos, la inversión inicial para

la adquisición del activo físico, las erogaciones de mantenimiento y las de

operación. Como puede observarse en la tabla y figura siguientes, la

repercusión de la inversión inicial en el costo al paso del tiempo es decreciente,

35

Page 39: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

la del mantenimiento es creciente, ya que todos los activos físicos, tales como

los equipos de producción, los equipos de transporte y los equipos de

comunicación, por ejemplo, experimentan aumentos en los costos de su

mantenimiento con la edad, y la de la operación es constante, pues si el

mantenimiento es el adecuado, el activo físico conservará sus capacidades y

rendimientos originales.

Precio de adquisición: $1,380,000.00

Acumulación del Depreciación Mantenimiento en Mantenimiento Operación

Edad mantenimiento en Costo total anual anual cada año medio anual anual

[ a f t o s I ,», - , , , , cada año [$/año] [$/ano] [$] [$/ano] [$/ano]

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

1,380,000.00

690,000.00

460,000.00

345,000.00

276,000.00

230,000.00

197,142.86

172,500.00

153,333.33

138,000.00

125,454.55

115,000.00

106,153.85

98,571.43

92,000.00

Cálcu

50,000.00

100,000.00

150,000.00

200,000.00

250,000.00

300,000.00

350,000.00

400,000.00

450,000.00

500,000.00

550,000.00

600,000.00

650,000.00

700,000.00

750,000.00

o del costo c

50,000.00

150,000.00

300,000.00

500,000.00

750,000.00

1,050,000.00

1,400,000.00

1,800,000.00

2,250,000.00

2,750,000.00

3,300,000.00

3,900,000.00

4,550,000.00

5,250,000.00

6,000,000.00

;on base en l<

50,000.00

75,000.00

100,000.00

125,000.00

150,000.00

175,000.00

200,000.00

225,000.00

250,000.00

275,000.00

300,000.00

325,000.00

350,000.00

375,000.00

400,000.00

a edad del a

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

100,000.00

divo físico

1,530,000.00

865,000.00

660,000.00

570,000.00

526,000.00

505,000.00

497,142.86

497,500.00

503,333.33

513,000.00

525,454.55

540,000.00

556,153.85

573,571.43

592,000.00

36

Page 40: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Depreciación anual [$/ano] Mantenimiento medio anual [$/afto] Operación anual [$iaño] Costo total anual [$/año]

10 n 12 13 14 15

Representación gráfica del costo como función de la edad del activo

físico

A la depreciación del activo físico, como puede deducirse, le corresponde el

siguiente modelo:

D = f^V.U.) = P.A./V.U.

donde:

D: Depreciación anual del activo fijo.

P.A.: Precio de adquisición del bien.

V.U.: Vida útil o edad en que el bien permanece en uso.

Por su parte, el mantenimiento medio anual puede ser modelado a través de la

siguiente función, análoga a la de la recta:

M = fsíV.U.) = [(Dmt/t - m-,) (V.U. - 1) / (t - 1)] + m.,

donde:

M: Mantenimiento medio anual.

Dmt: Acumulación de mantenimiento contabilizado desde que el bien es

nuevo y hasta el año "t" de su uso.

37

Page 41: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

t: Tiempo de uso del bien en el que se tiene determinada la acumulación

de mantenimiento,

m-i: Mantenimiento proporcionado en el primer año de uso del activo físico.

V.U.: Vida útil o edad en que el bien permanece en uso.

A la operación del activo, como fue definido, le corresponderá una función con

valor constante, expresada del siguiente modo:

O = faíV.U.) = Cte.

donde:

O: Erogación anual por concepto de operación.

Cte.: Valor constante de la erogación.

V.U.: Vida útil o edad en que el bien permanece en uso.

Finalmente, el costo periódico del bien quedará integrado por la sumatoria de

las erogaciones anuales por concepto de depreciación, mantenimiento y

operación, es decir:

C = D + M + 0

C = f(V.U.) = f^V.U.) + fzíV.U.) + faíV.U.)

C = P.A./V.U. + [(Dm t/t - m-,) (V.U. - 1) / (t - 1)] + m-, + Cte.

Para definir la vida útil de costo mínimo se debe acudir al criterio de la primera

derivada de la función con respecto de la vida útil del bien e igualada a cero,

esto es:

C" = f'(V.U.) = Dmtl{t2 - 1 ) - m ^ t - 1) - P.A./V.U.2

Dm t/(t2 - 1 ) - nWít - 1) - P.A./V.U.2 = 0

38

Page 42: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Resolviendo esta última ecuación resulta que:

V.U.cm = [P.A. / {Dmt/(t2 - 1 ) - rrWít - 1)}]1/2

donde:

V.U.cm: Vida útil o edad en que el bien puede permanecer en uso

manteniendo un costo periódico mínimo.

P.A.: Precio de adquisición del bien.

Dmt: Acumulación de mantenimiento contabilizado desde que el bien

es nuevo y hasta el año "t" de su uso.

t: Tiempo de uso del bien en el que se tiene determinada la

acumulación de mantenimiento.

ITH: Mantenimiento proporcionado en el primer año de uso del activo

físico.

Para el caso planteado en la Tabla 4.3, la vida útil con costo mínimo que le

correspondería al bien en cuestión es:

V.U.cm = [l'SSO^OO / {6'000,000/(152 - 15) - 50,000/(15 - 1)}],/2

V.U.cm = 7.43 años

Lo cual significa que, para fines de valuación, habrá que decidir si considerar

una vida útil total (V.U.T.) de siete u ocho años, siempre y cuando esto sea

posible en términos técnicos.

39

Page 43: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

V

DESCRIPTIVAS DE LOS EQUIPOS ANALIZADOS

DESCRIPCIÓN DE TRACTOR DE ORUGAS:

Un tractor de carriles marca caterpillar modelo d8r II, serie numero

cat00d8reaka01159, equipado con las siguientes características: motor diesel

marca caterpillar modelo 3406 (eui) con unidades de inyección electrónica,

motor de arranque de 24 volts, abanico soplador, desacelerador, sistema de

ayuda con éter para el arranque, bomba primaria del combustible, sistema de

escape de gases, sistema avanzado de enfriamiento modular, convertidor de

par, transmisión powershift de tres velocidades, mandos finales con reducción

planetaria, rodillos y ruedas guías selladas y lubricadas, sistema de dirección,

diferencial, enfriador del aceite hidráulico, separador de agua, cubierta de

motor contra vandalismo, cabina cerrada con aire acondicionado, con

estructura rops, alarma de retroceso, indicador electrónico de servicio del filtro

de aire, 4 baterías libres de mantenimiento de 12 volts, sistema de 4 luces de

halógeno, horometro, sistema de monitoreo electrónico ems, asiento de vinil

con suspensión, espejo retrovisor, ripper con 3 zancos, zapatas con 22", hoja

universal e instrumento en español.

