una visión global respaldada por el conocimiento local

TRATAMIENTO FISCAL DE DESARROLLOS INMOBILIARIOS – abril 28, 2021

Una visión global respaldada por el conocimiento local

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Algunas indicaciones para nuestra sesión

Si tiene a la mano, puede ser

mejor utilizar audífonos para

tener un mejor audio.

Analizaremos las preguntas

escritas de manera verbal al

finalizar una hora de

exposición, es decir, serán

cuatro bloques de preguntas.

Quien requiera más información puede enviarnos un correo electrónico a los datos de contacto que aparecerán al final.

La presentación y la grabación del evento estarán disponibles para ser consultadas o descargadas.

Se recomienda tener apagada la cámara que

transmite video y permanecer en la sesión

solamente con audio, esto permitirá que la conexión

a internet sea más estable.

Solamente el expositor podrá

compartir en la pantalla las

presentaciones.

Todos los micrófonos, excepto los

de los expositores, permanecerán

cerrados durante la sesión.

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NUESTRO EXPOSITOR

José Luis Ureña [email protected]

C.P. por la Universidad Autónoma de Sinaloa (UAS)

Maestría en impuestos por la UAS

Maestría en administración por la Universidad Interamericana del Norte

Diplomado en impuestos internacionales por el ITAM

Socio certificado en el área fiscal por el IMCP

Socio de Impuestos de RSM México Bogarín, S.C.

Líder del comité fiscal de RSM México

Integrante del comité fiscal de RSM Latinoamérica

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AVISOEl contenido de este material es enteramente didáctico y no debe ser utilizado en casos reales sin consultar a los especialistas en tributación de las firma RSM en México involucrados.

Este material es propiedad del C.P. José Luis Ureña Lizárraga Socio de Impuestos de RSM México Bogarín, S.C. y no debe ser distribuido ni divulgado en ninguna de sus partes sin el consentimiento de su Autor por escrito.

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CONTENIDO

I. Introducción

1. Vínculo constitucional del pago de

impuestos

2. Elementos de la relación tributaria

3. Concepto de desarrollo inmobiliario

II. Ingresos Acumulables

1. Momento de acumulación del ingreso

2. Perfeccionamiento de la enajenación

3. Tratamiento fiscal de preventas

4. Ganancia en enajenación de terrenos

III. Deducciones Autorizadas

1. Requisitos de las deducciones

2. Deducción vía costo de lo vendido

3. Deducción de erogaciones estimadas en

la obra

IV. Tratamientos Especiales

1. Regla 3.2.4 Resolución Miscelánea 2021

2. Emisión del CFDI

3. Reconocimiento contable

4. ¿Esquemas Reportables?

5. Decreto Vivienda marzo de 2015

V. Estímulos Fiscales

1. Deducción de terrenos (Art. 191 LISR)

2. Sociedades cooperativas de producción de

bienes (Art. 194 LISR)

3. IEPS Art. 16 fracción I LIF

VI. Impuesto al Valor Agregado

1. Servicios de edificación de obra

2. Criterios del SAT, PRODECON y Judiciales

3. Servicios parciales de construcción

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CONTENIDO

VII. Estructuras para Desarrollos Inmobiliarios

1. Análisis Jurídico-Fiscal del Fideicomiso

2. Fideicomiso Inmobiliario con S.A. de C.V.

3. Fideicomiso con garantía de pago.

4. Fideicomiso con S.C. de R.L. de C.V.

5. Copropiedad de personas físicas.

6. Fideicomiso Inmobiliario y copropiedad de

personas físicas

7. Asociación en participación.

8. Contrato de mandato asociativo

VIII.Prevención de Lavado de Dinero

1. Actividades vulnerables

2. Obligaciones

3. Umbrales de identificación y aviso

4. Multas

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I. INTRODUCCIÓN

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Vínculo constitucional para contribuir

ARTÍCULO 31. SON OBLIGACIONES DE LOS MEXICANOS:

IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

Proporcionalidad. Consiste en la capacidad económica tributaria que poseen los contribuyentes para aportar al gasto publico.

Equidad. Se refiere a que debe darse trato igual a los iguales y desigual a los desiguales.

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Elementos de la relación tributaria

1. Sujetos

2. Objeto

3. Hecho Imponible

4. Base

5. Tasa, Tarifa y Tabla

6. Periodo de Imposición

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Sujetos

Personas Morales y

Físicas

Residentes en México

Residentes en el Extranjero con EP

Residentes en el Extranjero sin EP con

fuente de riqueza en territorio nacional

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Objeto

TODOS LOS INGRESOS PERCIBIDOS POR……

Residentes en México

Establecimientos Permanentes de Extranjeros

Extranjeros por Ingreso con Fuente de Riqueza en el país (sin EP)

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Objeto

INGRESOSMODIFICACIÓN POSITIVA DEL PATRIMONIO

EFECTIVO

CREDITO

ESPECIE

SERVICIOS

CUALQUIER OTRO TIPO

Art.16 LISR

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El hecho imponible

El hecho imponible del impuesto sobre la renta lo constituye la renta entendida como la obtención de un resultado fiscal positivo. Lo anterior confirma que lo sometido a gravamen no es la actividad en sí, si no su resultado positivo.

El hecho generador del impuesto sobre la renta de las empresas no consiste en la obtención de un ingreso, sino en la obtención de una renta, entendida como la riqueza o gananciaque, en términos generales, resulta de descontar a los ingresos percibidos el costo de su obtención, para lograr definir así la utilidad que se traduce en un incremento del patrimonio.

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Definiciones

BASE

Es la cantidad o monto a la cual se le aplica la cuota, tarifa o tabla, para determinar la contribución a pagar. Esta base se determina de acuerdo con lo que indica cada ley fiscal especifica.

TASA, TARIFA, TABLA

La tasa de pago de impuesto sobre la renta (ISR) para personas morales es del 30 %.

Las personas físicas calculan el ISR conforme a las tarifas del artículo 96 (provisionales) y 152 (anual) de la Ley del ISR. Normalmente se integran columnas con límite inferior, superior, cuota fija y porcentaje.

Un ejemplo de tabla, es la utilizada para el cálculo del subsidio para el empleo de los trabajadores.

PERIODO DE IMPOSICIÓN

El artículo 6º del CFF indica que las contribuciones se causan conforme se realizan las situaciones jurídicas o de hecho, previstas en las leyes fiscales vigentes durante el lapso en que ocurran, ahora bien, el periodo de impuestos se refiere a los lapsos en que dichas situaciones se realizan para que se conjuguen los elementos de la relación tributaria al surgir del crédito fiscal que señala el ARTÍCULO 4º del CFF. Este elemento es importante porque determina la fecha para el pago de la contribución causada y de no efectuarse en las fechas establecidas se originan recargos y sanciones a favor del fisco y para los contribuyentes representa un costo financiero.

Día 17 del mes próximo a su causación (generalidad)

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Objeto, hecho imponible, base y tasa

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Ingresos acumulables Objeto

Menos: Deducciones autorizadas

Menos: PTU pagada en el ejercicio

Igual: Utilidad Fiscal o Renta gravable para ISR Hecho imponible

Menos: Pérdidas fiscales pendientes de aplicar

Igual: Resultado fiscal o Base gravable para ISR Base

Por: Tasa del 30 % Tasa

Igual: Impuesto sobre la renta a cargo

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Persona moral

Comprende, entre otras, las sociedades mercantiles, los organismos descentralizados que realicen preponderantemente actividades empresariales, las instituciones de crédito, las sociedades y asociaciones civiles y la asociación en participacióncuando a través de ella se realicen actividades empresariales en México.

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Distinción

CONTRIBUYENTES

DEDICADOS A LA INDUSTRIA

DE LA CONSTRUCCIÓN

(Art. 17 penúltimo y último párrafo

LISR)

DESARROLLADORES

INMOBILIARIOS

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Desarrollo inmobiliario

Desarrollar: Llevar a cabo una idea, un proyecto, etcétera, que necesita cierto tiempo.

Inmobiliario: Relativos a bienes inmuebles.

Inmueble: Se dice de la propiedad que no puede separarse del lugar que ocupa. Bien como las tierras, edificios, construcciones y minas, y de los adornos, artefactos o derechos a los que la ley considera no muebles.

Con base en lo anterior, se puede entender por Desarrollo Inmobiliario, aquel proyecto relacionado con el diseño, construcción, elaboración o fabricación de bienes de naturaleza inmueble, en un plazo de tiempo acordado para su conclusión para su posterior venta.

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II. INGRESOS ACUMULABLES

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Ingresos

El tema de ingresos para los desarrolladores inmobiliarios es sumamente relevante, debido a que comúnmente éstos, a lo largo del desarrollo de sus obras, comienzan a realizar la venta de las unidades condominales antes –incluso– de iniciar la obra, y suele suceder que avanzan de forma importante en el cierre de contratos. Sin embargo, la cobranza se limita a un porcentaje bajo de la totalidad del precio pactado.

En relación con este tema, el artículo 16 de la LISR establece que las personas morales acumularán la totalidad de los ingresos en efectivo, en bienes, en servicio, en crédito o de cualquier otro tipo que obtengan en el ejercicio, inclusive los provenientes de sus establecimientos en el extranjero.

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Momento de acumulación del ingreso

Prácticamente se obliga a las personas morales a acumular la totalidad de los ingresos, cualquiera que sea la forma de su obtención; sin embargo, debe atenderse a la fecha para realizarlo de acuerdo al procedimiento mencionado con anterioridad.

REGLA GENERAL DE ACUMULACIÓN.Artículo 17, fracción I, LISR

Enajenación de bienes o prestación de servicios, cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero:

a) Se expida el comprobante que ampare el precio o la contraprestación pactada.

b) Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio.

c) Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.

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Momento de acumulación del ingreso

De lo señalado en el artículo anterior, en el caso de desarrolladores inmobiliarios, comúnmente se localizan en el supuesto del inciso c), por lo que al cobrar un anticipo, por mínimo que sea, en términos de la disposición anteriormente citada se obligará al contribuyente a acumular la totalidad de los ingresos.

Esto significa que con la obtención de poco flujo se encontrarán obligados a acumular todo el ingreso; totalidad del precio a sus ingresos. ¿No sería mejor una figura jurídica donde se acumule al cobro?

Sin embargo, también existe la posibilidad de estimar el costo de ventas de conformidad con lo señalado en el artículo 30 de la LISR,

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¿Cuándo se perfecciona la enajenación, CCF?

Art. 2249.- "Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho".

Lo anterior significa que salvo que las partes acuerden algo en contrario, una compraventa es perfecta por el simple hecho de que haya un acuerdo de voluntad en donde esté definido el precio y la cosa.

Artículo 2243.- Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.

Artículo 2246.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

La factibilidad de que las partes puedan pactar comprometiéndose a transmitir un bien y a pagar un precio en cierta fecha futura es una herramienta muy útil, ya que permite que el comprador pueda inspeccionar el bien con objetividad o valuarlo profesionalmente antes de adquirir formalmente su propiedad y sobre todo cuando se trata de la venta de bienes inmuebles.

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¿Qué ha dicho la SCJN?

RENTA. QUÉ DEBE ENTENDERSE POR “INGRESO” PARA EFECTOS DEL TÍTULO II DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO.

Si bien la Ley del Impuesto sobre la Renta no define el término “ingreso”, ello no implica que carezca de sentido o que ociosamente el legislador haya creado un tributo sin objeto, toda vez que a partir del análisis de las disposiciones legales aplicables es posible definir dicho concepto como cualquier cantidad que modifique positivamente el haber patrimonial de una persona.

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RENTA. EL ARTÍCULO 18, FRACCIÓN I, INCISO C), DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO, VIGENTE

HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2013, NO VIOLA EL PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD

TRIBUTARIA.

El ingreso por enajenación de bienes se obtiene desde el perfeccionamiento del contrato por el que se enajenó

el bien, modificando positivamente el patrimonio de los contratantes y debiendo acumularse la totalidad del

monto de la operación, en términos del artículo 17 de la Ley del Impuesto sobre la Renta abrogada. En tales

condiciones, en caso de que conforme al artículo 18, fracción I, inciso c), de la misma ley, el ingreso obtenido

por la enajenación de bienes se considere acumulable, por la exigibilidad o el cobro de una parte o la totalidad

del precio del bien -al ser el primer supuesto en ocurrir, entre los demás previstos en la fracción I del artículo 18

referido-, aun cuando el enajenante recibe sólo una parte del precio del bien en efectivo, por concepto de

"anticipo", sí considera la capacidad contributiva del causante, ya que se determina con base en el valor

monetario de los derechos de crédito que se incorporaron a su patrimonio desde el perfeccionamiento del

contrato, con independencia del concepto bajo el que se pague el precio del bien o la forma de pago.

Tesis: 2a. CXXXIII/2015 (10a.) Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Décima Época 2010746 2 de 376

Segunda Sala Libro 26, Enero de 2016, Tomo II Pag. 1659 Tesis Aislada(Constitucional)

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Así, en el supuesto del inciso c) referido, la exigibilidad o el cobro, parcial

o total, del precio del bien, es lo que actualiza la acumulación del valor del

derecho de crédito que ya se había cuantificado en el patrimonio del

enajenante desde el perfeccionamiento del contrato, siendo irrelevante la

disposición total de la entrada en efectivo, por lo que el citado artículo 18,

fracción I, inciso c), no viola el principio de proporcionalidad tributaria

contenido en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los

Estados Unidos Mexicanos.

Tesis: 2a. CXXXIII/2015 (10a.) Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Décima Época 2010746 2 de 376

Segunda Sala Libro 26, Enero de 2016, Tomo II Pag. 1659 Tesis Aislada(Constitucional)

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Ganancia en la enajenación de terrenos

El artículo 18, fracción IV, de la Ley del ISR, prevé como ingreso acumulable para las personas morales del régimen general de la ley,

La ganancia derivada de la enajenación de activos fijos y terrenos, títulos, valor, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito, así como la ganancia realizada que derive de la fusión o escisión de sociedades y la proveniente de reducción de capital o de liquidación de sociedades mercantiles residentes en el extranjero, en las que el contribuyente sea socio o accionista.

