plan maestro mayazama y fase 1 -...

SÍNTESIS EJECUTIVA DEL DOCUMENTO TÉCNICO UNIFICADO

MODALIDAD B - PARTICULAR

PARA EL TRÁMITE UNIFICADO DE CAMBIO DE USO DE SUELO FORESTAL

DEL PROYECTO:

PLAN MAESTRO MAYAZAMA y FASE 1

LOCALIZADO EN:

Región 014 de la zona urbana de Tulum y fundo legal de Tulum, en el Municipio de Tulum, Quintana Roo

PROMOVIDO POR:

MAYAZAMA, S.A. de C.V.

ELABORADO POR:

Ing. Alejandro Martínez Ramírez Biol. Luis Armando Guillermo García

ABRIL DE 2012

Documento Técnico unificado para el cambio de uso de suelo forestal, Modalidad B-Particular Proyecto: Plan Maestro Mayazama y Fase 1, Municipio Tulum, Quintana Roo

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I. INTRODUCCIÓN

El proyecto se denomina “Plan Maestro Mayazama y Fase 1”. El proyecto se pretende desarrollar en un conjunto de predios propiedad de la promovente, mismos que corresponden a los lotes 001 y 003, Manzana 001, Supermanzana 002, Región 014 de la zona urbana de Tulum; así como a un predio colindante que forma parte del fundo legal de Tulum; todos ubicados en el Centro de Población de Tulum, Municipio de Tulum, Quintana Roo. La empresa promovente es Mayazama, S.A. de C.V., con registro federal de contribuyentes MAY060807QT4, siendo el representante legal el C. José Carlos Guzmán Alcocer, con Clave única de Registro de Población GUAC540318HYNZLR01. El domicilio para oír y recibir notificaciones es el ubicado en la Calle Caracol No. 74, Lote 3, Manzana 6, Supermanzana 27, C.P. 77509, en la ciudad de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo, con números telefónicos y de fax (998) 884 63 62 y 884 04 77, correo electrónico [email protected], autorizando para tales efectos, en los términos del artículo 19 de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo (LFPA) indistintamente a los siguientes C.C. Cesar Campo Miranda, Francisco Alfaro Gallaga, Carla García Rodríguez, Juan Carlos Fariña Isla, Yolatl Adriana Suarez Villarreal y Luis Armando Guillermo García. El responsable técnico del documento técnico unificado en materia de impacto ambiental es el Biol. Luis Armando Guillermo García con cédula profesional número 2213115 y Clave única de Registro de Población GUGL650412HYNLRS00. La integración del documento técnico unificado también estuvo a cargo del Biol. Luis Armando Guillermo García. El responsable de formular el documento en materia forestal fue el Ing. Alejandro Martínez Ramírez, con Cédula Profesional número 4362010, Clave única de Registro de Población MARA750110HJCRML00; inscrito en el Registro Forestal Nacional en el Libro COLIMA, Tipo UI, Personas Físicas Prestadoras de Servicios Técnicos Forestales – Inscripciones, Volumen 2, Número 3. Se anexan copias simples de los documentos probatorios. La responsabilidad técnica de dirigir la ejecución del cambio de uso de suelo será definida una vez se obtengan las autorizaciones correspondientes.

II. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO El Plan Maestro Mayazama que pretende ejecutar la empresa Mayazama, S.A. de C.V. es un proyecto de largo plazo que busca incorporar al desarrollo urbano los terrenos de su propiedad y que se ejecutará en varias etapas, iniciando la urbanización con la construcción de un circuito vial interior, la preparación del terreno para dotarlo de la infraestructura de servicios que establece la Ley de Fraccionamientos del Estado de Quintana Roo y la conformación de un cuerpo de agua interior. El documento técnico se presenta tanto para obtener la autorización de la zonificación de los usos y destinos de suelo urbanos, y de los parámetros generales de aprovechamiento propuestos en el Plan Maestro Mayazama, así como para obtener la autorización en materia de impacto ambiental


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y en materia de cambio de uso de suelo para la ejecución de las obras y actividades correspondientes a la Fase 1 del plan maestro. En la conceptualización del Plan Maestro Mayazama se pidió a los arquitectos del despacho UG Arquitectos, responsables del diseño, que ajustaran las pretensiones de aprovechamiento del terreno a los límites que establece el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030, vigente para el área del proyecto, así como a los usos y destinos del suelo que este establece a fin de asegurar la total congruencia con el instrumento de planeación y garantizar así la sustentabilidad del proyecto. También se tomó en cuenta la aplicabilidad del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada Corredor Cancún-Tulum, el cual se encuentra en proceso de actualización desde hace un par de años por el Gobierno del Estado de Quintana Roo; la cercanía del predio con el Área Natural Protegida Parque Nacional Tulum y con la Zona Arqueológica de Tulum; así como su vecindad con la zona hotelera de Tulum y la zona urbana desarrollada del poblado. De acuerdo con el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030 los usos del suelo aplicables al predio son Turístico hotelero de alta densidad (TH-5) y Turístico residencial de alta densidad (TR-2); en tanto que de acuerdo con el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada Corredor Cancún-Tulum el uso predominante es Asentamientos humanos (Ah) y Corredor natural (Cn). El uso de suelo Turístico residencial de alta densidad comprende aprovechamientos habitacionales de media y alta densidad en áreas urbanas de crecimiento a mediano y largo plazo vinculado con usos comerciales y subcentros urbanos; en tanto que el uso Turístico hotelero de alta densidad comprende aprovechamientos exclusivamente hoteleros de densidad alta, así como los usos comerciales y de servicios de apoyo turístico. El uso Asentamientos humanos se caracteriza por el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. El uso corredor natural se refiere al espacio de continuidad de ecosistemas que permite la conectividad entre áreas de conservación o protección mayores y aisladas por la fragmentación del entorno. Estos espacios permiten los flujos genéticos entre poblaciones de vida silvestre y de materia y energía entre ecosistemas. En este contexto, los parámetros urbanos más relevantes para efectos del plan maestro son los siguientes:

Parámetros urbanos1 TR-2 TH-5

Habitantes por hectárea 96 - - -

Cuartos por hectárea 30 40

Viviendas por hectárea 24 - - -

Coeficiente de ocupación del suelo 0.40 0.25

Coeficiente de utilización del suelo 0.80 0.75 1 Fuente: oficio DG.DDU 11-571 de fecha 18 de noviembre de 2011 expedido

por el Departamento de Normatividad de la Dirección General de Desarrollo Urbano y Ecología del H. Ayuntamiento de Tulum.

Por tanto, y considerando la zonificación de uso del suelo de los instrumentos de planeación sobre el terreno se tienen los siguientes umbrales de aprovechamiento:


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Uso del suelo Superficie del

predio (m2) Superficie COS

(m2) Superficie CUS

(m2) Viviendas

totales Cuartos totales

TR-2 2,689,652.60 1,075,861.04 2,151,722.08 6,455 8,069

TH-5 282,745.44 70,686.36 212,059.08 0 1,131

Suma 2,972,398.04 1,146,547.40 2,363,781.16 6,455 9,200

Adicionalmente, se consideraron los siguientes parámetros para establecer la superficie máxima de aprovechamiento del predio y la conservación de áreas permeables:

Destino del suelo Parámetro Superficie máxima (m2)

Vialidades 15 % del predio 445,859.71

Obra exterior 25 % del COS 286,636.85

Áreas permeables 40 % del predio 1,188,959.22

El Plan Maestro Mayazama está diseñado para fortalecer y contribuir en el desarrollo de la localidad de Tulum, sin desarmonizar la interacción entre el aprovechamiento sustentable y la conservación que son característicos de este Municipio. Responde efectivamente a la perspectiva de crecimiento demográfico de Tulum señalada en los instrumentos de planeación urbana y ambiental más recientes para el municipio y abrirá en el Centro de Población de Tulum nuevos espacios de vivienda, turísticos, recreativos, comerciales y de servicios, que contarán con la infraestructura básica y el equipamiento urbano suficiente para proporcionar a sus ocupantes un alto nivel de calidad de vida. El Plan Maestro Mayazama plantea la zonificación del terreno de 297.24 hectáreas en varios macro lotes con uso urbano, asignándoles en concordancia con los instrumentos de planeación urbana y ambiental vigentes, los usos predominantes del suelo Turístico Hotelero (2 lotes), Turístico Residencial (9 lotes), Central (5 lotes), Deportivo (1 lote) y Espacios Verdes (8 lotes), a fin de proyectar el aprovechamiento turístico hotelero de alta y baja densidad, turístico residencial de alta y media densidad, comercial y de servicios, deportivo y recreativo del predio. La propuesta de zonificación del terreno se muestra en la Figura 1 y en la Tabla 1 se expone la distribución de las áreas de ocupación de los distintos usos y destinos del suelo proyectados. Tabla 1. Tabla de usos y destinos del suelo establecidos en el Plan Maestro Mayazama. FUENTE: Elaboración propia con información de UG Arquitectos, 2012.

Usos del suelo Destinos del suelo

Superficie

m2 hectáreas Porcentaje respecto al

predio

Turístico Hotelero

Turístico Hotelero alta densidad 121,968.78 12.20 4.10

Turístico Hotelero baja densidad 384,545.89 38.45 12.94

Turístico Residencial

Turístico Residencial media y alta densidad

1,218,840.79 121.88 41.01

Mixto Comercial, servicios, equipamiento, residencial, hotelero

257,496.11 25.75 8.66

Deportivo Áreas deportivas y de exhibición 525,298.99 52.53 17.67

Espacios verdes Parques urbanos y áreas verdes 49,159.81 4.92 1.65


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Usos del suelo Destinos del suelo

Superficie

m2 hectáreas Porcentaje respecto al

predio

Cuerpo de agua Cuerpo de agua 224,069.17 22.41 7.54

Equipamiento Vialidades 191,018.50 19.10 6.43

suma 2,972,398.04 297.24 100.00

En términos generales el Plan Maestro Mayazama proyecta el aprovechamiento urbano de una superficie de 2,182,443.07 m2 equivalente a 73.42 % del predio, que se destinará al aprovechamiento turístico hotelero de alta y baja densidad, turístico residencial de alta y media densidad, comercial y de servicios, deportivo, recreativo y equipamiento urbano, en concordancia con los usos del suelo que establece el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030 para el predio. Con base en el marco normativo aplicable al predio la empresa Mayazama, S.A. de C.V. diseñó el Plan Maestro Mayazama estableciendo para los lotes 1 a 17 los usos del suelo urbanos y los parámetros de aprovechamiento urbano y los correspondientes a la conservación de espacios naturales y áreas verdes que se indican en la Tabla 2. Y aunque no es objeto del Plan Maestro Mayazama establecer la distribución espacial de los proyectos particulares que tendrán lugar al interior de los lotes diseñados, si es interés de la empresa Mayazama, S.A. de C.V. que cuando éstos sean sometidos a la valoración de las autoridades competentes su aprovechamiento se sujete a los destinos del suelo y parámetros aquí establecidos. Por otra parte, para el lote destinado al desarrollo de áreas deportivas y de exhibición se estableció una superficie máxima de aprovechamiento de 65 % de su superficie, es decir, 341,444.34 m2; en tanto que para los lotes destinados a Parques Urbanos únicamente se permite aprovechar hasta 20 % de su superficie (44,813.83 m2) para destinarla a aprovechamientos comerciales de bajo impacto, culturales y sociales, áreas de recreo, descanso y andadores, y al equipamiento de servicios necesario, debiendo mantener el 80 % restante en condiciones naturales.


