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Roger Debarbieri Olate

NDICE GENERAL DE TEMAS

PRIMERA PARTE

Conceptos generales de aplicacin en Tasaciones Bs. Rs.Terminologas, pensamientos, definiciones mas utilizadas.Clasificacin general de Bienes y sus sub-clasificaciones.

SEGUNDA PARTE

Principios que Condicionan el valor de los bienes racesFinalidad del Informe de Tasaciones y el formato simpleFactores que definen la Estructura de precios de la tierraFactores que definen el Nivel de precios de la tierraFactores que definen la Evolucin de precios de la tierraFactores que Afectan el precio de los bienes racesFactores que hacen atractivo un barrio residencialDefiniciones de renta de la tierra - Conceptos econmicosUsos del suelo urbano y sus componentes tradicionales

TERCERA PARTE

La tasacin de los terrenos urbanos; GeneralidadesFactores de influencia directa que afectan al precioFactores de influencia indirecta que condicionan el precio

CUARTA PARTE

Diferentes Mtodos del proceso de tasacin urbanaMtodo Directo:Mtodo Comparativo o Anlisis del MercadoMtodo IndirectoMtodos de CostosMtodo de Abstraccin o asignacinMtodo de uso anticipado o desarrolloMtodo de suelo residualMtodo de Capitalizacin de la renta/Rentabilidad

QUINTA PARTE

Mtodos de Tasaciones de terrenos - casos especialesMtodo de " Difusin de Valores "Mtodo de " Antes y Despus "Mtodo de " Valor Plottage " o " Fusiones"

SEXTA PARTE

La Tasacin de las Edificaciones y sus GeneralidadesClasificacin de las Construcciones segn la LeyCalidad de las Construcciones y sus caractersticasLa depreciacin de las edificaciones y sus causasMtodos ms utilizados en la tasacin de edificiosCosto segn el Anlisis del Mercado InmobiliarioCosto de Reposicin, El Valor FsicoTablas de valores de edificacionesFrmulas para la medicin de superficiesFicha de Tasacin y Anexos varios al Manual

SPTIMA PARTE

Aspectos Jurdicos de la Tasacin Urbana

* Las Servidumbres* La Expropiacin* El Usufructo

PRIMERA PARTE9CONCEPTOS GENERALES9CLASIFICACIN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES :15SEGUNDA PARTE19PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RACES19FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES20EL FORMATO DE TASACIN DE INMUEBLES21FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA "22DE PRECIOS DE LA TIERRA"22FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA26FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIN DE PRECIOS27DE LOS SUELOS URBANOS27FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RACES URBANOS28FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL29FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL30DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA31CONCEPTOS ECONMICOS31TERCERA PARTE33LOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN33FACTORES PARTICULARES34FACTOR DE RELACIN FRENTE FONDO: Terreno tpico o normal:34TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TPICO.34TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TPICO:37FACTOR DE ADECUACIN TERRENO VS CONSTRUCCIONES42POR LA IMPORTANCIA DE LAS VAS O CALLES DE ACCESO46FACTOR DE URBANIZACIN46FACTOR DE USO O DESTINO48FACTOR DE CALIDAD DEL SUELO:50FACTOR POR GRADO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO:51FACTOR DE AMBIENTE Y PANORAMA:53FACTOR DE CORRECCIN POR LEYES ESPECIALES53FACTOR DE ZONAS DE ALTO RIESGO:54Definiciones y localizaciones de las diferentes reas de los cuadros anteriores:56CUARTA PARTE59DIFERENTES MTODOS DEL PROCESO DE TASACIN URBANA59EL MTODO DIRECTO DE TASACIN60MTODO COMPARATIVO O ANLISIS DE MERCADO60LOS MTODOS INDIRECTOS621 MTODO DE COSTOS62A) MTODO DE ABSTRACCIN O SUSTITUCIN:62B) MTODO USO ANTICIPADO O DESARROLLO63C) MTODO DE SUELO RESIDUAL64MTODO RESIDUAL (En Espaa)652 MTODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA67DEL REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PER68QUINTA PARTE71MTODOS ESPECIALES DE TASACIN DE TERRENOS711.- Mtodo de Difusin de Valores:712.- Mtodo Antes y Despus 71TERRENOS EN ESQUINA75COEFICIENTE DE MEDIDAS:76FACTOR DE UNIN DE ROLES O VALOR PLOTTAGE:77SEXTA PARTE79TASACIN DE LAS EDIFICACIONES79TIPOLOGAS BSICAS DE TASACIN DE INMUEBLES:80CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES :80ESTRUCTURA BSICA DE LOS INFORMES DE TASACIONES81FACTORES PARTICULARES QUE AFECTAN A LAS EDIFICACIONES:82FACTOR DESUSO FSICO:82FACTOR DE DESUSO FUNCIONAL:82FACTOR DE DESUSO ECONMICO:83FACTOR DE ASOLEAMIENTO:84FACTOR DE LUMINOSIDAD:84FACTOR DE AISLAMIENTO - AGRUPAMIENTO:84EL PROCESO DE LA TASACIN DE VIVIENDAS:84DEPRECIACIN DE LOS EDIFICIOS:85PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO:86TIPO DE CALIFICACIN O CALIDAD:89CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES TRADICIONALES:89CUESTIONARIO DE ATRIBUTOS DE LA CONSTRUCCIN90DISEO:90ESTRUCTURA:91TERMINACIONES:91INSTALACIONES:92CALIDAD DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:93CALIDAD DE LOS PAVIMENTOS93Factores de correccin para condiciones especiales de Construccin93COEFICIENTE DE COMERCIALIZACIN93Coeficiente segn ubicacin dentro de un edificio:94INFORMACION DEL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS96C. TASACION DE BIENES COMUNES (COPROPIEDAD INMOBILIARIA)110TIPOS DE GARANTAS HIPOTECARIAS114EL DESARROLLO DEL INFORME DE TASACIN INDUSTRIAL:115LOS TEMS DE LA TASACIN INDUSTRIAL116Otras depreciaciones a considerar:126EL MTODO DE CAPITALIZACIN :127RESUMEN DE LOS PROCEDIMIENTOS MS COMUNES131EN VALUACIN DE SUELO URBANO131VALUACIN DE LOCALES COMERCIALES132COSTOS DE URBANIZACIN137URBANIZACIN SEGN TAMAO DE TERRENO137Valoraciones de traspaso de locales y negocios:139TRASPASO DE LOCAL:139RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE LA TEORA DE PRECIOS HEDNICOS.142SPTIMA PARTE146Aspectos Jurdicos de la Tasacin Urbana146Valoracin de Servidumbres:148Criterio General:148El Usufructo: (Normas del Cdigo Civil Chileno)160TASACIN Y URBANISMO166

A LOS USUARIOS DE ESTE MANUAL DE TASACIONES

Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta a los profesionales del rea inmobiliaria que deben, en cualquier momento, en el ejercicio de su actividad, emitir una opinin formal del valor de los bienes races, de manera tal, que puedan conocer las diferentes tcnicas que se emplean en la tasacin inmobiliaria.

Para la confeccin de este Manual, se han recopilado diferentes opiniones de especialistas, peritos y profesionales de esta rea, se ha desarrollado e interpretado diferentes formas y tcnicas de valuacin, se han usado definiciones, ejercicios y tablas de depreciacin de Compaas de Seguros, Bancos, Servicios Pblicos y otras instituciones, nacionales y extranjeras de modo de enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y legislaciones. Se ha trascrito y resumido definiciones tcnicas slo con fines didcticos.

La nica intencin de efectuar este trabajo ha sido reunir en un documento opiniones y antecedentes de mltiples fuentes, para poder explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al conocimiento real del valor de los bienes races urbanos.

Roger Debarbieri OlateAgente Inmobiliario U.C.Tasador U. MayorTasador U.C.

El objetivo de este Manual de Tasaciones:

Los bienes inmuebles tienen un mercado de caractersticas econmicas muy particulares, que lo distinguen y diferencia de otros mercados. En l inciden no slo factores propios del mercado, sino tambin las polticas econmicas y sociales que adoptan los gobiernos, produciendo fluctuaciones de notable variacin.

Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general no estn informados sobre los valores y tendencias del mercado. Cada inmueble es nico, y est ligado a una nica ubicacin, que lo distingue de los dems que lo rodean y la transferencia de los mismos requiere conocimientos legales y tcnicos que no posee el hombre comn. Los inmuebles no se adquieren con frecuencia y casi siempre representan la mayor inversin individual que una persona hace, por lo que, una vez adquirido, tienden a tener una larga vida fsica y econmica.

El fin principal de la tasacin es estimar el valor de la cosa a tasar. El valor mas comnmente buscado es el valor de mercado. Sin embargo, hay otros tipos de valores que dependen del uso que se vaya a dar al inmueble. Asimismo, el inmueble incluye no solamente la tierra o suelo, sino tambin todas las mejoras que estn incorporadas o adheridas a l, ya sea por razones naturales o por la mano del hombre. Incluye adems, todo lo que est debajo de la tierra, en el aire y en el entorno, con las limitaciones legales correspondientes.

Es conocido que la profesin de tasador es hasta hoy desempeada por profesionales universitarios como extensin natural de sus incumbencias, salvo algunos ttulos, pero sin haber recibido una adecuada formacin sobre el particular. Hoy, tal situacin es incomprensible.

Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las necesidades de tasacin sigan siendo atendidas por profesionales no debidamente capacitados para tal propsito y menos por aprendices o personas ajenas a la tasacin o espordicas del mercado inmobiliario que creen estar en condiciones de efectuar un estudio de valores, pues se encuentran en juego grandes cantidades de dinero como para que se tome a la ligera una actividad tan importante.

El tasador de hoy, no solo debe conocer procedimientos matemticos y tcnicas de construccin, sino que debe estar al tanto de las teoras econmicas y financieras, de los derechos que se ejercen sobre la propiedad, la estadstica y computacin como herramientas de inestimable valor para sus anlisis y por cierto, de los mercados y sus tendencias en el mundo donde se ha globalizado la economa.

Casi todos los cdigos de procedimientos incorporan la figura del perito tasador para los diferentes casos que se presentan en la justicia, y la mayora de ellos dispone que tales tareas deben ser realizadas por los profesionales universitarios con idoneidad y capacidad adecuadas a la envergadura del trabajo. Y as, siempre que hay en juego inmueble, como el caso de sucesiones, herencias, divisiones de comunidades, divorcios, expropiaciones, etc., es necesario la participacin de un profesional perito que determine el valor de los mismos, actuando como auxiliar de la justicia.

Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formacin de los tasadores y ser indudablemente bien acogido por todos aquellos profesionales valuadores que deseen ampliar su horizonte con otras visiones del giro valrico y ms an, por aquellos que recin se inician vislumbrando una salida laboral mediante una capacitacin adecuada para un desempeo profesional de alto nivel. Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones y normas locales y deben ser complementadas con las otras mltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes races en general, se encuentran en cada zona.

El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y de sus observaciones se podrn extraer innumerables conceptos valricos zonales que permitirn el acercamiento al justiprecio inmobiliario.

Lo mismo se puede indicar al analizar las leyes especficas de los cdigos de aguas, minas, agricultura, vialidad, navegacin y aeronavegacin, etc. que complementarn la informacin de este libro.

Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este Manual, ese paso ser mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo que el prximo ser ms slido.

El autor.

PRIMERA PARTE

CONCEPTOS GENERALES

El acto de tasar bienes races, sea estos urbanos o rurales, habitacionales, comerciales, industriales o agrcolas, se hace cada da ms tcnico y profesional debido a los diferentes avances en la tecnologa que inciden desde la fabricacin misma de los materiales de la edificacin, sus sistemas de financiamiento, sus sistemas de construccin, sus diseos, etc., van incorporando diferentes variables a la balanza del justiprecio.

Segn el Diccionario de la Real Academia Espaola, las definiciones que se indican para esta materia son:Avaluar: Seala el precio de una cosa.Valorar: Hacer que aumente el precio de una cosa.Valorizar: Aumenta el valor de una cosa.Valor: Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo equivalente.Evaluar: Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa.Tasar: Pone precio a las cosas vendibles. Grada el precio de las cosasTasacin: Encuentra el justiprecio o avalo de las cosas.

Algunas definiciones de Tasacin:

Platn: En su Escuela del Saber deca: todos los objetos tienen siempre un valor en s como un acto independiente de quin los observe o analice.

Aristteles: Discpulo del primero, deca que el valor de los objetos lo determina el inters que por ellos exista.

William Murray: Juez Norteamericano opina que la tasacin es un proceso sistemtico que necesariamente debe incorporar la identificacin, clasificacin y valuacin del inmueble, con el fin de formular un juicio bien razonado del valor de un bien raz.

Wilfred Gueisse: Arquitecto contemporneo, tasador jefe del Banco del Estado dice que la tasacin es una opinin basada en clculos tcnicos y las normas son slo hitos que ayudan al tasador a emitir su opinin;

S.I.I.: Tasacin es un acto para obtener el justiprecio de un inmueble y as poder aplicar su impuesto territorial.

Diccionario: La Real Academia Espaola dice: Tasar es sealar el valor o justo precio de una cosa ya sea para el slo objeto de determinados efectos de un inventario o balance, ya para una enajenacin temporal (arrendamiento) o definitiva (venta) de dicha cosa, ya sea para la expropiacin de la misma o para servir de base en subasta, una contienda o reclamacin o slo para fines tributarios.

SERVIU: Es una opinin sobre el valor de un objeto basada en clculos tcnicos, lo que determina que debe ser fundamentada en antecedentes comprobados, producto de una cuidadosa inspeccin y estudio de todos los factores que influyen en dicho valor en una fecha determinada.

Roger Debarbieri: Profesor de Tasaciones del Instituto Inmobiliario de Chile, Perito Tasador (autor): Tasar es dar una opinin informada del valor de un bien raz, en un lugar geogrfico y fecha definidos, luego del anlisis econmico, rentstico, arquitectnico, constructivo, legal, urbanstico, ecolgico y fsico, empleando para ello, el conocimiento tcnico y juicio razonado de todas las variables que le afectan positiva o negativamente, apoyado en las estadsticas sistematizadas y un estricto estudio del mercado comparativo.

TERMINOLOGAS MAS USADAS EN TASACIONES

Al igual que otras actividades, en Tasaciones se emplean diferentes terminologas que son comunes a la interpretacin de quienes analizan los informes de valores, razn sta que se hace necesario indicarlas:

Terreno: Sitio eriazo o baldo; generalmente conectado a las redes de urbanizacin.

Sitio Eriazo: Es aqul terreno que carece de construcciones o bien tiene edificios provisorios autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, con o sin cierros.

Edificio o Mejora: Construccin sobre cualquier terreno. En nuestro mercado el trmino edificio se usa adems para referirse a las construcciones de ms de dos o tres pisos y comnmente dividido en departamentos.

Edad Actual: Tiempo real de la edificacin o edad verdadera del bien raz. Se mide desde la fecha de Recepcin Municipal.

Edad Estimada: Estimacin de la edad del bien raz por falta total de antecedentes.

Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinin del estado general del edificio y que en algunos casos puede ser de mayor o menor edad que la real, debido a su conservacin aparente, luego, la depreciacin se efecta por este parmetro.Costo de Reproduccin: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con sus estilos, materiales, terminaciones, etc., iguales al original. Este costo se utiliza generalmente en edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectnicos para el estado o los particulares.

Costo de Reemplazo: Comnmente se conoce como costo de reposicin y corresponde a aquel costo (gasto), que, a una fecha determinada se produce reemplazo de la estructura existente por otra similar existente en el mercado y con utilidad equivalente. Es el sistema ms usado en tasacin de inmuebles.

Costo Histrico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificacin. Se encuentra desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones.

Terreno Tpico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas dimensiones de frente y fondo se encuentran prximas a la relacin 1:2; para el SII esta relacin se extiende a aquellos terrenos con relacin frente y fondo = 1:2; b) Es aquel cuyas dimensiones se repiten ms veces en la manzana o en el sector; c) Es aquel cuya relacin de f:f es la ms adecuada para recibir una edificacin sobre l en perfecta armona; Chalet (Chal): Esta terminologa extranjera se usa para definir aquellas casas de madera y tabique estilo suizo. En nuestro medio se emplea para diferenciar una vivienda de dos pisos, que cuenta con Antejardn y patio posterior. Los rasgos del estilo estn definidos por las ubicaciones de maderas ornamentales en sus fachadas.

Bungalow: Trmino ingls empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional para el uso unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta con reja o muro de separacin entre s, con empleo de mnima albailera y mximo uso de madera y tabiques contrachapados.

Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya lnea de edificacin, lnea oficial y lnea de cierro son coincidentes.

Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con su caballete cubierto de tejas o planchas y que sirve para dar luz a los desvanes o para salir por ella al tejado.

Desvn: Parte ms alta de la casa, inmediato al techo.

Mansarda: Recinto ms alto de una construccin habilitado dentro de la estructura de techumbre con sus instalaciones totales e iluminacin natural que permite el libre desplazamiento de personas en su interior, en una proporcin importante de su superficie total.

Galpn: Es aquella edificacin cuya funcin bsica es cubrir espacios de cualquier forma y volumen, generalmente de grandes dimensiones independientes del sistema de fijacin al terreno y del uso que se les d. Usualmente constan de un solo piso, siendo sus elementos fundamentales sus apoyos y una armazn liviana de techumbre, pues soportan normalmente una estructura liviana de techumbre y no otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o divididas por filas de apoyo, pudiendo existir adems construcciones secundarias interiores tales como las oficinas, paoles, bodegas, galeras, altillos, baos, vestidores, etc. independiente de los sistemas o elementos resistentes de la estructura principal.

Piso Zcalo:Recinto enterrado al menos en un 50 % de la superficie de sus muros exteriores y que posee iluminacin y/o ventilacin natural a travs de ellos.

Piso Subterrneo: Recinto enterrado en al menos 50% de superficie de sus muros exteriores y que no posee ventilacin ni iluminacin natural a travs de ellos.

Construccin abierta: Se aplica a construcciones tradicionales y prefabricadas; recinto cubierto y abierto por uno o ms lados, como por ejemplo: corredores, balcones, porches, terrazas u otros.

Construccin uso exclusivo: Se aplica en copropiedades. Construcciones que formando parte de los bienes comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.: Terraza, patio, bodega, estacionamiento, etc.

Construccin Interior: Slo en galpones. Construccin secundaria ubicada en el interior de un galpn (Ej.: Oficinas, paoles, bodegas, altillos, etc.) e independientes de los elementos resistentes de la estructura principal del galpn.

Plusvala : Incremento en el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de la autoridad al efectuar obras pblicas o mejoras en las existentes o al imponer restricciones en el uso de la tierra en determinados lugares.

Depreciacin : Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo debido al transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de mercado, etc.

Depreciacin econmica: Afecta al sector. El sector decae por el desplazamiento de sus habitantes de mayor nivel socioeconmico a otros sectores modernos o de moda. El sector se deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir. El S.I.I. lo llama Desuso Econmico. Otras causas de desuso econmico: Legislacin que modifica las zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las propiedades; cambios en el proceso econmico que determinen que la propiedad sea de difcil mantenimiento tanto por sus sistemas impositivos a los dueos como por su mantenimiento demasiado oneroso.

Depreciacin Funcional: Afecta al edificio: Recae fundamentalmente sobre la edificacin y se debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectnico o funcional de ellos. Puede referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente distribucin o relacin entre ellos, espacios de circulacin o anexos intiles, que slo implican aumento de costos de manutencin, instalaciones inadecuadas, deficiente uso de materiales, etc. Caen adems en desuso econmico aquellas edificaciones que resultan demasiado buenas o aquellas que son insuficientes para el sector donde fueron construidos y aquellos de destinacin limitada, cuando desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el cual fueron proyectados. Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y total.

Depreciacin Fsica: Es el resultado del desgaste fsico en los materiales producido por el deterioro que se ocasiona por la edad, el trabajo y el uso. Este proceso se llama entrpico. Definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

Acera: Parte de una va destinada principalmente para la circulacin de peatones, separada de la circulacin de vehculos.

Alteracin: Cualquier supresin o adicin que afecte a un elemento de estructura de un edificio, como la supresin de un muro, la apertura de nuevos vanos para puertas y ventanas en dichos muros, el ensanche de vanos existentes siempre que exijan cualquier cambio en el dintel, la ruptura de los cimientos, la construccin de stanos, la supresin de pilares, la construccin de nuevas piezas o dependencias, la adicin de elementos sobrepuestos a los existentes, como muros, chimeneas, torres, balcones, escaleras, ascensores, y la adicin parcial o total de un nuevo piso o planta.

