SEMINARIO DE DERECHO REGISTRALUSMPFacultad de Derecho

Dcimo Ciclo 2014-1Parte 2Dra. Elizabeth Amado Ramrez

Novena Unidad TemticaPrimera Inscripcin, Catastro, Prescripcin Adquisitiva de Dominio

INMATRICULACINPrimera herramienta que nos permite sanear un inmueble.Acto mediante el cual, un predio ingresa por primera vez al registro.Tambin se le denomina primera de dominio.Este acto es exclusivo y excluyente porque por cada inmueble se abre una partida.Carece de sustento causal, pues su inscripcin no emanar de otro derecho previamente inscrito, constituye una excepcin al principio de tracto sucesivo, pues el ttulo suficiente para su inscripcin, se encuentra previsto en el art. 2018 del C.C.- ttulos por un perodo ininterrumpido de 5 aos, o en su defecto ttulos supletorios.Es el punto de partida del historial jurdico del predio en el registro.Atendiendo al principio de especialidad, cuando se inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirn todos los actos y derechos relativos al bien folio real. Art. IV RGRP y el art. 4 del RIRP

USUCAPINUsucapin o prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquisicin de la propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesin de un bien.Usucapin cumple las siguientes funciones:a. Funcin social: otorgar la propiedad de un bien a quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios aos y que no se opuso a la posesin ejercida por el ocupante. b. Otorga seguridad jurdica: al poseedor pues es un modo de adquirir la propiedad del bien que se explota, cumpliendo de esta forma con su funcin social.c. Medio de prueba de propiedad: permite sanear la propiedad., el derecho del usucapiente ser oponible a cualquier persona que alegue tener un mejor derecho que l.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIALPuede declararse judicial y notarialmente.Base Legal: Ley 27157 y Ley 27333Para que el notario declare propietario a una persona por prescripcin no tiene que haber oposicin.Ley 27157 y su reglamento: proceda solo sobre inmuebles urbano e inmuebles con edificacin materia de regularizacin.Ley 27333 art. 5 inc. k, extendi el trmite notarial de prescripcin adquisitiva tanto a los predios ubicados en zonas urbanas como a los terrenos que no cuenten con edificaciones.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIALRes. 214-2006-SUNARP-TR-L XIX Pleno, precedente: Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidado, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere de resolucin del alcanda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano por la municipalidad correspondienteEn consecuencia al no exigir el literal k) del art. 5 de la ley 27333 una edificacin para la procedencia del trmite de prescripcin adquisitiva de dominio, no resulta necesario que el inmueble a inmatricular sea objeto de un procedimiento de regularizacin.Res. 077-2005-SUNARP-TR-L XI Pleno: Resulta procedente la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya sido materia de un procedimiento de regularizacin.

INMATRICULACIN: TTULO SUPLETORIOOtorgados judicialmente a favor de quien se considera propietario pero que no cuenta con ttulo, porque ese se le perdi o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de su pretensin es la posesin del bien.TTULO SUPLETORIO: Mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que no cuenta con ttulos comprobatorios de su domicilio.

TTULOS SUPLETORIOS EN SEDE NOTARIALFormacin en sede notarial: Ley 27157 y su reglamento. Art. 37 del reglamento.La corte suprema CASACION 736-2002-CAETE se ha pronunciado respecto al otorgamiento de ttulo supletorio regulado por la ley 27333: El principio jurdico recogido por la ley 27333 (relativo a bienes urbanos) debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 permite la declaracin notarial de formacin de ttulos supletorios, para solicitar la primera inscripcin de dominio, lo que significa que el legislador ha pensado que la formacin de los anotados ttulos supletorios sirva tambin para facilitar la primera inscripcin registral del predio.

