Condominio

Parte general:

I - Derecho romano

En el derecho romano se encuentran dispersos algunos preceptos sobre el derecho de copropiedad. La noción de una propiedad múltiple fue resistida en el derecho romano. Sólo existía la propiedad por cuotas sobre las cuales el propietario de esas cuotas tenía amplias facultades, pero sobre la cosa material tenía facultades restringidas debido a la existencia de otros copropietarios.

II - Derecho Germánico

En el derecho germánico se ideó el sistema de copropiedad denominado “propiedad en mano común” o también llamado “condominio solidario”. Para el derecho germánico, la cosa solamente podía disponerse y liquidarse habiendo consenso unánime de los copropietarios. Ninguno de ellos podía ejercer ningún derecho individual, ni siquiera sobre su parte indivisa. Toda la cosa estaba afectada al pago de deudas comunes.

III - El Código Civil Argentino

Concepto: nuestro CC adopta el derecho romano, y en el artículo 2673 da la definición de condominio:

Art.2673.- El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

Art. 2673. Hay tres caracteres importantes1. Pluralidad de sujeto

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2. Unidad de objeto3. Partes indivisas o alícuotas o partes

Los elementos de condominio entonces son:

Pluralidad de sujetos Unidad de objeto Cada sujeto tiene una parte indivisa llamada ideal , alícuota, abstracta o cuotas

partes.

La Naturaleza Jurídica: El condominio no es más que un dominio con sujeto múltiple. El art. 2503

habla de dominio y condominio. El copropietario sobre su parte indivisa tiene los mismos derechos que un propietario, pero respecto al todo, sus derechos de uso, goce y disposición están limitados por el mismo derecho que le corresponden a los otros copropietarios.

El artículo 2508 establece que cada uno debe tener una porción del dominio.

Art.2508.- El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.

Naturaleza jurídica: el condominio es un dominio de sujeto múltiple, por eso el art. 2503 lo enumera con el dominio:

Art.2503.- Son derechos reales:

1 - El dominio y el condominio;

2 - El usufructo;

3 - El uso y la habitación;

4 - Las servidumbres activas;

5 - El derecho de hipoteca;

6 - La prenda;

7 - La anticresis.

El propietario de una parte indivisa (que no es determinada), tiene sobre ella iguales derechos que el propietario común. Pero, con respecto a la cosa materialmente

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determinada, sus derechos de uso, goce y disposición están muy limitados, puesto que sobre la cosa material todos los propietarios gozan de los mismos derechos.

Comparación con otras figuras

Dominio: conforme al artículo 2508, los condóminos no tienen todos los derechos sobre toda la cosa (carácter exclusivo del dominio):

Art.2508.- El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.

Sociedad:

En la sociedad hay un sujeto de derecho (que es el titular de los bienes de la comunidad); en el condominio hay varios sujetos, y no existiría otro independiente de ellos.

El objeto en el condominio es una o varias cosas materiales; en la sociedad puede abarcar también derechos.

La sociedad es un estado activo; el condominio es pasivo. La sociedad perdura en principio durante el término fijado en el contrato de

constitución; en el condominio cualquiera de los propietarios puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.

La sociedad sólo puede nacer de un contrato; el condominio además de un contrato, nace de la ley y de una disposición de última voluntad.

La sociedad posee affectio societatis; el condominio no. La sociedad es una persona jurídica que no tiene iguales reglamentaciones que un

derecho real.

Servidumbre: la servidumbre es el derecho real que existe sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud el titular de dicho fundo (llamado sirviente) debe soportar que el titular de otro fundo, en cuyo favor se ha establecido la servidumbre (fundo dominante) realice cierto actos que tendría derecho a impedirle si no existiera la servidumbre o debe abstenerse de hacer algo a lo que tendría derecho de no existir la mencionada carga. La servidumbre es un derecho que se ejerce sobre un inmueble ajeno, el condominio no. La servidumbre necesita 2 fundos, en cambio el condominio no.

¿Se puede establecer una servidumbre a favor de uno de los copropietarios de un fundo sobre dicho fundo?

