República Bolivariana de Venezuela Universidad Fermín Toro

Facultad de Ciencias Políticas y Jurídicas Escuela de Derecho

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Alumna: Ibeth Cárdenas C.I. 16,323100

Prof. Tania Giménez

DERECHO REGISTRAL Concepto. Alberto Molinario Es el conjunto de principios que tienen por objeto regular los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos, así como también la forma como han de practicarse tales registros y los efectos y condiciones jurídicas que derivan de éstos.

Importancia del Derecho Registral Es una especialidad del derecho vinculada con el derecho de publicidad que emana de una institución denominada registro público, toda vez que el registro nos otorga certidumbre, confianza, seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para ello, por los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el registro, permite que los usuarios del sistema, tengan confianza y credibilidad, ya que el derecho de propiedad sobre un bien merece todos los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legitimo negocio, lo cual incentivara el desarrollo económico.

ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO REGISTRAL VENEZOLANO El origen de nuestro actual sistema registral venezolano, se remonta en la real pragmática del 31 de enero de 1.768, redactada por campomanes y Floridablanca, que instauro en España los oficios contadurías de hipotecas y trascendió a la mayor parte del suelo colonial, esta real pragmática es considerada por la doctrina actual como una normativa que constituye el inicio e instauro el núcleo de un moderno registro de propiedad del inmueble mediante la avanzada que supone el registro de gravámenes hipotecarios, muy aceptable para su momento, posteriormente el 24 de mayo de 1.836 se le da cuerpo a una normativa de ley de registro público la cual derogó la del 22 de mayo de 1.826, sobre “ ANOTACIÓN DE HIPOTECAS Y DERECHOS DE REGISTRO” , la ley de 1.836 fue seguida por la del 17 de marzo de 1.838, derogada por la del 21 de junio de 1.861 dictada por el general José Antonio Páez, quien dispuso continuase en observancia la ley de registro de 1.838, viene luego el decreto-ley de 1.863 sobre registro público (firmado por el mismo general Páez ) luego nace otro decreto ejecutivo del 20 de octubre de 1.867que declaro fuera de vigencia la ley del 63, la ley de registro del 13 de junio de 1.876 que derogo el decreto de 1.867 y sucesivamente las leyes del 19 de mayo de 1.882, de 6 de octubre de 1.886, 30 de mayo de de 1.887, 8 de abril de 1.904, 13 de agosto de 1.909, 27 de julio de 1.910, 30 de junio de 1.915, 20 de julio de 1.925, la del 06 de julio de 1.936, la del 31 de julio de 1.940y su reforma parcial del 26 de agosto de 1.943 y la vigente del 04 de abril de 1.978, 1.993 y 1.999. NUEVA LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO , PUBLICADO EN GACETA OFICIAL NÚMERO 5.833 EXTRAORDINARIO DE FECHA 22 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2006.

SISTEMAS REGISTRALES

conjunto de normas que en un determinado país, regulan las formas de publicidad, de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través de registros de la propiedad, así como el régimen y organización de esta Institución, o más sintéticamente. El conjunto de normas reguladoras de la Institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, organización y régimen del Registro.

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES Coviello, por su parte, estima dos grandes grupos de sistemas:

1.Sistema francés o de transcripción (Francia, Italia, Bélgica). 2.Sistema germánico o de inscripción (Australia, Prusia y Austria) Jerónimo González considera separadamente y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo. Roca Sastre, aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios registrales de la siguiente manera: a. Registro con efecto de requisito de oponibilidad: 1.De actos de gravámenes (antiguo oficios de hipotecas) y. 2.De actos de disposición en general (Derecho Francés, belga, italiano y otros). b. Registro con efecto de presunción de exactitud y plena producción de terceros: 1.Con inscripción constitutiva (derecho alemán, suizo y otros). 2.Sin inscripción constitutiva (derecho español y otros). c. Registro con plena eficacia formal o sustantiva: Sin título real (Antigua Legislación de Hamburgo, Sajonia, Lubeca y otras) Con Título Real (Derecho Australiano y otros).