TRACTOR D8R

40

Page 44: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

DESCRIPCIÓN DE CARGADOR DE FRONTAL:

Cargador frontal, marca caterpillar modelo 980h, serie cato980hljms00369

equipado con lo siguiente: motor diesel caterpillar modelo 3406 ataac, abanico

del radiador de velocidad variable, bomba auxiliar eléctrica del combustible,

prepurificador, radiador con sistema avanzado modular (amocs), ayuda con

éter para el arranque, sistema de disco con enfriador por aceite, convertidor de

par, transmisión planetaria automática con cuatro velocidades al frente y cuatro

en reversa, posicionador automático del cucharón, contrapeso, dren ecológico

de los fluidos del motor, transmisión y sistema hidráulico, guardafangos

metálicos, guarda del tren de fuerza y carter, espejo retrovisor montado en el

exterior de la cabina, alternador de 80 amperes, cuatro baterías libre de

mantenimiento, motor de arranque de servicio pesado de 24 volts. Cabina

cerrada, aire acondicionado, sistema de monitoreo computarizado, calefacción,

cucharón para roca de 4.5 m3, con adaptadores.

CARGADOR FRONTAL

41

Page 45: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

DESCRIPCIÓN DE TRACTOR AGRÍCOLA:

Tractor de llantas marca challenger modelo wt380, serie bl774301135, con las

siguientes características: motor diesel modelo 320 dsr turbo de 83 hp. al

volante, con inyección directa de 4 tiempos, 3 cilindros en línea, transmisión de

8 velocidades de avance y 4 de reversa, 4wd (doble tracción), sistema de

discos bailados en aceite, capacidad de levante 3,300 kg.

TRACTOR AGRÍCOLA CON ADITAMENTO PARA MINERÍA

42

Page 46: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

FICHA DESCRIPTIVA DE EQUIPO D

DESCRIPCIÓN DE CARGADOR SCOOP-TRAM:

Cargador Ihd caterpillar modelo R1700g, serie CATR1700a8xz00399, equipado

como a continuación se describe: motor diesel Cat modelo 3176 eui ataac,

(motor controlado eléctricamente con sistema de arranque de 24v), frenos

encapsulados de tipo húmedo safr (equipado con resorte y liberados con

aceite), transmisión planetaria, convertidor de par, alternador de 75 amperes,

motor de arranque electrónico, interruptor de paro de emergencia de motor,

batería de bajo mantenimiento, llantas 26.5x25 36 ply, barras para bastidor

trasero, cucharón de 9 yr3, sistema ansul contra incendio.

CARGADOR LHD 1700

43

Page 47: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

FICHA DESCRIPTIVA DE EQUIPO E

DESCRIPCIÓN DE CAMION DE VOLTEO:

Camión de volteo con capacidad de 12 m3, marca kodiak, motor marca

caterpillar modelo 3126 de 6 cilindro 7.2 It. 16 turbo electrónico, torque alto de

210 hp., con transmisión de 10 velocidades, eaton rt8908ll, equipo con cambio

neumático, eje delantero con capacidad para 6622 kg. y eje traseros con

capacidad de 10433 kg. c/u, suspensión de muelles parabólicas de 6623 kg.,

frenos de aire delanteros arvin mérito y cámaras de aire para frenos delanteros

y traseros, llantas 11r-22.5 en sus 10 ruedas con masas para birlos sin araña

en cada una de sus ruedas.

CAMION DE VOLTEO CAP. 12 M3

44

Page 48: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

FICHA DESCRIPTIVA DE EQUIPO F

DESCRIPCIÓN DE MOTONIVELADORA:

Motoniveladora marca caterpillar modelo 120h, serie cat120hl5fm03101, con

motor modelo 3116 de bajas emisiones con 125 hp., kit catalizador, transmisión

de 8 velocidades en avance y 6 velocidades en reversa, silenciador de escape,

freno de estacionamiento, prepurificador, sistema eléctrico de 24 voltios, luces

de trabajo, tablero con controles, sistema hidráulico con sensor de carga,

dirección hidráulica, horometro, asiento con cinturón de seguridad, abanico

ventilador, frenos de disco bañados en aceite actuados por aire, protección

contra vandalismo, tanque de combustible de 284 litros y 6 llantas 17.5-25.

MOTONIVELADORA 120H

45

Page 49: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

VI

ANÁLISIS FINANCIERO DE LAS INVERSIONES EN EQUIPOS

Page 50: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA INVERSION DE UN TRACTOR

DE ORUGAS

Page 51: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

C I I

ANÁLISIS DE LOS COSTOS HORARIOS DE EQUIPO

EQUIPO No

1

CLASIFICACIÓN

A

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

TRACTOR D8R

DATOS GENERALES:

TIPC

(Pm)

(Vn)

(Va) (Vr)

(Ve)

(IC)

0) (HE)

(s)

(Q)

DE COMBUSTIBLE

PRECIO DE LA MAQUINA

PRECIO DE LAS LLANTAS

VALOR DE ADQUISICIÓN

VALOR DE RESCATE 20

VIDA ECONÓMICA

INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN

TASA DE INTERÉS ANUAL

HORAS EFECTIVAS POR AÑO

PRIMA ANUAL PROMEDIO

MANTENIMIENTO MAYOR Y MENOR

GASOLINA

%Va

10,000

17

2,000

2

25

$ 4,547,500.00

$ 0.00

$ 4,547,500.00

$ 909,500.00

HORAS

% HORAS

% %

(HP)

(Fo)

(HPop)

(CC)

(Pe)

(C)

(t)

(CL)

(PL)

(Hv)

(H)

(So)

DIESEL

POTENCIA NOMINAL

FACTOR DE OPERACIÓN

POTENCIA DE OPERACIÓN (HPxFo)

COEFICIENTE DE COMBUSTIBLE

PRECIO DEL COMBUSTIBLE

CAPACIDAD DEL CARTER

HORAS ENTRE CAMBIO DE LUB.