Hay 3 personas A, B y C copropietarias de un fundo, y A es a su vez propietaria del fundo lindante.

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A B , C A

Posición en contra: la servidumbre se hace sobre un inmueble ajeno, y por ello no se podría constituir.

Posición a favor: son fundos distintos, pertenecientes a distintas personas.

El fundo podría establecerse porque además de pertenecer a distintas personas, se debe tener unanimidad para poder constituir la servidumbre.

¿Se puede constituir servidumbre por uno de los copropietarios sobre su porción indivisa?

No, porque la servidumbre es indivisible.

¿Uno de los copropietarios puede constituir servidumbre a favor de un tercero sobre el fundo común?

Si no hay unidad de criterios en cuanto al consentimiento, no se puede, salvo que por objeto de la partición esa parte del inmueble quede a favor de esta persona que quiere otorgar la servidumbre.

Comunidad de bienes:

Art.2674.- No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas.

Puede haber condominio sobre cosas muebles o inmuebles. La comunidad de bienes se da en dos situaciones:

1. Sociedad conyugal: se rige por sus leyes.

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X Y

2. Comunidad hereditaria: es el lapso de coposesión de los bienes que poseía el causante y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o partición que de los mismos hagan sus herederos.

Propiedad horizontal: aquí hay una parte que corresponde al propietario que es exclusiva y hay partes comunes. Sobre estas partes comunes hay condominio, pero de indivisión forzosa (azoteas, medianeras, incineradores, etc.)

2.-constitución:

Art.2675.- El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley designa.

Se constituye:

1. por Ley2. Por contrato3. por disposición de última voluntad

Por Ley: Son aquellos accesorios indispensables al uso común de uno o más heredades que pertenecen a distintos propietarios. La Ley constituye en condominio sobre paredes, muros, cercos, fosos, que sirvan de separación entre dos heredades.Habrá un condominio legal en los caso que la división sea nociva. Hay un condominio legal en la Ley 13512 respecto a las partes comunes de un edificio.

Por Contrato: Se puede constituir un condominio por 5 años. En la Ley 14.394, los herederos pueden convenirlo sobre todos o algunos de los bienes por 10 años, en su artículo 53, también por 10 años su inscripción forzosa.

Por Testamento o Legado: La Ley 14.394 el testador no puede convenir por 10 años o hasta que todos los menores lleguen a la mayoría de edad, o, los incapaces recuperen su capacidad

Condominio de indivisión forzosa, ley 14.394, arts. 51 a 54:

Art. 51.— Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos

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alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste.

El juez podrá autorizar la división, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.

Art. 52.— Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes.

Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial.

Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido.

Cualesquiera de los herederos podrá pedir la división antes del vencimiento del plazo siempre que mediaren causas justificadas.

Art. 53.— Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años.

A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión.

Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.

Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.

Art. 54.— La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el registro respectivo.

Los coherederos pueden convenir sobre todos o alguno de los bienes constitutivos del acervo hereditario un convenio de inhibición que no puede exceder de 10 años.

Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad

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económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de 10 años.

Por actos de última voluntad: disposiciones testamentarias por las que se lega una misma cosa a dos o más personas. En el caso de una unidad económica con herederos menores de edad, puede instituir indivisión forzosa por 10 años o que todos los herederos lleguen a la mayoría de edad.

Por ley: la ley determina un condominio cuando:

Existen cosas afectadas a accesorios indispensables al uso común de 2 o más heredades que pertenezcan a propietarios distintos (cañerías de desagüe).

Hay paredes, muros, cercos y fosos que sirvan de separación entre dos heredades. La división que se pueda hacer de la cosa sea nociva (en el caso de una

pintura) En el caso de la propiedad horizontal, en cuanto a cosas comunes. En caso de sepulcros con indivisión forzosa.

Constitución:

Art.2675.- El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley designa.

Por contrato: supuesto de que varias personas adquieran en común una o varias cosas; o cuando el propietario del todo trasmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la cosa. Se puede establecer por un contrato un condominio con indivisión forzosa, que se establece entre los condóminos por un plazo no mayor a 5 años, renovable sucesivamente.