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS, REGISTRALES DESDE EL PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO: Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos registrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios: a.Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad: En estos sistemas, la Constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho Común, careciendo el Registro totalmente de efectos constitutivos. El Registro se limita a publicar derechos reales ya plenamente constituidos y configurados. En dichos sistemas, los actos y contratos registrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles; pero dentro de esta característica general, cabe distinguir entre aquellos sistemas en que los derechos reales no escritos no pueden ejercitarse contra quienes perjudiquen (tercero cualificado). El Registro no llega a involucrarse en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del derecho civil:”solo que para evitar en lo indispensable los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros, adquirientes, se exige la registración si el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra quien le pueda perjudicar”.

b. Sistemas que atribuyen a los asientos registrales efectos convalidantes: Presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a terceros. En estos sistemas de la constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es y ésta es la regla general, voluntaria, si bien en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas). Sin embargo, estos sistemas no limitan la efectividad del registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes. se establece la presunción de exactitud del Registro, lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide, con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad: los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada Legislación Registral). Pero aparte del efecto transcrito, en los sistemas registrales en cuestión, la eficacia convalidante del Registro se manifiesta también en otra dirección: cuando las formas registrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia registral vence a la realidad jurídica extra registral y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la Fe Pública Registral

EL SISTEMA DE REGISTRO DE BIENES INMUEBLES ALEMAN (GRUNDBUCH). Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida concordancia, estos son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte contiene la configuración topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza, situación, extensión superficial, forma, etc. y en él se anotan todas las modificaciones materiales de que el predio sea objeto. Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la certeza de que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeta a un procedimiento previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro, ante quien deben presentarse los instrumentos que comprueban el dominio del solicitante entregándose además un plano del fundo levantado por un ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si resultaran opositores, la cuestión se vuelve contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro facultades jurisdiccionales para resolver si procede o no la inscripción. Si la resolución es favorable, el solicitante es declarado dueño del inmueble mediante la inscripción. Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripción, se garantizan los derechos de terceros en forma efectiva. Consecuentemente, el Estado es garante de la inscripción, y en caso de error, el perjudicado tiene acción de perjuicios en contra de este, cuando aquél se deba a negligencia de los funcionarios encargados del Registro. El sistema alemán de administración de tierras asegura la publicidad de estas con dichos Registros. La forma de estos documentos varia de un “Land”[3] a otro pero todos tienen un sistema de publicidad real. Este sistema se encuentra organizado en los Estados de Prusia por una ley del 5 de mayo de 1872,

siendo extendido a todo el Imperio con la vigencia del Código Civil alemán de 1900.

EL SISTEMA DE PUBLICIDAD AUSTRALIANO: (EL ACT TORRENS Se caracterizó porque se exigía la identificación de las fincas, a través de un plano a escala, que era establecido por la Ley y que a su vez lo certificaba un agrimensor jurado, estableciéndose una clase de procedimiento inicial de INMATRICULACION, surgiendo de este la fuerza constitutiva y legitimadora de las inscripciones. Para poder inscribir los derechos la solicitud inicial era dirigida al registrador General la cual era elaboraba por el propietario en modelos que se obtenían en diferentes establecimientos, anexándose los títulos que acreditaban el derecho del propietario y una especie de cuota (libranza) ó Arancel que implicaba los gastos y honorarios de la inscripción; todo lo anterior una vez completado era recibido por el topógrafo jefe, quien examinaba la descripción de la finca, revisando minuciosamente los linderos, y que en ellas aparecían, y en ocasiones se remitían copias a los colindantes o al consejo del distrito, con el fin que dichas informaciones fueran conocidas por todos los interesados.

EL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS DE COMPROBACIÓN DE DERECHOS: (CONSERVATION DES HIPOTEQUES). Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es decir, que inicialmente se le conoció como Registro de Hipotecas. La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un país a otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una absoluta seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer constar que las legislaciones de los países en que funciona este sistema lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confíen en la fe que les merece el Registro. También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así una nueva clase de sistema que podría llamarse Sistema Mixto, el cual debido a no ser objeto de estudio de este trabajo, no será citado en lo futuro.

El Sistema Regístral Venezolano

es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de transcripción. Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso. Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas). Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta. En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales".

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL Nace en España con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio económicos. Técnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripción. El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter obligatoria. La inscripción produce los efectos de presunción juris tantum (principio de legitimación) se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe del registro (fe pública registral). Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado es el único que requiere conocer el que pretende contratar, bastará al adquiriente verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de su adquisición, a través de los principios de legitimación, fe pública, tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de protección. Ahorrando costos de transacción.