universidad santo tomÁs facultad de ingeniería civil

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UNIVERSIDAD SANTO TOMÁS

Facultad de Ingeniería Civil

LOS CENTROS COMERCIALES Y SU AFECTACION EN TEMAS DE VALORACION EN

ESPACIOS RESIDENCIALES - ESTUDIO DE CASO CENTRO COMERCIAL

TITAN PLAZA

AUTORÍA DEL PROYECTO

YANELLY ROPERO JÁCOME

JOSE ALBERTO NUR RANGEL

PEDRO JAVIER PRIETO RODRIGUEZ

ASESOR

Dr. GERARDO URREA

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA - UNIVERSIDAD DISTRITAL

UNIVERSIDAD SANTO TOMAS

ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y AVALÚOS

2021

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Contenido índice de tablas ................................................................................................................ 4

1. MARCO GENERAL ............................................................................................. 6

1.1. Definición Del Problema ................................................................................... 6

1.2. Justificación ....................................................................................................... 8

1.3. Objetivo General ................................................................................................ 9

1.4. Objetivo especifico .......................................................................................... 10

1.5. Descripción General del Proyecto ................................................................... 10

2. MARCO REFERENCIAL .................................................................................. 11

2.1. Localización del Proyecto ................................................................................ 11

2.2. Implicaciones sociales, culturales y económicas (ventajas – desventajas) ...... 13

2.2.1. VENTAJAS ..................................................................................................... 14

2.2.1.1 Renovación Urbanística .............................................................................. 14

2.2.1.2 Desarrollo económico ................................................................................. 14

2.2.1.3 Valoración de los inmuebles ....................................................................... 15

2.2.2. DESVENTAJAS .............................................................................................. 15

2.2.2.1. Movilidad del sector .................................................................................. 15

2.2.2.2. Seguridad del sector ................................................................................... 16

2.3. MARCO CONCEPTUAL ............................................................................... 17

3



2.3.1. Valoración ....................................................................................................... 17

2.3.2. Unidad de Planeamiento zonal UPZ ............................................................. 17

2.3.3. Plan De Ordenamiento Territorial POT ........................................................ 17

2.3.5. Planes de implantación ................................................................................. 18

2.3.6. Lotes de Mayor Extensión ............................................................................ 18

2.3.8. Cédula catastral ............................................................................................. 19

2.3.9. Avalúo catastral ............................................................................................ 19

2.3.10. Predio .......................................................................................................... 20

2.3.11. Urbanización ............................................................................................... 20

2.3.12. Propiedad horizontal ................................................................................... 20

2.3.13. Conjunto...................................................................................................... 20

2.4. MARCO NORMATIVO ................................................................................. 21

2.4.1. Ley 388 de 1997 .............................................................................................. 21

2.4.2. Decreto 619 de 2000 ..................................................................................... 21

2.4.3. Decreto 469 de 2003 ..................................................................................... 21

2.4.4. Decreto 190 de 2004 ..................................................................................... 22

2.4.5. Resolución 0778 de 16 septiembre 2008 ...................................................... 22

2.5. marco teórico ....................................................................................................... 22

4



3. METODOLOGIA ................................................................................................ 27

3.1. Reconocimiento del sector ............................................................................... 27

3.2. Análisis de Valorización y aplicación de la gestión territorial – avalúos ........ 30

3.3. Consideración avalúo ....................................................................................... 34

3.4. Método de avalúo............................................................................................. 35

Método de comparación o de mercado. (Art.10) .......................................................... 36

4. INCIDENCIA DE LA GESTION TERRITORIAL EN LA IMPLANTACION DEL

CENTRO COMERCIAL TITAN PLAZA ................................................................................... 38

5. RECOMENDACIONES ..................................................................................... 43

6. CONSIDERACIONES ........................................................................................ 44

7. CONCLUSIONES .................................................................................................. 46

8. BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................. 48

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1: Valoración AP 101. ............................................................................................. 31


Tabla 3: Valoración AP 1103. ......................................................................................... 328


Tabla 5: Investigación directa ........................................................................................... 29

Tabla 6: Investigación directa. .......................................................................................... 30

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INTRODUCCION

La dinámica que trajo la construcción de los centros comerciales en Bogotá D.C., entre

los años 2006 a 2014, obligo a que la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

(UAECD) implementara una categorización de los mismos dependiendo el tamaño de los centros

comerciales y observar como las constructoras inmobiliarias del momento, iniciaban con la

construcción de diferentes unidades prediales en propiedad horizontal, de tal forma que obligo a

la UAECD a trabajar de la mano con la UPZ y velar por el Catastro1 de los predios en PH

construidos en el entorno de los centros comerciales y en el caso que nos ocupa el centro

comercial Titán Plaza.

Por lo tanto, en la ejecución del presente trabajo determinaremos la trascendencia desde

la ubicación de los predios aledaños al centro comercial Titán Plaza, el enfoque de los predios

colindantes y el estado del mercado inmobiliario determinado en un polígono de estudio,

observando el correcto uso del territorio en materia de vías públicas, seguridad ciudadana, y otras

decisiones tomadas por la Secretaría Distrital de Planeación dentro de un correcto ordenamiento

territorial.

1 Es definido como el “inventario o censo de los bienes inmuebles localizados en el territorio nacional, de dominio público o privado,

independiente de su tipo de tenencia, el cual debe estar actualizado y clasificado con el fin de lograr su identificación física, jurídica y económica con base en criterios técnicos y objetivos”. Véase Resolución 1149 de 2021-IGAC

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1. MARCO GENERAL

1.1. Definición Del Problema

Con este trabajo se pretende analizar como la construcción del Centro comercial Titán

Plaza afecto la valoración de los predios en propiedad horizontal ubicados dentro de la zona entre

las Kr 70 C y 69 T con calles 80 y 86ª , tomando como base los factores que más influyen en la

valoración de un inmueble como son: 1, Ubicación de la propiedad, 2, Tamaño de la propiedad,

3, Estado de la conservación de la propiedad, 4, Distribución de la propiedad, 5, Características

constructivas de la propiedad, 6, Propiedades colindantes y 7, Estado del mercado inmobiliario.

Para nuestro estudio nos ocuparemos de los factores 1,6 y 7, en los predios de propiedad

horizontal ubicados en la parte oriental del centro comercial.

Dentro de la categorización otorgada por la Unidad Administrativa de Catastro Distrital

(UAECD), el centro comercial Titán Plaza se ubica dentro de la siguiente categoría:

“El uso centro comercial grande en PH, con código 42.

