derecho inquilinario primer lapso

Cuestionario de Derecho Inquilinario 5to 04

DERECHO INQUILINARIO

TEMA 1

EVOLUCIÓN DE LA REGULACIÓN NORMATIVA NACIONAL

01-08-1960=> Ley de Regulación de Alquileres, esta ley era primordialmente contentiva de normas de carácter

positivo, y como tal establecía los requisitos para la regulación de los inmuebles, tanto comerciales como de

vivienda, sin embargo gracias a diversas reformas parciales que sufrió en el transcurso de los años su texto se

encontraba muy disperso dificultando su estudio y aplicación, lo que hizo necesario la reincorporación de éste en

un único texto legal, así pues fue derogada a finales de 1999.

7-12-1999=> Fue aprobada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través de Ley Habilitante, ésta surge como

resultado del intercambio entre los profesionales del Derecho Inquilinario¸ posteriormente fue reimpresa por

errores materiales, no obstante, se le hicieron modificaciones de fondo. El 01-01-2000 entra en vigencia y

actualmente está sólo vigente para el arrendamiento de inmuebles comerciales.

2011=> A finales del 2011 entra en vigencia la Ley para la regularización y control de los Arrendamiento de

vivienda, la cual deroga parcialmente a la mencionada ley del 2000 en lo relativo a la regulación de los inmuebles

destinados a vivienda.

UBICACIÓN DEL DERECHO INQUILINARIO.

En un principio el derecho inquilinario era considerado parte del derecho privado, en tal sentido los jueces y

abogados buscaban aplicar las normas contenidas en el código civil, violando el principio de que la ley especial es

imperativa sobre las leyes generales. Las doctrinas y la jurisprudencia fueron las encargadas de otorgarle carácter

de autónomo y finalmente ubicarlo en las ramas del derecho público. En el presente es un derecho autónomo

eminentemente social, en donde va a haber una alta intervención del Estado para asegurar el equilibrio entre las

partes, y canalizar la necesidad de alquilar inmuebles respecto al derecho de tener una vivienda digna.

DIFERENTES ACEPCIONES QUE RECIBIÓ

En otras legislaciones se le ha denominado derecho de locación y derecho inmobiliario (España y Argentina), sin

embargo en el fondo sigue siendo el mismo derecho, que debe ser objetivo y estar destinado a oír a todas las partes

involucradas, y a la protección del débil jurídico. En la actualidad, por ser denominado por la Ley de

Arrendamiento Inmobiliario, supone que se le debería conocer como derecho arrendatario.

Rafael J. Fernández C. –Iris J. C. Hernández C.


ORDEN PÚBLICO DE SUS NORMAS

También es denominado orden público de protección, y significa que los derechos que están consagrados en la

Ley, son irrenunciables por la simple voluntad de los particulares, por lo que las regulaciones establecidas en la ley

no pueden ser relajadas por las partes (Orden Público de Protección), cualquier acuerdo o disposición en contrario

establecida en las clausulas será nula, y en consecuencia, no se pueden violentar sus normas, además de ello, en el

presente la Ley (2011) tiene carácter estratégico por ser de interés público y social.

RELACIÓN DEL DERECHO INQUILINARIO CON OTRAS RAMAS:

Derecho Civil:

En cuanto al Contrato

Art. 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección

reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos

casos si hubiere lugar a ello.

Art. 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a

la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a

pagar a aquélla. (Definición de Arrendamiento)

Obligaciones del Arrendador

Art. 1.585.: Son derivadas por la Naturaleza del Contrato, se presumen:

1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.

3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Obligaciones del Arrendatario

Art. 1.592.- Son de carácter principalísimo:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o,

a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.



2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Derecho Procesal Civil

A pesar de que en la nueva ley se incluyen normas procedimentales, para aquellos casos donde haya un vacío, se

le aplica de forma supletoria todo lo relativo al Procedimiento Breve, y en este sentido:

Ley de Arrendamiento Inmobiliario del 2000

Art. 33 Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de

sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva,

retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos

o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey y

al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente

de su cuantía.

