tasaciones inmoviliarias

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Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros: 1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental. 2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas. 3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor. 4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...) 5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas. 6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo). 1

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Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros:

1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental.

2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas.

3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor.

4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...)

5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas.

6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo).

7. En la mayoría de estos portales también podéis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, así como si ha bajado su valor y cuánto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador...

8. Multiplico el valor unitario (€ por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dónde van los tiros.

AVISOS:

No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difícil pasar este "método rápido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiaría de él para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale.

Este método no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cómo respira el mercado. Eso no lo sustituirá ningún portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque después de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto también es muy útil las aplicaciones para móvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas más cercanas. Puedes pasear mientras ves los

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valores de inmuebles próximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya verás como cambia el cuento.

Ese valor no es el valor de tasación. En el método de comparación influyen muchos más factores que aquí no considero. Si lo queréis, esto me ayuda a seleccionar testigos que sí utilizaré después para comparar. Y ya sabéis que la selección de testigos es clave para el valor de tasación. Lógicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias.Entiende bien a qué valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situación económica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. ¿Cuánto rebajarlo? Pues también tenemos los tasadores que hacer nuestros cálculos, pero pásate por aquí para empezar a entender que no es tan fácil.

Este es mi método. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Sólo cuando algún valor me cuesta fijarlo más de la cuenta, así que no esperéis encontrarlo en ningún informe y seguro que hay métodos mejores que utilicen otros técnicos. Vamos, que no me vengáis luego quejándoos

http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2011/03/como-calcular-rapidamente-el-valor-de.html

Piscinas. Valorando elementos comunes. ¿Aumentan valor?

Supongo que este post sería mucho más adecuado en verano que ahora, pero como ya empiezan a haber días en los que te tienes que remangar las mangas de la camisa y bajar la ventanilla del coche para que te dé algo de fresquito, me ha parecido oportuno. Además, por supuesto, es que me apetecía hablar de ello,jeje... Vamos a hablar de las piscinas, otro de los elementos que suelen tener cierta relevancia (no es algo definitorio, ya lo sé, pero hay que considerarlo) en la valoración de viviendas. Digo vivienda y no inmueble, porque no he encontrado, todavía, naves industriales con piscinas, y porque los locales comerciales, normalmente no suelen participar de las estancias comunes de sus urbanizaciones.

Tenemos que tener claro que, por lo general, lo que interesa es valorar la vivienda que contiene la piscina, valor que ya incluirá el de la misma, y no el de la piscina en sí, dado que no es razonable encontrarnos con alguien que quiera vender exclusivamente su piscina. Podemos encontrar dos casos claros: el de la vivienda colectiva y el de la vivienda individual.

En vivienda colectiva (bloque de viviendas con piscina en patio de manzana, v.g.), la piscina forma parte de los elementos comunes de la urbanización, así que a cada casa le corresponde una parte. ¿Y eso cómo se valora? Pues hay dos formas:

1. Se compara con otras viviendas, preferiblemente de otrasurbanizaciones para asegurar variedad en precios, que también tengan piscinas. En este caso, el valor de la piscina ya va dado implícitamente en el de los testigos. Se incluye en ellos y no ha de considerarse a parte.

2. Si no se dispone de esos testigos, se buscarían otros de características semejantes, aunque sin piscina y se establecería una diferencia de valor por metro cuadrado de vivienda. es decir: si la casa con piscina vale X €/m2 y la que no tiene piscina vale Y €/m2, la diferencia podría atribuirse a la piscina. Claro, que esto es muy difícil de hacer, porque no tenemos la garantía de que haya otros factores (orientación, calidades...) que no influyan en esa diferencia, o no sabemos ponderarlos.

En el caso de las viviendas unifamiliares podemos encontrar un tercer caso, ya que considero que los anteriores también son válidos para esta tipología: podríamos valorar la piscina aparte, como si fuese un trastero o un garaje y calcular cuánto costaría construirla, y dicho valor se lo añadimos a la casa, siempre y cuando hayamos comparado con viviendas que NO tienen piscina (o la estaríamos valorando dos veces).

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Y ahora meto el puntito polémico.

