alternativa tÉcnica informe de viabilidad econÓmica y

A L T E R N A T I V A T É C N I C A

I N F O R M E D E V I A B I L I D A D E C O N Ó M I C A

Y

V A L O R A C I Ó N D E L S U E L O

T O M O X I . M E M O R I A Y A N E X O

PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA

UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 12

BARRIO DEL CARMEN

Arquitecto José Juan Oliva Martí

Marzo 2017

Í N D I C E

I. MEMORIA

II. ANEXO I. MUESTRAS DE MERCADO

Programa de Actuación Integrada Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen

I N F O R M E D E V I A B I L I D A D E C O N Ó M I C A Y V A L O R A C I Ó N

D E L S U E L O

I . M E M O R I A

Informe de Viabilidad Económica y Valoración del Suelo

P.D.A.I. Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen 1/21

Í N D I C E

1. OBJETO DEL DOCUMENTO .................................................................................... 2

2. NORMATIVA APLICABLE ........................................................................................ 3

3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO ........................................................................... 5

3.1 Información sobre el planeamiento urbanístico vigente ........................................... 5

3.2 Ámbito de la Unidad de Ejecución nº 12 .................................................................. 6

4. ESTIMACIÓN DE COSTES ....................................................................................... 8

4.1 Costes de urbanización ............................................................................................ 8

4.2 Honorarios técnicos .................................................................................................. 8

4.3 Intervención arqueológica ......................................................................................... 9

4.4 Gastos Generales y Beneficio empresarial del agente urbanizador ....................... 10

4.5 Indemnizaciones ..................................................................................................... 10

4.6 Costes de edificación .............................................................................................. 10

4.7 Resumen de la estimación de costes ..................................................................... 12

5. ESTIMACIÓN DE INGRESOS ................................................................................. 13

6. VALOR DEL SUELO ................................................................................................ 16

7. EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN .............................. 20

8. CONCLUSIONES DEL INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA ....................... 21



1. OBJETO DEL DOCUMENTO

A nivel general, los mecanismos de gestión de suelo aplicados a la actividad

urbanística se ajustan a dos tendencias fundamentales: la equidistribución de

beneficios y cargas de las actuaciones urbanísticas y la expropiación a cargo

del erario público dependiente de diversas administraciones.

La obtención y desarrollo de suelo y dotaciones se realiza según el método de

equidistribución de beneficios y cargas, en el que la participación en las

plusvalías generadas por cada actuación corre a cargo de los propietarios del

suelo incluidos en los diferentes ámbitos de intervención. No obstante, cabe la

posibilidad de que las actuaciones urbanísticas sean promovidas por iniciativa

pública municipal.

El presente informe de viabilidad económica tiene como finalidad determinar si

las actuaciones urbanísticas establecidas para el desarrollo de la Unidad de

Ejecución nº 12 del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Barrio

del Carmen, tal y como quedo definida según la Modificación del P.E.P.R.I.

aprobada el 23 de febrero de 2001 por el Ayuntamiento de Valencia, son

capaces de generar las plusvalías suficientes como para fomentar su ejecución

y desarrollo, permitiendo alcanzar los objetivos establecidos en el

planeamiento, así como determinar el valor residual del suelo incluido en la

unidad de ejecución, con objeto de establecer los parámetros económicos

regulados en el correspondiente instrumento de distribución de beneficios y

cargas.



2. NORMATIVA APLICABLE

El presente documento se ajusta a las indicaciones establecidas en el Artículo

22.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación urbana, siendo el

tenor literal del mismo:

“Artículo 22. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y

garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano

(...)

5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de

transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su

viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del

deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las

cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de

actuación, y contendrá, al menos, los siguientes elementos:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de

los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas

a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que

modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de

edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización

del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento

al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los

límites del deber legal de conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de

cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo,

tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones

correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber

de costear las redes públicas.

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la

misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste

de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el

patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites

del deber legal de conservación.