COEFICIENTE DE LUBRICANTE

PRECIO DEL LUBRICANTE

VIDA DE LAS LLANTAS

HORAS EFECTIVAS POR TURNO

SALARIOS POR TURNO

OTRO

405 HP

HP

0.22

5.23

40

200

LT

HORAS

0.0015

22.50

HORAS

HORAS

333.33 TURNO

8

I. CARGOS FIJOS

1.1 DEPRECIACIÓN

1.2 INVERSION

D = (VA - VR)A/E

I = (VA + VR) I / 2HE

1.3 SEGUROS S = (VA + VR) S / 2HE

1.4 MANTENIMIENTO T = Q*D

(1) SUMA DE CARGOS FIJOS

363.80

231.92 27.29

90.95

713.96

II. CONSUMO

11.1 COMBUSTIBLES E = CC x Hpop x PC

11.2 OTRA FUENTE DE ENERGÍA

11.3 LUBRICANTES

11.4 LLANTAS

Al = ( (C/ t )+(CLxHPop) ]xPL

N = V n / Hv

(2) SUMA DE CONSUMOS

465.99 1

18.17

0.00

484.16 1

III. OPERACIÓN

CATEGORÍAS CANTIDAD SALARIO REA IMPORTE

OPERADOR 1.00 333.33 333.33

(So) 333.33

OPERACIÓN Co • S o / H

(3) SUMA OPERACIÓN

COSTO HORARIO ACTIVO (1) + (2) + (3) 1,239.79

COSTO HORARIO INACTIVO (1) 713.96

RESULTADOS DE LA INVERSION PERIODO EN A N O S

UTILIDAD POR A Ñ O

VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE

ÍNDICE DE RENTABILIDAD

INTERÉS REAL

2.21 0.06

-4,547,500.00 1,341,681.82

1.00

1,488,993.52 29.50%

2.00

1,488,993.52

3.00

3,762,743.52

Page 52: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA INVERSION DE UN CARGADOR

FRONTAL

48

Page 53: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS DE LOS COSTOS HORARIOS DE EQUIPO

EQUIPO No.

2

CLASIFICACIÓN

B

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CARGADOR FRONTAL

DATOS GENERALES:

TI PC

(Pm)

(Vn)

(Va)

(Vr)

(Ve)

(IC)

(i)

(HE)

(s)

(Q)

DE COMBUSTIBLE

PRECIO DE LA MAQUINA

PRECIO DE LAS LLANTAS

VALOR DE ADQUISICIÓN

VALOR DE RESCATÉ 20

VIDA ECONÓMICA

INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN

TASA DE INTERÉS ANUAL

HORAS EFECTIVAS POR AÑO

PRIMA ANUAL PROMEDIO

MANTENIMIENTO MAYOR Y MENOR

GASOLINA

%Va

10,000

16

2,000

1.5

25

$ 4,140,900.00

$ 88,00000

$ 4,052,900.00

$ 810,580.00

HORAS

% HORAS

% %

(HP)

(Fo)

(HPop)

(CC)

(Pe)

(C)

(t)

(CL)

(PL)

(Hv)

(H)

(So)

DIESEL

POTENCIA NOMINAL

FACTOR DE OPERACIÓN

POTENCIA DE OPERACIÓN (HPxFo)

COEFICIENTE DE COMBUSTIBLE

PRECIO DEL COMBUSTIBLE

CAPACIDAD DEL CARTER

HORAS ENTRE CAMBIO DE LUB.

COEFICIENTE DE LUBRICANTE

PRECIO DEL LUBRICANTE

VIDA DE LAS LLANTAS

HORAS EFECTIVAS POR TURNO

SALARIOS POR TURNO

OTRO

315

315

0.22

5.23

40

200

22.50

1,500 HORAS

8 HORAS

456.00 TURNO

I. CARGOS FIJOS

1.1 DEPRECIACIÓN

1.2 INVERSIÓN

D = (VA-VR)A/E

= (VA + VR) I / 2HA •

324.23

194.54

1.3 SEGUROS S = (VA + VR) S / 2HA

1.4 MANTENIMIENTO T = Q*D

(1) SUMA DE CARGOS FIJOS

18.24

81.06

618.07

II. CONSUMO

11.1 COMBUSTIBLES E = CC x Hpop x PC 362.44

11.2 OTRA FUENTE DE ENERGÍA

11.3 LUBRICANTES Al = [ (C / t )+ (CLxHPop) lxPL

1.4 LLANTAS N = V n / Hv

(2) SUMA DE CONSUMOS

15.13

58.67

436.24

III. OPERACIÓN

CATEGORÍAS CANTIDAD SALARIO REA IMPORTE

OPERADOR 1.00 456.00 456.00

(So) 456.00

OPEFRACIÓN Co • So / H

(3) SUMA OPERACIÓN

57.00

57.00

COSTO HORARIO ACTIVO (1) + (2) + (3) 1,111.30

COSTO HORARIO INACTIVO (1) 618.07

RESULTADOS DE LA INVERSION PERIODO EN A N O S

UTILIDAD POR A Ñ O

VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE

ÍNDICE DE RENTABILIDAD INTERÉS REAL

2.27 0.06

0.00

-4.140.900.00 1,083,780.01

1.00

1,304,255.40 26.17%

2.00

1,304,255.40

3.00

3,374,705.40

Page 54: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA INVERSION DE UN TRACTOR

AGRÍCOLA

49

Page 55: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS DE LOS COSTOS HORARIOS DE EQUIPO

EQUIPO No.

3

CLASIFICACIÓN

C

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

TRACTOR AGRÍCOLA

DATOS GENERALES:

(Pm)

(Vn)

(Va)

(Vr)

(Ve)

(IC)

(i)

(HE)

(s)

(Q)

PRECIO DE LA MAQUINA

PRECIO DE LAS LLANTAS

VALOR DE ADQUISICIÓN

VALOR DE RESCATE 20

VIDA ECONÓMICA

INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN

TASA DE INTERÉS ANUAL

HORAS EFECTIVAS POR AÑO

PRIMA ANUAL PROMEDIO

MANTENIMIENTO MAYOR Y MENOR

%Va

10,000

17

2,000

1.5

25

$ $ $ $

283,550.00

22,000.00

261,550.00

52,310.00

HORAS

% HORAS

% %

DIESEL OTRO

(HP)

(Fo)

(HPop)

(CC)

(Pe)

(C)

(t)

(CL)

(PL)

(Hv)

(H)

(So)

POTENCIA NOMINAL

FACTOR DE OPERACIÓN

POTENCIA DE OPERACIÓN (HPxFo)

COEFICIENTE DE COMBUSTIBLE

PRECIO DEL COMBUSTIBLE

CAPACIDAD DEL CARTER

HORAS ENTRE CAMBIO DE LUB.