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Figura 1. Carta de zonificación de usos y destinos del suelo del Plan Maestro Mayazama. Los destinos del suelo asignados a los lotes indican el tipo de desarrollo predominante a que se dedicarán. FUENTE: Elaboración propia con información de UG Arquitectos, 2012.


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Tabla 2. Superficie máxima de aprovechamiento urbano en planta baja y superficie mínima de conservación por uso del suelo proyectado, propuestas en el Plan Maestro Mayazama para los macro lotes 1 a 17. FUENTE: Elaboración propia con información de UG Arquitectos, 2012.

Lote Uso del suelo

Superficie de aprovechamiento urbana (m2) Porcentaje respecto al

predio

Superficie de conservación1

(m2)

Porcentaje respecto al

predio Desplante

edificaciones

Desplante obra

exterior

Vialidad Secundaria

Suma

1 Turístico hotelero densidad alta 54,072.89 13,518.22 8,110.93 75,702.04 2.55 46,266.74 1.56

2 Turístico hotelero densidad baja 258,921.96 64,730.49 38,838.29 362,490.74 12.20 22,055.15 0.74

3

Turístico residencial alta y media densidad

60,073.43 15,018.36 9,011.01 84,102.80 2.83 26,696.98 0.90

4 78,604.79 19,651.20 11,790.72 110,046.71 3.70 62,341.90 2.10

5 80,103.51 20,025.88 12,015.53 112,144.92 3.77 17,809.05 0.60

6 68,635.85 17,158.96 10,295.38 96,090.19 3.23 35,241.60 1.19

7 76,354.18 19,088.55 11,453.13 106,895.86 3.60 14,552.99 0.49

8 58,906.30 14,726.58 8,835.95 82,468.83 2.77 30,543.02 1.03

9 44,294.29 11,073.57 6,644.14 62,012.00 2.09 3,048.30 0.10

10 154,372.02 38,593.01 23,155.80 216,120.83 7.27 36,579.86 1.23

11 57,307.00 14,326.75 8,596.05 80,229.80 2.70 14,129.60 0.48

Subtotal uso TR-Ad 937,573.33 234,393.35 140,636.00 1,312,602.68 44.16 262,998.45 8.85

12

Mixto (Comercial, servicios, residencial)

36,830.56 9,207.64 5,524.58 51,562.78 1.73 18,993.14 0.64

13 40,636.00 10,159.00 6,095.40 56,890.40 1.91 10,585.70 0.36

14 16,313.07 4,078.27 2,446.96 22,838.30 0.77 5,874.65 0.20

15 36,950.18 9,237.55 5,542.53 51,730.26 1.74 11,395.98 0.38

16 7,557.90 1,889.48 1,133.69 10,581.07 0.36 17,204.48 0.58

17 16,613.47 4,153.37 2,492.02 23,258.86 0.78 4,366.04 0.15

Subtotal uso Mixto 154,901.18 38,725.31 23,235.18 216,861.67 7.30 68,419.99 2.30

suma totales 1,146,547.40 286,636.88 171,982.11 1,605,166.39 54.00 377,685.18 12.71 1

Incluye la superficie de desplante del templo localizado al interior del Lote 10 y el área de protección del mismo establecida por el INAH, cuyo perímetro se ubica a 30 m contados a partir de la base de la estructura, por sus cuatro lados, estimada en 1,600 m

2.


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En suma, las áreas verdes y de conservación ocuparán un área mínima de 740,795.16 m2 que representa 24.92 % del predio. La distribución por uso del suelo proyectado y la superficie destinada a espacios verdes se desglosa en la Tabla 3. Las áreas de conservación localizadas en los lotes 1 a 17 se destinarán a la conformación de parques urbanos y jardines que se integrarán a los futuros desarrollos, así como a obras en las que predomine la cobertura vegetal y se conserve la permeabilidad del suelo. Incluye la superficie de desplante del templo localizado al interior del Lote 10 y el área de protección del mismo establecida por el INAH, cuyo perímetro se ubica a 30 m contados a partir de la base de la estructura, por sus cuatro lados, estimada en 1,600 m2. Entre los espacios verdes propuestos en el Plan Maestro Mayazama se incluyen 1,511.41 m2 de vegetación de manglar que corresponden a una fracción del ecosistema de manglar que se interna al predio desde el Sur, así como 735.61 m2 de área de amortiguamiento establecida para mitigar posibles impactos sobre este ecosistema (Figura 2). También incluye un par de áreas consolidadas de 103,271.75 m2 de selva mediana subperennifolia y 83,624.45 m2 de selva baja subcaducifolia, en buen estado de conservación en las cuales se prevén usos de muy bajo impacto ambiental tales como senderismo recreativo y deportivo, así como aprovechamientos comerciales, culturales, sociales y de servicios en una superficie construida no mayor al 20 % de la superficie del lote (Figura 2). Bajo este esquema la proporción de metros cuadrados por habitante al interior del predio es de 28.69 m2/hab.

Tabla 3. Superficie de conservación del predio en planta baja por uso del suelo proyectado conforme al Plan Maestro Mayazama. FUENTE: Elaboración propia con información de UG Arquitectos, 2012. Abreviaturas: TH-Ad = Turístico hotelero alta densidad; TH-Bd = Turístico hotelero baja densidad; TR-Ad = Turístico residencial media y alta densidad; AD = Áreas deportivas y de exhibición; EV = Espacios verdes.

Destino del suelo

Superficie de espacios verdes (m2)

Áreas verdes Otras áreas de conservación1

Suma

TH-Ad 46,266.74 46,266.74

TH-Bd 22,055.15 22,055.15

TR-Ad 240,943.30 240,943.30

Mixto 68,419.99 68,419.99

AD 183,854.65 183,854.65

PU 179,255.33 179,255.33

suma 377,685.18 363,109.98 740,795.16 2 Las otras áreas de conservación corresponden a las áreas que sólo se utilizarán como parte

integral del paisaje dentro de los lotes con uso áreas deportivas y de exhibición y uso Parque Urbano.


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Figura 2. Localización de las áreas destinadas a Espacios Verdes al interior del predio. FUENTE: Elaboración propia con información de UG Arquitectos, 2012.

La Fase 1 del Plan Maestro Mayazama incluye la apertura de un cuerpo de agua cuya extensión se estimó en 4.92 hectáreas afectando sólo el lote 001 del predio. El cuerpo de agua proyectado será cerrado, es decir, sin contacto directo con el mar, laguna, estero u otro cuerpo de agua natural, que se excavará en el terreno natural hasta hacer aflorar el acuífero con una profundidad de 0.60 a 1.20 m. Los usos a los que se destinará el cuerpo de agua serán básicamente contemplativos y para el enriquecimiento del paisaje, pero jugará también un papel importante en la regulación de los niveles de inundación del predio. Incluye también incluye la construcción de vialidades constituidas por tres arcos viales que interconectarán los lotes en los que subdividirá el predio y por un puente sobre el cuerpo de agua proyectado. La superficie de desplante de esta obra se calculó en 19.10 hectáreas afectando sólo los lotes 001 y 003 del predio. La conformación de la vialidad incluye también el ajardinado de camellones y las áreas verdes asociadas a las vialidades, así como la colocación de la señalización que establece la reglamentación de tránsito en zonas urbanas. En la misma superficie de desplante que ocupará la vialidad se llevarán a cabo las obras de equipamiento urbano propuestas en la primera fase del proyecto y que incluyen las siguientes actividades:


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Introducción de la red principal de drenaje sanitario y conexión a la red de drenaje de Tulum. Incluye un cárcamo de rebombeo.

Introducción de la red principal de drenaje pluvial y construcción de 212 pozos pluviales.

Introducción de la red de agua potable y conexión a la red de distribución de Tulum.

Introducción de la infraestructura para la red principal de electrificación –la cual será subterránea- y para la conexión con la línea de distribución de la Comisión Federal de Electricidad.

Introducción de la infraestructura para la red principal de telefonía, voz y datos –la cual será subterránea- y para la conexión con la red de distribución de Teléfonos de México.

Introducción de la red principal de alumbrado público sobre la vialidad proyectada.

II.1.1 Inversión requerida La inversión requerida para la ejecución del Plan Maestro Mayazama, Fase 1 será aportada en su totalidad por la empresa Mayazama, S.A. de C.V. El monto total de inversión es de 156,258,923.92 pesos (ciento cincuenta y seis millones, doscientos cincuenta y ocho mil novecientos veinte tres pesos, 92/100 MN), cuyo desglose por concepto es el siguiente:

Obras de urbanización y conformación de la vialidad = $ 120,672,740.43

Apertura y conformación del cuerpo de agua = $ 8,602,966.75

Estimación del costo de la implementación de las medidas de prevención y mitigación de impactos ambientales = $ 2,300,000.00

Estimación del costo de las actividades de restauración = $ 23,394,762.03

II.1.2 Representación gráfica local La localización espacial de las áreas en las que se requiere remover la vegetación para llevar a cabo las obras correspondientes al Plan Maestro Mayazama, Fase 1, se muestran en la Figura 3. Como se indicó previamente, dichas obras son: 1. Conformación de la vialidad principal que afectará una superficie de 191,018.50 m2.

