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¿SABES CÓMO HACER UNA INVESTIGACIÓN DE LOS POSIBLES ARRENDATARIOS PARA TU INMUEBLE O EL INMUEBLE DE TUS CLIENTES?

Hoy en día, además de saber cuáles son los aspectos más importantes en la vida de una persona que pretende rentar un inmueble, es de vital im-portancia hacer investigaciones en diferentes ramas, ya que la ley exige que las personas que van a rentar un inmueble sean identificadas por parte de quien crea una relación contractual con él, es decir, el arrenda-dor, por tanto, al no tener los arrendadores los elementos o las herra-mientas necesarias para la investigación, es indispensable que nosotros como expertos en la materia tengamos los conocimientos necesarios para poder orientar y asesorar de forma oportuna a nuestros clientes.

Así que llegaste al lugar correcto si quieres aprender de este tema, ya que a continuación les daremos la guía más completa del mercado de cuáles son los documentos y cuáles son los rubros más importantes a investigar por parte de un candidato para un arrendamiento.

DOCUMENTACIÓN ESENCIAL EN EL PROCESO DE ARRENDAMIENTO

La documentación es un factor fundamental al momento de hacer una investigación, ya que la misma, parte de datos y documentos que nos proporcionan los arrendatarios tanto de ellos como de sus garantías con-tractuales, debemos de revisar y analizar todos los documentos para de-terminar la viabilidad de los mismos.

Uno de los primeros pasos para poder comenzar con el proceso de inves-tigación consiste en recabar la documentación y los datos necesarios por parte del arrendatario y del obligado solidario y/o fiador en caso de que formen parte del contrato de arrendamiento para poder determinar si es viable que se proceda con el arrendamiento.

DOCUMENTOS OBLIGATORIOS DE LAS PARTES CONTRATANTES

Como parte del proceso de investigación, adicional a los datos señalados en el tema anterior, es necesario que las partes contratantes entreguen ciertos documentos que son necesarios para dicho proceso, es impor-tante que cada asesor determine la legalidad de los documentos, y ase-gurarse que todos los documentos entregados son los necesarios, en caso contrario será necesario requerir a las partes los documentos faltan-tes.

A continuación, se mencionan los documentos que podrán ser entrega-dos por las partes en cada uno de los rubros.

IDENTIFICACIÓN OFICIAL VIGENTE:Credencial para votar expedida por el INE / IFE. Pasaporte.

Cédula profesional. (Sino tuviere ninguna vigente, deberá entregar la identificación vencida y adicional su acta de nacimiento.)

Para el caso de extranjeros la identificación deberá de ser:

COMPROBANTE DE DOMICILIO:Comprobante de agua. Comprobante de luz.Boleta predial.Comprobante de servicio de TV de paga. Comprobante de teléfono.

*(la vigencia del comprobante no podrá exceder de 3 meses).

COMPROBANTES DE INGRESOS:Recibos de nómina. Estados de cuenta bancarios. Carta laboral membretada y que señale los datos de la empresa. Declaración mensual o anual de ingresos ante el SAT.En caso de existir algún documento diverso que entreguen las partes para la comprobación de alguno de los rubros anteriores, se deberá de revisar la validéz del mismo.

Pasaporte. Formato migratorio vigente.

LISTA DE DOCUMENTOS A SOLICITAR.

Arrendador persona física. Arrendador persona moral.

Solicitud llena. Identificación oficial vigente.Comprobante de domicilio de la propiedad que se renta. Título de propiedad o documento que acredite la propiedad del inmueble.Comprobante de domicilio donde habita el propietario.

EN CASO DE SER REPRESENTADO.

Solicitud llena. Acta constitutiva de la persona moral. Comprobante de domicilio de la persona moral.Identificación oficial vigente del representante legal. RFC de la persona moral.Poder con actos de administración. del representante legal.Comprobante de domicilio del repre-sentante legal. Título de propiedad o documento que acredite la propiedad.

Identificación oficial vigente del representante.Comprobante de domicilio. Documento que acredite la represen-tación (carta poder simple, poder notarial).

Arrendatario persona física. Arrendatario persona moral. Solicitud llena. Identificación oficial vigente.Comprobante de domicilio donde habita actualmente. Comprobante de ingresos de los últimos 3 meses. Formato de consulta de buró de crédito lleno y firmado.

Solicitud llena. Acta constitutiva de la persona moral. Comprobante de domicilio de la per-sona moral.Identificación oficial vigente del representante legal. RFC de la persona moral. Poder con actos de administración, del representante legal.Comprobante de domicilio del repre-sentante legal. Formato de consulta de buró de cré-dito lleno y firmado. Comprobantes de ingresos de los últimos 3 meses

(BAJO NINGUNA CIRCUNSTANCIA PODRÁ SER REPRESENTADO POR UN TERCERO)

Todos los datos recabados por parte de los clientes en conjunto con todos los documentos mencionados anteriormente son la base del proceso de investi-gación, es muy importante que dicho proceso se realice de forma adecuada para poder determinar la viabilidad de un proceso de arrendamiento.