COEFICIENTE DE LUBRICANTE

PRECIO DEL LUBRICANTE

VIDA DE LAS LLANTAS

HORAS EFECTIVAS POR TURNO

SALARIOS POR TURNO

88

1

88

0.22

5.23

22

200

0.0015

22.50

1,500

8

250.00

HP

HP

LT

HORAS

HORAS

HORAS

TURNO

CARGOS FIJOS

1.1 DEPRECIACIÓN

1.2 INVERSION

D = (VA-VR)A/E =

I = (VA + VR) I / 2HA -

20.92

13.34

1.3 SEGUROS S = (VA + VR) S / 2HA = 1.18

1.4 MANTENIMIENTO T = Q*D 5.23

(1) SUMA DE CARGOS FIJOS [ 40.67

II. CONSUMO

l.l COMBUSTIBLES

11.2 OTRA FUENTE DE ENERGÍA

E • C C x H p o p x P C

11.3 LUBRICANTES Ai = [(C / t)+(CL x HPop)] x PL

11.4 LLANTAS N = V n / Hv

101.25

5.45

14.67

(2) SUMA DE CONSUMOS 121.36

III. OPERACIÓN

CATEGORÍAS CANTIDAD SALARIO REA IMPORTE

OPERADOR 1.00 250.00 250.00

(So) = $ 250.00

III. OPERACIÓN Co = S o / H 31 25

(3) SUMA OPERACIÓN 31.25

COSTO HORARIO ACTIVO (1) + (2) + (3) 193.29

COSTO HORARIO INACTIVO (D 40.67

RESULTADOS DE LA INVERSION PERIODO EN A Ñ O S

UTILIDAD POR A Ñ O

VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE

ÍNDICE DE RENTABILIDAD INTERÉS REAL

2.23 0.06

0.00 0.00

-283,550.00 142,655.17

1.00 0.00

114,914.62 50.31%

2.00 0.00

114,914.62

3.00 0.00

256,689.62

Page 56: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA INVERSION DE UN CARGADOR

SCOOP-TRAM

50

Page 57: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS DE LOS COSTOS HORARIOS DE EQUIPO

EQUIPO No.

4

CLASIFICACIÓN

D

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CARGADOR LHD 1700 (SCOOP-TRAM)

DATOS GENERALES:

TI PC

(Pm) (Vn)

(Va)

(Vr)

(Ve)

(IC)

(i)

(HE)

(s)

(Q)

i DE COMBUSTIBLE

PRECIO DE LA MAQUINA

PRECIO DE LAS LLANTAS

VALOR DE ADQUISICIÓN

VALOR DE RESCATE 20

VIDA ECONÓMICA

INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN

TASA DE INTERÉS ANUAL

HORAS EFECTIVAS POR AÑO

PRIMA ANUAL PROMEDIO

MANTENIMIENTO MAYOR Y MENOR

GASOLINA

%Va

9,000

17

2,000

2.5

30

$ 5,795,398.20

$ 120,000.00

$ 5,675,398.20

$ 1,135,079.64

HORAS

% HORAS

% %

(HP)

(Fo)

(HPop)

(CC)

(Pe)

(C)

(t)

(CL)

(PL)

(Hv)

(H)

(So)

DIESEL

POTENCIA NOMINAL

FACTOR DE OPERACIÓN

POTENCIA DE OPERACIÓN (HPxFo)

COEFICIENTE DE COMBUSTIBLE

PRECIO DEL COMBUSTIBLE

CAPACIDAD DEL CARTER

HORAS ENTRE CAMBIO DE LUB.

COEFICIENTE DE LUBRICANTE

PRECIO DEL LUBRICANTE

VIDA DE LAS LLANTAS

HORAS EFECTIVAS POR TURNO

SALARIOS POR TURNO

OTRO

420

0.15

5.23

40

200

0.0015

22.50

CATEGORÍAS CANTIDAD SALARIO REA IMPORTE

OPERADOR 1.00 333.33 333.33

(So) 333.33

OPERACIÓN Co = S o / H 41.67

HP

1,200 HORAS

8 HORAS

333.33 TURNO

1. CARGOS FIJOS

1.1 DEPRECIACIÓN

I.2 INVERSION

I.3 SEGUROS

I.4 MANTENIMIENTO

D = (VA-VR)A/E =

l = (VA + V R ) l / 2 H A =

S = (VA + VR) S / 2HA =

T = Q*D =

(1) SUMA DE CARGOS FIJOS

504.48

289.45

42.57

151.34

987.83

| II. CONSUMO

II.1 COMBUSTIBLES E = C C x H p o p x P C

11.2 OTRA FUENTE DE ENERGÍA

11.3 LUBRICANTES

11.4 LLANTAS

Al = [(C / t)+(CL x HPop)] x PL

N = V n / Hv

(2) SUMA DE CONSUMOS

329.49

18.68

100.00

448.17

| III. OPERACIÓN

(3) SUMA OPERACIÓN 41.67

COSTO HORARIO ACTIVO (1) + (2) + (3) 1,477.67

COSTO HORARIO INACTIVO (1) 987.83

RESULTADOS DE LA INVERSION PERIODO EN A Ñ O S

UTILIDAD POR A Ñ O

VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE

ÍNDICE DE RENTABILIDAD INTERÉS REAL

2.09 0.06

0.00 -5.795.398: 1,829,865.08

1.00 0.00

1,942,490.10 31.57%

2.00 0.00

1,942,490.10

3.00 0.00

4,840,189.20

Page 58: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA INVERSION DE UN CAMION DE

VOLTEO

51

Page 59: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS DE LOS COSTOS HORARIOS DE EQUIPO

EQUIPO No.

