temas de condominio

7/28/2019 Temas de Condominio

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Ley de Propiedad Horizontal - LPH (Gaceta Oficial N 3.241, Extraordinario, del jueves18 de Agosto de 1.983). Destacan, a la luz de esta legislacin, tres (3) figuras centrales. Enprimer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de mxima autoridad como loes la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida comoAsamblea de Propietarios. En segundo lugar, un rgano representativo de la comunidad

de propietrios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual eselegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos eintereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad oAsamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conduccin y el quehacer diario deledificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad delfuncionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

La funcin del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser remunerada, as estapersona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que stedecida ejecutar este actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no sele establece remuneracin alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de personas merecerespeto y consideracin, respaldo y colaboracin de parte de los propietarios. Sin embargo,sera importante considerar algn tipo de remuneracin para estas personas que sacrificansu tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes. Enalgunas residencias se les exonera del pago de condominio, lo cual lo tienen bien ganado.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad depropietarios. Su constitucin y funcionamiento revisten carcter de obligatoriedad en losregmenes de propiedad horizontal. La eleccin de la junta est prevista en el artculo 18 dela Ley de Propiedad Horizontal, donde se seala que este rgano comunal deber estarintegrado por tres (3) propietarios, como mnimo, y tres (3) suplentes que llenarn susfaltas. La misma la elegir la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir unpresidente. Esta junta durar un (1) ao ejerciendo sus funciones, y podrn ser reelectos. Enel mismo artculo 18 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. Laprimera debe velar por el cuidado de las reas comunes del edificio o conjunto residencial,y supervisar las actuaciones del Administrador. Este ltimo debe centrarse en la gestin delos recursos, como la facturacin mensual de los gastos comunes, la cobranza de losrecibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad demanera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestacionessociales de los trabajadores, y dems tareas y responsabilidades previstas en el artculo 20de la Ley.

Otra figura fundamental en el da a da de la convivencia vecinal, bajo el rgimen dePropiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente,y fundamental en todo edificio o conjunto residencal, es el Conserje (sea hombre o mujer),quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el rgimen sealado.Sus atribuciones, derechos y deberes, estn contemplados en la Ley Orgnica del Trabajo(LOT), en los artculos que van del 282 al 290.


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Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para elmejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es defundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuircon las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); accin esta que define lavida, conservacin y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte enmoroso (deudor de dos (2) o ms recibos o cuotas de condominio), se torna encontribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto lajunta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cncer seextienda al resto de los propietarios.Publicado porProf. Eduardo Fuenmayor Fernndez en 4/02/2010 01:30:00 p.m.Etiquetas: condominio,mercado de bienes races,propiedad horizontalReacciones:

467 comentarios:

1.

jose12 de junio de 2010 20:12

buenas, hay problemas con la junya y los morosos. los que pagamos sufrimos losmalos trato de los integrantes de la misma, se van y cortan el agus y hay nios quepodemos hacer.

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2.

Jos Gregorio3 de agosto de 2010 21:40

Estimados:Solo tres preguntas:

1.- Cul es la fecha de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente actualmente?2.- Si un conserje recib pago en cheque,El patrono est obligado a otorgar el

permiso correspondiente para su cobro sin necesidad de requerir permiso por escritopara su autorizacin?3.- Cmo considera usted si un conserje ha estado trabajando por ms de 10 mesesconsecutivos (agosto 2010) y luego de este lapso se le quiere hacer un contrato atiempo determinado de un ao con fecha de firma enero 2010, fecha en la queculmin su perodo de tres meses de prueba y se continu recibiendo sus servicios?

Muchas gracias
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3.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de agosto de 2010 20:13

Buenas noches seor Jos:

Pueden realizar una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para elegir una nuevaJunta de Condominio y revocar la que no est haciendo nada, y exigirles a estosnuevos miembros que enven los casos de los morosos con los abogados. Esconveniente que en esa Asamblea elijan un administrador, tal como lo dice la Leyde Propiedad Horizontal en su artculo 19.

Estoy a su orden para consultas.

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4.


Buenas noches Jos Gregorio:

1.- La actual Ley de Propiedad Horizontal es del 18 de Agosto de 1983. GacetaOficial N 3.241, Extraordinario. Desde hace muchos aos reposa en la AsambleaNacional una propuesta de Ley (Nueva), que hasta los momentos no ha sido tomadaen cuenta por los Diputados.

2.- Recuerde que el Conserje es un trabajador como cualquier otro, tal como locontempla la Ley Orgnica del Trabajo en su artculo 282. El cobro de su salario norequiere de permiso para l (o ella) hacerlo efectivo. En estos casos lo que hay quebuscar es el horario ms conveniente para que l o ella pueda ausentarse a cobrar elcheque; simplemente con informar o manifestar al patrono que se va a dirigir albanco a cobrar su salario, basta para acordar con ste el momento preciso en que

deba ir, para no entorpecer sus tareas.

3.- Si no se hizo un contrato de trabajo (determinado o indeterminado) al inicio de laprestacin de los servicios, y habiendo transcurrido 10 meses de trabajo, ya seentiende que ese trabajador es fijo, puesto que no se defini el tiempo de servivio enun contrato escrito al inicio de la relacin laboral. A estas alturas no se debeelaborar un contrato a tiempo determinado; va en contra de la Ley, porque violentalos derechos del trabajador. Si esa relacin debe terminar, y es despido injustificado
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(simplemente te despido), aplican los siguientes artculos de la Ley Orgnica delTrabajo (LOT): 104, literal b; 108, pargrafo primero, literal b; 125, literal b.Adicionalmente, vacaciones fraccionadas (artculos 223 y 225 de la LOT)yUtilidades Fraccionadas (artculo 174, pargrafo primero de la LOT). En caso dellegar a un mutuo acuerdo (ojal) en la terminacin de la relacin de trabajo, aplican

solamente el artculo 108, pargrafo primero, literal b, de la LOT, y Utilidades yVacaciones Fraccionadas, en los artculos mencionados en las lneas anteriores.

Responder

5.

maria millan13 de agosto de 2010 17:59

HOLA BUENAS TARDES, QUISIERA SABER SI LOS CONDOMINIOS

DEBEN ESTAR INSCRITOS EN EL IVSS, FAOV, INCES, Y DEBEN POSEERNIL O MEJOR DICHO ESTAR INSCRITOS EN LA INSPECTORIA DELTRABAJO? DE ANTE MANO GRACIAS

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6.


Hola Mara:

Aunque las instituciones del gobierno, hasta la fecha, no han acentuado lasupervisin a los Condominios, es conveniente (y obligatorio) inscribir el mismo enlos organismos que usted seala, ya que aunque el condominio tenga un (1) slotrabajador, tiene obligaciones legales con l, ante los entes que usted indica.

Previo a la inscripcin en los entes sealados, se debe registrar ( ante un Registro) elCondominio (la Junta de Condominio), y luego solicitar el RIF del mismo, paraposteriormente proceder a realizar las inscripciones correspondientes.