DOCUMENTACIÓN DE GARANTÍAS CONTRACTUALES.

Adicional a los documentos del arrendatario, es importante que, si de la investi-gación del arrendatario se determina que es necesario una garantía adicional como un obligado solidario y/o un fiador, o simplemente esta garantía se pre-senta desde el comienzo del proceso de arrendamiento, a continuación, se en-listan los documentos que se deberán de entregar de cada garante.

DOCUMENTOS DEL OBLIGADO SOLIDARIO.

Solicitud llena. Identificación oficial vigente. Comprobante de domicilio donde habita actualmente. Comprobante de ingresos de los últimos 3 meses. Formato de consulta de buró de crédito lleno y firmado.

(EL OBLIGADO SOLIDARIO NO PODRA SER REPRESENTADO POR UN TERCERO)

DOCUMENTOS DEL FIADOR (PERSONA FISICA)

Solicitud llena. Identificación oficial vigente. Escritura del inmueble que deja en garantía. Datos de inscripción en el Registro Publico de la Propiedad. Comprobante de domicilio del inmueble en donde habita el fiador. Comprobante de domicilio del inmueble que se deja en garantía en caso de ser diferente a donde habita el fiador.

DOCUMENTOS DEL FIADOR (PERSONA MORAL)

Solicitud llena. Acta constitutiva de la persona moral. Título de propiedad o documento que acredite la propiedad. Datos de inscripción en el Registro Publico de la propiedad. Comprobante de domicilio de la persona moral.Poder notarial con actos de dominio del representante legal.Identificación oficial del representante legal.

AVAL EMPRESARIAL (PERSONA MORAL)

Solicitud llena. Acta constitutiva de la persona moral. Comprobante de domicilio de la persona moral.Poder notarial con actos de dominio del representante legal.Identificación oficial del representante legal.Comprobante de domicilio del represente legal.Comprobantes de ingresos de los últimos 3 meses.

INVESTIGACIONES DEL ARRENDATARIO

A través de 7 rubros todos ellos relacionados, tienen la finalidad de obtener cali-ficaciones altas o resultados favorables, con el fin de determinar el índice que cumplimiento que podremos tener con el prospecto de arrendador, finalmen-te derivado del estudio del arrendatario se podrá determinar si se requiere de alguna garantía adicional de las comentadas en la sección anterior.

Los 7 rubros a investigar se enlistan a continuación:

Validación de documentos. Investigación laboral. Investigación de referencias personales. Investigación de su actual domicilio. Investigación de buró de crédito. Investigación de buró de incidencias legales. Investigación paramétrica.

El primero de los rubros de investigación se refiere a la validación de los docu-mentos que entregan los prospectos, deberás de revisar de primera instancia que los documentos estén completos y sean entregados de acuerdo a los pará-metros señalados en el Módulo anterior, adicional a esto deberás de revisar la veracidad de los documentos que son entregados. corroborar que los datos y documentos sean verídicos, hoy en día corroborar que una identificación sea legalmente otorgada es sencillo hacerlo a través de paginas gubernamentales oficiales que permiten revisar que se encuentren en su base datos.

Adicional a las identificaciones, también es posible corroborar la veracidad de los comprobantes de ingresos, ya que estos documentos determinan la capaci-dad económica con la que cuenta el prospecto, ya sean estados de cuenta ban-carios, recibos de nómina, carta laboral, o declaración mensual o anual ante el SAT, se deberá de corroborar dicha veracidad y autenticidad de los documentos.

VALIDACIÓN DE DOCUMENTOS.

En este rubro deberás corroborar por completo los datos proporcionados por el prospecto respecto a su trabajo actual, es importante revisar que los datos que proporcione de su empleo sean acordes con los documentos que muestra para comprobar ingresos.

Respecto de los datos proporcionados por el prospecto se deben de corroborar a través de una llamada telefónica, un correo electrónico o cualquier otro medio que permita corroborar la información lo siguiente:

INVESTIGACIÓN LABORAL.

Finalmente, si alguien mas que vaya a habitar el inmueble va a aportar al pago de la renta y comprueba ingresos, se deberá de realizar las mismas investiga-ciones.

INVESTIGACIÓN REFERENCIAS PERSONALES.

Que el prospecto trabaje ahí. Saber su antigüedad laboral. Saber en la medida de lo posible el salario mensual percibido.

Los prospectos de posibles arrendatarios, en la solicitud deberán de llenar por lo menos 4 referencias (2 familiares, 2 no familiares), con la finalidad de poder corroborar los datos que proporcionan, y las preguntas que deberán de corro-borar con las referencias son las siguientes:

La finalidad de lograr tener dichas referencias, es además de corroborar los datos proporcionados, tener al menos un par de contactos que en caso que el arrendatario deje el inmueble antes de tiempo, poder localizarlo.

¿Desde hace cuento tiempo lo conoce?¿Qué relación tiene con él?¿Sabe dónde vive actualmente?¿Porqué lo recomienda?