2. Conformación de un cuerpo de agua que afectará una superficie de 49,159.81 m2. La ejecución de las obras para la introducción de infraestructura no implica desmontes de áreas adicionales a las indicados previamente, ya que tales trabajos tendrán lugar al interior del área correspondiente a vialidades. Sin embargo, para el establecimiento del vivero provisional y del campamento de obra para la primera fase del proyecto se requieren 14,976.30 m2 adicionales. En síntesis, la superficie total del predio, la correspondiente al cambio de uso de suelo en terreno forestal y la que se conservará en condiciones naturales tras la ejecución de las obras correspondientes a la Fase 1 del Plan Maestro Mayazama, expresadas en metros cuadrados, se muestran en la siguiente Tabla.


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Tabla 4. Tabla resumen de cambio de uso de suelo del Plan Maestro Mayazama, Fase 1, por tipo de cobertura vegetal. Superficies en metros cuadrados redondeados a metros. FUENTE: A. Martínez con información de UG Arquitectos, 2012.

Concepto Cobertura vegetal1 (en m2) Superficie

total (m2) M SBS SMQ VS/SBS VS/SMQ

Superficie total del predio 2,972,398

Superficie del predio con vegetación forestal

1,511 491,167 2,437,555 1,968 40,197 2,972,398

Superficie del predio sujeta al cambio de uso de suelo en terrenos forestales

0 50,091 203,076 562 1,426 255,155

Superficie del predio que se conservará en condiciones naturales tras la ejecución del proyecto

1,511 441,076 2,234,479 1,406 38,771 2,717,243

1 La cobertura vegetal del predio está caracterizada por los ecosistemas M = manglar, SBS = Selva Baja Subcaducifolia,

SQM = Selva Mediana Subperennifolia; VS/SBS = Vegetación secundaria de Selva Baja Subcaducifolia y VS/SMQ = Vegetación secundaria de Selva Mediana Subperennifolia.


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Figura 3. Localización espacial del área requerida para la ejecución del Fase 1 del Plan Maestro Mayazama, al interior del predio propiedad de Mayazama, S.A. de C.V. FUENTE: A. Martínez con información de UG Arquitectos, 2012.


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II.1.3 Estimación del volumen por especie de las materias primas forestales derivadas del cambio de uso de suelo

Para la determinación del volumen de remoción por tipo de vegetación, se realizó la sobreposición de la planta de conjunto georreferenciada de las obras proyectadas en el Plan Maestro Mayazama, Fase 1, así como las obras provisionales, con la carta georreferenciada de caracterización ambiental con los tipos de vegetación presentes en el predio. Tarea que se realizó con apoyo de las herramientas del software ArcView 3.2 (Figura 4). Como resultado se obtuvo que la superficie total a afectar en la Fase 1 del Plan Maestro Mayazama es de 25.52 hectáreas o 255,154.61 m2 que representa 8.58 % de la superficie del predio y también de su cobertura vegetal. La vegetación que será afectada corresponde principalmente a selva mediana subperennifolia, pero también se afectarán otros tipos de vegetación tal como se desglosa en la siguiente Tabla. Tabla 5. Superficie de afectación con respecto a la cobertura vegetal en el área del proyecto. Superficies en metros cuadrados redondeados a metros. FUENTE: A. Martínez con información de UG Arquitectos, 2012.

Destino del suelo proyectado Cobertura vegetal1 (en m2) Superficie

total (m2) M SBS SMQ VS/SBS VS/SMQ

Vialidad 0 31,658 157,373 562 1,426 191,019

Cuerpo de agua 0 18,433 30,727 0 0 49,160

Obras provisionales 0 0 14,976 0 0 14,976

Total general de afectación (m2) 0 50,091 203,076 562 1,426 255,155

Porcentaje respecto al predio 0.00 1.69 6.83 0.02 0.05 8.58

Porcentaje respecto al ecosistema 0.00 10.20 8.33 28.54 3.55 8.58 1 La cobertura vegetal del predio está caracterizada por los ecosistemas M = manglar, SBS = Selva Baja Subcaducifolia,

SQM = Selva Mediana Subperennifolia; VS/SBS = Vegetación secundaria de Selva Baja Subcaducifolia y VS/SMQ = Vegetación secundaria de Selva Mediana Subperennifolia.

Con base en los cálculos realizados sobre los datos asociados a los 70 sitios de muestreo que fueron levantados al interior del predio para la estimación de las existencias promedio del número de árboles, área basal y volumen total árbol por hectárea, para la totalidad del predio, se presentan los resultados obtenidos en la siguiente tabla.


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Tabla 6. Estimación de existencias por hectárea para el predio. Abreviaturas: Veg. = vegetación; Na = número de árboles; Ab = área basal; Vol = volumen (en m3VTA); ha = hectárea; SBS = Selva Baja Subcaducifolia; SMQ = Selva Mediana Subperennifolia. FUENTE: A. Martínez, 2012.

Tipo de Vegetación Incorporación Reserva Aprovechable

Existencias Totales por hectárea

Na/ha Ab/ha Vol/ ha

Na /ha

Ab/ha Vol/ha Na/ ha

Ab/ ha

Vol/ ha

Na/ha Ab/ha Vol/ha

Existencias promedio por hectárea en Vegetación de SBS

2,142 8.836 15.482 442 8.694 16.562 2 0.151 0.307 2,585 17.682 32.350

Existencias promedio por hectárea en Vegetación de SMQ

2,298 9.882 19.220 627 13.899 28.388 7 0.765 1.550 2,931 24.546 49.158

Tabla 7. Estimación de existencias de las materias primas a remover por el cambio de uso de suelo que se solicita. Abreviaturas: Veg. = vegetación; Na = número de árboles; Ab = área basal; Vol = volumen (en m3VTA); ha = hectárea; SBS = Selva Baja Subcaducifolia; SMQ = Selva Mediana Subperennifolia. FUENTE: A. Martínez, 2012.

Tipo de Vegetación Existencias Totales por hectárea Estimación Remoción Total

Na/ha Ab/ha Vol/ha Na Ab Vol

Promedio/Ha y Remoción Total en Vegetación de SBS 2,585 17.682 32.350 12,865 88.056 161.055

Promedio/Ha y Remoción Total en Vegetación de SMQ 2,931 24.546 49.158 59,081 496.350 993.923

Remoción Total 71,945 584.396 1,154.978


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Figura 4. Localización espacial del área requerida para la ejecución de la Fase 1 del Plan Maestro Mayazama, sobre la caracterización florística del predio. La superficie total a afectar es de 25.52 hectáreas que representa 8.58 % de la superficie del predio y también de su cobertura vegetal. FUENTE: A. Martínez con información de UG Arquitectos, 2012.


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II.1.4 Estimación económica de los recursos biológicos forestales del área sujeta al cambio de uso de suelo

La síntesis de la valoración económica de los recursos biológicos de las áreas de cambio de uso de suelo del proyecto se presenta en la siguiente tabla. La estimación económica de los recursos biológicos del área de cambios de uso de suelo (25.52 Ha) se relaciona con un monto de $3,756,431.04 (tres millones setecientos cincuenta y seis mil cuatrocientos treinta y un pesos, 04/100 MN). Tabla 8. Valoración económica de los recursos biológicos del área de cambio de uso del suelo. FUENTE: A. Martínez, 2012.

Recursos biológico

Concepto de valoración Valor por hectárea (dólares)

Hectáreas de CUSTF

Total dólares

Total pesos mexicanos

Recursos forestales

Valor del depósito de carbono por hectárea

$3,600.00 25.52 $91,872.00 $1,171,827.36

Valor de los costos de restauración por la conversión de las áreas de cambio de uso de suelo a pastizales

$3,633.00 25.52 $92,714.16 $1,182,569.11

Valor farmacéutico $90.00 25.52 $2,296.80 $29,295.68

Valor de la actividad eco turística

$0.11 25.52 $2.81 $35.81

Valor por su propia existencia $10.00 25.52 $255.20 $3,255.08

Materias primas forestales

Postería, leña y carbón vegetal $1,283,340.00

Aserrío $29,964.00

Valor por concepto de pago de servicios ambientales

$86.24 25.52 $2,200.84 $28,072.00

Subtotal Recursos forestales $3,728,359.04

Fauna silvestre

Cacería cinegética

Cintillo de venado $250.00 25.52 $6,380.00

Cintillo de jabalí $100.00 25.52 $2,552.00

Venta de trofeo de venado $500.00 25.52 $12,760.00

Venta de trofeo de jabalí $250.00 25.52 $6,380.00

Subtotal Fauna silvestre $28,072.00

Estimación del valor económico de los recursos biológicos del área de cambio de uso de suelo

$3,756,431.04

II.1.5 Programa de trabajo Las actividades previas a la ejecución del cambio de uso del suelo se realizarán en un período de cuatro meses contados a partir de que se obtengan las autorizaciones y permisos de ley. Posteriormente, la preparación del terreno, la conformación del cuerpo de agua, así como la ejecución de las obras de urbanización propuestas se realizará durante un período de cinco años


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(el cual incluye el período necesario para llevar a cabo las actividades previas), contados a partir de que se obtengan las autorizaciones y permisos de ley. Los tiempos podrán acortarse o extenderse en función de las eficiencias de trabajo y del flujo de los recursos económicos.

III. DIAGNÓSTICO JURÍDICO DEL PREDIO Y DEL PROYECTO El proyecto se vinculó con la Ley general del equilibrio ecológico y la protección al ambiente y su reglamento en materia de evaluación del impacto ambiental; Ley general de desarrollo forestal sustentable y su reglamento; Ley general de vida silvestre; Ley general para la prevención y gestión integral de los residuos, llegando a la conclusión que las obras y actividades pretendidas se ajustan a la normativdad federal aplicable. De acuerdo con el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada Corredor Cancún-Tulum (POETCT), el predio de interés se localiza en dos unidades de gestión ambiental (UGA), a saber, la UGA Ah34 denominada “Centros de Población de Tulum y Playa del Carmen y Nuevo Centro de Población” la cual tiene asignada una política ambiental de “aprovechamiento” y uso predominante “asentamientos humanos”; y la UGA Cn42 denominada “Sur-oriente de Tulum” la cual tiene asignada una política ambiental de “protección” y uso predominante “corredor natural”, estando condicionados los usos “infraestructura” y “turismo”. La superficie que cada una de estas unidades de gestión ambiental interesa sobre el predio se estimó en 2,746,798.64 m2 para la UGA Ah34 que representa 92.41 % de la superficie del predio y en 225,599.40 m2 para la UGA Cn42 que representa 7.59 % de la superficie del predio. La distribución espacial de éstas se muestra en la Figura 5 y como se observa las obras proyectadas en la Fase 1 del Plan Maestro Mayazama sólo se vinculan con la UGA Ah34.


