dts_sabana _14_10_14(autosaved)

PLAN PARCIAL “LA SABANA” RENOVACION URBANA, RENOVACIÓN HUMANA

BOGOTÁ D.C. CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE Y CARTOGRÁFICO

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CONTENIDO

C A P I T U L O I .................................................................................................................................................. 10

M E M O R I A J U S T I F I C A T I V A ............................................................................................................ 10

1. PRESENTACION .......................................................................................................................................... 11

1.1. INTRODUCCION ......................................................................................................................... 11 1.2. DEFINICIONES GENERALES ................................................................................................... 13

2. JUSTIFICACION Y MARCO NORMATIVO ............................................................................................... 17

2.1. JUSTIFICACION.......................................................................................................................... 17 2.2. LEY 9ª DE 1989 ............................................................................................................................ 17 2.3. LEY 388 DE 1997 DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL ........................................................ 18 2.4. DECRETO NACIONAL 2181 DE 2006 ...................................................................................... 19 2.5. DECRETO 190 DE 2004 - PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL ............................... 19 2.6. PLAN DE DESARROLLO BOGOTÁ 2012 – 2016 “BOGOTÁ HUMANA” ............................... 21 2.7. PLAN MAESTRO DE MOVILIDAD. DECRETO 319 DE 2006. ................................................ 22 2.8. PLAN MAESTRO DE EQUIPAMIENTOS DE BIENESTAR SOCIAL. ..................................... 23 2.9. PLAN MAESTRO DE EQUIPAMIENTOS EDUCATIVOS DE BOGOTÁ D.C. ........................ 23 2.10. DECRETO 215 DE 2005 - PLAN MAESTRO DE ESPACIO PÚBLICO .................................. 24 2.11. PLAN ZONAL DEL CENTRO ..................................................................................................... 24 2.12. UNIDAD DE PLANEAMIENTO ZONAL, UPZ 102 – LA SABANA ........................................... 24 2.13. DECRETOS 296 DE 2003 Y 329 DE 2006 ................................................................................ 25 2.14. DECRETO 398 DE 2009 ............................................................................................................. 26

3 OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL ............................................................................................................ 26

3.1. OBJETIVO GENERAL: ............................................................................................................... 27 3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS: ..................................................................................................... 27

4. DESLINDE DE ÁREAS INICIALES ............................................................................................................ 29

4.1. LOCALIZACIÓN Y CONFORMACIÓN DEL PLAN PARCIAL ................................................. 29 4.2. CUADRO GENERAL DE AREAS ............................................................................................... 30 4.3. AMBITO DE APLICACIÓN.......................................................................................................... 30 4.4. PREDIOS QUE CONFORMAN EL AREA DE PLANIFICACIÓN ............................................. 31 4.5. DELIMITACIÓN DEL AREA DE INFLUENCIA .......................................................................... 32

5. DIAGNÓSTICO ............................................................................................................................................. 33

5.1. ELEMENTOS GENERALES DE LOS SISTEMAS PÚBLICOS ............................................... 33 5.2. DIAGNÓSTICO FÍSICO .............................................................................................................. 38

5.2.1. MORFOLOGÍA URBANA ........................................................................................................... 38 5.2.2. CONTEXTO URBANO ............................................................................................................... 39

5.2.2.1. COMPONENTE PÚBLICO ................................................................................................................. 39 5.2.2.2. COMPONENTE PRIVADO ................................................................................................................. 44 5.2.2.3. ARQUITECTURA CONTEXTUAL NO MONUMENTAL DEL ÁREA DE INFLUENCIA................................... 46 5.2.2.4. BIENES DE INTERÉS CULTURAL ...................................................................................................... 53

5.2.3. USOS ........................................................................................................................................... 68 5.2.4. ALTURAS .................................................................................................................................... 70 5.2.5. LEVANTAMIENTO FOTOGRÁFICO ........................................................................................ 71

5.3. DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PÚBLICOS........................................................................ 72




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6. CARACTERIZACIÓN SOCIO – ECONÓMICA.......................................................................................... 73

6.1. JUSTIFICACIÓN.......................................................................................................................... 73 6.2. DELIMITACION DEL ÁREA ........................................................................................................ 74 6.3. METODOLOGÍA .......................................................................................................................... 75 6.4. RESULTADOS DE LOS ANÁLISIS Y APLICACIÓN DE ENCUESTAS.................................. 75

6.4.1. PERFIL GENERAL DE LA LOCALIDAD DE LOS MÁRTIRES .............................................. 75 6.4.2. RESULTADO DEL ANÁLISIS SOCIO – ECONÓMICO DEL SECTOR ................................ 77

6.5. AVALÚOS CATASTRALES (VER PLANO NO. 12) ...................................................................... 94 6.6. AVALUOS COMERCIALES ........................................................................................................ 95

6.6.1. IDENTIFICACIÓN DE ZONAS GEO-ECONÓMICAS HOMOGÉNEAS ................................ 95

C A P I T U L O I I ................................................................................................................................................ 97

F O R M U L A C I O N .......................................................................................................................................... 97

1. CRITERIOS DE INTERVENCIÓN ............................................................................................................... 98

1.1. CRITERIOS URBANÍSTICOS .................................................................................................... 99 1.1.1. MORFOLOGÍA .......................................................................................................................... 100 1.1.2. TIPOLOGÍA Y PARAMENTOS ................................................................................................ 100 1.1.3. ESPACIO PÚBLICO ................................................................................................................. 100 1.1.4. USOS ......................................................................................................................................... 101 1.1.5. DENSIDADES ........................................................................................................................... 101 1.1.6. PAISAJE URBANO ................................................................................................................... 101

1.2. CRITERIOS SOCIALES ............................................................................................................ 101 1.3. CRITERIOS ECONÓMICOS .................................................................................................... 102

2. ESTRUCTURA URBANA .......................................................................................................................... 102

2.1. DESCRIPCION GENERAL DEL PLANTEAMIENTO URBANISTICO Y CUADRO GENERAL

DE AREAS 102 2.2. COMPONENTE PÚBLICO (VER PLANO ANEXO A) ................................................................................. 104

2.2.1. CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO ...................................................................................... 106 2.2.2. AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PÚBLICO ............................................................... 106 2.2.3. OTRAS CESIONES .................................................................................................................. 107

2.2.3.1. CONTROL AMBIENTAL .................................................................................................................. 107 2.2.3.2. HOMOGENIZACIÓN DE PERFILES VIALES ...................................................................................... 108

2.2.4. ADECUACION DE MALLA VIAL LOCAL EXISTENTE ......................................................... 108 2.2.5. ESPACIO PÚBLICO REDEFINIDO ........................................................................................ 108 2.2.6. ELEMENTOS DEL COMPONENTE PÚBLICO ..................................................................... 109 2.2.7. EQUIPAMIENTO CULTURAL PÚBLICO ............................................................................... 122

2.3. COMPONENTE PRIVADO – MODELO DE OCUPACIÓN .................................................... 122 2.3.1. UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN ............................................. 125 2.3.2. EDIFICABILIDAD Y USOS ...................................................................................................... 137

2.3.2.1. UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN 1: ................................................................ 140 2.3.2.2. UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN 2: ................................................................ 140 2.3.2.3. UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN 3: ................................................................ 141 2.3.2.4. UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN 4: ................................................................ 141 2.3.2.5. UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN 5: ................................................................ 142 2.3.2.6. UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN 6: ................................................................ 142 2.3.2.7. FACTOR DE CONVERSIÓN DE METROS CUADRADOS .................................................................. 143 2.3.2.8. FORMA DE PAGO DE LAS TRANSFERENCIAS. ................................................................................ 145

2.3.3. PROYECCIÓN DE POBLACIÓN ............................................................................................ 147 2.3.4. ÍNDICES DE ESPACIO PÚBLICO POR HABITANTE .......................................................... 148




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2.3.5. UNIDADES DE VIVIENDA ....................................................................................................... 149 2.4. NORMAS ARQUITECTÓNICAS GENERALES...................................................................... 151

2.4.1. INDICES URBANISTICOS ....................................................................................................... 151 2.4.2. VOLUMETRÍA ........................................................................................................................... 152

2.4.2.1. ALTURAS MÁXIMAS PERMITIDAS .................................................................................................. 152 2.4.2.2. TIPOLOGÍA EDIFICATORIA Y AISLAMIENTOS .................................................................................. 154

2.4.3. USOS ......................................................................................................................................... 163 2.5. NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES .............................................................................. 174

2.5.1. NORMAS SOBRE SOTANOS, RAMPAS Y ESCALERAS ................................................... 174 2.5.2. NORMAS SOBRE CONEXIONES SUBTERRÁNEAS.......................................................... 174 2.5.3. EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO ................................................................................ 175

3. ESTRUCTURA DE MOVILIDAD ............................................................................................................... 176

3.1. EXIGENCIA DE CUPOS DE ESTACIONAMIENTOS. ........................................................... 176 3.1.1. ESTACIONAMIENTOS PARA USUARIOS CON MOVILIDAD REDUCIDA ....................... 180 3.1.2. ESTACIONAMIENTOS PARA BICICLETAS ......................................................................... 181 3.1.3. ESTACIONAMIENTOS PARA CARGUE Y DESCARGUE .................................................. 181

3.2. DISTRIBUCION DE CUPOS DE ESTACIONAMIENTO. ....................................................... 181 3.3. ACCESOS VEHICULARES ...................................................................................................... 184 3.4. CIRCULACIÓN PEATONAL ..................................................................................................... 187 3.5. ACCIONES Y COMPROMISOS PARA LA MOVILIDAD ........................................................ 188 3.6. INFRAESTRUCTURA DE REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO ..................... 191

4. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL ................................................. 192

4.1. GESTIÓN OPERATIVA ............................................................................................................ 192 4.1.1. LA ENTIDAD GESTORA Y EL OPERADOR URBANO ........................................................ 192

4.2. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN, PROGRAMAS Y PROYECTOS .......................................... 196 4.2.1. GESTIÓN PATRIMONIAL ........................................................................................................ 197 4.2.2. GESTIÓN SOCIAL .................................................................................................................... 199

4.2.2.1. PRINCIPIOS DE LA ESTRATEGIA DE GESTIÓN SOCIAL ................................................................... 199 4.2.2.2. PERFILES DE PROYECTOS SOCIALES ........................................................................................... 201

4.2.3. GESTIÓN URBANÍSTICA ........................................................................................................ 205 4.2.3.1. GESTIÓN DEL SUELO: UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA (U.A.U) O UNIDADES DE GESTIÓN

URBANÍSTICA (U.G.U.) ...................................................................................................................................... 205 4.2.3.2. GESTIÓN DEL SUELO: ESPACIO PÚBLICO..................................................................................... 206

4.2.4. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA .................................................................. 207 4.2.4.1. FUNCIÓN PÚBLICA DE ACCIÓN URBANÍSTICA................................................................................ 207 4.2.4.2. MOTIVOS PARA DECLARATORIA DE UTILIDAD PÚBLICA O DE INTERÉS SOCIAL ............................. 207 4.2.4.3. ENTIDADES COMPETENTES PARA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES ................................................... 207 4.2.4.4. ENAJENACIÓN VOLUNTARIA Y EXPROPIACIÓN ............................................................................. 208 4.2.4.5. ENAJENACIÓN EN CASOS DE RENOVACIÓN URBANA ................................................................... 209

4.2.5. GESTIÓN FINANCIERA .......................................................................................................... 209 4.2.5.1. SISTEMA EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS ........................................................................ 209 4.2.5.2. SISTEMA ESPECIAL DE FINANCIACIÓN PARA VIS Y/O VIP ............................................................ 210

4.2.6. GESTIÓN INSTITUCIONAL .................................................................................................... 210 4.3. CONTROL SOCIAL ................................................................................................................... 211

5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS Y SIMULACIÓN URBANÍSTICO FINANCIERA .............. 212

5.1. PARTICIPACION INICIAL ........................................................................................................ 212 5.2. BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL ......................................................................................... 212 5.3. CARGAS DEL PLAN PARCIAL ................................................................................................ 214




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5.3.1. CARGAS FISICAS .................................................................................................................... 215 5.3.2. OTRAS CARGAS ...................................................................................................................... 217

5.3.2.1. CARGAS DE FORMULACIÓN .......................................................................................................... 218 5.3.2.2. CARGAS DE GESTIÓN ................................................................................................................... 219 5.3.2.3. CARGAS DE MITIGACIÓN DE IMPACTOS ........................................................................................ 220 5.3.2.4. CARGAS PATRIMONIALES ............................................................................................................. 224 5.4. PAGO DE CARGAS Y ETAPAS DE EJECUCION ................................................................. 226 5.5. VALOR DEL SUELO ................................................................................................................. 226 5.6. REPARTO EN EQUILIBRIO DE CARGAS Y BENEFICIOS .................................................. 227 5.7. SÍNTESIS DEL REPARTO ....................................................................................................... 229 5.8. PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICO - FINANCIERA ............................................................. 230

INDICE DE TABLAS

Tabla 1. Área predial inicial por manzanas................................................................................................................. 30 Tabla 2. Áreas generales del plan parcial. ................................................................................................................. 30 Tabla 3. Predios que conforman el área de planificación del plan parcial ................................................................... 31 Tabla 4. M2 de espacio público por habitante en 19 localidades de Bogotá ............................................................... 40 Tabla 5. M2 de espacio público por habitante en 7 UPZ de Bogotá ............................................................................ 41 Tabla 6. Listado inmuebles de interés cultural en la M 13, excluidos por Resolución No. 1075 de 2009 ...................... 54 Tabla 7. Usos manzana 11 ........................................................................................................................................ 68 Tabla 8. Usos manzana 12 ......................................................................................................................................... 69 Tabla 9. Usos manzana 13 ......................................................................................................................................... 69 Tabla 10. Porcentaje de alturas manzanas 11, 12 y 13 ............................................................................................... 71 Tabla 11. Tipos de Vivienda ...................................................................................................................................... 78 Tabla 12. Personas por hogar. ................................................................................................................................... 80 Tabla 13. Personas por vivienda................................................................................................................................. 81 Tabla 14. Personas por sexo....................................................................................................................................... 81 Tabla 15. Parentesco con jefe de hogar ..................................................................................................................... 83 Tabla 16. Pertenencia étnica ...................................................................................................................................... 83 Tabla 17. Nivel de analfabetismo .............................................................................................................................. 84 Tabla 18. Nivel educativo de los residentes. ............................................................................................................... 85 Tabla 19. Actividad económica por sectores. ............................................................................................................. 86 Tabla 20. Actividad económica discriminada ............................................................................................................. 88 Tabla 21. Síntesis avalúos catastrales por manzana ................................................................................................... 94 Tabla 22. Valor catastral de m2 por manzana. .......................................................................................................... 96 Tabla 23. Cuadro General de Áreas del Plan Parcial ................................................................................................. 104 Tabla 24. Espacio Público Existente. ........................................................................................................................ 105 Tabla 25. Síntesis áreas libres propuestas. .............................................................................................................. 105 Tabla 26. Comparativo de áreas existentes y propuestas de espacio público efectivo y áreas libres. ....................... 105 Tabla 27. Calculo de Cesiones de Suelo para Espacio Público por Unidad de Actuación y/o gestión ......................... 106 Tabla 28. Áreas Privadas Afectas al Uso Público. .................................................................................................... 107 Tabla 29. Adecuación Malla Vial Local Existente. .................................................................................................... 108 Tabla 30. Redefinición de la Malla vial Local Existente ............................................................................................ 109 Tabla 31. Malla vial. ................................................................................................................................................ 112 Tabla 32. Reserva de la Malla Vial Arterial por UAU. ............................................................................................... 115 Tabla 33. Redefinición Calle 14 ................................................................................................................................ 117 Tabla 34. Redefinición Calle 14 ................................................................................................................................ 118 Tabla 35. Configuración de Unidades de Actuación y/o Gestión Urbanística ............................................................ 127 Tabla 36. Área predial inicial UAU / UG 1................................................................................................................. 128 Tabla 37. Cuadro General de Áreas – UAU / UG 1 .................................................................................................... 129




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Tabla 38. Área predial inicial UAU / UG 2................................................................................................................. 129 Tabla 39. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 2 ..................................................................................................... 130 Tabla 40. Área predial inicial UAU / UG 3................................................................................................................. 131 Tabla 41. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 3 ..................................................................................................... 131 Tabla 42. Área predial inicial UAU / UG 4................................................................................................................. 132 Tabla 43. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 4 .................................................................................................... 132 Tabla 44. Área predial inicial UAU / UG 5................................................................................................................. 133 Tabla 45. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 5 ..................................................................................................... 134 Tabla 46. Área predial inicial UAU / UG 6................................................................................................................. 134 Tabla 47. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 6 ..................................................................................................... 135 Tabla 48. Área predial inicial UAU / UG 5-6 ............................................................................................................. 136 Tabla 49. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 5-6 ................................................................................................. 136 Tabla 50. Edificabilidad Máxima Permitida para todo el plan parcial. ...................................................................... 137 Tabla 51. Edificabilidad Máxima Permitida por Unidad de Actuación Urbanística y/o Gestión. ................................ 138 Tabla 52. Modelo de Edificabilidad Total y Usos ...................................................................................................... 139 Tabla 53. Modelo de edificabilidad y usos UAU 1 ..................................................................................................... 140 Tabla 54. Modelo de edificabilidad y usos UAU 2 ..................................................................................................... 140 Tabla 55. Modelo de edificabilidad y usos UAU 3 ..................................................................................................... 141 Tabla 56. Modelo de edificabilidad y usos UAU 4 ..................................................................................................... 141 Tabla 57. Modelo de edificabilidad y usos UAU 5 ..................................................................................................... 142 Tabla 58. Modelo de edificabilidad y usos UAU6 ...................................................................................................... 142 Tabla 59. Forma de Pago de las Transferencias. ...................................................................................................... 145 Tabla 60. Compensaciones en M2 para las UAU / UG 2 – 4 – 6 (Miles de $COP). ..................................................... 146 Tabla 61. Forma de Pago de las Compensaciones. ................................................................................................... 146 Tabla 62. Indicadores para proyección de población. .............................................................................................. 147 Tabla 63. Proyección de habitantes y población flotante. (Número de Viviendas Base) ........................................... 147 Tabla 64. Cálculo de m2 de espacio público por habitante. ..................................................................................... 149 Tabla 65. Cálculo del No de Viviendas Base. ............................................................................................................ 149 Tabla 66. Distribución de viviendas base por UAU. .................................................................................................. 150 Tabla 67. Área adicional estimada para viviendas adicionales ................................................................................ 150 Tabla 68. Unidades de Vivienda VIP. ....................................................................................................................... 151 Tabla 69. Índices máximos de construcción y ocupación para todo el plan parcial. ................................................. 152 Tabla 70. Edificabilidad máxima permitida por Unidad de Actuación Urbanística y/o Gestión. ................................ 152 Tabla 71. Alturas máximas permitidas .................................................................................................................... 153 Tabla 72. Aislamientos contra linderos de Unidades de Actuación .......................................................................... 154 Tabla 73. Aislamientos contra Edificaciones ............................................................................................................ 155 Tabla 74. Exigencia de estacionamientos para uso residencial ................................................................................. 177 Tabla 75. Exigencia de estacionamientos para usos de comercio y servicios............................................................ 178 Tabla 76. Exigencia de estacionamientos para servicios empresariales ................................................................... 178 Tabla 77. Exigencia de estacionamientos para servicios personales ........................................................................ 179 Tabla 78. Exigencia de estacionamientos para usos dotacionales ........................................................................... 180 Tabla 79. Total Cupos Estacionamiento Requeridos. ................................................................................................ 182 Tabla 80. Cupos Estacionamiento para la UAU 2 y 4. ............................................................................................... 183 Tabla 81. Cupos Estacionamiento para la UAU 1, 3, 5 y 6......................................................................................... 183 Tabla 82. Cupos Estacionamiento asignados para todas las UAU. ............................................................................ 183 Tabla 83. Sentidos Viales Propuestos. ...................................................................................................................... 186 Tabla 84. Compromisos de infraestructura por etapas ............................................................................................. 189 Tabla 85. Compromisos de señalización por etapas ................................................................................................ 189 Tabla 86. Compromisos para operación del Plan Parcial. ......................................................................................... 190 Tabla 87. Participación inicial por unidad de actuación. ........................................................................................... 212 Tabla 88. Precios de los productos inmobiliarios. ..................................................................................................... 213




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Tabla 89. Síntesis de los Beneficios en m2 y COP$ .................................................................................................... 214 Tabla 90. Cargas Totales del Plan Parcial en miles de $COP 2014 ............................................................................ 215 Tabla 91. Cargas Físicas por U.A.U / U.G. en M2. ..................................................................................................... 216 Tabla 92. Costo Cargas Físicas por U.A.U. / U.G. ...................................................................................................... 216 Tabla 93. Valor Total Otras Cargas. ......................................................................................................................... 217 Tabla 96. Cargas de Formulación ............................................................................................................................. 218 Tabla 94. Cargas de Gestión .................................................................................................................................... 219 Tabla 95. Costos de las Cargas de Gestión ............................................................................................................... 219 Tabla 97. Síntesis de cargas de mitigación de impactos (Miles $COP). ..................................................................... 220 Tabla 98. Compensaciones para mitigación de impactos según decreto distrital 329 de 2006. ................................ 221 Tabla 99. Síntesis del Cálculo de cargas de mitigación. ............................................................................................ 222 Tabla 100. Calculo de cargas de mitigación ............................................................................................................. 222 Tabla 101. Síntesis de Costos de Movilidad .............................................................................................................. 223 Tabla 102. Destinación de las cargas patrimoniales. ................................................................................................ 224 Tabla 103. Valor del Suelo por manzana proyectado a 2014 ................................................................................... 227 Tabla 104. Equilibrio del Reparto de Cargas y Beneficios.......................................................................................... 228 Tabla 105. Síntesis del Reparto y las Obligaciones para las UAU 1 – 3 – 5. ............................................................... 229 Tabla 106. Síntesis del Reparto y las Obligaciones para las UAU 2 – 4 – 6. ............................................................... 230 Tabla 107. Síntesis de la simulación urbanístico financiera $COP 2014 .................................................................... 231

INDICE DE FIGURAS

Fig. 1. Sector normativo 19 – UPZ 102 La Sabana ...................................................................................................... 25 Fig. 2. Mapa Oficial Primera Línea de metro – PML. ................................................................................................... 26 Fig. 3. Localización General del sector en la ciudad .................................................................................................... 29 Fig. 4. Delimitación ámbito de aplicación del plan parcial ......................................................................................... 29 Fig. 5. Delimitación área de influencia ....................................................................................................................... 33 Fig. 6. Morfología Urbana - Llenos y Vacíos. (Ver plano No 17) ................................................................................ 38 Fig. 7. Estructura Ecológica Principal. (Ver plano No 02)........................................................................................... 39 Fig. 8. Estructura de espacio público (Ver plano No. 05) .......................................................................................... 41 Fig. 9. Estructura Vial (Ver plano No. 03a) ................................................................................................................ 42 Fig. 10. Estructura de Transporte (Ver plano No. 03b) .............................................................................................. 43 Fig. 11. Equipamientos en el sector (Ver plano No. 06) ............................................................................................ 43 Fig.12. Alturas de las edificaciones en el sector (Ver plano No. 08) .......................................................................... 45 Fig. 13. Usos del suelo POT (Ver plano No. 09) ........................................................................................................ 45 Fig. 14. Localización barrios del sector donde se encuentra el área del plan parcial.................................................. 46 Fig. 15. Fotografías del barrio San Victorino – Estado del espacio público ................................................................ 47 Fig. 16. Frente sobre la Calle 13 Barrio San Victorino Fuente: Consultor ..................................................................... 48 Fig. 17. Fotografías del barrio La Favorita – Estado del espacio público ................................................................... 49 Fig. 18. Frente sobre Calle 13 - Barrio EL Listón .......................................................................................................... 50 Fig. 19. Barrio La Sabana. .......................................................................................................................................... 51 Fig. 20. Barrio El Voto Nacional.................................................................................................................................. 52 Fig. 21. Localización Bienes de Interés Cultural del sector donde se encuentra el área del plan parcial. ..................... 53 Fig. 22. Bienes de Interés Cultural representativos en el área de influencia de P.P...................................................... 54 Fig. 23. Edificio principal Estación de La Sabana. ....................................................................................................... 55 Fig. 24. Estación de La Sabana, 1930. ....................................................................................................................... 56 Fig. 25. Estación del Sur hacia 1930. ........................................................................................................................ 58 Fig. 26. Talleres Estación de La Sabana ...................................................................................................................... 58 Fig. 27. Andenes Estación de La Sabana, estado actual. ............................................................................................ 58 Fig. 28. Acceso – Recepción Edificio Principal Estación de La Sabana ......................................................................... 58




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Fig. 29. Área de influencia del conjunto de La Estación de la Sabana. ....................................................................... 60 Fig. 30. Instituto Técnico Central La Salle. ................................................................................................................. 63 Fig. 31. Instituto Técnico Central la Salle, vista sobre carrera 17 ............................................................................... 64 Fig. 32. Imágenes exteriores e interiores Iglesia Sagrada Pasión. ............................................................................... 66 Fig. 33. Iglesia de La Sagrada Pasión ......................................................................................................................... 67 Fig. 34. Usos – Levantamiento de campo. (Ver Plano No 14 Y 14b) .......................................................................... 70 Fig. 35. Alturas – Levantamiento de campo. (Ver plano No 15) .................................................................................. 70 Fig. 36. Tipología de la Vivienda ................................................................................................................................ 78 Fig. 37. Tenencia de la Vivienda ................................................................................................................................. 78 Fig. 38. Análisis valor de los arriendos........................................................................................................................ 79 Fig. 39. Tiempo de ocupación en el sector .................................................................................................................. 79 Fig. 40. Usos por unidades censales ........................................................................................................................... 80 Fig. 41. Residentes por tipo de vivienda. .................................................................................................................... 81 Fig. 42. Población por grupos de edad. ...................................................................................................................... 82 Fig. 43. Parentesco con jefe de hogar......................................................................................................................... 83 Fig. 44. Pertenencia étnica ......................................................................................................................................... 84 Fig. 45. Estado civil de los residentes ......................................................................................................................... 84 Fig. 46. Nivel de analfabetismo .................................................................................................................................. 85 Fig. 47. Nivel educativo de los residentes ................................................................................................................... 86 Fig. 48. Actividad económica por sectores.................................................................................................................. 87 Fig. 49. Tipo de actividad económica ......................................................................................................................... 89 Fig. 50. Número de empleados de las unidades económicas. ..................................................................................... 89 Fig. 51. Tasa de desempleo ........................................................................................................................................ 90 Fig. 52. Ingresos de las unidades económicas ............................................................................................................ 90 Fig. 53. Gastos de las unidades económicas ............................................................................................................... 91 Fig. 54. Pertenencia a grupos u organizaciones de base ............................................................................................. 91 Fig. 55. Deseo de permanencia en el sector................................................................................................................ 92 Fig. 56. Zonas geo-económicas homogéneas. (Ver plano No. 19) .............................................................................. 95 Fig. 57. Parámetros de conexión con el contexto urbano ......................................................................................... 103 Fig. 58. Elementos del Componente público ............................................................................................................. 110 Fig. 59. Perfil Vial Existente Calle 13......................................................................................................................... 113 Fig. 60. Perfil Vial Propuesto Calle 13 Tipo - V2d .................................................................................................... 113 Fig. 61. Perfil Vial Existente Carrera 18 .................................................................................................................... 114 Fig. 62. Perfil Vial Propuesto Carrera 18 Tipo – V-3 .................................................................................................. 114 Fig. 63. Adecuación Temporal Reserva Av. Mariscal Sucre ....................................................................................... 115 Fig. 64. Perfil Vial Existente Carrera 17 .................................................................................................................... 116 Fig. 65. Perfil Vial Propuesto Carrera 17 Tipo V - 7 ................................................................................................... 116 Fig. 66. Perfil Vial Existente Calle 14......................................................................................................................... 117 Fig. 67. Espacio Público Redefinido Calle 14 ............................................................................................................. 118 Fig. 68. Perfil Vial Existente Calle 15......................................................................................................................... 119 Fig. 69. Perfil Vial Propuesto Calle 15 – tipo V-5 ....................................................................................................... 119 Fig. 71. Perfil Vial Existente Calle 16......................................................................................................................... 120 Fig. 72. Perfil Vial Propuesto Calle 16 Tipo V- 4a ...................................................................................................... 121 Fig. 73. Redefinición de Andenes Calle 16 ................................................................................................................ 121 Fig. 74. Visión de hito urbano y puerta de entrada del área de planificación. ........................................................... 123 Fig. 75. Modelo de Ocupación – Vista indicativa hacia el nor-oeste.......................................................................... 124 Fig. 76. Modelo de Ocupación - Vista aérea indicativa ............................................................................................. 124 Fig. 77. Modelo de Ocupación – Planta Indicativa .................................................................................................... 125 Fig. 78. Planta general Configuración de Unidades de Actuación Urbanística y/o Gestión ........................................ 126 Fig. 79. U.A.U. / U.G. 1 y 2 (manzana 11) ................................................................................................................. 128 Fig. 80. U.A.U. / U.G. 3 y 4 (manzana 12) ................................................................................................................ 130




8

Fig. 81. U.A.U. / U.G. 5 y 6 (manzana 13) ................................................................................................................. 133 Fig. 82. U.A.U. / U.G. 5-6.......................................................................................................................................... 135 Fig. 83. Modelo de Ocupación - % de Usos. .............................................................................................................. 139 Fig. 85. Planta Eje vial Calle 13................................................................................................................................. 153 Fig. 86. Esquema Indicativo alturas en escalonamiento ........................................................................................... 154 Fig. 87. Perfil de plataformas para garantizar circulación perimetral cubierta a nivel peatonal ............................... 156 Fig. 88. Perfil del zócalo urbano y retroceso de torres .............................................................................................. 156 Fig. 89. Modelo indicativo de Ocupación – Vista desde Calle 16 ............................................................................... 158 Fig. 90. Modelo indicativo de Ocupación – Vista desde Calle 13 ............................................................................... 158 Fig. 91. TORRE COLSEGUROS A 47 METROS DEL COLEGIO MARIA AUXILIADORA, BOGOTÁ ...................................... 159 Fig. 92. C.C. AV. CHILE A 20 METROS DE LA IGLESIA LA PORCIUNCULA, BOGOTÁ .................................................... 160 Fig. 93. TORRE TEQUENDAMA A 26 METROS DE LA IGLESIA SAN DIEGO, BOGOTÁ .................................................. 160 Fig. 94. TORRE AVIANCA A 30 METROS DE LA IGLESIA DE LA TERCERA, BOGOTÁ .................................................... 161 Fig. 95. TORRE BAVARIA A 70 METROS DEL MUSEO NACIONAL, BOGOTÁ ............................................................... 161 Fig. 96. TORRE PIRELLI A 120 METROS DE LA ESTACIÓN CENTRAL, MILÁN, ITALIA ................................................... 162 Fig. 97. OLYMPIC TOWER A 25 METROS DE IGLESIA SAN PATRICIO, N.Y ................................................................... 162 Fig. 98. Modelo indicativo de conexiones subterráneas peatonales complementarias. ............................................ 175 Fig. 99. Accesos Viales de la UAU 3, 4, 5 y 6. ............................................................................................................ 184 Fig. 100. Accesos Viales de la UAU 1 y2.................................................................................................................... 185 Fig. 101. Sentidos viales Propuestos para la implementación del Plan Parcial. ......................................................... 186

INDICE DE PLANOS

PLANOS DE DIAGNÓSTICO

Plano 00: Localización General

Plano 01: Área Ámbito de Aplicación – Plano Topográfico

Plano 02: Estructura Ecológica Principal

Plano 03a: Sistema de Movilidad – Vial

Plano 03b: Sistema de Movilidad – Transporte

Plano 03c: Sistema de Movilidad – Vías Existentes

Plano 04: Sistema de Redes de Servicios Públicos

Plano 05: Sistema de Espacio Público

Plano 06: Sistema de Equipamientos

Plano 07: Estratos Socioeconómicos

Plano 08: Alturas

Plano 09: Uso del Suelo según POT, decreto 190 de 2004

Plano 10: Tratamientos Urbanísticos según POT, decreto 190 de 2004

Plano 11: Información Predial Catastral

Plano 12: Avalúos Catastrales

Plano 13: Riesgos y Amenazas Naturales

Plano 14: Usos Prediales – Levantamiento en Campo

Plano 15: Alturas - Levantamiento en Campo




9

Plano 17: Plano de Nolly – Llenos y Vacíos

Plano 18: Bienes de Interés Cultural – BIC

Plano 19: Avalúos Comerciales de Zonas Socioeconómicas Homogéneas

PLANOS DE FORMULACION

Plano A: Modelo de Ocupación

Plano 1: Delimitación del Área de Planificación

Plano 2: Cargas Urbanísticas y Unidades de Actuación Urbanística y/o Gestión

Plano 3: Proyecto Urbanístico

INDICE DE ANEXOS

1 - Oficio No. SM-DSVCT-137421-13 y Carta de Compromisos Estudio de Tránsito con la

Secretaría Distrital de Movilidad.

2 - Concepto del Ministerio de Cultura – Oficio No. MC-019287-EE-2013

3 - Estudio de Transito

4 - Cartas de Disponibilidad de Servicios Públicos (en el expediente de la SDP)

4 - Fichas de Valoración Bienes de Interés Cultural (en el expediente de la SDP, 1ra radicación)

5 - Avalúos Comerciales (en el expediente de la SDP, 1ra radicación)

6 - Exclusión B.I.C. – Resolución No. 1075 de Mayo 29 de 2009 (en el expediente de la SDP, 1ra

radicación)




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C A P I T U L O I

M E M O R I A J U S T I F I C A T I V A




11

1. PRESENTACION

1.1. INTRODUCCION

El presente documento se elaboró a partir de la voluntad de los formuladores de ajustar la

propuesta urbanística inicial del proyecto de plan parcial con base en tres aspectos

importantes: en primer lugar, las observaciones del Ministerio de Cultura (oficio No. 412 -

231066 de septiembre 4 de 2012 y Concepto MC-019287-EE 2013 del 19 de diciembre de

2013), en segundo lugar, las expectativas y nuevas directrices respecto de la renovación

urbana de la nueva administración distrital y, en tercer lugar, al resultado de un proceso

de concertación entre los propietarios mayoritarios del área de planificación, el cual surge

a partir de las observaciones realizadas por uno de ellos en el oficio 1-2014-12996 del 17

de marzo de 2014, en cuanto a una nueva propuesta de delimitación de las unidades de

actuación urbanística y/o gestión que asegure y viabilice el desarrollo de los proyectos en

un corto plazo, facilitando la resolución de situaciones jurídicas en los predios y

facilitando la participación de la Secretaría del Hábitat para garantizar el desarrollo de las

Viviendas de Interés Prioritario en el sector.

Este nuevo ajuste se presenta además con el ánimo de concertar los diferentes intereses

y visiones a favor de la ciudad a pesar de que ya la administración había expedido la

Resolución de Viabilidad no. 1332 de junio de 2009, que le daba vía libre a la

administración para expedir en corto tiempo el decreto reglamentario del plan parcial.

El documento reúne nuevamente la memoria justificativa y el soporte técnico urbanístico y

cartográfico para sustentar la formulación del Plan Parcial de renovación urbana “La Sabana”

que incluye las manzanas 00610511, 00610512 y 00610513 del barrio San Victorino, localizadas

entre la Avenida calle 13 y la calle 16 y las carreras 17 y 18 de la ciudad de Bogotá. Este

documento se presenta como requisito establecido por el decreto 2181 de 2006, el cual

reglamenta las disposiciones relativas a la formulación de planes parciales contenidas en la Ley

388 de 1997.

La propuesta del Plan Parcial contenida en este documento aborda uno de los sectores más

representativos y tradicionales como polo de desarrollo de la ciudad, con una posición

estratégica que le da una perspectiva urbano-regional en el futuro próximo. El sector de la

Estación de La Sabana es de gran trascendencia en la memoria de los bogotanos, aun cuando




12

fue sufriendo procesos de deterioro progresivo, debido a la sustitución del tren como medio de

transporte de los visitantes y turistas que llegaban a la capital desde distintas ciudades del país

en los años sesenta y que determinaron la fisonomía que actualmente lo caracteriza.

El Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, acogió la tradición del sector proponiendo una

serie de operaciones estratégicas para permitir su renovación urbana, asignándole este tipo de

tratamiento con el propósito de inducir el cambio de los usos que han generado deterioro, por

nuevos usos acordes con la vocación de la ciudad en el siglo XXI.

La Administración Distrital expidió la Resolución No. 1051 de diciembre de 2007, donde se

establecen las determinantes, que condicionan la formulación de este plan parcial en

concordancia con el modelo de ciudad y los objetivos propuestos por el Plan de Ordenamiento

Territorial.

Bogotá ya no puede continuar expandiendo su suelo hacia los municipios vecinos, sino que la

directriz del Plan de Ordenamiento Territorial vigente, de construir una ciudad-región, debe

materializarse a través de su crecimiento hacia adentro, mediante la densificación de los

sectores mejor servidos de la ciudad, con una adecuada mezcla de usos que atiendan la

demanda de comercio y servicios como ciudad terciaria y se logre el repoblamiento del centro

conjuntamente con la recuperación de su patrimonio histórico y cultural.

El Plan de Desarrollo 2012 – 2016 “BOGOTA HUMANA”, establece además programas y

proyectos que apuntan al desarrollo de intervenciones público-privadas enfocadas a la

revitalización del centro ampliado de la ciudad y a la generación de proyectos de vivienda de

interés prioritario en el marco del modelo de una ciudad densa y compacta. Esta política pública

sustenta y valida la propuesta normativa del plan parcial “La Sabana”.

El Plan Parcial se concibe como un instrumento para lograr armonizar la transformación física

del sector de la Estación de La Sabana, con parámetros de calidad ambiental y urbanística que

respondan a las necesidades económicas, sociales y culturales de la población, dentro de una

concepción integral del desarrollo.




13

Este sector posee aspectos condicionantes relacionados con la presencia de Bienes de Interés

Cultural de la nación, que han requerido de un valioso proceso de acompañamiento y asesoría

por parte de la Dirección de Patrimonio y Renovación de la Secretaría Distrital de Planeación y

de la Unidad de Protección del Ministerio de Cultura, de manera que se logre la concertación de

los diferentes intereses frente a este tipo de bienes.

De igual manera, la complejidad y heterogeneidad de este sector requirió del plan parcial atender

de manera especial el art. 4 de la Ley 388 de 1997 y sus normas reglamentarias, sobre

participación democrática.

Para ello se realizó una caracterización socio-económica y una serie de talleres y procesos de

información y consulta con los distintos actores presentes en el sector. A partir de este

reconocimiento se evalúo la situación actual y las expectativas de sus moradores, de manera

que la propuesta logra acoger los distintos intereses que confluyen y proponer unas estrategias

de gestión, programas y proyectos para la mitigación de los impactos negativos que de manera

involuntaria se puedan producir por las intervenciones propuestas.

El propósito final del plan es lograr una construcción colectiva y un “gana gana” de todos los

actores: los propietarios incrementan el valor de su patrimonio, los dueños de empresas y

negocios mejoran el entorno para atraer compradores, los inversionistas y promotores

inmobiliarios logran niveles de rentabilidad por encima de sus costos de oportunidad y finalmente

la ciudad con la recuperación y repoblamiento del centro logra la estructuración de un sistema

de espacios públicos y la protección de sus Bienes de Interés Cultural, atendiendo a la vez las

necesidades de su población en condiciones de habitabilidad y productividad.

1.2. DEFINICIONES GENERALES

Para el desarrollo del siguiente Documento Técnico de Soporte se tendrán en cuenta las

siguientes definiciones generales, las cuales contempla el artículo 2 del Decreto 2181 de 2006 y

las definidas específicamente para el presente plan parcial de renovación urbana, de acuerdo a

las condiciones particulares del área delimitada.




14

1. Aprovechamiento del suelo o aprovechamiento urbanístico. Es el número de metros

cuadrados de edificación para un determinado uso que la norma urbanística autoriza en un

predio.

4. Área bruta o ámbito de aplicación. Corresponde al área de planificación del plan parcial

determinada por el perímetro conformado por las líneas de sardineles de los andenes de las

carreras 17, 18 y calles 13 y 16.

5. Área predial inicial. Corresponde al área privada de terreno de los inmuebles que hacen

parte del ámbito de aplicación del plan parcial y que equivalen a las áreas que se encuentran

alinderadas en las manzanas catastrales correspondientes y los respectivos boletines de

nomenclatura.

6. Área resultante para cálculo de índices. Para el caso de este plan parcial el área

resultante para cálculo de índices de edificabilidad y ocupación equivale a la resultante de

descontar del área bruta (o ámbito de aplicación), las áreas de reserva para la malla vial

arterial y las áreas de la malla vial local existente.

7. Área resultante para cálculo de cesiones. El área resultante para cálculo de cesiones

equivale a la resultante de descontar del área bruta (o ámbito de aplicación), las áreas de

reserva para la malla vial arterial, las áreas de la malla vial local existente, el control ambiental

y las cesiones de suelo para malla vial local.

8. Área útil. Es el área resultante de restarle al área neta predial (para cálculo de índices), el

área correspondiente a las zonas de cesión para espacio público, las nuevas vías locales y el

control ambiental sobre las vías de la malla vial arterial principal.

9. Área privada afecta al uso público. Corresponde al área libre incluida en el área útil, de

propiedad privada pero de uso público. Esta área no puede tener ningún cerramiento

garantizando así la continuidad con los espacios de cesión pública.

10. Área de ocupación. Corresponde al área ocupada en primer piso resultante de aplicar el

índice de ocupación al área para cálculo de índices. Esta área hace parte del área útil.

11. Áreas de cesión de suelo para espacio público. Corresponden a las áreas cedidas del

área privada y escriturables al Distrito Capital. Dichas áreas están conformadas tanto por

zonas verdes como por zonas duras y están calculadas sobre el área resultante para cálculo

de cesiones.

12. Área libre. Corresponde a la sumatoria de todas las áreas no cubiertas y sin cerramientos

conformadas tanto por las áreas privadas de uso público como por las áreas de cesión de

suelo para espacio público.




15

13. Índice de construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno

puede convertirse por definición normativa en área construida, y se expresa por el cociente

que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área resultante para cálculo de

índices.

14. Índice de ocupación. Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por

edificación en primer piso, y se expresa por el cociente que resulta de dividir el área que

puede ser ocupada por edificación en primer piso por el área resultante para cálculo de

índices.

15. Infraestructura o red vial principal. Es la conformada por la malla vial principal, arterial y

demás vías de mayor jerarquía que hacen parte de los sistemas generales o estructurantes

del plan de ordenamiento territorial y que soportan los desplazamientos de larga distancia,

permitiendo la movilidad dentro del respectivo municipio o distrito a escala regional,

metropolitana y/o urbana.

16. Infraestructura o red vial secundaria. Es la conformada por el conjunto de vías que

permiten la movilidad y articulación entre la malla vial arterial o principal y la red vial local.

17. Infraestructura o red vial local. Es la conformada por el conjunto de vías que permiten la

comunicación entre las urbanizaciones y la red vial secundaria, garantizando la accesibilidad

interna a cada una de las unidades prediales de la urbanización.

18. Plan parcial. Es el instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las

disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para áreas determinadas del suelo

urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban

desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras

operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas

urbanísticas generales, en los términos previstos en la Ley 388 de 1997.

Mediante el plan parcial se establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la

asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, así como las

obligaciones de cesión y construcción y dotación de equipamientos, espacios y servicios

públicos, que permitirán la ejecución asociada de los proyectos específicos de urbanización y

construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación.

19. Sistemas generales o estructurantes. Corresponden a las infraestructuras de la red vial

principal y las redes matrices de servicios públicos domiciliarios, así como los equipamientos

colectivos y espacios libres destinados para parques y zonas verdes públicas de escala




16

urbana o metropolitana y que sirven a toda la población del municipio o distrito, según lo

previsto por el plan de ordenamiento territorial.

20. Tratamientos urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento territorial,

que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen normas

urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y

de expansión urbana. Son tratamientos urbanísticos el de desarrollo, renovación urbana,

consolidación, conservación y mejoramiento integral.

21. Uso del suelo. Es la destinación asignada al suelo por el plan de ordenamiento territorial o

los instrumentos que lo desarrollen o complementen, de conformidad con las actividades que

se puedan desarrollar sobre el mismo. Los usos pueden ser principales, compatibles,

complementarios, restringidos y prohibidos.

22. Cargas de formulación: Las cargas de Formulación corresponden a la totalidad de los

costos y gastos asociados al cumplimiento de los requisitos establecidos en el numeral 1, 2 y

3 del artículo 7° del Decreto Nacional 2181 de 2006, para la elaboración del Documento

Técnico de Soporte y la propuesta del proyecto de decreto que adopta el plan parcial con sus

normas urbanísticas.

23. Cargas de gestión: Las cargas de gestión corresponden a la totalidad de los costos y

gastos tendientes a la consolidación de la unidad de actuación urbanística y/o de gestión a

través del reajuste de tierras o integración inmobiliaria, hasta la obtención de las respectivas

licencias de urbanismo y construcción. Dentro del contexto del presente plan parcial las cargas

de gestión están asociadas a todos los costos que asuman la entidad gestora y el operador

urbano para el cumplimiento de sus funciones, entre otros actores que se requieran para

asegurar la consolidación de las Unidades de Actuación Urbanística y/o Gestión, según el

caso.

24. Cargas de mitigación de impactos: Las cargas de mitigación de impactos son la

totalidad de los costos y gastos asociados para minimizar los efectos producidos sobre las

actividades económicas, los residentes y/o moradores de los predios intervenidos.

25. Cargas patrimoniales: Las cargas patrimoniales corresponden a la totalidad de las

contribuciones tendientes a la preservación, conservación y consolidación de los bienes de

interés cultural presentes en el sector del plan parcial.




17

2. JUSTIFICACION Y MARCO NORMATIVO

2.1. JUSTIFICACION

El plan parcial se constituye en el instrumento de gestión urbana asignado por la normativa local

y nacional apropiado para la recuperación de las manzanas aledañas a la Estación de La

Sabana, tanto a nivel de espacio público como a nivel de optimización de los espacios privados.

