derecho inquilinario
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Universidad Fermín Toro
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
Derecho Inquilinario
Integrante:
Taliet Sulbarán
C.I.20.236.141
Marzo de 2015
Introducción
A lo largo de la historia se ha considerado una herramienta esencial para
establecer una relación arrendaticia, la regulación de una ley que encargue de
garantizar el correcto cumplimiento de la misma, así como evitar toda aquella
especulación y abusos por las partes intervinientes en el contrato.
Es necesario que en todo contrato de arrendamiento sean pautadas las
respectivas cláusulas que definan las obligaciones del arrendador y arrendatario
así como las prohibiciones que establece la Ley para la Regularización y Control
de Arrendamientos Inmobiliarios y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, que se encarga de fijar el canon de arrendamiento, la forma de pago
y de ser necesario realizar los estudios científicos para determinar el justo valor
del inmueble.
Esta regulación ha sido de especial importancia para el arrendador y arrendatario
estudiantil, ya que el tema será desarrollado a continuación analizando los
respectivos artículos de la ley in comento y los lineamientos a seguir para un
contrato de arrendamiento válido y ajustado a los intereses y derechos de las
partes.
De acuerdo el artículo 61 de la Ley para la Regularización y Control de
Arrendamientos Inmobiliarios, las normas de convivencia que debe existir en la
vivienda estudiantil, bajo mutuo acuerdo y establecidas entre el arrendador y el
arrendatario estudiante, sin privarlo de su derecho de participar en consejos
comunales o consejos de estudiantes, las normas de convivencia podrán ser
actualizadas anualmente o a solicitud de las partes, las mismas estarán reflejadas
en el contrato de arrendamiento y a incumplimiento de estas, la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda exigirá su cumplimiento.
El estudiante arrendatario gozará de ciertos derechos y deberes reflejados en los
artículos 62 y 63 de la Ley para Ley para la Regularización y Control de
Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo en la misma el goce y disfrute de los
estudiantes arrendatarios en las aéreas comunes de la vivienda estudiantil y el
derecho de contar con sus servicios básicos, así como su respeto a la privacidad e
integridad y tiempo de permanencia en la vivienda.
El estudiante arrendatario deberá cumplir y respetar las normas establecidas
para la convivencia, crear un ambiente de respeto y privacidad entre él y su
arrendador, así como mantener en buen estado la vivienda estudiantil.
El estudiante individual deberá contar con un espacio como mínimo de nueve
metros cuadrados (9m2) en la vivienda estudiantil, mientras que los estudiantes
colectivos deberán contar con un espacio como mínimo de seis metros
cuadrados (6m2) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.
La duración de contrato para estudiantes arrendatarios será tomada en cuenta
según el tiempo del del lapso académico o programa de estudio.
Referente a la determinación y normas de aplicación sobre el canon de
arrendamiento ( artículos 66, 67 y 68 de la ley antes mencionada), corresponde a
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda establecer la fijación
del canon de arrendamiento, que deberá ser cancelado mensualmente y dentro de
los cinco días hábiles al vencimiento de cada mes, bajo una cuenta corriente
suministrada por el arrendador que no podrá ser suspendida mientras esté vigente
la relación arrendaticia, en caso tal, no se considerará la morosidad del
arrendatario hasta tanto no se reaperture la cuenta destinada a su fin. Solamente
podrá ser clausurada la cuenta en caso de terminación de dicha relación o cuando
se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble (Art 70)
El arrendador tiene prohibido exigir el pago anticipado de canon de
arrendamiento a los estudiantes arrendatarios. El arrendador queda obligado a
suministrar un recibo de pago u otro documento que acredite el efectivo
cumplimiento del pago de canon de arrendamiento. (Art 69)
Cuando ocurra el caso que dentro la relación arrendaticia el arrendador no
compareciere o no estuviera identificado para la fijación del canon de
arrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el
arrendatario o arrendataria podrán suscribir el acuerdo establecido que establece
el artículo 68, mientras sea a favor del propietario o herederos del inmueble o por
concepto de herencia yacente, así como los intereses producto del depósito del
pago de canon de arrendamiento que será bajo la protección del Fondo de
Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. (Art 71)
En caso de cuentas clausuradas por una intervención financiera de la entidad
bancaria o por investigación judicial, el arrendador que haya depositado los pagos
correspondientes al canon de arrendamiento deberá notificar la irregularidad en un
lapso de treinta días hábiles a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda. (Art 72)
La determinación del justo valor del inmueble lo fijará la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda que realizara estudios científicos y
deberá tomar en consideración las dimensiones del inmueble, valor de reposición,
valor de depreciación, región geográfica y vulnerabilidad sísmica. (Art 73)
El valor de reposición será el valor de construcción en la actualidad tomando en
cuenta las condiciones de la vivienda y será fijado anualmente por el Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat dentro de las
políticas que garanticen un costo real y el derecho de la población a la vivienda.
Conclusión
El contrato de arrendamiento surge como una herramienta jurídica en la cual las
personas libremente y en conformidad con la ley, ajustan sus intereses y
necesidades en el contrato; Todo esto bajo la regulación de la ley aplicable en la
materia desarrollada en este análisis en cuanto a contratos entre arrendador y
arrendatario estudiantil que se ha encargado de introducir normas especiales y
fijar una normatividad para la preservación o conservación de las buenas
relaciones sociales en mencionados intervinientes y un buen bienestar colectivo
ajustado a garantizar el derecho a la población al goce de una vivienda.
ANEXO:
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. AP31-V-20011-2474
(Sentencia Definitiva)
I
Parte Demandante: Los Ciudadanos MARIO ANTONIO GERARDO CIBARELLI
CANTORE y ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI, venezolano e
italiana, mayores de edad, de este domicilio, cónyuges, titulares de las cédulas de
identidad No. 6.819.093 y 984.253 respectivamente.
Parte Demandada: El ciudadano PEDRO VICENTE MALDONADO QUIROZ,
venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº
V-4.283.864.
Apoderado de la parte actora: el abogado GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO,
inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.040.
Apoderado de la parte demandada. La parte demandada no tiene apoderado
acreditado en autos, estuvo asistida por la abogada MAYRA ALEJANDRA
YEMES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 173.054
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
II
Se da inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por el
ciudadano GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO, inscrito en el Inpreabogado bajo
el Nº 73.040, quien se ha presentado a juicio en nombre y representación de los
ciudadanos MARIO ANTONIO GERARDE CIBARELLI CANTORE y
ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI, venezolano e italiana, mayores de
edad, de este domicilio, cónyuges, civilmente hábiles, titulares de las Cédulas de
identidad No. V- 6.819.093 y 984.253, según consta de instrumento poder otorgado
ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16
de Junio de 2011, inserto bajo el Nº 63, Tomo 34. En tal sentido, como hechos
constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal se
indicaron los siguientes acontecimientos:
Que sus representados son propietarios del Centro Comercial San Gerardo, así
como, de los locales que lo integran, tal y como consta de documento de propiedad y
titulo supletorio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de
Registro del Distrito sucre del estado Miranda, de fecha 23 de junio de 1972, bajo el
no. 13, tomo 21 adicional, protocolo primero, y 31 de enero de 1977, bajo el no. 12,
tomo 53, protocolo primero, respectivamente
Que la ciudadana ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI, copropietaria de
ese inmueble, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO
VICENTE MALDONADO, en fecha 1 de Marzo de 2.008, debidamente autenticado
ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9
de Mayo de 2.008, inserto bajo el Nº 53, Tomo 21, el cual tiene por objeto el
inmueble constituido por el Local identificado con el Nº 4, ubicado en el EDIFCIO
CENTRO COMERCIAL SAN GERARDO, calle Miranda, Municipio Autónomo
Sucre del Estado Miranda, de esta ciudad de Caracas.
Que el tiempo de duración de esa relación arrendaticia fue pactado por el lapso de
UN (1) AÑO, contado a partir del 1 de Marzo de 2.008, con sujeción a prorrogas por
periodo de un (01) año o seis (06) meses, salvo pacto en contrario, con notificación
por lo menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial o
de una cualquiera de sus prorrogas, tal y como quedó establecido en la cláusula
cuarta del contrato.
Alega la parte actora que en el referido contrato quedó establecido el canon de
arrendamiento, en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES
(2.800,oo) mensuales, pagaderos por MENSUALIDADES ADELANTADAS, al
primer día de cada mes, tal y como quedó establecido en la cláusula Quinta del
contrato; que es el caso, que el ciudadano PEDRO VICENTE MALDONADO
QUIROZ, dejó de cumplir con su obligación contractual y legal, correspondiente al
pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo y
Septiembre de 2009, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010, y Enero, Marzo, Abril,
Mayo, Junio, Julio y Septiembre de 2011, a razón de los mismos DOS MIL
OCHOCIENTOS BOLIVARES (2.800,oo) mensuales ya indicados.
Aduce la parte actora que, esa insolvencia existe en virtud de las irregularidades en
las que fueron consignados esos cánones de arrendamiento, tal y como se desprende
del expediente no. 2009-0626 de la nomenclatura del Tribunal Vigésimo Quinto de
Municipio de esta Circunscripción Judicial que al efecto consignará en su
oportunidad; que conforme lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, y de jurisprudencia vinculante dictada por la sala
Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de febrero de 2009,
caso INMOBILIARIA 200555 CA, en contra de HELIMEDICAL CA., el
arrendatario hoy accionado en esta causa, cuenta con solo el primer día de cada mes,
como lapso convencional pactado en el contrato, mas quince días continuos que le
concede la ley como lapso de gracia, vale decir, dieciséis días para efectuar
válidamente la consignación por adelantado por ante el Tribunal Vigésimo Quinto
de Municipio. Explica que, los cánones de arrendamiento demandados como
insolutos fueron consignados todos de forma extemporánea por tardía, todo lo cual,
a su consideración, constituye una contravención a lo establecido en el ordinal 2º.
del articulo 1592 del Código Civil, en virtud que la obligaciones de tracto sucesivo,
como lo es el pago del canon de arrendamiento debe ser cancelado el día o la
oportunidad establecida entre las partes en forma periódica. A los fines de reforzar
sus pretensiones en juicio, la parte actora cita sentencias proferidas por el Juzgado
Superior en lo Civil, Mercantil y Transito del estado Yaracuy, por el Tribunal
Primero de Primera Instancia del mismo Estado, y por el Tribunal Noveno de
Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.
En base a los razonamientos antes expuestos, y al amparo de los artículos 1.159,
1.160, 1.264, 1.167, 1.592, 1.579 del Código Civil, y el artículo 33 del Decreto con
rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora acude ante
este Tribunal para demandar al ciudadano PEDRO VICENTE MALDONADO
QUIROZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO para que convenga o en su defecto
sea condenado en lo siguiente:
1.- Dar por resuelto el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito con su
representada: ANTONIETTA FERRECANE DE CIBARELLI, en fecha 1 de Marzo
de 2.008 y debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta del Municipio
Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de Mayo de 2.008, inserto bajo el Nº 53,
Tomo 21.
2.- Hacer entrega real y efectiva en las mismas condiciones que lo recibió, el
inmueble constituido por un Local identificado Nº 4, planta baja del Edificio
CENTRO COMERCIAL SAN GERARDO, ubicado en la Calle Miranda, Municipio
Autónomo Sucre del Estado Miranda, ciudad Caracas.
3.- En pagar la suma de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES
FUERTES (Bs.f 33.600), correspondientes a los cánones dejados de pagar en su
oportunidad, alusivo a los meses de Marzo y Septiembre 2.009, Agosto, Septiembre
y octubre 2.010 y Enero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Septiembre 2.011,
como indemnización por el uso del inmueble, y aquellos que se originen hasta la
fecha en que la decisión quede definitivamente firme, a razón de DOS MIL
OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (2.800 Bs.F), mensual.
4.- Se condene a pagar al demandado, los costos y costas que se causaren del
presente juicio incluyendo honorarios de abogados.
III
La demanda fue admitida a trámite mediante auto de fecha veintitrés (23) de
Noviembre del año dos mil once (2011), oportunidad en la cual se emplazó a la parte
demandada a comparecer al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación,
todo de conformidad con las pautas establecidas para el procedimiento breve a que
alude el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 13 de julio de 2010, consta diligencia suscrita por el Alguacil MIGUEL
HERNANDEZ PINTO, mediante la cual deja constancia de haberse trasladado a la
dirección indicada por la parte actora en su libelo y que una vez en el lugar fue
atendido por una persona que dijo llamarse Pedro Antonio Maldonado Quiroz, a
quien le hizo entrega de la compulsa negándose éste a firmar el recibo de citación, lo
que motivó que, a petición de la parte actora se librara boleta de Notificación de esa
actividad del Alguacil, a tenor del articulo 218 del Código de Procedimiento Civil,
constando la diligencia estampada por la secretaria titular de este despacho de haber
entregado la misma en la dirección de la citación, dando así cumplimiento a las
exigencias del aludido articulo, para tener por citada a la parte demandada.
Mediante escrito consignado a los autos en fecha 15 de febrero de 2012, el
ciudadano Maldonado Pedro, debidamente asistido por la abogada Yemes Mayra,
inscrita en el Inpreabogado Nº 173.054 dio formal contestación a la demanda
interpuesta en su contra, oportunidad en la cual efectúo la siguiente actividad
defensiva : a) Negó, rechazó, y contradijo todos y cada uno de los argumentos
expuestos por la parte actora en su escrito de demanda, b) Reconoce la existencia de
la relación arrendaticia existente entre su persona y la ciudadana ANTONIETTA
FERRACANE DE CIBARELLI, sobre el local comercial antes identificado , c)
adujo que la relación arrendaticia sobre ese local se inició el 1 de marzo de 1995;
que han suscrito 11 contratos y que inexplicablemente, a partir del 01 de marzo de
2009, la arrendadora se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, por
lo que tuvo que consignarlos ante el tribunal de consignaciones; d) alegó la
indeterminación del contrato en virtud de la duda que afirma, plantea la redacción de
la cláusula Quinta, y en virtud que la arrendadora le notificó judicialmente en fecha
29 de abril de 2010 que no le prorrogaría el contrato, por lo que habría disfrutado de
la prorroga legal hasta el 28 de febrero de 2011, y a partir de allí, ha seguido
ocupando el inmueble sin oposición del arrendador. e) Alegó la excepción perentoria
de la compensación en virtud de los montos pagados en exceso por concepto de
cánones de arrendamiento, equivalentes a la cantidad de Cincuenta y Siete Mil
Seiscientos Sesenta y Dos bolívares con noventa y seis céntimos (Bs. 57.662,96); f)
finalmente, la parte demandada impugnó la cuantía, y g) conforme lo establecido en
el articulo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvino a la parte actora
por repetición de los montos cancelados en exceso por concepto de cánones de
arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios.
Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2012, este Juzgado admitió a tramite la
Reconvención formulada por la parte demandada, conforme a lo dispuesto en el
Articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, en oportunidad
legal concurrió la parte actora reconvenida y dio contestación a esa mutua petición
en fecha 28 de febrero de 2012, oportunidad en la cual a) rechazó la existencia de la
relación arrendaticia desde el año 1995, ya que a su consideración esa relación se
interrumpió el 01 de marzo de 2006, en virtud de la suscripción de contrato de
arrendamiento, por el mismo inmueble, con la ciudadana Mariela Perdigon de
Maldonado; b) negó que exista indeterminación del contrato en virtud que, en ese
tipo de prórrogas automáticas cada una de las partes tiene la facultad de manifestar
su voluntad de no prorrogar el contrato antes de que opere el vencimiento de alguna
de ellas, c) negó, rechazó y contradijo la mutua petición de la parte demandada, en
virtud que la demandada reconviniente no acompañó en esa oportunidad los
documentos en que fundamenta esa pretensión.
Mediante auto de fecha 08 de marzo de 2012, este Juzgado acordó la apertura de una
nueva pieza denominada Segunda Pieza, en virtud del amplio volumen del
expediente y a los fines de facilitar su manejo
Precluida la oportunidad para que tuviese lugar el acto de la contestación a la
demanda reconvencional, el juicio quedó abierto a pruebas de pleno derecho,
constatándose en autos que ambas partes hicieron uso de tan singular prerrogativa,
lo cual permite a quien aquí decide pronunciarse acerca de la idoneidad del material
probatorio invocado por quienes integran esta relación jurídica litigiosa.