TTULOS SUPLETORIOS EN SEDE JUDICIALPretensin procede solo sobre predios no registradosMecanismo de inmatriculacin que lo ejerce quien desea adquirir la propiedad o el propietario que carece de documentos que acrediten su derecho. Cas 1043-2001-Juliaca, reafirma que el ttulos supletorio procede solo cuando el inmueble no est inscrito.Gunther Gonzales opina que no se entiende la causa por la cual se flexibiliza el trmino de la posesin a favor de alguien que no exige ningn ttulo a favor. Ms contradictoria resulta esta situacin , si tenemos en cuenta que, a falta de norma expresa, en el mbito judicial se erigira el trminos de 10 aos para que el demandante pueda pretender la formacin de ttulos supletorios, salvo que se interprete que en este mbito tambin se aplica el plazo de 5 aos

CATASTROAnglica Portillo: sistema pblico de informacin sobre la realidad fsica de un determinado mbito territorial, constituido por informacin grafica georeferenciada, desarrollado a travs de procedimientos tcnicos, que permite identificar y localizar a los predios, describiendo sus principales caractersticas fsicas y dems atributos relevantes, ejerciendo algunas o mltiples funciones.

DCIMA Y UNDCIMA UNIDAD TEMTICATransferencias de Propiedad de Bienes Muebles e Inmuebles

COMPRAVENTABase Legal: art. 949 y 1529 del C.C.Oponibilidad de los derechos reales: art. 2022 C.C.RGRP y RIRP.Principio de titulacin autntica: escritura pblica o formulario registral (no mayor de 20 UIT) art. 2010 del C.C.Deber constar el pago total o parcial del precio, extendindose la hipoteca legal de ser el caso.Acreditar el pago del impuesto predial alcabala. Directiva 07-2005-SUNARP/SN.Transferencia de bienes ciertos. Fecha del acto, aunque no tenga fecha cierta.Transferencia de bienes futuros: existencia del bien.Formas de pago: pago en efectivo, pago con ttulos valores (art. 1233 C.C. y Res. 033-96-SUNARP. Se indicar su efecto cancelatorio. Precedentes: Res. 456-2004-Sunarp-TR-L, Res. 03-2003-Sunarp-TR-L, Res. 90-2008-Sunarp-TR del 07/05/2008.

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES DE UN PREDIOBase Legal: art. 977 C.C., art. 62 RIRP.Deber precisarse en la escritura pblica la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio. Precedente: Res. 161-2007-Sunarp-TR-T del 27/06/2007 y Res. 439-2008-Sunarp-TR-L del 23/04/2008. Cuando se transfiere la totalidad de la alcuota no se requiere consignar expresamente el porcentaje transferido.

ADJUDICACIN POR FENECIMIENTO DE SOCIEDAD DE GANANCIALESDebe verificarse la inscripcin previa en el registro de personal.Documento que contiene la liquidacin, adjudicacin o de ser el caso divisin y particin.Inafecta al impuesto de alcabala, pero debe acreditarse el impuesto predial.Art. 72 del RIRP

DONACINSe inscribir en mrito a la escritura pblica, indicando la valorizacin del bien inmueble. Art. 1625 del C.C.Tratndose de anticipo de legtima, deber acreditarse la condicin de heredero forzoso con copia certificada de la partida de nacimiento o insertndola en la escritura pblica.Art. 74 del RIRP.

SUCESIN INTESTADASe organiza por la persona o sujeto titular de los actos inscribibles, por el causante de la sucesin: Folio Personal.Funcin: evitar la duplicidad de inscripciones. Cas 1908-97-Ayacucho marzo 1999.Dos fases:Anotaciones preventivas: inicio del procedimiento de la sucesin intestada, ya sea en va notarial o judicial. La falta de la anotacin preventiva no impide que se extienda la inscripcin definitiva.Una vez concluido el procedimiento se inscribe la declaratoria jurdica de los herederos del causante.

