EL GRATUITO INMOBILIARIO DE

LOS VISITANTES HABLAN DE SU EXPERIENCIA EN SIMA PÁGINA 11

Análisis del mercadoinmobiliarioen 10 informesPÁGINAS 12 A 28

SVSU VIVIENDA

Martes 15 de abril de 2008 / Número 109

se plantea comprarcasa en dos años45 %

la quiere de tresdormitorios43 %

cree que la ubicaciónes lo más importante56 %

se preocupa sobre todo porel precio a la hora de comprarla64 %

MACROENCUESTA7.800 lectores nos dan su opinión sobre el mercado inmobiliario

Martes 15 de abril de 20082.SV

BENITO MUÑOZ

La situación que está atravesandoEspaña en una materia tan impor-tante como la vivienda ha animadoa SU VIVIENDA, SV y suvivienda.esa elaborar una encuesta para que loslectores respondan sobre sus ma-yores preocupaciones al respecto.

En total, han participado 7.799 lec-tores e internautas de toda España(3.818 de ellos de Madrid) que hanrespondido desde que se inició la en-cuesta el pasado 28 de marzo hastaque finalizó el 7 de abril, en vísperasde la inauguración del Salón Inmo-biliario de Madrid, que acaba el sá-badoen el recinto ferial Juan Car-los I.

A continuación, resumimos los re-sultados más relevantes de la en-cuesta, que reflejan, entre otros as-pectos, las necesidades de la com-pra de vivienda; el tipo de casa quemás se desea; y el dinero que el fu-turo adquirente piensa invertir en lacompra de una vivienda.

Los encuestados también se re-fieren a su preferencia entre el pre-cio o la ubicación a la hora de es-trenar hogar; a la importancia delprecio; a su opinión sobre la evolu-ción del mismo; a si van a compraruna segunda residencia; y si se de-cantan por un piso nuevo o usado.

� Comprar vivienda. El 45% de losencuestados que se plantea comprarcasa lo hará en los próximos dosaños. Por su parte, el 28% ha deci-dido que la adquisición de una vi-vienda debe posponerla para dentrode tres años o más, según reconocenen la encuesta.

Es decir, 3.548 personas de las7.799 participantes tienen pensado

adquirir un piso en los próximos24 meses. Por su parte, el número depersonas que «no se plantea com-prar casa» asciende al 27%, 2.078 enel total del informe.

Entre los primeros, quieren com-prar una vivienda en los próximos12 meses un total de 1.980 personas,y en un plazo no superior a dos añosson 1.568 los que desean cambiar deresidencia.

�Tipología. En toda transacción esimportante conocer qué se desea.En cuanto a los pisos, el resultado esel siguiente.

La mayoría de los 7.799 encues-tados, 3.357 personas, aspira a tenerun piso de tres dormitorios; y 2.394

lo querrían de dos. Por tanto, entreambas tipologías se alcanza el 74%del total.

Lejos de las teorías más o menosestablecidas por los expertos, los pi-sos de un dormitorio son, al menosen esta encuesta, poco demandados.Sólo el 5%. Por el contrario, al 20%les gustaría comprar una casa decuatro dormitorios o más.

� ¿Cuánto gasto en la casa? El 50%que quiere comprar una viviendaestá dispuesto a invertir en ella en-tre 150.000 y 300.000 euros.

De todos ellos, el 21% se gasta-ría sólo 150.000 euros como máxi-mo. Por tanto, para éstos, adquirirun piso en la ciudad de Madrid está

prácticamente descartado, puestoque no hay viviendas a estos preciossalvo algunas de segunda mano, pe-queñas y mal situadas.

Sólo el 17% pagaría entre 300.000y 400.000 euros por una vivienday menos todavía, el 9%, subiría elpresupuesto hasta la barrera de los400.000 y 600.000 euros.

Los privilegiados que pueden in-vertir más de 600.000 euros (100 mi-llones de las antiguas pesetas) sóloalcanzan el 3%.

� Precio o ubicación. La mayoríade los encuestados, a la hora de ele-gir entre ubicación de la casa y pre-cio de la misma se queda con la pri-mera. Es decir, el 56% elige su vi-

vienda por el lugar de ubicación; ypara el resto, el 44%, predomina elprecio cuando elige.

Estar cerca de los padres o en losbarrios donde se ha vivido, ademásde elegir zonas concretas por la pro-ximidad del trabajo, son algunas delas variables que manejan los ex-pertos cuando analizan la ubicaciónde los futuros compradores. En estecaso, como suelen opinar los ana-listas, la localización les ha dadola razón.

� La preocupación en la compra.A la hora de adquirir vivienda, loque más importa a la inmensa ma-yoría de los encuestados es el pre-cio. Así, el 64% lo valora antes de darel paso definitivo.

Sorprende un poco que sólo el19% tenga en cuenta la estabilidadlaboral cuando lo que quiere es ad-quirir una casa a pesar de que casila totalidad de los compradores tie-ne que hipotecarse y responder mesa mes a sus cuotas.

También preocupa, pero menos,la evolución del Euribor, principalíndice de referencia de los présta-mos hipotecarios a tipo variable enEspaña.

Sólo al 13% le inquieta esta cues-tión, pese a las constantes subidasdel indicador, lo que encarece lospréstamos hipotecarios.

� Evolución de los precios. Es unade las grandes preocupaciones delos españoles. Según los encuesta-dos, el 59% cree que bajarán los pre-cios en los próximos 12 meses. El39% opina que se mantendrán o su-birán y sólo el 2% no se pronuncia oprefiere no contestar.

El 45% de los lectores encuestados deseacomprar una casa en los próximos dos años

EL SUPLEMENTO ‘SU VIVIENDA’, EL PERIÓDICO GRATUITO ‘SV’ Y EL PORTAL ‘SUVIVIENDA.ES’ RECOGEN EN UNA ENCUESTA, EN LA QUEHAN PARTICIPADO CASI 8.000 CIUDADANOS DE TODA ESPAÑA, LAS PRINCIPALES PREOCUPACIONES A LA HORA DE ADQUIRIR UN HOGAR

Uno de las puntas delanza de la encuesta rea-lizada se refiere al al-quiler, una forma de vi-vir que en la Comunidadde Madrid y hasta elpropio Gobierno estánpotenciando desde hacetiempo.

No obstante, entre losque han participado pre-dominan los propieta-rios de vivienda, aunqueel grueso de los mismoscomprende edades en-tre los 22 y los 45 años.En esa franja de edadestá, de hecho, el 88% delos que han efectuadolas encuestas.

Así, el 47% de los en-

trevistados habita enuna vivienda de la quees titular; el 26% lo haceen régimen de alquiler,ya sea por iniciativa

propia o porque no tie-ne más remedio; y el22% vive con sus fami-liares.

Entre los que viven de

alquiler, el 46% se veobligado a estar en ré-gimen de arrendamien-to debido a que no pue-de acceder a una vivien-da en propiedad.

El 26% está alquiladopor decisión propia ytambién el 26% conside-ra su estado como unasituación transitoria a laespera de poder adquiriruna casa.

De los que viven al-quilados, el 83% paga almes entre 300 y 1.000euros. Sólo un 7% abonaal mes menos de 300 y elmismo porcentaje, entre1.001 y 1.300. El 3%, porencima de 1.300.

Sólo el 26% vive de alquiler por decisión propia

Imagen panorámica de Madrid con el reciente ‘skyline’ de la ciudad al fondo. / DIEGO SINOVA

ESPECIAL SALÓN (Y II) / ENCUESTA

SV.3Martes 15 de abril de 2008

� La segunda residencia. No co-rren muy buenos tiempos para lacosta y la montaña. Eso parece atenor de los resultados. El 89% delos preguntados al respecto de com-prar una segunda residencia asegu-ra que no piensa hacerlo en los pró-ximos 12 meses. El resto, el 11%,sí pretende realizar dicha adquisi-ción en ese periodo.

� Ubicación de la segunda resi-dencia. Entre los que pretendencomprar una casa vacacional, el31% prefiere una vivienda en lamontaña o el interior. El 25% tienedecidido que su piso de ocio debe es-tar en las playas de Levante o lasde Cataluña.

El litoral de Andalucía es el pre-ferido por el 16% de los potencia-les compradores de un segundopiso; y al 9,4% le gustaría tener vis-tas al mar Cantábrico. Es curiosoque, en total, la montaña y el in-terior tengan tanta aceptación enla actualidad.

� ¿Casa nueva o usada? Es una delas grandes cuestiones en muchasparejas que pretenden irse a vivirjuntos. Generalmente, las viviendasnuevas son elegidas por las de ma-yor poder adquisitivo y las de se-

gunda mano por las que tienen unaeconomía más ajustada. La res-puesta aporta datos muy relevantes.

Llama la atención que el 58% notiene preferencias por comprarseuna vivienda nueva o de segundamano.

Del resto de los preguntados, el22% desea una casa a estrenar; el20%, de segunda mano. Las dife-rencias entre los tipos de hogar, portanto, son muy pocas.

� Momento para comprar. Másclaridad existe entre los encuesta-dos a la hora de dilucidar si ahora esbuen momento para la compra deuna vivienda o no. El 60% dice: «No,porque los precios van a bajar». El23%, por el contrario, asegura: «Sí,porque ahora hay buenas oportu-nidades». El resto, nada menos queun 17%, no se pronuncia.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / ENCUESTA

El 43% aspira a tener unpiso de tres dormitoriosy sólo el 5% demandalos de uno

El 58% no tiene ningunapreferencia por compraruna casa nueva o desegunda mano

Martes 15 de abril de 20084.SV

MARTA BELVER

Una mujer enarbola con prestan-cia un serrucho ante un caballeroembutido en una caja que, pese a te-ner su cuerpo partido salomónica-mente en dos, sonríe tras sus gafasde pasta. Tan peculiar pareja da esteaño la bienvenida a los visitantes delSalón Inmobiliario de Madrid(SIMA), aunque sus miembros nocobrará ni un mísero céntimo porhacer horas extras a la salida delMetro de Campo de las Naciones.

Ambos son los protagonistas deno carne y hueso en una campañapublicitaria que lanza al mar inmo-biliario mensajes embotellados deltipo «Como por arte de magia, al-quila tu casa y acaba comprándo-la» y «Las espectaculares e insupe-rables condiciones que únicamentepodrían lograr ilusionarte». Desco-nocemos qué nota final sacarán enprestidigitación los padres de estaestrategia de captación de potencia-les propietarios; en originalidad, de

momento, ya llevan al menos unaprobado nada raspado. Y subiendo.

Aunque la competencia no podríacalificarse precisamente de meraaficionada. En esta edición de la fe-ria, que ya suma su primera déca-da de vida, las promotoras inmobi-liarias han agudizado aún más su in-genio comercial azuzadas por lasensación de ralentización que en-vuelve (casi empapela) al sector.

El resultado, apto para todos losgustos: desde un cadillac-ganchopara despachar casas con vistas almar de Castellón hasta unos grafi-teros a la usanza rapera que vendencomo «una revolución» que en elSur de Madrid se puedan comprarpisos desde 80.000 euros.

Tampoco se han obviado las alu-siones fantásticas. La fábula de la ci-garra y la hormiga, el súper héroe

Capitán Avantis y el televisivo cochefantástico Kit actúan como imanespara que los virtuales propietarios depisos fijen sus pupilas en la ofertaque se comercializa en algunos delos stands más animados del SIMA.

Engranaje de captaciónEl esfuerzo no es baladí. En esta edi-ción de la feria se buscan compra-dores para 159.067 viviendas. Y elengranaje de captación no se ha de-jado ni una sola tuerca (léase seg-mentos de público objetivo) sinapretar.

«Ahora te puedes ir de casa», rezael eslogan de un compañía que ofre-ce «grandes oportunidades en feriapara jóvenes y mayores». «Soy ale-gre, soy independiente y quiero unacasa llena de luz y espacio», expli-ca la fotografía de una chica rubia,

con aparente alergia al compromiso,estampada en un expositor vecino.

Guiños también para el que buscaun piso de reposición: «Cambia devivienda sin esperar a vender tu vi-vienda actual». Y para el ahorradoral que le da yuyu la Bolsa («¿Bus-cas un nuevo destino para tu inver-sión? Apuesta por Rumanía»), eldueño de una casa vacía («Señorpropietario, cubrimos los impagosdel alquiler de su vivienda») y has-ta para la encargada de desempeñarlas tareas domésticas («Importa tutiempo, nos importas tú: aspiracióncentral para el hogar»).

Entre las puntadas de un tejido fe-rial de 80.000 metros cuadrados, laaguja que más fino hila es la de loscomerciales de las promotoras in-mobiliarias. Plano en mano, no es-catiman detalles acerca de las vi-

viendas por las que se interesan ge-neralmente parejas, en su mayoríajóvenes, muchas con niño dormidoen el carrito o alojado en la tripa desu futura mamá.

El mercado de la vivienda pasapor un momento de incertidumbre,pero si el Salón es un buen termó-metro para medir el ánimo compra-dor hay que decir que el mercurioinmobiliario se mantienen a nivelesveraniegos. Tanto que casi dan ga-nas de zambullirse en alguno de losdestinos con sugerente nombre enlos que se venden residencias de ca-pricho, desde Playa de Coco hastaVenado Hills.

Aunque, como siempre en saraosde este corte, no faltan los jubiladosno tienen interés en adquirir pisopero meriendan a la luz de los focosde Ifema. Este año, sin embargo, la

cosa ha sido bastante modesta y ape-nas si han podido catar una tapa dejamón y una copa Manzanilla.

Mientras tanto, se rubrican losprimeros precontratos de compraen un elenco de compañías que lle-van nombres comerciales tan evo-cadores como Alaja, Heaven onEarth y Baobab. Y empresas afines,y no, aprovechan la ocasión parapromocionar banderas publicitarias,hilos musicales, piscinas biológi-cas y consolas Wii.

Éste es el mundo mágico delSIMA, donde se pueden encontrardesde señoras que diseccionan sindolor y con serrucho a sus compa-ñeros de trabajo hasta hogares de41.000 euros. Eso sí, para que la com-pra no sea ficticia hay que coger unavión y entrar en pista de aterrizajeen la localidad brasileña de Natal.

ESPECIAL SALÓN INMOBILIARIO (Y II) / CRÓNICA

Una vuelta por el mundo ‘mágico’ de la viviendaEL SALÓN INMOBILIARIO DE MADRID CUMPLE UNA DÉCADA AGUDIZANDO SU INGENIO PARA CAPTAR COMPRADORES

Aspecto de un expositor del SIMA. / BERNABÉ CORDÓN

Detalle de la estrategia comercial de una compañía. / B. C.Visitantes en el ‘stand’ de la Comunidad de Madrid. / DIEGO SINOVA

Las promotoras utilizandesde ‘cadillac-gancho’hasta ‘grafitteros’ parallamar la atención

Se pueden encontrarhogares de 41.000 euros;eso sí, hay que volarhasta Natal, en Brasil

Martes 15 de abril de 20086.SV

CARMELO J. PÉREZ HDEZ.