Pruebas de la parte demandada:
Mediante escrito consignado en fecha 06 de marzo de 2012, la parte demandada
promovió las siguientes probanzas:
1.- En el Capitulo identificado, DOCUMENTALES, a parte demandada promovió
las siguientes:
a) En el particular Primero, la parte demandada reconviniente, promovió la
Resolución de Regulación Nº 001257 de fecha 8 de octubre de 1999 que cursa en el
expediente número 46624 de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del
Ministerio del Desarrollo Urbano, hoy Ministerio del Poder Popular para la
Vivienda y Hábitat-Dirección General de Inquilinato de Sistema Nacional de
Vivienda y Hábitat (SNVH), mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento en
la cantidad de bolívares CIENTO SESENTA Y UN MIL CIENTO CINCUENTA
EXACTOS (Bs. 171.150,00) de la moneda anterior, quedando para hoy con la
reconversión monetaria por la cantidad de BOLIVARES FUERTES CIENTO
SETENTA Y UNO CON QUINCE CTS. (Bs. 171,15). Esta prueba fue promovida a
los fines de demostrar que ha estado pagando en exceso la diferencia de DOS MIL
CUATROCIENTOS SEIS CON OCHENTA BOLIBVARES FUERTES (BsF.
2.406,80) por cada mes; y que representa el 85,96% en exceso.
En relación con esta prueba, la parte actora reconvenida, en la oportunidad en que
dio formal contestación a la demanda reconvencional, advirtió sobre la falta de
presentación de ese instrumento conjuntamente con el escrito reconvencional, y en
tal sentido adujo :
“De la revisión exhaustiva de los documentos acompañados por el demandado
reconviniente con el escrito reconvencional, se evidencia que no acompañó la
Resolución de la Dirección General de Inquilinato, Nro. 1257 de fecha 8 de Octubre
de 1.999 ni mucho menos la sentencia emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo
Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual dice que
la modificó, cuya acción pretende y que constituyen instrumento fundamental del
escrito reconvencional.
Así mismo, resulta evidente que la reconvención propuesta pueda sumirse en lo
preceptuado en el artículo 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya
que el articulo 60 de la precitada Ley establece: “El reintegro se referirá a los
sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de
la regulación que resultare definitivamente firme.” Es decir el demandado
reconviniente, no acompaña en su escrito reconvencional la prueba fundamental
documental el cual se deriva su acción de reintegro, esto es la precitada Resolución
emanada de la Dirección General de Inquilinato ni menos aun la Sentencia del
Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región
Capital que la modifica, no menciona la fecha en que quedó definitivamente firme la
resolución inquilinaria, lo que se considera violatoria a el (sic) derecho de la defensa
e igualdad de las partes así como el debido proceso, como lo que a toda luces y en
caso contrario resultaría la aplicación de la defensa perentoria de prescripción de
reintegro de sobrealquileres, prevista en el artículo 62 de la referida Ley.
Así las cosas del expuesto anterior, me lleva ineludiblemente a citar lo dispuesto en
el artículo 340 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 340 El libelo de la demanda deberá expresar: 6º Los instrumentos en que se
fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el
derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. La resolución que
menciona el demandado reconviniente, así como la Sentencia que la modifica
emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contenciosos Administrativo de
la Región Capital encaja dentro del supuesto del ordinal 6º artículo 340 citado y se
encuentra vinculado o conectado con la relación a los hechos narrados en el escrito
reconvencional y que en consecuencia, debe producirse junto con el mismo.
La Doctrina y la Jurisprudencia Patria, en otra palabras definen, los documentos
fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana al derecho que se
invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los
hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse.
(negritas de la cita )
Ante tal situación, la doctrina no ha dejado de expresarse en cuanto al tema en
referencia. En ese sentido, el maestro Jesús Eduardo Cabrera Romero en su obra
Revista de Derecho Probatorio, Tomo 2, manifestó lo siguiente: “Producción del
instrumento con el libelo Según el Art. 340, Ord. 6º del CPC, el documento no solo
debe ser expresado en el libelo, sino que debe ser producido junto a la demanda.
Producir significa acompañar, por lo que este documento, al igual que la prueba
documental en general, se promueve y evacua simultáneamente; es este caso
particular, junto al libelo se presentan o consignan él o los documentos
fundamentales expresado en la demanda.
La falta de simultaneidad entre la proposición y la consignación, equivale, salvo las
excepciones prevista en la Ley, a falta de evacuación, perdiendo el actor, sino
produce el documento coetáneamente con la demanda, la oportunidad para hacer
evacuar esta prueba (a menos que haya identificado el instrumento de manera tal que
se conozca la oficina o lugar donde pudiera consultarse)”.
( … Omisis… )
De lo anterior se aprecia, que ante el Tribunal de Alzada sólo podrá admitirse la
prueba de instrumento público, posiciones juradas y juramento decisorio, y dado que
la prueba promovida por la representación judicial de la parte demandante, referente
a la Resolución Administrativa de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura no está enmarcada dentro de las contenidas en el precitado
dispositivo legal, la prueba que se pretende hacer valer en el juicio fue constituida
fuera del iter procesal, sin el control de la contra parte, cuyo análisis violara el
derecho a la defensa e igualdad de las partes así como el debido proceso, por lo que
no se puede tener como legalmente promovido. Pero además, si se revisa su
contenido, es evidente que dicho documento, constituye un instrumento fundamental
de la demanda, ya que de él deriva la obligación del cànon máximo, alegado por el
demandante como insoluto. En consecuencia, debió presentarse junto al libelo para
cumplir con el principio de congruencia, es decir, probar lo alegado en autos; pues
mal podría probarse la circunstancia de fijación del cànon de arrendamiento, si no se
trajo a los autos la prueba correspondiente…” (Negritas y Subrayado de la cita ).
En tal sentido, debe observarse, que la mutua petición formulada por la parte
demandada, persigue el reintegro de las cantidades que alega haber pagado en
exceso durante los últimos dos años, así como, aquellas que se sigan causando, en
virtud que el inmueble objeto de arriendo fue objeto de regulación por un monto
menor, por la entonces Dirección de Inquilinato, hoy Ministerio del Poder Popular
para la Vivienda y Hábitat-Dirección General de Inquilinato del Sistema Nacional
de Vivienda y Hábitat , según resolución no. 1257, de fecha 08 de octubre de 1999,
en el expediente no. 46624, luego modificada según sentencia de fecha 26 de
noviembre de 2002 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso
Administrativo de la Región Capital.
Ahora bien, conforme lo dispone artículo 340 del Código de Procedimiento Civil,
ordinal 6º. los instrumentos en que se fundamente la pretensión, son aquéllos de los
cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse
con el libelo. La exigencia del legislador adjetivo establece una perfecta
concordancia entre la causa de pedir y el título del cual se deriva el derecho que
pretenda deducir el titular de la pretensión, y en ese sentido ‘para determinar si un
documento encaja dentro del supuesto del ordinal 6° del artículo 340 citado, debe
examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en
el escrito de demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo. En
otras palabras, son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los
cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad
para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la
prueba de la que intenta valerse’ (Sentencia N° RC-00081, de fecha 25 de febrero de
2004, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).
Ello es así en virtud que, no basta que el actor individualice su demanda con la
simple indicación del hecho del cual se origina la acción que hace valer, sino que es
necesario y suficiente que en el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación
de las razones e instrumentos en que se fundamenta la demanda, todo lo cual se
justifica , según doctrina patria, tanto por razones técnicas como de lealtad y
probidad en el proceso, ya que esa exigencia cumple una función de garantía del
derecho a la defensa, de la igualdad entre las partes y de la probidad que se deben
entre ellas , de modo que cuando no se acompañan al libelo de la demanda los
documentos fundamentales que le sirven de sustento, entra en aplicación lo
dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que,
“Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que
la fundamenta, no se le admitirán después…” Ahora bien, esa misma disposición
legal prevé dos excepciones, a) que se “haya indicado en el libelo la oficina o el
lugar donde se encuentren, o b) sean de fecha posterior, o que aparezcan, si son
anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos. En todos estos casos de excepción, si
los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie,
deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas o
anunciarse en él donde deberán compulsarse; después no se le admitirán otros.”
En el caso de autos, la parte demanda alegó expresamente en su escrito contentivo
de la mutua petición , la existencia de la resolución emanada de la Dirección de
Inquilinato, signada con el no. 1257, de fecha 08 de octubre de 1999, en el
expediente no. 46624, con lo cual se ha indicado la oficina o el lugar donde se
encuentra, por lo que se tienen por satisfechas las exigencias a que alude el articulo
434 del Código de Procedimiento Civil, de allí que este documento, aún cuando no
participa de la categoría de instrumento público en el sentido técnico de la palabra,
emana de una autoridad administrativa capaz de dar fe de sus actuaciones, cuyas
copias no fueron impugnadas por el adversario en la forma que lo dispone el articulo
429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tienen como fidedignas, en
cuyo supuesto se impone para esta sentenciadora la apreciación plena de ese
recaudo, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido,
individualmente considerado, lo cual, incluso, se corresponde con la doctrina
sustentada por nuestra Casación, de la siguiente manera:
(Omissis) “…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por
un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se
refieren a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los
referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del
órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos
constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones,
sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las
declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de
los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y los que por
tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción
desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de
ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba
en contrario…” (Sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2.003 por el Tribunal
Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Henry José
Parra Velásquez contra Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez).
La tesis anterior, elaborada por nuestra Casación, se ajusta en un todo a la doctrina
elaborada con carácter vinculante por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia, contenida en sentencia nº 487, de fecha 25 de abril de 2.012 (caso:
INGENIERÍA MANTENIMIENTO Y PROYECTOS DEL LAGO, c.a.), de la
siguiente manera:
(Omissis) “…tanto los documentos públicos como privados pueden, dentro de los
límites y supuestos establecidos legalmente, cuestionarse mediante tacha (ex
artículos 440 y 443 del Código de Procedimiento Civil; así como, el artículo 83 de la
Ley Orgánica Procesal del Trabajo), de lo que no escapan los llamados documentos
públicos administrativos, debido a que pueden desvirtuarse por cualquier medio de
prueba, entre ellos, desde luego, la tacha, característica que los asemeja a los
documentos privados, pero gozan de veracidad y legitimidad (autenticidad) lo que
los asimila a los documentos públicos, en cuanto a su valor probatorio, razón por la
cual pueden presentarse, cuando no se fundamente en ellos la pretensión, hasta los
últimos informes (ex artículo 435 C.P.C.).
En cuanto a la naturaleza y valor probatorio de los documentos administrativos la
Sala de Casación Social, cuando hizo suyo el criterio de esta Sala Constitucional,
afirmó:
“Con motivo de lo alegado, resulta pertinente señalar que la naturaleza jurídica de
las instrumentales consignadas, conteste con el criterio de la Sala, constituyen
documentos administrativos, por cuanto emanan de un funcionario de la
Administración Pública, actuando en el ejercicio de sus funciones.
En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo
de 2003, expresó:
El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por
la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala
Político Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la
Administración Pública gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que
es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se
requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve
el sello de la oficina que dirige.
La doctrina jurisprudencial de esta Sala de Casación Social, en relación al
documento administrativo, ha establecido:
(…) el documento administrativo se encuentra dotado de una presunción de
veracidad y legitimidad -característico de la autenticidad-, respecto a lo declarado
por el funcionario en ejercicio de sus funciones, la cual puede ser desvirtuada o
destruida por cualquier medio de prueba en contrario, y dicho carácter auténtico
deviene precisamente del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario
público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos.
Es menester destacar, que esta Sala ha señalado reiteradamente que la valoración
que dan los jueces a las pruebas, corresponde a su soberana apreciación, por tanto,
no pueden ser objeto de control por parte de esta Sala, pues con ello, se convertiría
en una especie de tercera instancia.
No obstante, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal ha señalado, criterio
que acoge esta Sala de Casación Social, que la citada regla tiene como excepción los
supuestos en los cuales el tratamiento que se le da a la prueba promovida y evacuada
implica un abuso de derecho, la valoración de la prueba resulta claramente errónea o
arbitraria o cuando se ha dejado de valorar, sin justificación alguna, una prueba
determinante para la resolución de la causa. (Vid. Sentencias de la Sala
Constitucional Nros. 1571 de fecha 11 de junio de 2003, Caso: Vicente Elías Laíno
Hidalgo; 2152 de fecha 7 de agosto de 2003, Caso: Algimiro Armas Rodríguez; 287
de fecha 5 de marzo de 2004, Caso: Giovanny Maray García; 624 de fecha 22 de
abril de 2004, Caso: Carlos de Lima Secundino; 2705 de fecha 29 de noviembre de
2004, Caso: Julio Alberto Pérez; 1242 de fecha 16 de junio de 2005, Caso: Sucesión
Lizardo Olaguibel Valdivieso; 4385 de fecha 12 de diciembre de 2005, Caso: Cirilo
Santos Ramos; 1082 de fecha 19 de mayo de 2006, Caso: Eung Koo Lee; 1509 de
fecha 17 de julio de 2007, Caso: Servicios Funerarios Imperial C.A.; 2053 del 5 de
noviembre de 2007, Caso: Juan Aguiar Duran. y Sentencia N°1176 de fecha 17 de
julio de 2008)” (Resaltado añadido, s. S.C.S. n° 1538, del 15.10.08; caso: Juan
Carlos Blanco Parica, Armando José Gómez Berroterán y otros)…” –Las cursivas
son de la Sala-
b) En el particular Segundo, la parte demandada reconviniente, promovió a su favor
en nueve (09) folios útiles, la copia certificada de la sentencia del Juzgado Superior
Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 26
de noviembre de 2002, al expediente 02956, mediante el cual anuló la Regulación
Nº 001257 en fecha 8 de octubre de 1999 que cursa en el expediente número 46624
de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo
Urbano, (hoy) Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Dirección
General de Inquilinato de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, “…
estableciendo como canon de arrendamiento la cantidad de BOLÌVARES
TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SIETE CON TREINTA
Y SEIS CENTIMOS (Bs. 393.207,36), de la moneda anterior, quedando para hoy
con la reconversión monetaria por la cantidad de BOLIVARES FUERTES
TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES CON VEINTE CENTIMOS (BsF. 393,20),
siendo éste el canon de arrendamiento regulado vigente para la fecha del mes de
marzo de 2009 a la presente fecha. Esta prueba fue promovida con el objeto de
demostrar que ha estado pagando en exceso la diferencia de DOS MIL
CUATROCIENTOS SEIS CON OCHENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 2.406,
80) por cada mes; y que representa el 85,96 % en exceso.
Las copias certificadas promovidas no fueron impugnadas por el adversario en la
forma que lo dispone el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que
habiendo emanado de funcionario competente para darle fe publica, se tienen como
fidedignas de las actuaciones certificadas, mereciendo pleno valor probatorio de su
contenido . Así se decide .
c) En el particular Tercero, la parte demandada reconviniente, promovió a su favor
en treinta y ocho (38) folios útiles, la copia certificada de la sentencia emanada de la
Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo de fecha 03 de febrero de 2010, al
expediente AP42-N-2003-001970, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de
apelación y confirmó el fallo apelado (Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y
Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 26 de noviembre de
2002, al expediente 02956), “… con lo que la sentencia apelada quedó
definitivamente firme, quedando para hoy el canon de arrendamiento en la cantidad
de BOLIVARES FUERTES TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES CON VEINTE
CENTIMOS (BsF. 393,20), siendo éste el canon de arrendamiento regulado vigente
para la fecha de hoy”. Esta prueba fue promovida por la parte demandada con el
objeto de demostrar que ha estado pagando en exceso la diferencia de DOS MIL
CUATROCIENTOS SEIS CON OCHENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 2.406,
80) por cada mes; y que representa el 85,96% en exceso.
