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Víctor Diéguez Montes. Madrid Arquitecto. COAM 19187 11/02/2016

LAS INSPECCIONES PERIÓDICAS DE EDIFICIOS. Análisis normativo y propuesta para Madrid.

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LAS INSPECCIONES PERIÓDICAS DE LOS EDIFICIOS. Análisis normativo y propuesta para Madrid.

Víctor Diéguez Montes. COAM 19187.

Documento aportado por el COAM a la mesa de trabajo sobre las ITE en el

Área de Desarrollo Sostenible del Ayuntamiento de Madrid. Febrero de 2016.



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ÍNDICE

1. Exposición de motivos Pág. 02

2. Marco Nacional de la Inspección periódica de edificios. Pág. 03

3. Marco Normativo Autonómico y Local. Pág. 06

3.1 Andalucía y Sevilla.

3.2 Cataluña y Barcelona.

3.3 Castilla – La Mancha y Albacete.

3.4 Madrid y Madrid.

3.5 País Vasco y Bilbao.

3.6 Conclusiones.

. 3.6.1 Aportaciones

3.6.2 Imprecisiones u omisiones.

3.6.3 Otras carencias.

4. La ITE en Madrid Pág. 22

4.1 Contexto administrativo.

4.2 La inspección y el informe.

5. Antes de la propuesta. Pág. 25

5.1 Diagnóstico de la Edificación Madrileña.

5.2 El Libro del Edificio.

5.3 El IEE, informe de evaluación de edificios.

6. La propuesta. Pág. 28



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1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.

Los últimos días del año 1999 se firma la OCRERE - Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado

Ruinoso de los Edificios que regula los deberes de conservación de los edificios de la ciudad de Madrid,

ordenanza que fue actualizada el año 2011 para adaptarse al marco legislativo nacional y autonómico.

A día de hoy, la inspección técnica de edificios o ITE ha revisado ya dos veces el grueso del parque

inmobiliario construido antes de los años 60, la primera vuelta se inició el año 2000 y la segunda el año 2010.

La primera revisión puso de relieve que muchos edificios, especialmente los más antiguos situados en el

centro de la ciudad, presentaban deficiencias que afectaban a la seguridad. Estas deficiencias han ido

paulatinamente subsanándose mediante la ejecución de obras de reparación, de forma que si bien persisten

problemas de seguridad estructural, han disminuido en gran medida. La segunda vuelta manifestó una

considerable reducción de los edificios cuya seguridad estaba comprometida. Hoy por hoy, la ciudad de

Madrid acusa un problema de conservación de sus edificios, que en deriva en deficientes condiciones de

habitabilidad y, en ocasiones, en problemas seguridad constructiva y/o estructural.

La aparición en escena del nuevo IEE (Informe de estado de edificios), el mejor estado de salud de los

edificios, las actuales evaluaciones energéticas que se vienen aplicando desde hace unos años y los nuevos

de requerimientos de gestión eficiente de la ciudad que la sociedad solicita, hacen necesario revisar las

inspecciones periódicas previstas en la legislación, desde su origen, contenido, puesta en práctica y gestión.

El verano de 2015 dos edificios, en los distritos de Carabanchel y Tetuán colapsan parcialmente de forma

casi súbita. Por suerte no se producen heridos, pero las familias que residían en ellos pierden su vivienda,

objetos personales y recuerdos. La repercusión en los medios es alta, y deriva en un ambiente de

preocupación en la sociedad. Desde entonces y hasta hoy los medios de comunicación locales se hacen eco

de pequeños colapsos (colapso de sectores de forjado, caídas de cornisa) que hasta entonces habían

pasado desapercibidos.

De lo anteriormente expuesto nace la necesidad de revisar las inspecciones periódicas.

Estudiar un hecho analizando exclusivamente los textos legales que lo regulan conduce a un error de lectura

que deriva en conclusiones irreales. Sin embargo es un buen comienzo. En primer lugar estudiaremos el

marco legislativo nacional y su trasposición a la normativa autonómica y local. Analizaremos el contexto en la

ciudad de Madrid y la práctica de la inspección de edificios. Concluiremos con una serie de propuestas en

diferentes planos.



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2. MARCO NACIONAL DE LA INSPECCIÓN PERIÓDICA DE EDIFICIOS.

El Real Decreto Legislativo 2/2008 del 20.06.20081, texto refundido de la Ley del Suelo derogada por el

Real Decreto Legislativo 7/2015 del 30/10/20152, texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación

Urbana, establece los contenidos del derecho de la propiedad del suelo: facultades, deberes y cargas.

Artículo 8. (del RDL 2/2008) 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17. Las facultades a que se refiere el párrafo anterior incluyen:

a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carácter legal de edificación.

b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los términos dispuestos en la letra d) del artículo 6, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los demás requisitos y condiciones establecidos para edificar. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Su denegación deberá ser motivada. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

c) La de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 14, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación. Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.

2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público. Artículo 9. 1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles; así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o

1 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.154 del 26.06.2008; Sec. I; Pág.28482 2 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm. 261 del 31/10/2015; Sec I; Pág. 103233.



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culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general. En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable. En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general; incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. 2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del apartado primero del artículo anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta Ley y no estén sometidos al régimen de una actuación de urbanización, comporta para el propietario, en la forma que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación. b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria. c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo.

La Ley 38/1999 del 5.11.1999 de Ordenación de la Edificación define en su capítulo III los agentes de la

edificación, estableciendo obligaciones para cada uno. Sobre los propietarios y usuarios, indica:

Artículo 16. 1. Son Obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

El Real Decreto Legislativo 8/2011 del 01.07.20113 establece en su artículo 21 la obligatoriedad de realizar

la inspección de edificios pata todos los edificios que, con antigüedad superior a 50 años, se ubiquen en

ciudades de más de 25.000 habitantes:

Artículo 21. 1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen antigüedad distinta en su normativa, destinados preferente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición anual tercera, deberán ser objeto, en función de su

3 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.161 del 07.07.2011. Sec.I; Pág.71564.



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antigüedad de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, con los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos. 3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

Artículo 22. Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación al que se refiere el artículo 9 de la Ley del Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto. Disposición adicional tercera. Las determinaciones contenidas en este Real Decreto Ley relativas a la inspección técnica de edificios solo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquellos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su uso predominante.

Recientemente, el Real Decreto 233/2013 del 05.04.20134 titulado Plan Estatal de fomento del alquiler de

viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, introduce en

su capítulo V “Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria” el Informe de evaluación de los

edificios (IEE), estableciendo un detallado modelo del mismo en su Anexo II, que se desarrolla en su

contenido, organización y gestión en la Ley 8/2013 del 26.06.20135 de Rehabilitación, regeneración y

renovación urbanas.

4 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.86 del 10.04.2013. Sec.I; Pág.26623. 5 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.153 del 27.06. 2013; Séc.I; Pág.47964.



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3. MARCO NORMATIVO AUTONÓMICO Y LOCAL.

Estudiaremos el marco normativo, autonómico y local, de la Inspección Técnica de edificios (ITE) en cuatro

autonomías con sus respectivas ciudades más pobladas: Andalucía (Sevilla), Cataluña (Barcelona), Castilla

la Mancha (Albacete), Madrid (Madrid) y País Vasco (Bilbao).

En este punto debemos hacer dos paréntesis.

En primer lugar, si bien la elección de las ciudades de estudio no ha sido arbitraria (se han elegido grandes

ciudades en un reparto más o menos homogéneo en la península) es posible que el lector eche de menos

ciudades tan significativas como, Santiago de Compostela, Valladolid, Bilbao, Zaragoza o Sevilla entre otras.

El motivo es sencillo, en el momento que empezamos a escribir, sabíamos que queríamos acabar: hicimos

una selección que en ese momento nos pareció adecuada. El lector queda invitado a ampliar las ciudades en

estudio y completar este texto.

Por otra parte, es evidente la distancia entre “lo que dice la ley” y “cómo se opera en la realidad”. No ha sido

posible contactar con técnicos experimentados en todas las ciudades mencionadas (labor que pudiera

quedar en mano de los Colegios Profesionales) por lo que cabe la posibilidad de que algún detalle incluido en

la ley no sea aplicado en la actividad de la administración y profesionales; o que haya sido ajustado y

modificado.

3.1 Andalucía y Sevilla.

La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía6 establece, en su artículo 155 el deber de conservación y

rehabilitación de las obras de edificación y bienes inmuebles. Los propietarios de terrenos, construcciones y

edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, realizando

los trabajos que fueran precisos. Limita este deber hasta lo que llama “contenido normal del deber de

conservación” que tasa en la mitad del valor de una construcción de nueva planta con superficie y

características similares. Indica que cuando las obras de conservación y rehabilitación rebasen el contenido

normal del deber de conservación, se ejecutarán a costa de la entidad que lo ordene, pudiendo el municipio

establecer ayudas o bonificaciones.

