APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL

PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO

EN EL AMBITO COMERCIAL

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAM

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELAUNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICASESCUELA DE DERECHO

COORDINACION DE PASANTIAS DE

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL

PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAM IENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

Autora: Ojeda, Helenia C.I: V –14.462.726

San Diego, Octubre de 2014

DE VENEZUELA UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

COORDINACION DE PASANTIAS DE DERECHO

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL

IENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

14.462.726

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL

PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

_____________________________________________ Nombre, firma y cedula del tutor académico ______________________________________________Nombre, firma y cedula de identidad del tutor institucional ______________________________________________Nombre, firma y cedula de identidad del tutor metodológico

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELAUNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICASESCUELA DE DERECHO

COORDINACION DE PASANTIAS DE

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

CONSTANCIA DE ACEPTACION

_____________________________________________

Nombre, firma y cedula del tutor académico

______________________________________________ Nombre, firma y cedula de identidad del tutor institucional

______________________________________________ firma y cedula de identidad del tutor metodológico

Autora:

San Diego, Octubre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”

CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

COORDINACION DE PASANTIAS DE DERECHO

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

Autora: Ojeda, Helenia C.I: V-14.462.726

iv

AGRADECIMIENTO

Mi gratitud está dirigida primeramente a Dios, por haberme acompañado y guiado a lo largo de mi carrera, porque ha estado conmigo en cada paso que doy.

Un Agradecimiento muy especial merece la comprensión, amor y paciencia recibida de mis seres queridos en especial Diego Alonso M.

A la Universidad José Antonio Páez por ser la casa de estudio que me permitió formarme como profesional, y obtener los conocimientos teóricos en la carrera de Derecho y porque aquí viví la mejor etapa de mi vida.

A mis apreciados Profesores que durante toda mi Carrera profesional, influyeron con sus lecciones y experiencias en formarme como una persona de bien, preparada y poner a mi alcance un gran número de herramientas para salir adelante y afrontar los retos que pone la vida, a ustedes les agradezco cada una de estas páginas de mi tesis.

A mi Tutores por ser mis guías en el desarrollo de esta investigación , por compartir ese mundo de conocimientos, haberme brindado la orientación, confianza, y apoyo logrando afianzar aun mas mi educación.

A mi primo José Paredes por tu apoyo incondicional en el trascurso de mi carrera, gracias infinitas.

A todas las personas que tuvieron una palabra de aliento para mí cuando sentía que el camino se terminaba, a quienes me han devuelto una sonrisa en tiempos difíciles, les agradezco por su amistad, consejos, ánimo y compañía, por todo lo que me brindaron y por sus bendiciones.

Simplemente Gracias.

Helenia L. Ojeda

v

DEDICATORIA

Dedico el éxito y la satisfacción de esta investigación primeramente a mi Dios quien me regala los dones de la sabiduría y el entendimiento, quien supo guiarme por el buen camino, dándome fuerzas para seguir adelante y no desfallecer en el intento ante los problemas que se presentaban, enseñándome a encarar las adversidades sin perder nunca la dignidad, y por haberme permitido alcanzar esta meta.

A mi Abuela María B. Ortega, mi Ángel guardián por tus sabios consejos, valores y principios inculcados, Siempre estarás presente en mi corazón. ¡Ya soy Abogado!

A mi Padre Manuel Alberto por ser mi fuente de motivación en todo momento, siento que estás conmigo siempre y aunque nos faltaron muchas cosas por vivir juntos, sé que este momento hubiera sido tan especial para ti como lo es para mí.

A Diego Alonso por dedicación, tu paciencia, comprensión, por tu bondad y sacrificio me inspiraste a ser mejor y a siempre seguir adelante, gracias por estar siempre a mi lado apoyándome.

Y a los que nunca dudaron que lograría esta meta y colocaron su granito de esperanza y de confianza para que este sueño fuese una realidad.

Helenia L. Ojeda

vi

ÍNDICE GENERAL

Pág.

CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN…………………………………………….......iii

AGRADECIMIENTO……………………………………………………………….iv

DEDICATORIA…………………………………………………………...………....v

ÍNDICE GENERAL…………………………………………………………….…...vi

RESUMEN INFORMATIVO……………………………………………..…...........ix

INTRODUCCIÓN……………………………………………………………..…....01

CAPITULO I

LA INSTITUCIÓN

1.1 Denominación Social………….…………..….......................................04

1.2 Ubicación…………………..…………………..…...............................04

1.3 Descripción……………………………………………………….…....04

1.4 Misión………………………………………………………………….04

1.5 Visión…………………………………………………………………..05

1.6 Valores de la Institución ……………………………………………...05

1.7 Actividades realizadas durante la pasantía…………………………….06

1.8 Estructura Organizacional……………………......................................06

CAPÍTULO II

EL PROBLEMA

2.1 Planteamiento Del Problema……………..…........................................07

2.2 Formulación Del Problema…………………..…………………..….....09

vii

2.3Objetivos de la Investigación

2.3.1 Objetivo General……………………………………………………..09

2.3.2 Objetivos Específicos…………………………...……………….......09

2.4 Justificación y Alcance De La Investigación………………….……….10

2.5 Limitación De La Investigación…………….........................................11

CAPÍTULO III

MARCO REFERENCIAL.

3.1 Antecedentes De La Investigación……………………………..………12 3.2 Bases Teóricas...……………………...…………………....................22

3.3 Bases Legales…………………………………………………….….....34

3.4 Glosario de Términos Básicos………………………………….…......34

CAPÍTULO IV

FASES METODOLÓGICAS

4.1 Tipo y Diseño de la investigación …….………………….…………...36

4.2Fases Metodológicas…….……………………………….……….........37

CAPÍTULO V

RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1 Resultados

Fase I………………………………………………………………….…....39

Fase II……………………………………………………………..….……40

Fase III…………………………………………………………….……….40

5.2 Conclusiones

Fase I……………………………………………………………………….41

viii

Fase II………………………………………………………………….…..42

Fase III………………………………………………………………….….42

5.3 Recomendaciones

Fase I…………………………………………………………….…………43

Fase II…………………………………………………………...…………43

Fase III……………………………………………………….…………….43

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS. ……………………………………………...44

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

La rama del derecho inquilinario ha venido sufriendo algunos cambios significativos

en los últimos quince años en Venezuela, en el año 1999 entra en vigencia una Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios la cual plantea un proceso judicial b

procedimiento breve, y establece reglas para los actores locativos en el

bien, en el año 2010, se abre un debate nacional sobre la necesidad de revisión de las

relaciones arrendaticias diferenciando las que persiguen el arrendamiento de

viviendas del arrendamiento de locales comerciales, y luego de un decreto de

noviembre de 2013, que congela la ejecución de medidas judiciales a los inmuebles

utilizados con fines comerciales, en forma preventiva, mientras se promulgaba en

mayo de 2014, la

comerciales: Que impacto ha tenido dicha Ley en el ordenamiento jurídico

Venezolano? ¿Cuál es el impacto que produce en las relaciones arrendaticias la

aplicación de la nueva legislación en materia

encuentra en un nivel jurídico descriptivo

Descriptores: Arrendamiento, Comercio

ix

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELAUNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y ESCUELA DE DERECHO

COORDINACION DE PASANTIAS DE

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

Autora:Tutor:

Resumen Informativo

del derecho inquilinario ha venido sufriendo algunos cambios significativos

en los últimos quince años en Venezuela, en el año 1999 entra en vigencia una Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios la cual plantea un proceso judicial b

procedimiento breve, y establece reglas para los actores locativos en el

bien, en el año 2010, se abre un debate nacional sobre la necesidad de revisión de las

relaciones arrendaticias diferenciando las que persiguen el arrendamiento de

viviendas del arrendamiento de locales comerciales, y luego de un decreto de

noviembre de 2013, que congela la ejecución de medidas judiciales a los inmuebles

utilizados con fines comerciales, en forma preventiva, mientras se promulgaba en

definitiva Ley que regulariza el arrendamiento de locales

comerciales: Que impacto ha tenido dicha Ley en el ordenamiento jurídico

Venezolano? ¿Cuál es el impacto que produce en las relaciones arrendaticias la

aplicación de la nueva legislación en materia comercial? La presente investigación se

encuentra en un nivel jurídico descriptivo. El tipo de investigación es documental.

Arrendamiento, Comercio, Contrato, Ley.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD “JOSÉ ANTONIO PÁEZ”

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDÍCAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

COORDINACION DE PASANTIAS DE DERECHO

APLICABILIDAD DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS DENTRO DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON RELACION AL ARRENDAMIENTO EN EL AMBITO COMERCIAL

:Helenia L Ojeda M

Tutor: Abiel Pereira B Año: 2014

del derecho inquilinario ha venido sufriendo algunos cambios significativos

en los últimos quince años en Venezuela, en el año 1999 entra en vigencia una Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios la cual plantea un proceso judicial bajo el

procedimiento breve, y establece reglas para los actores locativos en el País, ahora

bien, en el año 2010, se abre un debate nacional sobre la necesidad de revisión de las

relaciones arrendaticias diferenciando las que persiguen el arrendamiento de

viviendas del arrendamiento de locales comerciales, y luego de un decreto de

noviembre de 2013, que congela la ejecución de medidas judiciales a los inmuebles

utilizados con fines comerciales, en forma preventiva, mientras se promulgaba en

definitiva Ley que regulariza el arrendamiento de locales

comerciales: Que impacto ha tenido dicha Ley en el ordenamiento jurídico

Venezolano? ¿Cuál es el impacto que produce en las relaciones arrendaticias la

La presente investigación se

tipo de investigación es documental.