Art. 35 En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones

previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la

sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal

sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la

falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma

oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se

hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o

de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se

tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo

estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Código de Procedimiento Civil:

Art. 599. Se decretará el secuestro: (tres causales Taxativas)

7. De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por

estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato.

También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre

que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.



Art. 39 La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario

el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del

arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del

propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Ley

de Arrendamiento Inmobiliario del 2000)

Art. 881. Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda

de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo

1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el

procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales. (CPC)

Derecho Administrativo

De acuerdo al artículo 76 de la Ley de Arrendamiento del año 2000, la LOPA tiene un carácter supletorio, también

se incluye la reciente Ley Orgánica de las Jurisdicción Contenciosa Administrativa, en lo referente a los

procedimientos de nulidad. Ejemplo: Las solicitudes que se hagan ante un ente de la administración.

Art. 76. Establece el Carácter supletorio de la LOPA. En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las

disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento

Civil.

TEMA 2

RAGOS GENERALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU TRATAMIENTO EN EL

CÓDIGO CIVIL

DEFINICIÓN GENERAL DEL CONTRATO:

Art. 1133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o

extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

DIFERENCIA ENTRE ACTO JURÍDICO Y HECHO JURÍDICO:

En el Acto jurídico está presente la manifestación de la voluntad de las personas, ya sea ésta unilateral (donación) o

bilateral (forma típica de contrato); por el contrario, el hecho jurídico no requiere de la intervención de la voluntad

de la persona (muerte).

DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO: antes mencionado Art. 1579 CC.



DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: De acuerdo al art. 50 L.R.C.A.V (2011) da

entender que los contratos arrendamiento a tiempo indeterminado no se dan en la realidad, afirmación la cual

carece de veracidad fundamentado en:

Art. 1580 CC: Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por

más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del

arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si

pueden extenderse hasta cincuenta años.

Tiempo Máximo de Arrendamiento: 15 años, estipulación en contrario será nula.

Excepción: a. Casa para habitarla=> toda la vida

b. Terrenos completamente incultos, condición de desmontarlos y cultivarlos=> 50 años.

Contrato Oral: se consideran constituidos a tiempo indeterminado.

La Ley del 2011 establece en el art. 5 relativo a los Fines Supremos, en entre los cuales se establece el deber del

Estado relativo a la duración de los contratos en su ordinal 10.

Garantizar la libertad de las y los particulares para celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado o

indeterminado, de conformidad con la voluntad de las partes, sujeto a los límites establecidos en ésta y demás

Leyes Nacionales, gozando las arrendatarias y los arrendatarios del derecho a la Preferencia Arrendaticia y a la

Prórroga Legal.

CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:

1. Bilateral: el cumplimiento de obligaciones que nacen de forma coetánea, Ejemplo: Arrendador=> Uso y goce,

Arrendatario=> Pago del Monto. (1134 CC.)

2. Oneroso: cada parte trata procura un beneficio económico mediante un equivalente o contraprestación (1135

CC), Excepción: contrato gratuito=> Comodato 1724 CC.

3. Conmutativo: porque su ejecución no depende de un hecho casual, y sus obligaciones están perfectamente

determinadas. 1136 CC.



4. Tracto Sucesivo: Porque el cumplimiento de las obligaciones se produce en periodos determinados, el plazo

puede ser mensual, bimensual, etc. (vencimiento de gracia para accionar)

5. Puede ser verbal o Escrito: desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo ya existe un contrato, sin

embargo, con la nueva ley nace la exigencia de su formalización (debe ser autenticado), más de 6 años de duración

debe ser escrito. 1920 ord. 5 CC: Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años deberán

ser escritos.

6. Concede un Derecho Personal o de Crédito: esto se produce con la vinculación del arrendador y a su

beneficio.

7. No es un Contrato Intuito Persona: Art. 1.603 CC: El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte

del arrendador ni por la del arrendatario.

8. Puede ser Civil o Mercantil: bastará con que una de las partes de la relación arrendaticia sea una Empresa para

que el contrato sea mercantil, y como tal se regirá por las disposiciones contenidas en el código de comercio,

específicamente en los art. 2-3-109-1082.