En cuanto a la inspección periódica, indica que será el municipio mediante la correspondiente ordenanza

quien podrá delimitar áreas en las que los propietarios deberán realizar, con la periodicidad que se

establezca, una inspección dirigida a determinar el estado de conservación. Dichas inspecciones deben

consignar su resultado en un informe que describa:

6 BOJA. Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Núm.154 del 31.12.2002.



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§ Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en

su caso con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la

estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones

de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

§ El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizadas

para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes técnicos de las inspecciones

anteriores.

En Sevilla, la Ordenanza de Inspección Técnica de Edificaciones7 establece que el informe de ITE debe

realizarse conforme a un modelo aprobado que haga referencia a los apartados de cimentación y estructura,

fachadas y medianerías, estanqueidad e instalaciones generales, y oras condiciones de seguridad,

salubridad y ornato que afecten a las condiciones de habitabilidad y uso efectivo.

No se exige el Visado Colegial de la ITE, sin embargo se indica que en dicho caso debe aportarse una

“declaración responsable para la presentación de documentación sin visar”.

En Sevilla, los edificios de más de 50 años de antigüedad deben presentar la ITE cada 10 años, y los de

menos de 50 años de antigüedad, cada 15 años. La Gerencia de Urbanismo podrá no obstante requerir de

forma motivada la realización del informe de ITE a cualquier edificio con plazos distintos a los establecidos.

La primera parte de la ITE describe el edificio en sus aspectos administrativos, catastrales y régimen de

propiedad y uso. Sigue una ficha que identifica al inspector y hace referencia a los medios empleados

durante la inspección así como a “informes de ITE anteriores” en la que se debe rellenar si las obras que se

recomendaron entonces han sido ejecutadas.

La segunda parte de la ITE está compuesta por cuatro fichas de elementos a revisar (cimentación y

estructura, fachadas y medianerías, estanqueidad e instalaciones generales, y otras condiciones de

seguridad salubridad y ornato…) en las que se rellena de forma breve (300 caracteres) las lesiones

detectadas y sus posibles causas; dejando abierta la posibilidad de aportar un anexo para cada elemento.

La tercera parte incluye documentación diversa, entre la que encontramos una ficha que debe rellenarse en

caso de existencia de “peligro inminente” y una hoja de “compromiso de ejecución” en la que la propiedad se

obliga a la ejecución de las obras de reparación de las lesiones informadas en la ITE.

3.2 Cataluña y Barcelona.

7 BOPS. Boletín Oficial de la provincia de Sevilla del 16.11.2011. Texto refundido de la Ordenanza de Inspección Técnica de Edificios.



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La Ley de Urbanismo de Cataluña8 establece que los propietarios de terrenos, construcciones e instalaciones

deben cumplir los deberes de “uso, conservación y rehabilitación” y un Decreto posterior9 define “medidas

para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de edificios de viviendas mediante

las inspecciones técnicas y el libro del edificio” incluyendo en su articulado una serie de definiciones que

conviene citar:

o Inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE): acción de examinar el edificio, que llevan a cabo los profesionales técnicos competentes a quienes les ha sido encargada por la propiedad del inmueble, y que da lugar al informe de la inspección técnica de edificios de viviendas.

o Informe de la inspección técnica de los edificios de viviendas (IITE): documento que describe las características generales del edificio, donde se debe hacer constar su estado de conservación, y las posibles deficiencias aparentes constructivas o funcionales que pueden afectar a los elementos comunes que se indican en el modelo normalizado de informe, aunque se tenga que acceder por zonas de uso privativo, y su calificación. También contiene las propuestas que se aconsejan técnicamente para la mejora de la sostenibilidad, la eco-eficiencia, la funcionalidad y las condiciones de accesibilidad del edificio.

o Certificado de aptitud: documento que emite la Administración sobre la base del informe ITE

presentado. En ningún caso el certificado de aptitud presupone la adecuación de las viviendas del edificio inspeccionado a la legalidad de usos urbanísticos ni al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. El certificado de aptitud deberá identificar el edificio, indicar el periodo de vigencia y las condiciones que se establecen sobre esta según las disposiciones del presente Decreto.

o Libro del edificio de los edificios de viviendas: conjunto de documentos o ficheros, sea cual sea su

formato, que dan información sobre las características del edificio y dotan a la propiedad de las instrucciones de uso y mantenimiento necesarias para alargar la vida útil del edificio y evitar su degradación.

o Zonas de atención especial: ámbitos de un término municipal que, por las características del

subsuelo, del entorno o de la tipología de la edificación según el periodo constructivo, así como por las deficiencias constructivas generalizadas del parque de vivienda construido, han de ser objeto de un seguimiento más exhaustivo por parte de la Administración.

Establece una edad de 45 años para la primera inspección y una periodicidad máxima de 10 años.

En cuanto a la propia inspección indica que se trata de una inspección visual de los elementos que se detalla

en el informe normalizado proporcionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, y que en ningún caso

tiene como objetivo detectar vicios ocultos. Las inspecciones deben ser realizadas por técnicos con titulación

habilitante académica y profesional de proyectista, director de obra o director de ejecución en obras de

edificación residencial (lo que reduce las titulaciones válidas a Arquitecto y Arquitecto Técnico)

Indica que es preciso que dispongan y tengan en vigor un seguro de responsabilidad civil, pero no define su

cuantía.

8 DOGC. Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Núm.5686 del 05.08.2010. Capítulo II, artículo 197. 9 DOGC. Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Núm.6866 del 07.05.2015. “Decret 67/2015, 5 maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d´habitages, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de lédifici”



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Los informes de inspección deben contener los apartados habituales de descripción del edificio, régimen de

propiedad y uso; y estado de conservación del edificio. Además, debe incluir recomendaciones respecto al

mantenimiento y conservación correcto, recomendaciones para la mejora de la sostenibilidad y una

evaluación de las condiciones de accesibilidad.

Destaca el Artículo 9 de “calificación de las deficiencias” que citamos parcialmente:

o Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes, y requieren una intervención inmediata consistente en el desalojo del edificio o la adopción de otras medidas de carácter urgente y cautelar, que pueden incluir la ejecución de obras o, en su caso, la declaración de ruina del edificio.

o Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para subsanar estas deficiencias.

o Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente

ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan su salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.

o Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la

realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento, así como que puedan provocar la aparición de nuevas deficiencias.

Además de la presentación de la ITE, la propiedad queda obligada por el mismo decreto a la ejecución de las

obras descritas en el informe, tanto medidas cautelares como obras de reparación, debiendo aprobar un

“programa de rehabilitación” y a “constituir un fondo de reserva específico para responder a dichas obras”

que debe ser ejecutado en un plazo distinto (como máximo de 1 año) en función de la calificación de las

obras.

En función del resultado del informe de ITE, la administración emitirá un “certificado de aptitud” que podrá ser

APTO, APTO PROVISIONAL, APTO CAUTELAR o NO APTO; en función de calificación de las deficiencias y

el grado de ejecución de las reparaciones. En función del Certificado de Aptitud, la Administración indicará el

plazo en el cual las propiedades deben volver a presentar un nuevo Informe de ITE, que en ningún caso

podrá ser superior a 10 años.

Una segunda parte de este Decreto trata del Libro del Edificio, tanto para nuevas construcciones como para

edificios existentes, detallando su contenido y objetivo.

En las Disposiciones transitorias, se incluyen medidas para incentivar las inspecciones y la calidad de los

informes técnicos, tales como seguimiento y difusión de datos geográficos y cartográficos, promoción de un



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libro de estilo para la redacción de informes, formación y la formación de una base de datos abiertos en la

que se reflejen los resultados de las sucesivas inspecciones.

En el caso de Barcelona, el elevado detalle de la legislación autonómica arriba expuesta permite que el

Ayuntamiento de Barcelona apenas aporte un Modelo de Informe de ITE y de sus anexos, así como una

tabla de “fechas de primera inspección” para los edificios construidos en función de su edad.

El modelo de informe de ITE del Ayuntamiento de Barcelona se compone de 4 apartados con varios

documentos cada uno:

§ Datos relativos al edificio. Descripción, régimen de propiedad y uso. Relación de unidades existentes

en el edificio indicando cuales han sido inspeccionadas

§ Descripción de los sistemas de envolvente, estructura e instalaciones; admitiendo descripciones

pormenorizadas y la inserción de croquis o imágenes. Admite Anexos.