En todos los casos analizados arriba, se entiende que la piscina añade valor a la casa. Pero ¿y si no fuera así? Se me ocurren dos motivos a considerar:

1. La piscina conlleva unos gastos de mantenimiento. En el caso de vivienda unifamiliar es más significativo que en el de vivienda colectiva, dado que generalmente los gastos de comunidad no son considerados (por insignificantes) y porque no siempre se actualizan rentas y gastos. En el caso de unifamiliares es posible que tenga más repercusión, ya que los dueños se deben hacer cargo del 100% de esos gastos.

2. Esta razón es a la que quería llegar: existe un estudio en Estados Unidos que dice que mueren más niños ahogados por descuidos en casas con piscinas que disparados por accidente en casas donde hay armas. Vamos, que las piscinas son más peligrosas que las armas en las casas para los chavales.

3. Con la escasez de agua y todo el rollo ecologista que nos envuelve, ¿no os parece poco apropiado utilizarla para algo tanbanal como darse un chapuzón? (este motivo es un poco demagogo, lo sé, no me lo tengáis en cuenta).

¿Y por qué se considera que una piscina aumenta el valor? Pues la verdad es que lo único que se me ocurre es que, al final, la gente está dispuesta a pagar más por poder disfrutar de las piscinas, y eso es lo que cuenta, ¿no? Además, supongo que en costa si hace calor podéis ir a la playa, pero en Madrid... Ya sabéis lo que decía la canción. Lo que me hace pensar que igual las piscinas valen menos en la costa que en el interior... Tengo que reflexionarlo. Os dejo

http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2011/03/como-calcular-rapidamente-el-valor-de.html

Superficies (I). Definiciones

Una de las cuestiones que suelen surgir de vez en cuando en el entorno de la valoración como un tema recurrente, es el de cuál es la superficie que se debería adoptar para realizar la valoración de inmuebles. Creo que este blog es un buen sitio para intentar explicar, sobre todo a aquellos que no os dedicáis a ésto y no tenéis por qué saberlo, por qué es necesario poner un "apellido" al nombre "superficie", y por qué se utilizan unas u otras, según cada caso. Es necesario, al hablar de

cualquier operación en la que interviene un inmueble, determinar de qué tipo de superficie estamos tratando. Si una oferta me dice que tiene 70m2, aún no me queda claro cómo de grande puede ser la casa. Esto es un problema a la hora de seleccionar comparables para determinar el valor de mercado, lo que puede suponer una desviación en el resultado de nuestra valoración. Tendremos pues, que tener claro todos los tipos de superficie para filtrar bien los datos.

La Normativa Española

La actual normativa da las siguientes definiciones:

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

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Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos

La Práctica

A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo más objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este follón:

Yo empezaría definiendo la superficie útil (SU). Creo que la mejor definición que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el único dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoración. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa española establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%.

La superficie construida (SC) es la útil más aquella superficie que ocupan tabiquerías y cerramientos, o el 50% de éstos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fácil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Además, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solución nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipología del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la práctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad.

Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC más la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la división horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podríamos medir todas las zonas comunes de la urbanización, pero además deberíamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construcción para determinar este dato. Y una vez más, según la tipología del inmueble, un factor nos da la relación entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasación y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los cálculos en la inmensa mayoría de los informes de tasación.

Aquí viene la "polémica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilación, no deja de estar sometido a la consideración del técnico, por lo que mucha gente considera que se debería tasar por la SU, que es el único dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoración no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligaría a ponderarlo en la comparación con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introduciría un nuevo componente subjetivo. El único motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez más, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construcción, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.

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Finalmente, yo definiría como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificación debida para realizar los cálculos de nuestro informe. Dependiendo del método a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situación, será preciso una determinada superficie que quizá no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasación, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En próximos posts analizaremos qué superficies hay que tomar dependiendo del cálculo adoptado.

Hasta entonces, ¿creéis que sería mejor adoptar la superficie útil en vez de la SCCC? ¿Por qué?

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El trabajo de campo.

Hace ya un tiempo vimos en un post cuál era el proceso desde que un cliente pedía una tasación hasta cuando recibía el informe. En ese mismo post, indicábamos que el proceso de trabajo del tasador lo dejaríamos para más adelante. Creo que ahora ha llegado el momento.