3.-Clases de condominio:

a.-Sin indivisión forzosa:Cualquiera de los condóminos en cualquier tiempo, sin depender de la conformidad de los otros, puede poner fin al condominio solicitando la división o partición de la cosa.

b.-Con indivisión forzosa:Cuando esta facultad de pedir la división o partición se encuentra coartada por la Ley, por un contrato o por disposición testamentaria.

Clasificación del condominio:

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1. Condominio sin indivisión forzosa: es aquel en el cual cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa común.

2. Condominio con indivisión forzosa: cuando la facultad de pedir la partición en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de la convención, o d una disposición testamentaria.

Distintos casos:

1. Existen cosas afectadas a accesorios indispensables al uso común de 2 o más heredades que pertenezcan a propietarios distintos (cañerías de desagüe).

2. Hay paredes, muros, cercos y fosos que sirvan de separación entre dos heredades.3. La división que se pueda hacer de la cosa sea nociva (en el caso de una

pintura)4. En el caso de la propiedad horizontal, en cuanto a cosas comunes.5. En caso de sepulcros con indivisión forzosa.

4.-Condominio sin indivisión forzada:

Las facultades de los condóminos se verán bajo dos aspectos:

1.Respeto a su parte indivisa

2.Respeto a la cosa material total.

a.-Facultades sobre los condóminos:

Sobre la parte indivisa, las facultades se amplían equivalentes a cualquier propietario, sin otra limitación que las que dividen de esa cuota parte que le corresponde, por lo tanto puede realizar cualquier acto jurídico que sea compatible con esa porción ideal, sin que tenga que pedir la conformidad de los otros condóminos.

El principio general se podría resumir: Sobre su parte indivisa el condómino tiene la libertad de enajenar, gravar, ejercer alguna acción legas, etc. Sobre la cosa material tiene en principio una imposibilidad de obrar, ya sea mediante actos materiales o jurídicos.

b.- facultades sobre la parte indivisa:

-principio general Art. 2676.limitaciones:

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Art.2676.- Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.

Las facultades sobre la cuota parte la puede enajenar por título oneroso o gratuito, a favor de otros condóminos o de un tercero. Los demás condóminos no pueden oponerse sobre ella, ni argüir un derecho de pertenencia. Para adquirir esta facultad se extiende al uso y habitación y todos los derechos reales, que puedan constituir sobre su parte indivisa, estarán subordinados al resultado de la partición, la cual tiene un efecto declarativo.Facultades de los condóminos:

Sobre la parte indivisa:

Art.2676.- Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.

Este principio general puede resumirse así: sobre la cuota parte, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc. (facultades amplias); sobre la cosa o cualquier parte de ella materialmente determinada, en principio, imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o jurídicos (facultades muy restringidas).

-enajenación:Enajenación:

Art.2677.- Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.

-hipoteca: distintos casos:

No puede arrendar su cuota parte, y respecto de la hipoteca Art. 2678: Un condómino constituye una unidad en su parte indivisa. Hay un problema con los otros condóminos sobre su validez. Según algunos autores, el derecho del acreedor estará sujeto a una condición suspensiva no hay una verdadera condición de hipoteca.

Art.2678.- Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.

Otra teoría dice que es una condición resolutoria y opinan que hasta la partición el acreedor hipotecario se encuentra impedido de ejecutar la hipoteca aun cuando el

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plazo estaría vencido. Si es una condición resolutoria, asta la partición el acreedor hipotecario no puede ejecutar aun con el plazo vencido. Antes de la partición el acreedor puede ejecutar con condición suspensiva. No por no existir la unidad al hacedor le quedarían dos vías: provocar la partición y ejecutar la parte que le corresponde al deudor como acreedor quirografario.

Para los que sostienen sobre una condición resolutoria: igual si la llegaría a hacer también mediante las dos vías de la otra opinión.