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Ganancia en la enajenación de terrenos

En correlación con lo mencionado anteriormente, el artículo 19 de la Ley citada, dispone que la ganancia se determinara de la manera siguiente:

Ingreso obtenido por la enajenación de terreno

(-) Monto original de la inversión del terreno, actualizado.

(=) Ganancia por la enajenación del terreno( si el resultado es positivo)

El monto original de la inversión (MOI) se podrá ajustarmultiplicándolo por el factor de actualizacióncorrespondiente al periodo comprendido desde elmes en el que se realizó la adquisición y hasta elmes inmediato anterior a aquél en el que se realicela enajenación.

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Art. 19 LISR

RESULTADO FISCAL EN VENTA DE ACTIVO FIJO (TERRENO)

DATOS

Tipo de bien INPC Terreno INPC ISAI Total

Fecha de adquisición febrero-14 abril-14

Monto Original 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94

Depreciación acumulada del ejerc. Anterior

Depreciación del ejercicio

Costo suceptible de actualización 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94

Fecha de la venta - Clave del mes mayo-17

Valor de la contraprestación 15,200,000.00

Referencia contable

Actualización del costo

INPC un mes anterior al mes de venta abril-17 126.242 abril-17 126.242

INPC del mes de adquisición febrero-14 112.790 abril-14 112.888

Costo suceptible de actualización 12,420,000.00

Factor de actualización 1.1193

Costo actualizado Terreno 13,901,282.38

Costo suceptible de actualización 299,653.94


Costo actualizado ISAI y Derechos 335,101.27

Total Costo Actualizado 14,236,383.66

Valor de la contraprestación 15,200,000.00

(-) Costo actualizado 14,236,383.66

Utilidad (Pérdida) fiscal 963,616.34

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III. DEDUCCIONES AUTORIZADAS

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Deducciones autorizadas

Art. 25 LISR. Los contribuyentes podrán efectuar las deducciones siguientes:

I. Las devoluciones que se reciban o los descuentos o bonificaciones que se hagan enel ejercicio.

II. El costo de lo vendido. ¿En el caso del terreno, sería el costo de lo vendido o se remite al artículo 19 LISR?

III. Los gastos netos de descuentos, bonificaciones o devoluciones.

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Art. 27 LISR. Las deducciones autorizadas en este Título deberán reunir los siguientes requisitos:

I. Ser estrictamente indispensables para los fines de la actividad del contribuyente, salvo que se trate de donativos no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos previstos en esta Ley y en las reglas generales que para el efecto establezca el SAT.

II. Que cuando esta Ley permita la deducción de inversiones se proceda en los términos de la Sección II de este Capítulo.

III. Estar amparadas con un comprobante fiscal y que los pagos cuyo monto exceda de $2,000.00 se efectúen mediante transferencia electrónica de fondos desde cuentas abiertas a nombre del contribuyente en instituciones que componen el sistema financiero y las entidades que para tal efecto autorice el Banco de México; cheque nominativo de la cuenta del contribuyente, tarjeta de crédito, de débito, de servicios, o los denominados monederos electrónicos autorizados por el Servicio de Administración Tributaria.

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Pagos a Terceros y al Extranjero.

V. Cumplir con las obligaciones establecidas en esta Ley en materia de retención y entero de impuestos a cargo de terceros o que, en su caso, se recabe de éstos copia de los documentos en que conste el pago de dichos impuestos. Tratándose de pagos al extranjero, éstos sólo se podrán deducir siempre que el contribuyente proporcione la información a que esté obligado en los términos del artículo 76 de esta Ley.

Deducción de Salarios Pagados.

Los pagos que a la vez sean ingresos en los términos del Capítulo I del Título IV, de esta Ley, se podrán deducir siempre que las erogaciones por concepto de remuneración, las retenciones correspondientes y las deducciones del impuesto local por salarios y, en general, por la prestación de un servicio personal independiente, consten en comprobantes fiscales emitidos en términos del CFFy se cumpla con las obligaciones a que se refiere el artículo 99, fracciones I, II, III y V de la presente Ley, así como las disposiciones que, en su caso, regulen el subsidio para el empleo y los

contribuyentes cumplan con la

obligación de inscribir a los

trabajadores en el IMSS

cuando estén obligados a ello,

en los términos de las leyes de

seguridad social.

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Art. 43. (RISR) DEDUCCIÓN DE SALARIOS PAGADOS EN EFECTIVO.

Para efectos del artículo 27, fracción III de la Ley, las erogaciones efectuadas por salarios y en general por la prestación de un servicio personal subordinado a que se refiere el artículo 94 de la Ley, pagadas en efectivo podrán ser deducibles, siempre que además de cumplir con todos los requisitos que señalan las disposiciones fiscales para la deducibilidad de dicho concepto, se cumpla con la obligación inherente a la emisión del comprobante fiscal correspondiente por concepto de nómina.

Traslado Expreso y por separado del IVA.

VI. Que cuando los pagos cuya deducción se pretenda realizar se hagan a contribuyentes que causen el IVA, dicho impuesto se traslade en forma expresa y por separado en el comprobante fiscal correspondiente.

Intereses Devengados.

VII. Que en el caso de intereses por capitales tomados en préstamo, éstosse hayan invertido en los fines del negocio…

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Requisitos de descripción del servicio

COMPROBANTES FISCALES. LA "DESCRIPCIÓN DEL SERVICIO" A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 29-A, FRACCIÓN V, DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN, DEBE CONSTAR EN ELLOS Y NO EN UN DOCUMENTO DISTINTO, A EFECTO DE DEMOSTRAR QUE LOS GASTOS QUE AMPARAN SON ESTRICTAMENTE INDISPENSABLES PARA LOS FINES DE LA ACTIVIDAD DEL CONTRIBUYENTE Y, POR ENDE, ACREDITABLES PARA SU DEDUCCIÓN.

De acuerdo con los artículos 5o., fracción I, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado y 31, fracción I, de la Ley del Impuesto sobre la Renta abrogada, uno de los requisitos para que sea acreditable la primera contribución referida y, por ende, deducible, es que las erogaciones realizadas sean estrictamente indispensables para los fines de la actividad del contribuyente. En relación con ello, los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación prevén, en lo que interesa, que los comprobantes fiscales, además de las exigencias relativas, tales como la cantidad y clase de mercancías o descripción del servicio por el que se expiden, deben ser impresos por establecimientos autorizados por la autoridad hacendaria.

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En este contexto, del análisis en torno a los comprobantes fiscales y su función, se colige que están dotados de una serie de requisitos adicionales cuya finalidad es que el documento, por sí mismo, se utilice para la función que fue creado, es decir, como un elemento de prueba; razón por la cual, deberá contener aquellos elementos de identificación necesarios y básicos para saber quién los expidió, a favor de quién y, en lo que interesa al caso, por cuál concepto (servicios), lo que explica por qué debe detallarse el servicio o actividad que justificó la emisión del comprobante, pues con ello se busca tener la certeza de que el gasto efectuado es indispensable para la actividad comercial del interesado en la deducción o acreditamiento en cuestión.

En ese contexto, la locución "descripción del servicio o del uso o goce que amparen", contenida en la fracción V del artículo 29-A citado, alude a una referencia del servicio prestado que contenga los datos suficientes que informen claramente del servicio concreto que se prestó al beneficiado, de manera que dicho señalamiento no puede ser tan ambiguo que no informe el servicio recibido por la causante, ya que ello no permitiría conocer si se trata de una erogación estrictamente indispensable para los fines de su actividad, como lo exigen los preceptos inicialmente mencionados.

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Por tanto, la "descripción del servicio" a que alude el último artículo indicado, la cual otorga certeza de la existencia del hecho u acto querido, debe constar en los comprobantes fiscales y no en un documento diverso, por ejemplo, un contrato de prestación de servicios, pues su impresión en alguno de los establecimientos autorizados es lo que genera la seguridad jurídica de que lo consignado o descrito corresponde al servicio otorgado, finalidad que no se logra cuando la descripción se realiza en documentos no generados en la forma prevista en los preceptos citados. Lo anterior, a efecto de demostrar que los gastos que amparan son estrictamente indispensables para los fines de la actividad del contribuyente y, por ende, acreditables para su deducción.

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Deducción vía costo de lo vendido

Art. 39 LISR. Sistema para determinar el Costo de Ventas de las Mercancías.

El costo de las mercancías que se enajenen, así como el de las que integren el inventario final del ejercicio, se determinará conforme al sistema de costeo absorbente sobre la base de costos históricos o predeterminados. En todo caso, el costo se deducirá en el ejercicio en el que se acumulen los ingresos que se deriven de la enajenación de los bienes de que se trate.

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Época: Novena Época

Registro: 171354

Instancia: Primera Sala

Tipo de Tesis: Jurisprudencia

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Tomo XXVI, Septiembre de 2007

Materia(s): Constitucional, Administrativa

Tesis: 1a./J. 126/2007

Página: 304

RENTA. EL ARTÍCULO 45-F, SEGUNDO PÁRRAFO, DE LA LEY

DEL IMPUESTO RELATIVO, QUE ESTABLECE QUE NO SE

DARÁN EFECTOS FISCALES A LA REVALUACIÓN DE LOS

INVENTARIOS O DEL COSTO DE LO VENDIDO, VIOLA EL

PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD TRIBUTARIA, PUES

IMPIDE LA DETERMINACIÓN DE UNA UTILIDAD ACORDE A LA

CAPACIDAD CONTRIBUTIVA DE LOS CAUSANTES DE DICHO

GRAVAMEN (LEGISLACIÓN VIGENTE A PARTIR DEL 1o. DE

ENERO DE 2005).

El citado precepto, al establecer que en ningún caso se darán

efectos fiscales a la revaluación de los inventarios o del costo de lo

vendido, viola el principio de proporcionalidad tributaria contenido en

la fracción IV del artículo 31 de la Constitución Política de los

Estados Unidos Mexicanos, pues si bien es cierto que tratándose de

personas morales, conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta,

el origen del gravamen se rige por un sistema de acumulación de

ingresos en crédito, lo que da lugar a que el ingreso se entienda

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Registro: 171354






Tesis: 1a./J. 126/2007

Página: 304

percibido desde el momento en el que se torne exigible la

contraprestación y a que el pago provisional o anual del impuesto

relativo no contemple los efectos derivados de la inflación dentro de

un ejercicio fiscal, también lo es que en el caso de contribuyentes

que enajenen mercancías adquiridas o producidas en un ejercicio

distinto al de su venta, el no reconocer el efecto inflacionario en

la valuación de los inventarios o del costo de lo vendido

provoca que la renta gravable se determine de una forma que

no resulta acorde a la capacidad contributiva del causante, en

razón de que el artículo 46 de la Ley del Impuesto sobre la Renta

conmina a los causantes personas morales, a determinar su

situación fiscal atendiendo a los efectos que la inflación pudiera

tener sobre ésta y, específicamente, considerando su repercusión

en los créditos y deudas del causante, en relación con los intereses

que perciban o paguen, respectivamente, como elementos

mitigantes de la disminución o aumento real de sus deudas.

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Registro: 171354






Tesis: 1a./J. 126/2007

Página: 304

En estas condiciones, el no tomar en cuenta los efectos

inflacionarios en el valor de adquisición de los inventarios o

del costo de lo vendido viola el principio constitucional referido,

toda vez que -así como acontece con el ajuste anual por inflación- el

fenómeno inflacionario puede tener un impacto negativo en los

valores registrados en la contabilidad de las personas morales, que

al verse disminuidos provoca la determinación de una utilidad mayor

a la generada en términos reales, que son los que la legislación

fiscal estima relevantes para la medición de la capacidad

contributiva cuando se considera un periodo mayor al de un ejercicio

fiscal.a

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Art. 39 LISR

DETERMINACIÓN DEL COSTO DE LO VENDIDO ACTUALIZADO

DATOS

Tipo de bien INPC Terreno INPC ISAI Total

Fecha de adquisición febrero-14 abril-14

Monto Original 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94

Depreciación acumulada del ejerc. Anterior

Depreciación del ejercicio

Costo suceptible de actualización 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94

Fecha de la venta - Clave del mes mayo-17

Actualización del costo de lo vendido

INPC un mes anterior al mes de venta abril-17 126.242 abril-17 126.242

INPC del mes de adquisición febrero-14 112.790 abril-14 112.888

Costo suceptible de actualización 12,420,000.00


Costo de lo vendido actualizado Terreno 13,901,282.38

Costo suceptible de actualización 299,653.94


Costo de lo vendido actualizado ISAI 335,101.27

Costo de lo vendido total actualizado 14,236,383.66

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¿Entonces que deducción aplico para terrenos?

1. Deducción Art. 19 LISR (Pérdida en venta de terrenos)

2. Deducción del Art. 39 LISR (Costo de lo Vendido)

Si la Autoridad no quiere tomar como válida la del artículo 19, invoco la jurisprudencia y me permite actualizar los terrenos, es decir el efecto sería similar, sin embargo considero que la reglas específica es la del artículo 19. La opción para no usar ninguna de las dos anteriores es la de costos estimados del artículo 30.

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Deducción de erogaciones estimadas

Artículo 30 LISR. Los contribuyentes que realicen obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido, podrán deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, en los ejercicios en que obtengan los ingresos derivados de las mismas, en lugar de las deducciones establecidas en los artículos 19 (Pérdida en venta de terreno) y 25 (Costo de lo Vendido) de esta Ley, que correspondan a cada una de las obras o a la prestación del servicio, mencionadas. Las erogaciones estimadas se determinarán por cada obra o por cada inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación de servicios a que se refiere este artículo, multiplicando los ingresos acumulables en cada ejercicio que deriven de la obra o de la prestación del servicio, por el factor de deducción total que resulte de dividir la suma de los costos directos e indirectos estimados al inicio del ejercicio,o de la obra o de la prestación del servicio de que se trate, entre el ingreso total que corresponda a dicha estimación en la misma fecha, conforme a lo dispuesto en este párrafo.