Recuerde que una vez inscrito ante los organismos mencionados, procede laretencin a los trabajadores, que junto con el aporte del Condominio, se enterarante los ministerios o institutos correspondientes.

Responder

7.
http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1281738595275#c5001928542618422155http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1281925312239#c9102741507957590216http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1281925312239#c9102741507957590216http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1281738595275#c5001928542618422155http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1281925312239#c9102741507957590216


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Annimo3 de septiembre de 2010 21:31

Buenas Noches, Amigo una pregunta: una persona que forma parte de la junta deCodominio puede prestar sus servcios profesionales para llevar la administraciondel mismo y cobrar por eso?

Responder

8.


En mi carcter de Presidenta de la Junta de Condominio. Puedo sustituir al Tesoreroprevio a enterarme que el msmo a pesar de que vivir en el edificio no espropietario? Y en ese caso, uno de los vocales podra ocupar su lugar? Muy

agradecida de antemano.

Responder

9.


BUENAS NOCHES: QUISIERA SABER SI ME PUEDE AYUDAR EN LOSIGUIENTE: 1.-QUE ACTUACIONES LEGALES PODEMOS HACER EN

CONTRA DE UN COPROPIETARIO QUE NO CANCELE CON LASOBLIGACIONES NORMALES COMO: PAGO DE CONDOMINIO AL DIA,PAGOS DE CUOTAS QUE POR EMERGENCIA LA JUNTA DE CONDOMINIOTENGA QUE REALIZAR, BIENECHURAS MENORES QUE SE HAGAN ALEDIFICIO (COMO CAMBIO DE LAMPARAS POR ESTAR EN MAL ESTADOLAS ACTUALES) ENTRE OTROS. 2.- QUE SI SE DEBE O NO TOMAR ENCUENTA LA PALABRA O EL VOTO DE UN COPROPIETARIO PARACUALQUIER DECISION SI NO ESTA AL DIA CON SUS PAGOS. 3.- UNINQUILINO PUEDE SER TOMADO EN CUENTA PARA LAS DESICIONESCOMUNES QUE TENGAN QUE TOMAR LOS COPROPIETARIOS.

Responder

10.

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1283565698592#c628205744627806864http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1284109530123#c1329271297157340137http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1284186983399#c6895517965958681913http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1285034766615#c4472404929698915http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1283565698592#c628205744627806864http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1284109530123#c1329271297157340137http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1284186983399#c6895517965958681913http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1285034766615#c4472404929698915


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VIVO EN UN CONJUNTO RESD. DE 18 CASAS. NO FUE REGISTRADOCOMO PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO.PUEDEN UN GRUPO DE 11 CO-PROPIETARIOS CREAR UN DOCUMENTODE CONDOMINIO DE ESPALDAS AL RESTO DE LOS OTROS CO-PROPIETARIOS. GRACIAS POR SU ATENCION

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11.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez22 de septiembre de 2010 20:59

Por supuesto que puede cobrar. La actividad de Administracin de Condominios esun trabajo de alta responsabilidad y dedicacin y, como todo trabajo, debe serremunerada.

Responder

12.


.............pero tenga en cuenta que en ese caso pasara a ser el Administrador, ytendra que dejar la Junta de Condominio. Recuerde que el Administrador no forma

parte de la Junta de Condominio, pero legalmente debe reportarle a sta. Verartculos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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13.


Para el cobro de cuotas de los morosos existen tres formas: 1) Recordarle la deuda,por escrito, y exhortarlo a que se ponga al da con sus pagos. Esta va debe ser demanera insistente. Se le debe hacer ver al moroso que su falta de pago afecta a lacomunidad de propietarios, y acelera el deterioro de las reas comunes. Se le debesugerir a que realice un convenio de pago, de manera que pueda pagar sus deudascon abonos, sin descuidar las cuotas actuales. 2)Transferir el caso a un Abogadopara que de manera amistosa haga exactamente lo mismo que la Junta; esto se llamacobranza extrajudicial. 3) Si el moroso persiste en no pagar, entonces se le debeotorgar un poder al Abogado para que proceda en firme con una demanda (cobranza
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por la va judicial).

Los Morosos no tienen voz ni voto en las Asambleas de Propietarios, puesto que sufalta de pago perjudica al edificio o al conjunto residencial; es decir, a lacomunidad, y limita las actuaciones de la Junta.

Las Cuotas Extras para gastos extraordinarios no son obligatorias; son voluntarias.Lo obligatorio es lo que se refleja en el Recibo de Condominio. es importante tenerun Fondo de Reserva slido, para hacerle frente a cualquier gasto de emergencia.

Los inquilinos no deben tener votos (decisiones) en las actuaciones del Condominio,puesto que no son propietarios. Pueden tener voz (hacer sugerencias) pero no voto(tomar decisiones).

Responder

14.


S, usted puede sustituir al Tesorero. recuerde que la Junta de Condominio debeestar integrada exclusivamente por propietarios. Invito a la lectura del artculo 18 dela Ley de Propiedad Horizontal; si no la tiene, la puede descargar del link (enlace)que aparece en esta pgina.

Responder

15.


En un conjunto de casas se puede crear un Condominio; el mismo pasara a ser unConjunto Residencial bajo la figura de Propiedad Horizontal. Es preferible que nolo haga a espaldas de otros. Las 11 casas que estn de acuerdo deben convocar a unaAsamblea de Ciudadanos o de Vecinos, y explicarles a todos las ventajas de vivir

bajo la figura de Propiedad Horizontal. es importante que estn de acuerdo por lomenos el 80% de los propietarios. Si desean asesoramiento legal para laconformacin de un Condominio que va a nacer o est naciendo, les sugierocomunicarse con el Dr. Gonzalo Prez Rubio a los telfonos (0212)959-70-58 y(0212) 959-91-39.

Responder


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16.


Estimado Profesor Fuenmayor,tengo una pregunta en relacion a las atribuciones de la Junta de Condiminio, ya quese ha presentado un caso en mi residencia en el cual por una infraccin de uno delos vecinos por desconocimiento del reglamento, se le ha amenazado con privarlodel acceso al edificio contituido en su totalidad pro controles electronicos,desactivando dichos controles.En el entendido de que no es una falta recurrente, me parece que la sancin esdesproporcionada y por otro lado cuetiono la legalidad de prohibir a un ciudadanodel acceso a su propiedad privada.Gracias por su atencion.

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17.

Annimo5 de octubre de 2010 17:59

buenas tardes Prof. Eduardo, soy propietario de un Apto, en un edificio de 2 pisos..recien estoy habitando el apto. y tenia problemas de filtracion en la placa( techoconcreto) del bloque donde resido, es decir del bloque completo como tal..realize untrabajo por mi cuenta para solucionar el problema "porque el preseidente del

condominio no tomo en cuenta mis sugerencias para este problema" y luego quearregle la situacion con mis propios recursos me dice que eso quedo mal y que deboreubicar una tuberia de drenaje(que la ubique de tal manera que no afecte a losvecinos)llego del trabajo y lo primero que hace es faltarme el respeto ante los demasdiciendo que estoy afectando el edificio, cuando lo que hice es unamejora...pregunto: No es hostigamiento lo que hace el presidnt del condominio eneste caso?, o soy yo el que estoy flatando al hacer una modificacion muy pequeaen la parte superior del bloque.?