La formulación de este plan parcial se justifica en el marco normativo que se expone a

continuación.

2.2. LEY 9ª DE 1989

La ley 9 de 1989 establece, en su artículo 39, que los planes de renovación urbana son aquellos

dirigidos a introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra y de las construcciones para

detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos, a fin de lograr, entre

otros, el mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación, el

aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios, la densificación racional

de áreas para vivienda y servicios, la descongestión del tráfico urbano o la conveniente

rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo con miras a una utilización más eficiente

de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la comunidad.

Adicionalmente el artículo 77 establece que: Los Municipios, el Distrito Especial de Bogotá y la

Intendencia de San Andrés y Providencia o sus entidades descentralizadas podrán asociarse

con otras entidades públicas y con los particulares, por iniciativa de cualesquiera de éstos, para

desarrollar áreas no desarrolladas previstas en el Plan de Desarrollo, mediante el sistema de

reajuste de tierras, que consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en

forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como vías,

parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos.

También podrán adelantar proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles

clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir o

englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos, o renovarlos y

enajenarlos.

Las entidades antes enumeradas serán las encargadas de adelantar los proyectos relacionados

con estos inmuebles mediante acuerdos de asociación, contratos de sociedad u otros que

celebre con los propietarios de las tierras, así como también mediante la compraventa y

expropiación de los inmuebles requeridos.




18

2.3. LEY 388 DE 1997 DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

En la Ley 388 de 1997, artículo 19, se establece que “Los planes parciales son los instrumentos

mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de

ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo

de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación

urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las

autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la

presente Ley. El plan parcial o local incluirá por lo menos los siguientes aspectos:

1. La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad mínima de

actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local.

2. La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que orientan

la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como el aprovechamiento

de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público, la calidad del

entorno, las alternativas de expansión, el mejoramiento integral o renovación consideradas;

los estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertación,

integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto

equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los

inmuebles; los programas y proyectos urbanísticos que específicamente caracterizan los

propósitos de la operación y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la

escala y complejidad de la actuación o de la operación urbana contemplada.

3. Las normas urbanísticas específicas para la correspondiente unidad de actuación o para el

área específica objeto de la operación urbana objeto del plan: definición de usos específicos

del suelo, intensidades de ocupación y construcción, retiros, aislamientos, empates y alturas.

4. La definición del trazado y características del espacio público y las vías y, especialmente en

el caso de las unidades de actuación, de la red vial secundaria; de las redes secundarias de

abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de equipamientos colectivos

de interés público o social como templos, centros docentes y de salud, espacios públicos y

zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido estructural del plan de

ordenamiento.

5. Los demás necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determinadas, de

acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operación o actuación respectiva.




19

6. La adopción de los instrumentos de manejo de suelo, captación de plusvalías, reparto de

cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de

urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.

2.4. DECRETO NACIONAL 2181 DE 2006

El Decreto Nacional 2181 de 2006 reglamentó parcialmente las disposiciones relativas a planes

parciales contenidas en la Ley 388 de 1997, en lo concerniente al procedimiento para su

formulación, adopción y contenido, el cual se aplica de manera íntegra en la presente

formulación.

2.5. DECRETO 190 DE 2004 - PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

El artículo 373, del Decreto 190 de 2004 del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.

define el Tratamiento de Renovación Urbana como aquél “que busca la transformación de zonas

desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas

existentes, para aprovechar al máximo su potencial de desarrollo”.

El área de intervención de Renovación Urbana según el Plan de Ordenamiento Territorial

(P.O.T.) se encuentra dentro de las centralidades de Integración nacional e internacional Centro

(Centro histórico - Centro internacional) cuyos usos principales son el Institucional y el

Comercial.

El ordenamiento en centralidades según el Plan de Ordenamiento Territorial tiene como objetivo

consolidar espacial y funcionalmente las áreas actuales de las mismas e incentivar la

localización y disposición ordenada de nuevas actividades, que refuercen o complementen las

existentes. Por consiguiente se definen para lograr estos objetivos dos programas estratégicos,

la consolidación del centro de la ciudad y de la red de Centralidades del Distrito Capital y la

articulación física y virtual con el comercio nacional e internacional.

A. Programa de Consolidación del centro de la ciudad y de la red de centralidades del

Distrito Capital

Busca jerarquizar programas, actuaciones y proyectos con el fin de que sean observados en los

planes de inversión y facilitar la aplicación de instrumentos de gestión. Específicamente se trata

de consolidar el centro como espacio económico, social, cultural, hospitalario, de servicios y

universitario de la región y el país. Para ello se promoverá la concentración de inversión en su

área, y la utilización de los instrumentos de gestión previstos en la ley y el presente Plan.




20

Según el Plan de Ordenamiento Territorial este programa se estructura en tres subprogramas

siendo relevante para el área de intervención, el subprograma de Fortalecimiento del centro

histórico y centro internacional y el Fortalecimiento del Centro de la ciudad como Centro

Regional. El subprograma de Fortalecimiento del centro histórico se fundamenta en los

siguientes proyectos:

a. Construcción y mejoramiento del sistema de movilidad en el centro histórico e

internacional.

b. Renovación del área de la Estación de La Sabana.

c. Renovación de las áreas en el entorno de las estaciones del transporte masivo de

buses articulados en la Calle 13, Av. Jiménez y en zonas aledañas a la Avenida de Los

Comuneros.

d. Recuperación de espacio público y control a terminales ilegales de buses urbanos e

intermunicipales.

e. Plan de Regularización y Manejo Universidades del Centro.

El subprograma de Fortalecimiento del centro de la ciudad como centro regional se fundamenta

en los siguientes proyectos:

a. Recuperación de la malla vial y la red de andenes del centro.

b. Construcción de la Avenida Mariscal Sucre y la malla vial intermedia para soportar las

rutas de transporte público desde las centralidades al centro de la ciudad.

c. Adecuación de parques para uso de la población residente en el centro.

d. Organización de rutas cortas de transporte público en el centro de la ciudad con

conexión a las estaciones fijas del transporte masivo de buses articulados.

Por otra parte, el Decreto 190 de 2004, en su numeral 1, literal d) del artículo 302 determina

para la protección a moradores que se deben adelantar las acciones necesarias para prevenir,

mitigar y controlar los impactos socioeconómicos originados por el traslado de las familias.

(Aunque se refiere obras públicas, los planes parciales generan obras de interés público).

El artículo 303 del Decreto 190 de 2004, define igualmente, que toda entidad que adelante una

obra, proyecto o intervención que implique desplazamiento de población deberá realizar un

estudio socioeconómico que permita determinar sus características e identificar y evaluar los

impactos causados a los diferentes grupos humanos que intervienen: población a reubicar,

residente y receptora.




21

2.6. PLAN DE DESARROLLO BOGOTÁ 2012 – 2016 “BOGOTÁ HUMANA”

Mediante el Acuerdo Distrital 489 del 12 de junio de 2012 El Concejo de Bogotá D.C. adopta el

Plan de Desarrollo Económico, Social, Ambiental y de Obras Públicas “Bogotá – Humana”, del

cual se destacan el “Programa Vivienda y Hábitat Humanos”, con el proyecto prioritario

“Producción de Suelo y Urbanismo para la Construcción de V.I.P.” y el con el proyecto prioritario

“Cualificación del entorno urbano”.

El primer proyecto “Producción de Suelo y Urbanismo para la Construcción de V.I.P.” consiste

fundamentalmente en la gestión de predios para la construcción de viviendas de interés

prioritario y el incremento de espacios públicos, facilitando la participación de los propietarios de

suelo en los proyectos e incluyendo la iniciativa privada en la construcción de las viviendas.

El “Programa Revitalización del Centro Ampliado” consiste “en intervenir zonas deterioradas o

con precarias condiciones urbanísticas y ambientales, con el propósito de actualizar las

infraestructuras de servicios públicos, aprovechar la oferta de transporte público, aumentar la

oferta de espacio público y equipamientos, recuperar su significado como bien colectivo y

patrimonial, potenciar su dinámica socioeconómica, aumentar el verde urbano y mejorar las

oportunidades de la ciudadanía en el acceso a un hábitat humano.

Esto último mediante la generación de nueva oferta de unidades habitacionales asequibles a

los hogares de más bajos ingresos en el centro ampliado de la ciudad promoviendo la mezcla

social y de actividades. De igual modo, la revitalización implica proteger el patrimonio

inmueble y generar alternativas sociales y financieras para su mantenimiento, promoción,

uso y aprovechamiento sin poner en riesgo su conservación.

La estrategia de intervención del centro tradicional y el centro ampliado se hará mediante

proyectos urbanos de iniciativa pública y en alianzas con el sector privado, que incluyan

procesos de densificación en los que la actuación pública se concentre en la producción de

vivienda para los sectores de más bajos ingresos, y la cualificación de las infraestructuras

públicas y el espacio urbano. Estas intervenciones serán potenciadas por aquellas realizadas en

movilidad.




22

Las intervenciones urbanas que contengan inmuebles y sectores de interés cultural involucrarán

acciones de protección del patrimonio y se articularán con las acciones de producción de

Viviendas de Interés Prioritario.

La revitalización urbana en los procesos de densificación tendrá como principio básico orientador

proteger la permanencia de los propietarios originales, con base en la implementación de

mecanismos voluntarios de actuación asociada y participación equitativa en las cargas y

beneficios de los proyectos.”

Entre los proyectos prioritarios de este programa está el de la “Cualificación del entorno urbano”,

el cual consiste en “Generar nueva oferta de espacios públicos, equipamientos, actualizar las

infraestructuras de servicios públicos y mejorar las condiciones de movilidad de acuerdo con

las necesidades urbanas derivadas de los procesos de redensificación. Esta cualificación se

realizará con criterios de sostenibilidad ambiental y mejoramiento del paisaje urbano y de la

seguridad ciudadana, y promoverá la mezcla de usos y grupos sociales.

Los programas incluidos en el “Plan de Desarrollo Bogotá Humana” antes mencionados

sustentan de manera significativa la formulación del Plan Parcial La Sabana, cuya propuesta

además concreta en su totalidad las iniciativas públicas de revitalización del centro,

redensificación, oferta de vivienda de interés prioritario, aumento de los índices de espacio

público, la mezcla de usos y la visión de una ciudad densa y compacta entre otras.

2.7. PLAN MAESTRO DE MOVILIDAD. DECRETO 319 DE 2006.

El Plan Maestro de Movilidad –PMM- establece las directrices de ordenamiento territorial para la

movilidad en la ciudad de Bogotá. Este plan cataloga a la Estación de La Sabana como posible

nodo de integración ínter modal en el Sistema Integrado de Transporte Público.

El PMM plantea la conformación del Sistema Integrado de Transporte Público a partir de la

utilización de las redes ferroviarias así:

El Tren de Cercanías deberá articularse con el Sistema Integrado de Transporte Público,

arribando hasta los complejos de integración modal periféricos. La red ferroviaria dentro del

perímetro urbano podrá ser adecuada para tranvías.

A través de instancias de coordinación interinstitucional con La Nación y el Departamento, se

concertará la modificación de los trazados de la red férrea para evitar los cruces a nivel con la




23

red vial Distrital, con el fin de reubicar la red férrea a lo largo de la Avenida Longitudinal de

Occidente para el servicio a los centros logísticos.

2.8. PLAN MAESTRO DE EQUIPAMIENTOS DE BIENESTAR SOCIAL.

El Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social, PMEBS busca ordenar la infraestructura

de Bienestar Social de la ciudad durante los próximos veinte años.

El PMEBS identifica a la UPZ La Sabana y las Nieves de la zona de estudio de la Estación de La

Sabana como UPZ con Tejidos consolidados en conservación o renovación urbana con zonas

degradadas de centro metropolitano y actividades de alto impacto metropolitano. Por tal razón

plantea proyectos de distinta índole para mitigar esta condición, relacionados en el Plano de

Proyectos de Planes Maestros.

2.9. PLAN MAESTRO DE EQUIPAMIENTOS EDUCATIVOS DE BOGOTÁ D.C.

El Decreto 449 de 2006 referente al Plan Maestro de Equipamientos Educativos, establece

dentro de su objetivo general, consolidar el servicio educativo como un elemento estructurante

del territorio, a través de la formulación de un sistema urbano integrado, factible y

financieramente sostenible y de la definición de directrices y estrategias operacionales, para la

construcción de ambientes escolares de cohesión y de inclusión social.

Igualmente, el Decreto 190 de 2004, define los Planes Maestros de equipamientos como

instrumentos estructurantes de primer nivel, los cuales tienen un horizonte de largo plazo. Con

base en ellos se estructura la estrategia de ordenamiento adoptada como instrumentos que

orientan la programación de la inversión y los requerimientos de suelo para el desarrollo de las

infraestructuras y equipamientos.

En este mismo decreto en su artículo 235, dispone que los Planes Maestros de Equipamientos

son instrumentos que definen el ordenamiento de cada uno de los servicios dotacionales y

adoptan estándares urbanísticos e indicadores para una programación efectiva de los

requerimientos del suelo y unidades de servicio necesarias con el fin de atender las diferentes

escalas urbanas del sector de educación del Distrito Capital.

El Distrito Capital de Bogotá requiere, a través de un Plan Maestro de Equipamientos Educativos

formales y no formales, trazar y reglamentar las normas, políticas, directrices y medidas

necesarias que permitan estructurar, articular, optimizar y ordenar el equipamiento educativo




24

tanto formal como no formal en aras de una mejor prestación del servicio y una adecuada

relación con el ordenamiento de la ciudad.

2.10. DECRETO 215 DE 2005 - PLAN MAESTRO DE ESPACIO PÚBLICO

El Decreto 215 de 2005, define diferentes programas, entre los cuales se destaca el programa 3.

Valoración social de conjuntos monumentales de espacio público, donde se identificó a la

Estación de La Sabana – Plaza España en el conjunto Nodos de Transporte. Para este

programa se proponen tres acciones que estructuran los Conjuntos por parte de la comunidad,

dirigido a estudiantes, entidades turísticas, organizaciones sociales, entidades y empresas de

cada Conjunto.

2.11. PLAN ZONAL DEL CENTRO

El Decreto 492 de 2007, “Por el cual se adopta la Operación Estratégica del Centro de Bogotá, el

Plan Zonal del Centro -PZCB- y las Fichas Normativas para las Unidades de Planeamiento Zonal -

UPZ- 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las Cruces y 101

Teusaquillo”, definió en el artículo 33 entre otros criterios de ordenamiento para la UPZ 102 - La

Sabana, lo siguiente:

e. Aprovechar la construcción de la Avenida Mariscal Sucre para generar procesos de

renovación urbana en sus bordes.

f. Incentivar procesos de intervención urbana en las áreas de influencia del Cementerio

Central y de la Estación de La Sabana, de forma tal que se consoliden servicios

complementarios que permitan la competitividad de estos usos dotacionales.

2.12. UNIDAD DE PLANEAMIENTO ZONAL, UPZ 102 – LA SABANA

El Decreto 187 de 2002 reglamentó la Unidad de Planeamiento Zonal 102 La Sabana, la cual se

constituye en un nodo articulador del centro Tradicional con el eje occidente y la ciudad al norte y

al sur, e involucra diferentes actividades, entre las que se destacan las comerciales

especializadas. Tal conexión se efectúa mediante los ejes de las Avenidas Jorge Eliécer Gaitán,

Ciudad de Lima, Colón, de los Comuneros, la futura Avenida Mariscal Sucre y el eje histórico de

las calles 10 y 11, con presencia de elementos de carácter institucional, de transporte,

patrimonial y las áreas de oportunidad conformadas por zonas catalogadas como de Renovación

Urbana, instrumento que permite la recuperación de sectores deteriorados. Dentro de la




25

estructura básica se define el área de intervención como un área de actividad de Comercio y

Servicios y el Tratamiento de Renovación Urbana con Modalidad de Redesarrollo.

Mediante la Resolución No. 2296 de diciembre 23 de 2010 la Secretaría distrital de

Planeación; considerando que los sectores normativos No. 5, 19 y 33 que hacen parte integral

de la UPZ 102 –La Sabana, no tenían definida una norma urbanística básica de usos y

edificabilidad mientras fueran definido dentro de un plan parcial, complementó dichos sectores

estableciendo normas dentro del tratamiento de Renovación Urbana. (Ver Fig. 1).

Fig. 1. Sector normativo 19 – UPZ 102 La Sabana

2.13. DECRETOS 296 DE 2003 Y 329 DE 2006

Así mismo, los Decretos 296 de 2003 y 329 de 2006 sobre planes de gestión social para

mitigación de impactos y compensaciones en obra pública o de interés público, son referentes

que acoge el plan parcial para diseñar y promover su estrategia de gestión social.




26

2.14. DECRETO 398 DE 2009

El decreto 398 del 26 de agosto de 2009 informa a la ciudadanía de Bogotá D.C., el resultado

de la Consultoría "Diseño conceptual de la Red de Transporte Masivo Metro y

dimensionamiento y estructuración técnica, legal y financiera de la primera línea metro, en el

marco del SITP para la ciudad". Este decreto establece divulgar el trazado de la Primera

Línea de Metro – PLM señalada en los planos respectivos, en la cual una de sus estaciones

correspondería a La Estación de La Sabana. Este antecedente potencializa aún más la

pertinencia del desarrollo del sector involucrado en el ámbito de aplicación del presente plan

parcial. (Ver Fig. 2).

Fig. 2. Mapa Oficial Primera Línea de metro – PML.

Fuente: Alcaldía Mayor de Bogotá, Decreto 398 de agosto 26 de 2009

3 OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL

Los objetivos del presente Plan Parcial se fundamentan en lo establecido en el Plan de

Ordenamiento Territorial del Distrito Capital y sus normas reglamentarias, especialmente en las

normas específicas contenidas en el Decreto 187 de 2002, mediante el cual se reglamenta la

UPZ 102 - La Sabana y la Resolución 1051 de 2007, por la cual se adoptan las determinantes

para la formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana “La Sabana” y se definen los

objetivos de los lineamientos de Planes Parciales de Renovación Urbana Modalidad




27

Redesarrollo, para el Sector 19 de la Estación de La Sabana y en concordancia con las mismas

se definen los siguientes objetivos:

3.1. OBJETIVO GENERAL:

Aportar a la transformación del sector de la Estación de La Sabana mediante: la configuración de

un sistema de espacios públicos que, principalmente, privilegien y valoricen la presencia de los

Bienes de Interés Cultural (BIC) y equipamientos de ciudad presentes en el sector; el desarrollo

de un modelo de ocupación que incorpore nuevos usos de comercio y servicios que atiendan

las demandas originadas por la recuperación de la Estación de La Sabana como nodo de

integración intermodal en el Sistema Integrado de Transporte Masivo (SITM) de la ciudad y la

región; y definiendo una oferta de vivienda de diferentes perfiles socioeconómicos en el marco

de las políticas de repoblamiento del centro establecidas en el Decreto Distrital 492 de 2007.

3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

URBANÍSTICOS

Generar las condiciones urbanísticas óptimas para convertir el área del plan parcial en un

hito importante de desarrollo local y regional en el centro de la capital colombiana.

Generar un sistema de espacio público que fortalezca y facilite la movilidad en el sector

respondiendo a los flujos peatonales generados por la estación de Transmilenio “La

Sabana” y el sistema de transporte masivo proyectado en la Estación de la Sabana de

conformidad con lo establecido en el Decreto 398 de agosto 26 de 2009, “Mediante el

cual se informa a la ciudadanía de Bogotá D.C., el resultado de la consultoría “Diseño

conceptual de la Red de Transporte Masivo Metro y dimensionamiento y estructuración

técnica, legal y financiera de la primera línea del metro”, en el marco del SITP para la

ciudad” y se ordenan unas actuaciones administrativas y urbanísticas”.

Generar un sistema de espacio público que permita jerarquizar los valores

arquitectónicos y urbanos de los Bienes de Interés Cultural (BIC) del ámbito distrital y

nacional que se encuentran en el área de influencia del plan, mediante cesión de suelo

privado para tal fin.

Contribuir al mejoramiento de la movilidad y accesibilidad vehicular para el sector

mitigando el impacto de la futura demanda de vehículos.




28

Asignar nuevos usos al sector y restringir aquellos que se establezcan como

incompatibles para permitir la reactivación física y económica del lugar y de los

equipamientos existentes en el área de influencia del plan.

Aumentar la edificabilidad y promover así la iniciativa de inversión privada, para facilitar

nuevos desarrollos inmobiliarios y mejorar las condiciones urbanísticas y productivas del

sector que actualmente presenta bajo aprovechamiento del suelo.

Reactivar el uso residencial con el fin de establecer un equilibrio de actividades en la

zona y así contribuir a la recuperación integral del sector.

Valorar y depurar el inventario de Bienes de Interés Cultural presentes en el área de

planificación del plan parcial.

SOCIALES:

Garantizar la oferta de Vivienda de Interés Prioritario y Vivienda de Interés Social en este

importante sector del centro de la ciudad y así contribuir con el repoblamiento del centro y

los demás programas del Plan de Desarrollo Bogotá – Humana.

Diseñar intervenciones urbanas integrales que frenen el deterioro físico, social y

económico del sector, mejorando las condiciones de seguridad, convivencia y

productividad de la misma.

Generar una estrategia de protección a moradores y usuarios del sector de manera que

sean los primeros beneficiarios de las operaciones urbanas propuestas dentro de un

esquema de concertación y participación.

Contener el traslado de la población residente, fortaleciendo su identidad y sentido de

pertenencia a fin de vincularlos a los nuevos desarrollos inmobiliarios para preservar su

arraigo cultural con el sector.

ECONÓMICOS Y FINANCIEROS

Propiciar el desarrollo de negocios inmobiliarios dentro de un esquema de cooperación

público – privado, donde el Estado asuma el rol de orientador y facilitador para asegurar

las posibilidades reales de la renovación.

Fortalecer y renovar las actividades económicas del sector que quieran y puedan

permanecer en el sector mediante un acompañamiento para incorporarse a los nuevos

desarrollos, aprovechando las oportunidades de negocios que se generan con la

renovación y ordenamiento físico.




29

Promover la participación de los arrendatarios y usuarios del sector como los potenciales

clientes de los negocios inmobiliarios y promotores de la renovación económica.

4. DESLINDE DE ÁREAS INICIALES

4.1. LOCALIZACIÓN Y CONFORMACIÓN DEL PLAN PARCIAL

La propuesta de delimitación del Plan Parcial, responde a lo establecido en el artículo 2º de la

Resolución 1051 de 2007 y los criterios enunciados en el artículo 8º de la misma resolución. (Ver

Plano No 00, localización general). El Plan Parcial está ubicado en la Localidad de Los Mártires,

UPZ 102 La Sabana, en el barrio San Victorino. El área de Planificación del Plan Parcial está

conformada por las manzanas 006105 11, 006105 12 y 006105 13, del barrio San Victorino y se

circunscribe en los siguientes límites: (Ver Fig. 3 y Fig. 4)

Al Norte: Calle 16

Al Oriente: Carrera 17

Al Sur: Calle 13 (Avenida Jiménez)

Al Occidente: Carrera 18 (futura Av. Mariscal Sucre)

Fig. 3. Localización General del sector en la ciudad

Fig. 4. Delimitación ámbito de aplicación del

plan parcial




30

El área predial inicial de cada una de las manzanas se presenta en la siguiente tabla:

No. Manzana Area (m2) %

13 7.307,07 33%

12 5.545,67 25%

11 9.386,41 42%

Total 22.239,16 100%

BASE PREDIAL

Tabla 1. Área predial inicial por manzanas

4.2. CUADRO GENERAL DE AREAS

En la siguiente tabla se relacionan las áreas correspondientes a la zona de intervención de

renovación urbana conformada por las 3 manzanas, anteriormente enunciadas, y que

corresponden al ámbito de aplicación para el posterior reparto de cargas y beneficios del Plan

Parcial.

AREA (M2) %

29.258,10 100,0%

2.255,00 7,7%

5.815,17 19,9%

Anden Calle 13 - Av Jimenez 1.452,04 5,0%

Anden Carrera 17 1.435,01 4,9%

Anden Calle 15 706,90 2,4%

Anden Calle 16 395,20 1,4%

Calle 14 entre carreras 17 y 18 803,04 2,7%


Control Ambiental Costado Occidental Av.

Mariscal Sucre99,01 0,3%

21.187,93 72,4%

MALLA VIAL LOCAL EXISTENTE

AREA RESULTANTE PARA CALCULO DE

INDICES

PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA SABANA

AREAS GENERALES

NOMBRE

AREA BRUTA (Ambito de Aplicación)

RESERVA MALLA VIAL ARTERIAL AV

MARISCAL SUCRE - AK 18

Tabla 2. Áreas generales del plan parcial.

4.3. AMBITO DE APLICACIÓN

De acuerdo a lo establecido en el artículo 3 de la Resolución 1051 de 2007, el área de

planificación del plan parcial corresponde al sector normativo No. 19 de la UPZ 102 – La

Sabana, específicamente a los predios listados en el siguiente numeral.




31

4.4. PREDIOS QUE CONFORMAN EL AREA DE PLANIFICACIÓN

Código

MANZANA

Código

PREDIOCHIP DIRECCIÓN REAL MATRÍCULA PROPIETARIO

ÁREA

TERRENO

ÁREA

CONSTRUIDA

1 AAA0072WRZM KR 17 15 01 050C264016 Inversiones Maba- Carlos Julio Mahecha 554,30 259,00

2 AAA0072WSAW CL 15 17 28 050C01220034 Codelamina- Luis Arcadio Rodriguez 510,80 0,00

3 AAA0072WSBS CL 15 17 46 050C00003667 Codelamina- Luis Arcadio Rodriguez 6191,10 5600,09

4 AAA0072WSCN AK 18 15 70 050C00785019 CODENSA 50,00 50,00

AAA0072WSDE CL 16 17 27 AP 101 050C01300683 Eusebio Vanegas Vergara 30,90 60,50

AAA0072WSEP CL 16 17 33 GJ 1 050C01300684 Eusebio Vanegas Vergara 8,30 19,10

AAA0072WSFZ CL 16 17 33 GJ 2 050C01300685 Eusebio Vanegas Vergara 8,80 20,30

AAA0072WSHK CL 16 17 33 AP 201 050C1300686 Argemiro Romero Contento 44,40 102,70

AAA0072WSJZ CL 16 17 33 AP 301 050C1300687 Víctor Manuel Ballén 44,40 102,70

AAA0072WSKC CL 16 17 33 AP 401 050C1300688 Argemiro Romero Contento 44,40 102,70

6 AAA0072WSLF CL 16 17 19 050C00153565 María Isaura Contreras Gómez 181,40 181,40

7 AAA0072WSMR KR 17 15 93 050C00146124 Ing.Santiago Navas 172,10 1152,40

8 AAA0072WSNX KR 17 15 71 050C00398833 José Gonzalo Rodriguez Escobar 495,70 449,00

9 AAA0072WSOM KR 17 15 61 050C00443520 José Gonzalo Rodriguez Escobar 471,00 500,00

10 AAA0072WSPA KR 17 15 47 050C01337870 Carmen Melania Patarroyo de Duque 472,70 471,10

11 AAA0072WSRJ KR 17 15 33 050C47118 Inversiones Maba- Carlos Julio Mahecha 204,30 416,92

11

5 (PH)

Código

MANZANACódigo


ÁREA

TERRENO

ÁREA

CONSTRUIDA

1 AAA0072WSSY CL 14 17 06 050C00348970 Tulia Ortíz 94,00 146,60

2 AAA0072WSTD CL 14 17 12 050C00530457 Gabriel Ortíz Ortíz 77,90 135,10

3 AAA0072WSUH CL 14 17 16 050C00060918 Luz Stella Ferrer Estupiñan 104,30 181,90

4 AAA0072WSWW CL 14 17 26 050C00257270 Luis Enrique Bello Alarcón 219,40 206,40

5 AAA0072WSXS CL 14 17 34 050C502685 Olga Casanova de Gómez 370,50 260,50

6 AAA0072WSYN CL 14 17 54 050C00070262 Hernando Herrera Herrera 293,70 293,70

7 AAA0072WSZE CL 14 17 66 050C00507241

Electro Industriales Bogotá Ltda.Grupo EIB -

Gonzalo Quevedo - 405,70 410,68

8 AAA0072WTAF AK 18 14 04 050C01355845 Inversiones Maba y Cia S.en C.S 972,50 705,80

9 AAA0072WTBR CL 15 17 73 050C01355843 Inversiones Maba y Cia S.en C.S 877,50 593,92

10 AAA0072WTCX CL 15 17 45 050C01399753 Gonzalo Quevedo Castillo 715,60 1918,20

AAA0178HWXS CL 15 17 29 AP 101 050C01436994 Álvaro Emiro Garzón Londoño 54,48 90,76

AAA0178HXFT CL 15 17 29 AP 102 050C01436995 Álvaro Emiro Garzón Londoño 53,36 88,85

AAA0178HXCX CL 15 17 29 AP 103 050C01436996 Alvaro Emiro Grazón Londoño 51,83 86,22

AAA0178HXEA CL 15 17 29 AP 104 050C01436997

Sandro Gutierrez Angarita / Marcela

Buitrago ( esposa) 37,88 69,30

AAA0178HXLW CL 15 17 29 AP 105 050C01570102 Eduardo Valbuena García 19,81 50,97

11(PH) AAA0178HXDM CL 15 17 29 AP 201 050C01436998 Ever Linares Tejedor 57,82 96,46

AAA0178HXKL CL 15 17 29 AP 202 050C01436999 Alvaro Emiro Garzón Londoño 66,96 111,60

AAA0178HWYN CL 15 17 29 AP 203 050C01437000 Luis María Gutierrez Arismendi 54,69 91,20

AAA0178HWZE CL 15 17 29 AP 204 050C01437001 Fanny Viancha de Gomez 60,61 101,90

AAA0178HXAF CL 15 17 29 AP 301 050C01437002 José Heli Rendón Zapata 57,82 96,46

AAA0178HXBR CL 15 17 29 AP 302 050C01437003 Fanny Monroy Díaz 66,96 111,60

AAA0178HXHY CL 15 17 29 AP 303 050C01437004 María Yaneth Medina Manrique 54,69 91,20

AAA0178HXJH CL 15 17 29 AP 304 050C01437005 Hernando Robayo Galeano 60,61 101,90

12 AAA0072WTEA CL 15 17 13 050C899375 Gilberto Baez Rocha 119,20 223,10

13 AAA0072WTFT CL 15 17 07 050C00899374 Luder Enrique Jerez Cortéz 135,10 229,28

14 AAA0072WTHY KR 17 14 35 050C00899376

Instituto para la Economía Solidaria - IPES -

Carlos Gordillo 234,00 449,63

15 AAA0072WTJH KR 17 14 27 050C00257989 Instituto para la Economía Solidaria - IPES 216,20 202,05

16 AAA0072WTKL KR 17 14 13 050C00805389 Jorge Beltrán y Giovanni Beltran 50,00 181,43

12

Código

MANZANACódigo


ÁREA

TERRENO

ÁREA

CONSTRUIDA

1 AAA0072WTLW KR 17 13 45 050C00047163 Grupo Empresarial RIV 5435,60 3668,52

2 AAA0072WTMS AC 13 17 26 050C341978 Walter Wolf Hasserhoven 239,49 404,20

3 AAA0072WTNN AC 13 17 32 050C00135854 Benjamin Mendez G. 260,70 332,40

4 AAA0072WTPP AC 13 17 40 050C00153958 Angelina Villamizar 401,50 401,50

5 AAA0072WTRU AC 13 17 52 050C00205958 Francisco Cortés Regueiros 422,65 134,67

6 AAA0072WTSK AC 13 17 66 050C00238564 Mario Jacinto Enciso Pinzón 368,00 272,80

7 AAA0072WTTO AC 13 17 70 050C00468783 CODENSA - Nelson Forero 34,40 34,40

13

Tabla 3. Predios que conforman el área de planificación del plan parcial




32

4.5. DELIMITACIÓN DEL AREA DE INFLUENCIA

Para determinar el área de influencia, se tomó como referente el proceso de crecimiento

urbano, y la identificación de los rasgos arquitectónicos de las edificaciones, lo que nos

permite la comprensión del sector donde se ubica el Plan Parcial y una aproximación a las

formas de vida, usos y costumbres desarrolladas en el entorno inmediato del proyecto.

Esta caracterización hace parte del análisis e interpretación urbana, acercándose a la

valoración del mismo y su función de acuerdo con los tipos, demostrando las tendencias en

cada época, y reflejando los hechos que la acompañaron.

En la zona se encuentran hechos urbanos generados por el crecimiento histórico de la ciudad

como nuevos comercios y servicios, algunos hoteles, colegios, fabricas, herrerías, pesebreras,

siendo lo más relevante, las iglesias de la Capuchina y el Sagrado Corazón, la Plaza de Los

Mártires, la Plaza de las Maderas, el Hospital San José, la Escuela de Medicina, las

Estaciones del Ferrocarril de la Sabana, el Ferrocarril del Norte, el depósito del tranvía de

Paiba y la ermita de San Façon.

La localización de nuevos equipamientos, sobre el occidente, en los barrios San Victorino,

Voto Nacional y Paiba, promueven la ampliación del núcleo urbano inicial, desconcentrando

sus actividades, de manera que da paso a la expansión de las actividades que se

desarrollaban en el centro de la ciudad.

La sumatoria de dichos hechos estructuró un conjunto de nuevos servicios, y correspondieron

a la necesidad de modernizar la ciudad y el país, representados primordialmente por las

estaciones del tren y el tranvía. Todo lo anterior, nos permite determinar un área de análisis de

acuerdo a tres temas importantes ordenadores del territorio:

Los barrios y actividades que conformaron este sector entre 1910 y 1950, ya que en este

periodo se desarrollaron usos y actividades que le dieron un carácter especial al

territorio.




33

La Estación de La Sabana, el Ferrocarril y el Tranvía, como elementos de conexión entre

Bogotá y el Río Magdalena. En él se encuentra el planteamiento de Brunner para la

Avenida Colón.

La relación entre la corona de equipamientos con el centro de la ciudad, dada por la

Avenida Colón y las plazas España y Mayor (Hoy Plaza de Bolívar)

Visto lo anterior, el área de influencia es la identificada en la siguiente imagen:

Fig. 5. Delimitación área de influencia

Fuente: Elaboración propia

5. DIAGNÓSTICO

5.1. ELEMENTOS GENERALES DE LOS SISTEMAS PÚBLICOS

SISTEMA TIPO Y CATEGORIA OBSERVACIONES

ESTRUCTURA

ECOLOGICA

Ciclorutas:

(art. 192

Decreto 190 de

2004)

Carrera 17

Ver Mapa No. 12 del

P.O.T. (Decreto 190 de

2004)

Ver plano anexo No

03b




34

PRINCIPAL

Corredor

ecológico vial

Calle 13

Calle 16

Carrera 17

Carrera 18

Ver plano anexo No 02

SISTEMA DE

ACUEDUCTO

Redes de

Acueducto:

- Carrera 17 entre Calle 18 y

Calle 13: Red Ø6”- PVC

construida por el costado

oriental.

-Calle 18/Carrera 17 -Esquinas:

Red Ø4”- PVC Renovación

Parcial.

-Calle 17/Carrera 17 -Esquinas:

Red Ø4”

-Calle 16 entre Carrera 17 y

Carrera 18: Red Ø4” construida

por el costado Norte.


Carrera 18: Red Ø4” – PVC

construida por el costado sur.

-Carrera 18 entre Calle 18 y

Calle 13: Red Ø4” – PVC


occidental.


Carrera 18: Esquina. Red Ø4”

– PVC

Carrera 18 entre Calles 14 y 15

y entre Calle 15 y 16: Red Ø4”-

PVC construida por el costado

oriental.


Carrera 18: Red Ø4” – PVC

construida por los costados

Ver Mapa No. 17 del


2004)




35

Norte y Sur


Carrera 18: Red Ø6”- PVC


Norte.

SISTEMA DE

SANEAMIENTO

BÁSICO

Alcantarillado

Combinado:


Calle 13: Colector construido

Ø30” Costado occidental.



Ø9” Costado oriental.



Ø12” costado occidental.



Ø9”-10” costado occidental.



44x47.


Calle 13: Colectores

construidos de Ø16” Ø12” y

Ø16”



de Ø12” costado oriental.


Carrera 19: Colector construido

1,0 m – 1,10 m Costado Norte.



de Ø10”

Según oficio de la

Empresa de Acueducto

S-2007-193742 del 4

de Diciembre de 2007,

el alcantarillado del

sector funciona

combinado.

Ver Mapas No. 18 y

No. 19 del P.O.T.

(Decreto 190 de 2004)




36



de Ø27”



de Ø36”



de 1,05 m.

- Calle 17 entre Carrera 17 y

Carrera 16A: Colector

construido de 0,75 X 0,75.



de Ø36”



de Ø24”

SISTEMA DE

ESPACIO

PÚBLICO

Espacios

Peatonales

Avenida Colón (Calle 13)

Ver Artículo 246 del

Decreto 190 de 2004.

Ver plano anexo No 05

CENTRALIDADES

Centralidad: “Centro (Centro histórico - Centro

internacional)”

Directrices: 1. Proteger el Patrimonio cultural

2. Promover la renovación urbana

Mapa 21 del POT: red

de Centralidades.

Artículo 24 del decreto

190 de 2004.

SU

BS

IST

EM

A

VIA

L

NO

MB

RE

DE

LA

VIA

SU

BS

IST

EM

A

TR

AN

SP

OR

TE

SE

CC

ION

VIA

L

OBSERVACIONES

SISTEMA DE

MOVILIDAD Y

MALLA

ARTERIAL

Avenida

Carrera 18

V-3

(20,35

Esta vía es la calzada

oriental del par vial de




37

ACCESIBILIDAD PRINCIPAL

Vías de la

Estructura

Urbana

(hace parte

del Par Vial

de la Avenida

Mariscal

Sucre) V-3

metros) la Avenida Mariscal

Sucre.

Ver Resolución 0447

del 13 de Junio de

2007. Ver plano anexo

No 03a

MALLA

ARTERIAL

PRINCIPAL

Vías de la

Estructura

Urbana

Avenida Calle

13

V-0

(50,0 -

60,0

metros)

Ver Mapa No. 12 del


2004)

Ver plano anexo No

03a

SISTEMA DE

MOVILIDAD Y

ACCESIBILIDAD

MALLA VIAL

INTERMEDIA

Y/O LOCAL

Calle 14 9,0 mts

Vía peatonal

Calle 15

Vía construida y que

debe respetar 18,0

mts. Como mínimo.

Calle 16


debe respetar un

ancho mínimo de 22,0

mts.

Carrera 17


debe respetar como

mínimo un ancho de

mínimo 15,0 mts.




38

5.2. DIAGNÓSTICO FÍSICO

5.2.1. MORFOLOGÍA URBANA

El área de planificación del plan hace parte del Conjunto Monumental Sabana – Plaza España,

según el Plan Maestro de Espacio Público. Este sector, consolidado como una puerta de entrada

al centro de la ciudad fue el eje principal de acceso a la ciudad desde comienzos del siglo XX. El

área de planificación se encuentra rodeada de edificaciones de conservación arquitectónica

como lo son la Estación de La Sabana, el Instituto Central La Salle, la iglesia de La Sagrada

Pasión y el claustro e iglesia de San Facón; dichas edificaciones permanentes se constituyen en

un componente importante de la forma urbana de la zona, la cual se ve opacada por la ausencia

de espacio público que las haga resaltar y por la alta ocupación en primer piso de las

construcciones en las manzanas aledañas, que en todo caso no superan en promedio los 3

pisos.

La manzana 13 tiene una ocupación del 70%, la manzana 12 tiene una ocupación de casi el 80%

y la manzana 11 de más de un 90%; las áreas libres en las manzanas de intervención

corresponden a patios privados en su mayoría subutilizados o destinados a actividades

relacionadas con la industria metalúrgica y el reciclaje. Es evidente el déficit cuantitativo y

cualitativo de espacio público que se hace presente en el sector.

Fig. 6. Morfología Urbana - Llenos y Vacíos. (Ver plano No 17)




39

5.2.2. CONTEXTO URBANO

5.2.2.1. Componente Público

Estructura Ecológica Principal

El área de planificación del plan parcial se encuentra directamente ubicada sobre el corredor

ambiental de la Avenida Calle 13 en la intersección con el futuro corredor de la Avenida Mariscal

Sucre. Dichos corredores ambientales no cuentan con una estructura de vegetación en sus

perfiles. (Ver Fig. 6). La oportunidad de la nueva norma del plan parcial permitirá establecer unos

perfiles viales para estos dos corredores, al menos en el área de planificación, que incluyan

vegetación y zonas blandas.

El contexto inmediato no cuenta con una estructura de zonas verdes públicas ni a nivel local ni

vecinal como es característico del centro de Bogotá y no existen cuerpos de agua ni parques

representativos excepto por el Parque Tercer Milenio de escala metropolitana que se encuentra

a 1 Km de distancia. Es una oportunidad única que la norma de plan parcial pueda generar

espacios verdes y zonas blandas que aumenten el índice de metros cuadrados de espacio

público por habitante en el sector inmediato.

Fig. 7. Estructura Ecológica Principal. (Ver plano No 02)




40

Estructura de Espacio Público

Para sustentar la propuesta de espacios públicos en el plan parcial se estudió previamente el

estado actual de dicho componente a nivel de ciudad y específicamente en la localidad de Los

Mártires, análisis que se describe a continuación.

En cuanto a parques y espacios públicos, Bogotá cuenta en el 2010 con 32.421.778 metros

cuadrados de área en sus 5.244 parques. El área de parque por habitante fue de 4,41 m2 para

el año 2010. La localidad de Teusaquillo es la que mayor área de parque tiene por habitante por

la ubicación del parque metropolitano Simón Bolívar. Como se refleja en el siguiente cuadro la

localidad de Los Mártires es la tercera de las localidades con menor área de parque después de

Bosa y la Candelaria, evidenciando que la localidad está por debajo del promedio de la ciudad.

ID.

LOCALI

DAD

LOCALIDADArea de

parques

No. de

Parques

Poblacion

2010

Area de parque

X Habitante

1 TEUSAQUILLO 1.968.831 137 145.157,00 13,56

2 SANTA FE 966.235 91 110.049.00 8,78

3 BARRIOS UNIDOS 1.772.394 120 232.802,00 7,61

4 USAQUEN 3.182.539 444 469.635,00 6,8

5 ENGATIVA 4.831.235 547 836.124,00 5,78

6 CHAPINERO 739.578 157 132.271,00 5,59

7 TUNJUELITO 911.041 51 202.010,00 4,51

8 SAN CRISTÓBAL 1.811.700 296 410.148,00 4,42

9 USME 1.581.082 322 363.707,00 4,35

10 PUNENTE ARAND1 1.069.301 293 258.751,00 4,13

11 FONTIBÓN 1.306.849 233 338.198,00 3,86

12 SUBA 3.869.153 816 1.044.006,00 3,71

13 KENNEDY 3.581 .323 529 1.009.527,00 3,55

14 RAFAEL URIBE 1.147.708 293 377.836,00 3,04

15 CIUDAD BOLIVAR 1.872.144 544 628.366,00 2,98

16 ANTONIO NARIÑO 300.902 61 108.15 2,78

17 LOS MARTIRES 217.212 49 97.611,00 2,23

18 BOSA 1.259.990 250 569.093,00 2,21

19 LA CANDELARIA 32.561 11 24.117,00 1,35

32.421.778 5.244 7.357.558,00 4,41

METROS CUADRADOS DE PARQUE POR HABITANTE

TOTAL

Fuente: Institudo Distrital de Recreación y Deporte 2010

Tabla 4. M2 de espacio público por habitante en 19 localidades de Bogotá

Se encontró, comparando la UPZ 102 La Sabana con otras 6 de Bogotá, que ésta presenta un

índice de 2,23 m2 de parque por habitante, encontrándose entre las más bajas y por debajo del

índice de Bogotá que está en 4,41 m2 de parque por habitante.




41

N. U

PZ

LO

CA

LID

A

D

UP

Z

PO

BL

AC

I

ON

2012

TO

TA

L

Ind

icad

or

Gen

era

l

en

m2

21 12 Los Andes 46.874 196.666,3 4,2

37 14 Santa Isabel 45.419 66.750,3 1,5

101 13 Teusaquillo 27.458 28.003,7 1,0

102 14 La Sabana 52.790 145.991,7 2,8

106 13 La Esmeralda 33.802 187.969,8 5,6

108 16 Zona Industrial 4.099 37.920,0 9,3

114 9 Modelia 40.241 268.066,1 6,7

TOTAL 2.318.592 11.907.422,6 5,1

CALCULO DE INDICADOR DE ESPACIO PUBLICO.

PROYECCION POBLACION 2012

FUENTE: Coberturas IDRD 2012. Calculo realizado por la DTEP- SDP

Tabla 5. M2 de espacio público por habitante en 7 UPZ de Bogotá

El sector es deficitario en términos de cantidad y calidad de los espacios públicos que se ofrecen

a los habitantes y visitantes del sector. Sin incluir el Parque Tercer Milenio que se encuentra a 1

Km de distancia del área de planificación y que posee un alto porcentaje de zonas verdes

blandas, se destacan únicamente la Plaza España, La Plaza de Los Mártires y la plaza San

Victorino que se encuentran a más de 3 cuadras del área de planificación del Plan Parcial La

Sabana y que no cuentan con zonas verdes blandas. El componente de andenes existentes en

la zona constituyen el único elemento estructurante actual del espacio público, que en muchos

casos tiene dimensiones reducidas y se encuentran ocupados por ventas callejeras. (Ver Fig. 8)

Fig. 8. Estructura de espacio público (Ver plano No. 05)




42

Estructura Vial y de Transporte

El elemento estructurante del contexto a nivel vial lo constituye en primera medida el corredor

de la Avenida Calle 13 (Vía tipo V-0), sobre el cual funciona la Troncal del sistema

Transmilenio, vía tradicional de Bogotá que ha sido siempre el eje de acceso principal a la

ciudad por el occidente. Dicho corredor se complementa con la futura Av. Mariscal Sucre que

atraviesa la ciudad de sur a norte y cuyo tramo oriental de par vial limita las manzanas del plan

parcial con un perfil que incluye una ciclo ruta. (Ver Fig. 9) A tres cuadras del área de

planificación se encuentra la Avenida Ciudad de Lima o Avenida Calle 19, un eje arterial muy

importante que alberga una de las zonas comerciales y de servicios más activas de la ciudad

central.

