CAPÍTULO I: TÍTULO SUPLETORIO

1. TÍTULO SUPLETORIO EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

ARTÍCULO 926.

ARTÍCULO 950.- (…) Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

ARTÍCULO 2018.- “Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos

por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.”

2. TÍTULO SUPLETORIO EN EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL

ARTICULO 486.- “Se tramitan en proceso abreviado (…) 2) Titulo supletorio,

prescripción Adquisitiva y rectificación de áreas o linderos...”

Artículo 504.- Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:

1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su

derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus

respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad

correspondiente;

El artículo acoge tres supuestos relacionados con el perfeccionamiento de la

propiedad. Uno de ellos, es el título supletorio, que parte de la existencia de un

propietario, pero que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su

inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para

obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente.

En el caso de los bienes inmuebles, "la sola obligación de enajenar un inmueble

determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o

pacto en contrario". En estos casos, lo que se busca no es el reconocimiento de su

condición de propietario, porque este ya lo es a partir de la transferencia, sino

tener un título -llámese documento- que le acredite como tal. Bajo este contexto,

el actor al formular la demanda la dirige contra su inmediato transferente o los

anteriores a este, o sus respectivos sucesores, según el caso.

Artículo 505.- “Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda

debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:

(…) 3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se

acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos

diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de

inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los

bienes no se encuentran inscritos.

3. ANÁLISIS DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL

a) Concepto del título supletorio

El título supletorio es la institución jurídica que permite al propietario, que carece

de título de dominio escrito, ser acreditado en la posesión mediante la debida

inscripción en el Registro Público de la Propiedad -justificando previamente su

posesión ante el Juez competente- constituyendo de esa manera la garantía de su

posesión sin perjuicio de tercero de mejor derecho.

ROCA SASTRE, afirma que: "...Constituyó una manifestación de la titulación

supletoria que acreditaba la posesión de un derecho real, afines principalmente de

su inmatriculación", sin el requisito de tener que presentar el título adquisitivo al

que promoviere el expediente posesorio.

b) Diferencias entre título supletorio y prescripción adquisitiva en el sistema civil y procesal civil peruano

ARTÍCULO: “¿la pérdidao extravío de un título de propiedad es privativo de título

supletorio o de la prescripción adquisitiva ordinaria?” – Noel o. Villanueva Contreras

El título supletorio también denominado como “sustitutivo” solo es tal ante la

ausencia del título original; esto significa que no procederá, los títulos supletorios

si existe el dominio atribuido al titular, muy distinto al peticionante, pero este

conoce sin duda alguna al titular.

En el Código de Procedimientos Civiles, los títulos supletorios se tramitaban

como procesos no contenciosos. Avendaño Valdez, comentando el Código de

Procedimientos Civiles peruano (ya derogado), sostenía lo siguiente: “Los títulos

supletorios caben solamente cuando no hay títulos comprobativos del derecho de

propiedad (...), su objetivo principal es lograr la primera inscripción de dominio

(...), lo cual quiere decir que los títulos proceden cuando el inmueble no está

inscrito”.

Esta posición es compartida por CHIRINOS SOTO, Francisco; quien

sostiene que:

“...la condición fundamental para que se solicite la formación judicial de un título supletorio

respecto de un bien, es que el mismo no se halle inscrito en el Registro Público. Esa

condición se apoya en el argumento de la lógica elementa, pues si hay inscripción

registral quiere decir que hay título y, por tanto, no es necesaria la elaboración de un título

que venga a suplir al inexistente.”

De lo antes expresado y desde el punto de vista del sistema civil y el

procesal civil peruano se hace denotar la distinción entre título supletorio y

prescripción adquisitiva de dominio:

Para que proceda el proceso de otorgamiento de un título supletorio se

condiciona a que sea un propietario de un bien el que lo promueva siempre que

aquel carezca de documentos que acrediten su derecho, ya que la acción debe

estar dirigida contra su inmediato transferente o a los anteriores de este, o a sus

respectivos sucesores. Y siendo que el fin supletorio recae sobre bienes

inmuebles no inscritos en el Registro de Propiedad Inmueble, se requiere

certificación que acredite que los bienes no se encuentren inscritos.

Mientras que, para el proceso judicial de ‘prescripción adquisitiva de

dominio, se condiciona a que sea un poseedor de un bien el que lo promueva,

cumpliendo determinados requisitos por la ley, para que se declare propietario y

que la acción debe estar dirigida contra el antiguo dueño.

Y como quiera que la prescripción recae sobre inmuebles escritos se

requiere que se presente copia literal de los asientos respectivos de los últimos 10

años, si se trata de inmuebles urbanos; o de 5 si se trata de inmuebles rústicos.

Sin embargo, consideramos que si la distinción se hace desde el lado del

sujeto sería discutible, pues el que tiene la calidad de propietario, desde luego, ya

tiene la posesión de un bien inmueble; por el contrario el que tiene la posesión

puede que tenga la calidad de propietario, pero la duda de la titularidad de quien lo

transfirió (en abstracto) –aunque se comporte como propietario (concreto)- y por

ello prefiere recurrir a la prescripción adquisitiva de dominio siempre y cuando el

bien se encuentra registrado.