Responder

18.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez6 de octubre de 2010 15:30

Buenas tardes:

Aunque no me describi usted la falta, no se debe privar a ningn propietario del
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acceso al edificio y a su vivienda. Existen otros mecanismos para sancionar algntipo de falta. Lo mejor en estos casos es el dilogo y el entendimiento. Si deseamayor informacin al respecto, agradezco me ample el planteamiento para poderorientarlo mejor.

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19.


Si la reparacin que usted realiz era del edificio y estaba afectando su apartamento,el monto que usted gast en la parte correspondiente al edificio se lo debe reintegrarel condominio (artculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ahora bien, antes derealizar cualquier trabajo que tenga que ver con fachadas, tuberas externas, etc., del

edificio, primero se debe consultar con el administrador del condominio (si lohubiere) o con la Junta de Condominio, ya que de acuerdo con los Documentos deCondominios, las fachadas y otros elementos exteriores del edificio no deben sermodificados (artculos 3, 4 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es convenienteel dilogo y el entendimiento entre usted y el condominio, con la finalidad de buscarla mejor solucin a su caso. Si persiste su duda, lo invito a volver a consultarme.

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20.

Antonio8 de octubre de 2010 08:55

Buenos das Profesor.Muy interesante su blog y es de mucha ayuda para tener una visin de comomanejarse dentro de la diversidad de criterios que hay dentro de un condominio.

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21.


me encanto este portal, excelente lo felicito, creo que muchos tienen esta dudaaclaremela por favor:que institucionales deben regir al condominio?..

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http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286396190734#c427630795712586112http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286396190734#c427630795712586112http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286544335941#c2179934311155481169http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286665657581#c7429023025889155895http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286396190734#c427630795712586112http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286544335941#c2179934311155481169http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286665657581#c7429023025889155895


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Buen da,Resido en un conjunto cerrado como propietaria desde hace 11 aos. En el ltimoao las reas y servicios comunes se han deteriorado (dao ascensor, paredes en malestado, se cay el muro divisor con area contigua por emergencia climtica, no sepintan las reas), la seguridad no es apropiada pues permiten la entrada y salida sinninguna restriccin y esto ya se ha vuelto intolerable ms aun cuando LAADMINISTRADORA NO DA LA CARA.. Agradezco me oriente como podemoselevar reclamo. Mil gracias

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Buenas tardes Prof Fuenmayor, le cuento que hace tiempo a la Conserje del miEdificio le descontaban de su sueldo lo correspondiente a la vivienda yposteriormente lo dejaron de descontar, es el caso, que ahora se le dee reintegrar lodescontado con los debidos intereses, mi pregunta es existe alguna gaceta oficialdonde aparece que haya sido derogado ste concepto de descuento de vivienda, lopregunto porque nos visito un Inspecto del Ministerio el Trabajo quien nos obliga a

cancela lo aqu sealado, sin embargo, existe un miembro de la junta que no loquiere cancelar pidiendo generarnos una multa por no cumplir esto.Esperando sus comentarios al respecto.

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24.


Prof. qusiera saber cuando un conserje y un copropietario amedrentan y amenzanreiteradamente a los nios por jugar y patinar en las reas coumunes, cmo sepuede proceder con estas personas? estas personas no solo les decomisan suspatinetas, pelotas, etc. sino que adems las destruyen? EL conjunto residencial notiene reas de esparcimiento y recreacin, Dnde pueden entonces jugar los nios?

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http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286900230325#c1544316170814785890http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286913862528#c8482330463925775839http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287004344723#c626984367099234262http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286900230325#c1544316170814785890http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1286913862528#c8482330463925775839http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287004344723#c626984367099234262


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Si en el caso de la Conserje el descuento se produca de acuerdo con la Ley dePoltica Habitacional (actualmente incluida en la Ley de Seguridad Social), este esun descuento legal. Por lo tanto se debe seguir haciendo, porque es Ley, y sta sedebe cumplir. Si el descuento no corresponda a ninguna ley, entonces si procede elreintegro.

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26.


Recuerde que las reas comunes son de todos, por lo tanto todos los propietarios(includos familiares) deben cuidar de las mismas. En el caso de aquellos edificiosdonde existan pocas o ninguna reas comunes, donde los nios puedan jugar, esrecomendable que los padres y representantes de estos prvulos los orienten acercade la manera de jugar en esos sitios, recordndoles que no deben molestar a losvecinos. Si el juego es de beisbol, se les debe decir que tengan el mayor cuidado deno pegar las pelota a los carros, las puertas de los apartamentos, o a las personas quevayan pasando en ese momento. Recuerde que ante todo debe privar el respeto.

.......y como de respeto se trata, exjale al conserje o a esos propietariosrefunfuones que deben respetar a los nios que juegan. Que ante la falta deconsideracin de los nios o las malas palabras que stos puedan decir, es preferibleacudir a los padres para que stos sean quienes hagan el reclamo a sus hijos.

Recuerde que en las relaciones de comunidades condominiales o de otra ndole,deben coexistir la concordia, el respeto, la comunicacin, y el entendimiento entrelos residentes de un edificio o conjunto residencial.

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27.


Buen dia prof. buscando informacin sobre funciones y administracin decondiminio llegue a su blog y veo que es de mucha ayuda para obtener informacin.
http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287083151461#c2569502392589753728http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287083151461#c2569502392589753728http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287083783544#c5093024108500723116http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287083783544#c5093024108500723116http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287171826202#c2408902218038585742http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287083151461#c2569502392589753728http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287083783544#c5093024108500723116http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1287171826202#c2408902218038585742


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Los tubos generales que surten de agua a cada apartamento es cosa (o propiedad)comn a los mismos; es decir, del edificio. Por lo tanto corresponde a la Junta deCondominio realizar las reparaciones pertinentes. Favor leer el artculo 5 de la Leyde Propiedad Horizontal. Puede descargarla en este Blog.

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34.


Buenas tardes, por favor dgale a su abuela que por muy molesta que est con laJunta de Condominio, debe pagar el condominio. De esta manera podr hacer todoslos reclamos que sean necesarios. Por otra parte, para usted postularse para integrarla nueva Junta, debe estar al da con los pagos, y su abuela debe autorizarlo a usted

(por escrito)a que la represente ante el resto de los propietarios, para poder formarparte de la nueva junta.

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35.


Si persiste la duda, puede llamarme al 0416 308-72-57 o escribirme con lujo dedetalles a: [email protected]; [email protected].

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36.