Altura de Edificacin: La distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo al mismo.

Antejardn: rea entre la lnea oficial y la lnea de edificacin.

Avenida: Va vehicular de tipo troncal o colectora que cuenta con mediana como refugio peatonal.

Barrio: rea habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad, compuesta generalmente de un grupo de manzanas con caractersticas similares.

Calle: Va vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vas y que comprende tanto las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso pblico o entre una propiedad privada y un espacio de uso pblico.

Calle ciega: La que tiene acceso solamente a una va. ( Cul de Sac )

Calzada: Parte de una va destinada al trnsito de vehculos.

Centro Comercial: Edificacin de uno o ms niveles, pisos o plantas, destinada a servir de mercado permanente para la compraventa de mercaderas diversas, que agrupa locales independientes, acogidos o no a la ley de Propiedad Horizontal, y los mercados de abasto, ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros similares.

Coeficiente de contructibilidad: Nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en l.

Coeficiente de ocupacin del suelo: Nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de piso terminado adyacente al terreno definitivo.

Crecimiento urbano por extensin: Proceso de urbanizacin que incorpora nuevo suelo a un centro poblado.

Crecimiento urbano por densificacin: Proceso de urbanizacin que incrementa la densidad ocupacional del suelo originado por la subdivisin predial o por aumento de su poblacin o edificacin.

Densificacin: Incremento del nmero de unidades por unidad de superficie.

Edificacin Aislada: La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y distanciamiento que se determinen en el instrumento de planificacin territorial o, en su defecto, las que establecen la Ordenanza.Edificacin Continua: La que se construye simultneamente, o diferida en el tiempo, emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin colindante y con la altura que establece el instrumento de planificacin territorial.

Edificacin Pareada: La que corresponde a 2 edificaciones que se construyen simultneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde comn, manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas debern cumplir con las normas previstas para la edificacin aislada.Edificio: Toda construccin destinada a la habitacin o en la cual una o ms personas puedan desarrollar cualquier labor, transitoria o permanente. (Edificio colectivo de habitaciones, edificio comercial, edificio de estacionamientos, de oficinas, de uso pblico, industrial, edificio nuevo).

Lnea de edificacin: La sealada en el instrumento de planificacin territorial, a partir de la cual se podr levantar la edificacin de un predio.

Lnea Oficial: La indicada en el plano del instrumento de planificacin territorial, como deslinde entre la propiedad particular y los bienes de uso pblico.

Mediana Isla continua, realzada altimtricamente mediante soleras, que separa flujos vehiculares.

Muro cortafuego: El construido con estabilidad estructural, que cumple con el tiempo mnimo de resistencia al fuego sealado para l en la tabla y que separa dos partes de un mismo edificio o dos edificios contiguos.

Muro de Separacin: El que divide un predio o un edificio de un mismo dueo.; Muro Divisorio: El que separa dos propiedades distintas.

Muro Medianero: El que pertenece en comn a los dueos de dos predios colindantes.

Muro Soportante: El que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso, con un espesor mnimo de 15 centmetros.

Pasaje: Va destinada al trnsito peatonal con circulacin eventual de vehculos, con salida a otras vas o espacios de uso pblico, y edificada a uno o ambos costados.

Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta desde el nivel del terreno en todos y cada uno de los puntos que forman sus deslindes y el eje de la calle que enfrenta el predio.

Red Vial Estructurante: Conjunto de vas existentes o proyectadas, que por su especial importancia para el desarrollo del correspondiente centro urbano, deben ser definidas por el respectivo instrumento de planificacin territorial.

Red Vial Bsica: Conjunto de vas existentes, que por su especial importancia para el transporte urbano, pueden ser reconocidas como tales en los instrumentos de planificacin.

Sistema urbano: Conjunto de centros poblados de distintas caractersticas con reas de influencia que generen vnculos que se manifiestan en la ordenacin fsica de un territorio.

Suelo Natural: Estado en que se encuentra el terreno al momento de proponer una construccin en l, no considerando excavaciones, rellenos u obras de carcter artificial.

Suelo Urbano: Superficie territorial urbanizada o potencialmente urbanizable.

Tabique no soportante: Elemento vertical de separacin no estructural.

Tabique soportante: El que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso, con un espesor menor de 15 cm.

Urbanizar: Dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano por extensin o densificacin, de infraestructura vial, sanitaria y energtica, con obras de alimentacin y desages; plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio del terreno; equipamiento y reas verdes, proporcionales a las densidades fijadas por el instrumento de planificacin territorial.

CLASIFICACIN DE LOS BIENES Y SUS DEFINICIONES :

Los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.

Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como una casa, un libro.

Incorporales las que consisten en meros derechos, como los crditos y las servidumbres activas.

Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.

Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose ellas por si mismas, como los animales, o aquellas que se mueven por una fuerza externa, como las cosas inanimadas. Se exceptan las que siendo muebles por naturaleza se reputan inmuebles por destino.

Inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los rboles.

Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus races, al menos que estn en macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro.

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que estn permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: Las losas de un pavimento. Los tubos de las caeras. Los utensilios de labranza o minera, y los animales actualmente destinados al cultivo y beneficio de una finca con tal que hayan sido puestos en ella por el dueo de la finca. Los abonos existentes en ella, y destinados por el dueo de la finca a mejorarla. Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y mquinas que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al dueo de ste. Los animales que se guarden en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que stos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio.

Las cosas de comodidad u ornato que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden removerse fcilmente sin detrimento de las mismas paredes, como estufas, espejos, cuadros, tapiceras, se reputan muebles. Si los cuadros o espejos estn embutidos en las paredes, de manera que formen un mismo cuerpo con ellas, se considerarn parte de ellas, aunque puedan separarse sin detrimento.Las cosas que por ser accesorias a bienes races se reputan inmuebles, no dejan de serlo por su separacin momentnea; por ejemplo: las losas o piedras que se desencajan de su lugar, para hacer alguna construccin o reparacin y con nimo de volverlas a l. Pero desde que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser inmuebles.

Manual N 8.514

131

54

TerrenosConstruccionesPlantas adheridas a la tierraMaquinaria adherida a la Fab..tiles de labranza o minera....AbonosAnimales guardados en ....

INMUEBLES

Fungibles: fruta, cosecha, lecheLpiz (se consumen)No Fungibles: mesa, silla, espejoCORPORALES

MUEBLES

BIENES Dominio sobre inmuebles HerenciaDERECHOS usufructo, uso o habitacinREALES prenda Hipoteca Servidumbres activasINCORPORALES

DERECHOS el del prestamista contra su deudorPERSONALES el del hijo contra padre por aliment

Cdigo Civil, artculo 565 y siguientes.

Cdigo Civil, artculo 1889: El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

TierrasPARTICULARES Ros (*)Lagos (**)Terrenos de playa

BIENES TierrasFiscalesTerrenos de playa (80 m.) Tierra sin otro dueoMinas ( no la superficie )

NACIONALES Municipales Tierra

CallesCaminos y PuentesPlazasDe uso pblico ParquesPlayas PblicasMar TerritorialRosLagos

* Siempre que nazcan y mueran dentro del predio.** Siempre que no sean navegables por buques de ms de 100 Tn.

Cdigo Civil.

SEGUNDA PARTE

PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RACES

Principio de Cambio: Nada es ms estable o seguro que aqul que permite el cambio.

Principio de Mayor y Mejor Uso: El mayor y mejor uso es la perfecta armona entre el terreno y el edificio y las dems obras o mejoras. Este mayor y mejor uso hace durar los inmuebles en el tiempo.

Principio de Oferta y Demanda: Los terrenos tienen valor en razn directa a los beneficios que rinden a la sociedad y en razn inversa a la cantidad disponible para satisfacer los mismos usos.

Principio de Bearms: Se refiere a la economa en el uso de los terrenos. El uso (o sea la demanda) debe equipararse a la oferta de tal manera que puedan satisfacer mejor todas aquellas necesidades segn los usos posibles.

Principio de Rendimientos Decrecientes: Las utilidades no son proporcionales a las inversiones sino que disminuyen a medida de su crecimiento hasta llegar a un punto de equilibrio, en el cual, cualquier aumento de inversin produce saturacin y no aumenta la renta. Sin embargo se debe considerar que llegado al punto de equilibrio o renta mxima, pueden ser necesario inversiones que, si bien no aumentan el precio, permiten mantener la existencia, o sea, que de no hacerse nuevas inversiones, la renta disminuye. Principio muy relacionado al de contribucin y tamao econmico.

Principio de Contribucin: Cualquier factor de la produccin debe considerarse individualmente, desde el punto de vista de cuanto le agrega a la inversin o al ingreso neto por su presencia y cuanto le resta su ausencia. Al respecto debe tenerse presente que el mejoramiento en exceso es una inversin que est violando el principio de contribucin y que no es raro encontrar en los bienes races.

Principio de Tamao Econmico: Establece que un edificio, cualquiera sea su destino, debe construirse en el terreno apropiado. Dicho de otra forma, debe aumentarse o reducirse la inversin de modo que se produzca el mayor y mejor uso o que rinda el mximo de renta.

Principio de Sustitucin: Cuando una propiedad se puede reemplazar por otra que presta los mismos servicios, utilidad o usos su valor tiende a ser fijado por esta ltima.Se presentan tres posibles formas:Construccin en rplicaConstruccin semejante Construccin con misma utilidad

Principio de Integracin y Desintegracin: Establece que los ciclos econmicos constan de tres etapas: 1.-integracin o desarrollo2.-equilibrio o etapa esttica3.-desintegracin o decadencia

Esta ltima etapa es la que da origen a la eliminacin de barrios deteriorados dando paso a las remodelaciones.Principio de Anticipacin: Tiene relacin con el precio de un bien raz el cual est determinado por el valor anticipado o valor presente de los futuros beneficios.

Principio de Conformidad: Indica que el terreno debe utilizarse en conformidad o acatando las normas vigentes en el instrumento de planificacin zonal.

Principio de Utilidad: Los bienes races adquieren valor en razn directa de cuan adecuadas son para otorgar un servicio o producir rentas en tiempo, lugar, posicin y forma simultneamente.

FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES

El avalo de un inmueble est regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se efecta la tasacin, llegndose a resultados diferentes en una misma propiedad segn sea el objetivo que se persigue: (Valor comercial, valor de liquidacin, valor de garanta, valor de seguro, valor de expropiacin, etc. ) lo que no quiere decir que el precio base vare o sea diferente. (Ej. Valor de Tasacin $ 25.000.000 valor de liquidacin $ 22.500.000

Tasacin Bancaria: Debe considerar, adems de las consideraciones generales del bien raz aplicable a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el prstamo de largo plazo. En este caso se deber analizar detenidamente las condiciones del inmueble para enfrentar fsica y econmicamente el perodo de la hipoteca. Adems, deber tener presente que el banco no es inmobiliaria por lo cual no le interesa hacerse de bienes races frente a deudores en mora, por ello deber considerar en su apreciacin de valores un valor de liquidacin frente a estos casos. En este especfico caso debe considerarse el valor de rentabilidad que ser el que permita al deudor servir los pagos mensuales; valor fsico que ser el que permita al banco tener una garanta de largo plazo y el valor comercial que permitir una liquidacin inmediata en la situacin de mora.

Tasacin Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que desean conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raz para efectuar una transaccin habitual En este caso se debe buscar el valor de mercado al momento del informe considerando el valor fsico, valor de renta y el valor de comparacin o mercado.

Tasacin Tributaria: Es la tasacin que efecta el SII y est destinada a buscar un valor estndar para propiedades similares y as poder aplicar un impuesto territorial justo a los bienes races de semejantes caractersticas y localizaciones. Dada la calidad de tasacin masiva que se realiza, generalmente refleja un valor ms bajo que el de mercado, mxime que se realiza reajustes segn IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado Inmobiliario.

Tasacin Contable: Es el valor de bienes races existentes en la contabilidad de empresas y son depreciadas, normalmente, segn las normas de contabilidad clsica y no comercialmente cada ao, pues, estos bienes races pueden bajar no slo por la obsolescencia econmica, de uso y de sus materiales junto a su vida til, sino tambin por las condiciones de mercado, las caractersticas que han afectado positiva o negativamente al entorno, etc.

Tasacin Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos de otros pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad para lo cual solicita un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado. Muchas veces este valor se requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual debe efectuarse valoraciones histricas.

EL FORMATO DE TASACIN DE INMUEBLES

Bsicamente existen 2 formas de presentacin del informe de valor: el primero est desarrollado en una ficha de tasacin y a su formato se incorporan las diferentes caractersticas que se analizarn siguiendo el patrn nico de identificacin, clasificacin y desarrollo, la segunda es desarrollando o explicando todos y cada uno de los puntos de la ficha resumidamente.

a) Identificacin: En este captulo de la ficha se considera, adems del N de la tasacin, la fecha de confeccin del informe y valor de referencia de comparacin pesos vs Unidad de Fomento; direccin, nombre del solicitante, tipo de inmueble, leyes de beneficio, Rol de avalo fiscal, situacin de expropiaciones, etc.

b) Clasificacin: Aqu se analizar las Caractersticas del Sector y del inmueble: En el estudio del sector se indicarn las caractersticas de urbanizacin y del vecindario considerando material de calzada, acera, solera o zarpa, servicios pblicos existentes tales como alumbrado externo, arborizacin, antejardines municipales, y redes de conexin domiciliaria: electricidad, gas, alcantarillado y agua potable, colectores de aguas lluvias y aguas servidas, redes telefnicas, etc. y si estas son areas o subterrneas. Del vecindario se analizar el tipo de sector en su clasificacin de uso del suelo (habitacional, comercial, industrial, etc.), ubicacin del inmueble con relacin a la vialidad y cuadra, el inters que existe por localizacin dentro del sector, conservacin del mismo, edad media observada y su grado de individualidad, vale decir si pertenece a un conjunto habitacional a un edificio o es simplemente un pareo o una vivienda individual, el nivel socioeconmico de las personas del entorno, y finalmente se deber analizar el grado de equipamiento comunitario de que dispone (educacin, comercio, abastecimiento alimenticio, movilizacin, salud, esparcimiento, culto, cultura, etc.).

En el Informe del inmueble, se estudiarn las caractersticas del edificio y del terreno en cuanto a dimensiones, superficies y factores de influencia en el precio de cada parte componente del inmueble.

En el caso de terrenos, se analizarn las condiciones de edificacin sobre l y la normativa Municipal sobre el tema y en el caso de las edificaciones se analizarn adems la calidad de materiales empleados, antigedad de la edificacin, uso actual, distribucin interior, tipo de estructura, etc.

c) Desarrollo: En esta etapa del informe se analizar el valor de cada parte integrante del inmueble, vale decir, el valor m2 del terreno en ese sector y para uso en estudio y el valor de la edificacin segn los conceptos ya indicados de estructura, calidad, diseo, etc.; finalmente se agregarn los complementarios de la edificacin y que generalmente no sobrepasan un 10% del valor de edificacin total. Este valor final es llevado a las monedas o equivalencias que sean necesarias indicar.

El segundo sistema de presentacin del informe de tasacin, como ya se indicara, consiste en desarrollar cada tem totalmente escrito en cuyo caso se efectuar un formato de ellos con un comentario bastante ms extenso y profundo en cada partida, de modo de poder sustentar, en forma ms didctica, el valor entregado. En este sistema se agregan al informe de valores, documentos tales como: planos, fotografas, especificaciones de la edificacin, permisos de edificacin, recepcin municipal, certificados de expropiaciones, etc. y se complementa con una declaracin jurada sobre el particular.

FACTORES QUE DEFINEN LA " ESTRUCTURA " DE PRECIOS DE LA TIERRA"

ACCESIBILIDAD : La accesibilidad es una variable conceptuada en el costo de oportunidad dependiendo del estrato social que la aplica, pues, para los estratos de bajos recursos econmicos esta variable se mide exclusivamente en el " costo " de viajes desde la vivienda al trabajo o desde la vivienda a los centros de mercados, en cambio, en los estratos acomodados la incidencia del costo del viaje pasa a ser insignificante o indiferente en comparacin al "tiempo " que se emplea en el mismo viaje. En resumen puede producirse un concepto de distancia igual a costo social.

El mismo concepto de accesibilidad se emplea en los inmuebles que, sin estar distantes de los centros habituales de desplazamiento o de concentraciones, presentan una o varias dificultades para llegar o salir de ellos que motivan prdidas de tiempo lo cual se transforma en "costo" para ambas partes: para unos es costo hora-descanso y para otros es costo hora-tiempo til.

CENTRALIDAD : La centralidad urbana es un factor de clara incidencia en el precio de la tierra, pues se ve muy marcada la diferencia del precio desde el centro mismo hacia la periferia y ello se configura especficamente en que el concepto de " centro " contempla una marcada confluencia de vas de acceso, transporte de pasajeros y concentracin peatonal, ello dada las caractersticas propias de cualquier centro como aglomeracin de empresas, servicios, actividad cvica, servicios pblicos, bancos, etc. que hacen buscar una proximidad entre ellos para conseguir la concentracin de actividades.

Teora del lugar central

La teora del lugar central fue desarrollada para explicar la distribucin espacial de los asentamientos humanos, que estn provistos de unos servicios que satisfacen las demandas de su rea de mercado circundante. El orden de los asentamientos, que determina una clasificacin jerrquica, depende del nmero y clase de esos servicios. Como se observa en el diagrama de la izquierda, a menudo presentan una jerarqua complicada, porque las reas de mercado (sealadas con lneas slidas y discontinuas) de los distintos asentamientos se solapan. Este modelo bsico, ideado por Walter Christaller, fue redefinido por varios investigadores, especialmente por August Lsch, que tuvo en cuenta otros factores, como la topografa de una regin. El modelo o patrn resultante de las teoras de Lsch, en el diagrama de la derecha, muestra un paisaje menos regular.

IntroducciNTeora del lugar central, teora espacial de la geografa humana que trata de explicar el nmero, tamao y distribucin de los asentamientos y elaborar un sistema a partir del cual pueda estudiarse su estructura mundial. Fue elaborada por el gegrafo alemn Walter Christaller, en 1933, y modificada por August Lsch, tambin de origen alemn, en 1954.Esta teora mantiene que los asentamientos actan como centros que proporcionan uno o ms servicios a las zonas circundantes; su importancia vara segn la cantidad y tipos de asentamientos diferentes que dependan de aqullos y segn la cantidad y clase de servicios o funciones que les proporcionen. Tambin clasifica los servicios; entre los de orden o rango inferior se encontraran los suministrados por la tienda de un pueblo, y entre los de orden superior estaran los ofrecidos por unos grandes almacenes o un hospital.reas de mercadoLa teora del lugar central tambin tiene en cuenta la distancia que los individuos estn dispuestos a recorrer para obtener un servicio (alcance). Esta distancia, a la que se denomina alcance del producto o alcance del servicio, determina la extensin del rea de mercado de un asentamiento, es decir, la zona de influencia (hinterland), donde reside la mayora de la gente que hace uso de los servicios de ese rea. Cuanto ms alto sea el orden de un lugar central, mayor es su alcance. Por lo tanto, los lugares en los que slo se realicen funciones de orden inferior tendrn un rea de mercado limitada y sus residentes necesitarn trasladarse a lugares centrales de orden superior para obtener servicios de esa categora.Christaller estableci que, en las zonas llanas con asentamientos diseminados de manera uniforme (llanuras isotrpicas), las reas de mercado son hexagonales y los asentamientos se encuentran en el centro de los hexgonos. Esto se debe a que los hexgonos se entrelazan limpiamente, sin solapamientos, mientras que una estructura circular dejara sin servicio a algunas zonas. Sin embargo, lo que ocurre habitualmente es que los asentamientos son de distintos rdenes y aquellos de rdenes superiores compiten por abarcar a los de rdenes inferiores dentro de sus reas de mercado. Por este motivo, pueden establecerse diversos patrones de asentamientos en estructuras hexagonales, un tanto complicados en ocasiones. Suponiendo que existan slo dos rdenes de lugares centrales en lugar de los siete que haba establecido Christaller, los asentamientos de orden superior se hallarn en el centro de los hexgonos de sus zonas de mercado adyacentes. De acuerdo con la teora de Christaller, estarn rodeados por seis asentamientos de orden inferior ubicados conforme a tres patrones principales. En el primer modelo, los lugares centrales de orden inferior podran estar situados en los seis puntos del hexgono que circunda el lugar central de orden superior; si el paisaje formara una estructura de panal con los hexgonos contiguos, esto supondra que los tres lugares centrales de orden superior vecinos competiran por cada lugar de orden inferior. En el segundo modelo, los lugares centrales de orden inferior podran estar situados en el centro de los lados del hexgono, lo que significara que estaran dentro de las reas de mercado de los dos lugares centrales de orden superior adyacentes. Por ltimo, es posible que todos los lugares centrales de orden inferior estuvieran contenidos en los hexgonos del rea de mercado de los lugares centrales de orden superior.Jerarqua del lugar centralLa ordenacin de los asentamientos de acuerdo con la extensin de sus reas de mercado da origen a lo que se conoce como una jerarqua del lugar central. Se puede asignar a cada lugar central un valor, denominado valor k, segn el nmero de lugares de orden inferior que dependan de l. Es frecuente describir el patrn general en trminos del valor k. Por ejemplo, el valor k de una jerarqua basada en el segundo patrn descrito anteriormente aquel en el que los lugares centrales de orden inferior estn situados en los lados de los hexgonos que rodean los lugares centrales de orden superior sera de cuatro, puesto que los seis lugares centrales de orden inferior se reparten entre los dos lugares de orden superior adyacentes. De este modo, cada lugar de orden superior tiene el equivalente de tres (6 dividido entre 2) asentamientos que dependen de l, adems de l mismo, con lo que k=4. Pueden darse muchos valores altos para k, especialmente cuando hay ms de dos rdenes de lugar central en la jerarqua.Modificacin realizada por LschNo es frecuente que las reas de mercado formen hexgonos regulares. Los elementos fsicos, como los valles y las montaas, afectan a los patrones de asentamiento y a las reas de mercado, al igual que los factores que mejoran la comunicacin en una direccin pero no en otra, como las autopistas. Lsch trat de representar la realidad con ms precisin. Consideraba poco probable que los asentamientos estuvieran distribuidos ms o menos concntricamente alrededor de los lugares del orden inmediatamente superior. Por el contrario, opinaba que los asentamientos del orden superior, como las grandes ciudades, limitaban el desarrollo inmediato de asentamientos de orden superior o medio, puesto que las ciudades proporcionaran todos los servicios. En un paisaje lschiano, los lugares centrales pequeos, de orden inferior, se encuentran cerca de asentamientos muy grandes, como los centros metropolitanos, mientras que los asentamientos de orden superior o medio slo aparecen a una considerable distancia. Y es incluso ms probable que se agrupen en una determinada direccin en lugar de distribuirse regularmente alrededor del centro metropolitano.