“Corresponde a los locales comerciales ubicados en centros comerciales que

se caracteriza por desarrollar la actividad del comercio a través de

Unidades, en áreas previstas para este uso, presentando una misma unidad

arquitectónica y que generalmente cierran totalmente sus fachadas al

exterior, con locales comerciales ubicados sobre los pasillos de circulación,

permitiendo que los visitantes deambulen con libertad, disfrutando de

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jardines interiores, restaurantes y cafeterías informales, como también áreas

peatonales comunes generalmente bajo techo. Además, poseen amplios

espacios que permiten zonas de parqueo periférico y en algunos casos

semisótanos para parqueo. Para las zonas de descargue se han diseñado puntos

fijos que están conectados con pasillos de circulación internos. Comprenden

áreas construidas mayores a los diez mil (10.000 m²) metros cuadrados. Ejemplo:

Unicentro, Granahorrar, Bulevar Niza, Hacienda Santa Bárbara, Andino,

Centro Suba, Plaza de las Américas, Tunal y Metrópolis, entre otros.”2

Por lo tanto, se puede determinar que el centro comercial Titán Plaza se ubica dentro del

código 42 de la categorización de la UAECD como centro comercial grande y que de por si

genera una serie de inconvenientes de tipo social, vial, afectación ambiental y el desarrollo

urgente de obras de infraestructura que en su momento fueron autorizadas por la Secretaría

Distrital de Planeación, pero que de una u otra forma el centro comercial no cumplió a cabalidad.

No obstante, con la llegada del centro comercial en el año 2012, generó que diferentes

constructoras inmobiliarias se volcaran en el enfoque constructivo de los predios en PH y que el

sector contribuyera ostensiblemente en el desarrollo arquitectónico, económico y financiero del

sector.

2 Manual General de Reconocimiento Predial ajustado para los procesos de actualización y conservación

catastral de la Unidad Administrativa de Catastro del Distrito (UAECD)

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1.2. Justificación

La valoración de los predios con la apertura del Centro comercial Titán Plaza se ve

afectada en razón a que si bien género un desarrollo económico en el territorio, dentro de la

construcción del mismo no se contó con un seguimiento por parte de las entidades del distrito las

cuales en su momento dieron los permisos necesarios para el desarrollo de las obras que a su vez

mitigarían los impactos sociales del sector entre ellos la de disminuir el caos vehicular y demás

temas de movilidad.

Con el desarrollo del presente este trabajo y una vez expuesta la problemática de la

llegada del centro comercial Titán Plaza, se pretende analizar y determinar las soluciones que se

aprobaron en el plan de implantación del centro comercial, revisando los diferentes factores

como son los accesos y salidas vehiculares, andenes, control ambiental, antejardines, ocupación

de espacio público, arborización, señalización y adecuaciones viales, en las cuales las oficinas de

Planeación al momento de autorizar la construcción de un centro comercial, establecen como

prioridad para el fortalecimiento de las vías de acceso y se determina en que forma los predios

del sector se verían afectados en su mayor o menor proporción en su valorización, en razón de

equiparar la construcción del Centro comercial Titán Plaza con el valor comercial de los predios,

realizando seguimiento de cada una de las soluciones descritas anteriormente.

Dentro de constante proliferación de espacios comerciales en la ciudad de Bogotá que

invitan al hábito del consumo, olvidan que la construcción de los mismo hace que los predios del

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sector se vean afectados en su valorización por el caos vehicular que generan, la inseguridad y el

aumento de vendedores ambulantes en las zonas aledañas que para nuestro caso corresponde a la

calle 80 con av. Boyacá donde se evidencian estas problemáticas.

Dentro del estudio de éstas problemáticas, nos apoyamos en los estudios realizados por

la personería de Bogotá, la cual evidencio que en varios centros comerciales dentro de los que se

encuentra Titán Plaza generan caos e inseguridad en la movilidad de los sectores aledaños, lo

cual afecta a la comunidad y representa un impacto negativo para transeúntes y visitantes del

Centro comercial que para este caso nos ocupa.

Aunado a lo anterior, esta situación se da pese a que el Centro comercial Titán Plaza

cuenta con un plan de implantación, los diferentes instrumentos de planeación no tienen el

objetivo directo de mitigar los impactos negativos que podía generar el centro comercial visto

como nuevo desarrollo urbanístico, por lo cual la personería pide al Distrito hacer seguimiento

eficaz de estos planes ya que al mantenerse las problemáticas en el territorio no están cumpliendo

con su objetivo.

1.3. Objetivo General

Analizar desde el plan de implantación del Centro comercial Titán Plaza las medidas

que se debían realizar para minimizar los impactos negativos que se presentan en la construcción

de este desarrollo urbanístico y económico del sector.

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1.4. Objetivo especifico

⮚ Estudiar la zona desde sus inicios antes de convertirse en centro comercial,

evaluando el tipo de construcciones y usos de suelo partiendo que es un lote de

mayor extensión.

⮚ Comparar como la ubicación del Centro comercial Titán Plaza afecto o mejoró la

valorización de los predios ubicados en sus alrededores.

⮚ Determinar qué medidas de valorización se emplean para establecer el incremento

en el valor de los predios.

1.5. Descripción General del Proyecto

Con éste proyecto denominado “LOS CENTROS COMERCIALES Y SU

AFECTACION EN TEMAS DE VALORACION EN ESPACIOS RESIDENCIALES -

ESTUDIO DE CASO CENTRO COMERCIAL TITAN PLAZA, se pretende establecer como la

llegada del Centro comercial Titán Plaza afectó los predio en Propiedad Horizontal (PH)

ubicados entre las calles 80 y 86 y las Cra 70 C y 69 T, y determinar si el establecimiento de las

medidas del plan de implantación para la construcción del centro comercial, afectaron de forma

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positiva o negativa la valoración de los predios, y revisar como desde la Alcaldía Local de

Engativá se veló por el uso adecuado del POT con la llegada del centro comercial que nos ocupa.

En razón de lo anterior, se estudiará el plan de implantación 0776 del Centro comercial

Titán Plaza, el cual fue aprobado por la Secretaria Distrital de Planeación, y de que forma la

Secretaría Distrital de Movilidad determinó los posibles riesgos de infraestructura vial de tal

manera que hoy por hoy siguen latentes.

Se realizará visita a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD)

para verificar si desde ésta entidad se evidencia la valorización de los predios y su continuo

incremento en el valor catastral de los mismos.

Realizar una línea de tiempo con registro fotográfico donde se pueda evidenciar el

desarrollo social y económico del sector y como a nivel velatorio ha crecido.