DEL YARACUY:las reas comunes son de todos y de ninguno; se deben respetar ydarles el mejor de los usos sin perjuicio a ningn propietario.

Por favor busque en el Documento de Condominio cmo vienen conformados lospuestos de estacionamiento. En estos Documentos, normalmente, dice que es unpuesto de estacionamiento asignado para cada apartamento, y este puesto vieneidentificado.

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http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288037709339#c2560595775465255540http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288037709339#c2560595775465255540http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288037809802#c5120971843778456383http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288037809802#c5120971843778456383http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038045319#c9049882845106399681http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038045319#c9049882845106399681http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288037709339#c2560595775465255540http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288037809802#c5120971843778456383http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038045319#c9049882845106399681


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Su reclamo lo debe elevar a la Junta de Condominio, para que a su vez llame laatencin a la administradora. Si usted percibe que en su edificio o conjuntoresidencial no hay gobierno, converse con la mayor cantidad de vecinos que pueda,para realizar una Asamblea Extraordinaria, y exponer esta problemtica. De serposible, elegir una nueva Junta de Condominio (no importa que a la actual todavale quede tiempo) y revocar la empresa administradora o persona que estadministrando el condominio.

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38.


...........por favor revisar los artculos 18, 19 y 20, de la Ley de Propiedad Horizontal.

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39.


Los propietarios deben respetar las reas comunes del edificio o conjuntoresidencial. As lo deben hacer ver la Junta de Condominio, el Administrador(a), yel resto de los propietarios. No se llegar a la anarqua, pero si esto es inevitable,pueden acudir a la Jefatura Civil de la zona o circunscripcin donde est ubicado eledificio o residencia. Sugiero la realizacin de una Asamblea Extraordinaria dePropietarios para exponer esta problemtica y buscar soluciones.

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40.

http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038377763#c2077924635160811445http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038377763#c2077924635160811445http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038537278#c1704487366815483367http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038537278#c1704487366815483367http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038908907#c7730745441399185650http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038908907#c7730745441399185650http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288039008926#c7441157044424624487http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288039008926#c7441157044424624487http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038377763#c2077924635160811445http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038537278#c1704487366815483367http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288038908907#c7730745441399185650http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288039008926#c7441157044424624487


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Recomiendo la lectura del Cdigo Civil venezolano en sus artculos del 759 al 770.Igualmente sugiero la lectura de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no poseen estasnormas, pueden descargarlas de este Blog.

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41.


Los Condominios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal.

Responder

42.


Buenos dias, si existe en la poblacion del edificio una cantidad notable de morosos,la junta de condominio puede actuar y ejecutarles el apartamento.? o privarlos porejemplo de utilizar los bienes del edif (ascensor),

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43.

Annimo1 de noviembre de 2010 07:19

Buen Dia que me recomendaria en el caso siguiente: vivo en un edificio de cincopisos, incluyendo planta baja y con vente (20) apartamentos. En la parte de atras deeste, tenemos un terreno que pertenece "no se" al edificio ya que es el frente de losque viven en planta baja, mi pregunta es si una persona tiene una biodega y quiereampliarla construyendo en una parte del frente, en el terreno antes mencionado yconsta con la aprobacion de los habitantes del edificio habria q cumplir otrorequisito? existiendo un concejo comunal en el urbanismo y estando el edificioconformado en un condominio legal

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Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez1 de noviembre de 2010 13:36

Cuando existe alta morosidad en un Condominio, la Junta o el administrador (si lohubiere) deben realizar las gestiones internas de rigor (de palabras o por escrito)para cobrar a los morosos las cuotas pendientes. De no dar resultados, deben acudir

a un abogado que se encargue de realizar las acciones correspondientes de cobro,con las consecuentes acciones legales que esto implique.

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45.


Primeramente hay que determinar la propiedad del terreno; saber de quin es. Si es

propiedad del edificio, y este se rige por la Ley de Propiedad Horizontal(Condominios), cada uno de los veinte (20) apartamentos tiene injerencia en eseespacio. Sugiero realicen una Asamblea de Propietarios para que, entre todos losvecinos, determinen el mejor uso para esa rea.

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Buen Da profesor, vivo en un urbanismo entregado por el estado Venezolano hececinco aos y solo tenemos CERTIFICADO DE ADJUDICACIN, pagamos luz,agua, telefono e internec. Quisiera saber si tambien estamos obligados a pagarderecho de frente?(me explico) actualmente la alcaldia nos esta liberando cuatroaos muchas personas a pesar de esto se quejan por que dicen que no debemospagar impuesto municipal, ya que no tenemos documento de propiedad, noaparecemos en el mapa del municipio debemos pagar nuestros impuestos?debemos exigir un documento de propiedad a los entes correspondientes, parahacerlo? Graci

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Aunque su pregunta parezca sencilla de responder, y sin nimos de darle a la mismatintes polticos, no podemos escapar de las realidades que hoy vivimos enVenezuela, con relacin a la posicin en que se encuentra en la actualidad lapropiedad privada. No voy a extenderme con esto, ya que es harto conocido portodos cmo son estos temas.

Por ahora le sugiero se renan los beneficiarios de esa Adjudicacin, constituyan unComit, se dirijan ante los entes gubernamentales correspondientes, y exijan suttulo de propiedad. Si de casualidad la adjudicacin de los inmuebles fue gratuita,hagan el compromiso de pagarlo; si no, exijan, como Comit que representa a lamasa de adjudicatarios, el ttulo de propiedad para todos.

Ese Comit debera continuar hasta que ms adelante se convierta en la primeraJunta de Condominio.

Este tema de la Adjudicacin sin propiedad, el Comit debe aclararlo ante elgobierno municipal correspondiente, a los efectos del Impuesto a los Inmuebles(derecho de frente).

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Mara Valdez4 de noviembre de 2010 23:17

Excelente su portal, ser asidua lectora presenta casos prcticos y cotidianos con

respuesta casi inmediata, para Venezuela es ideal donde la mayora de las personasviven en aptos. Fomentar la convivencia pacfica en los edificios en base a lanormativa vigente es imperativo. Hace mucha falta "escuela de vecinos" puesmuchas personas se creen con derechos que no les corresponden y otras conatribuciones que no les competen. Felicitaciones, me encant

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Hola prof. muy interesante su portal, sabes tengo un problema vivo en un edificio decinco apartamentos y hace algn tiempo se presento una filtracin en uno de misbaos, acud a mi vecino el de la parte de arriba y le participe, por ignorancia (queme lo hicieron saber ellos) coloque un techo postiso pero que se adhiere a la pared yque por cierto fue muy costoso, finalmente pues romp mi techo para detectar laavera y que el plomero pudiese revisarlo, lamentablemente cuando el plomero
http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288928876871#c3357025729795807182http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1289002579450#c6826206305128308338http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1288928876871#c3357025729795807182http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1289002579450#c6826206305128308338


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viene no se evidenciaba el goteo. Posteriormente la falla insista y alegue ante lajunta de condominio sobre el caso y me dijeron que podan arreglar la avera peroque el techo corra por mi cuenta porque no les incumba, y yo bueno acced y porarte de magia el goteo desapareci y obviamente sin goteo pues no hay reparacin.bueno no insist y el techo destrozado.

