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  • Sistema de valuacin masiva de inmuebles para tasaciones

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    Sistema de valuacin masiva de inmuebles para tasaciones

    Jess Manuel Fitch Osuna1 Recibido: 16/04/2016Aceptado: 17/08/2016

    Resumen:

    El articulo aborda el proceso de construccin de un sistema de valuacin masiva de inmuebles para fi-nes de tasacin en el territorio de Catalua2, Espaa. Se contemplan los aspectos tericos y metodolgicos desde la disciplina de la valuacin. Para ello el estu-dio persigue el objetivo de identificar las determinantes en la formacin espacial del valor inmobiliario en el mbito sealado, con lo cual el tasador puede realizar de una manera rpida y objetiva una aproximacin al precio ms probable del inmueble que pretenda tasar. La hiptesis de partida es que los sistemas de valuacin masiva permiten inferir estadsticamente la situacin de las externalidades en el territorio. Distinguiendo las positivas y negativas. Por tanto, se presentan en el te-rritorio artificial y natural, proporcionando atributos deseables (externalidades positivas), lo cual condicio-na la demanda de localizacin de la vivienda (adicional al factor de accesibilidad) y mediante ello a una escala territorial como la que se estudia permite identificar los gradientes de valor inmobiliario. El estudio concluye que la accesibilidad contina siendo un factor determi-nante en la organizacin de los valores inmobiliarios a escala regional. El efecto costa (caractersticas paisajis-tas, infraestructura y servicios) reflexionado como una externalidad urbana-ambiental, constituye otro factor sobre el gradiente de valor. El nivel de renta medido mediante el impuesto que pagan las personas fsicas, contribuye a la teora de la renta de ubicacin. Los ha-llazgos encontrados fomentan al rea de la valoracin inmobiliaria escenarios para trabajar con modelos de valuacin masiva multifinalitarios.

    Palabras clave:

    Valuacin masiva, tasacin, Catalua.

    Abstract:

    Real estate mass valuation systems for taxation

    The article deals with the process of building a system of mass valuation of property for purposes of taxation in the territory of Catalonia, Spain. theoretical and methodological aspects are contemplated from the valuation discipline. For this the article tries to identify determinants in spatial formation of the property value in the designated area, which the appraiser can perform a quick and objective an approach to the most probable price of the property it intends to appraise. The hypo-thesis is that mass valuation systems allow statistica-lly infer the situation of externalities in the territory. Distinguishing positive and negative. Therefore, we present in the artificial and natural territory, providing desirable attributes (positive externalities), which de-termines the demand for housing location (in addition to affordability factor) and thereby to a territorial scale as you study allows identify gradients property value. The study concludes that accessibility remains a deter-mining factor in the organization of real estate values at regional level. The coast effect (landscape features, infrastructure and services) reflected as an urban-en-vironmental externality, is another factor on gradient value. The measured level of income tax paid by in-dividuals, contributes to the theory of rent location. The findings encourage the area of real estate valuation scenarios for working with massive valuation models multiple proposes.

    Keywords:

    Mass valuation systems, taxation, Catalonia

    1Profesor investigador titular de la facultad de Arquitectura de la Universidad Autnoma de Nuevo Len y miembro del Sistema Nacional de Investiga-dores (CONACYT). [email protected] poblacin de Catalua era el 1 de enero de 2012 de 7 565 603 habitantes , ello representa el 16,03 % del total de la poblacin en Espaa. Es la segunda comunidad autnoma del pas por poblacin y un 18 % de su poblacin naci en el extranjero. Del total, el 13 % es de nacionalidad extranjera.

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    cuanto permite aportar datos microzonales descriptivos del contexto espacial. En este sentido el CPSV desde 1997 ha asociado en los modelos de regresin de mer-cado residencial, herramientas SIG para validar y opti-mizar resultados (Almirall, 1998).

    1.1. El mercado inmobiliario y el territorioLas personas adquieren bienes en un mercado, por

    que estos tienen una serie de atributos que les permiten ser tiles: satisfacer alguna necesidad. De acuerdo a la escuela de la economa clsica, diramos que tienen un valor de uso.

    Algunos bienes como es el caso de la vivienda cumplen al momento de poseerlos una serie de utilida-des sociales, econmicas y ambientales; a partir de las cuales se puede realizar parcialmente una lectura del territorio mediante la disposicin a pagar por el bien, contemplando una serie de limitantes que se presentan en cualquier adquisicin de bienes: nivel de ingresos.

