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INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 2017 Municipio: La Nucía MANUEL ALBEZA GUIJARRO Licenciado en Economía Master en Tributación y Fiscalidad Internacional

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INFORME DE

VIABILIDAD

ECONÓMICA

2017 Municipio: La Nucía

MANUEL ALBEZA GUIJARRO

Licenciado en Economía

Master en Tributación y Fiscalidad Internacional

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Informe de Viabilidad Económica

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ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN 3

2. CONTENIDO DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA 5

3. METODOLOGÍA DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA 7

4. PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN URBANÍSTICA 13

5. ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA 22

6. CONCLUSIÓN 26

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1. INTRODUCCIÓN

En la actualidad no se entiende posible formular un Plan, sin evaluar, aún

someramente, la viabilidad de las actuaciones urbanizadoras previstas en el

mismo y proceder a atribuir usos y edificabilidades y a establecer cargas de

Sistemas Locales y Generales, es decir, a consignar aprovechamientos

urbanísticos (y en su caso, el tipo o medio) de manera que podríamos denominar

«a sentimiento», sin comprobar cuál resulta ser el valor final (residual) del suelo

y, por tanto, quién se estaría enriqueciendo, quizás desproporcionadamente con

las previsiones del Plan y quién, sin embargo, pudiera encontrarse en la situación

opuesta que, en su caso, podría llegar a bloquearse la actuación ante su explícita

inviabilidad.

Es más, parece más que razonable que la determinación del aprovechamiento

atribuido a cada ámbito de ejecución, (área de reparto en terminología jurídico-

urbanística), esté conformado por la agregación de varias actuaciones, incluso de

diferentes usos (áreas de reparto multi-sectoriales), o por actuaciones unitarias

(mucho más deseables desde cualquier punto de vista) con la adscripción, en su

caso, de Sistemas Generales (áreas de reparto uni-sectoriales), se realice, en

primer lugar, sobre la base de la aplicación explícita del interés general y del

modelo de desarrollo definido y, en segundo lugar, en función de la ecuación

coste-beneficio que el principio de reparto de cargas y beneficios conlleva.

Y es que debe tenerse en cuenta que la gran mayoría de las actuaciones

urbanizadoras previstas en los Planes se encomiendan a la iniciativa privada, y si

la ejecución de las mismas no presenta una previsión de beneficio razonable, las

actuaciones permanecerán inactivas y las propuestas del Plan no se cumplirán,

fracasando, por tanto, el modelo de desarrollo establecido y dejando, finalmente,

insatisfechas las demandas sociales ante la ausencia de una oferta urbana

adecuada.

En este sentido y como resulta lógico, los citados Estudios de Viabilidad deben

partir de la determinación de la totalidad de los costes de producción

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urbanizadora (gastos de urbanización, gastos generales, financieros y beneficio

empresarial) de la actuación concreta a analizar, así como los ingresos

potenciales de la actuación, es decir, el valor en venta de las parcelas urbanizadas

resultantes, calculado en función de los valores de repercusión correspondientes

a cada uno de los usos a implantar, determinados sobre la base de un riguroso

estudio de mercado actualizado y todo ello calculado por la metodología residual,

estática o dinámica, según queramos disponer de mayor o menor información a

la hora de tomar decisiones sobre la Viabilidad de la actuación.

Finalmente, en el supuesto de que la actuación se considerara viable en función

de la tasa de rendimiento mínima establecida, se deberá proceder a la

distribución de las plusvalías generadas por la actuación entre los propietarios,

Administración actuante y agente promotor-gestor (Urbanizador, Junta de

Compensación…), poniéndose de esta forma de manifiesto, la auténtica

rentabilidad de las actuaciones, pudiendo compararse entre ellas y, así posibilitar

una formulación más equitativa y un más justo equilibrio en los beneficios que el

Plan atribuye a las diferentes previsiones urbanizadoras.