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Figura 5. Vinculación del proyecto con el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada Corredor Cancún-Tulum.


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El Plan Maestro Mayazama, así como las obras y actividades pretendidas en la Fase 1 del proyecto se ajustan en lo general y en lo particular a los criterios de regulación ecológica que establece el POET CT. De todos ello, merece especial antención el criterio TU 44 que señala que “antes de efectuar cualquier tipo de desarrollo e infraestructura se deberá efectuar un reconocimiento arqueológico y notificar al Instituto Nacional de Antropología e Historia de cualquier vestigio o sacbé (camino blanco maya) que se encuentre.” En este sentido se informa que el personal del Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) llevó a cabo inspecciones y trabajos arqueológicos del predio identificado como fracción 5 del polígono 4 en la reserva territorial de la ciudad de Tulum (Figura 6) que incluye los lotes que constituyen el área del Plan Maestro Mayazama, localizando en el cuadrante N4 (Lat. N 20⁰11’ 52.36” – Long W 87⁰27’5.11” o X = 452,838.078786, Y = 2,233,442.855628 en UTM, ITRF92, Zona 16 Q) un templo de regulares dimensiones del estilo arquitectónico costa oriental del período postclásico tardío, en el cual los profesionistas del INAH realizaron trabajos de protección y preservación. De acuerdo con el oficio DIRQR/401.F.4.50/390/11 de fecha 24 de mayo de 2011 dicha estructura arqueológica deberá mantenerse en su contexto original, así como libre de vegetación y basura, por lo que no deberá realizarse construcción o alteración alguna en el área próxima al espacio que ocupa, debiendo conservarse un perímetro de 30 m como mínimo a partir del contorno de su basamento por sus cuatro sectores. Adicionalmente, este perímetro habrá de señalarse claramente, por medio de un seto vegetal o una malla electrosoldada, lo cual deberá hacerse con el visto bueno de los arqueólogos Leira y Terrones. Asimismo, salvo lo señalado en el párrafo precedente, el Instituto otorgó la liberación del inmueble con una superficie de 4,216,922.81 m2. Como se observa en la Figura 6 el templo detectado por el INAH se localiza al interior del lote 10 del Plan Maestro Mayazama, por lo que atendiendo a la instrucción del Instituto se ha considerado en el plan el establecimiento del perímetro indicado a fin de proteger y conservar el vestigio arqueológico. Las obras proyectadas en la Fase 1 no interfieren con el área de protección al templo.


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Figura 6. Vinculación del proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1 con el vestigio arqueológico detectado por el INAH al interior del predio. Fuente: Elaboración propia con base en el oficio DIRQR/401.F.4.50/390/11.

El predio de interés no se ubica al interior de algún área natural protegida, pero está próximo al Parque Nacional Tulum del cual sólo lo separa la avenida Coba Sur de aproximadamente 25 m de ancho. Al vincular el proyecto con la Normas Oficiales Mexicana aplicables y tomando en cuenta que entre las obras de urbanización del predio se tiene contemplado la construcción de un sistema de captación de aguas pluviales en las vialidades proyectadas, que incluyen la construcción de 212 pozos de absorción de aguas pluviales a los que se conectarán alrededor de 424 registros mediante un sistema de ductos que correrán por debajo de las vialidades principales; es aplicable al proyecto la Norma Oficial Mexicana NOM-015-CONAGUA-2007, Infiltración artificial de agua a los acuíferos. Características y especificaciones de las obras y del agua, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 18 de agosto de 2009. En apego a lo anterior la promovente manifiesta que realizará las obras conforme a las especificaciones técnicas señaladas en la Norma y que se vinculan enseguida con el proyecto. Así mismo, durante la construcción de los pozos se observarán las especificaciones establecidas en el numeral 6.2 de la Norma Oficial Mexicana NOM-003-CONAGUA-1996, Requisitos durante la construcción de pozos de extracción de agua para prevenir la contaminación de acuíferos.


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En el predio se encontraron especes incluidas en la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010. De las especies vegetales registradas en el predio las palmas Chit (Thrinax radiata), Nakax (Coccothrinax readii) y Palma Caribeña (Pseudophoenix sargentii); así como la despeinada (Beaucarnea pliabilis), el Maculix (Tabebuia chrysantha), el Guayacán (Guaiacum sanctum), el mangle rojo (Rhizophora mangle) y el mangle botoncillo (Conocarpus erectus) que se encuentran incluidas con estatus Amenazada. De las especies animales registradas en el predio la rana de árbol yucateca (Triprion petasatus), la rana de lluvia o rana ladrona (Craugastor yucatanensis), el loro de frente blanca (Amazona albifrons), el loro yucateco (Amazona xantholora), el loro pechisucio (Aratinga nana) y el zorrillo cadeno (Conepatus semiestriatus), están clasificados en la categoría Protección Especial; la iguana rayada (Ctenosaura similis) y la boa (Boa constrictor), están clasificados en la categoría Amenazada. Adicionalmente, aunque no se avistó, existen referencias de la presencia de ejemplares del mono araña (Ateles geofroyii), que está clasificado en la categoría Peligro de extinción. Al interior del predio se detectó la presencia de un área de 1,511.41 m2 con vegetación de manglar, por lo que se consideró pertinente valorar una posible vinculación del proyecto con la Norma Oficial Mexicana NOM-022-SEMARNAT-2003, no obstante que el frente de trabajo más cercano distará unos 700 m del manglar. Como resultado del análisis se detectó que dado que las vialidades proyectadas tienen una dirección casi perpendicular al flujo de preferente del escurrimiento superficial del agua será necesario prever pasos de agua en las partes más bajas del terreno que se obtengan durante el trazo fino de niveles, tanto para evitar el encharcamiento de las vialidades como para no interferir con el flujo superficial del agua que eventualmente drena hasta el humedal localizado al sur del predio. Dado que el cuerpo de agua proyectado se alinea con la dirección del flujo preferencial de escurrimiento de agua en el predio, este no representa un riesgo sobre las condiciones de escurrimiento del terreno y por tanto tampoco compromete la integridad del flujo hidrológico hacia el humedal costero. Sin embargo, esta obra tendrá un efecto positivo en el control de la inundación de la parte media y este del terreno ya que se convertirá en una zona de sumidero de los excedentes de agua, permitiendo el aprovechamiento del predio al resolver una de las condiciones que establece la Ley de Fraccionamientos del Estado de Quintana Roo en su artículo 78. En otro orden de ideas, de acuerdo con los resultados del estudio geohidrológico del predio (Villasuso, 2008), la dirección preferencial del flujo del agua subterránea en la zona y por debajo del predio es con dirección NW-SE para la parte norte del predio y W-E para la parte sur, por lo que la apertura del cuerpo de agua proyectado no dará lugar a la modificación de las corrientes subterráneas preferenciales que podrían estar soportando la existencia del humedal y por ende no compromete la integridad de las interacciones funcionales entre los humedales costeros, los ríos (de superficie y subterráneos), la duna, la zona marina adyacente y los corales que pudiera existir en el área de influencia del proyecto. Adicionalmente, dado que las obras proyectadas en la Fase 1 del Plan Maestro Mayazama tendrán lugar a más de 700 m de distancia del área de distribución del manglar y que la sección del predio con esta cobertura vegetal se preservará en su estado natural, no se compromete la integridad del


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ecosistema y su zona de influencia; ni la productividad natural; ni la capacidad de carga natural del ecosistema para turistas; ni la integridad de las zonas de anidación, reproducción, refugio, alimentación o alevinaje que pudieran existir; ni los servicios ecológicos y ecofisiológicos de éste. El predio en estudio está regulado por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030 (PDUCPT) el cual es válido en los términos aprobados por el Cabildo del Municipio de Solidaridad salvo en lo que se refiere a la inclusión del Parque Nacional Tulum y la Zona de Monumentos Arqueológicos Tulum-Tancah, lo anterior conforme a las conclusiones de la Suprema Corte de Justicia de la Nación respecto de la Controversia Constitucional 72/2008 “Parque Tulum, área natural protegida”. Al sobreponer el polígono del predio con el plano E-1 “Zonificación y Usos del Suelo” se determinó que el predio tiene asignado dos usos del suelo, a saber, Turístico hotelero densidad alta (TH-5) y Turístico residencial densidad alta (TR-2), cuya distribución espacial se observa en la Figura 7, los cuales según la constancia de uso de suelo proporcionada por la Dirección General de Desarrollo Urbano y Ecología del Municipio de Tulum, con número de oficio DG.DDU 11-571 de fecha 18 de noviembre de 2011, tienen asignados los siguientes parámetros urbanos.

Tabla 9. Parámetros urbanos establecidos por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030 para los usos del suelo TH-5 y TR-2. FUENTE: oficio DG.DDU 11-571 de fecha 18 de noviembre de 2011.

Parámetros urbanos Usos del suelo

TH-5 TR-21

Habitantes por hectárea (Hab/Ha) - - - 96

Cuartos por hectárea (Ctos/Ha) 40 30

Viviendas por hectárea (Viv/Ha) - - - 24

Lote tipo (m2) 5,000 5,000

Frente mínimo del terreno (m) 50 15

Coeficientes Ocupación de suelo (COS) 0.25 0.40

Utilización del suelo (CUS) 0.75 0.80

Restricciones mínimas

Frente (m) 10 10

Lateral (m) 5 5

Posterior (m) 10 10

Vía pública (m) 6 6

Zona federal marítimo terrestre (m) - - - - - -

Altura máxima Metros 12 12

Niveles 3 3

Estacionamiento Cajones por unidad RC RC

Porcentaje de frente jardinado 80 80 1 Para los usos en TR2 se permiten 24 viviendas por hectárea y densidad hotelera de 30 cuartos por hectárea.


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Figura 7. Vinculación del predio con los usos del suelo establecidos en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030.


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Considerando que la superficie del predio que interesa con el territorio con uso del suelo TH-5 de acuerdo con el PDUCPT es de 28.27 hectáreas y que la sección con uso del suelo TR-2 es de 268.97 hectáreas, los umbrales de aprovechamiento urbano con base en este instrumento de planeación son los siguientes.