DEFINICIONES DE TÉRMINOS BÁSICOS DE ARRENDAMIENTO DE ACUERDO A LAS LEYES

ESPECIALES.

Ley del 2000:

Art. 8: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:

a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentren físicamente

ubicadas dentro del área de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia,

que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, conforme a las respectivas

Ordenanzas Municipales.

b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a quienes se atribuye la competencia

inquilinaria en el presente Decreto Ley.

c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una

cualesquiera de las cláusulas del contrato. La profesora lo relaciona con el art.1257 CC. Hay obligación con

cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer

alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento

Ley del 2011:



Art. 7: Para todos los efectos de la presente ley debe entenderse como

Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar sobre el cual se asienta el hogar para

la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.

Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona y

familia para su vivienda.

Pensión: espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes utilizadas de

forma continúa como vivienda.

Reparaciones menores: todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro

producido debido al uso cotidiano de la vivienda que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su

estructura y que son responsabilidad de la arrendataria o el arrendatario.

Reparaciones mayores: son aquellas necesarias inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las

instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda.

Multiarrendador: persona natural ó jurídica, que a título personal o a través de terceros se dedicada al

arrendamiento de tres (03) o más inmuebles.

Pequeño arrendador: es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una (01) o dos (02)

viviendas.

Residencias: son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda.

Inmuebles de vieja data: aquellos inmuebles que posean propiedad horizontal o no, en los cuales se destinen más

de dos (02) unidades de vivienda al arrendamiento, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente tenga

más de diez (10) años de otorgada por la autoridad competente.

IRRENUNCIABILIDAD DE LOS DERECHOS:

Ley del 2000:



Art.7 Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son

irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de

estos derechos.

Ley del 2011:

Art.6: Las normas contenidas en la presente ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento y se

aplicarán en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela. A tal fin, los arrendamientos o

subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda; habitación, residencia o pensión, de los anexos y

accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta ley.

Art. 32: Es un deber de los arrendadores y/o arrendadoras entregar al arrendatario y/o arrendataria, el inmueble

dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como, poner a su disposición los

servicios, cosas o usos conexos y los adicionales en la fecha convenida o en el momento de la celebración del

contrato.

ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO:

Ley de 2000:

Art.5: Quedan excluidas del régimen del presente Decreto Ley, sólo a los efectos de la terminación de la relación

arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de

una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta

máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin

perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.

Ley de 2011:

Art.9: Exclusión por relación laboral: Queda excluida del régimen de la presente ley la ocupación de vivienda,

habitación y/o pensión que sean consecuencia o con ocasión de una relación laboral o una relación de

subordinación existente. No así, a los efectos de la fijación del canon de los inmuebles sujetos a regulación,

cuando el valor rental forme parte el sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto a la Ley Orgánica del Trabajo.

TEMA 3



DE LOS ÓRGANOS ADMINISTRATIVOS Y JURISDICCIONALES COMPETENTES

COMPETENCIA ADMINISTRATIVA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO:

El Órgano del Poder Público en lo concerniente a materia de arrendamiento compete en la actualidad al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, Hábitat y Comercio. En tiempo pasado, era competente el Ministerio de Infraestructura, pero actualmente no lo es.

Cabe destacar que, la competencia la ejerce el Ejecutivo Nacional a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento.

Artículo 9 Ley del 2000: Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquéllas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo

Artículo 16 Ley del 2011: El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de hábitat y vivienda, deberá crear una Dirección Nacional de Inquilinato, con representación en todas las entidades federales de la República Bolivariana de Venezuela, con el objeto, de garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Artículo 17 Ley del 2011: La Dirección Nacional de Inquilinato tendrá las siguientes atribuciones:1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley.2. Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley, enmarcados en los principios de honestidad, transparencia, legalidad e igualdad.3. Imponer las sanciones administrativas a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley.4. Proveer de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.5. Promover y difundir el contenido de la presente Ley.6. Generar en conjunto con las organizaciones sociales creadas para la protección de los derechos de los inquilinos e inquilinas políticas públicas, que permitan fomentar el acceso a una vivienda adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares,



Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Regulación del Inmueble.