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Determinación del factor estimado y deducciones estimadas (2019)

CONCEPTO IMPORTE

Suma de los costos directos e indirectos

estimados al inicio de la obra 2019$13,000,000.00

Entre: Ingreso total correspondiente al inicio de la obra $45,000,000.00

Igual: Factor de deducción estimado 2019 0.2888

CONCEPTO IMPORTE

Ingresos acumulables en el ejercicio que inicio la

obra$10,000,000.00

Por: Factor de deducción estimado 0.2888

Igual: Erogaciones estimadas en el ejercicio 2019 $2,888,000.00

46

Conceptos que no se consideran dentro de la estimación.

No se considerarán dentro de la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el párrafo anterior, la deducción de las inversiones y las remuneraciones por la prestación de servicios personales subordinados, relacionados directamente con la producción o la prestación de servicios, las cuales se deducirán conforme a lo dispuesto por la Sección III de este Capítulo (Costo de lo Vendido) ni los gastos de operación ni financieros, los cuales se deducirán en los términos establecidos en esta Ley (deducción del periodo, artículo 25).

Los contribuyentes que se dediquen a la prestación del servicio turístico de tiempo compartido podrán considerar dentro de la estimación de los costos directos e indirectos, la deducción de las inversiones correspondientes a los inmuebles destinados a la prestación de dichos servicios, en los términos del artículo 31 de esta Ley.

47

Determinación de costos directos e indirectos estimados (2019)

ESTIMACIÓN

Concepto Importe SÍ NO

Materiales $13,000,000.00 $13,000,000.00 $0.00

Más: Sueldos y salarios (construcción) 5,400,000.00 0.00 5,400,000.00

Más: Previsión social (construcción) 900,000.00 0.00 900,000.00

Más: Sueldos y salarios (administrativos) 870,000.00 0.00 870,000.00

Más: Previsión social (administrativos) 300,000.00 0.00 300,000.00

Más: Gastos de administración 1,750,000.00 0.00 1,750,000.00

Más: Gastos de ventas 2,000,000.00 0.00 2,000,000.00

Más: Gastos financieros (1) 1,050,000.00 0.00 1,050,000.00

Más: Depreciación de maquinaria y equipo 570,000.00 0.00 570,000.00

Igual:Suma de los costos directos e indirectos estimados al

inicio de la obra 2019$25,840,000.00 $13,000,000.00 $12,840,000.00

Nota 1, interés bancario

48

Cierre fiscal (2019)

Concepto ISR

Ingresos acumulables $10,000,000.00

Menos: Deducción estimada 2,888,000.00

Menos: Otras deducciones autorizadas 1,873,000.00

Menos: Compra de materiales y otros gastos 0.00

Igual: Utilidad fiscal $5,239,000.00

Por: Tasa 30 %

Igual: Impuesto causado $1,571,700.00

49

Factores de deducción por cada obra o inmueble.

Al final de cada ejercicio, los contribuyentes deberán calcular el factor de deducción total a que se refiere el primer párrafo de este artículo por cada obra o por cada inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación de servicios de tiempo compartido, según sea el caso, con los datos que tengan a esa fecha. Este factor se comparará al final de cada ejercicio con el factor utilizado en el propio ejercicio y en los ejercicios anteriores, que corresponda a la obra o a la prestación del servicio de que se trate.

Si de la comparación resulta que el factor de deducciónque corresponda al final del ejercicio de que se trate es menor que cualquiera de los anteriores, el contribuyente deberá presentar declaraciones complementarias, utilizando este factor de deducción menor, debiendo modificar el monto de las erogaciones estimadas deducidas en cada uno de los ejercicios de que se trate.

50

Comparación entre el costo real y el costo estimado.

En el ejercicio en el que se terminen de acumular los ingresos relativos a la obra o a la prestación del servicio de que se trate, los contribuyentes compararán las erogaciones realizadas correspondientes a los costos directos e indirectos a que se refiere el primer párrafo de este artículo, sin considerar, en su caso, los señalados en el segundo párrafo de este mismo artículo, durante el periodo transcurrido desde el inicio de la obra o de la prestación del servicio hasta el ejercicio en el que se terminen de acumular dichos ingresos, contra el total de las estimadas deducidas en el mismo periodo en los términos de este artículo, que correspondan en ambos casos a la misma obra o al inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación del servicio.

51

Acumulación de erogaciones estimadas deducidas en exceso.

Si de la comparación a que se refiere el párrafo

anterior, resulta que el total de las erogaciones

estimadas actualizadas deducidas exceden a

las realizadas actualizadas, la diferencia se

acumulará a los ingresos del contribuyente en el

ejercicio en el que se terminen de acumular los

ingresos relativos a la obra o a la prestación del

servicio de que se trate.

52

Estimación de las deducciones cuando exceden en más de 5%.

Si de la comparación a que se refiere el párrafo quinto de este artículo, resulta que el total de las erogaciones estimadas deducidas exceden en más de 5% a las realizadas, ambas actualizadas, sobre el excedente se calcularán los recargos que correspondan a partir del día en que se presentó o debió presentarse la declaración del ejercicio en el que se dedujeron las erogaciones estimadas. Estos recargos se enterarán conjuntamente con la declaración de que se trate.

53

Aviso de opción por cada obra o inmueble destinado a tiempo compartido.

Los contribuyentes que ejerzan la opción señalada en este artículo, deberán presentar aviso ante las autoridades fiscales, en el que manifiesten que optan por lo dispuesto en este artículo, por cada una de las obras o por el inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación del servicio, dentro de los quince días siguientes al inicio de la obra o a la celebración del contrato, según corresponda. Una vez ejercida esta opción, la misma no podrá cambiarse. Los contribuyentes, además, deberán presentar la información que mediante reglas de carácter general establezca el SAT. (ficha de trámite 30/ISR “Aviso de opción para deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos o indirectos de obras o de la prestación del servicio”, RMISC 2021)

RMISC en su regla 3.3.3.4. señala que aquellos contribuyentes que decidan ejercer la opción en una fecha posterior a los 15 días siguientes al inicio de la obra o a la celebración del contrato, podrán presentar el aviso dentro del mes siguiente a aquel en el que presenten las declaraciones anuales complementarias que deriven del ejercicio de la opción

54

IV. TRATAMIENTOS ESPECIALES

55

Regla 3.2.4 RMISC 2021

Acumulación y Deducción Opcional

Regla 3.2.4. RMISC 2021. Los contribuyentes del Título II de la Ley del ISR, que realicen las actividades empresariales a que se refiere el artículo 16 del CFF y obtengan ingresos por el cobro total o parcial del precio o por la contraprestación pactada, relacionados directamente con dichas actividades, y no estén en el supuesto a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso b) (Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio) de la Ley del ISR, y emitan el CFDI que corresponda a dichos cobros en términos de la regla 2.7.1.35. (CFDI por pagos realizados), en lugar de considerar dichos cobros como ingresos para la determinación del pago provisional correspondiente al mes en el que los recibieron en los términos de los artículos 14 y 17,

fracción I, inciso c) de la citada Ley, podrán considerar como ingreso acumulable del ejercicio el saldo que por los mismos conceptos tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, del

registro a que se refiere el párrafo siguiente, pudiendo deducir en este caso, el costo de lo vendido estimado que corresponda a dichos cobros…

56


Acumulación y Deducción Opcional

Regla 3.2.4. RMISC 2021. El costo de lo vendido estimadocorrespondiente al saldo del registro de los cobros totales o parciales que se tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, que no estén en el supuesto a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso b) de la Ley del ISR, se determinará aplicando al saldo del registro a que se refiere el segundo párrafo de esta regla, el factor que se obtenga de dividir el monto del costo de lo vendido deducible del ejercicio fiscal de que se trate, entre la totalidad de los ingresos obtenidos en ese mismo ejercicio, por concepto de enajenación de mercancías o por prestación de servicios, según sea el caso…

Regla 3.2.4 RM 2021

Permite asignarle costo de ventas al anticipos siempre que se

lleve un registro de acuerdo a la regla citada

REGISTRO Fecha Anticipo 2021 Monto

ENERO 10´000,000.00

MARZO 500,000.00

DICIEMBRE 600,000.00

TOTAL ANUAL 11´100,000.00

MENOS

Inmuebles

Entregados

(1´000,000.00)

(500,000.00)

Saldo del Registro* 9’600,000.00

Se podrá aplicar siempre y cuando;

a) No se hubiera entregado el bien

57

Opción de % costo a los anticipos regla 3.2.4

Costo de VentasDeducible 2020

Ventas Totales

2020

25´000,000.00

35´000,000.00

0.7142Facto costo para aplicar al Anticipo

Beneficios de la Regla:

a) Le permite asignar un costo a los

anticipos

b) Los anticipos no se acumulan para pagos

provisionales

Ejemplo:

Anticipo Acumulable

Factor del costo

Costo de Venta Estimado

Utilidad Fiscal

$9’600,000

71.42%

$ 6’856,320

$ 2’743,680

58

Cómo llevar el control de la regla 3.2.4

EJEMPLO

ESTADO DE CUENTA DE CLIENTES

SR. X

Importe

Venta

Tipo de Pago Fecha % 2017 2018 2019 Total 2020 Total

5,000,000.00

Apartado 20/12/2017 1.00% 50,000.00 50,000.00 50,000.00

Anticipo 1 30/06/2018 29.00% 1,450,000.00 1,450,000.00 1,450,000.00

Anticipo 2 30/11/2018 20.00% 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00

Anticipo 3 30/11/2019 25.00% 1,250,000.00 1,250,000.00 1,250,000.00

Liquidación Total 20/04/2020 25.00% - 1,250,000.00 1,250,000.00

Sumas de Pagos 100.00% 50,000.00 2,450,000.00 1,250,000.00 3,750,000.00 1,250,000.00 5,000,000.00

% Costo Estimado 60.00% 65.00% 70.00% 68.00%

Costo Estimado Registrado 30,000.00 1,592,500.00 875,000.00 2,497,500.00

Costo de Venta Real 3,400,000.00

Utilidad Bruta 1,600,000.00

Costo de Venta

Complemento a Registrar

en 2020/Costo de Ventas

Total 902,500.00 3,400,000.00

59

Emisión del CFDI

No se deben de reconocer como Anticipos Regla 3.2.4

Sólo estaremos ante el caso de una operación en dónde existe el pago de un anticipo, cuando se realice un pago en una operación dónde:

No se conoce o no se ha determinado el bien o servicio que se va a adquirir o el precio del mismo.

No se conoce o no se ha determinado ni el bien o servicio que se va a adquirir ni el precio del mismo.

60

Emisión CFDI regla 3.2.4

1. Emitir el CFDi (PPD) por el monto total de la operación al momento de la firma del contrato de compra venta del inmueble.

2. Emitir el Recibo Electrónico de Pago por cada pago recibido de parte del cliente.

3. En el caso de desarrollos comerciales, se puede facturar terreno en un CFDi y construcción en otro e ir abonando al terreno para optimizar la causación del IVA.

61

CFDI Terreno regla 3.2.4

62

CFDI Construcción regla 3.2.4

63

Recibo electrónico pago regla 3.2.4

64

Reconocimiento contable

NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes

Una entidad debe reconocer los ingresos cuando transfiere el control sobre los bienes o servicios acordados a los clientes, a cambio del monto que refleje la contraprestación a la cual una entidad considera tener derecho a cambio de dichos bienes o servicios. Una entidad reconoce los ingresos de acuerdo con ese principio básico mediante la aplicación de los siguientes pasos:

Paso 1: identificar el contrato (o contratos) con el cliente;

Paso 2: identificar las obligaciones a cumplir en el contrato;

Paso 3: determinar el precio de la transacción;

Paso 4: asignar el precio de la transacción entre la obligaciones a cumplir del contrato; y

Paso 5: reconocer el ingreso cuando (o a medida que) la entidad satisface una obligación a cumplir.

NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes y los ingresos acumulables

65

Reconocimiento contable

NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes y los ingresos acumulables (Ejemplo)

EMPRESA CONSTRUCTORA, S.A. DE C.V.

VENTA DE TERRENO

CONSIDERACIONES:

1. La empresa vendió un terreno el 19 de marzo de 2017 en 25,000,000 Pesos.

2. El cliente realizará 4 pagos anticipados semestrales en los próximos 2 años

por importe de $6,250,000 pesos cada uno.

3. La empresa no entregará para su uso el terreno hasta que no se le

pague la totalidad de los anticipos que cubren la totalidad de la operación.

4. El acuerdo fue establecido en contrato por escrito firmado por las

partes y emitida una factura por el total del valor del terreno.

IMPACTO FISCAL:

La empresa acumuló en 2017 la totalidad de la enajenación al haberse establecido

la contraprestación y facturado el total del terreno, perfeccionando así la

transacción.

IMPACTO FINANCIERO:

Debido a que no se ha transferido el control del bien al cliente, ya que este será

entregado para su uso hasta el pago total, no se reconoce ingreso financieramente,

ya que se considera que el control del activo continúa siendo de la empresa.

66

NIF D-1 y D-2 conclusiones:

Sustancia Económica. Prevalece el fondo sobre la forma, si existe una factura por el importe total del departamento, no quiere decir que es un ingreso financiero.

Ingresos Financiero. Se da en el momento que se pierde el control del activo, en el caso del departamento a la firma de la escritura y entrega del mismo.

Cumplimiento de la Obligación. La premisa anterior prevalece sobre reconocer el ingreso conforme se trabaja.

Compromiso. Va ligado con una obligación de desempeño. El compromiso se consuma a la entrega del departamento.

Gastos del periodo. El gasto de marketing no es obligación de desempeño por lo que no forma parte del activo.

67

NIF D-6 Capitalización del resultado integral de financiamiento (CIF)

Norma general de capitalización

El CIF directamente atribuible a la adquisición de activos calificables debe capitalizarse formando parte del costo de inversión de esos activos. Los elementos que integran el CIF capitalizable por el uso de financiamientos repercuten directamente sobre el monto invertido en la adquisición de activos calificables y, consecuentemente, forman parte del costo de adquisición del activo.