La relevancia de la teora del lugar central en la actualidadA pesar de que pueden detectarse ejemplos de la simetra hexagonal de la teora del lugar central, aunque con cierta dificultad nicamente en algunas pequeas reas, tales como la regin relativamente llana de East Anglia, en Inglaterra, y regiones igualmente planas de Canad y Australia, las aplicaciones actuales se centran en la extensin, no en la forma, de las reas de mercado. Las grandes empresas, como son las cadenas de supermercados, prestan especial atencin al rea de mercado de una ciudad antes de decidir abrir una sucursal all. La consideracin principal es que haya suficientes clientes potenciales en el rea para alcanzar la cantidad mnima o umbral de ventas requerido para que el negocio sea rentable. A fin de cumplir este requisito, una compaa debe tener en cuenta no slo el nmero de habitantes, sino tambin la intencin de esa poblacin de desplazarse al centro en el que se encuentra el comercio; carecera de importancia que hubiera suficiente poblacin, si sta prefiriera desplazarse a otro lugar central. Reflexiones de esta ndole influyen en la creacin y ubicacin de nuevos servicios, como centros de ocio y nuevas ciudades.

DEMANDA POR UBICACIN: Siguiendo el concepto del punto anterior, se aprecia que los precios de la tierra se ven muy influenciados por la demanda de mejores localizaciones y ellas se configuran en las zonas centrales pues permiten una mayor captacin de personas. Este aspecto determina, en gran medida la ley de los crculos concntricos en la formacin del valor de la tierra. (Mayor valor en el centro y disminucin hacia la periferia).

ESTRUCTURA SOCIOECONMICA DE LA POBLACIN: La estructura socioeconmica de la poblacin, produce una segregacin que invita a vivir a las personas de bajos recursos en sitios con mnimo equipamiento dado el escaso inters en estos sectores logrando con ello minimizar los precios de la tierra. En el otro extremo, se ubican los sectores residenciales de niveles medios y superiores, los cuales se desarrollan en torno a un equipamiento importante en todos los productos y servicios que agregado a un concepto de urbanizacin moderna van consolidando los barrios o bien creando zonas exclusivas a las cuales no les es posible acceder a los otros niveles.

INTENSIDAD DEL USO DE LA TIERRA: El mayor uso de la tierra generado por la centralidad y la accesibilidad, tendr una mayor demanda y ello a su vez incidir en que sus propietarios tratarn de maximizar las rentas que a su vez incidirn en el alza del valor de esos mismos sectores.

MONOPOLIO: Se da el monopolio en aquellas localizaciones que en alguna medida se ven favorecidas por las polticas de desarrollo urbano o polticas pblicas que conllevan a un mejoramiento del sector tanto en infraestructuras como en equipamiento y que benefician notoriamente a los propietarios de estos sectores.

Se presenta adems el monopolio en aquellos sectores en que por efectos de externalidades positivas provocadas por actividades especficas ajenas a los propietarios se produce en algunas zonas una fuerte presin de localizacin.

Se puede adems presentar la caracterstica de ubicacin monoplica, que afecta generalmente a locales comerciales, y que produce una plusvala marginal, mientras perdure el concepto monoplico, provocando un sobre precio que comnmente se llama Derechos de Llaves .

ESPECULACIN: Es otro factor que incide en los precios de la tierra y que entiende como tal el hecho de que ciertas polticas pblicas o externalidades positivas aplicadas a algunas zonas, sea por la intervencin del gobierno o privados, generan beneficios a terceros que, sin esfuerzo productivo alguno, se ven altamente beneficiados en sus bienes races que estn localizados en estas especficas zonas.

FACTORES QUE DEFINEN EL NIVEL DE PRECIOS DE LA TIERRA

INTERVENCIN PBLICA: La intervencin del Estado en el desarrollo urbano es de importancia real al determinar su incidencia en el nivel de precios de la tierra, mxime si se considera que existe una Poltica Nacional de Desarrollo Urbano tendiente a: 1) garantizar el derecho de privacidad, luz natural, aire limpio y seguridad, obtener mejores oportunidades de equipamiento, servicios y vivienda, orientados a garantizar la igualdad de oportunidades; 2) recuperacin de aquellas zonas deterioradas o de utilizacin deficiente en la ciudad; 3) la preservacin de los recursos naturales y patrimonio cultural, y 4) contribuir a la erradicacin de la extrema pobreza.

De acuerdo a lo indicado, se puede determinar que la tarea del Gobierno debiera centrarse en dotar a las ciudades de infraestructura vial y su equipamiento correspondiente, adems de dictar las diferentes normas reguladoras en esta materia.

El gobierno en la actualidad regula el mercado de suelo urbano mediante la aplicacin de ciertas limitantes y normas tales como:

1) Lmite Urbano: Norma que reduce la oferta potencial de suelos restringiendo el desarrollo urbano desenfrenado y provocando a su vez una expectativa especulativa en el lmite.

2) Planos Reguladores: Tendientes a fijar los usos del suelo y condiciones de edificacin para cada sector, fijando las normas que servirn de marco general para cada espacio dentro del territorio.

3) Ley General de Construcciones y Urbanizacin: Instrumento que regula la edificacin en todas sus variedades y formas considerando adems los materiales, diseos, alturas, etc.

4) Aspectos Tributarios: La tributacin aplicada a los bienes races por la autoridad respectiva, incide en alguna medida en el nivel de precios de la tierra, especialmente cuando va el tributo directo a la fuente que lo genera. Hoy este impuesto es redistribuido entre las diferentes comunas del pas, lo cual ha minimizado su efecto directo.

Dentro de la tributacin se aprecia la diferencia entre los conceptos de urbano y rural provocando una gradiente brusca en el lmite.

5) Poltica Habitacional del Gobierno: Dirigida fundamentalmente a beneficiar a los sectores de menores recursos por lo cual concentra su esfuerzo en zonas que pueden considerarse marginales debiendo dotarlas de una infraestructura general y su equipamiento comunitario, todo ello a un alto costo agregado que no se refleja en el precio del suelo, a diferencia de aquellas obras viales o infraestructura que se desarrolla en los sectores de altos ingresos y que repercute positivamente en el nivel de valores del suelo sectorial. Del mismo modo debe cuidarse el aporte en soluciones habitacionales de manera que realmente cumplan su funcin de hogar.

6) Situacin Poltica y Econmica del Momento: Es otro de los factores que van a incidir notoriamente en el nivel de precios de la tierra.

En ciertas pocas de nuestra historia se ha podido apreciar que el factor poltico ha influido fuertemente en el valor de los bienes races, ello motivado por una gran inestabilidad del sistema y un mnimo o nulo concepto ciudadano del derecho de propiedad. (Este es el caso de la toma ilegal).El factor econmico anexado al poltico del momento, crea una verdadera incertidumbre en las expectativas futuras de renta de la propiedad que conlleva a una disminucin del precio de la tierra y por ende del valor de la propiedad al entrar al Mercado una gran oferta y tener una respuesta mnima de la demanda. (Oligopolio).

FACTORES QUE DEFINEN LA EVOLUCIN DE PRECIOS DE LOS SUELOS URBANOS

SEGREGACIN: La segregacin residencial segn los estratos socioeconmicos es uno de los factores de mayor incidencia en el precio de la tierra. La localizacin segregada de los estratos bajos y muy bajos en contraposicin a los espacios habitacionales de los estratos medios y superiores crea una marcada diferencia en los valores de la tierra. Esta diferencia de valores es mayor en la medida en que los espacios asignados a los estratos bajos y muy bajos se desvalorizan notoriamente a diferencia de los otros niveles que aumentan continuamente. Los primeros provocan una externalidad negativa y los otros se benefician de las externalidades positivas que invitan a nuevas obras que aumentan las mismas externalidades multiplicando su valor en el tiempo.