2. MARCO REFERENCIAL

2.1. Localización del Proyecto

El centro comercial Titán Plaza se ubica en el departamento de Cundinamarca de la

República de Colombia, en la ciudad de Bogotá y localidad de Engativá perteneciente a la UPZ

26 las ferias del barrio Santa Rosa Manzana Catastral 005402042-005402038, en la Av. Boyacá

con Calle 80 a 4°41′38″N y 74°05′90″W

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Para el desarrollo del proyecto, se tomará como estudio los predios en PH ubicados

cerca al centro comercial Titán Plaza entre la Cll 80, Kr 70 C, Cl 86 a y Kr 69 T más

exactamente el Conjunto Residencial Torres Del Sol.

UBICACIÓN CENTRO COMERCIAL TITAN PLAZA

1. Figura: mapa de Colombia, 2007

POLIGONO DE ESTUDIO

2. Figura: google maps, 2019

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2.2. Implicaciones sociales, culturales y económicas (ventajas – desventajas)

El centro comercial Titán Plaza se encuentra ubicado en un lote de mayor extensión el

cual se adquirió por medio de la unión de dos grandes empresas, las cuales estaban en puja por el

lote que en su momento ocupaba la fábrica de premezclado titán. Este lote se ubica en un área

urbana integral de zona múltiple y destinada para desarrollo comercial el cual buscaba

posicionarse en el mercado inmobiliario como uno de los más grandes centros de negocios con

trece mil MTS2 construidos y cincuenta y cuatro mil MTS2 de área comercial, para un total de

doscientos treinta y cuatro mil MTS2 construidos. En los primeros 4 pisos contará con 220

locales comerciales y en los 8 siguientes funcionara un edificio para el funcionamiento de un

centro de negocios.

Para la construcción del centro comercial Titán Plaza, el plan de implantación buscaba

impactar positivamente la zona noroccidental de Bogotá, ya que en este punto y según los

estudios realizados por la constructora Ospinas, la intersección de la av. Boyacá con la calle 80

moviliza más de 800,000 personas haciendo un comparativo con otras vías como son la av.

Boyacá con calle 147 que moviliza aproximadamente 145.000 pasajeros.

De igual forma encontramos que la constructora Ospinas observo que en este territorio

ya se contaba con un nicho de mercado donde ya hacían presencia varias industrias comerciales

Carrefour, Almacenes Éxito, Cafam de la floresta, Homecenter y Makro, los cuales impulsaron la

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construcción del centro comercial Titán Plaza, trayendo de por si las siguientes ventajas y

desventajas:

2.2.1. VENTAJAS

2.2.1.1 Renovación Urbanística

Titán plaza generó una imagen positiva sobre el sector, otorgando un aspecto agradable

a la zona, una construcción moderna que cuenta con sistemas de cubiertas verdes, sistema

automatizado de iluminación y terrazas.

Ante la anterior situación, se generó la construcción de obras viales como la

interconexión con las ciclo rutas que conectan con suba y el centro de la ciudad, conexión con el

sistema de transporte masivo Transmilenio y la conexión de la calle 80 con la av. Boyacá en el

sentido norte, la conexión entre la av. Boyacá y la calle 80 desde el sector de Morato todo esto

siguiendo los instrumentos de planeación urbana.

2.2.1.2 Desarrollo económico

Titán Plaza se convirtió en un generador económico del sector, generador de empleo

para los habitantes del sector cosechando impactos positivos como el flujo de dinero,

incrementando los ingresos para las familias de los predios aledaños al centro comercial.

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2.2.1.3 Valoración de los inmuebles

Titán plaza atrajo la inversión de proyectos de propiedad horizontal en los lotes cercanos

a él, destacando edificaciones de gran altura en el sector de Pontevedra y el barrio santa rosa.

Estos proyectos pueden contar con un incremento en la valorización del 10 al 20% con proyectos

similares en sus características físicas que no estén cerca de un centro comercial, por su facilidad

al acceso de bienes y servicios.

Para verificar lo anterior realizamos visitas a los predios del sector y comparamos los

avalúos catastrales de 2012 año en que se inauguró el centro comercial y los predios existentes

tuvieron incremento en su avaluó.

2.2.2. DESVENTAJAS

2.2.2.1.Movilidad del sector

Esta preocupación se ve critica los fines de semana donde los 2.000 parqueaderos del

centro comercial son insuficientes para atender la demanda de visitantes, esta congestión se ve

más afectada en la Av. Boyacá sentido sur – norte, la calle 80. La av. Morato y la calle 97 en

el sector de potosí.

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2.2.2.2. Seguridad del sector

Otra desventaja que se presenta en el sector y que genera alta preocupación en temas de

seguridad, consiste que con la llegada del centro comercial éste a su vez atrae bastante público lo

que aumenta la inseguridad o aumento de la delincuencia en los alrededores del centro comercial.

Estas desventajas que menciónanos son las más relevantes para la comunidad que

reside cerca al centro comercial, por lo anterior, realizamos un análisis de la situación actual y

vemos que la percepción de la comunidad a estos proyectos de renovación urbanística es muy

negativa.

Según un estudio de la personería de Bogotá 14 de los 28 centros comerciales de la

ciudad han impactado negativamente al sector que con ellos colinda, dentro de los cuales

sobresalen el centro comercial La Colina, Titán Plaza y centro comercial Gran Estación, donde

los aspectos más relevantes son el caos vehicular, inseguridad y riesgo para la ciudadanía que

transita en las zonas aledañas a estos centros de comercio.

Revisando esta problemática evidenciamos que el Distrito establece que para la

construcción de un centro comercial, los responsables deben radicar un plan de implantación el

cual servirá como instrumento de planificación el cual mitigará los impactos negativos que

pueden generar estos nuevos desarrollos urbanos como el caso de titán plaza el cual cuenta con

su plan de implantación aprobado en septiembre de 2008.

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Dentro de la Gestión Territorial analizamos que todos los planes de implantación de los

centros comerciales cuentan con la aprobación de la Secretaria Distrital de planeación y la

Secretaria Distrital de Movilidad y en estos dos aspectos es donde se presentan las problemáticas

por lo cual se evidencia que puede existir omisión por parte de estas entidades frente al

seguimiento continuo en la operación de los centros comerciales.

2.3. MARCO CONCEPTUAL

2.3.1. Valoración

Proceso que consiste en calcular el valor o precio aproximado que puede tener un Bien

ya sea mueble o inmueble. (ramos, 2014)

2.3.2. Unidad de Planeamiento zonal UPZ

Sirve como instrumento de planeación y reglamentación urbanística de un conjunto de

barrios que comparten características comunes. (sdp, s.f.)

2.3.3. Plan De Ordenamiento Territorial POT

Se define como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas,

programas, actuaciones y normas, destinadas a orientar y administrar el desarrollo físico del

territorio y la utilización del suelo. (colombia, 1997)

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2.3.4. Zonas homogéneas físicas

Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía,

servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las

construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas

superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las

adyacentes. (codazzi, 2011)

2.3.5. Planes de implantación

Son instrumentos de planeamiento utilizado para la aprobación y reglamentación de

grandes edificaciones comerciales o de equipamiento colectivo, con el fin de reducir los

posibles impactos negativos en las zonas de influencia donde se pretenden ubicar. (comercio,

s.f.)