Ahora, el vecino de abajo aprovechando su espacio efectu una ampliacin de suapartamento y cuya platabanda da al margen de mi piso por la parte de afuera, almomento de pedir el permiso ante el condominio manifest que yo poda acceder aconstruir sobre su platabanda y posteriormente yo dara permiso al de arriba, por miparte manifest que no contaba con recursos para hacer dicha remodelacin perodebido a lo bajo del edificio la platabanda qued de fcil acceso a los malhechores yle ped delante del condominio que colocara una media pared o algo que brindaraseguridad y el gentilmente acepto, el caso es que termin su remodelacin y noquiere cumplir con el compromiso asumido y la principal perjudicada soy yo. Elcondominio interviene pero bueno como si no le interesara. Ahora pues yo comouna medida de presin no e cancelado las cuotas de condominio y han citado a unareunin y bueno me dijeron un montn de cosas que hasta poda perder elapartamento por el atraso y etc. y la verdad la razn de la reunin fue citar al vecinoen cuestin y expusiera el porque no cumple y el no apareci en la reunin. Laverdad estoy muy enojada. Esto de vivir en condominio es muy complicado porfavor orienteme. Yo pienso que uno tiene deberes pero tambin tiene derechos.Nota: Todo esta escrito en el Libro de Actas.

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50.


Gracias seora Valdez, por sus comentarios. Aprovecho para disculparme con misseguidores por no haber desarrollado ms temas al respecto, pero tan prontoresuelva algunos problemas personales, entre ellos el de mi computador, volver aescribir sobre aquellas cosas que tanto nos preocupan en las relaciones deconvivencia, como lo es vivir bajo propiedad horizontal.

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51.



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que la residencia se encuentra en negativo,cabe destacar que de los 20 apartamentos15 propietarios firmaron estar de acuerdo para la elaboracin del mismo.que puedo hacer para que la administradora me cancele la factura, muchas graciasde antemano....

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54.


Estimado amigo Antonio, usted debe insistir con la administradora en el cobrocorrespopndiente. Le sugiero que busque apoyo en los copropietarios que estuvieronde acuerdo con su iniciativa de la adquisicin del Buzn, para que entre varioslogren el objetivo: la recuperacin de su dinero.

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55.


Respetado seor: los nios pueden jugar en aquellas reas comunes que noperjudiquen a los propietarios. Es importante tener claro cules son esas zonas

donde los prvulos pueden jugar y no molestar a nadie.

Las reuniones (supongo que usted se refiere a fiestas) dentro de los apartamentosdeben ser evaluadas por la comunidad midiendo el impacto ambiental que lasmismas tengan, como por ejemplo el volumen del equipo de sonido, y si seproducen bailes, escndalos, etc,. De esa evaluacin se establecern los horarios deesas "reuniones". Recuerde que el piso de usted es el techo del vecino de abajo, yviceversa. Esto es importante tenerlo en cuenta para mejorar las Normas deConvivencia, y establecer los acuerdos necesarios (y escritos) por los que habrn deregirse todos los propietarios de su edificio o conjunto residencial, para realizar lasreuniones.

Las Normas de Conviviencia se deben cumplir, siempre y cuando stas nocontravengan al Documento de Condominio, a la Ley de Propiedad Horizontal(LPH) y, por supuesto, a la propia Constitucin. En ningn artculo de la Ley dePropiedad Horizontal (ley que rige los Condominios) aparece la aplicacin demultas en dinero para los propietarios que incumplan alguna norma; multar condinero no es legal. Sin embargo, el artculo 39 de la LPH prev algunas sanciones,cuando los males son mayores, como es el caso de la morosidad.


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Para poder establecer alguna multa en dinero, y que esta sancin aparezca en elReglamento (no Documento) de Condominio, debe tener la aprobacin unnime dela Asamblea de Propietarios (todos los propietarios), siempre y cuando en esareunin estn presentes por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de la

comunidad de habitantes del edificio.Converse con sus vecinos, no olvide que el Condominio est conformado por todoslos propietarios de un edificio o residencia, con miras a mantener y mejorar sucalidad de vida en sus inmuebles. Por ello es necesario el cuidado y la conservacinde las reas comunes; labor sta que es responsabilidad de todos.

Recuerde que el secreto de todo est en tener buena conviviencia con todos lospropietarios.

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56.


Buenas noches profesor Fuenmayor. Por favor digame si es legal que se haga unaasamblea de propietarios para aceptar presupuesto para la ejecucion de una canchadeportiva, camineria y parque infantil por Bs, 589.00 y que se desidira con los quevayan. Tengo entendido que para realizar gastos no comunes tiene que haber unacuerdo con el 75 % de los propietarios .Esto sigue siendo asi? Somos 165 familias

un nunca van mas de 50 personas generalmente. Ademas que existe una altamorosidad en el pago de condominio.Le agradezco de antemano su atencion al presente.

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57.


Buenos das, recuerde que los Gastos Comunes son los que aparecen en la Ley dePropiedad Horizontal, en el artculo 11. Los Gastos no Comunes, extraordinarios, oalguna inversin que se requiera en los edificios o conjuntos residenciales, siemprese solicitan por la va de las Cuotas Especiales o Extras; stas no son legales (noaparecen en la Ley) sino voluntarias. Es decir, los propietarios conscientes demejorar su entorno habitacional, realizan las contribuciones necesarias para ello.

Para la aprobacin de algn proyecto, gasto extraordinario, inversin, o reparacin


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mayor, se requiere de la aprobacin de una mayora considerable de propietarios(por lo menos el 75%), en concordancia con el artculo 9 de la Ley de PropiedadHorizontal. Se debe tener en cuenta el contenido de los artculos 22 y 23, de estaLey, ya que la decisin o decisiones recae directamente en los propietarios. Porejemplo si es un edificio o conjunto de 100 apartamentos o casas, la mayora

(mnimo el 75% = 75 apartamentos o 75 familias por unidad habitacional) tendrpotestad para decidir. El resto de los propietarios debe acogerse a esa o esasdecisiones.

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58.


Buenas tardes prof. por favor quisiera su orientacion, vivo en condominio,existe unajunta de condominio pero no esta registrada legalmente, como se puede exigir elpago a los morosos cual seria el basamento legal

Gracias,

Responder

59.