CAPÍTULO II: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

1. PRESCRIPCION ADQUISITIVA EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

ARTÍCULO 906.- (POSESION ILEGITIMA DE BUENA FE) Deducimos que, no

cualquier tipo de ignorancia puede ser asimilada a la buena fe; por ejemplo, no

podría alegarse el desconocimiento de la inscripción a favor de un tercero, de un

inmueble que se está poseyendo. Es por ello que el Código Civil (artículo 950)

establece que para adquirir por prescripción un bien inmueble, se necesitan cinco

años de posesión cuando media la buena fe y diez años cuando no la hay.

ARTÍCULO 912.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo

contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor

mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito.

El sentido de la presunción se orienta a proteger al propietario, partiendo de la

premisa de que la posesión es la forma más directa de manifestar la imagen de la

propiedad. Debe tenerse en cuenta a este respecto que la posesión es el ejercicio

de hecho de uno o más poderes (atributos) inherentes a la propiedad (Prescripción

adquisitiva). Por lo tanto, la ley asume que al protegerse al poseedor, se está

protegiendo al propietario.

ARTÍCULO 927.- La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra

aquel que adquirió el bien por prescripción.

En efecto, aquel que adquiere un bien inmueble por el mero transcurso del tiempo,

tuvo que haberlo hecho con la concurrencia y las formalidades establecidas por la

norma adjetiva civil, entre las que podemos mencionar el haber poseído el

inmueble en forma continua, pacífica y pública como propietario, durante diez años

sin justo título ni buena fe; o a los cinco años, si existen estas dos condiciones

(artículo 950 del C.C.).

ARTÍCULO 950.- (PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIEN INMUEBLE)

ARTÍCULO 951.- (PRESCRIPCION AQUISITIVA DE BIEN MUEBLE)

ARTÍCULO 952.- Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio

para que se le declare propietario.

La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad

en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.

En efecto, una cosa es el hecho de que para poder oponer la prescripción

adquisitiva, el beneficiado con la misma deba invocarla, y otra que tal invocación,

ante la autoridad judicial, no constituye un requisito para configurar el efecto

adquisitivo al que ella conduce. No existe implicancia entre ambas cuestiones, la

invocación de la prescripción es una potestad del sujeto que, en uso de su

autonomía privada, puede o no hacer valer, mientras que una vez invocada la

prescripción, si los hechos que la sustentan son acreditados, se considera que el

efecto adquisitivo preexistía al momento de su invocación, que esta última

constituyó solo el llamado de un hecho ya configurado, de un hecho que ya está

en el pasado con toda su virtualidad jurídica consumada.

El segundo párrafo del artículo 952 del C.C. señala las expresiones "para la

inscripción de la propiedad" y "para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño"

que nos lleva a la conclusión de que solo recoge el supuesto de "contra tabulas".

En ese sentido, se puede inferir que el adquirente por prescripción inscribirá

suderecho por haber demostrado una posesión continua, pacífica, pública y como

propietario durante diez o cuatro años, según si el bien inscrito es inmueble o

mueble. La prescripción corta en este caso es de difícil aplicación, ya que para ella

se necesita justo título y buena fe, y este último requisito, en general, no cumpliría

por ser el objeto de la prescripción un bien inscrito, que goza de la presunción de

que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones (artículo

2012 del C.C.).

ARTÍCULO 953.- (INTERRUPCION DE LA POSESION)

Como he señalado anteriormente al comentar los artículos 950 y 951, la

prescripción adquisitiva requiere la posesión continua de un bien durante cierto

lapso de tiempo. Ahora bien, si uno de estos elementos (posesión o tiempo) falta,

como puede suceder si el poseedor pierde (hecho fáctico) la posesión o que el

propietario haya solicitado la devolución del bien. Estos actos, tienen como

resultado la interrupción de la prescripción adquisitiva, siempre y cuando se hayan

realizado dentro del plazo que se necesita para adquirir la propiedad por

prescripción.

En reiterada jurisprudencia nacional se ha reconocido que existe interrupción civil

de la posesión cuando el propietario demanda la restitución del bien, a

consecuencia de lo cual, en virtud de la intimación judicial, la posesión deja de ser

pacífica. Sin embargo, si bien estoy de acuerdo con que la prescripción se

interrumpe con la intimación judicial, por otro lado, estoy en desacuerdo de que la

posesión deje de ser pacífica, ya que el efecto jurídico de la notificación de la

demanda es justamente interrumpir el plazo posesorio, pero el poseedor

demandado sigue con una posesión pacífica sobre el bien.

2. PRESCRIPCION ADQUISITIVA EN EL PROCESO CIVIL

Artículo 504.- Tramitación.-Se tramita como proceso abreviado la demanda que

formula:(…) 2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y

Artículo 505.- (Requisitos especiales)

2.1. DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIÓN

La prescripción adquisitiva opera en base a una situación de hecho llamada

posesión; así, ejercer la posesión de manera continua, pacífica, pública y como

propietario, por el periodo de tiempo regulado por la ley, que dependerá del justo

título y la buena fe.