§ Descripción de las deficiencias detectadas y calificación de las mismas conforme a los niveles

definidos. Admite anexos.

§ Conclusiones de “estado de conservación del edificio” y otra documentación que pudiera ser de

interés.

3.3 Castilla - La Mancha y Albacete.

La Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha10 establece en su

Artículo 137 el deber de conservación y rehabilitación de los edificios, limitando el importe de los trabajos de

conservación para que no superen el “contenido normal” que define como la “mitad del valor de una

construcción de nueva planta con similares características y superficie útil”. Establece que la administración

podrá establecer, para aquellos casos en los cuales las obras no excedan dicho límite y hayan sido

impuestas por la propia administración, ayudas públicas o bonificaciones.

El artículo 138 define la “Inspección periódica” e indica que los informes técnicos derivados de dichas

inspecciones deben describir:

o Los desperfectos y las deficiencias apreciadas, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación

10 DOCM. Diario Oficial de Castilla-La Mancha. Núm.97 del 21.05.2010.



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o El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en él o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

Para que los informes de ITE sean efectivos a efectos administrativos, requerirán el visado colegial y la

presentación temporánea de copia de los mismos en el Municipio.

En Albacete, la Ordenanza de Conservación e Inspección Periódica de Edificaciones y Construcciones11

define el contenido de las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público, decoro y habitabilidad:

o Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabados.

o Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento, de modo que, se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.

o Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la

imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.

o Habitabilidad, de modo que se garantice el uso efectivo del inmueble para el uso que fueron

autorizados.

La periodicidad de la ITE en Albacete es de 5 años para los edificios que cumplan 50 años desde la fecha de

su construcción. Los informes derivados de las Inspecciones de ITE deben detallar la información relativa a

las condiciones expuestas en el párrafo anterior, consignando el estado de la estructura y cimentación;

fachadas exteriores, medianerías del edificio, en especial los que pudieran suponer un peligro para la vía

pública, como petos de terrazas, placas, etc… e incluso elementos superpuestos (rótulos, instalaciones o

similares); estado de cubiertas y azoteas; estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del

edificio.

Como recurso para evitar falsos positivos, la ordenanza no admite que se aporte ningún tipo de

documentación adicional cuando la inspección sea favorable.

En cambio, cuando las inspecciones sean desfavorables es preciso añadir una descripción de los daños y

determinación de sus causas; y una descripción de las medidas recomendadas y priorizadas, estableciendo

11 BOPA. Boletín Oficial de la Provincia de Albacete. Núm.153 del 31.12.2012, Suplemento 2º.



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plazos para su ejecución. Obliga la Ordenanza a informar acerca de la envolvente del edificio, sistemas de

aislamiento, carpinterías, calefacción y climatización.

La ordenanza hace referencia a la inclusión de una copia de las actas de inspección en el libro de uso y

mantenimiento del edificio (artículo 21) que custodia la propiedad (o documentación técnica existente) y a la

inscripción (artículo 33) de las resoluciones derivadas en el “registro de edificios y construcciones”, cuya

creación regulaba previamente (artículo 4) y que debe indexar los inmuebles sujetos a la inspección técnica,

en haciendo constar la situación del edificio, fecha de construcción, grado de protección, inspecciones

realizadas y su resultado; y acreditación de la subsanación de daños.

3.4 Madrid y Madrid.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 12 en su Artículo 168 establece los deberes de conservación

que mantienen los propietarios de terrenos, construcciones y edificios en los mismos términos de “seguridad,

salubridad, ornato público y decoro” estableciendo, al igual que la normativa castellano-manchega y

andaluza, que este deber alcanzar hasta un importe tal que no rebase la mitad del coste de un edificio similar

de nueva planta.

En cuanto a la Inspección periódica de edificios y construcciones, indica que los edificios de antigüedad

superior a 30 años deberán encomendar dicha inspección a un técnico facultativo competente o a entidades

de inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente, estableciendo una

periodicidad de 10 años. Reserva la Ley del suelo que estos plazos podrán ser revisaos por el Gobierno de la

Comunidad de Madrid.

El contenido de los informes se desarrolla en el artículo 169:

o Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

o El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados

para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

En la ciudad de Madrid, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de los Edificios13,

conocida por el acrónimo OCRERE, publicada inicialmente el año 1999 y renovada a finales del año 2011,

establece que el deber de conservación corresponde a los propietarios de terrenos, construcciones y

edificios, debiendo mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y

12 BOCM. Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Núm.245 del 12.10.2001. Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. 13 BOCM. Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Núm.306 del 26.12.2011.



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decoro, realizando las obras de conservación precisas, y que deben tener como objetivo alcanzas las

condiciones mínimas de:

o Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.

o Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar

las obras y trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.

o Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de

señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven y mantengan en correcto uso.

o Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la

imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.

La Inspección periódica de edificios, indica la OCRERE en su artículo 14, tiene como fin determinar el estado

de conservación de los edificios y construcciones, debiendo realizarse con una periodicidad de 10 años a

partir de los primeros 30 desde su construcción o rehabilitación general. Esta inspección se reflejará en un

acta que debe hacer referencia necesariamente a:

§ Estado de la estructura y cimentación.

§ Estado de fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial los que

pudieran suponer un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos

ornamentales entre otros.

§ Estado de conservación de cubiertas y azoteas

§ Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio

§ Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.

§ Comportamiento térmico del edificio, que no será vinculante a efectos de resultado de la inspección.

Se establecen dos calificaciones: FAVORABLE y DESFAVORABLE. Cuando el resultado sea favorable, no

se admitirán documentos complementarios. Cuando el resultado sea desfavorable, el contenido de la ITE se

amplía, debiendo contener además una descripción y localización de los desperfectos y deficiencias, sus

posibles causas, medidas inmediatas que deban adoptarse, obras de reparación necesarias y efectividad de

las obras realizadas en inspecciones anteriores.



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3.5 País Vasco y Bilbao.

La Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco14 establece el deber de conservación y rehabilitación de los

edificios e introduce la “inspección periódica de construcciones y edificaciones”, prescribiendo una fecha de

primera inspección en los 50 años y una periodicidad de 10 años.

Los informes derivados de estas inspecciones periódicas requerirán visado colegial y la presentación de una

copia del mismo en la administración local.

Un decreto posterior15 del año 2012 regula de forma mucho más detallada la Inspección Técnica de Edificios.

En su exposición de motivos indica que la ITE, “se configura como una herramienta necesaria y fundamental

instrumento de ayuda para profundizar en el conocimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y

confort de los edificios existentes, superando su percepción actual de exigencia punitiva” e “instrumento de

gestión y fomento de la calidad constructiva del parque edificado”

En su artículo 4, indica que la ITE comprenderá: “una inspección visual de la estructura, fachada y cubierta, y

las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, con el fin de conocer sus características constructivas,

su estado y las patologías que puedan afectar al edificio. Además, incluirá una toma de datos de la

envolvente del edificio, a efectos de su caracterización para un posterior análisis y/o evaluación de la

eficiencia energética del inmueble, y de las condiciones de accesibilidad del edificio” y que “Cuando los datos

obtenidos en la inspección visual no fueran suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas,

quien actúe como personal inspector deberá trasladar a la propiedad del inmueble la necesidad de realizar la

apertura de catas para una toma de datos más exhaustiva del elemento o elementos constructivos

afectados, así como las pruebas que considere necesarias, no emitiendo el dictamen hasta que dichas catas

hayan sido realizadas y repuestas las afecciones.”

Los objetivos de la ITE en el País Vasco son:

o Identificar las lesiones y deterioros detectados visualmente durante la inspección, producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.

o Realizar una pre-diagnosis de las posibles causas de las patologías observadas y del estado de

conservación de los edificios.

o Clasificar, por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación.

o Evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención adecuado.

o Caracterizar los diversos elementos de la envolvente del edificio a efectos de una posterior

evaluación de la eficiencia energética del edificio.

14 BOPV. Boletín Oficial del Pais Vasco. Núm.139 del 20.07.2006. 15 BOPV. Boletín Oficial del País Vasco. Núm.241 del 14.12.2012.



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o Determinar las condiciones técnicas de accesibilidad del edificio en sus accesos y comunicaciones

interiores desde el portal hasta el acceso a las viviendas.

Hace referencia explícita al alcance de la visita: “El personal inspector, previo consentimiento de la propiedad

y/u ocupantes, accederá a las viviendas y a los diversos locales y dependencias del edificio que tenga uso

privativo en el momento de efectuar la inspección, para posibilitar el examen de los elementos comunes del

edificio que sea preciso revisar, en coherencia con lo dispuesto en la legislación vigente.”