«¿Para qué queremos un viaje si lue-go sabe Dios cuándo podremos ir?Mejor que nos rebajen el precio». Laidea, formulada de muy diversasformas, ha sido una constante entrelos visitantes al Salón Inmobiliariode Madrid (SIMA). Este cambio enlas expectativas de los potencialescompradores de casa no hace otracosa que reflejar la transformaciónque vive el sector en razón delcambio de ciclo en que se en-cuentra inmerso.

En anteriores años de bo-nanza los vendedores compe-tían en un curioso más difíciltodavía a la hora de sorpren-der a sus clientes con plazas degaraje, juegos de maletas, mo-biliario, lavavajillas… Ahora,en cambio, la mayoría ha op-tado por idear ingeniosas fór-mulas que atajen de raíz elprincipal inconveniente queafecta a quienes aspiran a es-trenar la casa de sus sueños: lafinanciación de su compra.

Pocos cochesNo es del todo cierto que los re-galos en especie hayan desa-parecido totalmente. Viajes deuna semana con todos los gas-tos pagados, electrodomésti-cos, un spa portátil, un ama-rre para el yate en Almería ylos antes omnipresentes co-ches de obsequio ocupan aho-ra un espacio minoritario enla feria. «Esto no es nada com-parado con años anteriores,cuando llegabas a preguntar-te si estabas en el SIMA o enla Feria del Automóvil», bromea unresponsable de Marketing del Gru-po Arranz Acinas, mientras posajunto a uno de los vehículos que en-tregan a los clientes que adquierenuna casa. «Nos sigue funcionandomuy bien la idea», reconoce.

A pocos metros de su stand, leresponde un cartel de la competen-cia: «No sorteamos el coche fantás-tico, te regalamos a Maikel». Gru-po Dico, responsable de la campa-ña, ni regala coches ni promocionagrandes descuentos. «Se trata de lla-mar la atención y conseguir que elcliente se siente. Después, ya ha-blaremos», es su estrategia.

Es precisamente ese tú a tú entreclientesyagentescomercialeselprin-

cipal objetivo que persiguen las em-presas. «Buscamos que el compradordialogue con uno de nuestros ven-dedores. A partir de ahí, negociare-mos como lo hemos hecho siempre.No se trata sólo de rebajas, como siesto fuera la Semana Fantástica», ex-plica Rosalía Gallo, coordinadora deagentes externos de Realia.

Es así, sentados a la mesa, dondecomienza el despliegue de oportu-

nidades diseñadas por los profesio-nales para el SIMA. La inmensa ma-yoría de ellas, orientadas a mejorarel precio y las condiciones de finan-ciación de los inmuebles. «Hay unademanda importante esperando pre-cios razonables. Se trata de saberresponder de forma adecuada a susnecesidades», explica Jesús Martínde Prado, presidente de Larcovi.

La misma reflexión se ha hechola mayoría de promotores, a la luzde las ofertas estrella de este año.«No es valor añadido para sus ca-sas lo que buscan ahora los com-pradores, sino facilidades a la horade adquirirlas», señala Laura Ar-gente, directora Comercial de Ha-bitat. Para resolver el problema,

son muchas las empresas que seapuntan a la fórmula del alquilercon opción a compra en vivienda li-bre, una de las opciones con mayorpresencia. «Le proponemos alcliente que pruebe su casa y, si ver-daderamente le gusta, la compre enun plazo máximo de cinco años.El dinero aportado en concepto dealquiler se deduce de la cantidad fi-nal a abonar. En eso consiste nues-

tro Habitating», explica.La fórmula, que no es del

todo novedosa, ha sido reto-cada para responder a la ac-tual situación del mercado.«La ofrecemos en todas nues-tras promociones y congela-mos el precio de la viviendadurante ese periodo, para evi-tar que se deprecie. Los cin-co años que damos a los clien-tes les permiten ahorrar parapagar la entrada, una de susprincipales dificultades, o paraque vendan su actual vivienda,otro obstáculo que paraliza elmercado», concluye Argente.

Pagar la entrada«En Larcovi, incluso, remu-neramos a un 8% la entradarealizada por quienes prefie-ren hacer un desembolso ma-yor al principio», añade el pre-sidente de la empresa, quien,además, presume de vender«a precio neto, asumiendo elresto de costes de la venta, ta-les como escrituras, registro eimpuestos». «El cliente pagaasí sólo el coste de su casa, sintener que financiar lo que lue-go se le presenta como rega-

los. Aunque, como estamos en feria,lo celebramos con el obsequio detrasteros, 3.000 euros de rebaja uotros tipos de descuentos», recono-ce Martín.

En cuanto al mercado de reposi-ción, Juban Inmobiliaria, a travésde su producto Revolution, ofrece ha-cerse cargo de la venta del antiguohogar y, en el peor de los casos, ad-quirir la vivienda, dotando así deefectivo a su dueño para que puedahacer frente a la compra de la nueva.

Las artificios contables no tienenlímite a la hora de predisponer alcliente potencial para que firme suescritura: seguros contra impago,promesa de recompra de la vivien-da, sueldos mensuales durante un

periodo determinado, asumir partedel coste de la hipoteca, periodos decarencia… todo con tal de oír delcomprador el ansiado «Sí, quiero».

Importantes descuentos, finan-

ciación a la medida y un trato per-sonalizado. Son las armas con lasque los expositores en el SIMA 2008tratan de hacer frente a la actual co-yuntura que vive el sector.

¡MUERE, MALDITA HIPOTECA! El Capitán Avantis llega en auxilio de losdesesperados compradores de casas, ahogados ahora bajo el peso dela Hipoteca Perversa. La singular campaña publicitaria promociona elalquiler con opción a compra de la firma inmobiliaria. / CARLOS ALBA

ALGUNO QUEDA. Un vistazo rápido a las instalaciones del SIMA nos per-mite comprobar que, aunque los regalos en especie casi han desapare-cido por completo, aún es posible ver algunos vehículos expuestoscomo reclamo ante los potenciales compradores. / DIEGO SINOVA

DIRECTOS ‘AL GRANO’. Los promotores no se han ido por las ramas en lapresente edición del Salón Inmobilario. Conscientes de que el principalproblema es la financiación de la compra, han articulado novedosas eimaginativas soluciones para intentar reducir sus efectos. / B. CORDÓN

¿QUIÉN DA MÁS? Descuentos, rebajas, fórmulasnuevas de financiación privilegiada, sueldosextra... Las ayudas para pagar la vivienda sonla estrella de esta edición. / CARLOS ALBA

Los descuentos sustituyena los coches en el SIMA

LAS AYUDAS A LA FINANCIACIÓN, PROTAGONISTAS DEL SALÓN INMOBILIARIO

ESPECIAL SALÓN (Y II) / ESTRATEGIAS

Martes 15 de abril de 20088.SV

MARTA M. FERRER

Hay miles de razones para visitar la X edición del Salón In-mobiliario de Madrid (SIMA), una por cada casa que sepone a la venta. Quienes buscan su primera vivienda, quienestratan de dar con la mejor oferta en la playa o en la monta-

ña, los que optan a hacerse con una Vivienda de ProtecciónOficial (VPO), inmigrantes que acarician el sueño de mon-tar su hogar en España, despistados, curiosos... todos tie-nen cabida en una feria con la oferta necesaria para satisfa-cer los más variados paladares inmobiliarios. SU VIVIENDA

ha paseado entre los numerosos stands del Salón consul-tando a los visitantes sobre cuál es la razón que les ha traí-do al evento y cómo valoran la actual edición del SIMA. He-mos recogido respuestas para todos los gustos y comproba-mos que, una vez más, cada uno cuenta la feria según le va.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / VISITANTES

SIMA 2008: ‘Cada uno cuenta la feria según le va’ALGUNOS DE LOS VISITANTES CUENTAN A ‘SU VIVIENDA’ CÓMO VEN LA PRESENTE EDICIÓN DEL SALÓN INMOBILIARIO

CARLOS MERINO«Venía buscando un aparta-mento en Benidorm y algomás para nuestro hijo, perolos precios siguen muy altosa pesar de que algunos dicenque están bajando. Pensá-bamos que se notaría más lacrisis en los precios y que en-contraríamos ofertas, peronada. Me ha llamado muchola atención de esta edición dela feria que siga habiendotantísimos pabellones, a pe-sar de la situación. Se ha ha-blado mucho de la crisis yaquí sigue habiendo muchoespacio ocupado por las in-mobiliarias».

ANA Y JERÓNIMO«Veníamos a la feria buscan-do algo muy concreto, unchalé por la zona de Pozuelo,y nos ha llamado mucho laatención ver la diferencia deprecios que hay entre las in-mobiliarias. Una vivienda,con características similaresa otra que esté ubicada en elmismo entorno del munici-pio nos sale mucho más caraen una inmobiliaria que enotra. No hemos visto muchasdiferencias de precios entreadquirir una casa aquí y ha-cerlo en una inmobiliaria.Hoy por hoy, las casas siguendemasiado caras».

YOL Y SU PAREJA«Veníamos a ver algún pisode alquiler con opción a com-pra, pero los que hemos en-contrado son demasiado ca-ros para que puedan ser ad-quiridos por jóvenes comonosotros. Vamos a informar-nos de las ofertas que hayapara gente de nuestra edad,porque ésa va a ser la únicaforma de que podamosafrontar la compra de unacasa. Mi pareja y yo tenemosmuy claro que hay que ha-cerlo entre los dos porque,hoy por hoy, que una perso-na sola lo intente es prácti-camente imposible».

JUAN M. HUERTAS«He venido desde Méxicopara conocer el sector inmo-biliario español después detodo lo que se está hablan-do. Me ha impresionado mu-cho la feria, los stand de lasinmobiliarias y las promocio-nes que hacen para vendersus productos. Es una mues-tra muy grande en la que pue-des encontrar de todo y haymuy buenas ofertas. Es muydistinto a lo que podemos veren México. Me ha hecho mu-cha gracia ver los pisos quelos españoles se pueden com-prar en mi país, aunque aquíestán más caros».

VANESA Y JAVIER«Es la primera vez que veni-mos al Salón Inmobiliario yestamos aquí porque busca-mos una casa en el Ensanchede Vallecas que se adapte anuestro presupuesto. De mo-mento, aunque hemos vistoalgunas cosas interesantes,ninguna nos convence. Yahemos hecho cálculos sobrela hipoteca que sería necesa-rio suscribir y nos saldría poruna mensualidad de unos1.000 euros. Los pisos toda-vía están muy caros para losjóvenes que queremos inde-pendizarnos y que aún esta-mos estudiando».

AMADO VEGA«No he venido buscandonada en concreto. Despuésde echar un vistazo por laoferta expuesta, me ha pare-cido muy interesante el he-cho de que se pueda comprardesde España casas en el ex-tranjero. En algún stand hevisto promociones increíbles.Yo vengo de México y me hallamado mucho la atenciónver los precios que se ofrecenen España para comprar ca-sas en mi país. Son bastantemás caras que si las comprasdirectamente allí. La feria esmuy grande y vistosa y creoque está muy completa».

SERGIO ARROYO«He venido a la feria paracomprobar si realmente senota la crisis del sector in-mobiliario. Aunque la he vi-sitado el primer día, me pa-rece que se nota bastante. Esuna pena ver cómo están lascosas, con poca gente, menosexpositores… De momento,no tiene nada que ver con elambiente de otros años. Porlo que he podido ver, la gen-te sólo viene a pasearse, peroson pocos los que realmen-te piensan en comprarse unavivienda. Yo creo que la si-tuación es crítica de verdad yno sé cómo va a acabar esto».

ISABEL«Me dedico a vender suelopara la construcción de vi-viendas y he venido a la feriapara tantear un poco la si-tuación del sector, ya que esalgo que me afecta directa-mente. La verdad es que espeor y no hay más que verla edición de este año. Algu-nos expositores que otrosaños estaban este año noaparecen. No sé cómo va aacabar todo esto porque hayque tener en cuenta que eneste asunto hay mucha gen-te implicada y si no vendenunos, pues tampoco los otrospueden hacerlo».

RAÚL JIMÉNEZ«La verdad es que viendo laferia se nota que estamos enuna situación diferente. Haymuchos stands, pero algunosestán muy vacíos. No hay tanbuenas ofertas como decían,yo todavía no he visto esoscoches que regalaban o lossueldos que prometen parapoder pagar la hipoteca losprimeros años. Algunos tehacen descuentos del 10%,pero, aun así, los precios delas casas siguen estando porlas nubes y, aunque no esta-ba buscando nada en con-creto, todo me ha parecidoexcesivamente caro».

PIEDAD LÓPEZ«He venido al SIMA buscan-do una vivienda en Madrido en las afueras de la ciudad,alguna de tres habitaciones.Todavía no he encontradoninguna que esté bien de pre-cio. Te piden unas cantidadesdesorbitadas, sobre todo enMadrid. Hoy en día son po-cos los que se pueden permi-tir comprar una casa con unsueldo normalito. Estababuscando las ofertas queanunciaban, pero de mo-mento, o no las he visto, o noson tan atractivas como laspintaban. Será cuestión deseguir buscando».

JUAN Y VERÓNICA«Veníamos al SIMA a ver siencontrábamos alguna opor-tunidad, pero todavía no he-mos localizado nada que separezca a lo que estábamosbuscando. Nos parece quetodo es muy caro y, de mo-mento, las ofertas que anun-ciaban no las hemos visto. Loideal para nosotros es en-contrar algo que esté situadopor el centro de Madrid, peroen esa zona los precios sonimposibles. Si quieres algoun poco más económico tetienes que ir fuera de la ciu-dad y, aun así, es difícil quepodamos pagarlo».

DAVID DE JUAN«Es la primera vez que ven-go a la feria porque antes notenía la necesidad de buscaruna casa. Busco un piso enMadrid, por lo que he ido di-rectamente a los expositoresque ofrecían algo de lo quetenía en mente. He vistoanunciadas todas las ofertasque iba a haber en esta edi-ción del SIMA y pensabaque sería una buena oportu-nidad para comprar y apro-vecharlas, pero todavía nohe dado con la mía. Creoque lo mejor es seguir bus-cando tranquilamente y noprecipitarse».

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Martes 15 de abril de 200810.SV

Un viejo proverbio chino negaba la doctrina del regalo perse y pedía a cambio la virtud del esfuerzo propio comouna seguridad hacia el futuro. Hoy ambas realidades con-viven como dos formas de entender la Política, con ma-yúsculas, y, de una forma específica, la atención a los jó-venes y a los medios necesarios para solucionar su dificul-tad de acceso a la vivienda.