5

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE

(Pm) PRECIO DE LA MAQUINA

(Vn) PRECIO DE LAS LLANTAS

(Va) VALOR DE ADQUISICIÓN

(Vr) VALOR DE RESCATE 22

(Ve) VIDA ECONÓMICA

(IC) INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN

(i) TASA DE INTERÉS ANUAL

(HE) HORAS EFECTIVAS POR AÑO

(s) PRIMA ANUAL PROMEDIO

(Q) MANTENIMIENTO MAYOR Y MENOF

GASOLINA

%Va

8,000

15.5

2,000

2

25

CLASIFICACIÓN

E

X

$ 765,000.00 (HP)

$ 38,000.00 (Fo)

$ 727,000.00 (HPop)

$ 159,940.00 (CC)

HORAS (Pc)

(C)

_% (t)

HORAS (CL)

_% (PL)

% (Hv)

(H)

(So)

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CAMION DE VOLTEO

DIESEL

POTENCIA NOMINAL

FACTOR DE OPERACIÓN

POTENCIA DE OPERACIÓN (HPxFo)

COEFICIENTE DE COMBUSTIBLE

PRECIO DEL COMBUSTIBLE

CAPACIDAD DEL CARTER

HORAS ENTRE CAMBIO DE LUB.

COEFICIENTE DE LUBRICANTE

PRECIO DEL LUBRICANTE

VIDA DE LAS LLANTAS

HORAS EFECTIVAS POR TURNO

SALARIOS POR TURNO

OTRO

210

1

210

0.15

5.23

25

200

0.0015

22.50

1,000

8

333.33

HP

HP

LT

HORAS

HORAS

HORAS

TURNO

| 1. CARGOS FIJOS

1.1 DEPRECIACIÓN

I.2 INVERSION

I.3 SEGUROS

I.4 MANTENIMIENTO

D = (VA-VR)A/E =

l = (VA + V R ) l / 2 H A •

S = (VA + V R ) S / 2 H A =

T = Q*D =

(1) SUMA DE CARGOS FIJOS

70.88

34.37

4.43

17.72

127.41

| II. CONSUMO

II.1 COMBUSTIBLES E = C C x H p o p x P C

11.2 OTRA FUENTE DE ENERGÍA

11.3 LUBRICANTES

11.4 LLANTAS

Al = [(C / t)+(CL x HPop)] x PL

N = V n / Hv

(2) SUMA DE CONSUMOS

164.75

9.90

38.00

212.65

| III. OPERACIÓN

CATEGORÍAS

| OPERADOR

CANTIDAD

1.00

SALARIO REA IMPORTE

III. OPERACIÓN Co = S o / H =

333.33 333.33

(So) = $ 333.33

(3) SUMA OPERACIÓN

COSTO HORARIO ACTIVO (1) + (2) + (3)

COSTO HORARIO INACTIVO (1)

41.67

41.67

381.72

127.41

RESULTADOS DE LA INVERSION PERIODO EN AÑOS UTILIDAD POR AÑO

VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE

ÍNDICE DE RENTABILIDAD INTERÉS REAL

2.15 0.06

-765,000,00 363,711.84

1.00

302,115.17 47.54%

2.00 3.00

302,115.17 684,615.17

Page 60: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS FINANCIERO DE LA INVERSION DE UNA

MOTONIVELADORA

52

Page 61: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANÁLISIS DE LOS COSTOS HORARIOS DE EQUIPO

EQUIPO No.

6

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE

(Pm) PRECIO DE LA MAQUINA

(Vn) PRECIO DE LAS LLANTAS

(Va) VALOR DE ADQUISICIÓN

| (Vr) VALOR DE RESCATE 20

(Ve) VIDA ECONÓMICA

(IC) INSTRUMENTOS DE CAPTACIÓN

(i) TASA DE INTERÉS ANUAL

(HE) HORAS EFECTIVAS POR AÑO

(s) PRIMA ANUAL PROMEDIO

(Q) MANTENIMIENTO MAYOR Y MENÓF

GASOLINA

%Va

10,000

17

2,000

1.5

45

CLASIFICACIÓN

F

$ 2,000,180.00

$ 42,000.00

$ 1,958,180.00

$ 391,636.00

HORAS

% HORAS

% %

X

(HP)

(Fo)

(HPop)

(CC)

(Pe)

(C)

(t)

(CL)

(PL)

(Hv)

(H)

(So)

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

MOTONIVELADORA 120 H

DIESEL

POTENCIA NOMINAL

FACTOR DE OPERACIÓN

POTENCIA DE OPERACIÓN (HPxFo)

COEFICIENTE DE COMBUSTIBLE

PRECIO DEL COMBUSTIBLE

CAPACIDAD DEL CARTER

HORAS ENTRE CAMBIO DE LUB.

COEFICIENTE DE LUBRICANTE

PRECIO DEL LUBRICANTE

VIDA DE LAS LLANTAS

HORAS EFECTIVAS POR TURNO

SALARIOS POR TURNO

OTRO

195

1

195

0.22

5.23

25

200

0.0015

22.50

1,200

8

333.33

HP

HP

LT

HORAS

HORAS

HORAS

TURNO

| 1. CARGOS FIJOS

1.1 DEPRECIACIÓN

I.2 INVERSION

I.3 SEGUROS

I.4 MANTENIMIENTO

D = (VA-VR)A/E =

I = (VA + VR] I /2HA =

S = (VA + VR) S / 2HA =

T = Q*D =

(1) SUMA DE CARGOS FIJOS

156.65

99.87

8.81

70.49

335.83

J

| II. CONSUMO

ll.l COMBUSTIBLES E = CCxHpopx PC

11.2 OTRA FUENTE DE ENERGÍA

11.3 LUBRICANTES

11.4 LLANTAS

Al = [ (C/t)+(CL

N = V n / Hv

< HPop)] x PL

(2) SUMA DE CONSUMOS

224.37

9.39

35.00

268.76

| III. OPERACIÓN

CATEGORÍAS

OPERADOR

|AYUDANTE

CANTIDAD

1.00

1.00

SALARIO REA

1

III. OPERACIÓN Co = S o / H =

333.33

140.72

IMPORTE

333.33

140.72

(So) = $ 474.05

(3) SUMA OPERACIÓN

COSTO HORARIO ACTIVO (1) + (2) + (3)

COSTO HORARIO INACTIVO (1)

59.26

59.26

663.84

335.83

RESULTADOS DE LA PERIODO EN AÑOS UTILIDAD POR AÑO

VIDA ÚTIL ECONÓMICAMENTE CONVENIENTE

ÍNDICE DE RENTABILIDAD 2.00 0.06

0.00 0.00

-2,000.180.00 636,757.01

INVERSION 1.00 0.00

672,365.93 31.83%

2.00 0.00

672,365.93

3.00 0.00

1,672,455.93

Page 62: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

VII

CONCLUSIONES

El desarrollo de proyectos mineros en nuestro país, se ha incrementado

considerablemente en estos últimos años y para que esto se lleve acabo, se

tiene que tener apoyo en personal calificado y lo más importante, es tener las

herramientas necesarias para poder ejecutar el trabajo (extracción de mineral).