Fig. 9. Estructura Vial (Ver plano No. 03a)

El sector se encuentra servido a nivel de transporte público por el sistema de buses troncales de

Transmilenio sobre la avenida Calle 13, ubicándose la estación “La Sabana” a pocos pasos del

área de planificación del plan parcial; a 3 manzanas del sector se encuentra la troncal de

Transmilenio de la Avenida Caracas. La Calle 13 cuenta actualmente con un perfil vial que

incluye una ciclo ruta sobre el costado sur de la misma. (Ver Fig. 10)




43

Fig. 10. Estructura de Transporte (Ver plano No. 03b)

Fig. 11. Equipamientos en el sector (Ver plano No. 06)




44

Equipamientos

Como es característico del centro de la ciudad, el sector en el cual se encuentra el área de

planificación del plan parcial está altamente provisto de equipamientos públicos como

dotacionales de salud, seguridad, religiosos, educativos, y de la administración pública. Se

destacan en el entorno inmediato del área del plan el Instituto Técnico Central La Salle, la Iglesia

de La Sagrada Pasión, la Clínica Santa Gema, El Colegio de la presentación con la Clínica

Bogotá, el Hospital San José, la Institución educativa Agustín Nieto Caballero, entre otros. (Ver

Fig. 11)

5.2.2.2. Componente Privado

Edificabilidad

Las construcciones del sector en su mayoría son de 1 y 2 pisos con porcentajes menores de 3, 4

o más pisos. Es evidente en este análisis de la ciudad construida, que el sector central en los

barrios San Victorino y La Favorita presenta una edificabilidad baja, que podrá ser revisada a la

luz de la nueva política pública de una ciudad densa y compacta y de repoblamiento del centro.

Las determinantes del Plan Parcial La Sabana visualizan en este sector una oportunidad de

densificación y de repoblamiento del centro, lo cual podrá ser detonante de transformaciones

positivas a futuro en los barrios antes mencionados. (Ver Fig. 12)

Uso del suelo

El área de planificación del plan parcial se encuentra en una zona de comercio calificado según

los usos identificados y permitidos en el POT (Decreto 190 de 2004) (Ver Fig. 13). El sector

conformado por los barrios San Victorino, El Listón y La Favorita, presentan una actividad

residencial baja frente a actividades comerciales intensas que se complementan con prestación

de servicios al vehículo y las motocicletas, casas de lenocinio sobre la Avenida Caracas y

servicios hoteleros en el barrio La Favorita especialmente. Existen varias actividades industriales

de medio impacto, bodegas de reciclaje, oferta de chatarra y lotes que se utilizan como

parqueaderos.




45

Fig.12. Alturas de las edificaciones en el sector (Ver plano No. 08)

Fig. 13. Usos del suelo POT (Ver plano No. 09)




46

5.2.2.3. Arquitectura Contextual no Monumental del área de influencia

Fig. 14. Localización barrios del sector donde se encuentra el área del plan parcial.

Fuente: Elaboración propia sobre imagen de www.googlearth.com

Barrio San Victorino

Está delimitado al sur por la Avenida Calle 13, al oriente por la Avenida Caracas, al norte por el

barrio La Favorita sobre la Calle 16 y al occidente por la carrera 18 (futura Av. Mariscal Sucre) y

los predios de la estación de La Sabana. Este barrio se configura mediante un trazado ortogonal,

el cual establece una continuidad de la malla urbana con el sector central de la ciudad del

costado oriental de la Avenida Caracas Calle 15 que baja de la intersección de la Cra 7 con Av.

Jiménez

El espacio público del barrio presenta déficit tanto cuantitativo como cualitativo; no cuenta con

ningún área verde para los residentes y usuarios y tanto los andenes como calzadas vehiculares

se encuentran en su mayoría en mal estado.

BARRIO LA SABANA BARRIO VOTO NACIONAL




47

Fig. 15. Fotografías del barrio San Victorino – Estado del espacio público

En el barrio se localizan 26 bienes de interés cultural, entre los cuales se destacan el Instituto

Técnico Central La Salle, la iglesia de La Sagrada Pasión y el teatro San Jorge, el cual se

encuentra en estado de abandono; los demás bienes de interés cultural son edificaciones de la

época republicana de uso residencial originariamente, las cuales en su mayoría presentan

alteración y adecuación a nuevos usos comerciales principalmente. La arquitectura no

patrimonial se caracteriza por lo general por bodegas de doble y triple altura que alberga

comercio relacionado con la metalmecánica, la industria de las maderas y aglomerados,

igualmente surgen unas variaciones en las casas de arquitectura popular que con el paso del

tiempo se han adaptado a la vocación industrial-comercial del sector, de tal manera que fuera de

los bienes patrimoniales, la arquitectura del barrio no presenta ejemplos destacables




48

Fig. 16. Frente sobre la Calle 13 Barrio San Victorino Fuente: Consultor

El tratamiento reglamentario para este sector es de consolidación urbanística con cambio de

patrón, para un área de actividad de comercio y servicios y una zona de comercio cualificado.

Esta norma permite que a mayor frente de predio se puedan obtener mayores alturas y áreas de

construcción; esta condición normativa le otorga al sector un potencial de desarrollo a futuro que

se puede constituir en una determinante de la revitalización del sector.

Barrio La Favorita

Limita al sur con el Barrio San Victorino por la Calle 16, al oriente por la Avenida Caracas, al

norte con la calle 21 y al occidente con la línea del ferrocarril de occidente. Está configurado

mediante un trazado ortogonal de manzanas de menores dimensiones que el barrio San

Victorino. El espacio público del barrio presenta déficit tanto cuantitativo como cualitativo; no

cuenta con ningún área verde para los residentes y usuarios y tanto los andenes como calzadas

vehiculares se encuentran en su mayoría en mal estado.




49

Fig. 17. Fotografías del barrio La Favorita – Estado del espacio público

Por la cercanía de La Favorita a la Estación de La Sabana, desde los años 20 del siglo XX, este

barrio residencial se consolidó alrededor de la instalación de los hoteles más elegantes de la

ciudad que en primera medida recibió a los visitantes ilustres que llegaban en tren a la ciudad y

luego a aquellos que empezaron a llegar en buses intermunicipales una vez se instaló en el

sector el improvisado terminal de transportes.

El desorden ocasionado por este terminal ahuyentó a los ilustres bogotanos en los años

cincuenta, provocando el abandono del lugar por parte de algunos y obligó a otros a vender las

lujosas casas al mejor postor. Las casas abandonadas fueron ocupadas por habitantes de la

calle que aprovechando el desorden se adueñaron de ellas, otras se convirtieron en inquilinatos

y en algunas se establecieron expendios de droga; otras fueron adquiridas como gangas por

nuevos hoteleros aprovechando el boom generado por el transporte intermunicipal y actualmente

en algunos de estos bienes de conservación funcionan alrededor de 25 hoteles que reciben a

conductores de camión que transportan mercancías a las centrales de abastos.

En el barrio se localizan 29 bienes de interés cultural que, al igual que la arquitectura no

patrimonial, corresponden a edificaciones de uno o 4 pisos originariamente residenciales, las

cuales en su mayoría presentan alteración y adecuación a nuevos usos. Entre las calles 17 y 18

entre carreras 16A y 16B se concentran la mayor cantidad de bienes de interés cultural. (Ver Fig.

21). Al igual que el Barrio San Victorino la arquitectura no patrimonial no presenta características

que sobresalgan, las nuevas construcciones son pocas y las que se han construido no son

destacables a nivel arquitectónico ni urbanístico.




50

Barrio El Listón

Se encuentra al occidente de la carrera 18 entre la Avenida Jiménez (Calle 13) y la Avenida

Ciudad de Lima (Calle 19) y su límite oriental lo constituyen los predios de la Estación de La

Sabana y las instalaciones del Colegio de La Presentación con su claustro e iglesia de Sans

Façon, ambos declarados bienes de interés cultural. Con un trazado regular alberga actividades

principalmente industriales, de bodegas y parqueaderos en un tejido urbano con déficits de

espacios públicos y actividad residencial.

El barrio conserva algunas de las viviendas originales, casas de dos pisos sin ningún tipo de

pretensión estilística, pero en el sector predominan las bodegas asociadas a la estación de la

sabana y la zona comercial industrial de Paloquemao, que corresponden a grandes estructuras

de ladrillo de doble y triple altura, la cuales conservan su vocación contenedora de mercancía;

sobre la Calle 13 muchas de estas estructuras han mutado a centros comerciales tipo San

Andresito y a bodegas subdivididas en locales con ornamentación para la venta de mercancías.

Hay grandes superficies destinadas a parqueaderos. La arquitectura nueva en la zona responde

al mismo uso de locales para venta de mercancía, edificios contenedores de locales pequeños

que no se destacan por su factura.

Fig. 18. Frente sobre Calle 13 - Barrio EL Listón

El patrimonio construido de estos barrios tiene un valor incalculable pero se encuentra inmerso

en un sector de condiciones urbanas deterioradas y desaprovechadas a pesar de sus

potencialidades. Los barrios en general se encuentran en una fase de estancamiento luego de

décadas de éxito y desarrollo pasadas que se convierten en reflejo de la condición de

despoblamiento que ha afectado todo el centro de la ciudad. Esta situación se complementa con




51

la problemática social que representa la alta presencia de habitantes de calle en el sector, los

altos niveles de violencia, homicidios y robos de la Localidad de Los Mártires que ha

estigmatizado esta área de la ciudad a través de imágenes colectivas de miedo e inseguridad en

la población.

En la medida en que se generen nuevos proyectos detonantes e intervenciones de revitalización

del espacio público en el sector, la economía se reactivará, atrayendo nueva población, que a su

vez generará externalidades positivas permitiendo así que el patrimonio se valorice y pueda

albergar nuevos usos que garanticen su sostenibilidad física y económica en el tiempo,

generando oportunidades de integración e inclusión social para todos.

Barrio La Sabana

Se localiza al occidente de la carrera 19 entre las calles 11 y 13, limita al occidente con la carrera

24, un barrio pequeño con una gran carga patrimonial; la arquitectura no patrimonial está

constituida con casas de dos pisos por lo general con comercio en el primer piso. Sobre la Calle

13 las edificaciones más altas han sido adaptadas como almacenes y al interior se encuentran

bodegas para almacenar productos que se venden en el sector caracterizado por la industria de

maquinaria para alimentos, ferretería y bicicletas, razón por la cual la arquitectura nueva es del

tipo industrial comercial.

El centro comercial La Sabana es una de las construcciones recientes que se pueden mencionar

siendo este un tipo de comercio con locales tipo San Andresito similar a los del sector aledaño

como el San Andresito de San José. Se presenta un gran déficit de espacio público, el cual es

prácticamente nulo, vías angostas y deterioradas que conforman un trazado ortogonal de

manzanas alargadas.

Fig. 19. Barrio La Sabana.

Fuente: Consultor




52

Barrio El Voto Nacional

El área de influencia del PP La Sabana abarca un territorio considerable del Voto Nacional,

que es el comprendido entre las carreras 17 a 19 desde la calle 9 hasta la 13, sector de una

gran carga de predios de patrimonio, y una multiplicidad de usos de todo tipo que hacen de

este sector el más activo económicamente de la zona. El comercio de materiales de

construcción y de ferretería concentran en su gran mayoría los nuevos edificios,

caracterizados por grande bodegas con puntos de venta. El comercio de víveres se concentra

en edificios adaptados para el uso en las antiguas viviendas, sin embargo esta zona siempre

se ha caracterizado por las bodegas que poco a poco se han ido transformando en centros

comerciales de pequeños locales que se resguardan en las antiguas estructuras. Fuera de la

arquitectura monumental el sector no presenta construcciones significativas que le den

identidad, los parqueaderos han tomado fuerza en los espacios que han venido quedando de

lo que no se adapta para comercio. El espacio público es escaso, casi nulo de no ser por la

Plaza de España que se convierte en el Icono más reconocido del sector.

Fig. 20. Barrio El Voto Nacional.

Fuente: Consultor




53

5.2.2.4. Bienes de Interés Cultural

Fig. 21. Localización Bienes de Interés Cultural del sector donde se encuentra el área del plan parcial.

Fuente: elaboración propia sobre mapa de www.sdp.gov.co

El área de planificación del plan parcial se encuentra rodeada por sus cuatro costados por

bienes de interés cultural tanto del ámbito nacional, como el complejo de la Estación de la

Sabana y el Instituto Técnico Central La Salle, como del ámbito distrital a saber, la Iglesia de La

Sagrada Pasión, El Molino “El Condor”, El edificio Peraza y el Conjunto del Colegio de La

Presentación con su claustro e iglesia de Sans Façon. Igualmente como se describió

anteriormente existen aproximadamente otros 50 bienes de interés cultural del orden distrital que

corresponden a casas y edificios con usos residenciales y de hospedaje, así como el Teatro San

Jorge, que le otorgan un carácter especial al contexto urbano en análisis y que establecen

oportunidades de mejoramiento del mismo. En el momento de la expedición de la Resolución de

determinantes del Plan Parcial existían dos inmuebles de interés cultural distrital de categoría

tipológica, ubicados en la manzana 13 sobre la Calle 13. (Ver Fig. 21). Estos dos bienes fueron

excluidos de la categoría de conservación mediante la Resolución Distrital No. 1075 del 29 de

mayo de 2009

BARRIO LA SABANA

BARRIO EL VOTO NACIONAL




54

Nro. Manzana Nro. Predio Direccion Fotografía

00610513 05 AC 13 No. 17 - 50 / 52 / 54

00610513 06 AC 13 No. 17 - 60 / 64 / 66

BIC - MANZANA 13

Tabla 6. Listado inmuebles de interés cultural en la M 13, excluidos por Resolución No. 1075 de 2009

Fig. 22. Bienes de Interés Cultural representativos en el área de influencia de P.P.

Fuente: elaboración propia




55

Conjunto Estación de La Sabana.

La Estación de La Sabana como parte del equipamiento de la Bogotá de inicios del siglo XX, fue

un polo urbano de expansión hacia occidente, que ya en 1892 contaba con la comunicación

directa a la Plaza de Bolívar mediante la línea del tranvía. Fue el límite de la ciudad urbanizada

sobre la antigua Avenida o Paseo Colón, y su función como puerto de entrada y salida de

pasajeros y mercancías, su imagen como puerta de la ciudad, merecía que su arquitectura se

destacara: “La elegancia de las estaciones derivaba de su significado social; por allí entraba el

mundo exterior, por allí se salía de viaje, con la mente llena de expectativas y aventuras; a las

estaciones llegaban los presidentes, las misiones extranjeras, los visitantes ilustres”1

Fig. 23. Edificio principal Estación de La Sabana. Fuente: Foto de www.googlearth.com

La Estación de La Sabana representa para la historia de la ciudad y del país uno de esos

motores simbólicos del proceso de cambio y modernización. Las diferentes líneas del ferrocarril

atravesaron Bogotá y quedaron impresas en su morfología urbana cuando la ciudad se

expandió. Con su trazado, determinaron el diseño de importantes ejes viales actuales, de la

forma urbana y división predial de zonas de influencia inmediata como el barrio San Facón, y

principalmente, estructuraron la implantación en el predio de las edificaciones de la estación.

Es fundamental entender que la afectación de la declaratoria como Bien de interés cultural de

carácter nacional considera el conjunto en el contexto urbano y no se refiere únicamente al

edificio de la estación central.

1 Arango, Silvia, Historia de la arquitectura en Colombia, Bogotá, Universidad Nacional de Colombia, 1993, p. 167.




56

La forma del predio que hoy contiene el conjunto ferroviario de la Estación de La Sabana se fue

reduciendo en el tiempo, sin embargo, aun hoy permite leer cómo la vía férrea desde su cruce

oblicuo con la actual avenida 19, donde ya se habían unido los ferrocarriles de La Sabana y del

Sur, se ramificaba nuevamente en dirección a las diferentes edificaciones de la estación,

predeterminando los límites de la propiedad actual:

La línea de La Sabana continuaba hasta llegar perpendicular a la Estación Central, la línea del

Sur se abría hacia la zona occidental de la anterior, paralela a la actual carrera 19, para rematar

en la que fue la Estación del Sur, la línea del norte entraba por la zona de la actual esquina de la

carrera 17 con calle 18 aproximadamente, donde se unía con la ramificación que venía desde el

tronco central y que mediante una media circunferencia estructuraba la plaza de giro que hoy

constituye el límite nororiental del predio, paralelo a la carrera 17.

Fig. 24. Estación de La Sabana, 1930. Fuente: PEP Fase I, Mincultura, U. Nacional.

Antecedentes históricos que sustentan la declaratoria2

El ferrocarril de la Sabana de 40 Km. de longitud, inaugurado en 1882, inicialmente comunicaba

Bogotá con Facatativá y a partir de éste se fueron iniciando nuevos trazados tomando como

referencia las principales carreteras que salían de la capital. En esa época se constituyó en uno

de los más importantes sistemas de transporte de carga y de pasajeros promoviendo el comercio

y el desarrollo económico del país.

2 Texto extractado del Plan Especial de Protección Patrimonial Fase I – Universidad Nacional – Instituto de Patrimonio Cultural –

Ministerio de Cultura.




57

La edificación inicial fue modesta e insuficiente para los volúmenes que manejaba pero muy

pronto fue reemplazada por la actual edificación que con el conjunto de estaciones de ferrocarril

del resto del país fueron declarados como bienes de interés patrimonial y cultural de la nación,

como reconocimiento al papel que jugaron en la llegada de la modernidad y de la consolidación

de Bogotá como la ciudad capital.

La Estación de La Sabana fue en el siglo XX un polo de expansión hacia occidente y se

constituyó en la “Puerta urbana de la Capital” por lo que merecía una arquitectura que la

destacara ante los visitantes nacionales y extranjeros que llegaban a la ciudad.

Es fundamental entender que la afectación de la declaratoria como Bien de interés cultural de

carácter nacional considera el conjunto en el contexto urbano y no se refiere únicamente al

edificio de la estación central.

En la ciudad de hoy, la Estación de La Sabana es un recurso potencial, que no solamente

representa un hito de la historia de la ciudad sino que sigue siendo referencia urbana del

proceso de modernización del país. El Plan de Ordenamiento Territorial vigente reconoce La

Estación de la Sabana como un potencial de revitalización de la zona y lo consideró además,

como punto estratégico del sistema de transporte del tren de cercanías que comunicaría los

municipios de la sabana con la capital, convirtiéndose de esta manera en un elemento

fundamental de la integración regional, nacional e internacional, como lo fue en los primeros

años de su fundación.

Dentro del Plan Especial de Patrimonio Fase I se destaca que La Estación de la Sabana forma

parte del sistema ferroviario colombiano y como tal, debe entenderse como componente de

dicho sistema. Asimismo, se describen las edificaciones que forman parte del conjunto de la

Estación de la Sabana que a través de su arquitectura expresan sus características y funciones

específicas de cada uno de sus elementos. Principalmente entre ellas se destacan3:

o La Estación Central, que en algún momento recibió los viajeros provenientes de

Facatativá, es una edificación de carácter monumental, que evidentemente ha sufrido

diversas transformaciones a lo largo del tiempo, pero que conserva claramente sus

rasgos principales.

o La edificación de la antigua Estación del Sur, mutilada en los años 50 del siglo XX, en

gran parte a causa de la ampliación de la Avenida Colón o Calle 13, (que se caracterizó

3 Texto extractado del Plan Especial de Protección Patrimonial Fase I – Universidad Nacional – Instituto de Patrimonio Cultural –

Ministerio de Cultura.




58

casi desde sus inicios por sus dimensiones amplias y su carácter de alameda), conserva

parte de sus espacios y aunque muy intervenidos, con potencial para ser recuperados.

Fig. 25. Estación del Sur hacia 1930. Fuente: PEP

Fase I, Mincultura, U. Nacional.

Fig. 26. Talleres Estación de La Sabana. Fuente:

PEP Fase I, Mincultura, U. Nacional.

o El taller de 1913 que aún funciona y conserva su estructura metálica es característica de

la arquitectura del hierro.

o Las diferentes bodegas que hoy permanecen, algunas muy modificadas como la de la

estación del sur, las otras con problemas debidos a su falta de mantenimiento pero con

sus características espaciales conservadas.

Fig. 27. Andenes Estación de La

Sabana, estado actual. Fuente: PEP

Fase I, Mincultura, U. Nacional.

Fig. 28. Acceso – Recepción Edificio Principal Estación de La

Sabana, Fuente: bogota.gov.co




59

o La casa del ingeniero, localizada al margen del conjunto en el límite con el Colegio de la

Presentación.

Todas las edificaciones del conjunto monumental están relacionadas con las líneas férreas que

las determinaron, a través del sistema de andenes longitudinales para pasajeros como para

trenes de carga.

Delimitación del bien de interés cultural Estación de “La Sabana” y su área de influencia.

El Plan Especial de Protección fase I considera que existen tres tipos de criterios para definir el

área afectada y su zona de influencia del bien de interés cultural. El primer criterio se refiere a

los estudios de carácter histórico del sector y su entorno urbano, el segundo se refiere a las

relaciones funcionales con la ciudad a través de la movilidad, espacios públicos, estructura

urbana y zonas homogéneas en general.

Con base en estos criterios, se plantea una zona de influencia de primer orden o zona de

protección y una de segundo orden o zona de repercusión, de acuerdo con la incidencia

mayor o menor desde y hacia el conjunto monumental y en especial, a los criterios de manejo de

estas áreas.

El consejo aprobó como área de influencia de la Estación de la Sabana la comprendida por los

siguientes límites:

Por la calle 13 entre Carreras 17 y 19.

Por la Carrera 19 entre las Calles 13 y 19, comprendiendo el edificio de noviciado de Sans

Façon.

Por la Carrera 18 entre Calles 19 y 18.

Por la Calle 18 entre Carreras 18 y 17.

Por la Carrera 17 entre Calles 18 y 19.




60

Fig. 29. Área de influencia del conjunto de La Estación de la Sabana.

(Fuente PEP Fase 1, Mincultura, Universidad Nacional de Colombia.)

Durante la revisión de los antecedentes de la Estación en el Centro de Documentación de la

Dirección de Patrimonio, se encontró la existencia de una Ficha de evaluación de intervenciones

que indica que según Acta No. 10 del 19 de noviembre de 1996, el “Área de Influencia” del

conjunto monumental es la comprendida por los siguientes límites:

Por la calle 13 entre carreras 13 y 19.

Por la carrera 19 entre calles 13 y 19 comprendido el edificio del noviciado de Sans Façon.

Por la carrera 18 entre calles 19 y 18.

Por la calle 18 entre carreras 18 y 17

Por la carrera 17 entre calles 18 y 13.

En cualquier caso el área de planificación del plan parcial La Sabana, se ubica dentro del área

de influencia directa de este bien.

Diagnóstico del estado actual de la edificación.

A. Amenazas

De acuerdo con los análisis realizados por el Plan Especial de Protección (PEP) de La Estación

de la Sabana, la edificación central, se considera una edificación de carácter monumental, que

evidentemente ha sufrido diversas transformaciones a lo largo del tiempo, pero que conserva




61

claramente sus rasgos principales. Algunos de los problemas que el PEP destaca de su

situación actual son los siguientes:

Con el crecimiento acelerado del país y de las ciudades principales, en especial de Bogotá,

en la segunda mitad del siglo XX, y el avance de otros sistemas de transporte como el vial,

por diversas razones fueron adquiriendo mayor preferencia sobre el sistema ferroviario,

pasando éste a un nivel de menor importancia perdiendo vigencia, hasta llegar a

considerarse obsoleto. La Estación de la Sabana inicia un proceso acelerado de deterioro

debido a la pérdida de su razón de ser, y aunque aún funcionan las líneas férreas para

carga y como tren de pasajeros solamente se mantiene por iniciativa privada el Tren

Turístico de la Sabana.

De acuerdo con las fichas de diagnóstico del inmueble, incluidas en el documento “Plan

Especial de Protección de la Estación de La Sabana - FASE I” , se establecen los

siguientes requerimientos para su restauración:

o Se requieren los estudios técnicos básicos para la elaboración de un proyecto de

recuperación de su tipología arquitectónica y estructural, así como de sus elementos

constitutivos.

o La intervención debe prever como mínimo la recuperación y acciones tendientes a la

conservación de la fachada en piedra (muros, cornisas y zócalo) por todos los agentes

mecánicos, físicos y químicos a los cuales está expuesta. Actualmente presenta

humedades ascendentes y erosión.

o Revisión del estado de la cubierta previniendo la aparición de daños o que se agraven los

existentes.

o Las ventanas, puertas y barandas metálicas presentan oxidación. Se requiere aplicar

mantenimiento preventivo para evitar el deterioro progresivo de la carpintería metálica.

o Según el uso previsto para el inmueble se requiere hacer el proyecto de instalaciones

(eléctricas, hidro-sanitarias, etc.) y establecer el estado de conservación.

El estudio definitivo del PEP está en proceso de elaboración a cargo de la Dirección de

Patrimonio del Ministerio de Cultura, y del Instituto Nacional de Vías (Invías).

B. Fortalezas

o La Estación de la Sabana fue para la ciudad un equipamiento fundamental que reflejó su

progreso y actuó como polo de desarrollo de la expansión a occidente, lo cual cobra

vigencia actualmente dentro de las estrategias propuestas por el P.O.T.




62

o La urbanización y la definición de espacios públicos que fueron producto de la atracción

que generó la Estación de la Sabana, y que hoy constituyen rasgos de sus áreas de

influencia inmediata, como la calle 13, la plaza España, el barrio San Facón, son valores

que potencian una mirada integral a nivel urbano para la revitalización del sector y la

conservación del conjunto en el contexto de la ciudad futura.

o El predio que hoy contiene el conjunto Estación de la Sabana, gracias al trazado de las

líneas férreas, aún conserva una relación funcional con el sistema ferroviario nacional.

o La Estación de la Sabana es un recurso potencial para la ciudad que se integraría

dinámicamente a su desarrollo futuro como referente urbano, mediante la asignación de

un uso acorde con su naturaleza que asegurará su conservación.

o Su función como parte del sistema ferroviario es un valor que no se ha perdido, incluso

con la obsolescencia de este medio de transporte. Su uso puede continuar y reforzarse

con la integración del conjunto al sistema de tren de cercanías planeado para la ciudad y

los sistemas de transporte masivo como el metro y Transmilenio.

o Sus edificaciones por características de implantación como su linealidad o su

representatividad arquitectónica tienen potencial de adaptación a los requerimientos

actuales o a nuevos usos compatibles con su naturaleza de equipamiento urbano.

Edificio “Instituto Técnico Central La Salle”




63

Fig. 30. Instituto Técnico Central La Salle. Fuente: Consultor y bogota.gov.co

Antecedentes históricos que sustentan la declaratoria

Los antecedentes históricos que sustentan su declaratoria son los siguientes:4 En 1905 se funda

la Escuela Superior de Artes y Oficios. La entidad destinada a la enseñanza técnica, era

sostenida por el Ministerio de Instrucción Pública.

En 1919 la sección de Edificios Nacionales del Ministerio de Obras Públicas, inició los trabajos

hasta su culminación en 1927, cuando el edificio ahora Instituto Técnico Central "La Salle", fue

entregado a los Hermanos de La Salle.

El desarrollo del centro de la ciudad hacia el Occidente tiene su origen, en la Calle 13 llamada

entonces " La puerta de la Ciudad". El edificio se localiza sobre la calle 13 hasta la calle 15, y

sobre la Carrera 16 hasta la 17, en cercanías de la Estación de la Sabana.

Los predios de este Monumento Nacional, ocupan entre un 50% y 60% de la manzana, que con

el tiempo fue creciendo en forma desordenada, subdividiéndose en pequeños predios para

prestar servicios complementarios, al transporte ferroviario, por su cercanía con la Estación.

El inmueble es una construcción representativa de la arquitectura republicana en Colombia, de

lenguaje neoclásico, con influencia francesa. Con esta construcción, la ciudad capital quedó

provista de un vasto edificio de estilo propio, sólidamente construido, adaptado

convenientemente a las tareas escolares con todas las comodidades y prescripciones higiénicas

necesarias para los establecimientos de enseñanza de la época.

El lenguaje al interior de la construcción es sencillo, casi vernacular, mientras que la fachada

hacia la Avenida, posee una decoración clásica, con molduras, capiteles, sillares estirados y

frontones que desarrollan el canon clásico con cierta libertad.

4 Texto extractado del Observatorio Social – Sector Cultura de la Secretaría de Gobierno de Bogotá D. C.




64

Fig. 31. Instituto Técnico Central la Salle, vista sobre carrera 17

Su núcleo central está constituido por un gran patio en forma de claustro de tres pisos y otros

varios patios secundarios; la fachada tiene cuatro pisos y se abre en forma de "U" hacia la

Avenida Colón o Calle 13. Ambos frentes del edificio tienen corredores que dan vista a los patios

interiores, con sus respectivos barandales pintados convenientemente.

Es importante recalcar, que muchos de los materiales y técnicas empleados en la construcción

del edificio, constituyeron un notable avance en la historia constructiva del país.

Delimitación del bien de interés cultural Instituto Técnico Central “La Salle” y su área de

influencia.

El área de planificación del Plan Parcial La Sabana colinda en su costado oriental con la carrera

17, sobre la cual se encuentra ubicado este bien de interés cultural, en la manzana comprendida

entre las calles 13 y 15. Por esta ubicación, el plan parcial se constituye en área de influencia

directa del bien cultural y en esta medida su propuesta urbana deberá responder a los propósitos

de conservación, valoración y protección, establecidos en las normas vigentes para este tipo de

inmuebles.




65


A. Amenazas

o Las actividades económicas y sociales tradicionales representativas del sector se fueron

desplazando hacia nuevos desarrollos en la ciudad, generando abandono y deterioro

físico y una compleja problemática socioeconómica. Dichas condiciones se reflejan

claramente en el incremento de la informalidad, la alta presencia de habitantes de calle y

la presencia de desechos sobre el espacio público.

o La institución, a pesar de contar con unos valores arquitectónicos e históricos relevantes

y al estar inmersa dentro de éstas condiciones, se encuentra subvalorada, afectada y

desarticulada del contexto urbano. Ejemplo de esto (Ver Fig. 31) es el muro de

cerramiento que existe sobre la carrera 17, el cual impide su valoración e integración con

el espacio público para el disfrute por parte de los ciudadanos.

A. Fortalezas

o Su localización estratégica le genera una adecuada accesibilidad gracias a la presencia

de los servicios de transporte masivo como el Transmilenio y en el futuro el tren de

cercanías y el metro. Esta condición le permite ofrecer su infraestructura educativa a nivel

local y regional.

o Este equipamiento educativo se constituye en un polo de atracción para la promoción y

capacitación tecnológica no solo del sector sino de la región.

o Su condición de monumento histórico nacional genera un valor agregado a la

configuración del espacio público del entorno, que debe ser potenciado dentro del modelo

de ocupación del plan parcial.

o El formar además parte de un conjunto de monumentos de carácter patrimonial como la

Estación de “La Sabana”, la iglesia de La Sagrada Pasión, el colegio de la Presentación

de Sans Façon, el Hospital San José, entre otros, se constituye en una oportunidad para

la recuperación del patrimonio histórico de la ciudad y su memoria urbana.




66

Iglesia de “La Sagrada Pasión”

Fig. 32. Imágenes exteriores e interiores Iglesia Sagrada Pasión.

Antecedentes históricos que sustentan la declaratoria

En el año de 1948 se erige la parroquia La Sagrada Pasión. Las obras de construcción

comenzaron el 3 de mayo de 1948, con la solemne bendición de la primera piedra por decreto

del Sr. D. Ismael Perdomo, Arzobispo de Bogotá y primado de Colombia, con autorización

directa de la Santa Sede Apostólica, por lo que hubo que aceptar dicha orden.

El 4 de agosto de 1951, después que el primer tramo había sido acondicionado

satisfactoriamente con pañete y pintura definitiva, Monseñor Emilio de Brigard, Obispo Auxiliar

de Bogotá, quien colocara la primera piedra, la bendijo solemnemente con la asistencia del M. R.

Provincial.




67

En el año de 1954 avanza a compás lento la construcción del templo por motivos económicos.

El revestimiento exterior de la cúpula central se termina este año. Esta cúpula, que se abre

mayestática sobre el crucero de la iglesia, tiene una altura de 38 metros y mide en su base 31

metros de circunferencia. El templo tiene unas dimensiones de 63 metros de largo por 21 de

ancho.

En todo lo alto de la cúpula se extiende una cruz de 3.90 metros de altura; el escudo de la

congregación, también luminoso con sus colores naturales, figura en el centro de la cruz

El catolicismo, dentro de la historia cultural y religiosa de Colombia ha aportado gran parte del

patrimonio cultural de las ciudades. En Bogotá, el patrimonio religioso además de haber servido

como recinto de culto y devoción para los creyentes, contribuye con un sinnúmero de inmuebles

con valores urbanísticos y arquitectónicos que embellecen la estructura física de la ciudad.

Fig. 33. Iglesia de La Sagrada Pasión. Fuente: Consultor y www.pasionistascolombia.es.tl


A. Amenazas

o La edificación de estilo gótico con sus valores arquitectónicos y religiosos, requiere

periódicamente de recursos económicos para salvaguardar, conservar, recuperar,

proteger, y garantizar la sostenibilidad del patrimonio cultural, los cuales están en cabeza

de una comunidad religiosa que únicamente se sustenta económicamente de las

actividades eclesiales y de la solidaridad de los fieles.

o El deterioro e inseguridad del sector ha obligado a mantener el templo cerrado a la

oración de los fieles buena parte del día, se instalaron rejas, vigilancia y controles que no

permiten el disfrute de los transeúntes y moradores.




68

A. Fortalezas

o La Iglesia de la Sagrada Pasión, hace parte de un contexto histórico y cultural de la

ciudad, dentro de un sin número de monumentos y reliquias religiosas que conforman el

centro en Bogotá, por lo cual sustenta la necesidad de iniciar un proceso de

transformación a través de la renovación urbana reconociendo la trascendencia de esta

herencia patrimonial.

o Junto con los demás inmuebles catalogados de Conservación por los valores

arquitectónicos que marcan una época histórica en la ciudad, son los que constituyen el

soporte determinante del contexto del Plan Parcial, que define en cada caso el valor y el

manejo adecuado del espacio público, la volumetría y demás aspectos que los afecten.

5.2.3. USOS

Los usos que conforman el área de planificación del Plan Parcial se discriminan por manzana a

continuación en las siguientes tablas:

USOS MANZANA 11:

USO N. de Predios Área T. (m2) %

VIVIENDA 2 353,30 3,7%

VIVIENDA/COMERCIO 1 472,70 5,0%

COMERCIO 4 990,00 10,4%

INDUSTRIA/COMERCIO 2 966,70 10,2%

INSTITUCIONAL 2 6.701,10 70,7%

Total 11 9.483,80 100,0%

MANZANA 11

MANZANA 11

0

1

2

3

4

5

V IV IENDA V IV IENDA /COMERCIO COMERCIO INDUS TRIA /COMERCIO INS TITUCIONA L

US OS

Tabla 7. Usos manzana 11




69

USOS MANZANA 12:

USOS N. de Predios Área (m2) %

COMERCIO 10 4.355,10 78,0%

VIVIENDA 1 696,90 12,5%

COMERCIO/VIVIENDA 5 530,50 9,5%

Total 16 5.582,50 100,0%

MANZANA 12

%

%

%

0

2

4

6

8

10

12

COMERCIO VIVIENDA COMERCIO/VIVIENDA

MANZANA 12

USOS


USOS MANZANA 13:

USOS N. de Predios Área (m2) %

COMERCIO 4 6.500,00 90,8%

COMERCIO/VIVIENDA 1 260,70 3,6%

INDUSTRIA/COMERCIO 2 401,50 5,6%

Total 7 7.162,20 100,0%

MANZANA 13

100%

0 %

2

0

1

2

3

4

5

COMERCIO COMERCIO/VIVIENDA INDUSTRIA/COMERCIO

MANZANA 13

USOS





70

Fig. 34. Usos – Levantamiento de campo. (Ver Plano No 14 Y 14b)

5.2.4. ALTURAS

Fig. 35. Alturas – Levantamiento de campo. (Ver plano No 15)




71

MANZ ANA 11

%

%

%

0

2

4

6

8

UN P IS O DO S O T R E SP IS O S

S IE T E O MASP IS O S

AL T UR AS

MANZ ANA 12

%

%

%

02

46

810

12

UN P IS O DO S P IS O S T R E S P IS O S

AL T UR AS

MANZ ANA 13

%

%

01

23

45

6

UN P IS O DO S P IS O S

AL T UR AS

Tabla 10. Porcentaje de alturas manzanas 11, 12 y 13

5.2.5. LEVANTAMIENTO FOTOGRÁFICO

En documento anexo se encuentra el levantamiento fotográfico del Área de Planificación y del

Área de Influencia del Plan Parcial.




72

5.3. DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto y Alcantarillado

La Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá mediante oficio No. S-2007-193742 del 4

de Diciembre de 2007, remitió la posibilidad de servicio y datos técnicos del Plan Parcial “La

Sabana” para el sector comprendido entre la Carrera 18 y Carrera 17, entre Calle 17 y Avenida.

Calle 13 – Av. Jiménez. Dicho concepto fue ratificado mediante oficio No. S-2013-182276 del 11

de octubre de 2013.

Empresa de Energía CODENSA

La Empresa de Energía Codensa, mediante oficio No. 00717893 del 23 de Octubre de 2007,

remitió Certificado de disponibilidad definida de servicio de Energía Eléctrica. Esta disponibilidad

definida de servicio, queda supeditada a la factibilidad de servicio que otorgue CODENSA S.A.

ESP y a que el inmueble no se encuentre en zona de alto riesgo de tipo geológico e hidráulico,

de acuerdo con el concepto técnico de DPAE. Dicho concepto fue ratificado mediante oficio No.

03134447 del 4 de junio de 2013.

Empresa de Teléfonos de Bogotá

La Empresa de Teléfonos de Bogotá mediante oficio No. 009671 del 24 de agosto de 2007 envió

concepto técnico, en el cual se establece que la ETB cuenta con disposición técnica para cubrir

el sector de la Calle 13 y Calle 17 entre Carreras 17 y 18, y se atenderá por la central telefónica

Centro. Para las instalaciones telefónicas se requiere que el constructor cumpla requisitos de

líneas internas las cuales deben ir desde el strip o caja acometida hasta cada aparato telefónico.

Esta disponibilidad de servicio queda supeditada a que los predios no se encuentren en la Zona

de alto riesgo geológico, hidráulico o eléctrico, de acuerdo con el concepto técnico de DPAE.

Dicho concepto de la ETB fue ratificado en el oficio 007127 del 11 de junio de 2013.

Empresa Gas Natural

La Empresa de Gas Natural mediante oficio 10150222-648 – 2007 de 4 de Septiembre de 2007,

certifica que es posible prestar el servicio. En el momento de la ejecución de los proyectos

inmobiliarios se deberá evaluar la infraestructura faltante o necesaria para el cubrimiento del

servicio en la zona. Dicho concepto se ratificó mediante oficio No. 10150224-292-2014 del 13 de

junio de 2013.




73

6. CARACTERIZACIÓN SOCIO – ECONÓMICA

6.1. JUSTIFICACIÓN

Ante la necesidad de densificación y mejoramiento de la productividad urbana de importantes

sectores de la ciudad, el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Capital ha planteado la

recuperación de zonas estratégicas del centro tradicional e histórico.

El Plan Parcial es ante todo un instrumento técnico de planificación y de acuerdo con el artículo

4 de la Ley 388 de 1997,…“En ejercicio de las diferentes actividades que conforman la acción

urbanística, las administraciones…distritales deberán fomentar la concertación entre los

intereses sociales, económicos y urbanísticos mediante la participación de los pobladores y sus

organizaciones”…

En concordancia con esta directriz, la Resolución 1051 de diciembre de 2007 en la que se

expiden los determinantes para la formulación del plan parcial establece:

“ARTÍCULO 9º. – CRITERIOS PARA LA FORMULACIÓN. La formulación del Plan Parcial

de Renovación Urbana “La Sabana” deberá incluir los siguientes criterios:

a. Que garantice, mediante la oferta de alternativas, la participación o reasentamiento de

los propietarios y poseedores moradores del área de planificación.

b. Que responda a la meta de largo plazo de repoblamiento, que busca atraer nueva

población al Centro…

h. Que, en caso de existir población vulnerable no propietaria, se formulen programas de

acompañamiento, para ser avalados y gestionados con las entidades responsables del

Distrito…

m. Que defina los mecanismos e instrumentos para el mejoramiento de las condiciones

sociales de la población residente y usuaria del área de planificación y su zona de

influencia.

Para dar cumplimiento a estas directrices, el plan parcial propone realizar una caracterización

socio-económica, con el fin de medir los impactos que se puedan producir con las intervenciones

propuestas y proponer estrategias para la debida mitigación.

Así mismo, comprometidos con los procesos de recuperación y modernización de la estructura

urbana del sector delimitado por las manzanas 11, 12 y 13, estos análisis pretenden conocer a

los pobladores y propietarios del sector, las organizaciones sociales y comunitarias, los agentes




74

financieros, los promotores inmobiliarios y las entidades estatales que pueden intervenir en el

proceso, para proponer las estrategias de gestión, programas y proyectos que acompañarán y

darán viabilidad a la implementación de las operaciones urbanas propuestas.

Esta investigación de carácter exploratorio, permite definir las características socioeconómicas

de las unidades de negocios formales e informales, ubicados en el sector objeto de estudio,

conocer sus características económicas y elaborar el perfil social y demográfico de los

propietarios y trabajadores de dichos negocios. Igualmente se incluye en el estudio censal el

componente de vivienda y la identificación de los residentes.

Todo este trabajo tuvo como antecedente, el acceso a los estudios previos hechos sobre la zona

objeto de estudio realizados por la Cámara de Comercio de Bogotá y la Secretaría Distrital de

Planeación y el censo realizado en el 2005, por el Departamento Administrativo Nacional de

Estadística - DANE.

Los objetivos propuestos a partir de la evaluación de la información y la aplicación de la

encuesta, son los siguientes:

Identificación de actores y conocimiento de la problemática del sector.

Análisis de las potencialidades y limitaciones urbanísticas del sector.

Clarificación de los procesos sociales y económicos presentes en el sector.

Conocer las características propias de apropiación del espacio y las relaciones entre los

diferentes usos del suelo y sus actores.

La realización de este trabajo se realizó con la presencia de un equipo de profesionales, de

probada experiencia en el trabajo con comunidad y con conocimientos en planificación urbana.

Ese equipo está conformado por expertos economistas, urbanistas y planificadores del desarrollo

social entre otros.

6.2. DELIMITACION DEL ÁREA

El análisis de la información y la realización de la encuesta se aplicó en una muestra

representativa seleccionada dentro de las 3 manzanas, 11, 12 y 13., ubicadas en el área de

planificación que se estableció según la resolución de determinantes así:




75

DELIMITACIÓN LÍMITE

Por el Norte Calle 16

Por el Oriente Carrera 17

Por el Sur Avenida Calle 13

Por el Occidente Avenida Mariscal Sucre – par vial

El reconocimiento, selección y recuento se realizó ubicando unos predios en cada manzana e

indagando dentro de un recorrido a partir de la codificación de manzanas, aportada por la

Dirección de Catastro de Bogotá.

6.3. METODOLOGÍA

Inicialmente se tomó como base la publicación de la Cámara de Comercio de Bogotá con el

“Perfil económico y empresarial Localidad Los Mártires” publicada en Octubre de 2006 que

registra los principales indicadores sociales y económicos de la localidad. Posteriormente se

tomó como base específica la base de datos del Censo DANE 2005 aplicado al sector objeto del

plan parcial, Información que fue procesada con apoyo de la oficina de sistemas del DANE.

Finalmente, se contrató una encuesta de actualización a fin de validar la base suministrada por

el DANE y la Cámara de Comercio y de complementar la información que no existía en esas

fuentes pero que valía la pena indagar.

Por ser un sector que ha venido sufriendo un elevado deterioro se presentó una gran dificultad

para aplicar las encuestas, por las condiciones de inseguridad que se sienten en la zona, y

además la población se muestra bastante renuente a responder las encuestas, no obstante, se

logró aplicar en una muestra de 36 encuestas, que representa cerca del 35% del total.

6.4. RESULTADOS DE LOS ANÁLISIS Y APLICACIÓN DE ENCUESTAS

6.4.1. PERFIL GENERAL DE LA LOCALIDAD DE LOS MÁRTIRES

El área de planificación del plan parcial La Sabana, se encuentra ubicada en la localidad de los

Mártires, que presenta el siguiente resumen de sus principales características económicas

sociales y empresariales con relación a las otras 20 localidades de Bogotá.5

La localidad de los Mártires cuenta con 651 has, que representa el 0,8% del área total de

la ciudad, no presenta suelo de expansión.

5 Cámara de Comercio de Bogotá- Perfil Económico y Empresarial – Localidad de los Mártires. Octubre 2006




76

Cuenta con 102 mil habitantes (1,5% del total de la ciudad), con una densidad de 155

personas por hectárea, por encima del promedio de la ciudad que es de 42 personas por

ha. El promedio de personas por hogar es de 3,6 superior al de la ciudad que es de 3,5.

Predomina el estrato 3 (83%).

La tasa de ocupación de 54,5% es inferior al promedio de la ciudad 55,1%. Las

actividades que más ocupan personas son: el comercio, hoteles y restaurantes (41,9%),

servicios sociales, comunales y personales (21,1%), y la industria manufacturera (18,2%).

La tasa de desempleo es del 11,7%, que equivale a 6 mil personas, por debajo de la de

Bogotá 13,1%.