El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible

participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de

abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de

integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de

infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio

de ahorros amortizables en el tiempo.

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización

de las inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el

mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración,

así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas."



3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO

3.1 Información sobre el planeamiento urbanístico vigente

El instrumento de planeamiento y ordenación vigente lo constituye el Plan

Especial de Protección y Reforma Interior del Barrio del Carmen, aprobado

definitivamente por el Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión del día 9 de mayo

de 1991, y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia en fecha

14 de octubre de 1992, así como las distintas modificaciones del mismo.

La Alternativa Técnica que acompaña al desarrollo de la gestión directa de la

Unidad de Ejecución nº 12 indica que no se modifica el planeamiento en el

ámbito de desarrollo de la intervención, por lo que se mantienen los parámetros

de ordenación urbanística previstos en el P.E.P.R.I. Barrio del Carmen, en

concreto, los referidos a la modificación del mismo aprobada el 23 de febrero

de 2001.

En conclusión: el ámbito de actuación tiene la posibilidad (y la responsabilidad)

de abordar un desarrollo urbano armónico, bajo un modelo que signifique una

oferta de desarrollo inmobiliario residencial de alta calidad. Se trata de

aprovechar al máximo las condiciones naturales y de accesibilidad actuales del

entorno para, preservando los espacios de real valor ambiental, ordenar el

desarrollo urbano bajo un modelo que aproveche las ventajas diferenciales del

ámbito de intervención frente a otros ámbitos.



3.2 Ámbito de la Unidad de Ejecución nº 12

De manera detallada, se reflejan las superficies a tener en cuenta en la

actuación y respecto del levantamiento topográfico, tal y como se indica en la

Memoria Justificativa de la Alternativa Técnica del Programa, siendo el cuadro

de superficies resultantes:

UNIDAD DE EJECUCIÓN CARMEN 12

Superficie reparcelable 2.664,39 m2sAprovechamiento objetivo 4.363,84 m2t

Suelo neto edificable 1.090,96 m2Zonas verdes 800,53 m2Equipamientos - m2Red viaria 772,90 m2

ÁMBITOS DE CONEXIÓN

Ámbito de conexión A01 13,55 m2sÁmbito de conexión A02 32,75 m2sÁmbito de conexión A03 7,70 m2sÁmbito de conexión A04 7,60 m2sÁmbito de conexión A05 132,40 m2sÁmbito de conexión A06 19,20 m2s



Con los datos anteriores, obtenidos de la Ficha de Gestión de la U.E.12 del

P.E.P.R.I. Barrio del Carmen, las previsiones según los parámetros estándar

dominantes en la zona, son las siguientes:

A.O. 4.363,84 m2t

Vivienda libre tipo 100,00 m2/vivViviendas potenciales 43,64 viv

Ratio de hab. por vivienda 2,10 hab/vivIncremento habitantes 91,64 hab

Ratio vehículos por vivienda 1,50 veh/vivIncremento vehículos 65,46 veh

Resumen global

Edificabilidad residencial 4.363,84 m2tViviendas 44 vivHabitantes 92 habVehículos 65 uds

UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 12 BARRIO DEL CARMEN



4. ESTIMACIÓN DE COSTES

4.1 Costes de urbanización

Los costes de desarrollo de los trabajos de urbanización de la Unidad de

Ejecución nº 12 están referidos a los costes planteados en el Proyecto de

Urbanización que acompaña a la Alternativa Técnica. Junto con el precio de

ejecución material de las obras de urbanización, se acompaña los costes de

ejecución de los ámbitos de conexión externos a la unidad de ejecución y que

son necesarios para la puesta en servicio, conexión e integración de la misma.

De los valores así fijados, se obtiene el presupuesto de contrata, donde se

incluye los valores correspondientes al 13% de gastos generales y el 6% en

concepto de beneficio industrial. Con todo ello, los costes totales de

urbanización son:

4.2 Honorarios técnicos

En el desarrollo de la actuación urbanística hay que tener en cuenta los

honorarios técnicos por la redacción del estudio topográfico, levantamiento de

planos, proyecto de urbanización, dirección de obra y otros costes adicionales

asociados a cada uno de los documentos citados anteriormente.