Pues bien, a pesar de ello, no son muchas las Leyes Autonómicas ni los Planes

que incorporan estos análisis de viabilidad económica en los Estudios Económico-

Financieros correspondientes.

El presente documento técnico tiene como finalidad la formulación de una

Memoria de Viabilidad Económica con el objeto de exponer la Viabilidad

Económica de los sectores del nuevo Plan General del municipio de La Nucia.

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2. CONTENIDO DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA

Las Actuaciones de Transformación Urbanística tienen la obligación de formular

una Memoria de Viabilidad Económica que analice la situación jurídico-económica

resultante de la propuesta en los términos establecidos el artículo 11 de la Ley

8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas

(en adelante L 3R), con el siguiente tenor:

“La ordenación y ejecución de las actuaciones referidas en el artículo

anterior requerirá la realización, con carácter previo, de una memoria que

asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de

adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado

equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los

propietarios incluidos en su ámbito de actuación y contendrá, al menos, los

siguientes elementos:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en

su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones

urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias

y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en

concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad,

o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo,

vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento

al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no

superación de los límites del deber legal de conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de

repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de

la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas,

como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del

sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.

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c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación

de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la

mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando

el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares,

medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de

conservación.

El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible

participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios

energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando

asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación

de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así

como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en

el tiempo.

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la

amortización de las inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la

financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser

financiadas por la Administración, así como su impacto en las

correspondientes Haciendas Públicas.”

La reciente aprobación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de

Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana ha

concretado este requerimiento, al exigir la Memoria de Viabilidad Económica en

las fases de Planeamiento y Programación, así como para justificar la

redelimitación o redimensionado de los programas de actuaciones integradas, de

acuerdo al régimen transitorio regulado por la norma.

En consecuencia, procede realizar la Memoria de Viabilidad Económica con la

finalidad de expresar la eventual viabilidad económica de la propuesta que

permita garantizar, razonablemente, la generación de ingresos suficientes para

financiar el coste de la transformación física y demás cargas de urbanización.

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3. METODOLOGÍA DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA

Para determinar la viabilidad económica procede aplicar la metodología clásica

tradicionalmente utilizada para los estudios coste-beneficio a realizar en las

operaciones de producción de suelo urbanizado.

Para ello, se partirá de la determinación de los Costes y de los Ingresos derivados

de la actuación, basándose los primeros en una valoración económica actualizada

y agregada de las cargas de urbanización, y con respecto a los segundos, los

identificados a través de hipótesis basadas en Estimaciones del Mercado para el

uso característico que define el Sector.

Como datos de partida para el cálculo de la viabilidad económica de cada zona

de nuevo desarrollo propuesto hay que tener en cuenta una serie de premisas,

para cada sector como son:

Superficie del sector: Superficie total del ámbito de actuación.

Red primaria adscrita: Red primaria no incluida en la delimitación del sector, por

así establecerlo el plan general estructural por su situación exterior al mismo, y

que no se incluye en la superficie computable del sector.

Red primaria dotacional existente y afecta a su destino, que se excluye de la

superficie computable.

Superficie computable del sector: Como regla general, como la red primaria

incluida en los sectores se ejecuta a cargo de los mismos, la superficie

computable del sector coincide con la superficie del sector, solo es inferior a la

superficie del sector cuando existen en el ámbito actuaciones aisladas que se

excluyen de la actuación integrada por aplicación del régimen establecido para

las áreas semiconsolidadas; zonas de protección derivadas de la legislación

sectorial; o dotaciones públicas existentes (no viarias) que se integren en el

nuevo plan.

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Índice de Edificabilidad bruta IEB: es el cociente entre la edificabilidad bruta de

un ámbito de actuación y la superficie bruta de dicho ámbito. Se expresa en

metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m2 techo/m2

suelo), la edificabilidad bruta es la suma de todas las edificabilidades, destinadas

a cualquier uso lucrativo (sin incluir la edificabilidad dotacional privada permitida

por el plan), que pueden materializarse en dicho ámbito. Se expresa en metros

cuadrados de techo (m2 techo).

