RGIMEN DE CONDOMINIOEl rgimen de condominio se presenta a travs de la Ley 5038 del 1958, conocida como Ley de Condominios, la cual estableci un rgimen especial para la propiedad por pisos y departamentos. Al surgir la ley 108-05, se modifican algunos arts. de la ley y los sustituye por otros, segn lo indicado en el art. 124, es evidente que esta no deroga la ley 5038 sino que la modifica. Es importante saber que para someter un edificio al rgimen de condominios, deben presentarse una serie de requisitos entre ellos los Fcticos, Tcnicos y Jurdicos. En el art. 100 de esta ley se expresa claramente la definicin de condominio, esta nos dice que, Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la va pblica, se establecen como propiedad exclusiva de una o ms personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. El rgimen de condominio es aplicable nica y exclusivamente a parcelas debidamente registradas y no es requisito que el condominio est edificado o en construccin. En este rgimen se debe presentar un plano de divisin para constitucin de condominios el cual contiene la totalidad de los sectores resultantes de la divisin y puede estar compuesto de varias lminas. Se incorporan tres planillas de superficies: la planilla de descripcin de unidades, la planilla de cierres o superficies por planta, y la planilla resumen. Cabe destacar que un Plano de divisin para constitucin de condominios es un acto de levantamiento parcelario por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o reas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectacin al rgimen de condominio.

En el rgimen de condominio no se puede constituir condominios sobre inmueble o unidades ya incorporadas a este rgimen. (Art. 100 Ley 108-05, Prrafo 4). Tampoco se pueden construir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas. (Art. 100 Ley 108-05, Prrafo 5). Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la ley de Condominios, por tal es importante pagar estas a tiempo para luego no tener problemas judiciales. El rgimen de condominio es aplicable para dividir: Edificaciones, Complejos residenciales, Complejos hoteleros, Complejos industriales y Cementerios privados. Las unidades de condominio no pueden ser objeto de refundiciones, subdivisiones o cualquier otra modificacin parcelaria.Importancia de los condominios en la RDLa ley 108-05 nos define el condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta de la va publica, estos se establecen como propiedad exclusiva de una o ms personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.Los aspectos tcnicos del condominio se compone de los sectores, que son los privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y dems que se denominan comunes. En otro plano estn los sectores de tratamiento especial, que son los vacos, las superficies inaccesibles y las superficies sujetas a limitaciones administrativas.Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores privativos o propios de los condominios son una pieza clave dentro de este rgimen de condominios, ya que esta parte como su nombre lo indica es propia suya, y nadie tiene derecho sobre esta ms que el propietario. A diferencia de los sectores comunes que juegan un papel de sirvientes a los sectores propios, haciendo que estos se beneficien de dicho sector comn.

Por otra parte estn los sectores comunes de uso exclusivo que son aquellos que le sirven de uso a los sectores propios como por ejemplo: las azoteas y terrazas, as como tambin los balcones. Tambin es importante mencionar las unidades funcionales, ya que estas unidades te diferencian de los dems sectores propios o de uso exclusivo. La unidad funcional lo que hace es describir lo que te pertenece, ya sea tu parte del inmueble, como tambin cierta cosa que se derive de esta.Artculos importantes en relacin a los aspectos tcnicosPara esclarecer un poco ms estos datos, podemos hacer mencin de la ley 5038 sobre condominios, aportndonos estos varios artculos muy importantes sobre todo lo relacionado a dichos condominios. Centrndonos ms en los aspectos tcnicos como son:Art. 3. Cada propietario es dueo de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mencin contraria en el ttulo, todos son codueos del terreno y de todas las partes del edificio que no estn afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio comn exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento. Los propietarios podrn extender o restringir el nmero de las cosas comunes y an limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posicin de sus respectivos locales.Art. 4. salvo convencin contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podr usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estar obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservacin, mantenimiento, reparacin y administracin de las cosas comunes. A falta de convencin contraria, esa contribucin ser proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensin y su situacin. El porcentaje que se fije en el reglamento que deber registrarse a someterse la propiedad al rgimen de esta ley, solo podr modificarse por el acuerdo unnime de todos los interesados.Art. 5.- los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de mencin especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble.Art. 7. Cada propietario atender, a su costa, a la conservacin y reparacin de su propio piso, departamento vivienda o local. No podr hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o esttica del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicacin; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.Art. 8. Se necesitar el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposicin contraria en el reglamento. Se necesitar el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el nmero de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.Divisin del CondominioQu es la divisin del condominio?Antes de explicar cmo se dividen los condominios, es bueno aclarar qu es y para qu se hace. A partir de este procedimiento es que se puede determinar, identificar o ubicar cada sector del condominio, y quedan establecidos cuales sectores son comunes, propios o comunes de uso exclusivo.Cules documentos son necesarios para ser aprobada la divisin del condominio?Estos son los documentos necesarios para la divisin del condominio, acorde lo establecido en el Reglamento General de Mensuras Catastrales:Acta de hitos y mensura.Este documento es necesario pues certifica lo hecho por el agrimensor en el levantamiento parcelario.Informe tcnico.Es un documento que contiene una resea objetiva de lo actuado por el agrimensor en el campo y gabinete, de los antecedentes consultados y las conclusiones de los mismos, del criterio empleado en la ubicacin de los derechos, de la identificacin de los lmites y ocupaciones, de la metodologa e instrumental empleados en las mediciones, y cualquier otra circunstancia que, a criterio del agrimensor, sirva para una mejor comprensin de la operacin ejecutada.Conformidad del o los propietarios. Documento por el cual los propietarios manifiestan su voluntad.Coordenadas de la parcela.Plano individual y general de la parcelaEl primeroes el que comprende una sola parcela de la resultante del acto de levantamiento parcelario. El plano general es el que comprende todas las parcelas involucradas en el acto de levantamiento parcelario.Proyecto de la construccin aprobado por autoridad competente.Plano de divisin de condominioO plano preliminar, es el plano aprobado por la Direccin Regional de Mensuras Catastrales, que debe mostrar todos los sectores del condominio y est basado en los planos de proyecto del edificio.