68

¿Esquemas reportables?

1. Evite el intercambio de información fiscal o financiera entre autoridades fiscales.

2. Evite la aplicación del régimen de REFIPRES o entidades extranjeras transparentes fiscales.

3. Impliquen transmisión de pérdidas fiscales a otras entidades.

4. Retorne total o parcialmente pagos a la persona que los efectuó (o a sus socios o partes relacionadas) a través de operaciones interconectadas.

5. Se aplique un Tratado Fiscal, y el ingreso no esté gravado o con gravamen reducido en el extranjero.

6. Involucre operaciones con partes relacionadas en supuestos específicos, tales como de difícil valuación, reestructuración, o no involucren una contraprestación. (Directrices de la OCDE aplicables en materia de precios de transferencia a empresas multinacionales y administraciones tributarias)

7. Se evite constituir un Establecimiento Permanente.

8. Impliquen la transmisión de activos depreciados parcial o totalmente, para que una parte relacionada lo deprecie.

9. Se involucre un mecanismo híbrido.

10. Se evite la identificación del beneficiario efectivo de ingresos o activos.

11. Implique el refrescamiento de pérdidas fiscales por caducar.

12. Evite la aplicación del 10% del ISR sobre dividendos.

13. Implique el arrendamiento y posterior subarrendamiento al arrendador original o una parte relacionada.

14. Involucre operaciones cuyos registros contables y fiscales presenten diferencias mayores 20%.

15. Mecanismos que eviten la aplicación de disposiciones de esquemas reportables. (Ultimo párrafo Art. 199)

Características de los Esquemas Reportables. (Art. 199 CFF)

69

Conciliación contable fiscal

Fiscal Estado de Resultados

Anticipo de Clientes

Acumulable$ 9’600,000 > 20%

Costo de Venta Estimado $ 6’856,320 > 20%

Contable Estado de Resultados

Ingresos $ 000

Costo de venta $ 000

Contable Balance General

Obras en Proceso (Activo) $ 5’000,000

Anticipo de Clientes (Pasivo) $ 9’600,000

70

Decreto vivienda del 26 de marzo de 2015

Momento de Acumulación del Ingreso

Artículo Primero.- Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de bienes inmuebles

destinados a casa habitación, podrán optar por considerar como ingreso obtenido en el ejercicio, el total del precio pactado en la enajenación o la parte del precio exigible durante el mismo, en lugar de aplicar lo dispuesto por el artículo 17, fracción III, párrafo segundo de la Ley del Impuesto sobre la Renta, siempre que su enajenación se haya pactado a plazos.

Dicha opción se deberá ejercer por la totalidad de los contratos celebrados a plazo y las contraprestaciones derivadas de los mismos. Lo dispuesto en este artículo no será aplicable tratándose de enajenaciones que sean financiadas mediante créditos otorgados por instituciones del sistema financiero, así como por dependencias y entidades públicas o privadas.

71

Decreto vivienda del 26 de marzo de 2015

Momento de Acumulación del Ingreso

Cuando el contribuyente hubiera optado por considerar como ingresos obtenidos en el ejercicio, únicamente la parte del precio pactado exigible y enajene los documentos pendientes de cobro, o los dé en pago, deberá considerar la cantidad pendiente de acumular como ingreso obtenido en el ejercicio en el que realice la enajenación o la dación en pago.

En el caso de incumplimiento de los contratos celebrados y las contraprestaciones derivadas de los mismos, respecto de los cuales se haya ejercido la opción de considerar como ingreso obtenido en el ejercicio únicamente la parte del precio exigible, se considerará como ingreso obtenido en el ejercicio, las cantidades exigibles en los mismos, disminuidas por las cantidades que ya se hubieran devuelto conforme a los contratos respectivos.

72

Deducción del costo de lo vendido

Los contribuyentes que opten por acumular como ingreso del ejercicio, la parte del precio exigible durante el mismo,

deberán deducir el costo de lo vendido en la proporción que represente el ingreso percibido en dicho ejercicio, respecto del total de los pagos pactados, en lugar de deducir el monto total del costo de lo vendido al momento en el que se enajenen los bienes inmuebles destinados a casa habitación.

Lo dispuesto en este artículo será aplicable, siempre y cuando previamente el contrato respectivo sea registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor, de conformidad con la Ley Federal de Protección al Consumidor.

73

V. ESTÍMULOS FISCALES LISR

74

Artículo 191 LISR - deducción de terrenos

Estímulo fiscal para desarrollos inmobiliarios (art. 191 LISR)

DE LOS CONTRIBUYENTES DEDICADOS A LA CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE DESARROLLOS INMOBILIARIOS.

Art. 191 LISR. Deducción de terrenos

por desarrolladores inmobiliarios.

Los contribuyentes que se dediquen a

la construcción y enajenación de

desarrollos inmobiliarios, podrán optar

por deducir el costo de adquisición de

los terrenos en el ejercicio en el que

los adquieran, siempre que cumplan con

lo siguiente:

I. Que los terrenos sean destinados a la

construcción de desarrollos inmobiliarios,

para su enajenación.

II. Que los ingresos acumulables

correspondientes provengan de la

realización de desarrollos inmobiliarios

cuando menos en un ochenta y cinco por

ciento.

Tratándose de contribuyentes que inicien

operaciones, podrán ejercer la opción a que se

refiere este artículo, siempre que los ingresos

acumulables correspondientes a dicho ejercicio

provengan de la realización de desarrollos

inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco

por ciento y cumplan con los demás requisitos que

se establecen en este artículo.

75

III. Que al momento de la enajenación del terreno, se

considere ingreso acumulable el valor total de la

enajenación del terreno de que se trate, en lugar de

la ganancia a que se refiere el artículo 18, fracción IV

de esta Ley.

Cuando la enajenación del terreno se efectúe en

cualquiera de los ejercicios siguientes a aquel en el que se

efectuó la deducción (2017) a que se refiere este artículo,

se considerará adicionalmente como ingreso acumulable

un monto equivalente al 3% del monto deducido

conforme a este artículo, en cada uno de los ejercicios que

transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el

terreno (2017) y hasta el ejercicio inmediato anterior a

aquel en el que se enajene (2018, 2019) el mismo. Para los

efectos de este párrafo, el monto deducido conforme a este

artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de

actualización correspondiente al periodo comprendido desde

el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno

y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule

el 3% a que se refiere este párrafo.


APLICACIÓN ESTÍMULO FISCAL ART. 191 LISR

ACUMULACIÓN DEL 3% POR LOS DOS AÑOS

DATOS

Efecto en

Tipo de bien INPC Terreno ISR

Fecha de adquisición diciembre-17

Monto Original del Terrreno 17,500,000.00

Terreno deducido vía estímulo en 2017 17,500,000.00 5,250,000.00

Acumulación 3% Ejercicio 2018

INPC último mes ejercicio en que se acumula Dic-2018 103.020

INPC último mes ejercicio en que se dedujo Dic-2017 98.272883

Importe Terreno Deducido en 2017 17,500,000.00


Importe Actualizado Ejercicio 2018 18,345,345.58

Importe a Acumular del 3 % Ejercicio 2018 550,360.37 (165,108.11)


INPC último mes ejercicio en que se acumula Dic-2019 105.934

INPC último mes ejercicio en que se dedujo Dic-2017 98.272883



Importe Actualizado Ejercicio 2019 18,864,257.80

Importe a Acumular del 3 % Ejercicio 2019 565,927.73 (169,778.32)

Efecto Neto en el ISR 4,915,113.57

76

IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se

incluya en la estimación de los costos directos e

indirectos a que se refiere el artículo 30 de esta Ley.

V. Que en la escritura pública en la que conste la

adquisición de dichos terrenos, se asiente la

información que establezca el Reglamento de esta Ley.

Los contribuyentes que no hayan enajenado el terreno

después del tercer ejercicio inmediato posterior al que fue

adquirido (2017), deberá considerar como ingreso

acumulable (2018, 2019, 2020), el costo de adquisición de

dicho terreno, actualizado por el periodo trascurrido desde la

fecha de adquisición del terreno y hasta el último día del mes

en que se acumule el ingreso.

Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este

artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos

que formen parte de su activo circulante, por un periodo

mínimo de 5 años contados a partir del ejercicio en el que

ejerzan la opción a que se refiere este artículo.


APLICACIÓN ESTÍMULO FISCAL ART. 191 LISR

ACUMULACIÓN DEL 100% AL TERCER AÑO

DATOS

Efecto en

Tipo de bien INPC Terreno ISR

Fecha de adquisición diciembre-17

Monto Original del Terrreno 17,500,000.00

Terreno deducido vía estímulo en 2017 17,500,000.00 5,250,000.00


INPC último día mes en que se acumula Dic-2020 109.271

INPC mes de adquisición Dic-2017 98.272883



Ingreso Acumulable Terreno Ejercicio 2020 19,458,495.99 5,837,548.80-

Efecto Neto en el ISR (587,548.80)

77

Decreto estímulo fiscal para desarrollos inmobiliarios 29-12-2017

ARTÍCULO TERCERO.- Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, que hayan optado por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran conforme a lo previsto en el artículo 191 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, no considerarán como ingreso acumulable en términos del segundo párrafo de dicho artículo, el costo de adquisición de dichos terrenos, siempre que se enajenen a más tardar dentro del cuarto ejercicio inmediato posterior al que fue adquirido.

Adquirido en 2017

2018, 2019, 2020, 2021 (Se acumula en 2021)

78

Artículo 194 LISR sociedades cooperativas de producción de bienes

La decisión fiscal sobre el régimen de tributación de cada cooperativa, crea una situación

financiera y contable diferente en cada caso:

Titulo II:

Ingreso Acumulable (16-19 LISR) – Deducciones Autorizadas (25, 27, 28 y 29 LISR)

Deducción de Fondos (Art. 27 F XXI LISR)

Deducción de Anticipos y Rendimientos (Art. 25 F IX LISR)

Titulo IV:

Ingreso Acumulable (101 y 102 LISR) – Deducciones Autorizadas (103, 104 y 105 LISR)

Deducción de Fondos (Art. 27 F XXI LISR)

Sin Deducción de Anticipos y Rendimientos

79

Para los efectos de esta ley, se considera previsión social las erogaciones efectuadas que tengan por objeto satisfacer contingencias o necesidades presentes o futuras, así como el otorgar beneficios a favor de los trabajadores o de los socios o miembros de las sociedades cooperativas, tendientes a su superación física, social, económica o cultural, que les permitan el mejoramiento en su calidad de vida y en la de su familia. En ningún caso se considerará previsión social a las erogaciones efectuadas a favor de personas que no tengan el carácter de trabajadores o de socios o miembros de sociedades cooperativas.

Artículo 7 LISR……

80

Tratándose de gastos que conforme a la Ley General de Sociedades Cooperativas se generen como parte del fondo de previsión social a que se refiere el artículo 58 de dicho ordenamiento y se otorguen a los socios cooperativistas, los mismos serán deducibles cuando se disponga de los recursos del fondo correspondiente, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:

a) Que el fondo de previsión social del que deriven se constituya con la aportación anual del porcentaje, que sobre los ingresos netos, sea determinado por la Asamblea General.

Artículo 27 LISR fracción XXI.

81

b) Que el fondo de previsión social esté destinado en términos del artículo 57 de la Ley General de Sociedades Cooperativas a las siguientes reservas:

1. Para cubrir riesgos y enfermedades profesionales.

2. Para formar fondos y haberes de retiro de socios

3. Para formar fondos para primas de antigüedad.

4. Para formar fondos con fines diversos que cubran: gastos médicos y de funeral, subsidios por incapacidad, becas educacionales para los socios o sus hijos, guarderías infantiles, actividades culturales y deportivas y otras prestaciones de previsión social de naturaleza análoga.


82

Para aplicar la deducción a que se refiere este numeral la sociedad cooperativa deberá pagar, salvo en el caso de subsidios por incapacidad, directamente a los prestadores de servicios y a favor del socio cooperativista de que se trate, las prestaciones de previsión social correspondientes, debiendo contar con la documentación comprobatoria expedida a nombre de la sociedad cooperativa.

c) Acreditar que al inicio de cada ejercicio la Asamblea General fijó las prioridades para la aplicación del fondo de previsión social de conformidad con las perspectivas económicas de la sociedad cooperativa.


83

Aplicando el estímulo fiscal (194 LISR):

La sociedad cooperativa paga el impuesto por sus actividades determinando utilidad gravable por socio conforme al alrt. 109 LISR (fr I, párrafo I)

El impuesto por la utilidad gravable se difiere hasta que se distribuya (fr I, párrafo II).

El impuesto por la utilidad gravable se difiere hasta los dos ejercicios siguientes después de tu determinación, no opera el término hasta que se distribuya (fr I, párrafo III).

El impuesto por la utilidad gravable distribuida se entera el 17 del mes siguiente en que se paga.(fr I, párrafo VI)


Obligatoriedad de la cuenta de utilidad gravable (determinada del universo de cooperativistas) (fr II)

No pagos provisionales (fr III)

Tratamiento de asimilado a salarios de los rendimientos y anticipos a rendimientos pagados (fr IV)

Permanencia (195):

Imposibilidad de variación de la opción salvo que se cumpla con requisitos del Reglamento (art. 308)

En el cambio se opción no se puede volver a tributar de la misma forma.

84

Artículo Noveno.- Las sociedades cooperativas de

producción que tributen en los términos del Título VII,

Capítulo VII de la Ley del Impuesto sobre la Renta,

que determinen utilidad gravable del ejercicio fiscal y

no la distribuyan, podrán diferir la totalidad del

impuesto sobre la renta del ejercicio determinado

conforme al artículo 194, fracción I de la citada

Ley, por tres ejercicios fiscales siguientes a los

establecidos en el tercer párrafo de la fracción

mencionada, siempre que cumplan los siguientes

requisitos:

I. Inviertan un monto equivalente al impuesto

sobre la renta diferido, en inversiones

productivas que generen mayores empleos o

socios cooperativistas. Para estos efectos, se

considerará como inversión productiva, las

inversiones en los bienes a que se refiere el

artículo 32 de la Ley del Impuesto sobre la

Renta.