Ejecución material de la urbanización

P.E.M. Obras Ámbito U.E 12 393.618,30 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 01 8.932,12 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 02 2.893,98 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 03 3.821,46 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 04 1.488,86 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 05 13.944,04 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 06 7.821,07 €

Total Presupuesto Ejecución Material 432.519,83 €Gastos generales (13%) 56.227,58 €Beneficio industrial (6%) 25.951,19 €

Total Presupuesto de Ejecución de Contrata 514.698,60 €



Con todo ello, y según los honorarios técnicos fijados para esta actuación en

sus distintas fases, se obtiene lo siguiente:

4.3 Intervención arqueológica

Además de los costes de urbanización descritos anteriormente, se tendrá en

cuenta la ejecución de los trabajos de arqueología, relativos a la asistencia

técnica para el seguimiento y los trabajos de las excavaciones arqueológicas,

así como los estudios antropológicos correspondientes, definidos en el Estudio

que acompaña a la Alternativa Técnica, y cuya cuantificación es la siguiente:

Honorarios técnicos

Redacción de Proyectos Técnicos P.D.A.I. 15.871,10 €Dirección de Obra e Inscripción C.L.D. en Registro 17.193,70 €

Total honorarios técnicos 33.064,80 €

Intervención Arqueológica

Excavación arqueológica, seguimiento y Est. Antropológicos 55.845,62 €

Total Intervención Arqueológica 55.845,62 €



4.4 Gastos Generales y Beneficio empresarial del agente urbanizador

Se establece un beneficio empresarial del agente urbanizador del 5 % sobre los

costes de urbanización que incluyen los gastos generales del agente

urbanizador del 5,27%, tal y como se detalla en la siguiente tabla.

4.5 Indemnizaciones

Por regla general, en el ámbito de una actuación urbanística suelen existir

bienes cuya permanencia resulta incompatible con la nueva urbanización. La

supresión de estos bienes será objeto de indemnización a cargo de la

actuación.

La propuesta de proyecto de urbanización no presenta elementos

indemnizables, en tanto que prevé la reposición de todos los elementos

incompatibles para su adecuación a la ordenación urbanística, como es el caso

de los vallados.

4.6 Costes de edificación

El valor de la construcción se ha obtenido de acuerdo con el módulo básico de

ejecución de la construcción establecido en el artículo 8 de la Ordenanza

Municipal Reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y

Obras.

En función de la vivienda tipológica media del ámbito (100 m2t/viv), se

considera que los costes de edificación son los siguientes:

G.G. y B.E. del agente urbanizador

Gastos Generales (5,27%) 31.810,20 €Beneficio empresarial (5%) 31.770,96 €

Total beneficio empresarial A.U. 63.581,16 €



Así mismo, los gastos derivados de la construcción de la promoción inmobiliaria

son los siguientes:

Por tanto, el valor de de los costes de edificación suponen 82.306,43 €, que

respecto del valor por metro cuadro de techo serían 823,06 €/m2t, tal como se

refleja en la siguiente tabla:

1. COSTES DE CONSTRUCCIÓN

1.1. Precio de Ejecución Material (PEM) €/m2t m2tMódulo O.M. Valencia art. 8 603,00 100,00

TOTAL PEM 60.300,00 €

1.2. Precio de Ejecución de Contrata (PEC)Gastos Generales (13% sobre PEM) 7.839,00Beneficio Industrial (6% sobre PEM) 3.618,00