En el País Vasco la ITE podrá ser realizada por quien posea la titulación profesional habilitante según

corresponde según la LOE para cada tipo de edificio, debiendo aportar a la ITE una declaración responsable

mediante la cual acredite que cumple las condiciones exigibles.

La ITE se compone de dos documentos: el “informe cuestionario” y el “dictamen” cuyos modelos adjunta el

decreto en uno de sus anexos.

El informe cuestionario al que se refiere el decreto es en realidad una encuesta previa a la inspección que se

remite a los propietarios y ocupantes del edificio, quienes podrán notificar al técnico contratado por la

propiedad las deficiencias que han detectado en el edificio, facilitando la labor de recogida de datos.

El dictamen contendrá una descripción del estado general de la estructura y cimentación, fachadas,

cubiertas, redes comunes de fontanería y saneamiento, posibles causas de las lesiones o desperfectos

detectados (diferenciando la patología de los sistemas o materiales utilizados) medidas recomendadas

(desaojo, apuntalamiento, revisión periódica…), propuesta global de intervención, grado de ejecución y

efectividad de las medidas adoptadas como consecuencia de inspecciones anteriores, estimación de la

necesidad de un proyecto técnico para las reparaciones necesarias y plazo para la realización de las obras.

Esta propuesta de intervenciones que necesariamente debe contener la ITE, requiere una clasificación en

función de su necesidad en cinco grados:

o Grado 1. Inmediata: intervención a adoptar en un plazo máximo de 24 horas, acudiendo al servicio de extinción de incendios si no se disponen de otros medios, en supuestos de confluencia de deterioros extremos, con riesgo de colapso del elemento y con riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos, y cuando sea necesario adoptar medidas de seguridad como apuntalar, desalojar, cerrar el acceso a una zona del edificio, montar bandejas de seguridad para evitar desprendimientos, etc.

o Grado 2. Muy urgente: intervención asociada a daños importantes de las partes del edificio o de sus elementos, que conllevan un riesgo a corto plazo para personas o bienes ajenos, pero para los que se considera que, por su estado de degradación, el plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación debe de ser de tres meses, independientemente de la necesidad o no de disponer de medios auxiliares de seguridad.

o Grado 3. Urgente: intervención cuando se detectan deficiencias graves, que puedan llevar a la

degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva. El plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación es de doce meses.



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o Grado 4. Necesaria a medio plazo: a asociar con deficiencias puntuales, que no afectan al

funcionamiento del sistema y que necesitan una actuación específica, ya que si no se corrigen puede degenerar en un proceso patológico de mayor envergadura. En este caso se pueden considerar las actuaciones que pueden aplazarse más de un año.

o Grado 5. Mantenimiento: cuando no se han detectado lesiones, o cuando éstas por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, ya que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener su progresión, entendido este como el conjunto de operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en buen estado.

Las obras clasificadas en el grado 1 deberán ser ejecutadas de inmediato, y las de grado 2 y 3 previa

autorización de inicio por parte de la administración local. A su finalización, deberá presentarse un certificado

de subsanación de deficiencias.

Establece así mismo el decreto que la propiedad deberá conservar el dictamen emitido junto a los anteriores,

si los hubiera, e incluirlo en Libro del Edificio. Los edificios que no dispongan del mismo en la fecha de la

primera inspección periódica, deberán redactar en el plazo de un año un Plan de Uso y Mantenimiento del

edificio.

La propia Comunidad Autónoma Vasca, a través de su Departamento de Vivienda, Obras públicas y

Transportes ha creado un programa informático que permite la elaboración del Informe de la Inspección

Técnica de Edificios que permite salida impresa e informática, que deriva en una gran facilidad para introducir

estos datos en sistemas de gestión de datos, estadísticas y de información geográfica. El mismo programa

permite la descarga de una “Guía Metodológica para la Inspección Técnica de Edificios” redactada por un

grupo de trabajo de los Colegios de Arquitectos y Aparejadores Vascos.

3.6 Conclusiones.

A grandes rasgos, el contenido de las ITE en las distintas localizaciones estudiadas no difiere demasiado de

las conocidas “seguridad, salubridad, ornato, decoro y habitabilidad”, sin embargo las autonomías y

municipios han accionado dos resortes, dentro del marco nacional, para ajustar las Inspecciones Periódicas a

las circunstancias y objetivos particulares de cada lugar: la frecuencia de las inspecciones y la gestión.

Primera

inspección

Periodo. Gestión.

Andalucía y Sevilla >50 años. 15 años. Incluye un “compromiso de ejecución” en el que la

propiedad se obliga a la reparación de las obras detalladas

en el informe.

Cataluña y Barcelona >45 años. 10 años.

En función del resultado,

se indicará plazo para la

Introduce definiciones para “inspección”, “informe”, “zonas

de atención especial”, “certificado de aptitud” y enlaza la

ITE con el “libro del edificio”



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siguiente, que nunca

será superior a 10 años.

Obliga a los técnicos redactores a disponer de un seguro

de responsabilidad civil.

Castilla – La Mancha y

Albacete

>50 años. 5 años. Introduce definiciones para seguridad, salubridad, ornato,

decoro y habitabilidad.

Obliga a informar acerca de la envolvente del edificio,

sistemas de aislamiento, carpinterías y climatización.

Madrid y Madrid >30 años. 10 años. Además de las definiciones de seguridad, salubridad,

ornato y decoro, obliga a realizar una evaluación energética

del edificio y de los medios existentes de accesibilidad.

País Vasco y Bilbao >50 años. 10 años. Concede un papel activo a los ocupantes del edificio

mediante el “informe cuestionario”, completado por el

dictamen técnico posterior.

Requiere la clasificación de las obras necesarias en cinco

grados en función de la necesidad, desde obras inmediatas

a mantenimiento. Enlaza la ITE con el libro del edificio,

obligando a su redacción a las propiedades que no

dispongan del mismo.

3.6.1 Aportaciones.

Entre los casos estudiados, se observan varias aportaciones de utilidad:

§ El Ayuntamiento de Barcelona determina la periodicidad de las inspecciones en función del resultado

de la inspección anterior. Esta forma de gestionar la frecuencia de las inspecciones elimina la

arbitrariedad que supone una periodicidad fijada en por cifra redonda (15, 10, 5 años) que no tiene en

cuenta el tipo del edificio (características estructurales y constructivas), estado de conservación y

contexto. Al igual que los seguimientos médicos varían de intensidad en función de la salud y edad

de las personas, la frecuencia de la vigilancia de los edificios debiera tener en cuenta un espectro

mayor al actual: situación, edad, tipo constructivo y estructural, e historial de conservación.

§ El Ayuntamiento de Bilbao obliga a la inclusión de la ITE en el libro del edificio, y a su redacción en el

plazo de un año si no existiera en la fecha de la primera inspección. Al igual que el libro del edificio,

la ITE es herramienta para la conservación y rehabilitación; los reconocimientos periódicos del

edificio deben formar parte del libro del edificio, que debe ser dotado de contenido y utilidad.

§ El Ayuntamiento de Bilbao introduce una pequeña cuota de participación de los usuarios del edificio

mediante la conformación de un “informe cuestionario” en el cual los vecinos informan al técnico que

realizará la ITE de las deficiencias que observan en sus viviendas. Esta aportación, además de

facilitar en cierto modo el acceso de los inspectores a las zonas privativas, da un papel activo a las

propiedades y usuarios en la conservación del edificio, redundando en una mejora de la cultura del

mantenimiento.



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§ El Ayuntamiento de Barcelona obliga a los técnicos a disponer de un seguro de responsabilidad civil

para la redacción de la ITE, y el Ayuntamiento de Albacete exige que los informes de ITE estén

visados por el Colegio Profesional; aumentando en ambos casos la seguridad jurídica de propiedad y

usuarios, y evitando en cierta medida que los precios caigan por debajo de límites que eliminan la

calidad.

§ El Ayuntamiento de Madrid incluye entre los aspectos a informar en la ITE, una evaluación del estado

de conservación de los medios de accesibilidad existentes así como una revisión de las condiciones

energéticas y de aislamiento del edificio. Si bien estas dos aproximaciones son, en la realidad

profesional, casi anecdóticas; si se ajustaran a la realidad y simplificaran podrían constituir una

buena herramienta para introducir la accesibilidad y la eficiencia energética en la cultura del

mantenimiento.

§ La introducción de “zona de atención especial” en la normativa catalana aporta un enfoque supra-

edificatorio de gran valor. Entender los edificios no como objetos en una parcela, sino como parte de

un continuo urbano permite establecer ajustes para distintos tipos de tejido por su morfología,

antigüedad o su suelo.