INTRODUCCIÓN

En Venezuela a lo largo de los años, se ha evidenciado el alto índice de déficit

habitacional, ya que la gran mayoría de la población carece de viviendas propias,

situación que ha incrementado cada día más los arrendamientos inmobiliarios, y por

ende disminuye la oportunidad a la población Venezolana de poseer y lograr

satisfacer la adquisición de una vivienda, a pesar que durante el año 2007, la cantidad

de viviendas producidas presentó un incremento sustancial del 150% con respecto al

año anterior, al ubicarse en 82.589 unidades construidas.

Sin embargo, la demanda insatisfecha acumulada de viviendas, genera que la

oferta actual sea insuficiente, lo que repercute en forma directa sobre los precios. Los

arrendamientos incluyen contratos de arrendamiento, que poseen como principal

característica de transferir el derecho a usar un bien, entre otras que dependen de la

voluntad de las partes intervinientes en la relación jurídica y teniendo en principio la

obligación de darle a propietario una remuneración, correspondiente al uso y disfrute

temporal del inmueble arrendado.

Es el 14 de Enero de 2011, cuando la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de

Justicia emite un oficio suscrito por la presidenta del máximo juzgado del país,

magistrada Luisa Estella Morales, instruyó a todas las juezas y jueces del país, con

mayor énfasis en los jueces ejecutores de medidas, sobre la limitación temporal de

toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre

inmuebles destinados a uso de vivienda familiar o de habitación.

2

De acuerdo al comunicado de prensa del TSJ, la restricción temporal abarca a todas

las medidas ejecutivas cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o

tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia

definitiva.

Nuevamente el Ejecutivo Nacional busca regular las relaciones inquilinarias en

Venezuela, y en Noviembre de 2013, en el marco de la Ley Habilitante el Presidente

Nicolás Maduro decreta una medida de ajuste del tope máximo de los cánones de

arrendamiento en inmuebles comerciales, y a su vez establece que los inquilinos no

pagaran más de un 25% de los gastos de condominio que se generen por el local

comercial, además de establecer en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento

Inmobiliario para uso Comercial que previo a dictar medidas Cautelares se debe

agotar la vía Administrativa.

Es por ello que la finalidad de la presente investigación, es determinar el impacto

que ha causado esta nueva medida en donde se prohíbe expresamente y donde al

mismo tiempo se le ordena a los jueces restringir temporalmente todas aquellas

medidas, cuya el objeto material sea la desposesión de aquellos inmuebles de uso

Comercial, aun existiendo sentencia definitiva y la afirmación por parte del Tribunal.

El siguiente trabajo se encuentra estructurado de la siguiente manera:

El Capítulo I va a tratar sobre la institución, la denominación social, ubicación,

descripción, organización, misión, visión, valores institucionales, y las actividades

que se realizaron durante la pasantía;

En el Capítulo II se encuentra conformado por el planteamiento del problema,

objetivos generales y específicos, la justificación, alcance y limitaciones de la

investigación.

Seguidamente se presenta el Capítulo III, correspondiente al marco referencial o

3

teórico, el cual aporta las referencias conceptuales necesarias para delimitar el

problema, los antecedentes de la presente investigación y las teorías que

lofundamenta, tomando en cuenta las bases legales y definición de términos básicos.

El Capítulo IV, desarrolla las fases metodológicas, el tipo de investigación, el

diseño de la investigación, y las técnicas de recolección de datos.

Y por último, el Capítulo V, se plantea los resultados de la investigación, las

conclusiones a las que llega el investigador y las recomendaciones que este realiza en

base a lo estudiado a través del desarrollo de los objetivos planteados.

CAPITULO I

LA INSTITUCION

1.1 Denominación

D.M. Revestimientos, C.A.

1.2 Ubicación

Zona Industrial Flor Amarillo. Valencia, Estado Carabobo.

1.3 Descripción

D.M. Revestimientos, C.A. tiene como política y fortaleza atender a sus clientes

mediante la política de satisfacción total, es una organización que está encaminada a

la “prestación de un servicio integral de excelente calidad que responda a las

necesidades y expectativas de sus clientes”; es así que para la elaboración de sus

productos se utilizan químicos y solventes de la más alta calidad.

La organización utiliza para la fabricación de sus productos, materiales nacionales

e importados de alta calidad y con garantía certificada de un 100% por nuestros

proveedores y son fabricados en la ciudad de Valencia, Edo Carabobo.

1.4 Misión

D.M. Revestimientos, C.A. tiene como misión ofrecer productos y servicios de

calidad a los clientes potenciales en la requieren en la Región, enfocado en la

actividad química de solventes, pinturas y revestimientos, tanto industriales como de

uso doméstico, ofreciendo Pintura en interiores y exteriores de la planta en las áreas

de: oficinas, producción, pasillos y maquinaria, pintura poliuretano para demarcación

pisos, pintura poliuretano en muros y techos rasos, pintura esmaltes en muros ycielos,

pintura esmalte en muros y techos rasos, demarcación y pintura esmalte en

5

tuberías de la planta, pintura caucho en fachada e interiores de la planta, y aplicación

estuco acrílico para tabiquería.…………………………………………………….

1.5 Visión

D.M. Revestimientos, C.A. anhela ser reconocida como una institución

competitiva que responda activamente a los retos de excelencia que demande la

sociedad, orientándose a resolver las demandas de insumos requeridas por nuestros

clientes, de forma eficaz, con la finalidad de que los mismos regresen a nuestras

oficinas, permitiéndonos orientar a más personas, para así brindarles la asesoría

comercial requerida y necesaria.

1.6 Valores de la Institución

Trabajo en Equipo: El respeto es elemento primordial, la confianza y la

solidaridad, así como la lealtad y el buen trato a los clientes y demás personas que

acuden a la empresa, en el desarrollo de las actividades profesionales que allí se

cumplen.

Cumplimiento: como resultado de las actividades realizadas en el ámbito de

trabajo como asesores o representantes de la directiva y el personal de la entidad de

trabajo, las metas son la eficacia, calidad, eficiencia y excelencia que se requiere para

una buena e idónea solución a un caso concreto.

La Ética: el respeto, la lealtad, la honestidad y responsabilidad son los elementos

que conforman el comportamiento debido en el cumplimiento de las tareas que son

encomendadas a fin de obtener unos resultados parciales y al final el resultado total y

absoluto de la solución del problema planteado, en el ánimo de ofrecer un buen

servicio profesional.

6

1.7 Actividades desarrolladas durante la Pasantía

Las actividades realizadas durante el periodo de pasantía fueron de provecho

puesto que las mismas ayudaron a desenvolverse con mayor facilidad a quien

fungiócomo pasante en D.M. Revestimientos, C.A. en vista de que con la ayuda y

compromiso del Abogado Diego Mondragón se logró desarrollar y crear mayor

seguridad en la misma para afrontar e irse familiarizando con el medio y entorno

jurídico laboral. Por asignaciones del Tutor Institucional se realizaron las siguientes

actividades:

• Redactar documentos legales.

• Visitar Tribunales, Registros y Notarías.

• Llenar planillas y reportes para MINTRASS.

• Asistir a audiencias orales y públicas.

• Revisar expedientes haciendo énfasis en sus últimas actuaciones

1.8 Estructura Organizacional

Diego Mondragón ooondraMondragon

Hilda Mendoza Maduro

Gerente Dpto Legal LLLeLegal

Abogado

Pasante

Asistente Jurídico Luciano Narvaez

CAPÍTULO II

EL PROBLEMA

2.1 Planteamiento del Problema

En el año 2013, el Presidente Nicolás Maduro le requirió a la Asamblea Nacional

una Ley Habilitante para tomar decisiones en materia Económica y en contra de la

corrupción, en el marco de esa habilitación, el Ejecutivo Nacional decreta una medida

temporal e inmediata en contra de lo que ha denominado Lucha por la Guerra

Económica, en la cual acuerda una disminución inmediata de los cánones de

arrendamiento de los locales comerciales, y la prohibición de ejecución de medidas

Cautelares en los inmuebles de uso Comercial.

La necesidad de tener y de aprovecharse comercialmente de un local ajeno, ha

sido una constante lucha donde el propietario por medio de la figura jurídica del

contrato, donde ambas partes se comprometen a cumplir con la ejecución de una

obligación, el propietario del inmueble, se compromete principalmente a transferir el

objeto material (el inmueble) a cambio de una remuneración hacia el arrendador,

denominada canon de arrendamiento siendo el inquilino, denominado en esta relación

como arrendatario que obtendrá el pleno goce y disfrute de la cosa arrendada.

