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DERECHO INQUILINARIO
TEMA 4
RECORRIDO PROCESAL ADMINISTRATIVO DE LA REGULACION DE INMUEBLES
Este le debe garantizar las garantías mínimas, la ley del 2000, la ley del 2011 y supletoriamente se aplica LOAP cuando la ley especial no lo prevea.
Se inicia ante el organismo competente en cada caso:
Comercio: ante la Alcaldía
Vivienda: ante las Direcciones estadales en cada estado.
1- Inicio del Procedimiento.
Tomar en cuenta:
a) Los interesados (legitimidad para intervenir en procedimiento).
Ley del 2000, artículo 11:
Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran
interesados:
a) El propietario
b) El arrendador y el arrendatario
c) El subarrendador y el subarrendatario
d) El usufructuante y el usufructuario
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el
procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la
exención de tal regulación. -
Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o
jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles,
siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
Reglamento de Ley del 2011, artículo 2:
Artículo 2o. Estarán sujetos a la aplicación de las normasestablecidas en el presente reglamento: 1. los funcionarios públicos adscritos a la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda; 2. los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles; 3. los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles; 4. todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas; 5. las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores; 6. las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores; 7. las comunas y los consejos comunales.
b) Se hace a través de una solicitud o se hace por oficio (órgano administrativo inicia el tramite ---- DE OFICIO.
Artículo 79 de la Ley del 2011:
Artículo 79. La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud
escrita, o de oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento y notificará a
las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos
pudieren resultar afectados.
Articulo 66 de la Ley del 2000:
Artículo 66: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada
mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá
dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos
los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si la
solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las
mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario
siguientes contados a partir de su notificación, Si las omisiones fueren
subsanadas, se le dará curso a la solicitud, La decisión que niegue la admisión de
la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso
contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.
Artículo 32, parágrafo 2º:
Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de
mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún
interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a
costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que
hubiere lugar.
c) Requisitos de la solicitud:
Por mandato del artículo 76 de la Ley del 2000, se aplica supletoriamente
procedimiento de la LOPA === se nota están en el artículo 49 de la misma.
Ley del 2011, artículo 81:
Artículo 81. El escrito de la solicitud deberá indicar:
1. El órgano al cual está dirigido.
2. La identificación del interesado y, en su caso, de la persona que actúe como su
representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad,
estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.
3. La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
4. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda
claridad la materia objeto de la solicitud.
5. Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
6. Datos del inmueble.
7. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o
reglamentarias.
8. La firma de los interesados.
(Copia del artículo 49 de la LOPA, solo agrega requisito de datos del inmueble)
d) Lapso para pronunciarse: Presentada la solicitud, al Órgano
Administrativo le corre un lapso para pronunciarse.
Artículo 66 Ley 2000: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte
interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la
admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple
con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley.
Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que
las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días
calendario siguientes contados a partir de su notificación, Si las omisiones fueren
subsanadas, se le dará curso a la solicitud, La decisión que niegue la admisión de
la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso
contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.
(dentro de los 3 días hábiles siguientes).
Artículo 80 Ley 2011. Presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de
arrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la
admitirá dentro de los tres días hábiles siguientes, si cumple con todos los
requisitos establecidos en el artículo 81 de la presente Ley; si la solicitud
presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas
sean subsanadas o corregidas dentro de los quince días calendarios siguientes,
contados a partir de su notificación, sin perjuicio que el interesado presente una
nueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a
la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser
motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo
correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación
del acto administrativo denegatorio. (dentro de los 3 días hábiles siguientes).
Reglamento de la Ley del 2011.
Artículo 25. Cuando un inmueble destinado a vivienda,
habitación, pensión o viviendas estudiantiles sea objeto de
regulación de canon de conformidad a lo establecido en la Ley
de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda
ordenará mediante acto administrativo motivado el inicio del
procedimiento administrativo para la fijación del canon de
arrendamiento, en el mismo acto designará al funcionario
instructor.
Artículo 26. Iniciado el procedimiento se aperturará el
expediente en el cual se recogerá toda la tramitación a que dé
lugar el asunto.
De las comunicaciones entre las distintas autoridades, así
como de las publicaciones y notificaciones que se realicen, se
anexará copia al expediente.
En ambos casos al presentarse solicitud, inmediatamente se ordena darle entrada
a la misma, formarse expediente y asignarle un número (y después se verá si
tiene subsanaciones).
