de la responsabilidad de los administradores y su …

DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES Y SU CONTROL EN EL

RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

JULIANA BENJUMEA DE LIMA

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS

BOGOTÁ D.C.

2018

DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES Y SU CONTROL EN EL

RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

JULIANA BENJUMEA DE LIMA

Trabajo de Grado presentado como requisito para optar al título de Abogado

Director

Dr. Carlos Ramírez Zuluaga

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS

BOGOTÁ D.C.

2018

NOTA DE ADVERTENCIA

“La Universidad no se hace responsable por los conceptos emitidos por sus alumnos en sus

trabajos de tesis. Solo velará por que no se publique nada contrario al dogma y a la moral

católica y por qué las tesis no contengan ataques personales contra persona alguna, antes bien

se vea en ellas el anhelo de buscar la verdad y la justicia”.

RESUMEN

Desde la expedición de la Ley 675 de 2011, se generaron todo tipo de expectativas en el país, la

mayoría de éstas referentes a la posibilidad de que dicha Ley lograra solucionar los problemas que

se presentaban con anterioridad a su expedición en el régimen de Propiedad Horizontal en

Colombia. Sin embargo, no cumplió la norma citada con dichas expectativas, toda vez que hoy en

día aún contamos con un régimen de Propiedad Horizontal deficiente y con muchos vacíos

jurídicos. La presente investigación pretende estudiar la normatividad actual referente a la

responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia, con la finalidad de

exponer los vacíos existentes en la Ley y, con base en éstos, llegar a la conclusión sobre los

cambios que se deben realizar en la Ley actual para optimizar el control sobre los Administradores

de la Propiedad Horizontal en Colombia.

Palabras clave: Propiedad Horizontal, Administrador, Copropiedad, Reglamento de Propiedad

Horizontal.

ABSTRACT

Since the issuance of Law 675 of 2011, all kind of expectations were generated in Colombia, most

of them referring to the possibility that the said law could solve the problems occurred prior to its

issuance in the Horizontal Property regime in Colombia. However, the aforementioned law did not

met such expectations, since today we still have a deficient Horizontal Property regime and many

legal gaps. The research herein aims to study the current regulation regarding the responsibility of

the Horizontal Property Manager in Colombia, in order to expose existing gaps in the Law, and

based on these reaches the conclusion about the changes the Law must have to optimize control

over Horizontal Property Managers in Colombia.

Keywords: Horizontal Property, Manager, Co-Ownership, Horizontal Property Regulation.

TABLA DE CONTENIDO

Pág.

INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................... 8

1. MARCO TEÓRICO .............................................................................................................. 13

1.1. DEFINICIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ........................................................ 13

1.2. ELEMENTOS Y CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ........ 14

1.3. EL ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.................................. 16

1.3.1. Designación y período ............................................................................................ 16

1.3.2. Naturaleza contractual ............................................................................................ 17

1.3.3. Administrador Provisional ...................................................................................... 18

1.3.4. Funciones del Administrador .................................................................................. 20

1.3.5. Constitución de póliza de garantía .......................................................................... 22

1.4. EVOLUCIÓN NORMATIVA DEL ADMINISTRADOR EN LA PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COLOMBIA ............................................................................................ 23

1.4.1. Ley 95 de 1890........................................................................................................ 27

1.4.2. Ley 182 de 1948...................................................................................................... 30

1.4.3. Ley 16 de 1985........................................................................................................ 31

1.4.4. Decreto 1365 de 1986 ............................................................................................. 34

1.4.5. Ley 675 de 2001...................................................................................................... 35

1.5. PLANTEAMIENTO DE LOS VACÍOS NORMATIVOS DE LA

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN LA LEY 675 DE 2001....................... 36

1.5.1. Vacíos normativos de la responsabilidad del Administrador ..................................... 37

1.5.2. Vacíos normativos de la responsabilidad del Administrador Provisional .............. 39

2. ANÁLISIS DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN LA LEY 675 DE

2001............................................................................................................................................... 41

2.1. REGULACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN LA LEY

675 DE 2001 ............................................................................................................................. 42

2.1.1. Responsabilidad hasta la culpa leve ........................................................................ 45

2.2. FIGURAS ANÁLOGAS ................................................................................................ 48

2.2.1. Responsabilidad del Administrador de una sociedad comercial ............................. 49

2.2.2. Responsabilidad del mandatario ............................................................................. 52

2.2.3. Responsabilidad del Administrador de la Copropiedad.......................................... 53

2.2.4. Responsabilidad del contratista en el contrato de prestación de servicios .............. 57

3. ANÁLISIS DE LAS PROPUESTAS ACTUALES PARA REGULAR LA

RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

EN COLOMBIA ........................................................................................................................... 60

3.1. ANTECEDENTES AL PROYECTO DE LEY 131 DE 2016 ....................................... 60

3.1.1. Análisis del proyecto de ley 131 de 2016 ............................................................... 61

4. PROPUESTAS CONCRETAS PARA REGULAR LA PROFESIÓN DEL

ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ...................................................... 68

CONCLUSIONES ........................................................................................................................ 71

BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................................... 76

Responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal 8

INTRODUCCIÓN

Se pretende con la presente Monografía de Grado, analizar a fondo la responsabilidad del

Administrador de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal en

Colombia. Lo anterior, teniendo en cuenta que actualmente no existe en Colombia un ente

especializado que ejerza la inspección, vigilancia y control sobre las personas naturales y jurídicas

que desempeñen el cargo, siendo éste de vital importancia, debido al creciente desarrollo urbano

que se ha venido presentando en el país, y a la realidad de que hoy en día, la mayoría de las personas

convivan bajo el régimen de Propiedad Horizontal consagrado en la Ley 675 de 20011.

Así, la Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de suma importancia, siendo una forma

especial de propiedad inmobiliaria caracterizada por la coexistencia de la propiedad de bienes

privados y bienes comunes, organizados y gestionados por unos órganos de dirección y

administración, los cuales son elegidos por los mismos propietarios de las unidades privadas2. Lo

anterior, conlleva a la necesidad de que se establezca en torno a la Propiedad Horizontal una

organización administrativa que acoja toda clase de procedimientos financieros, legales,

administrativos y políticos para lograr su correcto funcionamiento.

1 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Por medio de la cual se expide el

régimen de propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, 2001. No. 44509. 35 p. 2 JIMÉNEZ MORIONES, Olga Lucía. Administración de la Propiedad Horizontal. Colombia: Legis Editores S.A.,

2016. p. 1.


De la necesidad de que los bienes comunes que conforman la Propiedad Horizontal sean

administrados debidamente por los órganos de dirección y administración de la copropiedad, es

que surge la figura del Administrador de la Propiedad Horizontal. Por lo tanto, el presente trabajo

se centra en la determinación de la naturaleza jurídica del Administrador de la Propiedad

Horizontal y de su responsabilidad en la dirección y administración del edificio o conjunto

sometido al régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual se analizarán otras figuras análogas

como la responsabilidad del mandatario en el contrato de mandato, la responsabilidad del

Administrador de la Copropiedad, la responsabilidad del Administrador de una sociedad comercial

y, finalmente, la naturaleza de un prestador de servicios privados.

Todo lo anterior se realizará con la única finalidad de construir un régimen mucho más amplio de

responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal y llegar a una conclusión acerca de

la manera en la cual se debe regular esta profesión, puesto que este régimen de responsabilidad, a

pesar de ser tangencialmente abordado en la Ley 675 de 2001, permite evidenciar la existencia de

vacíos normativos en torno al alcance, control y naturaleza de la responsabilidad del Administrador

de la Propiedad Horizontal en Colombia.

Para tal fin, se realizará un análisis de la Ley 675 de 2001, así como de los actuales Proyectos de

Ley que intentan regular la profesión del Administrador de la Propiedad Horizontal para, con base

en ellos, plantear una serie de propuestas que logren brindar mayor claridad y propiciar una

regulación completa que abarque todos los vacíos identificables al interior de su responsabilidad.


De igual forma, este tema reviste la importancia necesaria para ser objeto de tan detallado estudio,

toda vez que hoy en día no existe entidad alguna encargada de inspeccionar, vigilar y controlar la

actividad de los Administradores, ni mucho menos de establecer un régimen disciplinario para

éstos, lo cual implica la necesidad de tener que acudir a órganos internos (Comité de Convivencia),

instancias administrativas (Alcaldías Locales) o a los Jueces de la República, sin una acción propia

para cuestionar la responsabilidad del Administrador y que logre garantizar la rectitud y eficiencia

en el control de los recursos de la Propiedad Horizontal.

Adicionalmente, dichas instancias no logran dar una solución eficaz a los conflictos presentados

con los Administradores de la Propiedad Horizontal, ya que al no tener un ente que actualmente

se encargue exclusivamente de controlarlos, se le ha permitido a los Administradores contar en el

ejercicio de su profesión con un amplio libertinaje, sobre todo en el manejo de los fondos

monetarios que ingresan a la Copropiedad, teniendo los copropietarios afectados por el desfalco

monetario o el desvío de dineros por parte del Administrador, la única posibilidad de denunciarlos

penalmente.

De la misma manera, desde la entrada en vigencia de la Ley 675 de 2001, se ha evidenciado que

los copropietarios de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal se han

encontrado con situaciones frente a las cuales no cuentan con una respuesta acertada en la Ley

para poder resolver los problemas presentados.

Con base en la responsabilidad del Administrador de la Copropiedad y ante la renuencia de la

norma para regular el tema, se explorará la necesidad de crear o asignar una entidad que se


encargue de ejercer las funciones de inspección vigilancia y control sobre las personas que

desempeñen el cargo, toda vez que actualmente no existe una entidad del Estado encargada de

ejercerlas3.

Por lo tanto, en lo que será la estructura de la presente Monografía de Grado, se definirá en la

primera parte de la misma los elementos y características que componen la Propiedad Horizontal,

para luego estudiar como tal las características y el régimen legal que tiene hoy en día el

Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia. En la segunda parte, se realizará el estudio

de la evolución normativa que ha tenido el Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia,

para determinar con posterioridad a esto los vacíos normativos que existen respecto de aquel en la

Ley 675 de 2001.

En la tercera parte de la presente Monografía, se analizará a fondo la responsabilidad del

Administrador de la Propiedad Horizontal de cara a otras figuras análogas de responsabilidad, todo

lo cual conlleva a realizar un análisis de los Proyectos de Ley que existen actualmente para regular

la responsabilidad de los Administradores de la Propiedad Horizontal en Colombia y, para

concluir, se plasmarán una serie de propuestas concretas para regular la profesión del

Administrador de la Propiedad Horizontal, figura tan discutida y al mismo tiempo tan

indispensable hoy en día, ya que es él quien asume la labor y debe garantizar, entre otras cosas, el

3 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 131 de 2016. Exposición de motivos. “Hoy en

día las autoridades administrativas distritales y municipales han manifestado que no intervendrán en los conflictos

presentados en la Propiedad Horizontal, ya que al hacerlo estarían incurriendo en extralimitación de sus funciones

y, que de igual forma estas autoridades administrativas no tienen las herramientas jurídicas para intervenir en dichos

conflictos”.


cuidado y la vigilancia de los recursos y los bienes comunes de los copropietarios que conforman

la Propiedad Horizontal.


1. MARCO TEÓRICO

1.1. DEFINICIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Podemos afirmar que el régimen de Propiedad Horizontal cuenta, en primer lugar, con la

característica de ser una forma especial de dominio sobre unos bienes inmuebles, en virtud de la

cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y comparte además

con otros, la titularidad de dominio sobre ciertos bienes denominados comunes4, necesarios para

el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero5.

En el mismo sentido, la Corte Constitucional ha manifestado sobre la coexistencia del derecho que

tienen los copropietarios en el régimen de Propiedad Horizontal sobre las unidades privadas y los

bienes comunes, lo siguiente:

(…) Del análisis de la norma en cuestión, queda claro que coexisten dos derechos, a saber:

el primero, que radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un área privada

determinada; y, el segundo, una propiedad en común sobre las áreas comunes, de la cual

son cotitulares quienes a su turno lo sean de áreas privadas (…)6.

4 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., Art. 1º. “La presente ley

regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad

exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin

de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de

la propiedad”. 5 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia T-035. (30, enero, 1997). M.P. Hernando Herrera

Vergara.Gaceta Corte Constitucional. Bogotá. Exp. acumulados T-107537 y T-107738. 6 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia C-726. (21, junio, 2000). M.P. Alfredo Beltrán

Sierra. Gaceta de la Corte Constitucional. Bogotá. Exp. D-2694.


Así, la Propiedad Horizontal una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica

conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será el de

administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés

común de los propietarios de bienes privados, cumplir y hacer cumplir la ley y el Reglamento de

Propiedad Horizontal7.

