proyecto de renovacion urbana...plan parcial san bernardo estudio de oferta y demanda marzo 2018 2....

PLAN PARCIAL SAN BERNARDO

Estudio de Oferta y Demanda Marzo 2018

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA

PROYECTO DE RENOVACION URBANA

SAN BERNARDO

Bogotá, marzo de 2018



Contenido

Contenido ....................................................................................................... 2

1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 4

2. OBJETIVOS ................................................................................................... 6

3. ENTORNO – ESTUDIO DE PLAZA ............................................................... 8

3.1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA ............ 8

3.2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS .... 8

3.3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFICOS .... 11

4. EL PROYECTO............................................................................................ 15

4.1. LOCALIZACIÓN ....................................................................................... 15

4.2. ENTORNO ................................................................................................ 15

4.3. MALLA VIAL – MOVILIDAD VEHICULAR ................................................ 16

4.4. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO .................................................... 17

5. ESTUDIO DE OFERTA ................................................................................ 20

5.1. METODOLOGIA ....................................................................................... 20

5.2. AREA DE INFLUENCIA: ........................................................................... 20

5.3. HIPÓTESIS DE USOS:............................................................................. 21

5.4. CENSOS ................................................................................................... 21

6. OFERTA DE VIVIENDA ............................................................................... 22

6.1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ ........... 22

6.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA .................................. 23

6.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ................................................ 24

6.4. VARIABLES SOCIODEMOGRAFICAS DEL AREA DE INFLUENCIA ..... 24

6.5. CENSO DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIARES ............... 26

6.6. CARACTERIZACION DE LA OFERTA ..................................................... 26

7. OFERTA DE COMERCIO ............................................................................ 35

7.1. PRINCIPALES REFERENTES DE PROCESOS DE RENOVACION SIMILARES EN COLOMBIA ............................................................................... 35

7.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA .................................. 38

7.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ................................................ 39

7.4. CENSO DE COMERCIO .......................................................................... 39

7.5. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE COMERCIO .......................... 40

8. ESTIMACION DE DEMANDA – COMPONENTE VIVIENDA ....................... 45



8.1. OBJETIVO – DEFINICION ....................................................................... 45

8.2. METODOLOGIA ....................................................................................... 45

8.3. INCIDENCIA ............................................................................................. 47

8.4. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS ......................................................... 47

8.5. PRUEBA DE CONCEPTO ........................................................................ 48

8.6. PREFERENCIA ........................................................................................ 49

8.7. DEMANDA ESPERADA – VIVIENDA ....................................................... 50

8.7.1. VARIABLES CONSIDERADAS ............................................................. 50

8.7.2. DEMANDA ESPERADA ZONA DE INFLUENCIA PRIMARIA ............... 51

8.7.3. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO-VIVIENDA .............................. 53

8.7.4. VELOCIDAD DE VENTAS .................................................................... 55

9. DEMANDA DE COMERCIO ........................................................................ 56

9.1. HIPOTESIS ............................................................................................... 56

9.2. METODOLOGIA ....................................................................................... 56

9.3. AREA DE INFLUENCIA – GRUPO OBJETIVO ........................................ 57

9.4. CATEGORÍAS DE CONSUMO: ................................................................ 60

9.5. MERCADO POTENCIAL (CONSUMO POTENCIAL): .............................. 62

9.6. PENETRACIÓN-VENTAS: ....................................................................... 62

9.7. AREA DEMANDADA – SEGÚN VISITANTES .......................................... 63

9.8. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO – COMERCIO ........................... 64



1. INTRODUCCIÓN

El envejecimiento y obsolescencia de las estructuras de soporte urbano de algunos sectores de los centros tradicionales de ciudades son la razón por la que se requiere la renovación urbana de estas zonas, como mecanismo que busca valorizarlos y mejorar su calidad a partir de intervenciones integrales con una adecuada mezcla de usos, que requieren adaptar dichas estructuras, propias de la urbanización, a los nuevos usos y actividades demandadas por cada desarrollo.

Por tratarse de procesos que buscan una renovación total de todos los componentes urbanísticos de cada sector a intervenir por su estado actual, se requiere de una re-urbanización de los mismos, que permita aumentar la capacidad de soporte de cada territorio intervenido de una forma adecuada a las necesidades propias de la renovación urbana.

El artículo 4 del Decreto Nacional 1469 de 2010, delinea los requerimientos a cumplir en el escenario de proyectos de renovación urbana con criterios de integralidad mediante una adecuada mezcla de usos y frente a los componentes técnicos propios de la urbanización. En ese sentido, la re configuración urbanística de estos territorios requiere contar con diseños urbanísticos que plasmen las necesidades propias en el escenario de la renovación urbana de territorios que serán objeto de cambio de usos, modificaciones a la estructura predial, cesiones de espacio público, ampliación de la redes de servicios públicos, modificaciones a las secciones viales y públicas, entre otros, por la re-densificación de los mismos, que deberán ser objeto de la respectiva obtención de licencias de urbanización que avalen una adecuada planificación del territorio

El Plan Distrital de Desarrollo “Bogotá Mejor para todos”, aprobado mediante el acuerdo distrital No 645 del 09 de junio de 2016 incluye dentro de los proyectos definidos, el de San Bernardo como un proyecto integral de renovación urbana priorizado que busca la intervención de una pieza importante de la ciudad. El proyecto completo contempla la intervención de un área total de 92.993 m2

delimitados por la Carrera 10(Av. Fernando Mazuera) al oriente, la Av. Caracas y carrera 12 al occidente, la calle 6 al norte y la Calle 3 al sur.

El diseño preliminar el Plan Parcial se conforma por 7 manzanas en 5 Unidades de Gestión para uso mixto de vivienda, comercio y servicios más desarrollos de espacio público y equipamiento dotacional.

Imagen 1: Plan Parcial San Bernardo - Localización



Con el fin de buscar soluciones a esta zona, se plantea una propuesta urbana que recupere y reactive el sector mejorando los perfiles viales, zonas verdes, mezcla de usos en la que prime la vocación comercial definida en el Plan Zonal del Centro y con la localización de un equipamiento social representativo para la zona.

Es así como actualmente la Empresa adelanta la formulación de un proyecto integral de Renovación Urbana en este sector, como mecanismo para promover el mejoramiento, el reordenamiento y la recualificación de su espacio urbano, mediante la definición de acciones integrales que concluyan con un proyecto de alta calidad urbanística y arquitectónica en donde se introduzcan nuevos usos con mejor aprovechamiento constructivo y en el que se genere espacio público y se dote de servicios y de equipamientos así como se intervenga la infraestructura vial y de servicios públicos.

En la actualidad la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano está adelantado el proceso de adquisición de los inmuebles y la estructuración del Proyecto Inmobiliario correspondiente, de donde surge la necesidad de realizar un Estudio de Oferta en la zona de influencia del proyecto, para los componentes de vivienda y comercio, que sirva como insumo y referencia para la valoración económica de los proyectos inmobiliarios que se estructuren en las diferentes etapas y manzanas.

Imagen 2: Entorno



2. OBJETIVOS

Con el fin de tener información para formular la estructura comercial y financiera del proyecto, es necesario determinar la oferta actual que se constituiría en la competencia o complemento de los usos propuestos y a partir de esta determinar la magnitud y características, definir la mezcla óptima de usos, diseño, locales comerciales y áreas correspondientes. Esto además permite disponer de información estratégica de planeación y ventas para su comercialización.

Este documento busca determinar las características de la oferta actual en la zona de influencia para cada uno de los usos propuestos y estimar la demanda potencial para el proyecto inmobiliario en su componente de comercio.

Dentro de los objetivos específicos propuestos con el estudio se encuentran:

• Conocer las características de estructura sociodemográficas, socioeconómicas, viales y de desarrollo de Bogotá.

• Identificar el área de influencia para el componente de Comercio.

• Conocer las características de estructura sociodemográficas, socioeconómicas, viales y de desarrollo del área de influencia definida.

• Evaluar la oferta presente en la zona de influencia de productos equivalentes a los del uso propuesto de comercio, determinando las características básicas de la oferta en cuanto a áreas, valores de m2 para venta y/o arriendo, y clasificación en cada uno de los componentes equivalentes a los propuestos para el proyecto.

• Determinar el origen del mercado potencial del proyecto para las propuestas de Comercio

• Determinar el potencial de Demanda para Comercio.

• Identificar y definir las características principales en cuanto a concepto, tamaño del proyecto, mezcla de usos y categorías, elementos de diseño arquitectónico y condiciones de precio para la venta del proyecto a partir del concepto y la competencia.

• Identificar el área de influencia para el componente de Vivienda.

• Conocer las características de estructura sociodemográficas, socioeconómicas, viales y de desarrollo del área de influencia definida.

• Evaluar la oferta presente en la zona de influencia de productos equivalentes a los del uso propuesto de Vivienda, determinando las características básicas de la oferta en cuanto a áreas, valores de m2 para venta y/o arriendo, y clasificación en cada uno de los componentes equivalentes a los propuestos para el proyecto.

Instituto San Bernardo de la Salle

Hospital Universitario San Juan de Dios

Cancerologico

Instituto Nacional de Cancerología

Hospital de la Samaritana



• Determinar el origen del mercado potencial del proyecto para las propuestas de Vivienda

• Determinar el potencial de Demanda para Vivienda.

• Identificar y definir las características principales en cuanto a concepto, tamaño del proyecto, mezcla de tipologías, elementos de diseño arquitectónico y condiciones de precio para la venta del proyecto a partir del concepto y la competencia.



3. ENTORNO – ESTUDIO DE PLAZA

3.1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA

Dentro del entorno latinoamericano, Colombia es la cuarta economía más grande de la región, tras las de Brasil, México y Argentina, y es el país con la tercera mayor población. En la clasificación internacional, Colombia se encuentra dentro de las 31 mayores economías del mundo.

3.2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS

3.2.1. PIB

Imagen 3:Economías Latinoamericanas



La dinámica económica que nos lleva a ocupar ese cuarto lugar en Latinoamérica se puede leer en las participaciones que tiene cada una de los

sectores económicos que constituyen el PIB. El comercio es un sector que ha ganado participación en la economía colombiana a partir de 2010 y es uno de los que mayor empleo genera en el país.

La fortaleza de la economía colombiana se fundamenta en importantes transformaciones en lo económico, político y social, con un PIB per cápita superior a US$7.500, cuando a principios de la década era de US$2.000.