§ En varios textos normativos encontramos definiciones y clasificaciones, útiles en la gestión posterior

de las ITES. Destacan las clasificaciones de deficiencias descritas en la normativa autonómica

catalana (deficiencias muy graves, graves, importantes y leves) y los grados de intervención

descritos en la normativa vasca (inmediata, muy urgente, urgente, necesaria a medio plazo y

mantenimiento). Se trata de una suerte de evaluación de riesgos que introduce un punto de vista de

gestión a futuro y proporcionalidad en las obras.

§ Aunque dependen en gran medida de trámites de gestión posteriores, la informatización de las

Inspecciones Periódicas - introducida en Cataluña y País Vasco - mediante aplicaciones web en las

administraciones son de gran valor, pues permiten sistematizar la información e introducirla en redes

de Sistemas de Información Geográfica.

3.6.2 Imprecisiones u omisiones.

Por otra parte, detectamos las siguientes imprecisiones u omisiones desde el punto de vista de la normativa:

§ A pesar de que algunas normativas autonómicas explícitamente las distingan, se produce una

confusión entre las “inspecciones” y los “informes”. 16 Se observa una tendencia amplia, incorrecta a

nuestro parecer, a tratar la Inspección Técnica de Edificios, como un “check-list” a rellenar de la

16 El texto “aspectos procedimentales” distingue tipos de inspecciones e informes. No se trata de una clasificación de informes por objetivo sino proceso intelectual en la inspección y redacción de informes.



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forma más esquemática y menos comprometida posible, cuyo fin es, en sí mismo, ser rellenado. Se

confunde realizar una “Inspección Técnica” con “rellenar un impreso de inspección”.

§ La normativa autonómica y local de las ciudades estudiadas reducen el tipo de inspección a “visual”,

no contemplando la obligación de realizar ninguna prueba y estableciendo en el mejor de los casos la

necesidad de comunicar a las propiedades, si así lo estima necesario el técnico, la necesidad de

realizar calas o pruebas para poder ajustar el diagnóstico.

§ Salvo la normativa catalana, la no necesidad de mantener un Seguro de Responsabilidad Civil

vigente, ni la necesidad de Visado Colegial para firmar los informes de ITE, crean una elevada

inseguridad jurídica en las propiedades en caso de fallo en la inspección.

§ Si bien algunas normativas autonómicas explicitan la habilitación profesional de la que deben

disponer los técnicos que inspeccionan y redactan los informes, se produce en la práctica una

desregulación: informes de ITE firmados por ingenieros de caminos, industriales, de montes (…)

La forma de entender la arquitectura de los arquitectos e ingenieros es radicalmente distinta. La

suma de observaciones fragmentadas de las partes que integran un edificio es distinta a la

observación del edificio como un cuerpo completo, situado en un lugar en un momento dado y

utilizado de una determinada forma, modificado a lo largo del tiempo y en constante cambio. El

estudio separado, teórico y profundo, de cada una de las partes será un valor añadido siempre que

se articulen sobre un discurso global del edificio que entienda el edificio desde distintos prismas:

material, urbano, social, histórico, artístico…

3.6.3 Otras carencias.

Además de las carencias derivadas de omisiones o imprevisiones de la normativa, pero en cierto modo

relacionadas con ellas, en el terreno de la práctica encontramos otras carencias:

§ Existe una falta de concienciación de colectivos profesionales y administración respecto a su

obligación pedagógica para con la sociedad en torno al mantenimiento y cuidado de los edificios.

Esta escasa cultura del mantenimiento17 ha derivado en que el ciudadano entienda la ITE como un

hecho punitivo con fines recaudatorios, alejado de la “cultura del mantenimiento” deseable, un trámite

necesario sin utilidad.

Las empresas automovilísticas han realizado una encomiable labor publicitaria consiguiendo que el

coche se perciba como un objeto de altísimo valor – muy superior al real - mientras que nadie se ha

encargado de educar o dar conciencia sobre el alto valor e importancia que supone vivir en una

vivienda que goce de buenas condiciones de seguridad y habitabilidad. 17 La “cultura del mantenimiento” excede del contenido de este documento, su urgencia merece un estudio profundo.



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§ La práctica de la rehabilitación, y más intensamente la de la reparación y mantenimiento de edificios

han sido relegadas por los colectivos profesionales y universidades a una práctica profesional de

segunda. La literatura técnica publicada en España en torno al tema de la “inspección de edificios” es

casi inexistente, apenas encontraremos algunos capítulos al respecto en publicaciones sobre

“Patología de la edificación” y con enfoques metodológicos poco acertados en nuestra opinión.

Así, la inspección de edificios y redacción de informes de ITE baja incluso a una práctica de tercera

clase, supuestamente accesible a cualquier técnico con unos mínimos conocimientos de

construcción.

Arquitectos, Universidad y Administración somos responsables de esta falta de interés propio y

ausencia de pedagogía para con la sociedad.

§ Es habitual la perversión del sistema con objetivos radicalmente opuestos a los iniciales. Existen

agentes económicos cuyos intereses difieren del fin de la ITE. Una empresa constructora llegará

rápidamente a la conclusión de que es rentable regalar informes a propiedades si posteriormente

realizan obras de reparación en el edificio. Así, no sorprende encontrar sectores profesionales o

industriales que entienden la ITE como fuente de obra, falseando o exagerando los daños para –

previa orden de ejecución de la administración ordenando reparar – ejecutar las obras, que es donde

sus beneficios son mayores.

§ La rebaja de precios, debido a las deficiencias expuestas, hasta un límite en el cual es imposible

realizar una inspección por personal especializado y en un tiempo razonable derivando en una caída

drástica de la calidad, rozando el imposible técnico, que ha alejado a los técnicos más

experimentados de estas labores.



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4. LA ITE EN MADRID. En tanto la Inspección Técnica de Edificios se refleja finalmente en un documento, que llamamos “impreso de

ITE”, existe el riesgo de centrar la revisión de la ITE en los cambios que debe sufrir dicho papel. En nuestra

opinión el problema es de una profundidad mayor, que debe afectar a los procesos técnicos y administrativos

que emanan de la propia inspección. 4.1 Contexto administrativo.

Cuando una propiedad presenta a la administración el resultado de su inspección, caben tres posibilidades:

que sea favorable en todos los apartados, que sea desfavorable en sistemas constructivos o que sea

desfavorable en sistemas constructivos y estructurales.

§ Si la inspección es favorable se entiende que el edificio no presenta daños en ninguno de sus

sistemas o elementos, y por tanto que se da cumplimiento al deber de conservación contenido en la

OCRERE. Se procede a la mecanización del resultado de la inspección en el registro de edificios.

§ Si la inspección es desfavorable en sistemas constructivos, se entiende que la propiedad no está

dando cumplimiento al deber de conservación contenido en la OCRERE. En este caso, al no tratarse

de daños que afecten a elementos estructurales, el departamento de ITE abre expediente y deriva su

trámite a la Junta Municipal de Distrito, que previa inspección; emite una orden de ejecución de

obras.

§ Si la inspección es desfavorable en sistemas estructurales, se entiende igualmente que la

propiedad no está dando cumplimiento al deber de conservación contenido en la OCRERE. En este

caso, al tratarse de daños que comprometen a seguridad estructural, el departamento de ITE abre

expediente y deriva su trámite al Servicio de Conservación y Edificación Deficiente, que previa

inspección; emite una orden de ejecución de obras.

Como vemos, el resultado de una ITE DESFAVORABLE es una orden de ejecución de obras emitida por el

Ayuntamiento de Madrid (Decreto del Concejal del Distrito o Resolución del Director General de Control de la

Edificación). Ésta, que equivale a licencia de obras, no autoriza sino OBLIGA a la ejecución de las obras

descritas en ella, en un plazo determinado y en unas condiciones.

Esta obligación derivada de las ITES a través de las órdenes de ejecución hace necesario, cuanto menos,

mencionar algunas disfunciones del proceso.



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Resulta extraña la disparidad entre las exigencias administrativas del trámite entre las distintas Juntas

Municipales de Distrito e incluso entre las distintas secciones del Servicio de Conservación y Edificación

Deficiente.18

Por ejemplo, las Juntas Municipales de Distrito exigen la redacción de un Proyecto Técnico Visado, Estudio

de Gestión de Residuos y Estudio de Seguridad y Salud para la reparación de la fachada de un edificio; sin

embargo el Servicio de Conservación y Edificación Deficiente no exige más documentación que el Certificado

Final de Obras para la reparación de la estructura del mismo edificio.

