tazacion de terreno rustico en expansión urbana

AO DE LA DIVERSIFICACIN PRODUCTIVA Y

DEL FORTALECIMIENTO DE LA EDUCACIN

U. N.: San Luis Gonzaga de ICA

Facultad:

Ingeniera CIVIL

Tema:

Valuacin De Terreno Rustico EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA

Curso:

INGENIERA DE VALUACIONES

Profesor:

Ing. CHACALTANA CARLOS, Pedro.

Estudiantes:

CANALES ESPINOZA, Stephanie Lissie. PEREZ GARCA, Alvin Neiser.

Ciclo - Grupo:

VIII - A

ICA - PER

2014

U.N.: SAN LUIS GONZAGA - ICA ING.CIVIL VIII-A

INGENIERA DE VALUACIONES 3

INFORME DE TASACIN

TERRENO RUSTICO EN EXPANSIN URBANA

AV. HUACACHINA ICA PER

PERITOS: CANALES ESPINOZA, STEPHANIE LISSIE.

PEREZ GARCA, ALVIN NEISER



INFORME DE TASACIN:

MEMORIA DESCRIPTIVA

PREDIO: FUNDO HUACACHINA PROPIETARIO : TORRES HURTADO, Jos TITULO N 1961 del 21-01-1987 TOMO 152 FOLIO 265 PERSONA SOLICITANTE: Ing. CHACALTANA CARLOS, Pedro. OBJETO : Determinar bajo una investigacin, el valor real

de la propiedad, con fines de venta. METODOLOGA EMPLEADA:

Se siguieron los pasos expuestos en el reglamento nacional de Tasaciones, aprobada con resolucin ministerial N 126-2007-VIVIENDA

UBICACIN : Urb. Rinconada La Huacachina - Zona : Huacachina - Distrito : Ica - Provincia : Ica. - Departamento : Ica.

1.0 GENERALIDADES Se trata de la visacin del plano con fines de tasacin del terreno, por

tener una propiedad ubicada en zona urbana, y querer adquirirlo para la construccin de una vivienda; con el objeto de saber cul es el precio actual del terreno que se tiene.

2.0 FECHA DE LA TASACION

Sbado, 03 de enero de 2015

3.0 FECHA DE INSPECCIN OCULAR

Viernes, 02 de enero de 2015



4.0 LINDEROS:

Por el frente, con la Av. Huacachina Por la derecha entrando, Urb. Rinconada de Huacachina 4ta

Etapa. Por la izquierda entrando, con la propiedad de Juan Torres De

La Cruz, con Ttulo 4510-23/03/2007, TOMO 152 FOLIO 265 Por el fondo, con la Urb. Alto Comatrana.

LOCALIZACIN

COORDENADAS UTM

DATUM: ZONA sur 18 WGS-84

VERTICE COORDENADAS UTM

ESTE (X) NORTE(Y)

A X=419084.05 Y=8443386.22

B X=419026.57 Y=8443677.62

C X=418933.87 Y=8443673.85

D X=418969.47 Y=8443596.63

E X=418945.11 Y=8443491.97

F X=419039.31 Y=8443355.37

5.0 PERMETRO

Por el frente con una lnea oblicua AF (NE-SW) de 54.40 ml

Por la derecha con una lnea oblicua AB (SE-NW) de 297.2 ml, formando un ngulo de 113 con la recta AF.

Por izquierda con 3 una lnea consecutivas, la primea una linea oblicua FE (SE-NW) de 165.9 ml, Formando un ngulo de 90 con la recta AF. Siguindole otra lnea oblicua ED (SW-NE) de 107.5 ml, formando un ngulo interno de 132 con la recta FE. Por ltimo una lnea oblicua DC (SE-NW) de 85.0 ml, formando un ngulo interno de 218 con la recta DE.

Por el fondo con una lnea oblicua CB (W-E) 92.7 ml , formando un ngulo interno de 68 con la recta CD.

Total de Permetro = 802.7 ml



6.0 AREA DEL TERRENO:

El rea del terreno arriba escrito es de 27 361.05 metros cuadrados.

7.0 NATURALEZA Y CLASIFICACIN DE TIERRAS.

Antes se dedicaba al sector de agricultura, hoy en da se encuentra en estado de abandono sin ninguna actividad. No cuenta con ninguna Clasificacin siendo en su totalidad un terreno sin productividad e incultivable, por ser un terreno arenoso que no cuenta con sistema de riego propio.

8.0 PRODUCCIN DOMINANTE EN LA REGIN

AGRCOLA

Actualmente no cuenta con ninguna produccin agrcola.

9.0 PLANTACIONES.

No se cuenta con cultivos existentes, ni bosques explotables.

10.0 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO.

No cuenta con abastecimiento propio de agua.

11.0 FACTORES ECOLGICOS.

El clima es clido, cercano a Zona Turstica, es afectada por la contaminacin del hombre, por los restos de basuras dejados por los propietarios de las urbanizaciones aledaas.

12.0 FORMAS DE EXPLOTACIN.

No cuenta con algn tipo de explotacin y/o aprovechamiento.