1.2. ELEMENTOS Y CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La persona jurídica originada en la constitución de la Propiedad Horizontal es de naturaleza civil,

sin ánimo de lucro8. Su denominación corresponderá a la del edificio, su domicilio será el de la

ciudad donde se localice y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como

del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social,

de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 19869.

El régimen de Propiedad Horizontal impone una serie de obligaciones al propietario de la unidad

privada que lo conforma, obligaciones que se basan en una serie de conductas necesarias para

cumplir con los objetivos de la Propiedad Horizontal10. Adicionalmente, el régimen de Propiedad

Horizontal puede imponer ciertas limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el

7 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 32º. 8 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 33º. 9 Ibíd. 10 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia T-035. (30, enero, 1997). Op. cit.


bien individualmente concebido y establecer una serie de restricciones a la destinación del

inmueble, restricciones que pueden ir más allá de las regulaciones que las autoridades hayan

establecido para los usos del suelo del sector correspondiente11.

Todos los derechos y obligaciones que tienen los propietarios de la copropiedad, así como la

determinación de los bienes privados, bienes comunes, coeficientes de copropiedad, determinación

del inmueble de mayor extensión sobre el cual se constituye la Propiedad Horizontal, régimen de

sanciones y determinación de los órganos de dirección de la persona jurídica que surge de la

Propiedad Horizontal, se concretan en el Reglamento de Propiedad Horizontal, el cual debe

elevarse a escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y registrarse en el

folio de matrícula inmobiliaria de mayor extensión del inmueble (sobre el cual se desarrolla el

proyecto) y también registrarse en todas las unidades inmobiliarias privadas que surgirán como

consecuencia del sometimiento del inmueble de mayor extensión al Reglamento de Propiedad

Horizontal12.

11 Ibíd. 12 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1579. (1, octubre, 2012). Por la cual se expide el estatuto

de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, 2012. No. 48570. Art.

52º. “Apertura de matrícula en Registro de Propiedad Horizontal. Al constituirse una propiedad por pisos,

departamentos, propiedad horizontal o condominio, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula

correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común. Para

las unidades privadas de dominio pleno resultantes de la constitución de propiedad por pisos u horizontal, se abrirán

los correspondientes registros catastrales y folios de matrículas independientes, segregados del registro y del folio

general, tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada propietario individual corresponde

en los bienes comunes. En el registro catastral y en el folio de matrícula general, como en los registros y folios

individuales, se sentarán recíprocas notas de referencia”.


1.3. EL ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal la gestiona la figura jurídica del Administrador, esto es, aquella persona

natural o jurídica que tiene la representación legal de la persona jurídica de la Propiedad Horizontal

y la administración del edificio o conjunto. Por ende, al ser el Administrador el representante legal

de la copropiedad, todos los actos que aquel celebre en ejercicio de sus funciones se radican en

cabeza de la Propiedad Horizontal, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y

reglamentarias13.

En virtud de lo anterior, en el evento en el cual el Administrador sea una persona jurídica, será el

representante legal de dicha persona jurídica el que actuará en representación del edificio o

conjunto.

1.3.1. Designación y período

El Administrador del edificio o conjunto será elegido por el período que prevea el Reglamento de

Propiedad Horizontal, por la Asamblea General de Propietarios del edificio o conjunto (salvo que

exista Consejo de Administración, toda vez que aquí su elección recaerá en dicho órgano14), lo

anterior en concordancia con el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, que establece lo siguiente:

13 JIMÉNEZ MORIONES. Op. cit., p. 78. 14 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., Art. 50º.


(…) La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o

conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de

propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista

el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que

se prevea en el Reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio

de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten

a las normas legales y reglamentarias (…)15. (Negrita y subrayado fuera del texto).

Con base en el artículo anteriormente señalado, la Corte Constitucional hizo un análisis de

constitucionalidad del aparte subrayado "de propietarios" declarándolo exequible "bajo el

entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad

horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición”16.

1.3.2. Naturaleza contractual

En el momento inicial en el cual se requiera suscribir un contrato de vinculación con el

Administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica de Propiedad Horizontal

para suscribir el contrato, el presidente del Consejo de Administración, en el caso que lo hubiere,

y si no existiera, el presidente de la Asamblea General de Copropietarios17.

De la naturaleza jurídica del contrato que se suscribe con el Administrador nos encargaremos más

adelante, toda vez que su naturaleza es compleja y de ella resulta el estudio de esta Monografía, al

15 Ibíd. 16 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia C-318. (2, mayo, 2002). M.P. Alfredo Beltrán Sierra.

Gaceta de la Corte Constitucional. Bogotá. Exp. D-3771. 17 JIMÉNEZ MORIONES. Op. cit., p. 79.


no ser el Administrador de la Propiedad Horizontal un empleado “pues no ejerce sus funciones en

desarrollo de un contrato de trabajo; tampoco es rigurosamente exacta la denominación de

mandatario, pues sus funciones no dependen por entero de la voluntad de sus presentes

mandantes, en cuanto están fijadas por regulaciones jurídicas anteriores e independientes al

querer de ellos”18. Por lo anterior, analizaremos si en virtud de la analogía se asemeja la

responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal a las figuras que analizaremos más

adelante.

1.3.3. Administrador Provisional

Esta figura del Administrador Provisional de la Propiedad Horizontal, reviste de igual forma

ciertos vacíos normativos en la Ley 675 de 2001, referentes a su régimen de control y

responsabilidad.

En el momento en el cual aún no se ha elegido a la persona natural o jurídica que ocupará la

administración de la Propiedad Horizontal, debido a que, por ejemplo, el edificio o conjunto de

uso comercial, mixto o residencial se encuentra aún en la etapa de entrega de las unidades

inmobiliarias que lo conforman y no ha sido elegido por primera vez quien será el Administrador

de la copropiedad, dicho cargo de administración lo ejercerá el Propietario Inicial, el cual

18 MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. Del Ejercicio de la Propiedad Horizontal en Colombia. Bogotá: Temis, 2002.

p. 96.


corresponderá al constructor del proyecto y quien, además, tendrá la facultad de contratar con un

tercero para realizar la gestión.

Sin embargo, a pesar de lo anterior, dicha administración que ejercerá inicialmente el Propietario

Inicial del edificio o conjunto, es de carácter provisional, toda vez que una vez se haya construido

y enajenado un número de unidades inmobiliarias que conformen el cincuenta y uno por ciento

(51%) de los coeficientes de copropiedad, se dará fin a la administración en cabeza del Propietario

Inicial como Administrador Provisional19.

Una vez se haya construido y enajenado por lo menos el cincuenta y un por ciento (51%) de todas las

unidades privadas, la Asamblea General de Copropietarios deberá nombrar al Administrador

definitivo20 y en caso de que la Asamblea General de Copropietarios no cumpla con la obligación

mencionada, el Propietario Inicial o su sucesor, o la persona que éste haya contratado para tal fin,

continuará ejerciendo la administración provisional de la copropiedad.

Por ende, se puede interpretar de las funciones atribuidas al Propietario Inicial, que éste podrá

modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio o conjunto mientras no se transfiera el

cien por ciento (100%) de las unidades privadas por medio de escritura pública, toda vez que será el

legítimo Administrador de la Propiedad Horizontal (aunque su naturaleza sea provisional), sin

19 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., Art. 52º. 20 Ibíd.


perjuicio de la mayoría necesaria en la Asamblea General para deliberar válidamente, establecida en

el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio o conjunto.

1.3.3.1. Diferencia entre el Administrador Provisional y el definitivo de la Propiedad

Horizontal

Las dos principales diferencias que existen entre el Administrador Provisional de la Propiedad

Horizontal y el definitivo, radica en primer lugar en que el primero ejerce las funciones de un

Administrador de manera provisional hasta que la Asamblea General de Copropietarios elija a

aquel que ocupará el cargo de manera permanente, ejerciendo en este lapso el Administrador

Provisional todas las funciones y responsabilidades derivadas del cargo consagradas en la Ley 675

de 200121 y, en segundo lugar, el Administrador Provisional no es electo por un órgano de gobierno

y administración de la copropiedad (como lo es el Administrador Definitivo), sino que el cargo

estará en manos del Propietario Inicial22 o aquel que este delegue para ejercer el cargo.

1.3.4. Funciones del Administrador

En lo referente a las funciones del Administrador en el régimen de Propiedad Horizontal que

instaura la Ley 675 de 2001, se señala que las funciones que tendrá el Administrador de la misma

21 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 51º. 22 Ibíd., art. 3º. “(…) Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por

medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal

(…)”.


serán de cumplir con el objeto de la Propiedad Horizontal23, así como su conservación, ejecución,

representación, entre otras, que se enumerarán a continuación:

ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata

del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución,

conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su

aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un

presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual,

incluyendo las primas de seguros.

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la

asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al

edificio o conjunto.

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas

de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales,

el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y

egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los

balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que

surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y

destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de

conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación

y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el

reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y

extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo

de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto,

23 Ibíd., art. 1º. “OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal,

en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el

terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles

sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.


iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización

alguna.

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal

aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente

todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes

especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo

reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea

general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta

ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan

sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una

vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada

vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad

horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal

actuará en representación del edificio o conjunto24.

1.3.5. Constitución de póliza de garantía

La Ley 675 de 2011 en el parágrafo 3º del artículo 50 faculta al Gobierno Nacional para que éste

se encargue de dictar las disposiciones que obliguen a los Administradores a constituir pólizas que

se encarguen de garantizar el debido cumplimiento de las obligaciones que estén en cabeza del

Administrador del edificio o conjunto de uso comercial, mixto o residencial25. Es importante

24 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 51º. 25 Ibíd., § 3º, art. 51º.


mencionar en este punto que aún el Gobierno Nacional no ha expedido reglamentación

correspondiente a las pólizas en los términos del artículo 50 de la Ley, pero en todo caso existen

actualmente pólizas de cumplimiento contractual.

Posiblemente los legisladores encargados de la Ley 675 de 2001 pensaron que era conveniente la

constitución de pólizas ya que generalmente los Administradores no cuentan con un patrimonio

suficiente que logre cubrir el pago total de los posibles perjuicios ocasionados a la Propiedad

Horizontal o ante terceros26.

De igual forma y aunque el gobierno nacional disponga la creación de las pólizas de garantía, no

se podría decir que dichas pólizas garanticen la responsabilidad de la Propiedad Horizontal, ya que

únicamente estarían garantizando “el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los

administradores”27.

1.4. EVOLUCIÓN NORMATIVA DEL ADMINISTRADOR EN LA PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COLOMBIA

A continuación se hará una exposición de las leyes que regularon con anterioridad a la Ley 675 de

2001 la Propiedad Horizontal en Colombia, enfocándonos en cómo se regulaba la figura del

Administrador de la misma en las leyes anteriores, lo cual nos ayudará a dar un panorama de la

26 ESCOBAR, Clara Inés. De la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas. Bogotá: Temis, 2012. p.

221. 27 Ibíd. p. 221.


evolución que tuvo esta figura a lo largo de los años, qué atribuciones tenía y qué régimen de culpa

le era aplicable, hasta llegar al estudio del régimen actual de la Ley 675 de 2001, lo anterior con

la finalidad de lograr dar una escena clara en la investigación, que demuestre la evolución

normativa que tuvo el Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia.

Para dar inicio al estudio normativo, en primer lugar, el artículo 669 del Código Civil consagra el

derecho de domino o propiedad de la siguiente manera:

(…) El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal,

para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno28.

Es importante mencionar en este punto que nuestro Código Civil, no hace referencia a la existencia

de la Propiedad Horizontal, por lo que, en un principio, la existencia de inmuebles que se

encontraban divididos por pisos o departamentos y que pertenecieran a diferentes dueños, careció

de regulación legal cuando se dio la expedición de este Código. De igual forma, a pesar de que el

Código Civil colombiano tenga similitud con el Código de Napoleón29, no contempló en él el tema

de la Propiedad Horizontal, lo cual generó como consecuencia que se desencadenara un escenario

en el cual la propiedad se encontraba dividida entre diferentes dueños por pisos y departamentos,

sin que existiera en Colombia una regulación aplicable al caso en concreto.

28 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 57 de 1887. Código Civil. Art. 4º. Con arreglo al artículo

52 de la Constitución de la República, declárase incorporado en el Código Civil el Título III (arts. 19-52) de la misma

Constitución. Bogotá, Sancionado el 26 de mayo de 1873. Art. 669º. 29 FRANCIA. Titre préliminaire: Code Civil Des Français. De la Publication, Des Effets Et De L’application Des Lois

En Général. Édition Originale. Français, 1804.