Igualmente la documentación necesaria para el trámite completo del expediente (informes, proyectos, hojas

de dirección facultativa y muy especialmente certificados de finalización de obras) difiere notablemente entre

los distintos departamentos que gestionan órdenes de ejecución. Respecto a los técnicos competentes para

realizar las obras, el Servicio de Conservación y Edificación Deficiente admite, indistintamente,

documentación por parte de Arquitectos y Arquitectos Técnicos en relación con las obras que ordena.

Encontraremos así obras de reparación de estructura de un edificio firmadas por un técnico al cual la LOE no

le confiere dichas competencias.

4.2 La inspección y el informe.

Desde el año 2000 la ITE ha ido actualizándose, añadiendo variables a la inspección y apartados al propio

impreso de ITE. No disponemos de datos actualizados a 2015, sin embargo, un documento del

Departamento de ITE19 en 2011 describe la efectividad de la Gestión de la ITE en Madrid en función de los

resultados de los informes presentados.

En lo que respecta a seguridad estructural, el año 2000 un 21% de los edificios presentaba daños que

comprometían la seguridad estructural. El año 2009 la cifra se rebaja a un 3%. Los daños constructivos sobre

instalaciones y cubierta mantienen sus porcentajes en el mismo periodo, aumentando cerca de un 15% los

daños sobre fachada. Los resultados positivos de la ITE no solo han quedado registrados en las sucesivas

“vueltas” cada 10 años, sino que las mejoras en la calidad paisajística y habitabilidad de las viviendas son

evidentes.

La documentación estadística de las ITES en Madrid es escasa, apenas hemos podido encontrar la

diapositivas de una conferencia del jefe del Departamento de ITE, Gustavo collado, que describe en varios

diagramas la información antes expuesta.

18 Esta información se basa en nuestra experiencia prestando un servicio de inspección en el Servicio de Conservación y Edificación Deficiente, inspeccionando más de 100 fincas en aproximadamente 1800 expedientes e informes. Sin ánimo de profundizar ahora en ello, otro texto posterior trata de ello. 19 “La inspección técnica de Edificios en el Municipio de Madrid” Luis Gustavo Collado Ruiz, Arquitecto Jefe del Departamento de ITE del Área de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid (Ahora Área de Urbanismo y Desarrollo Sostenible)



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Sin ánimo de restar valor a dicha documentación; consideramos que su principal carencia es basarse

exclusivamente en el resultado positivo o negativo de los cinco apartados de la ITE, sin entrar en los motivos

por los que es desfavorable. Se entiende que un análisis más profundo requiere de medios humanos no

disponibles en la administración o colectivos profesionales.

Entrando en aspectos meramente documentales, algunos de los apartados que se han introducido en la ITE

no funcionan correctamente:

§ El apartado de “Resultado de anteriores inspecciones y efectividad de obras anteriores” es

cumplimentado en pocas ocasiones, debido a la nula información a disposición del técnico para

conocer las obras que se han realizado en el edificio. Es sin embargo un apartado muy interesante

por introducir el factor “continuidad” en el mantenimiento, lo que ayuda a no olvidar que trabajamos

sobre edificios construidos, modificados constantemente y en permanente uso.

§ El apartado de “Elementos de accesibilidad existentes en el edificio” es confuso. Además su

resultado no es vinculante a efectos de dar cumplimiento a la OCRERE.

§ En tanto la estructura y de la “ficha de comportamiento térmico del edifico” es complicada, su

resultado no es vinculante y la formación y concienciación de los técnicos y sociedad con los

aspectos energéticos de la edificación es aún escasa, se rellena en muchas ocasiones de forma

deliberadamente aleatoria, resultando en definitiva de escasa utilidad.



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5. ANTES DE LA PROPUESTA.

Antes de abordar una propuesta concreta, cabe poner sobre la mesa tres temas:

§ Las posibilidades de éxito de la ITE son directamente proporcionales a su capacidad de dar

respuesta a los problemas reales. Por tanto, ¿Cuál es el estado de salud de los edificios de Madrid?

(5.1)

§ Según lo desarrollado anteriormente, las inspecciones periódicas son herramienta de las

administraciones para el Control de la Edificación y para responsabilizar a la propiedad de los

edificios del cumplimiento de su deber de conservación. Sin embargo, no deja de ser una

herramienta puntual que deja constancia del estado de un edificio en un momento dado, ajeno a

modificaciones u obras que pudieran llevarse a cabo en el edificio en el tiempo que trascurre entre

inspecciones obligatorias. ¿Qué otras herramientas están ya articuladas para el Control de la

Edificación? (5.2)

§ El IEE, Informe de Evaluación de Edificios. (5.3)

5.1 Diagnóstico de la Edificación Madrileña.

Por sencillez de lectura, referimos este apartado al texto “Diagnóstico de la edificación madrileña”20 ,

actualmente en redacción que analiza la distribución de los doce principales agentes patógenos, distribuidos

en cuatro grupos (exteriores, endógenos, relacionados con el agua y humanos) en 130021 edificios dañados

(aproximadamente un 1% del parque construido de la ciudad); inspeccionados entre los años 2012 y 2015

por un equipo de siete técnicos con criterios homogéneos.

A grandes rasgos, el texto concluye:

§ El agente patógeno “zonas húmedas” está presente en 70 de cada 100 edificios dañados.

§ Los agentes patógenos “Obras no controladas” y “mantenimiento insuficiente” están presente en 60

de cada 100 edificios dañados.

§ El agente patógeno “saneamiento enterrado” está presente en 45 de cada 100 edificios dañados

§ El agente patógeno “cubierta” está presente en 30 de cada 100 edificios dañados.

20 “Diagnóstico de la edificación Madrileña: distribución de los doce principales agentes patógenos en Madrid” Víctor Diéguez, 2016. En redacción. 21En ejecución del contrato 711/2012/14158 del Servicio de Conservación y Edificación Deficiente la empresa Aroca Arquitectos ha inspeccionado 1300 edificios con daños estructurales distribuidos en 5 distritos de Madrid. Sus técnicos (Ricardo Aroca, Irene Crespo, Paula Cidoncha, Llanos Martínez, María Martín, M.Ángeles del Pozo, Antonio Manzanares y yo mismo) emplearon un mismo criterio de inspección, diagnóstico y redacción de informes, procedimiento que ha ido actualizándose y ajustándose a la realidad inspeccionada. La homogeneidad de criterio y diagnóstico está permitiendo su análisis con un esfuerzo moderado.



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Es preciso no obstante remitir a la lectura del texto completo, que explica las bases y procedimiento de

análisis, distribución por distritos, una ponderación de riesgos en función de la gravedad de la afección del

agente patógeno y un método de extrapolación.

5.2 El libro del Edificio.

La LOE22, Ley de Ordenación de la Edificación, introduce el libro del edificio como documentación de la obra

ejecutada que debe ser entregada al promotor de las obras, y que en términos generales incluirá el proyecto,

sus modificaciones aprobadas, acta de recepción, relación de agentes intervinientes e instrucciones de uso y

mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Posteriormente, la Orden del 17 de Mayo del 200023 de la

Comunidad de Madrid aprueba un “Modelo de Libro del Edificio” establece los documentos que deben formar

parte del mismo.

Si bien el libro del edificio es obligatorio para los edificios de nueva planta construidos después de la entrada

en vigor de la LOE, su utilización como manual de mantenimiento es escasa, debido a una redacción

descuidada, copiada-y-pegada de malos ejemplos encontrados por internet. Esta situación es una derivada

más de la precaria cultura del mantenimiento de los edificios en colectivos profesionales, administración y

promotores. Los edificios anteriores a la LOE no disponen de libro del edificio ni de manual de uso y

mantenimiento.

Tiene por tanto dos objetivos: describir la realidad administrativa y construida del edificio, y constituir un

manual de uso y mantenimiento; que introducen dos aspectos de interés:

§ Las Instrucciones de uso y mantenimiento constituyen un manual práctico para la conservación y

resolución de incidencias sobre elementos construidos y de las instalaciones que albergan. Éste,

habitual en instalaciones industriales (por ejemplo ascensores), es casi inexistente en elementos

críticos de un edificio residencial; tales como la estructura, fachada, saneamiento, cubierta,

instalaciones eléctricas y de ventilación, entre otras.24

§ La actualización continua que supone reflejar las obras de mantenimiento, modificación y

ampliación, incidencias y operaciones administrativas, permite conocer el historial del edificio y la

situación actual, lo que proporciona información muy útil tanto para un diagnóstico ajustado y una

prescripción de obras proporcionada como para un proyecto de modificación del edificio.