2.3.6. Lotes de Mayor Extensión

Es un acto de disposición por medio del cual el titular de derecho de dominio segrega un

predio mayor en porciones de terreno con el propósito de constituir urbanización o

parcelación. (shd, 1995)

2.3.7. Tipología constructiva

Es la clasificación o categorización de las características para cuales fueron creadas las

construcciones y/o edificaciones, que comprende la estructura, acabados, altura y los muros,

vetustez, entre otros.

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2.3.8. Cédula catastral

Es el número predial nacional de conformidad con la resolución del IGAC No. 70 de

2011, en los artículos 32 y 159 al 161. La función del código es permitir una identificación clara

de los predios o bienes inmuebles existentes en determinado territorio. Este identificador está

compuesto principalmente por 8 grandes componentes que se presentan en el siguiente cuadro:

(codazzi, 2011)

3.figura: IGAC -Resolución 1149 de 2021

2.3.9. Avalúo catastral

El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido

mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de

cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados

independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. (codazzi,

2011)

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2.3.10. Predio

Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones

y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad,

aunque esté atravesado por corrientes de agua pública. (codazzi, 2011)

2.3.11. Urbanización

Se entiende por urbanización el fraccionamiento del inmueble o conjunto de inmuebles

en suelos urbanos o de expansión urbana, pertenecientes a una o varias personas jurídicas o

naturales, autorizada según las normas y reglamentos. (codazzi, 2011)

2.3.12. Propiedad horizontal

Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre

bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

(codazzi, 2011)

2.3.13. Conjunto

Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios

lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas,

estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse

también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

(codazzi, 2011)

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2.3.14. Folio de Matrícula Inmobiliaria

Es la identificación única de cada bien inmueble alfanumérica que señalan la ubicación

del bien, el departamento y la oficina de registro que asienta cada uno de los títulos donde el bien

inmueble esté involucrado. (bogota, s.f.)

2.4. MARCO NORMATIVO

2.4.1. Ley 388 de 1997

En el artículo 3 se reglamenta la función pública del urbanismo mediante un plan de

ordenamiento territorial, para la ciudad con el fin de reglamentar y organizar el desarrollo de la

misma. (colombia, 1997)

2.4.2. Decreto 619 de 2000

El Plan de Ordenamiento Territorial POT de Bogotá D.C., fue adoptado mediante

el Decreto 619 de 2000, de acuerdo con la facultad contenida en el artículo 26 de la Ley 388 de

1997, lo cual implica que el mismo es un Decreto con fuerza de Acuerdo y por lo tanto su

modificación sólo puede darse mediante Acuerdos. (Subrayado fuera de texto). Mediante este

nuevo decreto se adopta el primer POT en la ciudad. (bogota a. d., 2000)

2.4.3. Decreto 469 de 2003

En este decreto se compila las normas distritales del decreto 619 del 2000 y 469 del

2003 que conforman el plan de ordenamiento territorial. (2003, s.f.)

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2.4.4. Decreto 190 de 2004

En este decreto se plantea planear un plan de ordenamiento territorial a largo plazo,

donde se busca tener una ciudad integral. (2004, s.f.)

2.4.5. Resolución 0778 de 16 septiembre 2008

En el año 2008 se expide la resolución, que establece el procedimiento de la

implantación, debido a que pertenece a la unidad de planeamiento zonal N° 26 de las ferias,

reglamentada por el decreto distrital 438 de 2005, que se localiza en el sector 1 y el cual se

encuentra en un área urbana integral que permite un tratamiento de desarrollo para el mismo.

(0778, 2008)

2.5. MARCO TEÓRICO

Dentro del desarrollo del presente proyecto, vemos de gran importancia obtener más

información en relación con conocer más de fondo nació el proyecto del Centro Comercial Titán

Plaza el cual se empezó a gestar desde el año 1993 cuando las empresas constructoras Cuzesar y

Ospinas, se interesaron en un lote de mayor extensión ubicado en el occidente de la ciudad con

aproximadamente 237.000 m2, distribuidos en 170.000 de área construida, 50.000 m2 de área

comercial y 13.000 m2 en área de negocios.

En el área de terreno funcionaba la empresa de prefabricados en Concreto Titán, el cual

inicio obra en el año 2010, su diseño estuvo a cargo de las firmas Tamayo + Montilla Arquitectos

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y se caracterizó por ser una obra que buscaba mezclar los temas de fauna, flora, follaje y frutas

aplicándolo en sus acabados curvos, evitando las aristas visibles.

Para el desarrollo del centro comercial, las constructoras analizaron el potencial de

expansión de la zona y tomaron como referencia el crecimiento en ventas de almacenes tipo

ancla como son el éxito de la 68 con 80, Cafam de la floresta, Makro, Tugo de la 80 con 68,

Alkosto de la 68 con 68 y Carrefour los cuales contaban con las mayores ventas en Colombia y

con un crecimiento de 4.500 viviendas nuevas en sectores aledaños al proyecto.

Con la llegada del centro comercial titán plaza también se implementarían grandes marcas

tipo ancla como los eran Forever 21, Falabella, Sport line, Panamericana y Home Sentry

4.figura: implantación de tiendas - ospinas.com

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5. Figura: zonificación centro comercial - Ospinas.

Dentro del desarrollo del proyecto y construcción del centro comercial Titán Plaza, se

unieron al interés del mismo grandes marcas tipo ancla como fueron empresas industriales como

Forever 21y demás almacenes de talla internacional como son Zara, Stradivarius, Mango y Taco

Bell con amplios corredores peatonales, escaleras eléctricas y una de acceso peatonal directa por

la av. Boyacá y un acceso peatonal desde el sistema de transporte masivo Transmilenio.

De igual forma, también el centro comercial Titán Plaza aportaría un espacio de 50.000

m2 en áreas exteriores que aportaran una mejora a la ciudad, en la parte comercial contara con 4

pisos y 8 pisos para el sector empresarial.

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6. Figura: descripción del proyecto - Ospinas

Esta construcción fue pionera en el desarrollo de construcciones amigables con el

medio ambiente ya que cuenta con un sistema bioclimático el cual hace que en sus recorridos se

disfrute de una sensación térmica de aproximadamente 21 grados centígrados, también cuenta

con cubiertas verdes, sistema automatizado de iluminación y manejo responsable de residuos

sólidos y tratamiento de aguas servidas y reutilización de aguas lluvias, todo esto para el servicio

de la población que transita por esta importante intersección que según los estudios realizados

puede llegar a movilizar 897.901 personas en ambos sentidos de la av. Boyacá y la calle 80.

