EL CONDOMINIOEL CONDOMINIO

Dr. Wilson GómezDr. Wilson Gómez

Definición de Condominio Definición de Condominio

““Es el derecho en virtud del cual distintas Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son personas, las que a su vez son copropietarias indivisas”.copropietarias indivisas”.(Artículo 100 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario).(Artículo 100 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario).

Aplicación del Régimen de Aplicación del Régimen de CondominioCondominio

““Es aplicable para dividir edificaciones, Es aplicable para dividir edificaciones, construidas en forma vertical, horizontal o construidas en forma vertical, horizontal o mixta, o cualquier otro sistema de mixta, o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable entre establecer una relación inseparable entre áreas de propiedad exclusiva y áreas áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes”.comunes”.

(Artículo 108 del Reglamento General de Registros de Títulos).(Artículo 108 del Reglamento General de Registros de Títulos).

El Terreno del CondominioEl Terreno del Condominio

Es esencialmente común y proindiviso de los Es esencialmente común y proindiviso de los condómines.condómines.

No se pueden constituir condominios sobre No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en Constancias Anotadas.terrenos amparados en Constancias Anotadas.

No se puede constituir condominio sobre No se puede constituir condominio sobre inmuebles o unidades incorporados al régimen.inmuebles o unidades incorporados al régimen.

LOS DIFERENTES PISOS DE LOS DIFERENTES PISOS DE UNA EDIFICACIÓNUNA EDIFICACIÓN

No pueden pertenecer a distintos No pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al propietarios si no están afectados al Régimen de Condominio.Régimen de Condominio.

Los Sectores o Áreas ComunesLos Sectores o Áreas Comunes

No se pueden separar de la propiedad No se pueden separar de la propiedad exclusiva y no pueden ser gravados exclusiva y no pueden ser gravados independientemente.independientemente.

La transferencia de propiedad incluye, La transferencia de propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le derecho sobre las partes comunes que le corresponde.corresponde.

El Certificado de Título y el El Certificado de Título y el CondominioCondominio

Cada condómine se beneficia de un Cada condómine se beneficia de un Certificado de Título que identifica su Certificado de Título que identifica su unidad exclusiva, la participación sobre unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, el las partes comunes y el terreno, el número de votos que le corresponde en la número de votos que le corresponde en la Asamblea.Asamblea.

El Terreno del CondominioEl Terreno del Condominio

Se emitirá a nombre del Consorcio de Se emitirá a nombre del Consorcio de Propietarios, y se inscribe un bloqueo Propietarios, y se inscribe un bloqueo registral en el Registro Complementario.registral en el Registro Complementario.

UNIDAD DE CONDOMINIOUNIDAD DE CONDOMINIO

Representa el conjunto de áreas propias y Representa el conjunto de áreas propias y la participación sobre las áreas comunes la participación sobre las áreas comunes que corresponden a un condómine, como que corresponden a un condómine, como resultado de la constitución del régimen resultado de la constitución del régimen de condominio.de condominio.

A cada unidad se le emitirá un Certificado A cada unidad se le emitirá un Certificado de Título y se habilitará el correspondiente de Título y se habilitará el correspondiente Registro Complementario.Registro Complementario.

El Registro del CondominioEl Registro del Condominio

El Condominio queda constituido, cuando El Condominio queda constituido, cuando se cumplen todos los requisitos, el se cumplen todos los requisitos, el Registrador califica favorablemente y Registrador califica favorablemente y autoriza su inscripción. autoriza su inscripción.

Competencia JurisdiccionalCompetencia Jurisdiccional

Salvo excepciones de ley, el Tribunal de Salvo excepciones de ley, el Tribunal de Jurisdicción Original es el competente Jurisdicción Original es el competente para conocer los casos relacionados con para conocer los casos relacionados con los derechos, cargas y gravámenes.los derechos, cargas y gravámenes.

Compromiso de cada PropietarioCompromiso de cada Propietario

Está obligado a contribuir proporcionalmente Está obligado a contribuir proporcionalmente para la conservación, mantenimiento, reparación para la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.y administración de las cosas comunes.

No hará cambios o modificaciones que afecten No hará cambios o modificaciones que afecten la seguridad o estética de la edificación o los la seguridad o estética de la edificación o los servicios comunes.servicios comunes.

No lo destinará a fines distintos a los previstos No lo destinará a fines distintos a los previstos en el Reglamento del Condominio. en el Reglamento del Condominio.

Artículo 8 de la Ley No. 5038Artículo 8 de la Ley No. 5038

““Se necesitará el consentimiento de todos Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos los propietarios para construir nuevos pisos o realizarse obras o instalaciones pisos o realizarse obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento”. en el reglamento”.

Otros Compromisos del Otros Compromisos del CondómineCondómine

No perturbar la tranquilidad de los vecinos No perturbar la tranquilidad de los vecinos ni de los demás condómines.ni de los demás condómines.

No ejercer actividades contrarias a la No ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad.comprometan la seguridad.

LAS CUOTASLAS CUOTAS

Las cuotas vencidas y no pagadas de los Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido por la Ley No. del privilegio establecido por la Ley No. 5038, sobre Condominio.5038, sobre Condominio.

Resoluciones del Consorcio de Resoluciones del Consorcio de PropietariosPropietarios

Son obligatorias para todos siempre que Son obligatorias para todos siempre que sean tomadas por mayoría de votos, en sean tomadas por mayoría de votos, en Asambleas debidamente convocadas.Asambleas debidamente convocadas.

El Administrador del CondominioEl Administrador del Condominio

Representa al Consorcio de Propietarios en justicia y Representa al Consorcio de Propietarios en justicia y aún contra los propietarios individualmente. aún contra los propietarios individualmente.

