el condominio

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EL CONDOMINIO EL CONDOMINIO Dr. Wilson Gómez Dr. Wilson Gómez

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Regimen de Condominio y sus Caracteristicas

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Page 1: El condominio

EL CONDOMINIOEL CONDOMINIO

Dr. Wilson GómezDr. Wilson Gómez

Page 2: El condominio

Definición de Condominio Definición de Condominio

““Es el derecho en virtud del cual Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas”.son copropietarias indivisas”.(Artículo 100 de la Ley 108-05, de Registro (Artículo 100 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario).Inmobiliario).

Page 3: El condominio

Aplicación del Régimen de Aplicación del Régimen de CondominioCondominio

““Es aplicable para dividir edificaciones, Es aplicable para dividir edificaciones, construidas en forma vertical, construidas en forma vertical, horizontal o mixta, o cualquier otro horizontal o mixta, o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una que se pretenda establecer una relación inseparable entre áreas de relación inseparable entre áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes”.propiedad exclusiva y áreas comunes”.

(Artículo 108 del Reglamento General de Registros de Títulos).(Artículo 108 del Reglamento General de Registros de Títulos).

Page 4: El condominio

El Terreno del CondominioEl Terreno del Condominio

Es esencialmente común y proindiviso de los Es esencialmente común y proindiviso de los condómines.condómines.

No se pueden constituir condominios sobre No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en Constancias Anotadas.terrenos amparados en Constancias Anotadas.

No se puede constituir condominio sobre No se puede constituir condominio sobre inmuebles o unidades incorporados al inmuebles o unidades incorporados al régimen.régimen.

Page 5: El condominio

LOS DIFERENTES PISOS DE LOS DIFERENTES PISOS DE UNA EDIFICACIÓNUNA EDIFICACIÓN

No pueden pertenecer a distintos No pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al propietarios si no están afectados al Régimen de Condominio.Régimen de Condominio.

Page 6: El condominio

Los Sectores o Áreas ComunesLos Sectores o Áreas Comunes

No se pueden separar de la No se pueden separar de la propiedad exclusiva y no pueden ser propiedad exclusiva y no pueden ser gravados independientemente.gravados independientemente.

La transferencia de propiedad La transferencia de propiedad incluye, aunque no lo contemple el incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde.comunes que le corresponde.

Page 7: El condominio

El Certificado de Título y el El Certificado de Título y el CondominioCondominio

Cada condómine se beneficia de un Cada condómine se beneficia de un Certificado de Título que identifica su Certificado de Título que identifica su unidad exclusiva, la participación unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el sobre las partes comunes y el terreno, el número de votos que le terreno, el número de votos que le corresponde en la Asamblea.corresponde en la Asamblea.

Page 8: El condominio

El Terreno del CondominioEl Terreno del Condominio

Se emitirá a nombre del Consorcio de Se emitirá a nombre del Consorcio de Propietarios, y se inscribe un bloqueo Propietarios, y se inscribe un bloqueo registral en el Registro registral en el Registro Complementario.Complementario.

Page 9: El condominio

UNIDAD DE CONDOMINIOUNIDAD DE CONDOMINIO

Representa el conjunto de áreas propias Representa el conjunto de áreas propias y la participación sobre las áreas y la participación sobre las áreas comunes que corresponden a un comunes que corresponden a un condómine, como resultado de la condómine, como resultado de la constitución del régimen de condominio.constitución del régimen de condominio.

A cada unidad se le emitirá un A cada unidad se le emitirá un Certificado de Título y se habilitará el Certificado de Título y se habilitará el correspondiente Registro correspondiente Registro Complementario.Complementario.

Page 10: El condominio

El Registro del CondominioEl Registro del Condominio

El Condominio queda constituido, El Condominio queda constituido, cuando se cumplen todos los cuando se cumplen todos los requisitos, el Registrador califica requisitos, el Registrador califica favorablemente y autoriza su favorablemente y autoriza su inscripción. inscripción.