SUCESIN TESTAMENTARIA

Se organiza por la persona o sujeto titular de los actos inscribibles, de los distintos testamentos que celebre durante su vida: Folio personal.Dos fases:a) Testamento por escritura pblica y cerrado ya que constan en ttulo pblico, no se aplica al olgrafo.b) Ampliacin del asiento. Funcin del Registro: publicar u ofrecer publicar el contenido de las expresiones de ltima voluntad, as como el de otorgar seguridad a quien contrate con herederos, legatarios o albaceas, adquiriendo derechos. No hay aplicacin prctica del tracto sucesivo.Se deber inscribir previamente el testamento en el Registro de Personas Naturales, para luego transferir los bienes.No se requiere acreditar el pago del impuesto predial.

ADJUDICACIN JUDICIALSe basa en los artculos 739 y 740 del Cdigo Procesal Civil.Las copias debidamente expedidas por secretario cursor o especialista de legal, de la resolucin que contiene el mandato de adjudicacin del bien inmueble o mueble, y el auto que lo declare consentido. Seguido del oficio dirigido al registro.El mandato debe ser claro y expreso, y debe guardar relacin con los principios registrales. Primordialmente el de tracto sucesivo y el principio de prioridad excluyente o impenetrabilidad.Descripcin del bien.Orden que deja sin efecto todo gravamen, salvo anotacin de demanda.

TRANSFERENCIA POR REDUCCIN DE CAPITALEn la escritura pblica deber intervenir el representante de la sociedad con facultades suficientes y debidamente acreditadas conforme al art. 156 del C.C. y el adquirente del predio o bien inmueble.Esta disposicin tambin se aplica para las EIRL.

TRANSFERENCIA POR LIQUIDADORLa transferencia de cualquier bien concursado por parte de su liquidador origina la cancelacin de todos los gravmenes, medidas cautelares y cargas que aseguren crditos, inclusive a favor de terceros. Pleno del Tribunal Registral 46avo.Ley General del Sistema Concursal, artculo 85.

DCIMO SEGUNDA UNIDAD TEMTICATransferencia de Bienes de Propiedad Estatal, Gobierno Local y Regional

BASE LEGALLey 29151 del 14/12/2007. Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.Decreto Supremo 007-2008-Vivienda del 15/03/2008 Aprueba el Reglamento de la Ley 29151.Res. 026-2008-SBN del 22/03/2008 se aprob la Directiva 003-2008-SBN Procedimiento para el Registro de Informacin.

REQUISITOSLos bienes materia de transferencia, deben haber sido dados de baja del marges de bienes del Estado.La entidad estatal transferente deber emitir su pronunciamiento por Resolucin, mediante la cual, se indique bajo que modalidad se efectuar la transferencia del bien del Estado.La comisin encargada de la transferencia de bienes del Estado, previo nombramiento, emitir un acta de entrega del bien.Actualmente no se requiere la pliza de adjudicacin. La documentacin que se presente al registro pblico respectivo, deber ser emitida por funcionario competente que tenga en su poder la matriz del documento. Los documentos fedateados carecen de validez para efectos registrales.

REQUISITOSPara el caso de transferencia de bienes por donacin, bastar que se emita una Resolucin Administrativa por parte de la entidad beneficiaria, la cual, se insertar en la escritura pblica con arreglo al art. 1625 del C.C. La compra venta puede efectuarse por subasta pblica, por compraventa directa a terceros e incluso a miembros de la institucin del Estado, todo ello deber ser indicado en la Resolucin de baja y adjudicacin del bien, previa designacin de la Comisin encargada de llevar a cabo la transferencia de bienes del Estado.

PAUTAS PARA TENERLAS EN CUENTA:Existes diversas modalidades de personas jurdicas o sociedades en donde el Estado tiene accionario, y dependiendo de ste se le aplican las leyes de propiedad estatal o el C.C. y la Ley General de Sociedades.Cuando se dispone bienes de las Municipalidades o de los Gobiernos Regionales, se requiere el acuerdo del consejo o del gobierno regional, mediante el cual se apruebe la transferencia del bien, salvo que acredite estar del monto de menor cuanta.