Tabla 1: Composición del PIB por categorías

Imagen 4: Composición PIB por departamentos



3.2.2. TASA DE DESEMPLEO

La tasa de desempleo, que había venido bajando considerablemente en los últimos años, ha tenido un pequeño retroceso el año 2016. Adicionalmente, Bogotá ha tenido permanentemente una tasa de desempleo menor que el promedio país, aunque cada año la brecha es menor.

3.2.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCION

En los últimos 5 años se han aprobado más de 25 millones de m2 para vivienda en Bogotá y sus municipios aledaños. Bogotá y Soacha son los municipios donde más se solicitan licencias, con cerca del 81% y 11% respectivamente.

3.2.4. INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR – IPC

Tabla 2: Indice de desempleo

Tabla 3: Licencias de construcción Vivienda - m2



Luego de haber tenido un incremento importante en el 2015, la inflación vuelve a estar controlada. Para finales de 2017 se espera que alcance nuevamente la

franja objetivo definida por el Banco de la República, entre el 2 y el 4% anual.

3.3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFICOS

Aunque administrativamente los municipios de Chía, Soacha, Funza, Mosquera y Bogotá funcionan independientemente, es un hecho que se encuentran conurbados. Incluyendo los habitantes de estos municipios, se concentra en Bogotá el 19% del total de habitantes que tiene Colombia.

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Tabla 4: IPC variación anual

ESTRATO POBLACIÓN 2017 HOGARES 2017 % ESTRATOINGRESOS TOTALES

($Mill/Año)

INGRESOS PROMEDIO

POR HOGAR ($Mes)

1 771,716 198,547 8% 3,171,956 1,331,322

2 3,183,846 895,012 37% 19,071,321 1,775,705

3 2,977,013 903,261 38% 33,510,109 3,091,585

4 757,513 260,496 11% 21,592,496 6,907,501

5 235,742 77,578 3% 9,859,619 10,591,097

6 148,650 51,988 2% 13,196,941 21,153,895

8,074,480 2,386,881 100% 100,402,443 3,505,357

SOCIODEMOGRAFICOS

Tabla 5: Variables sociodemográficas Bogotá



3.3.1. ESTRATIFICACION – NIVEL SOCIOECONOMICO

El 75% de la población de Bogotá y sus municipios conurbados, pertenece a los estratos 2 y 3, que a su vez son los estratos que predominan en la zona de influencia primaria del plan de renovación Voto Nacional. El 25% restante está distribuido en estrato 1 con el 8% y el 16% estratos 4,5 y 6. En promedio un hogar recibe ingresos mensuales por valor de $ 3.505.357, es decir el equivalente a 4,7 SMLV.

Los hogares en niveles socioeconómicos bajos se encuentran localizados en la periferia del casco urbano de la ciudad, mientras que los hogares de niveles socioeconómicos altos se ubican en el nororiente de Bogotá y en el área rural del municipio de Chía.

3.3.2. DENSIDAD DE POBLACION Y DENSIDAD DE INGRESOS

Imagen 6: Estratificación socioeconómica: Fuente: DANE. Proyecciones ACIERTO CONSULTORES.

Imagen 5: Estratificación socioeconómica Bogotá: FUENTE:

Dane, Proyecciones Acierto



La mayor concentración de población se encentra ubicada los barrios del sur occidente de la ciudad, contrario a donde se encuentra la mayor densidad de ingresos que es en la zona nororiental incluyendo la zona rural de Chía.

3.3.3. LOCALIDADES DE BOGOTA

La ciudad cuenta con 19 localidades, siendo la localidad de Kennedy la que aporta el mayor número de habitantes, caracterizada por la cantidad de flujo vehicular mixto que circula por ella, y por el gran número de personas que la habitan. Se destaca por ser pionera en participación ciudadana y gestión de proyectos ciudadanos. La siguen en número de habitantes Suba y Engativá.

Imagen 7: Densidades sociodemográficas. Fuente: DANE – Elaboración: ACIERTO CONSULTORES.

Imagen 8: División Política Bogotá - Localidades



Las localidades de Suba y Usaquén ubicadas al nororiente y noroccidente de la ciudad, con presencia principalmente de vivienda y comercio y donde predomina el estrato 5 y 6, son las localidades de mayores ingresos totales. Por su parte, la localidad de Chapinero, ubicada al noreste de la ciudad y compuesta por vivienda y una gran oferta comercial, es la localidad con el mayor ingreso promedio mensual por hogar.

Tabla 6: Variables sociodemográficas por localidad- Fuente: DANE – Proyecciones ACIERTO CONSULTORES



4. EL PROYECTO

4.1. LOCALIZACIÓN

El proyecto San Bernardo Nacional se encuentra localizado en el área del centro histórico de Bogotá, en una zona de tratamiento de Renovación Urbana, en el barrio Santa Fé, Localidad de Santa Fé, entre las calles 3 y 6 y las carreras 10 y 14 (Av. Caracas).

La localidad Santa Fé en la cual se encuentra localizado el proyecto ocupa el lugar 16 entre las 19 localidades con que cuenta Bogotá en tamaño de poblacional, cuenta con presencia de hogares de nivel socioeconómico 2 y 3 principalmente, los cuales reciben por hogar unos ingresos mensuales promedio de $ 2.800.000 aproximadamente.

4.2. ENTORNO

El entorno inmediato corresponde a la típica zona céntrica de alta densidad comercial y de servicios de una ciudad capital, en la cual se está dando una transformación urbanística, con equipamientos como Plaza los Mártires, Plaza España y El Parque Tercer Milenio.

Imagen 9: Entorno, Fuente. Imagen Google Earth - Elaboración propia



Por su ubicación, el proyecto cuenta con facilidades para la movilidad por su cercanía al sistema Transmilenio a través de las estaciones Avenida Jiménez, Tercer Milenio, La Sabana.

4.3. MALLA VIAL – MOVILIDAD VEHICULAR

A pesar de contar con una amplia malla vial, la malla vial de Bogotá es insuficiente y presenta deficiencias de mantenimiento, lo que genera dificultades

de movilidad y productividad.

El principal corredor vial para llegar a la zona del proyecto son la Av. Caracas (Cra. 14) y la carrera 10, utilizando las calles 1 y 6 para los retornos y giros a la izquierda o para llegar del occidente.

Imagen 10: Malla vial principal Bogotá

Imagen 11: Rutas de acceso y salida en vehículo particular



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4.4. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO

4.4.1. TRANSMILENIO

La zona de San Bernardo se encuentra atendida por las troncales de la Carrera 10 y Av. Caracas. Cerca al proyecto se encuentran las estaciones de Bicentenario, Tercer Milenio y Hospitales (troncal Cra. 10 y Caracas), estas últimas las que más peatones aportan a la zona.

Imagen 12: Transmilenio - Red actual

Imagen 13: Estaciones Transmilenio



Se estima que en total pasan más de 17.000 pasajeros por día entre las tres estaciones que atienden la zona de San Bernardo1.

4.4.2. METRO DE BOGOTA

Otro factor que aumentará las facilidades de movilidad y acceso al proyecto es el trazado del futuro Metro de Bogotá que está contemplado sobre la Avenida Caracas. La Primera Línea se espera inicie operaciones en 2023, será ciento por ciento elevada y se construirá en tres etapas. La etapa uno y dos, irá desde el Portal Américas hasta la Avenida Caracas, a lo largo de la Av. Villavicencio, Av. Primero de Mayo y Calle 1 (Estación Hospital), por donde girará hacia el norte por la Av. Caracas, hasta la Calle 72. Son 25,29 kilómetros (incluido el ramal técnico al patio taller, cerca al Río Bogotá, y un tramo de maniobras de retorno en la Calle 72) con 15 estaciones, 10 de intercambio con Transmilenio.

1 SERVICIO A LA COMUNIDAD, EMPRESA TRANSMILENIO.

Imagen 15: Metro de Bogotá - Trazado FUENTE: Empresa Metro

Imagen 14: Estaciones - Metro de Bogotá

Tabla 7: Pasajeros promedio diario - Estaciones Transmilenio. FUENTE: Servicio a la Comunidad, Empresa Transmilenio



Según proyecciones de la secretaria de movilidad de Bogotá, se espera que aborden la línea del metro 656.000 pasajeros diarios. La estación que atenderá la zona de San Bernardo es la estación de Hospitales, que se espera movilice 15.600 pasajeros promedio día, entre accesos y salidas, más 173.000 pasajeros en trasferencia hacia y desde el sistema Transmilenio en la estación Av. Jiménez.2

2 RESUMEN EJECUTIVO SUPUESTOS Y RESULTADOS DE MODELACION, Secretaría

Distrital de Movilidad, Alcaldía Mayor de Bogotá, Marzo 2107

Imagen 16: Estaciones Metro



5. ESTUDIO DE OFERTA

5.1. METODOLOGIA

A partir de las diferentes hipótesis de uso que se tienen previsto en el proyecto, se analiza la oferta disponible en la zona de influencia del mismo. Esta oferta puede ser considerada competencia del proyecto o por el contrario complemento y refuerzo para el desarrollo de un clúster específico que aproveche y se apalanque mutuamente entre la oferta existente y la propuesta con el proyecto.

Este capítulo busca cuantificar y caracterizar la oferta. Para esto se recopiló información a partir de censos de campo realizados manzana a manzana dentro del área de influencia.

5.2. AREA DE INFLUENCIA:

Es aquella zona geográfica dentro de la cual se encuentra la potencial competencia para cada uno de los usos o desde donde se estima, vendrán los potenciales clientes, usuarios o consumidores que visitarán el proyecto.

Esta se determina teniendo en cuenta la distancia al proyecto y las barreras físicas o psicológicas. Cuando se define a partir de la distancia, se habla de Área de Influencia Radial y la determinan anillos concéntricos alrededor del sitio del proyecto. Cuando se presentan barreras físicas o psicológicas que dificultan el tránsito de los potenciales clientes al sitio, el área radial se limita por esas barreras. En este caso la Av. Caracas es una barrera física para acceder al proyecto.

Si el área se define a partir de barreras físicas o psicológicas, se denomina Área de Influencia de Cuadrante Vial. En este caso los límites pueden ser vías, accidentes geográficos u otros elementos que generan en la mente de los usuarios, divisiones en las características de las zonas. En algunos casos se combinan ambos, para identificar la concentración de la competencia o de los potenciales usuarios en relación con la distancia al sitio en estudio.