El acto de ordenar, subsanar o corregir defectos u omisiones de la solicitud debe
ser suficientemente motivados y ordena notificar, por eso es importante la
dirección. El solicitante debe llevar escrito donde subsane y vuelven a correr los 3
días administrativos para admitir.
Lapso de subsanación: en ambas leyes son 15 días calendario.
Si no fue subsanado correctamente o es inadmisible, debe notificarse
razonadamente (acto administrativo motivado)..
Ambas leyes establecen el lapso para interponer el recurso de nulidad dentro de
los 60 días calendario siguientes a la notificación al interesado; en Caracas ante
los Juzgados Superiores Nacionales y en el interior al Juzgado de Municipio.
Artículo 75 Ley 2000: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan
la vía administrativa.
Artículo 31 Reglamento Ley 2011. Cuando alguna de las personas cuyos
intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con la
decisión administrativa, sólo podrá oponer el recurso
contencioso de nulidad por ante los tribunales competentes, en
un lapso no mayor a tres meses.
Admitir la solicitud (Auto de admisión)
------Providencia
Se ordena su notificación:
Ley 2000
Artículo 67: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará
que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su
notificación, a exponer lo que estimen conveniente.
Reglamento Ley 2011
Artículo 27. Ordenado el inicio del procedimiento
administrativo se procederá en un lapso de tres días a notificar
a las personas cuyos intereses legítimos, directos y personales
se vean afectados, a los fines de que ejerzan su derecho a la
defensa.
La notificación deberá cumplir con los formalismos indicados en
los artículos 73 y 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos, de no cumplir con éstos no se tendrá por válida
la notificación y no surtirá ningún efecto.
3 días para alegatos
9 días para promoción de pruebas
Total 12 días
¿Cómo se ordena la notificación?
Ley del 2000, artículos 72 y 73.
Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán
notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la
notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en
contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los órganos
o tribunales ante los cuales deban interponerse.
Artículo 73: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará
expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y
circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a
publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los
diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble.
La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo
por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el
funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los
interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a partir
de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación del
aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido
notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso.
La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la
misma.
Reglamento Ley 2011, Artículos 27 y 28
Artículo 27. Ordenado el inicio del procedimiento
administrativo se procederá en un lapso de tres días a notificar
a las personas cuyos intereses legítimos, directos y personales
se vean afectados, a los fines de que ejerzan su derecho a la
defensa.
La notificación deberá cumplir con los formalismos indicados en
los artículos 73 y 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos, de no cumplir con éstos no se tendrá por válida
la notificación y no surtirá ningún efecto.
Artículo 28. Si la notificación no pudiese practicarse de forma
personal, en el lapso establecido en el Artículo anterior, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
deberá hacer una sola publicación de la notificación en un
diario impreso de circulación nacional al segundo día de
haberse vencido el lapso indicado en el Artículo anterior, en
este caso se entenderá notificado el interesado dos días
después de la publicación, circunstancia que se advertirá en
forma expresa.
La publicación de la notificación indicada en el presente Artículo
mediante acto administrativo deberá ser agregada al
expediente respectivo.
Siempre hay que hacer la notificación personal.
LEY DEL 2000
LAPSO PROBATORIO Y MEDIOS DE PRUEBA.
Artículo 69: En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una
articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y
evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad
administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos
Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras leyes. El acto
administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse
suficientemente.
Artículo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y
accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento
del término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador podrá
extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones
de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la
fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un
inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en
fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva
determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que
corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad
establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los
porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.
LA COMPARECENCIA
LEY DEL 2000, ARTICULO 68
Artículo 68: En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar
por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se
fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que
después se admitan otras.
a) Las defensas o pertinencias deben ser presentadas. Son presentadas
por civil.
Artículo 209 CPC
La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior,
que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse
valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este
medio de impugnación.
La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la
causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también
sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se
refiere la última parte del artículo 246.
Parágrafo Único: Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia
de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de
reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni
exceda de cinco mil.
b) ¿Qué son los alegatos?
Artículo 29. Agotado los lapsos para las notificaciones,
indicados en los Artículos precedentes mediante acto
administrativo que se agregará al expediente, se aperturará un
lapso de doce días para que los interesados realicen sus
descargos y promuevan las pruebas que consideren, el cual
estará divido de la siguiente forma, tres días para realizar los
descargos y nueve días para promover las pruebas.