Para la cátedra la solución surge del mismo artículo 2678, ni tampoco menciona del derecho del acreedor que tenga que esperar la partición. Solo en solo caso la misma quedará sin efecto, es cuando el efecto de la partición , esta parte cae en cabeza de otro.

Podemos sintetizar, la hipoteca constituida por el condómino es válida, quedando sin efecto si el inmueble toca en lote a otras personas por efecto de la partición . Por lo tanto, si la hipoteca es válida, es natural que su titular pueda ejercer todos los derechos inherentes a su calidad de tal , entre los que se encuentran el de ejecutar el asiento de la garantía y cobrarse con su privilegio.

Artículo 2677: Los acreedores del condómino tienen el derecho de embargar y vender la parte indivisa aun antes de hacer la partición y no distingue entre los acreedores. Si un acreedor común puede poner en marcha todo el aparato jurídico, con más razón lo puede hacer el acreedor hipotecario.

El acreedor hipotecario si ejecuta la hipoteca mientras está vigente le condominio (antes de la partición), ejecutará la parte indivisa del condominio sin necesidad del consentimiento o conocimiento de los otros propietarios.

Art.2677.- Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.

¿Debe darse participación al acreedor hipotecario en la partición del condominio?

Algunos piensan que como la partición podría traer como resultado suprimir la garantía, el acreedor tendría derecho a intervenir en la partición so pena de nulidad de la misma.

Para otros en el supuesto de que la partición se haga sin notificar al acreedor, aunque sea válido, no le será imponible.

La Cátedra cree que debido al efecto de la partición la hipoteca puede desaparecer, el acreedor hipotecario de la parte indivisa puede intervenir en la partición de la cosa e incluso solicitar que la partición se realice judicialmente, limitándose su intervención en la vigilancia de no cometer fraude. Si la partición estuviera viciada de fraude, al acreedor le queda un remedio de acción pauliana, cuando la partición se haya hecho sin su intervención y en fraude a sus derechos.

Si en la partición se le adjudique al copropietario que hipotecó su parte indivisa, otros bienes o dinero, puede ejercer el acreedor hipotecario preferencia sobre otros bienes referenciados.

Por un fallo de la Cámara Nacional Civil, en principio dijo que no, pero sostiene que la preferencia en el cobro subsiste sobre los bienes en virtud del principio de subrogación real, mientras ellos permanezcan en poder de ex condómino, cesando este derecho si estos bienes pasan a manos de un tercero . Art. 2358 ultima parte.

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Art.2358.- La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesión, y en cada hecho de la percepción de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos.

Y aunque el condómino reciba dinero, la preferencia se ejerce sobre esas sumas, pero esa prelación no puede ejercerse si el condómino recibe otros bienes, porque la hipoteca es sobre un bien determinado.

La Cátedra cree que siendo el privilegio de interpretación restrictiva, para que el acreedor hipotecario pudiera hecho valer su derecho sobre estos nuevos bienes que ingresan al patrimonio del condómino, sería menester la existencia de una norma que expresamente lo autorice a una subrogación real.Hipoteca:

Art.2678.- Cada uno de los condómino puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.

Cuestiones planteadas:

1. ¿Qué tipo de derecho tiene el acreedor hipotecario de parte indivisa, y atento a esto, antes de la partición, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca y cobrarse con privilegio?

Para algunos, la hipoteca está sujeta a condición suspensiva (la partición), y no podrían ejecutar porque no podrían hipotecar. La doctrina sostiene esta posición y elaboró 2 soluciones para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar la hipoteca y cobrarse con privilegio:

Que el acreedor provoque la partición Ejecutar la cuota parte, pero no como acreedor hipotecario, sino como quirografario.

Para otros, la hipoteca está sujeta a condición resolutoria, porque opinan que hasta la partición el acreedor hipotecario se encuentra impedido de ejecutar la hipoteca. Entonces la respuesta a la segunda cláusula de la pregunta sería afirmativa, pero se arriba a la misma conclusión que los que piensan que es suspensiva.De Vidal dice que el art. 2678 no trae condicionamientos para la hipoteca y considera que es válida la hipoteca y que el acreedor puede ejecutar aún antes de la partición, conforme al Art. 2677.