Lo anterior hace hincapié en la utilización de maquinaria para el movimiento de

tierras, ya que en este ramo se debe de tener un amplio panorama de la

importancia que ejerce esta utilería para la correcta ejecución de los trabajos.

Tomando en consideración, la experiencia personal del trabajo que desarrollan

las maquinas, se puede decir honestamente que la adquisición de un bien de

este tipo en la actualidad resulta complejo pero no imposible, ya que hoy en día

hay bastante opciones de crédito para lograr cumplir con un compromiso, ahora

bien, la ideosincracia de nuestro país en cuanto a la adquisición de un equipo

nuevo, es mantenerlo lo mas tiempo posible para poder obtener el mayor

provecho económicamente; lo mencionado anteriormente se explica que hoy

las compañías que se encargan de distribuir y vender las refacciones para

dichas maquinas nuevas o usadas, tienen una nueva visión de lo que es el

negocio de la maquinaria.

Los resultados obtenidos en los análisis de precios, vida económicamente

conveniente y otros resultados arrojados para la toma de decisión, nos orienta

ha tomar ciertas decisiones que no son del agrado de personas que no están

acostumbradas a este resultado, lo anterior es que al momento de adquirir una

maquina nueva por cierto tiempo, es conveniente venderla o traspasarla en un

periodo corto (2-3 años), ya que la situación financiera de nuestro país nos

obliga a comunicar este tipo de toma de decisión, cosa que no es muy

aceptada en la actualidad por lo mencionado anteriormente.

53

Page 63: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

Un ejemplo muy claro de lo mencionado en el párrafo anterior, es el

seguimiento que toma la empresa Caterpillar, dedicada a la venta y renta de

maquinaria para el movimiento de tierra, asi como el mantenimiento de dichas

maquinas; esta compañía sigue el mismo resultado arrojado en los análisis

anteriores, como seria esto?; Caterpillar renta las maquinas nuevas a los

clientes como nosotros ya que de esa manera casi asegura la correcta

ejecución de los trabajos al mantenimiento mas bajo, esto es porque la

maquina es nueva y tiene muy pocas posibilidades de que falle; al transcurrir

un tiempo de aproximadamente 2 a 3 años, caterpillar te ofrece el equipo

rentado en opción de compra, ya que para esta empresa el mantenimiento de

dicha maquina aumentara y no le es factible el invertir mas de lo que tiene

proyectado.

54

Page 64: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

BIBLIOGRAFÍA

1. Taylor, George A., Ingeniería Económica, Limusa, 1a edición, México, 1983,556 pp.

2. Ahuja, Hira N., Walsh, Michael A., Ingeniería de Costos v Administración de Provectos, Alfaomega, 1a edición, México, 1995, 373 pp.

3. Ayres, Frank Jr., Matemáticas Financieras, Me. Graw-Hill, Ia edición, México, 1991, 230 pp.

4. Cissell, Robert, Cissel, Helen, Flaspohler, David C, Matemáticas Financieras, Segunda Edición, Cecsa, México D.F., 1987, 608 pp.

5. Hernández-Ruiz, Enrique Augusto, Teoría y Praxis de Valuación de Bienes, Derechos y Negocios, DEPF!, UNAM, Borrador, México, 204, 328 pp.

55

Page 65: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

ANEXOS

56

Page 66: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

TABLA MANTENIMIENTO CORRECTIVO

EQUIPO NO.

1

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

REPARACIÓN DE MOTOR

REPARACIÓN DE TRANSMISIÓN

REPARACIÓN DE MANDOS FINALES

CAMBIO DE HOJA TOPADORA

CAMBIO DE RIPPER

CAMBIO DE CADENAS Y ZAPATAS

CAMBIO DE PISTONES

CAMBIO DE RADIADOR

CAMBIO DE TURBO Y TUBOS

CAMBIO DE BOMBA DE INYECCIÓN

CAMBIO DE CONVERTIDOR

CAMBIO DE CABINA

OTROS (SENSORES, CABLES, ETC.)

CLASIFICACIÓN

A

PRECIO (PESOS)

$450,000.00

$320,000.00

$80,000.00

$150,000.00

$200,000.00

$230,000.00

$250,000.00

$42,000.00

$60,000.00

$55,000.00

$412,000.00

$380,000.00

$25,000.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

TRACTOR D8R

X DIESEL

TIEMPO (MES)

0.012

0.020

0.055

0.016

0.01

0.02

0.02

0.016

0.038

0.016

0.041

0.016

0.25

OTRO

COSTO MENSUAL

$5,400.00

$6,400.00

$4,400.00

$2,400.00

$2,000.00

$4,600.00

$4,000.00

$672.00

$2,280.00

$880.00

$16,892.00

$6,080.00

$6,250.00 | $62,254.00

TABLA MANTENIMIENTO CORRECTIVO

EQUIPO NO

2

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

CAMBIO DE CUCHARON

REPARACIÓN DE MOTOR

REPARACIÓN DE TRANSMISIÓN

REPARACIÓN DE DIFERENCIAL

CAMBIO DE CABINA

CAMBIO DE RIÑES

CAMBIO DE PISTONES

CAMBIO DE BOMBA DE INYECCIÓN

CAMBIO DE TURBO

CAMBIO DE RADIADOR

CAMBIO DE CONVERTIDOR

OTROS (SENSORES, CABLES, ETC.)