En el lapso para la promoción de pruebas, la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, inspeccionará y
fiscalizará el o los inmuebles sobre los cuales se haya pedido la
regulación, a los fines de verificar los datos necesarios para la
aplicación de los métodos del cálculo del justo valor
establecidos en la Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.
3 días para los alegatos y 9 días para las pruebas. Deben ser días
hábiles administrativos.
LAPSO PROBATORIO Y MEDIOS DE PRUEBA. LEY 2000
Al día siguiente, queda de pleno derecho.
Transcurre en dos fases:
Primera fase transcurre íntegramente tanto para la Administración como para
los interesados. 10 días hábiles administrativos.
(En principio pruebas instrumentales).
Ejemplo: el contrato de arrendamiento:
Decreto de Propiedad
Recibos
Finiquitos
Segunda fase: le corresponde íntegramente al Órgano Administrativo.
- Realizar el avaluó. 30 días calendario, para practicar todas aquellas
diligencias necesarias. Puede ser prorrogable por 30 días más.
- Se solicita en forma razonada. Una vez consignado el avaluó, hasta aquí
llega el lapso probatorio.
Lapso Probatorio. Ley 2011.
Art. 29 Reglamento Ley 2011.
Artículo 82 Ley 2011. Una vez admitida la solicitud, se notificará a los interesados
que se le da inicio a la fijación del canon correspondiente; a tal efecto, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un lapso de veinte
días calendario, deberá determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado
en los artículos de la presente Ley.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un
inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no se
procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la
parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.
METODOLOGIA A SEGUIR A LOS EFECTOS DE DETERMINAR EL VALOR
DEL INMUEBLE Y FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO.
Porcentaje de Rentabilidad.
Ley 2000
Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada
en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,
representado en Unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6 % anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7 %
anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8 %
anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. 9 %
anual
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de
rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de
interés público o social.
Factores a tomarse en cuenta. Ley 2000
Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo
anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de
arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas
circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho
para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.-
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en
los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses
antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan
enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los
inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en
consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la
administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a
que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando el inmueble sujeto a regulación va a arrendarse junto con bienes muebles
y accesorios.
Tiene que constar en el contrato que hay bienes muebles y accesorios (en una
clausula especifica).
Tiene que adjuntarse un inventario (que forma parte del contrato).
Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se
arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes
contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2 %)
mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de
los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30 %) del
monto del canon fijado al inmueble.
Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el
artículo 20 de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de
la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos
siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon
máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el
órgano administrativo competente.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble.
c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del
plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan
del veinte por ciento (20 %) del valor del inmueble.
Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los
interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al
vencimiento del término fijado en dicho aparte.
Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de
mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún
interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento
correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a
costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que
hubiere lugar.
(Taxativamente se establecen los supuestos de revisión del canon de
arrendamiento). (Los inmuebles construidos antes del año 1987 son los
sujetos a regulación) y este canon es por 2 años.
Articulo 70. In fine.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un
inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en
fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva
determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que
corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad
establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los
porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.
Articulo 30 Ordinal 2do. Demanda de nulidad por mala determinación del canon
de arrendamiento. Debe estar motivada.
Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo
anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de
arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en
los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses
antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan
enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
¿Quienes hacen el avaluó?
No lo establece la Ley del 2000, supletoriamente lo establece el CPC ==== tema
escogido por Colegio de Ingenieros === Tasadores. (Avaluó motivado).
La decisión === Art. 71 Ley 2000. Son 10 días hables administrativos contados a
partir de la determinación del avaluó.
Artículo 71: El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez
(10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya
determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión
deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.
REQUISITOS QUE DEBE CONTENER EL LAPSO ADMINISTRATIVO:
El acto administrativo es aquel por medio del cual el órgano administrativo se
pronuncia sobre asunto de fondo que se le ha sido planteado, “canon máximo de
arrendamiento de determinado inmueble”.
Órgano que lo dicta
Fecha
Numero
Resolución Administrativa
Pequeña narrativa de cómo fue determinado (por las partes).
Defensas y excepciones.
Pruebas que fueron promovidas y evacuadas (instrumentales).
Por acto motivado fijara canon máximo de arrendamiento.
El Artículo 18 de la LOPA se aplica supletoriamente.
Se acuerda notificar a los interesados el acto administrativo indicándoles el
recurso que pueden interponer contra ese acto administrativo. (Art. 72 y 73 LAI,
Notificación)
Art. 18 ordinal 5º
Ley 2000. Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad
contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante
la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión
respectiva, efectuada a las partes.