Dicho rubro de investigación tiene como finalidad determinar, si el prospecto de arrendatario vive con familiares, renta una propiedad, vive con amistades o cuál es su situación actual respecto de su lugar de residencia actual.

Al comprobar esta información proporcionada con él, o con su arrendador actual, se deberá de indagar acerca de los siguientes puntos:

INVESTIGACIÓN DE SU ACTUAL DOMICILIO.

Cuanto tiempo tiene viviendo ahí. Corroborar la dirección del inmueble donde habita. Motivo por el cual se muda. Si ha tenido algún problema con la persona en donde actualmente habita.

Como parte de un proceso de investigación se encuentra consultar el buró de crédito del solicitante, la finalidad de dicha consulta es determinar el comporta-miento crediticio de una persona, esto ayuda a saber si la persona tiene la capa-cidad económica de poder adquirir la obligación de rentar un inmueble.

La consulta del Buró de Crédito es fundamental en un proceso de investigación ya que a través de esta podemos proyectar el comportamiento futuro de un inquilino, con base en su comportamiento pasado y su nivel de endeudamien-to. Dentro de la información que obtenemos de Buró de Crédito se encuentran los siguientes:

INVESTIGACIÓN DE BURÓ DE CRÉDITO.

Cultura de pago. Nos referimos a qué tan puntual es con el pago de los créditos que tiene aperturados en ese momento. Un cliente que tiene todas sus cuentas reportadas con pago puntual, se espera que continúe con el mismo comportamiento, y viceversa.

Grado de endeudamiento: Es importante determinar qué tantos créditos tiene aperturados al momento de la investigación el posible arren-datario, y no solo la cantidad de créditos sino la cantidad mensual que desti-na para el pago de todos sus compromisos.

Capacidad económica: Finalmente observamos que capacidad económica tiene, ya que según los ingresos que nos reporta y los gastos fijos que tiene, podemos determinar su capacidad económica y solvencia para hacer frente al compromiso del pago de la renta.

Para obtener el Buró de crédito de tus inquilinos puedes solicitar al posible arrendatario que él mismo te proporcione su reporte de fecha reciente, para esto deberá meterse a www.burodecredito.com.mx y si tiene toda la informa-ción que ahí le solicitan, podrá descargarlo de manera gratuita una vez por año.

En Póliza de Rentas estamos afiliados a Buró de crédito, por lo que a través de cualquiera de nuestras sucursales podrás obtener el buró de crédito de tus inquilinos, y además te ayudarán a interpretarlo.

Es importante que cuentes con un proveedor que te entregue un reporte de investigaciones legales de lo más completa posible.

INVESTIGACIÓN DE BURÓ DE INCIDENCIAS LEGALES.

En Póliza de Rentas consultamos más de 100 bases de datos, dentro de las que se encuentran juzgados locales y federales, bases de datos comerciales, parti-dos políticos y fuentes internacionales, como Interpol, DEA, FBI, CIA, y fuentes de más de 15 países.

La finalidad de la investigación de buro de incidencias legales es determinar si el prospecto cuenta con la viabilidad de poder suscribir el contrato de arrenda-miento, buscando minimizar que sea una persona que cuente con diversos pro-cesos legales que hagan presumir que de una primera investigación dicha per-sona representa un riesgo para el proceso de arrendamiento.

Lo más importante de dicha investigación es que el prospecto en el resultado de la investigación no presente alguno de estos juicios, ya que se consideran como procesos legales que podrían poner en riesgo el proceso.

Controversia de arrendamiento. Juicios ordinarios mercantiles. Juicios penales.

En caso de que el resultado arroje un proceso de los anteriormente señalados, representaría un alto riesgo de incumplimiento por parte del prospecto, así como saber que en caso de un proceso legal será complicado la recuperación del inmueble.

De los resultados obtenidos en cada uno de los rubros anteriores, podrás anali-zar si el candidato es viable para la renta del inmueble, recuerda que además de la importancia de determinar dichos aspectos, es jurídicamente obligatorio

investigar a los clientes, ya que el proceso de arrendamiento al catalogarse como una actividad vulnerable para la comisión de diversos delitos incluso lavado de dinero, nos hace obligatorio contar con el expediente que avale la investigación e identificación de los arrendatarios.

A partir de los resultados en conjunto podremos determinar si nos encontra-mos ante un buen candidato para la renta de nuestro inmueble o el de nues-tros clientes.

Finalmente, elabora un reporte que contenga todos los hallazgos de tu investi-gación y una recomendación final del mismo. Te aconsejamos resguardar tu expediente de forma tanto digital como físico, por lo menos por los próximos 10 años, por cualquier situación legal que se pueda presentar. Recuerda que esta investigación es prueba importante que protege al propietario e incluso al asesor inmobiliario en su función.

En Póliza de Rentas somos expertos en llevar a cabo las investigaciones de tus inquilinos de forma profesional y eficiente. Nos ponemos a tus ordenes en cual-quiera de nuestras sucursales.

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