Prof. Eduardo,Felicitaciones,es bastante interesante esta ramacondominial,tendremos pronto Abogados,Administradores,Constructores,Ingenieros,especializados en Derecho Condominial.Bien,soy copropietario en unEdificio de dos alas, de 8 pisos cada una y de 8 Aptos por piso, con sus reascomunes,se eligi una Junta de Condominio. Es el caso, que hay una escaleraenrejada central q une las dos alas, q llega hasta el ltimo piso (el 8vo). Bien, lospropietarios de ste 8vo. piso, inconsultamente colocaron una reja puerta paraacceder al pasillo de sus Aptos.,dicha decisin arbitraria y violatoria de la LPH,se lahe hecho saber a la Junta de Condominio,q acten a la mayor brevedad,q ordenen el

desmontar dicha estructura metlica, ya que afecta a todos quienes somos tambinpropietarios del pasillo de acceso a esos Aptos. Si la Junta de Condominio continacon esa contumacia y actitud complaciente y complice, y no toman las medidasconducentes. Por favor, a que entidad u organismo pblico me dirijo en primerainstancia,por supuesto, priorizando el dilogo y la comunicacin cordial, y si ello nose da, con quien debo entrevistarme y proceder legalmente?.

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http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1289776192441#c896236709076010453http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1289792243199#c3931148928713772517http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1289776192441#c896236709076010453http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1289792243199#c3931148928713772517


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60.


Es fundamental que las Juntas de Condominio estn registradas, ya que el pagomensual del condominio, para contribuir con los gastos comunes, debe depositarseen una cuenta a nombre de la Junta, y no de algn particular, ya que se puede correrel riesgo que por muerte o cualquier otro evento de desaparicin o incapacidad de lapersona que maneja esa cuenta, cuya nombre aparece all, se pueda perder el dinerode todos los propietarios.

Si hay morosidad, es un poco difcil legalizar alguna demanda a algn moroso, bajoestas circunstancias.

Le sugiero que converse con otros vecinos preocupados como usted, para que

convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, traten este punto de lajunta, y el de la morosidad, y al da siguiente se proceda de inmediato al registro dela Junta de Condominio.

El registro de la Junta de Condominio es imprescindible para todas las actuacioneslegales del mismo.

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61.


Como muy bien usted lo dice, debe privar el dilogo y la cordialidad para lasolucin de problemas como el que lo est aquejando. Si existen suficientes vecinosque se estn quejando por esta situacin, converse con ellos y convoquen a unaAsamblea Extraordinaria de Propietarios para tratar ese nico punto, y hacerle ver alos que enrrejaron el rea comn, que eso no debe ser. Recuerde que la Asamblea dePropietarios (los propietarios en general)est por encima de la Junta de Condominio,de acuerdo con el artculo 18 de la LPH. Le sugiero se ampare en los artculos 4 y 8

de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si no prosperan las conversaciones, dirjase ante la autoridad civil de su municipio oparroquia; es decir, el Jefe Civil, quien est facultado para tomar decisiones en talsentido.

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Buenas noches, en este mes una nueva admistradora asumio el control admistrativodel edificio y me estn obligando a pagar el mes de octubre, el cual cancele a laanterior administracin; que sugerencia me da al repecto. tambien en mi documentodice que no poseo estacionamiento y la admistracin dice que por ser area comndebo pagar gastos que se presente...

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63.

Isidro Rodrguez21 de noviembre de 2010 01:33

Buenos das, es legal que la Junta de Condominio ponga un candado en la puerta delestacionamiento (acceso a los puestos), entrl las 10:00 y 5:00 AM PM,alegandoproteccin de los bienes por haber ocurrido robos de vehculos. Y en caso de querersalir llamar a la conserje para que le abra el porton dentro de ese horario. Por otrolado es legal cobrar cuotas extras para cubrir los gastos de una fiesta navidea de lacomunidad a la cual no voy a ir? Muchas Gracias por su atencin.

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64.


Respetado Seor:

Si ya usted cancel el mes de Octubre, y tiene un recibo sellado y firmado que loverifique, obviamente no debe volverlo a cancelar. A pesar de la nuevaadministradora, dirjase a la Junta de Condominio, y demustreles que ya ustedcancel ese mes.

Si usted no posee estacionamiento, no entiendo por qu cancelar gastos de un reacomn que no existe; ms an si as lo dice el docuemento "de condominio".

Si usted puede demostrar lo que le estoy diciendo, y no ve solucin al respecto conla administradora, y no recibe apoyo de la Junta de Condominio, dirjase a laJefatura Civil de su jurisdiccin o parroquia, y presente la denuncia.
http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290307625618#c4731785296375621351http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290319402178#c1090790149689456562http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290443351891#c6769736425129065869http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290443351891#c6769736425129065869http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290307625618#c4731785296375621351http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290319402178#c1090790149689456562http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290443351891#c6769736425129065869


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65.


Los candados colocados en las reas de acceso comn, como los estacionamientos,no deben ponerse, salvo que todos los propietarios estn de acuerdo (artculos 8 y 9de la Ley de Propiedad Horizontal) y/o todos tengan la llave para queindividualmente cada uno entre y salga cuando lo necesite. Si el problema es lainseguridad, cada uno debera tener llave para tener acceso libremente. Previo a estadecisin, se ha debido convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios,para que los dueos de los apartamentos decidan si quieren candado o no; o buscarotra solucin. Este tipo de decisin debe estar en manos de los copropietarios.Adems es incmoda la medida, puesto que la conserje va a tener tambin las

atribuciones de portera, lo cual no estimo conveniente para sus funciones. En casode una emergencia de salida en la madrugada, no estimo prudente tener que levantara la conserje a esas horas, ya que debe trabajar al siguiente da. Por ello debe serbien consensuada la decisin que se tome al respecto.

Con relacin a las cuotas extraordinarias, le recuerdo que stas son voluntarias (noobligatorias), ya que las cuotas legales (obligatorias) son las que describen muy bienlos artculos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las cuotas extras son, comosu nombre lo dice, para gastos extras; no contemplados en los gastos comunes, deacuerdo con los artculos sealados. Este tipo de cuota se solicita y se aporta, demanera voluntaria, para realizar trabajos de cierta magnitud en los edificios o

conjuntos residenciales, los cuales no pueden ser cubiertos por las cuotasmensuales. Este tipo de cuotas, cuando es para mejoras del edificio y realizarinversiones en el mismo, suele complementarse con el Fondo de Reserva (si lohubiere). Si todas las necesidades del edificio estn cubiertas, entonces se puedenhacer las fiestas que la comunidad desee. Pero esta cuota no es obligatoria.

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terza24 de noviembre de 2010 12:04

BUENAS TARDES , POSEO UN LOCAL EN EL c.c. s. bARQUISIMETO I ELCUAL HASTA LOS MOMENTOS ES PROPIDAD DEL IMVI, PEROTENEMOS UNA PROMESA DE VENTA, ES EL CASO QUE LA JUNTA DECONDOMINIO QUE TENEMOS NO SE ENCUENTRA REGISTRADA , MIPREGUNTA ES COMO DEBEMOS HACER PARA REGISTRR ESTA JUNTAde condominio , si es que se puede hacer.
http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290444975570#c1935714862307812943http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290444975570#c1935714862307812943http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290616451165#c5218890357788722639http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290444975570#c1935714862307812943http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290616451165#c5218890357788722639


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sera legal o improcedente que a los inquilinos se le exija, sabiendo que no esobligatorio, que vendan rifa (8 tikes) por lo que sino se le recargara al pago mensualde condominio.