Decreto beneficios fiscales 26-03-2015

II. En caso de que otorguen préstamos a sus

partes relacionadas, el monto total de los

mismos no exceda del 3% del total de los

ingresos anuales de la sociedad. Se

entenderá como parte relacionada lo dispuesto

en el artículo 179, quinto párrafo de la Ley del

Impuesto sobre la Renta.

III. Informen al Servicio de Administración

Tributaria en la declaración anual del

impuesto sobre la renta correspondiente al

ejercicio fiscal en el que se determine la

utilidad gravable, el monto del impuesto

sobre la renta diferido.

85

LISR ART. 194

¿Serán 3 ó 5 ejercicios el diferimiento?

F I

PIII

2019 2020 2021 2022 2023 2024

UTILIDAD

GRAVABLE

SE PAGA

ISR

SE PAGA

ISR

2 EJERCICIOS FISCALES

SIGUIENTES

3 EJERCICIOS FISCALES

SIGUIENTES A FI, PIII

DECRETE BENEFICIO FISCALES 26 DE

MARZO DE 2015

ART. NOVENO

86

Caso práctico

Cifras del Ejercicio (Ingresos-Egresos) 2015

Total de socios cooperativistas 5

Ingresos acumulables del ejercicio 4,250,860.00

Deducciones autorizadas 2,870,320.00

Cálculo del Resultado Fiscal

Ingresos acumulables del ejercicio 4,250,860.00

Menos: Deducciones autorizadas 2,870,320.00

Igual: Utilidad Fiscal 1,380,540.00

Menos: PTU pagada -

Igual: Utilidad Fiscal 1,380,540.00

Menos: Pérdidas fiscales -

Igual: Utilidad gravable del ejercicio 1,380,540.00

Cálculo Cuenta de Utilidad Gravable

Cuenta de utilidad gravable al inicio

del ejercicio

-

Más: Utilidad gravable del ejercicio 1,380,540.00

Menos: Utilidad gravable pagada -

Igual: Cuenta de utilidad gravable al

cierre del ejercicio

1,380,540.00

Cálculo Cuenta de Utilidad Gravable Actualizada

Cuenta de utilidad gravable al

cierre del ejercicio

1,380,540.00

Por: Factor de actualización 1.0097

Igual: Cuenta de Utilidad gravable

actualizada

1,393,922.38

Donde: Factor de actualización =

INPC del mes en que se distribuyen

(abril 2016/INPC Mzo 2016) 119.6810

INPC del último mes de la última 118.5320

actualización (Diciembre 2015)

Rendimiento por Socio Cooperativista

Nombre del Socio Porcentaje de

rendimiento que le

corresponde

Rendimiento

actualizado

Sr. A 8.62% 120,156.11

Sr. B 15.21% 212,015.59

Sr. C 19.76% 275,439.06

Sr. D 22.99% 320,462.76

Sr. E 33.42% 465,848.86

Total 100.00% 1,393,922.38

87

Caso práctico

Cálculo del ISR a Retener por cada Socio Cooperativista

Concepto Sr. A Sr. B Sr. C Sr. D Sr. E

Total de ingreso gravable 120,156.11 212,015.59 275,439.06 320,462.76 465,848.86

Menos: Límite inferior 103,218.01 123,580.21 249,243.49 249,243.49 392,841.97

Igual: Excedente 16,938.10 88,435.38 26,195.57 71,219.27 73,006.89

Por: % aplicable sobre excedente

del límite inferior

Igual: ISR marginal 3,035.31 18,889.80 6,161.20 16,750.77 21,902.07

Más: Cuota fija 9,438.60 13,087.37 39,929.05 39,929.05 73,703.41

Igual: ISR a Retener 12,473.91 31,977.17 46,090.25 56,679.82 95,605.48

30.00%17.92% 21.36% 23.52% 23.52%

88

Caso práctico

Comparativo Cálculo ISR Título II y Estímulo 194 LISR

Conceptos Titulo II LISR Estímulo 194 Diferencias

Resultado Fiscal (RF) 1,380,540.00 1,393,922.38

Por: Tasa de ISR 30%

Igual: ISR Causado (ISR) 414,162.00 242,826.62 171,335.38

Ufin y/o Cufin igual RF-ISR 966,378.00

Por: Tasa de ISR en pago dividendos 10%

Igual: ISR Causado en pago dividendos 96,637.80 - 96,637.80

Resultado Fiscal 1,380,540.00 1,393,922.38 -

Menos: Total ISR Pagado 510,799.80 242,826.62 267,973.18

Igual: Flujo de efectivo neto 869,740.20 1,151,095.76 -281,355.56

Tasa Neta de ISR 37% 17% 20%

89

Art. 16 fracción I LIF 2021

Artículo 16. Durante el ejercicio fiscal de 2021, se estará a lo siguiente:

A. En materia de estímulos fiscales:

I. Se otorga un estímulo fiscal a las personas que realicen actividades empresariales, y que para determinar su utilidad puedan deducir el diésel o el biodiésel y sus mezclas que importen o adquieran para su consumo final, siempre que se utilicen exclusivamente como combustible en maquinaria en general, excepto vehículos, consistente en permitir el acreditamiento de un monto equivalente al impuesto especial sobre producción y servicios que las personas que enajenen diésel o biodiésel y sus mezclas en territorio nacional hayan causado por la enajenación de dichos combustibles, en términos del artículo 2o., fracción I, inciso D), numeral 1, subinciso c) o numeral 2…

Limitado a 60 millones de ingresos anuales (no activos fijos y terrenos)

Acreditable sólo vs. ISR anual como sujeto directo.

Es INGRESO ACUMULABLE

90

RMISC 2021, Regla 9.7, art. 16 fracción I LIF

Aviso para la aplicación del estímulo por adquisición o importación de diésel o de biodiésel y sus mezclas

Regla 9.7. Para los efectos del artículo 25 del CFF, los contribuyentes que apliquen el estímulo a que se refieren las fracciones I y IV del artículo 16, apartado A de la LIF, excepto los señalados en la regla 9.14., únicamente deberán presentar el aviso a que se refiere el citado artículo 25, cuando apliquen por primera vez dicho estímulo en la declaración anual, dentro de los 15 días siguientes a la presentación de la primera declaración en la que se aplique el estímulo, a través del buzón tributario de conformidad con las fichas de trámite 3/LIF "Aviso que presentan los contribuyentes manifestando la aplicación de un estímulo fiscal que se otorga a los que adquieran o importen diésel o biodiésel y sus mezclas para su

consumo final y que sea para uso automotriz en vehículos que se destinen exclusivamente al transporte público y privado de personas o de carga" y 4/LIF "Aviso mediante el cual se otorga un estímulo fiscal a las personas que realicen actividades empresariales y que para determinar su utilidad puedan deducir el diésel o biodiésel y sus mezclas que adquieran o importen para su consumo final, siempre que se utilice exclusivamente como combustible en maquinaria en general", contenida en el Anexo 1-A, según corresponda.

91


Estímulo fiscal diésel o biodiésel y sus mezclas para maquinaria en general

Regla 9.14. Para los efectos del artículo 16, Apartado A, fracción I, primer párrafo de la LIF, se considera como maquinaria en general distinta a los vehículos a las locomotoras y a los medios de transporte de baja velocidad o de bajo perfil que por sus características no estén autorizados para circular por sí mismos en carreteras federales o concesionadas.

Para efectos de esta regla se entiende por medios de transporte de baja velocidad o de bajo perfil a:

I. Vehículos de baja velocidad, los que tienen una potencia mínima de 54 HP y máxima de 4,000 HP y que por sus características sólo pueden transitar fuera de carreteras, así como con dimensiones no mayores de 30 metros de largo, 12 metros de ancho y 40 metros de altura o capacidad de carga de hasta 400 toneladas, teniendo una velocidad máxima de 67.6 kilómetros por hora.

II. Vehículos de bajo perfil, los que están diseñados en forma compacta, con una altura no mayor de 4 metros, con capacidad de carga desde 0.2264 metros cúbicos, hasta 20 metros cúbicos o hasta 40 toneladas y que estén montados sobre neumáticos y diseñados para operar en secciones reducidas en obras mineras.

92


Requisitos para aplicar el estímulo fiscal del diésel o biodiésel y sus mezclas para maquinaria en general

Regla 9.15. Para los efectos del artículo 16, Apartado A, fracción I, primer párrafo de la LIF, los contribuyentes que apliquen el estímulo por el diésel o el biodiésel y sus mezclas, utilizado en locomotoras y medios de transporte de baja velocidad o bajo perfil que se consideren maquinaria en general en términos de la regla 9.14., para efectuar el acreditamiento a que se refiere dicho precepto, deberán cumplir con los requisitos siguientes:

I. Contar con el título de concesión o de asignación minera, expedido por la Secretaría de Economía.

II. Haber obtenido en el ejercicio inmediato anterior al de la aplicación del estímulo fiscal, ingresos brutos totales anuales por venta o enajenación de minerales y sustancias a que se refiere la Ley Minera, menores a 50 millones de pesos.

III. Contar con e.firma o la e.firma portable y opinión positiva del cumplimiento de sus obligaciones fiscales para efectos de lo dispuesto en el artículo 32-D del CFF.

IV. Estar al corriente en el pago de los derechos a que se refieren los artículos 263, 268, 269 y 270 de la LFD.

V. Presentar en sustitución del aviso a que se refiere el artículo 25, primer párrafo del CFF, a más tardar el 31 mayo de 2021, a través del buzón tributario, aviso en el que se señale que se aplicará en el ejercicio fiscal de 2021 el estímulo fiscal, de conformidad con la ficha de trámite 7/LIF "Aviso para la aplicación del estímulo fiscal por la utilización de diésel o biodiésel y sus mezclas en maquinaria propiedad del contribuyente o que se encuentren bajo su legítima posesión", contenida en el Anexo 1-A.

93


En el aviso a que se refiere esta fracción, se deberá incluir el inventario de los vehículos que utilizarán el diésel o el biodiésel y sus mezclas que dará lugar a la aplicación del estímulo fiscal, así como la descripción del sistema de abastecimiento de dicho combustible. Asimismo, se deberá presentar un informe de las altas y bajas que tenga el inventario de referencia durante el año en el que se efectúa el acreditamiento del estímulo, dentro de los treinta días posteriores a las mismas. ………

VI. Contar con un sistema de control de consumo de diésel o de biodiésel y sus mezclas por cada uno de los vehículos a que se refiere la fracción anterior, el cual consistirá en llevar un registro con la siguiente información:

a) Denominación del equipo, incluyendo el nombre técnico y comercial.b) Modelo de la unidad.c) Número de control de inventario o, en el caso de no estar obligado a ello, número de serie del equipo.d) Consumo mensual de diésel o de biodiésel y sus mezclas, expresado en litros.e) Horas de trabajo mensual.

94

Cálculo estímulo fiscal IEPS procedimiento DOF

Publicado en

el DOF

Cuota disminuida

(pesos/litro). IESPS

pagado por litro (A)

Periodo de vigencia del IESPS por

litro

Periodo de

adquisición

Litros pagados en el

periodo (B)

IESPS acreditable por

consumo diésel (A por

B)

Total del estímulo

mensual

29/12/2017 2.324 Del 1o. al 5 de enero de 2018

Enero

0.00 53,007.82

05/01/2018 1.961 Del 6 al 12 de enero de 2018 0.00

12/01/2018 2.188 Del 13 al 19 de enero de 2018 24,226.61 53,007.82

19/01/2018 2.265 Del 20 al 26 de enero de 2018 0.00

26/01/2018 2.441 Del 27 al 31 de enero de 2018 0.00

26/01/2018 2.441 Del 01 al 02 de febrero de 2018

Febrero

0.00 $55,539.35

02/02/2018 2.37 Del 3 al 9 de febrero de 2018 0.00

09/02/2018 2.669 Del 10 al 16 de febrero de 2018 20,809.05 55,539.35

16/02/2018 3.251 Del 17 al 23 de febrero de 2018 0.00

23/02/2018 3.257 24 al 28 de febrero de 2018 0.00

95

Aviso aplicación estímulo art. 16 fracción I LIF, ficha 7/LIF

7/LIF Aviso para la aplicación del estímulo fiscal por la utilización de diésel o biodiésel y sus mezclas en maquinaria propiedad del contribuyente o que se encuentren bajo su legítima posesión

¿Quiénes lo presentan?

Las personas físicas y morales que hayan utilizado diésel o biodiésel y sus mezclas exclusivamente para el abastecimiento de medios de transporte de baja velocidad o bajo perfil que se consideren maquinaria en general en términos de la regla 9.15.

¿Dónde se presentan?

En el Portal del SAT.

¿Qué documento se obtiene?

Acuse de recibo.

¿Cuándo se presenta?

A más tardar el 31 de mayo de 2021, o dentro de los treinta días posteriores a la fecha de su adquisición tratándose de medios de transporte de baja velocidad o bajo perfil que se consideren maquinaria en general que haya sido adquirida durante 2021.

Requisitos:

Archivo electrónico en el que señale que aplicará el estímulo fiscal.

Anexar la información de los medios de transporte de baja velocidad o bajo perfil que se consideren maquinaria en general de su propiedad, en los que haya utilizado el diésel o biodiésel y sus mezclas por el que se solicita el estímulo fiscal, de conformidad con lo siguiente:

96

Aviso aplicación estímulo art. 16 fracción I LIF, ficha 7/LIF

I. El inventario de los medios de transporte de baja velocidad o bajo perfil que se consideren maquinaria en general que utilicen el diésel o biodiésel y sus mezclas por el que se pagó la contribución respectiva y por los que se realizará el acreditamiento, así como la descripción del sistema de abastecimiento de dicho combustible. Asimismo, se deberá presentar un informe de las altas y bajas que tuvo el inventario de referencia durante el año en el que se efectuó el acreditamiento del estímulo, a más tardar el 30 de abril del año siguiente a aquél al que corresponda el citado informe.