Requisitos para la Constitucin del Rgimen de CondominioPara la Constitucin del rgimen de condominio es necesario presentar una solicitud al Registro de Ttulos correspondiente que debe de estar acompaada de lo siguiente:1) El Duplicado del Certificado de Ttulo.

2) Los planos de divisin en condominio, revisados y aprobados por la DRMC correspondiente.

3) Contrato de Hipoteca indicando la proporcin en que se afecta cada una de las futuras unidades funcionales del condominio, si corresponde.

4) El reglamento del condominio, firmado y legalizado por un notario.

5) La declaracin de condominio suscrita por el propietario del inmueble, legalizado por notario.

6) Un recibo Ley No. 33-91, RD$20.00 por cada Duplicado de Certificado de Ttulo.

7) Un sello ley 33-91, RD$10.00 por cada inscripcin de gravamen o cualquier derecho sobre las unidades funcionales.

8) Un sello de la Ley No. 91, de RD$30.00

9) Recibo ley 89-05, de RD$100.00 Colegio Dominicano de Notarios.

Reglamento del Rgimen de Condominio.LaLey 5038 sobre Codominios del 21 de noviembre de 1958 rige las relaciones entre los condmines del consorcio de propietarios. La presentacin del reglamento del consorcio de propietarios es un requisito obligatorio que deber acompaar la solicitud de rgimen de condominio. Con la aprobacin del rgimen de condominio, automticamentey de pleno derecho se forma un consorcio con personalidad jurdica.Siguiendo el principio depacta sunt servanda,todos los propietarios y sus causahabientes estn obligados a cumplir con el reglamento del condominio. El reglamento del condominio puede ser modificado e incluir convenciones excepcionales. Pero dichas modificaciones sern slo sern oponibles a terceros y los causahabientes si dicho reglamento se registra en el Registro de Ttulos.La Ley de Condominio contiene regulaciones, las cuales establece cmo se normarn las relaciones de los condmines con respecto a sus propiedades. Muchos de estos artculos agregan que dichas normas se pueden cambiar cuando as lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento. Sin embargo, los poderes del consorcio de propietarios, an al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicacin colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administracin de las cosas comunes. (Artculo 9 Ley 5038.) Por ejemplo, las disposiciones del Artculo 6 de la Ley 5038 estipula que cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimiento de los dems. En este artculo la ley no no hace mencin al reglamento.