Pero, como ante cualquier problema que puede plantearseen la vida, la mejor metodología es tratar de diseccionarlocon rigor y afrontarlo tanto en su conjunto como en cadauna de sus particularidades. También en la relación de losjóvenes con la vivienda se requiere análisis y precisión, parano caer en planteamientos demagógicos o pre-cipitados que, a la postre, sólo conducen al fra-caso y a la frustración de los más interesados.

Quienes proyectan el tránsito a la vida inde-pendiente, que en España se ha ido posponien-do a una edad cada vez más tardía, y que en Ma-drid se sitúa en torno a los 27 años como media,han de acometer su decisión sobre la base de su-mar tres factores: la estabilidad laboral, el sa-lario y la posibilidad de alquilar o adquirir unavivienda.

Sin duda, el tercero de los sumandos, el ac-ceso a la vivienda, es el que más peso determi-na en la resolución de su problema.

El ‘río’La situación de la vivienda en España atra-viesa por un cambio de ciclo y una desacele-ración de los ritmos de construcción de losúltimos años, con una demanda que queda a laexpectativa de voces que anuncien una mejo-ra de la economía nacional e internacional,de una reducción mayor en los precios (hastaun 8% calcula el sector) y una rebaja de lostipos de interés.

La crisis de las hipotecas subprime en Esta-dos Unidos movió ficha en un aluvión de acon-tecimientos financieros que amenaza con cer-cenar bruscamente el crecimiento de los paí-ses desarrollados. En España, que en principiose anunció que quedaba a salvo de esa coyuntura, ya nadieduda, ni siquiera el propio Gobierno, de que en 2008 secrecerá por debajo del 3%.

El sector inmobiliario se ha visto golpeado por esta in-certidumbre, después de una década en la que ha sido, jun-to con el turismo, uno de los sostenes de nuestro modelo eco-nómico. El ajuste, más severo de lo que en principio se eva-luó por los especialistas, ha traído consigo una adaptaciónde la oferta y un menor aumento de los precios, que en elúltimo año subieron al ritmo del Índice de Precios de Con-sumo (IPC).

En este cuadro que pintan las condiciones del mercado, elEuribor no ha parado de incrementarse hasta alcanzartasas por encima del 4,73%, más del doble del existente enmarzo de 2004.

Éste es el escenario del río donde han de nadar nuestrosjóvenes, con menores ingresos y una limitada capacidadde ahorro para sostener el pago de una renta por arrenda-miento o de una hipoteca, lo que aconseja guardar bien laropa antes de tomar su decisión de emanciparse y entraren el mercado de la vivienda.

El ‘pez’La creación del Ministerio de Vivienda se anunció como lagran panacea para poner remedio a los problemas queafectaban a los jóvenes en su intención de crear un nuevo ho-

gar y tener una casa propia. El rosario de ocurrencias desu primera titular dejó paso a las propuestas precipitadas dela actual ministra en funciones, entre ellas, la Renta Básicade Emancipación (RBE).

La principal debilidad de la política que sostiene la RBEcabe focalizarla en su propia esencia. Las subvencionesentregadas a los jóvenes ni sirven para promover el al-quiler, ni contribuyen a su emancipación.

Mas al contrario, el subsidio que reciben termina por tras-ladarse al precio final del arrendamiento, por lo que losincrementos en el pago de las rentas los acaban sopor-tando todos, quienes reciben las ayudas y quienes no, que

son la mayoría de los jóvenes.Error de planteamiento que centra el problema del al-

quiler y el acceso de los jóvenes a la vivienda en la deman-da y no en la oferta, y que busca la solución con unas ayudasque sólo van destinadas al 0,05% de la población.

Y error de cálculo, porque al no atajar el fondo del pro-blema, los hechos, que siempre acaban por imponerse con to-zudez, demuestran que más de un 73% de los jóvenes que hansolicitado la RBE disponían ya de contrato previo y sólo un10,6% lo presentaba nuevo. Los datos ponen de relieve que lagran mayoría de los peticionarios, más de tres de cada cua-tro, ya vivían emancipados antes de la entrada en vigor delReal Decreto 1472/2007 de 2 de noviembre.

La RBE se incardina, en el fondo, en el recetario clásico delpensamiento socialista para abordar las situaciones de es-tancamiento económico, cuyos resultados ya conocemos (cri-sis económica de 1992): fomento de las políticas de déficitpúblico, que debilitan la posibilidad de bajar los impues-tos, de incentivar el consumo privado y la inversión pro-ductiva, generadora de empleo.

La ‘caña’España es, junto con Grecia e Italia, uno de los países de laUnión Europea donde menor arraigo tiene la opción del al-quiler. La distancia del porcentaje de contratos de arren-

damiento en relación con los de propiedad se haido agrandando con el paso de los años, debi-do tanto a la idiosincrasia de los españoles comoa las rebajas fiscales que favorecían la com-praventa y a la normativa legal que ocasiona-ba inseguridad en los arrendadores.

Una política eficaz para dinamizar el mer-cado del alquiler es la que sitúa el epicentroen la oferta, con actuaciones encaminadas a po-ner en el mercado las casas desocupadas y a de-sarrollar iniciativas para la construcción de vi-vienda protegida dentro de esta figura.

Esta estrategia, en relación con el acceso ala vivienda de los jóvenes, fue defendida tantopor el Consejo Económico y Social como porel Consejo de la Juventud, y es la línea que hadefendido el Gobierno de la Comunidad de Ma-drid, y cuyos objetivos avalan el Plan Joven yel Plan Alquila en nuestra región.

El protagonismo de los jóvenes en la sociedady en el desarrollo de su propio proyecto de vidano se puede hipotecar a una prestación econó-mica coyuntural, por mucha ilusión que hagacobrarla. Es el esfuerzo individual y la propia li-bertad de los ciudadanos, en un marco que pro-picie las condiciones óptimas para la activacióndel mercado residencial, el que ha de traer el de-senlace satisfactorio a nuestros jóvenes en suanhelo de emancipación y de conseguir unavivienda a precios asequibles.

Y es en ese ámbito de respuesta de la Administraciónhacia los problemas de los madrileños, donde se circuns-criben las medidas que se vienen aplicando en nuestra Co-munidad para rebajar la presión impositiva de los jóvenes,mediante la deducción de un máximo de 840 euros en la De-claración de la Renta de las cantidades abonadas en conceptode alquiler.

Además, la Consejería de Vivienda ha impulsado el de-sarrollo de mecanismos que favorecen la seguridad jurídi-ca para propietarios e inquilinos y tiene en marcha la cons-trucción de un parque de 45.000 pisos en régimen de arren-damiento.

El Plan Joven, que es un alquiler con opción a compra,ha entregado, desde su aprobación en junio de 2004, 1.256viviendas. En 2007 se iniciaron dentro de esta tipología 5.015pisos, a los que cabría sumar otros 7.304 de precio limita-do, destinados a las familias de clase media.

El dilema al que nos lleva a concluir esta doble interpre-tación de la realidad, en el sentido proverbial de dar unpez o enseñar a pescar, tiene su equivalente en la siguientepregunta: ¿o la política del subsidio o la política de la llave enla puerta? Los jóvenes lo tienen claro y el Gobierno de la Co-munidad de Madrid, también.

Ana Isabel Mariño Ortega es consejera de Vivienda de la Co-munidad de Madrid.

El joven, la ‘caña’ y el ‘pez’ANA ISABEL MARIÑO ORTEGA

Quienes proyectan independizarse han detener en cuenta su estabilidad laboral, susalario y la posibilidad de comprar o alquilar

«¿Política de subsidios o política de ‘llaveen la puerta’? Los jóvenes lo tienen claro yel Gobierno de la Comunidad, también»

Primeras viviendas de alquiler con opción a compra entregadas en Madrid, en La Ventilla. / D. S.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / OPINIÓN

SV.11Martes 15 de abril de 2008

ESPECIAL SALÓN (Y II) / LA COMPRA

BENITO MUÑOZ

Si en otros momentos, no muy le-janos, todo el mundo compraba unacasa, bien para sí mismo, bien parasus hijos, porque tener una vivienda«es una inversión para toda la vida»o para invertir a medio plazo; aho-ra, cuando el reajuste del sector in-mobiliario es un hecho incuestiona-ble, comprar una vivienda no debetomarse como un imposible. Aun-que, eso sí, se acabó el ritmo espec-tacular que vivieron las ventas has-ta al menos 2006.

Frente a los pesimistas en estanueva época del sector, también loshay más optimistas o, como ellosmismos dicen, realistas «con unacuestión tan importante como for-mar un hogar».

� 1. Por necesidad. Si el futurocomprador tiene una necesidad realde adquirir una vivienda, la ofertaactual es la mayor de los últimosaños y, por tanto, podrá encontrarun piso mejor. Sacar partido delstock de viviendas es un hecho más

que factible en nuestros días. Otracosa es que se pretenda encontraruna bicoca en vivienda nueva. Di-fícilmente se podrá hallar. «Es com-plicado acertar cuál es el mejor mo-mento para la compra, pero sí sepuede decir que los precios a medioplazo serán más altos que los ac-tuales», afirma Gregorio Izquier-do, director del Servicio de Estudiosdel Instituto de Estudios Económi-cos (IEE). «Ahora hay más oferta.Ésa es la realidad», añade.

� 2. El escaparate del SIMA. «Es elmomento de tomarse las cosas unpoco con calma, mirar mucho, tam-bién a medio plazo, y meditar lacompra con el tiempo que merece»,señalan en el IEE. «No hace faltaprolongar la espera. Eso no va a me-jorar la casa que se busca ni, nor-malmente, el precio», apuntan.

Y si hay en la actualidad un acon-tecimiento para mirar toda la ofertaése es el Salón Inmobiliario que tie-ne lugar en Ifema y que acaba elsábado. En él hay, sin contar con lasque se hayan vendido desde el 8 deabril, 159.067 oportunidades.

Allí se podrá encontrar el visitan-te con todo tipo de asesoramientoaunque la decisión de compra siem-pre corre a cargo de quien va a pa-gar la hipoteca.

� 3. El cliente mimado. A pesar deque todas las promotoras han ase-gurado siempre que han tratadobien a sus clientes, en la actuali-dad es más fácil que éstos se en-cuentren con una alfombra rojapara pasear hacia los productos in-mobilarios. Por tanto, encontraruna casa de mejor calidad es mássencillo que cuando las viviendas sevendían sobre plano, con suma fa-cilidad, y con la edificación a dosaños vista.

«Se producirán vacantes, pero notantas como la gente se cree. Se haconstruido mucho en la costa, perono tanto en la ciudad», dice Grego-rio Izquierdo. Y parece claro que lainmensa mayoría de la gente siguenecesitando vivir en las ciudades.

� 4. El ‘boom’ de la VPO. Si las po-sibilidades económicas del potencialcomprador no son muy boyantesni parece que vayan a crecer a me-dio plazo, siempre se puede contarcon la importante oferta de viviendaprotegida tanto del SIMA (5.860 ca-sas era el número de unidades enventa) como la que hay y habrá en lamayoría de las comunidades autó-nomas de la geografía nacional; casitodas tienen previstos pisos con al-gún tipo de protección.

� 5. No pensar sólo en el precio. Elprecio de las casas es, habitual-mente, el alma mater a la hora dela compra. Si bien ya se reconoceque los pisos bajarán, lo cierto esque no será excesivamente, al me-nos en vivienda nueva.

«Hay demasiada gente que espe-ra en exceso a una posible bajada delos precios. El sector inmobiliario es-pañol es muy rígido en la baja delos precios», dicen en el IEE.

� 6. La segunda residencia. Igual-mente, en el Salón Inmobiliario deMadrid se están ofreciendo miles decasas que pueden convertirse en se-gunda residencia, no sólo en la cos-ta, sino en la montaña. También laoferta internacional (42.688 casascuando empezó la feria) es impor-

tante para quien desee una residen-cia vacacional lejos de nuestrasfronteras.

No obstante, donde más ofertahay es precisamente en la costa. Ahílos expertos apuestan también pormirar bien, puesto que es factiblela calidad y se encuentran preciosasequibles en muchas promociones.

� 7. De segunda mano. El com-prador de esta vivienda se puede en-contrar en la actualidad con un granmercado en el que elegir casa. Vistala situación, todos los expertos ase-guran que es en este segmento don-de la negociación es más factible ydonde se puede rebajar la cantidadinicial hasta un 20% del precio fija-do. Hay muchos casos en los quebasta con hablar unos minutos conel dueño para que reconozca queel precio «es negociable».

� 8. Renunciar al centro. Puestoque comprar una casa en el centrode las ciudades suele suponer un de-sembolso muy superior al del precio

medio, el adquiriente debe pensaren alejarse hacia la periferia. Es lamejor manera de encontrar luga-res que, especialmente en Madrid,suelen estar bien comunicados. Losprecios van en consonancia con lalejanía de la almendra central: cuan-to más lejos, asequibles a más bol-sillos.

� 9. Las casas pequeñas. Se hanconvertido en la panacea de todoel mundo: promotores y ciudada-nos. En el caso de estos últimos, bus-car un piso de dimensiones reduci-das implica también un precio másfácil de pagar. Se da la circunstan-

cia, además, de que la oferta de es-tudios y pisos de uno y dos dormi-torios ha sido la que más ha creci-do en los últimos años.

� 10. Repositores. Vender la casapropia para comprar otra ha sidosiempre una de las mejores solucio-nes para poder embarcarse en laaventura de adquirir una vivienda,cuestión que en ningún ciclo ante-rior fue sencillo.

Contar ya con una vivienda per-mite dar una buena entrada y, entodo caso, la posibilidad de pediruna hipoteca mucho más asequi-ble a la economía del titular.

Diez argumentospara quien desea

comprar casaLA MAYOR OFERTA ES LA CLAVE PARA ENCONTRAR

UNA VIVIENDA A LA MEDIDA DE CADA UNO

Vista general del Salón Inmobiliario de Madrid, que se celebra en Ifema. / CARLOS ALBA

Para algunos expertos,la bajada de los ritmosde venta de los pisos sedebe a un exceso de pre-vención, por llamarlo dealguna manera. «Es unerror esperar la bajadade precios. Así está ocu-rriendo con mucha gen-te. Se trata de una de-manda potencial reman-sada», asegura GregorioIzquierdo.

Otros piensan quesiempre hay comprado-res, pero se trata de mo-delos muy concretos.

¿Quién compra casa enla actualidad? GonzaloBernardos, profesor deEconomía de la Univer-sidad de Barcelona, ha-bla de los que sí adquie-ren vivienda. «El prime-ro es el presionado porsu mujer para que com-pre. En este mercado, elhombre compra pisopara invertir y la mujerpara el uso. Así que ellamanda», señala.