Luego, en el año mil novecientos cuarenta y ocho (1948), se dio una transformación de los

conceptos urbanísticos que se venían desarrollando desde mil novecientos cuarenta (1940), dando

como resultado un cambio de construcciones de arquitectura neoclásica y francesa a

construcciones de edificaciones constituidas por varios pisos. Es con base en la nueva situación

presentada en la época, que surgió la necesidad de expedir una regulación para los edificios que

contaban con unidades inmobiliarias de diferentes dueños, por lo que surge la Ley 182 de 194830,

pero con anterioridad a la expedición de esta Ley y en virtud de los sucesos ocurridos el 9 de abril

de 1948 que devastaron la capital colombiana, el gobierno de Mariano Ospina Pérez en virtud de

los poderes extraordinarios del estado de sitio establecido por el Decreto 1239 de 194831 que

declaró turbado el orden público, expidió el Decreto 1286 de 194832 en virtud del cual se plasma

una modalidad de la propiedad en la que existen dos clases de derechos: uno exclusivo sobre los

bienes privados y otro de copropiedad sobre bienes comunes33, el cual buscó fomentar la

construcción en planos horizontales como solución al problema de escasez de vivienda generado

por la destrucción de la capital, junto con la reglamentación inexistente hasta el momento de la

Propiedad Horizontal en el país.

30 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182. (29, diciembre, 1948). Sobre el régimen de la

propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio. Bogotá, 1948. 31 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1239. (10, abril, 1948). Por el cual se declara turbado

el orden público y en estado de sitio todo el territorio de la República. Diario Oficial. Bogotá, 1948. No. 26.702.23. 32 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1286. (21, abril, 1948). Sobre régimen de la propiedad

de pisos y departamentos de un mismo edificio. Diario Oficial. Bogotá, 1948. No. 26707. 33 Ibíd., art. 2º. “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y comunero en los bienes afectados

al uso común”.


El anterior Decreto fue posteriormente convertido en la Ley 182 de 194834, reglamentada por los

Decretos 1335 de 195935, 144 de 196836 y 107 de 198337 (derogados por el Decreto 1365 de 198638)

y que se posicionó como la pionera en la regulación sobre la propiedad de inmuebles divididos en

departamentos o pisos de propiedad, cuyo dominio era exclusivo de sus distintos propietarios y

éstos a su vez, eran copropietarios o comuneros de las áreas de servicio o uso común del mismo

inmueble39. Posteriormente, expidió el Congreso de la República la Ley dieciséis (16) de mil

novecientos ochenta y cinco (1985) “Por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad

horizontal”40. Este régimen no deroga el anterior, sino que quedaron ambos vigentes regulando el

régimen de Propiedad Horizontal, por lo que, como consecuencia de lo anterior, los copropietarios

podían optar por someterse a uno de ambos regímenes (Ley 182 de 1948 o Ley 16 de 1985), que

de igual manera fueron posteriormente adicionadas por la Ley 428 de 1998 “Por la cual se

adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al

34 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182. (29, diciembre, 1948). Op. cit. 35 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1335. (8, mayo, 1959). Por el cual se reglamenta la

Ley 182 de 1948. Diario Oficial. Bogotá, 1959. 36

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 144. (6, febrero, 1968). Por el cual se adiciona el

Decreto 1335 de 1959, reglamentario de la Ley 182 de 1948. Bogotá, 1968. 37 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 107. (19, enero, 1983). Por el cual se reglamenta la

Ley 182 de 1948, el numeral 6º del artículo 4º del Decreto 2610 de 1979 y se derogan algunas disposiciones. Diario

Oficial. Bogotá, 1983. No. 36185. 38 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1365. (28, abril, 1986). Por el cual se reglamentan las

Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, 1986. 39 JIMÉNEZ MORIONES. Op. cit., p. 1. 40 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 16. (8, enero, 1985). Por la cual se modifica la Ley 182 de

1948 sobre propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, 1985. No. 36.838.


régimen de propiedad horizontal”41 y por el Decreto 871 de 1999 “Por medio del cual se

reglamenta el numeral 1. Del artículo 32 de la ley 428 de 1998”42.

Finalmente, en el año dos mil uno (2001) el Congreso de la república reglamentó mediante la Ley

675 de 200143 el actual régimen de Propiedad Horizontal para los edificios o conjuntos, de uso

residencial, comercial o mixto, aplicable de igual forma a las unidades inmobiliarias cerradas y

derogando expresamente los anteriores regímenes de Propiedad Horizontal, junto con sus

correspondientes Decretos Reglamentarios44.

Una vez realizado el recuento histórico anterior, seguiremos a realizar la delimitación de la

evolución normativa del Administrador de la Propiedad Horizontal.

1.4.1. Ley 95 de 1890

Comenzamos con el estudio de la responsabilidad del Administrador de la Copropiedad en esta

Ley que se constituye como un antecedente importante que sirvió como base para construir la

responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia. Ahora, para ahondar

en la evolución legal de la responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal, en

41 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 428 (16, enero, 1998). Por la cual se adiciona y reglamenta

lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Diario Oficial.

Bogotá, 1998. No. 43219. 42 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 871. (24, mayo, 1999). Por medio del cual se

reglamenta el numeral 1º del artículo 32 de la Ley 428 de 1998. Diario Oficial. Bogotá, 1999. No. 43.588. 43 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit. 44 JIMÉNEZ MORIONES. Op. cit., p. 1.


primer lugar, haremos referencia a la regulación que se da en elección del Administrador

consagrada en la ley 95 de 189045, toda vez que en ésta se observa el desarrollo práctico de la

Copropiedad de los propietarios sobre los bienes comunes, lo cual se asemeja a la Propiedad

Horizontal en la que existe a su vez un derecho de los propietarios de las unidades privadas sobre

los bienes comunes de los cuales cuenta el edificio o conjunto.

Nuestro Código Civil se encarga de definir en el Capítulo III, artículo 2322, el concepto de

comunidad, definiéndolo como “la comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más

personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa

a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”, en virtud de la cual, el derecho de cada uno de

los comuneros sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social46.

Así, la Ley 95 del dieciséis (16) de noviembre de mil ochocientos noventa (1890) “Sobre reformas

civiles”, señala en su artículo 16 que “Si los comuneros no se avinieren en cuanto al uso de las

cosas comunes nombrarán un administrador que lo arregle, sin perjuicio del derecho de los

comuneros a reclamar ante el juez contra las resoluciones del administrador, si no fueren

legales”47.

45 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 95. (16, noviembre, 1890). Sobre reformas civiles. Bogotá,

1890. 46 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 57 de 1887. Código Civil. Op.cit. 47 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 95. (16, noviembre, 1890). Op. cit., art. 16º.


Como se pudo evidenciar, del artículo anterior se desprende el hecho de que, en el caso de existir

una comunidad de bienes en la cual los comuneros no se pongan de acuerdo en la forma en la cual

se administrará la comunidad, tendrán la facultad de nombrar un Administrador para la misma, sin

perjuicio de las acciones que puedan tener los comuneros en contra de las resoluciones que éste

emita, si no fueren legales48.

De igual forma, esta Ley establece que el Administrador de la comunidad tendrá a su cargo la

representación de los copropietarios de la comunidad, el cual será nombrado por los comuneros en

junta general por mayoría absoluta de votos49 y por lo tanto, nombrado el Administrador, cada

comunero tendrá tantos votos cuantas veces se comprenda en la cuota que le corresponda50.

Como se pudo ver, en esta Ley se da un pequeño aporte en cuanto a la regulación con respecto a

la responsabilidad del Administrador de una Copropiedad, ya que esta disposición brinda una serie

de garantías a los comuneros que nombran el Administrador de la comunidad y también unas

obligaciones por las cuales tendrá que responder el Administrador, al señalar expresamente en su

artículo 25 que “ningún administrador podrá entrar en el manejo de las rentas de comuneros sin

haberlo previamente asegurado”51, al igual que se debe destacar en este punto que el artículo 23

Ibídem señala que “El administrador gozará una remuneración del dos (2) al cinco (5) por ciento

48 Ibíd. 49 Ibíd. art. 17º. “El administrador será nombrado por los comuneros en junta general, por mayoría absoluta de votos.

Habrá junta general cuando concurra un número que represente más de la mitad de todos los derechos”. 50 Ibíd. art. 18º. 51 Ibíd. art. 25º.


del producto de las cosas comunes que administre, a juicio de la junta general de comuneros, o del

juez en caso de que la junta no hiciere la asignación”.

1.4.2. Ley 182 de 1948

En segundo lugar, traemos a colación el régimen normativo del Administrador consagrado en la

Ley 182 de 1948, el cual en su artículo 11 definió lo siguiente:

(…) Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio

podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo (…)52.

En virtud de esta Ley, se estableció la posibilidad de que los propietarios constituyeran una

sociedad que se encargara de la administración del edificio y en caso tal de no constituirse dicha

sociedad, se daba la posibilidad de que los interesados constituyeran un Reglamento elevado a

escritura pública, en el cual se consagraría la forma en la cual se elegiría al Administrador del

edificio.

Con base en la Ley 182, sus correspondientes decretos reglamentarios y al no existir una persona

jurídica como tal que represente a la Propiedad Horizontal, es que se regula este régimen por las

normas de la comunidad, lo cual trae como consecuencias para la responsabilidad del

Administrador que aquel no poseía la calidad de representante legal, cuyas actuaciones recayeran

52 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182. (29, diciembre, 1948). Op. cit. Art. 11º.


en cabeza de los comuneros, sino que aquel Administrador se seguía rigiendo por la Ley 95 de

1890, en la cual elegían los comuneros en caso de no llegar a un acuerdo en cuanto al uso de las

cosas comunes y que tendría la personería de la comunidad, pero simplemente actuaría como un

vocero en pro de los intereses de los copropietarios, ya que los actos que aquel realizara no tenían

la facultad de vincular a los mismos, toda vez que para logar vincular directamente a los

comuneros, era necesario que aquellos le entregaran poderes especiales para representarlos en el

encargo específico.

1.4.3. Ley 16 de 1985

Esta Ley surge como consecuencia de la necesidad de complementar y reformar la Ley 182 de

1948, dando como resultado de su expedición una coexistencia de regímenes de Propiedad

Horizontal en Colombia, toda vez que esta Ley no derogó a la anterior y lo manifestó expresamente

en su artículo 10 que señala lo siguiente:

Esta Ley sólo se aplicará respecto de aquellos inmuebles que, conforme con la voluntad de

su propietario o propietarios, se sometan expresamente a ella. También podrán el

propietario o propietarios optar por someterlos exclusivamente al régimen de la Ley 182 de

1948, indicándolo así en el respectivo reglamento.

Los inmuebles sujetos al actual régimen de propiedad horizontal continuarán rigiéndose

por la Ley 182 de 1948, pero podrán, si lo prefieren sus propietarios, acogerse a las

disposiciones de esta Ley, previa la reforma del reglamento y el cumplimiento de las

diligencias aquí ordenadas53.

53 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 16. (8, enero, 1985). Op. cit., art. 10º.


En lo referente a la responsabilidad del Administrador, en el parágrafo del artículo 10 Ibídem

señala que “Los administradores de que trata la Ley 182 de 1948, cuando los inmuebles estén

sometidos exclusivamente a este régimen, tendrán las facultades que el Código Civil establece

para las grandes comunidades, especialmente las contempladas por la Ley 95 de 1890 y en cuanto

a personería se regirán por lo dispuesto en el artículo 22 de dicha Ley”.

Con base en la Ley 95 de 1890 nombrada en el artículo 10 Ibídem, las facultades del

Administrador, se seguirán rigiendo por la Ley 95 de 1890, por lo tanto, se tendrá que, con base

en esta Ley que el hecho de que el Administrador de una comunidad tenga la personería de ella,

no impide que cada comunero sea tenido como parte para lo relativo a su derecho54.

En cuanto al manejo de fondos o rentas de la comunidad, tendrá el Administrador que asegurar su

manejo hipotecando una o más fincas “cuyo valor libre sea igual o exceda a la cuota periódica que

haya de producir la finca o fincas de la comunidad que maneje”55, con la prohibición de que ningún

Administrador podrá entrar en el manejo de las rentas de comuneros sin haberlo previamente

asegurado56. Por lo que, como se pudo evidenciar, se seguirá manejando la responsabilidad del

Administrador en la Ley 16 de 1985, no de manera textual a lo consagrado en la Ley 95 de 1890,

pero con las características principales que de ella se derivan.

54 Ibíd. art. 22º. “El administrador de una comunidad, nombrado con arreglo a las disposiciones anteriores, tiene la

personaría de ella. Esto no impide que cada comunero represente como parte y sea tenido como tal para lo relativo

a su derecho; pero si después de representado un comunero, dejare de estar a derecho en el lugar del juicio, este

continuará con las otras partes y surtirá sus efectos como si tal comunero no se hubiere hecho parte”. 55 Ibíd. art. 24º. 56 Ibíd. art. 25º.