Tabla 10. Umbrales de aprovechamiento del predio con base en los parámetros urbanos establecidos por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030 para los usos del suelo TH-5 y TR-2. FUENTE: Elaboración propia con sustento en el oficio DG.DDU 11-571 de fecha 18 de noviembre de 2011.

Parámetros urbanos Umbrales de aprovechamiento

TH-5 TR-2

Habitantes (asumiendo una media de 4 hab/vivienda) - - - 25,820

Cuartos hoteleros1 1,131 8,069

Viviendas1 - - - 6,455

Coeficientes Ocupación de suelo (m2) 70,686.36 1,075,861.04

Utilización del suelo (m2) 212,059.08 2,151,722.08 1 Tal como lo establece el PDUCPT el número máximo de cuartos hoteleros y viviendas se estimó de acuerdo a la

superficie bruta del predio.

Por tanto, la propuesta de aprovechamiento del territorio por Mayazama, S.A. de C.V. se ajusta cabalmente a los usos del suelo urbanos establecidos en este instrumento.

IV. DIAGNÓSTICO AMBIENTAL La Microcuenca Tulum tiene una extensión de 839.8 Km2 y un perímetro de 135.3 Km, equivalentes a 41 % del Municipio de Tulum (2,040.94 km²). Presenta el subtipo climático Aw2 que es el más húmedo de los cálidos subhúmedos, con temperatura media anual de 25.5 °C, isotermal, con precipitación mensual de 1,150.3 mm. Los vientos dominantes son los alisios y se presentan de febrero a julio provenientes del sureste con velocidades de 10 Km/hr en promedio y hasta 30 Km/hr durante perturbaciones tropicales. En invierno se presentan “nortes” que pueden alcanzar velocidades entre 80 y 90 Km/hr lo que hace descender la temperatura local considerablemente, provocando lluvias, grandes oleajes y marejadas. Debido a su ubicación geográfica Quintana Roo es la zona de mayor concurrencia de huracanes del país. Estos meteoros se generan de junio a noviembre, siendo agosto y noviembre los meses con más alta presencia. Según consigna el Plan de Manejo del ANP Parque Nacional Tulum, la frecuencia de depresiones por año en Quintana Roo es 0.62, lo que sugiere que un huracán o tormenta tropical toca las costas cada 1.6 años. Entre los meteoros más importantes en los últimos 25 años están el huracán Gilberto (1988), Roxanne, Opal (1995), Emily y Wilma (2005). A pesar de este volumen de precipitación, el relieve plano del terreno con un porcentaje de escurrimiento bajo, de 0 a 5 %, -altura media de 10 msnm- aunado a la casticidad del sustrato, propicia la ausencia de escurrimientos superficiales de importancia y la formación de un acuífero de tipo freático con marcada heterogeneidad respecto de sus características hidráulicas. En la llanura el acuífero presenta notable desarrollo cárstico, a lo que se debe su gran permeabilidad secundaria, a la vez cuenta con espectaculares manifestaciones en la superficie, tales como cenotes y dolinas; y formaciones de cavernas y ríos subterráneos.


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Debido al material consolidado que presenta la gran mayoría de la superficie de la microcuenca la unidad geohidrológica presenta posibilidades altas de drenaje subterráneo hacia las partes más elevadas, donde el nivel freático es muy cercano a la superficie; se encuentra como máximo a 8 m; pero en la vecindad de la costa se encuentra hasta a 3 m. La CONABIO define la zona entre Tulum y Cobá como la Región Hidrológica Prioritaria No. 107, al ser la que mayor aporte de agua dulce tiene hacia el mar, en virtud de la gran cantidad de ríos subterráneos existentes, sin embargo, los drenes principales están fuera de la Microcuenca Tulum. El acuífero en la zona de Tulum recibe un volumen medio anual del orden de 21.6 millones de metros cúbicos de agua (Mm3) mediante la infiltración, de los cuales, 12.8 Mm3 retornan a la atmósfera por evapotranspiración, 7.7 Mm3 escurren hacia el mar y 1.1 Mm3 se extraen con fines de aprovechamiento. La vulnerabilidad del acuífero a la contaminación evaluada por el método SINTACS (Morales, 2006) indicó que éste es altamente vulnerable en la franja costera de 10 Km y de vulnerabilidad alta en el resto del territorio de la microcuenca. Geológicamente la Península de Yucatán es una estructura relativamente joven, su origen sedimentario se remonta a las formaciones rocosas del Mesozoico, sobre las cuales se han depositado arenas y estructuras de origen orgánico marino que han dado forma a una loza caliza. Por ello, la microcuenca presenta suelos poco profundos y en asociaciones de dos o más tipos, donde predominan los litosoles y las rendzinas. La vegetación predominante en la microcuenca incluye selva mediana subperennifolia (60.54 %) y vegetación secundaria arbórea derivada de ésta (33.17 %), con presencia de baja de selva baja subcaducifolia (1.40 %), Tular (1.46 %) y Manglar (0.28 %). Las diversas fuentes de consulta revisadas coinciden en que se trata de una zona de alta biodiversidad, tanto en flora como en fauna y los datos de campo lo corroboran. Al interior de la microcuenca se ubica el área natural protegida Parque Nacional Tulum, la cual se extiende al noreste más allá de los límites de la microcuenca. La estructura vertical de la selva mediana subperennifolia en la microcuenca se conforma por los siguientes estratos: arbóreo alto (10 m y 15 m de altura); arbóreo medio (8 m y 10 m); arbóreo bajo (4 m y 8 m de altura); arbustivo con plantas no mayores a los 4 m; herbáceo con plantas que no rebasan los 60 cm de altura; y los estratos epífito y trepador, que se ubican sobre otras especies a diferentes alturas sobre el suelo. Entre las especies de mayor abundancia en el estrato arbóreo alto, se encuentran el Chechén negro (Metopium brownei), Tzalam (Lysiloma latisiliquum) y Chicozapote (Manilkara zapota); en el arbóreo medio son abundantes el Chacá (Bursera simaruba), Chac ni (Caliptranthes pallens) y el Jabín (Piscidia piscipula) y en el sotobosque sobresale la presencia de la palma Chit (Thrinax radiata) en sitios próximos a la costa y que disminuye sensiblemente conforme uno de aleja de ella hasta ser prácticamente inexistente en las cercanías de Cobá. Al menos 11 especies están incluidas en la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010, todas ellas en la categoría “Amenazada”; 7 son propias de ambientes selváticos y 4 de humedales. La información obtenida en el inventario forestal indica que en el predio existen al menos 132 especies pertenecientes a 50 familias botánicas; de las cuales la Fabaceae es la más importante con 19 especies. Del total de especies registradas, 99 especies son árboles, 15 especies son arbustivas, 5 son palmas, 5 son epífitas y las demás son rastreras, trepadoras o herbáceas.


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Debido principalmente al efecto de los huracanes la vegetación al nivel regional presenta afectaciones en su estructura, pero también hay fuertes afectaciones de origen antropogénico, siendo las más notorias las derivadas del aprovechamiento turístico en la costa, aunque las más importantes –por su magnitud y efectos directos e indirectos sobre los ecosistemas- se localizan en las inmediaciones de la zona urbana de Tulum y en las suburbanas. No obstante, las observaciones de campo indican que el predio no ha sido objeto de profundas afectaciones y al momento de realizar el estudio se observa que vegetación se encuentra en su mayoría en un estado aceptable de conservación. La fauna silvestre de vertebrados reportados para la selva mediana subperennifolia es de 434 especies, pero otras fuentes como la CONANP citan 309. En ambos casos las aves son el grupo más abundante; sin embargo, es de destacarse que la Microcuenca Tulum no forma parte de ninguna de las Áreas de Importancia para la Conservación de las Aves (AICA’s). Dentro de este universo de especies existen algunas de alto valor de importancia por su carácter endémico o por estar consideradas en alguna categoría de riesgo en la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010, estimándose unas 50 especies con estatus de protección; 19 de ellas con la categoría de Amenazadas, 8 con la de Protección Especial y 23 con la de Peligro de Extinción. Para el predio se encontró que de las 132 especies de flora 8 están en alguna categoría; mientras que de las 46 especies de fauna, 9 están en alguna categoría. Se encontraron 10 especies en la categoría “Amenazada”, 6 en “Protección Especial” y 1 en “Peligro de Extinción”, correspondiendo esta última a Ateles geofroyii (mono araña), para la cual sólo se tienen referencias de su posible presencia en el predio. Los ecosistemas en la microcuenca tienen como principal servicio ambiental ser la fuente de provisión de agua a todos los pobladores y actividades productivas que se realizan en la zona costera y sus inmediaciones. Asimismo, generan servicios ambientales como zona de refugio para especies de fauna debido a que son los de mayor biodiversidad registrada. De manera secundaria proporcionan bienes en forma de materia prima de recursos forestales maderables y no maderables utilizados en la construcción de diversas obras y edificaciones en los centros de población y desarrollos turísticos. Asimismo existen sitios dedicados a la recreación por medio de una gama amplia de actividades al aire libre, que incluyen desde recorridos en bicicletas hasta con vehículos automotores o visita a cuerpos de agua (cenotes) donde se ofrecen posibilidades de observación de la naturaleza. A nivel regional contribuyen con otras comunidades vegetales arboladas en la regulación climática y de gases atmosféricos, principalmente como fuente de captura de carbono y mantenimiento de la calidad microclimática y confort ambiental. Al interior de la microcuenca se encuentran tres localidades principales. Tulum que es el asentamiento más importante del municipio y también la cabecera municipal, con una población de 18,233 habitantes de acuerdo con el Censo de Población y Vivienda de 2010, que representa 64.5 % de la población del municipio (28,263 hab.); y los poblados Francisco Uh May y Macario Gómez localizado en las márgenes de la carretera Tulum-Cobá. Las zonas urbanas representan 2,02 % de la superficie de la Microcuenca y ocupan aproximadamente 1,700 hectáreas. El Municipio de Tulum es junto con Benito Juárez y Solidaridad, de los municipios de mayor crecimiento demográfico en el país, pues su tasa de crecimiento en los últimos 20 años es de 7.6. El principal motivo es la inmigración de población atraída por la oferta de empleo y desarrollo económico propiciado por el turismo que es la actividad económica básica; su cabecera municipal, la ciudad de Tulum pasó de 6,733 habitantes en 2000 a 18,233 en 2010. Este crecimiento