La medida acordada por el Ejecutivo Nacional busca regular el impacto que en los

precios de bienes y servicios ha causado para el consumidor final, por cuanto los

cánones de arrendamientos si se encuentran libres de regulación, son fijados por los

arrendadores en muchos casos de forma excesiva, obligando a los inquilinos a

recargarle ese costo a los bienes y servicios por ellos comercializados. Esta medida

8

Temporal busca obligar a los propietarios de inmuebles a la disminución del canon

de arrendamiento, en los centros comerciales del país, buscando con ello que los

precios en el consumidor final bajen y que la población en general pueda acceder a

una mayor oportunidad de adquisición de bienes, incidiendo en la calidad de vida del

ciudadano, garantizando así el principio de estado social y de derecho.

Actualmente, en Venezuela el incumplimiento del canon de arrendamiento es

una causal que permite el desalojo inmobiliario, pero en la actualidad no es posible de

ser ejecutada, debido a la prohibición de contempla dicha regulación oficial y

posteriormente con la entrada en vigencia de la nueva Ley que regula la materia.

Es por ello que la nueva medida tomada por el Ejecutivo Nacional en donde se

les ordena a todos los jueces venezolanos, especialmente a los jueces ejecutores,

restringir hasta nuevo aviso, de obligatorio cumplimiento y con carácter de urgencia,

todo procedimiento legal en vía de ejecución que sean dedicado con el fin de

desalojos inmobiliarios, ahora en locales comerciales, que lejos de ser una solución al

problema económico, causa nuevas incidencias en la relación locativa.

Ahora los propietarios de los inmuebles destinados a ser alquilados, conociendo

el contenido de esta medida, se abstendrán de arrendar sus locales comerciales, ya

que existe el riesgo de perder el derecho que poseen sobre sus inmuebles de alguna u

otra manera.Esta decisión apoya y fomenta el incumplimiento de los contratos con

fines comerciales en cualquier zona del país, en especial en los Centros Comerciales,

que a su vez generan pago de obligaciones a través de una Comunidad Paritaria.

Es aquí, donde el arrendatario moroso, o que ha incumplido con el contrato, goza

de la noche a la mañana de una protección legal que les concede el privilegio de

incumplir y que no existan ningún tipo de sanciones a los infractores, consideradas en

la novísima Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial

publicada en Gaceta oficial 40.418, en fecha 23 de Mayo de 2014, plantea multas

para sancionar a los infractores y la posibilidad de recurrir judicialmente mediante la

acción de desalojo, trayendo como consecuencia, una marcada disminución, en a la

oferta de alquileres en el país.…………………………………………………

9

Es por ello que el presente trabajo, tendrá como finalidad los efectos y consecuencias

de la medida provisional tomada por el Ejecutivo Nacional, donde se prohíben dictar

y aplicar medidascautelares de secuestro judicial y se establece una regulación y se

fijan los precios máximos de arrendamiento para inmuebles comerciales en el País,

con el propósito de determinar el impacto que genera dicha medida, en las causas

judiciales en curso, en los eventuales procedimientos que estén por plantearse.

2.2 Formulación del problema

¿Cuál será el impacto que causa la medida de suspensión de medidas cautelares para

los inquilinos de locales comerciales en los Centros Comerciales del País?

2.3 Objetivos de la Investigación

2.3.1 Objetivo General

Establecer el impactode las medidas preventivas dentro del procedimiento judicial

con relación al arrendamiento en el ámbito comercial.……………………………

2.3.2 Objetivos Específicos

- Determinar el impacto que se ha generado en las causas interpuestas, incluso

las ya decididas por ante los Tribunales Judiciales del Área Metropolitana de

Valencia, con respecto a la medida de prohibición de desalojo de inquilinos de

inmuebles comerciales.

- Diagnosticar si la medida ha disminuido el ofrecimiento de alquileres de

locales comerciales en el país, o si por el contrario no se ha visto afectado, a través de

las distintas técnicas de recolección de datos.

- Describir las consecuencias que genera esta medida en los diversos sujetos que

intervienen en la relación arrendaticia

10

2.4 Justificación de la Investigación

Por medio del presente trabajo se espera determinar cuáles son las causas que

impulsaron al Ejecutivo Nacional a tomar la medida temporal de prohibición de

ejecución de medidas cautelares en inmuebles de uso comercial, y su regulación en

los precios máximos de arrendamiento, así como las consecuencia de dicha medida y

las acciones judiciales, si implica la paralización de las causas en curso o si por el

contrario no alterará la suerte de las sentencias ya declaradas definitivamente firmes y

en espera de su ejecución.

De igual manera el presente estudio, servirá para determinar si existe una

delimitación o alcance en cuanto a la medida, ya que si es cierto que esta medida de

prohibición de desalojos se ha dictado en beneficio de todas la colectividad, debe

delimitarse si la medida es a nivel nacional o si la ley determinara zonas especiales de

regulación, ya que es una medida provisional, pero no se establece su vigencia.

Así mismo se establecerá si el inquilino, por gozar de este beneficio no se le

obliga a cumplir de igual manera lo establecido en los contratos de arrendamientos, es

decir en vista de que existe una prohibición de pago de condominio mayor al 25% y

de desalojos el inquilino puede incumplir con el contrato protegiéndose con esta

medida o si el estado le garantizara a los propietarios el fiel cumplimiento de las

clausulas establecidas en el contrato por parte de sus inquilinos, así como asegurar el

pago de los cánones de arrendamiento sin ningún retraso, tal y como se estipulo al

momento de celebrar la relación arrendaticia.

Además de proporcionar, novedosos datos en materia Inquilinaria, esta

investigación servirá como fuente de estudio y documental para los estudiantes de

derecho principalmente, para los docentes que llevan a cabo la enseñanza del derecho

y para los propietarios e inquilinos, interesados en proteger sus bienes inmuebles así

como determinar el alcance, límite y contenido de esta medida,

11

Verificando así los derechos y obligaciones que genera a los propietario e inquilinos

de la referida medida.

2.5 Limitaciones del Estudio

El presente estudio de investigación se encuentra limitada por diversos aspectos

siendo uno de los principales el tiempo, estipulado por la Universidad para realizar el

trabajo investigativo, lo reciente de la problemática planteada, incidiendo en la

escases de recursos bibliográficos en vista de lo novedoso del tema, así como

económicamente, ya que resulta difícil obtener todos los recursos necesarios para

desarrollar eficazmente la investigación.

CAPÍTULO III

MARCO TEÓRICO

3.1 Antecedentes de la Investigación

Para la realización de la presente investigación se recopilaron las informaciones

contenidas que sirvieran como apoyo para lograr el desarrollo de la misma,

obteniendo las siguientes referencias:

Alcántara (2011), realiza una publicación en el diario El Carabobeño, Título original:

“Oído al Derecho” el 18 de enero donde opina:

¿Qué es la prohibición de desalojos? ¡Un arañazo más al estado de

derecho! Es un acto lejano de la legalidad.

Según el contenido del Oficio CJ-11, emanado el 14 de enero del año

2011, de la Comisión Judicial del TSJ, la medida prohíbe la práctica de

medidas judiciales, sobre inmuebles destinados a uso habitacional, (no

afecta las administrativas que pudiera dictar el ejecutivo nacional, en

tierras rurales cuando se impide el acceso a la vivienda, a propietarios y

ocupantes).

Su razón existencial es “la declaratoria de Emergencia Nacional,

mediante Decreto Presidencial, en virtud de las calamidades y desastres

naturales, generados por las lluvias”.

Su existencia es indefinida y no se expresa fórmula que le ponga fin a su

vigencia. Entonces, queda en manos de los mismos funcionarios

administrativos que acuerdan la suspensión su reanudación.

La Comisión Judicial, es una creación de la Resolución del TSJ de la

“Normativa de Dirección, Gobierno y Administración del Poder Judicial”

13

(2 de agosto de 2000) y su labor es la de obrar como “cuerpo delegado”,

en las funciones de control y supervisión de la DEM.

Hoy, según el artículo 79 del Reglamento Interno del TSJ (8/3/2006) obra como un

órgano auxiliar del mismo. No tiene competencias propias. De modo que el acto es

ilegal desde su nacimiento. Pero, hay otros motivos de ilegalidad.

1. La Comisión Judicial del TSJ es un órgano administrativo, y la

Resolución de marras es un acto administrativo. No es el ejercicio de una

actividad jurisdiccional; y solo una ley o un fallo judicial pudiera, por vía

excepcional, suspender los efectos de una ley formal.

2. La Comisión Judicial no tiene competencia para suspender los efectos

de la ley formal (Código de Procedimiento Civil y Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios, al caso); siendo un ente de la

administración pública sólo puede tiene competencia para hacer lo que la

ley le establece, y tal posibilidad no existe legalmente.

3. Como un hecho de mayor gravedad el acto carece de base legal y se

fundamentó en una falso supuesto de hecho (se subsumió en una norma

inexistente), desde luego que no existe la declaratoria de “emergencia

nacional”.

En efecto, lo que se dictó en el mes de diciembre del año pasado fue la

declaratoria de emergencia por las lluvias para algunos estados federados,

no para todo el país.

4. El Poder Judicial, asume un costo que generará, una mayor

desconfianza hacia su labor.

Políticamente el poder judicial asumió una actividad inconveniente por

cuanto genera, malestar en un sector importante de la población, pero en

lugar de hacerlo el ciudadano Presidente de la República, con la ley

habilitante que tiene (dejando de lado el carácter de inconstitucionalidad,

14

que aqueja a este instrumento legal), o la Asamblea Nacional en

funciones, lo hace la más débil, y cada vez más debilitada, rama del Poder

Público.