Aplicación de Sanciones.

vecinales y comunitarias.7. Realizar un censo de contratos de arrendamientos, cada tres (03) años.8. Las demás que le sean atribuidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las leyes y por Ejecutivo Nacional.

Atribuciones de la Superintendencia:

Artículo 20 Ley del 2011: Los arrendadores y/o arrendadoras, deberán remitir a la Dirección Nacional de Inquilinato en un lapso máximo de noventa (90) días de la entrada en vigencia de la presente Ley, los datos a que se refiere el artículo anterior.

Ord. 3: Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente ley.Ord. 4: Realizar a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente ley.Ord7. Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente ley, así como el incumplimiento de losdeberes y derechos en ella establecidosOrd.8: Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente ley.Ord13: Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanenteOrd.15: Revisar y controlar los Contratos de Arrendamiento destinado a vivienda, estableciendo en el Registro Nacional una Base de Datos de Contratos de Arrendamiento

Inclusión de los Arrendatarios y/o ArrendatariasArtículo 21 Ley del 2011. Los arrendatarios y/o arrendatarias, tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere el artículo 18° de la presente Ley, de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador y/o arrendadora de los datos



remitidos.

Reglamento del 2011:Revisión de los contratosArtículo 5º. Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a tal efecto, las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre otros aspectos:1. Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, número de las cédulas de identidad o número de pasaporte de las personas suscribientes, así como, indicación del carácter con que actúan.2. Datos referenciales del inmueble como: ubicación, número del inmueble, número de catastro y los linderos del inmueble.3. Indicación del uso que se le dará al inmueble, el cual, nunca será distinto al de vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil según sea el caso.4. Duración del contrato la cual nunca podrá ser menor a la establecida en el Artículo 46 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.5. Monto en números y letras por la cantidad de bolívares que deben ser cancelados por concepto de canon de arrendamiento.6. Nombre del Banco y número de la cuenta corriente donde deba efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento.7. Dirección de habitación o trabajo del propietario o arrendador del inmueble.8. Estado de conservación en el cual se encuentra el inmueble.9. Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala, comedor, cocina, jardines, porches, balcones, el número de habitaciones, baños y puestos de estacionamiento, si los posee.10. Indicación de que el inmueble se someterá a la jurisdicción judicial donde se encuentra ubicado éste y no una distinta.



11. Cláusulas que no sean contrarias al orden público, las buenas costumbres y las leyes.12. Resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda establece la regulación del canon máximo de arrendamiento que debe pagarse por el inmueble.Comprobación de los datos del contratoArtículo 6º. Para que el funcionario de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, pueda comprobar los datos contenidos en el contrato de arrendamiento los suscribientes deberán presentar conjuntamente los siguientes recaudos:1. Copias fotostáticas y legibles de las cédulas de identidad de los suscribientes, presentando originales.2. Cuando el arrendador sea el propietario deberá presentar copia certificada del documento de propiedad o del título supletorio del inmueble, además de la cédula catastral.3. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y ésta persona sea natural deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o título supletorio, cédula catastral y copia fotostática de la cédula de identidad del propietario.4. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y ésta persona sea jurídica deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a dos meses, copia certificada del documento de propiedad o título supletorio, cédula catastral, copia fotostática de la cédula de identidad del propietario, copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa, y copia fotostática de la últimadeclaración del impuesto sobre la renta.Omisiones en el contratoArtículo 7º. Cuando el funcionario de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, observe que el contrato de