De igual forma, el régimen regulado en la Ley 95 de 1890, establece (i) unas reglas de

responsabilidad en las cuales debe incurrir el Administrador de la comunidad, (ii) un número de

participación para cada comunero, (iii) unos mecanismos de elección del Administrador y, (iv)

unas reglas de “garantía” que debe implementar el Administrador en pro de dar un buen manejo

de los bienes de los comuneros, los cuales en ningún momento por el hecho de delegar en alguna

medida el manejo de sus bienes que conforman la comunidad a un Administrador (el cual tiene la

personería y representación de la totalidad de los comuneros) pierden estos últimos sus derechos,

en proporción a su cuota de participación sobre la totalidad de la comunidad, en consideración a

un manejo justo y a ejercer algún tipo de reclamo en contra de su Administrador.

No obstante lo anterior, la Ley 16 de 1985 que fue reglamentada por el Decreto 1365 de 198657,

buscó llenar los vacíos que tenía la Ley 182 con respecto a la representación de la comunidad por

parte del Administrador en el caso tal de que no se cree una sociedad encargada de dicha gestión58,

sin embargo, se llegó a la conclusión de que no logra solucionar los vacíos existentes en la anterior

Ley, aportando poco la Ley 16 de 1985 a la solución del problema de la responsabilidad del

Administrador de la Propiedad Horizontal.

57 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1365. (28, abril, 1986). Op. cit. 58 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182. (29, diciembre, 1948). Op. cit. At. 11º.


1.4.4. Decreto 1365 de 1986

Posteriormente, mediante el Decreto Reglamentario 1365 de 1986, se establece en su artículo 30

que “En los casos de la Ley 182 de 1948 el administrador elegido en debida forma, tendrá la

personería de la copropiedad en los términos de la Ley 95 de 1890 y en los casos de la Ley 16 de

1985 tendrá la representación legal de la persona jurídica en relación con los bienes y servidores

de dominio o uso comunes”59. Por otro lado, el artículo 34 consagra que “Para todos los efectos

de responsabilidad, al administrador se le aplicarán en el desempeño de su cargo, las normas del

libro 4 del título XXVIII del Código Civil en cuanto no pugnen con la naturaleza misma del

régimen de la propiedad horizontal”60.

En este punto, las normas a las cuales remite el artículo 34 del Decreto Reglamentario 1365 de

1986 son las que referentes al contrato de mandato, por lo que se hace la primera alusión en cuanto

a que al Administrador de la Propiedad Horizontal se le aplicarán las normas que se consagran

para el contrato de mandato en el ejercicio de sus funciones y que se mencionarán con detalle más

adelante.

59 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1365. (28, abril, 1986). Op. cit., art. 30º. 60 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1365. (28, abril, 1986). Op. cit., art. 34º.


1.4.5. Ley 675 de 2001

Entra la Ley 675 de 2001 a ser la única regulación del régimen de Propiedad Horizontal en

Colombia, terminando con la dualidad normativa que existía anteriormente con las Leyes 182 de

1948 y 16 de 1985, logrando una unidad normativa en la materia que brinda para la época una

mayor seguridad jurídica.

Esta norma entra a corregir ciertos vacíos o problemas que tenían los anteriores regímenes,

comenzando por la creación de una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes

de dominio particular y cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios

comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y

hacer cumplir la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal61.

En cuanto a la responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal, la Ley es clara al

señalar que le corresponde la representación legal de la persona jurídica y la administración del

edificio o conjunto62. De igual manera genera un cambio en comparación a los anteriores

regímenes, toda vez que bajo su régimen, los actos y contratos que celebre el Administrador en

ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se

ajusten a las normas legales y reglamentarias63. En el mismo sentido, los Administradores

61 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 32º. 62 Ibíd. art. 50º. 63 Ibíd.


responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a

los propietarios o a terceros y se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de

incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del Reglamento de

Propiedad Horizontal64.

1.5. PLANTEAMIENTO DE LOS VACÍOS NORMATIVOS DE LA

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN LA LEY 675 DE 2001

Surge la necesidad luego de la expedición de la Ley 675 de 2001 de una nueva regulación sobre la

Propiedad Horizontal que adaptara los nuevos cambios y exigencias sociales que surgieron con el

paso del tiempo, como consecuencia del inusitado desarrollo de los centros comerciales, centros

de negocios y los conjuntos residenciales que no había sido previsto por las legislaciones

anteriores. Al igual que con la entrada en vigencia de la Constitución Política de 199165, se da un

cambio en el derecho urbanístico en el país, al incluirse en ella una serie de artículos referentes al

manejo del medio ambiente, la distribución de recursos y competencias de los entes territoriales,

todo con la finalidad de darle un enfoque especial a la planificación del desarrollo territorial.

64 Ibíd. 65 COLOMBIA. ASAMBLEA NACIONAL CONSTITUYENTE. Constitución Política de la República de Colombia.

(4, julio, 1991). Gaceta Constitucional. Bogotá, 1991. No. 114.


Como consecuencia de lo anterior, el legislador expidió las Leyes 99 de 199366, 142 de 199467,

128 de 199468, 388 de 199769, entre muchas otras, que se encargaron de regular aspectos

importantes del desarrollo territorial y urbano, para lo cual fue necesario modificar el régimen

normativo existente y anterior a la expedición de la Ley 675 de 2001 que regula actualmente el

régimen de Propiedad Horizontal, con el fin de dar mayor alcance normativo a muchos aspectos

que tenían una regulación insuficiente en regímenes anteriores.

1.5.1. Vacíos normativos de la responsabilidad del Administrador

Es importante igualmente destacar la insuficiencia con la cual la Ley 675 de 2001 regula el control

y la responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal, al no tener en primer lugar,

una entidad encargada de ejercer la inspección, vigilancia y control sobre los Administradores que

tienen a su cargo todo el manejo de los ingresos de la Copropiedad, conformados por las cuotas

ordinarias y extraordinarias que cancelan los copropietarios, multas, sanciones, rendimientos

financieros, arrendamientos, recuperación de cartera en mora e ingresos diversos de la

Copropiedad70.

66 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 99. (22, diciembre, 1993). Por la cual se crea el Ministerio

del Medio Ambiente, se reordena el Sector Público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente y los

recursos naturales renovables, se organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones.

Diario Oficial. Bogotá, 1993. No. 41146. 67 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 142. (11, julio, 1994). Por la cual se establece el régimen

de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, 1994. No. 41.433. 68 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 128. (23, febrero, 1994). Por la cual se expide la Ley

Orgánica de las Áreas Metropolitanas. Diario Oficial. Bogotá, 1994. No. 41236. 69 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 388. (18, julio, 1997). Por la cual se modifica la Ley 9 de

1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, 1997. No. 43.091. 70 JIMÉNEZ MORIONES. Op. cit., p. 114.


De igual forma, no cuenta la Ley 675 de 2001 con un régimen ampliamente definido de

responsabilidad para el Administrador, por lo que se debe en este punto analizar si se pueden

aplicar por analogía el régimen de responsabilidad con el que cuentan otras figuras en el derecho,

tales como (i) la responsabilidad del Administrador de la Copropiedad derivada de la comunidad

de bienes, (ii) la responsabilidad del mandatario en el contrato de mandato, (iii) la responsabilidad

del Administrador de una sociedad comercial, y (v) la responsabilidad del contratista en el contrato

de prestación de servicios, pero adaptando cada figura a la exigencia que debe tener el

Administrador de la Propiedad Horizontal, como un tipo especial de propiedad, en el cual “el

derecho de dominio sobre los bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron los

propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los bienes privados deviene el

derecho de dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa”71.

Por último, pero no menos importante, la Ley 675 de 2001 de igual manera dejó plasmada la

posibilidad en el parágrafo 2º del artículo 50, de que se realice la profesionalización del

Administrador de la Propiedad Horizontal a través de un decreto reglamentario, el cual hasta la

fecha no ha sido emitido. La norma en comento señala lo siguiente:

(…) PARÁGRAFO 2. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de

uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una

persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo,

que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno

Nacional. (…).

71 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia C-318. (2, mayo, 2002). Op. cit.


Dicha idoneidad para ocupar el cargo de Administrador de Propiedad Horizontal que deberá ser

acreditada por el decreto reglamentario que aún no ha expedido el Gobierno Nacional es clave para

definir la responsabilidad del Administrador de Propiedad Horizontal, toda vez que se pueden

aclarar en virtud de la profesionalización del Administrador los vacíos normativos que existen en

la actual Ley 675 de 2001 y en su actual régimen de responsabilidad que, como lo veremos

posteriormente, señala la Ley en su artículo 50 que el Administrador responderá por los perjuicios

que, por dolo o culpa grave o leve, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, e

igualmente, esta norma presume la culpa leve del Administrador en caso de incumplimiento o

extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal.

1.5.2. Vacíos normativos de la responsabilidad del Administrador Provisional

El Administrador Provisional de la Propiedad Horizontal, podrá ejercer su cargo hasta que se haya

enajenado por lo menos el cincuenta y un por ciento (51%) de todas las unidades privadas, para lo

cual puede pasar un lapso de tiempo suficiente para optar por diversas medidas arbitrarias con

respecto al manejo de los cánones de administración cobrados a los copropietarios, su inversión y por

supuesto, su responsabilidad por dicho manejo.

Al respecto únicamente señala la Ley 675 de 2001 en su artículo 52 lo siguiente con respecto al

Administrador Provisional:

(…) Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto,

ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.


No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número

de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de

los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como

administrador provisional.

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo

por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y

proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De

no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo72.

Resulta evidente del artículo anterior, que no exige la norman ningún tipo especial de

procedimiento que debe seguir el Administrador Provisional para sus actuaciones, de régimen de

responsabilidad aplicable al mismo ni mucho menos queda claro un deber legal de responsabilidad

del Administrador Provisional, por lo que surgen las preguntas de ¿quién puede exigirle rendición

de cuentas al Administrador Provisional en el ejercicio de sus funciones?, ¿qué responsabilidad se

deriva del ejercicio de su cargo provisional? O, ¿qué tipo de control o sanciones podrían ejercer

sobre este los copropietarios en caso tal de un evidente desfalco de dineros pertenecientes a la

persona jurídica de la Propiedad Horizontal? Lo anterior es solo la suma de más vacíos jurídicos

que tiene la Ley en cuanto a la responsabilidad de los encargados de administrar la Propiedad

Horizontal y que necesitan urgentemente obtener una regulación mucho más específica y

coherente.

72 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 52º.


2. ANÁLISIS DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN LA LEY

675 DE 2001

En primer lugar y con anterioridad a la definición que se diera del Administrador como parte del

órgano de gobierno y administración de la Copropiedad, el siguiente organigrama cumple con la

finalidad de dar un esquema más claro sobre la organización jerárquica de los órganos de dirección

y administración de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, en la cual la

dirección y administración de la persona jurídica está a cargo de la Asamblea General de

propietarios, Consejo de Administración y Administrador del edificio:

Esquema 1: Jerarquía de los Órganos de Dirección y Administración de la Copropiedad.

Fuente: JIMÉNEZ MORIONES. Op. cit., p. 63.

Asamblea General de

copropietarios Consejo de Administración

Revisor Fiscal: obligatorio en

edificios o conjuntos de uso

comercial y mixto. Opcional

en los de uso residencial.

Administrador


2.1. REGULACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN LA

LEY 675 DE 2001

El Administrador de la Propiedad Horizontal debe ser conocedor de todas las situaciones que

afecten de forma positiva o negativa el diario vivir en la Copropiedad, toda vez que su presencia

debe ser garantía de un funcionamiento eficiente de la misma73, lo anterior teniendo en cuenta que

“toda organización colectiva requiere para su eficacia, un agente ejecutivo, un gestor que mantenga

la administración al ritmo indispensable y necesario para el logro del bien común general. De ahí

la importancia que la ley le ha dado al Administrador en el régimen de la Propiedad Horizontal”74.

Es importante en este momento hacer nuevamente énfasis en que el Administrador es el

representante legal de la persona jurídica que nace por el Reglamento de Propiedad Horizontal75 y

que cuenta también con la calificación legal de órgano de la misma76. Como órgano ejecutivo de

la persona jurídica, cuenta con funciones de representación, recaudo, conservación, ejecución77 y,

en cuanto a la responsabilidad del Administrador, tenemos que se presume la culpa leve del mismo

73 MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. Manual de Propiedad Horizontal en Colombia. Bogotá, Librería del

Profesional, Segunda Edición, 2016. p. 99. 74 PABÓN NÚÑEZ, Ciro. La Propiedad por pisos. Bogotá: Temis, 1975, p. 180. 75 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 50º. 76 Ibíd. art. 36º. 77 VELÁSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. Propiedad horizontal. Bogotá: Ediciones Comlibros, 2012. p. 564.


en los casos que se llegue a dar el incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de

la ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal78.