«Si te has enamoradode una vivienda, hay quecomprarla porque ‘te la

pueden quitar’. Hay queacordarse de los que nosaben qué hacer con eldinero. Ésos compransiempre, da igual la épo-ca porque están segurosde que a medio plazosiempre subirá el pre-cio», dice.

Hay más gente quenecesita una casa y noespera, puesto que tieneasegurada su renta. «Pa-dres que no quieren quesus hijos vivan de alqui-ler, porque, según ellos‘es tirar el dinero’».

Losconsumidoressóloven una razón para com-prar ahora: esperar quelospreciosbajen. «Nove-mos otro motivo para ad-quirir una casa, tal comoestá la situación», dice elportavoz de la Confede-ración de Consumidoresy Usuarios (Cecu), deMadrid. «La situacióneconómica genera des-confianza, los tipos de in-terés están altos y losbancos no dan créditos»,concluye como argu-mentos anti-compra.

Una demanda demasiado paralizada

Quien lo necesite puedeconvertirse en propietariopero sin pretender hallaruna ‘casa-ganga’

«Es complicado acertarcuál es el mejormomento para lacompra», dice un experto

Martes 15 de abril de 200812.SV

I. P.

La celebración del Salón Inmobilia-rio de Madrid (SIMA) es un buen mo-mento para tomar el pulso al sector.Que el negocio del ladrillo experi-menta un cambio en la actualidades algo que nadie duda. Que esatransformación era previsible, y has-ta necesaria, lo cuestionan bien po-cos. Las discrepancias surgen, si aca-so, a la hora de cuantificar su alcan-ce y su extensión en el tiempo.

Amododebalance,SUVIVIENDAles ofrece esta semana 10 breves in-formes que, de la mano de los exper-tos y tomando como base las esta-dísticas publicadas, sirven de resu-men del viaje en el que actualmentese encuentran embarcados clientes yagentes del sector. Una travesía éstano exenta de ciertas dificultades.

El precio es el problemaEl precio de las casas es, sin lugara dudas, el capítulo que más direc-tamente afecta a los potencialescompradores. Según el Ministeriode Vivienda, en 2007 los hogaresse encarecieron un 4,8%, en el mí-tico entorno del Índice de Precios deConsumo (IPC). Más allá del fríolenguaje de las cifras, cabe decir quelos pisos siguen subiendo, pero mu-cho más lentamente.

Dando por sentado que las vivien-das de obra nueva no bajarán, cabedecir, sin embargo, que la evidentesobrevaloración de las casas de se-gunda mano tiene ya como efectomás inmediato de la actual coyun-tura un ajuste que se traduce en ne-gociaciones a la baja. En el negociode las viviendas usadas se constataen la actualidad un descenso en losprecios de en torno al 15% con res-pecto al año pasado. Con la sarténpor el mango, son ahora los com-pradores quienes marcan el ritmo deventa, con la excepción de aquellascasas que se encuentran ubicadas enenclaves privilegiados, como el cen-tro de las grandes ciudades.

Lejos del bullicio de los cascos ur-banos, un tipo de hogares de se-gunda mano, los destinados prin-cipalmente al ocio, acusan especial-mente este momento diferente, y losubicados en la costa de una mane-ra muy destacada.

Algo distinto le sucede a los uti-lizados como segunda residencia enel interior, pues, cada vez más, lasvacaciones las pintan blancas, a te-nor del auge que experimentan lascompraventas de casas con vistasa la montaña.

En contraste con los idílicos pai-sajes nevados, la bestia negra delmercado, el Euribor, parece haber-se instalado definitivamente en ni-

veles que dificultan en gran medi-da la financiación de las transaccio-nes de compraventa de inmuebles,al haber alcanzado el 4,7% en mar-zo. Las hipotecas, por tanto, segui-rán protagonizando las pesadillasde los españoles.

Este nuevo horizonte se ve re-frendado por las cifras de produc-ción de casas registradas por los co-legios de arquitectos de las distintas

comunidades de nuestro país. En al-gunas autonomías se ha constatadoya un descenso de hasta el 50% eneste capítulo. Y así seguirán las co-sas, según los expertos: profundi-zando en un ajuste conveniente traslos ya míticos años de ascensos casiexponenciales.

Cambian los números... pero nolas tipologías. A pesar de las pro-fundas y aceleradas transformacio-

nes que experimenta la sociedad, lasviviendas parecen resistirse a re-flejar estos movimientos, pues sonlas casas de uno a tres dormitorios,bien compartimentadas y sin mu-chas opciones de adaptación, lasque siguen acaparando el mercadocasi por completo.

Quienes sí cambian son los com-pradores. Con la mayor parte de losinversores fuera del mercado en laactualidad, son ahora los inmigran-tes, las parejas jóvenes que buscanpisos asequibles y los adquirentesde casas de lujo quienes sostienen elmercado.

Alquiler y VPOEn contraste, el mercado de alquilerde viviendas ha repuntado con inu-sitada fuerza. Parte de la culpa esdel Plan de Apoyo a la Emancipa-ción e Impulso al Alquiler del Mi-nisterio de Vivienda. El ya famosocheque de 210 euros que se conce-de a quienes tienen entre 22 y 30años ha disparado la demanda de pi-sos en alquiler... y ha encarecido losmismos, según algunos expertos. Elfuturo de tan discutida medida de-pende, sin otro camino posible, decómo evolucionen los precios y lasfacilidades crediticias en los próxi-mos años.

Otro tipo de inmuebles se favo-rece también de la dificultad actualpara comprar casas: las Viviendasde Protección Oficial (VPO). La ini-ciativa privada, antes casi ausentede este mercado, muestra ahora suinterés por él al considerarlo un re-fugio para garantizar su actividad entiempos difíciles. «Éste será un añoclave para la VPO», coinciden losexpertos.

Igualmente importante es la preo-cupación existente en el sector porconstruir casas que se conviertan enaliadas a la hora de luchar contra lacontaminación y a favor del ahorrode energía. Ecoeficiencia, ésa es laconsigna que, despacio pero sinpausas, trata de hacerse un huecoen el mercado de viviendas.

De forma muy resumida, así estánlas cosas en el sector inmobiliario,uno de los más activos de la econo-mía española, inmerso ahora en unaprofunda transformación.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / PRESENTACIÓN

‘Disección’ al sector inmobiliario,un poliedro formado por 10 caras

‘SU VIVIENDA’ ANALIZA EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN TODAS SUS FACETAS, DESDE LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS HASTALAS SUBIDAS DEL EURIBOR, CON PARADAS EN LOS NUEVOS COMPRADORES, LA SOSTENIBILIDAD Y LAS TIPOLOGÍAS, ENTRE OTRAS

Viviendas en construcción, en el Ensanche de Vallecas. / ANTONIO HEREDIA

LAS CLAVES DEL SECTOR1. El precio de las viviendas creció un 4,8% a lolargo de 2008, seis décimas por encima del Índicede Precios de Consumo (IPC).

2. Vizcaya ha arrebatado a Madrid el puesto decabeza en el ranking de las provincias máscaras, con una media de 3.082 euros por m2.

3. El Banco de España prevé que la media en laque sitúe el Euribor en 2008 sea del 4,3% y que en2009 se rebaje hasta el 3,7%.

4. El Ministerio de Vivienda dice que cada año seiniciará la construcción de 150.000 VPO.

5. Según la encuesta realizada por el Ministeriosobre el alquiler en España, el importe medio deuna vivienda con muebles es de 6,69 euros/m2.

6. La misma muestra recoge que las casas que sealquilan sin amueblar cuestan, de media, 4,77euros por cada metro cuadrado.

7. El Consejo de Construcción Verde de Españaconsidera que las casas ecoeficientes ahorranentre un 30% y un 70% de energía.

8. El ahorro en consumo de agua sería del 65%;el de electricidad, de entre un 40% y un 70%.

Martes 15 de abril de 200814.SV

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / PRECIOS

No se trata del popular programa-con-curso de televisión, sino de lo que po-dríamos entender como precio razo-nable, admisible, viable… de la vivien-da. Las consecuencias actuales enrelación con el precio de la vivienda, hayque buscarlas en la evolución del sectordesde la década de los 90 hasta hoy.

En España, tras la crisis en los pri-meros años 90, llegamos a un equilibrioen la proporción de promoción de vi-vienda libre y protegida hacia la mitadde dicha década, momento en que seconsiguió igualmente un adecuadoequilibrio entre el precio de cada una deestas modalidades de vivienda. Así, enuna ciudad de tamaño medio, a igualdadde superficie y con semejante ubicación,una vivienda libre tenía un precio su-perior a una Vivienda de Protección Ofi-cial (VPO) en un 50%.

Como consecuencia del enorme, y engran medida artificial, incremento delprecio de la vivienda libre habido en es-tos últimos años, y de que la VPO hamantenido de forma bastante establesu precio (en función del IPC), en estemomento está disparada dicha pro-porción, pues en casos similares a losantedichos, los diferenciales de preciosentre una y otra modalidad se sitúanentre el 350% y el 400%.

¿Qué precio, pues, podría entender-se como razonable para una vivienda li-bre de primer acceso? Si se ofertan lasVPO prometidas por los políticos, y sal-vando las diferencias propias de mu-nicipios singulares como Madrid, Bar-celona o San Sebastián y otras excep-ciones, precios para la libre en elentorno de un incremento del 50% de laVPO (con actualización de un 5% ensu precio) serán los razonables parala etapa próxima; y, por tanto, entre los1.600 y los 2.200 euros/m2 construido.En definitiva viviendas libres de tresdormitorios con plaza de garaje y tras-tero entre 170.000 y 220.000 euros. Porencima de estos precios costará traba-jo vender…

Antonio Portillo es presidente del Con-sejo Académico de Vivienda del Institutode Práctica Empresarial.

¿Cuál esel precio

justo?ANTONIO PORTILLO

MARTA BELVER

El precio de las casas todavía noha bajado. O, para ser más exac-tos, no lo ha hecho oficialmente. ElMinisterio de Vivienda, la voz au-torizada para confirmar el au-mento o la disminución del costede los hogares, calculó que los pi-sos se encarecieron un 4,8% a lar-go de 2007; esto es, seis décimasmás de lo que aumentó en esos12 meses el nivel de vida (que semide a través del famoso Índice dePrecios de Consumo o IPC).

Dicho con otras palabras: demedia, los pisos de nueva facturay los usados se revalorizaron, unavez más, el año pasado; eso sí, a unritmo notablemente inferior queen ejercicios precedentes, cuandose llegaron a registrar subidasanuales del 18,5%.

Caídas en términos realesHasta aquí la media aritmética.Si se aleja la lupa hasta el plano re-gional, el resultado es que la fac-tura de las casas en 20 provinciasengordó a un nivel inferior al delIPC en 2007 o, lo que es lo mis-mo, en ellas cayó ligeramente entérminos reales. Este fenómenoatravesó la Península desde Mála-ga hasta Álava, con parada en laindiscutible reina de las transac-ciones inmobiliarias, Madrid, don-de aumentó un 1,8% el desembol-so necesario para firmar una es-critura de propiedad.

Pero, por supuesto, la fría esta-dística deja paso al calor de lasmatizaciones. La primera, que es-tas cifras se calculan tomandocomo referencia valores de tasa-

ciones bancarias y no el precio alque realmente se venden al finallas casas, según reconocen fuen-tes del sector.

Otro pero: los datos que elaborael departamento de la ministraCarme Chacón sólo tienen memo-ria histórica desde 2005. En pro-vincias como Toledo, Guadala-jara y Segovia, por mencionar sólotres ejemplos, el boom comenzócon anterioridad a esa fecha, deahí que no tendría por qué extra-ñar que el precio de sus hogares sehaya incrementado entre un mo-desto 2,8% y un 3% en los últimos12 meses analizados por el Minis-terio del ramo.

Cuestiones metodológicas almargen, Vizcaya ha arrebatado aMadrid el puesto de cabeza en elranking de provincias menos ase-quibles para el comprador, conuna media de 3.082 euros por me-tro cuadrado. Los ciudadanos ca-cereños, en cambio, siguen siendolos españoles más envidiados enasuntos residenciales, ya que sólo

tienen que pagar 982 euros pormetro cuadrado.

Más allá de la estadística, elmensaje principal es que los pisosgeneralmente suben, pero muchomás despacio, y que los ajustes

de precios se registrarán en zonasy productos localizados.

En el caso de las viviendas deobra nueva, de acuerdo con la ma-yoría de los analistas del mercado,el milagro de la bajada de los pre-cios difícilmente se producirá: lospromotores inmobiliarios tienenque rentabilizar el gasto del suelo,de las exigencias en la construc-ción que ha introducido el nuevoCódigo Técnico de la Edificación...

Otra cosa, puntualizan, es queno se hayan estudiado bien losproyectos y que, por ejemplo, laubicación no sea la adecuada, yaque entonces podría suceder queal final tuviera que retocarse la eti-queta de venta.

La película cambia en la segun-da mano, un segmento en el quelos expertos reconocen sin am-bages que la sobrevaloración cam-pa a sus anchas. Desde septiembre

del año pasado las operaciones decasas usadas empezaron a cerrar-se por debajo del monto inicial-mente solicitado por sus propieta-rios, lo que no puede traducirsenecesariamente como una caídade los precios; más bien, un ajustede los mismos al momento actual.

En todo caso, aquí las genera-ciones también son odiosas. Es po-sible vender una casa en una se-mana si se pide una cifra razonableo pueden tardarse más de dos añossi la cantidad solicitada no lo es.

Una pareja consulta la oferta de viviendas en una comercializadora. / B. CORDÓN

La subida delas viviendas dauna ligera tregua

al compradorEL PRECIO DE LAS CASAS AUMENTÓ UN 4,8% EN2007, SÓLO SEIS DÉCIMAS POR ENCIMA DEL IPC

En 20 provincias lafactura de las casas‘engordó’ a un ritmoinferior al nivel de vida

El ‘milagro’ de labajada difícilmentese producirá en lasviviendas de obra nueva

Martes 15 de abril de 200816.SV

BENITO MUÑOZ

Ahora que los tiempos financierosestán revueltos es un buen momen-to para hacer recuento del compor-tamiento del Euribor, el mayor delos tiranos para muchas familias hi-potecadas, en lo que va de año y,probablemente, en lo que queda porvenir.

Tras el despiste en forma de caídadel mes de febrero, cuando pare-cía que había que estar contentosdespués de más de dos años de com-portamientos al alza, llegó marzoy estropeó todas las expectativas debajada real del principal índice dereferencia de los préstamos hipo-tecarios en España.

Si bien febrero acabó con el in-dicador en el 4,379%, lo que supu-so que las hipotecas semestrales serevisasen a la baja, marzo acabó conun descorazonador 4,590%. Esto

significa que las familias acusaráncon más fuerza la subida en las cuo-tas mensuales de sus hipotecas.