El área de influencia es diferente para cada uno de los usos propuestos. Depende, entre otras, de la categoría de producto o servicio ofrecido, la frecuencia de compra, el formato propuesto para la comercialización, el perfil del comprador esperado. En el desarrollo de los diferentes usos se describe el área de influencia respectiva.

5.3. HIPÓTESIS DE USOS:

El Plan Parcial previsto estipula una combinación de usos mixtos, con una orientación clara a conservar la vocación residencial de la zona, complementado con usos adicionales que hagan sinergia entre sí y que apoyen los planes de Renovación Urbana de la ciudad. En este sentido, los sectores tenidos en cuenta para el análisis de la oferta fueron:

COMERCIO: Entendiendo por comercio no solo la venta al detal de productos, sino también los servicios complementarios requeridos por los usuarios y clientes. Esto incluye entre otros, servicios de salud, entretenimiento, restaurantes y todos aquellos necesarios para la operación de los negocios, como papelerías, mensajería, etc.

VIVIENDA: El proyecto busca apoyar los planes del Distrito de renovación y redensificación del centro de la ciudad como sitio de vivienda, en este caso orientada a vivienda de estratos medios-bajos y bajos, bajo modelos de unidades multifamiliares.

5.4. CENSOS

Con el fin de obtener una información completa de la oferta disponible en la zona, se realizaron censos que cubrieron para cada uso previsto, el área de influencia definida y se recogió la información básica necesaria para caracterizar

Área de Influencia Radial Area de Influencia Cuadrante Vial

Imagen 17: Tipos de Área de Influencia



la oferta. Los censos se realizaron entre el 20 de septiembre y el 10 de octubre de 2017.

6. OFERTA DE VIVIENDA

6.1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ

Con el fin de contextualizar el sector de la vivienda en Bogotá, es conveniente analizar las cifras de licencias de construcción aprobadas para la ciudad y los municipios vecinos de Soacha, Funza, Mosquera y Chía, los cuales están conurbados con la capital y funcionan como ciudades dormitorio. Analizados en un período amplio, en este caso de 5 años, los promedios pueden asimilarse de una manera estimada a la capacidad de absorción del mercado. Adicionalmente, al analizar el conjunto de los municipios, podría decirse que entre ellos se compensa las dificultades puntuales que uno de ellos tenga en un período específico por aplicaciones de normatividad, disponibilidad de tierra o costos de construcción.

En los últimos 5 años se han aprobado más de 25 millones de m2 para vivienda en Bogotá y sus municipios aledaños. Bogotá y Soacha son los municipios donde más se solicitan licencias, con cerca del 81% y 11% respectivamente.

Es importante resaltar que el tipo de vivienda que más se está construyendo en la sabana son apartamentos, los que superan a las casas en una proporción de 10 a 1.

Tabla 8: Licencias de construcción vivienda – Bogotá Fuente: Dane. 2017 acumulado a Agosto

Año 2,012 2,013 2,014 2,015 2,016 2017 Agosto Total general

Bogotá 3,479,402 4,247,216 3,801,732 3,403,508 3,626,315 1,815,826 20,373,999

Soacha 347,416 630,822 606,684 530,565 472,995 175,274 2,763,756

Mosquera 177,862 140,184 100,214 302,702 116,725 66,582 904,269

Chía 50,775 103,414 170,189 238,142 116,174 122,615 801,309

Funza 122,319 55,927 65,506 80,164 44,638 14,320 382,874

Total general 4,177,774 5,177,563 4,744,325 4,555,081 4,376,847 2,194,617 25,226,207



6.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA

Para el estudio hemos analizado la oferta de vivienda como aquella que va a ser competencia del proyecto pero que de igual manera podría servir como apalancamiento para la renovación del centro de la ciudad como una opción en el momento de definir el sitio para vivir.

En este sentido, y dado que el proyecto está previsto desarrollar vivienda en altura, con apartamentos orientados a vivienda VIP y VIS, y NO VIS, para nivel socioeconómico bajo y mediobajo, el censo se orientó únicamente a los conjuntos multifamiliares (condominios y edificios), los cuales se clasificaron según el estado de los proyectos:

• Construido: Edificaciones totalmente construidas parcial o completamente habitadas desde hace varios años.

• En construcción: Proyectos que al momento del censo se encontraban en construcción.

• Promoción y/o ventas: Proyectos que no han iniciado construcción, pero cuentan con sala de ventas y/o valla de promoción o permiso de curaduría

El censo fue realizado entre Agosto y Septiembre de 2017 pero incluyó además la información levantada en 2016 para el proyecto de San Victorino centro Comercial Mayorista.

Tabla 9: Distribución de licencias por tipo de vivienda



6.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA

Para el análisis de la oferta de vivienda, se definió un área de influencia del tipo cuadrante vial, con un perímetro delimitado por la Avenida Circunvalar al Oriente, la Avenida El Dorado (Calle 26) al norte, la Avenida 30 (NQS) al occidente y la Avenida Primero de Mayo al sur. El área así definida incluye barrios de las localidades de Santa Fé, La Candelaria, San Cristóbal, Mártires. Esta zona comprende mayor área que la del Plan Zonal del Centro hacia el sur y que constituye lo que se conoce como el Centro ampliado, aunque no incluye una porción hacia el norte. Con esto se quiso cubrir los residentes de NSE medio-bajo y bajo principalmente, que son aquellos potenciales compradores de los proyectos de vivienda que se desarrollen en el Plan Parcial.

6.4. VARIABLES SOCIODEMOGRAFICAS DEL AREA DE INFLUENCIA

La zona de influencia definida la constituyen barrios antiguos que conformaron algunas de las primeras zonas residenciales de Bogotá. Por esta circunstancia son principalmente residencias unifamiliares de uno o dos pisos. De acuerdo con la información disponible y actualizaciones realizadas por ACIERTO, en la zona de influencia habitan 347.000 personas en 111.893 hogares, de estrato 3 principalmente (65%). Estos hogares representan el 5% del total de hogares de Bogotá. Las nuevas construcciones de vivienda se están desarrollando en unidades multifamiliares de niveles socioeconómicos 2 y 4.

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Imagen 18: Area de influencia - Censo de vivienda



La zona aledaña inmediata al proyecto no tiene mayor presencia de vivienda. En los primeros 500 metros solamente residen 4.449 personas. La mayor concentración de vivienda se presenta a partir del primer kilómetro de distancia

con respecto a la localización del lote en estudio.

Por otra parte, esta población ha venido mostrando un proceso de envejecimiento y migración hacia otras localidades. La localidad de Los Mártires es la segunda con menor población de la ciudad, después de La Candelaria y la pirámide poblacional se ha estrechado en la parte de la base, en los grupos de niños y adolescentes.

ESTRATOPOBLACIÓN

2017

HOGARES

2017

%

ESTRATO

INGRESOS

TOTALES

($Mill/Año)

INGRESOS

PROMEDIO

POR HOGAR

($Mes)

1 7,159 2,026 2% 32,371 1,331,320

2 124,652 39,154 33% 834,302 1,775,705

3 229,195 74,389 62% 2,759,751 3,091,585

4 11,409 3,801 3% 315,044 6,907,503

TOTAL 372,415 119,369 100% 3,941,468 2,751,592

Tabla 10: Variables sociodemográficas Area de Influencia Vivienda FUENTE: Proyecciones Dane sobre cartografía de Servinformacion.

censos Acierto Consultores 2016

Tabla 11: Pirámide Poblacional Localidad Santa Fé. FUENTE: Dane



6.5. CENSO DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIARES

Se encontraron 149 edificios y unidades residenciales con predominio de los estratos 2 y 3. En estos se encuentran 10.113 apartamentos, que se estima representan el mismo número de hogares, equivalentes a 31.350 personas. Esto

representa el 8.5% de los hogares de la zona de influencia, lo que confirma la presencia en mayor medida de residencias unifamiliares.

El archivo con la información detallada de cada uno de los proyectos censados hace parte de la entrega de archivos digitales de este informe.

6.6. CARACTERIZACION DE LA OFERTA

Del censo de vivienda realizado, se desprenden los siguientes resultados que permiten perfilar la zona y el mercado desde la oferta presente:

6.6.1. ZONIFICACION

Imagen 19: Censo de Vivienda - Proyectos



Hay tres zonas claramente definidas en los desarrollos multifamilares, que se encuentran divididas por la Carrera 10 y la Calle 6. Para el estudio hemos

identificado estas tres zonas así:

o Nororiente: Los proyectos localizados al oriente de la Carrera 10 y al norte de la Av. Jiménez.

o Oriente: Los proyectos localizados al oriente de la calle 10 al sur de la Av. Jiménez

o Occidente: Los proyectos localizados al occidente de la Carrera 10 y al sur de la calle 6.

o Al norte de la Av. Jiménez y al occidente de la Carrera 10 se encontraron 7 proyectos, pero no representan una tendencia clara de redensificación de la zona en multifamiliares en altura. Estos están localizados sobre la Av. El Dorado o la Av. 30.

6.6.2. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA

Los nuevos desarrollos están orientados a niveles socioeconómicos 2 y 3 aunque ya hay presencia de 4 en la zona nororiental. Esto significa un cambio en la orientación de la zona, la cual originalmente tenía mayor presencia de NSE 2 (más del 35%).

La mayor participación es de NSE 3 (68%), en el cuadrante occidente. El NSE 4 ya representa el 13% de los hogares y se ubican al nororiente y el NSE 2 representa el 17%, localizado en el cuadrante oriente de la zona de influencia.

Tabla 12: Zonificación resultados censo de vivienda



6.6.3. TAMAÑO DE LOS CONJUNTOS MULTIFAMILIARES

Al analizar el tamaño de las unidades residenciales de acuerdo con el número de apartamentos, encontramos que las de mayor tamaño se encuentran en los cuadrantes al oriente de la Carrera 10.

Imagen 20: Estratificación socioeconómica proyectos recientes

Imagen 21: Tipología de vivienda según tamaño del condominio



Los edificios pequeños, de menos de 20 apartamentos están localizados en su

mayoría al occidente.

Esto muestra la forma en que se han desarrollado, a partir de lotes de casas individuales que fueron demolidas para construir edificios, que de acuerdo con la normatividad vigente en cada momento, no permiten alturas mayores.