7. Figura: movilidad – Ospinas

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Al adelantar toda la investigación de mercado por parte de las constructoras, éstas

dan vida al proyecto con una inversión de 15.000 millones de pesos en obras públicas las cuales

se ejecutarían en compañía del Distrito y con la puesta en marcha contribuirían a mejorar la

movilidad de la zona.

Estas obras suman en total 50.000 m2 de espacio público intervenido y construido lo

que generó que el centro comercial abriera sus puertas en año de 2012, con una inversión que

superaba los 780.000 millones de pesos e iniciaría con una inversión de 20.000.000 por m2, con

un retorno de esta inversión a cuatro años.

El centro comercial Titán Plaza introdujo al país un concepto mixto de comercialización

que incluyó un modelo de negocio innovador de oficinas en arriendo lo cual brinda a las

compañías arrendatarias beneficios como flexibilidad en el área requerida y una administración

profesional del inmueble.

A todo lo anterior el Centro Comercial Titán Plaza contaba en su momento con

aproximadamente 2000 cupos de parqueo, situación que lo convirtió en el Centro Comercial con

la mejor oferta y ubicación estratégica en Bogotá. El centro comercial fue catalogado como de

talla internacional, la cual pretendía como inversión extranjera, inyectar a la economía del país

un 25% del total de la inversión por parte de los compradores de locales de capital extranjero.

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No obstante, la construcción de éste centro comercial, generó una inmensa preocupación

en la comunidad como son:

● La movilidad se vería afectada al generar mucho más tráfico y afectación directa en la

congestión de la av. Boyacá y la calle 80

● La inseguridad en razón a que al concentrar gran cantidad de personas se pueden

presentar situaciones de robo.

● El Espacio Público, por cuanto a más personas que visitan el centro comercial, influye

en la llegada de vendedores ambulantes que afectan directamente la invasión del espacio

público.

3. METODOLOGIA

3.1.Reconocimiento del sector

Se hará una visita en el sector y se tomará registro fotográfico de las actividades

comerciales que se presentan en el sector.

8. Figura: carrera 70c - google maps 9. Figura: carrera 70c - propia

28



De acuerdo al perímetro establecido de estudio en la imagen 07 – 08 en la Carrera 70c,

se puede observar el tipo de uso establecido de acuerdo al decreto 190 del 2004, donde se

reglamenta los sectores 1,8,9,10,17 (AREA URBANA INTEGRAL DE ZONA MULTIPLE) que

permite el desarrollo de actividades integrales permitiendo un mejor desarrollo urbanístico.

10. Figura: calle 86a - google maps 11. Figura calle 86a - propia

Al noreste del perímetro objeto de estudio se ubica el corredor ecológico de la ronda del rio,

cabe resaltar que el centro comercial no se encuentra afectado por la ronda del rio, esto según el

decreto 438 del 2005 (anexo2).

En ese sector se puede observar la conservación ecológica, el paso del rio la zona del

UPZ 25 LA FLORESTA, zona con un alto índice residencial.

12. Figura: kr 69t - google maps 13. Figura kr 69t - propia

29



Sobre la kr 69T se ubica un eje comercial y en la parte sur este un conjunto residencial,

perímetro que limita con el sector 8 del UPZ 25 de las ferias, sector que está reglamentado por el

decreto 190 del 2004 y el cual se encuentra en área de integración urbanística (anexo 5)

14. Figura: calle 80 - google maps 15. Figura: calle 80 - propia.

16. Figura: calle 80 - google maps

Imagen sobre la calle 80, se observa el centro comercial TITAN PLAZA y el eje vial de

Transmilenio de la calle 80, al otro lado del carril se observa el alto incide de ocupación en el

sector comercial.

30



17. Figura: UPZ - google maps

Al norte: se ubica: el conjunto residencial terranova y Makro, estratificado xxx

Noreste: se ubica el corredor ecológico de la ronda del rio arzobispo y al otro extremo el

conjunto residencial PARQUE CENTRAL

Al suroeste del CC TITAN PLAZA, se encuentra un eje de construcciones de uno y dos

pisos destinadas al comercio como: tiendas de vestidura dotacional, cerrajerías, ferreterías y

tiendas de ropa.

3.2.Análisis de Valorización y aplicación de la gestión territorial – avalúos

Con los medios digitales y datos abiertos del IGAC - SDP – UAECD se realizó un

análisis de los predios residenciales en Propiedad Horizontal del conjunto residencial Torres del

Sol PH, con el fin de establecer la valorización catastral de cada predio desde la construcción del

Centro Comercial TITAN PLAZA, en el entendido que el avalúo catastral definido por el

31



Departamento Administrativo Nacional de Estadística en su Decreto 148 de 2020 3 como “Es el

valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al

60% del valor comercial o superar el valor de este último”.

Las tablas comparativas muestran como desde el año 2012 los predios empezaron a

tener un incremento catastral considerable y en el periodo comprendido en los años 2015 a 2018

dicho incremento catastral llego al 30%.

DIRECCION CL 86 A 69 T 41 TO 3 AP 101

TERRENO CONSTRUCCION

VIGENCIA VLOR AVALUO AREA VLOR M2 AREA VLOR M2

2021 $ 281.469.000 14,64 $ 2.282.515 76,92 $ 3.224.183

2020 $ 279.679.000 14,64 $ 2.268.000 76,92 $ 3.204.306

2019 $ 245.726.000 14,64 $ 2.200.800 76,92 $ 2.775.689

2018 $ 270.728.000 14,64 $ 2.125.000 76,92 $ 3.115.160

2017 $ 221.011.000 14,64 $ 2.040.000 76,92 $ 2.484.988

2016 $ 202.254.000 14,64 $ 2.040.000 76,92 $ 2.241.141

2015 $ 189.713.000 14,64 $ 1.700.000 76,92 $ 2.142.810

2014 $ 177.000.000 14,64 $ 1.538.500 76,92 $ 2.008.274

2013 $ 169.986.000 14,64 $ 1.215.049 76,92 $ 1.961.110

2012 $ 160.214.320 14,64 $ 1.185.521 76,92 $ 1.890.541 Tabla 1: Valoración AP 101.