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poblacional fue la principal razón de la creación del municipio separándolo del municipio de Solidaridad en mayo de 2008. El grado de marginación del Municipio reportado por CONAPO es bajo, pero el INEGI reporta para las comunidades rurales en la microcuenca un índice de marginación alto, observable en las viviendas que son predominantemente de materiales perecederos como madera o bajareque con techo de huano, así como en la carencia de infraestructura urbana para el control de las aguas residuales o la disposición de residuos sólidos. De acuerdo con Morales (2006) en las localidades de Francisco Uh May y Macario Gómez en el 90 y 97 %, respectivamente, de las viviendas se cocina con leña, lo cual se traduce en una amenaza para los recursos forestales de las selvas aledañas. La actividad agrícola en estas comunidades rurales es de autoconsumo; la actividad ganadera es de tipo extensivo pero no está muy desarrollada; y la actividad apícola se realiza de forma artesanal y está a punto de desaparecer. En la localidad de Tulum prevalece el sector terciario de la economía, fundamentalmente el dedicado al comercio, turismo, transporte, servicios y administración pública. De acuerdo con la página web de Turismo de Tulum, en la zona de playa de Tulum existen 66 establecimientos de hospedaje con una oferta total de 1,536 habitaciones, mientras que en la zona urbana hay 20 establecimientos con una oferta de 272 habitaciones. Este número de cuartos representa 32 % de la oferta de cuartos hoteleros del Municipio ya que en la microcuenca la mayor parte de los establecimientos son de baja densidad y sólo se registran 2 con una oferta de más de 100 habitaciones. La carretera Federal 307 es la principal vía de comunicación del municipio, a lo largo de su recorrido se encuentran las principales poblaciones del municipio como la cabecera, Tulum, Akumal, Ciudad Chemuyil, así como los grandes hoteles y complejos turísticos de la Riviera Maya. Además otras carreteras de carácter estatal comunican las localidades del interior del territorio, la principal de ellas comunica el interior del municipio, accediendo a las localidades de Macario Gómez, Francisco Uh May y Cobá. Esta misma vía, en sentido opuesto comunica a Tulum con la costa –en donde se asienta la zona hotelera- y continúa hacia el sur por un camino que une a las comunidades de Boca Paila y Punta Allen, donde culmina; y hacia el norte atravesando el Parque Nacional Tulum hasta entroncar con la Zona Arqueológica Tulum. Desde estas vías principales parten brechas y senderos que se internan a la selva para acceder a cenotes o a parcelas, mismas que están causando la fragmentación del ecosistema. Son particularmente importantes, por su número, las brechas que parten de la carretera Tulum-Cobá, en las inmediaciones de las localidades Francisco Uh May y Macario Gómez en donde se está llevando a cabo la apertura de fraccionamientos rurales sin dotarles de infraestructura para el manejo de aguas residuales y residuos sólidos. Los problemas que afectan al área de estudio son por una parte falta de oportunidades de desarrollo y alternativas económicas (suelos inadecuados para agricultura, falta de tecnología agrícola, falta de alternativas productivas), con pérdidas económicas en la comercialización de productos en las zonas rurales y un acelerado desarrollo en la zona costera sin los servicios necesarios de saneamiento y manejo de residuos, así como de salud, educación y vivienda. Esta situación provoca en el aspecto ambiental contaminación y sobre explotación del acuífero, explotación de recursos naturales sin planeación como es el uso de cenotes sin un control, la deforestación de selva mediana, los incendios, la erosión costera y la intrusión salina y además la afectación provocada por los fenómenos naturales como son los huracanes.


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En este contexto, la ejecución del Plan Maestro Mayazama tendrá una influencia positiva en el desarrollo del sistema ambiental definido para el proyecto, con influencia directa sobre el Centro de Población de Tulum e indirecta en el resto del municipio. La inyección de recursos económicos y la creación de espacios y oportunidades de inversión mejorará la situación económica del municipio y debido a que el plan considera la introducción de infraestructura para el manejo de aguas residuales no incrementará la problemática asociada a ésta. La incorporación de terrenos con vegetación forestal al desarrollo urbano por supuesto que reducirá la superficie del ecosistema disponible para la flora y fauna, pero dado que lo anterior ocurre en el marco de los instrumentos de planeación vigentes, se trata de un impacto planeado y previsto, para el cual las autoridades de los tres niveles de gobierno han establecido medidas de compensación, por lo que no puede considerase significativo.

V. IDENTIFICACIÓN, DESCRIPCIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES DEL PROYECTO

Los impactos ambientales fueron valorados con base en la metodología propuesta por Conesa Fernández-Vítora (1997). El análisis se realizó teniendo en cuenta la premisa que establece el artículo 35 de la LGEEPA en el sentido que se deberán evaluar los posibles efectos de las obras o actividades que se proyecten en el o los ecosistemas de que se trate, considerando el conjunto de elementos que los conforman y no únicamente los recursos que, en su caso, serían sujetos de aprovechamiento o afectación. Como resultado del análisis se llegó a la siguiente matríz de interacción. Tabla 11. Vinculación de las acciones susceptibles de causar impactos al ambiente y su posible efecto sobre éste, así como su posibilidad de ocurrencia, donde alta indica una posibilidad igual o mayor al 75 % de que ocurra y por tanto cierta; baja indica una posibilidad igual o menor a 25 % de que ocurra y por tanto incierta, alcanzable con o sin la aplicación de medidas preventivas o de mitigación.

Acciones concretas del proyecto

Vínculo Posible efecto sobre el

ambiente Posibilidad

de ocurrencia

Remoción de la vegetación en la superficie de aprovechamiento

Reducción de la cobertura vegetal del ecosistema

Alta

Despalme de la superficie de aprovechamiento

Pérdida de suelo Alta

Generación y manejo de residuos vegetales y de despalme

Afectación al medio biótico (especies en la NOM-059)

Baja

Generación y manejo de aguas residuales

Contaminación del agua y del suelo

Baja

Manejo de sustancias peligrosas Pérdida de calidad y valor escénico

Baja

Generación de empleo directo e indirecto

Modificación del entorno social, económico y cultural

Alta


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Los resultados obtenidos indican que sin considerar la aplicación de medidas de mitigación, el balance global de la ejecución del desmonte y despalme previstos, así como de las obras y actividades para la conformación de vialidades, la introducción de las obras de urbanización y la conformación de un cuerpo de agua, arroja un balance negativo elevado de I = -166, IR = -15.5. Tomando en cuenta la permanencia de algunos de los impactos a lo largo del tiempo cuyo efecto se disipa o se traslada a la etapa de operación, el balance final disminuye a I = -88, IR = -8.8, pero aún se mantiene alto. En este escenario, la afectación mayor la causaría la remoción de la cobertura vegetal sobre las especies de flora y fauna, particularmente de aquellas incluidas en la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010 (-42), seguido por el efecto de la contaminación ambiental por manejo inadecuado de sustancias contaminantes como hidrocarburos, combustibles o aguas residuales, ya que este se duplica al afectar potencialmente tanto al suelo como al agua (-40). La pérdida de suelo sigue en importancia con un valor absoluto de -30, y luego los impactos “reducción de la cobertura vegetal” y “pérdida de la calidad y valor escénico”, con valores absolutos de -27. Al analizar el impacto sobre los componentes ambientales se observa que la calidad del suelo sería el factor más afectado con un impacto absoluto de -50 en la etapa de construcción y hasta -56 en la etapa operativa, ya que la pérdida del recurso sería permanente. La afectación en los niveles de inundación del terreno será permanente y tendrá como consecuencias, por un lado abrir la posibilidad del aprovechamiento urbano del terreno y por el otro la afectación parcial a la zona con vegetación de selva baja subcaducifolia, la cual, al nivel de cuenca no es significativa. Dos impactos potenciales, la contaminación del medio por manejo inadecuado de sustancias contaminantes o aguas residuales, y la pérdida de la calidad ambiental por el manejo inadecuado de residuos, debido a que pueden ser neutralizados en su totalidad o con una eficiencia mayor a 80 % con la aplicación de las medidas preventivas propuestas, ya no fueron considerados en la valoración del impacto ambiental ponderado con la aplicación de las medidas de mitigación. Al valorar los impactos ambientales potenciales considerando las medidas de mitigación propuestas, la matriz de impacto ambiental cambia drásticamente. En este escenario, el balance general de la obra en su etapa de construcción arroja valores de importancia de I = -66, IR = -9.4 en la etapa de ejecución, es decir, 100 puntos absolutos menos que en el escenario previo; y valores de I = -54, IR = -5.4 en el balance final, es decir, una mejoría de 39 % respecto de la valoración del proyecto sin la aplicación de medidas de mitigación. En el escenario de la ejecución del proyecto con la aplicación de las medidas de mitigación propuestas, la afectación potencial a las especies de flora y fauna, particularmente aquellas incluidas en alguna categoría de riesgo en la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010, como consecuencia de la remoción de la cobertura vegetal proyectada es el impacto más relevante a pesar de que éste puede mitigarse. La ponderación absoluta arroja un valor de -28 que lo sitúa en el rango inferior de los “impactos moderados” en la escala de Conesa (entre 25 y 50). En segundo orden de importancia se encuentra el impacto sobre la cobertura vegetal que causará la remoción de la vegetación propuesta, con un valor absoluto de -20; seguido del impacto al suelo por la ejecución de las obras proyectadas, con un valor absoluto de -18. Estos valores en el contexto del sistema de valoración utilizado corresponden a impactos irrelevantes.


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Como queda en evidencia en la matriz de valoración de impactos ambientales la reducción de la cobertura vegetal y la afectación a la selva baja subcaducifolia por efecto de las variaciones en los niveles y períodos de inundación derivados de la construcción del cuerpo de agua son efectos permanentes del proyecto propuesto. Del análisis previo se concluye que la ejecución del proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1, puede hacerse sin menoscabo de la calidad ambiental de los ecosistemas en los que está inserto el predio y sin dar lugar a desequilibrios ecológicos graves, siempre que se ejecuten a la par las medidas de mitigación propuestas a fin de minimizar el efecto de las obras pretendidas sobre el medio. Las razones en las que se sustenta esta conclusión son las siguientes:

Las obras y actividades proyectadas no darán lugar a impactos ambientales relevantes o significativos –para usar el término al que se refiere el REIA de la LGEEPA-, puesto que no provocan alteraciones en los ecosistemas o sus recursos naturales que obstaculicen la existencia y desarrollo del hombre y de los demás seres vivos.

Las obras y actividades proyectadas no comprometen la continuidad de los procesos naturales en el sistema ambiental de referencia porque implican una afectación del 0.03 % de su superficie.