(Recurso contencioso administrativo de nulidad).
Articulo 78 Ley 2000. Órganos competentes.
LEY 2011
Información aportada por los propietarios o arrendadores en la oportunidad de
inscribir el inmueble por ante el órgano administrativo.
Verificación por parte del órgano administrativo en el inmueble.
Los factores que deban ser tomados en cuenta para hacer el avaluó.
Elementos a tomarse en cuenta (para valor del inmueble)
1- Valor de reposición
Art. 74 Ley 2011 y Art. 19 del Reglamento.
2- Dimensiones del inmueble. (tamaño del inmueble)
3- Valor de depreciación.
Art. 75 Ley 2011 y Art. 21 del Reglamento.
Rehabilitación integral del inmueble. Art. 76 Ley 2011
4- Vulnerabilidad Sísmica. Art. 22 del Reglamento:
Factor edad construcción
Norma de diseño (sismo resistente)
5- Región Geográfica. Art. 24 del Reglamento.
Reglamento Ley 2011
Determinación del Valor del Inmueble
Artículo 18. Para la determinación del valor del inmueble, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
deberá utilizar la siguiente formulación:
VAI = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg
En donde:
1. VAI = Valor Actual del Inmueble
2. VR = Valor de Reposición del costo del inmueble
3. K = Porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual se
determina según la tabla ubicada en el Artículo 21 del
presente reglamento.
4. Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica
5. Vg = Variación geográfica
Del Valor de Reposición (VR)
Artículo 19. Es el valor resultante de la aplicación de la siguiente
formulación:
VR = VCA x MCI
Donde:
1. VCA = Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la
construcción según tipología constructiva del inmueble.
2. MCI = Total de metros cuadrados del inmueble
Del Valor del Costo Actual (VCA)
Artículo 20. Con el fin de determinar el valor del costo actual
de un inmueble, se establecerán los tipos de vivienda según
aspectos que constituye su construcción, por lo que se tomarán
en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones
sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas,
aguas blancas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier
otro detalle que distinga al inmueble. En los casos no
contemplados en la tabla establecida en el presente Artículo,
será la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda quien determinará las circunstancias de construcción
específicas.
Del Porcentaje de Depreciación
del Inmueble (K)
Artículo 21. Para el Porcentaje de Depreciación del Inmueble
(K) se determinará por lo establecido en la siguiente tabla:
Excelente: corresponde a construcciones nuevas o casi
nuevas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento.
Muy buena: construcciones que ya no se pueden considerar
nuevas, su estado de mantenimiento es permanente, no
presenta ningún tipo de reparaciones, ni mayores, ni menores.
Buena: construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que
fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes en
instalaciones mecánicas, sanitarias, áreas comunes, fachada
exterior, entre otros.
Normal: una construcción que requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de
fisuras en repellos, cambios en pequeños sectores de rodapié,
marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: una construcción que requiere reparaciones
intermedias, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos,
cielos, ventanería, tuberías y cableados eléctricos, filtraciones
de agua en tuberías y techos y otros
Malo: una construcción que requiere reparaciones mayores e
importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos,
instalaciones mecánicas, y otras instalaciones de uso común.
Muy malo: una construcción que requiere de muchas menores
y mayores reparaciones importantes en forma inmediata y de
no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.
Demolición: construcciones manifiestamente inhabitables o
declaradas legalmente en ruina.
Irrecuperable: construcciones que carecen de valor alguno ya
que se encuentran en estado de demolición.
Coeficiente de vulnerabilidad sísmica (vs)
Artículo 22. Se definirá el coeficiente de vulnerabilidad
sísmica (vs) como el factor asociado a la edad de la
construcción y a la norma de diseño (sísmoresistente) utilizada,
lo cual influye en el comportamiento de la estructura ante una
eventualidad sísmica.
Para ello se considera la siguiente tabla:
AÑO DE 1955 < 1967< 1983<
1939 < T >
CONSTRUC T≤ 1939 T ≤ T ≤ T ≤
T ≤ 1955 2001
CIÓN (T) 1967 1983 2001
VS 0,6 0,8 0,75 0,9 1 1,1
De la fijación del canon
Artículo 23. La fijación de los cánones de arrendamiento de los
inmuebles indicados en el artículo 1° de la ley para la
regularización y control de los arrendamientos de vivienda,
estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad:
• 3 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble
establecido de acuerdo a la formulación del Artículo
anterior para los inmuebles pertenecientes a un
multiarrendador.