arrendamiento presenta errores u omisiones deberá indicárselo a los suscribientes presentes para que éstas situaciones sean subsanadas.Validación del contratoArtículo 8º. Cuando el funcionario de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, no encuentre errores u omisiones en el contrato de arrendamiento o éstas hayan sido subsanadas, procederá a elaborar una autorización mediante la cual habilita a los suscribientes para que en un lapso no mayor a cinco (05) días hábiles puedan protocolizar el referido documento por ante notaría pública o registro con funciones notariales.Consignación y Archivo del ContratoArtículo 9º. En un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la protocolización del contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública o Registro con funciones notariales, el arrendador del inmueble deberá consignar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, copia certificada del contrato de arrendamiento, a los fines de que el mismo sea incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.El arrendador que no de cumplimiento a lo establecido en el presente Artículo se le sancionará a tenor de lo indicado en los artículos 22 y 24 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.Seguimiento de los ContratosArtículo 10. Los funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda encargados de la revisión de los contratos de arrendamientos deberán mantener un registro exhaustivo de los contratos que hayan sido habilitados para su respectiva protocolización, a los efectos, de poder llevar un control que permita determinar si los contratos fueron protocolizados.En el caso de que los contratos de arrendamientos hayan sido autenticados y no presentados ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por el arrendador en el lapso establecido en Artículo 9 del presente Reglamento, el funcionario encargado de la revisión deberá notificar al siguiente día hábil de su conocimiento sobre



ésta situación al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que se inicie de oficio el procedimiento administrativo sancionatorio a que hubiere lugar.En el caso de que los contratos de arrendamiento no hayan sido autenticados, porque los suscribientes hayan desistido del arrendamiento, se notificará de esta situación al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a fines informativos.

Circunstancias de Fuerza MayorArtículo 11. Cuando los suscribientes no den cumplimiento a lo contenido en los artículos 8º y 9º del presente Reglamento, por cualesquiera de las circunstancias de fuerza mayor contenidas en el presente Artículo, no serán objeto de sanción, pero deberán notificar y normalizar la situación por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un lapso no mayor a treinta (30) días hábiles a partir del vencimiento del lapso indicado en el artículo 9º de este Reglamento, según sea el caso.A los efectos del presente artículo se consideran circunstancias de fuerza mayor las contenidas en el CódigoCivil Venezolano.

Órganos de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Artículo 11 LOJCA: Órganos que la componen. Son órganos de la Jurisdicción Contencioso Administrativa:

1. La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.2. Los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.3. Los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

4. Los Juzgados de Municipio de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Artículo 25 LOJCA: Competencia. Los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa son competentes para conocer de:

1. Las demandas que se ejerzan contra la República, los estados, los municipios, o algún instituto autónomo, ente público, empresa o cualquier otra forma de asociación en la cual la República, los estados, los municipios u otros de los entes mencionados tengan participación decisiva, si su cuantía no



excede, de treinta mil unidades tributarias (30.000 U.T.), cuando su conocimiento no esté atribuido a otro tribunal en razón de su especialidad.

2. Las demandas que se ejerzan contra la República, los estados, los municipios, o algún instituto autónomo, ente público, empresa o cualquier otra forma de asociación en la cual la República, los estados, los municipios u otros de los entes mencionados tengan participación decisiva, si su cuantía no excede de treinta mil unidades tributarias (30.000 U.T.), cuando su conocimiento no esté atribuido a otro tribunal en razón de su especialidad.

3. Las demandas de nulidad contra los actos administrativos de efectos generales o particulares, dictados por las autoridades estadales o municipales de su jurisdicción, con excepción de las acciones de nulidad ejercidas contra las decisiones administrativas dictadas por la Administración del trabajo en materia de inamovilidad, con ocasión de una relación laboral regulada por la Ley Orgánica del Trabajo.

4. La abstención o la negativa de las autoridades estadales o municipales a cumplir los actos a que estén obligadas por las leyes.

5. Las reclamaciones contra las vías de hecho atribuidas a autoridades estadales o municipales de su jurisdicción.

6. Las demandas de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares concernientes a la función pública, conforme a lo dispuesto en la ley.

7. Las apelaciones de las decisiones de los Juzgados de Municipio de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

8. Las demandas derivadas de la actividad administrativa contraria al ordenamiento jurídico de los órganos del Poder Público estadal, municipal o local.

9. Las controversias administrativas entre municipios de un mismo estado por el ejercicio de una competencia directa e inmediata en ejecución de la ley.

10. Las demás causas previstas en la ley.

Artículo 77 Ley del 2000: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes

Artículo 75 Ley del 2000: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa.