Los impactos ambientales a que darán lugar las obras y actividades proyectadas, así como la remoción de la vegetación, tendrán un efecto puntual que no excederá los límites del predio, al menos en el corto plazo, puesto que la urbanización del predio tiene propósitos ulteriores.

Las obras proyectadas no causarán la destrucción, el aislamiento o la fragmentación de los ecosistemas al interior la cuenca hidrológico-forestal; ni afectarán su estructura y función; ni modificarán sus tendencias evolutivas o sucesionales.

Al nivel del predio, el cambio de uso del suelo por la remoción de la superficie de aprovechamiento permanente y temporal para la ejecución de las obras y actividades proyectadas tendrá poco impacto ya que tras su desarrollo aún se conservarán en estado natural 271.72 hectáreas equivalentes a 91.42 % de la superficie del predio.

VI. JUSTIFICACIÓN TÉCNICA, ECONÓMICA Y SOCIAL QUE MOTIVE LA AUTORIZACIÓN EXCEPCIONAL DEL CAMBIO DE USO DE SUELO

VI.1. JUSTIFICACIÓN TÉCNICA El predio de interés forma parte del Centro de Población de Tulum y está considerado, tanto en el instrumento de política urbana como en el ambiental, como apto para el desarrollo urbano, por ello no es de sorprender el avance en la urbanización de la zona en la que está inmerso el predio, misma que ha alterado la calidad ambiental y paisajística de la selva en los alrededores como quedó de manifiesto en el análisis sobre el paisaje en el Capítulo IV de este documento. A pesar de la buena calidad del arbolado encontrado al interior del predio, la presencia de fauna silvestre fue baja –en relación con la reportada para el área natural protegida Parque Nacional Tulum-, lo que puede explicarse por el avance de la mancha urbana al Norte y Oeste del predio, así como por la barrera física que constituye la Av. Cobá Sur.


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La superficie de cambio de uso de suelo pretendida por la empresa Mayazama, S.A. de C.V. representa apenas el 0.03 % de la cuenca hidrológico–forestal (Microcuenca Tulum), es por ello, que el nuevo uso propuesto no provocará la disminución en calidad y cantidad de agua, no provocará la erosión de los suelos y tampoco se verá afectada la biodiversidad de la cuenca. Lo anterior se sustenta también en las siguientes premisas:

En el predio no se identificaron condiciones naturales extraordinarias, tales como comunidades silvestres únicas, localidades de hibernación, migración o reproducción. Ciertamente se registran tanto animales como plantas incluidos en la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010 bajo alguna categoría de protección, pero éstas están bien representadas en los ecosistemas de la Microcuenca por lo que el aprovechamiento proyectado no les representa una merma significativa.

Con el desplante del proyecto no se pondrá en riesgo las poblaciones de las especies con alto valor de importancia como las que se encuentran catalogas como de riesgo por la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2001, ya que previo al desarrollo del proyecto, se pretende realizar un rescate de vegetación en el que se dará prioridad a las especies en la Norma. Adicionalmente, tras la ejecución de las obras y actividades proyectadas en la Fase 1 del Plan Maestro Mayazama aún se conservarán en condiciones naturales 271.72 hectáreas que equivalen a 91.42 % del terreno.

El proyecto no provocará cambios en la calidad del agua subterránea, debido a que las posibles fuentes contaminantes durante los trabajos serán prevenidas mediante la dotación de una infraestructura sanitaria para los trabajadores; la habilitación de un almacén de combustibles y de sustancias peligrosas que contará con firme de concreto y sardinel para evitar cualquier escurrimiento fuera de éste; la dotación de infraestructura para el almacenamiento temporal de los residuos y la implementación de estrategias para su segregación, disposición diferenciada y entrega a empresas autorizadas para su disposición final.

El proyecto no causará la perdida de la cantidad de agua que llega al predio y que se infiltra en éste, pues se han considerado medidas para asegurar que se mantenga la capacidad de infiltración de aguas pluviales en el terreno, mediante la perforación de 212 pozos y la construcción del cuerpo de agua proyectado que servirá como vaso regulador del agua que en la temporada de lluvias se acumula en la sección Este del predio.

Las obras proyectadas no afectan los flujos hidrológicos superficiales o subterráneos, mismos que fueron considerados en el diseño del proyecto. Siguiendo las recomendaciones derivadas del estudio geohidrológico para el predio se habilitarán pasos de agua debajo de las vialidades proyectadas, en las zonas más bajas que determine el levantamiento topográfico para al cálculo del trazo fino de éstas, mismos que permitirán el escurrimiento superficial del agua hacia el sur para no alterar los procesos hidrológicos superficiales de los predios aledaños.

La alteración del área inundable necesaria para posibilitar el desarrollo urbano futuro de la zona Noreste del predio afectará aproximadamente 40 hectáreas con vegetación de selva baja subcaducifolia, lo que representa un impacto relativamente pequeño con respecto a la cobertura de este ecosistema al nivel de la cuenca hidrológico-forestal, pues la superficie de afectación representa 0.34 %. Al nivel del predio la superficie que resultará afectada es mayor (81.4 %), pero se ha previsto la conservación de un área de 8.36 hectáreas en las que se garantizará la conservación de las condiciones naturales, lo que minimizará el efecto de esta obra.


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Para prevenir la erosión al nivel local –interior del predio- se prevé la construcción de un bordo de 20 cm en la cara Este del cuerpo de agua proyectado, la cual permitirá atrapar los sedimentos arrastrados por el agua; así como la restauración del perímetro del cuerpo de agua mediante la reforestación con plantas nativas producto del rescate de vegetación previo, cuyas raíces coadyuvarán en la captura y fijación de sedimentos previniendo su escurrimiento al cuerpo de agua.

El diseño mismo del proyecto y la zona en la que se ubica, permiten anticipar que su desarrollo no afectará ni modificará los procesos naturales que se suscitan en la cuenca hidrológico–forestal, ni mucho menos comprometerá la biodiversidad local, ni pondrá en riesgo los servicios ambientales de los recursos forestales de la cuenca; así mismo mediante las medidas preventivas y de mitigación que se proponen, así como la superficie de áreas verdes que desarrollará en el predio, reducirá los impactos negativos en el ambiente, de tal manera que existe un riesgo mínimo de afectación.

Con los argumentos técnicos presentados y por el hecho de que el desarrollo del proyecto no compromete la biodiversidad de la zona, ni pondrá en riesgo las poblaciones de especies de flora y fauna con alto valor de importancia, ni compromete la cantidad ni calidad de agua disponible en la cuenca hidrológico-forestal, se justifica desde el punto de vista técnico, que el desarrollo del proyecto es viable para el caso que se otorgue la autorización excepcional del cambio de uso de suelo de la superficie solicitada.

VI.2. JUSTIFICACIÓN ECONÓMICA El desarrollo de las obras proyectadas, incluido el equipamiento urbano del predio, la conformación de vialidades y el cuerpo de agua propuestos, así como los costos por concepto de trámite y gestión, y de restauración ambiental requerirán de una inversión total estimada en 156,258,923.92 pesos (ciento cincuenta y seis millones, doscientos cincuenta y ocho mil novecientos veinte tres pesos, 92/100 MN), cantidad que permeará a distintos sectores productivos entre los que destacan el comercio, servicios, construcción; así como los gobiernos municipal, estatal y federal que se verán beneficiados con el pago de derechos por las diversas autorizaciones aplicables. Con base en la estimación económica de los recursos biológicos del área de cambio de uso de suelo (25.52 Ha) se obtuvo que ésta se relaciona con un monto de 3,756,431.04 de pesos (tres millones setecientos cincuenta y seis mil cuatrocientos treinta y un pesos, 04/100 MN), mismos que representan 2.4 % de la inversión para la realización del proyecto. Con base en la estimación del volumen por especie de las materias primas forestales obtenida del inventario forestal del predio, y suponiendo la comercialización en el mercado local de tales materias primas, el valor económico total estimado de las materias primas forestales que derivarán del cambio de uso de suelo del proyecto corresponde a 1,009,517.00 de pesos (Un millón nueve mil quinientos diecisiete pesos, 00/100 M.N.), mismo que corresponde al 0.65 % de la inversión para la realización del proyecto. Con base en lo anterior puede afirmarse que el aprovechamiento urbano del predio es económicamente más rentable a largo plazo que su aprovechamiento forestal o la conservación de sus servicios ambientales, dado que se trata de un terreno localizado en un área urbana, sin


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importancia relativa desde el punto de vista ambiental, toda vez que ya ha sido considerado su aprovechamiento en los instrumentos de política ambiental y urbana aplicables.

VI.3. JUSTIFICACIÓN SOCIAL En 1990, según INEGI, el número de habitantes en la zona continental del Municipio de Cozumel –ahora Solidaridad y Tulum- era de 10,771 habitantes, de los cuales 2,111 eran pobladores de Tulum. El conteo de población y vivienda realizado por INEGI en 1995 reportó para el Municipio de Solidaridad, una población total de 28,747 habitantes, de los cuales 17,621 residían en Playa del Carmen y 3,603 en Tulum, la localidad más habitada después de la cabecera Municipal. De acuerdo con la misma fuente, para el 2000, en Solidaridad se registró un total de 63,478 habitantes, de los cuales 43,613 residían en Playa del Carmen habitantes y 6,733 en Tulum. De acuerdo con el II Conteo General de Población y Vivienda del 2005, se registraron 135,512 habitantes en el Municipio de Solidaridad, Playa del Carmen concentró el 70 % de la población del total del Municipio de Solidaridad con 100,383 habitantes mientras que Tulum solo el 10 % con 14,790 habitantes. Para 2010, de acuerdo con el Censo de Población y Vivienda de 2010 la población en Tulum resultó en 18,233 habitantes. De lo anterior se ve que la población en Tulum pasó de 2,111 a 18,233 habitantes en 20 años (1990-2010), lo que representa una tasa de crecimiento de 7.6, lo que comparativamente con las tasas de crecimiento de otras ciudades en el estado –Cancún, Playa del Carmen- podría no ser significativa, pero sí lo es si se compara con la tasa media de crecimiento poblacional en Quintana Roo o México que registran valores de 3.1 y 1.8 respectivamente (INEGI, 2011). Lo anterior tiene su origen en la migración, fenómeno característico de toda la entidad y que obedece a la dinámica económica vinculada al turismo que permanentemente abre nuevas posibilidades de empleo. A consecuencia del rápido crecimiento poblacional –sustentado en el potencial turístico derivado de la belleza de sus zonas costeras que comparte con toda la zona norte de Quintana Roo, y de manera privilegiada, en la presencia de las dos zonas arqueológicas más importantes del estado- y del aumento de las necesidades de orden y control del desarrollo urbano en la zona, en 2008 se fundó el Municipio de Tulum, por escisión del Municipio de Solidaridad, lo cual Esta estrategia del Gobierno del Estado de Quintana Roo, la de crear un nuevo municipio, tuvo por objeto administrar de mejor forma el territorio y favorecer el desarrollo local de los tulumenses, a la vez que fortalecer el crecimiento urbano de la localidad de Tulum, mediante la dotación de inversiones sin precedente en la zona para la construcción de la infraestructura de la red de distribución de agua potable, de drenaje sanitario y para la atención de los residuos sólidos, tema que aún no se concreta, pero que está encaminado. A la par de esta inversión y ante la necesidad imperante de establecer políticas claras, ágiles y precisas para la adquisición y regulación de las reservas territoriales y el suelo urbano, para controlar el predio del mercado cuyo destino sea para uso urbano y habitacional, encausando de esta manera un desarrollo integral de los centros de población, desde el Gobierno del Estado se impulsó el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030 y aunque no se concretó aún también el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Tulum.