El nivel de analfabetismo es 1% inferior al resto de la ciudad 2,2%. La población mayor

de 5 años tiene en promedio 8,9 años de educación superior al resto de la ciudad que

tiene 8,7 años.

El Índice de calidad de vida es 90,0 superior al del resto de la ciudad 89,4. El 28% de

población de la localidad está clasificada en los niveles 1 y 2 del SISBEN.

El 87% de la población de los Mártires pertenece al régimen contributivo de salud.

La tasa de mortalidad fue de 61,3 por cada 10.000 habitantes, 17 puntos por encima de

la registrada en el resto de la ciudad que es de 44,2 x c/10.000 htes.

La infraestructura de los Mártires representa el 3,4% de la malla vial de la ciudad, que

equivale a 491 Km/carril de vía. El 72% de esta malla vial encuentra en estado de

deterioro.

La localidad de los Mártires cuenta con 21 de los 2.239 barrios del Distrito Capital y 2

Unidades de Planeamiento Zonal, de las 117 en que se divide la ciudad.

En los Mártires se localizan 10.085 de las empresas de Bogotá (4,9%). La estructura

empresarial se concentra en el sector servicios (80%), industria (18%) y construcción

(1%). Del total de estas empresas el 85% son microempresas.




77

El área de actividad que predomina es la de comercio y servicios, apta para la localización de

establecimientos que ofrecen bienes y servicios a empresas y personas. Allí conviven comercio

cualificado, comercio aglomerado, zonas de servicios empresariales, zonas de servicios al

automóvil, zonas de comercio al por mayor y una de las seis zonas especiales de alto impacto

de la ciudad. En el área de actividad residencial predominan las zonas con actividad económica

en la vivienda, es decir, áreas en las que se permiten algunos usos comerciales y servicios

localizados sobre ejes viales del sector o manzanas.

Dotación de recursos

La localidad se considera la principal área central de la ciudad debido a su fácil conexión con los

cuatro puntos geográficos de la ciudad.

En Los Mártires predomina la clase socioeconómica media-baja: el 83% de predios son de

estrato 3 y ocupa la mayor parte del área urbana local, el 8,7% pertenece a predios de estrato 4,

mientras en el estrato 2 se encuentra el 7,8% y el 0,5% restante corresponde a predios no

residenciales.

De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá (Decreto 190 de 2004), el uso del

suelo urbano de Los Mártires se divide en cuatro usos: comercio y servicios (53%), residencial

(38%), dotacional (8%) y suelo protegido (1%).

6.4.2. RESULTADO DEL ANÁLISIS SOCIO – ECONÓMICO DEL SECTOR

a. Diagnóstico de la Vivienda y Hogares

Con base en los análisis de la información se estableció que el sector cuenta con muy poca

presencia de los residentes y que la mayoría de las unidades físicas están destinadas a las

actividades comerciales y económicas en general. Solo se identificaron 59 unidades de

vivienda, con sus características básicas y se estableció que todas las viviendas se encuentran

vinculadas a la estructura de servicios urbanos que posee la ciudad. Todas las viviendas están

ubicadas en estrato 3.

La distribución de su tipología se aprecia en la Tabla 11 y Figura 36, que refleja que la mayoría

(60%) son apartamentos, solo el 8% son casas y es significativo que el 32% habitan en cuartos,

ya sea en inquilinatos o en las casas o apartamentos, lo que explica también la presencia de

personas solas como lo veremos en los análisis siguientes.




78

Tipo de vivienda

Total

1. Casa 5

3. Apartamento 35

4. Tipo cuarto 19

Total 59

Tabla 11. Tipos de Vivienda

Gráfico 1 Tipología de la Vivienda

8%

60%

32% 1. Casa

3. Apartamento

4. Tipo cuarto

Fig. 36. Tipología de la Vivienda

Dentro de la composición de las unidades censales se observa como el 49% se destinan

exclusivamente a la vivienda, el 5% son viviendas con actividad económica, mientras que el

46% restante se destinan a actividades económicas comercio, industria y servicios como se

analizará posteriormente.

Tipo de Tenencia %

Arriendo

56%

Subarriendo

8%

Propiedad

36%

Total unidades censales = 36

Fig. 37. Tenencia de la Vivienda




79

En cuanto a la tenencia de la vivienda, la muestra en la que se indagó este tema reflejó que el

36% son propietarios y el 56% son arrendatarios. Sólo un 8% se encuentran en subarriendo. La

totalidad de los propietarios manifestaron que la vivienda se encuentra totalmente pagada.

Valor arriendo x Unidad censal %

66%

17%

9%4% 4%

Hasta 300.000

300.001 a 1.000.000

1.000.001 a 2.500.000

2.500.001 a 4.000.000

NS/NR

Fig. 38. Análisis valor de los arriendos.

El 66% de los arrendatarios manifestaron pagar un monto mensual menor a $300.000. El 17%

paga entre $301 mil a 1´0 millón y sólo el 4% entre $2´5 a 4´0 millones lo que demuestra que la

calidad de los inmuebles se encuentran en muy bajas condiciones físicas, ya que la ubicación

estratégica y dotación de equipamientos del sector es privilegiada respecto a muchos sectores

de la ciudad, lo que haría deducir que los montos de arriendo debería ser mucho más elevados.

Tiempo Ocupación Sector x Unidad censal %

10%8%

25%

10%3%

34%

10%1 a 3 años

3 a 5 años

5 a 10 años

10 a 15 años

15 a 20 años

Más de 20 años

NS/NR


Fig. 39. Tiempo de ocupación en el sector




80

Aunque la mayoría de residentes y negocios llevan en el sector más de 20 años (34%), es

significativo el 25% que lleva entre 5 y 10 años, y el 18% que lleva menos de 5 años, lo que nos

permite deducir que los ocupantes originales de este sector tradicional de la ciudad se han

desplazado hacia otros sectores de la ciudad.

Usos por unidades censales %

Vivienda

49%

Actividad

Económica

46%

Vivienda con

Actividad

Económica

5%


Fig. 40. Usos por unidades censales

El total de hogares presentes en las 59 viviendas es de 84. Es decir un promedio de 1,4

hogares por vivienda. La tabla 12 muestra como el número de personas por hogar y por

vivienda del sector refleja muy poca presencia de familias y hogares de varias personas, 43 de

los 84 hogares solo tienen 1 persona, es decir, el 51% de los hogares son de personas solas.

Esto se explica por el deterioro y abandono del sector que no cuenta con espacios públicos,

parques ni condiciones físicas ni ambientales para la convivencia de hogares y familias,

especialmente con niños.

Total personas hogar TOTAL DE HOGARES

1 2 3 4 5 Total

1 22 5 6 6 4 43

2 11 - 1 2 - 14

3 4 1 3 1 - 9

4 7 1 2 3 1 14

5 1 1 - - - 2

6 2 - - - - 2

Total 47 8 12 12 5 84

Tabla 12. Personas por hogar.




81

b. Diagnóstico de los Residentes

En los 84 hogares residen 176 personas. La tabla 13 muestra que la mayoría de las personas,

68,18% residen en viviendas tipo apartamento, y solo el 21% en viviendas tipo cuarto. Según

este análisis se deduce que muchos de los hogares de personas solas (como se estableció en el

análisis anterior), habitan en apartamento y no solo en viviendas tipo cuarto.

Número %

Casa 19 10,80%

Apartamento 120 68,18%

Tipo cuarto 37 21,02%

Total 176 100,00%

Tabla 13. Personas por vivienda.

Personas por Tipo de vivienda %

0%

Casa

11%

Apartamento

68%

Tipo cuarto

21%

Total personas = 176

Fig. 41. Residentes por tipo de vivienda.

La composición de la población por sexo y grupo de edades nos presenta una población total de

176 personas de las cuales el 46,59% son mujeres y el 53,41% hombres.

Tipo de vivienda Sexo

1. Hombre 2. Mujer Total

1. Casa 10 9 19

3. Apartamento 61 59 120

4. Tipo cuarto 23 14 37

Total 94 82 176

% 53,41% 46,59% 100,00%

Tabla 14. Personas por sexo.




82

El 33 % de la población es mayor de 45 años mientras el 45% es menor de 30 años. A pesar de

las condiciones del sector la presencia de menores de edad es significativa, con un 20% de

población menor de 14 años. Los hombres predominan los grupos de edad de 20 a 24 años con

un 9,8% y de 50 a 54 años con un 8.9% de la población total masculina. En las mujeres

predominan los grupos de 45 a 49 años y de 65 a 69 años con 8,9% cada grupo de edades.

Véase en la Fig. 42 la pirámide general de población del sector objeto de estudio.

9. %

6. %

5. %

9. %

9. %

7. %

9. %

6. %

8. %

7. %

8. %

5. %

5. %

3. %

1. %

2. %

2. %

0 a 4 años

5 a 9 años

10 a 14 años

15 a 19 años

20 a 24 años

25 a 29 años

30 a 34 años

35 a 39 años

40 a 44 años

45 a 49 años

50 a 54 años

55 a 59 años

60 a 64 años

65 a 69 años

70 a 74 años

75 a 79 años

80 años o más

Distribución Demográfica por Rangos de edad (% de

personas)Total personas = 176

Fig. 42. Población por grupos de edad.

Si asumimos que la población económicamente activa está entre los 12 y 60 años en el sector

objeto de estudio, representa el 68% del total, lo cual es significativo a la hora de proponer

políticas públicas y estrategias de gestión dentro del plan parcial. Al analizar la composición de

los hogares del sector, encontramos como de las 176 personas censadas un 48% corresponde a

las cabezas de hogar, eso, el 30% son hijos y el 14% corresponde a cónyuges o pareja de las

cabezas del hogar. La desproporción entre el número de cónyuges y el número de cabezas de

familia confirma también la cantidad de hogares de personas solas y puede estar denotando un

alto porcentaje de desintegración familiar, por ausencia del padre o de la madre, en casi la mitad

de los hogares del sector.




83

Jefe o jefa del hogar 84

Cónyuge (pareja) 25

Hijo(a), hijastro(a) 52

Padre, madre o suegro(a) 4

Otros 11

Total 176

Tabla 15. Parentesco con jefe de hogar

Parentesco con Jefe de Hogar (% de personas)

48%

14%

30%

2% 6%

Jefe o jefa del hogar

Conyuge (pareja)

Hijo(a), hijastro(a)

Padre, madre o suegro(a)

Otros


Fig. 43. Parentesco con jefe de hogar.

Indígena 1

Negro (a), mulato, afro colombiano 22

Ninguna 153

Total 176

Tabla 16. Pertenencia étnica




84

Pertenencia Étnica %

1% 13%

86%

Indígena

Negro (a), mulato,

afrocolombiano

Ninguna


Fig. 44. Pertenencia étnica

Es significativa la presencia de etnias en el sector al encontrar que el 13% de la población

residente pertenece a grupos afro colombianos.

Según el estado civil de la población, llama la atención que la unión libre con un 30% es el

estado que prevalece por encima de los casados que solo son el 11%. De igual manera se

confirma la situación de personas solas que representan la mayoría con un 35%.

Estado Civíl población %

30%

5%35%

5%

14%

11%

Unión Libre

Separado(a), divorciado(a)

Viudo(a)

Soltero(a)

Casado(a)

NA


Fig. 45. Estado civil de los residentes.

Tabla 17. Nivel de analfabetismo

No Analfabetas 143

Analfabetas 24

NS/NR 9

Total 176




85

Analfabetismo %

81%

14%5%

No Analfabetas

Analfabetas

NS/NR


Fig. 46. Nivel de analfabetismo

Resulta preocupante el indicador del 14% de analfabetismo muy superior al indicador de la

localidad que es del 1% y para la ciudad de Bogotá que es de 2.2%. Este indicador denota un

factor de atención en el que puede contribuir la renovación en una estrategia con la

Administración Distrital.

Categorías Casos % Acumulado %

1. Preescolar 5 3, % 3, %

2. Básica primaria 49 29, % 32, %

3. Básica secundaria 43 26, % 58, %

4. Media académica clásica 14 8, % 66, %

5. Media técnica 20 12, % 78, %

7. Técnica profesional 4 2, % 81, %

8. Tecnológica 3 2, % 83, %

9. Profesional 8 5, % 87, %

13. Ninguno 21 13, % 100, %

Total 167 100, % 100, %

Tabla 18. Nivel educativo de los residentes.




86

Nivel Educativo de los residentes

3%

29%

26%

8%

12%

2%2%

5%

13% 1. Preescolar

2. Básica primaria

3. Básica secundaria

4. Media académica clasica

5. Media técnica

7. Técnica profesional

8. Tecnológica

9. Profesional

13. Ninguno

Fig. 47. Nivel educativo de los residentes

La tabla 16 y la Fig. 47 muestran que el nivel educativo de los residentes del sector es medio

bajo, ya que el 32% de ellos solo han alcanzado la educación básica primaria y el 78% ha

alcanzado un nivel hasta media técnica. Solo el 5% ha alcanzado un nivel profesional.

c. Diagnóstico de la Actividad Económica

En el sector objeto de estudio se identificaron 57 unidades económicas formales 63% de las

cuales están dedicadas al comercio, 19% a las actividades de servicios y solo el 12% a la

industria.

Industria 7

Comercio 36

Servicios 11

Unidades Auxiliares 1

No Informa 2

Total 57

Tabla 19. Actividad económica por sectores.




87

Actividad Económica %

12%

63%

19%

2% 4%

Industria

Comercio

Servicios

Unidades Auxiliares

No Informa

Total unidades económicas = 57

Fig. 48. Actividad económica por sectores.

Un mayor detalle muestra como las actividades comerciales son las de mayor peso (49%), en

compra y venta de productos. Existen compraventas y actividades de reciclaje que presentan

esta característica de compra y venta. Con menor importancia pero con una presencia

importante se destacan las actividades de transformación tipo manufactura y como servicios se

destacan los alojamientos, restaurantes y cafeterías.

CATEGORÍAS CASOS % ACUMULADO %

0. 00 No informa 2 4% 4, %

18.18 Fabricación de prendas de vestir, adobo y teñido de

pieles 1 2% 5, %

20. 20 Producción de madera y fabricación de productos

de madera y corcho 1 2% 7, %

31. 31 Fabricación de maquinaria y aparatos eléctricos

n.c.p. 1 2% 9, %

32. 32 Fabricación de equipo y aparatos de radio,

televisión y comunicaciones 2 4% 12, %

33. 33 Fabricación de instrumentos médicos, ópticos y de

precisión 1 2% 14, %




88

36. 36 Fabricación de muebles; industrias manufactureras

n.c.p. 1 2% 16, %

50. 50 Venta, mantenimiento y reparación de vehículos

automóviles y motos 2 4% 19, %

51. 51 Comercio al por mayor y en comisión, excepto el

comercio de vehículos 3 5% 25, %

52. 52 Comercio al por menor, excepto el comercio de

vehículos automotores 31 54% 79, %

55. 55 Hoteles y restaurantes 6 11% 89, %

64. 64 Correo y telecomunicaciones 1 2% 91, %

74. 74 Otras actividades empresariales 3 5% 96, %

93. 93 Otras actividades de servicios 1 2% 98, %

96. 96 Unidades auxiliares distintas de la Gerencia 1 2% 100, %

Total 57 100% 100, %

Tabla 20. Actividad económica discriminada

La tabla 20 muestra de manera discriminada el tipo de actividad económica donde claramente se

refleja una actividad incipiente frente a las posibilidades reales del sector que por su ubicación y

con la renovación podrá incrementar de manera significativa su actividad económica,

especialmente en lo relacionado con comercio y servicios, aprovechando principalmente la

presencia del tren de cercanías, el metro y Transmilenio que le generan grandes posibilidades

de desarrollo al sector.




89

14, %

49, %

11, %

2, %

7, %

14, %

2, %

2, %

Mantenimiento y Reparación

Compra y Venta

Alojamientos, restaurantes, cafeterías

Correo y telecomunicaciones

Otros servicios

Elaboración y Transformación

No Informa

Unidad Auxiliar

Tipo de actividad económica %


Fig. 49. Tipo de actividad económica.

Las unidades económicas encuestadas muestran como son muy pocos los puestos de trabajo

que se ofrecen en el sector. Es así como el 42% no tienen empleados, sino son negocios

manejados por sus propios dueños o familiares directos. El 21% tiene 1 o 2 empleados, el 16%

de 3 a 9 y otro 16% tiene entre 10 y 20 empleados. Solo el 5% genera más de 20 empleos.

No. de Empledos x Unidad económica

21%

16%

16%5%

42%Hasta 2

3 a 9

10 a 20

Más de 20

Ninguno


Fig. 50. Número de empleados de las unidades económicas.

Paradójicamente la tasa de desempleo del sector es solo del 6% muy inferior a la del resto de la

localidad que es de 11,7% y a la del resto de la ciudad que es del 13.1%.




90

Tasa de Desempleo %

Ocupados

94%

Desocupados

6%

Total personas (PEA) = 109

Fig. 51. Tasa de desempleo

Los ingresos de las unidades económicas no fueron fáciles de determinar ya que un 26% de las

unidades censales encuestadas no quiso responder esta pregunta.

Ingresos x Actividad Económica (% de unidades

económicas)

32%

26%11%

5%

26%Hasta 500.000

500.001 a 3.000.000

3.000.001 a 10.000.000

Más de 10.000.000

NS/NR


Fig. 52. Ingresos de las unidades económicas

Entre las que respondieron se determinó que la mayoría de los negocios (32%) tienen ingresos

inferiores $500 mil pesos mensuales, el 26% tienen ingresos entre $ 500 mil y $3 millones de

pesos mensuales, y solo el 5% tienen ingresos superiores a $ 10 millones.




91

Gastos x Actividad Económica (% de unidades económicas)

11%

32%

16%

41% Hasta 500.000

500.001 a 3.000.000

3.000.001 a 10.000.000

NS/NR


Fig. 53. Gastos de las unidades económicas

De igual manera, el 41% de las unidades económicas no quiso responder la pregunta sobre los

gastos, sin embargo entre las que respondieron se determina que el 32% tienen gastos

mensuales entre $500 mil y $3 millones y el 16% más de $3 millones. Lo cual no es muy

coherente con la información de ingresos, ya que al cruzar los dos informes se deduciría que la

mayoría de los negocios dan pérdidas mensuales, y no se explica entonces porqué se

mantienen en la actividad.

Pertenecia a grupos (% de personas)

SI

26%

NO

74%

Total personas = 19

Fig. 54. Pertenencia a grupos u organizaciones de base.




92

Al indagar si las empresas pertenecían a gremios u organizaciones de base se encontró que un

26% pertenecen a algún tipo de organización. Si bien es bajo el resultado, es interesante ver

como el capital semilla se puede usar para promover organizaciones que contribuyan a la

renovación del sector.

Deseo de permanencia (% de personas)

SI

83%

NO

17%

Total personas = 36

Fig. 55. Deseo de permanencia en el sector.

Al indagar por el deseo de permanencia en el sector se encontró que el 83% desea continuar

viviendo o con su actividad en este sector. Este es un indicador importante para que los

promotores de las intervenciones cuenten con esta población como inversionistas (aportes de

suelo o inmuebles) o como potenciales clientes de los nuevos inmuebles.

d. Diagnostico que Refleja Condiciones Particulares de Abandono e Improductividad

de Muchos Inmuebles del Sector

Es importante destacar que en el sector existe un edificio de tres pisos con apartamentos

ubicado en la Manzana 11 Predio 5 donde solo dos apartamentos están habitados. Los

demás se encuentran deshabitados.

En la misma manzana existe un edificio con 12 apartamentos de los cuales solo hay

habitados 4. Los que están habitados tienen el servicio de agua cortado porque existe solo

un contador para todo el edificio y pagan aseo y agua para todo el edificio por esa razón

tienen que comprar el agua.




93

Otro edificio de la manzana de 15 apartamentos se encuentra ocupado. Solo hay un

apartamento sin habitar. Existen 10 apartamentos que están habitados por sus propietarios y

4 están arrendados. La mayoría de los ocupantes de los apartamentos manifiestan querer

permanecer viviendo en el sector, porque su actividad económica la realizan allí mismo. Solo

se encuentra en venta el apartamento 205.

En la calle 16 # 17 – 19 se encuentra una bodega sin ningún tipo de actividad.

En la calle 14 # 17 – 12/16 es una casa desocupada que se encuentra en venta.

El predio de la Calle 14 # 17 – 34 es una bodega donde se ubica una antena de Comcel.

En la Carrera 17 # 14 – 27/29 /35 Se encuentra una casa con unos módulos comerciales

donde se ubican unos comerciantes que fueron reubicados del sector del cartucho por parte

del Distrito, y allí venden segundas. Son 66 módulos.

En la Manzana 11 calle 15 # 17-28/46. Se ubica un hogar de paso que forma parte de un

programa de la Secretaría Distrital de Integración Social donde se atiende habitantes de la

calle y población desplazada. Está administrado por la Cruz Roja Colombiana Seccional

Cundinamarca y Bogotá a través de un convenio con la mencionada Secretaría. En él se

realiza una atención transitoria a la población con una capacidad de 360 personas en total

180 personas por jornada (día y noche). A esta población les prestan servicios de

alimentación, alojamiento, aseo personal, lavandería, transporte y realizan talleres en

distintos temas.

El predio AC 13 # 17 – 18 Es un predio donde funcionan tres negocios, unas cabinas

telefónicas, unas fábricas de maní y cereales. Son negocios familiares tipo microempresa.

En el predio 4 de la manzana 13 existe un inmueble tipo inquilinato con 25 habitaciones

donde viven 3 familias y el resto son personas solas que alquilan los cuartos por días, por

aproximadamente $7.000 diarios. La mayoría de estas personas trabajan en actividades

informales, y en el “rebusque”.




94

El predio # 6 de la misma manzana está desocupado. Según informes de vecinos es un

inmueble del IDU. Este predio se encuentra en unas condiciones de abandono total, ya que

en el último temblor se cayeron unas paredes. Está siendo utilizados por vendedores

ambulantes.

e. Conclusiones y Recomendaciones

En términos generales el diagnóstico socio económico refleja un sector en unas condiciones de

deterioro y abandono, que no es consecuente con la ubicación estratégica privilegiada, ya que

es un sector muy bien servido por Transmilenio y muchas rutas de buses. Además es un sector

con una gran presencia de equipamientos públicos como colegios, hospitales, centros de salud,

entre muchos otros, que brindan una gran oportunidad de desarrollo al sector.

La principal recomendación es emprender la renovación no sólo de estas tres manzanas sino de

todo el sector, con esquemas de cooperación público – privados, donde la Administración

Distrital apoye y respalde a los promotores privados y éstos a su vez reconozcan en la

renovación no solamente una oportunidad de negocios, sino también una forma de ejercer su

responsabilidad social y contribuir en la transformación de la ciudad que redundará en la

prosperidad económica general.

En el capítulo II se proponen las estrategias de gestión y perfiles de programas y proyectos que

el equipo técnico del plan parcial, apoyados por su proponente, considera que deben ser

propuestos para hacer viable y facilitar el proceso de implementación de este instrumento que

aún se encuentra en periodo de construcción.

6.5. AVALÚOS CATASTRALES (Ver plano No. 12)

13 $ 7.940.065.000

12 $ 6.143.396.000

11 $ 8.638.358.000

Total $ 22.721.819.000

No ManzanaAvaluo Catastral

2014

Tabla 21. Síntesis avalúos catastrales por manzana

Fuente Avalúos Catastrales: Información oficina de Catastro Bogotá




95

6.6. AVALUOS COMERCIALES

Se contrató en el año 2008 con la firma valuadora OSCAR A. BORRERO OCHOA, la realización

de los avalúos de referencia de algunos predios representativos del área de planificación con el

objetivo de establecer el precio del suelo y de las construcciones de los inmuebles que hacen

parte del área del plan parcial y la identificación de las zonas geo-económicas homogéneas.

Dichos avalúos, realizados durante la formulación del plan parcial y previamente a la adopción

del mismo, constituyen un elemento que contribuye a evitar la especulación en el valor del suelo

una vez sea expedido el decreto y poder tener un precio base justo para la ejecución de las

unidades de gestión. (Ver documentos anexos de avalúos comerciales).

6.6.1. IDENTIFICACIÓN DE ZONAS GEO-ECONÓMICAS HOMOGÉNEAS

Fig. 56. Zonas geo-económicas homogéneas. (Ver plano No. 19)




96

1 KR 17 13 45 5.425.228.000,00$ 5.435,60 3.668,52 998.091,84$

2 AC 13 17 26 399.617.000,00$ 239,49 404,20 1.668.616,64$

3 AC 13 17 32 391.436.000,00$ 260,70 332,40 1.501.480,63$

4 AC 13 17 40 578.571.000,00$ 401,50 401,50 1.441.023,66$

5 AC 13 17 52 552.461.000,00$ 422,65 134,67 1.307.135,93$

6 AC 13 17 66 546.432.000,00$ 368,00 272,80 1.484.869,57$

7 AC 13 17 70 46.320.000,00$ 34,40 34,40 1.346.511,63$

1 CL 14 17 06 86.124.000,00$ 94,00 146,60 916.212,77$

2 CL 14 17 12 66.572.000,00$ 77,90 135,10 854.582,80$

3 CL 14 17 16 84.348.000,00$ 104,30 181,90 808.705,66$

4 CL 14 17 26 152.779.000,00$ 219,40 206,40 696.349,13$

5 CL 14 17 34 348.507.000,00$ 370,50 260,50 940.639,68$

CL 15 17 29 AP 101 70.094.000,00$ 54,48 90,76 1.286.600,59$

CL 15 17 29 AP 102 68.691.000,00$ 53,36 88,85 1.287.312,59$

CL 15 17 29 AP 103 66.798.000,00$ 51,83 86,22 1.288.790,28$

CL 15 17 29 AP 104 53.600.000,00$ 37,88 69,30 1.414.994,72$

CL 15 17 29 AP 201 74.199.000,00$ 57,82 96,46 1.283.275,68$

CL 15 17 29 AP 202 85.156.000,00$ 66,96 111,60 1.271.744,32$

CL 15 17 29 AP 203 70.403.000,00$ 54,69 91,20 1.287.310,29$

CL 15 17 29 AP 204 78.054.000,00$ 60,61 101,90 1.287.807,29$

CL 15 17 29 AP 301 74.199.000,00$ 57,82 96,46 1.283.275,68$

CL 15 17 29 AP 302 85.156.000,00$ 66,96 111,60 1.271.744,32$

CL 15 17 29 AP 303 70.403.000,00$ 54,69 91,20 1.287.310,29$

CL 15 17 29 AP 304 78.054.000,00$ 60,61 101,90 1.287.807,29$

CL 15 17 29 AP 105 38.691.000,00$ 19,81 50,97 1.953.104,49$

12 CL 15 17 13 104.733.000,00$ 119,20 223,10 878.632,55$

13 CL 15 17 07 110.672.000,00$ 135,10 229,28 819.185,79$

14 KR 17 14 35 268.295.000,00$ 234,00 449,63 1.146.559,83$

15 KR 17 14 27 243.775.000,00$ 216,20 202,05 1.127.543,94$

16 KR 17 14 13 64.460.000,00$ 50,00 181,43 1.289.200,00$

6 CL 14 17 54 294.934.000,00$ 293,70 293,70 1.004.201,57$

7 CL 14 17 66 374.178.000,00$ 405,70 410,68 922.302,19$

8 AK 18 14 04 887.013.000,00$ 972,50 705,80 912.095,63$

9 CL 15 17 73 903.186.000,00$ 877,50 593,92 1.029.271,79$

10 CL 15 17 45 1.240.322.000,00$ 715,60 1.918,20 1.733.261,60$

1 KR 17 15 01 408.042.000,00$ 554,30 259,00 736.139,27$

2 CL 15 17 28 772.695.000,00$ 510,80 0,00 1.512.715,35$

3 CL 15 17 46 5.006.416.000,00$ 6.191,10 5.600,09 808.647,25$

4 AK 18 15 70 33.193.000,00$ 50,00 50,00 663.860,00$

11 KR 17 15 33 213.332.000,00$ 204,30 416,92 1.044.209,50$

CL 16 17 27 APTO 101 48.253.000,00$ 30,90 60,50 1.561.585,76$

CL 16 17 33 GJ 1 16.972.000,00$ 8,30 19,10 2.044.819,28$

CL 16 17 33 GJ 2 22.624.000,00$ 8,80 20,30 2.570.909,09$

CL 16 17 33 APTO 201 74.129.000,00$ 44,40 102,70 1.669.572,07$

CL 16 17 33 APTO 301 74.129.000,00$ 44,40 102,70 1.669.572,07$

CL 16 17 33 APTO 401 74.129.000,00$ 44,40 102,70 1.669.572,07$

6 CL 16 17 19 137.453.000,00$ 181,40 181,40 757.734,29$

7 KR 17 15 93 490.422.000,00$ 172,10 1.152,40 2.849.633,93$

8 KR 17 15 71 385.719.000,00$ 495,70 449,00 778.129,92$

9 KR 17 15 61 401.797.000,00$ 471,00 500,00 853.072,19$

10 KR 17 15 47 479.053.000,00$ 472,70 471,10 1.013.439,81$

PLAN PARCIAL LA SABANA

No

Manzana

Número

PredioDirección Actual

Área Terreno

(M2)

Área Construida

(M2)

Valor m2

Terreno

Avaluo Catastral

2014

13

12

11

11 5

Tabla 22. Valor catastral de m2 por manzana. Elaboración Propia con base en Información oficina de Catastro Bogotá




97

C A P I T U L O I I

F O R M U L A C I O N




98

1. CRITERIOS DE INTERVENCIÓN

El plan parcial se encuentra en el anillo externo del centro tradicional el cual se caracteriza por la

existencia de equipamientos de gran importancia construidos a principios del siglo XX. Esta

condición genera la necesidad de establecer unos criterios de intervención especiales para la

zona y adoptar los generales derivados del concepto de revitalización urbana que actualmente

se desarrolla por parte del Distrito.

A diferencia del concepto de renovación urbana, el concepto de revitalización incluye además de

las intervenciones urbanas físicas en el territorio, intervenciones sociales y económicas.

Actualmente, se considera que las buenas prácticas en renovación urbana van más allá de la

intervención física, incluyen el fortalecimiento del tejido social y el mejoramiento de la calidad de

vida de las poblaciones (Pareja y Simó, 2006). Con esto se intenta hacer frente a la exclusión

social y a la segregación socio-espacial. La UNESCO identifica ejes claves para las políticas

sobre este tema: a) participación de la población propietaria y residente en los proyectos de

intervención, b) preservación y fortalecimiento de las redes sociales y c) la intervención física

(UNESCO, 2007).

Las políticas actuales de renovación, regeneración y revitalización urbana en varias ciudades del

mundo proponen intervenciones de tres tipos, servicios sociales, renovación de infraestructura

urbana, y el impulso a las economías locales. Por lo general se acompañan de estrategias que

incentivan la mezcla de usos del suelo y la mezcla social en el espacio urbano.

En el marco de la revitalización urbana la administración se propone avanzar a través de: 1)

Recuperación o reactivación de bienes afectados por el deterioro físico; 2) Construcción de

vivienda de interés prioritario, equipamientos colectivos, infraestructura de servicios públicos; 3)

Diseño e implementación de una estrategia social dentro de las cargas de mitigación de

impactos, la cual atenderá la población que se vea afectada y aportara para el mejoramiento de

la seguridad de los habitantes de esta zona.

Con relación a la zona de estudio y con respecto a la política de revitalización, se tiene como

objetivo recuperar la vida de dicha zona mediante la inclusión del uso residencial, cultural y

comercial, con el fin de mejorar la calidad de vida de sus habitantes y articular las estrategias de

preservación del patrimonio cultural y las de ordenamiento territorial. Por otro lado, teniendo en

cuenta su capacidad de densificación es necesario promover la re-densificación urbana




99

mediante proyectos estratégicos que vinculen el patrimonio a las dinámicas urbanas. El

aprovechamiento de estas zonas, contribuye a consolidar ciudades compactas, pues permite

detener el círculo vicioso de deterioro y degradación de los sectores tradicionales, decadencia

que genera migración de la población y presión inmobiliaria sobre tierras agrícolas, urbanizadas

a un alto costo público y con una baja restitución en términos de calidad de vida.

En este sentido, la inversión privada en la zona es un detonante muy importante que podrá

generar empleo, un uso más eficiente del suelo y la dinamización de la economía. En este

contexto, se definen los criterios de intervención urbana en el área de estudio con base en

lineamientos establecidos en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, el Plan Zonal del

Centro y otros criterios derivados del concepto de revitalización.

Teniendo en cuenta el carácter dinámico de la zona de intervención los criterios que se

establecen a continuación pretenden establecer una articulación entre la conservación del rol de

“centro urbano” y el cambio o necesidad de trasformación como escenario de los procesos

sociales, económicos, culturales y urbanos de las ciudades.

1.1. CRITERIOS URBANÍSTICOS

En términos urbanísticos y arquitectónicos, los criterios reconocen que “(…) los centros

históricos, y la ciudad en su totalidad, constituyen “una adición de arquitecturas” (…). Las

intervenciones en los conjuntos históricos requieren de la presencia de arquitectura

contemporánea (…)”, que debe insertarse armoniosamente en un contexto histórico. Igualmente

se plantea que “(…) las imitaciones historicistas que copian las formas y decoraciones de un

conjunto o de un edificio patrimonial no son admisibles; la intervención que tiene como objetivo

mimetizar las obras tras una falacia histórica renuncia a la actividad creativa y se convierte en un

formalismo de poco valor. La arquitectura actual debe utilizar conceptos de intervención sobre lo

ya existente con relaciones analógicas o por contraste entre lo antiguo y lo nuevo, con la

finalidad de que la transición resulte verdadera y coherente.”6

6 Documento del VII Encuentro Internacional de Revitalización de Centros Históricos. “La arquitectura de hoy, entre la ciudad histórica y la actual”, Ciudad de México, octubre de 2008.




100

1.1.1. MORFOLOGÍA

Reconfiguración de la trama urbana, mediante la definición tipológica de la nueva

edificación y la configuración de las manzanas, sin alterar la estructura del tejido urbano

del área de intervención y su entorno inmediato.

Proteger las vistas representativas del paisaje urbano y cultural del centro tradicional que

garanticen su conservación y promoción. Teniendo en cuenta que las manzanas vecinas

a la intervención son BIC, se propone que la intervención genere un “esponjamiento del

tejido” que permita ampliar las visuales de aproximación sobre el eje principal de

movilidad, calle 13, de los BIC.

1.1.2. TIPOLOGÍA Y PARAMENTOS

Teniendo en cuenta que el proyecto se encuentra en el anillo externo del centro

tradicional, se establece, en primer lugar, la necesidad de que el proyecto se articule a la

estructura tipológica de baja altura de los BIC a través de plataformas o volumetrías que

consideren la escala del entorno de consolidación sobre la Calle 13, y en segundo lugar,

atendiendo las necesidades de densificación propias de la renovación. Se debe promover

también la construcción en altura (respetando el anterior criterio), aprovechando la

relación con el Transmilenio y el posible Tren de cercanías, como estrategia para

implementar acciones para garantizar el Desarrollo Orientado al Transporte. Igualmente

este uso eficiente del suelo puede ser aprovechado como la construcción del nuevo hito

correspondiente a la zona (como puerta de entrada del siglo XX y del XXI).

Es necesario asegurar que las volumetrías conformen el espacio de la calle con tipología

continua, pero con ampliación de andenes que permitan al peatón disfrutar de los BIC

vecinos al proyecto y servir al gran flujo de peatones.

1.1.3. ESPACIO PÚBLICO

Recuperar los ejes de espacio público sobre las carreras 17 y 18, al igual que generar

actividad sobre los mismos. Esta intervención debe asegurar la rehabilitación de las

redes de servicios públicos y la generación de condiciones especiales de iluminación,

incluyendo soterrar las redes de energía.

Las calles vehiculares y el uso del subsuelo podrán ser intervenidas con el fin de conectar

el espacio público con los BIC vecinos (Estación de la Sabana e Instituto técnico central

de La Salle).




101

Aumentar el índice de espacio público por habitante contribuyendo a mejorar los

estándares establecidos por el Plan Maestro de Espacio Público de la ciudad.

1.1.4. USOS

Como se mencionó anteriormente, es necesario promover la conformación de una oferta

habitacional que reconozca las condiciones sociales y culturales de la población, al

mismo tiempo que promueva la diversidad de residentes en la zona.

Promover el desarrollo económico local.

Asegurar usos comerciales y/o de servicios en el primer piso en todas las áreas que

colinden con el espacio publico

Permitir la conversión de usos atendiendo a las dinámicas de mercado y respetando los

criterios establecidos en el plan parcial.

1.1.5. DENSIDADES

La zona debe cumplir con el objetivo de re-densificación y compactación, aprovechando

la cercanía a los diferentes sistemas de transporte publico ofertados y proyectados en el

sector (Transmilenio, Línea 1 del metro, Tren ligero, SITP, entre otros.)

1.1.6. PAISAJE URBANO

Mantener un perfil adecuado, articulado a los bienes de interés cultural y la topografía,

en función de proteger el paisaje del conjunto y los cerros orientales.

Proteger las vistas representativas del paisaje urbano y cultural del centro tradicional que

garanticen su conservación y promoción.

Promover los valores de los BIC en el macro de una intervención urbana

1.2. CRITERIOS SOCIALES

Reconocer los territorios y grupos poblacionales como base para construir propuestas de

mejoramiento y transformación del territorio que incluyan la posibilidad de permanencia

en el territorio de residentes y actividades.

Promover el aumento de la población, usos y actividades.

Las actuaciones urbanísticas deben permitir la convivencia de diferentes grupos

poblacionales y contribuir a la revitalización del lugar.




102

1.3. CRITERIOS ECONÓMICOS

Asegurar en la propuesta la diversidad de las actividades económicas.

Las cargas asumidas por el plan parcial forman parte de la plusvalía generada por el

mismo y se entienden como reinversión para la recuperación del entorno urbano y los

BIC.

2. ESTRUCTURA URBANA

2.1. DESCRIPCION GENERAL DEL PLANTEAMIENTO URBANISTICO Y CUADRO

GENERAL DE AREAS

El área de intervención del plan parcial está conformada por las manzanas 006105-11, 006105-

12 y 006105-13 del barrio San Victorino, las cuales están localizadas entre la Avenida calle 13 y

la calle 16 y las carreras 17 y 18 de la ciudad (Ver plano No 1). Las 3 manzanas que integran el

plan parcial se constituirán en 5 o 6 Unidades de Actuación Urbanística y/o Gestión. Estas

unidades se podrán desarrollar independientemente en el tiempo pero con un tratamiento

urbanístico homogéneo, que garantice la integración del plan parcial de renovación en el sector.

El planteamiento general urbano parte de la premisa principal de generar espacios

públicos generosos que valoricen y complementen las actividades comerciales del sector,

resalten los valores arquitectónicos y urbanos de los diferentes monumentos nacionales

y Bienes de Interés Cultural que rodean el ámbito del plan parcial y priorizar el desarrollo

de usos residenciales para contribuir al repoblamiento del centro.




103

Fig. 57. Parámetros de conexión con el contexto urbano

El modelo urbanístico de articulación de espacios públicos y privados parte de la premisa de

darle continuidad al tejido urbano inmediato de los barrios San Victorino y La Favorita, que

corresponde a una trama ortogonal de manzanas rectangulares y cuadradas; esta propuesta

pretende garantizar el flujo peatonal desde y hacia el área de planificación del plan parcial y la

conexión directa desde el centro de la ciudad, mejorando así además las condiciones de

accesibilidad y de entorno de los bienes de interés cultural existentes en el área. (Ver Fig. 57)

La formulación urbanística del plan parcial es el resultado del análisis y mejoramiento de varias

propuestas urbanas y de ocupación que se han elaborado a lo largo del proceso del presente

trámite desde el año 2008 hasta la fecha. La actual propuesta es el resultado de la concertación

con las entidades distritales y nacionales intervinientes, en cumplimiento de las determinantes

urbanísticas y los objetivos establecidos para el mismo.




104

AREA (M2) %

29.258,10 100,0%

2.255,00 7,7%

5.815,17 19,9%

Anden Calle 13 - Av Jimenez 1.452,04 5,0%

Anden Carrera 17 1.435,01 4,9%

Anden Calle 15 706,90 2,4%

Anden Calle 16 395,20 1,4%




Mariscal Sucre99,01 0,3%

21.187,93 72,4%

2.090,66 7,1%

155,95 0,5%

18.941,33 64,7% 100,0%

3.220,03 11,0% 17,0%

15.721,30 53,7% 83,0%

1.191,14 4,1% 6,3%

NOMBRE

AREA BRUTA (Ambito de Aplicación)



AREA PRIVADA AFECTA AL USO PUBLICO

CONTROL AMBIENTAL

CESION PARA MALLA VIAL LOCAL


CESIONES (No incluye control ambiental ni

cesion para malla vial local)

AREA UTIL

CESION DE SUELO PARA ESPACIO PUBLICO



INDICES


AREAS GENERALES

Tabla 23. Cuadro General de Áreas del Plan Parcial

2.2. COMPONENTE PÚBLICO (ver plano anexo A)

El espacio público existente en el plan parcial es de 7.018,95 m2 que representan un 24% del

área bruta y dentro de los cuales se contabilizan las vías y los andenes ubicados dentro del

ámbito de aplicación del mismo. Actualmente no hay espacio público efectivo existente (para

parques, plazas y/o plazoletas) como se muestra en la siguiente tabla:




105

DESCRIPCION AREA (m2) %

AREA BRUTA 29.258,10 100,0%

AREA PRIVADA 22.239,16 76,0%

ESPACIO PÚBLICO 7.018,95 24,0%

PARQUES PLAZAS PLAZOLETAS 0 0,0%

MALLA VIAL 7.018,95 24,0%

Vias 1.868,68 6,4%

Andenes 5.150,25 17,6%

AREAS DE ESPACIO PUBLICO EXISTENTE

Tabla 24. Espacio Público Existente.

Es por esto que el modelo propone incrementar el espacio público efectivo de 0 m2 a 3.220,03

m2, al mismo tiempo que propone áreas libres para uso y disfrute de la población de 11.286,17

m2, compuestas por áreas públicas (no incluye el área de las vías) y áreas privadas afectas al

uso público, las cuales se describen en la siguiente tabla:

M2 % M2 % M2 % M2 % M2 %

1 621,59 5,5% 349,28 3,1% 927,35 8,2% 937,81 8,3% 2.836,03 25,1%

2 678,58 6,0% - 0,0% - 0,0% 786,36 7,0% 1.464,94 13,0%

3 - 0,0% 586,10 5,2% 548,75 4,9% 258,24 2,3% 1.393,09 12,3%

4 449,90 4,0% 179,38 1,6% - 0,0% 484,97 4,3% 1.114,25 9,9%

5 750,26 6,6% 76,38 0,7% 596,48 5,3% 1.611,70 14,3% 3.034,83 26,9%

6 719,71 6,4% - 0,0% 18,07 0,2% 705,26 6,2% 1.443,04 12,8%

TOTAL 3.220,03 28,5% 1.191,14 10,6% 2.090,66 18,5% 4.784,34 42,4% 11.286,17 100,0%

SINTESIS DE AREAS LIBRES

TOTAL AREAS

LIBRES

UNIDAD

ACTUACION Y/O

GESTIÓN

ANDENES

EXISTENTES Y EP

REDEFINIDO

AREA PRIVADA

AFECTA AL USO

PÚBLICO

CONTROL

AMBIENTAL

CESION ESPACIO

PÚBLICO

Tabla 25. Síntesis áreas libres propuestas.

Lo anterior significa que el área sujeta a plan parcial aumenta las áreas libres en un 21% y el

espacio público efectivo en un 11%, según se expresa en la siguiente tabla:

M2 %

29.258,10 100%

M2 % M2 %

- 0,0% 3.220,03 11,0%

5.150,25 17,6% 11.286,17 38,6%

DESCRIPCIÓN

AREAS EXISTENTES Y PROPUESTAS

AREA BRUTA

EXISTENTE PROPUESTO

Espacio Publico Efectivo

Areas Libres (No incluye vías)

Tabla 26. Comparativo de áreas existentes y propuestas de espacio público efectivo y áreas libres.




106

2.2.1. CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO

El total de las áreas de cesión para espacio público establecidas corresponderá al 17% del área

resultante para el cálculo de cesiones (18.941,33 m2); dicha cesión equivale a un total de

3.220,03 m2. Para efecto del cálculo de áreas de cesión se toman como base las áreas

catastrales al momento de la formulación y su área total constituye el cumplimiento de la

obligación de cesión de la totalidad del plan parcial en la cantidad de metros definida a

continuación:

AREA (M2) %

18.941,33 100,0%

3.220,03 17,0%

621,59 3,3%

678,58 3,6%

- 0,0%

449,90 2,4%

750,26 4,0%

719,71 3,8%

UAU / UG 4

UAU / UG 5

UAU / UG 6

DESCRIPCION

AREA RESULTANTE PARA

CALCULO DE CESIONES

CESION DE SUELO PARA

ESPACIO PUBLICO

UAU / UG 1

UAU / UG 2

UAU / UG 3

Tabla 27. Calculo de Cesiones de Suelo para Espacio Público por Unidad de Actuación y/o gestión

Las áreas aquí contenidas podrán ser objeto de la respetiva actualización topográfica, la cual se

hará efectiva en las licencias urbanísticas respectivas sin que se requiera la modificación del

presente Plan Parcial.

Si como resultado de dicha actualización topográfica las áreas prediales cambian, se deberá

mantener la cesión para espacio público por unidad de actuación descrita en la tabla anterior, y

se deberá garantizar el 17% del área adicional o restante.

En esta tabla no se contabiliza el espacio público existente redefinido que se describe en el

numeral 2.2.5, pues solo presenta la obligación de cesión de suelo para espacio público del

17%.

2.2.2. AREAS PRIVADAS AFECTAS AL USO PÚBLICO

Las iniciativas inmobiliarias que se desarrollen en el área de planificación del plan, deberán

destinar unas áreas privadas afectas al uso público que complementen de una manera integral

las áreas de cesión pública previstas en el planteamiento urbanístico, contribuyendo al




107

mejoramiento del índice de espacio público por habitante de la zona. El área privada afecta al

uso público se define como la diferencia entre el área útil y el área de ocupación de primer piso.