• 5 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble
establecido de acuerdo a la formulación del Artículo
anterior para los inmuebles pertenecientes a un pequeño
arrendador.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de
rentabilidad establecidos en este Artículo, cuando así lo
determinen razones de Interés Público o Social.
Fórmula para la fijación del canon
Artículo 24. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo
establecido en los Artículos precedentes se debe aplicar la
siguiente fórmula:
CA = (VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = Valor del Canon de Arrendamiento.
2. VI = Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la
aplicación de la fórmula:
VI = (VAI/MCI) x MCV
En donde:
VAI = Valor Actual del Inmueble.
MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreas
vendibles del inmueble.
MCV = Metros cuadrados de la vivienda.
3. %RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a
lo establecido en el Artículo 23° del presente reglamento.
Coeficiente de Variable por Ubicación Geográfica (Vg)
Artículo 24. Se definirá el Coeficiente de Variable por
Ubicación Geográfica (Vg) como el factor asociado a la
variación del valor del inmueble por la localización en una
región determinada.
Los valores por ubicación geográfica podrán ser modificados
por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Vivienda cuando así lo determinen razones de Interés Público
o Social.
LEY 2011.
Artículo 73. Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos
que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en función de mejorar la
fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines
supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley.
1. Valor de reposición.
2. Dimensiones del inmueble.
3. Valor de depreciación.
4. Vulnerabilidad sísmica.
5. Región geográfica.
Del valor de reposición
Artículo 74. A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aquel
determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado
anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro
cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en bolívares estará en
concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las
regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación
económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población.
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat
emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que
tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias,
instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas,
ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se
establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anterior para la
determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.
Del porcentaje de depreciación del inmueble
Artículo 75. El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación
con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de
mantenimiento y estado de conservación.
De la rehabilitación integral del inmueble
Artículo 76. En los casos que se realice una rehabilitación integral del inmueble,
que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económica
de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondría realizar la
construcción del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, además, sus
características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones
de construcción se ha alcanzado una situación equivalente a su primer estado de
vida. Para el cálculo del porcentaje de depreciación del inmueble, se tomará en
cuenta, a los fines de la antigüedad del inmueble, la fecha a partir de la
rehabilitación integral del mismo.
De la fijación del canon
Artículo 77. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el
tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor
del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado
anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos
en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Fórmula para la fijación del canon
Artículo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los
artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula:
CA = (VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = valor del canon de arrendamiento.
2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la
presente Ley.
3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el
artículo 77 de la presente Ley.
En la Ley del 2011 se contempla método científico para determinar justo valor del
inmueble.
El expediente le debe ser pasado al órgano administrativo (con todos los
elementos anteriores).
Articulo 77 Ley 2011: fijación del canon
Articulo 82 de la Ley del 2011
20 días calendario para notificar el valor del inmueble.
Articulo 30 Reglamento de la Ley del 2011
Lapso para dictar acto administrativo de fijación de canon máximo de
arrendamiento.
Ordena remitir expediente a la unidad de Consultoría Jurídica a los 2 días ---
enviada a Superintendencia que tiene 3 días para pronunciarse.
Decisión motivada y resumida en disposición publicada en Gaceta Oficial de la
Republica Bolivariana de Venezuela.
Articulo 31 Reglamento 2011.
Lapso para declarar nulidad del acto administrativo ---- 3 meses (recurso
contencioso de nulidad). --- Agota via administrativa.
Y se abre el contencioso administrativo (deben pasar otros 3 meses).
LAS VIVIENDAS ESTUDIANTILES
Del articulo 59 al 65 de la Ley del 2011
Art. 59: La obligación de registrarlas por ante el Órgano Activo
Art. 60: Condiciones de Habitabilidad
Art. 61: Convivencia (interna) normas
Art. 62: Derechos de los estudiantes arrendados.
Art. 63: Deberes de los estudiantes arrendados.
Art. 64: Contratos de arrendamiento para viviendas estudiantiles.
Art. 65: Espacio del dormitorio individual o colectivo: mínimo 9 m²
Del registro como arrendadorde vivienda estudiantil
Artículo 59. Toda persona natural o jurídica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deberá estar registrado como arrendador de vivienda estudiantil, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.
De las condiciones de habitabilidadArtículo 60. La vivienda estudiantil deberá contar con espacios dignos de habitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo integral en armonía y el esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades básicas tales como: la cocina para la alimentación, sanitario para el aseo personal, el
dormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidad del estudiante por parte del arrendador de vivienda estudiantil.