Antes de meternos en harina, he de confesaros que he dudado mucho sobre si escribir este post o no. No es que lo que hagamos sea un gran secreto inconfesable y no creo que haya una hermandad secreta de tasadores que vaya a perseguirme para darme muerte por publicar esto, pero si es cierto que siempre he tendido a no contar demasiado lo que me cuesta trabajar, más que nada por el pudor profesional, ése al que hacía mención César Ruiz Larrea en el prólogo del libro que describe sus proyectos. Yo comparto esa idea, pero también es cierto que este blog fue diseñado para informar sobre la profesión del tasador, así que toca hablar de cómo trabajamos nosotros.

Y cuando digo nosotros, me refiero a mí y mis compañeros del estudio, porque supongo que cada tasador tiene su método particular. Sin embargo, sí es verdad que hay un montón de cosas que son comunes y que creo que todo tasador realiza. Vamos a verlas poco a poco, refiriéndonos a los casos más generales. Dejaremos los encargos especiales, esos que conllevan más tiempo, para más adelante:

A) Recepción del encargo: normalmente las sociedades de tasación para las que trabajamos o hemos trabajado, utilizan métodos informáticos para comunicar a sus técnicos (nosotros entre ellos) que tienen un encargo nuevo. Algunas mandan correos electrónicos, otras mensajes de texto a móviles con algunos datos del contacto incluidos para empezar ya a trabajar (este método se generaliza entre las sociedades más grandes, v.g.: Tinsa, Tasamadrid...) y otras disponen de aplicaciones informáticas a las que hay que conectarse para ver si hay algún encargo nuevo (la más famosa, el Tasa de Borsan -¡Dios mío! ¡Siguen utilizando esa espantosa pantalla de bienvenida!). En el encargo, como ya hemos explicado otras veces, se incluye la dirección del inmueble a tasar, que conviene ser confirmada siempre, nombre del contacto y tipo de informe que se nos pide (si es una tasación normal, o una valoración de obra, etc.)

B) Contacto: tras revisar la agenda, procedemos a llamar para concertar la visita, proceso no siempre fácil como hemos visto hace poco en un post anterior. Normalmente confirmamos la dirección del inmueble, porque es común que esté incompleta o sea errónea. Ésto se debe a que la entidad bancaria que encarga la tasación suele copiar literalmente la dirección desde las escrituras de propiedad o nota simple del registro. También es común aprovechar la llamada para pedir un plano del inmueble. En obra nueva o seminueva es común que nos faciliten una copia. Ésto nos permite ajustar la agenda al máximo, porque una visita con plano suele ser mucho más rápida al no tener que ir haciendo el croquis sobre la marcha. Por el mismo motivo solemos preguntar si la casa es grande o cuantos dormitorios tiene, y si tiene garaje o trastero (lo que nos llevará un poquito más de tiempo al tener que verlo también).

C) Planeamiento. Por supuesto, en la oficina también coordinamos las visitas entre nosotros. Si alguien tiene que ir a Pinto o a Majadahonda, ve todas las casas que haya que tasar en esa población, independientemente de a quién se le haya hecho el encargo (conviene aclarar que las sociedades de tasación realizan los encargos a técnicos, no a estudios de técnicos, dado que es la firma del profesional, y no la del

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estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro técnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas técnicos adscritos a la sociedad de tasación que nos hace el encargo).

D) Visita (previos). La visita no sólo deberíamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debería ser el comienzo de la toma de datos, de la investigación de mercado que nos exige todo informe de tasación. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente información:

1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qué clase es y qué servicios tiene, si es fácil o no aparcar, si está bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble.

2. Tipología del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construcción y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-).

3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...)4. Calidades (materiales de los que está hecho) y estado de conservación del edificio.5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio también nos ayuda a

pulsar la situación del mercado en el área. Podemos hacernos una idea sobre si es fácil o difícil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Además, hay un montón de aplicaciones para teléfono móvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botón, el móvil detecta nuestra localización y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea más aproximada del valor.

6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio.

