valuacion de terreno rustico
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Valuacion de Terreno RusticoTRANSCRIPT
CURSO: Tasaciones y valuaciones
INTEGRANTES: Campos Luján, Katia Saavedra Sánchez, Evelen Valle Mercedes, Cindy García Manzanares, Selene Rodríguez, Angélica Gonzales Cueva, Jonathan
VALORIZACION DE TERRENOS RUSTICOS CON FRENTE A UNA VIA QUE
POSEE ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
FACULTAD DE ARQUITECTURAESCUELA DE ARQUITECTURA
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TÍTULO III – CAP. J
VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIÓN URBANA E ISLAS RUSTICAS
Art. III.J.62
Zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de esta, de acuerdo a una zonificación y plan vial oficial.
Art. III.J.63
Terrenos rústicos en zona de expansión urbana, son aquellos que manteniendo su condición legal de rustico se encuentran autorizados para realizar en ellos cambios de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificación establecida en los planos de desarrollo oficiales.
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TÍTULO III – CAP. J
Art. III.J.64En la valuación se tomara como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.
Art. III.J.65
zonas adyacentes.
terrenos
Se denomina isla rustica a aquel terreno rústico no mayor de 9 ha sin habilitar, circundada por zonas habilitadas que mantienen su condición legal de rústico y es un lote único.
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TÍTULO III – CAP. J
El valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana o zona urbana no habilitada se aplicara lo siguiente:
Estableciendo zonas de influencia del terreno
Aplicando fórmulas
Art. III.J.61
Art. III.J.62
Art. III.J.66
Se establecerá la zonas de influencia formando fajasArt. III.J.67
30m
100m
ZONA 1: Estará formada por la faja de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a esta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, señalada en los planos de zonificación.
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
ZONA 2 y 3: estarán formadas por fajas de 100 m de profundidad cada una.
ZONA 4: Estará formada por la profundidad restante.
100m
Una profundidad de 30m para terrenos que en caso de ser habilitados produzcan lotes con área predominante de 500m2 y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuese mayor de 500m2
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TÍTULO III – CAP. J
Aplicando formulas Art. III.J.68
La valuación definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana se obtiene
sumando las valuaciones parciales, que se determinan
multiplicando el valor básico de cada zona por su correspondiente
área.
Art. III.J.69
Valuación de un terreno que da frente a una vía que posee algunas obras de
infraestructura urbana.
Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana.
Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado.
1er CASO
2 do CASO
3er CASO
VD: Valuación definitivaVB: Valor básicoA: Área
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TÍTULO III – CAP. J
Art. III.J.701er CASO.- Valuación de un terreno con
frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura
Se consideran a los terrenos que dan frente a vías urbanas y que poseen
un puntaje de infraestructura superior a 0.04 (Tabla 13 o 14)
Terrenos con frente a una o más vías que tienen iguales obras de
infraestructura.
Terrenos con frente a vías con diferente puntaje de
infraestructura
Solo se hará el calculo del valor básico para la primera
zona
Se deberá determinar el mismo numero de valores básicos, distribuyéndose el
área en forma proporcional a los frentes.
Según sea el caso, se determinara el valor básico para la primera, segunda, tercera y
cuarta zona.
El Valor básico (VB) para la primera zona
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TÍTULO III – CAP. J
Art. III.J.71
Cuando el terreno da frente a una vía que posee
algunas obras de infraestructura urbana que
le son inherentes.
VB: Valor básicoCAV: Coeficiente de área vendible.VP: Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.C: Coeficiente de valorización
El coeficiente de área vendible (CAV) es la relación o proporción que existe entre el área vendible y el área bruta de
la habilitación urbana.Art. III.J.72
VB = (CAV) x VP x C
Varia de acuerdo a las dimensiones de los
terrenos y del tipo de habilitación a
realizarse según proyecto propuesto,
teniendo en cuenta la normatividad vigente.
En caso de no contar con proyecto o información
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TÍTULO III – CAP. J
Art. III.J.73El valor promedio (V.P) de los terrenos urbanos de
las calles locales en la zona de estudio, se obtiene tomando los tres valores mas altos con similar
zonificación que el terreno dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a evaluarse.