A efectos del cálculo de la edificabilidad total de un sector los elementos de la red

primaria adscritos a un sector y no incluidos en la delimitación del mismo no se

incluyen en la superficie computable y por tanto no computan a efectos de

edificabilidad.

Los elementos de la red primaria incluidos en el ámbito de los sectores, si

computan a efectos de edificabilidad porque TODOS, se ceden y se ejecutan a

cargo de cada sector.

Para poder hacer una aproximación a la viabilidad económica de cada sector, se

ha tenido en cuenta para cada uno de ellos las reservas dotacionales previstas

en el plan general estructural y las que de acuerdo con el anexo de la LOTUP

deberán ceder en el desarrollo del sector.

SUPERFICIE DE VIALES, se hace un cálculo aproximado en % de la superficie

total viaria, a prever en la ordenación pormenorizada a desarrollar en el sector,

que lógicamente tiene un carácter no vinculante, sino solo a efectos de cálculo

del presente estudio.

SUPERFICIE DE ZONA VERDE, para el cálculo de la misma se hace en base a las

reservas necesarias de suelo dotacional de la red secundaria previstas en el anexo

de la LOTUP, de acuerdo con el uso global de cada sector.

TOTAL SUPERFICIE DE EQUIPAMIENTO, al igual que en el caso anterior para el

cálculo de la misma se hace en base a las reservas necesarias de suelo dotacional

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de la red secundaria previstas en el anexo de la LOTUP, de acuerdo con el uso

global de cada sector.

4. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso

dominante residencial.

4.1. La reserva de suelo con destino a zonas verdes y equipamientos,

ambos públicos, debe superar los 35 metros cuadrados por cada 100

metros cuadrados de techo potencialmente edificable de uso

residencial.

4.2. De la reserva del apartado anterior, un mínimo de 15 metros

cuadrados por cada 100 metros cuadrados de techo potencialmente

edificable de uso residencial se destinará a zonas verdes públicas. El

resto se destinará a equipamientos públicos.

A la edificabilidad de otros usos no residenciales que pueda existir en

el ámbito de actuación, se le aplicarán los estándares exigidos en este

anexo a la edificabilidad de cada uso, con las siguientes

particularidades:

a) La reserva de zonas verdes públicas derivada de la edificabilidad

terciaria e industrial será de 4 metros cuadrados por cada 100 metros

cuadrados de edificabilidad de dichos usos. Esta reserva es adicional

a la establecida en los apartados 4.1 y 4.2 anteriores.

b) Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones

de uso dominante terciario.

5. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso

dominante terciario.

5.1. Se consideran actuaciones de uso dominante terciario aquellas

en las que más de la mitad de su techo edificable se destina a dicho

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uso, pudiendo completarse este con otros usos residenciales o

industriales.

5.2. Debe destinarse a zonas verdes públicas una superficie superior

al 10 por ciento de la superficie computable del sector.

...

5.6. A la edificabilidad de otros usos no terciarios que pueda existir

en el ámbito de actuación, se le aplicarán los estándares exigidos en

este anexo a la edificabilidad de cada uso.

6. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso

dominante industrial.

6.1. Debe destinarse a zonas verdes públicas una superficie superior

al 10 por ciento de la superficie computable del sector.

Las variables que inciden en la determinación de los ingresos son la edificabilidad

y los usos previstos en el ámbito, así como el valor de repercusión.

La determinación de los ingresos se ha realizado teniendo en cuenta las siguientes

consideraciones:

(i) La edificabilidad y aprovechamiento urbanístico tenidos en cuenta para la

determinación de los potenciales ingresos son los correspondientes al

Aprovechamiento Objetivo, pues la financiación de las cargas de urbanización se

realiza con cargo al total aprovechamiento del ámbito.

(ii) El Estudio de Mercado realizado para la obtención del valor de repercusión del

suelo, únicamente analiza muestras de uso residencial.