DCIMO TERCERA Y DCIMO CUARTA UNIDAD TEMTICADerechos Reales y los Registros: Hipoteca, Garanta Mobiliaria, Arrendamiento, yUsufructo

LOS DERECHOS REALESLos derechos reales son naturalmente actos inscribibles en el registro pblico respectivo. Art. 2019 CC.Fundamento: el contrato y la propiedad (por extensin, todos los otros derechos reales) son aquellos instrumentos que aseguran la libertad econmica de los particulares.El hombre se sirve de las cosas y de los objetos de la naturaleza para satisfacer sus necesidades y lograr el desarrollo de su personalidad.

CLASES DE DERECHOS REALESDerechos reales limitados:a) Derechos reales de goce: usufructo, uso y habitacin, servidumbre, la superficie. Permiten a su titular la utilizacin, disfrute o explotacin de un bien de acuerdo a los poderes ms o menos amplios referidos al derecho de que se trate.b) Derechos reales de garanta: hipoteca, garanta mobiliaria. Otorgan a su titular la facultad de enajenar el bien afectado para obtener el valor del mismo.

ARRENDAMIENTO Y USUFRUCTOLa diferencia entre ambas figuras jurdicas, depende de la necesidad a satisfacer por los particulares. Usufructo: eficacia real de uno que afecta a los terceros adquirentes.Arrendamiento: eficacia personal que no afecta a los terceros adquirentes.Si las partes desean satisfacer un inters absoluto de goce y disfrute del bien, probablemente elijan el usufructo.Si las partes desean satisfacer un inters relativo de goce sobre un inmueble, elijan el arrendamiento.Se permite la inscripcin de cualquier contrato de arrendamiento.

HIPOTECAEs una garanta real que facilita el crdito, siendo un derecho accesorio.Se aplica para los bienes inmuebles.No hay desposesin del bien, es indivisible.Garantiza obligaciones existentes, y/o futuras o eventuales.Afecta un bien especfico y no futuro.Otorga al acreedor el derecho de persecucin y preferencia.

REQUISITOS DE LA HIPOTECADebe ser constituida por propietario o persona autorizada por ley.Debe asegurar el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.Gravamen de cantidad determinada o determinable.Formalidad: Escritura pblica bajo sancin de nulidad.Inscripcin: constitutivo de derecho.

CLASES DE HIPOTECASLegales.Convencionales.

EXTINCIN DE LAS HIPOTECASExtincin de la obligacin garantizada.Anulacin, rescisin o resolucin de la obligacin garantizada.Renuncia del acreedor.Destruccin total del bien.Consolidacin.Caducidad.

CADUCIDAD DE LAS HIPOTECASDistincin entre gravmenes que garantizan crditos o no. Art. 3 Ley 26639, art. 87 RIRP.Si garantizan crditos: 10 aos desde vencimiento del plazo del crdito.Si no garantizan crditos o no tienen plazo de vencimiento: 10 aos de su inscripcin.Formalidad: declaracin jurada con firma legalizada por ante notario de acreedor.No caducan por caducidad: hipotecas a favor de empresas o instituciones del sistema financiero, ni las hipotecas unilaterales.NO PROCEDE CANCELAR POR LEY 26639 cuando:No puede establecerse el plazo de 10 aos.No hayan transcurrido 10 aos conforme lo establece dicha ley.Constituida a favor de empresas del sistema financiero.Constituida mediante TCHN.Se verifique la existencia de un proceso judicial.Si ha sido renovada.