Las áreas privadas afectas al uso público propuestas deberán corresponder a un mínimo de

1.191,14 m2, como área resultante del índice de ocupación máximo aplicado a cada unidad de

actuación. Estas áreas deberán tener continuidad con las áreas de cesión y no deberán tener

ningún tipo de cerramiento, esta estrategia permitirá que los desarrollos privados asuman el

mantenimiento de las zonas privadas afectas al uso público, así mismo, podrán ser desarrolladas

en el subsuelo por sus propietarios en los usos que establece el plan. De otra parte no se

permite que estas áreas estén cubiertas por construcciones permanentes a excepción del

voladizo descrito en el numeral 2.4.2.2 literal d), y la cubierta del área privada sobre la cual se

localizara el equipamiento cultural publico descrito en el numeral 2.2.7.

AREA (M2) %

18.941,33 100,0%

1.191,14 6,3%

349,28 1,8%

- 0,0%

586,10 3,1%

179,38 0,9%

76,38 0,4%

- 0,0%

AREA PRIVADA AFECTA AL USO

PUBLICO

UAU / UG 1


CALCULO DE CESIONES

DESCRIPCION

UAU / UG 2

UAU / UG 3

UAU / UG 4

UAU / UG 5

UAU / UG 6

Tabla 28. Áreas Privadas Afectas al Uso Público.

Esta área podrá aumentar en la medida en que la ocupación en primer piso sea menor, ya que

en cada unidad de actuación por cada 4,96 m2 de área libre adicional a la definida en la tabla 28,

se podrá hacer una (1) vivienda adicional al número de viviendas base definida por unidad de

actuación urbanística en la tabla 66, como se explica más adelante.

2.2.3. OTRAS CESIONES

2.2.3.1. Control Ambiental

Se prevén franjas reglamentarias de control ambiental de 10 metros sobre el perfil de la futura

Av. Mariscal Sucre y sobre la Avenida Calle 13 por ser vías de la malla vial arterial, lo que aporta

un área de cesión adicional de 2.090.66 m2. Hasta el 50% del área del control ambiental podrá




108

ser contabilizado como requisito para aumentar el número de viviendas base, como se detallará

más adelante.

2.2.3.2. Homogenización de Perfiles Viales

Se determina un área necesaria para configurar y completar los perfiles viales mínimos

requeridos en el Plan de Ordenamiento Territorial, que corresponde a una cesión adicional de

155,95 m2, como se muestra la tabla 23 y en el plano de formulación No. 2.

2.2.4. ADECUACION DE MALLA VIAL LOCAL EXISTENTE

En el cumplimiento del objetivo de mejoramiento del espacio público de la zona de intervención,

y con fundamento en lo dispuesto en el artículo 245 del decreto 190 de 2004 que define la red de

andenes como “…la conexión peatonal de los elementos simbólicos y representativos de la

estructura urbana que hace parte del sistema de espacio público”, se incluye la adecuación de

los andenes que hacen parte de la malla vial local existente, como parte del espacio público

destinado al disfrute de los habitantes de la zona.

Así las cosas, se adecuaran 5.815,17 m2 de malla vial local para asegurar “…el desplazamiento,

uso y goce de los peatones…” (Ibídem).

M2

62,34

4.141,45

923,97

588,40

99,01

5.815,17 TOTAL

CONTROL AMBIENTAL NO REDEFINIDO

VIAS LOCALES NO REDEFINIDAS

DESCRIPCIÓN

VIAS LOCALES REDEFINIDAS

ANDENES REDEFINIDOS

ANDENES NO REDEFINIDOS

ADECUACIÓN MALLA VIAL LOCAL EXISTENTE

Tabla 29. Adecuación Malla Vial Local Existente.

2.2.5. ESPACIO PÚBLICO REDEFINIDO

De conformidad a lo dispuesto por el artículo 280 del decreto 190 de 2004 según el cual “…en

los proyectos de renovación urbana o de redesarrollo, que se definan mediante Planes

Parciales…se podrá redefinir la localización y las características de las áreas de uso público,

siempre que el nuevo diseño urbanístico contemple para esas nuevas áreas características que




109

sean por lo menos equivalentes a las anteriores”. De esta forma se redefinen 650,74 m2 de la

malla vial local, en términos de geometría y/o ubicación, de la manera como se describe en el

plano de formulación No 2 y en la siguiente tabla:

DESCRIPCION AREA (m2) NO REDEFINIDO REDEFINIDO

Anden Calle 13 - Av Jimenez 1.452,04 1.452,04 -

Anden Carrera 17 1.435,01 1.434,99 0,02

Anden Calle 15 706,90 655,05 51,85

Anden Calle 16 395,20 384,73 10,47

Calle 14 entre carreras 17 y 18 803,04 214,63 588,40

Calle 15 entre carreras 17 y 18 923,97 923,97 -


Mariscal Sucre99,01 99,01 -

TOTAL 5.815,17 5.164,43 650,74


Tabla 30. Redefinición de la Malla vial Local Existente

2.2.6. ELEMENTOS DEL COMPONENTE PÚBLICO

Los elementos del componente público que integran la propuesta urbana y cumplen con los

porcentajes planteados anteriormente se agrupan y describen en los siguientes elementos:

Plazoleta “La Salle”. Corresponde a una plazoleta longitudinal sobre la carrera 17 entre

la Avenida calle 13 y la calle 16, configurada por un área de cesión pública, áreas

privadas afectas al uso público y espacio público existente y redefinido. Esta plazoleta

generará una amplitud espacial frente al Instituto Técnico Central y frente a la Iglesia de

La Sagrada Pasión, valorizando y resaltando estos bienes de interés cultural y

garantizando al mismo tiempo una actividad peatonal a nivel de primer piso tanto para

actividades de permanencia como de circulación.




110

Fig. 58. Elementos del Componente público

Corredor Peatonal de la Av. Mariscal Sucre (según Resolución de Determinantes No.

1051 de 2007) es el andén del perfil establecido para la futura Av. Mariscal Sucre, el cual

se encuentra priorizado para dar continuidad a la circulación peatonal e incentivar la

actividad de los usos comerciales de primer piso. Tal corredor será parte de las

obligaciones de las respectivas unidades de actuación atendiendo a los límites de las

mismas.

A lo largo de los andenes respectivos se incorpora la ciclorruta que comunica estas

manzanas con el sector de la Plaza de España y el Hospital San Juan de Dios como




111

parte integrante del perfil de la mencionada vía y en los tiempos de ejecución de las

obras que para el efecto el Distrito determine.

Control Ambiental Av. Mariscal Sucre: Es una franja de 10 metros, contada a partir del

andén de la misma, que deberá ser blanda y arborizada. Este control complementa el

corredor peatonal de la Av. Mariscal Sucre aumentado los espacios de disfrute de los

habitantes. Ahora bien, esta franja podrá ser endurecida parcialmente, con materiales

que garanticen la permeabilidad de la misma, para garantizar el alto flujo peatonal de

este sector céntrico de la ciudad generado por los sistemas de transporte público.

Control Ambiental Av. Calle 13: Es una franja de 10 metros, contada a partir del andén

del perfil, que deberá ser blanda y arborizada; sin embargo, esta franja podrá ser

endurecida en su totalidad para garantizar el alto flujo peatonal de este sector céntrico de

la ciudad generado por los sistemas de transporte público. Tal autorización se

fundamenta en el hecho de que se requiere configurar la plazoleta La Sabana en ese

costado del Plan Parcial como parte del frente de manzana que integra a la zona con su

entorno inmediato.

Plazoleta “La Sabana”, está localizada sobre la Avenida calle 13, entre carrera 17 y Av.

Mariscal Sucre, con un área aproximada de 2.800 m2. Esta plazoleta, recibirá todos los

flujos peatonales de la estación de Transmilenio “La Sabana”, articulando al monumento

nacional de la Estación de La Sabana, al Instituto Técnico Central “La Salle” y generando

acceso a los espacios privados de la manzana 13.

Malla vial arterial, intermedia y local del proyecto. A continuación se especifican los

perfiles viales propuestos en comparación con los existentes:




112

Desde Hasta

Calle 13 - Av.

JiménezV2-d 42 metros Carrera 17 Carrera 18

Carrera 18 – AV.

MARISCAL SUCREV3 20,35 metros Calle 13 Calle 16

Carrera 17 V7 13 metros Calle 13 Calle 16

Calle 14 Carrera 17 Carrera 18

Calle 15 V5 18 metros Carrera 17 Carrera 18

Calle 16 V4-a 22 metros Carrera 17 Carrera 18

Malla Vial Arterial

Malla Vial Intermedia y Local

Redefinida

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA "LA SABANA"

MALLA VIAL

VÍA TIPOLOGIA ANCHO MINIMOTRAMO

Tabla 31. Malla vial.

El plan parcial propone tanto el mejoramiento de la red de andenes como la ampliación de los

perfiles de las vías que se encuentran dentro del ámbito del mismo; a continuación se presenta

la condición actual y futura de las vías.

a) AVENIDA CALLE 13

La resolución No 1051 de 2007 establece que la Avenida Calle 13, es una vía tipo V-0 con un

“…ancho que varía entre 50 – 60 metros…”, sin embargo, en la zona de intervención,

actualmente esta vía, tiene un ancho de 45.1 metros según planos catastrales, que

correspondería a una vía V-2d según el anexo 8 “perfiles viales” del decreto 190 de 2004.

Teniendo en consideración que se trata de una intervención parcial del trazado de la calle 13, la

cesión del área total requerida para el cumplimiento del perfil contenido en la resolución 1051, no

constituye ningún aporte a la configuración de la estructura urbana, en tanto como se mencionó,

es exclusivamente sobre una parte del trazado vial de tal avenida. Ahora bien, la propuesta

incluye el respeto de los paramentos del perfil vial existente y asegura la continuidad del perfil

vial de 45.1 metros.




113

Fig. 59. Perfil Vial Existente Calle 13

Fig. 60. Perfil Vial Propuesto Calle 13 Tipo - V2d

b) AVENIDA MARISCAL SUCRE CARRERA 18

El trazado de esta avenida se encuentra determinado por los diseños proyectados por el IDU

que constituyen una reserva vial para su futura construcción. Con esto, y en estudio de los folios

de matrícula de los predios pertenecientes al plan parcial, ningún predio cuenta con una

afectación legalmente constituida para este fin. Por esto, mientras se concreta la construcción de

esta vía el plan parcial tendrá que asegurar la adecuación temporal del espacio público y privado

que conforma esta área de reserva vial (ver figura 63). La resolución No 1051 de 2007 determina

un perfil de 20.35 metros a la Avenida Carrera 18, correspondiente a un par vial que contiene

franja para ciclo ruta. Este perfil se complementa con un control ambiental de 10 metros.




114

Fig. 61. Perfil Vial Existente Carrera 18

Fig. 62. Perfil Vial Propuesto Carrera 18 Tipo – V-3




115

Fig. 63. Adecuación Temporal Reserva Av. Mariscal Sucre

Tal zona de reserva, asciende a un área total de 2.255,00 m2 y su porción correspondiente para

cada unidad de actuación se muestra a continuación:

AREA (M2)

2.255,00

1.581,04

-

386,26

-

287,70

-



UAU / UG 1

UAU / UG 2

UAU / UG 3

UAU / UG 4

UAU / UG 5

UAU / UG 6

NOMBRE

Tabla 32. Reserva de la Malla Vial Arterial por UAU.




116

c) CARRERA 17

La resolución No. 1051 de 2007 determina un perfil de 15 metros a la Carrera 17, actualmente

esta vía realmente tiene un ancho de 11.1 metros y se adopta el perfil V-7 el cual determina un

ancho mínimo de 13 metros.

Fig. 64. Perfil Vial Existente Carrera 17

Fig. 65. Perfil Vial Propuesto Carrera 17 Tipo V - 7

d) CALLE 14

La resolución No 1051 de 2007 determina un perfil de 9 metros a la Calle 14, actualmente

esta vía realmente tiene un ancho de 6,70 metros.




117


Conforme a lo dispuesto en el numeral 2.2.5 sobre la redefinición de espacio público existente,

respecto a la calle 14, su área total es de 803,04 m2 que se distribuyen entre las unidades de

actuación urbanística 3 y 5 según su participación inicial, como se muestra en la siguiente tabla:

UAU / UG 3 5

Area Privada (m2) 3.269,34 5.577,66

% Participacion 36,95% 63,05%

Area Total Calle 14 (m2)

Distribucion (m2) 296,76 506,28

Espacio Publico Andenes 59,09 155,54

Area Util 237,67 350,74

Distribucion Calle 14

Calle 14

803,04

Tabla 33. Redefinición Calle 14

De la mencionada vía se redefinen únicamente 588,41 m2 pues los restantes 214,63 m2 se

mantienen como área pública de andenes. Estos 588,41 m2 se reubican en la unidad de

actuación urbanística y/o gestión 5 como parte integrante de las plazoletas “La Salle” y “la

Sabana” del plan parcial como se presenta en la tabla 34 y el siguiente gráfico:




118

Fig. 67. Espacio Público Redefinido Calle 14

UAU / UG 5

Total Area Redefinida (m2) 588,41

Redefinicion de la Calle 14

Tabla 34. Redefinición Calle 14

La distribución y redefinición se realizará en los términos aquí contenidos, sin perjuicio de los

trámites que se requiera adelantar para la materialización de la misma.

e) CALLE 15

La resolución No 1051 de 2007 determina un perfil de 18 metros por lo que se adopta el perfil V-

5, actualmente esta vía cuenta con un ancho de 15,50 metros.




119


Fig. 69. Perfil Vial Propuesto Calle 15 – tipo V-5


respecto a la calle 15, para homogenizar los andenes y completar el perfil vial se redefinen 51.85

m2 de andenes existentes como se muestra en el siguiente gráfico:




120

Fig. 70. Redefinición de Andenes Calle 15

f) CALLE 16

En la resolución No 1051 de 2007 se determina un perfil de 22 metros por lo que se adopta el

perfil V-4a, actualmente cuenta con un ancho de 24,40 metros.





121

Fig. 72. Perfil Vial Propuesto Calle 16 Tipo V- 4a


respecto a la calle 16, para homogenizar los andenes y completar el perfil vial se redefinen 10.47

m2 de andenes existentes como se muestra en el siguiente gráfico:

Fig. 73. Redefinición de Andenes Calle 16

La representación gráfica de los perfiles viales se encuentra en el Plano de formulación No. 3.

La reserva de la malla vial arterial de la Avenida Mariscal Sucre corresponde a 2.255,00 m2 y la

malla vial local existente localizada dentro del Plan Parcial corresponde a 5.815,17 m2.




122

2.2.7. EQUIPAMIENTO CULTURAL PÚBLICO

Según el concepto de la Dirección de Patrimonio del Ministerio de Cultura (Oficio No. MC-

019287-EE-2013) el Plan Parcial por estar dentro de la zona de influencia directa de un bien de

Interés Cultural del ámbito nacional (Estación de la Sabana), se hace necesario que el

patrimonio cultural sea un componente estratégico en el desarrollo del mismo. Por esta razón se

plantea que como parte de las cargas patrimoniales establecidas en el plan se deberá construir

un equipamiento público distrital para el uso cultural de 450 m2 construidos, los cuales no serán

contabilizados dentro de los índices de construcción ni ocupación.

Este equipamiento estará ubicado en el área privada afecta al uso público de la unidad de

actuación urbanística y/o gestión 1, bajo las siguientes consideraciones:

1. Podrá estar adosado y/o aislado de la plataforma de dicha unidad.

2. Deberá tener planta libre en primer piso.

3. El primer piso deberá tener la misma altura del primer piso de la plataforma.

4. El área privada afecta al uso público bajo el equipamiento deberá ser colindante con

espacio público y no podrá tener cerramiento.

El equipamiento deberá ser entregado a la Defensoría del Espacio Público una vez se hayan

realizado las obras de construcción.

2.3. COMPONENTE PRIVADO – MODELO DE OCUPACIÓN

El planteamiento urbanístico general que se adopta con el modelo visualiza el área de

planificación como un área estratégica y de referencia en el centro, consolidándola como un hito

en la ciudad, que tiene un carácter de PUERTA DE ENTRADA al centro, teniendo en cuenta la

potencialidad de la Estación de La Sabana como un nodo de transporte local y regional.




123

Fig. 74. Visión de hito urbano y puerta de entrada del área de planificación.

El presente modelo de ocupación propuesto para los desarrollos urbanísticos del área de

planificación del plan pretende conciliar de manera equilibrada los siguientes aspectos

del urbanismo de la renovación urbana entre otros:

LA PRODUCTIVIDAD URBANA Y COMPETITIVIDAD DEL CENTRO AMPLIADO

LA VALORACIÓN, CONSERVACIÓN, PROTECCIÓN Y ACTUALIZACIÓN DEL

PATRIMONIO HISTÓRICO Y CULTURAL DE LA CIUDAD.

En cuanto a la conformación del área privada se plantean plataformas de uso comercial y de

servicios que se integran con la morfología del sector y con la altura de los edificios de la

Estación de La Sabana y del Instituto Técnico Central, manteniendo un paramento urbano de

escala peatonal. Sobre las plataformas se plantea el desarrollo de usos mixtos en altura. Sobre

la Calle 15 se plantean en el modelo dos accesos vehiculares y el tercero se propone sobre la

Carrera 17.




124

Fig. 75. Modelo de Ocupación – Vista indicativa hacia el nor-oeste

Fig. 76. Modelo de Ocupación - Vista aérea indicativa




125

Fig. 77. Modelo de Ocupación – Planta Indicativa

2.3.1. UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O GESTIÓN

El plan parcial se desarrollará mediante cinco o seis Unidades de Actuación y/o Gestión

Urbanística, las cuales se conforman de la siguiente manera: la manzana 11 y parte de la calle

15, conformarán la U.A.U. 1 y 2, la manzana 12 y parte de las calles 14 y 15 conformarán la

U.A.U. 3 y 4 y la manzana 13 y parte de la calle 14 conformarían la U.A.U. 5 y 6.




126

De esta forma se podrá obtener un desarrollo urbanístico integral y por etapas independientes

que le garantiza a la ciudad la obtención de las cargas físicas para espacio público a cargo de

los desarrollos inmobiliarios y un desarrollo viable jurídicamente en el corto plazo. Las unidades

podrán ser ejecutadas sin orden cronológico siempre y cuando cumplan con los compromisos de

todas las cargas establecidas para cada una. A continuación se detalla la composición y

delimitación de cada unidad de actuación urbanística y sus áreas correspondientes.

Fig. 78. Planta general Configuración de Unidades de Actuación Urbanística y/o Gestión




127

No MANZANA UAU / UG No LOTE AREA (M2) AREA PRIVADA (M2)

02 239,54

03 260,43

04 400,79

05 421,43

06 372,65

07 34,58

5 01 5.577,66 5.577,66

01 94,26

02 79,60

03 107,34

04 223,18

05 352,48

11 677,36

12 115,98

13 133,41

14 233,00

15 207,48

16 52,26

06 293,30

07 410,70

08 971,58

09 877,36

10 716,40

05 180,98

06 180,62

07 172,77

08 490,32

09 470,45

10 474,85

01 549,09

02 510,46

03 6.100,62

04 50,03

11 206,22

13

12

11


CONFIGURACION DE UNIDADES DE ACTUACION Y/O GESTION

2.276,33

6 1.729,41

3.269,34

2

1

1.969,99

7.416,42

4

3

Tabla 35. Configuración de Unidades de Actuación y/o Gestión Urbanística




128

Fig. 79. U.A.U. / U.G. 1 y 2 (manzana 11)

Unidad de Actuación Urbanística y/o Gestión 1:

Tiene un área bruta de 10.096,66 m2 compuestos por 7.416,42 m2 de área privada y el resto en

andenes y vía de la calle 15. En las siguientes tablas se relacionan los lotes que componen esta

unidad con sus respectivas áreas y el cuadro general de áreas de la propuesta urbanística.

UAU No LOTE AREA (M2) AREA PRIVADA (M2)

01 549.09

02 510.46

03 6,100.62

04 50.03

11 206.22

1 7,416.42

Tabla 36. Área predial inicial UAU / UG 1




129

DESCRIPCION M2

AREA BRUTA (Ambito de Aplicación) 10.096,66


MARISCAL SUCRE - AK 181.581,04

MALLA VIAL LOCAL EXISTENTE 1.951,08


CALCULO DE INDICES6.564,53

CONTROL AMBIENTAL 927,35

CESION PARA MALLA VIAL LOCAL 61,44

CESION DE SUELO PARA ESPACIO

PUBLICO621,59

AREA UTIL 4.944,45


PUBLICO349,28

Unidad de Actuacion Urbanistica / UG No 1

Tabla 37. Cuadro General de Áreas – UAU / UG 1


Cuenta con un área bruta de 2.766,06 m2 compuestos por 1.969,99 m2 de área privada inicial y

andenes existentes. En las siguientes tablas se relacionan los lotes que componen esta unidad

con sus respectivas áreas y el cuadro general de áreas de la propuesta urbanística.


05 180.98

06 180.62

07 172.77

08 490.32

09 470.45

10 474.85

2 1,969.99





130

DESCRIPCION M2



MARISCAL SUCRE - AK 18-

MALLA VIAL LOCAL EXISTENTE 796,06



CONTROL AMBIENTAL -



PUBLICO678,58

AREA UTIL 1.296,54


PUBLICO-


Tabla 39. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 2




andenes y parte de la calle 14 como se explicó en el numeral 2.2.6 literal d). En las siguientes




131

tablas se relacionan los lotes que componen esta unidad con sus respectivas áreas y el cuadro

general de áreas de la propuesta urbanística


06 293.30

07 410.70

08 971.58

09 877.36

10 716.40

3,269.34 3


DESCRIPCION M2



MARISCAL SUCRE - AK 18391,94







PUBLICO-

AREA UTIL 2.764,21


PUBLICO586,10






con sus respectivas áreas y el cuadro general de áreas de la propuesta urbanística




132


01 94.26

02 79.60

03 107.34

04 223.18

05 352.48

11 677.36

12 115.98

13 133.41

14 233.00

15 207.48

16 52.26

4 2,276.33


DESCRIPCION M2







CONTROL AMBIENTAL -



PUBLICO449,90

AREA UTIL 1.772,81


PUBLICO179,38






133



Cuenta con un área bruta de 7.199,90 m2 compuestos por 5.577,66 m2 de área privada,

andenes existentes y parte de la calle 14. En las siguientes tablas se relacionan los lotes que

componen esta unidad con sus respectivas áreas y el cuadro general de áreas de la propuesta

urbanística.


5 01 5,577.66 5,577.66





134

DESCRIPCION M2








CESION PARA MALLA VIAL LOCAL -


PUBLICO750,26

AREA UTIL 3.951,58


PUBLICO76,38




Cuenta con un área bruta de 2.434,75 m2 compuestos por 1.729,41 m2 de área privada y


con sus respectivas áreas y el cuadro general de áreas de la propuesta urbanística.

.


02 239.54

03 260.43

04 400.79

05 421.43

06 372.65

07 34.58

6 1,729.41





135

DESCRIPCION M2










PUBLICO719,71

AREA UTIL 991,71


PUBLICO-



UNIDAD DE ACTUACION EXCEPCIONAL

Fig. 82. U.A.U. / U.G. 5-6




136

En caso que los propietarios de las unidades de actuación urbanística 5 y 6 así lo requieran

podrán desarrollarse como una sola unidad, la cual se constituirá en la UAU 5-6, siempre y

cuando cumplan con los índices de ocupación y construcción y garanticen su participación en el

reparto equitativo de cargas y beneficios correspondientes a la suma de las 2 unidades, por lo

que no se requerirá modificación alguna a la propuesta de formulación del Pan Parcial y se

tramitará con única licencia. Su delimitación alternativa se describe a continuación:


02 239.54

03 260.43

04 400.79

05 421.43

06 372.65

07 34.58

01 5,577.66

5-6 7,307.07

Tabla 48. Área predial inicial UAU / UG 5-6

DESCRIPCION M2










PUBLICO1.469,97

AREA UTIL 4.943,29


PUBLICO76,38

Unidad de Actuacion Urbanistica / UG No 5-6

Tabla 49. Cuadro General de Áreas - UAU / UG 5-6




137

2.3.2. EDIFICABILIDAD Y USOS

Como parte integral del modelo contenido en la propuesta urbana del presente plan parcial, se

encuentra la definición de usos, como el criterio indispensable del reparto y un mecanismo de

regulación de la zona a intervenir, para que se respeten los elementos tenidos en cuenta al

momento de su estructuración, en miras a que la intervención en la zona cumpla los objetivos de

la administración distrital, tales como la densificación del centro de la ciudad, el mejoramiento de

las condiciones del espacio público y la mezcla de usos que garanticen la dinámica económica

de la zona.

Con esto, la formulación contiene un número máximo de metros cuadrados, tenidos en cuenta

tanto para la propuesta de movilidad de la zona como para la proyección de las densidades

permitidas y definidas por la Secretaria Distrital de Planeación, los cuales sirven de punto de

partida para la definición de usos de cada unidad de actuación o gestión. Los índices permitidos

para todo el Plan Parcial con la respectiva edificabilidad se presentan en la siguiente tabla:

Índice de Construcción 6,1

Índice de Ocupación 0,7

21.187,93

128.904,19

14.831,55

INDICES PERMITIDOS PARA TODO EL PLAN PARCIAL

(Sobre Area Resultante para Calculo de Indices)

Área Resultante para cálculo de índices (m2)

Edificabilidad Máxima permitida en todo el plan parcial (m2)

Área Máxima de Ocupación en todo el plan parcial (m2)

Tabla 50. Edificabilidad Máxima Permitida para todo el plan parcial.

Dadas las restricciones de altura que se generaron de la concertación con el Ministerio de

Cultura sobre la edificabilidad total máxima permitida y según la concertación con la Secretaria

del hábitat sobre la ubicación de la vivienda de interés prioritario, la aplicación del índice de

construcción se distribuyó de manera diferencial entre las seis unidades que se estructuraron

dentro del plan parcial. En la siguiente tabla se evidencia esta aplicación diferencial del índice,

sin que se supere la edificabilidad máxima permitida que se muestra en la tabla 50.




138

UNIDAD DE

ACTUACION

URBANISTICA Y/O

GESTION

AREA

RESULTANTE

PARA CALCULO

DE INDICES

EDIFICABILIDAD

MAXIMA (M2)

INDICE DE

CONSTRUCCION

RESULTANTE

1 6.564,5316 47.046,10 7,2

2 1.969,9943 5.400,00 2,7

3 3.117,2705 21.785,48 7,0

4 2.276,3293 8.010,00 3,5

5 5.530,3168 43.915,37 7,9

6 1.729,4907 2.747,23 1,6

TOTAL 21.187,93 128.904,19 6,1

Alternativa 5-6 7.259,81 46.662,61 6,4

Tabla 51. Edificabilidad Máxima Permitida por Unidad de Actuación Urbanística y/o Gestión.

Para efectos de la aplicación del índice de construcción, la edificabilidad máxima es el área

construida que corresponde a los metros cuadrados cubiertos por uso. Se excluyen las azoteas,

áreas duras sin cubrir o techar, las áreas destinadas a: instalaciones mecánicas, puntos fijos,

ascensores, escaleras, equipamiento comunal privado, equipamiento cultural público y

parqueaderos sin importar su ubicación.

La edificabilidad máxima propuesta asciende a 128.904,19 metros cuadrados, de los cuales

como mínimo se deben construir, dentro de la totalidad del Plan Parcial, 23.562,06 m2

destinados a otros usos permitidos diferentes a vivienda, que garanticen que la densidad

habitacional máxima respete el índice de espacio público efectivo que en ningún caso podrá ser

inferior a 1.55 m2 por habitante.

Esta edificabilidad total se distribuye en un esquema de usos mixtos en el que prevalece el uso

de vivienda multifamiliar con 92.742,12 m2, seguido por el uso de servicios con 12.745,20 m2. El

9.77% de la edificabilidad se destina a las viviendas de Interés prioritario que corresponden a

12.600,00 m2 como se muestra en la siguiente tabla:




139

0,00 0,00% 5.220,00 96,67% 0,00 0,00% 7.380,00 92,13% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 12.600,00 9,77%

40.038,10 85,10% 0,00 0,00% 18.743,08 86,03% 0,00 0,00% 33.960,94 77,33% 0,00 0,00% 92.742,12 71,95%

0,00 0,00% 180,00 3,33% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 180,00 0,14%

0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 630,00 7,87% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 630,00 0,49%

0,00 0,00% 0,00 0,00% 1.521,20 6,98% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 1.310,69 47,71% 2.831,89 2,20%

2.655,00 5,64% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 4.519,98 10,29% 0,00 0,00% 7.174,98 5,57%

4.353,00 9,25% 0,00 0,00% 1.521,20 6,98% 0,00 0,00% 1.624,79 3,70% 1.436,54 52,29% 8.935,54 6,93%

0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 3.809,66 8,68% 0,00 0,00% 3.809,66 2,96%

47.046,10 100% 5.400,00 100% 21.785,48 100% 8.010,00 100% 43.915,37 100% 2.747,23 100% 128.904,19 100%

36,50% 4,19% 16,90% 6,21% 34,07% 2,13% 100,0%

Vivienda VIP

Vivienda multifamiliar

E3

Comercio Esc zonal

500 - 2000

Comercio Esc

Urbana 2000 - 6000

Servicios personales

Servicios

empresariales

TOTAL

EDIFICABILIDAD MAXIMA (M2)

USOS UAU / UG 3UAU / UG 1 UAU / UG 2 UAU / UG 4 UAU / UG 5 UAU / UG 6

Comercio Esc

Vecinal hasta 500

Comercio Esc Zonal

para VIP

TOTAL

Tabla 52. Modelo de Edificabilidad Total y Usos

Fig. 83. Modelo de Ocupación - % de Usos.

A continuación se presentan los usos y sus intensidades para cada unidad de actuación

urbanística, lo cual conforma el modelo de ocupación indicativo que se constituye en la base

para el reparto equitativo de cargas y beneficios. Las siguientes tablas presentan los metros

cuadrados por uso de cada unidad de actuación urbanística y/o gestión, y su ubicación estará

definida por el proyecto arquitectónico que cada unidad de actuación realice.




140

2.3.2.1. Unidad de Actuación Urbanística y/o Gestión 1:

USOEDIFICABILIDAD

TOTAL (M2)

Comercio Esc Urbana 2.655,00

Vivienda Multifamiliar E3 40.038,10

Servicios Personales 4.353,00

SUBTOTAL 47.046,10

UNIDAD DE ACTUACION / GESTIÓN 1

PLATAFORMA -TORRE

Tabla 53. Modelo de edificabilidad y usos UAU 1

Dentro de esta unidad de actuación y/o gestión se deberá construir el equipamiento público

distrital para el uso cultural de 450 m2 construidos, los cuales no contaran dentro del índice de

ocupación ni construcción, por lo que serán adicionales a la edificabilidad descrita en la tabla

anterior. Este equipamiento estará ubicado en el área privada afecta al uso público bajo las

consideraciones del numeral 2.2.7 del presente capitulo.


Sera destinada principalmente al uso residencial en Vivienda de Interés Prioritario y su desarrollo

será promovido por la entidad que la Administración Distrital determine para este fin.

USOEDIFICABILIDAD

TOTAL (M2)

Vivienda VIP 5.220,00

Comercio Esc Vecinal 180,00

SUBTOTAL 5.400,00

UNIDAD DE ACTUACIÓN / GESTIÓN 2

TORRE





141


USOEDIFICABILIDAD

TOTAL (M2)

Comercio Esc Zonal 1.521,20



SUBTOTAL 21.785,48


PLATAFORMA - TORRE



Sera destinada principalmente al uso residencial en Vivienda de Interés Prioritario y su desarrollo

será promovido por la entidad que la Administración Distrital determine para este fin.

USOEDIFICABILIDAD

TOTAL (M2)

Comercio Esc Zonal para VIP 630,00

Vivienda VIP 7.380,00

SUBTOTAL 8.010,00

UNIDAD DE ACTUACIÓN / GESTIÓN 4

TORRE


Para efectos de facilitar la ejecución de las unidades de actuación urbanística y/o gestión 4 y 2,

los metros cuadrados de edificabilidad correspondientes a estas unidades, descritos en las

tablas 54 y 56, podrán ser intercambiables entre las dos unidades, garantizando que no se

sobrepase en ningún caso, la edificabilidad asignada a la suma de las dos unidades de

actuación.




142


USOEDIFICABILIDAD

TOTAL (M2)




Servicios Empresariales 3.809,66


SUBTOTAL 43.915,37


PLATAFORMA - TORRE



USOEDIFICABILIDAD

TOTAL (M2)

Comercio Esc Zonal 592,42

Comercio Esc Zonal 718,27

Servicios Personales 718,27

Servicios Personales 718,27

SUBTOTAL 2.747,23


PLATAFORMA - TORRE

Tabla 58. Modelo de edificabilidad y usos UAU6

Para efectos de facilitar la ejecución de las unidades de actuación urbanística y/o gestión 5 y 6,

los metros cuadrados de edificabilidad correspondientes a estas unidades, descritos en las

tablas 57 y 58, podrán ser intercambiables entre las dos unidades, garantizando que no se

sobrepase en ningún caso, la edificabilidad asignada a la suma de las dos unidades de

actuación.

Este modelo y sus respectivos usos son indicativos, por lo tanto, podrán variar en el momento de

la ejecución de las unidades de actuación urbanística y/o gestión mediante la aplicación del




143

factor de conversión que se presenta en el numeral 2.3.2.7, siempre y cuando, se garantice la

obligación de cargas determinadas en el numeral 5.3 del presente capítulo y se asegure el

equilibrio del reparto equitativo de cargas y beneficios.

2.3.2.7. Factor De Conversión De Metros Cuadrados

En el momento de la ejecución del plan parcial cada unidad de actuación y o gestión podrá

convertir los metros cuadrados que le corresponden, de un uso a otro aplicando la siguiente

metodología, con la cual se asegura mantener el equilibrio del reparto.

Primero, se define el Factor de Conversión aplicando la siguiente fórmula:

FC= PUN/PUA

Donde,

FC= Factor de Conversión PUA= Precio de Uso Actual PUN= Precio de Uso Nuevo

Una vez definido el factor de conversión, se calculan los metros cuadrados del nuevo uso, con

base en los metros cuadrados del uso actual que se van a convertir, aplicando la siguiente

formula:

UN (M2)= UA/FC

Donde,

UN= Uso Nuevo (M2) UA= Uso Actual (M2)

Los metros cuadrados que podrá construir del nuevo uso son los resultantes de la aplicación de

la fórmula, manteniendo el equilibrio del reparto.

EJEMPLO 1.

La unidad de actuación 5 desea convertir, 1.000 metros cuadrados de comercio en servicios

personales. (Ver tabla 57, modelo de edificabilidad y usos de la UAU 5)

Para lo que se toman los precios de venta del metro cuadrado por uso. (Ver tabla 80, Precios de

los Productos Inmobiliarios)

Precio de Uso Actual (PUA): es el Precio de Comercio = $ 6´000.000




144

Precio de Uso Nuevo (PUN): es el Precio de Servicios Personales = $ 5´000.000

Entonces, FC = $ 5.000.000 / $ 6.000.000 = 0,83

Luego,

Uso Nuevo (UN): es el Uso de Servicios Personales en metros cuadrados

Uso Actual (UA): son los metros cuadrados del Uso de Comercio que se quieren convertir =

1.000 metros cuadrados.

Entonces, UN = 1.000 M² / 0,83 = 1.205 M²

Como los servicios personales son más baratos que el comercio, los 1.000 metros cuadrados de

comercio que tiene actualmente podrán convertirse en 1.205 M² en el uso de servicios

personales.

EJEMPLO 2.

Al contrario, si la unidad de actuación 5 desea convertir 1.000 metros cuadrados de servicios

personales en comercio. (Ver tabla 57, modelo de edificabilidad y usos de la UAU 5)

Para lo que se toman los precios de venta del metro cuadrado por uso. (Ver tabla 80, Precios de

los Productos Inmobiliarios)

Precio de Uso Actual (PUA): es el Precio de Servicios Personales = $ 5´000.000

Precio de Uso Nuevo (PUN): es el Precio de Comercio= $ 6´000.000

Entonces, FC =: $ 6´000.000 / $ 5´000.000 = 1,20

Luego,

Uso Nuevo (UN): es el Uso de Comercio en metros cuadrados

Uso Actual (UA): son los metros cuadrados del Uso de Servicios Personales que se quieren

convertir = 1.000 M²

Entonces, UN = 1.000 M² / 1,20 = 833 M²




145

El Resultado es que los 1.000 metros cuadrados de Servicios Personales que tiene actualmente

podrá convertirlos en solo 833 M² en el uso de comercio.

De esta manera se garantiza que no se pierda el equilibrio del reparto.

La misma operación se puede realizar con los demás usos, siempre y cuando se cumpla con las

demás obligaciones exigidas, por ejemplo, si se van hacer conversiones de usos actuales a usos

de vivienda se debe tener en cuenta la restricción que genera el cumplimiento del espacio

público por habitante. Asimismo, tener en cuenta las restricciones de alturas por ejemplo en las

UAU 5 - 6, cuando como resultado de la conversión se aumentan los metros cuadrados de

construcción que en ningún caso podrán superar la edificabilidad máxima asignada a cada

unidad de actuación urbanística y/o gestión.

2.3.2.8. Forma de pago de las Transferencias.

El valor total de las transferencias que reciben las unidades de actuación urbanística y/o gestión

2, 4 y 6 como resultado del reparto que se explica en el numeral 5.6, corresponde a

$9.253.767,77 miles de pesos, de los cuales se deberá pagar en dinero el valor correspondiente

a las cargas físicas de estas tres unidades, como se muestra en la siguiente tabla:

UAU / UG 2 4 6 TOTAL

Valor de las

Transferencias3.751.614,41$ 3.708.842,07$ 1.793.311,29$ 9.253.767,77$

Pago en $$ (para Cargas

Fisicas)343.498,79$ 228.919,85$ 341.409,23$ 913.827,87$

Valor a compensar 3.408.115,61$ 3.479.922,23$ 1.451.902,06$ 8.339.939,90$

FORMA DE PAGO DE LAS TRANSFERENCIAS

Tabla 59. Forma de Pago de las Transferencias.

El valor resultante a compensar se podrá pagar total o parcialmente en dinero y/o metros

cuadrados en el uso de vivienda multifamiliar de estrato 3 que se desarrolle dentro del ámbito del

plan parcial. Para establecer la cantidad de metros cuadrados equivalentes se toman las

siguientes consideraciones:




146

Se hace la conversión a un precio de $2.725.000 (2014 COP) por m2.

No incluyen cupo de parqueadero privado, pero se da la opción de compra.

Se localizaran en el primer tercio de las torres en las que se cumpla el pago.

La mitad de los apartamentos por unidad de actuación serán apartamentos interiores y la

otra mitad serán apartamentos exteriores.

En consecuencia, la cantidad máxima de metros cuadrados a compensar para las unidades de

actuación y/o gestión 2,4 y 6 se describe a continuación en la siguiente tabla:


Valor a compensar 3.408.115,61$ 3.479.922,23$ 1.451.902,06$ 8.339.939,90$

2.725,00$

Compensacion en M2 1.251 1.277 533 3.061

Valor m2 de Vivienda Estrato 3

Tabla 60. Compensaciones en M2 para las UAU / UG 2 – 4 – 6 (Miles de $COP).

Estos metros cuadrados serán compensados dentro las unidades de actuación urbanística y/o

gestión 1, 3 y 5, según la distribución que se muestra en la tabla 61, estarán contabilizados

dentro del índice de construcción y en ningún caso se podrá superar la edificabilidad máxima

asignada a estas unidades.

Las unidades de actuación urbanística y/o gestión 1, 3 y 5 deberán asumir los pagos de las

compensaciones de acuerdo al porcentaje de participación en beneficios de cada unidad de

acuerdo a la tabla 61. Cada unidad podrá establecer la forma de pago de las compensaciones,

en dinero y/o metros cuadrados, previa concertación con la entidad gestora pública de las

unidades 2, 4 y 6, siempre y cuando no se altere el reparto. Así, los valores máximos a pagar en

dinero o metros cuadrados serán los siguientes:


% Participacion en

Beneficios40,69% 18,81% 40,50% 100,00%

M2 a pagar 1.245 576 1.240 3.061

Valor en $$ a pagar 3.393.867,77$ 1.568.363,12$ 3.377.709,01$ 8.339.939,90$

FORMA DE PAGO DE LAS COMPENSACIONES

Tabla 61. Forma de Pago de las Compensaciones.




147

2.3.3. PROYECCIÓN DE POBLACIÓN

Teniendo en cuenta los indicadores de la tabla 62 para calcular el número de personas por

unidad según el uso, se hace el cálculo de habitantes y población flotante.

personas 6

Promedio área por local comercial m2 50

m2 200

m2 80%

m2 10

personas 16

personas 4

Basico Propuesto

personas 3.20 3.20

m2 0 0

m2 0 60

m2 32 45

Área promedio por vivienda (Censo de

Edificaciones Bogota 2012)

Área promedio por vivienda Est. 3

Área promedio por vivienda VIP (CAMACOL 2012)

INDICADORES SUPUESTOS PARA PROYECCIÓN DE POBLACIÓN

COMERCIO - SERVICIOS PERSONALES

SERVICIOS EMPRESARIALES (OFICINAS)

Empleados más visitantes por local

Area promedio oficinas

Area neta total utilizable

Area neta utilizable por persona

VIVIENDA

Número de personas por hogar (ECV BOGOTA

2011)

Número de visitantes por oficina por día

Número de personas por oficina

Tabla 62. Indicadores para proyección de población.

La proyección de población para el número de viviendas base (649 und), se calcula en 2.077

habitantes y 2.751 personas como población flotante, como se muestra en la siguiente tabla:

UAU / UG 1 UAU / UG 2 UAU / UG 3 UAU / UG 4 UAU / UG 5 UAU / UG 6 TOTAL UND

Vivienda VIP 0 9 0 15 0 0 25 79

Vivienda multifamiliar E3 244 0 113 0 243 24 625 1.999

SUBTOTAL VIVIENDA 244 9 113 15 243 24 649 2.077

Comercio Esc Vecinal hasta 500 0 4 0 0 0 0 4 21,6

Comercio Esc Zonal para VIP 0 0 0 13 0 0 13 75,6

Comercio Esc zonal 500 - 2000 0 0 30 0 0 26 57 340

Comercio Esc urbana 2000 - 6000 53 0 0 0 90 0 143 861

Comercio metropolitano + 6000 0 0 0 0 0 0 0 -

Servicios personales 87 0 30 0 32 29 179 1.072

Servicios empresariales 0 0 0 0 19 0 19 381

TOTAL 384 13 174 28 385 79 1.063 2.077 2.751

PROYECCION POBLACION (No Viviendas Base)

USOUNIDADES No

HABITANTES

POBLACION

FLOTANTE

Tabla 63. Proyección de habitantes y población flotante. (Número de Viviendas Base)




148

2.3.4. ÍNDICES DE ESPACIO PÚBLICO POR HABITANTE

Teniendo en consideración que una de las premisas definidas por la Secretaria Distrital de

Planeación y el Taller del Espacio Público para realizar la siguiente propuesta urbana, es mejorar

el índice de espacio público por habitante, ya que al inicio de la formulación y antes de la

adopción del plan parcial es 0m2 por habitante, se definió para el Plan Parcial el índice de

espacio público efectivo por habitante en 1.55 m2, este dato se obtiene de dividir el número de

los 3.220,03 m2 de áreas de cesión para espacio público (ver tabla 64) sobre el número de

habitantes calculados en la propuesta (2.077 habitantes). La población flotante no cuenta para

el cálculo de este índice.

Ahora bien, sin perjuicio de la premisa de diseño urbano que constituye el índice de espacio

público por habitante definido anteriormente, y en el entendido que las disposiciones que sobre

el tema realiza tanto la Resolución de Determinantes No. 1051 de 2007, como el artículo 5 del

decreto distrital 215 de 2005 “Plan Maestro de Espacio Público”, el índice de espacio público de

10m2 por habitante es la meta de la totalidad de la ciudad sin que sea dable imponer tal

obligación a un solo proyecto, máxime cuando se trata de proyectos de renovación urbana que

parten de los desarrollos en zonas consolidadas de la ciudad y tienen como principal objetivo la

densificación de las zonas que se intervienen, con el propósito de mejorar las condiciones de

calidad de vida de los habitantes y los estándares constructivos y de diseño de la ciudad.

Así las cosas, con la inclusión de las intervenciones en los andenes existentes redefinidos y no

redefinidos y el área redefinida de la calle 14, elementos que se integran de manera continua

con las cesiones públicas planteadas, la propuesta urbana aporta un total de 3,86 m2 de espacio

público por habitante, como lo muestra la siguiente tabla:




149

AREA M2 No.

HABITANTES

M2 ESPACIO PUBLICO

EFECTIVO / HAB

CESION ESPACIO PUBLICO

PROPUESTO (PLAZOLETAS)3.220,03 1,55

AREA M2 M2 ESPACIO PUBLICO

/ HABITANTE

ANDENES EXISTENTES NO

REDEFINIDOS4.141,45 1,99

ANDENES EXISTENTES

REDEFINIDOS62,34 0,03

VIA LOCAL REDEFINIDA 588,41 0,28

8.012,22 3,86

INDICE ESPACIO PÚBLICO POR HABITANTE

TOTAL PLAN PARCIAL

AM

BIT

O A

PLIC

AC

IÓN

2.077

Tabla 64. Cálculo de m2 de espacio público por habitante.

Para efectos del presente modelo para que las viviendas adicionales a las definidas por unidad

de actuación urbanística y/o gestión en la tabla 66, no afecten el índice de metro cuadrado de

espacio público por habitante, se deberán garantizar 4.96 m2 de área adicional por cada unidad

de vivienda adicional, como se explica en el numeral 2.3.5.