En la medida en que hay lotes disponibles, se han desarrollado conjuntos con más de 200 apartamentos, algunos de ellos en altura.

6.6.4. ESTADO DE LOS PROYECTOS

En las tres zonas identificadas en el censo se presenta el desarrollo de nuevos proyectos, lo que confirma el interés del mercado para vivir en el centro de la ciudad.

De los proyectos censados, el 84% de estos están en etapa de construcción y promoción/venta, lo que muestra que la dinámica es constante y hay demanda por vivienda en la zona.

Tabla 13: Proyectos según número de apartamentos



6.6.5. PRECIOS

De los 149 proyectos censados se obtuvo información de precios de venta en 87 de ellos. El rango de precios es amplio, entre $1 millón/m2 para el más bajo hasta más de $5 millones/m2 en los más altos. El proyecto más costoso es la Torre Bacatá, localizado en el barrio La Candelaria, con precios que superan los $7millones/m2.

Imagen 22: Tipología de los proyectos según estado



Tabla 14: Precios por m2



Si revisamos la localización frente al precio por m2 encontrado, los mayores niveles de precio se encuentran en el cuadrante nororiental y los de menor precio, entre $1.5 y $2.5 /m2, son aquellos localizados en el cuadrante oriental.

Los proyectos localizados en el cuadrante occidental, zona más cercana al Plan de San Bernardo tienen una dispersión mayor de precios, en rangos entre los $2.5 y los $4.5 millones/m2.

La mayor oferta de conjuntos multifamiliares se presenta en el rango de los $3.5 a $4.0 millones/m2 con 21 proyectos identificados.

Imagen 23: Distribución geográfica según nivel de precio por m2



6.6.6. AREA DE LOS APARTAMENTOS

En cuanto al tamaño, medido como área construida, la mayoría de los apartamentos tienen entre 40 y 70 m2 con un promedio de 65 m2. Son pocos los proyectos con apartamentos de más de 100 m2 y hay algunos apartasuites con

hasta 30 m2.

6.6.7. TIPOLOGÍA SEGÚN NUMERO DE ALCOBAS

No hay una distribución predominante, según el número de alcobas. El 38% de los apartamentos en la zona tienen 3 alcobas, el 39% son de dos alcobas y el 23% tiene una sola alcoba

Tabla 15: Cantidad de proyectos según rango de precios

Tabla 16: Conformación de los apartamentos según área construida

Imagen 24: Conformación de apartamentos según número de

alcobas



7. OFERTA DE COMERCIO

7.1. PRINCIPALES REFERENTES DE PROCESOS DE RENOVACION SIMILARES EN COLOMBIA

A lo largo del tiempo, los centros de ciudad se han caracterizado por concentrar el comercio y ser un destino importante dentro de las ciudades por ser además la sede de las instituciones de gobierno, lo que los ha consolidado como un destino comercial en el cual convergen diversidad de personas e instituciones.

Sin embargo, el crecimiento de las ciudades hacia nuevas zonas, el abandono del estado y el desinterés de los particulares llevan a los centros de ciudad a un nivel tal de deterioro que su recuperación exige planes y programas ambiciosos de renovación y recuperación que involucran altos presupuestos, períodos largos y el apoyo continuo de varios períodos de gobierno de todos los niveles (nacional y local).

A nivel colombiano, por fuera de Bogotá, se pueden mostrar como hechos cumplidos, dos procesos de recuperación incluyendo la organización del comercio detallista y mayorista, en un proceso similar al que está ejecutando Bogotá. Sin embargo, y es importante aclararlo, en estos dos casos, no hay un componente de vivienda potente, como lo pretende hacer Bogotá.

7.1.1. PEREIRA – CIUDAD VICTORIA

En el centro de la ciudad, entre carreras 8 y 12 y entre calles 14 y 19 se desarrolló el plan de renovación urbana de Ciudad Victoria. La zona era conocida como La Galería, nombre que se le da en el eje cafetero a la Plaza de Mercado. En esta zona funcionó por muchas décadas un edificio público que servía de plaza de mercado para el abastecimiento de productos perecederos de los sectores rurales de la región. En los años 80 sus calles aledañas evidenciaban un franco deterioro por actividades ligadas a la indigencia, al tráfico de drogas, la delincuencia y la prostitución, por lo que se empezó a hablar de la necesidad de la recuperación de la Antigua GALERIA (Plaza de Mercado) debido

Imagen 25: Ciudad Victoria - Situación Inicial



al deterioro físico, social y ambiental y económico del sector.

El terremoto del 25 de enero 1999 acabó de afectar este edificio y fue en la parte la excusa para demolerlo y de paso llevar a cabo del proceso de renovación y transformación urbana de la zona, hoy conocida como ciudad Victoria. En total fueron intervenidas 16 manzanas, todo en concordancia con los lineamientos del plan de ordenamiento territorial POT. Mediante la figura de Renovación urbana de la Municipalidad se desarrolló un plan parcial que permitió el desarrollo de un sector cultural recreacional y turístico, Ciudad Victoria. La operación fue rápida, el plan de renovación fue aprobado en 2002, ese mismo año comenzaron los trabajos de construcción, y para el 2005 ya había una transformación total de la zona.

Actualmente Ciudad Victoria cuenta con una gigantesca plaza de 25 mil metros cuadrados, el parque lineal Egoyá, el centro cultural Lucy Tejada, un centro comercial, un hipermercado, el edificio de oficinas y servicios públicos Torre Central y el edificio de la Telefónica de Pereira. Queda pendiente terminar el desarrollo con la renovación de las manzanas al oriente del proyecto actual, las cuales podrían tener uso de vivienda.

7.1.2. MEDELLIN – PLAZA CISNEROS

Lo que hoy constituye la Plaza de Cisneros y el Parque de las Luces, fue en un principio la plaza de El Pedrero o Guayaquil, principal plaza de mercado de la ciudad, construida en 1.894 como un espacio cubierto, con el fin de trasladar allí a los negocios de venta de alimentos, especialmente perecederos, que se realizaba en el Parque de Berrío, parque principal de la ciudad. En su momento, esta plaza se convirtió en la más representativa, pues allí se compraba y vendía gran variedad de alimentos y artículos generales.

Imagen 26: Ciudad Victoria - Situación Actual



Esta dinámica comercial generó una transformación acelerada de la zona hacia un complejo comercial, industrial y de servicios que permitieron indicar a Guayaquil como el primer “puerto seco” de Colombia, dándole a Medellín su carácter de Urbe . Con el crecimiento acelerado y desordenado, el traslado de muchas de las actividades que allí se realizaban a otras zonas, y el abandono del estado, la zona se deterioró y se convirtió en una zona con alta actividad comercial y de servicios pero con altos niveles de inseguridad, pobreza,

abandono, suciedad, e indigencia.

En 1952, se construyó el Plan Piloto para Medellín, que sugirió quitar El Pedrero de ese sitio, medida que fue adoptada por la Administración Municipal. En 1968, un incendio destruyó la cuarta parte de la Plaza, lo que se constituyó en el detonante para el inicio del desalojo y la trasformación. En 1980 se trasladó la sede de la alcaldía y la gobernación a la zona, lo que inició el proceso de renovación. El terreno de la plaza estuvo varios años abandonado, hasta 2003, cuando comenzó la construcción de la Plaza de la Luz. A su vez, también fue construida la Biblioteca Temática de Empresas Públicas de Medellín, EPM, un centro comercial y se ejecutaron la renovación de los edificios Carré y Vásquez, con lo que se consolidó un cambio en la imagen y el uso de lo que se conocía como Guayaquil.

Imagen 27: Plaza de Cisneros



7.2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA

El análisis de la oferta de comercio para el estudio se debe hacer desde dos puntos de vista:

• La oferta que se presenta en la zona de influencia, la cual es simultáneamente competidora del proyecto, pero igualmente ayuda a fortalecer la zona como un clúster de comercio de modo que sea destino para todos los habitantes de la ciudad.

• Los competidores ubicados en toda la ciudad, bajo el formato de Centro Comercial, especialmente aquellos que por su ubicación y mezcla comercial atienden niveles socioeconómicos medio y bajo. En este caso, ellos pueden retener los potenciales clientes que se desplazan al centro a hacer sus compras.

Imagen 28: Plaza de Las Luces y alrededores



7.3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA

Para la definición del área de influencia sobre la cual se hizo el censo de establecimientos comerciales se tuvo en cuenta, por ubicación y posicionamiento, la zona de Santa Isabel. Se determinó como zona de influencia de Cuadrante Vial el conformado por la carrera 10 al oriente y la Av. Caracas al occidente entre las Calles 1 y 6 al sur.

7.4. CENSO DE COMERCIO

Dentro de este cuadrante se censaron 400 establecimientos comerciales conformados por locales independientes. La información recogida incluyó: dirección, ubicación, tipo (mayorista o detallista), categoría de producto predominante.

Imagen 29: Área de Influencia censo de Comercio

Imagen 30. Censo de Comercio. Localización



La base de datos completa en archivo excell hace parte de los entregables del proyecto.

7.5. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE COMERCIO

7.5.1. CATEGORIAS

La zona de San Bernardo tiene una oferta muy amplia de categorías lo que puede considerarse un gran centro comercial de cielo abierto. Son principalmente locales independientes de calle, con orientación a atender a consumidor final y en una proporción menor a otros negocios.

El principal clúster presente en la zona es el orientado a muebles/colchones. El 21% de los locales identificados están dedicados a este segmento. Le siguen en participación los restaurantes y cafetarías con 18% y supermercados y tiendas con 15%.

Adicionalmente son importantes las categorías de repuestos/accesorios para

vehículos y ventanería/vidrios/aluminio.

A pesar de la gran cantidad de locales y categorías presentes en la zona, no hay presencia de marcas reconocidas o de cobertura nacional.

Si se analiza la ubicación geográfica frente a las categorías de productos, encontramos agrupaciones o clúster representativos. El principal de ellos es el clúster de Muebles/Colchones, el cual se localiza al sur de la calle 2, entre las

Tabla 17: Locales censados por categoría



carreras 10 y 11. Por su parte el grupo de accesorios/repuestos se concentra a lo largo del corredor de la Av. Caracas.