Page 11: El condominio

Competencia JurisdiccionalCompetencia Jurisdiccional

Salvo excepciones de ley, el Tribunal Salvo excepciones de ley, el Tribunal de Jurisdicción Original es el de Jurisdicción Original es el competente para conocer los casos competente para conocer los casos relacionados con los derechos, relacionados con los derechos, cargas y gravámenes.cargas y gravámenes.

Page 12: El condominio

Compromiso de cada PropietarioCompromiso de cada Propietario

Está obligado a contribuir proporcionalmente Está obligado a contribuir proporcionalmente para la conservación, mantenimiento, para la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas reparación y administración de las cosas comunes.comunes.

No hará cambios o modificaciones que afecten No hará cambios o modificaciones que afecten la seguridad o estética de la edificación o los la seguridad o estética de la edificación o los servicios comunes.servicios comunes.

No lo destinará a fines distintos a los previstos No lo destinará a fines distintos a los previstos en el Reglamento del Condominio. en el Reglamento del Condominio.

Page 13: El condominio

Artículo 8 de la Ley No. 5038Artículo 8 de la Ley No. 5038

““Se necesitará el consentimiento de Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizarse obras o nuevos pisos o realizarse obras o instalaciones nuevas que afecten el instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el disposición contraria en el reglamento”. reglamento”.

Page 14: El condominio

Otros Compromisos del Otros Compromisos del CondómineCondómine

No perturbar la tranquilidad de los No perturbar la tranquilidad de los vecinos ni de los demás condómines.vecinos ni de los demás condómines.

No ejercer actividades contrarias a la No ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad.que comprometan la seguridad.

Page 15: El condominio

LAS CUOTASLAS CUOTAS

Las cuotas vencidas y no pagadas de Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido por gozan del privilegio establecido por la Ley No. 5038, sobre Condominio.la Ley No. 5038, sobre Condominio.

Page 16: El condominio

Resoluciones del Consorcio de Resoluciones del Consorcio de PropietariosPropietarios

Son obligatorias para todos siempre Son obligatorias para todos siempre que sean tomadas por mayoría de que sean tomadas por mayoría de votos, en Asambleas debidamente votos, en Asambleas debidamente convocadas.convocadas.

Page 17: El condominio

El Administrador del CondominioEl Administrador del Condominio

Representa al Consorcio de Propietarios en Representa al Consorcio de Propietarios en justicia y aún contra los propietarios justicia y aún contra los propietarios individualmente. individualmente.

Necesita autorización de la Asamblea para actuar Necesita autorización de la Asamblea para actuar en justicia como demandante o como recurrente. en justicia como demandante o como recurrente.

Actuará a nombre del Consorcio del inmueble, sin Actuará a nombre del Consorcio del inmueble, sin tener que mencionar los nombres de cada uno de tener que mencionar los nombres de cada uno de los propietarios.los propietarios.

Page 18: El condominio

El Registro del CondominioEl Registro del Condominio

Se constituye cuando se inscribe en Se constituye cuando se inscribe en el Registro.el Registro.

Page 19: El condominio

REGLAMENTO DEL REGIMEN REGLAMENTO DEL REGIMEN REQUISITOSREQUISITOS

Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye.constituye.

Indicar cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está Indicar cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que está dividido el inmueble, es necesario que se indique la designación que dividido el inmueble, es necesario que se indique la designación que permita identificar.permita identificar.

Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el Porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno.terreno.

Número de votos que corresponde a cada condómine en la Asamblea del Número de votos que corresponde a cada condómine en la Asamblea del Consorcio.Consorcio.

Porcentaje de contribución para gastos y cargas comunes.Porcentaje de contribución para gastos y cargas comunes.

Sistema de administración de condominio.Sistema de administración de condominio.

Page 20: El condominio

REQUISITOS PARA CONSTITUIR REQUISITOS PARA CONSTITUIR EL RÉGIMEN DE CONDOMINIOEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO

Duplicado del Certificado de Título.Duplicado del Certificado de Título. Certificación del estado jurídico (Libre).Certificación del estado jurídico (Libre). Acta de Constitución del Consorcio*.Acta de Constitución del Consorcio*. Acta de declaratoria del Condominio*.Acta de declaratoria del Condominio*. Reglamento del Régimen*.Reglamento del Régimen*. Certificación de aprobación planos de la obra.Certificación de aprobación planos de la obra. Plano de división del condominio aprobado poor Plano de división del condominio aprobado poor

la DRMC correspondiente.la DRMC correspondiente. Prueba de pago de tributos.Prueba de pago de tributos.