Referencia diariaLo peor es que desde el 25 de marzoel Euribor diario supera el 4,7% yhasta el miércoles pasado, la me-dia mensual se sitúa en el 4,747%, elmáximo de nuevo desde septiembrede 2007.

Volviendo al lado un poco másamable de marzo, una hipoteca va-riable de 180.000 euros referencia-da al Euribor y con un diferencialdel 0,60% pagará en su próxima re-

visión 53 euros mensuales más quehace un año. Esto supone 637 eurosanuales en el mismo préstamo.

¿Por dónde van a ir los tiros pró-ximamente? El Banco de España haseñalado en uno de sus informes quela media del Euribor en todo el ejer-cicio 2008 estará en torno al 4,3%.Una más que ligera brisa de opti-mismo prevé la entidad para 2009.Según la institución que gobiernaMiguel Ángel Fernández Ordóñez,el indicador bajará hasta el 3,7%.

La bajadaEse descenso del 0,6% supondríauna agradable bajada para las hi-potecas y volver a los niveles alcan-zados en septiembre de 2007 y en di-ciembre de 2000.

Ese 4,3% no deja de coincidir conlo que muchos expertos ya han va-ticinado para el presente 2008: elEuribor se moverá en torno al 4,5%pero con tendencia a estar más pordebajo que por encima.

Si se piensa en las prediccionesdel Banco de España y el Euribor en2009 llega a ser efectivamente del3,7%, el mismo préstamo reseñadomás arriba de 180.000 euros a 30años referenciado al Euribor más0,60% de diferencial pagará unacuota 64,6 euros más barata que en2008. Eso supone 775,2 euros me-nos al año.

¿Dónde estará el problema en-tonces? Según los analistas econó-micos, «seguirá siendo el mismo queahora: el empleo». Si un españolhipotecado pierde su trabajo el caoseconómico doméstico se acrecenta-rá si tarda en volver a conseguir unsalario mensual.

En términos de morosidad, los ni-veles no parecen alarmantes a jui-cio, al menos, de la Asociación Hi-potecaria Española.

Así reza en su informe del cuar-to trimestre de 2007: «La dudosidaddel crédito de los hogares para laadquisición de vivienda con garan-tía hipotecaria alcanzó en diciem-bre de 2007 el 0,717%, en compa-ración con el 0,632% registrado eltrimestre anterior y el 0,409% de di-ciembre de 2006».

La Asociación Hipotecaria Espa-

ñola lleva años avisando del peligrode la morosidad. En el mismo es-tudio sigue recordando: «El mer-cado hipotecario español está cons-tituido, casi exclusivamente, porpréstamos a tipo variable con ca-dencias de revisión de seis o 12 me-ses, lo que representa una induda-ble exposición al riesgo de interés».

Lo que refrenda añadiendo: «Má-xime cuando la política monetariaestá transferida al Banco CentralEuropeo (BCE), que trata de opti-mizar su gestión en función de lasnecesidades globales de la UniónEuropea (UE), que no coinciden ne-

cesariamente con las necesidadesconcretas de las economías de cadauno de sus estados miembros».

El futuro¿Cómo se perfila el futuro para lospróximos hipotecados? Con la nue-va Ley de Reforma del Mercado Hi-potecario habrá –la está habiendoya– reducción en los gastos de cons-titución de préstamos hipotecarios;igual sucede con la cancelación ysubrogación, cuyas comisiones sehan rebajado hasta el 0,5% en loscréditos variables. Las modifica-ciones de los créditos también po-

drán efectuarse sin necesidad decancelarlo y contratar otro nuevo,como ocurría antes.

Además, según los expertos, elusuario que pretenda comprar unavivienda y financiarse con una hi-poteca debe tener en cuenta que elmercado ofrecerá nuevos productosa corto y medio plazo. Según esto,las mayoría de las economías fami-liares debería tener un productoadecuado a su poder adquisitivo.

Otra cuestión es la reducción enla concesión de préstamos llevada acabo en la actualidad por las enti-dades financieras.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / HIPOTECAS

140.000 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000 260.000 280.000 300.000

20 años 938,7 1.072,7 1.206,8 1.340,9 1.475 1.609,1 1.743,2 1.877,3 2.011,4

25 834 953,1 1.072,2 1.191,4 1.310,5 1.492,7 1.548,8 1.668 1.787,1

30 767,8 877,5 987,2 1.096,9 1.206,6 1.316,3 1.426 1.535,7 1.645,4

35 723,6 826,9 930,3 1.033,7 1.137,7 1.240,4 1.343,8 1.447,2 1.550,6

40 692,7 791,7 890,7 989,7 1.088,6 1.187,6 1.286,6 1.385,5 1.484,5

45 670,7 766,5 862,3 958,1 1.054 1.149,8 1.245,6 1.341,4 1.437,8

50 654,6 748,1 841,6 935,2 1.028,7 1.122,2 1.215,7 1.309,2 1.402,8

Hipoteca de tipo variable al Euribor (4,59%) + 0,60%

Simulación hipotecaria

FUENTE: Elaboración propia TFV / EL MUNDO

CLAVES HIPOTECARIAS PARA 20081. El Euribor, principal índice de referencia de lospréstamos hipotecarios en España, seguirámarcando la economía de las familias con créditospara la financiación de vivienda.

2. En el mes de abril el Euribor ya ha superadoel 4,7% aunque la media de marzo se quedó enel 4,590%, a falta de la confirmación oficial.

3. El Banco de España prevé que la media de esteindicador en 2008 sea del 4,3% y que en 2009 serebaje hasta el 3,7%.

4. La morosidad se mantiene en unos nivelestodavía razonables a juicio de los expertos. En2007 se había llegado al 0,717%, según uninforme de la Asociación Hipotecaria Española.

5. La gran preocupación de los analistas seguirásiendo la misma que en los últimos meses: elempleo. Si no se pierde, las economíasdomésticas podrán enfrentarse a las subidas desus cuotas hipotecarias.

6. Desde la aprobación de la Ley de Reforma delMercado Hipotecario la reducción de los gastospara la constitución de una nueva hipoteca es yauna realidad.

7. También se ahorrará en la subrogación ycancelación de hipotecas, cuyas comisiones hansido rebajadas por el nuevo texto.

8. Los ciudadanos contarán con nuevosproductos hipotecarios, según los expertos.

El Euribor se paseapor encima del 4,7%en el mes de abrilEL BANCO DE ESPAÑA AUGURA UNA MEDIA AL

FINALIZAR 2008 DEL 4,3%, Y DEL 3,7% EN 2009

Un hombre pasa ante una entidad financiera que anuncia una hipoteca. / JAVI MARTÍNEZ

El índice de referenciade las hipotecas está enel 4,590% a falta de laconfirmación oficial

Depender de la políticamonetaria del BancoCentral Europeorepercute en el riesgo

SV.17Martes 15 de abril de 2008

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / PRODUCCIÓN

JOSÉ RAMÓN CAAMAÑO

Los tiempos de la producción de-sorbitada de viviendas han llega-do a su fin en nuestro país. Ahora,la palabra «ajuste» es la más ade-cuada para definir la actual situa-ción. Los datos ofrecidos por elConsejo Superior de los Colegiosde Arquitectos de España(CSCAE) sobre los visados en2007 arrojan cifras que en algunascomunidades autónomas suponenun descenso de más del 50%.

«Hasta la llegada del ajuste, enEspaña teníamos unos niveles deproducción insostenibles», afirmaIrene Martínez García, responsa-ble de Research Residencial de laconsultora CB Richard Ellis. «Perollegamos a 2007 y nos encontra-mos con un descenso en la pro-ducción de un 33,8%, algo que eraabsolutamente necesario. Este ca-mino del ajuste se está volviendomás drástico. Por ejemplo, en ene-ro de 2008, si lo comparamos conel mismo mes del año anterior, te-nemos una reducción del 50%»,añade.

Los números ofrecidos por elCSCAE reflejan la nueva tónicadel sector inmobiliario: de las915.068 viviendas visadas en 2006(de las cuales sólo 75.173 fueronprotegidas) pasamos a 603.312durante 2007, con un descenso to-

tal del 33,8%. Entre los lugaresen los que la producción ha des-cendido de manera más acusada,comparando los datos de 2006 conlos de 2007, se sitúan la ciudad au-tónoma de Ceuta (-76,19%) y An-dalucía (-56,96%), seguidas de Na-varra (-50,19%). En el lado opues-to están Baleares (-0,97%) yMurcia (-8,76%), las que menoshan variado su producción, aun-que también a la baja.

Por su parte, las viviendas fina-lizadas continúan aumentando en2007, puesto que el dato acumu-lado de certificaciones de fin deobra hasta noviembre del año pa-sado es de 595.796, lo que supusoun incremento interanual del 10%.

PrevisionesLos expertos de CB Richard Ellisaseguran que el claro descenso dela producción de viviendas surgecomo respuesta a la retracciónde la demanda. El año 2007 hasido, además, aquél en que todoslos promotores reconocen el cam-bio de ciclo y el sector comienza atomar conciencia de este hecho,motivado por la rotundidad de lascifras. Martínez García hace susaugurios: «El ajuste no va a ter-minar este año. La previsión esque se prolongue durante 2009,cuando será más acentuado, has-

ta llegar a 2010, momento en elque se espera una recuperación».

Todo esto respalda las decla-raciones vertidas por el presiden-te de la Asociación de PromotoresInmobiliarios de Madrid (Aspri-ma), José Manuel Galindo, quienadmite que la demanda de400.000 casas nuevas estimadapara 2008 y 2009 ha acabado porresultar demasiado optimista, de-biendo reducirse, posiblemente, a300.000 en la realidad.

En este contexto los expertosvaticinan un interés cada vez ma-yor por la opción de la vivienda enalquiler y por la promoción de Vi-

viendas de Protección Oficial(VPO).

El año pasado, aproximada-mente el 12% de las viviendas ini-ciadas en España estaba incluidoen algún régimen de protecciónpública. «La VPO ha aumentado,aunque no espectacularmente. Sepretende incrementar su número;de hecho, el interés es mutuo tantodel sector público como del priva-do, porque es un tipo de casas conrecorrido y demanda. Se quiere lle-gar a la cifra del 50%, ya que es unaapuesta segura dentro del contex-to inmobiliario español», asegurala experta de CB Richard Ellis.

Construcción de Viviendas de Protección Oficial en Vitoria. / MITXI

Las cifrasconfirman el ajusteque vive el sectorLOS VISADOS DE VIVIENDAS HAN CAÍDO, EN

ALGUNOS CASOS, HASTA EN UN 50% EN 2007

En los últimos años se han batido todoslos récords de construcción de vivien-das en España. La producción anual hade estar en función de la demanda realexistenteencadamomento,quevienede-terminada por el número de potencialescompradores, surentadisponibleyelpre-cio de las viviendas. Esto quiere decir quelos inmuebles que se pongan en el mer-cado han de tener en cuenta parámetroscuantitativos, pero también cualitativos.

La producción media anual puede es-tar alrededor de las 450.000 viviendas,teniendo en cuenta tanto las principalescomo las secundarias.

Actualmente, y debido a la fuerte pro-ducción de años precedentes, nos en-contramos en un periodo de ajuste. Anteesta situación es necesario tomar medi-das, ya que la evolución de la economíaespañola dependerá, en gran medida,de la del sector inmobiliario.

Un ajuste demasiado brusco de laactividad no sólo afectaría al empleo delsector, sino también al de las empresasde materiales, a las industrias auxiliares,a los servicios inmobiliarios y a los pro-fesionales independientes; y, además,produciría graves consecuencias en lasfinanzas públicas y en el consumo pri-vado.

Sabiendo que los niveles de produc-ción anteriores son totalmente insoste-nibles, tenemos que amortiguar la pro-fundidad del ajuste y alargarlo en eltiempo para que sea asumible. Para con-seguir esto es necesario implementar,ya, medidas de estímulo a la demandaque aseguren un grado de actividad ra-zonable en los próximos años.

Julio Gil es gerente de la Asociación de Pro-motores Constructores de España (APCE).

La producciónen el sector

inmobiliarioJULIO GIL

Martes 15 de abril de 200818.SV

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) celebra sudécimo aniversario. Y lo hace consolidado como unade las ferias residenciales más importantes del mun-do por metros de exposición y número de exposi-tores. El SIMA, incluso en tiempos de ajuste delsector como los que estamos viviendo, cuenta esteaño con casi 600 empresas participantes, lo quenos da una medida del valor de una feria, que halogrado despertar el interés internacional hasta con-seguir la presencia de representantes de 30 países.

Pero además, como primer foro nacional de re-ferencia, el SIMA ha dado este año una vuelta detuerca más a sus contenidos profesionales y un añomás ha organizado su Conferencia Inmobiliaria entorno al Estudio Planner-Asprima, que en esta oca-sión ha analizado el horizonte coyuntural que defi-nirá la actividad promotora y las principales estra-tegias que deberán adoptar las empresas para abor-dar el cambio de ciclo. Los foros internacionales dedebate se unen a múltiples novedades expositivas entorno a las nuevas tecnologías que aplicará la casadel futuro, lo que multiplica el interés de una se-mana de frenética actividad, compartida por todoel quién es quién de la promoción inmobiliaria.

Para quienes trabajamos en esta actividad indus-

trial, el interés reside además en conocer las nove-dades que las empresas participantes están adop-tando en el ámbito del marketing, una herramientaimprescindible para vencer la crisis de confianzaen la economía y en los mercados financieros que tie-ne su reflejo en el sector inmobiliario.

Pero sin duda, el principal protagonista del Sa-lón será el público, que se prevé alcance los 150.000visitantes. El SIMA les ofrece la posibilidad de ac-ceder al gran escaparate de la vivienda, con la mejoroferta inmobiliaria de primera y segunda residen-cia gestionada por empresas profesionales.

Citadeenvergadura,ypor tanto ineludible,parapul-sar la situación actual y el futuro de un mercado quese ha convertido en noticia habitual en los medios decomunicación. Con tantas expectativas el SIMA 2008puede afianzar, todavía más si cabe, el lugar preemi-nente que se ha ido ganando con el paso de los añosdentro del sector. Es lógico, por tanto, que el compro-miso que Asprima mantiene con el Salón sea priorita-rioyse traduzcaenunaampliaparticipacióndesusem-presas en el encuentro inmobiliario más profesional.

José Manuel Galindo es presidente de la Asociación dePromotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

SIMA 2008, una cita ineludibleJOSÉ MANUEL GALINDO

Dos jóvenes se interesan por una vivienda en un ‘stand’ del SIMA. / BERNARDO DÍAZ

ESPECIAL SALÓN (Y II) / OPINIÓN / CONFERENCIAS

I. P.

En España el sistema fiscal es muyventajoso para la inversión inmo-biliaria en el extranjero. Si se cum-plen una serie de requisitos, cual-quier rentabilidad generada en elextranjero y repatriada a España nopaga ni un solo euro más en im-puestos, según explicó José LuisGonzalo, de Ernst & Young Abo-gados, en la jornada Claves fisca-les para la inversión inmobiliaria enel extranjero, organizada en el Sa-lón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

Por tanto, el esfuerzo del com-prador en la planificación y gestióndel coste de impuestos debe estar di-rigido a pagar lo menos posible enel extranjero.