II. Contar con un sistema de control de consumo de diésel o biodiésel y sus mezclas por cada uno de los medios de transporte a que se refiere la fracción anterior, el cual consistirá en llevar un registro con la siguiente información:

a) Denominación del equipo, incluyendo el nombre técnico y comercial.

b) Modelo de la unidad.

c) Número de control de inventario o, en el caso de no estar obligado a ello, número de serie del equipo.

d) Consumo mensual de diésel o biodiésel y sus mezclas, expresado en litros.

e) Horas de trabajo mensual.

97

VI. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

98

IVA en casa habitación – línea del tiempo

99

Servicios de edificación de obra

Exenciones de IVA en Casa Habitación

Art. 9 LIVA. No se pagará el impuesto en la enajenación de

los siguientes bienes:

Fracción II. Construcciones adheridas al suelo,

destinadas o utilizadas para casa habitación…

Artículo 29 RLIVA. Para los efectos del artículo 9o., fracción II de la Ley, la prestación de los servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, ampliación de ésta, así como la instalación de casas prefabricadas que sean utilizadas para este fin, se consideran comprendidos dentro de lo dispuesto por dicha fracción, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales.

Tratándose de unidades habitacionales, no se considera como destinadas a casa habitación las instalaciones y obras de urbanización, mercados, escuelas, centros o locales comerciales, o cualquier otra obra distinta a las señaladas.

100

Criterios del SAT, PRODECON y judiciales

Criterio Normativo Anexo 7 RMISC 2021 SAT

28/IVA/N Enajenación de casa habitación. La disposición que establece que no se pagará el IVA no abarca a servicios parciales en su construcción. El artículo 9, fracción II de la Ley del IVA establece que no se pagará dicho impuesto en la enajenación de construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación. Asimismo, el artículo 29 del Reglamento de dicha ley señala que quedan comprendidos dentro de la exención la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, la ampliación de éstas y la instalación de casas prefabricadas que sean utilizadas para ese fin, siempre que el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales.

Por lo anterior, los trabajos de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, de cancelería de fierro o aluminio y, en general, cualquier labor que los constructores de inmuebles contraten con terceros para realizarlos o incorporarlos a inmuebles y construcciones nuevas destinadas a casa habitación, no se encuentran incluidos en la exención prevista en el artículo 9, fracción II de la mencionada ley y 29 de su reglamento, ya que dichos servicios por sí mismos no constituyen la ejecución misma de una construcción adherida al suelo, ni implican la edificación de dicho inmueble.

101


Resoluciones Favorables a los Contribuyentes SAT

ANTECEDENTES:

Que la actividad a la que se dedica la empresa contribuyente es la compra venta de toda clase bienes inmuebles, así como la realización de obras consistentes en urbanización y fraccionamiento de terrenos. Que conforme al Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, todo urbanizador tiene la obligación de donar a título gratuito y sin cargos para el donatario, las áreas destinadas a equipamiento y vialidades a las autoridades competentes, tal y como se establece en diversos artículos de dicho ordenamiento. Que una de las obligaciones del fraccionador que se establece en el propio Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California es, que su representada deberá de realizar

las obras de urbanización consistentes en red de distribución de agua, alcantarillado de aguas negras, colectores de aguas negras, alcantarillado pluvial, sistemas contra incendio, guarniciones de banquetas, banquetas, camellones, pavimentación de vías públicas, instalaciones para electrificación del fraccionamiento, alumbrado público, parques y jardines, entre otras obras de urbanización que se realizan en la superficie de terreno de 50,827.485 m2, entregado en donación al gobierno municipal por concepto de vialidades.

102


Resoluciones Favorables a los Contribuyentes SAT

Por lo que solicita se confirme el criterio en el sentido de que puede considerar como gasto deducible el valor total de las erogaciones que ha realizado como parte de las obligaciones contraídas como fraccionador.

RESOLUTIVO:

Se confirma el criterio del contribuyente, en el sentido de considerar como un gasto deducible estrictamente indispensable para los fines de la empresa, el valor total de las erogaciones por concepto de urbanización que se realizan como parte de las obligaciones contraídas como fraccionador. Nota: Esta resolución se emitió conforme a las disposiciones legales vigentes en 2006.

103

Criterio sustantivo 30/2013/CTN/CS-SASEN (aprobado 6ª. sesión ordinaria 14/06/2013) PRODECON

RENTA. DEDUCCIONES. LAS EROGACIONES POR OBRAS DE URBANIZACIÓN PUEDEN DEDUCIRSE EN EL EJERCICIO EN EL QUE SE REALIZARON POR SER UN GASTO ESTRICTAMENTE INDISPENSABLE.

De conformidad con los artículos 174, 175 y 189 de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Baja California, si un contribuyente se dedica a la construcción de edificaciones para la posterior transmisión de la propiedad, es necesario que previamente a la construcción se lleven a cabo las obras de urbanización para dotar a los terrenos de los servicios públicos que se requieren para posteriormente construir sobre los mismos.

En este caso, dado el giro de la contribuyente, los terrenos así adquiridos no tienen el carácter de activo fijo, atendiendo a su objeto social. Por su parte, la fracción I del artículo 31 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, establece que las deducciones de las personas morales deben ser estrictamente indispensables para los fines de la actividad del contribuyente. En este sentido, esta Procuraduría estima que las erogaciones por obras de urbanización en que incurra un contribuyente son estrictamente indispensables para los fines de la actividad del contribuyente, pues existen disposiciones legales a nivel estatal que lo obligan a urbanizar los terrenos para que cuenten con la infraestructura necesaria para que el municipio, el estado o alguna otra entidad presten los servicios públicos —luz, agua, drenaje, etcétera— que permitan hacer habitables dichas edificaciones.

104

Criterio sustantivo 1/2018/CTN/CS-SASEN (aprobado 1ª. sesión ordinaria 26/01/2018) PRODECON

RENTA. LAS EROGACIONES POR OBRAS DE URBANIZACIÓN NO FORMAN PARTE INTEGRANTE DEL COSTO DE VENTAS DE LAS EDIFICACIONES.

Conforme al Criterio Sustantivo 30/2013/CTN/CS-SASEN emitido por esta Procuraduría, las erogaciones en obras de urbanización que por disposición expresa de ordenamientos estatales deben realizar los contribuyentes que se dedican a la construcción de edificaciones para la posterior transmisión de la propiedad, deben considerarse estrictamente indispensables para los fines de su actividad. Sin embargo, si bien en dicho Criterio se señaló que esas erogaciones constituyen un gasto estrictamente indispensable para dicho sector, no se precisó si pueden ser deducidas como un gasto en el ejercicio en que se realicen o bien como parte del costo de lo vendido. En ese contexto, a fin de definir lo anterior, resulta necesario acudir a los artículos 25, fracciones II y III y 39 de la Ley del ISR vigente, a la doctrina y a la Norma de Información Financiera A-5, de donde se desprende que un costo es un egreso generador directo de ingreso que representa el valor

monetario que se eroga durante la realización de la actividad preponderante de la empresa, mientras que un gasto, es un egreso que no se identifica directamente con el ingreso, aunque contribuye a la generación del mismo; consecuentemente, en opinión de esta Procuraduría, las erogaciones por obras de urbanización no pueden formar parte integrante del costo de venta de los inmuebles, conforme a lo previsto en los citados numerales, toda vez que no inciden de manera directa en la construcción de las edificaciones que enajena el desarrollador inmobiliario, sino que, se trata de un gasto estrictamente indispensable que es deducible en el ejercicio en que se erogue de conformidad con la fracción III del artículo 25 de la Ley del ISR, en relación con la fracción I del artículo 27 del ordenamiento legal en comento, siempre que se trate de obras de urbanización efectuadas sobre áreas que sean entregadas a los municipios por disposición estatal.

105

Tesis del tercer tribunal colegiado en materia administrativa del primer circuito respecto a la exención del impuesto al valor agregado tratándose de obras de urbanización en desarrollos inmobiliarios.

En este sentido, a criterio del mencionado Tribunal Colegiado las obras de urbanización forman parte del conjunto habitacional ya que permiten el disfrute y utilización de las unidades privativas que lo conforman.

De esta forma, las obras de urbanización constituyen servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación y, por lo tanto, se encuentran exentos del IVA.

Al tratarse de actividades exentas, los contribuyentes no podrán acreditar el IVA trasladado por la realización de obras de urbanización en desarrollos inmobiliarios. Ello, no obstante que el constructor absorba los costos y gastos relacionados con las mencionadas obras.

Es importante señalar que en la tesis en comento el Tribunal Colegiado no condiciona la aplicación de la exención del IVA en servicios parciales de construcción destinados a casa habitación a que éstos sean prestados parcial o integralmente, como ha sido sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación y el Servicio de Administración Tributaria en el Criterio Normativo número 28/IVA/N.

La tesis en comento es un precedente aislado, por lo que no es obligatoria para los órganos jurisdiccionales de inferior jerarquía.

106

Cronología de los tribunales

TESIS CONCEPTO DE LA TESIS

Jurisprudencia

88/2010 junio 2010

Los servicios parciales de construcción o subcontratos son exentos para

efectos del IVA. Concepto de vivienda digna y decorosa

Jurisprudencia

agosto 2010

115/2010

Para que opere la exención en los servicios parciales de edificación de

casa habitación se requiere que el servicio sea CONEXO, es decir, que

la enajenación de los bienes esté acompañada de la mano de obra

(mano de obra e insumos)

Jurisprudencia

junio 2016

4/2016

Exención aplica para los servicios parciales siempre y cuando sean de

manera INTEGRAL, es decir, quien vende los insumos debe ser el

mismo de quien presta el servicios, no admite subcontratación de alguno

de ellos

107

Valor agregado. La exención prevista en los artículos 9º de la ley del impuesto relativo y 21-a de su reglamento (vigente hasta el 4 de diciembre de 2006), relativa a la enajenación de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, encuentra justificación en la exposición de motivos correspondiente y en el artículo 4º constitucional

De la exposición de motivos de la Ley del Impuesto al Valor Agregado presentada por el Presidente de la República ante la Cámara de Diputados el 30 de noviembre de 1978, así como del proceso legislativo correspondiente, se advierte que a la casa habitación se le conceptualizó en los términos en que el común de la gente la entiende, es decir, como el lugar adecuado en que vivirá una familia, y atendiendo a ello, el legislador consideró prudente y necesario exentar del pago del impuesto relativo, en términos de los artículos 9o. de la Ley del Impuesto al Valor Agregado y 21-A de su Reglamento, vigente este último hasta el 4 de diciembre de 2006, la enajenación de construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, así como todos los trabajos accesorios tendentes a convertirla en una vivienda digna y decorosa, como lo exige el artículo 4o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, como pudieran ser las instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas, aire acondicionado, sanitarias (drenaje) y todas aquellas cuya finalidad sea proporcionar confort.

De lo anterior se advierte que para entender lo que el legislador conceptualizó como casa habitación no es necesario acudir a un ordenamiento legal distinto a los señalados, ya que su significación corresponde a lo que el común de la gente entiende respecto de tal concepto y la interpretación que debe dársele deriva de la exposición de motivos a que se alude y al referido artículo 4o. constitucional, en el sentido de que el gobernado cuente con una vivienda digna y decorosa, por lo que en términos de la indicada exposición de motivos y los preceptos mencionados, deberán estar exentos del pago del impuesto al valor agregado los trabajos tendentes a cumplir con tal fin; es decir, los dirigidos a convertir a la casa habitación en una vivienda digna y decorosa.

Tesis de jurisprudencia 88/2010. Aprobada por la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada del nueve de junio de dos mil diez

108

Valor agregado. La exención prevista en los artículos 9º de la ley del impuesto relativo y 21-a de su reglamento (vigente hasta el 4 de diciembre de 2006), opera respecto de quienes enajenen construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitación, cuando proveen en ella mano de obra e insumos

De la exposición de motivos de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, así como del proceso legislativo correspondiente, se concluye que el propósito del creador de la norma fue exentar del pago de ese impuesto únicamente la enajenación de construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitación, quedando incluidas en ese concepto las instalaciones adheridas a la construcción en forma permanente, de manera que no puedan separarse sin causar daño material o estético a la construcción y cuya finalidad sea hacerla funcional para destinarla a una vivienda digna y decorosa, como pueden ser las instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas, aire acondicionado y otras; sin embargo, para que opere tal exención es necesario que esa actividad se desarrolle integralmente, es decir, que los actos de enajenación de bienesdestinados a casa habitación se realicen en

forma conexa* con la prestación de servicios de construcción de dichos inmuebles, como pueden ser la mano de obra e insumos necesarios, excluyendo por tanto los actos

de adquisición de bienes o servicios, productos semiterminados o terminados y demás insumos estrictamente indispensables para la realización de la obra.

Tesis de jurisprudencia 115/2010. Aprobada por la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en sesión privada del dieciocho de agosto de dos mil diez.

Definición de Conexa

Que por su relación con otros debe ser objeto de un mismo proceso.

Que está enlazada o relacionada con otra.

109

Valor agregado. La exención prevista en los artículos 9º, Fracción II, de la ley del impuesto relativo y 29 de su reglamento (21-a del vigente hasta el 4 de diciembre de 2006), opera, indistintamente, respecto de quienes enajenen construcciones adheridas al suelodestinadas a casa habitación o, incluso, para quienes presten el servicio de construcción de inmuebles destinados a ese fin o suampliación, siempre y cuando éstos proporcionen la mano de obra y los materiales respectivos.