Las copias certificadas promovidas no fueron impugnadas por el adversario en la
forma que lo dispone el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que
habiendo emanado de funcionario competente para darle fe publica, se tienen como
fidedignas de las actuaciones certificadas, mereciendo pleno valor probatorio de su
contenido . Así se decide .
En el particular Cuarto, la parte demandada reconviniente, promovió a su favor en
un (01) folio útil, original escrito recibido de fecha 27 de enero de 2012, dirigido al
Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Dirección General de
Inquilinato de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solicitando Copia
Certificada de la Regulación Nº 001257 de fecha 8 de octubre de 1999 que cursa en
el expediente número 46624 de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del
Ministerio del Desarrollo Urbano, (hoy Ministerio del Poder Popular para la
Vivienda y Hábitat), mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento en la
cantidad de Bolívares CIENTO SETENTA Y UN MIL CIENTO CINCUENTA
EXACTOS (Bs. 171.150,00) de la moneda anterior, quedando para hoy con la
reconversión monetaria por la cantidad de BOLIVARES FUERTES CIENTO
SETENTA Y UN CON QUINCE CTS. (Bs. 171,15). Esta prueba fue promovida
con el objeto de demostrar que la demandada ha estado pagando en exceso la
diferencia de DOS MIL CUATROCIENTOS SEIS CON OCHENTA BOLIVARES
FUERTES (BsF. 2.406,80) por cada mes; y que representa el 85,96% en exceso.
Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba ofrecido por el demandado no
fue objetado en la forma de ley por la parte actora, sin embargo, al revisar
detenidamente ese recaudo, el mismo contiene la solicitud a ese Ministerio para que
expida copias certificadas de la resolución no. 001257 de fecha 08 de octubre de
1999, pero en modo alguno ello contribuye a formar criterio sobre los hechos
controvertidos o sobre el objeto de esa prueba ya que se desconoce de que manera
esa solicitud puede contribuir a demostrar que la demandada ha estado pagando en
exceso la diferencia de DOS MIL CUATROCIENTOS SEIS CON OCHENTA
BOLIVARES FUERTES (BsF. 2.406,80) por cada mes y que representa el 85,96%
en exceso , por lo que se impone para quien aquí decide excluir de este debate la
prueba que nos ocupa, por impertinente. Así se declara.
2.- En el Capitulo identificado PRUEBA DE INFORMES, la parte demanda
promovió los siguientes informes
a) En el particular Primero, promovió a su favor la Prueba de Informe a la Dirección
General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo Urbano, hoy
Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Dirección General de
Inquilinato de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ubicado en la Urbanización
Las Mercedes, para que informe a este Tribunal cuales Regulaciones pesan sobre el
inmueble de autos; así como que informen cual es la regulación vigente al
expediente número 46624, en la nomenclatura de ese despacho administrativo e
informen si en el lapso del 01 de marzo de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2011,
se encuentra vigente la Regulación Nº 001257 modificada en fecha 26 de noviembre
de 2008 por sentencia del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso
Administrativo de la Región Capital, al expediente 02956. La necesidad de esta
prueba la justificó la demandada, “… por cuanto me fue imposible obtener del
Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Dirección General de
Inquilinato de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, el original o copia
certificada de la Resolución de Regulación Nº 001257 de fecha 8 de octubre de
1999, que cursa en el expediente número 46624 de esa dependencia administrativa,
y tiene por objeto comprobar que la demandada ha estado pagando en exceso la
diferencia de DOS MIL CUATROCIENTOS SEIS CON OCHENTA BOLIVARES
FUERTES (BsF. 2.406,80) por cada mes; y que representa el 85,96 % en exceso.
La referida prueba, fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 08 de
marzo de 2012 , y en esa misma fecha se libró Oficio Nº 166-12, dirigido al
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT-
DIRECCIÒN GENERAL DE INQUILINATO DEL SISTEMA NACIONAL DE
VIVIENDA Y HABITAT, y le solicitó la información requerida por la demandada,
sin embargo, al revisar detenidamente las presentes actuaciones, se observa que a la
fecha de esta decisión no se han recibido respuesta de esa solicitud, ignorándose con
ello los efectos que tal probanza pudo haber aportado en la dilucidación de este
juicio, por lo que se impone para quien aquí decide excluir la prueba que nos ocupa
de este debate. Así se declara.
b) En el particular Segundo, promovió a su favor la Prueba de Informe al Juzgado
Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de
Caracas ubicado en los Cortijos, Municipio Sucre, para que informara a este
Tribunal si en fecha 29 de abril de 2010, realizó Notificación Judicial de No
Prorroga a Pedro Maldonado (demandado), solicitada por Antonieta Ferracane de
Cibarelli (actora), así como que informe a este Tribunal si en el Libro diario
corresponde al mes de abril de 2009 aparece un asiento de haberse practicado la
referida notificación judicial . Esta prueba fue promovida Copn el objeto de
demostrar que el arrendatario fue notificado de la no prórroga del contrato, y que se
le practicó el desahucio.
La referida prueba, fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 08 de
marzo de 2012 , y en esa misma fecha se libró Oficio Nº 167-12, dirigido al
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL
DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, y le solicitó la información
requerida por la demandada, constando comunicación emanada de ese tribunal, de
fecha 23 de marzo de 2012, oficio no. 179-2012 (cursante al folio 118 de este
expediente ) por medio de la cual informa haberse practicado la notificación a que se
alude en ese escrito , y remitió copias certificadas de los asientos diarios que reposan
en sus libros en relación con ese asunto.
Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba ofrecido por el hoy
demandado no fue objetado en la forma de ley por la parte demandante, en cuyo
supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena del mismo, pero sólo
en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así
se decide.
c) En el particular Tercero, promovió a su favor la Prueba de Informe al Juzgado
Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, ubicado en la Avenida Francisco Solano López, Edificio
Torre Tepuy, planta baja, Av. Los Jabillos con Av. Francisco Solano, Sabana
Grande, Municipio Libertador del Distrito capital, para que informara a este
despacho que en efecto al expediente Nº 2009-0626 de la nomenclatura de dicho
Tribunal cursan depósitos bancarios con sellos húmedos, realizados en la cuenta del
Banco Industrial de Venezuela en la Cuenta Corriente Nº 000300128700021037592
correspondientes a los meses Marzo y Septiembre del año 2009 y en el Banco de
Venezuela en la Cuenta Corriente Nº 01020552230000034393, designada por el
Tribunal, los meses correspondientes a Agosto, Septiembre y Octubre del año 2010;
Enero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Septiembre Año 2011; consignados a
favor de Antonieta Ferracane de Cibarrelli. Esta prueba fue promovida con el objeto
de demostrar que el demandado ha dado cumplimiento estricto y oportuno a los
cánones de arrendamiento demandados.
La referida prueba, fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 08 de
marzo de 2012 , y en esa misma fecha se libró Oficio Nº 168-12, dirigido al
JUZGADO VIGESIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, le solicitó la
información requerida por la parte demandada, constando al respecto en el
expediente, únicamente la recepción de ese oficio que se hizo constar por el Alguacil
designado al efecto, mediante diligencia de fecha 21 de mayo de 2012 , de allí que, a
la fecha de esta decisión no se ha recibido respuesta de esa solicitud, ignorándose
con ello los efectos que tal probanza pudo haber aportado en la dilucidación de este
juicio, por lo que se impone para quien aquí decide excluir la prueba que nos ocupa
de este debate. Así se declara.
3.- En el Capitulo identificado PRUEBA DE INSPECCIÒN JUDICIAL, la parte
demanda promovió Inspección Judicial, a realizarse en la Dirección General de
Inquilinato del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, Ministerio del Poder
Popular para la Vivienda y Habitat , en el expediente número 46624, y en Juzgado
Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, ubicado en la Avenida Francisco Solano López, Edificio
Torre, planta baja, Av. Los Jabillos con Av. Francisco Solano, Sabana Grande,
Municipio Libertador del Distrito capital, la primera para dejar constancia de la
existencia de la Resolución de la Regulación Nº 001257 de fecha 8 de octubre de
1999, que cursa en esa dependencia administrativa, y cual era su monto vigente
durante el año 2009 hasta la fecha de la Inspección, y la segunda para dejar
constancia que al expediente Nº 2009-0626 de la nomenclatura de dicho Tribunal
cursan depósitos bancarios con sellos húmedos, realizados en la Cuenta Corriente Nº
00030012870001037592 correspondientes a los meses Marzo y Septiembre del año
2009 y en el Banco de Venezuela en la Cuenta Corriente Nº
01020552230000034393, designada por el Tribunal, los meses correspondientes a
Agosto, Septiembre y Octubre del año 2010; Enero, Marzo, Abril, Mayo, Junio,
Julio y Septiembre Año 2011, consignados a favor de Antonieta Ferracane de
Cibarelli.
La referida prueba, fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 08 de
marzo de 2012, y en esa misma fecha se fijó oportunidad para la evacuación de las
mismas , constando que en fecha 13 de marzo de 2012 oportunidad fijada para esos
traslados, a la 1pm. y luego a las 2 pm, se declararon desierto esos actos por falta de
concurrencia de las partes, en consecuencia, no habiendo tenido esa prueba el
adecuado impulso de parte de su promovente se ignora con ello los efectos que tal
probanza pudo haber aportado en la dilucidación de este juicio, por lo que se impone
para quien aquí decide excluir la prueba que nos ocupa de este debate. Así se
declara.
Mediante diligencia de fecha 9 de marzo de 2012, la parte demandada consignó
copia del acta de Matrimonio con la ciudadana Mariela de Perdigón Terán de
Maldonado, titular de la cédula de identidad no. 4.822.871, a los fines de demostrar
“… mi relación matrimonial con la ciudadana Mariela Perdigón Terán de
Maldonado, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad no.
4.822.871…”
Al respecto, se inclina quien aquí decide por desechar la pretendida actividad
probatoria asumida por la representación judicial de la parte demandada, pues se
está en presencia de hechos absolutamente nuevos que no fueron reseñados en la
contestación o en la demanda reconvencional, en forma concreta y específica, por lo
cual esos argumentos no se vinculan con el tema a decidir, lo que hace concluir que
esa probanza se opone radicalmente el contenido del artículo 364 del Código de
Procedimiento Civil, según el cual una vez ofrecida la contestación a la demanda, o
precluido el plazo para realizarla, se hace inadmisible la alegación de todo aquello
que constituya innovación de la litis, pues:
(omissis) “…resulta oportuno precisar que la regla contenida en el artículo 364 del
Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la cual, terminada la contestación o
precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos
hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la
causa, se refiere a los hechos relativos al fondo de la controversia, pues en relación
con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación,
al ser alegados deben ser resueltos, pues de lo contrario la sentencia producida no
puede tenerse como una decisión expresa, positiva y precisa dictada con arreglo a la
pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas…” (Sentencia de fecha
16 de febrero de 2.001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de
Casación Civil, recaída en el caso de MIRTA MARÍA RIERA DE BARRIOS contra
JESÚS GERARDO BARRIOS RIVAS).
En función de lo arriba expuesto, el medio de prueba que nos ocupa deviene en
improcedente y, por lo tanto, se impone desechar esta pretendida actuación
probatoria, en razón de sus manifiestos visos de impertinencia. Así se decide.
Pruebas de la parte actora
Mediante escrito consignado en fecha 13 de marzo de 2012, el apoderado judicial de
la parte actora promovió las siguientes probanzas:
1.- En el Capitulo I identificado, DOCUMENTALES, la parte demandante
promovió las siguientes :
a) El Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública
Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de Mayo de 2.008,
inserto bajo el Nro. 53, Tomo 21, suscrito con el ciudadano: PEDRO VICENTE
MALDONADO QUIROZ, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio,
titular de la cédula de identidad Nro. 4.283.864, en su carácter de
ARRENDATARIO, cuyo objeto es demostrar la relación arrendaticia que inició en
fecha 1 de Marzo de 2.008, la determinación del objeto contractual entre otras cosas
y sin ser menos importante el canon de arrendamiento y su debida oportunidad del
pago.
Sobre el particular, se aprecia que estamos en presencia de una prueba que se reputa
común entre las partes, cuyo contenido es aceptado incondicionalmente por ambas.
En consecuencia, se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese
instrumento, pero sólo en lo que concierne al hecho material allí referido,
individualmente considerado. Así se decide.
b) El documento de propiedad y el titulo supletorio de sus representados sobre
Centro Comercial San Gerardo y de los Locales que lo integran, protocolizados ante
la Oficina Subalterna del Primer Circuito de registro del Distrito Sucre del estado
Miranda, de fecha 23 de Junio de 1.972, bajo el Nro. 13, Tomo 21 Adicional,
Protocolo Primero y 31 de Enero de 1.977, bajo el Nro. 12, Tomo 53, Protocolo
Primero, respectivamente. Esa probanza fue promovida con el objeto de demostrar
la titularidad sobre el Local objeto de la presente demanda.
Este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo
supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento,
pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente
considerado. Así se declara.
c) Promovió marcado con la letra “E”, los comprobantes de consignaciones
arrendaticias del año 2.009 relativos a los meses: Marzo y Septiembre. Año 2.010
relativo a los meses: Agosto, Septiembre y Octubre y Año 2.011 relativo a los
meses: Enero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Septiembre, del expediente bajo la
nomenclatura 2009-0626 del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas . Esta probanza fue
promovida con el objeto de demostrar la extemporaneidad del pago por tardía del
canon de arrendamiento.
Este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada y se refiere
a las mismas copias consignadas por ella conjuntamente con su escrito de
contestación, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación
plena de ese instrumento, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él
contenido, individualmente considerado. Así se declara.
d) Promovió, y ratificó el anexo marcado con el Nro. 1, producido en la contestación
de la reconvención, relativo al Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la
Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de
Abril de 2.006, inserto bajo el Nro. 38, Tomo 22, de mi representada con la
ciudadana MARIELA PERDIGON DE MALDONADO en su carácter de
ARRENDATARIA, sobre el inmueble objeto de la presente resolución contractual,
con un plazo de duración de UN (1) año fijo, contado a partir del día Primero de
Marzo de 2.006 hasta el 28 de Febrero de 2.007. El objeto de la presente prueba, es
demostrar la interrupción de la continuidad de la relación arrendaticia con la parte
demandada.
Este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo
supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento,
pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente
considerado. Así se declara.
e) Promovió anexo marcado con el Nro. 2, producido en la contestación de la
reconvención, relativo a la sentencia emanada del Juzgado Décimo Segundo de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de
fecha 25 de Abril de 2.011, Asunto: AP31-V-2.011-000635, sobre el caso de la
DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, que intentó su representada
ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI contra PEDRO MALDONADO
QUIROZ, sobre el inmueble objeto de la presente resolución contractual, cuyo
objeto de la presente prueba es demostrar, que la notificación judicial solicitada por
su representada y realizada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta
Circunscripción Judicial, así como el acta de notificación levantada al efecto, que la
misma efectuada en 29 de abril de 2010, no surtió efecto requerido, por cuanto se
efectuó con posterioridad al vencimiento de la prorroga contractual y que el contrato
se renovó de forma automática.
Este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo
supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento,
pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente
considerado. Así se declara.
e) Promovió a favor de sus representados, “ el escrito libelar y consecuente decisión
de “OFICIO” que sobre la misma recayó, que esta representación se percató el día
de ayer (12-3-2012) dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27 de Julio de
2.011, Asunto: AP31-V-2.010-004951, causa sobre la demanda que interpusieron
los ciudadanos: PEDRO VICENTE MALDONADO QUIEROZ, ampliamente
identificado y MARIELA PERDIGON DE MALDONADO, antes mencionada,
contra mis representados, que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO Y REINTEGRO, en relación al inmueble objeto de la presente
causa, sentenció de conformidad con lo previsto en el ordinal 1º del articulo 267 del
Código de Procedimiento Civil, LA PERENCIÒN DE LA INSTANCIA Y
EXTINGUIDO EL PROCEDIMIENTO. El objeto de la presente prueba es
demostrar que la parte aquí demandada aduce en otras en el escrito libelar, que la
naturaleza de la relación arrendaticia con mis representados es a TIEMPO
DETERMINADO y que en consecuencia debe aplicarse la PRORROGA LEGAL,
previo cumplimiento a la correcta notificación y no a la NOTIFICACION
JUDICIAL que en la presente causa se hace referencia al igual en su escrito libelar.