2. ¿Debe darse al acreedor hipotecario intervención en la partición del condominio?

Algunos dicen que es obligatoria, otros que no. Para De Vidal el acreedor puede intervenir, pero su intervención debe limitarse a que no se cometan fraudes, y puede solicitar partición judicial. Los condóminos no están obligados. El remedio para el

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acreedor es ejercer acción pauliana, si la partición se hubiera hecho, sin su intervención y en fraude a sus acreedores.

3. Suponiendo que en la partición se le adjudique al copropietario que hipotecó su cuota parte otros bienes - y no el hipotecario - o dinero, ¿la preferencia puede hacerse efectiva sobre dichos bienes o dinero?

No, porque el privilegio es de consideración restrictiva en el CC, y entre una de las características de la hipoteca está la indivisibilidad y exclusividad. El concurso admite la subrogación del acreedor.

4. Si en lugar de hacerse la partición en especie ella se concreta en una venta, o si los condóminos venden el inmueble sobre el que existe la hipoteca de parte indivisa, ¿subsiste la hipoteca - siempre limitada a la parte indivisa - o ella se extingue?

Como la partición por venta es declarativa y no tiene efectos respecto de terceros, el acreedor puede hacer efectivo el cobro de su deuda.

-constitución de servidumbre:

En cuanto a la servidumbre no se puede constituir por que se necesitan dos fundos.-acciones posesorias:

El Art. 2489 autoriza al copropietario a intentar acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros, y más aun puede ejercer acciones posesorias contra cualquiera de los otros condóminos que lo turben en el uso o goce de sus derechos.

Art.2489.- El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas contra cualquiera de estos últimos, que turbándolo en el goce común, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.

Servidumbre: queda excluida su constitución. Se le conceden acciones posesorias y reales al copropietario.

Sobre la cosa material:

Sus facultades son restringidas.

Art.2684.- Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.

A veces el uso y goce del inmueble puede ser ejercido por todos los condóminos, y otras veces, por uno sólo (un inmueble con varios herederos y uno sólo ejerce el uso y goce. Pueden pedir división, pero también pueden ejercer el pedido de

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locación por parte de los otros. Se hace efectivo una vez que se lo intima a pagar el alquiler.)

Art.2680.- Ninguno de los condómino puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

-acciones reales:El condómino puede ejercer:

La acción confesoria. La acción negatoria.

Con la acción reivindicatoria habrá que distinguir dos supuestos:1. si el condómino acciona contra los otros copropietarios Art. 2761, la reivindicación

se limitaría solamente a su parte indivisa.2. si los condóminos fueran desposeídos por un tercero, como las normas del Código

Civil no son muy claras hay dos corrientes iniciada por un solo copropietario sin concurso:

a una corriente sostiene que el condómino sol puede reivindicar del tercero solo su parte indivisa y no la de los demás.

b Cuando el condómino intenta contra un tercero se aprovechara dicha reivindicación a favor de todos los demás.

Art.2761.- Son también reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno de los coposeedores.

a.a.c.- sobre la cosa:

-derecho de uso y goce de la cosa. Limitaciones:

El Art. 2684 dice que todo condómino puede usar de la cosa común con dos limitaciones:1) Que su uso se ajuste al destino de la cosa.2) Que no la deteriore en su interés particular.

Art.2684.- Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.

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Como ese uso y goce corresponde a todos los demás, se debe ejercer de forma tal que no estorbe el Derecho de los otros condóminos. Si la cosa no es susceptible de uso y goce pro todos Art. 2699 y siguientes.

Art.2699.- Siendo imposible por la calidad de la cosas común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.

Art.2700.- No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.

Hay un caso especial, cuando un condómino hace uso y goce de todo el inmueble sin que los otros condóminos le digan nada. Pueden reclamarle alguna compensación?