Fuente: 17 Elaboración propia basada en información UAECD

3 Decreto 148 de 2020 – Departamento Administrativo Nacional de Estadística

32





VIGENCIA VLOR AVALUO AREA VLOR M2 ARE

A VLOR M2

2021 $ 290.747.000 18,84 $ 2.282.515 80,3 $ 3.085.230

2020 $ 288.898.000 18,84 $ 2.268.000 80,3 $ 3.065.610

2019 $ 262.437.000 18,84 $ 2.200.800 80,3 $ 2.751.859

2018 $ 284.058.000 18,84 $ 2.125.000 80,3 $ 3.038.888

2017 $ 236.058.000 18,84 $ 2.040.000 80,3 $ 2.461.070

2016 $ 214.333.000 18,84 $ 2.040.000 80,3 $ 2.190.527

2015 $ 199.740.000 18,84 $ 1.700.000 80,3 $ 2.088.568

2014 $ 187.791.000 18,84 $ 1.538.500 80,3 $ 1.970.182

2013 $ 178.632.000 18,84 $ 1.423.878 80,3 $ 1.824.320

2012 $ 167.213.000 18,84 $ 1.320.888 80,3 $ 1.710.002

Tabla 2: Valoración AP 702. Fuente: 18 Elaboración propia basada en información UAECD




2021 $ 325.790.000 22,51 $ 2.282.515 95,93 $ 2.860.531

2020 $ 323.718.000 22,51 $ 2.268.000 95,93 $ 2.842.340

2019 $ 320.613.000 22,51 $ 2.200.800 95,93 $ 2.825.741

2018 $ 327.379.000 22,51 $ 2.125.000 95,93 $ 2.914.050

2017 $ 263.189.000 22,51 $ 2.040.000 95,93 $ 2.264.867

2016 $ 247.411.000 22,51 $ 2.040.000 95,93 $ 2.100.391

2015 $ 248.517.000 22,51 $ 1.700.000 95,93 $ 2.131.500

2014 $ 239.106.000 22,51 $ 1.538.500 95,93 $ 1.874.036

2013 $ 209.217.000 22,51 $ 1.215.049 95,93 $ 1.606.554

2012 $ 192.147.000 22,51 $ 1.090.123 95,93 $ 1.480.523 Tabla 3: Valoración AP 1103.


33






2021 $ 231.914.000 14,61 $ 2.282.515 62,24 $ 3.190.334

2020 $ 230.439.000 14,61 $ 2.268.000 62,24 $ 3.170.046

2019 $ 200.248.000 14,61 $ 2.200.800 62,24 $ 2.700.739

2018 $ 221.608.000 14,61 $ 2.125.000 62,24 $ 3.061.721

2017 $ 182.976.000 14,61 $ 2.040.000 62,24 $ 2.460.986

2016 $ 166.166.000 14,61 $ 2.040.000 62,24 $ 2.190.903

2015 $ 154.793.000 14,61 $ 1.700.000 62,24 $ 2.087.890

2014 $ 145.341.000 14,61 $ 1.538.500 62,24 $ 1.974.024

2013 $ 139.685.000 14,61 $ 1.215.049 62,24 $ 1.936.818

2012 $ 119.882.000 14,61 $ 977.500 62,24 $ 1.648.924 Tabla 4: Valoración AP 204.


INVESTIGACION DIRECTA – INMUEBLES EN VENTA

METODO COMPARACION DE MERCADO

CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DEL SOL

Fuente: 21 Investigación Propia

Tabla 5: Investigación directa

34



Tabla 6: Investigación directa. Fuente: 22 Investigación propia

3.3. Consideración avalúo

● El precio de venta final incluye precio de parqueadero.

● Para dar inicio al proceso valuatorio, iniciamos por recopilar todos los documentos

necesarios para soportar la información necesaria para comprobar el historial del predio.

● Vemos como el método de comparación de mercado es de gran importancia ya que

contando con un trabajo de campo e información real de predios con características

semejantes tendremos un valor comercial muy ajustado a la realidad donde se podrá utilizar

para los otros métodos valuatorios.

● La importancia de hacer del ejercicio valuatorio brinda un informe de las características de

los inmuebles dando una información de fácil entendimiento para que las personas

involucradas tomen las mejores decisiones para sus inmuebles.

35



● El proceso valuatorio se observa que es importante la participación de varios profesionales

para lograr visuales y plasmar resultados más reales en el avaluó final.

3.4. Método de avalúo

El avalúo realizado se empleó el método de investigación directa y se desarrolló la

comparación de mercado sobre cinco apartamentos que se encontraban en venta al momento de

la visita sobre el predio ubicado en la CL 86 A 69 T 41 Conjunto Residencial Torres del Sol del

Departamento de Cundinamarca municipio de Bogotá D.C. Sector Santa Rosa

El cálculo y desarrollo de este avalúo se atañe a la Resolución 620 de 2008 emitida por

el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal. (Art.18)

El avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo

en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.

En los bienes que están sometidos al régimen de propiedad horizontal, la identificación debe

hacerse en dos sentidos:

● Conformidad del régimen de propiedad con las normas generales. Las cubiertas son bienes

comunes, así se hayan establecido como área privada.

● La conformidad de las áreas existentes con las establecidas en el régimen de propiedad horizontal.

● Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario establecer si tienen restricciones

tales como servidumbres, o se refieren a bienes comunes de uso exclusivo, que aun cuando influyen

en el avalúo, no se les debe asignar valor independiente.

36



● Los bienes comunes son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que restringe su

comercialización independiente y esto influye en su valor comercial, así estos sean de uso

exclusivo. (igac, 2008)

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. (ART.10)

“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio

de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la

estimación del valor comercial.” (igac, 2008)

Artículo 11º.- De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores.

“Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos,

éstos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.”

(igac, 2008)

“Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media

obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%; no es

conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de

investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado. En caso que el perito

desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría”

Art.37:

𝑋 =∑ 𝑋𝑖

𝑁𝑋 = 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎 𝐴𝑟𝑖𝑡𝑚𝑒𝑡𝑖𝑐𝑎∑ = 𝑆𝑢𝑚𝑎𝑡𝑜𝑟𝑖𝑎

𝑋𝑖 = 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠 𝑜𝑏𝑡𝑒𝑛𝑖𝑑𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑒𝑛𝑐𝑢𝑒𝑠𝑡𝑎𝑁 = 𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑠𝑜𝑠 𝑒𝑠𝑡𝑢𝑑𝑖𝑎𝑑𝑜𝑠

37



● Desviación estándar:

𝑆 = √∑ (𝑋𝑖 − 𝑋)2

𝑁

● Coeficiente de Variación

Se define como la relación (división) que existe entre la desviación estándar y la media

aritmética multiplicada por 100. (Resolución Número 620, 2008)

𝑉 =𝑆

𝑋∗ 100𝑉 = 𝑐𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒𝑑𝑒 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝑆 = 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠𝑡𝑎𝑛𝑑𝑎𝑟𝑋 = 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎 𝐴𝑟𝑖𝑡𝑚𝑒𝑡𝑖𝑐𝑎