2.3.5. UNIDADES DE VIVIENDA

Con el fin de garantizar la densidad habitacional y el índice de espacio público por habitante

definido en el numeral anterior, el plan parcial determina el número de viviendas base que

resulta de dividir el área de cesión para espacio público (3.220,03 m2) sobre los metros

cuadrados mínimos de espacio público por vivienda (4.96 m2), obteniendo 649 unidades de

vivienda. Los metros cuadrados mínimos de espacio público por vivienda resultan de multiplicar

el índice de espacio público por habitante (1.55m2), por el número promedio de habitantes por

vivienda estimado para la ciudad (3.20)7, como se muestra en la siguiente tabla:

M2 EP / HABITANTE 1,55

No HAB / VIVIENDA 3,20

M2 EP / VIVIENDA 4,96

M2 CESION ESPACIO PUBLICO 3.220,03

No VIVIENDAS BASE 649

VIVIENDAS BASE

Tabla 65. Cálculo del No de Viviendas Base.

7 Encuesta de Calidad de Vida, 2011




150

La distribución de las viviendas base entre todas las unidades de actuación, se establece

aplicando el porcentaje de participación de cada UAU en los beneficios totales que se definen en

el numeral 5.2 del presente documento, de manera que las 649 unidades de vivienda se

distribuyen según ese porcentaje, como se muestra en la siguiente tabla:

UAU / UG 1 2 3 4 5 6 TOTAL

% Participacion según

Beneficios37,63% 1,42% 17,39% 2,38% 37,45% 3,73% 100,0%

No Viviendas Base

Según Participacion244 9 113 15 243 24 649

DISTRIBUCION DE VIVIENDAS BASE

Tabla 66. Distribución de viviendas base por UAU.

Teniendo en cuenta la política de la Administración Distrital acerca de la redensificación del

centro por medio de la promoción de vivienda en las zonas céntricas de la ciudad, el Plan Parcial

propone entonces que para incentivar el aumento del número de viviendas y aprovechando los

espacios libres al interior de las manzanas, se incluyan las áreas privadas afectas al uso público

de la tabla 28 y el 50% del control ambiental para el cálculo de las viviendas adicionales de cada

UAU, sin que esto constituya una cesión adicional de suelo.

De acuerdo con esto, a continuación se muestra el área adicional estimada en el modelo que

por estos dos conceptos aportará cada unidad de actuación urbanística y/o gestión:

UAU / UG 1 2 3 4 5 6 TOTAL

Area Pivada Afecta Uso

Publico (0,7 IO)349,28 - 586,10 179,38 76,38 - 1.191,14

ControL Ambiental 50% 463,68 - 274,38 - 298,24 9,04 1.045,33

TOTAL 812,96 - 860,47 179,38 374,63 9,04 2.236,47

AREA ADICIONAL

Tabla 67. Área adicional estimada para viviendas adicionales

El área adicional de la tabla anterior podrá ser mayor en la medida en que aumente el área

privada de uso público y se disminuya la ocupación en primer piso, en atención al planteamiento

arquitectónico que cada unidad realice.




151

En consecuencia, cada unidad de actuación urbanística y/o gestión podrá obtener unidades de

vivienda adicionales a las determinadas en la tabla 66, siempre y cuando garanticen 4.96 m2 de

área adicional por unidad de vivienda dentro de cada unidad de actuación.

UNIDADES DE VIVIENDA PARA LAS UNIDADES DE ACTUACION URBANISTICA Y/O

GESTIÓN 2 Y 4.

Para que las unidades de actuación urbanística y/o gestión 2 y 4 puedan desarrollar las 280

unidades de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) que se proponen, (116 para la UAU 2 y 164

para la UAU 4), máximo 219 viviendas VIP no se contabilizarán para el cálculo del índice de

metros cuadrados de espacio público por habitante.

UAU / UG 2 4 TOTAL

No Viviendas Según Modelo 116 164 280

Unidades Vivienda Base 9 15 25

Unidades Vivienda Adicional Estimada 0 36 36

No Maximo Viviendas VIP fuera del Indice EP / Hab 107 112 219

VIVIENDAS VIP DEL MODELO (UNIDADES)

Tabla 68. Unidades de Vivienda VIP.

2.4. NORMAS ARQUITECTÓNICAS GENERALES

Las disposiciones normativas del presente plan, se aplicarán para todas las Unidades de

Actuación Urbanística y constituyen la norma urbanística común con las precisiones y

disposiciones contenidas en el presente capitulo.

2.4.1. INDICES URBANISTICOS

Se establecen para toda el área de planificación del Plan Parcial los siguientes índices

urbanísticos máximos, calculados sobre el área resultante para cálculo de índices:




152

Índice de Construcción 6,1

Índice de Ocupación 0,7

21.187,93

128.904,19

14.831,55

INDICES PERMITIDOS PARA TODO EL PLAN PARCIAL

(Sobre Area Resultante para Calculo de Indices)

Área Resultante para cálculo de índices (m2)

Edificabilidad Máxima permitida en todo el plan parcial (m2)

Área Máxima de Ocupación en todo el plan parcial (m2)

Tabla 69. Índices máximos de construcción y ocupación para todo el plan parcial.

Sin embargo, dadas las restricciones de altura que se generaron de la concertación con el

Ministerio de Cultura, se establecen los siguientes Índices de Construcción específicos para cada

Unidad de Actuación y/o Gestión como se muestra en la siguiente tabla, sin superar la

edificabilidad máxima establecida para todo el plan parcial y para facilitar el licenciamiento de los

proyectos que se desarrollen en cada una de ellas.

UNIDAD DE

ACTUACION

URBANISTICA Y/O

GESTION

AREA

RESULTANTE

PARA CALCULO

DE INDICES

EDIFICABILIDAD

MAXIMA (M2)

INDICE DE

CONSTRUCCION

RESULTANTE

1 6.564,5316 47.046,10 7,2

2 1.969,9943 5.400,00 2,7

3 3.117,2705 21.785,48 7,0

4 2.276,3293 8.010,00 3,5

5 5.530,3168 43.915,37 7,9

6 1.729,4907 2.747,23 1,6

TOTAL 21.187,93 128.904,19 6,1

Alternativa 5-6 7.259,81 46.662,61 6,4

Tabla 70. Edificabilidad máxima permitida por Unidad de Actuación Urbanística y/o Gestión.

2.4.2. VOLUMETRÍA

Los siguientes parámetros volumétricos serán lineamientos para la realización del Concurso

Arquitectónico que definirá los proyectos a construir en cada Unidad de Actuación, de acuerdo

con lo establecido en el concepto No MC-019287-EE-2013 emitido por el Ministerio de Cultura.

2.4.2.1. Alturas Máximas Permitidas

Se establece un criterio de alturas escalonadas de menor a mayor desde la calle 13 hacia la

calle 16 que garantice un distanciamiento del monumento de la Estación de La Sabana ubicado




153

sobre la calle 13. Para cada unidad de actuación urbanística la altura máxima permitida es la

establecida en el siguiente cuadro:

MANZANAS – UAU ALTURA MÀXIMA

Mz 11 - UAU 1 y 2

Mz 12 – UAU 3 y 4

Mz 13 – UAU 5 Y 6

Plataforma: 17.50 metros

Torre: La altura deberá ser escalonada a partir del eje vial de la Av.

Calle 13 tomado frente al punto medio del paramento de la manzana

13. (Ver figura 85). Ningún punto de las fachadas de las

edificaciones puede superar la línea virtual trazada desde el eje de la

vía, a una altura de 17,50 metros hacia el frente del predio con un

ángulo de 25° o el referente de la altura máxima será de 120 metros

para las U.A.U. 1 y 2. (Ver figura 86)

Tabla 71. Alturas máximas permitidas

Fig. 85. Planta Eje vial Calle 13.




154

Fig. 86. Esquema Indicativo alturas en escalonamiento

Las alturas propuestas garantizan una edificabilidad competitiva y atractiva para los desarrollos

inmobiliarios y permiten liberar espacio en el primer piso. Las alturas responden también a una

política de ciudad de densificación y revitalización del centro.

2.4.2.2. Tipología Edificatoria y Aislamientos

Se plantea una tipología continua de plataformas y/o edificaciones adosadas hasta 17.50 metros

contados a partir del nivel del andén y tipología aislada a partir de los 17,50 metros de altura. Los

siguientes aislamientos aplican para las edificaciones cuya altura se contara a partir de la

cubierta de la plataforma en cada unidad de actuación urbanística.

Aislamientos contra linderos de Unidades de Actuación

Altura Edificación (M)

Aislamiento a partir de

la cubierta de la

Plataforma (M)

De 0 hasta 40 m 5

Mayor de 40 hasta 80 m 7

Mayor a 80 m 12

Tabla 72. Aislamientos contra linderos de Unidades de Actuación




155

Aislamientos contra Edificaciones

Aplican para edificaciones de la misma unidad de actuación o de diferentes unidades de

actuación urbanística los siguientes aislamientos:

Altura Edificación (M) Aislamiento (M)

De 0 hasta 40 m 10

Mayor de 40 hasta 80 m 14

Mayor a 80 24

Tabla 73. Aislamientos contra Edificaciones

Se establecen adicionalmente las siguientes normas volumétricas:

a) La altura máxima entre placas para las torres es de 3,80 metros de conformidad con lo

establecido en el artículo 12 del Decreto 159 de 2004 y sus respectivos decretos

modificatorios, mediante el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la

reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal.

b) En ningún caso la plataforma podrá superar la altura de 17.50 para que no sobrepase la

altura del edificio de la estación de La Sabana.

c) Se debe tener en cuenta que los elementos de remate de puntos fijos sobre el nivel del

último piso, tales como tanques y cuartos de máquinas con una altura máxima de 3.80

metros, no se contabilizaran como piso.

d) Las plataformas de todas las unidades de actuación tendrán que cumplir con la siguiente

exigencia: a la altura de 5 metros contados a partir del nivel del andén y hasta 17.50 m de

altura, deberán avanzar 3 metros sobre área útil a partir de su límite de ocupación

establecido, garantizando la circulación perimetral cubierta en primer piso que se constituirá

en área privada de uso público y la cual no se contabilizará dentro del índice de ocupación,

como se muestra en el siguiente gráfico:




156

Fig. 87. Perfil de plataformas para garantizar circulación perimetral cubierta a nivel peatonal

e) Las torres de todas las unidades de actuación que estén sobre plataforma tendrán que

cumplir con la siguiente exigencia: a la altura de 17.50 m de altura contados a partir del nivel

del andén, deberán retroceder 5 m a partir del límite de la plataforma hacia el interior del

proyecto, consolidando una escala humana adecuada en el espacio público a manera de

zócalo urbano que se alinea con los volúmenes de los BIC como se muestra en el siguiente

gráfico:

Fig. 88. Perfil del zócalo urbano y retroceso de torres




157

f) No se permiten voladizos sobre las áreas de cesión, control ambiental, espacios públicos

existentes o redefinidos, ni avances adicionales sobre las áreas privadas afectas al uso

público a los planteados en el literal d).

g) Las plataformas y/o edificaciones hasta 17.50 m de unidades de actuación colindantes,

deberán garantizar entre si la continuidad de sus paramentos hasta 17.50 metros en altura,

en un mínimo de 3 metros lineales en fachada.

h) En ningún caso podrá existir culata contra espacio público o control ambiental.

i) El diseño arquitectónico general de los desarrollos de toda el área del plan parcial,

seleccionado mediante el concurso solicitado por el Ministerio de Cultura, deberá resolver

aquellos detalles y precisiones de aspectos volumétricos, arquitectónicos y de espacio

público que se presenten entre los proyectos de las diferentes unidades de actuación que

por diferencia en los tiempos de construcción se puedan generar. Se deberá así garantizar

una propuesta urbana y arquitectónica homogénea que garantice continuidad de los

espacios públicos y las áreas privadas de uso público así como las mejores condiciones de

habitabilidad de los proyectos privados.




158

Fig. 89. Modelo indicativo de Ocupación – Vista desde Calle 16

Fig. 90. Modelo indicativo de Ocupación – Vista desde Calle 13




159

A continuación se presentan diferentes proyectos de referencia que hacen alusión a la

implantación de grandes densidades y alturas en centros históricos que conviven armónicamente

con sus inmuebles de patrimonio histórico y cultural.

Fig. 91. TORRE COLSEGUROS A 47 METROS DEL COLEGIO MARIA AUXILIADORA, BOGOTÁ




160

Fig. 92. C.C. AV. CHILE A 20 METROS DE LA IGLESIA LA PORCIUNCULA, BOGOTÁ

Fig. 93. TORRE TEQUENDAMA A 26 METROS DE LA IGLESIA SAN DIEGO, BOGOTÁ




161

Fig. 94. TORRE AVIANCA A 30 METROS DE LA IGLESIA DE LA TERCERA, BOGOTÁ

Fig. 95. TORRE BAVARIA A 70 METROS DEL MUSEO NACIONAL, BOGOTÁ




162

Fig. 96. TORRE PIRELLI A 120 METROS DE LA ESTACIÓN CENTRAL, MILÁN, ITALIA

Fig. 97. OLYMPIC TOWER A 25 METROS DE IGLESIA SAN PATRICIO, N.Y




163

2.4.3. USOS

El área objeto del presente plan parcial se acoge a los usos establecidos en la Resolución No.

2296 de diciembre 23 de 2010 por medio de la cual se complementa la ficha reglamentaria de

los sectores normativos No. 5, 19 y 33 de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ 102 –La

Sabana, y los establecidos en el Decreto Distrital 492 de 2007, mediante el cual se adopta la

Operación Estratégica del Centro de Bogotá, el Plan Zonal del Centro PZCB, donde se busca

aprovechar la construcción de la Avenida Mariscal Sucre para generar procesos de renovación

urbana en sus bordes, incentivar proyectos de intervención urbana en las áreas de influencia de

la Estación de La Sabana, de forma tal que se consoliden servicios complementarios que

permitan la competitividad de estos usos dotacionales. La asignación específica de usos se

relaciona a continuación:

USOS PRINCIPALES: VIVIENDA

TIPO CONDICIONES

Vivienda - Residencial

multifamiliar

Se permite como uso principal en cualquiera de las manzanas

que conforman el presente plan parcial

Densidad para el uso de vivienda: será resultante de las unidades de vivienda del numeral

2.3.5 y el cumplimiento del índice de metros cuadrados de espacio público por habitante exigido

del numeral 2.3.4.

Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Los metros cuadrados para vivienda de interés prioritario

se determinan en un 9.77% de la edificabilidad total que corresponden a 12.600,00 m2,

contribuyendo con las políticas de redensificación del centro y promoción de la vivienda social

del Plan de Desarrollo Bogotá Humana 2012 – 2016.

Transferencia de área de vivienda de interés social y de vivienda de interés prioritario. De

conformidad con lo establecido en el artículo 42 del Decreto 327 de 2004, las unidades de

actuación 2 y 4 son zonas receptoras de transferencias de vivienda de interés social y prioritario

por ubicarse dentro del área delimitada en el Plan Zonal del Centro de la Ciudad.




164

USOS PRINCIPALES: SERVICIOS

USOS ESPECIFICOS ESCALA CONDICIONES

SE

RV

ICIO

S E

MP

RE

SA

RIA

LE

S

SE

RV

ICIO

S F

INA

NC

IER

OS

CASAS MATRICES DE: Bancos,

Corporaciones, Bolsa, Fiducia,

Crédito, Seguros, Cooperativas.

METROPO-

LITANA

SUCURSALES DE: Bancos,

Corporaciones, Bolsa, Crédito,

Seguros, Cooperativas, Casas de

cambio.

URBANA

Cajeros automáticos ZONAL

Solamente como uso

anexo a Sucursal

Bancaria o

establecimiento

comercial o de

servicios.

OFICINAS ESPECIALIZADAS DE:

Finca raiz, arrendamientos,

informática, consultoría, publicidad,

mercadeo, asesoría, contabilidad,

bolsas y agencias de empleo,

laboratorios de revelado y copias.

URBANA

SE

RV

ICIO

S D

E

LO

GIS

TIC

A

BODEGAS: Correo, Embalaje,

Almacenamiento, mantenimiento,

celaduría, limpieza, fumigación.

METROPO-

LITANA




165

OFICINAS Y AGENCIAS DE

ATENCIÓN AL CLIENTE. Correo,

Embalaje, Almacenamiento,

mantenimiento, reparación,

celaduría, limpieza, fumigación.

URBANA

Integrado a otros

servicios de oficinas.

No podrá plantear

áreas de

almacenamiento o

bodegaje diferentes a

las exigidas como

equipamiento

comunal.

SE

RV

ICIO

S P

ER

SO

NA

LE

S

SE

RV

ICIO

S D

E

PA

RQ

UE

AD

ER

O

Estacionamientos en edificaciones

especializadas en altura (dos o más

pisos) o subterráneas.

Estacionamientos en superficie.

URBANA

SE

RV

ICIO

S T

UR

IST

ICO

S

ALOJAMIENTO Y HOSPEDAJE

TEMPORAL EN: Hoteles y

Apartahoteles de más 50

habitaciones y/o servicios

complementarios

METROPO-

LITANA

Inscripción en el

Registro Nacional de

Turismo. El

proyecto deberá

plantear solución para

controlar sus impactos

en materia de: ruido,

(insonorización), así

como del control de

olores, basuras y

deberá acogerse a una

de las alternativas

previstas

normativamente para

la solución de

parqueaderos.

Hoteles y Apartahoteles hasta 50

habitaciones con servicios básicos

Residencias estudiantiles, religiosas

y de la tercera edad.

URBANA




166

SE

RV

ICIO

S

AL

IME

NT

AR

IOS

Restaurantes, comidas rápidas,

Casa de Banquetes.

ZONAL

SE

RV

ICIO

S P

RO

FE

SIO

NA

LE

S T

ÉC

NIC

OS

ES

PE

CIA

LIZ

AD

OS

Agencias de viajes, sindicatos,

asociaciones gremiales,

profesionales, políticas y laborales,

estudios y laboratorios fotográficos,

consultorios médicos y estéticos,

centros estéticos, veterinarios,

venta de mascotas, gimnasios y

centros de acondicionamiento

cardiovascular, laboratorios

médicos y odontológicos (mecánica

dental), servicios de ambulancia,

venta de telefonía celular, viveros.

ZONAL

ACTIVIDAD ECONÓMICA

LIMITADA EN SERVICIOS

Peluquería, salas de belleza,

tatuajes, sastrería, agencias de

lavandería y de tintorerías,

reparación de artículos eléctricos,

fotocopias, remontadora de

calzado, marqueterías, vidrierías,

floristerías, confecciones,

cafeterías, heladerías, elaboración

de artesanías.

VECINAL




167

SE

RV

ICIO

S D

E C

OM

UN

ICA

CIÓ

N M

AS

IVA

Y E

NT

RE

TE

NIM

IEN

TO

ESTABLECIMIENTOS

ESPECIALIZADOS Centros de

convenciones, salas de concierto.

Edificaciones de estudios de

Televisión, estaciones de emisión y

estudios de grabación de las

empresas de comunicaciones

masivas y de entretenimiento con

más de 600m²

METROPO-

LITANA

Solamente en

estructuras diseñadas

y construidas para el

uso.

Salas de concierto y exposiciones,

auditorios, cines, salas de

audiovisuales, clubes sociales,

Edificaciones de estudios de

Televisión, estaciones de emisión y

estudios de grabación de las

empresas de comunicaciones

masivas y de entretenimiento, hasta

600 m2 Casinos

URBANA

En estructuras

diseñadas para el uso,

únicamente.

Alquiler de videos, servicios de

Internet. Servicios de telefonía

Escuelas de baile Billares,

boleras, juegos de habilidad y

destreza y electrónicos de habilidad

y destreza Juegos localizados

de suerte y azar (Bingos, video-

bingos, esferódromos y máquinas

tragamonedas)

ZONAL

En centros

comerciales.

Cumpliendo con las

normas del Código de

Policía de Bogotá D.C.

Chance, lotería en línea, Juegos

electrónicos de habilidad y destreza

de pequeño formato

VECINAL

En locales de hasta 20

m2, o dentro de un




168

local comercial

permitido

USOS PRINCIPALES: COMERCIO

USOS ESPECIFICOS ESCALA CONDICIONES

CO

ME

RC

IO

VENTA DE BIENES Y

SERVICIOS

COMPLEMENTARIOS:

Productos alimenticios,

bebidas, equipos

profesionales, fotografía,

calzado, productos en

cuero, ropa, artículos

deportivos, productos

eléctricos, cacharrerías,

ópticas, lámparas,

muebles, medicinas,

cosméticos, estéticos,

metales y piedras

preciosas, cristalería,

juguetería, anticuarios,

producción y venta de

artesanías, artículos para

el hogar, acabados y

decoración, artículos y

comestibles de primera

necesidad: fruterías,

panaderías, lácteos,

ALMACENES

POR

DEPARTAMENTO

Y CENTROS

COMERCIALES E

HIPERMERCADO

CON MAS DE

6.000 M2 DE

AREA DE

VENTAS.

METROPO-

LITANA

Puede permitirse bajo

condiciones específicas

señaladas mediante el

plan parcial. Solamente

en estructuras diseñadas

y construidas para el uso.

Acceso a zonas de

cargue, según

condiciones de

accesibilidad establecidas

en el articulo 182 del

Decreto 190 de 2004 y lo

establecido en el

Concepto de la

Secretaría Distrital de

Movilidad.




169

carnes, salsamentaria,

rancho, licores, bebidas,

droguerías, perfumerías,

papelerías, librerías,

lencería, viveros, telas,

cortinas, discos, pinturas,

mascotas, ferreterías

autopartes, repuestos,

lujos y bocelería para

automotores, artículos

para la construcción al

detal en establecimientos

de escala metropolitana

con servicio de transporte

para atender al cliente a

domicilio.

CO

ME

RC

IO

VENTA DE BIENES Y

SERVICIOS

COMPLEMENTARIOS:

Productos alimenticios,

bebidas, equipos

profesionales, fotografía,

calzado, productos en

cuero, ropa, artículos

deportivos, productos

eléctricos, ferreterías,

cacharrerías, ópticas,

lámparas, muebles,

medicinas, cosméticos,

estéticos, metales y

piedras preciosas,

ALMACENES

SUPERMERCAD

OS Y CENTROS

COMERCIALES

DE MÁS DE 2.000

M2 HASTA 6.000

M2 DE AREAS

DE VENTA.

URBANA

Puede permitirse bajo

condiciones específicas

señaladas mediante el

plan parcial según lo

establecido en el

Concepto de la

Secretaría Distrital de

Movilidad.

Solamente en estructuras

diseñadas y construidas

para el uso.




170

cristalería, juguetería,

anticuarios, producción y

venta de artesanías,

artículos para el hogar,

acabados y decoración,

artículos y comestibles de

primera necesidad:

fruterías, panaderías,

lácteos, carnes,

salsamentaria, rancho,

licores, bebidas,


papelerías, librerías,

lencería, viveros, telas,

cortinas, discos, pinturas,

mascotas, ferreterías,,

autopartes, repuestos,

lujos y bocelería para

automotores, Juegos

localizados de suerte y

azar (Bingos, videobingos,

esferodromos y máquinas

tragamonedas y casinos)

VENTA DE BIENES Y

SERVICIOS

COMPLEMENTARIOS:

(Los mismos productos del

comercio urbano)

ALMACENES,

SUPERMERCAD

OS Y CENTROS

COMERCIALES

HASTA 2.000 M2

DE AREA DE

VENTAS.

ZONAL




171

CO

ME

RC

IO

ACTIVIDAD ECONÓMICA

LIMITADA EN COMERCIO

Artículos y comestibles de

primera necesidad:

fruterías, panaderías,

confitería, lácteos, carnes,

salsamentaria, rancho,

licores, bebidas,


papelerías y misceláneas,

ferreterías.

LOCALES, CON

AREA DE

VENTAS DE

HASTA 500 M2

VECINAL

USOS COMPLEMENTARIOS: DOTACIONALES

TIPO DESCRIPCIÓN

UNIDADES DE SERVICIO ESCALA CONDICIONES

EDUCATIVO

Instituciones de educación

superior.

Centros de investigación.

Educación no formal.

Centros tecnológicos y

técnicos y educación no

formal hasta 1500

alumnos

METROPO-

LITANA

URBANA

En edificaciones diseñadas y

construidas para el uso.

CULTURAL

Museos, centros culturales

y artísticos, centro de

Investigación e

innovación, hemerotecas,

cinemateca, auditorios,

planetarios, archivos

generales científicos y

artísticos, salas de

METROPO-

LITANA


construidas para el uso,

teniendo en cuenta las

previsiones para la mitigación

de impactos.




172

exposición, teatros.

Bibliotecas superiores a

250 puestos de lectura.

Galerías y salas de

exposición, centros

cívicos, culturales,

científicos y artísticos,

museos Salas de

exposición, teatros, en

predios hasta 10.000m2

URBANA



Bibliotecas hasta 250

puestos de lectura.

Galerías y salas de

exposición, centros

cívicos, culturales,

científicos, artísticos,

museos, teatros, casas de

cultura, en predios hasta

5.000 m2.

Casas juveniles.

ZONAL



SERVICIOS DE LA

ADMINISTRACIÓN

PÚBLICA

Sedes principales de

entidades públicas y

sedes administrativas de

servicios públicos, centros

Administrativos

Nacionales,

METROPO-

LITANA

En edificaciones diseñadas

y construidas para el uso,


previsiones para la

mitigación de impactos..




173

Departamentales y

Distritales.

Sedes Administrativas

Militares y Policivas.

Representaciones

Diplomáticas, Organismos

de Cooperación

Internacional y

Organismos Multilaterales

con atención al público,

Veeduría Distrital, Sedes

Administrativas Principales

en salud EPS y ARS.

Sedes de la

administración pública

para la desconcentración

de la atención al

ciudadano, Inspecciones

de Policía.

URBANA




previsiones para la

mitigación de impactos.

Veedurías, Notarías,

Curadurías.

Sede de la Alcaldía Local,

Juntas Administradoras

Locales

ZONAL

SERVICIOS

PUBLICOS Y DE

TRANSPORTE

TRANSPORTE:

Terminales de

Pasajeros:

Tren de Cercanías:

Estaciones de

Pasajeros,

METROPO-

LITANA




previsiones para la

mitigación de impactos. El

área del plan parcial podrá




174

Transmilenio:

Estaciones Intermedias.

Metro: Estaciones de

Metro.

albergar infraestructura

complementaria a la red de

transporte urbano y regional

existente y prevista en sus

inmediaciones.

2.5. NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES

2.5.1. NORMAS SOBRE SOTANOS, RAMPAS Y ESCALERAS

Sótanos: Se permiten con la destinación de los usos permitidos establecidos por el plan parcial

a excepción de la vivienda. Las áreas construidas en sótano no contaran dentro del índice de

construcción independientemente de su destinación.

Semisótanos: No se permite.

Rampas y escaleras: las rampas no se podrán ubicar sobre los andenes ni retrocesos del

proyecto. Deben proponerse para el ingreso vehicular a los sótanos con una pendiente del 20%

máximo, además su ancho permitirá el ingreso y salida de vehículos. El desarrollo de las rampas

deberá darse al interior del lindero del predio. Se propondrán rampas que garanticen la

movilización de discapacitados, tal como lo dispone el Decreto Nacional 1538 de 2005, así como

los demás elementos de acceso al espacio público, a las edificaciones, vías y parqueaderos.

2.5.2. NORMAS SOBRE CONEXIONES SUBTERRÁNEAS

Se permitirán conexiones subterráneas bajo la Avenida Mariscal Sucre (Carrera 18 – par vial

sentido sur norte) y la Carrera 17, entre los predios de la estación de La Sabana, el Instituto

Técnico La Salle y los predios resultantes reglamentados en el Plan Parcial en todas las

Unidades de Actuación. Las intervenciones subterráneas deberán responder a los

requerimientos técnicos y aprobaciones por parte del Instituto de Desarrollo Urbano, la

Defensoría del Espacio Público, la Secretaria de Movilidad y Empresas de Servicios Públicos,

según lo contenido el artículo 13 del decreto 1469 de 2010. La factibilidad y viabilidad de dichas

intervenciones estará sujeta a la ejecución de los proyectos de transporte público previstos por la

administración distrital diseñados específicamente para la Estación de La Sabana y la estación

de Transmilenio ¨La Sabana¨. En las conexiones subterráneas podrán ubicarse actividades

relacionadas a los usos permitidos establecidos por el plan parcial a excepción de la vivienda.




175

Fig. 98. Modelo indicativo de conexiones subterráneas peatonales complementarias.

2.5.3. EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO

El equipamiento comunal privado está conformado por las áreas de propiedad privada al servicio

de los copropietarios. Para efectos del cálculo del equipamiento comunal privado, no se

contabilizarán las áreas correspondientes a: circulación vehicular, cuartos de máquinas o de

mantenimiento, subestaciones, cuartos de basura y similar, así como los corredores y demás

zonas de circulación cubierta, necesarias para acceder a las unidades privadas.

El equipamiento comunal privado debe tener acceso directo desde áreas comunes y podrá

ubicarse parcialmente en las terrazas o en cualquier piso de las edificaciones. Las áreas con

esta destinación no se contabilizaran dentro del índice de construcción.

Cada unidad de actuación urbanística debe prever con destino al equipamiento comunal privado

en las siguientes proporciones de acuerdo con los usos previstos:

Para proyectos de vivienda, VIS o VIP subsidiables:

Hasta 150 viviendas: 6 metros cuadrados por cada unidad de vivienda.

150 o más viviendas: 8.5 metros cuadrados por cada unidad de vivienda.

Proyectos de vivienda, no VIS:

10 metros cuadrados por cada 80 metros cuadrados de construcción neta en vivienda.

Para usos diferentes a vivienda:

10 metros cuadrados por cada 120 metros cuadrados de construcción neta.

En la destinación que se señala a continuación:

El 40% mínimo de zonas verdes recreativas en primer piso o terrazas, en las cuales se pueden

contabilizar las áreas afectas al uso público en primer piso.

El 15% mínimo de servicios comunales




176

3. ESTRUCTURA DE MOVILIDAD

De acuerdo al proyecto urbanístico del Plan Parcial y según el estudio de transito las

proyecciones de tránsito se evalúan en el tiempo a 5, 10 y 20 años para definir la viabilidad del

proyecto y poder tomar decisiones de mitigación de los impactos que puedan generar el

desarrollo de los proyectos, para lo que se define la demanda generada y atraída por el área del

Plan Parcial a partir del número de estacionamientos requeridos y ofrecidos por el proyecto.

Cada unidad de actuación y/o gestión se podrá desarrollar siempre y cuando cumpla con las

cargas definidas en el numeral 5.3 y las obligaciones establecidas por el Estudio de Transito.

3.1. EXIGENCIA DE CUPOS DE ESTACIONAMIENTOS.

Para calcular las áreas generadoras de estacionamientos en todos los usos, se toma como

referencia la clasificación del decreto 190 de 2004 según el cual el sector del plan parcial se

encuentra en una zona de Demanda de Estacionamientos Media baja “C”. A continuación se

muestran los usos generales, usos específicos y sus respectivas exigencias de estacionamientos

para la zona de demanda normativa “C”, sin embargo, el cálculo de los cupos de

estacionamientos por uso se regirá de acuerdo con lo establecido en el anexo No. 4 del Decreto

190 de 2004. Para todos los usos la dimensión mínima para cupos vehiculares privados y de

visitantes es de 2,20 metros por 4,50 metros.

USO DE VIVIENDA

Las cuotas de estacionamientos se aplican sobre las áreas netas construidas, una vez

descontadas las áreas que no generan estacionamientos, a saber: área de instalaciones,

subcentrales, puntos fijos (cajas de escaleras y ascensores) y el área de circulación que no

exceda en una vez la de estos puntos, la estructura, los muros de fachada, los distintos espacios

que componen el equipamiento comunal privado, y la propia área de estacionamientos. Una vez

descontadas dichas áreas, se obtienen las áreas generadoras de estacionamientos privados y

de visitantes, en todas las escalas, salvo cuando se señale una unidad de medida diferente




177

USO

ESPECIFICO CLASE TIPO

EXIGENCIA DE

ESTACIONAMIENTOS

VIVIENDA

MULTIFAMILIAR

ESTRATO 3 - 4

Privados: 1 x 2 viviendas

Visitantes: 1 x 10 viviendas

VIS



VIP



Tabla 74. Exigencia de estacionamientos para uso residencial

USO DE COMERCIO Y SERVICIOS:

Comercio de Escala Metropolitana, Urbana y Zonal

Las áreas generadoras de estacionamientos privados y de visitantes se contabilizarán sobre el

área de ventas de los establecimientos comerciales.

Comercio de Escala Vecinal A y B

En todas las zonas de demanda, los estacionamientos privados y de visitantes se contabilizarán,

sobre el área de ventas, después de los primeros 60 metros cuadrados, sobre el área que

exceda dicho metraje.

USO

ESPECIFICO ESCALA TIPO

EXIGENCIA DE

ESTACIONAMIENTOS

COMERCIO

METROPOLITANO Metropolitana

Privado 1 x 200 m2

Visitantes 1 x 30 m2

COMERCIO URBANO Urbana

Privado 1 x 200 m2





178

COMERCIO ZONAL Zonal

Privado 1 x 250 m2


COMERCIO VECINAL Vecinal A

Privado 1 x 250 m2


Tabla 75. Exigencia de estacionamientos para usos de comercio y servicios

SERVICIOS EMPRESARIALES, PERSONALES Y DE ALTO IMPACTO

Escalas Metropolitana, Urbana y Zonal

Privados: Se contabilizarán sobre el 50% de las áreas generadoras de estacionamientos.

Visitantes: Se contabilizarán sobre el 50% de las áreas generadoras de estacionamientos.

Escala Vecinal

En todas las zonas de demanda, los estacionamientos privados y de visitantes se contabilizarán

sobre el área vendible, después de los primeros 60 metros cuadrados, sobre el área que exceda

dicho metraje.

Servicios Empresariales

USO


EXIGENCIA DE

ESTACIONAMIENTOS

SERVICIOS

FINANCIEROS Metropolitana y

urbana

Privado 1 x 60 m2

SERVICIOS A EMPRESAS

E INMOBILIARIOS Visitantes 1 x 80m2

SERVICIOS DE LOGÍSTICA

Metropolitana

Privado 1 x 25 m2


Urbana

Privado 1 x 80 m2


Tabla 76. Exigencia de estacionamientos para servicios empresariales




179

Servicios Personales

USO


EXIGENCIA DE

ESTACIONAMIENTOS

SERVICIOS TURÍSTICOS

Metropolitana

Privado 1 x 100 m2


Urbana

Privado 1 x 100 m2


SERVICIOS ALIMENTARIOS -

SERVICIOS PROFESIONALES

ESPECIALIZADOS

Zonal

Privado 1 x 80 m2


SERVICIOS DE

COMUNICACIÓN Y

ENTRETENIMIENTO

MASIVOS

Metropolitana y

Urbana

Privado 1 x 250 m2


Zonal Privado 1 x 100 m2

Visitantes 1 x 200m2

Tabla 77. Exigencia de estacionamientos para servicios personales

USO DOTACIONAL

Estacionamientos para el uso Dotacional:

Los usos dotacionales de cobertura metropolitana que superen los 2.000 m2 de área construida

deberán prever solución para las zonas de cargue y descargue al interior de las áreas privadas

de los proyectos.

Áreas generadoras de estacionamientos privados: Se contabilizarán sobre las áreas

administrativas.

Áreas generadoras de estacionamientos de visitantes: Se contabilizarán sobre las áreas que

resultan de descontar las áreas administrativas del área total generadora de estacionamientos.

En los establecimientos Educativos y Culturales de escalas zonal y vecinal se contabilizarán

sobre las áreas destinadas a la prestación del servicio básico al público, propio de cada uso,

tales como las aulas de clase en el Educativo, los salones comunales, las salas de lectura y las




180

áreas de exposiciones en el Cultural, excluidos los espacios de servicios complementarios. En

los establecimientos educativos de escalas zonal y vecinal se excluirán los laboratorios,

gimnasios, auditorios, oratorios, baños, cocinas y comedores.

USO USO

ESPECIFICO ESCALA TIPO EXIGENCIA

EQUIPAMIENTOS

COLECTIVOS

EDUCATIVO Metropolitana

Privado 1 x 100 m2


CULTURAL

Metropolitana

y Urbana

Privado 1 x 100 m2


Zonal

Privado 1 x 60 m2


SERVICIOS DE LA

ADMINISTRACIÓN

PUBLICA

Metropolitana

y Urbana

Privado 1 x 25 m2

Visitantes 1 x 150m2

Zonal

Privado 1 x 100 m2


SERVICIOS

PÚBLICOS Y DE

TRANSPORTE

Metropolitana

Privado 1 x 200 m2


Urbana

Privado 1 x 300 m2


Tabla 78. Exigencia de estacionamientos para usos dotacionales

3.1.1. ESTACIONAMIENTOS PARA USUARIOS CON MOVILIDAD REDUCIDA

La dimensión mínima de cupos para discapacitados es de 3,80 metros por 4,50 metros para

todos los usos, se exige destinar un (1) cupo para usuarios con movilidad reducida por cada

treinta (30) cupos exigidos, con localización preferencial próxima a los ingresos peatonales,




181

garantizando como mínimo un porcentaje equivalente al dos por ciento (2%) del total de

parqueaderos habilitados para visitantes. En ningún caso podrá haber menos de un espacio

habilitado, debidamente señalizado con el símbolo gráfico de accesibilidad.

La localización de cada uno de los cupos de estacionamientos para usuarios con movilidad

reducida deberá ser presentados en cada uno de los proyectos a desarrollar por unidad de

actuación.

3.1.2. ESTACIONAMIENTOS PARA BICICLETAS

Se establece que para todos los usos, por cada 2 estacionamientos (privados y de visitantes) se

debe prever un (1) cupo para el estacionamiento de bicicletas, los cuales se ubicaran dentro del

área privada del predio excluyendo el antejardín. En este caso, se puede considerar la

instalación de estructuras especiales para el parqueo de bicicletas.

3.1.3. ESTACIONAMIENTOS PARA CARGUE Y DESCARGUE

Para los usos dotacionales de cobertura metropolitana que superen los 2.000 m2 de área

construida deberán prever solución para las zonas de carga.

Para los usos de comercio y servicios de escala metropolitana y urbana se deberán reservar

áreas de cargue y descargue en una proporción mínima de un (1) cupo de 3 por 10 metros de

dimensión mínima por cada 500 metros cuadrados, sobre el área destinada a estacionamientos

privados.

3.2. DISTRIBUCION DE CUPOS DE ESTACIONAMIENTO.

Aplicando la exigencia de estacionamientos establecida en el cuadro anexo 4 del P.O.T.

(Decreto 190 de 2004) a la propuesta de usos iniciales de la primera formulación del plan parcial

se determinaron un total de 1680 cupos de estacionamientos privados y de visitantes, como se

ratifica en el Estudio de Tránsito aprobado por la Secretaría de Movilidad (ver tabla 79).




182

Tabla 79. Total Cupos Estacionamiento Requeridos.

Fuente: Estudio de Movilidad - TyT Tránsito y Transporte Ingeniería S.A.S.

Teniendo en cuenta lo anterior y como consecuencia de los procesos de definición de los

proyectos inmobiliarios posteriores a la expedición del decreto, en los cuales el proyecto tenga

que ajustarse, cualquier modificación solo se podrá realizar en variaciones que no alteren más

de (+/-) 5% la oferta (modificación de accesos, salidas, cupos de parqueo y/o servicios

prestados) como lo determina el concepto de la Secretaría Distrital de Movilidad, oficio SM-

DSVCT-137421-13. De acuerdo con lo anterior la oferta de cupos no podrá superar los 84 cupos

adicionales (equivalentes al 5% de 1680 cupos) para un máximo de 1764 cupos.

En el momento de solicitar las respectivas licencias de urbanismo y construcción, los proyectos

inmobiliarios podrán acogerse a las normas que complementen o sustituyan la exigencia de

estacionamientos del cuadro anexo No. 4 del P.O.T. (Decreto 190 de 2004) para aquellos

sectores de ciudad que estén alimentados por el Sistema Integrado de Transporte Público y así

contribuir al desestimulo del uso del vehículo particular en el centro de la ciudad.

Se distribuyen entre las seis unidades de actuación 1.756 cupos de estacionamientos mediante

una metodología que garantiza la asignación mínima requerida para los desarrollos residenciales

de vivienda de interés prioritario VIP en las U.A.U. 2 y 4, que corresponden a 28 cupos y 54

cupos respectivamente, según el Cuadro anexo No. 4 del P.O.T. (Decreto 190 de 2004), que

establece 1 cupo por cada 8 viviendas para parqueos de residentes y 1 cupo por cada 18

viviendas para visitantes.

La metodología aplicada establece que de los 1.756 cupos para el Plan Parcial, se restan los

que por norma requieren las UAU 2 y 4 (78 cupos), obteniendo un total de 1678 cupos

resultantes, los cuales se distribuyen entre las unidades de actuación 1, 3, 5 y 6, según su

participación en beneficios. (Ver tablas 80 y 81).




183

Total Cupos de Estacionamiento

UAU / UG 2 4

Estacionamientos según POT para

uso VIP 28 50

Estacionamientos a Distribuir

entre las demas UAU

1756

1678

Tabla 80. Cupos Estacionamiento para la UAU 2 y 4.

UAU / UG 1 3 5 6 TOTAL

Beneficios según el modelo 151.803.585,00$ 70.150.978,00$ 151.080.822,98$ 15.046.845,12$ 388.082.231,10$

% Participacion 39,12% 18,08% 38,93% 3,88% 100,00%

No Estacionamientos por UAU 656 303 653 65 1678

DISTRIBUCION DE ESTACIONAMIENTOS

Tabla 81. Cupos Estacionamiento para la UAU 1, 3, 5 y 6.

Así, los cupos de estacionamientos asignados para cada unidad de actuación son los siguientes:

UAU / UG 1 2 3 4 5 6 TOTAL

Estacionamientos por

UAU (und)656 28 303 50 653 65 1756

DISTRIBUCION DE ESTACIONAMIENTOS

Tabla 82. Cupos Estacionamiento asignados para todas las UAU.

En el momento de la solicitud de las licencias urbanísticas y de construcción, la entidad

competente que otorga las licencias exigirá los cupos de estacionamientos privados y de

visitantes, para movilidad reducida, para cargue y descargue y para bicicletas de las unidades de

actuación y/o gestión, aplicando los requerimientos del cuadro anexo No 4 del POT (Decreto 190

de 2004). Los cupos para estacionamientos privados y de visitantes para cada unidad de

actuación y/o gestión, no podrán superar el número de cupos asignados en la tabla 82.

Las áreas destinadas a estacionamientos no contaran dentro de la edificabilidad máxima

permitida para cada unidad de actuación, indiferentemente de su ubicación. Los parqueaderos

ubicados en primer piso no podrán tener frente sobre espacio público ni sobre las áreas privadas

afectas al uso público.




184

3.3. ACCESOS VEHICULARES

La propuesta urbana incluye la construcción de sótanos para estacionamientos de acuerdo con

los usos y áreas propuestas. Los accesos para vehículos privados y taxis se podrán realizar

únicamente por la Calle 15 y la Carrera 17, de acuerdo con lo establecido en el estudio de

tránsito respectivo y los requerimientos de la Secretaría de Movilidad en el cual se tiene el

siguiente planteamiento:

La unidad de actuación urbanística 3 (manzana 12) tendrá el acceso al parqueadero por

la Calle 15, donde se supone ingresara el 30% del flujo de ingreso y salida del Plan

Parcial; el acceso a parqueaderos de la unidad de actuación 4 sobre la calle 15 se hará a

través de la unidad de actuación 3.

La unidad de actuación urbanística 5 (manzana 13) tendrá acceso al parqueadero por la

Carrera 17, donde se plantea que ingresara el 70% del flujo de ingreso y salida del Plan

parcial. El acceso a parqueaderos de la unidad de actuación 6 se hará a través de la

unidad de actuación 5.

Fig. 99. Accesos Viales de la UAU 3, 4, 5 y 6.




185

Fig. 100. Accesos Viales de la UAU 1 y2.

La unidad de actuación urbanística 1 tendrá el acceso a parqueaderos por la Calle 15 y el

acceso a parqueaderos de la unidad de actuación 2 se hará a través de la unidad de

actuación 1.

El estudio de tránsito determinó en cuanto a sentidos viales, que una vez se implementen las

intervenciones previstas en el área del plan parcial, se podrá operar con los sentidos viales

actuales de la zona de influencia, sin tener en cuenta la Avenida Mariscal Sucre, la cual es

actualmente una reserva vial y no una afectación, cuya construcción aún no está definida ni

programada por la administración distrital. A continuación se presentan los sentidos viales

propuestos.




186

SEÑALIZACION SENTIDO ACTUAL SENTIPO PROPUESTO

Carrera 18 entre Calle 16 y

Calle 13Norte-Sur No se modifica

Carrera 17 entre Calle 19 y Calle 16 -

Doble sentido de circulacion NS-SNNo se modifica


Unico sentido de circulacion S-NNo se modifica

Calle 16 entre Carrera 17 y

Carrera 18Sentido Unico EW No se modifica


Carrera 18Sentido Doble EW-WE No se modifica


Carrera 18Sentido Doble EW-WE Se elimina esta calle


Carrera 16Sentido Unico WE No se modifica


Carrera 16Sentido Doble EW-WE No se modifica

Carrera 17 entre Calle 19 y

Calle 13

Tabla 83. Sentidos Viales Propuestos.

Fig. 101. Sentidos viales Propuestos para la implementación del Plan Parcial.

Fuente: Estudio de Movilidad TyT Tránsito y Transporte Ingeniería S.A.S.

En cuanto a las condiciones de acceso vehicular al predio, se debe cumplir con lo determinado

en el Decreto 602 de 2007, “Por el cual se actualiza la Cartilla de andenes adoptada mediante




187

Decreto Distrital 1003 de 2000 y se dictan otras disposiciones. (Decreto 1003 de 2000: “Por el

cual se adopta la "cartilla de andenes" como sistema constructivo de los mismos, se reglamenta

el diseño y la construcción de andenes y espacios públicos de circulación peatonal del distrito

capital y se dictan otras disposiciones”.)