LA MODA: La moda de localizacin en algn sector determinado de la ciudad, es otro de los factores que inciden en la evolucin del precio de la tierra y que van obedeciendo a nuevas urbanizaciones con los adelantos y tcnicas ms avanzadas en cada oportunidad, lo cual las hace ser ms atractivas para el desarrollo de la familia provocando una suerte de demanda sobre ellos.

LAS EXTERNALIDADES (POSITIVAS O NEGATIVAS): Dependiendo de cual es el impacto de la externalidad sobre el inmueble analizado o en estudio, ser el grado de aplicacin de plusvala o depreciacin que se considerar para cada una de las externalidades. Es conveniente tener presente que aquellas externalidades zonales ya se encuentran incorporadas al precio, por consiguiente, slo se debern considerar aquellas que afectan directamente al inmueble observado. Entre las diferentes externalidades se pueden mencionar las siguientes: proximidad a Estadios, sitios eriazos, hoteles o moteles, hospitales, cuarteles en general, torres de alta tensin, vas frreas, aeropuertos, terminales terrestres, mercados, mataderos, etc.

La ponderacin o factor general de aplicacin de la externalidad corresponder, exclusivamente, a la observacin del tasador.

FACTORES QUE AFECTAN AL PRECIO DE LOS BIENES RACES URBANOS

No es posible detallar los mltiples factores que afectan al valor de los bienes races y muchos de los cuales son los mismos que intervienen en el juego econmico general y cuyo anlisis profundo cae en el cuadro de los especialistas de cada profesin, sin embargo, podemos apreciar los ms notorios a simple vista:

Los ciclos econmicos ( integracin y desintegracin) Aumento de la poblacin; Extensin de los servicios pblicos; Modificacin de los impuestos y tributaciones; Reglamentos, Leyes y Normas que afectan a los bienes races. Programas de Desarrollo Urbano; Polticas especiales de gobierno; Instrumentos competitivos del bien raz como inversin; Sistemas de financiamiento de los bienes inmuebles; El desarrollo de la ciudad capital sobre las regiones; La descentralizacin y/o concentracin del gobierno; La tecnologa de punta en la edificacin; La calidad y el estndares de las viviendas; Las guerras, revoluciones, etc. Los desastres naturales en general; etc.

FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO RESIDENCIAL

Los barrios estn delimitados, generalmente, por barreras fsicas naturales tales como un ro, una gran avenida, una plaza y su entorno ms prximo, un cerro, o simplemente por calles de conocida trayectoria histrica y que son fcilmente ubicadas dentro de cada localidad.

Estos barrios en la medida que tengan ciertas condiciones sern ms o menos atractivos para los residentes y ello motivar su permanencia, su llegada o simplemente el abandono:

1.- Ventajas Topogrficas: La topografa puede ser de relevante importancia por cuanto va permitiendo un mayor aprovechamiento de vista sobre el horizonte y ello puede ser explotado comercialmente si se enfrenta a un lugar especial que motiva su presencia por si mismo. (Volcanes, lagunas, lagos, mar, valles, ros, etc.); Estos factores de plusvala van en directa relacin con el movimiento que expresa el paisaje (desde el esttico: un valle, un cerro, etc. hasta el de mayor movimiento combinado, el Mar).

2.- Planificacin Profesional: Entregada por accesos expeditos, sin cruces con vas de trnsito intenso, implementacin de vas de alta velocidad, vas elevadas, redes del tren metropolitano prximas o con influencia directa; aprovechamiento de las condiciones de orientacin y climticas tales como luminosidad solar, vientos predominantes, etc., adems estar fuera de zonas de agentes contaminantes o riesgosos.

3.- Equipamiento Comunitario: El barrio debe estar dotado de un equipamiento general entre los que deben destacar los de uso habitual para el esparcimiento infantil, centros de cultura y culto, salud y educacin en sus diferentes niveles, seguridad ciudadana, comercio y servicios, etc.

4.- Homogeneidad de sus habitantes: Este factor debe ser analizado en cuanto al nivel socio-econmico-cultural de sus residentes, pensando en sus fuentes de ingreso, niveles culturales, condicin de ocupacin, vale decir, si son propietarios o arrendatarios. Este concepto del dominio es conveniente analizarlo pues frente a la inmigracin de los dueos comienza a producirse la decadencia u obsolescencia del barrio

5.- Prestigio del Barrio: El prestigio lleva a la moda y monopoliza los barrios en un cierto nivel socioeconmico que impide o dificulta el acceso a l de otros grupos sociales. ( Buena apariencia general y particular de fachadas, estilos, jardines y mantenimiento exterior).

FACTORES QUE HACEN ATRACTIVO UN BARRIO COMERCIAL

Puede llamarse barrios comerciales a los sectores centrales comunales o subcentros comunales o zonales que concentran comercio en cantidad y variedad, y que, generalmente, son de niveles medios a populares y tienen crecimiento zonal inorgnico provocado por la mayor presin en los inmuebles que elevan la rentabilidad y ello incentiva a sus ocupantes a buscar mejores alternativas de habitabilidad por menores valores de renta. Estos barrios comerciales provocan entonces el abandono residencial y ello conlleva a la prdida de equipamientos tanto en servicios como en seguridad lo que apresura el deterioro de un uso en beneficio del crecimiento del otro.

Los sectores comerciales se clasifican en: centrales, subcentrales, zonales, sectoriales o de barrio y los malls que pasan a considerarse regionales.

En el anlisis de estos barrios comerciales debe tenerse presente el tipo y nivel general de sus potenciales clientes; la concentracin de movilizacin colectiva particular y sus puntos de origen y destino; el espacio disponible para estacionamiento vehicular; tamao medio de las tiendas y cantidad de dependientes; atencin personalizada a travs de propietarios o impersonal a travs de dependientes; nivel cultural de los dependientes; competencia en productos y precios; y agregado a todo esto se debe analizar los factores generales del propio inmueble por ubicacin y localizacin.

Hoy el sistema comercial en negocios de barrio o strip center florece a nivel de mundo como un nuevo modelo de centros comerciales de tamao menor.

DEFINICIONES DE LA RENTA DE LA TIERRA CONCEPTOS ECONMICOS

Renta: Precio que se cancela al propietario de un inmueble por la tenencia y uso de su bien raz. Puede cancelarse en productos o dinero. Renta de Situacin: Corresponde al costo de transporte desde el inmueble a los mercados de consumos. Puede asociarse al costo de traslado del trabajador hasta su centro laboral.

Renta Diferencial I: David Ricardo dice que es aquella producida por la fertilidad de la tierra. (En el rea urbana puede asociarse a los usos de suelo permitidos o restringidos)

Renta Diferencial II: D. Ricardo indica adems, que existe una mayor rentabilidad producida por intensidad del uso de la tierra. Esto se puede asociar directamente al factor de contructibilidad, ocupacin del suelo, etc.

Renta de Monopolio: Se produce cuando existe un terreno para muchos interesados en l (renta de escasez). En el rea urbana podemos aplicarla a las localizaciones exclusivas de uso comercial que llevan a pagos marginales o adicionales a la renta comnmente llamado derechos de Llaves.

Renta de Monopsonio: Muchos terrenos para un interesado. Se produce el sistema de estancos o nico poder comprador.

Renta de Oligopolio de Demanda: Muchos demandantes de terrenos y pocos oferentes.

Renta de Oligopolio de Oferta: Muchos oferentes de terrenos y pocos demandantes.

Renta de Mercado Deprimido: Pocos oferentes y pocos demandantes de suelo.

Renta de Competencia Perfecta: Muchos oferentes y muchos demandantes.

Renta de Ingreso no ganado: Se obtiene una mayor renta sin mediar esfuerzo del propietario. (Metro, grandes obras viales, etc.)

Renta de Productividad Marginal: Son excedentes que se agregan a la renta y cuyos beneficios recaen siempre en el propietario y no en el arrendatario. (Vista, parques, clubes deportivos, etc.) Externalidades positivas.

De las definiciones y otros conceptos ya indicados, podemos decir que el valor de un inmueble es el grado de aprecio que tenemos del bien en atencin a su aptitud para satisfacer necesidades, por lo tanto su valor es subjetivo. Dicho de otra forma es la capacidad que tiene el inmueble para aportar utilidad.

La definicin anterior nos da una idea de subjetividad del valor pues un mismo bien puede ofrecer muchas utilidades diferentes segn sean las personas que las disfrutan y las circunstancias de cada una.

De las definiciones de renta, aparece el concepto de intercambio, oferta y demanda, precio y dinero.

El precio entonces es, la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor de un objeto para dos sujetos diferentes. Es el valor objetivo del bien y est influenciado directamente segn sean la cantidad de oferentes y la cantidad de demandantes dentro del mercado, afectndole, adems, las variables de abundancia o escasez y los bienes sustitutos, los que llevarn al producto a participar dentro de un mercado de competencia perfecta, de oligopolio, Monopsonio o monopolio inmobiliario y ello nos lleva a pensar en que existir una inter-relacin directa entre precio y cantidad vendida lo que se denomina velocidad de venta.

La velocidad de venta la podemos sustentar de dos maneras diferentes:

a) Cuntas unidades iguales o sustitutas vendo en una unidad de tiempo?b) Cunto tiempo requiero para vender las unidades existentes?

De estas dos preguntas, condicionadas al producto que ofrecemos, podemos definir un principio lgico que dice que la fijacin del precio va en funcin directa de la velocidad de venta que deseamos y ello indica que sta es una condicionante directa del precio, tanto para el vendedor como para el comprador.El costo es otro de los componentes que condicionan la fijacin del precio. En nuestro mercado, las empresas constructoras tradicionales participaron de l en las pocas de alta y de baja (boom o crisis inmobiliaria) pero, al estabilizarse pudieron aplicar mayor utilidad a sus costos dada la escasez de productos, situacin que llev a una sana competencia de construccin. Sin embargo, esta situacin trasluce a la opinin pblica lo que invita o incentiva a quienes no se dedican al rubro, a incursionar en l, haciendo aumentar la oferta, desmedidamente, provocando presin sobre los precios a la baja y cuyo primer sntoma, se refleja en los descuentos y las condiciones excepcionales que se ofrecen en el mercado para captar compradores. Esta situacin nos indica que el costo, en el largo plazo, condiciona, indirectamente, el precio del producto, pues, afecta a las utilidades de las empresas las que se van minimizando hasta el abandono del mercado de los menos slidos econmicamente, pues de ganar ms, pasan a ganar menos y finalmente comienzan a perder capital.