Así mismo, el objeto de esta prueba es demostrar además, que en ningún momento
le “fue ocultado y desconocido ex profeso” (afirmación del demandado
reconveniente, escrito reconvencional, página 28) por mis representados a la parte
aquí demandada, de las Resoluciones emanadas de la Dirección de Inquilinato, hoy
adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, tal es así que en
el escrito libelar de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Y REINTEGRO, a que fue objeto de la perención de la instancia, promovió con la
demanda, copia del correspondiente acto administrativo de Resolución 1257 de
fecha 08 de Octubre de 1.999, que marcó con la Letra “D”, así como Sentencia del
Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región
Capital de fecha 26 de Noviembre de 2.002, expediente Nro. 2956, en virtud del
Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad a que fue objeto la referida
Resolución Inquilinaria, que marco con la Letra “E” y así como también, Sentencia
de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo de fecha 3 de Febrero de
2.010, expediente AP-42-N-2003-1970, que igual marco con la Letra “F”.
Este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo
supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento,
pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente
considerado. Así se declara.
F) Promovió a favor de sus representados, la prueba de Informe al Juzgado Superior
Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, expediente Nro. 10243, en virtud de la APELACIÒN de
que fuera objeto la Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de
fecha 27 de Julio de 2.011, Asunto: AP31-V-2.010-004951, tal como constan
fotostatos, en el sentido que se sirva informar a este Tribunal, sobre los particulares
siguientes: 1) Motivo por el cual cursa dicho expediente ante ese digno Tribunal,
con indicación de las partes. 2) Si constan en autos, fotostatos del acto
Administrativo de Resolución 1257 de fecha 08 de Octubre de 1.999, marcado con
la Letra “D”, así como Sentencia del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y
Contencioso Administrativo de la Región capital de fecha 26 de Noviembre de
2.002, expediente Nro. 2956, en virtud del Recurso Contencioso Administrativo de
Nulidad a que fue objeto la referida Resolución Inquilinaria, marcado con la Letra
“E” y así como también, Sentencia de la Corte Segunda de lo Contencioso
Administrativo de fecha 3 de Febrero de 2.010, expediente AP-42-N-2003-1970,
marcado con la Letra “F”. Y 3) Status actual en que se encuentra el expediente. El
objeto de la presente prueba, es corroborar lo aludido en el Capitulo anterior y
además de la absoluta identidad de las partes, objeto y proceso y sin que hubiese
quedado definitivamente firme el fallo apelado, la parte demandada presentó la
reconvención sin dejar transcurrir los noventa días continuos de espera y además
contraria a la disposición expresa de la Ley Adjetiva Civil.
Esta prueba fue admitida mediante auto de fecha 13 de marzo de 2012 , oportunidad
en la cual el Tribunal libró Oficio Nº 203-12, dirigido al JUZGADO SUPERIOR
SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE
CARACAS, a los fines de que informe sobre los particulares allí indicados,
constando , recibido por este Despacho el 23 de marzo de 2012, comunicación de
fecha 19 de marzo de 2012 , Oficio Nº 2012-A-0071, proveniente del aludido
tribunal, mediante el cual informa a este Tribunal sobre los siguientes particulares:
1. El Expediente Nº AP31-V-10-4951, proviene el Juzgado Vigésimo Primero de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, llegó
por recurso de apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia definitiva
dictada en fecha 27/02/11, la cual fue oída en ambos efectos, siendo remitida al
Juzgado Distribuidor y le correspondió conocer a ese Juzgado, con el expediente Nº
10243.
2. Hacer saber que, si consta en autos el Acta Administrativo de la Resolución Nº
1257, de fecha 08/10/99, así como copia fotostática de la sentencia del Juzgado
Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital de
fecha 26/11/02, expediente Nº 2956, en virtud del Recurso Contencioso
Administrativo de Nulidad a que fue objeta la referido Resolución inquilinaria, de
igual manera, copia fotostática de la sentencia de la Corte Segunda de lo
Contencioso Administrativo de fecha 03/02/10 y por último, con respecto al status
actual del presente expediente , informa que, se encuentra en estado de sentencia.
Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba ofrecido por el hoy
demandado no fue objetado en la forma de ley por la parte demandante, en cuyo
supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena del mismo, pero sólo
en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así
se decide.
IV
La competencia subjetiva de la ciudadana Juez de este Tribunal, que con tal carácter
suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las
partes integrantes de la relación procesal.
Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia,
previas las siguientes consideraciones:
Primero
De la indeterminación del contrato
En el Capitulo Tercero del escrito de contestación a la demanda, la parte demandada
alegó que el contrato de arrendamiento que le vincula con los hoy accionantes es un
contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en virtud que la redacción de la
cláusula Quinta , en la forma que quedó escrita , obligan a esa interpretación, así
como, porque la arrendadora le notificó judicialmente en fecha 29 de abril de 2010
que no le prorrogaría el contrato, por lo que habría disfrutado de la prorroga legal
hasta el 28 de febrero de 2011, y a partir de allí, ha seguido ocupando el inmueble
sin oposición del arrendador. En tal sentido los fundamentos de esa denuncia,
estuvieron indicados de la siguiente forma :
“En el contrato accionado se establece una indefinición e indeterminación del lapso
del contrato, cuando dispone que puede ser prorrogado por una sola vez a su
vencimiento (28/2/2009) por un periodo igual o menor y sucesivo de un (1) año o
seis (6) meses cada vez, pero no explica en qué supuestos el contrato se prorrogaría
por seis (6) meses o se prorrogaría por un (1) año.
El contrato establece que se prorrogará por una sola vez a se vencimiento el día 28
de febrero de 2009 salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra por escrito
su voluntad de no renovar el contrato.
La sola redacción de la Cláusula Quinta, en la forma en que quedó escrita, obliga a
que la interpretación que ponderadamente hará el Juez, no es otra sino que el
contrato es a Tiempo Indeterminado.
Pero no sólo eso ciudadano Juez, este alegato de INDETERMINACIÒN DE
TIEMPO DEL CONTRATO, queda reforzado por el soplo hecho de la
indeterminación de los lapsos de prórroga, seis (6) meses o un (1) año, sin explicar
cuales supuestos o criterios privarían para escoger uno u otro de los dos (2) lapsos
de prórroga, de manera que ante la dudad debe beneficiarse al débil jurídico de la
relación arrendaticia, en el presente caso al inquilino.
(omissis) “…
Adicionalmente a lo anterior, el contrato accionado dispone la notificación de no
prorrogar, y la estipulación de Notificación únicamente lo establecen los contratos a
tiempo indeterminado, dado que si es a tiempo determinado resulta absurdo e
innecesario hablar de una notificación de no renovación del contrato si dicho
contrato ya tiene un tiempo de vencimiento, y así lo ha dispuesto el legislador
cuando habla de notificación sólo para los contratos a tiempo indeterminado.
Articulo 1.599 del Código Civil:“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.El autor José
Luís Aguilar Gorrondona en su libro “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV” en
el capitulo “Causas de extinción del arrendamiento” considera que: “La voluntad
unilateral es causa de extinción del contrato cuando así resulta de una cláusula
contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las
partes ni por la Ley).
Así pues, si bien la cláusula contractual mencionada que es a tiempo determinado, el
contenido de la cláusula da a entender perfectamente que es a tiempo indeterminado,
por lo que toca al Juez interpretar su sentido y ante la duda debe favorecerse al
inquilino.”
Para decidir el tribunal observa :
Las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, no discuten que se
hallan vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto involucra el
arriendo del bien inmueble constituido por el Local identificado con el Nº 4, ubicado
en el EDIFICIO CENTRO COMERCIAL SAN GERARDO, calle Miranda,
Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de esta ciudad de Caracas,
convención esta que es la misma incorporada al libelo por los demandantes como
instrumento esencial de su pretensión procesal.
Al ser esto así, debe tenerse en consideración que el arrendamiento es definido por
el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por
cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla,
lo que entraña considerar que se está en presencia de una modalidad contractual que
se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado,
y ello es lo que explica que los mismos contratantes sean quienes determinen el
elemento de causa necesario por el que, en lo sucesivo y a través del contrato, habrá
de regularse el logro específico de sus particulares intereses y la satisfacción de sus
propias necesidades, respondiéndose, de este modo, a la característica de la
bilateralidad que informa al contrato de arrendamiento.
Lo expuesto, no hace más que desarrollar el principio de ley que tiene entre las
partes el contrato celebrado con sujeción a las formalidades legales pertinentes, pues
las partes, al determinar previamente el elemento de causa intrínseco al contrato, son
quienes establecen el inicio y fin del nexo contractual de que se trate, lo que de suyo
es reflejo de los preceptos normativos contemplados en los artículos 1.133 y 1.159
del Código Civil, a su vez indicativo que el comienzo y la terminación del contrato
es, en principio, inherente a la volición de las partes, y solo cuando ello no sea
posible el contratante diligente puede acudir a las causas autorizadas por la ley para
el pronto y eficaz restablecimiento de la situación jurídica infringida que obre contra
sus intereses, lesionados por el comportamiento negligente o lesivo, asumido por el
otro contratante.
En el presente caso, la pretensión procesal deducida por la parte actora, tal como se
infiere de la lectura del libelo, está destinada a obtener una declaratoria judicial
orientada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento anexo al
libelo como instrumento fundamental de la pretensión, en razón de los
incumplimientos contractuales que la accionante le imputa al demandado, para lo
cual se invocó, entre otros, el supuesto normativo a que alude el artículo 1.167 del
Código Civil para canalizar su pretensión, lo que implica considerar que la acción
resolutoria constituye una de las causas autorizadas por la ley para propender a la
terminación del nexo contractual arrendaticio que vincula a las partes en conflicto,
frente a lo cual debe considerarse que la procedencia de una acción de tal naturaleza
solamente opera en aquellos contratos de arrendamiento a tiempo determinado.
Ahora bien, teniendo en cuenta que las partes hoy en conflicto han admitido la
existencia del nexo contractual que les vincula, pero en lo que concierne a la
naturaleza intrínseca de esa convención ha surgido conflicto, debe este tribunal
examinar su contenido en función de dilucidar ese asunto. Así tenemos que, en la
cláusula ‘CUARTA’ del contrato las partes estipularon lo siguiente:
(omissis) “…
CUARTA. La vigencia del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del di
01 de Marzo de 2008, fecha de entrada en vigencia, prorrogable a su vencimiento,
día 28 de febrero de 2009, por un periodo igual o menor y sucesivo de un (1) año o
seis (6) meses cada vez , salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra por
escrito , su voluntad de no renovar el contrato por lo menos con treinta (30) días de
anticipación al vencimiento del lapso inicial o de cualquiera de sus prorrogas. Para
todos los efectos legales y contractuales , el lapso de duración del presente contrato,
así como sus prorrogas si las hubiere, en todo momento se considerará a tiempo
determinado, quedando entendido que todas y cada una de dichas prorrogas estarán
sujetas a las estipulaciones que rigen el lapso inicial del presente contrato , con las
salvedades relativas al canon de arrendamiento y las reformas que puedan surgir por
los anexos “ (sic).
En el sentido expuesto, de acuerdo a las potestades que el artículo 12 del Código de
Procedimiento Civil consagra a los operadores de justicia, estima el Tribunal que la
intención primaria de las partes al momento de contratar, no fue otra sino la de
otorgarle al contrato de arrendamiento de autos la característica fundamental de ser
una convención a tiempo fijo o determinado por un lapso de duración equivalente a
un (1) año calendario, contado a partir del día 01 de marzo de 2008, hasta el día 28
de febrero de 2009, y a menos que alguna cualquiera de las partes manifestase su
voluntad en contrario, ese término podía ser prorrogado por períodos equivalentes a
un (1) año calendario, o seis meses, cada vez. Y es allí donde estriba precisamente el
fundamento de la parte demandada para estimar que el contrato de arrendamiento
perdió su naturaleza de contrato a tiempo determinado, convirtiéndose en un
contrato a tiempo indeterminado, aduciendo al respecto que los términos en que se
redactó esa cláusula plantean serias dudas que le impiden conocer con certeza el
momento en que ese contrato podía fenecer. Ahora bien, no comparte esta
sentenciadora el criterio de la parte demandada para considerar la indeterminación
alegada, ya que lo estipulado por las partes hoy en conflicto, se inserta plenamente
en la expresión ‘por cierto tiempo’, a que alude el artículo 1.579 del Código Civil, lo
cual no hace más que expresar el ámbito de aplicación en que mantendrían su
vigencia los distintos compromisos asumidos por los contratantes, lo que deviene en
considerar que estemos en presencia de una típica obligación a término que, de
acuerdo al artículo 1.211 del mismo Código sustantivo, solamente señala el
momento determinante para el cumplimiento de la obligación, o para la extinción de
la misma, en cuyo supuesto la regla adoptada por las partes atañe más bien al
principio de la prórroga convencional que podía ser un año (1) o de seis (6) meses, a
elección de cualquiera de las partes, sin que se constate que esa convención en tales
términos manifestada presente alguna ambigüedad, vacío o duda. En efecto, de
acuerdo a la clausula cuarta del contrato, las partes tenían la potestad de ponerle fin
a esa convención mediante notificación que cualquiera de ellas hiciera a la otra con
no menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de
cualquiera de sus prorrogas, con lo cual debe entenderse que, si esa notificación se
hacia con treinta (30) días de antelación al vencimiento de seis (6) meses contados a
partir del vencimiento del año de duración, o de cualquiera de sus prorrogas, es
evidente, que partir de ese vencimiento comenzaba a transcurrir la prorroga legal en
beneficio del arrendatario y lo mismo ocurría si la notificación se practicaba con
treinta (30) días de antelación al vencimiento del año de duración, o de cualquiera de
sus prorrogas, con lo cual, considera el tribunal que no existe ambigüedad, oscuridad
o duda que pudiera plantear la indeterminación del contrato en la forma que ha sido
solicitada por la parte demandada, lo cual además , resalta evidente , si observamos
el contenido de las copias promovidas por la parte actora durante el lapso probatorio,
atinentes a la demanda instaurada en diciembre de 2010, por ante el Juzgado
Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, en el expediente no. AP31-V-2.010-004951 de la
nomenclatura de ese tribunal, que interpusieran los ciudadanos: PEDRO VICENTE
MALDONADO QUIEROZ, y MARIELA PERDIGON DE MALDONADO, en
contra de los hoy accionantes MARIO ANTONIO GERARDO CIBARELLI
CANTORE y ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI, por
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y REINTEGRO, en
relación con el mismo contrato de arrendamiento que involucra esta causa, en cuya
oportunidad, la parte demandada evidencia la absoluta claridad que tenia para ese
momento sobre la naturaleza del contrato que le vincula con la aquí accionante, al
alegar que :
“… y, consecuencialmente al hecho cierto de que ninguna de las partes notifico a la
otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial, o sea , ha
debido notificarse a mis representados con treinta (30) días antes de cumplirse la
fecha del día 28 de febrero de 2009; de lo cual se infiere , evidencia y prueba , que
lo que ha operado de derecho, es la plena prorroga del CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO aludido.
Del análisis de la referida clausula se infiere que el referido contrato se encuentra en
vigencia, pero significa que nos encontramos en presencia de un contrato de
arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO , que se prorrogó al no notificar
ninguna de las partes su interés en terminar la relación contractual . “
motivo por el cual esa delación se declara improcedente. Así se decide.