Total, jueces sancionados, amonestados y amenazados hay muchos, pero,

funcionarios de la rama legislativa o ejecutivo ¿Cuántos?

Es un cálculo político: la AN no conviene porque allí hay 67 personas que

aunque son menos que 98 tienen mejores argumentos y discursos y se

puede “encaratar” la cosa; el ciudadano Presidente de la República no

debe asumir ese costo. Dónde vaciamos el problema: en un poder que no

le importa a nadie, que cada vez pesa menos y su credibilidad es cero.

Pleca política. En la columna Opinión Ciudadana que publica el Dr.

Alberto Baumeister Toledo, en el diario regional Notitarde, se hace una

dura crítica al ciudadano Vicepresidente Ejecutivo de la República, por

haber dicho que los productores del sur, del lago realizan la práctica

medieval del “derecho de pernada”, (iusprimaenoctis), con las jóvenes

que se casan.

Esto implica que la primera noche de boda la doncella la pasaba con el señor feudal.

Ese señalamiento ofende la hombría y la honestidad de los hombres y mujeres de

nuestro pueblo. ¡Es asqueroso!.

Pleca política. Dictar una ley para los refugios es un acto de demagogia

legislativa. Eso se hace real con el ejercicio de la administración de la

cosa pública. ¡Tiempo de Emperador: Pan y circo! (p. 18)

Posteriormente, el diario, El Carabobeño publica un artículo fecha enero 17 de

enero, titulado “Medida del TSJ frenará aún más oferta de viviendas para

alquilar”:

15

La decisión del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) de suspender los

desalojos de inquilinos es un elemento más que detendrá la disposición de

los propietarios de alquilar sus viviendas, de acuerdo con el presidente de

la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Arturo Facchin. "Las viviendas en

alquiler son parte de la solución al déficit habitacional que enfrenta el

país", recalcó Facchin, quien criticó que el Gobierno reacciona pero no

planifica ni tiene una política a largo plazo para resolver la crisis. Esa

caída en la oferta de inmuebles para arrendar, tendrá efecto en los precios

del mercado secundario de viviendas (casas de segunda mano), según el

coordinador general de la Alianza Nacional de Usuarios y consumidores

(ANAUCO) de la Región Central.

Facchin recordó que ya van seis años con los cánones de arrendamiento

congelados, lo que provocó una disminución en la oferta de inmuebles

para alquilar. Además, nombró a la necesaria reforma a la Ley de

Arrendamientos, pues la vigente fue aprobada durante la primera

Habilitante otorgada al presidente Chávez en 1999, para Facchin, la

materia de arrendamientos es muy delicada y no puede ser decidida por

una sola persona. Por eso, espera que la nueva Asamblea Nacional legisle

pronto sobre ella, al destacar que en 2008 el Parlamento aprobó en

primera discusión un proyecto que luego engavetó.

Entre las novedades que tenía aquel proyecto incluye la creación de un

Instituto Nacional de Tierras Urbanas y Viviendas, bajo la tutela del

presidente Chávez; una moneda exclusiva para la construcción y el

aumento del aporte al Fondo de Ahorro Habitacional, de 3% a 8%,

incrementando la cuota del obrero de 1% al 3% y de la empresa de 2% a

5%.

El TSJ ordenó a los jueces restringir momentáneamente todas las medidas ejecutivas

cuyas práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble

16

Destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia definitiva. La decisión

fue publicada el lunes en el sitio web del Tribunal. En el texto suscrito por la

presidenta del máximo tribunal, Luisa Estella Morales, se aclara que "la medida no

significa la paralización de las causas en curso, ni alterará la suerte de las sentencias

pasadas".

Los sectores inmobiliario y de construcción han recibido señales desde el

Gobierno que hacen decaer su confianza: El 11 de junio de 2009 fue

prohibido el cobro del IPC durante el desarrollo de un complejo

habitacional, lo que detuvo el inicio de nuevos proyectos; la

promulgación de la Ley de Tierras Urbanas el 22 de octubre de 2009

mantiene en alerta a los propietarios de terrenos que pueden declararse

"sin uso"; la expropiación de proyectos en construcción en noviembre de

2010; y el registro de habitaciones alquiladas, que obliga la resolución

123 de los ministerios de Comercio y Vivienda, publicada en la Gaceta

Oficial del 28 de diciembre del 2010.

Facchin destacó que la medida del TSJ protege al débil jurídico que en

este caso es el arrendatario, pero se olvida de darle equilibrio a la

negociación, quitándole al arrendatario el derecho de disponer de su

propiedad, establecido en el artículo 115 de la Constitución de 1999.

Herrera, representante de Anauco, coincidió. Sugirió que haya

procedimientos u otras medidas compensatorias para los propietarios.

Facchin recordó que los arrendatarios no son personas pudientes, sino

más bien ubicados en la clase media baja, que tienen este negocio

totalmente legal para su sustento, Una alerta sobre la ocupación ilegal de

inmuebles lanzó Herrera. "Consideramos que hay una violación a los

derechos del propietario". Destacó que la medida cubre una situación de

emergencia, pero tiene trascendencia social en otros sectores de la

población.

17

1,5 millones de propietarios no arrendarán: La eliminación definitiva

de los desalojos de inmuebles, que se propone el presidente Chávez

legislar con la Habilitante, provocará que 1,5 millones de propietario

dejen de alquilar sus viviendas. Roberto Orta, presidente de la Asociación

Civil de Propietarios de Inmuebles Urbanos, aseguró que se estarían

castigando a muchos ciudadanos que necesitan el alquiler para completar

el ingreso familiar. "Es incorrecto asegurar que quienes alquilan son

ricos: 95% de los propietarios posee una sola vivienda para arrendar.

Además, sólo 1% de las viviendas alquiladas está bajo medidas de

desalojo judicial". Criticó que esa decisión del Ejecutivo, unido a la

congelación de los Alquileres desde 2003, cercena el ejercicio a la

propiedad porque la vivienda permanecería indefinidamente en manos del

inquilino. Orta indicó que para acabar con la propiedad privada, el

Gobierno se vale de la Ley de Inquilinato, la expropiación de los edificios

nuevos en construcción, la ocupación forzosa de terrenos catalogados

ociosos -como el caso de los 25 estacionamientos del centro de Caracas a

mediados de diciembre- y la congelación de precios de venta de las

viviendas usadas (p.16)

La Cámara Inmobiliaria de Venezuela (2011) redacta el 25 de enero,

una publicación titulada “Abogados solicitan revocar prohibición de

medidas judiciales sobre inmuebles” donde Renaud hace referencia de

la siguiente manera:

Miembros del Colegio de Abogados de Caracas solicitaron ante la

Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), la revocatoria

de la decisión de suspender cualquier medida judicial sobre inmuebles

destinados a la vivienda, por considerar que viola el derecho al debido

proceso.

18

Yvett Lugo, presidenta del Colegio de Abogados, explicó que con la

decisión de suspender toda práctica de medida judicial de carácter

ejecutivo o cautelar sobre dichos inmuebles, que incluye el desalojo de

inquilinos, se está violando la tutela judicial efectiva, así como el derecho

de la propiedad y se obstruye el libre ejercicio de la profesión de

abogados.

La solicitud se basa con lo establecido en los artículos 25º y 51º de la

Constitución de la República y el 82º y 83º de la Ley Orgánica de

Procedimientos Administrativos, en contra del acto administrativo dictado

por la Comisión Judicial el pasado 14 de enero a raíz de las fuertes lluvias

registradas en diciembre de 2010, la abogada consideró que la comisión

no tiene ninguna competencia para dar órdenes de carácter procesal sobre

causas judiciales específicas y en trámite, o para dictar una medida de

suspensión de efectos generales y por tiempo indefinido sobre todos los

juicios que actualmente se ejecutan en el país. Afirmó que el máximo

tribunal del país no puede influir en las decisiones y sentencias emanadas

de los distintos tribunales del país, ya que éstos actúan de manera

independiente de todos los poderes públicos y sólo están supeditados a la

Ley.

"El acto dictado es inconstitucional e ilegal en cuanto a su objeto, por

cuanto el Código de Procedimiento Civil y demás leyes procesales

establecen causales únicas para suspender una causa en estado de

ejecución".

La decisión que ha generado rechazo en varios gremios de abogados y de

propietarios de viviendas, establece que por los desastres generados por

las fuertes lluvias, se deben instruir a todos los jueces del país, la

limitación temporal de toda practica de medida judicial de carácter

ejecutivo o cautelar que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda

familiar o de habitación. Con relación a las invasiones, la abogada

19

expresó que el presidente de la República, Hugo Chávez, atenta

continuamente contra el ordenamiento jurídico, cada vez que exhorta a las

personas a tomar ese tipo de acciones, ya que todos esos terrenos y

locales tienen propietarios que están amparados por la Ley. (p.28).

Así mismo, se tiene el artículo de prensa del diario El Carabobeño fecha enero 16, del

2011, titulado “TSJ suspendió temporalmente desalojos de inquilinos”:

Los desalojos de inquilinos están temporalmente suspendidos, luego de

que en comunicación publicada este domingo por la magistrada Luisa

Estella Morales, presidenta del TSJ, se ordenara a todos los jueces de la

República restringir hasta nuevo aviso y con carácter de urgencia los

procedimientos especiales a este fin.