Según lo anterior, la Ley 675 de 2001 señala en su artículo 50 que el Administrador responderá

por los perjuicios que, por dolo o culpa grave o leve, ocasione a la persona jurídica, a los

propietarios o a terceros, e igualmente, esta norma presume la culpa leve del Administrador en

caso de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o del Reglamento

de Propiedad Horizontal.

Para lograr aterrizar un poco a la realidad la manera en la que se consagra lo anterior en un

Reglamento de Propiedad Horizontal, tramos un aparte de un Reglamento de Propiedad Horizontal

protocolizado mediante la escritura pública número dos mil setecientos diecinueve (2.719) del

veintidós (22) de julio de dos mil tres (2003) otorgada por la Notaria Treinta (30) del Círculo de

Bogotá D.C.:

ARTÍCULO 102º.- RESPONSABILIDAD: El administrador responderá por los perjuicios

que por dolo, culpa leve o grave ocasionen a la persona jurídica, a la copropiedad, a los

propietarios, o a residentes a cualquier título, o a terceros usuarios de los bienes comunes.

PARÁGRAFO 1º.- Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de

incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de

propiedad horizontal79.

78 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., inc. 2 art. 50º. 79 COLOMBIA. NOTARIA 30. Escritura pública No. 2.719. (22, julio, 2003). Bogotá.


Ahora, para lograr da un esquema conceptual mucho más claro, debemos remitirnos a lo

consagrado en el Código Civil con respecto a la culpa leve, en virtud de la cual el Administrador

será responsable y responderá por los daños ocasionados por actos realizados descuidadamente o

sin la debida diligencia, para lo cual el Código define la culpa leve en su artículo 63 de la siguiente

manera:

(…) Culpa leve, descuido leve, descuido ligero, es la falta de aquella diligencia y cuidado

que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin

otra calificación, significa culpa o descuido leve. Esta especie de culpa se opone a la

diligencia o cuidado ordinario o mediano.

El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia, es responsable de esta

especie de culpa (…)80.

En efecto, el artículo 63 Ibídem reconoce tres tipos o especies de culpa, a saber: “culpa grave, leve

y levísima81. En primer lugar, en cuanto a la culpa o descuido grave, señala la norma que es la

que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel cuidado que aun las personas negligentes

o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios y en materia civil este tipo de culpa

equivale al dolo. En segundo lugar, la culpa o descuido leve es aquella falta de diligencia y

cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios, y, por último, la culpa

o descuido levísimo es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre “juicioso” emplea

en la administración de sus negocios.

80 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 57 de 1887. Código Civil. Op. cit., art. 63º. 81 Ibíd.


Ahora, establecidos los lineamientos básicos que componen la figura del Administrador de la

Propiedad Horizontal, la presente investigación se centrará en definir el cauce por el cual se

asientan las bases de la responsabilidad del órgano de administración y su control, puesto que

resulta necesario, como se mencionó anteriormente, actualizar la Ley 675 de 2001 a las exigencias

sociales actuales, toda vez que aquella es una norma que cuenta ya con 16 años de vigencia y que

no logra plasmar a cabalidad el enorme desarrollo urbano actual y las problemáticas que se

presentan en torno a la Copropiedad.

2.1.1. Responsabilidad hasta la culpa leve

En este punto, revisaremos lo que señala el autor Ospina Fernández referente a la responsabilidad

hasta la culpa leve. El autor es claro en determinar que la inejecución o la ejecución imperfecta o

retardada de una obligación puede provenir de (i) el dolo del deudor, (ii) la culpa del deudor, (iii)

de un hecho imprevisible e irresistible que haya puesto al deudor en la imposibilidad definitiva o

temporal de cumplir su obligación en la forma y tiempo debidos, y (iv) de la culpa exclusiva del

acreedor82. De igual forma, Ospina Fernández hace referencia expresa a la culpa de la siguiente

manera:

Los actos jurídicos y las obligaciones, en general, deben ser cumplidos de buena fe, esto

es, lealmente, con la intención positiva de realizar la finalidad social y jurídica a que

obedecen. Mas esto no es suficiente. A las buenas intenciones hay que agregar algo más:

prudencia, diligencia, cuidado en la ejecución de lo debido, pues dicha finalidad puede

82 OSPINA FERNÁNDEZ, Guillermo. Régimen General de las Obligaciones. Quinta Edición. Bogotá: Temis, 1994.

p. 97.


frustrarse no solo porque el deudor abrigue el ánimo dañado de cumplir, sino también

porque culposamente deje de poner los medios adecuados, por torpeza, negligencia o

descuido83.

Complementando el análisis anterior, la Ley 675 de 2001 hace responsable al Administrador por

los perjuicios que por dolo, culpa grave o leve ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o

a terceros y, en este sentido, señala una presunción tomada del derecho societario consistente en

que se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o

extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal84,

por lo tanto, se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o

extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal85.

La presunción a la que se hace referencia invierte la carga de la prueba, en el sentido de que “el

perjudicado no necesita demostrar que el administrador actuó con culpa, siendo a este último a

quien le corresponde desvirtuar la presunción legal que lo afecta. Lo único que debe probar el

demandante es que el administrador violó la ley o el reglamento”86. En el mismo sentido, señala

el autor Hernando Reyes que cuando la administración corresponda a una persona jurídica, se

limitará su responsabilidad patrimonial “conforme al tipo societario bajo el cual se haya constituida

dicha persona jurídica, no así en el ámbito penal, ya que las consecuencias que de una determinada

gestión se puedan derivar, necesariamente han de recaer en la persona natural que efectivamente

83 OSPINA FERNÁNDEZ, Guillermo. Op. cit. p. 98. 84 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 222. (20, diciembre, 95). Por la cual se modifica el Libro II

del Código de Comercio, se expide un nuevo régimen de procesos concursales y se dictan otras disposiciones. Diario

Oficial. Bogotá, 1997. No. 42.156. Art. 24. 85 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 222. (20, diciembre, 95). Op.cit, art. 24. 86 MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. Manual de Propiedad Horizontal en Colombia. Op. cit.


desempeñe la mencionada representación, es decir, quien ha sido encomendado por la persona

jurídica para desempeñar la gestión administradora del edificio o conjunto”87.

Se puede demostrar de lo estudiado anteriormente que, en primer lugar, en la responsabilidad del

Administrador de la Propiedad Horizontal, se presume la culpa leve del Administrador en los casos

de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del Reglamento de

Propiedad Horizontal, por lo tanto, será el objeto social de la Propiedad Horizontal88 y las

funciones del Administrador de la misma89 las que se encarguen de establecer en qué punto se

estaría dando una extralimitación o incumplimiento en el ejercicio de sus funciones, pero que en

la práctica no se puede demostrar con facilidad dicha presunción de la culpa que está en cabeza de

los Administradores, ya que en virtud de lo que representa la culpa leve, el Administrador

respondería por los daños ocasionados por cualquier acto descuidado o que realice sin la debida

diligencia.

En segundo y último lugar, al nunca haber expedido el Gobierno Nacional el decreto reglamentario

que realice la profesionalización del Administrador de la Propiedad Horizontal, carece esta figura

87 REYES DUARTE, Hernando. El régimen de la propiedad horizontal. Bucaramanga: Imprenta del Departamento,

1950. p. 103. 88 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1060. (31, marzo, 2009). Art. 1°. “Objeto social de la

persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la Ley 675 de 2001,

entiéndese que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen

sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que

permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se

destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad

horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio

particular”. 89 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 51º.


de un control efectivo al no existir parámetros bajo los cuales se entiende taxativamente que hay

una infracción en el régimen de responsabilidad por haber actuado el Administrador extralimitando

sus funciones, acompañado de la inexistencia de una entidad que se encargue exclusivamente de

ejercer la inspección, vigilancia y control sobre estas personas que ocupan el cargo de

Administradores de la Propiedad Horizontal, generándose como consecuencia de lo anterior que

sea ineficiente el régimen de culpa establecido, al no poder demostrarse la infracción de la

responsabilidad del ante una entidad que pueda conocer de las peticiones que realicen los

copropietarios en pro de garantizar un buen manejo del edificio o conjunto sometido a Propiedad

Horizontal.

2.2. FIGURAS ANÁLOGAS

En este capítulo nos encargaremos de analizar las diferentes figuras que en virtud de la analogía

se pueden equiparar a la responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal. Para tal

efecto, analizaremos la responsabilidad del (i) Administrador de una sociedad comercial, (ii)

responsabilidad del mandatario en el contrato de mandato, (iii) responsabilidad del contratista en

el contrato de prestación de servicios y, (iv) responsabilidad del Administrador de la Copropiedad,

para que, con base en ella y en la analogía en derecho90, se pueda dar una aproximación de lo

90 Con base en lo establecido por la Corte Constitucional, la analogía es la aplicación de la ley a situaciones no

contempladas expresamente en ella, pero que sólo difieren de las que sí lo están en aspectos jurídicamente irrelevantes,

es decir, ajenos a aquéllos que explican y fundamentan la ratio juris o razón de ser de la norma. La consagración

positiva de la analogía halla su justificación en el principio de igualdad, base a la vez de la justicia, pues, en función

de ésta, los seres y las situaciones iguales deben recibir un tratamiento igual. (COLOMBIA. CORTE

CONSTITUCIONAL. Sentencia C – 083. (1, mayo, 1995). M.P. Carlos Gaviria Díaz. Gaceta de la Corte

Constitucional. Bogotá. Exp. D-665).


consagrado en cada figura (en cuanto a su régimen de responsabilidad aplicable) con respecto al

régimen de responsabilidad consagrado para el Administrador de la Propiedad Horizontal, para

que, de esta manera, se pueda construir un régimen mucho más amplio de responsabilidad del

mismo y llegar a una conclusión acerca de la manera en la cual se debe regular esta profesión,

puesto que este régimen de responsabilidad aún no se encuentra muy bien definido en la Ley 675

de 2001, al existir en él vacíos normativos en torno al alcance, control y naturaleza de la

responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia.

2.2.1. Responsabilidad del Administrador de una sociedad comercial

El artículo 200 del Código de Comercio fue una de las disposiciones revisadas en su integridad

por el legislador para realizar la Ley 222 de 199591, “la norma, en efecto, carecía de suficiente

precisión y se limitaba a repetir los principios generales de responsabilidad por dolo o culpa,

propios del derecho civil”92. La presunción de la culpa en esta materia se encuentra regulada en

los incisos 3º y 4º del artículo 24 de la Ley 222 de 1995, siendo ésta un poco drástica en la materia,

toda vez que en el caso tal de que el Administrador incurra en la violación del contrato o de la ley,

como en la trasgresión de disposiciones sobre reparto de utilidades, se generará como consecuencia

un importante efecto probatorio en virtud del cual al ocasionarse el daño, “el demandante

91 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 222. (20, diciembre, 95). Op. cit. 92 REYES, VILLAMIZAR, Francisco. Derecho Societario. T. I. Bogotá: Temis, 2006. p. 600.


damnificado no necesita demostrar que el administrador actuó con culpa”93, ya que sería al

Administrador a quien le corresponde desvirtuar dicha presunción legal94.

En lo referente a las facultades que tiene el Administrador o representante legal de la sociedad, la

regla general es que el representante legal podrá celebrar toda clase de actos o contratos

comprendidos dentro del objeto social, sin limitación o restricción alguna95, tal como lo reza el

artículo 196 del Código de Comercio:

La representación de la sociedad y la administración de sus bienes y negocios se ajustarán

a las estipulaciones del contrato social, conforme al régimen de cada tipo de sociedad.

A falta de estipulaciones, se entenderá que las personas que representan a la sociedad

podrán celebrar o ejecutar todos los actos y contratos comprendidos dentro del objeto social

o que se relacionen directamente con la existencia y el funcionamiento de la sociedad.

Las limitaciones o restricciones de las facultades anteriores que no consten expresamente

en el contrato social inscrito en el registro mercantil no serán oponibles a terceros.

De igual manera, queda facultado el representante legal para celebrar cualquier negocio jurídico

que se relacione en forma directa con la existencia y funcionamiento de la sociedad96.

De lo anterior, hay una clara relación con el Administrador del régimen de Propiedad Horizontal,

ya que éste también tiene que ceñirse a realizar sus funciones sobre el marco de cumplir el objeto

93 Ibíd. p. 603. 94 Ibíd. 95 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 410. (27, marzo, 1971). Op. cit. 96 GIL ECHEVERRY, Jorge Hernán. Nuevo Régimen Societario. Bogotá: Librería del Profesional, 1996, p. 37.


social de la Propiedad Horizontal, establecido por el Decreto 1060 de 200997, en virtud del cual

“entiéndase que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios

jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con

la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el

propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes

del edificio o conjunto”98.