22 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm. 266 del 06.11.1999 23 BOCM. Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Núm. 132 del 05.06.2000. Servicio de Normativa Técnica, Supervisión y Control de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio. Con fecha de 13 de junio de 2007 se ha dictado Sentencia, por parte de la Sección Quinta de la Sala Contencioso- Administrativa del Tribunal Supremo, a través de la cual se declara nula de pleno derecho esta Orden, obligando a recoger en el mismo otra documentación. 24 No se trata de un tema desconocido en España. Disciplinas como el “facility management” se ocupan del mantenimiento y gestión de grandes edificios, lo que a escala residencial es tratado por la figura emergente del “Arquitecto de cabecera”



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Como hemos visto, el libro del edificio aparece en escena a partir de la entrada en vigor de la LOE, sin que

se contemple su utilización en edificios existentes. Por otra parte, la propia estructura del libro requiere

contenidos inexistentes o muy difíciles de conseguir en edificios ya construidos, tales como los planos

originales, memorias, licencias y otros.

La normativa autonómica que regula el contenido del edificio tiene dos partes: una primera parte – en nuestra

opinión sin demasiado interés – que describe las características del libro en sí (tamaño, encuadernación,

papel…) y un segunda parte que describe su contenido (y que ha sido impugnada y derogada). Esta

normativa describe un ideal alejado de la realidad de la construcción; incluyendo las órdenes de obra, libros

de incidencias, planos modificados, memorias de cálculo, planos as-built… que convierte el libro del edificio

en un documento más caro y complejo que el proyecto en sí, que por su escasa utilidad nadie está dispuesto

a pagar.

5.3 El IEE, Informe de Evaluación de Edificios.

EL IEE se introduce en el Real Decreto 233/2013 del 05.04.201325 titulado Plan Estatal de fomento del

alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, la Ley

8/2013 del 27.06.201326 Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y el Real Decreto 7/2015 del

30/10/201527 Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

En términos generales el IEE entrará en vigor el año 2018 implementando la ITE en dos aspectos ya

introducidos por algunas normativas autonómicas y locales: las condiciones de accesibilidad (Evaluación de

las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para

el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es

susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.) y la certificación energética.

Si bien la ITE en Madrid es próxima a este nuevo IEE (ya hace referencia a las condiciones de accesibilidad

aunque no menciona los “ajustes razonables” y contiene una evaluación energética del edificio aunque

tediosa y no vinculante), su convergencia debe estudiarse en mayor profundidad. Personalmente no tengo

una opinión formada acerca del IEE y debo reconocer que no le he prestado suficiente atención a la

eficiencia energética.

Recogiendo opiniones de colegas, entendemos que por sencillez pedagógica, de trámite, economía de

medios y efectividad; la ITE y el IEE deben converger a un único documento que contemple todos los planos

de la edificación: estructura, construcción, habitabilidad y sostenibilidad. Voces expertas, de la profesión,

academia y administración deben definir los planos de accesibilidad y eficiencia energética de los edificios.

25 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.86 del 10.04.2013; Sec.I; Pág.26623. 26 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm.153 del 27.06. 2013; Sec.I; Pág.47964. 27 BOE. Boletín Oficial del Estado. Núm. 261 del 31/10/2015; Sec I; Pág. 103233.



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6. LA PROPUESTA. De esta manera, en línea con el objetivo de mejorar el Control de la Edificación al que se subordinan las

inspecciones periódicas, estimamos que debiera trabajarse en cuatro aspectos: el libro del edificio, la cultura

del mantenimiento de los edificios, y la propia inspección periódica de edificios - bajo sus siglas ITE o IEE- y

la gestión posterior.

El libro del edificio.

En primer lugar es preciso dotarlo de utilidad mediante un ajuste pragmático de su contenido, delimitando

una estructura básica que permita ajustes – en manos de los técnicos – en función de las características

reales del edificio. De la misma manera que entendemos que las distintas características constructivas y

estructurales de edificios de distintas épocas derivan en diferentes formas de intervención, debemos

entender que el mantenimiento y por tanto el libro del edificio serán distintos.

El camino de legislar haciendo obligatorio algo que por su naturaleza debiera ser adoptado por propia

voluntad de la sociedad – por ejemplo, la obligatoriedad de disponer del Certificado Energético de la Vivienda

para poder alquilar o vender un piso28 – es dudoso. Sin embargo llama la atención que no sea posible alquilar

o vender un piso que no disponga del documento energético (que califica pero no es vinculante) pero sí sea

posible vender un piso que no ha pasado las debidas revisiones de su estructura o instalaciones (que es

vinculante a efectos de seguridad)

Sin perjuicio de estudios más profundos, un libro del edificio debiera estar en permanente actualización y

contener al menos:

§ Planos. Plantas, alzados y secciones. Que levanten el estado actual del edificio, características

constructivas, estructurales, cubierta e instalaciones; reuniendo las modificaciones realizadas (obras

de reparación, refuerzo, sustitución…)

§ Historial. Incluirá, de forma cronológica y jerarquizada, datos acerca de la vida del edificio, desde su

construcción al momento actual.

Los datos anteriores a la redacción del libro debieran recopilarse de informaciones o proyectos

guardados por la propiedad, o mediante solicitudes de información a los registros de la

administración o colegios profesionales.

§ Instrucciones de uso y mantenimiento de las partes que componen el edificio (estructura, fachada,

cubierta, instalaciones) adaptadas a la realidad concreta del inmueble.

28 Real Decreto 235/2013.



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§ Plan de mantenimiento del edificio, a semejanza del que se entrega con la compra de un vehículo

nuevo, en el que se las operaciones de revisión y mantenimiento necesarias cada periodo de tiempo.

(Revisiones semestrales, anuales, bianuales, decenales…)

La existencia del libro del edificio como documentación y registro de actuaciones, y como manual de

mantenimiento debiera ser obligatoria para operaciones tales como procesos de compra-venta,

arrendamiento, solicitud de subvenciones y licencias de actividad.

A semejanza con la normativa vasca, debiera exigirse la presentación junto a la ITE de un libro de

registro de actuaciones, uso y mantenimiento; estableciendo quizás un plazo adicional y un contenido

adaptado a las condiciones reales de la propiedad y edificio. De esta manera, de forma progresiva, en un

plazo de 10 años todos los edificios de la ciudad dispondrían de un libro de registro de actuaciones, uso y

mantenimiento.

La cultura del mantenimiento.

Administración, Universidad y Colectivos Profesionales deben recuperar la pedagogía del mantenimiento

y de edificios. Caben dos posibilidades: que se establezcan responsabilidades parciales en planes de

estudio (Universidad) y políticas de divulgación (Administración y Colegios Profesionales) o que se

encomiende este trabajo a una comisión formada por las tres partes.

Esta herramienta, sea cual sea su formato, debe estar dotada económicamente por sus participantes y

disponer de mecanismos de decisión ágiles que permitan contratar servicios y estudios.

Debe además promoverse el estudio de los datos existentes, tanto pasados como presentes, con el fin

de construir una imagen nítida de “lo que sucede en realidad” que ayude a ajustar las normativas y

procedimientos, a ambos lados de la pista. Del estudio, se procurará formación específica a sectores

profesionales, industriales y ciudadanos en torno al mantenimiento de edificios; esto es: cursos de

formación específica impartidos por especialistas en la materia.

La inspección periódica.

En cuanto a la regulación de la inspección periódica en sí misma, es necesario ajustar varios aspectos:



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§ Obligatoriedad de un seguro de Responsabilidad Civil que cubra la responsabilidad civil derivada de

fallos en la inspección.

En el caso de los Arquitectos, debiera estudiarse que los informes de ITE quedaran cubiertos por el

seguro básico incluido en la colegiación. Como derivada de esta situación, pudiera ser necesario el

Visado de los informes, que debiera ser muy ágil.

§ Que la periodicidad de la ITE sea fijada por la administración en función del tipo constructivo,

resultado de inspecciones anteriores, obras realizadas y áreas de atención especial. De esta manera

se procurará un tratamiento personalizado a los edificios o tejidos urbanos. No tiene sentido que

edificios del S.XVII construidos en entramado de madera tengan periodos de revisión idénticos a

edificios del S.XX con estructuras de hormigón.

§ En muchas ocasiones los técnicos contratados por la propiedad tienen dificultades para visitar un

número suficiente de estancias en el edificio, por imposibilidad de acceso (ausencia de llaves,

medios de acceso, locales cerrados) o reticencias de vecinos al no entender la necesidad. Aparte,

insistimos, de una buena pedagogía en el mantenimiento que ayude a los vecinos a prestar su

colaboración al técnico; caben dos medidas adicionales, alternativas, para garantizar que el alcance

de la visita ha sido suficiente:

o A imagen de la normativa vasca, obligar a los vecinos a firmar un documento sencillo y

explicativo en el cual, sin perjuicio de las visitas que pudiera realizar el técnico, deje

constancia de si en su vivienda existen daños (humedades, fisuras, grietas,

deformaciones…). Esta herramienta, la encuesta - muy común cuando realizamos estudios

de patología en edificios de muchos vecinos - co-responsabiliza a las propiedades de las

viviendas entre sí y con el técnico; y ayuda a dirigir la inspección facultativa.

o Otra posibilidad para garantizar un alcance suficiente de la inspección es que para una ITE

válida sea obligatorio visitar el 50% de las plantas bajo-rasante, el 100% de las plantas bajas,

el 50% de las plantas sobre rasante y el 100% de la cubierta.

