tasaciones de bienes inmuebles

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  • 8/3/2019 Tasaciones de Bienes Inmuebles

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    Expositor: Ing. Martin Muoz Alegria

    CRITERIOS PARA LAELABORACIN DE UNINFORME DE TASACIN

    TASACIONES DE BIENES INMUEBLES

    SATIPO, 30 SETIEMBRE Y1 DE OCTUBRE DEL 2011

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    QUE ES UNA TASACION?

    PROCEDIMIENTO

    DICTAMINA

    CUALIDADES Y

    CARACTERISTICAS

    ESTIMAR

    ELVALOR,JUSTIPRECIO

    Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito

    tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en

    determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del

    bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

    ANALIZA

    ESTUDIA

    FECHA

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    TASACIONESMUEBLES INMUEBLES

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    SISTEMAECONOMICO

    SISTEMAFINANCIERO

    SISTEMA

    JUDICIALCONTABLE

    ADMINISTRACIONPUBLICA

    Para efectos deCompra

    Venta.

    En los procesosJudiciales y

    Conciliatorios

    Revalorizac. deActivos fijos.

    Garantas enOperacionesCrediticias

    Para ladeterminacin de labase imponible para

    el clculo delimpuesto predial,Expropiaciones.

    IMPORTANCIA Y USO

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    QUE ES UN PERITO VALUADOR?

    PROFESIONALCOLEGIADO

    para efectuar lavaluacin de un bien

    estudios superiores y

    a su EXPERIENCIA

    CAPACITADO

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    Se efectantasaciones en:

    MINISTERIOS

    EMPRESASPRIVADAS

    REPEJ

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    NORMATIVIDAD

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    EL REGLAMENTONACIONAL DE

    TASACIONES

    R. M. N 1262007 - VIVIENDA, 07-05-2007

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    ALCANCE

    Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA

    Rige la actividad entoda la Repblica

    Ttulos 6Criterios,Conceptos,

    Definiciones yProcedimientos tcnicosnormativos

    31 Captulos

    215 Artculos

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    (Decreto Supremo N 011-2006-VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DEEDIFICACIONES.

    (Decreto Supremo N 008-2000-MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DEREGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE

    FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DEPROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).( Ley N 29090 )LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y

    DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).( Ley N 27117 )LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.( Ley N 27628 )LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.

    (Ley N 28687 y su Reglamento) FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMALOCUPADO POR POSESIONES INFORMALES.

    (Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO YCOMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO ALSUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.(Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.(Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias)CODIGO CIVIL PERUANO.

    EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.- Tiene como soporte la siguiente

    Normatividad TcnicoLegal vigente:

    NORMATIVIDAD EXISTENTE

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    EL REGLAMENTO

    NACIONAL DEEDIFICACIONES

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    TITULO I GENERALIDADES

    TITULO II HABILITACIONES URBANAS (25 NORMAS)

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    TITULO I GENERALIDADESDEFINICIONES - RNE

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    TITULO II HABILITACIONES URBANAS - RNE

    CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONESGH.010 ALCANCES Y CONTENIDO

    GH.020 COMPONENTES DE DISEO URBANOII.1 TIPOS DE HABILITACIONES

    TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALESTH.020 HABILITACIONES COMERCIALESTH.030 HABILITACIONES INDUSTRIALESTH.040 HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALESTH.050 HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS

    TH.060 REURBANIZACIONES

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    Art.28 cap. IV: HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB, TEMPORAL OVACACIONAL

    REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES-RNE

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    PROCEDIMIENTOS

    PARA LA EJECUCINDE TASACINES

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    TASACIONESINMOBILIAIAS

    Oficinas

    Comercial / IndustrialResidencial

    Vivienda Social

    Terrenos

    SECTOR

    TASACIONES INMOBILIARIAS

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    Cmo se ejecutan las valuaciones?

    1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL

    2 FASE: INSPECCIONOCULAR

    3 FASE: INFORME TECNICO

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    Cmo se ejecutan las valuaciones?