    A diferencia de la mayora de los bienes econmi-cos, las viviendas se caracterizan por ser bienes hetero-gneos que poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales, de localizacin y de durabilidad, a la vez que proveen una gama de servicios, como confort, se-guridad, proximidad al empleo y medios de transporte, etc., que las hacen prcticamente nicas e irrepetibles. Sin embargo, como lo que se tranza en el mercado es el bien compuesto, esto es, la vivienda incluida la ca-nasta de atributos que la componen, no es posible ob-servar los precios, o valoraciones marginales, objetivas de cada uno de ellos. Debido a esta particularidad, es interesante conocer cul es el precio implcito (precio hednico) de cada uno de los atributos que conforman la vivienda. En ello es importante sealar como la de-manda se modifica con el tiempo, por ciertos escena-rios sociales, econmicos y polticos.

    En la historia del estudio del valor inmobiliario se han discutido con frecuencia dos tipos de valor: valor de uso y valor de cambio. El valor de uso es entendido por el valor que tiene para la comunidad un inmueble. En este sentido corresponde a un valor social, que res-ponde a la utilidad que le asigna la sociedad. En cam-bio el valor de cambio se entiende como la suma de dinero con la cual, en el mercado urbano, se retribuye el bien.

    La disposicin a pagar se puede ver reflejada en la eleccin de la vivienda, buscando adems de los facto-res intrnsecos (m2 de superficie, nmero de dormito-rios y servicios sanitarios, entre otros factores que son propios del bien) factores como un buen nivel ambien-

    1. Antecedentes sobre estudios de va-luacin masiva en Catalua

    El Centro de Polticas de Suelo y Valoraciones (CPSV) es una unidad cientfica tcnica creada en 1986 por investigadores del Departamento de Construccio-nes Arquitectnicas I de la Escuela Tcnica Superior de Arquitectura de Barcelona (ETSAB). Es a partir de 1997 cuando se cualifica oficialmente como Centro Es-pecfico de Investigacin de la Universidad Politcnica de Catalua (UPC).

    El CPSV ha realizado una amplia tarea de investi-gacin en el campo de la Valoracin Inmobiliaria, entre otros, con lo cual ha generado un importante cmulo de informacin sobre las dinmicas inmobiliarias y de la realidad territorial, as como una amplia experiencia en la elaboracin de modelos economtricos aptos para una mejora en los procesos de valoracin masiva pio-neros en el tema.

    Algunas de las fuentes documentales de parti-da ms relevantes son los estudios realizados durante 19833, 1985-874 y siguientes relativos a la elaboracin de modelos de regresin, en primer lugar aplicando va-riables urbansticas para explicar valores del suelo y en segundo lugar aplicando variables constructivas para la estimacin de valores de producto edificado de Barce-lona. Como resultado se realiza una base documentada como La estructura del mercado de suelo y vivienda en Barcelona ciudad, un modelo de valoracin automati-zada5.

    Estudios y trabajos que tienen una continuidad en 1986 y siguientes6 cuando se realizan diversos mode-los de Regresin mltiple incorporando variables urba-nstica determinantes de los valores de suelo del con-junto de municipios metropolitanos de Barcelona. Los precios del suelo en el mbito Metropolitano.

    Actualmente ha desarrollado nuevos sistemas de valuacin econmica de la ciudad sobre la base de las caractersticas de los inmuebles con la incorporacin de factores espaciales. El modelo estadstico de regresin que incorpora variables calculadas con herramientas de Sistemas de Informacin Geogrfico (SIG) una medida de evaluacin de las de las caractersticas urbanas de acuerdo en su contribucin a la formacin de rentas de externalidad (Almirall, 1996).

    El CPSV es el recinto donde se elabor el estudio. Facilit la base cartogrfica utilizada en la elaboracin de anlisis espaciales mediante los SIG. Cabe sealar que la incorporacin de las herramientas SIG, es un avance relevante en la mejora de la informacin por

    3Estudis Pilot de Valoraci Cadastral Automatitzada susceptibles de ser implementades en lmbit catal. como proyecto de investigacin de la Comissi Interdepartamental de Recerca i Innovaci Tecnolgica (CIRIT) de la Generalitat de Catalunya4Modelo de Valoracin Catastral, como proyecto de investigacin del Programa de la Comissi Assessora dInvestigaci Cientfica i Tcnica (CAICYT). 5Documento que obtiene el Premio de Investigacin Ciudad de Barcelona 1985.6En los que se asientan las bases de colaboracin con Lincoln Institute of Land Polic (Boston, Massachussets)

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    El estudio de la formacin espacial de valores in-mobiliarios desde una escala regional se ha considera-do a partir de la teora de las variables regionalizadas. En palabras de Chica Olmo, en conclusin se puede decir que el precio o valor de los bienes urbanos y en p