E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en sí. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, después de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto:

1. ¿Vive el dueño de la casa en ella? ¿Está alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qué tipo de cálculo de valoración hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algún condiconante/advertencia).

2. ¿Tiene agua caliente?3. ¿Gas / calefacción? ¿De qué tipo?4. ¿Tiene aire acondicionado?5. ¿Se han hecho reformas en la casa? ¿Qué se hizo? ¿Cuándo? (Básico para

establecer el estado de conservación del piso).

No necesito saber nada más, porque lo demás lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el baño tiene un mármol exclusivo. Además nos van a contar que la zona donde está la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas allí, esta población del sur de Madrid tendría sólo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lógico que sea así, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la máxima objetividad posible.

Así pues, haremos un par de fotografías (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona húmeda (cocina o baños) y una seca (salón, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservación del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincón de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservación y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.

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Después, procedemos a la medición. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en España, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro:

En España, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales.En España, no se ponen pisos como garantía hipotecaria, sino fincas registrales.El informe de tasación es de una finca registral, que resulta ser un inmueble.

Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobación para ello es la medición del inmueble.

Volviendo a la medición en sí, hay varias formas de trabajo. Hay técnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cómo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sería poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible.

Los elementos tipo trasteros o garajes también deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasación piden también fotografía de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garantía que realmente existe.

F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustaría añadir un último paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos últimos años, aproximadamente, y es el mandar por mail (vía móvil) las fotografías y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin más demora, lo que hace que al llegar al estudio, esté todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo.

¿Se nos escapa algo? Comentad, por favor.

http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2010/01/como-se-redacta-un-informe-de-tasacion.html

Cómo se redacta un informe de tasación (II). El trabajo de oficina

Toca hablar en esta segunda parte del post sobre redacción de informes de tasación de la parte más "burocrática" del tasador, de esa parte donde afinamos los cálculos y analizamos los datos para obtener un numerito que será sometido a unos cuantos controles antes de tener validez como valor de tasación de un inmueble. Una vez hemos recopilado toda la información que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro informe de valoración, toca meternos dentro, sentarnos frente al ordenador y manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante.

Antes de comenzar, un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir, aunque puede ser evidente, es aclarar que el tasador utiliza programas informáticos para su labor diaria. No vamos a entrar en la explicación de estos programas, ya que no creo que sea el objeto de este blog, pero debéis tener en cuenta que el ordenador va a estar presente en todo este proceso; Lo siguiente es recordaros que estamos hablando de una tasación de una vivienda, que es el caso más común. Es importante porque es el tipo de informe con

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el que nos encontramos el 95% de las veces, sobre todo si estamos iniciándonos en este mundo. Ya estamos listos.

Pues aquí estamos, sentaditos en nuestro despacho y con un objetivo por delante, pero ¿por dónde empiezo? ¿Me pongo a leer documentos como un loco? ¿Meto datos en el ordenador como un poseído? ¿Dibujo? ¿Qué? Hay muchas formas de trabajar, todas válidas, pero después de tantos informes, nosotros solemos hacerlo de la siguiente manera:

Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde está realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie útil (la que podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los cálculos. Ya lo explicaremos.

El croquis debe cumplir una serie de requisitos:

1. Debe ser claro y legible2. Debe contener una escala gráfica (la regleta con los números) o bien una cota vertical y otra

horizontal. La escala numérica (1:100, por ejemplo) no es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informáticas cambian el tamaño del original.

3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo más fiel a la realidad posible y de él vamos a obtener la superficie con la que tasaremos.

4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias, para poder juzgar la distribución de la vivienda.

Manejo y análisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cámara las fotografías que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es informatizar el resto de datos. Escanearemos documentación registral, catastral, urbanística, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Como ya explicamos una vez en otro post, la documentación nos la suelen proporcionar los interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el estudio, toda esa información la guardamos en una carpeta (del ordenador). Algún día hablaremos de la importancia de tener todos estos datos bien guardados. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos que darles carácter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la información que manejamos tanto en formato papel como electrónico.