La Jurisprudencia entiende en caso de un coheredero que ocupa el inmueble dentro del periodo de indibición hereditaria, lo hace a titulo de dueño y no de condómino. Lo que podrían hacer los otros coherederos es pedir un canon locativo desde el momento que los demás herederos exigieron una locación por el uso y goce que no es retroactivo al inicio de la sujeción.

-actos materiales de disposición Art. 2680:

Art.2680.- Ninguno de los condómino puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Art.2681.- Ninguno de los condómino puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

Se podrán hacer innovaciones en la medida que no desnaturalice el Art. 1071 (teoría del abuso del derecho).

Art.1071.- El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

-actos jurídicos Arts. 2682 y 2683 :

Quedará supeditado a la participación no pudiéndose imponer a los demás.

Art.2682.- El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

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Art.2683.- Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condómino vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

Actos jurídicos: se puede enajenar la cosa a título gratuito u oneroso y necesita consenso de todos los condóminos. Pueden con el consentimiento de todos constituir servidumbre e hipoteca, arrendar el inmueble; si no se hiciera con estos requisitos el acto es nulo de nulidad relativa. Estos actos serían parcialmente eficaces si por efecto de la partición el inmueble queda en cabeza de quien hizo este contrato.

d.- derechos de los acreedores de los condóminos:

- embargo y venta de la parte indivisa:

Los acreedores pueden embargar y ejecutar aun antes de la partición. Durante el estado de indibición (ley 14.394), los acreedores durante la indibición no podrán ejecutar dicho bien, ni siquiera una porción de el, pero sí podrían sus créditos, con la utilidades de la explotación que le corresponde al deudor.

-cargas reales:

Impuestos territoriales, tasas de alumbrado, barrido y limpieza, Etc. se entiende que hay una solidaridad legal entre los condóminos.

Derechos de los acreedores de los condóminos:

En principio, los acreedores pueden embargar y ejecutar para hacerse el cobro de su crédito. Puede ser aún antes de la partición. Si el condómino fuera d indivisión forzosa (ley 14.394), los acreedores no pueden ejecutar ni embargar hasta tanto no concluya la indivisión.

Cargas reales:

Art.2689.- En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.

¿Existe la solidaridad o no? En relación a esto, el fallo plenario ”Bancalari c/ Dottesio de Rosa y otro”, no establece la solidaridad entre los deudores comunes de la finca hipotecada y, en consecuencia, el saldo deudor que queda después de extinguida la hipoteca de divide en la parte proporcional de cada uno.”

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5.-obligaciones y responsabilidades de los condóminos:

a.- gastos de conservación y reparación de la cosa:

Art. 2685: “Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.”

El abandono debe hacerse por escritura pública y registrarse.

Art. 2686: “No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.”

b.-obligaciones por deudas contraídas:

Los condóminos son responsables obligados respecto de la conservación y mantenimiento. Si quieren desligarse deben abandonar el derecho de propiedad Art. 2686. Si no contribuyesen deberán los intereses al copropietario que haya abonado el pago y este tendrá un derecho de retención asta que le satisfagan los montos con sus debidos intereses.

Art.2686.- No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Se constituye en mora desde el momento que quedan concluido los trabajos o se intiman al pago de las cargas. Pero siempre aun después de intimarlo tiene la posibilidad de abonar la cosa.

c.- administración de la cosa común:

Art. 2699 y 2700, se puede distinguir el caso en que todos puedan a través del uso y goce de explotar la cosa de los condóminos. Pero si uno de los condóminos se opone al uso y goce no será factible, cualquier condómino puede pedir la división.

Sino se quiere llegar a ese extremo o la cosa esta afectada a una indibición forzosa, los condóminos en asamblea decidirán si será puesta en administración o será alquilada, debe mediar la unanimidad en el quórum pero la dedición se hará si la mitad más uno se logra. Los votos son por valor y no por cabeza.

Sino hay acuerdo el juez lo decidirá sumariamente. Si la mayoría decidió por la administración, esta decidirá quien, como y que facultades tendrá el administrador, pudiendo ser un condómino o un tercero. Este administrador se le aplicara las normas del Contrato de Mandato. Si no existe mandato escrito y la administración es efectuará por u condómino ser gestión de negocios.