7.5.2. TIPO DE NEGOCIO

De los 400 locales censados, el 40% vende tanto al por mayor como al detal. Por su parte son exclusivamente detallistas el 60% y solamente 1 local es mayorista. Esto muestra una vocación del comercio de San Bernardo orientado a consumidor fina, diferente a las zonas comerciales aledañas de San Victorino y Voto Nacional que tienen una participación importante de mayoristas exclusivos y están orientados también a atender otros negocios.

Los negocios que atienden mercado mayorista son aquello orientados a clúster específicos, siendo el principal el de muebles/colchones con el 52%, seguidos de repuestos y accesorios para vehículos y vidrios/aluminios.

Imagen 31: Clúster de Muebles/Colchones

Imagen 32: Clúster de Repuestos y Accesorios



7.5.3. DENSIDAD

Si se realiza un análisis de concentración o densidad a partir de anillos concéntricos alrededor del centroide del Plan Parcial, se encuentra que los locales tienen una concentración mayor en el anillo entre 250 y 500 mt. Del centroide. Esto demuestra que la zona prevista para la renovación no tiene una alta concentración de comercio y confirma que allí hay comercio principalmente de conveniencia.

En el primer anillo de 250 m. se encuentra el 25% de los locales, en el siguiente anillo hasta 500 m. el 50% y en el tercer anillo hasta 750 m. se concentra el 25% de los locales censados.

Si se tiene en cuenta la distancia relativa al proyecto, en los establecimientos más cercanos (hasta 250 mt.) predominan los negocios de supermercados y restaurantes, en tanto que entre 500 y 1.000 mts. Aparecen los negocios orientados a los clúster de muebles/colchones y repuestos/ accesorios.



7.5.4. TAMAÑO DE LOCALES

En el recorrido y censo de los locales comerciales se realizó un sondeo del tamaño de los locales a partir de las características físicas que se podían detectar desde el recorrido en la calle. Para esto se determinaron tipologías de locales y se clasificaron en tres grupos:

• Locales pequeños: con área estimada menor a 30 m2 , del tipo conocido de manera general como tipo sanandresito.

• Locales medianos: con área estimada entre 30 y 70 m2 , que son un típico local de comercio para diferentes categorías de productos.

• Locales grandes: con área estimada superior a 70m2 .

El 81% de los locales censados tienen la tipología de tamaño medio. Sin embargo también hay un grupo de 13% de locales pequeños, lo que confirma la vocación de CONVENIENCIA y CERCANIA de la zona. Solamente el 5% son locales de mayor tamaño.

7.5.5. PRECIOS

Paralelo con el censo de locales, se realizó un sondeo de precios de acuerdo con la disponibilidad de locales desocupados. En la zona es muy baja la oferta de locales disponibles para arriendo. Solamente se encontraron 12 locales desocupados en la zona, de los cuales se obtuvo información de precios de arriendo para 9 de ellos.



La mayor disponibilidad se encontró sobre los corredoresde las vías principeles. Carrera 10, Av. Caracas y Calle 1.

Los precios son muy bajos comparados con otras zonas cercanas o con el comercio de calle equivalente. El máximo arriendo fue de $27.000 m2, para locales pequeños. Este nivel de precios en el mercado está cercano al precio de almacén ancla de más de 400 m2 de área.



8. ESTIMACION DE DEMANDA – COMPONENTE VIVIENDA

8.1. OBJETIVO – DEFINICION

Este capítulo busca determinar la magnitud y características de las oportunidades que habría para los componentes de vivienda en cada uno de los planes parciales de San Bernardo y Voto Nacional.

La demanda se define desde dos elementos principales:

• El tamaño: Determina la magnitud de proyecto que desde el punto de vista del mercado tiene espacio para desarrollarse.

En el caso de vivienda está definido por la cantidad de unidades de vivienda que el mercado y los potenciales usuarios están dispuestos a comprar o arrendar en el proyecto.

• Las características: Además de la magnitud del proyecto, es necesario determinar los elementos básicos que debe tener el proyecto de acuerdo con las necesidades y expectativas del mercado.

Para el componente de vivienda, se trata de identificar el tipo de vivienda más recomendada y las características tanto de la vivienda como del condominio y el entorno.

8.2. METODOLOGIA

El cálculo de la demanda parte del potencial de usuarios o compradores que hay en el área de influencia definida previamente, su perfil de ingresos y gastos y las características de la vivienda y la intención de compra que tendrían en el proyecto específico.

Para obtener la información necesaria para el cálculo de la demanda, se definieron tres fuentes de información:

1. PERFILACIÓN DE LA OFERTA: A partir de las características encontradas en los censos de proyectos multifamiliares ubicados en la zona de influencia y descritos en el capítulo 6 de este estudio.

2. INVESTIGACION DE MERCADO – PRUEBA DE CONCEPTO, desarrollado por ACIERTO CONSULTORES y MARKETING GROUP, en febrero-marzo de 2018 para los Planes de Renovación Urbana de San Bernardo y Voto Nacional. Los resultados de esta investigación se presentan como un anexo del estudio. Para esta investigación se aplicaron 160 encuestas en hogares de NSE 2 y 3 de la zona de influencia del proyecto.



Es importante tener presente que la prueba de concepto se hizo de manera individual para cada uno de los proyectos de San Bernardo y Voto Nacional y solamente al final del cuestionario se presentaba la opción de que se desarrollaran ambos simultáneamente, de modo que el encuestado escogiera cuál de los dos prefería.

3. INVESTIGACION DE MERCADOS del tipo PRUEBA DE CONCEPTO realizada por ACIERTO CONSULTORES para el ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA para el CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA SAN VICTORINO, desarrollado por ACIERTO CONSULTORES e INVAMER para la ERU en enero de 20173 . Este estudio es utilizado como referente complementario para estimar la demanda, entre otras, por las siguientes razones:

• El área de influencia primaria de ese estudio y el realizado para los planes parciales de San Bernardo y Voto Nacional, tienen una porción grande en común,

• Ambos proyectos tienen grupos objetivo similares

• Las características iniciales previstas en las hipótesis de los Planes parciales son las mismas.

Para esta investigación se aplicaron 240 encuestas en hogares de la zona de influencia del proyecto y a empleados de locales comerciales de la zona de influencia

3 SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA, ESTUDIO DE

OFERTA Y DEMANDA, Acierto Consultores para ERU, enero 2017.



8.3. INCIDENCIA

La incidencia es el índice de encuestas que cumplen el filtro inicial previsto. En este caso el filtro eran aquellos hogares o empleados que estuviesen pensando en comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres años. Los resultados de la investigación dieron una incidencia en hogares de 15 % en el estudio de San Victorino (SV) y de 10% para NSE 2 Y 7% para NSE en el estudio de San Bernardo-Voto Nacional. Esto significa que entre el 7 y el 15% del universo objetivo está pensando comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres años.

El filtro aplicado representa la demanda para los próximos tres años. Para períodos posteriores, se puede estimar una incidencia similar, lo que significa que cada tres años se genera una demanda igual.

8.4. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS

Motivos para cambiar de vivienda: En las dos investigaciones, (SV y SB/VN) las dos principales razones por las que hay interés en el cambio de vivienda son la mejora de la ubicación y las condiciones de la vivienda y no seguir pagando arriendo. La mejora de la ubicación también significa mejora en las condiciones de vida, o sea características de la vivienda, del condominio y del entorno.

Es importante para el éxito del proyecto que, desde el diseño arquitectónico, el manejo del entorno y los componentes del condominio y el Plan Parcial, el potencial cliente sienta que está llegando a una zona mejor, no sólo por su ubicación geográfica, sino por los complementos de equipamiento que puede encontrar en el entorno.

Tipo de Vivienda: Aunque la mayoría de los entrevistados en ambas investigaciones preferirían una casa independiente sobre un apartamento (57% en SV y 61% en SB/VN), hay conciencia de que para esto es necesario ir a sitios más retirados o son más costosas por la incidencia del lote en el costo final. Sin embargo es importante resaltar que ya un 27% de los encuestados buscaría apartamento en unidad cerrada.

Nivel socioeconómico: El 39% de los encuestados requieren una vivienda en estrato 2, el 51% en estrato 3 y el 9% ya aspiran a tener una vivienda en estrato 4. Se encuentra un deseo aspiracional de mejorar el entorno y la calidad de vida. Aproximadamente el 30% de los encuestados que viven actualmente en NSE 2, quisieran pasar a NSE 3 y un porcentaje similar de los que viven en NSE 3 quieren pasar a NSE 4.

Conformación de la vivienda: Las características más solicitadas son tres habitaciones, (81%) con dos baños (78%) y les parece más importante tener alcobas grandes aún sacrificando en alguna medida la zona social.



Existe un interés de un grupo menor (13%) para adquirir vivienda de únicamente dos habitaciones.

El interés en recibir la vivienda con acabados completos o en obra gris para poder comprar más área se distribuye por partes iguales.

Sitios preferidos: Más del 80% de los encuestados prefieren seguir viviendo en el centro de la ciudad o en barrios cercanos a su actual residencia. Los barrios de mayor preferencia para quienes hoy habitan en zonas de NSE 3 son Santa Isabel (34%), Restrepo (30%) y Ciudad Jardín (19%). Para los de NSE 2 la mayor preferencia son 20 de Julio (29%) y el Centro (24%).

8.5. PRUEBA DE CONCEPTO

Calificación: Ambos proyectos reciben alta calificación, siendo un poco mayor la de San Bernardo (4,4/5) vs. Voto Nacional (4,1/5). Más de la mitad de los encuestados le da a al Plan de San Bernardo la mayor calificación. Una calificación similar se recibió al proyecto de San Victorino (4,2/5), cuando se hizo la investigación de este plan parcial.

Intención de Compra: Al consultar sobre la intención de compra entre los proyectos de San Bernardo y Voto Nacional también se encuentra un resultado mayor en el primero, aunque no muy notorio. El 38% de los entrevistados manifiesta que “definitivamente compraría” en el proyecto de San Bernardo y el 34% manifieste la mismo para el proyecto de Voto Nacional.



Para el proyecto de San Victorino, el 37% de los encuestados manifestaron en su momento que “definitivamente compraría” en el proyecto, lo que valida que la percepción y aceptación hacia la zona es muy alta, siempre y cuando se corrijan aspectos negativos e inhibidores que se presentan más adelante.