§ En la cabeza de todos ronda la idea de las pruebas o chequeos auxiliares a la inspección visual. Su

enfoque no es sencillo.

Al contrario que en la industria de bienes de consumo, en la cual el feedback del análisis de datos

proporciona información muy valiosa que permite mejorar el diseño 29 ; en la industria de la

construcción el estudio de los datos existentes es escaso. En nuestro campo, apenas las empresas

29 “Success through Failure: The paradox of Design” Henry Petroski. Princeton University Press



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aseguradoras o de control técnico aplican métodos de análisis, con objetivos económicos y para obra

nueva.

La evaluación de riesgos en edificios construidos es una disciplina inexistente en España. Destaca a

este respecto el trabajo de Irene Crespo Robledano “Análisis de Riesgos Constructivos en Edificios

del Área Metropolitana de Madrid” que realiza una cuantificación del riesgo mediante una evaluación

multicriterio. De su trabajo, que analiza casos reales y no teóricos, se derivan dos resultados de gran

interés: un método de evaluación de riesgos y su trasposición a un mapa de Madrid, que pudiera ser

exportado a SIG.

En tanto se forma una disciplina basada en el estudio de “lo que ha sucedido”, podemos delimitar dos

tipos de sucesos a controlar: los graves su alcance (grandes colapsos) y los que no avisan (súbitos):

o El colapso de galerías de saneamiento deriva, en el mejor de los casos, en descensos de

cimentación (por lavado de finos del terreno) que deforman la estructura del edificio

agrietando muros y tabiques. Estos asientos diferenciales ocasionan la sobrecarga de

soportes de planta baja (que tienen que asumir la carga de los soportes colgados) o la

desarticulación de la estructura. En el peor de los casos, se forman cavernas que colapsan

de forma repentina.

Así, consideramos conveniente la obligatoriedad de aportar, junto al informe de ITE, un

informe de saneamiento realizado por una empresa especializada permitirá mejorar el estado

de conservación del saneamiento que discurre bajo las cimentaciones.

Consultadas varias empresas de inspección de saneamiento enterrado con cámara de TV,

estiman un precio de en torno a los 2.000 € por inspección para un edificio de 5 plantas con 3

viviendas por planta (15 viviendas y 1 local comercial) Hoy en día, si la inspección se

realizara con una frecuencia quinquenal, el coste por vivienda y año sería de 20 euros.

o Las modificaciones arbitrarias u obras descontroladas en los edificios son un riesgo elevado

sobre la seguridad, especialmente en plantas bajas por ser éstas las que por su naturaleza

comercial más modificaciones sufren. Tanto intervenciones en estructura (apertura de

huecos en fachada o de muros de carga, supresión de elementos de estructura,

excavaciones de sótanos) como obras en otros elementos (eliminación de tabiquerías,

eliminación de cubiertas inclinadas, aprovechamiento de bajo-cubiertas) hacen que el



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comportamiento de la estructura sea poco robusto30 e imprevisible, extremadamente sensible

a obras menores.

Si bien ya queda contenido en el libro del edificio mencionado en párrafos anteriores, el

informe de ITE debiera contener un levantamiento comparado del “estado original” y “estado

modificado”, que deje constancia y analice las discontinuidades en la estructura. En caso de

detectarse, debiera comprobarse la legalidad de dichas obras de modificación de estructura,

y fuera necesario, proceder a certificar la seguridad de las mismas.

o Los edificios tienden a no caerse y a avisar cuando lo van a hacer. Sin embargo algunas

lesiones derivan en colapsos súbitos, es decir: sin previo aviso. Entre ellas destacan los

fallos a cortante y los hundimientos por socavón ya mencionados anteriormente.

Los fallos a cortante se producen en las partes de la estructura donde el esfuerzo a cortante

es mayor: esto es, principalmente, en los apoyos de viguetas en muros y en los capiteles de

soportes en estructuras de losas.

Entre ambas situaciones destaca por su dificultad de inspección la primera: el apoyo de las

viguetas de madera o acero sobre muros o carreras de madera que quedan ocultas por

falsos techos, especialmente en zonas húmedas (baños y cocinas). Las deformaciones

previas al colapso son breves, tan solo las manchas de humedad y/o restos derivados de

pudrición o corrosión dan la pista de que un proceso patológico activo en la zona.

De esta manera, en previsión de colapsos súbitos, debiera solicitarse dentro de las ITES una

inspección intensa, de la estructura de zonas húmedas (presentes y pasadas) de los

edificios, que puede realizarse mediante inspección directa (apertura de falsos techos, que

permite una alta fiabilidad) o indirecta (herramientas tales como boroscopios, cámaras

termográficas o termohigrómetros, menos fiables).

o Con objeto de poder ajustar la periodicidad de las ITES, debiera solicitarse la caracterización

del tipo estructural (entramado de madera, fábrica de ladrillo, pórticos de hormigón armado,

acero…) así como un breve resumen de las modificaciones que ésta ha sufrido.

La gestión de los informes de ITE.

30 José Luis de Miguel define “robustez” como la capacidad adaptación de una estructura para soportar cambios de las condiciones de contorno sin comprometer su respuesta a las acciones.



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Es conveniente así mismo homogeneizar los procedimientos de gestión de las ITES desfavorables, tanto

en las Juntas Municipales de Distrito como en el Servicio de Conservación y Edificación Deficiente, con el

fin de proporcionar la gestión a los problemas que tienen con objeto solventar.

Establecer criterios y procedimientos homogéneos y públicos, aporta ventajas: los profesionales y

vecinos dispondrán de instrucciones claras y unívocas acerca de cómo realizar los trámites y la

documentación y tiempos necesarios. Los Colegios Profesionales podrán articular mecanismos y

documentos adaptados.

Esta homogeneización y simplificación de procedimientos – en definitiva, reducción de la burocracia –

permitirá a la administración reducir el número de horas y recursos humanos que invierte en el control de

documentación y lectura de voluminosos expedientes; e invertirlos en tareas más beneficiosas para la

sociedad; tales como el análisis de los datos disponibles y el control de la edificación a pie de calle.

En nuestra opinión debieran solucionarse los desajustes mencionados en el apartado 4.1, es decir: la

necesidad de Arquitecto o Arquitecto Técnico en función del tipo de obra, la necesidad de redacción de

Proyecto y cuándo éste debe ser visado, y la descripción de qué documentos son necesarios para el

trámite de un expediente sin incidencias, especialmente en lo referente a la documentación final de obra.

Víctor Diéguez Montes31

Arquitecto

11/02/2016 32

31 Soy Arquitecto. Estudié en la Universidad de Alcalá y realicé un posgrado en Estructuras de la Edificación en la Universidad Politécnica de Madrid. Posteriormente otro en Patología. El año 2015 realicé un curso de especialización en inspección de construcciones soldadas (CESOL) pero no dispongo del certificado UNE necesario para desempeñar dicha actividad. Desde 2004 trabajo para Aroca Arquitectos, centrando mi actividad principalmente en la rehabilitación y reparación de edificios de Madrid. El año 2012 mi actividad se centró en la inspección de edificios con problemas estructurales para el Ayuntamiento de Madrid, asumiendo un doble papel de coordinador y técnico que me ha proporcionado una visión amplia del estado de conservación de los edificios de Madrid y los métodos de inspección y diagnóstico. 32 Porque conozco la profundidad de la materia soy consciente de la superficialidad de este texto; que he trazado más como una visión general con sentido común que como una disección científica. En la redacción de este texto he consultado a Ricardo Aroca, Irene Crespo, Begoña Montes y al Grupo de Trabajo ITE-IEE del COAM, a quienes agradezco su paciencia. En estos años he aprendido de arquitectos, aparejadores, constructores y propietarios; profesionales en ejercicio libre, de empresa, académicos y funcionarios. Creo que la administración debe escuchar a todos; pero tomar sus decisiones sola, buscando no una solución de compromiso que a nadie moleste, sino la mejor aunque moleste.

las inspecciones periÓdicas de los edificios. análisis normativo y propuesta para madrid....

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