    1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL

    Documento Registral y/o Testimonio y/oMinuta de compra - venta

    Autovalo-PU

    Planos

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    PREVIO A LA INSPECINOCULAR

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    Zonificacin :

    Reconocer la zona

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    Plantear una estrategia

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    Complementar informacin

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    2 FASE: INSPECCION OCULAR

    Se verifica en el inmueble lo descrito en la ficha registral y documentos queacrediten la existencia de edificaciones, determinando su estado de

    conservacin, antigedad y material predominante.

    Deben realizarse tomas fotogrficas del ingreso del inmueble e interiores.

    En caso de tener el rea del terreno dimensiones considerables debertomarse las fotos de los linderos.

    Se constata las edificaciones que no se indican en los documentos tcnicos,se anota en el rubro de observaciones y se valoriza.

    Se procesa la informacin obtenida, y los resultados de la inspeccin ocularverificando la existencia de gravmenes, y situacin legal del inmueble.

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    3 FASE: INFORME TECNICO

    Se determina el valor de tasacinrequerido.

    Se concluye remitiendo el informetcnico de tasacin con la firma delperito ejecutor y del supervisorasignado (si la existiera)

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    TIPOS DE TASACIONESDE INMUEBLES

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    LA VALUACION DE UN PREDIOURBANO

    ARTICULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin delvalor de todos sus componentes, en trminos de terreno,edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas ypermanentes. A estos valores de los componentes fsicos, sicorresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn loscasos, los factores de depreciacin por antigedad y estado deconservacin que estn determinados en el presente reglamento.En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores

    unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por eldispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacincomercial se determinar en base a los valores obtenidos en elestudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere,se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los

    mismos que debern ser justificados por el perito.

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    LA VALUACION

    REGLAMENTARIA COMERCIAL

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    VALUACION DE

    TERRENOS +

    + VALUACION DE OBRASCOMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y

    PERMANENTES

    VALUACION DE

    EDIFICACIONES +

    VALUACIONESREGLAMENTARIAS

    VALORES OFICIALES: TERRENOS, EDIFICACION, FACTOR DE

    OFICILIZACION

    APROBADOS

    POR R.M.

    art. II.A.07, RNT

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    - PLANOS DE VALORES

    OFICIALES DE TERRENOS

    - LISTA DE VALORES

    OFICIALES DE TERRENOS

    EN CENTROS POBLADOS

    MENORES

    VALUACIONESREGLAMENTARIAS

    VALUACION DETERRENOS

    VALUACION DEEDIFICACIONES

    VALUACION DEOBRAS

    COMPLEMENTARIASE INSTALACIONES

    FIJAS Y

    PERMANENTES

    - CUADRO DE VALORES

    OFICIALES DE

    EDIFICACION (COSTA ,SIERRA Y SELVA)

    - ANEXO N 01 CUADRO DE

    VALORES OFICIALES DE

    EDIFICACION (FACTOR DE

    OFICIALIZACION)

    ARTICULO I.07se distingue con el nombre de tasacin valuacinreglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la periciacorresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos yde edificacin que son aprobados por los dispositivos legales

    correspondientes.

    VUE-EDIFICACIN

    VUO-TERRENOS

    VALUACIONESREGLAMENTARIAS

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    Se llama valuacin reglamentaria a aquellaque utiliza como informacin de precioslos llamados aranceles en el caso de

    precios de terrenos y valores oficiales dela construccin en el caso de precios de laedificacin. (Artculo I.09)

    VALUACIONESREGLAMENTARIAS

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    VALUACION DE

    TERRENOS +

    + VALUACION DEEDIFICACIONES

    + VALUACIONDE OBRAS

    COMPLEM. E

    INST. FIJAS YPERMANEN.