Para acceder a este sistema deexención es necesario que las ren-tas generadas en el extranjero seande carácter empresarial. Y en estesentido, «la ley no es clara», segúnargumentó Gonzalo.

«La ley dice que para los rendi-mientos de capital inmobiliario seconsidera renta empresarial la exis-tencia de un local afecto a la activi-dad inmobiliaria, pero en el casode plusvalías no dice nada. Hay unvacío legal», expuso. Además, parabeneficiarse de la exención al me-nos un 85% de la renta debe ser decarácter empresarial. Y que estarenta haya tributado ya en el paísextranjero.

Cuando se trata de invertir en unpaís foráneo el gasto fiscal es esen-

cial y hay que controlarlo, según elrepresentante de Ernst & YoungAbogados, quien puso el acento enlas cuestiones previas que hay quetener en cuenta a la hora de invertir.

En primer lugar, hay que tenerclaro el modelo de negocio no fiscalpara la planificación fiscal de una in-versión inmobiliaria internacional.En este sentido, el comprador debesaber si va a realizar inversionesen un único país o en varios; el ho-rizonte temporal de la inversión; asícomo el número, tipo y rotación delos activos inmobiliarios.

También es clave la financiación,que tiene un impacto directo en lafiscalidad.

Diseñar objetivosDespués, hay que diseñar los ob-jetivos de planificación fiscal, enopinión de José Luis Gonzalo. Laestructura internacional de inver-sión inmobiliaria debería permitirlas desinversiones con la menortributación posible; permitir la rea-lización de la inversión inmobilia-ria de forma fiscalmente impor-tante; reducir o eliminar la tribu-tación de los flujos de fondosdentro del grupo (por ejemplo, re-tención por dividendos, intere-ses…); reducir la tributación localde las sociedades operativas (apro-vechamientos de gastos…); y per-mitir, en su caso, la circulación defondos desde unas inversiones aotras dentro mismo país.

Ventajas de compraren el extranjero

EL SISTEMA ESPAÑOL ‘MIMA’ LA INVERSIÓNINMOBILIARIA EN EL EXTERIOR PORQUE EXIMEDEL PAGO DE IMPUESTOS POR LOS BENEFICIOS

Martes 15 de abril de 200820.SV

LUCAS PÉREZ

Desde el verano pasado, el mercadode pisos de segunda mano ha su-frido una caída que ha desemboca-do, a día de hoy, en una bajada deprecios en algunos casos de hastaun 15% respecto al año pasado. Alos expertos del sector esta acusadadesaceleración de la demanda y,en consecuencia, de los precios, noles pilla de sorpresa.

«Es algo que tenía que suceder. Lasubida que se estaba dando en losúltimos años, por encima de lo queel mercado podía asumir, no eranormal, por lo que era previsibleesta vuelta a la normalidad», asegu-ra Óscar Martínez, presidente dela Asociación Profesional de Exper-tos Inmobiliarios (APEI).

Durante mucho tiempo, la vivien-da usada ha sido la solución idóneaante la imposibilidad de poder afron-tar un elevado gasto en una casa denueva construcción o la opción deacceder a un espacio donde vivir enuna zona privilegiada de una granciudad a un precio más reducido.Pero la coyuntura ha cambiado.

El subdirector general de DonPi-so, Emiliano Bermúdez, enumeralas causas: «La situación financie-ra actual es muy dura. Los bancos,por falta de confianza o liquidez, po-nen muchos problemas para conce-der créditos en operaciones que

hace un año eran clarísimas. Ade-más de esto, también influye el ele-vado precio que llegaron a alcan-zar los pisos y, por supuesto, el mo-mento delicado por el que pasa laeconomía en España», asegura.

En este sentido, la desaceleraciónen cuanto a la venta de viviendasque se viene dando en los últimostiempos en nuestro país ha hechoque se produzca un cambio de ten-dencia en el mercado inmobiliarioespañol en el que el comprador deeste tipo de inmuebles pasa a tenerla sartén por el mango a la hora deacordar el precio final.

«Ahora los pasos de la negociaciónlos marca el comprador. Por muchoque se quiera vender a 180.000 euros,si nadie ofrece más de 120.000 el pre-cio final será ése. Los precios hande adaptarse a la demanda», afirmael presidente de la APEI.

La clave, la ubicaciónSin embargo, una buena ubicaciónde la vivienda es uno de los únicospequeños resquicios que hacen queexista algún ejemplo de alta de-manda y mantenimiento de precios.Así, distritos como Retiro y Sala-manca, en Madrid, son los que aca-paran gran parte de las operacionesde compraventa en la capital de Es-paña. «La escasez de vivienda uni-da al deseo del comprador de bus-

car su casa definitiva en un entornoen el que tiene a mano todos los ser-vicios necesarios hacen del centrode las ciudades zonas donde el mer-cado se mantiene», asegura DavidHiguera, captador de la delegaciónGilmar en Madrid.

La costa es la que más acusa elmal momento de los pisos usados.«Lo peor de todo son las segundasresidencias. Si ya hay problemaspara adquirir la vivienda principal,imagínese asumir un segundo gastopara otra casa», asegura Martínez.

El problema final surge al llegara una sucursal a pedir financiación,una vez se ha alcanzado el acuerdo,cada vez más difícil, entre vendedory comprador. «Los bancos están po-niendo muchas pegas, restringien-do el acceso a los pisos sobre todo alos autónomos y a la población in-migrante. Esto está afectando, so-bre todo, a la buena salida del pisode segunda mano medio, que se es-tán acumulando de manera preo-cupante», concluye el presidente dela APEI.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / SEGUNDA MANO

Si la segunda mano está pasan-do por un momento delicado, lasprevisiones para el futuro no sondemasiadoesperanzadoras,pues-to que el excedente de casas nue-vas puede convertirse en unaamenaza. «Antes, al venderse lasviviendas prácticamente sobreplano, esto no suponía un proble-ma, pero ahora muchas de nue-va construcción que están a pun-to de finalizarse van a quedar li-bres,aunpreciomuysimilaraldesegunda mano, por lo que la com-petencia será muy fuerte», expli-ca Óscar Martínez, presidente dela Asociación Profesional de Ex-pertos Inmobiliarios.

«Antes, las ventajas de adquirirunacasausadaeranelmenorcos-tey laentrega inmediatade llaves.Si ahora se quedan pisos termi-nados libres y casi al mismo pre-cio, los de segunda mano tendránpoco que hacer», añade Martínez.«La solución pasa por que el ven-dedor de pisos usados se menta-lice de esta vuelta a la normalidady adapte los precios a los bajosmomentos actuales», finaliza.

Sin embargo, y pese a estas ne-gativas previsiones, una vez su-perada la crisis parece que vol-verán los buenos tiempos al mer-cado inmobiliario. «Es unasituación complicada, pero quehay que capitalizar. Si consegui-mos adaptarnos a este momen-to y logramos salvar el periodo decrisis, dentro de unos años nospodemos encontrar de nuevo conuna situación muy positiva», afir-ma Emiliano Bermúdez, subdi-rector general de DonPiso.

Competenciadirecta de la

vivienda nueva

El comprador sehace fuerte en el

mercado de usadaEL PRECIO DE VENTA SE AJUSTA A LO QUELA DEMANDA ESTÁ DISPUESTA A PAGAR

Viviendas de segunda mano, en venta, en el centro de Madrid. / JULIÁN JAÉN

SU VIVIENDA V I E R N E S 1 5 D E A B R I L D E 2 0 0 8E L M U N D O / N Ú M E R O 122

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / ALQUILER

CRISTINA URIBE

Alquiler. Esta opción de alojamien-to, utilizada en otras épocas de for-ma mayoritaria sólo por estudiantesy jóvenes trabajadores, se ha trans-formado en la primera opción decada vez más españoles a la hora deacceder a una vivienda. Las cifras lorefrendan, ya que la actual evolu-ción del mercado de arrendamientode casas apunta a un crecimiento dehasta el 11% en 2008.

Según Pedro Morón, profesor deEconomía Aplicada de la Universi-dad Autónoma de Madrid, las pers-pectivas para el alquiler en Españason halagüeñas para «el presente yel futuro». Morón explica que el mo-mento por el que pasa el mercado deventa de viviendas está motivandoque haya mayor oferta de arrenda-mientos, mientras que la dificultadpara comprar origina que haya másdemanda. Todo ello se ve potencia-do por las medidas del Gobierno,por lo que todo apunta a un «granpotencial de crecimiento», insiste.

Época doradaDe la misma opinión es José JuanMuñoz, secretario general del Pro-grama de Fomento de Alquiler Ga-rantizado (PFAG): «El alquiler se estáconvirtiendo en el mercado principal;ésta es su época dorada». Según elexperto, las dificultades de finan-

ciación y el alto precio de la vivien-da han ayudado a este auge delarrendamiento como alternativa a lacompraventa. Prueba de ello es queen ciudades como Madrid y Barce-lona esta opción supone un ahorropara el inquilino de un 50% frente ala de adquirir un piso en propiedad.

En el epicentro del alquiler de ca-sas se encuentra en la actualidadel Plan de Apoyo a la Emancipacióne Impulso al Alquiler del Ministe-rio de Vivienda.

Según algunos expertos, estasayudas han influido de una formaclara sobre el aumento de la de-

manda ya que, gracias a la subven-ción de 210 euros que se concede alos jóvenes de entre 22 y 30 años,son muchos los que se han plantea-do por primera vez dejar el nido pa-

terno para instalarse por su cuen-ta. Para otros, como José Juan Mu-ñoz, la apuesta es insuficiente. «Sonmedidas que suman, pero que noson la solución. Esto sólo supone

una ayuda para, aproximadamente,el 0,05% de los españoles», asegura.

Sea como fuere, no todo los efec-tos que se derivan han sido positi-vos. La fuerte demanda de alquile-res unida a las ayudas del plan deemancipación del Ministerio han fa-vorecido un cambio de estrategia enla oferta. «Evidentemente, los pro-pietarios han subido el precio de susviviendas entre un 3% y un 5%», ex-plica el secretario general del PFAG.

El futuro¿Cómo será el futuro? La opiniónmás generalizada entre los agen-tes del sector es que la evoluciónen los próximos años dependerá decómo se comporten los precios enbase a una sencilla ecuación: si sepaga menos por una hipoteca de loque cuesta un alquiler, aumentará laventa; si es al revés, crecerán losarrendamientos.

Muñoz prevé que se volverá a unciclo donde habrá más facilidadespara adquirir viviendas. Esto suce-derá cuando los tipos de interésvuelvan a ser bajos y las entidadesfinancieras confíen en el mercado.«¿Cuándo ocurrirá esto? Ésa es lapregunta del millón. Supongo queserá en dos o tres años. 2008 serámalo, en 2009 puede haber una leverecuperación y en 2010 empezaráa mejorar», pronostica.

Lo que resulta evidente es que lacultura del alquiler, aunque cuentacada vez con más adeptos, seguirásiendo difícil de implantar mayori-tariamente en España, al contrariode lo que sucede en otros países dela Unión Europea

«De momento, al menos permi-te que la emancipación se produzcaantes. Además, en esos países denuestro entorno las ayudas son muyelevadas, lo que favorece que quie-nes optan por el alquiler realicen de-sembolsos sustancialmente meno-res que si eligieran comprar», apun-ta Morón.

Promoción de viviendas en alquiler. / JAIME VILLANUEVA

«Ésta es la épocadorada del mercado

de alquiler»LA DESACELERACIÓN EN LAS VENTAS FAVORECE

EL AUGE EN LOS ARRENDAMIENTOS DE PISOS

PRIMER INFORME OFICIAL SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER1. El Ministerio de Vivienda ha realizado porprimera vez una encuesta sobre el mercado dearrendamientos en España.

2. Los datos proceden de una muestrasuficientemente representativa de lo que sucedeen el país, con 26.955 encuestas realizadas.

3. El estudio recoge que la mayor parte de viviendasarrendadas tienen entre 60 m2 y 90 m2, seguidas delas que disponen de entre 90 m2 y 120 m2.

4. La mayor parte de las viviendas arrendadasestán ocupada por dos personas.

5. El importe medio de una vivienda alquilada conmuebles es de 6,69 euros por metro cuadrado. Sinmuebles, 4,77 euros por metro cuadrado.

6. Poco más del 13% de los inquilinos sonextranjeros; el 4,02% de ellos, ciudadanos de laUnión Europea.

7. La edad media de los arrendatarios principalesde la vivienda está en la horquilla de entre 36 y 50años, seguidos de los que tienen entre 51 y 65 años.

8. Sólo el 1,36% de los inquilinos de una casa sonestudiantes o personas en periodo de formación.

Martes 15 de abril de 200824.SV

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / VPO

M. H.

Buscar, y encontrar, casa es cada díaun reto más complicado. Los ele-vados precios del mercado libre querigen en la actualidad han conver-tido a las viviendas de protecciónoficial (VPO) en casi la única alter-nativa para poder adquirir un piso.Esta problemática es uno de losasuntos que más preocupan a losciudadanos e incluso ha pasado detener un tratamiento secundariodentro del Gobierno central a os-tentar una atención prioritaria en elConsejo de Ministros.

A nivel nacional, autonómico y lo-cal, la implicación en la promociónde este tipo de casas es total. Se-gún anunció el Ministerio de Vi-vienda, cada año se iniciará la cons-trucción de 150.000 de estas vivien-das. Sólo en la Comunidad deMadrid se debe, por ley, reservarel 50% del techo edificable de to-dos los nuevos desarrollos urbanís-ticos a hogares protegidos. Su Plande Vivienda cuenta con varios ti-pos de pisos subvencionados (deProtección Pública, de ProtecciónLimitada, Vivienda Joven, de Alqui-ler con Opción a Compra...).

Pero, ¿cómo se está notando ladesaceleración inmobiliaria en lasVPO? Los expertos coinciden en quela demanda aumentará pero no cre-en «que se vayan a notar de forma

inmediata incrementos sustancialesen sus listas de espera. Probable-mente, primero se corregirá el con-sumo, dirigiéndose hacia el mode-lo protegido concertado», afirmaFrancesc Villanueva, presidente dela Asociación de Promotores Públi-cos de Vivienda y Suelo (AVS).