VB = (CAV) x VP x C
En el caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementará de 100m en 100m
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o vía importante, su valor se tomara en cuenta si está entre los más altos de la zona en estudio.Para determinar el coeficiente de variación (C) (Tabla 15), previamente debe hallarse los factores
I1 y I2.Art. III.J.74
El factor I1: Puntaje promedio que suman las obras de infraestructura correspondiente a la vía cuyos valores han sido
seleccionados.(Tablas 13-Residencial y 14-Industrial)
El factor I2: Puntaje correspondiente a las obras
de infraestructura que posee la vía a la cual da frente el
terreno.(Tablas 13-Residencial y 14-Industrial)
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TÍTULO III – CAP. J
Art. III.J.75
VB = (CAV) x VP x C
El Valor básico (VB) para las demás zonas
90% x VBZona2
80% x VBZona2
VD: Valuación definitivaVB: Valor básicoA: Área
Art. III.J.68
EJEMPLO
Área del terreno a tasar (bruta) _________: 23,100 m2
Valor oficial del terreno habilitado (VTH) _____: $ 30.00 /m2 (Este dato es facilitado por CONATA)
Zonificación del terreno R3 Profundidad del lote normativo para la
zonificación R3: 20 m. El frente del terreno es una vía
afirmada. Colinda con una urbanización que tiene
todo los servicios públicos, por lo que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales como el desagüe y la vía afirmada.
El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina como área vendible 13,800 m2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar como área vendible el 50% del área bruta.
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EJEMPLO 1
DATOS
En donde:VD = Valuación definitivaVB = Valor básicoCAV = Coeficiente de área vendibleVP = Valor promedio de los
terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente o entorno.
C = Coeficiente de valorización
A = Área
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EJEMPLO 1
PROCEDIMIENTO DE CALCULO
VB = (CAV) x VP x C
Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, artículo III.J.68 y Art. III.J.71
Cálculo del Valor Promedio de aranceles (VP) -ó valor unitario comercial de los terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar-
CAV =Área Vendible
Bruta Área
=
13,800 m²23,100 m²
CAV = 0.597
VP =V 1 + V2 + V.3
3
100+90+120
3
VP = S/ 103.33 m²
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EJEMPLO 1 VB = (CAV) x VP x C
=
Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV)
Calle Virú : S/. 100 / m2 V1 Jr. Pisco : S/. 90 / m2 V2 Av. San Martín : S/. 120 / m2 V3
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EJEMPLO 1 VB = (CAV) x VP x C
Cálculo del coeficiente de variación (C)Factor I1: Puntaje promedio
que suman las obras de infraestructura correspondiente a la vía cuyos valores han sido
seleccionados.
PARTIDAS PUNTOSEstudio _______________________ 0.02Trazo _________________________ 0.02Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho 0.10Red de alcantarillado(conexiones dom.) 0.14
Total 0.28
factor I2: Puntaje correspondiente a las obras de
infraestructura que posee la vía a la cual da frente el
terreno
NO LO ENTIENDO T_T
Cálculo del Valor Básico (VB) de la primera zona
VB = (CAV) x VP x C
VB = 0.597 (103.33 – C)
VB = S/. ???? /m2
VD1 = VB x A1
VD1 = S/. ???? / m2 X 1600 m2
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EJEMPLO 1
Cálculo del Valor Definitivo (VD) de la 1ra Zona del Terreno.
VD1 = S/. ??????
VD2 = VB1 x A2
VD2 = S/. ??? x 10,500
VD2 = S/. ????
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EJEMPLO 1
Cálculo del Valor Definitivo (VD) de la 2da Zona del Terreno.
I2 = 0
Cálculo del Valor Definitivo (VD) de la 3ra Zona del Terreno.
VD3 = 90% x VB2
VD3 = 0.90 x ????
VD3 = S/. ????
T = T1 x T2 Tabla N°15 del Reglamento
Pendiente: T1 = 0.80
Naturaleza del terreno = 0.70
T = 0.80 x 0.70
T = 0.56
Cálculo del coeficiente de topografía
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EJEMPLO 1Tabla N°15
CÁLCULO DE LA VALUACIÓN DEFINITIVA.
VD = VD1 + VD2 + VD3
VD = S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00
VD = S/. 752,146.00
VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36