TERCERA PARTELOS TERRENOS URBANOS, FACTORES QUE LES AFECTAN

a) Factores Particulares: Son aquellos que afectan directamente al inmueble en observacin y ellos ponderarn una parte del precio frente a sus productos similares del sector.

b) Factores Zonales: Son aquellos que afectan a toda una zona, generalmente se acercan a un barrio y pueden llegar a una unidad menor o cuadra especfica. En las unidades mayores tienen lmites naturales o fsicos que pueden ser un ro, cerro, autopista, avenida importante, parque, etc.

c) Factores Generales: Son aquellos que afectan a todos los bienes races similares a escala nacional y su influencia valrica se aprecia en igualdad de condiciones generales.

FACTORES PARTICULARES:Factor de relacin f:f. (Tpico)Factor de superficie o adecuacinFactor de FormaFactor de UbicacinFactor de UrbanizacinFactor de Uso o DestinoFactor de Calidad de SueloFactor de TopografaFactor de EquipamientoFactor de Ambiente y PanoramaFactor de Leyes EspecialesFactor de Alto RiesgoFactor de Unin de roles

Afectan a la edificacinFactor de contructibilidadFactor de Desuso FsicoFactor de Desuso FuncionalFactor de Desuso EconmicoFactor de AsoleamientoFactor de LuminosidadFactor de AislamientoFACTORES ZONALES:Factor de Regulaciones Municipalesa) Usos Permitidos y Prohibidosb) Sistemas de ConstruccinFactor de Servicios PblicosFactor de Urbanizacin Factor de Externalidades 1) Valorizantes 2) Desvalorizantes

FACTORES GENERALES:Situacin del Mercado Inmobiliario Situacin Econmica del PasReglamentaciones Macro-HabitacionalesPerspectivas de Expansin UrbanaGravmenes y desgravamenes impositivosCreacin de Nuevas Zonas de DesarrolloIncidencia de Grandes Obras Pblicas o Privadas

FACTORES PARTICULARES

FACTOR DE RELACIN FRENTE FONDO: Terreno tpico o normal:

Ya se ha definido el terreno tpico visto desde varias fuentes, por ello nos referiremos a las correcciones de valor que se deben efectuar cuando el terreno tpico comienza a variar su relacin de frente y fondo. Para el anlisis de valores aplicando este factor correctivo, se considerarn tambin diferentes criterios usados y que tienen mucha similitud en los resultados finales.

Las disminuciones o crecimientos de frente o fondo que no sobrepasen el 5 a 7%, se tasarn en iguales condiciones que los restantes sitios. El clculo de depreciacin o plusvala que se aplicar a los terrenos que crecen o disminuyes, sea en su frente o en su fondo, se efectuar en dos etapas. Primero se tasar el terreno tpico y luego las franjas restadas o agregadas y la unin de valores darn el valor final del terreno atpico.

TERRENOS CON MAYOR FRENTE QUE EL TPICO.

Criterios sobre el crecimiento de un terreno en su frente:

a) Por cada 10% de mayor frente, el valor de la franja de crecimiento, aumentar 5%.

b) Por cada 1/4 de superficie de aumento en su frente, la franja de aumento sufrir las siguientes variaciones:

el 1er. cuarto (25% del frente tpico) har aumentar el valor de la franja en un 5%. el 2do cuarto, agregado al primero, har aumentar el valor de la segunda franja en un 10% manteniendo la primera el aumento del 5% el 3er. cuarto, agregado a los anteriores, har aumentar el valor de la franja en un 15% manteniendo las anteriores sus respectivos porcentajes. el 4to.cuarto agregado a los tres primeros, har aumentar el valor general del terreno tpico, ms los cuartos agregados hasta dos superficies tpicas, en no ms de un 20% (No es el caso de unin de roles que se ver ms adelante y que es 30%).

c) Otro tipo de tasacin, siguiendo el concepto de crecimiento por cuartos en su frente, indican que el 1er. cuarto crece en un 5%, el 2do. cuarto en 10%, el 3er. se agrega a los dos anteriores y slo se aumenta el valor del pao equivalente a 3/4 en un 5% general, y frente al caso de crecimiento de 4/4 el terreno no tendr variacin de valor con relacin al tpico pues permitira una subdivisin de 2 tpicos. En el anlisis de grficos y sus ejemplos numricos se podr apreciar mejor estos criterios.

d) Otro criterio de tasacin indica que el crecimiento de un Terreno tpico en su frente produce menor valor a cada franja y lo deprecia en un 1% por cada 2% de aumento, hasta su primer cuarto, vale decir, exactamente inverso a lo sealado en la letra a) precedente y para los restantes crecimientos no indican frmula. (SERVIU)

e) Otro criterio entrega una frmula ms sencilla para el crecimiento del frente de un terreno, manteniendo el principio de mayor precio por el m2 de la franja al aplicarle a dicha franja un 5% sobre el valor del tpico por cada metro mayor o lo que es igual a un aumento del 5% por cada 10% de mayor superficie. (ver frmula y ejercicio) Caso a) Aumento de valor por crecimiento de 4tos., en su frente

Calle

1 5% ms en valor 2 10% ms en valor 3 15% ms en valor 4 20% ms en valor

b Terreno

Tpico

a 5% 10% 15% 20%

Caso b) Depreciacin por crecimiento en su frente: (- 1% x cada 2% >)

Este concepto de depreciacin del precio por crecimiento en su frente se aplica, solamente cuando el crecimiento hace al terreno inadecuado o bien, cuando el exceso de mayor frente produce un crecimiento en superficie indiferente al proyecto y que va a repercutir en el costo directo de todo el proceso del proyecto final.

Calle

a y b= frente y fondo Tpicoa' = frente terreno a tasar V = valor m2 Terreno tpico b Terreno BVA= V x Superficie de A TpicoCuando= a < a' < 1.25 a AVB= a' - a x V a 2 a a Ejercicio prctico :

Datos Terreno Tpico=Frente=a=10 metrosFondo = b= 20 metrosValor de A:Superficie=a x b =200 m2 Valor m2 A=$ 5.000 Datos Terreno Atpico=Frente=a'=12 metros Fondo=b=20 metrosSuperficie=a' x b=240 m2VB = 500Valor de B:VB = a- a x V = VB = 12 - 10 x 5000 = VB = 2 x 2500 a 2 10 2 10VBes$ 500 menor que VA (5.000 - 500) VB=$ 4.500VB=4.500 x 40 m2 = 180.000Vta'=VA + VB = (1.000.000 + 180.000) Vta'=$ 1.180.000.-Vm2=$ 4.916.67.- Caso c) Crecimiento de 5% del valor por cada 10% de mayor aumento de superficie ( Sigue el planteamiento de 1% por cada 2% de mayor frente)

Terreno Tpico=a x bTerreno Atpico = (a x b) + 10%por cada m2 ms= 5% sobre valor baseTerreno Tpico=Frente10 metrosFondo20 metrosSuperficie200 m2

Terreno Atpico= frente11 metros fondo20 metros superficie220 m2Valor m2 Tpico=$ 5.000Valor franja atpica=5 % + de $ 5.000= $ 5.250 m220 m2 x % 5.250 m2=$ 105.000Valor Terreno Tpico= $ 5.000 x 200 m2= $ 1.000.000Valor Terreno Atpico= $1.000.000 + 105.000= $ 1.105.000Valor m2 atpico = 1.105.000= $ 5.022,73 220 m2

TERRENOS CON MENOR FRENTE QUE EL TPICO:

Caso a) Segn el SERVIU: Calle

a y b= frente y fondo T tpico b Terreno B a'= frente terreno a tasar Tpico A V= valor m2 Terreno tpico

Cuando = a > a' > 0.75 a VA= a - a' x Va aa

Los terrenos rectangulares de hasta 25% de menor ancho que el terreno tpico se desvalorizarn 1% por cada 1% de menor ancho.Ejemplo : a 10 m Terreno Tpico (X)=a x bFrente= 10 metrosFondo= 20 metros Superficie= 200 m2 Terreno Atpico=a' x bFrente= 8 metros b 20mFondo= 20 metrosSuperficie= 160 m2 Valor del m2 tpico sectorial=$ 5.000 b VA=a - a x V 8 m a VA=10 - 8 x 5.000VA = 2 x 5.000 10 10

VA=1.000 (Valor que se deprecia el m2)$ 640.000Vm2=4.000VA=160 m2 x $ 4.000 =

Caso b) Otros tasadores:

Terreno Tpico=Frente10 metrosFondo20 metros Superficie200 m2Terreno Atpico=Frente8 metrosFondo20 metrosSuperficie160 m2

Valor m2 Tpico=$ 5.000Superficie franja=2 x 20 = 40 m2Valor franja=5.000 - 10%= $ 4.500=4.500 x 40m2 = $ 180.000Valor total Tpico=$ 1.000.000 Valor total Atpico =$ 820.000 $ 4.100Valor m2 atpico=820.000 = 200

TERRENOS CON MAYOR FONDO QUE EL TPICO:

a ) SERVIU:La depreciacin de los terrenos rectangulares con mayor profundidad con respecto al terreno tpico se efectuar por fajas de la misma profundidad del terreno tpico. La segunda faja se desvalorizar en 50% respecto de la primera. Las profundidades intermedias o fracciones se interpolarn en la misma proporcin del exceso de profundidad con respecto a la profundidad del terreno tpico y sobre la base del precio de la franja que proceda.

Calle

Los terrenos que crecen en su fondo tienden a hacerse inadecuados a los usos habituales por ello reciben depreciacin que depender, fundamentalmente, de la superficie que se anexa. El concepto ms directo aplica depreciacin sobre el valor del terreno tpico de 25 % en su primer cuarto de crecimiento, 35% en su segundo cuarto y 50 % en su media final.

Este concepto de depreciacin no se aplicar cuando el terreno enfrenta a dos calles.