Por lo tanto y en virtud de lo anterior, existe una relación análoga entre la figura del Administrador

de una sociedad comercial y el Administrador de la Propiedad Horizontal, en la medida en que

éste último tiene que ceñirse a realizar los actos que se deriven de explotar económicamente los

bienes comunes que conforman la Propiedad Horizontal, acompañado de la obligación de

reinversión de dichos recursos en la misma Copropiedad, logrando de esta manera una correcta

administración, al ejecutar actos y contratos comprendidos dentro del objeto social o que se

relacionen directamente con la existencia y el funcionamiento de la sociedad.

97 COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1060. (31, marzo, 2009). Op. cit.

98 Ibíd.


2.2.2. Responsabilidad del mandatario

El contrato de mandato es aquel en virtud del cual una persona confía la gestión de uno o más

negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera99. En primer lugar,

que el mandatario acepte el encargo otorgado por el mandante, significa que actúa el mandatario

por cuenta de otro y recaen los efectos económicos del acto sobre el mandante. En segundo lugar,

que actúe en interés de otro quiere decir que si no media dicho interés, no se configura el mandato,

habiendo la facultad de que provenga el interés de ambas partes o de un tercero.

Se derivan de igual manera del contrato de mandato una serie de responsabilidades de las partes,

para lo cual y enfocado en nuestro caso en concreto, responderá el mandatario hasta la culpa leve

en el cumplimiento de su encargo, recayendo dicha responsabilidad mas estrictamente sobre el

mandatario remunerado100. De igual manera, el mandato cuenta con una limitación, la cual es que

el mandatario deberá ceñirse rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que

las leyes le autoricen a obrar de otro modo101.

Es importante en este punto aclarar que el mandatario debe ceñirse a las indicaciones del mandante,

toda vez que si el mandatario se extralimita, no vincula al mandante debido a que éste “cumplirá

las obligaciones que a su nombre ha contraído el mandatario dentro de los límites del mandato”102.

99 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 57 de 1887. Código Civil. Art. 2145º. 100 Ibíd. Art. 2155º. 101 Ibíd. Art. 2157º. 102 Ibíd. art. 2186º.


En conclusión, se puede ver que, en relación a la figura del Administrador de la Propiedad

Horizontal con la figura del mandato, hay una estrecha relación en la medida en que el

Administrador de la Propiedad Horizontal al celebrar el contrato de vinculación con la

Copropiedad, está aceptando un mandato en virtud del cual representa a todos los copropietarios

que conforman la Propiedad Horizontal, guiado igualmente por la obligación de realizar ciertas

funciones establecidas en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, dentro de las cuales se encuentran

facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, todo en aras de administrar la

Propiedad Horizontal en cumplimiento de su objeto social.

2.2.3. Responsabilidad del Administrador de la Copropiedad

En el presente capítulo realizaremos el análisis de la responsabilidad del Administrador de la

Copropiedad, precisando en primer lugar las diferencias que existen entre la sociedad y la

Copropiedad, para luego sí ahondar en el estudio de la figura de la Copropiedad propiamente dicha.

2.2.3.1. Diferencias entre sociedad y Copropiedad

Existen una serie de diferencias entre una sociedad legalmente constituida y la comunidad, las

cuales nombraremos brevemente para poder dar un mejor entendimiento de la responsabilidad del

Administrador en la Copropiedad.


En primer lugar, (ii) la sociedad es una persona jurídica, mientras que la comunidad no lo es, (ii)

en segundo lugar, la sociedad surge siempre de un contrato y la indivisión que surge de la

Copropiedad es casi siempre fruto de un cuasicontrato y, (iii) en tercer lugar, la sociedad tiene un

fin común (que puede ser el obtener utilidades de la sociedad) y en la comunidad, en cambio, solo

se presenta el interés de cada comunero103.

2.2.3.2. Régimen de responsabilidad en la Copropiedad

Para abordar el estudio de la responsabilidad de la Copropiedad, debemos precisar en primer lugar

que la propiedad es unitaria cuando un solo sujeto ejerce el derecho real de propiedad sobre un

mismo objeto y cuando el derecho de propiedad es ejercido por varios sujetos, la propiedad se

denomina plural104 y, que cuando la pluralidad de sujetos se presenta sobre un objeto y el derecho

ejercido es el de dominio, el fenómeno se denomina Copropiedad105. De igual forma, hay autores

que sostienen la comunidad como un término genérico y la Copropiedad como una especie de

comunidad. Los MAZEAUD106 consagran ambos términos como equivalentes.

Se han desarrollado teorías respecto a la naturaleza de la Propiedad Horizontal, entre las cuales se

encuentra la teoría de la comunidad sobre la cual la Corte Constitucional hace un pequeño análisis:

103 ANGARITA GÓMEZ, Jorge. Derecho Civil. T. II. Bogotá: Temis, 1980, pág. 63, citado por: VELÁSQUEZ

JARAMILLO, Luis Guillermo. Bienes. Décimo Tercera edición. Bogotá: Temis S.A., 2014. Pág. 230. 104 VELÁSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. Bienes. Décimo Tercera edición. Bogotá: Temis S.A., 2014. Pág.

227. 105 Ibíd. 106 MAZEAUD, Henri, León y Jean. Lecciones de derecho civil. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa-América,

1960.


(…) La teoría de la comunidad, entendida como el derecho de propiedad que tienen dos o

más personas sobre los bienes comunes. Sin embargo, esta teoría presenta inconvenientes

jurídicos, ya que, si se aplica en estricto sentido, los comuneros tendrían derecho, también,

por ejemplo, a pedir la división de la cosa en común. Por ello, se desarrolló la teoría de la

comunidad sui generis, que fue la adoptada, primero en el Decreto 1286 de 1948, y

posteriormente, en la Ley 182 de 1948, así: “Cada propietario será dueño exclusivo de su

piso o departamento, y comunero de los bienes afectados a uso común. (art. 2) (…)107.

Lo dicho anteriormente por la Corte Constitucional, encuentra su sustento en el artículo 2334 del

Código Civil, en virtud del cual “En todo caso puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de

los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto”, todo lo cual va

en contravía de la naturaleza de la Propiedad Horizontal y que conllevó, como bien lo determinó

la Corte, a que se creara la teoría de la comunidad sui generis, en virtud de la cual cada propietario

es dueño exclusivo de la unidad privada que hace parte del edificio afectado al régimen de

Propiedad Horizontal y, al mismo tiempo, comunero de los bienes afectados a uso común.

Ahora, nuestro Código Civil en su artículo 2322 señala que la comunidad de una cosa universal o

singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado

otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato108 y el artículo 2323 de

la misma norma establece que “el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común, es

el mismo que el de los socios en el haber social”.

Como ya se dijo con anterioridad, en la comunidad se presenta únicamente el interés de cada

comunero que conforma la Copropiedad, a lo cual el Código Civil no establece como tal una

107 COLOMBIA. CORTE CONSTITUCIONAL. Sentencia C-318. (2, mayo, 2002). Op. cit. 108 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 57 de 1887. Código Civil. Op. cit. Art.2322º.


persona que sea la encargada de administrar la comunidad, sino que únicamente establece un

régimen de responsabilidad, en virtud del cual cada comunero le deberá a la comunidad lo que

saque de ella “incluso los intereses corrientes de los dineros comunes que haya empleado en sus

negocios particulares” y es claro también al señalar que es responsable el comunero hasta la culpa

leve por los daños que haya causado en las cosas y negocios comunes109.

No obstante lo anterior, la Ley 95 de 1890 “Sobre reformas civiles”, señala en su artículo 16 que

“Si los comuneros no se avinieren en cuanto al uso de las cosas comunes nombrarán un

administrador que lo arregle, sin perjuicio del derecho de los comuneros a reclamar ante el juez

contra las resoluciones del administrador, si no fueren legales”110, todo lo cual conlleva a que en

el caso de existir una comunidad de bienes en la cual los comuneros no se pongan de acuerdo en

la forma en la cual se administrará la comunidad, tendrán la facultad de nombrar un

Administrador para la misma, sin perjuicio de las acciones que puedan tener los comuneros en

contra de las resoluciones que éste emita, si no fueren legales111.

De lo anterior, queda demostrado que esta Ley fue tomada como fuente para regular la figura del

Administrador de la Propiedad Horizontal, toda vez que quedan en evidencia características del

Administrador de la Copropiedad que se aplican hoy en día al Administrador de la Propiedad

Horizontal, tal como lo es (i) la remuneración por el ejercicio de sus funciones (lo cual conlleva al

factor determinante de graduación de la culpa por la cual responderá el Administrador), (ii)

109 Ibíd. Art. 2326º. 110 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 95. (16, noviembre, 1890). Op. cit., art. 16º. 111 Ibíd.


personería jurídica de la comunidad administrada (que en el caso de la Propiedad Horizontal es sin

ánimo de lucro), (iii) deber de asegurar las rentas que maneje (lo cual se ve hoy en día con las

pólizas de cumplimiento), (iv) su elección por un órgano de dirección de la comunidad y (v) la

posibilidad de accionar en contra de las decisiones que tome el Administrador y que afecten

directamente a la comunidad.

2.2.4. Responsabilidad del contratista en el contrato de prestación de servicios

El contrato de prestación de servicios es una figura que se desprende del artículo 34 del Código

Sustantivo del Trabajo112, en virtud del cual se define a los contratistas independientes como “las

personas naturales o jurídicas que contraen la ejecución de una o varias obras o la prestación de

servicios en beneficios de terceros, por un precio determinado, asumiendo todos los riesgos para

realizarlos con sus propios medios y con libertad y autonomía técnica y directiva”.

Por lo anterior, se podrá acudir a este contrato de prestación de servicios en la medida en que (i)

se trate de obras contratadas a precio determinado, (ii) que el contratista asuma todos los riesgos

de la ejecución, (iii) que el contratista tenga autonomía para nombrar y remover el personal con el

cual realizará la ejecución de las labores contratadas, (iv) que el contratista tenga la plena

autonomía técnica de la ejecución de las obras, como de la dirección y manejo del personal que

112 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Decreto Ley 2663. (5, agosto, 1950). Sobre Código Sustantivo

del Trabajo. Diario Oficial. Bogotá, 1950. No. 27.407.


haya contratado y (v) que el contratista en la ejecución de las obras utilice sus propias herramientas

y medios de trabajo113.

En relación a este tipo de contrato, se debe decir que ésta no es una modalidad propiamente dicha

de contratación estrictamente laboral, toda vez que la vinculación del contratista independiente se

da por medio de un contrato de prestación de servicios, el cual se encuentra regulado en el

artículo 1495 del Código Civil114, por lo que su relación es de naturaleza civil y dependerá de los

estipulado por las partes en el contrato, por lo cual, así sea mencionada esta figura en el artículo

34 del Código Sustantivo del Trabajo, no se encuentra regulado este contrato por las normas

laborales, al ser la naturaleza de estas normas de orden público, lo cual no permite que estén sujetas

a cualquier tipo de negociación de las mismas entre las partes, todo lo cual si se permite en la

normatividad civil.

Por lo tanto, se puede inferir de lo anterior que el Administrador de la Propiedad Horizontal

suscribe con la copropiedad al momento de su elección un contrato de prestación de servicios, en

virtud del cual se le denomina como representante legal de la Copropiedad, se le dan facultades de

ejecución, representación, recaudo, conservación de la Copropiedad y para que con base en el

Reglamento de Propiedad Horizontal, reúna en sí mismo las atribuciones de gerente, tesorero,

113 ROLDÁN, Julieth Andrea. Regulación del contrato de prestación de servicios. Asuntoslegales.com.co [en línea],

16 de septiembre de 2014 [revisado el 5 de marzo de 2017]. Disponible en Internet:

https://www.asuntoslegales.com.co/consultorio/regulacion-del-contrato-de-prestacion-de-servicios-2168926. 114 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 57 de 1887. Código Civil. Op. cit. Art. 1495º. “Contrato

o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada

parte puede ser de una o de muchas personas”.

https://www.asuntoslegales.com.co/consultorio/regulacion-del-contrato-de-prestacion-de-servicios-2168926


mandatario y depositario, funciones que se encuentran exclusivamente en su ejercicio personal y

que son susceptibles de delegarse parcialmente, siempre bajo su responsabilidad115.

115 COLOMBIA. ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ. Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital

D.C. Cartilla de Propiedad Horizontal: Proyecto Fortalecimiento y Apoyo a los Procesos de las Organizaciones

Sociales. Mayo de 2005. Bogotá D.C.