TOTAL GG + BI 11.457,00 €

TOTAL 1. COSTES CONSTRUCCIÓN (PEM + GG + BI) 71.757,00 €

2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN

2.1. Honorarios Facultativos (H) 7.236,00 € Honorarios técnicos (12% sobre PEM)

2.2. Gastos fiscales de promoción (Gf) 3.313,43 € Impuestos y tasas sobre la edificaciónTasas municipales (sobre PEM - OM - exención 50%) 819,49 €ICIO (3% sobre PEM - art 9 OM) 1.809,00 €D.R.P.Ocupación (10% sobre tasa) 81,95 €Declaración de Obra Nueva (1% sobre PEM) 603,00 €

TOTAL 2. GASTOS CONSTRUCCIÓN 10.549,43 €

3. VALOR DE CONSTRUCCIÓN €/m2t m2t823,06 100,00

TOTAL 3. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 82.306,43 €



4.7 Resumen de la estimación de costes

Según los datos vistos anteriormente, a continuación se establece la

repercusión de los costes de desarrollo inmobiliario en función del

aprovechamiento unitario:

CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 12

Presupuesto de Ejecución de Contrata Obras de Urbanización 514.698,60 € 117,95 €/m2tIntervención Arqueológica 55.845,62 € 12,80 €/m2tHonorarios técnicos 33.064,80 € 7,58 €/m2tG.G. y B.E. del agente urbanizador 63.581,16 € 14,57 €/m2t

Total Cargas de Urbanización U.E. Nº 12 667.190,18 € 152,89 €/m2t

COSTES DE EDIFICACIÓN

Precio de Ejecución de Contrata Obras de Edificación 71.757,00 €/100m2t 717,57 €/m2tGastos de Construcción 10.549,43 €/100m2t 105,49 €/m2t

Total Costes Ejecución U.E. Nº 12 82.306,43 € 823,06 €/m2t



Dirección Localidad Superficie (m2t) Precio (€) Habitaciones Baños+aseos Garaje Estado Ascensor Calefacción Aire acondicionado Calidades €/m2

V_01 Doctor Beltrán Bigorra 8 Valencia 125,00 256.000,00 3 2 Sí Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.048,00V_02 Barrio del Carmen Valencia 104,00 176.000,00 2 2 No Reforma integral Sí No No Media 1.692,31V_03 Calle Salvador Giner 14 Valencia 112,00 196.000,00 2 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 1.750,00V_04 Calle de Gil Polo Valencia 100,00 200.000,00 4 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.000,00V_05 Barrio del Carmen Valencia 70,00 100.000,00 2 1 No Reforma integral Sí Sí Sí Media 1.428,57V_06 Plaza Vicente Iborra Valencia 100,00 160.000,00 3 1 Sí Semi-nuevo Sí No No Media 1.600,00V_07 Barrio del Carmen Valencia 117,00 200.000,00 3 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 1.709,40V_08 Barrio del Carmen Valencia 82,00 156.000,00 2 1 No Reforma integral Sí No No Alta 1.902,44

Media 101,25 180.500,00 3 2 No Sí Sí Sí Alta 1.552,66

5. ESTIMACIÓN DE INGRESOS

Para calcular los ingresos obtenidos con el desarrollo completo de la actuación será necesario conocer el precio de venta en el

mercado del producto inmobiliario. Para ello, se realiza un exhaustivo estudio de mercado en el Barrio del Carmen, cuyos datos

aportados son los siguientes:

Dadas las características que presenta el mercado inmobiliario actual con una elevada oferta y una demanda escasa, se estima en

base a la experiencia profesional una reducción del 20% sobre el precio inicial de la oferta. Por tanto, se obtienen los siguientes

datos:

Dirección Localidad Superficie (m2t) Precio (€) Habitaciones Baños+aseos Garaje Estado Ascensor Calefacción Aire acondicionado Calidades €/m2