Ventajas – Factores Motivadores: La mayor ventaja identificada por los

encuestados para ambos proyectos es la localización central, con acceso fácil a muchos de los sitios que ellos frecuentan y con muy buenas alternativas de transporte público. Adicionalmente en Voto Nacional se percibe como fortaleza el componente de comercio y restaurantes así como la localización allí de una sede del Sena.

Desventajas – Factores Inhibidores: El único factor negativo, recurrente y expresado de diferentes maneras para ambos proyectos, y que es el mismo percibido en el estudio de San Victorino fue la situación de inseguridad y presencia de indigentes de la zona. En el caso de San Bernardo, la connotación puede ser un poco menos fuerte, pero de todas maneras los alrededores generan expectativa.

8.6. PREFERENCIA

Cuando se preguntó a los encuestados, si tuvieran que escoger alguno de los proyectos, hubo mayor preferencia por San Bernardo, con 63%, vs. 37% en Voto Nacional.

Imagen 33: Intención de compra - San Bernardo

Imagen 34: Intención de compra - Voto Nacional



8.7. DEMANDA ESPERADA – VIVIENDA

8.7.1. VARIABLES CONSIDERADAS

Las variables que se tuvieron en cuenta para el cálculo de la demanda fueron:

• Universo: Los potenciales compradores de proyectos de vivienda en el Plan Parcial de Voto Nacional los ubicamos en dos zonas de influencia:

• Zona de influencia primaria: Hogares de NSE 2,3 y 4 localizados en el cuadrante conformado por la Av. Circunvalar al oriente, la Av. 30 (NQS) al occidente, la Av. Primero de Mayo al sur y la Av El Dorado (Calle 26) al norte. El cuadrante así definido cubre en sentido norte-sur hasta 3 km. desde el sitio del proyecto.

• Esta zona comprende lo que se ha denominado el Centro Ampliado, el cual es mucho mayor que el Centro Tradicional de Bogotá. Las distintas administraciones distritales han considerado que el Centro Ampliado se puede y debe densificar, para aprovechar la infraestructura de servicios, vías y equipamiento existente.

• Es por estos factores, que para un residente en esta zona de influencia, trasladarse al proyecto de Voto Nacional significa continuar dentro de su mismo entorno.

Zona de influencia secundaria: Hogares de NSE 2, 3 y 4 ubicados al occidente de la zona primaria, al sur de la Avenida de las Américas, hasta la Avenida Boyacá. Esta zona tiene tradición y facilidad por transporte público de vinculación con el centro, por lo que también puede considerarse como potencial generador de clientes para el proyecto de vivienda en Voto Nacional.

•

• Incidencia: Hogares o empleados que piensan comprar o cambiar vivienda en los próximos tres años. De acuerdo con los resultados obtenidos en la investigación de demanda para el los proyectos de San Bernardo y Voto



Nacional, esta es de 10% para NSE 2 y 7% para NSE 3. Cuando se hizo el análisis para San Victorino, la incidencia llegó al 15%.

• Preferencia de barrios: Se tuvieron en cuenta aquellos que expresaron preferencia por barrios cercanos al proyecto, bajo dos escenarios: barrios a menos de 1 km. de distancia del proyecto y barrios hasta 3 km. de distancia del proyecto.

• Intención de compra: Hogares o empleados que expresaron que “definitivamente o probablemente comprarían su vivienda en los de San Bernardo y Voto Nacional. (calificación 5 o 4):

8.7.2. DEMANDA ESPERADA ZONA DE INFLUENCIA PRIMARIA

Para estimar la demanda de vivienda para los próximos tres años se tienen en cuenta varios escenarios, de acuerdo con el interés mostrado por los encuestados.

El escenario más ácido tiene en cuenta la demanda de aquellos hogares que quisieran vivir en alguno de los barrios localizados dentro de un anillo de 1 km. alrededor del Plan Parcial y que contestaron que “definitivamente comprarían” (calificación 5). En el otro extremo, un escenario optimista, se tiene en cuenta aquellos que prefieren vivir en barrios que no están localizados necesariamente en la zona de Plan Parcial y que contestaron “probablemente compraría” (calificación 4) en el proyecto.

Dado que los conceptos de San Bernardo y Voto Nacional fueron presentados inicialmente como proyectos independientes, se obtuvo intención de compra para cada uno de ellos, lo que permitió hacer cálculos de demanda independientes.

En estas condiciones, la demanda esperada para cada escenario planteado, y que se estima se pueden demandar en un período de tres años, varía entre 479 viviendas para el escenario más ácido, (Voto Nacional-Definitivamente compraría-Area de influencia 1 km.) hasta 6.928 viviendas en un escenario optimista (San Bernardo-Definitivamente+Probablemente compraría-Area de Infuencia 3 km.).



NSE 2 NSE 3 TOTAL

UNIVERSO

Hogares que residen o trabajan dentro

del área de influencia pertenecientes a

NSE 2,3 Y 4

39.154 74.389 113.543

Porcentaje de hogares contactados

que piensan comprar vivienda nueva

en los próximos 3 años

10,00% 7,00%

Hogares que buscan o piensan buscar

vivienda en los proximos 3 años

Total hogares contactados

PREFERENCIA POR LA ZONA DEL PROYECTO

Porcentaje de hogares que piensan

comprar vivienda y prefieren que este

ubicada en barrios del área de

influencia del proyecto

87% 87% 82%

Escenario 1Barrios de preferencia dentro del

primer 1 km alrededor del proyecto16% 16% 16%

Escenario 2Barrios de preferencia localizados

entre 1 km y 3 km71% 71% 66%

INTENCION 89% 86% 88%

Definitivamente Compraria 40% 36% 38%

Compraria 49% 50% 50%

DEMANDA

Definitivamente compraría 251 300 551

Definitiva + Probablemente compraría 558 717 1.274

Definitivamente compraría 1.363 1.631 2.993

Definitiva + Probablemente compraría 3.032 3.896 6.928

Escenario 2: Preferencia por barrios hasta 3 km.

Del proyecto

INCIDENCIA

Porcentaje de hogares que

respondieron que definitivamente

comprarian o comprarian vivienda en

el proyecto

Escenario 1: Preferencia por barrios en 1 km al

proyecto

Tabla 18: Demanda esperada - Concepto San Bernardo

NSE 2 NSE 3 TOTAL

UNIVERSO

Hogares que residen o trabajan dentro

del área de influencia pertenecientes a

NSE 2,3 Y 4

39.154 74.389 113.543

Porcentaje de hogares contactados

que piensan comprar vivienda nueva

en los próximos 3 años

10,00% 7,00%

Hogares que buscan o piensan buscar

vivienda en los proximos 3 años

Total hogares contactados

PREFERENCIA POR LA ZONA DEL PROYECTO*

Porcentaje de hogares que piensan

comprar vivienda y prefieren que este

ubicada en barrios del área de

influencia del proyecto

87% 87% 82%

Escenario 1Barrios de preferencia dentro del

primer 1 km alrededor del proyecto16% 16% 16%

Escenario 2Barrios de preferencia localizados

entre 1 km y 3 km71% 71% 66%

INTENCION 82% 82% 82%

Definitivamente Compraria 26% 38% 34%

Compraria 56% 44% 48%

DEMANDA

Definitivamente compraría 163 317 479

Definitiva + Probablemente compraría 514 683 1.197

Definitivamente compraría 886 1.722 2.607

Definitiva + Probablemente compraría 2.793 3.715 6.508

INCIDENCIA

Porcentaje de hogares que

respondieron que definitivamente

comprarian o comprarian vivienda en

el proyecto

Escenario 1: Preferencia por barrios en 1 km al

proyecto

Escenario 2: Preferencia por barrios hasta 3 km.

Del proyecto

Tabla 19: Demanda esperada – Concepto Voto Nacional



8.7.3. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO-VIVIENDA

De acuerdo con los análisis de la oferta comparable en la zona de influencia y teniendo en cuenta los resultados de la investigación realizada, las características del producto que debiera ofrecerse al mercado es:

• Grupo Objetivo: En los últimos años la zona de influencia ha presentado un proceso de envejecimiento en la población residente. Esto refleja que los hogares son de personas adultas, sin hijos y que estos últimos, en la medida en que van conformando sus hogares, se desplazan a otras zonas. El proyecto debe buscar revertir esta tendencia y volver a hacer atractiva la zona para familias que están empezando o con hijos pequeños. Esto se logra a través de tres elementos principales: la conformación de la vivienda, los componentes del condominio y la dotación y equipamiento público del entorno.

• Tipo de Vivienda: La mayor oferta se debe hacer en vivienda de nivel socioeconómico 3 incluyendo una porción de Vivienda VIS, con ingresos promedio por hogar entre 2 y 4 salarios mínimos mensuales legales. En la medida en que avancen los planes parciales, se puede ir mejorando el nivel socioeconómico ofrecido hasta viviendas NSE 4 posiblemente.

• Entorno: La aceptación de los proyectos de vivienda que se desarrollen en cada manzana del Plan Parcial dependerá en mayor medida del cambio que se logre en el entorno, especialmente con el desarrollo de las primeras etapas, que incluyan los componentes de Equipamiento, Institucional y Comercio. Este cambio real deberá generar un cambio en la percepción, especialmente de SEGURIDAD, de los habitantes del centro y del sur de la ciudad para que de esta manera se consolide la intención de compra en los proyectos de vivienda en las demás manzanas.

• Precios: Los precios de entrada para cada uno de los planes parciales deberán ser diferentes, de acuerdo con la aceptación y calificación recibida por cada uno. En estas condiciones, San Bernardo puede empezar con un precio un poco mayor que Voto Nacional, dado que tiene mayor aceptación y calificación.

De acuerdo con la ubicación dentro del proyecto y los acabados, los precios de entrada para Voto Nacional deberán ser de $3.0 millones por m2 para la vivienda NO VIS, a valores de 2017, en tanto que en San Bernardo se puede iniciar con $3.5 millones por m2 .

En la medida en que el entorno cambie su percepción y se hayan desarrollado los demás componentes dotacionales y de equipamiento de cada Plan de Renovación y del entorno, los precios se pueden igualar y se puede desarrollar vivienda de mayor precio, pudiendo llegar hasta los $4,5 millones por m2 a precios de 2017.



De todos modos es conveniente hacer una actualización de los valores que está ofreciendo la competencia en cada momento para ajustarlos de acuerdo con el comportamiento del mercado.