Aunque oficial y de interés general, la comunicación fue publicada el

sábado exclusivamente en el diario matutino Ciudad Ccs, dirigido por

Ernesto Villegas. El escrito está referido a todas las medidas ejecutivas en

curso y "cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o

tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación aun existiendo

sentencia definitiva. Según se explica en el texto, los magistrados que

integran la Comisión Judicial esperan los lineamientos del presidente

Chávez en torno a los mecanismos que normarán los procedimientos para

desalojar a las familias arrendatarias, cuando esto sea necesario. La

medida no significará la paralización de las causas en curso ni alterará la

suerte de las sentencias pasadas.

A principios de enero en el marco de la Ley Habilitante Chávez aprobó

un Decreto Ley que establece la regulación de los precios de las

viviendas. Contempla sanciones para los propietarios que incumplan el

decreto de congelación de alquileres, y especulen (p.10).

20

Yvett Lugo (2011), presidenta del Colegio de Abogados de Caracas, en compañía de

otros profesionales del Derecho, acudieron el 26 de enero, ante la Comisión Judicial

del Tribunal Supremo de Justicia para:

Solicitar la revocatoria de la decisión emanada de esta comisión, donde

suspende toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar

sobre inmuebles destinados a viviendas, la cual “viola el debido proceso,

la tutela judicial efectiva, así como el derecho de propiedad, lo que

produce una denegación de justicia y obstruye el libre ejercicio de la

profesión de abogados”.

“En nuestra condición de abogados en ejercicio y en salvaguarda de los

derechos y deberes consagrados en nuestro Texto Fundamental, nos

dirigimos al TSJ para interponer la solicitud de declaratoria de nulidad

absoluta en sede administrativa, de conformidad con lo establecido en los

artículos 25, 51 Constitucionales, 82 y 83 de la Ley Orgánica de

Procedimientos Administrativos, en contra del acto administrativo dictado

por la Comisión Judicial el pasado 14 de enero, donde se establece, que

en virtud de las calamidades y desastres naturales generados por las

lluvias en todo el territorio nacional, se deben instruir a todos los jueces y

juezas de sus Circunscripciones Judiciales, la limitación temporal de toda

practica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga

sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación”

En tal sentido, recalcó que la actuación administrativa acordada por la

Comisión Judicial del TSJ es “claramente inconstitucional, ilegal y

contraria a Derecho, constituye una flagrante usurpación de funciones

por parte de esta Comisión Administrativa permanente, la cual no tiene

ninguna competencia para inmiscuirse en los asuntos procesales de las

causas que se ventilan en los distintos Tribunales de la República, ni para

dar órdenes de carácter procesal sobre causas judiciales específicas y en

trámite, ni mucho menos, para dictar una medida de suspensión de efectos

21

generales y por tiempo indefinido sobre el universo de causas de

contenido inquilinario que actualmente se ejecutan en nuestro país”.

Lugo agregó que esta situación creada por esta actuación administrativa

dictada por el TSJ, ha causado y puede seguir provocando daños a

terceros “y constituye una grave afectación al derecho de propiedad y a la

Tutela Judicial Efectiva, y como bien lo establece la Constitución, su

aplicación acarrea responsabilidad civil, penal y administrativa, por ser un

evidente acto contrario a derecho tanto para los autores de dicha orden

administrativa como para aquellos Jueces de causas”.

“Todas las ejecuciones de sentencias judiciales que versan sobre

desalojos de viviendas, y en un tono imperativo y conminatorio a los

jueces de la República, constituye un abuso de poder y una clara

usurpación de funciones judiciales en contra del propio Poder Judicial,

claramente prohibida y sancionada con la más radical nulidad por parte

del artículo 25 constitucional, ya que un órgano subalterno de funciones

de gobierno judicial, no puede influir en forma alguna en la actuación de

los Tribunales de la República, cuando éstos están actuando en funciones

jurisdiccionales, ya que en este caso, la forma de control de dichos actos

son los recursos procesales, ordinarios y extraordinarios , establecidos por

nuestra Constitución y las Leyes de la República”.

“En este sentido, denunciamos que esta actuación administrativa violenta

el orden público constitucional, ya que la Comisión Judicial, es una

comisión administrativa encargada de asuntos que conciernen al

gobiernodel Poder Judicial. El acto dictado, además es inconstitucional e

ilegal en cuanto a su objeto, por cuanto el Código de Procedimiento Civil

y demás leyes procesales establecen causales únicas para suspender una

causa en estado de ejecución”.

Por último, en relación con las invasiones, dijo muy responsablemente

que “el mismo presidente de la República, en sus mensajes, lo que hace es

22

instigar a delinquir. Eso es contrario al ordenamiento jurídico. Los locales

cerrados tienen propietarios. El gobierno lo que debe hacer es una buena

política de construcción de viviendas”, en ese particular recalcó que el

Estado tiene la obligación de proteger la propiedad privada y no generar

conflicto entre los ciudadanos, y con ello consecuencias fatales de tomar

la justicia por sus propias manos” (p.1).

3.2 Bases Teóricas

Las teorías utilizadas para argumentar el presente trabajo de investigación fueron

las siguientes:

Harting y Lovera (2010), en su obra “La actualidad en la Legislación y la

Jurisprudencia Inquilinaria”, hace referencia sobre la congelación de alquileres en

el Procedimiento Administrativo; donde principalmente se estableció en el Artículo

9º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; se le confiere al Ejecutivo Nacional,

regular los alquileres de los inmuebles, donde la propia Ley indica aquellos

inmuebles que se encuentran sometidos a dicha regulación.

Luego por medio de Decreto Ejecutivo fundamentado en el artículo 320 de

la Constitución y la Ley de Protección al Consumidor, actualmente sustituida

por la Ley para la Defensa de Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios

en sus numerales 4 y 5 en donde queda declarado, a los alquileres de vivienda

como bienes y servicios de primera necesidad, siendo este artículo

utilizadopara congelar los alquileres de viviendas en todo el país regulatorio

de las viviendas, contraponiendo y desaplicando totalmente el sentido

proveniente de la función Ejecutiva Nacional con respecto a la regulación de

los alquileres, resaltando comoprincipal conclusión que la congelaciónde

alquileres en el Procedimiento Administrativo, fue una regulación dictada

para frenar de alguna manera.……………………………………………..

23

los insostenibles costos que genera el alquiler de un inmueble, en vista de

esta regulación.El aporte dejado por este proyecto, refleja una alta

tendencia de los propietarios de los inmuebles arrendados, a desalojar a

los arrendatarios ya que no se ven beneficiados por dicha regulación, en

vista de esta nueva modalidad tomada por los arrendadores, es tomada la

nueva medida de prohibición de desalojos de inmuebles con fines

habitacionales.

El Contrato de Arrendamiento en Roma

Bernard Mainar (2006); define el arrendamiento (locatio – conductio) como: “es

un contrato consensual, bilateral perfecto, de buena fe y oneroso, por el que una de

las partes (arrendador, locator) se obliga a procurar a la otra (arrendatario, conductor)

el uso y disfrute temporal de la cosa, la prestación de ciertos servicios, o la ejecución

de una obra a cambio de una remuneración determinada.” (p. 406).

Mainar, funda su teoría en diversas características en su definición, donde menciona

que el contrato es consensual, ya que proviene de la voluntad de ambas partes y se

perfecciona con el mero consentimiento de ellas, es bilateral perfecto ya que ambas

partes resultaran obligadas al momento de celebrarlo, y se requiere pleno

cumplimiento de las obligaciones contraídas, es un contrato de buena fe, porque serán

las partes que están obligadas hasta las últimas consecuencias a ejecutar la obligación

y finalmente oneroso, de modo que el cumplimiento de la obligación de una de las

partes beneficiara a la otra, existe una compensación recíproca.

Ramos (2007); hace referencia en su obra que el contrato de arrendamiento “Consiste

en la cesión del uso y goce de una cosa contra el pago de una pensión o canon, por un

tiempo determinado (temporal)” (p. 140).

24

Este autor en su concepto nos establece que; el contrato de arrendamiento tiene un

objeto principal y es que va directamente dirigido al uso y goce de las cosas que

pueden ser muebles, inmuebles, corporales o incorporales, siempre que el uso de cada

una de ellas o cualquiera de ellas pueda ser posible de ser realizadas físicamente y

lógicamente que sea lícito.

Además hace referencia que las cosas de las que se mencionan anteriormente

deben ser cosas no consumibles por su uso, pueden ser cosas ajenas al arrendador

bajo el modo o la concepción del (sub – arrendamiento). Dentro de las establecidas

para el Arrendatario está obligado fundamentalmente al pago del canon convenido

que genera la cosa arrendada.

Efectos generados por el Contrato de Arrendamiento Romano

Ramos (2007); En Roma, al momento de celebrar el Contrato de Arrendamiento se

establecían ciertas formalidades tal y como se generan en la relación arrendaticia de

hoy en día; dentro de los efectos para el arrendador se encontraban; principalmente

permitir que el arrendatario gozará pacíficamente de la cosa arrendada, hacerse

responsable sobre los vicios ocultos y/o defectos que pertenezcan para ese momento a

la cosa, y que de alguna u otra manera impidan su uso.