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Estudio de la Documentación. Tipo de informe: Con todo en el ordenador, toca estudiar la documentación y decidir qué estructura va a tener nuestro informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura:

1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideración debido al uso que se está haciendo de ella

2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes)3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca está alquilada y si debemos

calcular el valor por generación de rentas de alquiler4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que más influye en el valor de tasación

será si la vivienda está sometida a algún tipo de protección oficial que limite su valor de venta.

Elección y aplicación de los métodos de cálculo: Como sabéis, existen varios métodos de cálculo para el valor de una tasación. No vamos a desmembrarlos aquí, pero sí voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente cuando aplicarlos:

1. Método del coste: se aplica siempre2. Método de comparación: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces)3. Método de Valoración por Actualización de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres,

generalmente si el inmueble está arrendado).4. Método de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato)5. Método residual estático (generalmente para el estudio del valor de suelos).6. Método residual dinámico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir, sobre

los que no se puede empezar a construir en menos de un año-). (Como medida de precaución y para favorecer la seguridad, este método se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos).

Todos estos cálculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. lleva su tiempo hacer un informe de tasación de calidad.

Visado: El último paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasación a través del canal preestablecido (generalmente informático) para su verificación y comprobación. Si hay algún error o se tiene alguna duda, los técnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado. La tasación ya es válida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado.

http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2010/01/como-se-redacta-un-informe-de-tasacion_20.html

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Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoración.

Como ya sabéis, el método de comparación es el método estrella en la valoración inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas, aplicándoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneización para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominación que más se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulación. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas).

El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoración depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasación.

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos:

1. Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales.

2. Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más cercano al que queremos valorar. Además debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid).

3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más caro uno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.

4. Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos no valen lo mismo que los más antiguos.5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc...6. Otros.

En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos al nuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Para mí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que el inmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera de mercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España y sólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro, seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración que hace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.

Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante qué testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismo valor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones serán sensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece).

A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que he leído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias a las que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchos propietarios

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ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio, tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de la conclusión a la que me ha llevado esto...

Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes. Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado.

Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscado métodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparación.

SUPERCICIE ÚTIL, CONSTUIDA Y CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES

Con esta nueva entrada, trataremos de aclarar una de las dudas más comunes que nuestros clientes nos trasladan respecto a la interpretacion de datos en cuanto a tipos de superficie.

Superficie útil: es la superficie delimitada por el perímetro interior de los cerramientos de un inmueble y sin tener en cuenta los tabiques interiores o zonas de instalaciones. Es, en definitiva, la superficie que un usuario podría pisar o recorrer.De la superficie de los armarios empotrados, tendederos, porches y terrazas o balcones, se tiene en cuenta sólo un 50% de la misma a la hora del cómputo total de la superficie útil del inmueble. Los espacios abiertos al exterior no cubiertos NO se tienen en cuenta a la hora de calcular la superficie útil.

Superficie construida: es la superficie delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble. En el caso en el que el cerramiento sea medianero con otro inmueble, sólo se tendrá en cuenta el 50% del grosor del mismo a efectos del cálculo (dado que el otro 50% pertenece al inmueble colindante). De la superficie de los tendederos, porches y terrazas o balcones también se computa su 50% a efectos del cálculo de la superficie construida.Superficie construida con partes comunes: es la superficie construida antes descrita a la que se le suma la parte proporcional que le toca al inmueble objeto de la medición de la superficie común del edificio (portales, escaleras, ascensores, cuartos de instalaciones, etc…). Esa parte es proporcional a la cuota de participación del inmueble objeto de la medición en la superficie total del edificio.Es importante tener en cuenta estos datos a la hora de adquirir una vivienda para interpretar correctamente los datos que se facilitan.

La superficie útil suele ser entre un 12% y 15% menor que la superficie construida.

La superficie construida con partes comunes suele ser entre un 10% y 14% mayor que la superficie construida.

Estos datos son aproximaciones generales que pueden variar notáblemente en función de la tipología edificatoria, número de viviendas y sistema constructivos utilizado.

Esperamos que esta información sea de vuestra ayuda. No dudéis en contactarnos para cualquier aclaración o duda.

http://www.correacuevas.es/post/1704628996/superficie-util-construida-y-construida-con-partes

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