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68.


Distinguido Profesor, soy copropietario de un edificio, mi inquietud es la siguiente:Nosotros los Copropietarios en Asamblea, podemos fijar una Cuota Fija porConcepto de Gasto Mensual de Condominio, igual para todos los apartamentos osea sin tomar en cuenta las Alicuotas?

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69.


BUENAS TARDES PROFESOR,soy propietaria de un apartamento, y en el edificiodonde vivo no existe un condominio. mi pregunta es que acciones legales se puedentomar contra unos vecinos del apartamento que esta arriba y son alquilados, hacenbulla amanecen con la musica dursimo toman cervezas y ensucian el frente yutilizan el estacionamiento para realizar bonches con las maleteras del carro abiertay musica a todo volumen, lo peor es que a nadie le molesta del resto del edificio yyo soy la ms perjudicada porque vivo en el piso 1.

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70.

http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290700977801#c4357185307213719742http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290740879074#c917509343121018670http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290977902926#c8720410202613392494http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291051637278#c4336650121438762357http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291051637278#c4336650121438762357http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290700977801#c4357185307213719742http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290740879074#c917509343121018670http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1290977902926#c8720410202613392494http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291051637278#c4336650121438762357


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Sra. Terza: puede guiarse por el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.Debe convocar a una Asamblea de Propietarios, elegir la Junta de acuerdo con loque indica el artculo sealado. Todos los asistentes y votantes deben firmar el librode Actas de Asambleas, el cual debe estar presente.

Posteriormente deben buscar un abogado que les redacte el Docuemento de Registrode la Junta de Condominio, donde se sealen sus integrantes. Al mismo se le debeanexar el Documento de Condominio del C.C., y tambin copia del acta deasamblea donde est la constancia de eleccin de la Junta. Esto se debe llevar alRegistro para que se produzca la legalidad de la Junta. Una vez registrada, hagan ladiligencia para obtener el Registro de Informacin Fiscal (RIF).

Por supuesto, para dar los pasos anteriores, todos deben tener la propiedad de losinmuebles.

Responder

71.


Para colocar una Cuota Fija para los Gastos Comunes, deben estar de acuerdo todos(el 100%) los propietarios, porque eso implicara modificar el Documento deCondominio, en concordancia con el artculo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal.Si eso es as, sugiero realicen una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para quehagan la propuesta de modificacin, lo cual pudieran ustedes proponer la

modificacin de la alcuota. Favor ver mi tema relacionado a los Gastos Comunes.

Si todos (el 100%) los propietarios escogen modificar el Documento con laaplicacin de una Cuota Fija, sta debe ser lo suficientemente slida para cubrir losGastos Comunes, por lo cual sugiero que la misma se ajuste (o indexe) anualmentede acuerdo con los ndices de inflacin que informa el Banco Central de Venezuela.

Por supuesto que todo lo anterior debe constar en la modificacin que todos (el100%) los propietarios aprueben para el Documento de Condominio.

Responder

72.



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La venta de Rifa o Tickets de Rifa no es obligatoria. Lo nico obligatorio es el pagomensual del condominio, el cual, salvo convenio con inquilinos, recae en lospropietarios de los inmuebles, en concordancia con los artculos 7, 11 y 12 de la Leyde Propiedad Horizontal. Salvo lo especificado en la Ley, el Documento deCondominio, y el Reglamento de Condominio (si existe en su comunidad), usted

puede hacer su vida normal en el edificio o conjunto residencial donde viva.Responder

73.


Respetada amiga: si en el edificio donde usted vive tiene problemas de convivencia,como los que me est relatando, trate de conversar con sus vecinos "agresores" por

las buenas, para ver si se produce alguna modificacin en el comportamiento de losmismos. Si esto no se logra, le sugiero presentar la denuncia ante el Jefe Civil de laParroquia o Jurisdiccin donde usted vive.

Le sugiero conversar (y concientizar) con el resto de sus vecinos para crear unenfoque de conciencia y de convivencia ms amplio, donde todos puedan llevarsebien. Establezcan un sistema de Normas de Convivencia, que les permita o lesayude a vivir en comunidad, respetando las mismas.

Responder

74.


Si los vecinos contaminantes (bullas, gritos, etc.) son inquilinos, y no acatan losreclamos de la comunidad, pueden presentarle las quejas a los propietarios delinmueble.

Responder

75.

Daniela1 de diciembre de 2010 13:28

Muchas gracias por poner su conocimiento al alcance de otros.A veces escomplicado conseguir un sitio en la web donde te orienten acerca de estos temas en
http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291053477571#c7446404345708470262http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291053477571#c7446404345708470262http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291053681452#c886884736269646321http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291053681452#c886884736269646321http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291226295895#c7603312698235164643http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291053477571#c7446404345708470262http://www.blogger.com/profile/00852878160727291803http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291053681452#c886884736269646321http://elcondominiofeliz.blogspot.com/2010/04/comunidad-de-personas-y-propiedad.html?showComment=1291226295895#c7603312698235164643


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especfico, y sobretodo desinteresadamente!Ahora bien, tambin tengo unaconsulta: En el edificio donde viven mis padres hay dos ascensores, uno de ellos,daado desde hace ms de dos meses, el otro, la presidenta de la junta lo manda aapagar cuando uno menos se lo espera como medida de presin para que la gentepague los recibos del condominio, ya que la morosidad se ha visto incrementada al

llegar la nueva junta.Obviamente esta acitud a ella no le afecta porque vive en unprimer piso, pero el edificio consta de 16 plantas mas mezzanina y viven muchaspersonas mayores y nios pequeos.La junta no da ninguna explicacin de qu es loque est pasando con los ascensores, si el problema es una reparacin menor omayor, si es que el dinero del fondo no alcanza para repararlo, etc.Y tratar de hablarcon la presidente es imposible porque solo sabe gritar.Adicionalmente pasan en elrecibo gastos de limpieza por cantidades exorbitantes que no se corresponden con elestado de deterioro del edificio.Cul sera el procedimiento a seguir para destituir ala Junta?puede un propietario exigir ver las cuentas de la comunidad, (facturas,etc)?Puede un solo propietario o un nmero limitado de ellos recurrir a algunainstancia legal para confrontar a sta gente?Muchas gracias y muchos xitos!

Responder

76.