3. ANÁLISIS DE LAS PROPUESTAS ACTUALES PARA REGULAR LA

RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COLOMBIA

En el presente capítulo se realizará un análisis a las propuestas actuales que existen en Colombia

y que tocan temas acerca de la regulación de la responsabilidad de los Administradores de la

Propiedad Horizontal en Colombia, de cara al actual régimen de Propiedad Horizontal establecido

mediante la Ley 675 de 2001.

3.1. ANTECEDENTES AL PROYECTO DE LEY 131 DE 2016

El presente proyecto de ley ya había sido anteriormente presentado a consideración de la

Honorable Cámara de Representantes con la denominación de proyecto de ley No. 120 de 2015

“Por medio de la cual se modifica la Ley 675 de 2001 sobre régimen de Propiedad Horizontal y se

dictan otras disposiciones”, el día veintitrés (23) de julio de dos mil quince (2015) y publicado en

la gaceta del Congreso de la República No. 513 de 2015, cuya iniciativa la tuvo la Representante

Olga Lucía Velásquez. Este proyecto de ley fue acumulado al proyecto de ley No. 022 de 2015

“Por medio del cual se adicionan y complementan algunos Artículos a la Ley 675 de 2001, régimen

de propiedad horizontal” de autoría del Representante a la Cámara Nicolás Albeiro Echeverry

Alvarán, el cual fue publicado en la gaceta del congreso No. 513 de 2015116 y que “por transito

116 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 131 de 2016. Op. cit. Exposición de motivos.


legislativo, al haber transcurrido más de una legislatura sin discusión en primer debate se archivó

el presente proyecto de ley”117.

Es debido a la gran importancia, su necesidad y las implicaciones del tema que se hace

indispensable nuevamente presentar a consideración del Congreso de la República la iniciativa,

porque una norma que no se reglamenta como sucede con la Ley 675 de 2001 tiene infinidad de

inconvenientes que se han presentado a lo largo de los años de vigencia de la Ley que contiene el

actual régimen de Propiedad Horizontal118.

3.1.1. Análisis del proyecto de ley 131 de 2016

El presente proyecto de Ley, aprobado en primer debate el treinta (30) de mayo de dos mil

diecisiete (2017) y radicado el veinticinco (25) agosto de dos mil dieciséis (2016) por la

representante a la cámara por Bogotá Olga Lucía Velásquez, del Partido Liberal, por medio del

cual se busca modificar la Ley 675 de 2001 sobre el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia,

con la finalidad de adecuarla a los requerimientos que han surgido de la práctica y hacen necesarios

cambios para un funcionamiento adecuado de la misma. Ha expresado Olga Lucía en anteriores

proyectos de ley que han sido archivados que “una norma que no se reglamenta como sucede con

la Ley 675 de 2001 tiene infinidad de inconvenientes; en el caso del régimen de Propiedad

Horizontal, se evidencian en la medida que se generan conflictos entre copropietarios,

117 Ibíd. 118 Ibíd.


administrados y órganos de dirección de las copropiedades, para los cuales no se tiene solución

expedita por parte de las autoridades administrativas, pues no queda otra alternativa que la de

recurrir a la justicia civil ordinaria”119. En este mismo orden de ideas, Velásquez deja aún más

clara su opinión al respecto, al señalar que “la falta de conocimiento y capacitación específica

sobre la Ley 675 de 2001 del régimen de Propiedad Horizontal, de los administradores para

ejercer este cargo, así como la informalidad del ejercicio de la actividad y la falta de dar a la

propiedad horizontal la importancia que requiere, ha generado una serie de conflictos al interior

de esas colectividades”120.

Por lo tanto, se encargará el presente proyecto de ley de “subsanar los vacíos existentes en el

desarrollo cotidiano de la propiedad horizontal”121 y para el efecto destaca en su exposición de

motivos que los principales problemas que se deben solucionar corresponden a “(i) la ausencia de

un ente de control de orden estatal, que los rija o los intervenga, ante los manejos abusivos o

impropios de los Consejeros o Administradores, (ii) la profesionalización del administrador a

través de un decreto reglamentario (parágrafo 2° del articulo 50) que hasta la fecha no se ha

emitido, (iii) dificultades en la iniciación de las acciones judiciales por asuntos derivados del

régimen de convivencia, y (iv) ausencia de capacitación de los copropietarios en temas tales como

la convivencia y los métodos alternativos de solución de conflictos”122.

119 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 120 de 2015, con iniciativa en la Cámara de

Representantes. Por medio del cual se modifica la Ley 675 de 2001 sobre Régimen de Propiedad Horizontal y se

dictan otras disposiciones. 120 Ibíd. 121 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 131 de 2016. Op. cit. Exposición de motivos. 122 Ibíd.


Es por lo anterior que la reforma a la Ley 675 de 2001 mediante el proyecto de ley 131 de 2016 en

la Comisión primera de la Cámara de Representantes que fue aprobado en primer debate, “Por

medio del cual se crea el registro único nacional de unidades de propiedad horizontal y se

modifica de la Ley 675 de 2001”, genera grandes expectativas para la comunidad de la Propiedad

Horizontal en Colombia y no sólo para los residentes sino que es relevante para todas aquellas

personas que directa o indirectamente su campo laboral está inmerso en el gran mundo de las

copropiedades123.

Por medio del presente proyecto de Ley, se persigue lograr llenar vacíos que contiene la Ley 675

de 2001, vacíos que, según lo expuesto “han ocasionado que por parte de copropietarios, consejos

de administración y administradores sea necesario acudir a otras instancias judiciales (acciones de

tutelas, demandas, querellas, entre otras) para que se resuelvan mediante sentencias las situaciones

que a diario se viven al interior de las copropiedades”124, lo cual ha generado que, además de la

evidente inexistencia legal de herramientas para lograr dar soluciones a conflictos en la

Copropiedad y con sus órganos de dirección y administración, ocasionan una mayor congestión

innecesaria en el aparato judicial.

123 ANDRADE, Darío Fernando. REFORMA A LA LEY 675 DE 2001 mediante el proyecto de ley 131 de 2016

aprobado en primer debate. Barriosyvecinos.com [en línea], 2 de junio de 2017 [revisado el 2 de noviembre de 2017].

Disponible en: Internet http://barriosyvecinos.com.co/reforma-a-la-ley-675-de-2001-mediante-el-proyecto-de-ley-

131-de-2016-aprobado-en-primer-debate/. 124 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 120 de 2015. Op. cit.


Esta iniciativa legislativa contiene nueve (9) artículos, dentro de los cuales se abordan temas

referentes a la creación de un Registro Único Nacional de unidades de Propiedad Horizontal

administrado por las Cámaras de Comercio y la necesidad de que todo administrador de Propiedad

Horizontal deba capacitarse en una institución educativa en nivel tecnológico o profesional. Por lo

tanto, este proyecto de Ley busca generar unos cambios específicos en la Ley 675 de 2001

adicionado los artículos 8 A, 8 B, 15 A, 29 A, 48 A, 50 A, 50 B, el Título III A conformado por el

artículo 84 A y modificando también el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, por lo que, con base en

los artículos mencionados, la propuesta de los cambios que se darían en contraste a la anterior Ley

y para efectos de solucionar de alguna manera los conflictos que surgen en la Copropiedad, más

específicamente con respecto a la figura del Administrador de la Propiedad Horizontal, el proyecto

de ley modifica y adiciona lo siguiente:

Artículo 6°. Modifíquese el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el cual quedará así:

Artículo 50. Naturaleza del administrador de propiedad horizontal. La representación

legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un

administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o

conjuntos de uso residencial y en los edificios o conjuntos de uso mixto o comercial

sera elegido por el Consejo de Administracion, para el periodo que se prevea en el

reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones,

se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas

legales y reglamentarias.

Artículo 7°. Adiciónese el artículo 50 A, a la Ley 675 de 2001 el cual quedará de la siguiente

manera:

Artículo50 A. Ejercicio del administrador de propiedad horizontal. Para ejercer como

administrador de propiedad horizontal en el territorio nacional, será necesario estar

inscritos en la respectiva alcaldía municipal o distrital del lugar donde se encuentre ubicada

la propiedad constituida como propiedad horizontal y con el lleno de los siguientes

requisitos:


1. Título de carrera profesional o técnica, que sea afín a la actividad de administrador de la

propiedad horizontal, el gobierno al reglamentar la presente ley senalara las carreras afines

a la actividad de administrador de propiedad horizontal.

2. acreditar capacitación y formación específica en temas de propiedad Horizontal de

mínimo 120 horas en una institución educativa de nivel tecnológico y/o profesional,

debidamente reconocido por el Ministerio de Educación, igualmente cuando el

administrador de propiedad horizontal sea una persona jurídica, el representante legal

deberá acreditar su formación en propiedad horizontal, de modo que se garantice la

idoneidad en el ejercicio de administrador de propiedad horizontal.

Parágrafo. Transición. La formación a que se refiere el presente artículo será homologada

para las personas naturales y los representantes legales de las personas jurídicas que

acrediten haber ejercido el cargo de administradores de propiedad horizontal por un lapso

no inferior a dos (2) anos, acreditable con las certificaciones expedidas por las alcaldías

distritales, o municipales en las cuales conste su inscripción en los términos del artículo 8°

de la Ley 675 de 2001. El plazo para efectuar la inscripción a que se refiere este artículo

durante el tiempo de transición será de un máximo seis (6) meses contados a partir de la

promulgación de la presente ley.

Parágrafo. Administrador Provisional. En los términos del artículo 52 de la Ley 675 de

2001, cuando el propietario inicial actúe directamente como administrador provisional del

proyecto en desarrollo, no requerirá comprobar su idoneidad, pero si contrata un tercero

para actuar como representante legal de la persona jurídica de la propiedad horizontal o su

delegado, estos deberán acreditar su idoneidad. (…)125. (Negrilla fuera de texto).

El aparte en negrilla y subrayado del artículo anterior, constituye la modificación que se hace con

respecto al artículo 50 de la Ley 675 de 2001 que consagra la naturaleza del Administrador y se

modifica en la medida de que, en el artículo 50 actual la designación del Administrador podrá

corresponder a la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, “Salvo en

aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano”

y en la modificación que se hace de la Ley por el artículo 50, el Administrador será designado por

la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos de uso residencial y “En los

edificios o conjuntos de uso mixto o comercial será elegido por el Consejo de Administración”,

125 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 131 de 2016. Op. cit.


modificando en esta medida la designación del Administrador con base en el criterio de que si se

está en frente de un edificio o conjunto de uso residencial, en virtud del cual sólo la asamblea

general de copropietarios podrá designarlo o, si se está en frente de un edificio o conjunto de uso

mixto o comercial, en virtud del cual será elegido por el Consejo de Administración.

En lo referente a la figura del Administrador Provisional de la Propiedad Horizontal, el proyecto

de ley únicamente adiciona el parágrafo 3º del artículo 50 A que regulará con base en el mismo

que “En los términos del artículo 52 de la Ley 675 de 2001, cuando el propietario inicial actúe

directamente como Administrador Provisional del proyecto en desarrollo, no requerirá comprobar

su idoneidad, pero si contrata un tercero para actuar como representante legal de la persona jurídica

de la propiedad horizontal o su delegado, éstos deberán acreditar su idoneidad”126.

Para finalizar y con base en los artículos anteriormente transcritos, adicionaría el proyecto de ley

a la Ley 675 de 2001 mediante su artículo 9, el Título III A que se encargará de señalar que entidad

ejercerá la vigilancia y control de la Propiedad Horizontal, para lo cual el artículo 84 A consagrará

expresamente que las “Alcaldías Distritales o Municipales en ejercicio de sus atribuciones de

inspección, vigilancia y control, desarrollarán además de los señalados en otras disposiciones que

reglamente el gobierno, las siguientes funciones”:

126 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de Ley 131 de 2016. Op. cit.


1. Inspeccionar, vigilar y controlar que todos los actores sometidos al Régimen de

Propiedad Horizontal cumplan con las obligaciones señaladas en la ley, y especial el

ejercicio de los administradores de propiedad horizontal.

2. Señalar los procedimientos aplicables respecto de las investigaciones

administrativas sancionatorias que deba surtir contra los administradores de

propiedad horizontal por omisión o extralimitación, en el ejercicio de la actividad de

administrador de propiedad horizontal o por la violación a las disposición

contempladas en el régimen de propiedad horizontal ley 675 de 2001.

3. Denunciar ante las autoridades competentes y sancionar irregularidades que se

presenten en el Régimen de Propiedad Horizontal.