V_01 Doctor Beltrán Bigorra 8 Valencia 125,00 320.000,00 3 2 Sí Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.560,00V_02 Barrio del Carmen Valencia 104,00 220.000,00 2 2 No Reforma integral Sí No No Media 2.115,38V_03 Calle Salvador Giner 14 Valencia 112,00 245.000,00 2 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.187,50V_04 Calle de Gil Polo Valencia 100,00 250.000,00 4 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.500,00V_05 Barrio del Carmen Valencia 70,00 125.000,00 2 1 No Reforma integral Sí Sí Sí Media 1.785,71V_06 Plaza Vicente Iborra Valencia 100,00 200.000,00 3 1 Sí Semi-nuevo Sí No No Media 2.000,00V_07 Barrio del Carmen Valencia 117,00 250.000,00 3 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.136,75V_08 Barrio del Carmen Valencia 82,00 195.000,00 2 1 No Reforma integral Sí No No Alta 2.378,05

Media 101,25 225.625,00 3 2 No Sí Sí Sí Alta 1.940,83



Dirección Localidad Precio (€) Superficie (m2t) Habitaciones Baños+aseos Garaje Estado Ascensor Calefacción Aire acondicionado Calidades Precio ponderado (€)

V_01 Doctor Beltrán Bigorra 8 Valencia 256.000,00 0,96 1,00 1,00 0,85 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 218.960,00V_02 Barrio del Carmen Valencia 176.000,00 0,99 1,10 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,05 1,05 233.753,20V_03 Calle Salvador Giner 14 Valencia 196.000,00 0,98 1,10 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 221.852,40V_04 Calle de Gil Polo Valencia 200.000,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 189.000,00V_05 Barrio del Carmen Valencia 100.000,00 1,05 1,10 1,10 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 140.072,63V_06 Plaza Vicente Iborra Valencia 160.000,00 1,00 1,00 1,10 0,85 1,05 1,00 1,05 1,05 1,05 181.839,74V_07 Barrio del Carmen Valencia 200.000,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 204.050,00V_08 Barrio del Carmen Valencia 156.000,00 1,03 1,10 1,10 1,00 1,05 1,00 1,05 1,05 1,00 225.068,69

Media 206.795,14

Tras el análisis del mercado inmobiliario en el Barrio del Carmen y las exigencias establecidas en el planeamiento, la vivienda tipo

reúne las siguientes características:

Para poder comparar las muestras con la vivienda tipo de la zona objeto de estudio se han homegenizado los precios aplicando los

correspondientes factores de ponderación en función de: superficie, número de habitaciones y baños, garaje, estado de

conservación, calidades e instalaciones del inmueble (ascensor, calefacción y aire acondicionado). Aplicando los factores de

ponderación indicados anteriormente se obtienen los siguientes resultados:

Vivienda tipoSuperficie construida 100,00Dormitorios 3,00Baños 2,00Garaje NoEstado Obra nuevaCalefacción SíAire acondicionado SíCalidades Alta



Teniendo en cuenta las características de la construcción y los elementos que

integran el inmueble, el precio de venta medio es de 2.067,95 €/m2 techo

construido. Este dato viene indicado por las muestras homogeneizadas,

excluyendo aquellas que se encuentran muy por encima o por debajo de la

media obtenida. En este caso, se han eliminado del cálculo los testigos V_02 y

V_05, por no considerarse representativos de la situación característica del

mercado en ese entorno.

Por tanto, los ingresos obtenidos por la venta de viviendas debido al desarrollo

del planeamiento son de 9.024.208,96 €.



6. VALOR DEL SUELO

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el

Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo establece en su Artículo 19.

Valoración en situación de suelo urbanizado establece:

“Artículo 19 Valoración en situación de suelo urbanizado

1. Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento.

2. Para la valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, se aplicará lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de este Reglamento.

3. Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se aplicará lo dispuesto en el artículo 25 de este Reglamento.

4. Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se aplicará lo dispuesto en el artículo 26 de este Reglamento.

5. Para la valoración del suelo en el desarrollo de actuaciones de transformación urbanística sometidas al régimen de equidistribución de beneficios y cargas en las que concurran los requisitos previstos en la letra a) del apartado 1 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo, se estará a lo dispuesto en el artículo 27 de este Reglamento.”