Algunos de los temas que la Ley 5038 expresamente permite que mediante las convenciones de los condmines acuerden en sus reglamentos una medida diferente a lo establecido por ley son los siguientes: Determinar la proporcin de cada propietario a la conservacin, mantenimiento, reparacin y administracin de las cosas comunes. Determinar los fines para lo cual se utilizarn las reas comunes. Sobre la construccin o instalaciones que afecten el edificio y sus dependencias. Sobre la contribucin al pago de las primas de los seguros colectivos Sobre los derechos de votos de cada propietario. Sobre el nombramiento de administradores del consorcio Sobre las convocatorias de las asambleas de condmines Sobre la representacin de propietarios en las asambleas Sobre quien ser el presidente y el secretario de las asambleas Sobre proporcin en que los propietarios contribuirn a los gastos y cargas comunes.Segn la Ley 5038 en su artculo Art. 21 exige que el reglamento obligatorio de presentar al Registro de Ttulo contenga por lo menos lo siguiente:1.Especificacin de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que est dividido el edificio, con indicacin del nmero o letra o cualquier otra designacin que sirva para identificarlas.2.Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones de la asamblea del consorcio propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva .3.Porcentaje con que deber contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes .4.Bases para la remuneracin que se deber pagar al administrador.5.Destino de las diferentes partes del inmueble.Derecho ComparadoLas leyes de condominio de los pases que analizamos coinciden todas con la ley dominicana en cuanto a la esencia y distincin de la unidad exclusiva ylos derechos de cada copropietario en los bienes de dominio comn, los cuales son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad. Todas las leyes coinciden en que los condmines estn obligados a pagar por los gastos comunes segn los puntos asignados, an cuando no utilicen las reas comunes.Sin embargo, podemos destacar que las regulaciones de cada pas le dan un matiz diferente y mayor importancia a ciertos aspectos en comparacin con nuestra legislacin. El aspecto social de convivir en condominio otros pases tienen ms regulaciones para dejar bien claro la seriedad de constituir un condominio con personalidad jurdica propia.Por ejemplo:La Ley Reguladora de la Propiedad en CondominioNo. 7933 de 28 de octubre de 1999 de Costa Rica en su Artculo 22, le otorga poder a la administracin del condominio de ejercer accin de desahucio en contra del ocupante no propietario que infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia de todos los condminos; y segn su artculo 23, la asamblea puede desalojar al mismo propietario que infrinja el reglamento.La Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal de Mxicopublicado el 31 de diciembre de 1998en su artculo 1, expresamente menciona el inters social de la ley. Dicha ley regula ampliamente aspectos de relacionados con las asambleas de los condmines. La ley mexicana en su artculo 79 dice: Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del objetivo del rgimen de propiedad en condominio. Entendindose como elementos necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la corresponsabilidad y participacin; la solidaridad y la aceptacin mutua.Cabe destacar que las leyes de Mxico de 1998 y Costa Rica de 1999 son leyes ms recientes que la ley dominicana de 1958, lo cual en nuestra opinin tiene mucho que ver con la propagacin de la concientizacin del respeto de los derechos de los dems.Con relacin al mnimo que debe contener el Reglamento registrado, la Ley 7933 de Costa Rica y Mxico, amplan mas que la ley dominicana sobre otros aspectos como lafrecuencia con que se reunir la Asamblea, el rgimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolucin de disputas, posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, entre otras regulaciones.En lo referente a las sanciones, las leyes varan conforme a la idiosincrasia de cada pueblo. Como mencionamos anteriormente,en la Ley 5038, las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido. Mientras que en Costa Rica, pas con muy bajo ndice de analfabetismo, la garanta por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias del propietario con el condominio, se convertir en un gravamen hipotecario, la cual solo ser precedido por los impuestos sobre bienes inmuebles. Un aspecto interesante de la ley de Costa Rica es que le dan fe pblica al contador pblico queexpedir la certificacin de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificacin constituir ttulo ejecutivo hipotecario. Las leyes dominicana, no le otorga esta atribucin a los contadores pblicos autorizados.Sin embargo, en Mxico las violaciones a las distintas disposiciones de la ley conllevan multas pecuniarias segn las infracciones las cuales son ampliamente detalladas.La Ley 19537 de 16 diciembre de 1997 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo sobre Copropiedad Inmobiliaria de Chile, tiene una penalidad por incumplimiento de la obligacin con las deudas por condominio de gastos comunes de suspenderle el servicio de energa elctrica, cuando la energa la suministra el condominio y en caso de que el condominio no dispusiere de sistemas propios del dicho servicio, el Comit de Administracin del Condominio podr autorizar a la empresa que lo suministre que le suspenda el servicio al Condmine moroso. Esta sancin en Repblica Dominicana sera irrisoria, ya que la falta de suministro de energa elctrica es la constante a nivel nacional. Obviamente, Chile es un pas con un clima de inviernos muy fros cuya falta de energa podra ser un serio problema.La Ley de Condominio del Estado de Oregon en los Estados Unidos de Amrica, conlleva penalidad criminal por violaciones a la ley cuando se trata de condominios para uso no residencial con multas hasta $10,000 dlares y prisin hasta 3 aos, o ambos a la vez.Jurisprudencia DominicanaEl Boletn No.1120 de marzo 2004 de la Suprema Corte de Justicia en la Repblica Dominicana hace referencia a la sentencia de que el inquilino de un local ubicado en un condominio no tiene calidad para accionar judicialmente en asuntos relacionados con el rgimen especial de condominios. La legislacin de manera inequvoca confiere al propietario como nico titular de los deberes y derechos no prev o dispone delegacin expresa o implcita de tales prerrogativas, ni que cualquier interesado pueda suplantarlo en las acciones que le conciernen.En sentencia del 25 de octubre del 2006, B.J.1151 la Suprema Corte de Justicia se trata de una accin ante el juez civil de los referimientos por una recurrente copropietaria de un condominio contra otra para obligarle a reponer el impermeabilizante que haba quitado de la azotea del edificio, ocasionando filtraciones de agua en su apartamento y consecuentemente afectando su salud. La recurrente no objetaba la ocupacin de la azotea, sino que repusiera el impermeabilizante. Los asuntos de condominio se tratan en el Tribunal de Tierras, pero este asunto urgente requiere de la intervencin de un juez de los referimientos y puede intentarse en el tribunal comn en esa atribucin.