La parte demandada también fundamentó su alegato de indeterminación del contrato
en la circunstancia de haber sido notificada de la no prorroga del contrato, y en tal
sentido alegó lo siguiente:
“A todo lo anterior a de sumarse que la parte actora a través del Juzgado Tercero de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas me
notificó expresa y detalladamente en fecha 29 de abril de 2010, que no prorrogaría
convencionalmente el contrato y tal consta en Notificación Judicial que en copia
simple anexo marcada “C”, y en consecuencia desde ese momento y según
manifestado por la propia actora, en la notificación, estaría disfrutando de la
prorroga legal hasta el día 28 de febrero de 2011, siendo que desde esa fecha he
seguido ocupando el inmueble de marras, sin oposición del arrendador, y en
aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil debe reputarse el contrato
como un contrato a tiempo indeterminado, ya que es en fecha 16 de noviembre de
2011 (9 meses después), cuando la parte actora pretende la Resolución del Contrato
esta vez por falta de pago, que-no, por cumplimiento del lapso, lo que se traduce que
desde el día 28 de febrero de 2011, hasta la presente fecha me he mantenido en el
inmueble, y la parte actora nunca reclamó formalmente por haber continuado en
posesión del mismo, sino por el contrario, me demanda por “resolución del contrato
por falta de pago”; dando pues a entender la parte actora que sí existe una obligación
contractual entre nosotros; y como consecuencia es una aceptación tácita de que
existe un contrato indeterminado; ya que mal podría la parte actora pretender que de
renovarse nuestro contrato arrendaticio (como en efecto se renovó) sería a tiempo
determinado, ya que la misma norma taxativa establece: Articulo 1.600 del Código
Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario
queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume
renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos
sin determinación de tiempo”.
En tal supuesto, ha operado la tácita reconducción, pero con respecto del tiempo se
ha convertido en uno nuevo pero a tiempo indeterminado, de conformidad con el
artículo 1.614 del Código Civil, que estable que: “En los arrendamientos hechos por
tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido
el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua
bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que
se hacen sin tiempo determinado ”.Siendo ello así, no sería procedente una demanda
por Resolución de Contrato, y así lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia
patria… “
(omissis) “…
En conclusión ciudadano Juez, la demanda aquí incoada, es improcedente dado a
que la acción procedente dada a las características del contrato accionado, era una
demanda por desalojo, conforme a lo establecido en el Articulo 34 (a) de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, y no por Resolución de Contrato, y solo en el
supuesto de que hubiera dejado de PAGAR DOS MENSUALIDADES
CONSECUTIVAS, lo cual no es mi caso, pues tal como consta en la documentación
que he presentado marcada “B”, y que será probado en su oportunidad procesal, he
realizado de manera oportuna los PAGOS de los cánones de arrendamiento,
mediante Depósitos bancarios; que han sido consignados al Tribunal competente
para recibir la consignación. “
Ahora bien, de las probanzas traídas por las partes a este expediente , se advierte,
que la parte demandante promovió en el capítulo V de su escrito de pruebas, copias
certificadas de las actuaciones cursantes por ante el Juzgado Décimo segundo de
Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, (folios 318 al 323) de las cuales
se constata, que los hoy accionantes intentaron demanda en contra de los aquí
demandados, por cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento objeto del
presente juicio, ocasión en la cual acompañaron como instrumento fundamental de
esa demandada la notificación judicial a que alude la parte demandada en su escrito
de contestación, siendo esa notificación la que le sirvió a la sentenciadora de esa
causa para determinar, mediante decisión de fecha 25 de abril de 2011, la existencia
de un motivo válido para negar la admisión de esa demanda, considerando, que “…
la notificación no surtió el efecto requerido , al efectuarse posteriormente al
vencimiento de la prorroga contractual.” Así las cosas, considera el tribunal, que
negada la admisión no se le dio entrada a la acción instaurada por los accionantes en
ese juicio, y por tanto, de acuerdo a lo indicado con autoridad de cosa juzgada por la
juez de aquella causa,
“… el contrato se renovó de forma automática, toda vez que la notificación
efectuada no fue realizada con 30 días de anticipación, tal y como lo establecieron
las partes al momento de suscribir el contrato en comento…”
Con lo cual, considera el tribunal, que la notificación a que se alude en este juicio
practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas en fecha 29 de abril de 2010, quedó sin efecto en
virtud de aquella decisión, y por tanto, al no mediar oposición alguna de los
contratantes, se activó de pleno derecho la prórroga convencional del contrato por
un lapso de tiempo equivalente a un año calendario, contado a partir del 28 de
febrero de 2010, es decir, hasta el 28 de febrero de 2011, en cuyo supuesto, es de
considerar, que para el día 16 de noviembre de 2011, fecha de interposición de la
demanda iniciadora de estas actuaciones, la relación arrendaticia en mención se
había renovado nuevamente y en forma sucesiva el 28 de febrero de 2011, sin que se
constate que alguna cualquiera de las partes, o ambas, hubiesen manifestado su
voluntad en concreto de dar por concluida la vigencia del aludido contrato de
arrendamiento, lo cual significa que la vigencia del contrato se ha mantenido en el
tiempo hasta la presente fecha en forma determinada. Así se decide.
En consecuencia, carece de sustento la tesis formulada por la representación judicial
de la parte demandada, en cuyo supuesto se juzga la idoneidad de la vía elegida por
los hoy demandantes para canalizar su pretensión. Así se decide.
V
DEL FONDO DE ESTE ASUNTO
En su escrito del 15 de febrero de 2012 la parte demandada dio formal contestación
a la demanda instaurada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo en
forma pormenorizada todos ya cada uno de los argumentos de hecho y derecho
expuestos en el libelo, y en cuanto a las denuncias de insolvencia que se le imputan,
entre otras consideraciones, argumentó lo siguiente:
“…no obstante que como ARRENDATARIO, he venido durante todo este tiempo
(15 años) dando estricto cumplimiento a las obligaciones asumidas en el Contrato,
extrañamente y sin previo aviso a partir de la fecha 01 de marzo de 2009 , LA
ARRENDADORA , sin causa justificada, se negó a recibir el pago de los cánones de
arrendamiento, a amenazarme y a mantener en mi contra una conducta hostil, por o
que luego de conciliar con la arrendadora y de entender el motivo de su extraña
conducta, luego de una espera prudencial, hube de de realizar los pagos de los
cánones de arrendamiento establecidos en el contrato , por medio de deposito
bancario en la cuenta del Banco Industrial de Venezuela en la cuenta corriente no.
00030012870001037592, designada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio
de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, para luego
consignar oportunamente dichos depositos arrendaticios al expediente no. 2009-
0626 en la nomenclatura de dicho tribunal, cuyas copias certificadas anexo al
presente marcada “B”, dando cumplimiento al contrato, bajo los extremos y
exigencias a que se refiere la ley inquilinaria .”
Es oportuno también hacer del conocimiento de este tribunal , que el canon de
arrendamiento establecido unilateralmente por la ARRENDADORA, fue la cantidad
de BOLIVARES DOS MIL OCHOCIENTOS (Bs. 2.800,oo,oo) (sic) mensual , que
excede en bastante del monto regulado por el organismo oficial de BOLIVARES
TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SIETE CON TREINTA
Y SEIS CENTIMOS (Bs. 393.207,36), de la moneda anterior, quedando para hoy
con al reconversión monetaria por la cantidad de BOLIVARES FUERTES
TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES CON VEINTE CENTIMOS (BsF 393,20),
por cuyo motivo he venido pagando a la ARRENDADORA , cantidades superiores
a las debidas , las cuales son susceptibles a la acción de repetición y
compensación.”
Con respecto a la defensa perentoria de pago que invoca en el Capitulo Cuarto de su
escrito de contestación, la parte demandada adujo que,
“… con respecto a lo alegado en demanda relativo a la falta de pago, niego, rechazo
y contradigo todo lo expuesto por la parte arrendadora en su escrito libelar, en su
desesperado y burdo intento de desalojarme del inmueble, obviando los pagos que
he venido realizando a través de Depósitos Bancarios cada mes por un monto de de
Dos Mil Ochocientos (Bs.F 2.800,00) (un monto superior a lo establecido en la
regulación) a favor de Antonietta Ferracane De Cibarelli en las Cuentas Corrientes
Nº 00030012870001037592 del Banco Industrial de Venezuela y Nº 0102-0552-
230000034393 del Banco de Venezuela, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto
(25) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
expediente Nº 20090626 y desde la renuencia del arrendador de recibir los pagos
hasta la presente fecha se efectúa rigurosamente los pagos mediante deposito, de los
respectivos cánones de arrendamiento y su consecuente consignación ante el
Juzgado Vigésimo Quinto (25) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas mediante planilla de Depósito Bancario; que bien se
pueden observar en sus sellos húmedos al expediente de consignaciones, donde
reposa cada uno de los Boucher de depósitos realizados en la mencionada cuenta
correspondiente a cada mes”
En el mismo capitulo de ese escrito, la parte demandada hizo una relación detallada
de todos y cada una de las consignaciones que a su entender configuran la
demostración de los pagos que alega haber efectuado por ante el aludido Tribunal de
Consignaciones, y opuso la Compensación, conforme al articulo 1.331 del Código
Civil para el caso que algo debiera a su arrendador, lo cual hizo en los siguientes
términos,
“ Es importante traer a colación el hecho que en fecha 08 de octubre de 1999 , la
Dirección genera de Inquilinato del SNVH , adscrita al Ministerio para el Poder
Popular para la Vivienda y habitad dicto Resolución reguladora del canon de
arrendamiento nro. 001257; la cual fue modificada por el juzgado Superior Cuarto
en lo civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 26 de
noviembre de 2002 mediante el cual fijó el canon de arrendamiento del inmueble de
marras , estableciendo los pagos mensuales en la cantidad de BOLIVARES
TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SIETE CON TREINTA
Y SEIS CENTIMOS (Bs. 393.207,36) , de la moneda anterior quedando para hoy
con la reconversión monetaria por la cantidad de BOLIVARES FUERTES
TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 393,20)
siendo este el canon de arrendamiento regulado vigente para la fecha del mes de
marzo de 2009 al mes de septiembre de 2011 , por lo que he estado pagando en
exceso la diferencia de DOS MIL CUATROCIENTOS SEIS CON OCHEBTA
BOLIVARES FUERTES (Bs.f 2.406,80 ) por cada mes y que representa el 85% en
exceso”.
Observe el honorable juez, que aplicando la compensación de pagos en exceso o
indebidos , por cada mes que he pagado a mi arrendador cantidades superiores a las
reguladas (Bs. 2.406,80 mensual) he pagado mensualmente SEIS COMA DOCE
(6,12) mensualidades y para el día 28 de febrero de 2009, había pagado a mi
ARRENDADORA la cantidad de Bolívares Veintiocho Mil Ochocientos Ochenta y
Uno con Cuarenta y ocho cts, (Bsf 28.881,48 ) equivalente a SETENTA Y TRES
CON CUARENTA Y CINCO (73,45) cuotas o mensualidades adelantadas bajo el
régimen de regulación , y de haber habido un pago mal hecho (lo cual niego
anticipadamente ) este pago se compensa como consecuencia de los excesos en los
pagos indebidos realizados y que son susceptibles de repetición y/o compensación”.
Mas adelante, en el Capitulo Quinto de su escrito de contestación, la parte
demandada insistió en ese argumento de defensa, de la siguiente manera:
“ … más sin embargo, no obstante que me encuentro en estado de solvencia, es
oportuno hacer de su conocimiento, el hecho de que, si en algún momento no
hubiera cumplido la obligación de pago oportuno al arrendador, ( cuestión que niego
anticipadamente, ya que demuestro su pago con los depósitos realizados, cuyas
copias consigno a este expediente marcadas “B”) quedaría en justicia ( ex articulo 2
constitucional) protegido con la cobertura legal de la compensación, toda vez que el
arrendador me adeuda cantidades muy superiores a las por él demandadas, a cuya
repetición y/o compensación tengo derecho, ya que fueron originadas desde que mi
arrendador me exigió como canon de arrendamiento (Bsf. 2.800) el pago de
cantidades superiores a las ordenadas en la regulación oficial, (BsF. 393,20), la cual
fijó el canon de arrendamiento, que se encontraba vigente con respecto a los meses
que la actora demanda como mal pagados.
Siendo que poseo a la presente fecha a mi favor un exceso que opongo en
Compensación por la cantidad de Bolívares CINCUENTA Y SIETE MIL
SETECIENTOS SESENTA Y DOS CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS, (Bs.
57.662,96) que equivales a CIENTO CUARENTA Y SEIS CON NOVENTA
MESES ya cancelados.
Para decidir el tribunal observa:
A dijimos en lineas anteriores que , que las partes hoy en conflicto admiten, sin
reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de
arrendamiento que versa sobre el bien inmueble constituido por el Local identificado
con el Nº 4, ubicado en el EDIFICIO CENTRO COMERCIAL SAN GERARDO,
calle Miranda, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de esta ciudad de
Caracas, cuya convención es la misma que el apoderado judicial de la parte
demandante, incorporó a su libelo como instrumento fundamental de la pretensión
procesal deducida, cuyo recaudo, tal como quedó establecido en líneas anteriores, no
fue desconocido ni tachado de falsedad por la parte demandada.
Ahora bien, al ser esto así, es de considerar que el arrendamiento es definido por el
artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por
cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla,
lo que deviene en considerar que estamos en presencia de una modalidad contractual
que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, legítimamente
manifestado, quienes, por ende, son las que determinan el elemento de causa
necesario por el que habrá de regirse el logro particular de sus particulares
ambiciones.
En este sentido, la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento nos lleva a
considerar la existencia de otros elementos que le son inherentes, entre los que
destaca, precisamente, su onerosidad, puesto que cada una de las partes trata de
procurarse una ventaja mediante un equivalente, representado, en tal caso, por el
precio de la pensión o canon de arrendamiento, que es concebido por la más avezada
corriente jurisprudencial como la debida contraprestación económica a que tiene
derecho percibir el arrendador, por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace del
bien sometido a esa modalidad de negociación, sujeta, en consecuencia, a las
disposiciones legales que la regulan.
Ese elemento oneroso a que se ha hecho referencia, fue ampliamente delimitado por
las partes en conflicto, pues al examinar el contenido de la cláusula ‘quinta‘, del
contrato accionado, puede observarse que el precio de la pensión de arrendamiento
fue fijado convencionalmente en la suma de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.
2.800,oo) mensuales, a ser pagados por el inquilino ‘… por MENSUALIDAD
ADELANTADA, al primer (1) día de cada mes, en la Oficina de la “LA
ARRENDADORA” la cual declara conocer’ (sic), lo que, sin duda, se compadece
con el supuesto de hecho normativo a que se contrae los artículos 1.286 y 1.295 del
Código Civil, por cuyo motivo, teniendo en consideración que ese contrato de
arrendamiento comenzó a regir el día el primero de marzo de 2008, y que la
satisfacción del precio del canon de arrendamiento debía hacerse bajo la modalidad
de ‘mensualidades adelantadas ’ (sic), es de concluir, de acuerdo a las reglas propias
de cómputo referidas por el artículo 12 eiusdem y al principio de cumplimiento de
las obligaciones contenido en el artículo 1.264 ibídem, que el arrendatario sólo
disponía del día primero del mes anterior a la respectiva causación del canon para
honrar su obligación de pago frente a su arrendador .
Ahora bien, no se avizora en autos indicio alguno de que las personas que han
asumido el rol de arrendadores del hoy demandado se hubieren negado a recibir las
sumas de dinero que devenga el inmueble objeto de la convención locativa, por
concepto de canon de arrendamiento. A pesar de ello, el demandado alega que la
totalidad de las pensiones de arrendamiento que se describen como insolutas en el
libelo fueron consignadas ante la competente Autoridad Judicial, lo que, a juicio del
Tribunal, no es óbice para acudir a la protección de la especial legislación en materia
inquilina, pues constituye una máxima de experiencia que cuando un inquilino acude
ante un Juez a hacer efectivo el pago de su obligación, es porque sencillamente tiene
problemas con su arrendador, y es tal circunstancia lo que permite al Tribunal
analizar la defensa perentoria de pago esbozada al momento de contestarse la
demanda, en el entendido que el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios sólo consagra un principio de protección en
beneficio del débil jurídico de la relación económica, como lo es el arrendatario, que
propende a dispensar la necesaria seguridad y confianza encaminada a evitar que
actos o actuaciones de su arrendador puedan propiciar la existencia de situaciones
reñidas con la equidad, buena fe, equilibrio y reciprocidad que se deben los
contratantes.