Se tiene que existe asimetría positiva cuando el resultado tenga signo positivo en cuyo caso se

debe entender que el valor asignable es superior al de la media aritmética. Si el signo es negativo o sea

que tiene una asimetría negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en

la media aritmética. (igac, 2008)

Coeficiente de asimetría

𝐴 =𝑋 − 𝑀0

𝑆𝐴 = 𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝐴𝑠𝑖𝑚𝑒𝑡𝑟í𝑎𝑋 = 𝑀𝑒𝑑𝑖𝑎 𝐴𝑟𝑖𝑡𝑚é𝑡𝑖𝑐𝑎𝑀0

= 𝑀𝑜𝑑𝑎; 𝑆𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜 𝑒𝑠𝑡𝑎 𝑒𝑙 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑞𝑢𝑒 𝑚á𝑠 𝑠𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑖𝑡𝑒𝑆 = 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝐸𝑠𝑡𝑎𝑛𝑑𝑎𝑟

Se tiene que existe asimetría positiva cuando el resultado tenga signo positivo en cuyo caso se debe

entender que el valor asignable es superior al de la media aritmética. Si el signo es negativo o sea que

tiene una asimetría negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en la

media aritmética. 4

4 Resolución 620 de 2008 - IGAC

38



4. INCIDENCIA DE LA GESTION TERRITORIAL EN LA IMPLANTACION DEL

CENTRO COMERCIAL TITAN PLAZA

Con la realización del presente trabajo, vemos la importancia de la Gestión Territorial

aplicada en los desarrollos urbanísticos a gran escala como lo creación de los Centros

comerciales. Para el caso en particular que ocupa este centro de estudio, determinamos que las

constructoras se enfocan inicialmente en lograr ubicar los proyectos comerciales en pro de

generar un impacto en el territorio y para el caso del Centro Comercial Titán Plaza no podría ser

la excepción.

Con este trabajo de investigación encontramos como la constructora Ospina una vez

teniendo definido el terreno donde iba ubicar su proyecto, estableció que con éste proyecto

urbanístico a realizarse en la zona de la Av. Boyacá con Calle 80 y que atraería a más de 800.000

personas que visitarían el centro comercial y que movilizaría una gran cantidad de posibles

compradores distribuidos de la siguiente manera: 300.000 personas en el corredor de la av.

Boyacá en sentido norte sur y 500.000 personas la Calle 80 sentido oriente occidente.

Con estos resultados se confirma que la ubicación del centro comercial Titán Plaza es

potencialmente optima ya que cuenta con un tráfico importante, atrae importantes emporios

comerciales como en su momento se llegaron al sector Almacenes Éxito, Carrefour, Alkosto y

Homecenter como las más importantes.

39



De igual forma se logra confirmar como en el sector y en los alrededores del Centro

Comercial Titán Plaza, arranca la construcción de proyectos de vivienda en Propiedad Horizontal

como lo es la zona de Pontevedra y los predios aledaños a la calle 80,que influyeron en el

incrementos estructural del sector.

Con lo anterior observamos la importancia de ser especialistas en Gestión Territorial y

Avalúos, brindando un gran aporte al manejo responsable del uso de suelo e influir en el

desarrollo de proyectos de infraestructura que vayan en pro de la transformación del territorio y

su influencia en las grandes ciudades.

Dentro del desarrollo de infraestructura del Centro Comercial Titán Plaza, también

observamos como de manera estratégica, la Constructora Ospinas estableció un proyecto

atractivo para los comerciantes, en razón a construir en los primeros cuatro pisos unidades

prediales ubicando así más de sesenta locales para marcas de gran formato y una torre de oficinas

de ocho pisos que cumpliera con una arquitectura amigable con el planeta.

Dentro de la gestión territorial encontramos que el centro comercial mejoro el entorno

del sector, como lo es la construcción por parte del Distrito Capital una amplia zona verde que

mejora ostensiblemente el medio ambiente en el costado norte del centro comercial, mejoró el

mercado inmobiliario del sector aumentando la valorización de los predios que de una u otra

forma genera beneficios a sus residentes generando sostenibilidad económica y financiera.

40



En razón de lo anterior, se realizó un estudio del sector con alguno de los propietarios de

los predios objeto del polígono de estudio y donde ellos destacan dentro de los beneficios la

cercanía al centro comercial destacándolo como mecanismo de negociación a la hora de vender

sus inmuebles.

Otro aspecto relevante y fundamental en la gestión territorial del sector, consiste en

observar como el Centro Comercial se preocupó por la conservación del medio ambiente y un

correcto manejo de la movilidad, presentando ante la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) el

Plan de Implantación y aprobada mediante Resolución 0776 del 16 de septiembre de 2088, donde

se evidencia la hoja de ruta y los aspectos más detallados para manejar y sostener los impactos

sociales como es la movilidad y la seguridad.

Aunado a lo anterior, el Centro Comercial Titán Plaza elaboro su Plan de Implantación

dando importancia al desarrollo sostenible de la movilidad por la calle 80, generando conexión

con el transporte alternativo (ciclo rutas) y conexión con el transporte masivo (Transmilenio). En

lo referente a la seguridad, el centro comercial transformó la intersección de la avenida Boyacá

con calle 80 con la creación de un área de plazoletas para la población flotante como lo son los

vendedores informales que buscan un sustento diario para sus familias.

41



Es importante resaltar como la Gestión Territorial determina los aportes generales del

sector y zonas aledañas al centro comercial, con el control del crecimiento organizado del

territorio buscando beneficios para todos los actores del sistema y solicitando a las entidades

distritales un mayor control y seguimiento a los planes de implantación.

Con este trabajo y durante el desarrollo del mismo, se puede determinar que la Gestión

Territorial brinda aportes fundamentales al desarrollo del territorio, y como desde la

especialización con los conocimientos adquiridos podemos brindar aportes en territorialidad

independientemente del sector donde nos encontremos, desarrollando un manejo sostenible y con

una visión a largo plazo aprovechando todo el potencial humano, social, natural, físico y

financiero.

Desde la Gestión Territorial es importante observar como la construcción de los centros

comerciales en ciudades como Bogotá, traen transformaciones urbanas que desde las entidades

públicas, conlleva a la brindar recomendaciones que no desborden lo señalando en los planes de

Ordenamiento Territorial (POT) y que conlleve a un buen desarrollo del plan de implantación.

Desde la administración pública, se puede determinar como la Secretaría Distrital de

Planeación juega un papel importante en los planes de implantación, buscando reducir al máximo

los impactos que vayan en contra de las dotaciones urbanas y que logren una propuesta

urbanística que involucre profesionales en gestión territorial que apoyen en el control masivo de

estos planes.