Si se considera el propósito que motivó al Congreso de la Unión para liberar de la obligación de pago del impuesto al valor agregado a la enajenación de inmuebles destinados a casa habitación, consistente en resolver o aliviar el problema de escasez de vivienda por considerarla como un artículo de primera necesidad y de consumo popular, es posible concluir que el beneficio tributario previsto en el artículo 29 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, en virtud del cual la prestación de servicios de construcción de inmuebles destinados a casa habitación, así como su ampliación y la instalación de casas prefabricadas para ese destino, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales, queda comprendida en la exención establecida en la fracción II del artículo 9o. de la referida ley tributaria, opera con independencia de que el contribuyente realice conjuntamente esas actividades, pues para que se actualice la referida exención basta la enajenación del inmueble destinado a casa habitación o bien, la sola prestación del servicio de construcción o ampliación de dicho inmueble pero siempre que este servicio se preste de

manera integral proporcionando la mano de obra y los materiales;

queda comprendida en la exención establecida en la fracción II del artículo 9o. de la referida ley tributaria, opera con independencia de que el contribuyente realice conjuntamente esas actividades, pues para que se actualice la referida exención basta la enajenación del inmueble destinado a casa habitación o bien,

la sola prestación del servicio de construcción o ampliación de dicho inmueble pero siempre que este servicio se preste de manera integral por proporcionarse la mano de obra y los materiales; en la inteligencia de que si quienes presten los mencionados servicios subcontratan alguno de ellos, se estará ante servicios que no se ubican en el supuesto de la exención y, por tanto, al no operar ésta, respecto de aquéllos se deberá realizar el traslado y el entero del impuesto correspondiente.

El Tribunal Pleno, el veintitrés de junio en curso, aprobó, con el número 4/2016 (10a.), la tesis jurisprudencial que antecede. Ciudad de México, a veintitrés de junio de dos mil dieciséis.

110

Servicios parciales de construcción

DECRETO POR EL QUE SE OTORGA

DOF 26 DE MARZO 2015

DECRETO DE APOYO A LA VIVIENDA

Jueves 26 de marzo 2015 DOF

Art. Primero; Estimulo fiscal a los contribuyentes

que presten servicios parciales de construcción de

inmuebles destinados a casa habitación, siempre

y cuando el prestador del servicio proporcione

la mano de obra y materiales.

Los servicios deberán prestarse en la obra en

construcción al propietario del inmueble, quien

deberá ser titular del permiso, licencia o

autorización de la construcción de la vivienda

correspondiente.

111

Decreto de apoyo a la vivienda

El estimulo consiste “en una cantidad equivalente al

100% del IVA que se cause” por la prestación de

dichos servicios y se aplicará vs el impuesto

causado.

Se deberá considerar los ingresos como exentos

de IVA y producirán los mismos efectos legales.

Art. Segundo; Requisitos:

1. No trasladar el IVA por la prestación de servicios

parciales de vivienda.

2. Expedir CFDI que amparen únicamente los SPCV

domicilio del inmuebles en el que se brinden

los servicios.

numero de permiso, licencia o autorización

de construcción.

112

Complemento comprobantes vivienda

Con fecha 15 de abril de 2015, el Servicio de

Administración Tributaria (SAT), da a conocer a

través de su página de internet, el complemento

para el Comprobante Fiscal Digital por internet

"Servicios Parciales de Construcción".

Este complemento deben utilizarlo quienes presente

servicios parciales de construcción.

Este complemento contempla los siguientes campos:

Versión

Número de permiso, licencia o autorización de

construcción

Domicilio del inmueble (Calle, número, etc.)

113


ARTÍCULO Segundo Fracción III

Recabar del cliente (prestatario) una manifestación

donde se señale:

a) Que los inmuebles en construcción se destina casa

habitación con base a los permiso, licencias y

autorizaciones.

b) El numero de licencia, permiso o autorización de

edificación corresponde.

c) Voluntad de asumir responsabilidad solidaria por el

IVA en caso de que se altere el destino de casa

habitación.

LA MANIFESTACION DEBERA REALIZARSE POR

CADA CONTRATO (OBRA)

114


El dueño de la obra (prestatario) deberá

entregar al desarrollador por cada contrato una

manifestación de que la obra será para casa

habitación y que deseen aplicar el estímulo, con

el siguiente procedimiento;

Página SAT ficha de trámite 202/CFF Anexo 1-A

"Aviso para la obtención de la manifestación del

prestatario de los servicios parciales de

construcción de inmuebles destinados a casa

habitación."

115


IV. Manifestar en la declaración de IVA el monto de los

SPCV como una actividad exenta.

REGLA 11.5.3

Las personas físicas que presten los SPCV

deberán de enviar en la misma fecha en que se

debe presentar la declaración la forma oficial 78

"Información de ingresos exentos por servicios

parciales por construcción de casa habitación"

de manera mensual. Ficha de trámite 203/CFF,

Anexo 1-A RMISC 2021. RIF queda relevado si

reporta ingresos exentos bimestrales.

116

Artículo cuarto decreto y regla 11.5.4 RMISC 2021

Quienes presten servicios parciales de construcción de

inmuebles (mano de obra y materiales) y quieran aplicar el

estímulo de facturar exento para IVA deberán presentar en el

mes de enero de cada año un aviso donde manifiesten la

opción (ficha de trámite 204/CFF "Aviso de aplicación del

estímulo fiscal del IVA por la prestación de servicios parciales

de construcción inmueble destinados a casa habitación"

Anexo 1-A)

Deberán además manifestar en dicho Aviso;

"Manifiesto bajo protesta de decir verdad, que opto

por el estímulo fiscal a que se refiere el artículo

primero del Decreto por el que otorgan medidas de

apoyo a la vivienda...publicado en el DOF el 26 de

marzo de 2015”

117

Incumplimiento en la presentación del aviso

Art. Cuarto Segundo Párrafo Decreto

El incumplimiento en la presentación del Aviso hará improcedente la aplicación del estímulo en el año en el cual se hubiera omitido el Aviso.

FECHAS ADICIONALES PARA LA PRESENTACIÓN DEL AVISO

Ficha de Trámite 204/CFF

• Tratándose de personas morales de reciente constitución o de personas físicas que inicien actividades empresariales, durante el mes siguiente a la fecha de su inscripción en el RFC.

• Tratándose de personas físicas o morales que ya se encontraban inscritos en el RFC, sin embargo, inicien las actividades económicas por la prestación de servicios parciales de construcción posterior al mes de enero, durante el mes siguiente inmediato posterior a la fecha de que se den de alta dichas actividades en el Registro Federal de Contribuyentes.

118


Art. Décimo; La aplicación de beneficios no dará

lugar a devolución, compensación,

acreditamiento o saldo a favor.

Art. Décimo Primero; Los beneficios no serán

ingreso acumulable.

Art. Décimo Segundo; El SAT podrá expedir

reglas para la correcta aplicación.

TRANSITORIOS

Primero; entrará en vigor a partir del día

siguiente a su publicación.

119

Aplicación práctica del decreto

SERVICIOS DE

INSTALACION DE PISOS Y

SANITARIOS

FABRICACIÓN E INSTALACIÓN

DE COCINAS INTEGRALES

FABRICACIÓN E

INSTALACIÓN DE

CANCELERÍA, PUERTAS

Y VENTANAS

DUEÑO DE LA OBRA (TORRE DE

DEPARTAMENTOS)

1 1

1

1. EXENTO

2. GRAVADO

120

Aplicación práctica del decreto

SERVICIOS PARCIALES

EMPRESA QUE VENDE

CASA HABITACIÓN

(DUEÑO DE LA OBRA)

1

1. GRAVADO

2. EXENTO

3. EXENTO

SERVICIOS PARCIALES SERVICIOS PARCIALES

CONTRATISTA GENERAL

1 1

2

3

121

Esquematización del decreto en fideicomiso

1) Desarrollador aporta recursos a un fideicomiso (de

administración), mismo que adquiere directamente un terreno

para desarrollo inmobiliario.

2) El fideicomiso hace participle mediante una minima

participacion de dicho terreno al constructor (quien se vuelve

fideicomitente y fideicomisario del mismo).

3) Todos los fideicomitentes se vuelven titulares de los permisos y

autorizaciones correspondientes.

4) Dado que el constructor cumple con los requisitos del Decreto:

i) es ahora propietario del inmueble y ii) es titular del permiso o

autorización correspondiente, tiene derecho a subcontratar a

un tercero que preste servicios de mano de obra y

proporciones materiales.

5) La mano de obra estaría a nivel del Segundo subcontratista, lo

que mitigaría el riesgo en el propietario del inmueble, en caso

de una demanda laboral.

6) La Constructora le transmite la propiedad al Desarrollador.

7) Desarrollador vende la propiedad terminada al público en

general.

122

VII.ESTRUCTURAS PARA DESARROLLOS INMOBILIARIOS

123

Desarrollo inmobiliario W

EMPRESA X

S.A. DE C.V.

Posee un terreno para

realizar el desarrollo

EMPRESA Y

S.A. DE C.V.

Posee la Infraestructura

para ejecutar el desarrollo

EMPRESA Z

S.A. DE C.V.

Empresa Constructora y

Edificadora (Tercera)

124

Desarrollo inmobiliario W

¿Cómo ejecutar el desarrollo?

1. Venta con reserva de dominio de X a Y (Acumulación inmediata para X).

2. Desarrollo del proyecto a través de fideicomiso inmobiliario.

3. Venta del terreno a través de fideicomiso con garantía de pago.

4. Desarrollo del proyecto a través de fideicomiso inmobiliario y Soc. Cooperativa.

5. Desarrollo del proyecto a través de fideicomiso inmobiliario y copropiedad de personas físicas.

6. Desarrollo del proyecto a través de una copropiedad de personas físicas.

7. Contrato de mandato asociativo.

8. Asociación en participación

Problemática para el Desarrollador

1. Acumulación anticipado de los contratos de promesa de compra venta por parte de Y, SA de CV.

2. Descapitalización por pago anticipado de ISR.

3. Contingencia fiscal si sólo acumulo anticipos.

4. Mayor contingencia fiscal si no acumula ni anticipos.

125

Análisis jurídico-fiscal del fideicomiso

Concepto fideicomiso

En virtud del fideicomiso una o varias personas (fideicomitente(s)) destinan ciertos bienes a un fin lícito determinado; encomienda(n) la realización de fines a un banco (fiduciaria), para beneficio de personas determinadas o por determinar (fideicomisarios).

Partes del fideicomiso

Fideicomitente: el que aporta.

Fiduciaria: la que recibe usualmente, el banco. Quien ejecuta las instrucciones del Comité Técnico.

Fideicomisarios: Beneficiarios de los frutos

Comité técnico

Es quien auxilia al Banco. Usted establece las instrucciones de cómo

debe actuar el comité técnico. Sus miembros pueden ser designados por

Usted (cualquier persona física o moral). La forma de designarlos y removerlos las

establece usted.

126

Ventajas fideicomisos

SEGURIDAD

JURÍDICA.TRANSPARENCIA. EQUIDAD. ECONOMÍA.

127

Enajenación para efectos fiscales

Art. 14.- (CFF) Se entiende por enajenación de bienes:

Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado

Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

La aportación a una sociedad o asociación (¿A en P?).

La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.

128

Enajenación para efectos fiscales del fideicomiso

Art. 14.- (CFF) Se entiende por enajenación de bienes: …

V.- La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos:

a) En el acto en el que el fideicomitente designa o se obliga a

designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga

derecho a readquirir del fiduciario los bienes.

b) En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a

readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal

derecho.

Cuando el fideicomitente reciba certificados de participación por los

bienes que afecte en fideicomiso, se considerarán enajenados esos

bienes al momento en que el fideicomitente reciba los certificados,

salvo que se trate de acciones.

129

Enajenación para efectos fiscales del fideicomiso

Art. 14.- (CFF) Se entiende por enajenación de bienes:

…

VI. La cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera de los siguientes momentos:

a) En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos se considerará que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones.

b) En el acto en el que el fideicomitente ceda sus derechos si entre éstos se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor.

EN RESÚMEN:

Al momento en que el fideicomitente pierde el derecho de readquirir.

Interpretación proporcional de que se enajena lo que ya no pueda readquirir.

130

Fideicomiso inmobiliario con SA de CV

FIDEICOMISO INMOBILIARIO

FIDUCIARÍA

Fideicomitente

A

Fideicomitente

B

Fideicomitente

C

Fideicomisario

A

Fideicomisario

B

Fideicomisario

C

A

Aporta TerrenoB

Aporta el

Desarrollo del

Proyecto

A

Recibe Pago

del Terreno en

$$

B

Vende

Condominios

Terminados

Clientes

• Diseño fideicomiso

• Gestión con fiduciaria

• Contrato Compra-Venta

• Tratamiento Fiscal de

“anticipos” en la “preventa”.

JURÍDICO

PUNTO CLAVE

131

Alternativa no acumulación

FIDEICOMITENTE

FIDUCIARIA

PROMOTOR

AUTORIZADO

Aporta Inmueble al fideicomiso

Se reserva el derecho de dquirir total o parcialmente

Recibe la propiedad fiduciaria del inmueble

Autoriza a un tercero a realizar la “promoción” del

desarrollo

Promuebe los inmuebles

Celebra actos preparatorios sobre bienes

futuros (promesas, ofertas o CDI)

Recibe depósitos en garantía o arras

Realiza préstamos al desarrollador

132

Venta del terreno a través de fideicomiso con garantía de pago

F, S.A. DE C.V.

FIDEICOMITENTE A

Aporta

Terreno

I, S.A. DE C.V.

FIDEICOMITENTE B

Aporta la realización y explotación del Proyecto mediante:

Administración y Promoción de la Obra, Trámites y

permisos, Contratación de créditos, Construcción de

Viviendas (pudiendo subcontratar servicios de

construcción), Comercialización.

FIDEICOMISO

FI

COMITÉ TÉCNICO

(VIGILANCIA)

Facultades del Comité Técnico:

A. Instruir para otorgar poderes para la

defensa del patrimonio.

B. Instruir al Fiduciario para que proceda, en

su caso, a la modificación y/o extinción total

del fideicomiso.

C. La revisión de los informes respecto de

todos los actos o actividades relacionados

con el patrimonio del fideicomiso,.

D. En general, estará facultado para resolver

cualquier situación no prevista en el

fideicomiso.

F, S.A. DE C.V.

FIDEICOMISARIOS

A

I, S.A. DE C.V.