3.4. CIRCULACIÓN PEATONAL

La infraestructura peatonal urbana está constituida por el conjunto de instalaciones destinadas a

la circulación de personas, tales como andenes o aceras, cruces o pasos peatonales, esquinas

de calles, etc. Se establece si los anchos de andén existente y propuesto brindan un paso

peatonal seguro y cómodo para los futuros usuarios del área del Plan Parcial y en general se

evalúa la infraestructura peatonal que se presenta a lo largo del perímetro del mismo y de la

infraestructura planteada al interior del área de planificación, para lo cual se consideró evaluar lo

siguiente:

- Andenes en el entorno del área del Plan Parcial

De acuerdo con los resultados del estudio de tránsito se tiene que el nivel de servicio para los

andenes del entorno al Plan Parcial presentan un Nivel de Servicio A, por tanto la sección

transversal de los andenes propuesta para acceder al futuro Plan Parcial, proporciona una

superficie adecuada y eficiente para permitir que los peatones elijan libremente la velocidad de

marcha, se adelanten unos a otros y eviten los conflictos al entrecruzarse entre sí. En términos

de seguridad vial, los peatones tendrán un espacio suficiente al interior del área de desarrollo del

Plan Parcial, lo cual se ve reflejado en la no generación de riesgos para la circulación de los

usuarios.

- Corredor Peatonal sobre Avenida Mariscal Sucre

Se tiene en cuenta el indicador de 0.9 m2 por persona como espacio necesario para la circulación

de un grupo de personas, lo que permite establecer un área aproximada de 4.128 m2 en hora

pico (con un ancho de 16 metros por una longitud de 258 metros), se podrá albergar hasta 4.587

personas con comodidad y confort, por lo tanto se establece que la circulación del corredor

peatonal no presenta déficit de espacio público, dado que al realizar un estimativo para la

demanda total generada por el proyecto se tienen 1.975 peatones en 15 min.




188

- Zonas peatonales internas al área de planificación del Plan Parcial

Se estudia la demanda peatonal para la plazoleta la Sabana y los resultados muestran un valor

de 10.091 peatones/min/m, para la vía peatonal de la plazoleta la Sabana sobre la Calle 13, lo

cual representa un Nivel de Servicio A, por tanto la sección transversal de esta plazoleta

peatonal que permitirá acceder al futuro predio del Plan Parcial La Sabana, proporciona una

superficie suficiente para permitir que los peatones elijan libremente la velocidad de marcha, se

adelanten unos a otros y eviten los conflictos al entrecruzarse entre sí.

Los andenes deben ser continuos y a nivel, sin generar obstáculos con los predios colindantes y

deben ser tratados con materiales duros y antideslizantes. Su diseño y ejecución debe ajustarse

a las disposiciones de la Cartilla de Andenes del Distrito, garantizando el desplazamiento de

personas con alguna limitación. Los accesos a los predios deben respetar la continuidad de los

andenes.

Los andenes deben constituir franjas continuas de circulación exclusivamente peatonal; para los

accesos a parqueaderos, los vehículos deben subir al nivel del andén, de manera que prime la

circulación peatonal siendo el ancho máximo de las rampas de 3.00, ó 2/10 del total del frente

del predio. Cualquier intervención en el andén para acceder vehicularmente al predio, deberá

obtener la respectiva Licencia de intervención y ocupación expedida por la Secretaría Distrital de

Planeación.

3.5. ACCIONES Y COMPROMISOS PARA LA MOVILIDAD

Infraestructura

Adecuación de los andenes al interior del área del Plan Parcial de Renovación Urbana La

Sabana y construcción de las plazas y plazoletas propuestas, con el fin de ofrecer condiciones

de comodidad y seguridad a sus usuarios y a los residentes de la zona. Las intervenciones de

los andenes deberán prever la adecuación de rampas para personas con movilidad reducida y la

accesibilidad a predios atendiendo lo dispuesto en el Decreto 470 de 2007, Política Pública de

Discapacidad.




189

1 (0 a 5 años) 2 (5 a 10 años)

Adecuación de los andenes al interior del Plan

Parcial de Renovación Urbana La Sabana X X

Construcción de la plazoleta propuesta X X

INFRAESTRUCTURA

ACCIONESETAPA

Tabla 84. Compromisos de infraestructura por etapas

Señalización:

Elaboración de los Diseños de señalización vertical y demarcación horizontal, para el trámite de

aprobación ante la Dirección de Control y Vigilancia de la Secretaría Distrital de Movilidad,

incluyendo el suministro e instalación de la señalización vertical y horizontal requerida para la

adecuada circulación vehicular y peatonal, de acuerdo con las propuestas de infraestructura y

señalización consideradas en el plan de circulación presentado en el Estudio de Tránsito:

ETAPA

1 ( 0-5 años)

Carrera 18 entre Calle 16

y Calle 13Norte-Sur No se modifica

Se debera implementar la señalizacion

propuesta por el Plan ParcialX


Doble sentido de circulacion NS-SNNo se modifica




Unico sentido de circulacion S-NNo se modifica



Calle 16 entre Carrera 17

y Carrera 18Sentido Unico EW No se modifica




y Carrera 18Sentido Doble EW-WE No se modifica




y Carrera 18Sentido Doble EW-WE Se elimina esta calle

Hace parte de la propuesta constructiva del

Plan ParcialX


y Carrera 16Sentido Unico WE No se modifica




y Carrera 16Sentido Doble EW-WE No se modifica



Carrera 17 entre Calle 19

y Calle 13

SEÑALIZACION SENTIDO ACTUAL SENTIPO PROPUESTO Acciones

Tabla 85. Compromisos de señalización por etapas

Condiciones Operativas:

Es compromiso del Plan Parcial de Renovación Urbana La Sabana:

a) Adoptar un protocolo de operación y manejo de los vehículos de carga generados por el

proyecto, de manera que el arribo de estos vehículos se realice de manera programada y

coordinada con el proyecto, acogiendo en todo caso lo dispuesto en el Decreto 520 de

2013 "Por el cual se establecen restricciones y condiciones para el tránsito de los




190

vehículos de transporte de carga en el área urbana del Distrito Capital y se dictan otras

disposiciones " y demás normatividad que lo complemente y/o modifique.

b) En la implementación del sistema de control de acceso para la operación de las zonas de

parqueadero, se deberá garantizar que no se generan colas sobre las vías públicas.

c) Deberá realizar el suministro e instalación de las cámaras para detección remota de

infracciones asociadas al uso comercial propuesto. Para ello se deberá adelantar con la

SDM (Oficina de información Sectorial) la suscripción de un convenio en el cual se

incluye el protocolo de transmisión de la información de placas vehiculares, para lograr la

detección de infracciones de tránsito por medio de cámaras en tiempo real, garantizando

la conectividad con el Sistema Integrado de Información sobre Movilidad Urbana y

Regional (SIMUR) de la SDM, para la detección e imposición de la infracción

remotamente.

d) Generar un Manual de buenas prácticas en seguridad vial para definir y hacer cumplir las

zonas previstas para el estacionamiento, zonas de ascenso y descenso de pasajeros,

recomendaciones de seguridad vial a todos los residentes, usuarios y visitantes de los

proyectos del Plan Parcial. Este Manual deberá ser ampliamente socializado y será

requerido por la Secretaría Distrital de Movilidad una vez entre a operar cualquiera de las

etapas previstas en el Plan Parcial

1 (0 a 5 años) 2 (5 a 10 años)

Suministro e instalación de las cámaras para

detección remota de infracciones asociadas al

uso comercial propuesto

X X

Implementación de las propuestas de

señalización y demarcación en las vías del

área de influencia directa del proyecto

X

ACCIONESETAPA

CONDICIONES OPERATIVAS

Tabla 86. Compromisos para operación del Plan Parcial.

Según el oficio SM-DSVCT-137421-13 mediante el cual la Secretaria de Movilidad da la

aprobación del estudio de tránsito para el plan parcial “… para la entrada en operación de cada

una de las etapas del Plan Parcial se requiere que el 100% de las acciones propuestas en la

actualización del estudio de tránsito estén implementadas en la malla vial adyacente…”.




191

3.6. INFRAESTRUCTURA DE REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO

Como parte de la presente formulación se encuentra anexo al documento el estudio preliminar

de factibilidad de redes hidrosanitarias elaborado por el ingeniero Rigoberto López, en el cual se

determinan todos los alcances y costos de adecuación de redes y ampliación de las mismas a

cargo de los futuros desarrollos inmobiliarios e incluidos en las cargas físicas del plan.

Los costos y alcances de este estudio coinciden con lo determinado por el estudio de

Consultoría “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Y DISEÑO DE INGENIERÍA BÁSICA PARA LA

RENOVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA DEL SISTEMA DE ACUEDUCTO Y

ALCANTARILLADO PARA EL PLAN DE ORDENAMIENTO ZONAL DEL CENTRO Y DISEÑOS

DETALLADOS PARA LOS PLANES PARCIALES DE RENOVACION URBANA PRIORIZADOS

POR EL DISTRITO” elaborado mediante Contrato No. 1-02-30100-1066-2009 a cargo de la

UNION TEMPORAL AQUASEM 2009 y contratado por la Empresa de Acueducto de Bogotá.

Mediante el oficio S-2011-627160 del 22 de septiembre de 2011, la empresa de Acueducto

comunica a la Subsecretaría de Planeación Territorial de la S.D.P. que para la subcuenca de la

calle 22, donde se ubica el área de planificación del plan parcial La Sabana, “…el valor

estimado de las redes de alcantarillado sanitario y pluvial para esta subcuenca asciende a

la suma de veinte mil setecientos cincuenta millones de pesos moneda corriente

($20.750.000.000): el plan parcial en cuestión tiene 2.92 has, lo que se traduce en una

participación del 3% del valor de las obras mencionadas”

Este valor corresponde a la suma de seiscientos veintidós millones quinientos mil pesos

($622.500.000), para efectos de la prefactibilidad del Plan Parcial a pesos del 2014, el costo de

estas redes se estima en $800.000.000.

Se concluye que es viable la ejecución de las obras necesarias para las redes hidrosanitarias del

área de planificación del plan, las cuales se incluyen en el reparto de cargas y que tienen

actualmente el aval de la Empresa de Acueducto mediante el oficio antes mencionado.




192

4. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL

4.1. GESTIÓN OPERATIVA

La gestión asociada para garantizar la ejecución del plan parcial se puede realizar por medio de

Unidades de Actuación Urbanística y/o Unidades de Gestión, que para este caso se establecen

seis (6) unidades, con la representación de una única entidad gestora que se constituye en los

términos de los artículos 44 a 46 de la Ley 388 de 1997 y de los artículos 18 y 19 del Decreto

2181 de 2006.

4.1.1. LA ENTIDAD GESTORA Y EL OPERADOR URBANO

Una vez sea adoptado el plan parcial se deben crear las bases de actuación que garanticen su

ejecución. Para ello se deberá conformar una única Entidad Gestora que es el ente de

representación de los propietarios e interesados (inversionistas, promotores inmobiliarios,

operador urbano, constructores, entre otros) para asegurar la ejecución de las Unidades de

Actuación Urbanística y/o de Gestión según el caso, en los términos adoptados por el decreto

del plan parcial. Esta entidad gestora podrá ser asesorada por un Operador Urbano público,

privado o mixto, según lo consideren necesario y lo definan los propietarios e inversionistas.

Conformación de la entidad gestora. Los propietarios que representan más del 51% del área

del plan parcial podrán convocar la constitución de la entidad gestora, para garantizar el

desarrollo conjunto de la unidad y el cumplimiento de las disposiciones descritas en el plan

parcial. Asimismo, podrán formar parte de dicha unidad gestora los promotores e inversionistas,

el operador urbano y/o interesados que aporten recursos para hacer posible la ejecución de

dicha unidad.

Funciones de la entidad gestora.

Cualquiera que sea el esquema de gestión asociada del plan, la experiencia de planes parciales

ha demostrado la necesidad de constituir la entidad gestora que cumpla con las siguientes

funciones:

a) Coordinar la elaboración de las bases del concurso de anteproyecto arquitectónico para

los desarrollos inmobiliarios del área del plan parcial, de acuerdo con el requerimiento

exigido por el Ministerio de Cultura.




193

b) Coordinar la realización de la convocatoria y selección del concurso de anteproyecto

arquitectónico para los desarrollos inmobiliarios del área del plan parcial.

c) Garantizar la ejecución del resto de cargas patrimoniales establecidas en el Concepto

MC-019287-EE-2013 del Ministerio de Cultura, específicamente la Contratación de

estudios para la formulación de la fase II del P.E.M.P. del monumento de la Estación de

La Sabana y la destinación de 450 m2 de construcción en el área del plan parcial para

un equipamiento comunal público de nivel distrital con uso cultural.

d) Elaborar y presentar ante la entidad correspondiente las bases de actuación y el

proyecto de gestión asociada ya sea, la delimitación de las unidades de actuación o

proyecto de unidades de gestión cumpliendo con los requisitos legales para su

conformación.

e) Definir los criterios para la selección de inversionistas y promotores de los proyectos,

cuando sea el caso.

f) Gestionar y asesorar el desarrollo de los proyectos inmobiliarios asegurando que en el

trámite de las licencias de urbanismo y construcción se cumpla con las normas y

obligaciones establecidas en el decreto de plan parcial, especialmente la adecuada

aplicación de cargas y beneficios.

g) Garantizar y coordinar la correcta ejecución de las intervenciones necesarias en

materia de redes hidrosanitarias de acuerdo con lo establecido en los estudios

realizados y las normas vigentes.

h) Celebrar y supervisar los contratos de fiducia mercantil cuando los proyectos

urbanísticos se vayan a realizar por este mecanismo o adelantar los trámites

correspondientes para adoptar el mecanismo seleccionado para el manejo y

administración de los recursos, asegurando el seguimiento a su desarrollo.

i) Formular e implementar el Plan de Gestión Social que asegure el desarrollo de las

estrategias de gestión, programas y proyectos establecidos en el numeral 3.2 del

presente documento técnico de soporte, para la mitigación de impactos derivados de

las acciones urbanísticas y proponer los ajustes cuando sea el caso.

j) Cumplir el rol de facilitador y orientador para gestionar y garantizar la adecuada

aplicación de los beneficios y las cesiones urbanísticas a favor del Distrito Capital de

acuerdo al reparto equitativo de cargas y beneficios establecidos en el presente

documento, asegurando que se mantenga la equidad y el equilibrio del reparto, en el

desarrollo de los diferentes proyectos.




194

k) Definir las alternativas de vinculación de propietarios y/o inversionistas determinando

las garantías y reconocimiento de derechos a que haya lugar, evitando la exclusión

social y asegurando la protección de los moradores.

l) Acompañar y asesorar a los propietarios y moradores que quieran ser reubicados fuera

de la intervención y/o que no quieran o no puedan vincularse al proyecto.

m) Las demás que los propietarios e inversionistas consideren necesarias para garantizar

el desarrollo del plan parcial cumpliendo las normas que lo rigen.

El Operador Urbano es el ente público, privado o mixto calificado técnicamente en procesos

de gestión y desarrollo urbano, que se encarga de promover y asesorar la constitución de la

entidad gestora y articular sus acciones para que dicha entidad de cumplimiento a sus

funciones, especialmente debe asegurar la adecuada aplicación de la norma adoptada en el

plan parcial, con énfasis en el reparto equitativo de cargas y beneficios.

Dentro del proceso de gestión del plan parcial se ha propuesto vincular un operador urbano

para que asesore a los propietarios e interesados en la ejecución de los proyectos, mediante

la constitución y puesta en marcha de la entidad gestora, cuando estos lo requieran. El

operador podrá ser requerido por los inversionistas y/o propietarios, en caso de ser necesaria

su actuación como ente público, y será la entidad que la Administración Distrital en cabeza de

la Secretaria Distrital del Hábitat defina.

Son funciones generales del Operador Urbano:

1) Asesorar y acompañar a los propietarios de los predios de la Unidad de Actuación

Urbanística o de Gestión, en la constitución de la entidad gestora, cuando se requiera.

2) Asesorar y acompañar a la entidad gestora en el cumplimiento de sus funciones hasta

lograr el desarrollo de las respectivas unidades.

3) Identificar los diversos actores y sus intereses dentro del desarrollo de las respectivas

unidades, para asegurar su participación en las diversas etapas del proceso de ejecución

de las mismas.

4) Asesorar a los propietarios e inversionistas en la elaboración de las bases de actuación

para la consolidación de las unidades de actuación urbanística y/o gestión, para facilitar

su desarrollo.




195

5) Propender por la confluencia de los diversos intereses de manera que sea facilitador de

la consolidación de las respectivas unidades.

6) Le corresponderá emprender el proceso de expropiación, cuando se requiera, dentro de

los términos de la Ley y las normas vigentes sobre el tema.

7) Las demás de acuerdo con sus competencias que les sean aplicables o se generen por

requerimientos del proceso y sean acordadas con los propietarios e inversionistas.

Opciones de Vinculación de Propietarios.

El plan parcial de la Sabana se formuló con una amplia participación de los propietarios de las

tres manzanas, que corresponden a las seis Unidades de Actuación Urbanística. Dentro del

proceso de participación se realizó una caracterización socio-económica de la población

residente y usuaria, por lo cual la primera estrategia de gestión del suelo que se asume para su

desarrollo es la negociación directa, dando a los propietarios las diversas opciones de

participación en la ejecución de los proyectos que son: a.) Vinculación voluntaria de propietarios,

b) Compra de predios por la entidad gestora, c) Vinculación de inversionistas.

a) Vinculación Voluntaria.

La vinculación al desarrollo de los proyectos por parte de los propietarios será voluntaria y se

hará en proporción a los aportes, además de otras formas que defina la entidad gestora. Las

alternativas pueden ser las siguientes:

Aportando la totalidad del inmueble asumiendo la calidad de inversionista.

Aporte parcial como inversionista en dicha proporción y el saldo pactado entre las partes.

Aporte del inmueble parcial o totalmente y capital adicional, constituyéndose en

inversionista en proporción al total aportado.

Los propietarios que se vinculen al desarrollo y reciban la calidad de inversionistas tendrán

derecho a la valoración de sus aportes que deberán ser fruto de las negociaciones y

concertaciones y recibirán las garantías a que haya lugar, todo esto dentro de los términos

normativos y legales vigentes que rigen este tipo de negociaciones.

b) Compra de predios por la entidad gestora.

Para consolidar la totalidad de la gestión del suelo para los propietarios que no deseen

vincularse de ninguna forma al proyecto, la Entidad Gestora podrá proponer adquirir el predio




196

mediante el pago del valor resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios o el valor

comercial pactado que se sustente en las bases de negociación definidas por la entidad gestora,

en todo caso, teniendo en cuenta lo establecido en las normas legales aplicables a la valoración

de predios en este tipo de procesos.

c) Vinculación de Inversionistas.

Asumen la calidad de inversionistas los aportantes de capital, predios o cualquier otro aporte que

a consideración de la entidad gestora, sea fundamental para garantizar la ejecución de los

proyectos. En el momento de la ejecución del plan parcial se definirán las modalidades de

participación como inversionistas, pero para este efecto, se sugieren las siguientes:

Inversionistas a riesgo. Son aquellos cuyos aportes se mantienen durante todo el desarrollo de

los proyectos asumiendo los riesgos de los resultados.

Inversionistas con renta pre- establecida: Son aquellos cuyo aporte está condicionado a

garantizar una rentabilidad acordada con la Entidad Gestora y/o demás inversionistas.

4.2. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN, PROGRAMAS Y PROYECTOS

Teniendo como base los diagnósticos y la caracterización socio económica y de los bienes de

interés cultural, que se realizó para reconocer la situación del sector, en el presente numeral se

proponen las estrategias de gestión, programas y proyectos que complementan el modelo de

ocupación y las acciones a seguir en el proceso de implementación del plan parcial, con los

siguientes propósitos:

Mitigación de los impactos que pueda producir las intervenciones propuestas en el modelo de

ocupación, sobre los residentes, las actividades económicas, los bienes de interés cultural,

entre otros.

Facilitar el proceso de ejecución de los proyectos inmobiliarios originados por la aplicación de

la norma del plan parcial adoptada mediante decreto, y permitir la culminación exitosa de las

intervenciones.

Generar un modelo de responsabilidad social en la implementación de los planes parciales

de renovación urbana, dentro de un esquema de corresponsabilidad público–privada sin

detrimento de la rentabilidad del negocio inmobiliario.




197

Estos propósitos se sustentan en las normas vigentes y los principios constitucionales

adoptados por la Ley 388 de 1997 con todas las normas reglamentarias, que propenden

porque los planes parciales logren grandes beneficios para todos.

La renovación de los centros urbanos del país es un imperativo nacional, para lo cual se

requiere que las administraciones públicas asuman un rol facilitador y orientador de manera

que comprometa a todas sus instituciones en el apoyo a los promotores de estos complejos

procesos urbanos que requieren de la integralidad de las dimensiones económica, física,

social, cultural y ambiental.

4.2.1. GESTIÓN PATRIMONIAL

En el capítulo I numeral 5.2.2.4 se presenta el diagnóstico de los Bienes de Interés Cultural

presentes en el área de planificación y su área de influencia directa diferenciando los de nivel

nacional y distrital.

Así mismo, se prepararon los documentos dirigidos al Ministerio de Cultura y a la Secretaría

Distrital de Planeación, con el diagnóstico y propuesta del plan parcial para reconocer y vincular

los Bienes de Interés Cultural de nivel nacional y distrital, al modelo de ocupación. A partir de

estos diagnósticos y análisis, en el presente numeral el plan parcial propone las estrategias para

contribuir con la conservación de estos bienes y su vinculación al ciudadano para el disfrute de

esta riqueza patrimonial que es abundante en el sector objeto de estudio.

Bienes del nivel Nacional

En el área de influencia directa del plan se localizan, entre otros, dos bienes declarados como

Bienes de Interés Cultural de la Nación, que son el edificio de la Estación de La Sabana y el

Edificio sede del Instituto Técnico Central La Salle. También existen otros, como la Iglesia de la

Sagrada Pasión, la Iglesia del Colegio de la Presentación, entre otros, pero el plan parcial

generará estrategias directas únicamente frente al inmueble de la estación de La Sabana para lo

cual se presentan a continuación los aportes de cargas patrimoniales para la valoración y

preservación de dicho inmueble.




198

PLAN PARCIAL DE LA SABANA

Ficha de Perfil de Proyectos patrimoniales

Nombre del

proyecto

Contribución a la valoración y preservación de

LA ESTACIÓN DE LA SABANA.

Justificación

La Estación de La Sabana fue desde el siglo XX un polo de expansión hacia

occidente y se constituyó en la “Puerta urbana de la Capital” por lo que

merecía una arquitectura majestuosa que es reconocida como una de las más

destacadas de la ciudad ante los visitantes nacionales y extranjeros. El

abandono del tren como medio de transporte de pasajeros, sumado al

creciente deterioro del entorno del sector donde se ubica esta importante

edificación produjeron un abandono y deterioro en su construcción física que

debe ser recuperada. El plan parcial con su objetivo de renovación del sector

puede contribuir con este propósito

Objetivo

Contribuir a la recuperación del edificio de La Estación de La Sabana,

mediante un esquema de gestión público-privada de manera que el modelo de

ocupación propuesto por el plan parcial para renovar el sector, contribuya a

vincular la ciudadanía al disfrute de esta destacada riqueza patrimonial.

Metodología

1. Realización del concurso de anteproyecto arquitectónico del proyecto del

Plan Parcial de Renovación Urbana, en cuyo jurado participará el

Ministerio de Cultura. (valor: 42% de las cargas patrimoniales). Pago en

dinero

2. Contratación de estudios para la Formulación de la fase II del PEMP

de la Estación de la Sabana. (valor: 21% de las cargas patrimoniales).

Pago en dinero

3. Destinación de 450 m2 de construcción en el proyecto para un

equipamiento comunal público de nivel distrital con uso cultural. (valor:

37% de las cargas patrimoniales)

Actores Ministerio de Cultura, Secretaría distrital de Planeación, Instituto Distrital de

Patrimonio Cultural, Invías, Entidad Gestora, y otras entidades competentes.

Recursos Provendrán de las cargas patrimoniales establecidas en el numeral 5.3.2.4 del

presente documento.




199

4.2.2. GESTIÓN SOCIAL

La Ley 09 de 1989 de Reforma Urbana a partir del artículo 42 señala la obligación de proteger a

los moradores asentados en las zonas de renovación urbana, pero dicha disposición no ha sido

reglamentada y ha quedado a la libre interpretación del operador. Se hace entonces necesaria

una propuesta, por parte de los promotores del plan parcial para abordar este tema dentro de la

respectiva intervención, a partir de los principios de la gestión social que se proponen en este

plan parcial.

Con la expedición de la Ley 388 de 1997 se establecieron los principios y políticas que generan

las condiciones para una adecuada intervención del Estado en los usos del suelo, con miras a

ordenar el crecimiento de las ciudades asegurando la prestación de los servicios y mejorando la

calidad de vida de los habitantes; asunto que constituye finalmente el objetivo o finalidad del

Estado en lo que respecta a su función social del urbanismo.

4.2.2.1. Principios de la Estrategia de Gestión Social

Teniendo en cuenta que las intervenciones urbanas en sectores de renovación por su

complejidad, producirán traslados involuntarios de residentes y actividades económicas y

sociales, se deben establecer unos principios y criterios que permitan mitigar los impactos

causados y generar las compensaciones cuando haya lugar para ellas. Estos principios se

fundamentan en primer lugar en los de la misma Ley 388 de 1997, que son los siguientes:

Función social y ecológica de la propiedad

Prevalencia del interés colectivo sobre el particular

La distribución equitativa de cargas y beneficios

También se reconocen como políticas aplicables, la expuesta en el artículo 4 de la Ley 388 de

1997, sobre la participación democrática; y también, las que expone el artículo 39 en la Ley 9 de

1989 sobre Protección a Moradores. Con el fin de materializar los anteriores principios, el propio

plan parcial establece sus propios principios que regirán la implementación de las intervenciones

y que se describen a continuación:

Restablecimiento de Condiciones iniciales: Las intervenciones en ningún caso pueden

desmejorar las condiciones iniciales presentes en el momento en que se inicia el proceso.




200

Esto significa que los residentes, las actividades económicas, sociales y culturales presentes

deben mantener el nivel de estabilidad o mejorarlo. En ningún caso podrá ser desmejorado.

Equidad: Las propuestas de apoyo y acompañamiento deben responder en proporción a los

impactos causados por la intervención y al grado de vulnerabilidad de las unidades sociales

impactadas por el traslado. Los propietarios contribuirán a mitigar dichos impactos en

proporción a sus beneficios. Este principio se materializa en el sistema de reparto equitativo

de cargas y beneficios.

Inclusión: El plan parcial reconoce a todos los actores presentes (habitantes, arrendatarios,

propietarios, vendedores informales, entre otros) en el momento en que se inicia la

formulación del plan. Aquellos que se vean impactados de manera negativa por las

intervenciones deberán ser incluidos en las estrategias de gestión, programas y proyectos

que se formulen para mitigar los impactos y compensar sus efectos, cuando haya lugar.

Principio de Preferencia: Los planes parciales deben proponer estrategias orientadas a dar

preferencia en cuanto a las condiciones y ubicación de los nuevos negocios, predios,

inmuebles o viviendas a los residentes, propietarios de negocios, predios, inmuebles o

actividades del sector que sean impactados de manera negativa, cuando sea el caso. Los

proyectos inmobiliarios nuevos deberán dar preferencia a los moradores que se encontraban

ubicados en el sector en el momento de la formulación del plan parcial, y que reciben los

impactos de las intervenciones, para que puedan reubicarse allí mismo, si las condiciones de

ambas partes lo hacen viable. Este principio obedece al de Protección a moradores,

establecido por la Ley 9 de 1989 que señalaba: “Los habitantes que por razones de la

intervención deban trasladar su lugar de residencia, deberán ser atendidos de manera que se

les garantice minimizar los impactos de su traslado en términos económicos, sociales y

culturales.”, y que se considera pertinente para este plan parcial.

Con base en estos principios y políticas, el plan parcial propone las estrategias de gestión que

facilitarán la ejecución de las intervenciones. Estas estrategias de gestión se presentan a nivel

de perfiles de programas y proyectos que deberán iniciar su proceso de formulación e

implementación una vez se inicie la ejecución de los proyectos.

Los costos y presupuestos de cada uno de los perfiles de programas y proyectos se incluyen en

las cargas de gestión y mitigación y se detallan en cada una de las fichas de proyectos

preliminares que se describen a continuación, pero serán ajustados en el momento de la gestión

de los proyectos inmobiliarios, frente a las condiciones reales de ese momento.




201

4.2.2.2. Perfiles de Proyectos Sociales

A partir de la caracterización socio-económica descrita en el numeral 6 del capítulo 1 del

presente documento, el plan propone tres proyectos sociales que se presentan a continuación y

que deberán ser formulados para ser gestionados en el momento de ejecución de los proyectos

inmobiliarios, por el promotor que le corresponda como cargas de gestión y mitigación de

impactos sociales.


Ficha de Perfil de Proyectos Sociales

Nombre del

proyecto

Acompañamiento habitacional y Sistema especial de financiación para

VIS y VIP

Justificación

En la caracterización socio-económica se identificaron 59 unidades de

vivienda, con 84 hogares y 176 residentes. El 51% de los hogares son de

personas solas que en su mayoría (60%) residen en apartamentos o en

casas tipo inquilinato. La mayoría de los inmuebles se encuentran en

condiciones de alto deterioro y una gran parte de ellos están desocupados,

con permanente riesgo de ser invadidos. Asimismo, existen viviendas tipo

inquilinato que deberán también recibir este tipo de acompañamiento.

Objetivo

Reubicar los hogares residentes del sector en viviendas dignas ya sea en los

proyectos inmobiliarios que se ofrecerán dentro del plan parcial o en otros

desarrollos de la ciudad, según cada caso específico.




202

Metodología

La formulación del proyecto deberá clasificar a los residentes según sus

características socio- económicos, en alta, media o baja vulnerabilidad, según

los criterios previamente establecidos. A partir de esta clasificación el proyecto

focalizará sus recursos para el acompañamiento de la población de alta y

media vulnerabilidad, con el propósito de lograr su reubicación, dentro de la

política pública de oferta de vivienda de interés social, o de vivienda de interés

prioritario según el caso, aprovechando los subsidios del Estado y

promoviendo esquemas de sistemas especiales de financiación para este tipo

de vivienda, como un micro-crédito inmobiliario que se deberán otorgar en

condiciones especiales.. En casos extremadamente críticos podrá, si se

encuentra indispensable, apoyar con recursos de las cargas de mitigación de

impactos sociales, las familias o personas que lo requieran. La reubicación se

puede lograr dentro del área de planificación o dentro del mismo sector de

manera preferencial o en lugares de la ciudad de acuerdo con los programas

de la Secretaría Distrital del Hábitat y/o Metrovivienda.

Actores

Secretaría Distrital del Hábitat, Metrovivienda, Cajas de Compensación

familiar, entidades financieras de microcrédito, promotores inmobiliarios de

VIS y VIP, el promotor del proyecto inmobiliario que le corresponda, operador

urbano o entidad gestora del plan parcial y las demás que en la formulación

del proyecto sean identificadas.

Recursos

Subsidios del Estado para quienes cumplan los requisitos, préstamos con

líneas especiales para VIP y cargas de gestión y mitigación de impactos para

población de alta vulnerabilidad como contrapartida.




203



Nombre del

proyecto Programa de acompañamiento a las actividades económicas formales

Justificación

En la caracterización socio-económica se estableció que el sector cuenta con

actividades económicas que deben ser reubicadas. La mayoría son pequeños

y medianos negocios, el 42% son ejercidas por una sola persona y 21%

cuentan hasta con 2 empleados. La mayoría de estas unidades económicas

ejercen su actividad de manera informal, pero existe un conjunto de ellos que

ejercen su actividad de manera formal. Para los negocios formales que de

manera involuntaria deben ser reubicados se diseña la estrategia de

acompañamiento y una compensación como lucro cesante para mitigar el

impacto de la intervención.

Objetivo

Acompañar la reubicación de los negocios formales del sector del plan parcial

La Sabana, que por efecto de las intervenciones, deban trasladar su actividad

a otro espacio dentro del mismo sector o a otro sitio de la ciudad.

Metodología

Se deberá formular el proyecto con el apoyo el operador social que debe

orientar sus directrices por las metodologías del decreto de compensaciones

que rige para el Distrito Capital en el momento del desarrollo, para la

adquisición de predios por obras públicas o programas o proyectos de utilidad

pública como es el caso de los planes parciales.

Actores Operador social, Cámara de Comercio de Bogotá, Fenalco, Acopi, y entidades

de apoyo a procesos de emprendimiento.

Recursos

Cargas de gestión y mitigación impactos para población vinculada a las

actividades formales identificada en el área de planificación del plan parcial

con contrapartidas de otras entidades de la Administración Distrital.




204



Nombre del

proyecto Programa de acompañamiento a las actividades económicas informales

Justificación

En la caracterización socio-económica se estableció que la mayor parte de las

unidades económicas ejercen su actividad de manera informal, ya sea como

populares invadiendo el espacio público, o en locales pequeños en condición

de deterioro sin el cumplimiento de los requisitos legales. Existe por ejemplo el

“El Centro Popular” a cargo del Instituto para la Economía Solidaria IPES, en

el que se localizan 66 módulos que deberán ser reubicados.

Objetivo

Reorganizar la actividad de los vendedores informales orientada a la

formalización, mediante su reubicación en locales comerciales de la U.A.U. 4,

previstos para este tipo de ventas con base en las normas establecidas en el

Plan Maestro de Espacios Públicos.

Metodología

Se deberá formular el proyecto con el apoyo del Instituto para la Economía

Solidaria IPES, encargado de orientar las estrategias de reubicación y

formalización de las ventas callejeras y actividades informales.

Actores

Instituto para la Economía Solidaria IPES, Promotor del proyecto inmobiliario

de la U.A.U 4, operador urbano o entidad gestora del plan parcial y las demás

que en la formulación del proyecto sean identificadas.

Recursos

Cargas de mitigación de impactos para población vinculada a las actividades

informales identificada en el área de planificación del plan parcial con

contrapartidas de otras entidades de la Administración Distrital.

Durante la operación del plan parcial se deberá incluir una estrategia de acompañamiento a la

población que se vea desplazada por la ejecución de los proyectos y que desee retornar a

habitar en los nuevos desarrollos.

Compensaciones. Los estimativos de las cargas sociales, se realizaron, teniendo como primera

guía el decreto distrital 329 de 2006, que aunque es aplicable para obras públicas, sirvió de base

para algunos de los cálculos de las compensaciones para la gestión social. De igual manera, se

analizaron los resultados de la caracterización socioeconómica del 2010, que en el momento de

la ejecución de los proyectos deberán ser actualizados, al igual que las estrategias sociales y de




205

mitigación de impactos, según los resultados que se encuentren en dicho momento. Los

conceptos y cálculos de las compensaciones se presentan en el numeral 4.3.2.3.

Es importante aclarar que estos programas y proyectos se propusieron frente a la situación del

momento de la formulación, por lo que en el momento de la ejecución de los proyectos estos

pueden presentar variaciones.

4.2.3. GESTIÓN URBANÍSTICA

Los planes parciales de renovación urbana por ser instrumentos nuevos con poca experiencia en

su aplicación en el país, requieren que los promotores privados y las entidades públicas, sean

creativas para aplicar los instrumentos de gestión del suelo creados por la Ley 388 de 1997 y

sus normas complementarias o reglamentarias.

4.2.3.1. Gestión del Suelo: Unidades de Actuación Urbanística (U.A.U) o

Unidades de Gestión Urbanística (U.G.U.)

Una vez adoptado el plan parcial, se deben diseñar los proyectos inmobiliarios, a partir del

desarrollo de las U.A.U. con dos posibilidades:

Primera Opción: Cuando existe acuerdo del 100% de los propietarios del suelo de la U.A.U.:

En este caso el área objeto de la operación se denominará unidad de gestión, en los términos

definidos por el artículo 19 del Decreto Nacional 2181 de 2006 y los propietarios podrán obtener

una única licencia de urbanismo y las correspondientes licencias de construcción de acuerdo a

las etapas que se definan para la ejecución del plan.

Segunda Opción: De no obtenerse una única licencia de urbanización, deberá iniciarse el

trámite de delimitación de la respectiva unidad de actuación urbanística, en los términos de

que trata el artículo 42 de la Ley 388 de 1997 y los decretos reglamentarios. En este caso los

propietarios del plan parcial deberán constituir la entidad gestora o un operador urbano que les

permita acompañar y apoyar el proceso de aplicación de los instrumentos normativos para hacer

viable la implementación del plan, como adelantar el proceso de delimitación de las U.A.U. y

tramitar ante la E.R.U. el de expropiación.




206

4.2.3.2. Gestión del Suelo: Espacio Público

La ejecución de las U.A.U. o U.G.U. deberá asegurar la adecuada conformación del espacio

público de manera autónoma para cada unidad, así mismo, el plan parcial deberá formular un

proyecto que le de sostenibilidad al mantenimiento del espacio público, para evitar su deterioro o

uso inadecuado, y asegure la circulación de los flujos peatonales. Es así como se propondrá una

estrategia de organización de las ventas populares ambulantes en el espacio público, la cual

determinará los espacios destinados para estas ventas y la administración de los mismos.

El perfil de proyecto que se presenta a continuación deberá ser formulado para ser gestionado

en el momento de ejecución de los proyectos inmobiliarios.


Ficha de Perfil de Estrategias de Gestión y Proyectos Urbanísticos

Nombre del

proyecto Estrategia de Sostenibilidad del Espacio Público

Justificación

El plan parcial de renovación urbana presenta dentro de sus objetivos la

conformación de espacios públicos armónicos y articulados al sistema de

ciudad. Según esto y para evitar la invasión del espacio público por ventas

populares ambulantes, el Plan Parcial deberá proponer estrategias de

sostenibilidad que garanticen la organización de estas ventas en una

estructura de espacios apropiados, según el Plan Maestro de Espacio Público.

El programa formulado contara con la participación de organizaciones de base

públicas o privadas, que garantizaran la formulación y materialización del

mismo.

Objetivo

Generar una estructura de espacios destinados a las ventas populares cuya

administración garantizará la dinámica del espacio público y la sostenibilidad

física, operativa y financiera del mismo.

Metodología

Mediante el análisis de las normas y herramientas previstas en el Plan

Maestro de Espacio Público, se deberán proponer esquemas para la

construcción y administración de la estructura de espacios para las ventas

populares en el espacio público.

Actores

Instituto para la Economía Solidaria (IPES), Taller del Espacio Público,

operador urbano o entidad gestora del plan parcial y las demás que en la

formulación del proyecto sean identificadas.




207

Recursos Cargas de gestión y mitigación de impactos del plan parcial con contrapartidas

de otras entidades de la Administración Distrital.

4.2.4. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA

El Plan Parcial La Sabana, se sustenta en los siguientes instrumentos legales que otorga la Ley

388 de 1997 de Ordenamiento Territorial para la gestión e incorporación del suelo al Plan

Parcial:

4.2.4.1. Función pública de Acción Urbanística

El Artículo 8º de la Ley 388 de 1997 establece como función pública del ordenamiento del

territorio municipal o distrital las acciones urbanísticas de las entidades distritales y municipales;

aquellas acciones urbanísticas pertinentes para la gestión del Plan Parcial La Sabana es:

“Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación

urbanística, de conformidad con lo establecido en la presente ley.”

4.2.4.2. Motivos para Declaratoria de Utilidad Pública o de Interés Social

El Artículo 58 de la Ley 388 de 1997 define los motivos por los cuales se puede declarar de

utilidad pública un determinado inmueble para su adquisición. Se podrá gestionar entonces la

adquisición de los predios que conforman el Plan Parcial La Sabana para destinarlos a uno o

varios de los siguientes fines establecidos en el Artículo 58 de la Ley 388:

a. “Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de la

salud, educación, recreación (…).”

b. “Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios

públicos urbanos.”

c. “Ejecución de proyectos de renovación urbana a través de la modalidad de unidades de

actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria,

cooperación o los demás sistemas previstos en esta ley.”

4.2.4.3. Entidades Competentes para Adquisición de Inmuebles

El Artículo 59 de la Ley 388 modifica el Artículo 11 de la Ley 9ª de 1989 estableciendo que las

siguientes entidades podrán adquirir o decretar la expropiación de inmuebles para desarrollar

alguna o algunas de las actividades previstas en el artículo 10 de dicha ley:




208

1. "(…) la Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y asociaciones

de municipios. (…)”

2. “Los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del

Estado y las sociedades de economía mixta asimiladas a las anteriores, de

los órdenes nacional, departamental y municipal, (…)."

4.2.4.4. Enajenación Voluntaria y Expropiación

El primer paso para la incorporación de los predios al Plan Parcial corresponderá a la

enajenación voluntaria de los mismos de acuerdo con los procedimientos establecidos en la ley

9a. de 1989 y en el Artículo 61 de la Ley 388 de 1997. A continuación se resaltan los puntos

importantes del procedimiento de enajenación voluntaria según el artículo antes mencionado:

- El precio de adquisición de los predios “será igual al valor comercial determinado por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados

inscritos en las Lonjas o asociaciones correspondientes (…)”

- “(…) Cuando de conformidad con lo dispuesto en la presente ley se acepte la concurrencia de

terceros en la ejecución de proyectos, los recursos para el pago del precio podrán provenir

de su participación”.

- “(…) Será obligatorio iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles

después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para

la enajenación voluntaria (…)”

- “(…) Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados directamente por la entidad

adquiriente o por un tercero, siempre y cuando la primera haya establecido un contrato o

convenio respectivo que garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron

adquiridos.

El Artículo 62 de la Ley 388 establece los procedimientos para la expropiación en el caso en

que no se realice la enajenación voluntaria. Para el Plan Parcial La Sabana es fundamental tener

en cuenta el siguiente procedimiento establecido en el citado artículo:

- “Los terrenos expropiados podrán ser desarrollados directamente por la entidad expropiante o

por terceros, siempre y cuando la primera haya establecido un contrato o convenio respectivo

que garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos”.




209

4.2.4.5. Enajenación en Casos de Renovación Urbana

El Artículo 119 de la Ley 388 establece que “en los casos de enajenación voluntaria o

expropiación de inmuebles para programas de renovación urbana, el precio de adquisición o

indemnizatorio a que se refieren los capítulos VII y VIII de la citada ley deberá pagarse

preferencialmente así:

1. Mediante permuta con uno o varios de los inmuebles resultantes del proyecto.

2. En derechos de edificabilidad, participando como socio del mismo.”

4.2.5. GESTIÓN FINANCIERA

4.2.5.1. Sistema Equitativo de Cargas y Beneficios

En los planes parciales el sistema equitativo de cargas y beneficios, se constituye en la principal

herramienta de apalancamiento financiero para dar viabilidad al desarrollo de los proyectos.

A través de este sistema se definen unas cargas que tienen el carácter de obligaciones y que

benefician a toda la ciudadanía que en el caso del plan parcial de la ¨La Sabana¨ son:

1. La infraestructura vial arterial y local, peatonal y los parqueaderos de uso público, que

incluye tanto el suelo como el costo de construcción, según el caso.

2. Las cesiones de suelo y costos de adecuación para la conformación de los espacios

públicos.

3. Las redes matrices de servicios públicos domiciliarios, que incluye tanto el suelo como el

costo de construcción, según el caso.

4. Las contribuciones para apoyar la recuperación de los bienes de interés cultural.

5. Las contribuciones para mitigar los impactos sociales sobre la población o las actividades

económicas que se vean afectadas por las intervenciones por sus condiciones de

vulnerabilidad.

6. Los costos asociados a la formulación del plan parcial y a la gestión del mismo una vez

se adopta el decreto.

Estas obligaciones equivalen a un porcentaje de los beneficios que ofrece la norma en

aprovechamientos a los propietarios e inversionistas de los proyectos urbanos.




210

4.2.5.2. Sistema Especial de Financiación para VIS y/o VIP

Los recursos para apoyar la reubicación de las familias residentes que se encuentren en

condiciones de vulnerabilidad alta o media, provienen de dos fuentes: a) Subsidios del Estado

(Nación y/o Distrito) y, b) un sistema especializado para la financiación de VIP ajustado a las

condiciones de dicha población y apalancado en las cargas de mitigación de impactos sociales

del plan parcial.

La oferta actual de crédito para vivienda del mercado financiero, tiene condiciones que son

inaccesibles para el tipo de población que demanda vivienda VIS y/o VIP. El plan parcial propone

que se exploren los sistemas de subsidios y sistemas especiales de financiación a través de

entidades especializadas en microcrédito. Una propuesta de financiación para este tipo de

vivienda, puede ser el ejercicio que se muestra en el siguiente cuadro.

Figuras posibles: Leasing inmobiliario, microcrédito inmobiliario, crear línea especial para

vivienda para financiación de VIP ya que los bancos hipotecarios no otorgan créditos menores

de $10 millones. Los menores los tratan con tasas de crédito de libre inversión. Ejemplo

Internacional: SHF - FOVI México entidad administradora y Sofoles entidad prestamista.

4.2.6. GESTIÓN INSTITUCIONAL

Una vez adoptado el plan parcial de La Sabana, la primera actividad que se recomienda

desarrollar es la conformación de una entidad gestora, operador urbano o gerencia de carácter

privado que se encargará de concretar cada uno de los proyectos inmobiliarios con el respectivo

acompañamiento de las estrategias de gestión definidas en el presente capitulo.

SISTEMA ESPECIALIZADO PARA FINANCIACIÓN DE VIS y/o VIP

Plazo De 10 a 20 años

Tasa de Interés Entre 10 a 12 Max % + Comisión

Financiación Hasta 80% a 90%

Sistema amortización ÚNICO Cuotas fijas en UVR

Garantías Hipotecaria y FNG

Contrapartida Ahorro programado

Otros : Simplificación de trámites y condiciones ajustadas al tipo de población




211

La ejecución de las unidades de actuación urbanística y/o gestión, no tendrá establecido un

estricto orden de ejecución, pero en cualquier momento que se realice su ejecución, el carácter

sistémico del plan implica que la renovación física va de la mano con la renovación social y

económica. Asimismo, la confluencia de diferentes intereses sobre el territorio, demanda

escenarios de negociación también diversificados. En consecuencia de lo anterior, la gestión del

plan parcial implica la implementación de la adopción de estrategias gerenciales, de

comunicación y difusión que permitan hacer posible la implementación del plan con la

participación de los distintos actores involucrados en el desarrollo territorial y la gestión del suelo.