    VALUACIONESCOMERCIALES

    -ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES

    -PRESUPUESTO DE OBRA

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    VALUACIONESCOMERCIALES

    VALUACION DETERRENOS

    VALUACION DEEDIFICACIONES

    VALUACION DEOBRAS

    COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS

    Y PERMANENTES

    - ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DETERRENOS URBANOS.

    - ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DEEDIFICACIONES.

    - PRESUPUESTO DE OBRA

    - ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DE OC.

    - PRESUPUESTO DE OBRA

    ARTICULO I.07..

    Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando losvalores corresponden a los del libre mercado.

    VALUACIONES COMERCIALES

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    VALUACIONESCOMERCIALES

    ARTICULO I.07

    ..Se denomina tasacin o valuacin comercial

    cuando los valores corresponden a los del

    libre mercado.

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    ..VALOR DE MERCADO:

    Es el precio ms alto, expresado en trminosde dinero, que una propiedad que ha sidoexpuesta para la venta pueda producir al haber

    encontrado al comprador dentro de un tiemporazonable; y de manera tal que el adquirientedel bien tenga conocimiento de todos los usosa los cuales pueda ser destinada la propiedady sea apta para ello. (Artculo II.A.07)

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    VALUACION DE TERRENOS

    DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE

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    TERRENO URBANO

    TERRENO RUSTICO

    TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSIONURBANA

    DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DETERRENOS

    El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido enlos planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e

    industria), as como en listados para centros pobladosmenores de toda la repblica, se determinan mediantela aplicacin de la denominada Norma para determinarlos valores unitarios oficiales de terrenos urbanos

    El valor oficial de terrenos rsticos en zonade expansin urbana e islas rsticas, sedetermina mediante la aplicacin de loestablecido en el Reglamento Nacional deTasaciones del Per, en su Ttulo III,captulo J;

    El valor oficial de terreno rstico (Vor),contenido en listados, se determinamediante la aplicacin de la denominadaNorma para determinar los aranceles de

    terrenos rsticos

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    Es el procedimiento mediante el cual se determina el valoroficial del terreno, tomando como base los valoresoficiales de terrenos formulados por el MVCS.

    La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de lasiguiente manera:

    1.- Valuacin de terrenos urbanos

    2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana

    3.- Valuacin de terrenos eriazos

    4.- Valuacin de terrenos rsticos

    VALOR REGLAMENTARIA DE TERRENO

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    Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 aoy son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden

    ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos.

    Listados de valores oficiales de terrenos para centrospoblados menores.

    Listados de valores oficiales de terrenos rsticos.

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    VALOR COMERCIAL DE TERRENO

    valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo

    que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

    valor de unterreno

    Mejor uso

    + renta

    obras

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    VALUACION DE EDIFICACIONES

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    En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad delas construcciones existentes tanto edificaciones principalescomo las obras complementarias y las instalaciones fijas ypermanentes.

    Para este efecto se tomar en cuenta siguiente factores:

    En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y

    los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos,sern los valores oficiales que hayan sido aprobados porautoridad competente y que estn vigentes a la fecha de lavaluacin.

    VALOR REGLAMENTARIO Y COMERCIAL DE LASEDIFICACIONES (VE)

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    COMO SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DE LAEDIFICACIN?

    Medicin de loscomponentes-

    Metrado

    el anlisis de loscostos unitariosdirectos

    el anlisis de los

    costos unitariosindirectos

    Mano de obra,Los materiales ylos Equipos

    Los gastosgenerales: fijos y

    variables, la utilidade impuestos

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    VALUACION REGLAMENTARIA

    Y COMERCIAL DE LAS OBRASCOMPLEMENTARIAS

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    VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)E INSTALACIONES FIJAS YPERMANENTES (VI)

    Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obrascomplementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as comolas construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a loselementos que la conforman; y las depreciaciones porantigedad y estado de conservacin sern estimada por elperito en concordancia con las caractersticas y vida til dedichas obras.(ARTICULO II. D.32)

    En el caso de la valuacin reglamentaria, las obrascomplementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estarubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros devalores unitarios oficiales de edificacin, se valorizar deconformidad a dichos cuadros

    De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores

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    a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientesanlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra oinstalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficialesde edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sintomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad eimpuestos; y a este resultado se le aplicara el factor deoficializacin aprobado por los dispositivos legales

    correspondientes.