4. Las demás que el Gobierno reglamente127. (Negrita y subrayado fuera de texto).

Como se pudo ver de la propuesta anterior que nos trae este proyecto de ley, se está dejando en

manos de las Alcaldías Distritales o Municipales el ejercicio de las atribuciones de inspección,

vigilancia y control sobre todos los actores sometidos al régimen de Propiedad Horizontal para

que cumplan con las obligaciones señaladas en la ley y en especial el ejercicio de los

Administradores de Propiedad Horizontal, sin embargo, en la misma norma se establece que

tendrán las Alcaldías Distritales o Municipales la función de denunciar ante las autoridades

competentes y sancionar irregularidades que se presenten en el régimen de Propiedad Horizontal.

127 Ibíd.


4. PROPUESTAS CONCRETAS PARA REGULAR LA PROFESIÓN DEL

ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Del análisis realizado del proyecto de ley 131 de 2016 y a pesar de sus propuestas para regular

temas específicos en torno a (i) la ausencia de un ente de control de orden estatal que intervenga,

ante los manejos abusivos o impropios de los Administradores de la Propiedad Horizontal, (ii) la

profesionalización del Administrador de la Propiedad Horizontal a través de un decreto

reglamentario (parágrafo 2° del articulo 50) que hasta la fecha no se ha emitido, (iii) las dificultades

en la iniciación de las acciones judiciales por asuntos derivados del régimen de convivencia, y (iv)

la ausencia de capacitación de los copropietarios en temas tales como la convivencia y los métodos

alternativos de solución de conflictos, se siguen presentando temas que aún no se han considerado

importantes por el legislador y algunos que considero podrían tratarse de una manera diferente, ya

que se generaría de esta forma una mayor eficiencia en el manejo de la inspección, vigilancia y

control que la entidad pública encargada ejercerá sobre la Propiedad Horizontal.

Por lo anterior, considero que se debe establecer un estatuto que reglamente, además de la

responsabilidad del Administrador definitivo de la Propiedad Horizontal, la responsabilidad que

acarrea el Administrador Provisional, que contenga detalladamente una serie de reglas en materia

de rendición de informes periódicos y manejo del presupuesto de la Copropiedad, al no ser menos

importante su papel dentro del manejo inicial que se le da a la Propiedad Horizontal, en el cual de

igual forma se ejercen actos de administración y manejo de recursos de los copropietarios, por lo

que sería igualmente necesaria su regulación y muy grave no tenerlos en cuenta para el proyecto

de ley que busque llenar vacíos en la Propiedad Horizontal.


En el mismo proyecto de ley 131 de 2016 se establece que tendrán las Alcaldías Distritales o

Municipales la función de denunciar ante las autoridades competentes y sancionar irregularidades

que se presenten en el régimen de Propiedad Horizontal. En este punto es importante mencionar

que no es clara la norma al establecer que deberán ser las Alcaldías las encargadas de denunciar

ante las autoridades competentes, toda vez que se estaría incurriendo de esta manera en el mismo

error y vacío jurídico de no tener claro cuál será la autoridad competente encargada de ejercer el

régimen de las sanciones administrativas que recaigan sobre los Administradores de la Propiedad

Horizontal por omisión o extralimitación, en el ejercicio de sus funciones.

En último lugar, estoy de acuerdo con que los Administradores de la Propiedad Horizontal deban

capacitarse en una institución educativa, sin embargo no estoy de acuerdo con el tratamiento que

el proyecto de ley 131 de 2016 le está dando a la acreditación del Administrador de la Propiedad

Horizontal, al señalar que éstos deben capacitarse en una institución educativa tanto a nivel

tecnológico como profesional, ya que con esto se genera aún más ambigüedad y cierta desigualdad

el tener los aspirantes a Administradores la posibilidad de realizar la capacitación por ambas vías

(siendo mejor la capacitación técnica que la profesional en mi opinión), por lo cual, considero que

sería mejor que se escogiera por cuál de las dos vías deberá realizarse la capacitación.

En el mismo sentido, resulta ambiguo el proyecto de ley al señalar en su artículo 7, el cual

adicionaría el artículo 50 A a la ley 675 de 2001, que los Administradores de Propiedad Horizontal


además de estar inscritos en “la respectiva Alcaldía Municipal o Distrital del lugar donde se

encuentre ubicada la propiedad constituida como propiedad horizontal”, deberán contar con el

lleno de unos requisitos, tales como acreditar capacitación en temas de Propiedad Horizontal por

un mínimo de 120 horas en una institución educativa técnica o profesional y la posibilidad de

homologar la formación a aquellos que acrediten haber ejercido el cargo de Administradores de

Propiedad Horizontal por un lapso no inferior a dos (2) años, ya que, al plantear el legislador la

posibilidad de que aquellos Administradores que acrediten haber ejercido el cargo de

Administradores de Propiedad Horizontal por un lapso no inferior a dos (2) años puedan

homologar su formación, estaría fomentando a aquellos Administradores que llevan ejerciendo

dicha labor, continúen bajo un “antiguo régimen” de administración de la Propiedad Horizontal y

no se capaciten en los nuevos reglamentos que se expidan para el ejercicio de su profesión y la

responsabilidad en la que incurren en el ejercicio de sus funciones.


CONCLUSIONES

La conclusión a la que podemos llegar al final de esta ardua investigación es que, en primer lugar,

a pesar de existir proyectos de ley que buscan regular de alguna manera el tema de la

responsabilidad en la que incurre el Administrador de la Propiedad Horizontal en Colombia, sigue

existiendo cierta renuencia del legislador de tomar en serio este tema, más aún cuando los mayores

conflictos que se presentan en la sociedad se deben a problemas de convivencia en el interior de

la Propiedad Horizontal y la falta de herramientas con las que cuentan los propietarios de las

unidades privadas para atribuir responsabilidades a los Administradores de la misma, ya que al ser

los encargados de administrar sus dineros y al no tener actualmente un régimen de responsabilidad

bien definido, se abre la puerta para todas las arbitrariedades e impunidades posibles en los

manejos administrativos de la Propiedad Horizontal.

En segundo lugar, considero que la idoneidad del Administrador de la Propiedad Horizontal sólo

se conseguirá cuando exista una institución educativa (sea técnica o profesional) en la cual sean

plenamente capacitadas las personas que vayan a ocupar el cargo de Administrador en la Propiedad

Horizontal, ya que resulta indispensable que obtengan un nivel avanzado de capacitación para la

labor que éstos ejercen y, cuando exista al igual una ley de Propiedad Horizontal coherente y sin

los vacíos jurídicos que presenta la Ley 675 de 2001, actual régimen de Propiedad Horizontal en

Colombia.

En tercer lugar, debido a la naturaleza sui generis de la Propiedad Horizontal y del análisis

realizado por analogía de las diferentes figuras que cuentan con un régimen similar al de la


Propiedad Horizontal, podemos afirmar con respecto al Administrador de la misma, que dicho

régimen de responsabilidad recoge e incorpora:

I. Una presunción del derecho societario (ley 222 de 1995, art. 24) consistente en que

se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o

extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del Reglamento de Propiedad

Horizontal128, toda vez que actualmente la Ley 675 de 2001 hace responsable al

Administrador por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasione a las

persona jurídica, a los propietarios o a terceros;

II. Características de la Copropiedad tomadas de la Ley 95 de 1890, toda vez que

quedan en evidencia características del Administrador de la Copropiedad que se

aplican hoy en día al Administrador de la Propiedad Horizontal, tal como lo es (i)

la remuneración por el ejercicio de sus funciones (lo que conlleva a determinar la

graduación de la culpa), (ii) personería jurídica de la comunidad administrada, (iii)

deber de asegurar las rentas que maneje (lo cual se ve hoy en día con las pólizas de

cumplimiento), (iv) su elección por un órgano de dirección de la comunidad y (v)

la posibilidad de accionar en contra de las decisiones que tome el Administrador y

que afecten directamente a la comunidad;

128 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 222. (20, diciembre, 95). Op. cit, art. 24.


III. En cuanto al contrato de mandato, se entiende al Administrador de la Propiedad

Horizontal como un mandatario, en la medida de que la Copropiedad le confía al

Administrador la gestión de administrar el edificio o conjunto sometido al régimen

de Propiedad Horizontal, entrando a responder el mandatario (en este caso el

Administrador) hasta la culpa leve en el cumplimiento de su encargo, siendo de

esta manera afín con la figura del Administrador de la Propiedad Horizontal y

trayendo nuevamente el límite importantísimo con el que cuenta el Administrador

y también el mandatario de actuar sobre los límites del mandato, toda vez que de

extralimitarse no estaría vinculando al mandante, o en el caso de la Propiedad

Horizontal, a los propietarios de las unidades privadas;

IV. Por último, el Administrador de la Propiedad Horizontal suscribe un contrato de

prestación de servicios, en virtud del cual se le denomina como representante legal

de la Copropiedad, se le dan facultades de ejecución, representación, recaudo y

conservación de la Copropiedad, para que con base en el Reglamento de Propiedad

Horizontal, reúna en sí mismo las atribuciones de gerente, tesorero, mandatario y

depositario, funciones que se encuentran exclusivamente en su ejercicio personal y

que son susceptibles de delegarse parcialmente, siembre bajo su responsabilidad.

En cuarto lugar, se puede demostrar de lo estudiado anteriormente que, como se dijo en el párrafo

anterior, en la responsabilidad del Administrador de la Propiedad Horizontal se presume la culpa

leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,

violación de la ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal, por lo tanto, será el objeto social de


la Propiedad Horizontal y las funciones del Administrador de la Propiedad Horizontal129 las que

se encarguen de establecer en qué punto se estaría dando una extralimitación o incumplimiento en

el ejercicio de sus funciones, pero todo lo anterior resulta ser poco productivo, toda vez que en la

práctica no se puede demostrar con facilidad dicha presunción de la culpa que está en cabeza de

los Administradores, ya que en virtud de lo que representa la culpa leve, el Administrador

respondería por los daños ocasionados por cualquier acto descuidado o que realice sin la debida

diligencia y, al no tener actualmente el régimen de responsabilidad reglado de alguna manera,

resulta muy complicado en la práctica entrar a demostrar qué actos podrían llegar a tomarse como

poco diligentes, lo anterior sin perjuicio de aquellos actos que a simple vista sí pueden llegar a

considerarse como extralimitaciones de sus funciones, como sería el caso evidente de que los

Administradores de la Propiedad Horizontal no utilicen debidamente los dineros recaudados de la

Copropiedad, al no reinvertirlos en el mantenimiento de la misma.

En quinto lugar, es necesario tener en cuenta al Administrador provisional de la Propiedad

Horizontal, el cual no se está teniendo en cuenta en el proyecto de ley 131 de 2016 y que generaría

como consecuencia que siga existiendo un vacío en la Ley 675 de 2001 que posiblemente más

adelante se tenga que reglamentar.

Finalmente, considero que de todo el análisis desarrollado en la presente Monografía de Grado,

que la inspección, vigilancia y control tanto de la Propiedad Horizontal como de los

Administradores de la misma debe estar a cargo de las Alcaldías Municipales y Distritales, en las

129 COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 675. (3, agosto, 2001). Op. cit., art. 51º.


cuales se debe crear una sección (por ejemplo, en la Secretaría Distrital del Hábitat en el caso de

Bogotá) que se encargue de solucionar los conflictos que existan en torno a la responsabilidad

del Administrador de la Propiedad Horizontal, así como los demás inconvenientes que se

presenten al interior del edificio o conjunto sometido bajo el régimen de Propiedad Horizontal,

para con esto dotar de mayor relevancia y tener el deber de mejorar lo más pronto posible

aquellos aspectos que aún se encuentran pendientes y que, al hacerlo, mejorarían cabalmente la

convivencia en nuestra sociedad.


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se reglamentan las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre propiedad horizontal. Diario Oficial.

Bogotá, 1986.


se expide el Código de Régimen Municipal. Bogotá, 1986.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1060. (31, marzo, 2009). Por el cual

se reglamentan los artículos 3º, 19 y 32 de la Ley 675 de 2001. Diario Oficial. Bogotá, 2009. No.

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se expide el Código de Régimen Municipal. Bogotá, 1986.

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régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio. Diario Oficial. Bogotá,

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se declara turbado el orden público y en estado de sitio todo el territorio de la República. Diario

Oficial. Bogotá, 1948. No. 26.702.23.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 1335. (8, mayo, 1959). Por el cual

se reglamenta la Ley 182 de 1948. Diario Oficial. Bogotá, 1959.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 144. (6, febrero, 1968). Por el cual

se adiciona el Decreto 1335 de 1959, reglamentario de la Ley 182 de 1948. Bogotá, 1968.


COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA. Decreto 107. (19, enero, 1983). Por el cual

se reglamenta la Ley 182 de 1948, el numeral 6º del artículo 4º del Decreto 2610 de 1979 y se

derogan algunas disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, 1983. No. 36185.

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