4.3. CONTROL SOCIAL

Dada la complejidad de estos procesos de renovación urbana y los largos periodos de ejecución

para la aplicación de normas y lograr los resultados previstos, se hace fundamental la

participación de la comunidad, como un mecanismo de corresponsabilidad en la transformación

y desarrollo de su territorio. La corresponsabilidad entendida, como la responsabilidad

compartida entre el sector público, privado y la comunidad en general para lograr operaciones

urbanas que respondan a los objetivos propuestos por el plan parcial.

El control social es la intervención de la comunidad como interlocutora válida, que se constituye

en un actor facilitador y que realiza un seguimiento frente a los compromisos que asumen los

urbanizadores, inversionistas, constructores, propietarios de los inmuebles, la comunidad en

general, y la propia Administración Distrital, dentro de las normas adoptadas por el Alcalde, de

manera que los operadores urbanos y la comunidad logren los objetivos del plan parcial.




212

5. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS Y SIMULACIÓN URBANÍSTICO FINANCIERA

La Ley 388 de 1997 establece como uno de los tres principios fundamentales del ordenamiento

territorial, el de la “Distribución equitativa de cargas y beneficios”. Este principio se materializa

en los planes parciales a través del sistema de reparto que se define para cada una de las

unidades de actuación urbanística determinadas en el plan.

El presente capítulo contiene las tablas que forman parte del ejercicio de reparto. Se presentan

los resultados finales aplicables a cada una de las unidades de actuación urbanística en el

momento en que se requiera su desarrollo.

Uno de los aspectos que debe cumplir el reparto de cargas y beneficios para que sea equitativo

es garantizar que los beneficios sean proporcionales a los aportes y las cargas sean

proporcionales a los beneficios; bajo estos principios se desarrolla la metodología del presente

reparto.

5.1. PARTICIPACION INICIAL

La participación inicial de cada unidad de actuación urbanística se determina por la participación

del área privada inicial de cada una de las unidades frente al área privada total del plan parcial

La distribución de la participación se muestra en la siguiente tabla:

UAU / UG Area Privada %

1 7.416,42 33,35%

2 1.969,99 8,86%

3 3.269,34 14,70%

4 2.276,33 10,24%

5 5.577,66 25,08%

6 1.729,41 7,78%

TOTAL 22.239,16 100,00%

Participación Inicial

Tabla 87. Participación inicial por unidad de actuación.

5.2. BENEFICIOS DEL PLAN PARCIAL

Los beneficios del plan parcial son los metros cuadrados que se adquieren por parte del

promotor y/o constructor, como derecho para construir y vender los proyectos inmobiliarios de

una unidad de actuación urbanística, una vez se realizan las cesiones que garantizan la

conformación de la estructura pública propuesta para dicha unidad. Al final éstos se traducen en




213

los ingresos que se obtienen por las ventas. El Plan Parcial La Sabana asume un modelo de

oferta de inmuebles representados en una diversidad de usos apropiados para este sector

estratégico de la ciudad, como son: comercio, vivienda y servicios.

Para el cálculo de los ingresos o ventas, dentro del plan parcial se determinan los precios de

venta de los productos inmobiliarios, que se definieron de manera concertada entre los

propietarios y las entidades, con base en una exploración de mercado inmobiliario y precios de

referencia de Galería Inmobiliaria de productos asimilables. La siguiente tabla muestra los

precios que se definieron en miles de pesos colombianos (COP$) de 2014.

USOS PRECIO M2

Vivienda VIP 959.00$

Vivienda multifamiliar E3 2,850.00$

Comercio Esc Vecinal hasta 500 4,000.00$

Comercio Esc Zonal para VIP 4,000.00$

Comercio Esc Zonal 500 - 2000 6,000.00$

Comercio Esc Urbana 2000 - 6000 6,000.00$

Servicios personales 5,000.00$

Servicios empresariales 5,000.00$

Tabla 88. Precios de los productos inmobiliarios.

La propuesta del modelo urbano del Plan Parcial de la Sabana se diseñó respondiendo a las

directrices dadas por la Secretaría Distrital de Planeación y el Ministerio de Cultura, en cuanto a

las alturas y localización de las torres, en consecuencia los beneficios que se representan en el

modelo no corresponden a la proporción de los aportes iniciales de cada unidad de actuación

urbanística, por lo que se realizó un proceso de concertación entre los propietarios y las

entidades para realizar la mejor distribución de la edificabilidad y los usos, de acuerdo con la

capacidad de soporte de cada unidad frente a las restricciones normativas.

Para ello se definió la edificabilidad máxima, de acuerdo con lo establecido en el numeral 2.3.2

Edificabilidad y Usos, lo que permite determinar los beneficios del plan, los cuales se

dimensionan por sus ventas. La tabla siguiente sintetiza el aprovechamiento total adoptado,

dentro del modelo de ocupación, estimados en metros cuadrados vendibles que le corresponden

a cada unidad de actuación y las ventas estimadas en pesos colombianos en un modelo

estático para el año 2014.




214

UAU / UG 1 UAU / UG 2 UAU / UG 3 UAU / UG 4 UAU / UG 5 UAU / UG 6 TOTAL M2 TOTAL $

M2 0,00 5.220,00 0,00 7.380,00 0,00 0,00 12.600,00

$ -$ 5.005.980,00$ -$ 7.077.420,00$ -$ -$ 12.083.400,00$

M2 40.038,10 0,00 18.743,08 0,00 33.960,94 0,00 92.742,12

$ 114.108.585,00$ -$ 53.417.778,00$ -$ 96.788.686,98$ -$ 264.315.049,98$

M2 0,00 180,00 0,00 0,00 0,00 0,00 180,00

$ -$ 720.000,00$ -$ -$ -$ -$ 720.000,00$

M2 0,00 0,00 0,00 630,00 0,00 0,00 630,00

$ -$ -$ -$ 2.520.000,00$ -$ -$ 2.520.000,00$

M2 0,00 0,00 1.521,20 0,00 0,00 1.310,69 2.831,89

$ -$ -$ 9.127.200,00$ -$ -$ 7.864.125,12$ 16.991.325,12$

M2 2.655,00 0,00 0,00 0,00 4.519,98 0,00 7.174,98

$ 15.930.000,00$ -$ -$ -$ 27.119.856,00$ -$ 43.049.856,00$

M2 4.353,00 0,00 1.521,20 0,00 1.624,79 1.436,54 8.935,54

$ 21.765.000,00$ -$ 7.606.000,00$ -$ 8.123.960,00$ 7.182.720,00$ 44.677.680,00$

M2 0,00 0,00 0,00 0,00 3.809,66 0,00 3.809,66

$ -$ -$ -$ -$ 19.048.320,00$ -$ 19.048.320,00$

M2 47.046,10 5.400,00 21.785,48 8.010,00 43.915,37 2.747,23 128.904,19

$ 151.803.585,00$ 5.725.980,00$ 70.150.978,00$ 9.597.420,00$ 151.080.822,98$ 15.046.845,12$ 403.405.631,10$

Participacion % 37,63% 1,42% 17,39% 2,38% 37,45% 3,73% 100%

TOTAL

Servicios

personales

Servicios

empresariales

SINTESIS BENEFICIOS

USO

Vivienda VIP

Vivienda

multifamiliar E3

Comercio Esc

Zonal 500 - 2000

Comercio Esc

Urbana 2000 - 6000

Comercio Esc

Vecinal hasta 500

Comercio Esc

Zonal para VIP

Tabla 89. Síntesis de los Beneficios en m2 y COP$

Este modelo es estático porque asume una situación única en un momento determinado, en este

caso el año 2014 en términos de precios y costos para estimar los aprovechamientos y las

cargas del plan y así realizar el reparto de manera equitativa en proporción a la participación que

se determinó anteriormente por los aportes de los propietarios del suelo.

Debido a las restricciones que se generan por las directrices de las entidades, se puede

observar que al comparar la participación de beneficios resultantes del modelo con la

participación inicial de cada unidad de actuación urbanística, no son proporcionales, por lo cual

el reparto debe garantizar el equilibrio.

Como se expresó en el numeral 2.3.2.7 Factor de Conversión, el modelo presenta una

distribución de usos que es indicativa, la cual puede ser ajustada en el momento en que se

realice el desarrollo de la unidad, siempre y cuando se aplique la metodología para la conversión

de metros cuadrados desarrollables. Con esta metodología los promotores inmobiliarios pueden

realizar las combinaciones que les convenga en el futuro a partir de los análisis de mercado para

determinar los precios y calcular sus correspondientes beneficios asumiendo en todo caso las

cargas predeterminadas sin desequilibrar el sistema de reparto.

5.3. CARGAS DEL PLAN PARCIAL

Las cargas del plan parcial están compuestas por las cargas físicas, que se calculan en m2 y

luego se convierten en miles de pesos, y las otras cargas, que incluyen las cargas de

formulación, gestión, mitigación de impactos, patrimoniales y de redes hidráulicas, las cuales se

calculan en miles de pesos. El total de cargas corresponden a $13.591.225,67 miles de pesos

del 2014 como se muestra en la siguiente tabla:




215

TIPO CARGA VALOR MILES $

CARGAS FISICAS 3.433.838,45$

OTRAS CARGAS 10.157.387,22$

Cargas de Formulación 1.050.000,00$

Cargas de Gestion 4.246.150,68$

Cargas de Mitigación de Impactos 1.661.236,54$

Cargas Patrimoniales 2.400.000,00$

Redes Hidraulicas 800.000,00$

TOTAL CARGAS 13.591.225,67$

CARGAS TOTALES DEL PLAN PARCIAL

Tabla 90. Cargas Totales del Plan Parcial en miles de $COP 2014

A continuación de desglosan y explican cada una de las cargas asignadas para cada unidad de

actuación.

5.3.1. CARGAS FISICAS

Las cargas físicas del plan parcial son las obligaciones que deben asumir los promotores y/o

constructores para adquirir el derecho a los aprovechamientos y beneficios que les otorga la

norma del plan. Para el modelo urbanístico propuesto del Plan Parcial de La Sabana, las cargas

físicas son las que conforman el componente público del plan parcial y garantizan el correcto

funcionamiento del mismo.

Dentro de estas cargas se encuentran los costos de adecuación del suelo cedido para espacio

público, adecuación de andenes existentes, malla vial, controles ambientales y adecuación

provisional de las reservas viales, necesarias para consolidar la infraestructura pública del

desarrollo urbanístico. Estas cargas se discriminan en metros cuadrados en la siguiente tabla:




216

CARGAS FISICAS UAU / UG 1 UAU / UG 2 UAU / UG 3 UAU / UG 4 UAU / UG 5 UAU / UG 6 TOTAL M2

Adecuacion Cesion de Espacio

Publico - Plazoletas618,87 671,31 0,00 449,90 750,26 719,71 3.210,04

Adecuacion Cesion Espacio

Público Existente Redefinido37,11 0,77 6,87 17,58 588,42 0,00 650,74

Adecuacion Cesion Andenes

Malla Vial Local39,05 1,38 32,32 36,04 0,00 0,00 108,79

Adecuacion Via Malla Vial Local 923,97 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 923,97

Adecuacion Control Ambiental 1.033,90 0,00 548,75 0,00 604,34 18,07 2.205,06

Adecuacion Espacio Público

Existente928,10 796,06 274,85 468,36 1.023,28 705,26 4.195,91

Adecuacion Provisional Malla Vial

Arterial - Anden1.060,40 0,00 231,37 0,00 246,11 0,00 1.537,88


Arterial - Prado619,65 0,00 154,89 0,00 41,59 0,00 816,13

TOTAL 5.261,05 1.469,52 1.249,04 971,88 3.254,00 1.443,04 13.648,53

Tabla 91. Cargas Físicas por U.A.U / U.G. en M2.

Para calcular los costos de las cargas físicas se tomaron los costos de mercado a pesos de

2014, en un ejercicio de concertación entre los propietarios y las entidades participantes, con

base en análisis comparativos en otros proyectos similares y fuentes de la administración

distrital. La adecuación de los metros cuadrados de cargas físicas para toda el área del plan

parcial equivale a $ 3.433.838,45 miles de pesos del 2014 como se desglosa en la siguiente

tabla:

COSTO CARGAS FISICAS UAU / UG 1 UAU / UG 2 UAU / UG 3 UAU / UG 4 UAU / UG 5 UAU / UG 6 TOTAL $

Adecuacion Cesion de Espacio

Publico - Plazoletas154.716,60$ 167.827,05$ -$ 112.474,93$ 187.564,75$ 179.927,65$ 802.510,98$

Adecuacion Cesion Espacio

Público Existente Redefinido9.276,55$ 191,80$ 1.716,98$ 4.394,78$ 147.105,95$ -$ 162.686,05$

Adecuacion Cesion Andenes

Malla Vial Local9.762,18$ 345,78$ 8.079,60$ 9.010,75$ -$ -$ 27.198,30$

Adecuacion Via Malla Vial Local 351.108,49$ -$ -$ -$ -$ -$ 351.108,49$

Adecuacion Control Ambiental 361.864,97$ -$ 192.062,92$ -$ 211.517,64$ 6.325,24$ 771.770,76$

Adecuacion Espacio Público

Existente204.182,95$ 175.134,17$ 60.466,27$ 103.039,40$ 225.121,67$ 155.156,34$ 923.100,79$


Arterial - Anden233.288,26$ -$ 50.901,40$ -$ 54.144,55$ -$ 338.334,22$


Arterial - Prado43.375,54$ -$ 10.842,13$ -$ 2.911,20$ -$ 57.128,88$

TOTAL 1.367.575,53$ 343.498,79$ 324.069,30$ 228.919,85$ 828.365,76$ 341.409,23$ 3.433.838,45$

PORCENTAJE 39,8% 10,0% 9,4% 6,7% 24,1% 9,9% 100,0%

Tabla 92. Costo Cargas Físicas por U.A.U. / U.G.

La obligación del pago de las cargas físicas se aplica para cada unidad de actuación, con la

construcción de las adecuaciones descritas en la tabla anterior y en el plano No.2 “Cargas

urbanísticas y Unidades de Actuación Urbanística y/o Gestión”




217

5.3.2. OTRAS CARGAS

Para viabilizar el desarrollo del plan parcial se definen otras cargas adicionales a las cargas

físicas, las cuales estas compuestas por las cargas de formulación, gestión, mitigación de

impactos, patrimoniales y de redes hidráulicas, y su cálculo se realiza dimensionando los

conceptos que corresponden a cada una, como se especifica posteriormente. Los rubros totales

asociados a otras cargas serán reembolsables en el caso de que no se necesiten. La tabla

siguiente presenta la síntesis de las otras cargas.


Cargas de Formulación 1.050.000,00$

Cargas de Gestión 4.246.150,68$

Cargas de Mitigación de Impactos 1.661.236,54$

Cargas Patrimoniales 2.400.000,00$

Redes Hidraulicas 800.000,00$

COSTO TOTAL 10.157.387,22$

COSTO TOTAL OTRAS CARGAS

Tabla 93. Valor Total Otras Cargas.

Las cargas de formulación corresponden a los costos asociados a la formulación del instrumento

de plan parcial para poder obtener la normatividad mediante decreto, según lo establece el

decreto 2181 de 2006. Las cargas de gestión tienen el propósito de asegurar la gestión asociada

mediante la consolidación del suelo para lograr el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, los

alcances de las cargas de gestión y sus estrategias de aplicación se describen en el numeral

4.2.3 del presente documento. Las cargas de mitigación de impactos tienen el objetivo de

minimizar los efectos de las intervenciones sobre la movilidad y las actividades económicas y

sociales de la población. Las cargas patrimoniales se definen como una contribución a la

recuperación y valoración tanto de los bienes declarados de interés cultural como de su entorno

urbano, como se expresó en el numeral 4.2.1 del presente documento y, finalmente, las cargas

para la restitución y ampliación de redes hidráulicas y sanitarias que atenderán la población

proyectada.




218

5.3.2.1. Cargas de Formulación

Corresponden a todos los costos de estudios técnicos, gastos y honorarios que se requieren

para estructurar la propuesta de diagnóstico del sector y formulación de la norma de plan parcial,

crear los espacios de participación con los propietarios para discutirla y realizar todas las

gestiones ante la Secretaría de Planeación y demás entidades hasta lograr su viabilidad técnica

y aprobación a través de la expedición del decreto que adopta el Alcalde Mayor.

1 FORMULACION Y ADOPCION DEL PLAN

1.1

1.2

1.3

1.4

2 ESTUDIOS TÉCNICOS

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

Estudio y Proyección de la Infraestructura de Redes Hidráulicas y Sanitaria

Estudio Patrimonial y Trámite ante el Ministerio de Cultura

Caracterización Socio-económica, Estrategias de Gestión, Programas y Proyectos

Asesoría Jurídica

Estudio de Movilidad, Tránsito y Transporte

Análisis de Mercados Inmobiliarios y Avalúos Comerciales

Estrategia de Comunicación y Participación

Estudio de Ruido

Componente Urbanístico: Diagnóstico y Formulación del modelo de ocupación, Diseño

Urbano, Definición del Componente Público y Privado

Simulación Urbanístico Financiera, Viabilidad Económica y Reparto de cargas y beneficios

Elaboración del Decreto Reglamentario del Plan Parcial con concepto jurídico

Elaboración del Documento Técnico de Soporte, Cartográfico Anexos y Renders

ACTIVIDADES Y ESTUDIO DEL PROCESO DE FORMULACION

Tabla 96. Cargas de Formulación

El proceso de formulación de un plan parcial de este tipo no debería superar los dos (2) años,

pero desafortunadamente el Distrito Capital no ha logrado este reto, a diferencia de otras

ciudades del país. Por esta razón el equipo de formulación ha tenido que realizar y modificar los

estudios mencionados en cuatro ocasiones distintas, debido a que cada administración nueva

hace diferentes exigencias, sin dar continuidad a los procesos. Esto ha representado unos

sobrecostos para el plan parcial en el rubro de cargas de formulación.




219

5.3.2.2. Cargas de Gestión

Corresponden a todos los costos y gastos requeridos para la consolidación de las Unidades de

Actuación o de Gestión según el caso, una vez sea adoptado el decreto y se vayan a desarrollar

los proyectos inmobiliarios. Para el cálculo de estas cargas se consideraron los siguientes

aspectos:

CARGAS DE GESTIÓN

Trámite de Delimitación de las Unidades de Actuación con su respectiva elaboración de D.T.S. y

decreto, en caso de requerirse

Campaña pedagógica y de comunicación para la vinculación de propietarios y/o inversionistas al

proceso de ejecución de los proyectos

Costos de constitución y puesta en marcha de la entidad gestora y de los instrumentos que

requiera para su funcionamiento

Comisiones y/o costos de los procesos de expropiación, en caso de requerirse.

Honorarios y costos de asesoría y acompañamiento para asegurar la aplicación adecuada de la

norma, especialmente para el reparto de cargas y beneficios

Las demás que se requieran para asegurar la consolidación del suelo y la ejecución de los

proyectos

Tabla 94. Cargas de Gestión

Las cargas de gestión del suelo de cada unidad de actuación y/o gestión dependen de la actual

situación jurídica y social de cada uno de los predios que la componen, es por esto que para

este plan parcial las cargas de gestión se han diferenciado en dos: las asociadas a la entidad

gestora privada que corresponden al estimado de las unidades 1, 3 y 5; y las asociadas a la

entidad gestora pública que corresponden al estimado de las unidades 2 y 4. Adicionalmente y

en el caso de que se necesiten adelantar procesos jurídicos, se calcula el estimado que

corresponde a la unidad de actuación y/o gestión 6, como se muestra en la siguiente tabla:


Cargas de Gestión 4.246.150,68$

Asociadas Entidad Gestora Privada UAU 1 - 3 - 5 444.108,00$

Asociadas Entidad Gestora Pública UAU 2 - 4 3.492.042,68$

Asociadas Entidad Gestora Pública y/o Privada UAU 6 310.000,00$

Tabla 95. Costos de las Cargas de Gestión




220

IMPREVISTOS DE GESTION SOCIAL Y DE SUELO

Para garantizar que la gestión del suelo de las unidades de actuación 2, 4 y 6, las cuales

representan mayor complejidad, se desarrolle de manera continua y eficiente, se ha estimado un

monto para imprevistos de $1.800.000 miles de pesos los cuales se solicitaran solamente en

caso necesario, serán totalmente reembolsables y forman parte de las cargas de gestión del plan

parcial.

La entidad gestora que se constituya autorizara los pagos relacionados con los imprevistos

según el cronograma acordado con los operadores públicos y/o privados según sea el caso.

5.3.2.3. Cargas de Mitigación de Impactos

Factor de Movilización propietarios, poseedores 60.368,00$

Factor por Pérdida de Ingresos Formales por activ prod 620.928,00$

Factor por Pérdida de Ingresos Ventas populares 295.680,00$

Factor por Pérdida de Ingresos Propietarios por renta 208.393,86$

Factor de Traslado Arrendatarios 130.166,08$

Factor de Vivienda de Reposición 51.073,00$

Factor Reasentamiento de Emergencia 36.960,00$

Movilidad Señalización Mitigación SMD 257.667,60$

TOTAL 1.661.236,54$

SINTESIS CARGAS DE MITIGACION DE IMPACTOS

Tabla 97. Síntesis de cargas de mitigación de impactos (Miles $COP).

Mitigación de Impactos Sociales

Su objetivo es minimizar los efectos de las intervenciones sobre las actividades económicas y

sociales de la población, que de manera involuntaria deban trasladarse o reubicarse; su forma

de aplicación se describe en el numeral 4.2.2. Para orientar el cálculo de estas cargas se tomó

como referente el Decreto Distrital 329 de 2006 que define las compensaciones por impactos en

la población y sus actividades económicas cuando se llevan a cabo proyectos de interés público.

Aunque su aplicación no es una exigencia en este caso, se tomó como guía para facilitar dicho

cálculo, pero además se tuvieron en cuenta otros aspectos específicos identificados en la




221

caracterización socio-económica realizada dentro del proceso de formulación del plan parcial

(Ver tabla 97).

FACTOR DE MOVILIZACION (Gastos de

Mudanza)

FACTOR POR PÉRDIDA DE INGRESOS

(Por Actividad Productiva o Renta)

FACTOR DE TRASLADO PARA

ARRENDATARIOS

FACTOR DE REPOSICIÓN DE VIVIENDA

OTROS COSTOS DE MITIGACIÓN

Los demás que aparezcan en el proceso de

consolidación y que a juicio de la entidad gestora deban

ser atendidos

Para reconocer los costos de traslado a propietarios y/o

poseedores residentes o con actividades económicas

activas

Se reconoce una compensación por lucro cesante

Reconocimiento para contribuir con los gastos de

mudanza de arrendatarios

Reconocimiento para propietarios o poseedores que

residan en el sector al momento de la intervención y que

el valor comercial de su inmueble sea inferior al de una

vivienda de interés prioritario

Tabla 98. Compensaciones para mitigación de impactos según decreto distrital 329 de 2006.

La siguiente tabla discrimina los conceptos que sirvieron de base para el cálculo de los

diferentes conceptos de las cargas de mitigación. Es de aclarar que la base se tomó de la

caracterización socio-económico realizada al inicio del proceso de formulación y que se actualizo

en dos ocasiones con fuentes secundarias posteriormente. En el momento en que se inicie la

ejecución del plan parcial se deberá actualizar con fuente primaria.




222

Factor Total (Miles $COP)

Factor de Movilización propietarios, poseedores 60.368,00$

Propietarios sin act. Productiva (1 SMLV) 34 20.944,00$

Propietarios o Arrendatarios con act. Productiva (2 SMLV) 32 39.424,00$

Factor por Pérdida de Ingresos 1.125.001,86$

Factor por Pérdida de Ingresos formales por activ prod Empresas 32 620.928,00$

Factor por Pérdida de Ingresos Ventas populares Ventas Populares 40 295.680,00$

Factor por Pérdida de Ingresos propietarios por renta (Tope 22 SMLV)Propietarios por renta 23 208.393,86$

Factor de traslado arrendatarios 130.166,08$

Por Actividad Productiva Informales (3 SMLV) 40 73.920,00$

Por Actividad Productiva Formales 23 56.246,08$

Menores al tope (3 SMLV) 1 2.038,08$

Mayores al tope (3 SMLV) 22 54.208,00$

Factor de Vivienda de Reposición Avalúo 2014 Vr max vis tipo 1 51.073,00$

PHS MZ11

Predio Eusebio Vanegas CL 16 17 33 GJ 1 $ 16.972.000 43.120.000$ 26.148,00$

Predio Eusebio Vanegas CL 16 17 33 GJ 2 $ 22.624.000 43.120.000$ 20.496,00$

MZ12

Predio Eduardo Valbuena K 15 17 29 ap 201 $ 38.691.000 43.120.000$ 4.429,00$

Factor Reasentamiento de EmergenciaNo. Predios con Problemas

JuridicosMeses 36.960,00$

1 SMLV por 6 meses 10 6 36.960,00$

Movilidad señalización mitigación SMD 257.667,60$

TOTAL CARGAS MITIGACIÓN DE IMPACTOS 1.661.236,54$

Arrendatarios

Base Propietarios UAU 2 Y 4

Propietarios

CÁLCULO DE CARGAS DE MITIGACION DE IMPACTOS

Tabla 99. Síntesis del Cálculo de cargas de mitigación.

El cálculo de cada uno de los factores definidos en la tabla se aplica de conformidad con el

Decreto 329 de 2006 como se mencionó anteriormente. Sin embargo es importante aclarar que

para presupuestar los factores de pérdida de ingresos, se tomó como base la información de la

Cámara de Comercio de Bogotá sobre el tamaño de las empresas, y se aplicó un factor de

productividad de los activos para estimar la utilidad neta de cada tipo de empresa, la tabla

siguiente, muestra el resultado

UTILIDAD

MES ( SMLV)

UTILIDAD NETA

MES $

FACTOR

PÉRDIDA

INGRESOS FPI

NRO EMPRESASTOTAL FACTOR

COMPENSACIÓN

616.000,00$ 12

Ventas Populares 1 616.000,00$ 7.392.000,00$ 40 295.680.000$

Microempresa 2 1.232.000,00$ 14.784.000,00$ 22 325.248.000$

Pequeña Empresa 4 2.464.000,00$ 29.568.000,00$ 10 295.680.000$

916.608.000$

FPI POR ACTIVIDAD ECONOMICA FORMAL

TOTAL

Tabla 100. Calculo de cargas de mitigación




223

Mitigación asociada al componente de movilidad.

Estos costos hacen parte de las cargas de mitigación y corresponden a las acciones que se

deben implementar en la malla vial de la zona de influencia del área de planificación, según

exigencia de la Secretaria de Movilidad, para garantizar el correcto funcionamiento de los

flujos peatonales y vehiculares que atraerán los proyectos. Se incorporan las acciones

correspondientes al diseño de señalización vertical y demarcación y a las acciones para

garantizar las condiciones operativas (Ver numeral 3.5) las cuales están definidas por el

Estudio de Transito que hace parte del expediente de la formulación y cuya síntesis se

presenta a continuación. Para efectos de establecer los costos de estas acciones se tomó

como referencia la lista de precios de la Secretaria de Movilidad actualizados a 2014.

COSTO (Miles de $ COP)

3.691,93$

58.773,62$

Adopción protocolo de operación y manejo de

los vehiculos de carga30.000,00$

Implementacion sistema de control de acceso

a parqueaderos (3 accesos)15.000,00$

Suministro e instalación de las cámaras para

detección remota de infracciones asociadas al

uso comercial propuesto

100.000,00$

Generacion y socializacion del Manual de

Buenas Practicas en seguridad Vial5.000,00$

212.465,55$

223.088,83$

234.243,27$

23.424,33$

257.667,60$

SUBTOTAL (Valor a 2012)

Nota1: Las cantidades de señalizacion y demarcación se calcularon sin tener en

cuenta los desperdicios.

Nota 2: Los costos de señalizacion y demarcación estan calculados con base en

precios institucionales manejados por la secretaria de movilidad

Valor a 2013

Valor a 2014

Imprevistos 10%

Total

SEÑALIZACION VERTICAL

DEMARCACIÓN HORIZONTAL

CO

ND

ICIO

NE

S

OP

ER

AT

IVA

S

COSTOS DE MOVILIDAD

ITEM

Tabla 101. Síntesis de Costos de Movilidad




224

5.3.2.4. Cargas Patrimoniales

Son resultado de la concertación entre el quipo promotor y consultor del plan parcial, las

entidades distritales y el Ministerio de Cultura después de 5 años de gestión. La destinación de

estas cargas fue definida por la Dirección de Patrimonio del Ministerio de Cultura y la síntesis se

presenta a continuación:

Tabla 102. Destinación de las cargas patrimoniales.

Fuente: oficio MC-019287-EE-2013 del Ministerio de Cultura.

Forma de pago de las cargas patrimoniales:

a) Pago en dinero:

El valor total de la carga patrimonial a ser pagada en dinero, será de mil quinientos millones de

pesos, los cuales se pagarán al patrimonio autónomo o la figura administrativa que la entidad

gestora defina, la cual será la responsable de destinar los recursos con base en el contrato que

se suscriba para la administración de los recursos, donde se establecerán los términos de

contratación tanto del concurso de anteproyecto como de la formulación de la fase ll del Plan

especial de Manejo y Protección (PEMP) para la Estación de la Sabana. El valor a pagar será de

mil quinientos millones de pesos ($1.500'000.000 m/cte) los cuales hacen parte del reparto

equitativo de cargas y beneficios.

Realización del concurso de anteproyecto arquitectónico: El concurso de

anteproyecto arquitectónico que se realice deberá prever la realización de una invitación

pública, cuya convocatoria permita igualdad de oportunidades para todos los

participantes. El organismo asesor y organizador del concurso podrá ser la Sociedad

Colombiana de Arquitectos. Las bases del concurso del proyecto deberán realizarse por




225

parte de la entidad gestora con la asesoría del Ministerio de Cultura y la Sociedad

Colombiana de Arquitectos. No obstante, en el desarrollo del mismo podrán confluir otras

entidades públicas o privadas que se considere necesarias. El diseño resultante del

concurso de anteproyecto arquitectónico deberá plasmarse en el proyecto de intervención

que se presente al Ministerio de Cultura para su autorización.

Contratación del equipo de trabajo para la Formulación de la fase II del PEMP de la

estación de la Sabana: El pago correspondiente a la contratación del equipo consultor

para la formulación de la fase II del PEMP Estación de la Sabana, deberá realizarse

previo a la expedición de la licencia de urbanización. La entidad gestora deberá

garantizar que el proceso de formulación se culmine en su totalidad para ser presentado

al Consejo Nacional de Patrimonio Cultural para su aprobación y que corresponda con la

metodología establecida por la Dirección de Patrimonio del Ministerio de Cultura para la

formulación de los PEMP.

b) Pago en especie:

Se hará con la destinación de los 450 m2 de área construida para equipamiento comunal público

con uso cultural, los cuales no serán contabilizados dentro de los índices de construcción ni

ocupación. Este equipamiento estará ubicado en el área privada afecta al uso público de la

unidad de actuación urbanística y/o gestión 1, bajo las siguientes consideraciones:

1. Podrá estar adosado y/o aislado de la plataforma de dicha unidad.

2. Deberá tener planta libre en primer piso.

3. El primer piso deberá tener la misma altura del primer piso de la plataforma.

4. El área privada afecta al uso público bajo el equipamiento deberá ser colindante con

espacio público y no podrá tener cerramiento.

El valor correspondiente a la construcción del equipamiento se estima en $900.000.000 m/cte el

cual hace parte del reparto equitativo de cargas y beneficios. El pago del mismo se entenderá

cumplido con la entrega a la Defensoría del Espacio Público de esta área, una vez se hayan





226

El equipamiento deberá ser entregado a la Defensoría del Espacio Público una vez se hayan


5.4. PAGO DE CARGAS Y ETAPAS DE EJECUCION

El cronograma de las etapas de ejecución del plan parcial se elaborara una vez se adopte el

decreto, y se acordara ante la entidad gestora la cual vigilara su cumplimiento. Con base en este

cronograma se definirán las etapas del pago de las cargas, las cuales en todo caso deberán

estar garantizadas antes de la expedición de las licencias de urbanismo y construcción. La

garantía para su total cumplimiento deberá ser aprobada por la entidad pública competente en

cada caso.

5.5. VALOR DEL SUELO

Los valores del suelo que se tomaron al inicio del proceso de formulación se realizaron a partir

de un ejercicio de valoración inmobiliaria realizado por una firma de avaluadores debidamente

reconocidos por la Lonja de Propiedad Raíz, en agosto de 2008, en el cual, se integraron datos

de los avalúos de predios seleccionados en las tres manzanas por ser representativos de las

condiciones inmobiliarias presentes en el área de planificación del plan. Del trabajo de campo

de los avaluadores y de las encuestas y sondeos con los propietarios, comerciantes y

arrendatarios del sector, se estableció la existencia de tres tipos de usos con comportamientos

diferenciales en el precio del suelo, según las dinámicas inmobiliarias, de usos potenciales y la

estructura de tenencia. Los tres usos son: grandes bodegas de almacenamiento y actividades

industriales, locales comerciales y apartamentos de uso residencial en edificios de propiedad

horizontal. (Este estudio hace parte del expediente de la primera radicación de la formulación).

Para efectos del modelo, se tomó inicialmente el valor de referencia de los avalúos realizados a

2008, sin embargo, se consideró que en el futuro el valor del suelo de todos los lotes del área de

planificación tenderá a equilibrarse por la consolidación de las unidades de actuación

urbanística. El modelo se trabajó con precios ponderados de los valores de suelo proyectados a

2014 para cada manzana, como se muestra en la siguiente tabla:




227

Localizacion Valor / m2 AreaPromedio

Ponderado

Manzana 13 1,800 7,307.07 591.422

Manzana 12 1,500 5,545.67 374.048

Manzana 11 1,400 9,386.41 590.894

TOTAL 22,239.16 1,556.364

Valor del suelo (Miles de $ COP)

Tabla 103. Valor del Suelo por manzana proyectado a 2014

Los avalúos de referencia se actualizarán una vez se adopte el plan parcial, en el proceso de

gestión y delimitación de las unidades de actuación urbanística, en caso de que así lo decidan

los propietarios y promotores, o se omite si se llega a una conciliación y se logra un precio

concertado para la ejecución a través de una unidad de gestión en los términos del decreto 2181

de 2006.

5.6. REPARTO EN EQUILIBRIO DE CARGAS Y BENEFICIOS

Debido a las restricciones normativas en el modelo de ocupación propuesto los beneficios

definidos para cada unidad de actuación urbanística no corresponden con los aportes de cada

unidad. Así mismo, las cargas físicas del modelo tampoco coinciden con la participación en los

beneficios de cada unidad de actuación urbanística, lo que implica que se deba realizar el

reparto equitativo para que se equilibre, de manera que quienes se vean afectados deban ser

compensados dejando de pagar otras cargas que les correspondería pero que serán pagadas

por quienes no fueron afectados pero tienen la obligación.

Para equilibrar el reparto de cargas y beneficios se parte del porcentaje de participación inicial de

cada unidad de actuación urbanística, presentado en la tabla 87 del numeral 5.1. Para equilibrar

los beneficios, se aplica dicho porcentaje a los beneficios totales en miles de pesos

($403.405.631,10 COP$) que se presentaron en la tabla 89 del numeral 5.2.y el valor resultante

se compara con los beneficios del modelo por unidad de actuación urbanística. De esta

comparación surgen las diferencias que deben ser ajustadas, pero su ajuste se hace sobre el

valor residual del suelo, que se estima en el 12% de las ventas, con base en el ejercicio de pre

factibilidad que se presenta en el numeral 5.8.




228

Para el caso de las cargas, se comparan las cargas físicas del modelo con las cargas que

resultan de la participación de los beneficios. Al compararlas surgen las diferencias que deben

ser ajustadas, este ajuste se hace sobre el valor de otras cargas. Para el caso de las otras

cargas, se calculan las que les corresponden por su participación en beneficios y se le aplica el

ajuste de las cargas físicas. Al final se incorpora el valor ajustado de otras cargas, la diferencia a

balancear en beneficios, y los valores correspondientes a las cargas asociadas a la entidad

gestora pública y a la entidad gestora privada, como lo muestra la siguiente tabla:

Participación según solo

suelo33,35% 8,86% 14,70% 10,24% 25,08% 7,78% 100,00%

Beneficios según

participación inicial134.529.576,83$ 35.734.570,28$ 59.303.998,30$ 41.291.344,69$ 101.175.558,00$ 31.370.583,00$ 403.405.631,10$

Vr residual según

participación inicial16.143.549,22$ 4.288.148,43$ 7.116.479,80$ 4.954.961,36$ 12.141.066,96$ 3.764.469,96$ 48.408.675,73$

Beneficios S/Modelo 151.803.585,00$ 5.725.980,00$ 70.150.978,00$ 9.597.420,00$ 151.080.822,98$ 15.046.845,12$ 403.405.631,10$

Vr residual por beneficios

según modelo18.216.430,20$ 687.117,60$ 8.418.117,36$ 1.151.690,40$ 18.129.698,76$ 1.805.621,41$ 48.408.675,73$

Participación S/Modelo 37,63% 1,42% 17,39% 2,38% 37,45% 3,73% 100,00%

Diferencia a balancear x

Beneficios %4,28% -7,44% 2,69% -7,86% 12,37% -4,05% 0,00%


Beneficios miles $17.274.008,17$ (30.008.590,28)$ 10.846.979,70$ (31.693.924,69)$ 49.905.264,98$ (16.323.737,88)$ $ 0


Vr residual mles $2.072.880,98$ (3.601.030,83)$ 1.301.637,56$ (3.803.270,96)$ 5.988.631,80$ (1.958.848,55)$ $ 0

Cargas físicas s/

beneficios1.292.170,83$ 48.740,25$ 597.133,77$ 81.694,42$ 1.286.018,59$ 128.080,60$ 3.433.838,45$

Participación en cargas

físicas s/ beneficios37,63% 1,42% 17,39% 2,38% 37,45% 3,73% 100,00%

Cargas físicas s/ modelo 1.367.575,53$ 343.498,79$ 324.069,30$ 228.919,85$ 828.365,76$ 341.409,23$ 3.433.838,45$

Participación % 39,83% 10,00% 9,44% 6,67% 24,12% 9,94% 100,00%

Diferencia a balancear

por diferencia norma vs (75.404,70)$ (294.758,55)$ 273.064,47$ (147.225,43)$ 457.652,83$ (213.328,63)$ 0

Diferencia a balancear por

diferencia norma vs -2,20% -8,58% 7,95% -4,29% 13,33% -6,21% 0,00%

Participación en otras

cargas s/ beneficios3.822.276,33$ 144.174,97$ 1.766.337,88$ 241.654,31$ 3.804.077,84$ 378.865,89$ 10.157.387,22$

Diferencia a balancear

con otras cargas3.746.871,62$ (150.583,57)$ 2.039.402,35$ 94.428,89$ 4.261.730,67$ 165.537,26$ 10.157.387,22$

Reparto en Equilibrio 5.819.752,61$ (3.751.614,41)$ 3.341.039,91$ (3.708.842,07)$ 10.250.362,47$ (1.793.311,29)$ 10.157.387,22$

BALANCE DE LAS CARGAS

BALANCE DE LOS BENEFICIOS

RUBRO UAU / UG 1 UAU / UG 2 UAU / UG 3 UAU / UG 4 UAU / UG 5 UAU / UG 6 TOTAL

Tabla 104. Equilibrio del Reparto de Cargas y Beneficios.

Fuente: Equipo formulador de Concreta Gestión Urbana 2014

En la tabla anterior se aprecian los valores en negro de las unidades 1, 3 y 5, lo cual significa

que deben pagar los valores correspondientes a cada unidad de actuación urbanística para

compensar a las unidades 2, 4 y 6 que están deficitadas en los valores que están en rojo, para




229

un total de compensaciones de $9.253.767,77 miles de pesos. Los pagos se recibirán dentro del

proceso de desarrollo del plan parcial, asegurando el reparto en equilibrio.

5.7. SÍNTESIS DEL REPARTO

El resultado final del reparto que refleja las obligaciones que cada unidad de actuación

urbanística y/o gestión debe asumir, se presenta en síntesis diferenciando las obligaciones

correspondientes a las unidades 1, 3 y 5, de las correspondientes a las unidades 2, 4 y 6, como

se muestra en las siguientes tablas:


M2 5.261,05 1.249,04 3.254,00 9.764,09

Costo 1.367.575,53$ 324.069,30$ 828.365,76$ 2.520.010,58$

Total 5.819.752,61$ 3.341.039,91$ 10.250.362,47$ 19.411.154,98$

Nota: Los $19,411,154,98 comprenden los $9.253.767,77 de las transferencias correspondientes a

las compensaciones de las UAU/UG 2-4-6, mas los $10.157.387,22 de otras cargas

SINTESIS DEL REPARTO (Miles de $COP)

Cargas Fisicas

Dinero en la fiducia

Tabla 105. Síntesis del Reparto y las Obligaciones para las UAU 1 – 3 – 5.

De este modo, se evidencia que las unidades 1, 3 y 5 deben asumir además de sus cargas

físicas según el modelo, las transferencias por compensaciones para las unidades 2, 4 y 6 y el

valor correspondiente a otras cargas.

En lo que respecta a las unidades 2, 4 y 6, reciben transferencias por un total de $9.253.767,77

miles de pesos, y deben asumir sus cargas físicas según el modelo. Así las cosas, en el caso

que lo requieran, estas unidades pueden pagar la construcción de sus cargas físicas con los

recursos provenientes de las transferencias, por lo que el valor de la construcción de las cargas

físicas debe ser pagado en dinero, y las transferencias libres de cargas podrán ser pagadas en

dinero y/o m2 construidos, según como se explicó en el numeral 2.3.2.8 “Forma de pago de las

transferencias”.

La siguiente tabla muestra la síntesis de las obligaciones y transferencias de las unidades 2, 4 y

6.




230


Transferencias 3.751.614,41$ 3.708.842,07$ 1.793.311,29$ 9.253.767,77$

M2 1.469,52 971,88 1.443,04 3.884,44

Costo 343.498,79$ 228.919,85$ 341.409,23$ 913.827,87$

Transferencias

Libres de Cargas3.408.115,61$ 3.479.922,23$ 1.451.902,06$ 8.339.939,90$

SINTESIS DEL REPARTO (Miles de $COP)

Dinero en la fiducia

Cargas Fisicas

Tabla 106. Síntesis del Reparto y las Obligaciones para las UAU 2 – 4 – 6.

5.8. PREFACTIBILIDAD URBANÍSTICO - FINANCIERA

La simulación urbanística financiera del presente Plan Parcial, se sustenta en un análisis de

costos directos e indirectos y se asume una utilidad predeterminada para los inversionistas del

proyecto.

Los costos directos se calculan a partir de los costos de construcción de los productos

inmobiliarios y de las cargas. Los costos de construcción fueron tomados a partir de los costos

unitarios para cada tipo de producto, con base en los archivos de presupuesto de varios

constructores consultados por el equipo de formulación del plan parcial, y se analizaron de

manera comparativa con los costos de la Oficina de Economía Urbana de la Secretaría Distrital

de Planeación. Los costos de las cargas se refieren al total de las cargas, el cual que fue tomado

de la tabla 90 del numeral 5.3 y que también fue analizado por los proponentes.

Los costos indirectos asociados en los términos y estándares que se determinan en el

mercado a precios del año 2014 y se estiman en porcentaje de las ventas.

Los ingresos se refieren al valor de las ventas que fue tomado de los beneficios del plan

descritos en la tabla 89 del numeral 5.2 más el factor de escalamiento.

Es importante destacar que este modelo puede variar en el momento en que se desarrolle el

plan parcial, ya que los promotores inmobiliarios y constructores podrán proponer la oferta más

apropiada frente a las demandas y tendencias del mercado siempre y cuando se acojan a los

usos permitidos dentro de la norma adoptada por el plan parcial y se aplique la metodología de

factores de conversión expuesta en el numeral 2.3.2.7 para asegurar el equilibrio del reparto. Los




231

precios de venta han sido tomado de datos reales referentes de proyectos similares analizando

la actividad inmobiliaria que se presenta y fueron concertados con los propietarios, promotores y

las entidades.

La siguiente tabla muestra la síntesis de la prefactibilidad:

Valor % Sobre

Ingresos

407.036.281,78$ 100%

403.405.631,10$

3.630.650,68$

358.836.562,80$ 88%

251.175.466,26$ 62%

Construccion Productos Inmobiliarios 237.584.240,59$ 58%

Cargas 13.591.225,67$ 3%

57.188.597,59$ 14%

50.065.462,66$ 12%

407.036,28$ 0%

48.199.718,98$ 12%

22.239,16

2.167,34$

Valor Residual del Suelo (Ingresos-Egresos)

Ventas Productos Inmobiliarios

Factor de Escalamiento

Egresos

Costos Directos

Costos Indirectos

Utilidad Esperada

Factor de Riesgo

Prefactibilidad Urbanístico Financiera

Miles de $COP

Descripcion

Ingresos

Area predial (M2)

Valor Residual del Suelo x M2

Tabla 107. Síntesis de la simulación urbanístico financiera $COP 2014

La conclusión de este ejercicio es que el plan parcial de La Sabana presenta una prefactibilidad

positiva que le permite asumir sus obligaciones con el sector público, pagar los costos directos e

indirectos y tener un margen que puede ser atractivo para inversionistas, aunque es un margen

un poco estrecho para la complejidad de la renovación, si se compara con otras alternativas de

los promotores e inversionistas inmobiliarios en las que requieren menor gestión para conseguir

el suelo. Por esta razón se infiere que la gestión asociada requiere de incentivos por parte del

Estado vía beneficios normativos o tributarios para que pueda ser atractivo y los inversionistas

asuman la renovación urbana.

dts_sabana _14_10_14(autosaved)

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