CLASIFICACIÓN

B

PRECIO (PESOS)

$240,000.00

$450,000.00

$320,000.00

$105,000.00

$392,000.00

$52,032.00

$498,000.00

$80,000.00

$62,000.00

$77,000.00

$412,000.00

$25,000.00

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CARGADOR FRONTAL

X DIESEL

TIEMPO (MES)

0.012

0.016

0.018

0.016

0.016

0.016

0.012

0.016

0.016

0.022

0.041

0.25

OTRO

COSTO MENSUAL

$2,880.00

$7,200.00

$5,760.00

$1,680.00

$6,272.00

$832.51

$5,976.00

$1,280.00

$992.00

$1,694.00

$16,892.00

$6,250.00

| $57,708.51 |

Page 67: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

TABLA MANTENIMIENTO CORRECTIVO

EQUIPO No. CLASIFICACIÓN 3 C

DATOS GENERALES: TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO PRECIO (PESOS) REPARACIÓN DE MOTOR $80,000.00

REPARACIÓN DE TRANSMISIÓN $56,000.00

CAMBIO DE ADITAMENTO P/TRANSPORTE $70,000.00

REPARACIÓN DE DIFERENCIAL / MANDOS Fl $35,000.00

CAMBIO DE CARROCERÍA $15,000.00

CAMBIO DE BOMBA DE INYECCIÓN $24,000.00

CAMBIO DE EJE DELANTERO $45,000.00

CAMBIO DE RIÑES $12,000.00

OTROS (SENSORES, CABLES, ETC.) $20,000.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA TRACTOR AGRÍCOLA

X DIESEL

TIEMPO (MES)

0.016

0.022

0.027

0.022

0.027

0.041

0.009

0.016

0.016

OTRO

COSTO MENSUAL

$1,280.00

$1,232.00

$1,890.00

$770.00

$405.00

$984.00

$405.00

$192.00

$320.00

j $7,478.00 |

TABLA MANTENIMIENTO CORRECTIVO

EQUIPO No. 4

DATOS GENERALES: TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO CAMBIO DE CUCHARON

REPARACIÓN DE MOTOR

REPARACIÓN DE TRANSMISIÓN

REPARACIÓN DE DIFERENCIAL

CAMBIO DE ENFRIADORES

CAMBIO DE RIÑES

CAMBIO DE PISTONES

CAMBIO DE BOMBA DE INYECCIÓN

CAMBIO DE TURBO

CAMBIO DE CONVERTIDOR

OTROS (SENSORES, CABLES, ETC.)

CLASIFICACIÓN D

PRECIO (PESOS) $252,000.00

$515,000.00

$385,000.00

$105,000.00

$98,000.00

$52,032.00

$498,000 00

$75,000.00

$62,000.00

$412,000.00

$50,000.00

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA CARGADOR SCOOP-TRAM

X DIESEL

TIEMPO (MES) 0.012

0.016

0.018

0.016

0.022

0.016

0.012

0.016

0.016

0.041

0.25

OTRO

COSTO MENSUAL

$3,024.00

$8,240.00

$6,930.00

$1,680.00

$2,156.00

$832.51

$5,976.00

$1,200.00

$992.00

$16,89200

$12,500.00

| $60,422.51 |

Page 68: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

TABLA MANTENIMIENTO CORRECTIVO

EQUIPO No.

5 DATOS GENERALES: TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

REPARACIÓN DE MOTOR

REPARACIÓN DE TRANSMISIÓN

CAMBIO DE DIFERENCIAL COMPLETO

CAMBIO DE SISTEMA DE LEVANTE

CAMBIO DE CAJA

CAMBIO DE EJE DELANTERO

CAMBIO DE BOMBA DE INYECCIÓN

CAMBIO DE MASAS

CAMBIO DE SISTEMA DE FRENOS

CAMBIO DE CABINA

OTROS

CLASIFICACIÓN

E

PRECIO (PESOS)

$150,000.00

$35,000.00

$52,000.00

$60,000.00

$40,000.00

$14,000.00

$32,000.00

$28,000.00

$12,000.00

0

$15,000.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CAMION DE VOLTEO

X DIESEL

TIEMPO (MES)

0.022

0.027

0.027

0.027

0.027

0.022

0.022

0.022

0.027

0

0.250

OTRO

COSTO MENSUAL

$3,300.00

$945.00

$1,404.00

$1,620.00

$1,080.00

$308.00

$704.00

$616.00

$324.00

$0.00

$3,750.00

| $14,051.00 |

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EQUIPO No.

6

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

REPARACIÓN DE MOTOR

REPRACION DE TRANSMISIÓN

CAMBIO DE RADIADOR

CAMBIO DE HOJA NIVELADORA CAMBIO DE RIPPER

CLASIFICACIÓN

F

PRECIO (PESOS)

$150,000.00

$180,000.00

$48,000.00

$65,000.00 $120,000.00

REPARACIÓN DE SISTEMA HIDRÁULICO $110,000.00

REPARACIÓN DE TANDEM

REPARACIÓN DE PISTONES

CAMBIO DE RIÑES

SOLDADURA MAYOR

SERVICIO A REFRIGERACIÓN

$50,000.00

$20,000.00

$57,000.00

$0.00

$0.00

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

MOTONIVELADORA 120H

X DIESEL

TIEMPO (MES)

0.022

0.016

0.022

0.016 0.009

0.016

0.027

0.027

0.022

1.000

0.500

OTRO

COSTO MENSUAL

$3,300.00

$2,880.00

$1,056.00

$1,040.00 $1,080.00

$1,760.00

$1,350.00

$540.00

$1,254.00

$0.00

$0.00

| $14,260.00 |

Page 69: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EQUIPO No

1

CLASIFICACIÓN

A

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

ACEITE Y LUBRICANTES

ENGRASADO

SERVICIO A RADIADOR

LAVADO DE CARROCERÍA

SERICIO A TRANSMISIÓN

CUCHILLAS Y GAVILANES

PUNTAS Y CUBRE ZANCO

SERIVICIO A RUEDAS GUIA

AFINACIÓN MENOR

REVESTIMIENTO DE ARTICULACIONES

SERVICIO DE ARANQUE

SERVICIO DE MANGUERAS (GRAL.)

OTROS o VARIOS

PRECIO (PESOS)

$1,384.00

$3,744.00

$3,140.00

$981.33

$5,248.00

$50,000.00

$16,000.00

$487.00

$1,939.00

$900.00

$2,200.00

$1,600.00

$2,500.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

NOTA: SIEMPRE SE DEBE DE CONSIDERAR EQUIPO NUEVO

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

TRACTOR D8R

X DIESEL

TIEMPO (MES)

1.00

1.00

0.20

1.00

0.25

1.00

1.00

1.00

1.00

0.25

0.25

1.00

1.00

OTRO

COSTO MENSUAL $1,384.00

$3,744.00

$628.00

$981.33

$1,312.00

$50,000.00

$16,000.00

$487.00

$1,939.00

$225.00

$550.00

$1,600.00

$2,500.00 | $81,350.3'3~|

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EQUIPO No.