42



No obstante, la Gestión Territorial visto como instrumento de planeamiento, busca

adoptar las acciones necesarias para que la infraestructura y desarrollo de espacios comerciales

como las grandes superficies, no afecten el entorno urbanístico y mobiliario del sector y que

todos los establecimientos dotacionales cumplan con la reglamentación de un medio ambiente

acorde a las necesidades del sector.

Desde la especialización en Gestión Territorial, tenemos un compromiso con las

generaciones futuras ya que desde lo académico contamos con las herramientas necesarias para

construir un mejor territorio llámese municipio, región, ciudad o país.

Si bien es cierto que la Gestión Territorial propende por buenos desarrollos urbanísticos,

no debemos olvidar que el Plan de Ordenamiento Territorial forma parte de esa gestión territorial

que en ciertos momentos se olvida y que trae consecuencias nefastas para la implantación de

espacios comerciales.

Ahora bien, si vemos que lo parte esencial de la Gestión Territorial conlleva a reunir

esfuerzos para que una población logre mejores acciones en sus territorios, es importante ver el

aporte que un Centro Comercial brinda al desarrollo arquitectónico de la ciudad que en este caso

Titán Plaza busca optimizar los recursos en pro de todos los visitantes del sector y periferia

aledaña, con un aprovechamiento de recursos como son las campañas masivas en movilidad y

manejo de espacio público.

43



5. RECOMENDACIONES

Como grupo de investigación evidenciamos que el centro comercial Titán Plaza,

continúa generando caos e inseguridad en la movilidad de los sectores aledaños, lo que afecta a la

comunidad y representa un impacto negativo para transeúntes y visitantes de este lugar. Por lo

tanto como especialistas en la Gestión Territorial y Avalúos, es necesario solicitar a las entidades

distritales en este caso la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) realizar seguimiento continuo a

los diferentes planes de implantación de centros comerciales.

Se hace necesario la actualización del POT (Decreto 190 de 2004) que en este

momento rige en la ciudad de Bogotá y que en su artículo 429 define los Planes de Implantación

como instrumentos de planeamiento.

Dentro de la Gestión Territorial, es relevante que las entidades tanto nacionales como

distritales velen por una excelente infraestructura arquitectónica de ciudad, que sea sostenible en

el tiempo y cumpla con el marco del Plan Nacional de Adaptación al Cambio Climático,

desarrollado por el Departamento Nacional de Planeación.

Desde la Especialización en Gestión Territorial y Avalúos se puede dar un aporte

profesional, administrativo, estructural y correcto manejo del suelo, participando activamente en

los continuos programas que tiene la alcaldía de Bogotá con miras a la mejoras de las

instituciones distritales.

44



Desde el punto de vista de grupo de trabajo, cada uno de nosotros como profesionales

podemos reforzar la gestión territorial dentro de las funciones que desempeñamos en cada una de

las entidades, empresas o de forma independiente, velando por un buen manejo del territorio y

haciendo de esta ciudad cada día mejor.

6. CONSIDERACIONES

En la investigación del polígono de estudio, se puede evidenciar que la comunidad se

une ante la mejora de aspectos de movilidad y ejecutan métodos relevantes para contrarrestarlos

tal como se evidencia en el Conjunto Residencial Torres del Sol ya que el ingreso al conjunto

cuenta con dos 2 áreas de ingreso una por la calle 80 y la otra por la Av. Morato. En el tema de la

seguridad, cuentan con una empresa de vigilancia junto con coordinación de un vigilante

motorizado el cual realiza recorridos para dar acompañamiento a los residentes del conjunto.

Esta situación se da pese a que el Distrito establece planes de implantación, los cuales

son instrumentos de planeación que precisamente lo que buscan es mitigar los impactos

negativos que puedan generar estos desarrollos urbanísticos y con el desarrollo del presente

trabajo se busca determinar el cumplimiento de dichos planes de implantación.

Para el desarrollo del presente trabajo se define una zona específica del territorio en el

cual se ubica en la descripción del proyecto y se realiza visita a los predios y se consultara en

45



catastro distrital el historial de avalúos de estos predios para verificar como se ha comportado

antes y después de la construcción del centro comercial Titán Plaza.

Dentro de las entidades municipales y departamentales que están directamente

relacionadas con esta problemática encontramos a la personería de Bogotá, las alcaldías locales,

la secretaria de movilidad y las secretarias de planeación.

Y dentro de los documentos definimos como el más importante el Plan de Implantación

(PDI) ya que este define las medidas especiales que se deben adoptar para mitigar los impactos

negativos que se presentaran por la construcción del centro comercial.

Otro aspecto a resaltar es el manejo de los corredores de ciclo rutas con la llegada del

centro comercial Titán Plaza se aceleró el corredor que conecta a la calle 80 con la localidad de

suba manejando una gran cantidad de la movilidad de esta localidad que transita en bicicleta

contando con un corredor lleno de infraestructura para agilizar el recorrido del usuario que

utilizan este medio de transporte.

46



7. CONCLUSIONES

En relación con lo expuesto en el documento, se puede observar que a la hora de

implantar un proyecto en un sector determinado se debe estudiar el aspecto social, económico

y cultural, del cual determinamos que el centro comercial TITAN PLAZA, trajo muchos

beneficios e hizo que el sector se valorizara aún más, aunque los residentes del sector en

estudio toman la cercanía al centro comercial como un beneficio ya que lo resaltan a la hora

de la venta y lo expresan como un gran beneficio.

El crecimiento de vivienda en propiedad horizontal (PH) fue un detonante del

problema de movilidad actual, por cuanto no hubo un estudio que determinara el crecimiento

desbordado de viviendas que llegara a interrumpir en gran medida la movilidad sector. De

igual forma, la secretaria de movilidad ha tomado medidas disminuyendo el tránsito de

vehículos de carga por este corredor lo cual ha mejorado la movilidad actual.

Con la investigación realizada y durante el desarrollo del trabajo, se puede concluir

que la planeación de una ciudad debe contar con varias frentes que permitan el trabajo común

de modo que no afecte el flujo vehicular de un territorio, por cuanto hoy en día en la gran

mayoría de los territorios en Colombia presentan conflictos de suelo por mala planeación e

intervención de las entidades competentes.

47



Al profundizar en el tema de esta investigación, se puede concluir que las

constructoras para la generación de estos desarrollos urbanísticos cumplen con los planes de

implantación y cumplen con las medidas adoptadas por la Secretaria de Planeación como de la

Secretaria de Movilidad e invierten grandes sumas de dinero en estas obras. De igual forma, el

distrito también debería realizar otras inversiones para mejorar estas zonas y requerir el apoyo

de la inversión privada para construir una ciudad más competitiva.

48



8. BIBLIOGRAFÍA

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