Terreno Terreno Tpico b Tpico

a

b

c

a

Caso a) Frmula de cuartos:

Valor m2 terreno tpico $ 5.000Depreciacin de 20 %1er. 1/4Valor m2 1er/4to.$ 4.000Depreciacin de 30 %2do.1/4Valor m2 2do/4to.$ 3.500Depreciacin de 50 %3er. y 4to/4 Valor m23er y 4to/4 $ 2.500

Si a x b=10 x 20 Superficie= $ 5.000 x 200m2$1.000.000 1/4b=10 x 5 = 50 m2 x (-20% de $ 5.000) = $ 4.000 x 50m2$ 200.000 2/4b=10 x 5 = 50 m2 x (-30% de $ 5.000) = $ 3.500 x 50m2$ 175.0003 y 4/4=10 x 10 =100 m2 x (-50% de $ 5.000) = $ 2.500 x 100m2$ 250.000Valor del Terreno atpico$1.625.000 $ 4.062,50

Valor del m2 base atpico del sector 1.625.000 / 400 Terreno con mayor fondo que el tpico zonal:

a y b= frente y fondo terreno tpico aabc'= profundidad terreno a tasar V= precio m2 terreno tpicoV1= V x S1(S = Superficie)V2= V1 - ( b- b) x V1 o bien; b b b 2 1V2= V1 X (1 x b - b) 2b 2 b - b

Ejemplo numrico:

Terreno tpico=frente=a=10 metrosfondo=b=20 metrosSuperficie=a x b=200 m2

Terreno atpico=frente=a=10 metrosFondo=b'=22 metrosSuperficie=a x b'=220 m2

Valor del m2 tpico del sector= $ 5.000

V1 = 5.000 x 10 x 20= $ 1.000.000V2 = V1 x (1 - (b b) 2bV2 = 1.000.000 x (1 - 22 20) 40

V2 = 1.000.000 x (1 - 2) = 1.000.000 x (1 - 1) = 4020V2 = 1.000.000 x 0.05 = 50.000 V2 = 50.000 (Valor de la franja depreciada)

VT= V1 + V2= 1.000.000 + 50.000 = 1.050.000

Vm2 del terreno= 1.050.000 = $ 4.772.73 m2 220 m2

Ejemplo numrico (alternativa mayor profundidad) aa y b= Terreno Tpicob' = profundidad terreno a tasarV= Precio m2 del terreno tpico bV1 = V x S de 1 1V2 = 1/2 de V1V3 = V2 - ( b - 2b ) x V2 o bien V3 = V2 x ( 1( b - 2b ) b b 2 2b 2

Ejemplo numrico: b

3 b-2bTerreno tpico =frente= a = 10 metros =fondo= b = 20 metros =Superficie= axb= 200 m2Valor m2 terreno tpico sector = $ 5.000

Terreno atpico=frente= a= 10 metrosFondo= b'= 44 metrosSuperficie= axb= 440 m2

V1 = 5.000 x 10 x 20= $ 1.000.000V2 = 1/2 de V1 = $ 500.000V3 = V2 x (1 - b - 2b) V3 = 500.000 x (1 - ( 44 - 40 ) 2b 40

V3 = 500.000 x (1 - 1) = 9 V3 = 500.000 x 9 = $ 450.000 10 10 10

V3 = $ 450.000

Vt =Valor total terreno = 1 + 2 + 3...... $ 1.950.000 $ 4.431,82

Valor m2 medio del terreno atpico 1.950.000 = 440

Caso b) Otros tasadores:

Terreno tpico: Frente= 15 metrosFondo= 30 metros = Sup. 450 m2Terreno atpico: Frente= 15 metros Fondo = 32 metros = Sup. 480 m2 Valor Base Tpico= $ 2.000Superficie, franja atpica 15 x 2= 30 m210% < sobre $ 2.000 )= $ 1.80030 m2 x $ 1.800= $ 54.000 Valor terreno tpico= 450 x $ 2.000 = $ 900.000Valor terreno atpico= $ 900.000 + $ 54.000 = $ 954.000$ 1.987.50Valor m2 base atpico = $ 954.000 = 480 m2

CORRECCIN POR SUPERFICIE

Un concepto comnmente utilizado tiene relacin con la depreciacin o plusvala que sufren los terrenos segn sea el crecimiento o disminucin de su superficie con respecto del terreno tpico zonal.

Para la aplicacin de este factor se debe disponer de una tabla en que se indique el porcentaje que se aplicar en cada caso.

Terreno Normal o Tpico del sectorfactor1.00Terreno con crecimiento de 11 a 50%factor0.90Terreno con crecimiento de 51 a 100%factor0.80Terreno con crecimiento de 101 a 200%factor0.70Terreno con crecimiento de 201 a 500% factor0.65Terreno con crecimiento sobre 500%factor0.60Ejemplo:

Terreno normal 500 m2850 x 100 = 170500Superficie a tasar 1.360 m2 Exceso de superficie 850 m2factor a usar = 0.70

FACTOR DE ADECUACIN TERRENO VS CONSTRUCCIONES

El factor de adecuacin existente entre las mejoras y el terreno ser apreciado por el tasador en cada caso y deber dejar establecido en su informe el grado de adecuacin que observa. Esta adecuacin no siempre tiene relacin con el terreno tpico sectorial, por ello se debe analizar en aquellos casos en que resulta a simple vista una forma inadecuada leve, notoria o muy notoria. La depreciacin que se aplica en estos casos, va desde un 10% a un 30% mxima.

FACTOR DE FORMA :

Este factor se analizar frente a todos aquellos terrenos que presenten deformacin con relacin a los regulares, vale decir aquellos que presentan dimensiones de frente y contrafrente iguales y de fondos tambin iguales, permitindose distorsin de 5% a 7% que no alterar el valor base tpico o regular.

Como norma general y segn las aplicaciones de depreciaciones anteriores, los terrenos que crecen en su frente tendern a aumentar en su valor base y aquellos que difieren notoriamente de los terrenos regulares o bien se reducen en sus superficies tpicas tendern a ser depreciados siguiendo las pautas y bases de lo sealado en casos anteriores.

Sin perjuicio de ello, se indican a continuacin algunos ejemplos prcticos de formas irregulares ms comunes y sus respectivas depreciaciones segn deformidad.

En la observacin del terreno, el tasador podr aplicar factores segn sea el grado de deformidad del terreno.

Terrenos regulares en formafactor 1.00Terrenos levemente irregularesfactor 0.90Terrenos medianamente irregularesfactor 0.80Terrenos muy irregularesfactor 0.70Terrenos exageradamente irregularesfactor 0.60

CALLE

A Crecimiento de su frente a la calle: Los terrenos que crecen en su frente con relacin al tpico zonal aumentan su valor al menos en 5% A = +5%

CALLE

A ACrecimiento de su frente a la calle y su fondo:Crecimiento de en su frente y en su fondo con respecto al tpico zonal, el terreno sigue regular y mejor aprovechamiento, aumentando en consecuencia su valor en, al menos, 10% A = + 10%

CALLE

APrdida de dimensin en su frente:Prdida de en su frente con respecto al tpico zonal, el terreno excedente pierde parte de su aprovechamiento, reduciendo su valor entre el 10% y 20% segn sea la superficie del terreno que resta.A = - 10% a - 20%

CALLE

ACrecimiento de contrafrente a la calle: Los terrenos que crecen en su contrafrente en al menos de su dimensin con relacin al tpico zonal se desarticulan en su aprovechamiento perdiendo parte de valor entre 5% y 10% segn sea la forma final del terreno y su uso. A = - 5% a -10%

CALLE

ATerreno en forma de martillo interior:

ALos terrenos que quedan al interior de una subdivisin y que solo cuentan con una servidumbre de paso desde la calle, pierden valor en 15% respecto del terreno que enfrenta a la calle en toda su dimensin.A = -15%

CALLE

Terreno con localizacin esquina: Los terrenos esquina debern analizarse con respecto a cual de las arterias es la mas relevante en valor y ser la que predomine en el precio salvo que existan factores negativos en su frente que minimicen su valor.

FACTOR DE UBICACIN Y LOCALIZACIN:

Este factor deber analizarse bajo dos aspectos independientes uno del otro y segn sea la ubicacin geogrfica del terreno dentro de la cuadra y segn sea la ubicacin dentro del ordenamiento vial del sector.

a) Factor de ubicacin:

1.- Terrenos que enfrentan a Avenida Principal= valor factor base 100% 2.- Terrenos que enfrentan a Calle Principal= valor factor base 90% 3.- Terrenos que enfrentan a Calle Secundaria= valor factor base 85% 4.- Terrenos que enfrentan a Pasaje Vehicular= valor factor base 80% 5.- Terrenos que enfrentan a Pasaje Peatonal= valor factor base 75% 6.- Terrenos que enfrentan a Calle Ciega= valor factor base 70% 7.- Terrenos que se ubican en Condominios= valor factor base 100%

64321

b) Factor de localizacin:

Tipo de barrio Porcentaje plusvala

Residencial construccin aislada 0 a 15 %Residencial construccin contnua 15 a 20 %Comercial de 2da., categora20 a 25 %Comercial de 1ra., categora25 a 40 %Comercial subcentros comunales40 a 60 %Comercial centro cvico de ciudad60 a 100 %

Otros tasadores indican que los terrenos tendrn una mayor o menor valorizacin dependiendo de su ubicacin dentro de la cuadra. Tal es as que un terreno esquina en interseccin con calle principal variar substancialmente con el de la esquina hermana de su propia cuadra si sta es secundaria de menor importancia, para ello se deber tener una aplicacin de factor de correccin muy objetivo, de modo de no subestimar los valores de los sitios mediterrneos de la misma cuadra y su esquina contrapuesta.

Declinacin de los valores segn su ubicacin dentro de la cuadra:

Los terrenos localizados en una misma cuadra, varan en su precio desde las esquinas que tienen el valor mximo (100%) hasta el centro que llega con una depreciacin mxima de 45%, tenindose presente que el terreno colindante a la esquina cae en su valor 25% a 30% y desde ste hasta el centro la variacin es ms lenta, pues puede ir aplicndose un 5% y hasta un 7% de depreciacin por lote sin pasar ms all del 45% indicado anteriormente.

Esta aplicacin es la ms usual y sencilla, sin embargo, pueden darse diversos casos de calles que no cumplirn con la regla indicada, en cuyo caso se deber recurrir a la solucin matemtica que se desarrolla a continuacin en un ejemplo prctico:

Declinacin de valor segn ubicacin en pasaje o cul de sac

Los terrenos ubicados en un Cul de Sac o Calle Ciega, por efecto de la subdivisin de un terreno de mayores superficies o un re-loteo de un conjunto, se depreciarn en los siguientes porcentajes:

A los loteo que enfrentan la calle primitiva se les aplicaran los valores unitarios de acuerdo a los diversos factores sealados en los casos anteriores;

1) A los loteo ubicados en esquina