De la convivenciaArtículo 61. La convivencia en la vivienda estudiantil será establecida mediante normas internas, definidas por el acuerdo entre el arrendador y los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, sin atentar el principio de respeto mutuo y de convivencia, pudiendo participar los consejos comunales o consejos estudiantiles y las organizaciones protectoras de los derechos de los estudiantes, debiendo dicha normativa ser homologada por la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, una vez acordada.Las normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Derechos de los estudiantesarrendatarios o arrendatariasArtículo 62. Son derechos irrenunciables de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias:1. El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.2. El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.3. El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.4. Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.
Deberes de los estudiantesarrendatarios o arrendatariasArtículo 63. Son deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, en base al principio de respeto mutuo y convivencia:1. Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.2. Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil.3. El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia.
Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantil
Artículo 64. Los contratos de arrendamiento para estudiantes de vivienda estudiantil, deberán tomar en consideración el tiempo de duración del programa de estudio.
Del espacio del dormitorio individual o colectivoArtículo 65. En relación al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espacio físico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deberá tener como mínimo nueve metros cuadrados (9m2), dimensión considerada a los efectos de esta Ley como necesaria para el desarrollo integral y progresivo durante la formación del estudiante.El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m2) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.
Influencia de la Ley sobre la simplificación de tramites administrativos en el
proceso administrativo inquilinario
5-2-1999
Se dicto la primera ley (con fuerza y rango de) decreto Nro. 368. Con la finalidad
de mejorar el sistema administrativo.
Decreto Nro. 6265 en fecha 22/7/08 por la Ley Habilitante se dicto la siguiente Ley
de simplificación de tramites administrativos.
Artículos aplicables en materia de arrendamiento (procedimiento administrativo
inquilinario).
Articulo 11. Cooperación
Articulo 25. Actuación con carta poder.
Articulo 26. Prohíbe exigir pruebas distintas a las señaladas en la Ley.
Articulo 27. Principio de presunción de certeza.
Articulo 38. Obligación de impugnar oportunamente.
Articulo 39. Servicio de información telefónica.
Articulo 40. Servicio de atención al público.
Articulo 41. Implementación del servicio de atención al público.
Articulo 44. Creación de sistema de transmisión e información de apoyo al servicio
de atención al público.
Articulo 57. Sanciones para quien suministre información falsa (particular) en
unidades tributarias.
Articulo 58. Sanciones para los funcionarios y empleados públicos responsables
de retardos, omisión o distorsión de tramites administrativos (incumplimiento de
normativa sobre el salario del funcionario.
TEMA 6
CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
1- Contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a plazo fijo.
2- Contrato de arrendamiento con prorrogas sucesivas.
3- Contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Tacita reconducción.
Código Civil.
Artículo 1600
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1614
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Venta del Inmueble
Artículo 1604
Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro
Artículo 1605
Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.
1615 ----- Ley especial priva sobre la ley general.
Artículo 1615
Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler. No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos
Contrato de tiempo indeterminado la vía es el desalojo.
Procedimiento en la Ley de Desalojos Arbitrarios.
Determinado: acción resolutoria
Indeterminado: desalojo por alguna de las causales del artículo 34 de la Ley.
Características del procedimiento oral y breve.
Oral: demanda con requisitos del art. 340 (pruebas)
Oralidad: oralidad – brevedad – publicidad – concentración procesal – mediación –
gratuidad.
Prueba se aplica la sana crítica, se aplica el procedimiento de artículos 100-101-
102-103-107.
Art. 35 y siguientes de la Ley del 2000 – Procedimiento Judicial.
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer
conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento
Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En
dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal
sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las
cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el
Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día
de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado
y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la
jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la
jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el
proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se
suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Artículo 36: La decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo
fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no
tendrá recurso alguno.
Artículo 37: Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la
sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la
causa.
Breve.
La escritura – celeridad y brevedad.
Recorte de los lapsos (CPC) – Economía procesal
Concentración Procesal (un solo acto) – gratuidad
Las cuestiones previas se resuelven en el mismo acto.
2 al 6 forma de las cuestiones previas.
Se inicia por escrito con demanda con los requisitos del 340 CPC.
884 CPC sin apelación.
109 y 110 La Reconvención
Breve y oral ----- Demanda 340 CPC
Breve 2do día de despacho después de la e.
Oral se admite y se fija mediación al 5to día – si no se resuelve va a los 10 días de
despacho siguientes.