Lo anterior, nos lleva a considerar lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil
para de esa manera determinar el momento determinante en que debe empezar a
correr el lapso de gracia a que alude el nombrado artículo 51 del Decreto con rango
y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, por ende, establecer la
temporalidad o no de los pagos realizados por el arrendatario en sede judicial. En
este sentido, de acuerdo a lo previsto en la cláusula ‘quinta ’, del contrato accionado,
las partes estipularon que el arrendatario pagaría el precio del canon de
arrendamiento ‘… por MENSUALIDAD ADELANTADA, al primer (1) día de cada
mes…” por lo cual ese término, que es el acordado por las partes en función de su
autonomía contractual, aunque es muy corto, debe dejarse correr en forma íntegra,
luego de lo cual comenzará a regir el lapso de gracia predispuesto por la ley especial
para ese mismo fin, pues:
(omissis) “…queda evidenciada con absoluta certidumbre la procedencia de los
argumentos del formalizante en relación a la errónea interpretación del artículo 51
de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, de una parte, la recurrida señala:
“…De modo que para el evento de que el arrendador tenga una carga como sería la
de presentarse a cobrar en un lugar y momento determinado (en la sede de la Clínica
Alfa, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al mes vencido), y no la
cumpliese, debe entenderse que se ha rehusado a recibir el pago, caso en el cual el
arrendatario que desee mantenerse solvente deberá proceder a realizar las
consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la
mensualidad….”, con lo cual queda sobreentendido que si la parte actora dispone de
los cinco días siguientes al vencimiento del mes para efectuar el cobro, el lapso
previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debería
comenzar a computarse una vez fenecido dicho lapso de cinco días continuos.
Por ello, al establecer seguidamente el Sentenciador superior que: “…Las
consignaciones no las realizó dentro de los quince (15) días continuos siguientes al
vencimiento de la mensualidad, toda vez que la que correspondía al mes de julio de
2000 y 2001 debía realizarla a mas tardar, antes del 16 de agosto de 2001; la de este
mes de ambos años antes del 16 de septiembre también del año 2001; la de
septiembre de 2000 y 2001, debía formalizarla antes del 16 de octubre de 2001, y así
sucesivamente. En consecuencia, ha quedado demostrado que la parte demandada
incumplió una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es la de
pagar el canon de arrendamiento…”, yerra en la interpretación de la delatada norma,
cabe decir, del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, la presente denuncia resulta procedente. Y así se decide…”
(Sentencia Nº RC-00963, de fecha 11 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal
Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Manufacturas
J.E.O., S.R.L., contra Clínica Alfa, C.A., contenida en el expediente Nº 2005-
000469, de la nomenclatura de esa Sala).
Lo decidido por la máxima instancia judicial del país, no es más que el acatamiento
de la doctrina elaborada con carácter vinculante por la Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia que, en casos similares al que nos ocupa, ha
dictaminado lo siguiente:
(omissis) “…la Sala encuentra que el ahora apelante fue demandado por resolución
de contrato de arrendamiento y cobro de daños y perjuicios debido a que había
dejado de pagar unos cánones de arrendamiento. Durante el proceso, en segunda
instancia, el demandado probó que los cánones que habían sido demandados como
fundamento de la pretensión no se debían, sino, por el contrario, habían sido
consignados en el Juzgado Octavo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas. Por su parte, el tribunal de segunda instancia
apreció las documentales de las consignaciones, pero llegó a la convicción de que
los pagos que correspondían a los meses de mayo de 1996 y abril de 1997 habían
sido consignados extemporáneamente, esto es luego del transcurso de quince (15)
días después de que el pago hubiere sido causado, tal y como lo disponía el Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Vivienda vigente para ese entonces.
Esa aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda fue lo que el
demandante calificó de un abuso de poder por parte del Juzgado Tercero de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas. No obstante, la Sala encuentra que la regulación del caso
sub-iudice por el mencionado Decreto no vulneró los derechos a la defensa y debido
proceso del recurrente, pues, en todo caso, se observa que según el contrato de
arrendamiento, el pago debía hacerse durante los primeros cinco (5) días del mes
vencido, es decir que, cuando el tribunal calificó de extemporáneo el pago con
fundamento en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, le concedió un
plazo mayor al arrendatario para la consideración de extemporaneidad del pago. Por
tanto, lejos de una lesión a sus derechos constitucionales, le aplicó una norma más
favorable. Así se decide…” (Sentencia Nº 790, de fecha 14 de abril de 2.003,
dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el
caso de JOSÉ FÉLIX RONDÓN, contenida en el expediente Nº 02-1772, de la
nomenclatura de esa Sala).
Por tanto, tomando en cuenta los citados antecedentes jurisprudenciales, que este
Tribunal comparte y aplica por mandato de lo establecido, respectivamente, en los
artículos 321 del Código de Procedimiento Civil y 336 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela, debe señalarse, nuevamente, que la vigencia
del contrato de arrendamiento accionado comenzó a regir el día 1 de marzo de 2008,
fecha esta que constituye el parámetro adecuado para establecer la oportunidad de
pago a cargo del arrendatario, hoy demandado, por cuyo motivo es de indicar que la
observancia del inquilino en el precepto normativo a que alude el artículo 1.592,
ordinal segundo, del Código Civil, se hacía exigible, de acuerdo con la cláusula
Quinta del contrato accionado, “… por MENSUALIDAD ADELANTADA, al
primer (1) día de cada mes …” pero teniendo en consideración que el inquilino
manifestó su voluntad de someterse al régimen especial de protección a que se
contrae el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, es de concluir que el plazo de gracia a que se contrae esa norma
comienza a correr el día dos (2) y concluye el día diecisiete (17), ambos inclusive,
del mes anterior al de la respectiva causación del pago, y en esa dirección es que
debe ser orientado el análisis de los distintos pagos efectuados por el hoy
demandado, tomándose en consideración para ello la fecha en que se efectuaron los
respectivos depósitos en la cuenta bancaria que el Juzgado Vigésimo Quinto de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
mantiene en el instituto de crédito Banco Industrial de Venezuela, C.A., pues:
(omissis) “…En criterio de la Sala, la decisión objeto de la demanda de amparo,
cuando negó valor probatorio de solvencia a las planillas de depósito bancario, con
fundamento en lo que dispone el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, violó el principio constitucional según el cual “no se sacrificará la
justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, a causa de una aplicación
formalista de la norma que invocó. En efecto, el hecho de que la norma que fue
transcrita (artículo 56) disponga que, en virtud de la consignación que legítimamente
se efectúe conforme a lo que dispone la Ley, se considerará al arrendatario en estado
de solvencia, no quiere decir que dichas consignaciones sean la única manera de
demostración de la solvencia, como si las planillas de consignación fueran de los
documentos que incorporan la obligación que representan (título valor); ni siquiera
se deriva de la letra de la Ley que dichas planillas sean un documento que constituya
prueba única del hecho cuya ocurrencia asienta (la consignación). De hecho, incluso
admiten prueba en contrario.
Así, si a quien se opone una planilla de consignación puede demostrar la insolvencia
de quien la presenta, a pesar de la solvencia que aquélla, en principio, demuestra; a
la inversa, quien alega solvencia puede probarla a pesar de la insolvencia de la que
la ausencia de la planilla en cuestión parece demostrativa. En criterio de la Sala, si
bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo
prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del
cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor como
impedimento de la pretensión de desalojo por falta de pago.
En efecto, la causal legal de desalojo de un bien que ha sido entregado en
arrendamiento es la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos
(2) mensualidades consecutivas; en el caso de autos, el demandado probó que tal
causal, que se alegó en su contra, no procedía, por cuanto había pagado dichos
cánones mediante depósito bancario que fue recibido por los tribunales de
consignaciones respectivos, en los meses correspondientes, tal como acredita el sello
húmedo que se aprecia en las planillas de depósito bancario.
En consecuencia, la Sala estima que el tribunal de alzada que fue señalado como
agraviante violó el derecho del entonces demandado a la recepción de una justicia
idónea, sin formalismos que la entraben o denieguen y así ha debido ser apreciado
por el a quo constitucional, ya que, si bien es cierto que la Sala ha insistido,
incesantemente, en que el amparo no es una tercera instancia del juicio originario y
que no es medio de impugnación del criterio jurídico del juez, también ha dicho que
ello es así salvo que, a través de dicho criterio, se viole un derecho constitucional
por su errónea o falsa aplicación o bien, como en el caso de autos, por falta de
aplicación…” (Sentencia Nº 2652, de fecha 23 de octubre de 2.002, dictada por la
Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, recaída en el caso de EMIRO
SALMUDIO MALVIDIO, contenida en el expediente Nº 02-1723, de la
nomenclatura de esa Sala).
En consecuencia, sobre la base de los elementos de cálculo para el cómputo de los
lapsos en el que las partes deben acometer el cumplimiento de sus obligaciones,
fundamentada en lo dispuesto por el artículo 12 del Código Civil, tenemos que, de
acuerdo al legajo de consignaciones traídas por las partes a este juicio, el canon de
arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2009 , fue realizado el día 07 de
abril de 2009, cuando lo correcto y ajustado a derecho era que tal mensualidad se
pagara entre los días dos (2) hasta el diecisiete (17), ambos inclusive, del mes de
febrero de 2.009 lo que deriva en considerar que tal pago se repute extemporáneo
por tardío. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de
2.009, fue realizado el día 15 de septiembre de 2009, lo que deriva en considerar que
tal pago se repute temporáneo, por haber sido consignado dentro del lapso previsto
en la ley. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2010, fue
realizado el día 12 de agosto de 2010, lo que deriva en considerar que tal pago se
repute temporáneo, por haber sido consignado dentro del lapso previsto en la ley. El
canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2010, fue
realizado el día realizado el día 14 de septiembre de 2010, lo que deriva en
considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido consignado dentro del
lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de
Octubre de 2010, fue realizado el día realizado el día 15 de octubre de 2010, lo que
deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido consignado
dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento correspondiente al
mes de enero de 2011, fue realizado el día realizado el día 13 de enero de 2.011, lo
que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido
consignado dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento
correspondiente al mes de marzo de 2011, fue realizado el día 15 de marzo de 2011,
lo que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido
consignado dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento
correspondiente al mes de abril de 2011, fue realizado el día 14 de abril de 2011, lo
que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido
consignado dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento
correspondiente al mes de mayo de 2011, fue realizado el día 13 de mayo de 2011,
lo que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido
consignado dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento
correspondiente al mes de junio de 2011, fue realizado el día 14 de junio de 2011, lo
que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido
consignado dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento
correspondiente al mes de julio de 2011, fue realizado el día 13 de julio de 2011, lo
que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber sido
consignado dentro del lapso previsto en la ley. El canon de arrendamiento
correspondiente al mes de septiembre de 2011, fue realizado el día 12 de septiembre
de 2011, lo que deriva en considerar que tal pago se repute temporáneo, por haber
sido consignado dentro del lapso previsto en la ley.
Tales consideraciones, conllevan a establecer la eficacia de los pagos efectuados por
el hoy demandado en función de enervar la presunción grave del derecho reclamado
por el actor, ya que con excepción de la consignación correspondiente al mes de
marzo de 2009, todas y cada una de ellas cumplen satisfactoriamente con las
distintas exigencias a que se contrae el artículo 51 y siguientes del Decreto con
rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues todas ellas fueron
realizadas dentro del plazo de gracia que estipula la especial legislación en materia
inquilina, por lo que, en ese sentido, respecto a la consignaciones indicadas, debe
considerarse al arrendatario, hoy demandado, en estado de solvencia frente a sus
arrendadores, y así se decide.
No ocurre lo mismo, sin embargo, por lo que respecta al canon de arrendamiento
causado durante el mes de marzo de 2009 , pues de la misma certificación expedida
por el Tribunal receptor de las consignaciones, y de los propios recaudos aportados
por ambas partes, se infiere que ese mensualidad fue satisfecha ante la competente
Autoridad Judicial el día 07 de abril de 2009, es decir, fuera del lapso de gracia y
proteccionista consagrado en el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual no procede la defensa perentoria de pago,
alegada por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, en cuyo
supuesto la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar en
aplicación de lo dispuesto por las partes en la cláusula ‘quinta ’ del contrato de
arrendamiento accionado, por cuanto no se está en presencia de una consignación
legítimamente efectuada, toda vez que el incumplimiento tardío se equipara a la falta
de pago del canon de arrendamiento en mención. Así se establece.
En consecuencia, habiéndose demostrado el incumplimiento contractual en que
incurrió la hoy demandada en relación al pago del canon de arrendamiento
correspondiente al mes de marzo de 2009, es de concluir que ante la plena prueba de
tales acontecimientos, la demanda iniciadora de estas actuaciones debe prosperar, y
así se decide en conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de
Procedimiento Civil.
Ahora bien, tal y como quedó reseñado en líneas anteriores , la parte demandada
alegó, que si en algún momento no hubiera cumplido la obligación de pago oportuno
al arrendador, quedaría protegido con la cobertura legal de la compensación, toda
vez que el arrendador, a su consideración le adeuda cantidades muy superiores a las
por él demandadas, a cuya repetición y/o compensación alega tener derecho, por
haber sido originadas desde que su arrendador le exigió como canon de
arrendamiento el pago de cantidades superiores a las ordenadas en la regulación
oficial, por BsF. 393,20 la cual fijó el canon de arrendamiento, que se encontraba
vigente con respecto a los meses que la actora demanda como mal pagados y que
fijo el canon de arrendamiento en la cantidad de BsF. 393,20 .
Para decidir el tribunal observa
El artículo 63 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, confiere al arrendatario el derecho a compensar sus deudas con los
reintegros previstos en esa ley. Estos reintegros hacen surgir en beneficio del
arrendatario la existencia de un derecho de crédito , que se erige en justo título para
que éste pueda hacer efectiva su acreencia frente a su arrendador, pudiendo con ello,
alegar frente a su arrendador, en los términos contemplados por el artículo 1.331 del
Código Civil, la compensación de deudas, tal y como ha sido solicitado por la parte
demandada , pero, para obtener la satisfacción de ese interés se hace necesario que
se determine el quantum del presunto sobreprecio ilegalmente percibido por el
arrendador, ya que si la compensación exige la existencia de dos obligaciones
igualmente liquidas y exigibles, tal obligación debe ser establecida mediante el
ejercicio de la correspondiente acción de reintegro, la cual ha sido interpuesta en
este mismo juicio por vía reconvencional, de allí que, a los fines de determinar la
procedencia o no de la defensa perentoria de la compensación, se hace necesario
entrar al análisis previo de los motivos que fundamentan la mutua petición formula
por la parte demandada. Así se decide.
VI
DE LA RECONVENCIÓN.
Primero
De la Impugnación de la Cuantía
En su escrito del 28 de febrero de 2011, el apoderado judicial de la parte
demandante reconvenida, formula su objeción al valor expresado por la
representación judicial de la parte demandada reconviniente como valor pecuniario
de su mutua petición, alegando para ello lo siguiente:
(omissis) “…Rechazo la estimación de la demanda reconvencional, por ser
exagerada y se limite a la estimación de la demanda incoada por esta representación
por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por pensiones
insolutas, a saber: TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES
FUERTES (33.600 Bs.F) equivalentes a cuatrocientas cuarenta y dos con diez
unidades tributarias (442;10 U.T.).