ASPECTOS REGISTRALES DE LA LEY DE GARANTA MOBILIARIACreacin del Registro Mobiliario de Contratos en el que se inscribirn las garantas que recaigan sobre bienes muebles no registrados.Se unifican los Registros de contratos existentes (P.Industrial, P.Agrcola, P.Global y flotante).Se mantienen los Registros Jurdicos de Bienes existentes: (R.B.Muebles, R.de Prop.Vehicular, a los que se incorporaron los Registros de Naves y Aeronaves, de Embarcaciones Pesqueras y Buques).Se crea el Sistema Integrado de Garantas y Contratos sobre Bienes Muebles, que vincular la informacin contenida en el Registro Mobiliario de Contratos con los Registros Jurdicos de Bienes existentes, que permitir su acceso remoto en funcin al constituyente, etc.Se aprueba el uso de Formularios de Inscripcin como documento inscribible.Se establece una calificacin registral atenuada de los formularios.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA LEY DE GARANTA MOBILIARIANaturaleza jurdica del procedimiento registral.Naturaleza especial y no contenciosa; no admisible apersonamiento, ni la oposicin a la inscripcin o al acceso del pblico.Instancias registrales, calificacin, plazos y conclusin del procedimiento. Calificacin atenuada (15-3) / Calificacin plena (15). Prrrogas y suspensin.Inscripcin / anotacin/ tacha / (liquidacin).Ttulo inscribible: el Formulario Registral. Documento aprobado por la SUNARP. Tiene carcter de declaracin jurada y debe estar certificado por Notario en duplicado (uno para el notario - quien lo guardar y custodiar, pudiendo expedir traslados del mismo con valor legal -, y el otro, para el archivo registral). DS 012-2006-JUS.Asiento electrnico y partida registral.

DCIMO QUINTA UNIDAD TEMTICARegularizacin de Edificaciones y el Derecho de Propiedad en las Playas

MARCO LEGAL DEL PROCEDIMIENTO DE EDIFICACIONESLey 27157 Ley de regularizacin de edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn.D.S. 036-2006-Vivienda. Reglamento de la ley 27157Ley 27333 Asuntos no ContenciososRes. 188-2004-SUNARP-SN Reg. Indice de verificadores.Ley 27580 Ley que dispone medidas de proteccin que debe de aplicar el Inst. Nac. De Cultura para la ejecucin de obras en bienes culturales inmuebles.

LEY 27157Es la ley marco del procedimiento de regularizacin de edificaciones y regula el saneamiento o regularizacin de:Propiedad: saneamiento de titulacin.Rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (reglamento interno).Declaratoria de fbrica ( hoy declaratoria de edificacin).

REGULARIZACIN DE EDIFICACIONESEs el procedimiento a travs del cual, se reconoce la existencia de una edificacin construida sin licencia de construccin, sin conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fbrica.Con la regularizacin se reconoce legalmente la existencia de las edificaciones construidas sin haber seguido el procedimiento regular ante la Municipalidad competente.

EDIFICACINResultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades.Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.Art. 3.2 Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones.

TIPOS DE OBRA QUE PUEDEN SER MATERIA DE REGULARIZACINEdificacin nuevaAmpliacinRemodelacinRefaccinAcondicionamientoCercadoDemolicinPuesta en valor histrico monumental

MBITO DE APLICACIN DEL PROCEDIMIENTOCARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION QUE ES MATERIA DE REGULARIZACION:Debe de haberse levantado sobre predios urbanos.Deben de haberse construido o demolido antes del 21/07/1999.Debe tenerse en cuenta respecto de la calidad de urbano del predio:Sobre terrenos que cuenten con Proyecto aprobado de Habilitacin Urbana con construccin simultnea.Predios ubicados en Zonas Urbanas Consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios.La edificacin fue construida:Sin contar con la licencia de edificacin.Sin haber obtenido la conformidad de obra.No contar con la declaratoria de fbrica.

PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACINInteresado

Verificador: ingeniero civil o arquitecto colegiado.

Notario.