2

CLASIFICACIÓN

B

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE

CONCEPTO

ACEITE Y LUBRICANTES

ENGRASADO

SERVICIO A RADIADOR

LAVADO DE CARROCERÍA

SERICIO A TRANSMISIÓN

PICOS Y/O CUCHILLAS

LLANTAS

AFINACIÓN MENOR

SERVICIO DE ARANQUE

SERVICIO A REFRIGERACIÓN

OTROS o VARIOS

GASOLINA

PRECIO (PESOS)

$1,267.00

$4,249.00

$3,080.00

$981.33

$5,248.00

$48,000.00

$16,500.00

$2,273.00

$2,100.00

$1,037.00

$2,200.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

NOTA: SIEMPRE SE DEBE DE CONSIDERAR EQUIPO NUEVO

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CARGADOR FRONTAL 980H

X DIESEL

TIEMPO (MES)

1.00

1.00

0.20

1.00

0.25

1.00

1.00

1.00

0.25

0.50

1.00

OTRO

COSTO MENSUAL

$1,267.00

$4,249.00

$616.00

$981.33

$1,312.00

$48,000.00

$16,500.00

$2,273.00

$525.00

$518.50

$2,200.00

$78.441.83~|

Page 70: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

EQUIPO No.

3

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE

CONCEPTO

ACEITE Y LUBRICANTES

ENGRASADO

SERVICIO A RADIADOR

LAVADO DE CARROCERÍA

SERVICIO A TRANSMISIÓN

SERIVICIO DE ARANQUE

AFINACIÓN MENOR

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

CLASIFICACIÓN

C

GASOLINA

PRECIO (PESOS)

$570.00

$3,298.00

$1,240.00

$120.00

$2,640.00

$650.00

$1,140.00

SERVICIO DE MANGUERAS GRAL. $200.00

LLANTAS

OTROS

$19,000.00

$1,500.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

NOTA: SIEMPRE SE DEBE DE CONSIDERAR EQUIPO NUEVO

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

TRACTOR AGRÍCOLA

X DIESEL

TIEMPO (MES)

1.00

1.00

0.20

1.00

0.25

0.50

1.00

1.00

0.25

1.00

OTRO

COSTO MENSUAL

$570.00

$3,298.00

$248.00

$120.00

$660.00

$325.00

$1,140.00

$200.00

$4,750.00

$1,500.00 | $12,811 00 |

EQUIPO No,

4

DATOS GENERALES:

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

ACEITE Y LUBRICANTES

ENGRASADO

SERVICIO A RADIADOR

LAVADO DE CARROCERÍA

SERICIO A TRANSMISIÓN

SOLDADURAS

LLANTAS

AFINACIÓN MENOR

SERVICIO DE ARANQUE

SERVICIO DE MANGUERAS GRAL

OTROS o VARIOS

CLASIFICACIÓN

D

PRECIO (PESOS)

$1,393.00

$4,673.00

$3,388.00

$1,177.00

$6,297.00

$10,000.00

$19,600.00

$2,727.00

$2,520.00

$3,200.00

$6,000.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

NOTA: SIEMPRE SE DEBE DE CONSIDERAR EQUIPO NUEVO

X

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CARGADOR SCOOP-TRAM

DIESEL

TIEMPO (MES)

1.00

1.00

0.20

1.00

0.25

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

OTRO

COSTO MENSUAL

$1,393 .00

$4 ,673 .00

$677 .60

$1 ,177 .00

$1 ,574 .25

$10 ,000 .00

$19 ,600 .00

$2 ,727 .00

$2 ,520 .00

$3 ,200 .00

$6 ,000 .00

| $53 ,541 .85 |

Page 71: MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E … INSTITUTO TECNOLÓGICO DE wsimrroTCCHotoaco , LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE LA VIDA ÚTIL

«^ T I O • I Ü L . Í Ü T E C A

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EQUIPO No.

5 DATOS GENERALES: TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

ACEITE Y LUBRICANTES

ENGRASADO

SERVICIO A RADIADOR

LAVADO DE CARROCERÍA

SERICIO A TRANSMISIÓN

SERVICIO DE DIFERENCIAL

LLANTAS

SERVICIO DE ARRANQUE

AFINACIÓN MENOR (FILTROS)

SERVICIO DE BALEROS Y BALATAS

SERVICIO A REFRIGERACIÓN (OPCIONAL)

OTROS

CLASIFICACIÓN

E

PRECIO (PESOS)

$1,260.00

$1,402.00

$1,200.00

$480.00

$1,190.00

$740.00

$40,000.00

$750.00

$650.00

$1,100.00

$470.00

$2,000.00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

NOTA: SIEMPRE SE DEBE DE CONSIDERAR EQUIPO NUEVO

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

CAMION DE VOLTEO

X DIESEL

TIEMPO (MES)

1.00

1.00

0.08

1.00

0.25

1.00

0.15

0.50

1.00

0.50

0.50

1.00

OTRO

COSTO MENSUAL

$1,260.00

$1,402.00

$99.60

$480.00

$297.50

$740.00

$6,000.00

$375.00

$650.00

$550.00

$235.00

$2,000.00 | $14,089.10 |

TABLA MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EQUIPO No.

6

DATOS GENERALES:

TIPO DE COMBUSTIBLE GASOLINA

CONCEPTO

ACEITE Y LUBRICANTES

ENGRASADO

SERVICIO A RADIADOR

LAVADO DE CARROCERÍA

SERVICIO A TRANSMISIÓN

PICOS Y/O CUCHILLAS

LLANTAS

AFINACIÓN MENOR (FILTROS)

SERVICIO DE ARRANQUE

SERVICIO A REFRIGERACIÓN (OPCIONAL)

OTROS

CLASIFICACIÓN

F

PRECIO (PESOS)

$1 ,340 .00

$4 ,800 .00

$1 ,800 .00

$1 ,400 .00

$4 ,560 .00

$22 ,800 .00

$60 ,000 .00

$2 ,140 .00

$1 ,250 .00

$450 .00

$2 ,000 .00

NOTA: NO ESTÁN CONSIDERADOS COSTOS INDIRECTOS Y UTILIDAD.

NOTA: SIEMPRE SE DEBE DE CONSIDERAR EQUIPO NUEVO

DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

MOTONIVELADORA 120H

X DIESEL

TIEMPO (MES)

1.00

1.00

0 .20

1.00

0.25

1.00

0 .30

1.00

0.20

0 .50

1.00

OTRO

COSTO MENSUAL

$1 ,340 .00

$4 ,800 .00

$360 .00

$1 ,400 .00

$1 ,140 .00

$22 ,800 .00

$18 ,000 .00

$2 ,140 .00

$250 .00

$225 .00

$2 ,000 .00

| $54 ,455 .00 |