Para decidir, se observa:
El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su contexto, no consagra
obligación alguna a cargo del actor en estimar el valor de su pretensión, pues se
entiende que la cuantía o el valor de la causa, es rigurosamente legal, y las reglas
para su determinación están previstas en el artículo 30 y siguientes del mismo
Código adjetivo; y sólo cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea
apreciable en dinero, se le impone al demandante la obligación de indicar un monto,
expresado en bolívares, que, en lo sucesivo y de manera tentativa, es lo que va a
determinar, ‘prima facie’, la competencia del Tribunal para conocer del respectivo
asunto por razón de la cuantía. Ese valor provisional de la demanda o de la
reconvención en su caso, que el actor hace en su libelo, debe permanecer incólume a
menos que el demandado manifieste su oposición en la forma indicada por el
artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo supuesto se le impone al
demandado su ineludible carga de explicar razonadamente los motivos de hecho y
de derecho en que sustente su oposición, y demostrar la ineficacia procesal de esa
estimación. Al respecto, nuestra ha Casación ha señalado:
(omissis) “…Sobre estos particulares, la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del
2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez,
caso CLAUDIA BEATRIZ RAMIREZ contra MARIA DE LOS ANGELES
HERNÁNDEZ DE WOHLER y otro, estableció lo siguiente:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi
contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular,
dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste
sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la
estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de
Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de
impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo
exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la
subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
‘Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es
aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello
procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina
en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga
de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe
probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna
estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa
que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la
estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la
facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o
exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera
necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento
Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por
fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la
estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá
rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un
hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo
puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación
hecha por el actor…”. (Sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2002 por el
Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de
NESTOR JESUS MORALES VELÁSQUEZ contra CARMEN GREGORIA
BOADA y otra, contenida en el expediente Nº RC-2001-128, de la nomenclatura de
esa Sala).
En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda reconvencional en la suma de
CIENTO SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES CON
SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 167.560,66,oo), la cual fue rechazada por el
demandado por exagerada; pero el demandante reconvenido no indicó el por qué de
la pretendida improcedencia que le atribuye a la estimación hecha por la demandada
reconviniente como valor de su demanda, siendo impensable por ello que el
Tribunal deba suplir argumentaciones de hecho no alegadas adecuadamente, pues se
trata de un hecho nuevo que, necesariamente, debió ser sustentado adecuadamente
por quien impugnó ese elemento del proceso, por lo que al no haber procedido en al
forma indicada , queda firme la estimación realizada por el demandado
reconviniente. Así se decide.
Segundo
Del Reintegro de Cánones
Finalmente, el demandado asistido de abogado, planteó mutua petición a la parte
actora respecto al reintegro de los cánones de arrendamiento presuntamente pagados
en exceso por la parte demandada, y, respecto a los daños y perjuicios que por abuso
de derecho le considera infringidos a su representado derivado de esos pagos
indebidos. En tal sentido y con respecto al primero de los motivos que fundamenta
la reconvención la parte demandada reconvincente esgrimió la siguiente
fundamentación:
“Ahora bien ciudadano Juez, el inmueble objeto de contrato, ha sido regulado por la
Dirección General de Inquilinato en varias oportunidades, por ejemplo: en fecha 19
de diciembre de 1990, según Resolución 3598; en fecha 08 de Octubre de 1999,
según Resolución 1257 en el expediente Nº: 46624, modificada según sentencia de
fecha 26 de noviembre de 2001 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y
Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Por lo que he venido cancelando por concepto del canon de arrendamiento mensual
unos montos que exceden el máximo establecido en las resoluciones mencionadas,
tal como consta en el legajo de recibos consignados.
Ahora bien, conforme a la Resolución Nro. 1257, de fecha 19 de mayo de 1999,
vigente para cuando se suscribió el contrato accionado; yo debía cancelar a LA
ARRENDARORA, la cantidad de Bolívares trescientos NOVENTA Y TRES CON
VEINTIÚN CENTIMOS (Bsf. 393.21), y no DOS MIIL OCHOCIENTOS (Bsf.
2.800,00) como se dispuso en el contrato.
Como puede observarse de lo antes expuesto y acreditado en autos, he pagado real y
efectivamente a la arrendadora por concepto de sobrealquileres en los últimos dos
(02) años la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y
DOS CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (57.762,96), por lo cual me encuentro
amplia y suficientemente legitimado para solicitar el reintegro de conformidad con
lo establecido en los artículos 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para decidir el tribunal observa
La determinación en el precio del canon de arrendamiento constituye una de las
condiciones de la relación arrendaticia, orientada a establecer el adecuado equilibrio
entre las partes de la relación económica, lo cual explica la razón de ser del precepto
normativo a que se refiere el artículo 13 del Decreto con rango y fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece que el arrendatario o
subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente
fijados por el competente organismo regulador.
Ello, obedece a que todo pago presupone una deuda, y lo que ha sido pagado sin
deberse está sujeto a repetición, lo cual constituye el derecho por excelencia
inherente a todo arrendatario de obtener de su arrendador la restitución de los frutos
civiles satisfechos indebidamente.
Según el artículo 63 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, el reintegro debe concretarse a los sobrealquileres cobrados desde la
fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare
definitivamente firme, consagrándose así, en beneficio del arrendatario, una
verdadera expectativa de derecho que surge al confrontar la fijación oficial del
precio del canon de arrendamiento con el valor de éste convencionalmente
estipulado, lo cual, en lo sucesivo, debe ser reclamado mediante el ejercicio de la
correspondiente acción de reintegro, a través de la cual se establece la determinación
del quantum del sobreprecio ilegalmente percibido por el arrendador,
reconociéndosele al arrendatario un derecho de crédito, representativo de un justo
título para que el arrendatario pueda hacer efectiva su acreencia frente a su
arrendador, pudiendo con ello, inclusive, alegar frente a su arrendador, en los
términos contemplados por el artículo 1.131 del Código Civil, la compensación de
deudas.
En el caso bajo examen, la representación judicial de la parte demandada exige a la
hoy demandante el reintegro de la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL
SEISCIENTOS SESENTA Y DOS CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS
(57.762,96), por concepto de sobrealquileres presuntamente pagados en exceso en
los últimos dos (02) años, para lo cual, como quedó claramente establecido en la
oportunidad en que se valoraron esas pruebas, la parte demandada reconviniente
demostró la existencia de la Resolución Administrativa Nº 001257 de fecha 8 de
octubre de 1999 que cursa en el expediente número 46624 emanada de la Dirección
General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo Urbano, hoy
Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-Dirección General de
Inquilinato de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (SNVH), mediante la cual se
fijó el canon de arrendamiento para el inmueble de autos en la cantidad de bolívares
CIENTO SESENTA Y UN MIL CIENTO CINCUENTA EXACTOS (Bs.
171.150,00) que representa hoy la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN
BOLIVARES CON QUINCE CTS. (Bs. 171,15), lo que, en principio, determina el
buen derecho invocado por la representación judicial de la demandada en la mutua
petición que se examina, pero para que esto sea así debe también considerarse que
“…los derechos al acceso a la justifica, defensa, debido proceso y tutela judicial
eficaz son y deben ser protegidos en su globalidad e integridad por todos los
tribunales y órganos administrativos, pero, para que esa tutela se active, corresponde
también –y en la misma medida- el respeto y aplicación de las reglas
predeterminadas en el ordenamiento jurídico, en resguardo de principios igualmente
constitucionales y superiores, como lo es, entre otros, la seguridad jurídica…”
(Sentencia Nº 727 dictada en fecha 8 de abril de 2.003 por el Tribunal Supremo de
Justicia en Sala Constitucional).
En el sentido expuesto, estima esta sentenciadora que la Resolución Administrativa
Nº 001257 de fecha 8 de octubre de 1999 que cursa en el expediente número 46624
emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del
Desarrollo Urbano, hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat-
Dirección General de Inquilinato de Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat
(SNVH), constituye un acto administrativo de efectos particulares y temporales que,
se presume legítimo, dotado de ejecutividad y ejecutoriedad en cuanto al hecho
material en él contenido, por manera de provocar en el ámbito jurídico las
consecuencias que de él se derivan, a lo que es de añadir la naturaleza ‘cuasi
jurisdiccional’ del nombrado acto administrativo, pues la Administración, al
momento de establecer o de fijar el precio máximo que puede devengar un
determinado inmueble por concepto de canon de arrendamiento, no asume ni toma
para sí la carga en su beneficio por ser un acto que apareja su ejecución inmediata
sino que simple y llanamente la Administración centra su atención en dirimir un
conflicto de derechos subjetivos, lo que deviene en considerar que tal Resolución
administrativa se erige más bien en una simple expectativa de derechos, dado que de
ella solamente puede nacer la posibilidad para el inquilino de reclamar a su
arrendador la repetición de las sumas de dinero supuestamente pagadas en exceso
por concepto de cánones de arrendamiento, y de esa manera lograr el adecuado
equilibrio y armonía deseada en el mantenimiento de la relación económica.
Ello se explica porque quien fundamente su pretensión frente a otro sujeto en el
reconocimiento que de la misma hace un acto administrativo, debe acudir ante los
órganos de la jurisdicción para obtener la satisfacción completa de su interés,
máxime cuando la propia Ley determina una acción especial, como es la del
reintegro, para hacer efectiva la decisión que emana del competente órgano
administrativo, pues si todo pago presupone una deuda y lo que ha sido pagado en
exceso o sin deberse está sujeto a repetición, es obvio considerar, por tanto, que la
misma Ley especial en materia inquilinaria dota o concede al débil jurídico del
contrato, como lo es el inquilino, su incuestionable derecho de acudir ante los
órganos de la jurisdicción para exigir lo que ha pagado o ha estado pagando demás,
sin estar obligado a ello. En tal supuesto, debe propenderse, en primer lugar, al
establecimiento del hecho material del sobreprecio, lo que se logra en la medida que
el beneficiario de la regulación ejerza las acciones idóneas para tal fin, lo cual se
infiere al examinar el contenido del artículo 61 del Decreto con rango y fuerza de
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual:
Artículo 61.- “Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se
refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por
la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en
el presente Decreto-Ley”;
y solo así podrá el interesado gozar de los beneficios que le concede la ley en aras de
oponer las defensas o excepciones contra su arrendador, tal como lo indica el
artículo 63 eiusdem:
Artículo 63.- “Los reintegros previstos en este Título son compensables con los
alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de
solvencia, cuando el importe del reintegro, establecido mediante sentencia
definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por
concepto de alquileres”. (subrayado del Tribunal).
Ahora bien, de las pruebas traídas a los autos por la parte actora se desprende que el
arrendatario hoy accionado, ya había acudido por ante los órganos jurisdiccional
pretendiendo la satisfacción del intereses que hoy demanda por vía reconvencional,
circunstancia ésta que se constata de las copias certificadas de la causa en
conocimiento del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Asunto: AP31-V-2.010-004951, en la
demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y
REINTEGRO, interpusieran los ciudadanos: PEDRO VICENTE MALDONADO
QUIEROZ, y MARIELA PERDIGON DE MALDONADO, en contra de los hoy
accionantes, en relación al inmueble objeto de la presente causa. En efecto, consta
de esas copias, que los ciudadanos PEDRO VICENTE MALDONADO QUIEROZ,
y MARIELA PERDIGON DE MALDONADO, en fecha 20 de diciembre de 2010,
demandaron por ante el aludido tribunal, por concepto de reintegro, el pago de
“… la suma de OCHENTA Y MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLIVARES
(81.830,86) por concepto de reintegro por cobro indebido de
SOBREALQUILERES, producto de las sumas de las cantidades pagadas
mensualmente en exceso , multiplicadas por el término en que fueron pagadas sobre
el canon pactado en el contrato de arrendamiento , las cuales están sujetas a
repetición.”
Demandaron igualmente,
“…el pago de los intereses sobre los cánones de sobrealquileres, pagados a razón del
1% mensual , desde el primero de marzo del año 2008, fecha esta en que se produjo
el primer pago, y las posteriores consignaciones arrendaticias , hasta que quede
definitivamente firme la presente decisión”.
Consta de esas mismas copias, que esa demanda fue perimida por el aludido
Tribunal Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, mediante decisión de fecha 27 de julio de 2011, y la
misma se encuentra actualmente en conocimiento del Juzgado Superior Séptimo en
lo Civil, Mercantil y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la
apelación ejercida por la parte actora en esa causa, tal y como además, se constata de
los informes remitidos por el aludido tribunal en fecha 10 de marzo de 2012,
mediante oficio no. 0071, en el cual informa que:
“… el expediente no. APV-2010-004951, proveniente del Juzgado Vigésimo
Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas, viene por recurso de apelación interpuesta por la parte actora, contra la
sentencia definitiva dictada en fecha 27.07.2011 , la cual fue oída en ambos efectos ,
siendo remitido al Juzgado Distribuidor y le correspondió conocer a este tribunal ,
con el expediente no. 10243, siendo la presente causa CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO Y REINTEGRO , la parte actora los ciudadanos PEDRO VICENTE
MALDONADO QUIEROZ, y MARIELA PERDIGON DE MALDONADO, la
parte demandada los ciudadanos MARIO ANTONIO CIBARELLI CANTORE Y
ANTONIETA FERRACANE DE CIBARELLI “.
Esa circunstancia permite evidenciar la existencia en autos de una causa de
inadmisibilidad sobrevenida que afecta la demanda reconvencional que nos ocupa,
ya que para el momento en que se intenta esa mutua petición, la decisión de fecha 27
de julio de 2011 emanada del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, -que resolvió perimir la
causa por cumplimiento de contrato y reintegro de los sobre alquileres ya indicados-
se encontraba en apelación, sin que se hubiere resuelto la misma mediante sentencia
definitivamente firme, por lo que, es evidente, que al momento de intentarse la
demanda reconvencional de autos, ni tan siquiera había comenzado a transcurrir el
lapso de noventa (90) días a que alude el articulo 271 del Código de Procedimiento
Civil, que le permitía al aquí demandado intentar una nueva demanda sobre esos
mismo hechos, por lo que, constando que la demanda reconvencional fue propuesta
anticipadamente al vencimiento de ese lapso, el tribunal considera que la misma
debe ser inadmitida, pronunciamiento que puede hacer esta juzgadora de oficio, en
virtud de la naturaleza de orden público que afecta esas disposiciones legales. Así se
decide.
Segundo
De la Indemnización de Daños
En cuanto al segundo de los motivos que fundamenta la reconvención, la parte
demandada reconviniente alegó, que desde el primero de marzo de 1995 hasta la
presente fecha, sostiene con la Demandante Reconvenida, una relación arrendaticia
en la cual se firmaron once (11) contratos de arrendamiento sobre el inmueble de
autos, y que desde el inicio de esa relación el inmueble siempre estuvo regulado por
la Dirección de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructuras, (hoy Ministerio
Popular para la Vivienda y Habitad), lo cual afirma, fue ocultado y desconocido ex
profeso por su arrendador, a quien le imputa haberle obligado a cancelar montos
superiores a los regulados, en unos casos haciéndole firmar letras de cambio, y en
otros casos colocando en el propio cuerpo del contrato un canon de arrendamiento
muy superior al acordado por el organismo rector de la regulación inmobiliaria,
detallando todos y cada uno de los montos que a su consideración reflejan esos
exceso, y el abuso demandado, que a continuación se citan :
“ A) Al inicio de la relación inquilinaria, el inmueble estaba regulado en la cantidad
de 4.635 bolívares fuertes, y por ese monto se hizo el contrato y ese era el canon que
se pagaba hasta el día 30 de junio de 1995.
B) A partir del 01 de julio de 1995 y hasta el 29 de febrero de 1996, mi arrendadora
me obligaba a cancelarle aparte del canon legalmente establecido por la Resolución
Inquilinaria Nro 3598 de fecha 19-12-1990, (BsF 4.635), la cantidad de 65,365
Bolívares Fuertes, para un total de 70,00 BsF, para lo cual me expidió e hizo pagar
ocho (08) letras de cambio, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de
Bolívares Fuertes 522,92, y que constituye en un pago indebido por abuso de
derecho.
C) A partir del 01/03/1996 al 30/08/1996 mi arrendadora me obligaba a cancelarle
aparte del canon legalmente establecido por la Resolución Inquilinaria Nro. 3598 de
fecha 19-12-1990, (BsF 4.635), la cantidad de 105.365 Bolívares Fuertes, para un
total de 110,00 BsF, para lo cual me expidió e hizo pagar seis (06) letras de cambio,
habiendo cancelado para ese periodo un exceso de BsF. 635,19 y que se constituye
en un pago indebido por abuso de derecho.