Características de la vivienda: El proyecto debe tener diferentes opciones de área y configuración, con áreas entre 40 y 90 m2, predominando los apartamentos de 2 y 3 alcobas, con el fin de hacerlos atractivos para familias con hijos. De todas maneras también hay mercado para apartamentos de 1 alcoba, dirigidos a parejas sin hijos, estudiantes y personas que viven solos y están buscando cercanía a su lugar de trabajo o estudio.

Se recomienda que el 40% de los apartamentos sean de 1 alcoba y el 60% entre 2 y 3 alcobas.

Acabados: Los acabados deben ser básicos pero debe darse la opción al comprador de comprar en obra gris, de modo que se pueda comprar más área con el presupuesto disponible o tener una escala de acabados más alta.

Parqueaderos: Para este proyecto no es necesario tener más parqueaderos de los que la norma exige, dadas las características de ubicación que facilitan la movilidad en transporte público. Se pueden aplicar modelos en donde no hay parqueaderos asignados a la unidad de vivienda sino que son comunales.

Servicios y Equipamiento: El reto más importante de estos planes de renovación es lograr que las familias con niños se trasladen y escojan el centro como sitio para vivir. Para esto es muy importante que tanto los condominios como el equipamiento público desarrollado en el entorno cuente con espacios y servicios para el disfrute y satisfacción de necesidades de la familia, especialmente los hijos.

Para los condominios y unidades residenciales, debe incluir canchas deportivas, salón social y juegos infantiles. En menor medida el gimnasio.

En la medida en que el Plan Parcial disponga de suficiente espacio público bien dotado y distribuido, la exigencia a cada condominio sería menor. Como equipamiento se debe tener en cuenta colegios y jardines infantiles, parques con dotación para niños, escenarios deportivos y servicios de salud.

• Sin embargo el mayor determinante para lograr la repoblación de la zona es percepción de seguridad que se logre generar en los habitantes. Los diseños de los condominios, el manejo de las fachadas de primer piso y la iluminación, las circulaciones peatonales, así como la presencia de vigilancia permanente, harán que el mayor inhibidor para comprar en cualquiera de estos planes parciales pierda importancia.

• Mensaje de comunicación: Al igual que todos los proyectos de Renovación Urbana que se desarrollen en el centro de Bogotá, la ventaja comparativa más importante es el concepto de Cercanía. Esta significa variedad de



opciones de transporte masivo, el componente comercial y de servicios que hará parte del proyecto, la facilidad de desplazamiento peatonal hacia las sedes de gobierno, las universidades, las instituciones de salud y el espacio público que se está desarrollando alrededor, los demás planes de renovación urbana, con componentes complementarios, como por ejemplo el Centro Comercial de San Victorino y la mejora del Parque Tercer Milenio.

8.7.4. VELOCIDAD DE VENTAS

Según análisis que ha realizado Camacol en Bogotá, los proyectos de vivienda del tipo NO VIS en una rango de 300 apartamentos por proyecto alcanzan su punto de equilibrio entre 11 y 13 meses después de lanzada su comercialización. El punto de equilibrio generalmente se alcanza cuando se ha vendido el 70% de las unidades o área vendible ofrecida en el proyecto. Para el caso de vivienda VIS este período es de 7 meses.

En estas condiciones, y de acuerdo con las cifras de intención de ventas y la demanda esperada, así como con el comportamiento del mercado, puede estimarse unas ventas mensuales para vivienda VIS RU entre 120 y 150 unidades para el mes de lanzamiento, 60-80 unidades para el segundo mes y entre 14 y 16 unidades mensuales por proyecto a partir del tercer mes.

Para la vivienda NO VIS, la velocidad de ventas puede ser de 80-100 unidades en el primer mes, 20 a 40 en el segundo mes y un ritmo de 8 a 10 unidades mensuales a partir del tercer mes.

De acuerdo con la conformación del Plan Parcial y la forma en que se desarrolle, se pueden ofrecer entre 2 y 3 proyectos de manera simultánea, de modo que haya lanzamientos con mayor frecuencia y de esta manera la curva de ventas se mantenga dinámica.

El tamaño de cada proyecto está condicionado a que el período para alcanzar punto de equilibrio más la duración de la construcción, coincidan con el plazo requerido por los potenciales compradores para pagar la cuota inicial, la cual se estima no debe ser menor a 18 meses para vivienda NO VIS y 24 meses para VIS RU.

Adicionalmente es muy importante el permanente monitoreo al comportamiento de las ventas según el tipo de vivienda, de modo que se puedan hacer ajustes arquitectónicos en etapas y proyectos siguientes, acorde a la demanda que en cada momento se presente.



9. DEMANDA DE COMERCIO

9.1. HIPOTESIS

La Demanda esperada para el componente de comercio del Plan Parcial de San Bernardo se determina como el área en m2 necesaria para atender las necesidades de comercio y servicios de los potenciales clientes, usuarios y/o compradores de los locales que allí se establezcan.

El plan parcial previsto para San Bernardo está concebido como un proyecto con énfasis en la renovación conservando la vocación principal de la zona que ha sido residencial, acompañado de nuevo aprovechamiento de espacio público y equipamientos para generar un nuevo polo de desarrollo de vivienda en el centro de la ciudad. Además, se complementa con los proyectos de renovación de San Victorino Centro Comercial y Voto Nacional, los cuales quedan cercanos. Es por esto que el comercio que se debe desarrollar debe tener una orientación a la CERCANIA y CONVENIENCIA, para atender las necesidades de los residentes, empleados y visitantes de la zona.

Pero adicionalmente debe ser un concepto de comercio que desde la arquitectura y el urbanismo, apoye la concepción de fachada urbana, no sólo como parte de un urbanismo de centro de ciudad y barrio, sino para ayudar a fortalecer la percepción de seguridad y orden en la zona.

9.2. METODOLOGIA

El cálculo de la demanda para comercio se basa en el modelo de ESTUDIO DE SITIO® desarrollado por ACIERTO CONSULTORES, el cual se describe de la siguiente manera:



9.3. AREA DE INFLUENCIA – GRUPO OBJETIVO

El área de influencia de un proyecto comercial es aquella desde donde se espera que vengan o donde residan los potenciales compradores o usuarios de los establecimientos que se establezcan en él. Las personas que se encuentran en su interior constituyen el mercado potencial para el proyecto.

Dadas las características propias del proyecto de renovación urbana de San Bernardo y las hipótesis de usos del Plan Parcial, el área de influencia y por lo tanto su mercado objetivo, está compuesta por tres grupos diferentes de potenciales compradores:

• LOS QUE VIVEN: Son aquellos residentes actuales y futuros de los hogares previstos en el componente residencial del Plan Parcial. El área de influencia para un proyecto comercial de CERCANIA es de 1 km. a la redonda del sitio. Sin embargo, en el caso de San Bernardo, la Av. Caracas se convierte en una barrera física y psicológica para los residentes al oriente de la avenida.

Imagen 35: Proceso de Estimación de Demanda Comercio



Adicionalmente, aquellos encuentran opciones de comercio de conveniencia cerca a su casa, por lo que el área de influencia la restringimos a aquella al oriente de la Av. Caracas.

En la actualidad residen en un kilómetro a la redonda, al oriente de la Av. Caracas, 19.179 hogares, distribuidos de manera casi igual entre estratos 2 y 3. El 46% de estas viviendas es de NSE 3 y el resto de NSE 2.

Adicionalmente, y con el desarrollo del Plan Parcial en todas sus etapas se estima pueden llegar un poco más de 3.600 nuevos hogares a la zona de influencia primaria.

• LOS QUE TRABAJAN: En este caso se refiere a las personas que trabajan o van a trabajar en el comercio, las entidades gubernamentales, las instituciones y demás empresas que se localicen en el proyecto.

De acuerdo con la investigación de mercado realizada para el proyecto de San Victorino Centro Comercial, el promedio de empleados por local comercial en la zona es de 3.2 personas por establecimiento. Dado que el censo de comercio registró un total de 400 locales, se estima que en la zona trabajan 1.280 personas. Para el estudio se supone que un empleado representa un hogar. Estos empleados se estratificaron según los resultados obtenidos en la muestra aleatoria que sirvió de base para la Investigación de



Mercado realizada para San Victorino: NSE 2: 43%. NSE 3: 45%, NSE 4: 12%.

De otra parte, el Plan Parcial prevé el desarrollo de 13.573 m2 construidos para usos institucionales y equipamiento, para las cuales hemos estimado las

personas que van trabajar allí a partir de un indicador de 10 m2 construidos por empleado, lo que nos da un potencial de 1.357 empleados en esas manzanas.

Para estos empleados futuros, teniendo en cuenta que los nuevos usos requerirán mayor calificación en los empleados, se modificó la composición estratificada así: NSE 3: 35%, NSE 4: 35%, NSE 5: 20% y NSE 6: 10%.

• LOS QUE VISITAN: Para estimar las personas que van a visitar la zona de influencia del proyecto utilizamos los pasajeros que actualmente moviliza el sistema Transmilenio por las estaciones que atienden la zona de San Bernardo y los pasajeros que se estima van a llegar a través del Metro. En ambos casos el mercado son los pasajeros que descienden del sistema de transporte.

TRANSMILENIO: Las estaciones de Transmilenio cuyos pasajeros son

Imagen 37: Localización Empleados Actuales

Imagen 36: Localización empleados futuros



potenciales usuarios del comercio que se establezca en el plan parcial de San Bernardo son Bicentenario sobre la troncal de la Carrera 10, Hospitales (troncal Cra. 10 y Caracas), y Tercer Milenio sobre la troncal de la Caracas.

El tráfico promedio mensual de cada una de ellas, de acuerdo con información suministrada por la empresa Transmilenio es4:

• METRO: Por su parte, el Metro estima que en la estación Hospitales estarán

descendiendo a la zona 1.558 pasajeros en hora pico, lo que representa 15.580 pasajeros promedio/día.5

Para el estudio se supone que un pasajero que llega a la zona representa un hogar. Estos empleados se estratificaron según los resultados obtenidos en una investigación realizada por EFECTIMEDIOS para Transmilenio que perfilaba los usuarios del sistema de transporte así: NSE 2: 30%. NSE 3: 46%, NSE 4: 11%.