Más difícil todavíaSi ya es difícil optar a una casa deprotección todo indica que lo seráaún más. Para Alonso Vázquez, pre-sidente de la Confederación de Co-operativistas de Viviendas de Espa-ña (Concovi), «el 60% de la deman-da de vivienda está integrada porjóvenes, inmigrantes, familias sin unhogar adecuado... y está totalmen-te insatisfecha, ya que durante los úl-timos años se han construido cien-tos de miles de casas, pero de ven-ta libre y a precios tan elevados queno han podido adquirirlas».

Estos cambios en la demanda lle-varán a corto plazo a la instauraciónde nuevos modelos de pisos. «Unavez regularizada la situación de ries-go hipotecario, se tenderá a vivien-das de protección oficial de precioconcertado», dice Villanueva. Estetipo de alojamiento no puede supe-rar los 90 m2 útiles y dispone de unmódulo de calificación superior a laVPO clásica.

Por lo que respecta al cooperati-

vismo de viviendas, se promoverán,según argumenta Vázquez, de for-ma destacada casas «en propiedad,también en alquiler y, fundamen-talmente, en arrendamiento con op-ción de compra. Se está estudian-do una nueva modalidad de ‘cesiónde uso’ en el que la cooperativa serála propietaria y los socios los arren-datarios».

A largo plazo, los expertos indi-can que a la vivienda protegida le es-pera un futuro prometedor. Tantolos promotores públicos como los

privados tendrán que «prestarleatención aunque obtengan un be-neficio menor que con la vivienda li-bre», dicen en Concovi.

Y lo que nadie debe obviar es que,además del alto nivel técnico y degestión de los profesionales del sec-tor público, «las calidades exigidasen la producción de estas viviendas,los niveles de accesibilidad, segu-ridad y acabado de las mismas sonperfectamente comparables a los delas casas de promoción privada»,concluyen en la AVS.

Un año clave parala vivienda de

protección oficialLOS EXPERTOS PREVÉN UN AUMENTO DE LA

DEMANDA Y LA CREACIÓN DE NUEVOS MODELOS

Edificio de viviendas protegidas en el PAU de Carabanchel. / PACO TOLEDO

I. P.

El azar es, en la mayoría de lasocasiones, el que decide quiénesserán los adjudicatarios de las vi-viendas de protección oficial quesortean las administraciones.Para entrar en el bombo, el soli-citante tiene que cumplir unos re-quisitos relativamente laxos que,en general, están relacionadoscon el nivel de ingresos y el nú-mero de años que el interesadolleva empadronado en el muni-cipio en el que solicita la casa.

La última palabra, sin embar-go, la tienen los hados. Esto es,un padre de familia con cuatrohijos a su cargo tiene las mismasposibilidades de acceder a unpiso subvencionado que un sol-tero sin cargas familiares que co-bra 2.000 euros al mes.

¿Es un sistema justo? Algunosresponsables de Vivienda contes-tan un no rotundo a esta cuestión.Por eso distintas administracio-nes, como el Ayuntamiento deMadrid, idean fórmulas alterna-tivas para dotar de una mayorecuanimidad al sistema de repar-to de los hogares con protección.

En el caso del Consistorio ca-pitalino, se ha introducido un sis-tema mixto que combina sorteoy baremación; esto es, cada po-tencial adjudicatario obtiene unaserie de puntos en función de suscondiciones personales y eco-nómicas y, en caso de empate, lacuestión se dirime mediante rifa.Un método no exento de detrac-tores. ¿Cómo se decide si puntúamás tener familia numerosa o unsueldo mileurista, por ejemplo?

¿Existe unafórmula justade adjudicar?

SV.25Martes 15 de abril de 2008

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / SEGUNDA RESIDENCIA

NOELIA TORRES

Los atractivos turísticos más bus-cados en España han sido siempre elsol, el mar y la arena que en inglésconstituyen las tres eses (sun, sea ysand). El fenómeno de reciente apa-rición se sitúa más hacia el interior,hacia las montañas y curiosamentetambién podrían ser tres eses, sun,snow y sky (sol, nieve y esquí).

Y es que, con las maletas a cuestas,cada vez son más los ciudadanos queprefieren fijar su segunda viviendaen zonas próximas a la naturaleza.Una tendencia que esconde tras de sírazones como la saturación de lasplayas, la estable rentabilidad de laszonas de montaña y el gusto por lapráctica del esquí, un deporte queempezó siendo de élite y que se haextendido al gran público.

Según los expertos, alrededor del18% de la población posee una se-gunda residencia y más de la mi-tad la tiene en destino de interior opróxima a estaciones de esquí. Enlos enclaves más emblemáticoscomo las faldas de las grandes es-taciones de esquí (léase, Sierra Ne-vada, en Granada, y Baqueira-Beret,en Lérida), donde hay más espaciopara ofrecer alojamientos, o en po-blaciones cercanas a estaciones máspequeñas (como Astún, Candanchúy Panticosa, en Huesca) la tenden-cia es el aforo completo.

En el Pirineo Aragonés, en la zonadel Valle de Tena, los expertos es-timan que los compradores prefie-ren viviendas unifamiliares y apar-tamentos. Los madrileños, valen-cianos y vascos son los queadquieren sus segundas residenciasdesde Biescas hasta Formigal, enbusca de la tranquilidad de la que nodisfrutan en las grandes ciudades.

Precios elevados«Debido a los elevados precios delmetro cuadrado los compradores setrasladan de Baqueira a poblacioneslimítrofes del Valle de Tena dondecompran viviendas de nueva cons-trucción. Aquí encuentran convi-vencia con la naturaleza, tranquili-dad en pueblos como Badaguas, Sa-biñánigo y Biescas, deportes deaventura y, por supuesto, esquí enlas estaciones de Formigal y Panti-cosa, aunque evidentemente, el pre-cio aquí es más elevado, ascendien-do a casi 5.000 euros por metro cua-drado», asegura César Valero,director Comercial de Inmopirineos.

Algo parecido en cuanto a cos-tes pasa en el Valle de Boí y el Va-lle de Arán, en el Pirineo Catalán. EnBaqueira-Beret el metro cuadradoya está en 6.400 euros. «Las vivien-das de segunda mano con 18 añosde antigüedad se venden a precio denueva construcción y la línea va ha-

cia el alquiler y la oferta hotelera»,afirman fuentes inmobiliarias. Elcomprador cada vez es más exigen-te y aunque hay un público que de-manda las típicas casas danesas conjardín a pie de pista, la mayoría bus-ca apartamentos pequeños de 30 m2,acogedores y con buenas vistas.

Los pisos de una habitación tam-bién son los más buscados en SierraNevada, donde el precio del metro

cuadrado a pie de pista es muy ele-vado, rondando los 6.000 euros. Ma-risol Pérez, del Grupo Serra, lo con-firma: «Los compradores suelen serfamilias de unos 40 años de edad ycon hijos e inversionistas que com-pran un par de apartamentos paraluego alquilarlos a gente joven. Loque les gusta es esquiar. En los pisosdesayunan y cenan y el mayor tiem-po lo pasan en las pistas».

La misma fuente hace referenciaa la previsión de la demanda: «Ya nohay terreno para construir porquehan dejado de dar licencias para nosaturar la sierra. Aun así, todo lo quese está haciendo está casi en su to-talidad vendido».

De momento, ya sea de una formau otra, todos buscan las eses a lahora de fijar una segunda residen-cia y escapadas para descansar.

Casas devacaciones en

destinos ‘blancos’LA MITAD DE LOS COMPRADORES DE SEGUNDAS

RESIDENCIAS OPTAN POR DESTINOS DE INTERIOR

Panorámica de la estación de esquí de Astún, en el Pirineo Aragonés. / EL MUNDO

La Costa del Sol sigue te-niendo un tirón muy im-portante a la hora decomprar segundas resi-dencias cerca de la pla-ya. Sin embargo, la ten-dencia desplaza a la de-manda cada vez máshacia el interior. Se ofer-tan casas en lugares pró-

ximos a campos de golf.Residenciales bien co-municados por autovías,autopistas y por el eje delAVE hacen que se abrael abanico inmobiliarioen destinos que están enemergente crecimiento.

«El comprador buscaahora turismo de natura-

leza y turismo cultural.Elementos naturales, de-portes de aventura, acon-tecimientos culturales yofertas museística y deocio», asegura Ángel Sa-lazar, secretario generalde la asociación de pro-motores de vivienda tu-rística Promotur. «La

tendencia en estos casoses la compra de aparta-mentos o adosados deentre 60 y 80 m2, ya que,al pasar más tiempo en eldestino lo que se hace esaumentar el uso de la vi-vienda y muchas veces lasegunda residencia pasaa ser la primera».

La vivienda en la costa se sofistica

Martes 15 de abril de 200826.SV

ESTHER TOYOS ROBLES

Ya lo dijo Lorca: «Verde que te quie-ro verde». Quién le iba a decir alpoeta que, tras la estela de los pro-ductos bio, la última novedad enconsumismo verde iba a ser la cons-trucción de viviendas y edificios.

La bioconstrucción en Españasurge, ya no sólo sobre las nuevaspautas a las que obliga el CódigoTécnico de la Edificación (CTE),aprobado en marzo de 2007, y delcompromiso de Kioto, sino tambiénde una verdadera urgencia social.Los recursos se acaban y, sin caer enun catastrofismo económico, es evi-dente que las recientes crisis finan-cieras han puesto de manifiesto quelas reservas de petróleo no son ili-mitadas y que sus derivados debenempezar a ser sustituidos por fuen-tes naturales y renovables que res-peten el mundo que nos rodea.

Cuestión de educaciónLos principales obstáculos a los quese enfrenta la construcción verdeson la reeducación de los usuariosde inmuebles y lo reticente que estátodavía el sector inmobiliario a lahora de implementar nuevos proce-

dimientos y materiales respetuo-sos con el medio ambiente.

Para que una construcción seaeficiente, energéticamente hablan-do, y rentable en términos econó-micos, el planteamiento debe par-tir desde el mismo momento de laconcepción inicial de un edificio. Enun proyecto ya empezado se han derealizar adaptaciones, lo que da lu-gar a la aparición de dificultades

añadidas. La forma de proyectar,por tanto, es fundamental.

La visión del tema que tiene Au-relio Ramírez, presidente del Con-sejo de Construcción Verde de Es-paña, es coincidente con este plan-teamiento: «En EEUU se hanconseguido incrementos de costecero en ciertos edificios que fueronproyectados de manera sostenibledesde su concepción inicial. En Es-paña los costes están siendo un 2%

mayores debido precisamente a estafalta de proyección».

Según el World Green BuildingCouncil, organismo internacional alque pertenece el Consejo de Cons-trucción Verde de España, edificarde forma sostenible ahorraría en-tre un 30% y un 70% de energía ycompensaría en un 35% las emisio-nes de carbono y otros gases per-judiciales a la atmósfera. Serían no-tables, también, otros tipos de aho-rro: en consumo de agua (65%), entratamientos de residuos (50%-90%)y en iluminación (40%-70%).

Tanto los expertos en proteccióndel medio ambiente como los téc-nicos del sector inmobiliario estánde acuerdo en que es preciso arti-cular fórmulas para que construc-ción y sostenibilidad vayan de lamano, alejándonos así de un ante-rior planteamiento que las conver-tía en enemigos irreconciliables.Para ello, el pilar en el que se asien-ta la bioconstrucción debe ser laecoeficiencia: rentabilidad, conforty salubridad para las personas quehabitan los edificios y un menor im-pacto para el planeta.

El Código Técnico de la Edifica-

ción,queentróenvigorelpasadoañoy que toda nueva obra debe obliga-toriamente adoptar, persigue básica-mente cumplir con estos criterios.

Como desarrollo del mismo se hapuesto en marcha la Etiqueta de Efi-ciencia Energética, que, al igual quesucede con los electrodomésticos,clasifica los edificios en razón desu comportamiento ecológico (des-de la categoría A para los más res-petuosos hasta la E para los que másenergía consumen y peor se com-portan desde el punto de vista dela ecoeficiencia).

Se identifica así a las edificacio-nes menos contaminantes, aquellasque limitan el consumo de energíano renovable gracias a la mejoraen el rendimiento de sus instala-ciones térmicas y lumínicas, a la uti-lización de paneles solares para elcalentamiento del agua doméstica yuna contribución fotovoltaica paragenerar electricidad, entre otros dis-positivos.

Uno de los aspectos más impor-tantes que comtempla la nueva nor-mativa es la calidad de los revesti-mientos; de los aislamientos, paraevitar perdidas caloríficas y frigo-

ríficas en verano e invierno; de losmuros, los elementos de carpinteríay vidrio; y la preocupación por quelos materiales sean reciclados y re-ciclables –algo que ya se hacía enla arquitectura tradicional–, ademásde la forma en que domótica e in-formática pueden contribuir a laconsecución de este objetivo.

Edificios respetuososMúltiples medidas, por tanto, que seponen en marcha con el único fin deconseguir un inmueble integrado ensu entorno, capaz de aprovecharsu ubicación concreta y las circuns-tancias climáticas para autorregu-larse y, de esta forma, comportar-se de una forma respetuosa con elmedio que lo rodea.

Además de los indudables y nece-sarios beneficios que la puesta enmarcha de estas medidas tiene parael medio ambiente, pronto han sur-gido diversas voces en el sector in-mobiliario que apuntan a que los edi-ficios así construidos o rehabilitadosaportan valor a sus propietarios y, enigualdad de condiciones, salen almercado en posición de ventaja des-de el punto de vista del comprador.

Aún queda mucho por hacer, aun-que es cierto que cada vez son máslos edificios que se construyen deacuerdo a estos criterios gracias a lasensibilidad hacia el tema de pro-motoras privadas y organismos pú-blicos. Sin embargo, es preciso se-guir avanzando a la hora de con-sensuar herramientas de evaluaciónque determinen el nivel de ecoefi-ciencia de un edificio.

Organismos como el WorldGreen Building Council (cuyo ins-trumento de control de calidad, lanormativa LEED, está tratándose deintroducir en nuestro país) o elGreen Building Challenge (que, jun-to al Colegio Superior de Arquitec-tos ha desarrollado el software GBCTool, un método que permite valo-rar el rendimiento medioambientalde un inmueble) no han llegado a unacuerdo ni tan siquiera a nivel eu-ropeo a la hora de calificar un edi-ficio como sostenible o no.

Queda por tanto un largo trayec-to que recorrer para que las admi-nistraciones públicas y las entidadesprivadas caminen en la misma di-rección.

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / SOSTENIBILIDAD

Vivienda con paneles solares, en Madrid. / JULIÁN JAÉN

La fiebre ‘bio’ alcanza al sectorde la construcción de casas

EL OBJETIVO ES EDIFICAR VIVIENDAS ECOEFICIENTES Y NO CONTAMINANTES

En una década hemos pasado de trascender el para-digmadelurbanismoporelde lasostenibilidad.Endosaños más se ha hecho evidente que el paradigma dela lucha por un urbanismo sostenible abarca la no-ciónde luchacontraelcambioclimático.Laalarmaantela emisión de Gases de Efecto Invernadero (GEI) es lacausa de este cambio porque será difícil reducir losíndices a los de la cumbre de Bali, en 2007, y las emi-siones previstas son más altas entre 2008 y 2012.