Annimo1 de diciembre de 2010 15:40

Prof. Eduardo,mis respetos y saludos.Molesto su atencin para ver queposibilidades tiene en proporcionarme algunos modelos de Carta Consulta segn lodispuesto en los Art. 22 y 23 de la LPH vigente;de los mismos tomar uno que

adaptare,por supuesto,a la realidad y circunstancias que me interesan.Me imagino,habrn infinidades de Cartas-Consulta.Me gustara una que exprese la indebida einjusta violacin de la Ley de PH,por la arbitraria colocacin de una reja en elpasillo de entrada, que pertenece a las reas comunes,de 8 Apartamentos, y la Juntade Condominio ha asumido una actitud cmplice,sumisa ycomplaciente,conculcando el Derecho colectivo que tenemos sobre las cosascomunes.Estoy impulsando una Consulta,a sabienda que contravengo la Ley dePH,pues lo que hicieron dichos propietarios es una transgresin evidente eindiscutible de la Ley. Le estar agradecido por su apoyo.

Responder

77.

mila.0131 de diciembre de 2010 19:16

Buenas noches mi pregunta es lo siguiente:


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una arrendadora ha entregado el 60% de los inmuebles de un conjunto residencial,por ley no se puede elegir una junta de condominio por lo que se presume que lasareas comunes no ha sido entregado a los propietarios, ahora bien no esresponsabilidad de la constructora el mantenimiento de las areas comunes hastatanto no se entregue en su totalidad?? es decir no se debe pagar condominio hasta

que la arrendadora no entregue las areas comunes?Responder

78.

Annimo1 de diciembre de 2010 21:31

mary...Buenas noches mi duda es la siguiente:Vivo en Valencia en un edificio, cuando los inquilinos oo propietarios estan en

situacion de moroso maximo 2 meses, de la junta de condominio le envian unanotificacion de cobro y en el mismo insertan un parrafo que expresa lo siguiente. "sele recuerda que de no pagar la deuda pendiente, se le suspendera el servicio de aguay la reinstalacion acarrea un cobro de 25 Bs. Tengo una beba y como comprenderadebo preparar tetero,realizar su higiene, lavar su ropa y realizar limpieza general delapartamento. Mi pregunta es la siguiente Es legal y puede la junta de condominiosuspender el servicio de agua como medida de presion para pagar? a sabiendas quees un servicio publico y esencialmente necesario (vital)Por favor necesito saber elbasamento legal que regula que se puede aplicar esta medida. y si no es legal igualme gustaria saber que legislacion lo regula. Gracias

Responder

79.

Prof. Eduardo Fuenmayor Fernndez3 de diciembre de 2010 11:07

Respetada Daniela: los residentes de cualquier edificio o conjunto residencial debentener muy en cuenta que la morosidad es la principal enfermedad de los edificios,porque la falta de dinero no permite acometer los mantenimientos que, en trminosgenerales, necesitan por naturaleza todos los inmuebles de masiva habitabilidad.

Ahora bien, no es correcto que paguen justos por pecadores; es por ello que la Juntade Condominio debera limitar el acceso a los ascensores slo a aquellospropietarios morosos, y no suspender el servicio a todos. Si el uso del ascensor serealiza con llaves codificadas, como lo tienen casi todos los edificios del pas, loms lgico es que los encargados del condominio le quiten (o borren) lacodificacin a las llaves de los propietarios morosos; no deben afectar a toda lacomunidad.


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Por otra parte, cuando la comunidad de propietarios no se siente representada por suJunta de Condominio, deben convocar a una Asamblea Extraordinaria dePropietarios donde se discuta ese nico punto, y todos estn de acuerdo en solicitarla renuncia o destituir a los miembros de la Junta, e inmediatamente elegir unanueva con el compromiso de que los represente, como debe ser. Recuerde que la

Asamblea de Propietarios (los propietarios en masa) estn por encima de cualquierJunta de Condominio, puesto que son los primeros administradores del edificio oconjunto residencial. Favor leer el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.Por tal motivo, cualquier propietario est en todo su derecho de exigir, a la Junta deCondominio o al Administrador (si lo hubiere), o revisar en qu se est gastando eldinero que se recauda mensualmente a travs de los recibos de condominio, y qusignifica cada concepto que aparece en tales recibos; puede examinar las facturas yotros documentos de gastos, y realizar sugerencias de ser necesario.

Cuando persisten conflictos entre las Juntas de Condominio y los propietarios, locual no debe ser porque las Juntas debe velar por los derechos de stos, lospropietarios deben acudir a la Jefatura Civil de la circunscripcin donde estubicada la residencia o conjunto residencial, y formular la denuncia. El Jefe Civiltiene la autoridad para interceder en estos casos. Sugiero que esto sea lo ltimo quese haga. Los conflictos condominiales se deben dirimir dentro de la residencia,edificio o conjunto residencial; no llegar a los extremos. Rena a una masaimportante de propietarios (a todos si es posible) y citen a la Junta de Condominio auna reunin, y hagan que entren en sus cabales.

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80.


Respetado seor: enveme esta inquietud a mi correo ([email protected]),para a su vez poderle enviar el Modelo de Carta Consulta.

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81.


Seora Mila.013: no me queda clara la consulta porque me est nombrando a una"arrendadora" y luego a una constructora. Si el caso realmente trata de laconstructora, hasta que no se conforme la Junta de Propietarios o Junta deCondominio, la administracin de los inmuebles y reas comunes debe estar a cargo


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de la constructora. Cuando se tenga vendido ( o registrado) el 75% de losinmuebles, los propietarios estarn facultados por Ley para conformar una Junta deCondominio, y comenzar a cobrar los gastos comunes.

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82.


Seora Mary de Valencia: la morosidad es el cncer de los edificios o conjuntosresidenciales, porque el no contribuir con los gastos que originan las cosas comunes,tiende a enfermar y deteriorar las mismas, con la consecuente prdida de valor delos inmuebles, y el empobrecimeinto social de sus residentes. Por tal motivo, es deimperiosa necesidad, dentro de la escala de nuestros gastos, darle una privilegiada

prioridad al pago del condominio.

Si bien no existe abiertamente una legislacin que permita la suspensin de algunosservicios como el agua, a los propietarios morosos, s de algunos condominios queestn aplicando esta medida, tal vez basndose en la reciprocidad del servicio deque si "no cumples con tu parte (de pago) yo no cumplo con la ma (darteservicios)". Recomiendo la lectura detenida de los artculos 1133, 1134, 1167 y1168 de nuestro Cdigo Civil venezolano. Muchos condominios suspenden el agua,pero permiten que los morosos utilicen el grifo que viene de la calle, el cual es partedel agua que suministran al edificio empresas como Hidrocapital o Hidrocentro, porlo cual, en este sentido, no se le est negando el agua a usted.

Mi sugerencia es que converse con la Junta de Condominio, y dependiendo lamagnitud de su deuda, establezca un convenio de pago con ellos; pngale fecha aesos pagos. Pida prestado si es necesario. Trate de limitar sus gastos, por ahora, aestrictamente lo esencial, y establezca dentro de sus prioridades de pagos o deudas,el cumplimiento mensual en la cancelacin del condominio; esta es una erogacinnecesaria y prioritaria como ir al mercado a comprar comida. No pelee con la Junta,haga convenios de pago con ellos.

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Santos Ricardo Pa

temas de condominio

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