Hay un grupo objetivo adicional que corresponde a la población que hoy no está visitando la zona pero que luego de ejecutados los proyectos de renovación de San Victorino Centro Internacional Mayorista, Voto Nacional y San Bernardo, serían nuevos visitantes. Esta población no es cuantificable por fuentes secundarias y sería necesario hacer una investigación de mercados en hogares por fuera del área de influencia primaria para identificar un volumen adicional de visitantes. Para este estudio esa población puede considerarse marginal y su efecto es una mejora en las ventas/m2 del centro comercial.

9.4. CATEGORÍAS DE CONSUMO:

4 OFICINA DE ATENCION A LA CIUDADANIA, TRANSIMILENIO

5 RESUMEN EJECUTIVO SUPUESTOS Y RESULTADOS MODELACION, Secretaría Distrital de

Movilidad, 2017.



De acuerdo con la hipótesis planteada al principio sobre el tipo de comercio que se debe desarrollar en la zona, se tienen en cuenta las categorías de productos y servicios que atienden las necesidades de CERCANIA y CONVENIENCIA de la zona de influencia y los grupos objetivo y que hacen parte de la canasta de los hogares.



9.5. MERCADO POTENCIAL (CONSUMO POTENCIAL):

El Mercado Potencial o Consumo Potencial es la porción de los ingresos que cada uno de los hogares representado en los grupos objetivo del proyecto, dedican a la compra de las categorías de productos y servicios definidas dentro de la hipótesis inicial del modelo de comercio. Para el cálculo se utiliza la canasta elaborada por el DANE y actualizada anualmente por Raddar, que define la estructura de gastos de los hogares de Bogotá según el NSE como proporción de los ingresos.

Estas categorías representan el 23% de los ingresos de los estratos altos de Bogotá, el 35% de los ingresos de los estratos medios y el 45% de los ingresos de los estratos bajos.

El total del mercado potencial (consumo potencial) que hay para establecimientos de comercio y servicios complementarios en la zona es de $2.4 billones de pesos, distribuidos por cada grupo objetivo, así:

9.6. PENETRACIÓN-VENTAS:

Para estimar las ventas que tendría el comercio durante un año, se define la penetración de mercado que en cada grupo objetivo se puede obtener, de acuerdo con las características de cada grupo, el entorno y la competencia. La penetración es diferente además para cada categoría de producto.

El resultado ponderado de la participación en el total del mercado potencial, para cada uno de los diferentes grupos objetivo y las ventas que podría generar el comercio desarrollado en un año es:



9.7. AREA DEMANDADA – SEGÚN VISITANTES

Para el cálculo del área necesaria para atender las ventas esperadas, se tienen en cuenta las siguientes variables:

• Arrendamiento: Para cada categoría se calcula el valor que podrían pagar los comerciantes como arrendamiento de sus locales dependiendo de las ventas esperadas.

• Precio de arriendo: El modelo estima un proyecto de un solo propietario que espera obtener el 0.7% de rentabilidad mensual sobre el valor de la inversión hecha en los locales.

Luego de realizar un sondeo de precios de venta en locales similares en la zona, se establecen unos precios indicativos que son función del tamaño del local, el tipo de inquilino (ancla, subancla, otros) y la ubicación. Los precios utilizados en los cálculos fueron:

• Ancla: $2.500.000/m2

• Subancla: $4.000.000/m2

• Otros locales: $10.000.000/m2

De acuerdo con los escenarios anteriores, se estima que para el proyecto habría una demanda de área vendible o arrendable para locales de las categorías de CERCANIA y CONVENIENCIA de 40.306 m2, incluyendo establecimientos financieros y algunas categorías adicionales de entretenimiento como juegos para niños y gimnasio.

El grupo de supermercado, tiendas de alimentos y farmacia, es el que más participa con 7.700m2, lo que significa que en el Plan Parcial se pueden localizar varios supermercados de diferentes marcas, modelo de negocio y tamaños,



además de tiendas de barrio y salsamentarías. Hoy no hay presencia de supermercados de cadena en la zona.

El valor de las ventas estimadas para el proyecto desde el punto de vista

inmobiliario es de $278.590.

9.8. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO – COMERCIO

Concepto: Las características del proyecto comercial deben estar orientadas a atender las necesidades y expectativas de los diferentes grupos objetivo asociadas a los conceptos de CERCANIA y CONVENIENCIA. Es importante tener en cuenta que en la zona de influencia se tiene previsto la construcción de un Centro Comercial de alcance Metropolitano, como parte del plan de renovación de San Victorino. Este tendrá su estrategia comercial y de comunicación basada en conceptos de Destino. El comercio de San Bernardo debe ser un complemento y no una competencia de ese centro comercial.

Los tres grupos objetivo con los que deben diseñarse la estrategia comercial son:

• Residentes actuales y futuros de la zona de influencia.

• Empleados que trabajan en los locales comerciales actuales y aquellos que lo harán en el futuro con el desarrollo del plan parcial.

• Personas que visitan la zona por otros motivos y que llegan en Transmilenio y Metro.

• Los visitantes de los hospitales bien sea por consulta o para visitar personas que se encuentran hospitalizadas.

El concepto de CONVENIENCIA conlleva algunas características propias:



• No hay grandes almacenes ancla con una orientación de destino. Las mayores áreas son para supermercados y algunas categorías como gimnasios o papelería especializada.

• No hay una fortaleza muy grande en moda (ropa y calzado) aunque si hay presencia de locales distribuidos por todas las manzanas o unidades de actuación.

• Hay repetición de locales de todas las categorías distribuidas en todo el Plan Parcial, ocupando espacios en todas las unidades de actuación de vivienda, institucionales y de equipamiento.

Mezcla Comercial: No hay un clúster principal y predominante. Sin embargo, las categorías con mayor presencia deberán ser supermercados y tiendas así como restaurantes y todo tipo de negocios de comidas.

La presencia de hospitales y clínicas y el futuro desarrollo del plan Salud-Región de la alcaldía, abren la oportunidad para el desarrollo de comercio y servicios asociados y complementarios a la salud, incluyendo consultorios especializados, laboratorios y centros de ayudas diagnósticas, centros de odontología, estética. Esto se puede desarrollar desde los aspectos de urbanismo y arquitectura, creando una zona clúster para el sector.

Los servicios personales, especialmente de salud y belleza son una categoría requerida tanto por quienes residen en el área de influencia como por aquellos que llegan a la zona por otros motivos. Este grupo incluye salas de belleza y barbería, sastrerías y reparación de calzado, entre otras.

Aunque se espera que el Centro Comercial San Victorino sea muy fuerte en temas de entretenimiento, algunas categorías específicas como Gimnasio también se pueden establecer en la zona de San Bernardo.

La ubicación y el tráfico generado hacen que el proyecto sea atractivo para gestiones institucionales y del gobierno como CADES, Notaría, Oficinas de Servicios públicos, así como entidades financieras de todo tipo: bancos, cooperativas, giros y cambios, fondos de pensiones..

Características de los locales: Es recomendable un diseño modular de locales de modo que se puedan satisfacer necesidades desde los 30 m2 hasta subanclas de 200-400 m2. Adicionalmente, y distribuidos por todo el Plan Parcial, debe haber locales para 2 o 3 supermercados de hasta 1.500 m2. Para un grupo importante de locales orientados a venta de alimentos preparados, también distribuidos por toda la zona, hay que tener espacio e instalaciones para el manejo de alimentos: carga eléctrica para cavas, extractores de olores, espacios para sillas y mesas.



Para dar un concepto de barrio y mejorar la percepción de seguridad, el concepto debe tener una gran fortaleza de fachada urbana con locales y vitrinas potentes hacia la calle.

En las plataformas comerciales de segundo piso se pueden establecer las categorías de servicios, salud y belleza, gimnasio y algunos restaurantes casuales. En todo caso, los segundos pisos deben tener visibilidad desde la calle, facilidad de acceso, comunicación vertical por ascensor o escalera eléctrica y avisos de fachada.

Parqueaderos: Dado que un volumen muy alto de los visitantes llegará utilizando los sistemas de transporte masivo y los demás serán residentes de la zona, los parqueaderos no son una variable crítica. Son más importantes las facilidades para desplazarse a pie e infraestructura para bicicletas.

Bodegas y Almacenamiento: En la zona del Plan Parcial no se ha constituido un clúster de bodegas para el almacenamiento de mercancías, por lo que no consideramos necesarios diseñar o reservar espacios para este tipo de locales. Adicionalmente el precio de venta o arriendo de estos es generalmente menor que el de los locales comerciales, por lo que no es necesario afectar la rentabilidad del proyecto.

Precios: En la estructuración de los precios de venta y/o arriendo de los locales deberán tenerse en cuenta consideraciones de diseño, concepto, tamaño y ubicación, no solo en cuanto a la vía sino el nivel o piso.

Las mejores localizaciones, aquellas que tienen frente sobre las principales vías –Av. Caracas, Av. Calle 6 y Carrera 10, para locales tipo de 30 a 50 m2 pueden tener precio de venta para primer piso de hasta $8.000.000. La misma ubicación para segundo piso tiene una disminución entre 25% y 30%.

En vías interiores, sobre primer piso, el precio oscila entre $6 y $8 millones/ m2

para primer piso.

Los locales ancla, por sus características, se comercializan a precios inferiores. Estimamos que los precios del supermercado, por sus características de rentabilidad y gimnasio, que se ubican en pisos superiores se pueden comercializar en un rango entre $2.5 y $3.0 millones/m2.

Para análisis de arrendamiento, la rentabilidad esperada por un inversionista inmobiliario está entre 0.7% y 0.8%, dependiendo del tipo de inversionista y el plazo del arriendo.

Estos son precios referencia para las primeras etapas del desarrollo y han sido definidos en la parte más baja de la curva potencial. Son superiores a lo que se encuentra en la zona, pero adecuados para nuevos conceptos y diseños arquitectónicos. En la medida en que avanza la renovación y la zona cambia su



percepción, los precios se podrá ir incrementando. El ritmo de incremento lo dará la velocidad del desarrollo de la vivienda y de los equipamientos públicos.

Son precios recomendados para el desarrollo de los primeros proyectos y unidades de actuación, que serán aquellos encargados de generar un cambio en la percepción y la atractividad de la zona. En la medida en que avance la renovación, la curva de valorización será mayor que la esperada por inflación. El ritmo de crecimiento de esa curva dependerá de la velocidad y calidad de implantación de las primeras etapas.

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