De igual manera a responder por todo tipo de culpa, excepto el caso fortuito,

estando exento a suministrar algún pago en los casos en que la cosa pereciere o bien

por hacerse imposible su uso, está obligado además de reembolsar cualquier gasto de

reparación generado por el arrendador siempre y cuando haya sido necesaria.

Entre los que se generan para el arrendatario se encuentra fundamentalmente la del

pago convenido por el canon de la cosa arrendada, uso, goce y disfrute de la cosa

incluyendo sus accesorios sin modificación alguna, restituir la cosa arrendada tal y

como fue recibida al termino o vencimiento del contrato, al igual que el arrendador

responde por toda culpa, dolo y custodia, excepto por caso fortuito (p.210)

25

Extinción del arrendamiento en Roma

Ramos (2007); El contrato de arrendamiento se extingue de las siguientes maneras:

Con el vencimiento del término convenido, por incumplimiento del contrato con

respecto al pago del canon de arrendamiento durante dos (2) años, se extingue el

contrato también cuando ha sido necesaria el inmueble para habitarlo, o cuando el

inmueble exige reparaciones indispensables, o porque el arrendatario ha deteriorado

el inmueble (p.212)

Desahucio (desalojo, desocupación, lanzamiento)

Ramos (2007); Esta acción es concebible para el arrendador cuando el arrendatario ha

incumplido con lo convenido celebrado en la relación arrendaticia, concediéndosele

la restitución y dejando a disposición del arrendador la cosa; como causales de

desahucio en Roma se pueden mencionar: causas por las cuales las partes hayan

acordado el desahucio voluntario al incurrir en una de ellas, por causas establecidas

taxativamente por el legislador, incumplimiento del pago, deterioro culpable y

alteración del uso de la cosa arrendada (p.218)

El contrato de Arrendamiento en Venezuela

Para establecer lo que es un Contrato de Arrendamiento es preciso dejar claro la

definición de un contrato, siendo este un acuerdo de voluntades entre dos o más

personas con el fin de, convenir en lo más beneficioso para cada una de las partes por

medio de ese vínculo jurídico.

El Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), establece al contrato

en su artículo 1.133 del Código Civil: “El contrato es una convención entre dos o más

personas para constituir, Reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un

vínculo jurídico”. (p. 179)

26

Además de existir un acuerdo de voluntades, genera derechos y obligaciones, exige

también que para su perfección se efectué la entrega, el cumplimiento y la ejecución

de lo convenido en él, de modo que la sola voluntad de las partes no basta.

El arrendamiento en Venezuela, se encuentra regulado por la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios; pero es el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial

N° 2.990 (1982), que define al contrato de arrendamiento en su artículo 1.579 como:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a

hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un

precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.” (p. 243)

Así mismo; establece de manera taxativa en su artículo 1.580 el tiempo por el cual

debe ser arrendado un inmueble, así como los terrenos que se destinen a tal fin:

Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años.

Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años.

Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure

hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de

desmontarlos y cultivarlos si pueden extenderse hasta cincuenta años. (p. 244)

Características del Contrato de Arrendamiento

Rodríguez (2007), en cuanto a las características del contrato se analizara lo

siguiente:

Bilateral: Ya que el contrato supone obligaciones para ambas partes, el simple hecho

de generar obligaciones para las partes no basta, este exige además para que se

cumpla con la bilateralidad es necesario que tales obligaciones nazcan al mismo

tiempo momento para cada uno, en tal sentido Messineo (1986) señala:

Para integrar la figura del contrato con prestaciones reciprocas, debe

ocurrir también la circunstancia de que las dos prestaciones y

27

obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, es decir,

coexistan, y no siga una después de la otra en el tiempo, por causa de un

hecho posterior. Además las dos prestaciones deben, por lo común,

ejecutarse simultáneamente (mano a mano) en el sentido de que una parte

pueda rehusarse a cumplir si la otra parte no está dispuesta a cumplir a su

vez (p.412)

Asimismo, el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), en su

artículo 1.134 define el contrato bilateral de la siguiente manera: “el contrato es

unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan

recíprocamente.” (p.179)

Oneroso: El contrato de arrendamiento implica una retribución económica o de

satisfacción para ambas partes; ya que tanto el arrendador como el arrendatario

pretenden un beneficio o lucro que tendrá una repercusión económica. De tal manera,

que para aquel que recibe dinero por concepto de cánones de arrendamiento; su

contraparte recibirá a cambio un lugar para vivir o desarrollas su actividad

económica, el artículo 1.135 eiusdem señala:

El contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de

procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de

beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la

otra sin equivalente (p.179).

Conmutativo: Desde el inicio de celebrar la relación arrendaticia, las partes

adquieren la responsabilidad de cumplir las obligaciones de cada uno.

27

Creador de derechos personales: el contrato de arrendamiento genera este

tipo de derechos, debido a que la obligación del arrendador solo podrá ser

exigida por elarrendatario con el que celebro el contrato y viceversa,dentro de

28

esta categoría es importante señalar que el contrato es también generador del derecho

denominado propter rem, dada por la relación que nace entre el deudor y acreedor,

con respecto a la ejecución de una cosa tangible, que solo podrá ser reclamado entre

ellos.

Las obligaciones propter rem,sometida al análisis de otros autores de la materia

Gorrondona (1995), denomina a la obligación propter rem, como:

Aquellos casos de derechos reales que impone a ciertos sujetos deberes de

contenido positivo con la particularidad de que esas obligaciones que recaen

sobre el respectivo sujeto pasivo en razón de que es titular de otro derecho real

sobre la cosa, y para distinguirlas de todas aquellas cuyo sujeto está

determinado, personalmente obligado. (p.99)

Es de tracto sucesivo: esta característica permite concederle al contrato de

arrendamiento su especificad: Orsini (1993), hace referencia sobre esta categoría

como:

Los contratos llamados de tracto sucesivo, son aquellos en los cuales, el

contrato solo logra el efecto perseguido con la celebración, mediante la

duración de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de

distribuirse la ejecución del contrato en el tiempo, no es algo accidental,

sino que por el contrario, es el medio mismo de satisfacer la necesidad

que indujo a las partes a contratar. (p.54)

La contraparte de este modelo de contrato, son aquellos contratos de cumplimiento o

ejecución instantánea, donde se pacta entre las partes a, cumplir con el convenio

desde el inicio, aun cuando la ejecución se difiera en el tiempo, ya la obligación de

cumplir ha nacido. En el tracto sucesivo, es de su propia naturaleza cumplirlo en

29

diferentes etapas; es decir siempre la ejecución de la obligación ocurrirá en diversas

etapas.

Determinado o de tiempo indeterminado: Este tipo de contracto en efecto, le

concede a las partes que se vinculen por un cierto tiempo, o por el contrario por uno

indefinido, respecto al día en que se extinguirá o concluirá la relación arrendaticia. En

el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), en su artículo 1.579

establece: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes

se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble, por cierto tiempo” (p.243)

Transformación de un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado

Rodríguez (2007), El contrato a tiempo determinado nace no solo de la propia

voluntad de las partes, sino que además la simple omisión o inacción desinteresada,

puede transformar el contrato que anteriormente ha nacido a término fijo, en uno a

tiempo determinado, al surgir la que se denomina como tacita reconducción. Figura

contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil de Venezuela Gaceta

Oficial N° 2.990 (1982), que establecen:

Artículo 1.600. Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento,

el arrendatario queda y se le deja e posesión de la cosa arrendada, el

arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo

relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614. en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si

el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino,

sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo

las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en

los que se hacen sin tiempo determinado (p. 248)

30

Prohibición de alquileres

Actualmente, existe una limitante por parte de la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios que prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas

(urbanas o suburbanas) que no cuenten con buenas condiciones de habitabilidad en

esta categoría se encuentran comprendidas aquellas viviendas denominadas

comúnmente como ranchos, por no contener los requisitos de una vivienda digna, ya

que son infraestructuras es realizadas con materiales inapropiados (zinc, tablas, etc.) y

hasta contraproducentes para la salud de sus habitantes.

Este tipo de vivienda se encuentran excluidas expresamente por la ley, en donde se

prohíbe el pago por este tipo de viviendas ya que carecen de una infraestructura

primaria en cuanto a sus servicios, pero la realidad social es que en Venezuela el

alquiler de este tipo de vivienda es muy común, en vista del déficit habitacional

existente en el país.

Terminación de la Relación Arrendaticia

Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y

pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del

Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo determinado no se

pueden celebrar verbalmente.

Darle esa interpretación no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado

se puede efectuar verbalmente; es cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo

determinado, en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los

mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. Una de las

grandes diferencias procesales con el Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, ahora el

desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo

indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en procedimiento

breve, independientemente de su cuantía.

31

Causales de Desalojo de Inmuebles

La acción respecto al desalojo se intenta, ante el tribunal civil competente,

independientemente de cuál sea su cuantía en procedimiento breve, cuando se tratare

de contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El

actor (Arrendador) tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal

para solicitar la desocupación del inmueble arrendado. Establece el artículo 34 las

siguientes causales de desocupación: Cuando al arrendatario haya dejado de pagar el

canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas,

cuando el propietario se encuentre en la necesidad de ocupar el inmueble, ya sea para

sí mismo o para alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado

(padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo), se exceptúa los casos

en los cuales el arrendador no sea el propietario del inmueble, cuando el inmueble sea

objeto de demolición o reparaciones en donde sea necesario la desocupación total del

inmueble.

Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos

o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades

municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el

arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el

contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los

provenientes del uso normal del inmueble o haya realizado reformas no autorizadas

por el arrendador. Cuando el arrendatario haya incurrido en la violación o

incumplimiento del Reglamento Interno.

En el régimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y

su reglamento se consideran Reglamento Interno. g) Cuando el arrendatario haya

cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado, sin el consentimiento o la

voluntad previa y por escrito del arrendador, el Parágrafo Segundo del artículo 34

señala:

32

Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras

causales distintas a las previstas en ese artículo; significando esto que las

partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero

consideramos que no pueden ser contrarias al orden público o signifiquen

una renuncia de los derechos del arrendatario (p. 30)

Es necesario recordar, que el artículo 7 del Decreto-Ley consagra que:

los derechos para beneficiar o proteger a los arrendatarios, son derechos

irrenunciables, así mismo toda acción, acuerdo, convenio o estipulación

que implique renuncia, disminución de estos derechos, se consideraran de

nulidad absoluta.

Duración de la Relación Arrendaticia

En el Código Civil de Venezuela Gaceta Oficial N° 2.990 (1982), se estipula la

duración de la relación arrendaticia en su artículo 1.580 señalando lo siguiente:

Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los

arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los

quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse

que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la

condición de desmontarlos y cultivarlos si pueden extenderse hasta

cincuenta años (p. 244)

El Sistema Inquilinario en Venezuela ha sufrido diversas

transformaciones en donde en muchas oportunidades se han pretendido,

encontrar una solución a laproblemática habitacional que sufre la

población, promulgando una escalada de reglamentos, decretos

33

y leyes que lejos de ser una solución para el sistema, se presentan como una larga

data sin posibilidad de desarrollar una verdadera ideología habitacional conforme a

nuestras verdaderas necesidades.

La Asamblea Nacional Constituyente en donde por medio del decreto sobre

desalojo de viviendas (1947) se estableció, a través de una oscura, vacía y

enmarañada ley; ¿cuándo?, ¿por cuánto tiempo? y de qué formas procedían los

mecanismos de desalojo.

Luego, se promulga la Ley de Regulación de Alquileres (1960): donde se

establecía el valor de los inmuebles, el cual debía ser definido mediante avalúo

efectuado, por la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Fomento el cual

se le habían adjudicado las funciones de la Comisión Nacional de Abastecimiento

para alcanzar una importante especialización.

Posteriormente, y en la misma onda de buscar la solución sin poder hallarla ya que

no se le daba la verdadera complejidad al asunto; surgió un decreto del doctor Raúl

Leoni (1966) donde se permitió un incremento del 20% en los cánones de

arrendamiento, dejando sin efecto una disposición transitoria del decreto anterior

(decreto sobre desalojo de viviendas (1947) en donde, de manera contradictoria en, el

decreto anterior hubo una marcada disminución.

Luego hubo el 17 de enero de 1972, se promulgó, por decreto presidencial, el

Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y el decreto legislativo sobre

desalojos de viviendas.

En beneficio del derecho moderno, por medio decreto (1999) se dicta la Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios un Proyecto de ley moderno, justa, más

equilibrada y protectora de los derechos de las partes intervinientes en el

contrato de arrendamiento si bien existe una mayor garantía de los derechos de

los arrendadores y de losarrendatarios, donde existe mayor consolidación del

sector inmobiliario y la cual ha influido de alguna manera positivamente en la

grave problemática de la vivienda.

34

3.3 Bases Legales

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Gaceta Oficial N° 36.845 (1999)

El preámbulo de esta ley establece:

La nueva Ley tendrá un efecto inmediato y otro a mediano plazo. En primer caso

se logrará la incorporación al mercado de arrendamiento de un sin número de

viviendas que permanecen deshabitadas, por el temor de sus propietarios a darlas en

alquiler debido a la inseguridad jurídica existente en esa actividad. A mediano plazo

se conseguirá que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios para alquilar.

Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial

Gaceta Oficial N° 40.418 (2014)

En esta Norma Jurídica se incorpora una regulación máxima de canon de

arrendamiento lo que se convierte en una disminución del valor de arrendamiento de

los inmuebles alquilados por un monto superior, además se establece un tope máximo

de pago de gastos de condominio para los inquilinos de un 25%, y ciertas

prohibiciones para dictar medidas Cautelares.

3.4 Definición de Términos Básicos

Cláusula Penal Arrendaticia: Son las sanciones previstas por las partes

intervinientes en el contrato, al incumplir con alguna de sus cláusulas.

Conductor Arrendatario: El que usa, goza y disfruta de la cosa arrendada,

obligándose subsidiariamente al pago del canon o precio.…………….

35

Desahucio: Notificación que se le realiza al arrendatario con el fin de; por falta a

una de las causas expresadas en la ley o por previo convenio entre las partes en el

contrato.

Locator Arrendador: El que permite a otro la posesión temporal así como uso de

la cosa a cambio de una retribución monetaria.

Organismos de Inquilinato: Son aquellos organismos administrativos que

regulan la materia inquilinaria y a los cuales se les otorga dicha competencia.

Prorroga Legal: Es la concesión de un plazo mayor, otorgado por la ley según el

término y duración del contrato para el desalojo del inmueble.

Relación Arrendaticia: Es el vínculo que nace desde el mismo momento en que

las dos partes (arrendador y arrendatario) en donde existe un acuerdo de voluntades al

momento de celebrar el contrato de arrendamiento.

CAPÍTULO IV

FASES METODOLÓGICAS

4.1 Tipo y Diseño de la Investigación

En la presente investigación se identificó dentro de una clasificación específica a

nivel metodológico, las bases utilizadas para llevarse a cabo, determinando así que

dicho trabajo encuadra dentro de una investigación de Campo, debido a que, se basa

en un proceso sistemático que les permite a los investigadores la recolección de datos

e información de forma directa para el crecimiento del estudio.

Esta investigación se encontró representada por, funcionarios públicos del Juzgado

Tercero de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San

Diego, La Secretaria del Juzgado Primero de los Municipio Valencia, Libertador, Los

Guayos, Naguanagua y San Diego, y en la Dirección de Inquilinato del Municipio

Valencia donde se llevó a cabo interrogantes con respecto a la problemáticacon la

finalidad de determinar el impacto que se ha generado en las causas interpuestas ante

este Tribunal y sus consecuencias.

Fuedeterminante la recolección de datos e información para su crecimiento, ya que

servirán de soporte para indicar la validez y confiabilidad de la investigación, así

como el análisis de todos aquellos métodos empleados para obtener los resultados y

cada paso empleado para su ejecución, por lo tanto para el desarrollo del presente

proyecto se llevaron a cabo las técnicas de observación directa, técnicas

documentales, encuestas.

37

Igualmente, Sabino, C (2005) en su libro “Proyecto de la Investigación” se refiere a

los diseños de campo como “A los métodos a emplear cuando los datos de interés

serecogen en forma directa de la realidad, mediante el trabajo concreto del

investigador” (p. 89).

Asimismo, se consideró documental, ya que su diseño se ha sustentado en base a lo

contenido en trabajos de grado que se relacionan con la problemática de manera

directa, sitios web, doctrina de diferentes autores, explicando cada aspecto del

problema, expedientes, entre otros.

Para Sabino (2005), la Investigación documental es aquella “Apoyada por

documentos con el tema propuesto, tomando en cuenta las fuentes de datos,

utilizando todas las informaciones disponibles” (p. 90).

4.2 Fases Metodológicas

Fase I: Determinar del impacto que se ha generado en las causas interpuestas,

incluso las ya decididas por ante los Tribunales Judiciales del Área

Metropolitana de Valencia, con respecto a la medida de prohibición de desalojo

de inquilinos: Esta fase se llevó a cabo en el Juzgado Primero de Municipio,

dirección de Inquilinato de Valencia, estado Carabobo en donde se obtuvo

información en la cual se pudo constatar la existencia de la problemática presentada

por medio de las técnicas de:

Observación Directa: En donde se logró observar y recolectar datos que

proporcione elementos de convicción de la existencia de la problemática planteada.

Entrevista: Dicha técnica fue destinada a corroborar la presencia del problema

empleando entrevistas formales, a los funcionarios públicos de la Dirección de

Inquilinato de Valencia, asegurando así que la información obtenida es confiable,

veraz y confiable.

Población: La población estuvo conformada por un grupo limitado de personas,

entes, elementos u objetos, entre otros, de la misma clase, con la intención de generar

38

la convicción referente a los resultados, para el desarrollo de la presente

investigación, la población estuvo representada por funcionarios de la Dirección de

Inquilinato de Valencia.

Muestra: En el presente proyecto no se aplicó ningún criterio muestral, por tanto se

trabajó en función a la totalidad de la población (3 personas), por ser una población

pequeña, finita y manejable por la investigadora.

Fase II: Diagnóstico sobre la medida, si ha disminuido el ofrecimiento de

alquileres en el país, o si por el contrario no se ha visto afectado, a través de las

distintas técnicas de recolección de datos. En esta fase, se realizó un análisis

comparativo de las publicaciones en la sección de mini anuncios, del Diario El

Carabobeño, con el fin de determinar el descenso al ofrecimiento de alquileres,

llevado a cabo cuatro (4) semanas antes de que fuera dictada la medida y cuatro (4)

semanas luego de la decisión tomada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo

de Justicia.