Para el supuesto previsto en el apartado 5, y en referencia al art. 21.1.a del

TRLS 2/2008, actualmente el art. 34.1.a) en el Real Decreto Legislativo 7/2015,

de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo

y Rehabilitación Urbana, que corresponde con la verificación de las

operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la

ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración

determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho

de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, la

valoración del suelo se realizará conforme a lo previsto en el art. 27 del

Reglamento.

Dicho artículo indica:

“Artículo 27 Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas

1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de



beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.

2. En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento.”

Así pues, de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento,

la valoración del suelo urbanizado sin edificación se realiza según la siguiente

expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso

considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto

inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente

significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación,

gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción

inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o

aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de

urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con

escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije

valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios

del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a

explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción

del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así



como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

Sustituyendo los valores calculados en los puntos 4 y 5 del presente informe se

obtiene:

Vv = 2.067,95 €/m2t

K = 1,40

Vc = 823,06 €/m2t

VRS = 654,04 €/m2t

Por tanto, al valor de repercusión que le corresponde al suelo terminada la

ejecución de las obras de urbanización es necesario descontarle el coste de las

mismas, incrementando los mismos en la tasa libre de riesgo y la prima de

riesgo, conforme el art. 22.3 del Reglamento, conforme la expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

Así mismo, y tal y como indica el mismo artículo del Reglamento, la tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector



K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

En cuanto a la deuda pública de plazo entre dos y seis años, la última subasta

realizada en fecha 2 de marzo de 2017 por el Banco de España, estable para el

Bono del Estado a 5 años, un tipo de interés medio de 0,548%.

Por lo que respecta a la prima de riesgo, se establece en 8% para los edificios

de uso residencial (primera residencia) según lo previsto en el Anexo IV del

Reglamento.

Por tanto, y teniendo en cuenta la repercusión de los costes de urbanización

establecido en el apartado 5 de la presente memoria, sustituyendo los valores:

VSt = 654,04 €/m2t

Gt = 152,89 €/m2t

TLR = 0,00136

PR = 0,08

VRSo = 488,71 €/m2t



7. EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN

Una vez conocidos el valor del suelo aportado, los costes de urbanización para

el desarrollo de la actuación urbanística y los ingresos generados por la venta

del producto inmobiliario se puede determinar si la actuación resulta viable.

A continuación se muestran los resultados obtenidos:

Para que el desarrollo de la actuación urbanística resulte viable debe cumplirse

la siguiente expresión:

Valor suelo aportado + Costes urb. + Costes const. < Ingresos venta

viviendas

Por regla general, como cuantificación agregada de los factores mencionados

en la realización de análisis económicos normalizados suele aplicarse el

coeficiente de 1,40 de la Norma Técnica 16 del Real Decreto 1020/1993 para la

Valoración Catastral que establece el precio del producto final como resultado

de incrementar un 40% el conjunto de componentes de su construcción, valor

de suelo y valor de la ejecución. Dicho coeficiente ya ha sido incluido en el

desglose de costes previstos tanto para el desarrollo urbanístico, como para la

promoción inmobiliaria, por lo que:


Valor suelo aportado (residencial sin urbanización) 2.132.669,70 €

Costes de urbanización

Ejecución de la urbanización 514.698,60 €Intervención arqueológica 55.845,62 €Honorarios técnicos 33.064,80 €Gastos Generales y Beneficio empresarial A.U. 63.581,16 €

Total costes urbanización 667.190,18 €

Total costes de construcción 3.591.721,07 €

Ingresos venta viviendas 9.024.208,96 €



Valor suelo aportado + Costes urb. + Costes const. < Ingresos venta

viviendas

Teniendo en cuenta las expresiones citadas anteriormente, el beneficio

obtenido es el siguiente:

Dicho beneficio, en relación a su repercusión por cada metro cuadrado de

techo, es de 603,28 €/m2t, y respecto del suelo aportado de 988,08 €/m2s.