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Si se decide arrendar. Si un condómino ofrece un precio de arrendamiento tiene un derecho de preferencia.

Si la contrajo uno solo:

Art. 2687: “A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.”

Si la contrajeron todos sin pactar la solidaridad:

Art. 2688: “Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le corresponda.”

Si la contrajeron todos pero sin pactar solidaridad: aplican los principios de las obligaciones solidarias.

Deudas contraídas en pro de la comunidad:

Administración de la cosa común:

Art.2699.- Siendo imposible por la calidad de la cosas común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.

Art.2700.- No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.

Art.2701.- El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.

Art.2709.- Cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros, administrase la cosa común, será juzgado como gestor oficioso.

Conclusión del condominio:

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Por causas absolutas o relativas:

Absolutas: Por destrucción. Que la cosa quede fuera del comercio o por destrucción total de la cosa.

Relativas Art 2606/09/10 por el abandono. Por la enajenación. Por la ejecución.

Art.2606.- El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.

Art.2609.- Se pierde igualmente el dominio por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición.

Art.2610.- Se pierde también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecución de sentencia, expropiación por necesidad o utilidad pública; o por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un título vicioso.

Prescripción:Si un condómino intenta prescribir el dominio de toda la cosa común en contra de los demás, su posesión debe ser inequívoca y revelar que sea excluido a los demás. Debe mediar intervención de titulo.

La partición Art. 2692, se debe dar por unanimidad o la mayoría. Mientras subsista la acción es imprescriptible. Si la partición fuera nociva no se podrá practicar.

Art.2692.- Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.

Naturaleza jurídica de la partición:

Es ver o desentrañar si esta partición es una acción personal o real. De acuerdo al código procesal el juez competente debe ser el de las acciones reales.

Efectos:

1) Es declarativo entre los condóminos Art. 2695/96.2) Efecto retroactivo a la fecha de constitución del condominio, se considerara como

que el condominio nunca hubiera existido, esta ficción tiene su excepción entre los

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condóminos puesto que estos entre si se deben la garantía de evicción y vicios redhibitorios.

Art.2695.- La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos.

Art.2696.- El mismo efecto tendrá, cuando por la división de condominio uno de los condómino hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa común, o cuando por cualquier acto a título oneroso hubiera cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros.

Este efecto retroactivo solo tendrá lugar, cuando la cosa en condominio o parte de ella, toca en lote a otro condómino. No se dará este efecto cuando la cosa pase a manos de un tercero por venta o subasta publica. El art. 2698 menciona en la partición se aplicaran las mismas normas que para la partición en las sujeciones.

Formas:

Especial o directa Art. 2698 y 3475 bis

Art.2698.- Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.

Art.3475 bis.- Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. La división de bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, según lo dispuesto en el artículo 2326.

Venta:

Art.1324.- Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:

1 - Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública;

2 - Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada;

3 - Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate;

4 - Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial;

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5 - Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración.

Judicial:

Art.3465.- Las particiones deben ser judiciales:

1 - Cuando haya menores, aunque estén emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta;

2 - Cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga partición privada;

3 - Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la división privadamente.

Extrajudicial:

Por escritura pública.Por instrumento privado homologado judicialmente.

Art.3462.- Si todos los herederos están presentes y son capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes.

División de la cosa Destrucción Consumo total Si la cosa se la pone fuera del comercio Si el condominio es de animales y se los abandona, entonces recuperan su libertad Abandono Enajenación Partición : acción declarativa sobre efectos para terceros hasta la inscripción. Es

retroactiva al momento en que se generó el condominio. Puede ser en especie, cuando es posible y cómoda la partición, o por venta, caso contemplado en el art. 1324, inc 3. Puede ser además:

Judicial:

Art.3465.- Las particiones deben ser judiciales:

1 - Cuando haya menores, aunque estén emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta;

2 - Cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga partición privada;

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3 - Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la división privadamente.

 Convencional:

Art.3462.- Si todos los herederos están presentes y son capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes.

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