Fase III: Describir las consecuencias que genera esta medida en los diversos

sujetos que intervienen en la relación arrendaticia, tanto en forma directa como

en forma indirecta.Se desarrolló principalmente estudiando la información arrojada

por medio de entrevistas, que fueron dirigidas a la Secretaria del Juzgado Tercero de

los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego; la

Doctora Miriam Pérez Abache. La Secretaria del Juzgado Primero de los Municipio

Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego Dra. Xiomara Caldera, y

en la Dirección de Inquilinato del Municipio Valencia directamente realizada a la

Doctora Ana Negrón, donde se llevó a cabo interrogantes con respecto a la

problemática.

CAPITULO V

RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Según Arias. F, (2006) “referente al análisis, se definirán las técnicas lógicas

(inducción, deducción, análisis-síntesis), o estadísticas (descriptivas o inferenciales),

que serán empleadas para descifrar lo que revelan los datos recolectados.”. Luego de

haber ejecutado todos y cada uno de los objetivos planteados, dentro del presente

capítulo se registran los resultados de la investigación de acuerdo a las fases

metodológicas, así como las conclusiones y recomendaciones que surgen en relación

a los objetivos planteados al estudiar la temática seleccionada.

5.1 Resultados

Fase I: Determinar el impacto que se ha generado en las causas interpuestas,

incluso las ya decididas por ante los Tribunales Judiciales del Área Metropolitana de

Valencia, con respecto a la medida de secuestro judicial de inquilinos de inmuebles

comerciales.

En esta fase se logró apreciar el trabajo generado en los Tribunales de la región

que llevaban causas en curso para la entrada en vigencia de la referida medida. Esta

fase se llevó a cabo en el Juzgado Primero de Municipio, dirección de Inquilinato de

Valencia, estado Carabobo en donde se obtuvo información en la cual pudimos

constatar la existencia de la problemática presentada por medio de las técnicas de:

Observación Directa: En donde se logre observar y recolectar datos que

proporcione elementos de convicción de la existencia de la problemática planteada.

Encuesta: Dicha técnica va destinada a corroborar la presencia del problema

empleando la encuesta no estructuradas se llevara a cabo, a los funcionarios públicos

40

de la dirección de Inquilinato de Valencia, asegurando así que la información

obtenida es confiable, veraz y confiable.

Población:La población es conformada por un grupo limitado de personas, entes,

elementos u objetos, entre otros, de la misma clase, con la intención de generar la

convicción referente a los resultados, para el desarrollo de la presente investigación,

la población estará representada por funcionarios dirección de Inquilinato de

Valencia.

Muestra: En el presente proyecto no se aplicará ningún criterio muestral, por tanto se

trabajará en función a la totalidad de la población (7 personas), por ser una población

pequeña, finita y manejable por las investigadoras.

Fase II: Diagnosticar si la medida ha disminuido el ofrecimiento de alquileres en el

país, o si por el contrario no se ha visto afectado, a través de las distintas técnicas de

recolección de datos. En esta fase, se realiza un análisis comparativo de las

publicaciones en la sección de mini anuncios, del Diario El Carabobeño, con el fin de

determinar el descenso al ofrecimiento de alquileres, llevado a cabo cuatro (4)

semanas antes de que fuera dictada la medida y cuatro (4) semanas luego de la

decisión tomada por el Ejecutivo Nacional en el marco de la Ley Habilitante.

Fase III: Describir las consecuencias que genera esta medida en los diversos sujetos

que intervienen en la relación arrendaticia, tanto en forma directa como en forma

indirecta

En este sentido, a través de la observación directa, que según Sabino, C (1997),

señala que: “es aquella a través de la cual se pueden conocer los hechos y situaciones

de la realidad social” (p. 134), se pudo evidenciar que esta medida causa diversos

inconvenientes en los actores de la relación locativa en los siguientes términos:

41

Para el Arrendador: Genera incertidumbre, porque considera que esta Medida pudo

haber sido mantenida por un lapso prolongado, aunado a la recuperación de su

inmueble comercial el que tenga que efectuar trámites engorrosos para obtener la

posesión del mismo.

Adicionalmente desde el punto de vista procesal, se afecta la seguridad jurídica, en

virtud de que no pueden ejecutarse medidas judiciales, hasta no agotar la via

administrativa lo que genera que una sentencia definitivamente firme quede

inejecutable por dicha medida, y con la entrada en vigencia de la nueva Ley de

Regulación del arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial se debe agotar la vía

administrativa previo a dictar medidas Cautelares.

Para el Arrendatario: Aunque inicialmente le beneficia este Decreto, impidiendo la

ejecución de Medidas judiciales que pudieran ser temerarias, si la referida Medida

persiste en el tiempo le afecta porque el mercado inmobiliario está tendiendo a

reducirse, y a la hora de ubicar un nuevo inmueble para mudar su actividad comercial

le será difícil, además de tener que cumplir con recaudos que le generen al arrendador

la seguridad de que este comerciante no se quiere quedar con el inmueble, ni pretende

incumplir con el contrato de arrendamiento inicialmente negociado.

Para el Juzgador: Genera trabajo adicional, ya que deben ser inventariados todos

aquellas causas que sean susceptibles de la aplicación de la referida Medida de

paralización de Medidas Judiciales, sin agotar previamente la vía administrativa la

cual tiene una duración de treinta días continuos para su promulgación causando que

el poco personal con que disponen los Tribunales, sea utilizado para efectuar este

inventario de causas, retrasando en trabajo habitual de los Tribunales que conocen de

causas en esta Rama del Derecho.

Para la sociedad: En virtud de que al limitarse la oferta arrendaticia de inmuebles con

fines comerciales, se ven afectados los comerciantes que les proveen de bienes y

servicios a la comunidad, teniendo que cerrar los comercios por no poder contar con

inmuebles para instalar las actividades habituales a las que se dedican.

41

5.2 Conclusiones

Fase I: La medida de congelación de medidas decretadas en los juicios en curso ha

afectado la ejecutoriedad de las decisiones judiciales, en virtud de que las diversas

42

medidas preventivas y ejecutivas se tienen que paralizar como consecuencia de la

entrada en vigencia de la nueva Ley que establece que se debe agotar previamente la

vía Administrativa ya que las diversas normas procesales contemplan este tipo de

medidas, para ser aplicadas por los jueces cuando se reúnan los requisitos de

procedencia de los mismos, y al quedar congeladas las mismas, pudiera quedar

ilusoria cualquier resulta de los juicios previamente dirimido.

Fase II: La oferta de Alquileres ha disminuido considerablemente, ya que el mercado

inmobiliario ha percibido que esta medida de congelamiento, se asemeja a la de

viviendas con fines residenciales, y temen que se produzcan trámites engorrosos para

la recuperación de los inmuebles otorgados en alquiler, haciendo difícil retomar su

posesión.

Cuatro semanas antes, se ofertaban cerca de 30 inmuebles diarios para fines

comerciales, luego de la entrada en vigencia de la referida regulación, en la primera

semana se redujo a 18 inmuebles, la segunda a 12, en la tercera eran solo 8 y en la

cuarta semana se ofrecieron 5, con lo que se aprecia una caída constante en la oferta

de inmuebles, ante la expectativa de ver que puede pasar con la referida medida de

congelación, y una nueva Ley que regule la materia.

Fase III:Se evidencia que esta medida afecta directamente en los diversos actores de

la relación arrendaticia, convirtiéndose en un verdadero hecho para las partes

negociantes, al verse impedida la activación de cualquier Medida Preventiva en la

referida rama del derecho, viéndose en los actuales momentos una política

intervencionista por parte del Estado en áreas de interés económico como el mercado

inmobiliario comercial.

43

5.3 Recomendaciones

Fase I: Entre las principales recomendaciones derivadas de esta fase de la

investigación, se establecen las siguientes:

Establecer un lapso prudencial a la referida medida, a fin de no impactar

negativamente la seguridad jurídica procesal en las causas en curso. Además de

ofrecer mayor difusión a las Mesas de Dialogo en la presente materia, a fin de que se

pueda ajustar las leyes inquilinarias en materia comercial a las realidades actuales,

evitando las distorsiones suscitadas hasta este momento.

Fase II:En cuanto a este aspecto, se recomienda que la legislación Venezolana en

materia inquilinaria pueda adecuarse a las exigencias del mercado actual. Que se

revisen las diversas medidas decretadas por los Tribunales, ya que algunas cumplen

con los requisitos de procedencia, y se ha cumplido con el Debido Proceso procesal

en dichas causas.

Fase III:En cuanto a este aspecto, se recomienda una consulta por parte del Estado a

los particulares afectados, antes de implementar medidas de este tipo, ya que a la

larga crea contracción en el mercado y en el tiempo produce incertidumbre y

distorsión en las relaciones arrendaticias.

Que se revisen las limitaciones a las diversas medidas preventivas, ya que en algunos

casos, como la manifiesta insolvencia demostrada por el arrendatario, debe proceder

la medida de embargo y secuestro, más aun si el arrendador ofrece la debida caución.

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