Fideicomisario B

Beneficiaria del producto de la

venta una vez cubierto el

pago a los Fideicomisarios A.

Recibe la contraprestación

establecida por la aportación

del terreno según el

calendario de pagos

establecido.

Fines:

El desarrollo de un Conjunto Habitacional

o Mixto mediante la elaboración del

proyecto, obtención de permisos y

licencias y ejecución de las obras de

urbanización y edificación.

Transmitir la propiedad mediante

ejecución parcial del fideicomiso en cada

individualización, siempre y cuando I, SA

DE CV este al corriente en los pagos de la

contraprestación a F, SA DE CV.

Cubrir la contraprestación establecida a

favor de F, SA de CV por la aportación del

terreno.

Otorgar en garantía el patrimonio del

fideicomiso a los créditos que obtenga I,

SA DE CV para la construcción, previa

instrucción de I, SA DE CV y,

exclusivamente sobre la cantidad de m2

que ya hayan sido cubiertos a F, S.A. de

C.V.

Revertir la propiedad de la totalidad o

parte del inmueble en caso de

incumplimiento en el pago de la

contraprestación.

ESQUEMA LEGAL

133

Fideicomiso inmobiliario con SC de RL de CV


FIDUCIARÍA

Fideicomitente A

X SA de CV

Fideicomitente B

Y SC de RL de CV

Fideicomisario A

X SA de CV

Fideicomisario B

Y SC de RL de CV

Aporta Terreno 20

hectáreas para

liberar por etapas

Aporta Desarrollo

del Proyecto

• Se reconoce

como ingreso el

100 % del

contrato de

promesa.

• Se emite el CFDi

por la venta total.

• Se emiten CFDi’s

por los pagos en

parcialidades.

Vende

Condominios

Terminados

Clientes




• NO IMPORTA Tratamiento

Fiscal de “anticipos” en la

“preventa”.

JURÍDICO

FISCAL

Recibe Pago del

Terreno en $$$

por cada etapa

que se libera

(Enajenación)

• Acumula lo cobrado.

• Deduce lo pagado.

• No existe costo de

ventas e inflación

134

Copropiedad de personas físicas

Representación Esquemática

Representante

Común

Copropietario

1

Copropietario

2

COPROPIEDAD

APORTA FLUJO

APORTA FLUJO

APORTA TERRENO

135

Copropiedad para efectos fiscales

Conforme al artículo 92 de la Ley del ISR, cuando los ingresos de las personas físicas deriven de bienes en copropiedad, se deberá designar a uno de los copropietarios como representante común.

El representante común cumplirá las obligaciones siguientes por las operaciones de la copropiedad:

1. Llevar los libros correspondientes.

2. Expedir los comprobantes fiscales y recabar la documentación que determinen las disposiciones fiscales.

3. Cumplir con las obligaciones en materia de retención de impuestos, conforme a la Ley citada.

Los demás copropietarios deberán responder solidariamente por el incumplimiento de las obligaciones del representante común.

136

Determinación del impuesto provisional y anual

Cuando las personas físicas realicen actividades empresariales a través de una copropiedad, se deberá observar lo que dispone el artículo 108 de la Ley del ISR, es decir, el representante común designado determinará la utilidad o la pérdida fiscal de dichas actividades y cumplirá por cuenta de la totalidad de los copropietarios, las obligaciones señaladas en dicha Ley, incluso la de efectuar pagos provisionales.

Para los efectos del impuesto del ejercicio, los copropietarios considerarán la utilidad fiscal o la pérdida fiscal determinada en la parte proporcional que de la misma les corresponda y acreditarán, en esa misma proporción, el monto de los pagos provisionales efectuados por el representante común designado.

Se gravan los ingresos efectivamente cobrados y las deducciones efectivamente pagadas, es decir, BASE FLUJO DE EFECTIVO, no existe el costo de lo vendido.

137

Fideicomiso inmobiliario y copropiedad de personas físicas


FIDUCIARÍA

Fideicomitente A

Persona Física

Fideicomitente B

Copropiedad

Personas Físicas

Fideicomisario A

Persona Física

Fideicomisario B

Copropiedad

Personas Físicas

Aporta Terreno 10

hectáreas para

liberar por etapas

Aporta Desarrollo

del Proyecto

• Se reconoce como

ingreso el 100 % del

contrato de promesa.

• Se emite el CFDi por

la venta total.

• Se emiten CFDi’s por

los pagos en

parcialidades.

Vende Lotes

Urbanizados

Clientes




• NO IMPORTA Tratamiento

Fiscal de “anticipos” en la

“preventa”.

JURÍDICO

FISCAL

Recibe Pago del

Terreno en $$$

por cada etapa

que se libera

(Enajenación)

• Acumula lo cobrado.

• Deduce lo pagado.

• No existe costo de

ventas e inflación

138

Asociación en participación

FLUJOGRAMA OPERATIVO A. EN P.

PT

A. En P. 1

Asociado DI

Propietaria Original del

Terreno % participación

Terreno más 50 %

adicional sobre

el mismo

Paga dividendos

a los socios

Recibe el depósito

de la enajenación

De terreno y obra gris

Cta. especial

Vende al Cliente

Terreno y Obra Gris

(No unidades terminadas)

Incrementa Cufin

Por pago Utilidades

A. En P. (P.M.)

Incrementa Cufin

Por pago Utilidades

A. En P. (P.M.)

Paga dividendos

a los socios

Venta de terrenos y

Obra Gris

Recibe

Anticipos

Asociante

PT

Constructora

% participación

Resto

Se libera

escritura

21

4

3 3

Paga Utilidades

Realiza

Traspaso

3

55

139

Ley general de sociedades mercantiles

DEFINICIÓN:

Art. 252. Es un contrato mercantilen el cual dos o más personas aportan sus capitales o sus esfuerzos, o ambas cosas, para destinarlas a un fin común, lícito, con el objeto de obtener un lucro repartible acorde a las condicionesy términos convenidos.

140

Código Fiscal de la Federación

Artículo 17-B. Para los efectos de las disposiciones fiscales, se entenderá por asociación en participación al conjunto de personas que realicen actividades empresariales con motivo de la celebración de un convenio y siempre que las mismas, por disposición legal o del propio convenio, participen de las utilidades o de las pérdidas, derivadas de dicha actividad. La asociación en participación tendrá personalidad jurídica para los efectos del derecho fiscal cuando en el país realice actividades empresariales, cuando el convenio se celebre conforme a las leyes mexicanas o cuando se dé alguno de los supuestos establecidos en el artículo 9o. de este Código. En los supuestos mencionados se considerará a la asociación en participación residente en México.

141


La asociación en participación estará obligada a cumplir con las mismas obligaciones fiscales, en los mismos términos y bajo las mismas disposiciones, establecidas para las personas morales en las leyes fiscales. Para tales efectos, cuando dichas leyes hagan referencia a persona moral, se entenderá incluida a la asociación en participaciónconsiderada en los términos de este precepto.

Para los efectos fiscales, y en los medios de defensa que se interpongan en contra de las consecuencias fiscales derivadas de las actividades empresariales realizadas a través de la asociación en participación, el asociante representará a dicha asociación.

142


Artículo 26. Son responsables solidarios con los contribuyentes:

XVII. Los asociantes, respecto de las contribuciones que se hubieran causado en relación con las actividades realizadas mediante la asociación en participación, cuando tenían tal calidad, en la parte del interés fiscal que no alcance a ser garantizada por los bienes de la misma, siempre que la asociación en participación incurra en cualquiera de los supuestos a que se refieren los incisos a), b), c), d), e), f), g), h) e i) de la fracción X de este artículo, sin que la responsabilidad exceda de la aportación hecha a la asociación en participación durante el período o la fecha de que se trate.

Fracción III Art. 26 CFF.

a) No solicite su inscripción en el registro federal de contribuyentes.

b) Cambie su domicilio sin presentar el aviso correspondiente después de que se le hubiera notificado el inicio del ejercicio de las facultades de comprobación.

c) No lleve contabilidad, la oculte o la destruya.

d) Desocupe el local donde tenga su domicilio fiscal, sin presentar el aviso de cambio de domicilio en los términos del Reglamento de este Código……………

143

Contrato de mandato asociativo

FLUJOGRAMA OPERATIVO MANDATO

Alianza Estratégica

(Contrato de

Mandato)

LAAD

Propietario Terreno %

participación venta Terreno

Cliente

1.LAAD escritura terreno2.PNM escritura construcción más IVA.

PNM

Desarrollador obra %

participación por venta obra

PNM recibe de LAAD un Mandato para:

1. Construir sobre su terreno

2. Administrar la Obra

3. Comercialización locales

4. Realizar cobranza

5. Administras sus recursos $$$$ y devolverlos al final del proyecto

PNM realiza subcontratación de la obra

con Terceros

1

22

5

43

144

Contrato de mandato asociativo

FLUJOGRAMA OPERATIVO DE ANTICIPOS RECIBIDOS

Cliente paga

Anticipos

Pago de obra

(más IVA) (PNM)

Pago de Terreno

(LAAD)

PNM Recibe los

Fondos

Ingresos Propios

(Construcción)

Depósitos en

Admon. (Terreno)

A

B

C

145

Reconocimiento del ingreso PNM/LAAD (opción 1)

1. Al momento de la firma del contrato de PROMESA de compra venta privado no se perfecciona la enajenación y por lo tanto en ese momento ambas partes reconocen como ingreso acumulable para efectos fiscales solamente el anticipo recibido:

Ejemplo:

a) Se firma contrato de PROMESA de compra venta de terreno y construcción en $ 500,000.00. El valor del terreno es de $ 300,000 (60 %) y de la construcción de $ 200,000 (40 %) más IVA de $ 32,000. Se paga un anticipo de $ 100,000 (60 % terreno y 40 % de construcción) más $ 6,400 del IVA de la obra negra.

Contabilidad LAAD

Deudores Diversos PNM, SA CV 60,000

IVA Pend Cobro 0

IVA por Pagar 0

Anticipo de Clientes Sr. X 60,000

Contabilidad PNM

Bancos 46,400

IVA Pend Cobro 6,400

IVA por Pagar 6,400

Anticipo de Clientes Sr. X 46,400

Bancos 60,000

Depósitos en Admon. LAAD 60,000

146

VIII.PREVENCIÓN DE LAVADO DE DINERO

147

Actividades vulnerables. Artículo 17 LFPIORPI

Juegos y sorteos

Fracción I Fracción II Fracción III Fracción IV Fracción V

Tarjetas de Servicio, Crédito, Prepago,

Cupones, Devoluciones y Recompensas

Cheques de

viajero

Mutuo, Préstamo o

Crédito

Inmuebles /

Desarrollo

Inmobiliario

Fracción VI

Metales y Joyas

Fracción XV

Arrendamiento de

Inmuebles

Fracción VII

Obras de arte

Fracción VIII

Vehículos

Fracción IX

Blindaje Traslado o Custodia de

Valores

Fracción X Fracción XI

Servicios

Profesionales

Fracción XII

Fe Pública

Fracción XIII

Recepción de

Donativos

Fracción XIV

Comercio Exterior por agente

o apoderado aduanal

Fracción XVI

Intercambio de

Activos Virtuales

Padrón97,022 sujetos obligados

17% Comercialización de bienes

inmuebles.

Fuente: SAT, septiembre 2020.

148

Obligaciones de quienes realicen actividades vulnerables

ALTA IDENTIFICAR AVISOS OTROS

• Trámite de alta y

registro en el Portal de

PLD.

• Inscritos en el RFC.

• Contar con FIEL.

• Al Cliente o Usuario

cuando se supere el

umbral de identificación

y/o cuando se realice la

operación.

• Recabar datos (Formato

de Identificación de

Clientes)

• Copia de la

documentación

(Expediente de

Identificación de Clientes)

• Averiguar existencia de

Dueño Beneficiario

Presentar avisos cuando se

excedan del umbral.

Se reporta:

• Datos generales de quien

realiza la actividad

vulnerable.

• Datos generales del cliente

o usuario, o en su caso, del

Dueño Beneficiario, así

como información de su

actividad.

• Descripción de la actividad

vulnerable

• Aviso en ceros en el mes

que no se realice acto u

operación objeto de aviso.

• Resguardar información y

documentación de la

identificación de clientes y

usuario y la de soporte de

la actividad vulnerable,

por 5 años.

• Brindar facilidades para

que se lleven a cabo las

visitas de verificación.

• Contar con un manual

149

Actividades vulnerables

DESARROLLOS INMOBILIARIOS (Aportaciones, Compra Venta - Vendedor e Intermediación)

A• rt 17 fracción V. LPIORPI

Desarrollo Inmobiliario

Aportaciones que destinen para realizar Desarrollos Inmobiliarios a partir del 2 de enero de 2017.

Restricción del uso de efectivo

(Art. 32 de la LPIORPI).

Mismos montos de umbrales de

operaciones

Acumulación de operaciones

(Art. 17, penúltimo párrafo LPIORPI)

(Art. 7, Reglamento LPIORPI)

(Art. 19 RCG)

IDENTIFICAR AVISOS

SIEMPRE $719,200.508,025 UMA

150

Cumplir puntual y correctamente evita la recepción de multas

Multa de $17,924.00 a $179,240.00

Por abstenerse de cumplir con los

requerimientos que formule la

Secretaría en términos de Ley

Por incumplir con cualquier

obligación mencionada en la

LFPIORPI art. 18

Por no presentar avisos a tiempo

o presentar avisos sin reunir los

requisitos

Multa de 200 a 2000 UMA

Multa de $896,200.00 a $5’825,300.00

o del diez al cien por ciento del valor del acto u

operación, cuando sean cuantificables en dinero, la

que resulte mayor

Por la omisión en la presentación

de los avisos

Por participar en actos u

operaciones prohibidos (uso de

efectivo y metales)

Multa de 10,000 a 65,000 UMAArt. 53, 54 LFPIORPI

151

Gracias por su tiempo y atención

THE POWEROF BEING UNDERSTOOD

152

AUDIT | TAX | ONSULTING

una visión global respaldada por el conocimiento local

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