13.0 ESTADO DE CONSERVACIN



Hasta la fecha se encuentra con cerco, que limita su permetro. En la actualidad el terreno est en estado de abandono, antiguamente era zona de agricultura.

14.0 CARCTER SERVIDUMBRE

El terreno no le da servicio a ningn otro, as mismo no recibe servicio de algn otro lote.

15.0 GRAVAMENES

El predio no est sujeto a cargas ni gravmenes

16.0 TITULACION E INSCRIPCION

El predio se encuentra debidamente inscrito en la Partida Electrnica N21002758 del Registro de Predios de la Oficina Registral-Zona Registral N X-Ica - SUNARP.

ANEXOS:

IMAGEN DEL PREDIO.



AV. HUACACHINA

LINDERO CON URB. RINCONADA LA HUACACHINA



PLANO DE UBICACIN Y LOCALIZACIN



PLANO SATELITAL



VALUACION DEL TERRENO RSTICO EN ZONAS

DE EXPANCIN URBANA:

Segn lo estipulado en los Artculos III. J. 56, III. J. 57, III. J. 59,

III. J. 60, que en resumen nos dan los conceptos bsicos para

considerar nuestro terreno como zona de Expansin Urbana, as mismo

nos da la metodologa a aplicar:

Estableciendo Zona de Influencia Del Terreno

MTODO: ZONAS DE INFLUENCIA:

Segn el Art. III. J. 61, estableceremos las siguientes zonas de

influencia, formando fajas en el terreno:



Frmulas Para La Valuacin:

Segn el Art. III. J. 62, la valuacin definitiva ser

= ()

=1

Valuacin Tipo:

Segn el Art. III. J. 63, la valuacin de este terreno

pertenece al siguiente caso:

Valuacin de un terreno con Frente a Una va que posee

algunas Obras de Infraestructura Urbana.

Para lo cual aplicaremos lo estipulado en los artculos III.J.64, al

III. J. 69.

Clculo Del Valor Bsico.

= ( )

VB = Valor Bsico

CAV = Coeficiente de rea Vendible

Vp = Valor promedio de las calles adyacentes.

VOH = Valor de las obras de Habilitacin Urbana

Clculo Del CAV:

Como no se cuenta con el proyecto podemos asumir el CAV mediante

tabla dada por el RNT. Art. III.J.67



Lo cual nos da para un rea de 27 361.05 m2, para uso Residencial un:

CAV = 0.55

Clculo Del Vp:

Del Art. III.J.68, Vp es el valor promedio de los terrenos urbanos de

las calles locales en las zonas adyacentes, tenemos los siguientes Valores:

CAMINO HUACACHINA VAU = S/. 54.00

Urb. RINCONADA HUACACHINA VAU = S/. 37.00

COMATRANA VAU = S/. 37.00

=/. 54.00 + /.37.00 + /.37.00

3

Vp = s/. 42.67

Clculo Del VOH

Segn el Art. II.J.69

= En donde:

VOH = Valor de Obras de Habilitacin Urbana

VTH = Valor de terreno habilitado

VTR = Valor de terreno Rustico de 1ra categora con riego de la zona.



VTH = S/.158.70 Para un terreno habilitado Tipo.

Segn la tabla N 10, de nuestra habilitacin tipo, sumamos los

siguientes valores:

Estudios 0.02

Trazo 0.02

Lo cual nos da una sumatoria de 0.04 factor que afectara al VTH-

tipo:

= 0.04 /.158.70

VTH = S/. 6.35

VTR = coef x arancel (ha).

Riego de la Zona, coef. = 1.

Arancel = S/3 000.00

VTR = s/. 3 000.00 (ha)

VTR = s/. 0. 3

VOH = S/. 6.35 S/. 0.3

VOH = S/. 6.05

Clculo del Valor Bsico (VB), para la primera zona.

VB = CAV (Vp - VOH)

VB = 0.55 (42.67 6.05)

VB = S/. 17.42/m2

Clculo del Valor para cada Zona de Terreno

Hallamos el VB para cada Zona

VB = 17.42 (primera zona)

VB = 17.42 (0.80) = 13.94 (segunda zona)

VB = 17.42 (0.60) = 10.45 (tercera zona)

VB = 17.42 (0.40) = 6.97 (cuarta zona)



Calculamos el VD de cada Zona

Zona 1: rea = 1 825.43 m2

VD1 = S/. 17.42 (1 825.43 m2)

VD1 = S/. 31 798.99

Zona 2: rea = 8 901.88 m2

VD2 = S/. 13.94 (8 901.88 m2)

VD2 = S/. 124 092.21

Zona 3: rea = 10 980.95 m2

VD3 = S/. 10.45 (10 980.95 m2)

VD3 = S/. 114 750.93

Zona 4: rea = 5 652.78 m2

VD4 = 6.97 (5 652.78 m2)

VD4 = S/. 39 399.88

Hallamos el VD total

VD = VD1 + VD2 + VD3 + VD4

VD = S/. 31 798.99 + S/. 124 092.21+ S/. 114 750.93+ S/. 39

399.88

VALUACIN COMERCIAL:

El valor comercial del terreno ser

VC = S/. 600, 000. 00

VD = S/. 306 042.01

tazacion de terreno rustico en expansión urbana

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