8. CONCLUSIONES DEL INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA

Con los datos obtenidos en el punto anterior, podemos concluir que el

desarrollo urbanístico previsto resulta viable en términos económicos, dado que

el desarrollo del programa garantiza un beneficio de 603,28 €/m2t.

Así mismo, la valoración de suelo indica que, el valor residual del suelo

urbanizado es de 654,04 €/m2t, siendo el valor del suelo sin la urbanización de

488,71 €/m2t.

Valencia, marzo de 2017

José Juan Oliva Martí

Arquitecto

(V. suelo + Costes urb. + Costes const.) 6.391.580,95 €Ingresos venta viv. 9.024.208,96 €

BENEFICIO 2.632.628,01 €

Programa de Actuación Integrada Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen

I N F O R M E D E V I A B I L I D A D E C O N Ó M I C A Y V A L O R A C I Ó N

D E L S U E L O

I I . A N E X O I . M U E S T R A S D E M E R C A D O

ÍNDICE V01_Vivienda en Calle Doctor Beltrán Bigorra 8

V02_ Vivienda en el Barrio del Carmen

V03_Vivienda en el Barrio del Carmen

V04_Vivienda en Calle Gil Polo


V06_Vivienda en Plaza Vicente Iborra



Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/30504682/ Fecha: 05/07/2016

V01_VIVIENDA EN CALLE DEL DOCTOR BELTRÁN BIGORRA 8

320.000 € 125 m2 3 hab. 2 baños plaza garaje

"En el Carmen, en la calle Beltrán Bigorra , muy cerca del mercado Mossen Sorell y de Guillem

de Castro. Piso de 125 m2, exterior, 3 dormitorios y 2 baños. Recién reformado con mucho

gusto y calidades de lujo. Suelos de gres, carpintería interior de madera maciza y exterior

blanca climalit. Aire acondicionado por splits, cocina espaciosa equipada con

electrodomésticos y zona de office. Salón comedor muy amplio. Todos los dormitorios

exteriores y con armarios empotrados. Incluye plaza de garaje en la finca".

Características básicas

Armarios empotrados

Orientación sur

Planta 6º exterior

Edificio con ascensor

Aire acondicionado


V02_VIVIENDA EN EL BARRIO DEL CARMEN

220.000 € 104 m2 2 hab. 2 baños

"Una rehabilitación integral con materiales de alta calidad y de fácil mantenimiento, ha

convertido a esta propiedad totalmente exterior, con techos altos, y vigas, en un tranquilo y

acogedor hogar. Perfectamente distribuida, cuenta con un amplísimo salón‐comedor, que

incluye además una zona de trabajo o despacho, fácilmente independizable y una cocina

integrada en el conjunto mediante una puerta corredera. Dos agradables balcones aportan

además de mucha luz, frescura y estilo a este espacio que también dispone de una aseo con

plato de ducha. Al otro lado de la vivienda, en la zona privada, destaca el dormitorio principal

con un gran armario empotrado, y baño en suite, con bañera y ventana, así como otro

dormitorio, también con armario empotrado. Ambas estancias con salida directa a un amplio

balcón pisable que las recorre, y desde el que disfrutar del sol, la tranquilidad y de las

maravillosas vistas a la "Torre del Ángel" de la Muralla de Valencia. Ideal como vivienda,

despacho profesional o inversión. Disfrutarás también de un estilo de vida, y de una agradable

azotea comunitaria con increíbles vistas".


Planta 1ª


V03_VIVIENDA EN BARRIO DEL CARMEN

245.000 € 112 m2 2 hab. 2 baños

"Precioso piso de 112 m2 construidos que consta de 2 habitaciones dobles, una de ellas en

suite con bañera, ambas con armarios empotrados, el otro baño con ducha, estupenda cocina

independiente equipada, amplio y luminoso salón comedor amueblado, suelos de parquet,

calefacción y aire acondicionado por conductos, puerta blindada, videoportero, vidrios dobles

de climalit, carpintería exterior de aluminio e interior de madera, alarma, balcón grande, vistas

al río. Cocina completa con todos los enseres, lavavajillas, nevera, microondas, horno,

prácticamente a estrenar".