Debemos recordar la diferencia entre las sentencias declarativas y las sentencias

constitutivas de derecho. Las primeras buscan reconocer una situación de hecho

que se viene generando y que se sigue manteniendo, las segundas buscan alterar

(cambiando, modificando o extinguiendo) la relación jurídica preexistente.

Teniendo en cuenta ello, la declaración judicial de la prescripción se limita a

reconocer una situación de hecho –la posesión continua ejercida como propietario,

cumpliendo los demás requisitos exigidos por la ley – que genera sus efectos

como tal, sin alterarla.

La utilidad de la declaración judicial radica en que mediante esta la propiedad

puede ser inscrita en los Registros Públicos, publicitando el mencionado

derecho erga omnes, pues existe la presunción iure et de iure que los derechos

inscritos en el registro son conocidos por todos.

Así, si la propiedad no ha sido inscrita con anterioridad, será posible inscribir la

declaración judicial por prescripción adquisitiva corta –la que se refiere al justo

título y la buena fe-, sin embargo, de haber estado la propiedad inscrita con

anterioridad, no podrá alegarse la prescripción mencionada ya que la publicidad

que despliega el registro, que se presume es conocida por todos, eliminaría la

buena fe, requisito necesario para la prescripción corta.

2.2. REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIÓN DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

Además de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artículo 424

del Código Procesal Civil así como sus anexos, recogidos en el artículo 425, el

mencionado cuerpo normativo establece, los que a continuación se enumeran:

a. Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus

causantes; la fecha y forma de adquisición, así como, de ser el caso, la persona

que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y

lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

b. Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de

inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como

descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto

colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa

correspondiente. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de

los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien.

c. Al tratarse la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles

en registros, se deberá acompañar copia literal de los asientos respectivos de los

últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de

inmuebles rústicos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran

inscritos.

d. Además, se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración

testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco

años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

CAPÍTULO III: RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS

1. RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS EN EL PROCESO CIVIL

Artículo 504.- Tramitación.-Se tramita como proceso abreviado la demanda que

formula:(…) 3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los

linderos, o para que se limitenéstos mediante deslinde.

Artículo 505.- Requisitos especiales.-Además de lo dispuesto en los Artículos

424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientesrequisitos adicionales:

(…) 2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de

inmueble se acompañarán:planos de ubicación y perimétricos, así como

descripción de las edificaciones existentes,suscritos por ingeniero o

arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipalo

administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea

el caso,certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura

como propietaria oposeedora del bien.

Las rectificaciones de áreas son un proceso que tiene por objeto rectificar el área

de un predio, por ejemplo si se tiene el área real de un predio de (3,960.52 m2), el

cual es menor al que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85 m2), es claro

que se pude pedir que ya no tenga dicha área, sino más o menos de la indicada.

Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino también de

predios rústicos.

El artículo 13 de la ley 27333 establece tres opciones para realizar la

RECTIFICACION DE AREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS DE

TERRENOS, los cuales pasaremos a detallar a continuación:

A) POR MUTUO ACUERDO: Mediante escritura pública suscrita por el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que

éstos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o

linderos, según corresponda.

Requisitos: 1. Levantamiento, 2.Asignación CUC, 3. Base de datos catastral

Procedimiento:1. Exposición pública 20 días de Información catastral, 2.

Publicación, 3. Resolución municipal, 4.Comunicación al SNCP (sistema nacional

integrado de información catastral predial) /SUNARP

B) PROCEDIMIENTO NOTARIAL:Se podrá tramitar como un asunto no

contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se

refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea

aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la

registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá

este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor

área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de

conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley No 27157.

Requisitos:Mediante procedimiento notarial que se tramitará con los siguientes

requisitos:1. Título de propiedad original, 2. Inscripción registral actualizado

expedido por Registros de Predios, 3. Plano y memoria descriptiva, visado por la

Municipalidad, 4. Certificado de colindantes, 5. Certificado de numeración, 6. DNI

de los propietarios solicitantes.

Procedimiento:Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el

Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto de la

misma en el Diario Oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación, con

intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l) titular(es)

registral(es) y colindante(s).

El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y

medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última

publicación sin que medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública

respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.

C) PROCEDIMIENTO JUDICIAL: Se tramita por el procedimiento judicial

previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda

rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja

oposición de terceros.

Requisitos: Además de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el

proceso deben cumplir con los siguientes:

1. Indicar el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causales, la fecha

y forma de adquisición, los nombres y el lugar de notificación de los propietarios

sus ocupantes de los bienes colindantes.

2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompañando los

planos de ubicación y perimétricos, así como a descripción de las edificaciones

existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por la autoridad

municipal o administrativa.

3. Certificación municipal de la persona que figura como poseedora del bien.

4. Certificación registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra

inscrito.

5. Se ofrecerán necesariamente como prueba la declaración testimonial de no

menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin

perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes

Competencia:En el caso de proceso judicial la competencia serán Jueces Civiles

o Juzgados de Paz Letrados cuando la cuantía de la pretensión es mayor de 20 y

hasta50 URP. Con la excepción de los casos en los que la ley atribuye su

conocimiento a otros órganos jurisdiccionales.