D) A partir del 01/09/1996 al 28/02/1997 mi arrendadora me obligaba a cancelarle
aparte del canon legalmente establecido por la Resolución de Inquilinaria Nro. 3598
de fecha 19-12-1990, (BsF. 4.635), la cantidad de 115.365, para lo cual me expidió e
hizo pagar seis (06) letras de cambio monto superior al canon legalmente establecido
por la Resolución Inquilinaria, para un total de 120,00 BsF, habiendo cancelado para
ese periodo un exceso de BsF. 692,19 y que se constituye en un pago indebido por
abuso de derecho.
E) A partir del 01/03/1998 al 28/02/1999 mi arrendadora me obligaba a cancelarle
por contrato y como canon de arrendamiento establecida en el contrato la cantidad
de 100,00 BsF, monto superior al canon legalmente establecido por la Resolución
Inquilinaria Nro. 3598 de fecha 19-12-1990, (BsF 4.635) y aparte de eso, la cantidad
de 100,00 BsF, para lo cual me expidió e hizo pagar doce (12) letras de cambio
habiendo cancelado por 100,00 BsF cada una por un total de 200,00 cancelando para
ese periodo un exceso de Bolívares Fuertes 2.344,38 y que se constituye en un pago
indebido por abuso de derecho.
F) A partir del 01/03/1998 al 28/02/1999 mi arrendadora me obligaba a cancelarle
aparte y adicional el canon legalmente establecido por la Resolución Inquilinaria
Nro. 3598 de fecha 19-12-1990, (BsF 4.635), la cantidad de 280,00 para lo cual me
expidió e hizo pagar doce (12) letras de cambio habiendo cancelado para ese periodo
un exceso de Bolívares Fuertes 3.304,38 y que se constituye en un pago indebido
por abuso de derecho.
G) A partir del 01/03/1999 al 31/05/1999 mi arrendadora me obligaba a cancelarle
ya como canon reflejado en el cuerpo del contrato de arrendamiento adicional al
canon legalmente establecido por la Resolución Inquilinaria Nro. 3598 de fecha 19-
12-1990, (BsF 4.635), la cantidad de 300,00 por un periodo de tres (03) meses,
habiendo cancelado para ese periodo un exceso de BsF 976, 10 y que se constituye
en un pago indebido por abuso de derecho.
H) A partir del 01/06/1999 al 29/02/2000, mi arrendadora me obligaba a cancelarle
ya como canon reflejado en el cuerpo del contrato de arrendamiento adicional al
canon legalmente establecido por la Resolución Inquilinaria Nro. 3598 de fecha 19-
12-1990, (BsF. 171,15), la cantidad de 330,00 es decir, 158,85 en exceso, por un
periodo de nueve (09) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de
BsF. 1.429,65 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
I) Para el periodo comprendido 01/03/2000 al 28/02/2001 y vigente la regulación
anteriormente mencionada, (BsF 171,15) mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 500,00 bolívares fuertes por un periodo de doce (12)
meses, es decir 328,85 en exceso mensual, habiendo cancelado para ese periodo un
exceso de Bolívares Fuertes 3.946,20 y que se constituye en un pago indebido por
abuso de derecho.
J) Para el periodo comprendido 01/03/2001 al 28/02/2002, y vigente la regulación
anteriormente mencionada (BsF. 171, 15 mensual), mi arrendadora me obligaba a
pagar contractualmente la cantidad de 570,00 bolívares fuertes por un periodo de
doce (12) meses, es decir, BsF 398,85 en exceso, habiendo cancelado para ese
periodo un exceso de BsF 4.786,20 y que se constituye en un pago indebido por
abuso de derecho.
K) Para el periodo comprendido 01/03/2002 al 30/11/2002, y vigente la regulación
anteriormente mencionada, (BsF 171,15), mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 630,00 BsF es decir, BsF 458,85 en exceso, por un
periodo de nueve (09) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de BsF
4.129,65 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
L) Para el periodo comprendido 01/12/2002 al 28/12/2003, y modificada la
Regulación anterior, aumentada a BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 630,00 bolívares fuertes, es decir BsF 236,79 en
exceso por un periodo de tres (03) meses, habiendo cancelado para ese periodo un
exceso de BsF 710,37 y que se constituye en un pago indebido por abuso de
derecho.
M) Para el periodo comprendido 01/03/2003 al 29/12/2004, y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 630,00 bolívares fuertes, es decir, BsF 236,79 en
exceso, por un periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un
exceso de BsF. 2.3841,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de
derecho.
N) Para el periodo comprendido 01/03/2004 al 28/02/2005, y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 750,00 BsF es decir, BsF 256,79 en exceso por un
periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de BsF
4.281,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
Ñ) Para el periodo comprendido 01/03/2005 al 28/02/2006, y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 900,00 BsF es decir, BsF. 506,79 en exceso por un
periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de BsF
6.081,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
O) Para el periodo comprendido 01/03/2006 al 28/02/2007 y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 1.400,00 BsF es decir, BsF 1.006,79 en exceso por
un periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de
BsF 12.081,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
P) Para el periodo comprendido entre el 01/03/2007 al 29/02/2008 y vigente a
regulación, anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba
a pagar contractualmente la cantidad de 1.700,00 BsF es decir, BsF 1.306,79 en
exceso por un periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un
exceso de BsF 15.681,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de
derecho.
Q) Para el periodo comprendido 01/03/2008 al 28/02/2009 y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 2.800,00 BsF es decir, BsF 2.406,79 en exceso por
un período de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de
BsF. 28.881,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
R) Para el periodo comprendido 01/03/2009 al 28/02/2010 y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a pagar
contractualmente la cantidad de 2.800,00 BsF es decir, BsF 2.406,79 en exceso por
un periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de
BsF 28.881,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
S) Para el periodo comprendido 01/03/2010 al 28/02/2011 y vigente la regulación
anteriormente mencionada por BsF 393,21 mi arrendadora me obliga a pagar
contractualmente la cantidad de 2.800,00 BsF es decir, 2.406,79 en exceso, por un
periodo de doce (12) meses, habiendo cancelado para ese periodo un exceso de BsF.
28.881,48 y que se constituye en un pago indebido por abuso de derecho.
T) Para el periodo comprendido entre el 01/03/2011 al 30/01/2012 y vigente la
regulación anteriormente mencionada por BsF. 393,21 mi arrendadora me obligaba a
pagar contractualmente la cantidad de 2.800,00 BsF es decir, BsF. 2.406,79 en
exceso por un periodo de once (11) meses, habiendo cancelado para ese periodo un
exceso de BsF. 26.474,69 y que se constituye en un pago indebido por abuso de
derecho.
Por lo que hasta la presente fecha he pagado en exceso e ilegítimamente, por abuso
de derecho de mi arrendadora, la cantidad Bolívares CIENTO SETENTA Y SIETE
MIL QUINIENTOS SESENTA CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS, (BsF.
177.560,76).
El petitorio de la mutua petición formulada por el destinatario de la pretensión, fue
redactado de la siguiente manera:
Primero: El pago por REPETICIÒN, conforme a lo establecido en el artículo 57 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cantidad de SEISCIENTAS
CUARENTA Y UNA CON OCHENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS
(641,81 UT), equivalentes hoy a la cantidad de Bolívares CINCUENTA Y SIETE
MIL SETECIENTOS SESENTA Y DOS CON NOVENTA Y SEIS CENTIMO
(BsF. 57.762,96), que se corresponde al pago en exceso realizado durante el periodo
del 01 de febrero de 2010 hasta la presente fecha, así como sus intereses
prudencialmente calculados por este Tribunal y los que se sigan generando hasta la
conclusión definitiva del presente juicio, y a los fines de establecer su monto, pido
se ordene experticia complementaria del fallo a los fines de la indexación.
Segundo: El pago por concepto Indemnización por Daños y Perjuicios Directos por
el pago indebido por abuso de derecho realizado desde el 01 de julio de 1995 hasta
el 30 de enero de 2010, la cantidad de Bolívares CIENTO DIECINUEVE MIL
SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE CON OCHENTA CENTIMOS, (BsF.
119.797,80) equivalentes a UN MIL TRESCIENTAS TREINTA Y UNA
UNIDADES TRIBUTARIAS (1.331 UT). Igualmente demando el pago de los
montos que correspondan por indexación y pérdida de valor del poder adquisitivo, y
los intereses prudencialmente calculados por este Tribunal, para lo cual pido ordene
realizar una experticia complementaria del fallo que aquí recaiga.
Para decidir el Tribunal observa.
La jurisprudencia y la doctrina patria han expresado, que el llamado “abuso de
derecho” se encuentra recogido en la parte final del artículo 1.185 del Código Civil,
que se refiere al exceso en que se puede incurrir, en el ejercicio de un derecho, por
mala fe o por violación de la finalidad social que se persiga. Conforme el artículo
1.185 del Código Civil, “el que con intención, o por negligencia, o por imprudencia,
ha causado un daño a otro, esta obligado a repararlo. Debe igualmente reparación
quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los
límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido
ese derecho.” , de acuerdo a lo cual , no existe culpa ni responsabilidad civil, cuando
se ejerce un derecho sin abuso, aunque se cause un daño; de manera que el ejercicio
de un derecho no resulta abusivo, sino cuando hay mala fe o violación del objeto por
el cual se otorgó ese derecho. Al respecto, la Sala de Casación Social, en sentencia
Nº 731, de fecha 13 de julio de 2004, caso: Carmen Catalina Medina contra Unifot
II, S.A. precisó:
“ (…) El abuso del derecho nace con el mal uso, o con el uso equivocado del
derecho subjetivo, o con el equivocado concepto de su uso. Se reitera que cuando en
el ejercicio legal de un derecho, la persona excede el límite impuesto por el derecho
objetivo, traspasando o invadiendo la esfera de otros derechos subjetivos, hay un
abuso o exceso de derecho. Todo derecho subjetivo tiene un límite que termina en la
existencia del derecho subjetivo de los demás. Ese acto excesivo (…) produce un
daño que puede legalmente dar lugar a una indemnización.
( …Omisis…) En tal sentido, este Máximo Tribunal ha establecido que, para que el
ejercicio de un derecho “... engendre responsabilidad civil..., debe haberse actuado
en forma abusiva, pues tratándose del ejercicio facultativo de un derecho... sólo si se
procediere de mala fe o si se excediese el particular en el uso de esa facultad..., sólo
en este caso, lógicamente, podría darse entonces la posibilidad legal de
indemnización...” (Sentencia del 13 de agosto de 1987 de la Sala .
En el caso de autos, el abuso de derecho que le imputa la demanda reconviniente a la
parte actora, se fundamenta en los presuntos pagos excesivos en el precio de los
cánones de arrendamiento mensuales a los que estuvo obligada de acuerdo a los
contratos que aduce haber firmado con la hoy accionante desde el año 1995, todo en
virtud de las regulaciones que desde esa fecha estuvo sometido ese inmueble, que
limitaban a los arrendadores el establecimiento de ese canon mensual. Ahora bien ,
como ya hemos indicado en líneas anteriores y así ha quedado claramente
establecido, la determinación del sobreprecio supuestamente pagado por el inquilino
debe necesariamente establecerse en forma previa y en un proceso contradictorio en
el que el Juez competente por la cuantía le reconozca al inquilino ese derecho de
crédito frente al arrendador, de manera tal que la sentencia que en ese juicio se dicte,
es la que, en lo sucesivo, va a representar el justo título para que el arrendatario
pueda hacer efectiva su acreencia frente al arrendador, y alegar frente a éste, si tal
fuere el caso, las defensas y excepciones a que hubiere lugar. Para el caso de las
demandas indemnizatorias derivadas de ese sobreprecio, esa exigencia es mayor,
pues, en tales casos se hace evidente la absoluta necesidad que esa situación quede
perfectamente dirimida en un juicio contradictorio, ya que la conducta abusiva que
fundamenta esa pretensión debe ser examinada a la luz de los hechos previamente
establecidos por el juez que declaró la procedencia del reintegro, de otra manera, los
parámetros sobre los que pueda establecerse el abuso resultan desconocidos y no
puede establecerse la necesaria relación de causalidad que debe existir entre la
determinación del daño y su respectiva causación, para que pueda producir los
efectos declarativos, constitutivos y de condena ambicionados por el reconviniente,
pues para que el deudor quede obligado a reparar daños y perjuicios, éstos han de ser
consecuencia directa de un hecho imputable al deudor, ya por culpa probada o
presunta del agente del daño como imputación expresa de la ley.
En consecuencia, no es suficiente la existencia de presuntos pagos efectuados por
montos superiores a los fijados por el organismo regulador competente para que el
arrendador se considere incurso en responsabilidad civil, sino que además debe
existir una declaratoria judicial sobre la ilicitud de esos pagos, lo cual configuraría la
relación de causa a efecto entre ambos elementos, que es, precisamente, lo que
ordena considerar el supuesto normativo a que alude el artículo 340, ordinal
séptimo, del Código de Procedimiento Civil, cuya circunstancia, como quedó visto,
no fue satisfecha por la parte demandada reconviniente , pues de admitirse lo
contrario, es decir, establecer como proposición jurídica la existencia del abuso de
derecho derivado de esos presuntos pagos, pero sin sustentarse en el adecuado
material probatorio, que determine la existencia de la declaratoria judicial de ese
sobreprecio, por las vías que atrás se han indicado, conllevaría a conformar el vicio
de lo que la doctrina ha denominado petición de principio, dándose por demostrado
lo que es objeto de prueba, motivo por el cual, en lo que atañe a este otro aspecto de
la demanda reconvencional de autos, tampoco debe prosperar en vista de su evidente
falta de fundamento. Así se decide
Por las consideraciones anteriormente expuestas, la mutua petición que nos ocupa
deviene en inadmisible y así será establecido en el dispositivo de la presente
decisión, con lo cual, igualmente, la defensa perentoria de compensación alegada
por la parte demandada tampoco debe prosperar. Así se declara.
VII
DECISIÓN
Sobre la base de las distintas consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal
administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por
autoridad de la ley, declara:
1.- CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos MARIO CIBARELLI
Y ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI en contra del ciudadano PEDRO
VICENTE Maldonado, ambas partes suficientemente identificadas en el
encabezamiento de esta sentencia. En consecuencia:
a) Se declara resuelto el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por los
ciudadanos MARIO CIBARELLI Y ANTONIETTA FERRACANE DE
CIBARELLI con la ciudadana ANTONIETTA FERRECANE DE CIBARELLI, en
fecha 1 de Marzo de 2.008 y debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta
del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de Mayo de 2.008, inserto bajo
el Nº 53, Tomo 21.
b) Se condena a la parte demandada a hacer entrega real y efectiva en las mismas
condiciones que lo recibió, el inmueble constituido por el Local identificado Nº 4,
ubicado en la planta baja del Edificio CENTRO COMERCIAL SAN GERARDO,
Calle Miranda, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de esta ciudad de
Caracas.
c) Se condena a la parte demandada a pagar la suma de Dos Mil Ochocientos
Bolívares (Bs. 2.800,oo) correspondiente al canon dejado de pagar en su
oportunidad, alusivo al mes de Marzo de 2009 , como indemnización por el uso del
inmueble, y aquellos que se originen hasta la fecha en que la decisión quede
definitivamente firme, a razón de los mismos DOS MIL OCHOCIENTOS
BOLIVARES (2.800 Bs.), mensuales.
2.- INADMISIBLE la reconvención planteada por el ciudadano PEDRO VICENTE
MALDONADO, en contra de los ciudadanos MARIO CIBARELLI Y
ANTONIETTA FERRACANE DE CIBARELLI , ambas partes suficientemente
identificadas en el encabezamiento de esta sentencia
3.- A tenor de lo establecido por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil,
se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en
este proceso.
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de
Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los
Ocho (08) días del mes de Agosto de dos mil doce (2012) . Años: Años 202° de la
Independencia y 153° de la Federación.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes
Déjese copia.
La Juez,
Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO.
En esta misma fecha, siendo las 9 a.m., se registró y publicó la anterior decisión,
dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los
fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO.
MAGC/LM/Yorelys
Exp. AP31-V-2011-002474