Se ha aplicado el coeficiente de homogeneización fijado por el planeamiento

urbanístico vigente para asignar el valor de repercusión del uso terciario.

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(iii) Se utilizan las metodologías de comparación y la residual estática para la

obtención del Valor de Repercusión del suelo en solar urbanizado. Es decir, a

partir de Precios de Mercado del producto inmobiliario final (viviendas

plurifamiliares, en este caso), se homogeneizan las muestras con el producto

previsto en el ámbito, se detraen los costes inherentes a la promoción inmobiliaria

y se obtiene, residualmente, el valor de repercusión del suelo en solar edificable.

A este resultado se le restan las cargas de urbanización y se obtiene el valor de

repercusión “antes de urbanizar”.

De acuerdo con lo dispuesto en la LOTUP son cargas de urbanización, en la

categoría de cargas fijas,

a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales

del programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de la ley.

b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el

fin antes indicado.

c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la

suma de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de

actuación integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:

1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el periodo que

corresponda hasta su recepción por la administración.

2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación

de las actuaciones que ha de gestionar e impulsar.

3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de

actuación integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del

urbanizador, para controlar la ejecución y recepción de las obras o el

cumplimiento de las obligaciones y la mayor objetividad de las actuaciones.

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d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de

hasta el diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados

anteriores.

A continuación la ley establece como cargas de urbanización, en la categoría de

cargas variables, una serie de conceptos que en el presente estudio se consideran

como un apartado independiente denominado de indemnizaciones y de otro de

gastos de urbanización variables.

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4. PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN URBANÍSTICA

Viviendas/Ha

m2t

m2t

m2t

m2s 20%

m2s 15% 4%

m2s 30%

1,00

0,34

0,41

ua

ua/m2s

ua/m2s

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 3.606.042,23 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

2.330.287,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

245.456,95 €

19.885.120,00 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 15.224.545,00 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 4.660.575,00 €

13.972.403,85 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 12.201.385,35 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 1.771.018,50 €

8.969.121,24 €

49.526.377,00 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 40.671.284,50 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 8.855.092,50 €

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos

Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 24.906,25

Aprovechamiento Tipo 0,33950

Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,30555

Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00

Terciario 760,00 228,00

DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Precio Venta

m2t

Valor Repercusión

Suelo

€/m2t (VVt)

Coeficientes de

Ponderación (Ci)

Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00

SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.

EQUIPAMIENTOS. 6.214,10

ZONAS VERDES. 4.909,14

VIARIO. 18.642,30

Viviendas Plurifamiliares Manzana Cerrada. 31.070,50

Viviendas Renta Libre (VRL). 21.749,35

Viviendas Protegidas (VPP). 9.321,15

Número Máximo de Viviendas. 310

Densidad Residencial (S/SS). 50

Viviendas Unifamiliares (UFA). 0

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 31.070,50

EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET) Exento: 6.214,10

P. Bajas:

Superficie Computable Sector (SS≡ST-SG). 62.141,00

Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,6

EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 37.284,60

SECTOR RESIDENCIAL Nº1 PLANET

FICHA URBANÍSTICA.

Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 73.362

Sistema General (SG). 11.221

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15

Exento: 0,14

P. Bajas:

Viviendas/Ha

m2t

m2t

m2t

m2s 20%

m2s 15% 4%

m2s 30%

1,00

0,34

0,41

ua

ua/m2s

ua/m2s

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 58.301.461,08 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

40.848.712,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

795.188,27 €

41.829.081,60 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 32.025.390,60 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 9.803.691,00 €

29.391.465,62 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 25.666.063,04 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 3.725.402,58 €

-31.849.142,02 €

104.180.556,36 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 85.553.543,46 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 18.627.012,90 €

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

152.501,86

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos

Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 52.391,20

Aprovechamiento Tipo 0,04673

Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,04205

Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00

Terciario 760,00 228,00

DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Precio Venta

m2t

Valor Repercusión

Suelo

€/m2t (VVt)

Coeficientes de

Ponderación (Ci)

Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00

SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.