    EL FACTOR DE OFICIALIZACIN es la cantidad por la que hay quemultiplicar el costo directo real de las obras complementarias einstalaciones fijas y permanentes.

    (ARTICULO II. A.07)

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    VALOR COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

    Para determinar el valor de las obras complementariases necesario operar de la misma manera que las obrasde edificacin, realizar las mediciones (metrados) yrealizar los anlisis de costos unitarios respectivos.Obtenido as el valor de reposicin.

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    VALOR TOTAL DEL PREDIO

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    LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

    VTP= VT + VE + VI + VOC

    art. II.A.06, RNT

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    COMO TASAMOS EN PROPIEDAD

    HORIZONTAL?

    VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIASDE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

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    DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

    VALOR DEL TERRENOEn estos casos, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a

    todas las unidades inmobiliarias independizadas.Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de lasiguiente manera:

    a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que

    corresponda al porcentaje de participacin que, segn losttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en suconjunto, estn debidamente registrados.

    b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique losporcentajes de participacin de cada una de las secciones delbien, se prorratear el valor total del terreno entre las seccionesdel edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de usoexclusivo de cada uno.

    (ARTICULO II. F.37)

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    VALOR DE LA EDIFICACION

    En los casos de unidades inmobiliarias de propiedadexclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacinse obtendr aplicando todas las disposiciones que estnfijadas en el Titulo II del RNT.

    Para el efecto, debern considerarse tanto las reas

    propias de uso privado, cuanto las que le corresponden ala seccin por las obras o reas techadas que son de usocomn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

    (ARTICULO II. F.38)

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    ESTUDIO DE

    MERCADO

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    ESTUDIO DE MERCADO

    Es el procedimiento que el perito efecta con la finalidad de

    obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entornodel inmueble a valuar y con similares caracteristicas.

    VISTAS DESDE EL PROGRAMAGOOGLE

    De las muestras encontradas se evalan los siguientes factores:

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    De las muestras encontradas se evalan los siguientes factores:

    - Valor de oferta- Ubicacin

    - Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes)- Caractersticas de la va (tipo, estado de conservacin, ancho, etc)- Uso y zonificacin del terreno .- Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental,seguridad, etc)- Servicios Pblicos

    Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar elvalor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criteriosconsiderados en la asignacin del valor.

    Las muestras consideradas en el estudio de mercadopasan a formar la base de datos del perito,las misma que ser consultada para futuras valuaciones .

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    A falta de

    . mercado inmobiliario en la zona, en elcaso de valuaciones comerciales, se adoptar comotal el que se obtenga por comparacin con otroterreno que tenga la misma zonificacin, que posea

    similares obras de infraestructura urbana, quecorresponda al mismo nivel socioeconmico y quese encuentre ubicado en lugares prximos alterreno materia de valuacin; o en su defecto el

    perito calcular el valor en base a criterios objetivosy tcnicos.

    (ARTICULO II C.21)

    FUENTES DE INFORMACIN

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    PERIODICOS

    PAGINASWEB

    BASE DE

    DATOS

    INSPECCIONOCULAR

    NOTARIAS

    EMPRESASINMOBILIA

    RIAS

    FUENTES DE INFORMACIN

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    PAGINAS WEB

    http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320

    http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm

    http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm

    http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3

    http://www.inmueblesypunto.com/http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php

    http://www.planetacasas.com/

    http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html

    http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-de-

    terreno-en-abancay-2362125http://www.coldwellbankerperu.com/

    http://www.penthouseperu.com/index.asp

    http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14

    http://www.sgibson.info/lima.htm

    http://www.telesterio.com/

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  • 8/3/2019 Tasaciones de Bienes Inmuebles

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