El crecimiento en España ha sido un modelo gene-ralizado de desarrollo insostenible. En 2008, la crisisdel sector de la construcción coincide con la apli-cación de medidas de ahorro energético, previstas porel Código Técnico de la Edificación (CTE) y con laLey de Suelo. Así, tenemos que cambiar la culturasobre el territorio y a la vez afrontar con éxito la lu-cha sostenible contra el cambio climático.

La Estrategia Española de Cambio Climático y Ener-

gía Limpia, Horizonte 2007-2012-2020, ya aprobadapor el Consejo Nacional del Clima, y el Plan de Medi-das Urgentes ralentizarán el aumento de emisiones: laHoja de Ruta de Bali implica a las herramientas prin-cipales para afrontar este problema, desde el Plan deEnergías Renovables, a los dos Planes Nacionales deAsignaciones (PNA), al Plan Nacional de Reducción deEmisiones y al CTE. El cambio de ciclo en el sectorresidencial ha hecho evidente la necesidad de un rea-juste estructural. Como carecemos de una cultura deprotección y de preservación del suelo como recurso ypatrimonio colectivo, ese esfuerzo de eficiencia eco-nómica y cambio de cultura dan la medida de la granimportancia de la sostenibilidad en España.

Carlos Hernández Pezzies arquitecto y presidente delConsejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Es-paña (CSCAE).

La importancia de la sostenibilidadCARLOS HERNÁNDEZ PEZZI

El planteamiento de unacasa ecoeficiente debecomenzar desde elmomento de su diseño

Uno de los retos es ponerde acuerdo a los países dela UE para que adoptenlos mismos criterios

SV.27Martes 15 de abril de 2008

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / COMPRADORES

CARMELO J. PÉREZ HDEZ.

Cambian las casas, evolucionan lastécnicas constructivas, se innova enlos diseños… y se transforma tam-bién el mercado de compraventa deviviendas. La llegada de un nuevo ci-clo al negocio del ladrillo ha traídode la mano la consolidación de untipo concreto de clientes en detri-mento de quienes antes ostentabanel protagonismo en las transaccio-nes. «Cuestiones de mercado, que seregula a sí mismo para respondera las necesidades de cada momen-to», explica Germán Navarro, por-tavoz del Consejo General de los Co-legios Oficiales de Agentes de laPropiedad Inmobiliaria (Coapi).

Los que no estánQuienes primero han abandonadoel mercado –por pura necesidadeconómica– son quienes ya no pue-den acceder al pago de las cantida-des, hasta ahora siempre crecientes,que se piden por una vivienda. Losbolsillos menos holgados (las eco-nomías medias, los que adquierenen solitario, los jóvenes en buscade su primer hogar…) de momen-to no compran. Los niveles alcan-zados por el Euribor y la mayor ri-gidez en la concesión de créditosbancarios han supuesto una mezclaexplosiva que cierra las puertas delas inmobiliarias a quienes lleganjustos a fin de mes.

Y tampoco aspiran ya a hacersecon las llaves de un piso nuevo losotrora protagonistas, por el volumende sus compras, del ya finiquitado

boom inmobiliario: los grandes in-versores que buscaban la rentabili-dad a corto plazo. No está el sectorpara ese tipo de alegrías.

Un caso bien distinto es el del in-versionista con posibilidades de pa-gar en efectivo, que se beneficia aho-ra de la mayor capacidad de nego-ciación con que los propietariosafrontan cada nueva posibilidad deventa. Ya se sabe: «A río revuelto…».

Aparte de ellos, ¿no compra nadiemás? Sí, aunque en menor cantidady en mercados muy concretos. Com-pran, por supuesto, los adquiren-tes de casas de lujo, cuya produc-

ción y comercialización apenas sehan visto afectadas.

Y también siguen estrenando ho-gar quienes se ubican en la otra ori-lla: quienes optan a una casa situa-da en el rango bajo de los precios,inferior a 200.000 euros, siguenaportando solvencia al mercado.Son, en su mayoría, jóvenes que as-piran en pareja a hacerse con su pri-mera vivienda, menos exigentes enlo que a tipologías y ubicaciones serefiere. «A menudo tienen que serayudados por sus padres para hacerfrente a la entrega inicial», puntua-lizan los expertos de Knight Frank.

Un capítulo aparte merece laatención dispensada a los inmi-grantes. Estos nuevos ciudadanoscomienzan a hacerse un hueco en-tre los propietarios de inmuebles,después de haberse visto relegadosdurante años a ser inquilinos. «Mu-chos han conseguido mejorar suscondiciones económicas y tienen ca-pacidad para aspirar a una viviendade segunda mano, aunque aún espronto para cuantificar el alcancereal de este fenómeno», explican enKnight Frank.

Junto a estas tipologías conviveotro tipo de comprador que resulta

más de difícil de definir: «Quienes,tras mucho buscar, consideran quehan dado con un precio sin posibi-lidad de mayores rebajas, suelenconcretar su compra, sin esperar aeventuales descensos, otra de las ra-zones por las que un número im-portante de eventuales comprado-res se ha retirado del mercado», sen-tencia Germán Navarro, del Coapi.

¿Cuándo volverán los que se hanido? En este punto, todos los exper-tos coinciden: cuando las circuns-tancias económicas y la evolucióndel mercado sean favorables. O, loque es lo mismo: todo está por ver.

Dos jóvenes inmigrantes, en Madrid. / EL MUNDO

Nuevos compradores copan elmercado con el cambio de cicloINMIGRANTES Y ASPIRANTES A SU PRIMERA VIVIENDA SOSTIENEN LAS VENTAS

Los altos precios alcanzados porla vivienda en estos últimos añosen particular y un empeoramien-to del entorno económico para laspersonas que desean acceder auna vivienda, en general, hanconvertido la tarea de comprarseuna casa en una misión casi im-posible.

Son tradición los conflictos queencuentra uno cuando decidecomprarse una casa: dudas a lahora de decidir el barrio, el ac-ceso al transporte público, la cer-canía al trabajo, adecuar el tama-ño de la casa a las necesidades...

Pero lo que verdaderamente hadificultado esta misión es el ac-ceso a la financiación y las nue-vas condiciones en que ésta seconcede. Las entidades financie-ras han echado el lazo, estre-chando las condiciones que ofre-ce el mercado financiero y debi-litando la capacidad deadquisición del comprador. Ad-quirir una casa ha sido siempreun reto para cualquiera, pero re-sulta hoy aún más difícil.

Mientras hace dos años la ma-yoríadeentidades financierascon-

cedía hipotecas por el 100% del va-lordeunavivienda,ahoraestepor-centajesehavistoreducidoporde-bajo del 70% y el 60%. Significaesto que el esfuerzo inicial que tie-ne que hacer cualquier compradorparaaccederaunaviviendaesaúnmayor, dado que el punto de par-tida no es el mismo. A la subidade tipos de interés en el último se-mestre se añade también la dis-minución de los periodos de amor-tización máxima. Donde antes sellegaron a conceder hipotecas por50 años, ahora ya no es posible.Ello tiene un efecto demoledor enla cuota resultante que ha de asu-mir una persona.

Las familias españolas desti-nan ya casi el 50% de su rentabruta disponible a financiar lacompra de su casa, cuando haceapenas dos años era el 37%. Y,aunque ya se ha publicado que elprecio de la vivienda crece pordebajo del IPC, las condicionesde financiación de la vivienda sehan vuelto más estrictas.

Jorge Zelada es consultor de Agui-rre Newman.

Comprar casa: ¿imposible?JORGE ZELADA

Martes 15 de abril de 200828.SV

ESPECIAL SALÓN (Y II) / INFORMES / TIPOLOGÍAS

RAQUEL MIGUEL

Los expertos coinciden: el tipo de vi-vienda que monopoliza el mercadoinmobiliario español es casi idénti-co en todas partes, sin tener en cuen-ta las peculiaridades del lugar deconstrucción, necesidades individua-les, nuevas formas de vida y familia ode habitar. La vivienda más deman-dada –y casi la única existente– es lade dos, tres o cuatro dormitorios contodas sus dependencias bien aisladasysinposibilidadesde transformación,unmodelo«ancestral»ypropiodel si-glo XIX, critica Beatriz Matos, direc-tora del estudio de arquitectura Ma-tosCastillosyvocalde laJuntadeGo-bierno del Colegio Oficial deArquitectos de Madrid (COAM).

«En los años del boom inmobilia-rio se siguió el camino más senci-llo, construyéndose tipologías quehan dominado el mercado: bloqueslineales con dos viviendas por núcleode escalera, bloques de cinco crujías

con cuatro viviendas por núcleo decomunicación o viviendas adosadas,más frecuentes en municipios y lu-gares costeros. Tipologías ancladasen los años 50 y 60», asegura el ar-quitecto Premio Nacional de Urba-nismo José María Ezquiaga.

«Pese a ello, en los últimos años hahabido una profusión de viviendasunifamiliares adosadas, una medidaque implica una mayor calidad peroque tiene un impacto territorial más

negativo, por asociarse a lugares debaja densidad de población», expli-ca el arquitecto. La vivienda prefe-rida hoy en día es la unifamiliar–adosada por cuestiones de precio–que se ha visto impulsada como ti-pología para segunda vivienda va-cacional; sin embargo, la más de-mandada es la vivienda colectivaen bloque, por una cuestión mera-mente económica. El encarecimien-to del suelo ha hecho prácticamen-te imposible la construcción de vi-viendas unifamiliares de preciomedio y totalmente imposible la deunifamiliares de protección oficial,algo que sí se hacía en los años 80.

«La única visión que predominaen el mercado actual es la mera-mente comercial, pero con un cri-terio equivocado, ya que el tipo de vi-vienda no responde a nuevas formasde familia –como las monoparenta-les o unipersonales– y nuevas for-mas de trabajo –como los telemáti-cos desde el hogar–». Ese tipo de vi-viendas ya tendrían que estar en elmercado, como están en otros sec-tores de nuestra sociedad, conside-ra Matos. Paradójicamente, la bo-nanza económica del ladrillo es unade las causas que ha perjudicado a lavivienda, porque no ha estimulado lainversión en I+D ni la respuesta a lasnuevas demandas, asegura Matos.

El avanceLos expertos coinciden: el avance entodos los campos de la sociedad noha ido de la mano de la innovaciónen el sector inmobiliario. Sin em-bargo, en un momento en que la de-manda se desacelera, la inversión enI+D con parámetros de calidad que,insisten los expertos, no tiene porqué ser más cara, podría suponeruna vía de superación al asomo decrisis y satisfacer así una demandacada vez más exigente sobre todo dela población joven, que pide una ma-yor sensibilidad en sus formas devida a la hora de elegir. En el futu-ro se apuntan dos tendencias de ca-sas demandadas: las viviendas trans-formables y las viviendas-trabajo.

«La innovación académica y elmercado se dan la espalda», afir-ma Ezquiaga. Madrid, Málaga y Vi-toria, sin embargo, son ejemplos adestacar, opina Matos. La Empre-sa Municipal de la Vivienda y Sue-lo del Ayuntamiento de Madrid harealizado proyectos interesantes–como el patrocinio del estudio so-ciológico El observatorio de la vi-

vienda–, así como la firma EnsancheXXI de Vitoria-Gasteiz, también decarácter municipal.

Además, desde hace 20 años, ellaboratorio internacional de ideasy de concursos de viviendas para ar-quitectos menores de 40 años, Eu-ropan, abre también nuevas puertaspara España. Sin embargo, todavíavamos muy por detrás de países

como Holanda (donde destacan loshogares para jóvenes starters queson a la vez oficina y guardería) yAlemania, que ha apostado real-mente por la optimización de sus vi-viendas para hacer frente a los cam-bios demográficos y familiares.Aquí, la casi absoluta uniformidadpodría continuar aún algunos años,pero hay esperanza de cambio.

Salón del piso piloto de una promoción nueva. / JULIÁN JAÉN

Las tipologíasdeben adaptarse a

los cambios socialesLAS CASAS DE ENTRE DOS Y CUATRO

DORMITORIOS CON TODAS SUS DEPENDENCIASAISLADAS Y SIN POSIBILIDAD DE

TRANSFORMACIÓN SON LAS MÁS DEMANDADAS

Los tiempos cambian y el mercado de la vivienda noes ajeno. El piso de tres dormitorios, prototipo de lavivienda de buena parte de los españoles, ha dejadopaso a los apartamentos. Los datos son contundentes,en Madrid se ha pasado del 35% de viviendas con tresdormitorios en 1997 a un 14% en la actualidad. Porel contrario, las viviendas de un dormitorio han pa-sado del 17% al 39%. Varios son los motivos de estecambio: elevados precios, familias cada día más pe-queñas y la entrada del inversor.

La subida del precio del suelo ha incrementado elcoste final de las viviendas. Ante esta situación el pro-motor ha reducido el tamaño de los pisos y, de estaforma, consigue que el cliente siga comprando. Elcomprador, por su lado, ha visto reducida su super-ficie como única forma de acceder a una viviendaen propiedad. Al final, una cosa es lo que a la gente legustaría adquirir y otra lo que termina comprando.

Las familias se han reducido y cada vez hay menospersonas en las casas, fruto de matrimonios con menoshijos, divorciados y solteros. En España los divorcios

superan la tasa del 60% y en muchos casos se tienenque dividir los ingresos para poder hacer frente a lacompra de dos viviendas y mantener a dos familias.

Por último está la figura del inversor. Durante los úl-timos años en el sector muchos particulares han in-vertido sus ahorros en la compra de inmuebles, con-siguiendo una mayor rentabilidad. Se compraba lavivienda con el fin de venderla o alquilarla en el menorespacio de tiempo posible. En ambos casos, el inver-sor con el mismo dinero ha preferido diversificar elriesgo y comprar más inmuebles de un dormitorio.

En esta coyuntura, es difícil encontrar oferta de vi-viendas de tres dormitorios y no digamos ya de cuatro.Si bien es cierto que el inversor ha desaparecido y lademanda de este tipo ha bajado, fundamentalmentepor los elevados precios, la realidad es que los que quie-ran y puedan acceder a viviendas con más superficiese encuentran con poca oferta en el mercado.

Ana Morán Calero es directora Comercial Corporativade Foro Consultores.

El déficit de los pisos de tres dormitoriosANA MORÁN CALERO

El encarecimiento delsuelo ha hecho casiimposible la construcciónde casas unifamiliares

«La única visión quepredomina ahora enel mercado es lameramente comercial»