(*) Notariadas las firmas.(*) Notariadas las firmas.

Page 21: El condominio

CASO DE CONSTRUCCIONES CASO DE CONSTRUCCIONES EN PROCESOEN PROCESO

- Certificación de la autoridad competente Certificación de la autoridad competente que aprueba los planos y autoriza el inicio que aprueba los planos y autoriza el inicio de la construcción de la obra.de la construcción de la obra.

- Planos preliminares de división en Planos preliminares de división en condominio, aprobados por la DRMC.condominio, aprobados por la DRMC.

- Contrato de Hipoteca indicando la forma Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectará cada una de las en que se afectará cada una de las unidades funcionales del condominio. unidades funcionales del condominio.

Page 22: El condominio

FINALIZADA LA CONSTRUCCIÓNFINALIZADA LA CONSTRUCCIÓN

Los condómines presentarán para Los condómines presentarán para aprobación, ante la DGMC aprobación, ante la DGMC correspondiente, los planos correspondiente, los planos definitivos de división en condominio.definitivos de división en condominio.

Acreditada la finalización de la obra, Acreditada la finalización de la obra, con la aprobación de dichos planos, con la aprobación de dichos planos, los condómines podrán solicitar la los condómines podrán solicitar la emisión de nuevos C. T., libre de emisión de nuevos C. T., libre de toda nota aclaratoria.toda nota aclaratoria.

Page 23: El condominio

MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIODE CONDOMINIO

Lo determina el Consorcio de Condómines.Lo determina el Consorcio de Condómines. Debe someterlo a la aprobación de la DRMC.Debe someterlo a la aprobación de la DRMC. La solicitud deberá contener:La solicitud deberá contener:

a. Acta del Consorcio, con firmas a. Acta del Consorcio, con firmas notariadas.notariadas.b. Duplicados de C. T.b. Duplicados de C. T.c. c. Planos de las unidades de condominio Planos de las unidades de condominio afectadas por la modificación, aprobados afectadas por la modificación, aprobados DNMC.DNMC.d. Prueba de pago de tributos.d. Prueba de pago de tributos.

Page 24: El condominio

EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIOCONDOMINIO

Sólo procede:Sólo procede:

Por voluntad del Consorcio de Por voluntad del Consorcio de Condómines.Condómines.

Por destrucciónPor destrucción

Por vetustez o ruina de la edificación.Por vetustez o ruina de la edificación.

Page 25: El condominio

REQUISITOS PARA LA REQUISITOS PARA LA DISOLUCIÓN O EXTINCIÓNDISOLUCIÓN O EXTINCIÓN

Acta de la Asamblea del Consorcio que Acta de la Asamblea del Consorcio que lo aprueba, notariadas las firmas.lo aprueba, notariadas las firmas.

Certificación donde conste la Certificación donde conste la destrucción, vetustez o ruina, emitida destrucción, vetustez o ruina, emitida por la autoridad pública competente.por la autoridad pública competente.

Duplicados de la unidades del Duplicados de la unidades del condominio.condominio.

Consentimiento expreso, notariado, de Consentimiento expreso, notariado, de los acreedores o beneficiarios, en caso los acreedores o beneficiarios, en caso de existir cargas o gravámenes.de existir cargas o gravámenes.

Page 26: El condominio

FIN DEL BLOQUEO REGISTRAL FIN DEL BLOQUEO REGISTRAL

Aprobada la extinción o disolución Aprobada la extinción o disolución del Régimen de Condominio, el del Régimen de Condominio, el Registro de Títulos levantará el Registro de Títulos levantará el bloqueo que afecta el terreno bloqueo que afecta el terreno consignado a nombre del Consorcio consignado a nombre del Consorcio de Propietarios y emitirá uno nuevo de Propietarios y emitirá uno nuevo en copropiedad.en copropiedad.

Page 27: El condominio

EL CONDOMINIOEL CONDOMINIO

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