Artículo 31 Reglamento del 2011: Cuando alguna de las personas cuyos intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con la decisión administrativa, sólo podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por ante los tribunales competentes, en un lapso no mayor a tres meses.



TRIBUNALES COMPETENTES PARA INTERPONER EL RECURSO DE NULIDAD

Ley del 2000:

Art.10 La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en

lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la

Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia

corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso,

a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo

en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley,

en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

LAPSOS PARA INTERPONER EL RECURSO DE NULIDAD

Ley del 2000

Art.77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del

organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días

calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes

Reglamento de la Ley del 2011

Art.31: Cuando alguna de las personas cuyos intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con la

decisión administrativa, sólo podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por ante los tribunales competentes,

en un lapso no mayor a tres meses.

Si el lapso ha caducado será considerado una causal de inadmisibilidad, así pues las decisiones por dicho órgano

causan estado por lo que agotan la vía administrativa, y así las partes podrán hacer uso del contencioso

administrativo.

QUÉ PROCEDIMIENTOS SERÁN CONOCIDOS POR LA JURISDICCIÓN CIVIL ORDINARIA?

Ley del 2000

Art.10: La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en

lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la

Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia




a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo

en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley,

en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Ley del 2011

Artículo 27°. La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales

Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos

emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del país, la competencia


a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la Competencia Especial Contencioso Administrativo

en Materia Inquilinaria.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de

arrendamiento y subarrendamiento será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.

Es decir, que toda demanda que no tenga que ver con la demandas del acto administrativo son competencia de la

jurisdicción civil ordinaria.

JURISDICCIÓN CIVIL ORDINARIA

Ley del 2000

Art33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de

sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva,

retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos

o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente DecretoLey y

al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente

de su cuantía.

Art.33 En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas

previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia

definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea

competente por la materia y la cuantía.



La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la

falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma

oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se

hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o

de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se

tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo

estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

En primer lugar, la demanda debe de reunir todos los requisitos del 340 CPC, y la comparecencia será al 2do día de

despacho, y las incidencias del art.35 L. 2000. Así todas las defensas de fondo se promoverán en una sola

oportunidad y las cuestiones previas. No obstante, la jurisprudencia por Sentencia del TSJ, establece la

imposibilidad de oponer cuestiones previas y esperar a la sentencia para que éstas se resuelvan, sino que se aplicará

el 884 CPC, en todos los casos de los ord. 2 al 8 del 346 CPC.

Artículo 884 CPC. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie

sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al

efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si

estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en

el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán

cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación

COMPETENCIA SEGÚN LA CUANTÍA.

Cuantía menor a las 3000 UT.

1era Instancia=> Juzgados de Municipio

2da Instancia=> Juzgados de 1era Instancia en lo Civil (apelación).

Cuantía mayor a las 3000 UT.

1era Instancia=> Juzgados de 1era Instancia en lo Civil

2da Instancia=> Juzgados Superior a lo Civil (apelación).

EN CASO DE VIVIENDAS:

Ley de 2011 Rafael J. Fernández C. –Iris J. C. Hernández C.


Art.98 El tribunal superior fijará la hora al tercer (3°) día de despacho siguiente al recibo del expediente, para la

realización de la audiencia con la presencia de las partes, quienes podrán presentar las pruebas admisibles en

esta instancia y decidirá en esa misma oportunidad. Contra esta decisión, no se oirá recurso alguno

Procedimiento Oral en el CPC de forma supletoria, ejemplo requisitos de la demanda 340 CPC, sin importar la

cuantía el procedimiento siempre será breve, fundamentado en el 859 CPC.

LOJCA

Art23 Ord.15: La Sala-Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia es competente para conocer de:

Las apelaciones de las decisiones de los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa y de

las consultas que le correspondan conforme al ordenamiento jurídico.

Art24 Ord. 5: Los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa son competentes para

conocer de: Las demandas de nulidad de los actos administrativos de efectos generales o particulares dictados por

autoridades distintas a las mencionadas en el numeral 5 del artículo 23 de esta Ley y el numeral 3 del artículo 25

de esta Ley, cuyo conocimiento no esté atribuido a otro tribunal en razón de la materia.


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