DCIMO SEXTA UNIDAD TEMTICAEl Contrato de OpcinCOFOPRI Formalizacin de la propiedad informal

EL CONTRATO DE OPCINLa opcin como derecho de adquisicin preferente otorga un status de sujecin a favor del optante, de tal manera que ste goza de un poder inmediato y directo sobre la cosa.El contrato de opcin, cuyo objetivo mediato es la constitucin de un derecho real, adquiere el mismo carcter del acto proyectado, ya que el (actual) derecho potestativo es una proyeccin del negocio que se encuentra en formacin (futuro).El derecho de opcin de compra, se sustenta en la funcin econmico social del contrato que lo origina, cul es, sujetar un inmueble al poder del optante. Y por otro lado, se tiene el compromiso de contratar, ya que en ste el propsito prctico de las partes no es lograr una sujecin del inmueble.

Formalizacin de Derechos de Propiedad InmuebleCOFOPRI

HERNANDO DE SOTO (El Misterio del Capital)

Un paseo por las calles del Medio Oriente, de la ex Unin Sovitica o de Amrica Latina le mostrar muchas cosas :

-En los pases en vas de desarrollo y en los que salen del comunismo los activos sirven sobre todo para propsitos fsicos inmediatos.

-En cambio en occidente, esos mismos activos llevan adems una vida paralela, como capital externo al mundo fsico.

REGISTRO

Seguridad Preventiva Transaccional

Garantiza Circulacin y Transmisibilidad

Necesidad del Saneamiento de InmueblesLa propiedad es el principal derecho econmico del hombre.Este derecho se caracteriza por otorgar a su titular el goce y la explotacin econmica de manera exclusiva de un bien.Todo ordenamiento jurdico siempre tiene mecanismos de proteccin a efectos de garantizar la publicidad y oponibilidad del derecho de propiedad.

COFOPRIEl Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal, COFOPRI, es una institucin pblica descentralizada del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, que formaliza la propiedad urbana y rural a nivel nacional, con el objetivo de entregar ttulos de propiedad jurdicamente seguros, promover el acceso al crdito y mejorar la calidad de vida de las familias de escasos recursos.

Qu hace COFOPRI?Realiza la formalizacin de asentamientos humanos, centros poblados, pueblos tradicionales, centros urbanos informales, mercados ubicados en asentamientos humanos, predios rurales y entrega ttulos o certificados de propiedad inscritos en los Registros Pblicos.Participa en el proceso de adjudicacin de tierras eriazas.Brinda asesora legal y tcnica gratuita a los propietarios de programas de vivienda del Estado y a los socios de las urbanizaciones populares para que puedan obtener su ttulo individual.Realiza el diagnstico y saneamiento legal y tcnico de los inmuebles que forman parte del Patrimonio Cultural de la Nacin, de entidades pblicas, proyectos de inversin, obras de infraestructura y servicios pblicos del Estado, previa suscripcin de convenio o contrato.Adjudica lotes y/o edificaciones de propiedad del Estado ocupados por mercados fuera de asentamientos humanos.Promueve el procedimiento de conciliacin entre ocupantes y propietarios, en caso de ocupacin de terrenos de propiedad privada.Realiza procedimientos de prescripcin adquisitiva de dominio y tracto sucesivo por encargo de las municipalidades provinciales, previa suscripcin de convenio.Efecta el levantamiento, conservacin y actualizacin del catastro.

Cules son los beneficios de la formalizacin?Seguridad jurdica: Los ttulos de propiedad de COFOPRI estn respaldados por el Cdigo Civil y los Registros Pblicos. El poblador est seguro de que la propiedad es suya y nadie se la puede quitar, sin su consentimiento.Acceso al crdito: Un ttulo de propiedad aumenta el valor de una vivienda y puede ser utilizado como garanta para obtener un crdito en un banco o financiera.Incentivo a la inversin: Al ser propietario del terreno, el poblador se preocupa por mejorar las condiciones de su vivienda, de los servicios pblicos y de su vecindario en general.Eliminacin de conflictos: La formalizacin resuelve los problemas de lmites entre los lotes de los pobladores y tambin soluciona los conflictos con otros asentamientos humanos.Herencia para la familia: El poblador tiene la seguridad de que su familia heredar la propiedad. Por ello, puede incluso dividirla en partes para beneficiar a todos sus herederos.

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