EQUIPAMIENTOS. 13.071,59

ZONAS VERDES. 15.903,77

VIARIO. 326.789,70

Viviendas Unifamiliar Aislada. 65.357,94

Viviendas Renta Libre (VRL). 45.750,56

Viviendas Protegidas (VPP). 19.607,38

Número Máximo de Viviendas. 436

Densidad Residencial (S/SS). 4

Viviendas Unifamiliares (UFA). 436

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 65.357,94

EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)

Superficie Computable Sector (SS≡ST-SG). 1.089.299,00

Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,2

EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 217.859,80

SECTOR TERCIARIO Nº2 EL ALGAR

FICHA URBANÍSTICA.

Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 1.121.226

Sistema General (SG). 31.927

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17

0,13

Exento: 0,07 21.164,43

Viviendas/Ha

m2t

m2t

m2t

m2s 20%

m2s 15% 4%

m2s 30%

1,00

0,34

0,41

ua

ua/m2s

ua/m2s

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 16.286.028,89 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

11.338.087,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

294.790,28 €

25.155.436,80 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 19.259.631,30 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 5.895.805,50 €

17.675.624,89 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 15.435.218,80 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 2.240.406,09 €

-377.966,48 €

62.652.759,78 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 51.450.729,33 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 11.202.030,45 €

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos

Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 31.507,35

Aprovechamiento Tipo 0,09597

Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,08637

Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00

Terciario 760,00 228,00

DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Precio Venta

m2t

Valor Repercusión

Suelo

€/m2t (VVt)

Coeficientes de

Ponderación (Ci)

Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00

SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.

EQUIPAMIENTOS. 7.861,07

ZONAS VERDES. 5.895,81

VIARIO. 90.704,70

Viviendas Unifamiliar Aislada. 39.305,37

Viviendas Renta Libre (VRL). 27.513,76

Viviendas Protegidas (VPP). 11.791,61

Número Máximo de Viviendas. 262

Densidad Residencial (S/SS). 9

Viviendas Unifamiliares (UFA). 262

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 39.305,37

EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)

P. Bajas:

Superficie Sector (SS≡ST-SG). 302.349,00

Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,2

EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 60.469,80

SECTOR RESIDENCIAL Nº3 EL COPET

FICHA URBANÍSTICA.

Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 328.303

Sistema General (SG). 25.954

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Informe de Viabilidad Económica

Página 18

18

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Informe de Viabilidad Económica

Página 19

19

0,218

Exento: 0,05 98.647,10

Viviendas/Ha

m2t

m2t

m2t

m2s 20%

m2s 15% 4%

m2s 30%

1,00

0,34

0,41

ua

ua/m2s

ua/m2s

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 108.095.519,24 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

73.985.325,00 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

3.225.760,17 €

275.264.867,84 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 210.749.664,44 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 64.515.203,40 €

193.416.579,79 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 168.900.802,50 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 24.515.777,29 €

65.979.402,58 €

685.581.561,46 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 563.002.675,00 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 122.578.886,46 €

344.771,09

0,12434

0,11191

Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos

Aprovechamiento Tipo

Aprovechamiento Subjetivo/Privativo

Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado

SECTOR RESIDENCIAL Nº4 LA SERRETA

FICHA URBANÍSTICA.

Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 2.772.793

Sistema General (SG). 799.851

Superficie Sector (SS≡ST-SG). 1.972.942,00

Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 0,268

EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 528.748,46

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 430.101,36

EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)

P. Bajas:

86.020,27

ZONAS VERDES. 64.515,20

Número Máximo de Viviendas. 4.110

Densidad Residencial (S/SS). 21

Viviendas Unifamiliares (UFA). 0

VIARIO. 591.882,60

Viviendas Plurifamiliares Bloque exento. 430.101,36

Viviendas Renta Libre (VRL). 301.070,95

Viviendas Protegidas (VPP). 129.030,41

SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.

EQUIPAMIENTOS.

DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Precio Venta

m2t

Valor Repercusión

Suelo

€/m2t (VVt)

Coeficientes de

Ponderación (Ci)

Plurifamiliar (Viviendas libres) 1.870,00 561,00

Plurifamiliar (V.P.P.) 950,00 190,00

Terciario 760,00 228,00

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

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Informe de Viabilidad Económica

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20

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Informe de Viabilidad Económica

Página 21

21

0,218

Exento: 0,05 119.811,53

0

Viviendas/Ha

m2t

m2t

m2t

m2s 20%

m2s 15% 4%

m2s 30%

1.870,00 561,00 1,00

950,00 190,00 0,34

760,00 228,00 0,41

ua

ua/m2s

ua/m2s

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 186.289.051,43 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

128.502.412,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

4.561.195,67 €

362.134.506,24 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 277.259.231,34 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 84.875.274,90 €

254.456.074,15 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 222.203.469,69 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 32.252.604,46 €

42.721.415,30 €

901.941.254,60 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 740.678.232,29 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 161.263.022,31 €

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

Aprovechamiento Tipo 0,10559

Aprovechamiento Subjetivo/Privativo 0,09503

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

Terciario

Cálculo Aprovechamientos Urbanísticos

Aprovechamiento Objetivo/Real Ponderado 453.575,89

Plurifamiliar (Viviendas libres)

Plurifamiliar (V.P.P.)

ZONAS VERDES. 91.223,91

VIARIO. 1.028.019,30

DATOS RELATIVOS AL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

Precio Venta

m2t

Valor Repercusión

Suelo

€/m2t (VVt)

Coeficientes de

Ponderación (Ci)

Viviendas Renta Libre (VRL). 396.084,62

Viviendas Protegidas (VPP). 169.750,55

SUPERFICIES DOTACIONALES PÚBLICAS.

EQUIPAMIENTOS. 113.167,03

Densidad Residencial (S/SS). 83

Viviendas Unifamiliares (UFA). 698

Viviendas Plurifamiliares Bloque exento. 565.835,17

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (ER) 565.835,17

EDIFICABILIDAD TERCIARIA (ET)

P. Bajas:

Número Máximo de Viviendas. 5.118

Superficie Sector (SS≡ST-SG). 3.426.731,00

Índice de EDIFICABILIDAD BRUTA (IEB). 1,268

EDIFICABILIDAD BRUTA (S/SS) (EB) 844.362,66

TOTAL

FICHA URBANÍSTICA.

Superficie Total (ST)/ Área de Reparto 4.295.684

Sistema General (SG). 868.953

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Informe de Viabilidad Económica

Página 22

22

5. ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA

Una vez determinado el valor de los solares urbanizados y el coste de producción

corresponde, ahora, analizar si la actuación es viable. Es decir, se trata de

comprobar que la actuación produce unos solares de valor suficiente para

financiar las cargas de urbanización y retribuir a la propiedad de los terrenos.

SECTOR RESIDENCIAL Nº1 PLANET

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 3.606.042,23 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2 2.330.287,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2 245.456,95 €

19.885.120,00 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 15.224.545,00 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 4.660.575,00 €

13.972.403,85 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 12.201.385,35 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 1.771.018,50 €

8.969.121,24 €

49.526.377,00 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 40.671.284,50 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 8.855.092,50 €

49.526.377,00 €

23.491.162,23 €

26.035.214,77 €

DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN

Valor de mercado

Cargas

RESULTADO

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

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Informe de Viabilidad Económica

Página 23

23

SECTOR TERCIARIO Nº2 EL ALGAR

125

50

C) Gastos de Gestión, Honorarios, Gastos Generales y Beneficio Urbanizador C= 0,4 x(A+B) 0,4

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 58.301.461,08 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

40.848.712,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

795.188,27 €

41.829.081,60 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 32.025.390,60 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 9.803.691,00 €

29.391.465,62 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 25.666.063,04 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 3.725.402,58 €

-31.849.142,02 €

104.180.556,36 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 85.553.543,46 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 18.627.012,90 €

104.180.556,36 €

100.130.542,68 €

4.050.013,68 €

DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN

Valor de mercado

Cargas

RESULTADO

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LOS COSTES DE URBANIZACIÓN.