Necesita autorización de la Asamblea para actuar en Necesita autorización de la Asamblea para actuar en justicia como demandante o como recurrente. justicia como demandante o como recurrente.

Actuará a nombre del Consorcio del inmueble, sin tener Actuará a nombre del Consorcio del inmueble, sin tener que mencionar los nombres de cada uno de los que mencionar los nombres de cada uno de los propietarios.propietarios.

El Registro del CondominioEl Registro del Condominio

Se constituye cuando se inscribe en el Se constituye cuando se inscribe en el Registro.Registro.

REGLAMENTO DEL REGIMEN REGLAMENTO DEL REGIMEN REQUISITOSREQUISITOS

Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye.Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye.

Indicar cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está dividido el Indicar cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está dividido el inmueble, es necesario que se indique la designación que permita identificar.inmueble, es necesario que se indique la designación que permita identificar.

Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno.terreno.

Número de votos que corresponde a cada condómine en la Asamblea del Consorcio.Número de votos que corresponde a cada condómine en la Asamblea del Consorcio.

Porcentaje de contribución para gastos y cargas comunes.Porcentaje de contribución para gastos y cargas comunes.

Sistema de administración de condominio.Sistema de administración de condominio.

REQUISITOS PARA CONSTITUIR REQUISITOS PARA CONSTITUIR EL RÉGIMEN DE CONDOMINIOEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO

Duplicado del Certificado de Título.Duplicado del Certificado de Título. Certificación del estado jurídico (Libre).Certificación del estado jurídico (Libre). Acta de Constitución del Consorcio*.Acta de Constitución del Consorcio*. Acta de declaratoria del Condominio*.Acta de declaratoria del Condominio*. Reglamento del Régimen*.Reglamento del Régimen*. Certificación de aprobación planos de la obra.Certificación de aprobación planos de la obra. Plano de división del condominio aprobado poor la Plano de división del condominio aprobado poor la

DRMC correspondiente.DRMC correspondiente. Prueba de pago de tributos.Prueba de pago de tributos.

(*) Notariadas las firmas.(*) Notariadas las firmas.

CASO DE CONSTRUCCIONES CASO DE CONSTRUCCIONES EN PROCESOEN PROCESO

- Certificación de la autoridad competente que Certificación de la autoridad competente que aprueba los planos y autoriza el inicio de la aprueba los planos y autoriza el inicio de la construcción de la obra.construcción de la obra.

- Planos preliminares de división en condominio, Planos preliminares de división en condominio, aprobados por la DRMC.aprobados por la DRMC.

- Contrato de Hipoteca indicando la forma en que Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectará cada una de las unidades se afectará cada una de las unidades funcionales del condominio. funcionales del condominio.

FINALIZADA LA CONSTRUCCIÓNFINALIZADA LA CONSTRUCCIÓN

Los condómines presentarán para Los condómines presentarán para aprobación, ante la DGMC aprobación, ante la DGMC correspondiente, los planos definitivos de correspondiente, los planos definitivos de división en condominio.división en condominio.

Acreditada la finalización de la obra, con Acreditada la finalización de la obra, con la aprobación de dichos planos, los la aprobación de dichos planos, los condómines podrán solicitar la emisión de condómines podrán solicitar la emisión de nuevos C. T., libre de toda nota nuevos C. T., libre de toda nota aclaratoria.aclaratoria.

MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIODE CONDOMINIO

Lo determina el Consorcio de Condómines.Lo determina el Consorcio de Condómines. Debe someterlo a la aprobación de la DRMC.Debe someterlo a la aprobación de la DRMC. La solicitud deberá contener:La solicitud deberá contener:

a. Acta del Consorcio, con firmas notariadas.a. Acta del Consorcio, con firmas notariadas.b. Duplicados de C. T.b. Duplicados de C. T.c. c. Planos de las unidades de condominio Planos de las unidades de condominio afectadas por la modificación, aprobados afectadas por la modificación, aprobados DNMC.DNMC.d. Prueba de pago de tributos.d. Prueba de pago de tributos.

EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIOCONDOMINIO

Sólo procede:Sólo procede:

Por voluntad del Consorcio de Por voluntad del Consorcio de Condómines.Condómines.

Por destrucciónPor destrucción

Por vetustez o ruina de la edificación.Por vetustez o ruina de la edificación.

REQUISITOS PARA LA REQUISITOS PARA LA DISOLUCIÓN O EXTINCIÓNDISOLUCIÓN O EXTINCIÓN

Acta de la Asamblea del Consorcio que lo Acta de la Asamblea del Consorcio que lo aprueba, notariadas las firmas.aprueba, notariadas las firmas.

Certificación donde conste la destrucción, Certificación donde conste la destrucción, vetustez o ruina, emitida por la autoridad vetustez o ruina, emitida por la autoridad pública competente.pública competente.

Duplicados de la unidades del Duplicados de la unidades del condominio.condominio.

Consentimiento expreso, notariado, de los Consentimiento expreso, notariado, de los acreedores o beneficiarios, en caso de acreedores o beneficiarios, en caso de existir cargas o gravámenes.existir cargas o gravámenes.

FIN DEL BLOQUEO REGISTRAL FIN DEL BLOQUEO REGISTRAL

Aprobada la extinción o disolución del Aprobada la extinción o disolución del Régimen de Condominio, el Registro de Régimen de Condominio, el Registro de Títulos levantará el bloqueo que afecta el Títulos levantará el bloqueo que afecta el terreno consignado a nombre del terreno consignado a nombre del Consorcio de Propietarios y emitirá uno Consorcio de Propietarios y emitirá uno nuevo en copropiedad.nuevo en copropiedad.

EL CONDOMINIOEL CONDOMINIO

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