Armarios empotrados

Planta 6ª exterior


Aire acondicionado


V04_VIVIENDA EN CALLE DE GIL POLO

250.000 € 100 m2 4 hab. 2 baños

"Se vende lujoso piso reformado con primeras calidades y a estrenar en pleno centro de

Valencia. El piso tiene cuatro habitaciones dobles, amplias y luminosas. Cuenta con dos baños

completos de diseño con ducha. Cocina office abierta al salón completamente equipada con

todos los electrodomésticos de última generación y con salida a la terraza. Amplio salón

comedor amueblado de diseño y muy luminoso. Suelos de parquet y carpintería lacada en

blanco. La vivienda está equipada con aire acondicionado por splits frío/calor en todas las

estancias. Se encuentra en una zona muy tranquila, en pleno centro histórico de Valencia y

junto a las Torres de Serrano".


Planta 1ª exterior




125.000 € 70 m2 2 hab. 1 baño

"Piso 70 m² en Valencia. En el Carmen vivienda reformada con 2 habitaciones dobles, 1 baño,

ascensor, exterior, suelo tarima, ventanas aluminio blanco, climalit, muy soleado y tranquilo. A

200 metros del rio y a 10 minutos de la plaza del Ayuntamiento. Bonita finca rehabilitada".


Orientación este

Planta 2ª exterior


Aire acondicionado

Origen dato: http://www.fotocasa.es/vivienda/valencia‐capital/valencia‐ciudad‐calefaccion‐parking‐terraza‐ascensor‐amueblado‐television‐se‐aceptan‐mascotas‐internet‐vicente‐iborra‐138673612?opi=140&tti=1&pagination=1&RowGrid=13&tta=0&tp=0%20‐%20Plaza%20Vicente%20Iborra Fecha: 05/07/2016

V06_VIVIENDA EN PLAZA VICENTE IBORRA

200.000 € 100 m2 3 hab. 1 baño

"Piso totalmente equipado y con plaza de garaje incluida en el precio, se encuentra en el

centro del barrio del Carmen justo en una plaza donde la convivencia es muy tranquila".


Orientación oeste

Planta 2ª


Origen dato: http://www.fotocasa.es/vivienda/valencia‐capital/valencia‐ciudad‐calefaccion‐parking‐terraza‐ascensor‐amueblado‐television‐se‐aceptan‐mascotas‐internet‐vicente‐iborra‐138673612?opi=140&tti=1&pagination=1&RowGrid=13&tta=0&tp=0%20‐%20Plaza%20Vicente%20Iborra Fecha: 05/07/2016



250.000 € 117 m2 3 hab. 2 baños

"Sensacional vivienda totalmente reformada con vistas laterales al río. Acabados de lujo. Piso

de 117 m2, con reforma integral de diseño realizada hace 4 años. Se distribuye en amplio y

luminoso salón‐comedor con vistas laterales al antiguo cauce del río, cocina de diseño actual,

tres habitaciones con armarios empotrados y dos baños (uno con bañera y otro con plato de

ducha grande. Materiales de 1 calidad (Porcelanosa), calefacción de gas natural en toda la

casa, aire acondicionado, suelo de parquet, puertas lacadas en blanco, cocina con bancada de

Silestone y electrodomésticos BOSCH, ventanas tipo Climalit, toldos motorizados, armarios

empotrados por toda la casa".


Armarios empotrados

Planta 7ª exterior


Aire acondicionado



195.000 € 82 m2 2 hab. 1 baño

"Superf. 82 m², 2 habitaciones (2 dobles), 1 baño, cocina, comedor, ascensor, armarios, puerta

blindada, exterior, orientación SUROESTE, soleado, balcón".


Armarios empotrados

Orientación suroeste

Planta 2ª exterior


alternativa tÉcnica informe de viabilidad econÓmica y

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