A) Módulo Coste Servicios por m2s Vial. (€/m

2)

B) Módulo Coste Coste Urbanización de Zonas Verdes (€/m2)

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

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Informe de Viabilidad Económica

Página 24

24

SECTOR RESIDENCIAL Nº3 EL COPET

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 16.286.028,89 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

11.338.087,50 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

294.790,28 €

25.155.436,80 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 19.259.631,30 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 5.895.805,50 €

17.675.624,89 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 15.435.218,80 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 2.240.406,09 €

-377.966,48 €

62.652.759,78 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 51.450.729,33 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 11.202.030,45 €

62.652.759,78 €

41.441.465,69 €

21.211.294,10 €

DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN

Valor de mercado

Cargas

RESULTADO

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

Page 25: Informe de Viabilidad Económicatransparencia.lanucia.es/wp-content/uploads/2017/... · Informe de Viabilidad Económica Página 7 7 3. METODOLOGÍA DE LA MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA

Informe de Viabilidad Económica

Página 25

25

SECTOR RESIDENCIAL Nº4 LA SERRETA

1.- Inversión en Urbanización 1,4 x (IEV+IEZV) 108.095.519,24 €

IEV Ejecución viario 125,00 € /m2

73.985.325,00 €

IEZV Ejecución ZV 50,00 € /m2

3.225.760,17 €

275.264.867,84 €

EDA VRL 700,00 € /m2t 210.749.664,44 €

EDA VPP 500,00 € /m2t 64.515.203,40 €

193.416.579,79 €

Edificabilidad EDA VRL 561,00 € /m2t 168.900.802,50 €

Edificabilidad EDA VPP 190,00 € /m2t 24.515.777,29 €

65.979.402,58 €

685.581.561,46 €

Viviendas EDA VRL 1.870,00 € /m2t 563.002.675,00 €

Viviendas EDA VPP 950,00 € /m2t 122.578.886,46 €

685.581.561,46 €

383.360.387,08 €

302.221.174,39 €

DATOS RELATIVOS A LA VIABILIDAD DE LA URBANIZACIÓN

Valor de mercado

Cargas

RESULTADO

2.- Inversión en Edificación

3.- Valor del suelo urbanizado

4.- Valor del suelo sin urbanizar

5.- Valor de mercado de las Viviendas

DATOS RELATIVOS A LA INVERSIÓN

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Informe de Viabilidad Económica

Página 26

26

6. CONCLUSIÓN

De lo expuesto a lo largo de esta Memoria, se pone de manifiesto la viabilidad

económica del nuevo Plan General de la Nucia.

El resultado del análisis realizado, se obtiene al evaluar el saldo resultante de los

incrementos de Ingresos menos las Cargas totales de la actuación en cada uno

de los sectores.

Aunque los procesos de urbanización, edificación y ocupación de la edificación

disponen de periodos y plazos de ejecución que se van solapando en el tiempo y

que responden a infinidad de condicionantes propios y ajenos a la evolución de

la propia población, cabe considerar que las fases donde se van produciendo

paulatinamente la urbanización, la edificación y la ocupación van a ir

acompasadas de forma que se produzca una situación de viabilidad económica

en cada una de ellas.

Como se puede comprobar, la viabilidad de la expansión urbana prevista en el

nuevo Plan General, resulta positiva, desde la perspectiva de las cargas e

ingresos.

Como conclusión cabe señalar que el crecimiento y desarrollo previsto en el Plan

General resulta viable económicamente en TODOS LOS SECTORES, siempre y

cuando se den los escenarios e hipótesis planteados.

En Alicante a jueves, 6 de julio de 2017

Manuel Albeza Guijarro. Economista colegiado en Alicante núm. 2.136