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Es claro que a la fecha la inversión de los distintos niveles de gobierno para el desarrollo de la zona urbana de Tulum ha sido elevada en términos de tiempo, económicos, sociales y aún ambientales, por lo que no desarrollar un predio que de acuerdo con los instrumentos de planeación urbana y ambiental vigentes está destinado para ello, puede interpretarse como subexplotación del recurso (territorio urbano) y pérdida de los recursos invertidos. En este contexto, el Plan Maestro Mayazama está diseñado para fortalecer y contribuir en el desarrollo de la localidad de Tulum, sin desarmonizar la interacción entre el aprovechamiento sustentable y la conservación que son característicos de este Municipio. Responde efectivamente a la perspectiva de crecimiento demográfico de Tulum señalada en los instrumentos de planeación urbana y ambiental más recientes para el municipio y abrirá en el Centro de Población de Tulum nuevos espacios de vivienda, turísticos, recreativos, comerciales y de servicios, que contarán con la infraestructura básica y el equipamiento urbano suficiente para proporcionar a sus ocupantes un alto nivel de calidad de vida.

VII. MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y MITIGACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES Las medidas de prevención, mitigación, compensación o corrección de los impactos ambientales potenciales identificados para el proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1, incluyen las siguientes:

Rescate selectivo de flora

Acciones para ahuyentar o rescatar la fauna silvestre

Delimitación física de las áreas sujetas a cambio de uso de suelo

Marcar árboles y palmas susceptibles de ser conservados en pie

Recuperación de tierra vegetal

Manejo responsable de residuos y sustancias peligrosas

Uso de baños conectados a fosa séptica

Acciones a implementar durante la ejecución del desmonte y despalme de las vialidades

Acciones a implementar durante la ejecución de las obras de urbanización

Acciones a implementar durante la ejecución de las obras para la conformación de las vialidades

Acciones a implementar durante la ejecución de las obras para la conformación del cuerpo de agua

Acciones a implementar durante la ejecución de las obras para la construcción del puente

Limpieza general

Ejecución de un programa de jardinería

Ejecución de acciones de restauración de las márgenes del cuerpo de agua

Manejo del cuerpo de agua


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VII.1. IMPACTOS RESIDUALES Cuatro impactos asociados a las obras y actividades proyectas no podrán ser reducidos en toda su magnitud y sus efectos prevalecerán aún con la aplicación de las medidas de mitigación propuestas, a saber, durante la etapa de construcción la reducción de la cobertura vegetal, la afectación de especies en alguna categoría de riesgo y la pérdida del suelo en el área de aprovechamiento proyectada; y de manera permanente la afectación a la zona con vegetación de selva baja subcaducifolia. Como se demostró estos impactos no son significativos al nivel del ecosistema.

VII.2. INFORMACIÓN NECESARIA PARA LA FIJACIÓN DE MONTOS PARA FIANZAS De conformidad con lo establecido en los artículos 131 y 35, penúltimo párrafo, de la LGEEPA y 51, fracciones II y IV, de su REIA, a fin de garantizar que ante la ocurrencia de daños graves al ambiente y sus ecosistemas, especialmente en zonas de alta vulnerabilidad ambiental, la empresa promovente lleve a cabo las medidas de prevención, mitigación o compensación ambiental propuestas en el presente estudio, se debe presentar de manera previa a la ejecución de las obras y actividades una propuesta de garantía para análisis y validación de la autoridad. En este sentido, se elaboró una estimación de los costos de implementación de las estrategias de prevención y mitigación ambiental establecidos para el proyecto (Tabla 12), así como el análisis de diferentes opciones financieras que permitan garantizar la aplicación de las estrategias de prevención, mitigación y compensación ambiental establecidos para el proyecto. Tabla 12. Desglose de costos derivados de la implementación de las medidas de prevención y mitigación ambiental del proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1, así como de la supervisión ambiental y forestal. Costos expresados en pesos.

Medida Costo de

implementación ($)

Rescate selectivo de flora (incluye la elaboración del programa, acondicionamiento del vivero, ejecución del rescate selectivo, mantenimiento de las plantas en el vivero por 6 meses, y la elaboración de informes)

350,000

Ahuyentamiento de fauna silvestre y en su caso rescate de aquellas de lento desplazamiento (incluye la elaboración y ejecución del programa, así como la elaboración de informes)

30,000

Delimitación de áreas sujetas a cambio de uso del suelo en terrenos forestales (incluye costos de mano de obra y la supervisión forestal. Incluye también marcar árboles y palmas a conservar en pie dentro de las áreas de aprovechamiento)

223,000

Recuperación de tierra de monte para su empleo en el vivero y mejoramiento de áreas verdes (incluye mano de obra, equipo, acarreos y traslados)

55,000

Trituración del material vegetal (incluye renta de equipo y maquinaria, acarreos y traslados)

125,000

Manejo de sustancias peligrosas (incluye construcción de almacenes y señalización, renta de equipo contra incendio. Los costos de supervisión y vigilancia se consideran aparte. Considera los costos de saneamiento en

30,000


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Medida Costo de

implementación ($)

caso de accidentes en los términos de la evaluación del impacto ambiental)

Uso de baños conectados a fosa séptica y renta de dos sanitarios portátiles por 5 años

184,000

Manejo de residuos sólidos, de manejo especial y peligrosos (incluye la elaboración del programa, compra de contenedores y bolsas para basura, compra y colocación de letreros, faenas de limpieza, recolección y acarreo de residuos al sitio de disposición final durante las etapas de preparación y construcción)

236,500

Ejecución de un programa de jardinería y arborización de áreas verdes en vialidades (incluye planta nativa producto del rescate, tierra vegetal obtenida del predio, acarreos, mantenimiento de áreas verdes por 5 años)

475,500

Restauración de las márgenes del cuerpo de agua (incluye la elaboración del programa, los acarreos de tierra de monte y plantas, así como la plantación, monitoreos y elaboración de reportes)

200,000

Manejo del cuerpo de agua (incluye el monitoreo de la calidad del agua, los trabajos de control de erosión, la supervisión y la elaboración de reportes)

170,000

Supervisión ambiental y forestal (5 años) 480,000

Suma 2,559,000

Considerando las características de los diferentes instrumentos de garantía disponibles, se concluyó que la FIANZA sería el instrumento financiero más adecuado para asegurar la aplicación de las medidas de prevención, mitigación y control ambiental por parte de la empresa Mayazama, S.A. de C.V. Dicha fianza tendría como beneficiario a la SEMARNAT, la cual en caso de incumplimiento de la promovente la haría efectiva hasta por el monto de la garantía establecida. Para este caso particular, se excluye la contratación de un seguro ya que lo que se pretende asegurar es el cumplimiento de las medidas de mitigación, prevención y compensación establecidas en el presente documento técnico. Adicionalmente, no existe un riesgo que asegurar ya que las actividades que se ejecutarán no son consideradas riesgosas por la legislación ambiental y, en todo caso, sería muy complejo determinar el interés asegurable, ya que se trata de recursos bióticos y abióticos compuestos de bienes tanto tangibles como intangibles. Las otras figuras financieras valoradas tienen poca aplicabilidad práctica ya que su operación resulta compleja o no existen las figuras jurídicas, en materia ambiental, que permitan su instrumentación. El monto de la fianza para asegurar la aplicación de las medidas de mitigación y prevención propuestas en el presente estudio se estimó en 2,559,000 pesos (dos millones quinientos cincuenta y nueve mil pesos).


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VII.3. ESTIMACIÓN DEL COSTO DE LAS ACTIVIDADES DE RESTAURACIÓN CON MOTIVO DEL CAMBIO DE USO DEL SUELO La estimación del costo de las actividades de restauración que a continuación se presenta, se ha realizado bajo el supuesto de que la Autoridad Ambiental Federal correspondiente autorice el Cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales solicitado, para el establecimiento del proyecto. La estimación de dicho costo de restauración derivado del Cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales, se determinó en función de lo que costaría implementar en el sitio del proyecto las actividades necesarias para devolver a éste las condiciones y características que actualmente presenta, una vez establecido el proyecto. La presente estimación económica únicamente considera la sección territorial del sitio del proyecto donde habrá remoción de vegetación y desplante de suelo para dar paso a la construcción de las obras viales proyectadas y el área de obras provisional, es decir, 20.60 hectáreas y no las 25.52 totales que se solicitan ya que no se considera viable la restauración del cuerpo de agua una vez que este se alumbre. Las actividades necesarias para la restauración han sido seleccionadas y clasificadas considerando que la superficie del sitio de proyecto para la cual se solicita el Cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales, presenta actualmente vegetación de selva mediana subperennifolia y selva baja subcaducifolia. Por lo anterior, la restauración ambiental de dicha superficie implicaría la implementación de una serie de actividades que a continuación se enlistan y desglosan:

Demolición de infraestructura construida

Carga y acarreo del material para su disposición final

Producción de planta

Recuperación del suelo en el área despalmada

Plantación (reforestación)

Apertura de cepas y plantación

Mantenimiento del área restaurada

Reposición de plantas (replante)

Monitoreo

Asistencia Técnica El análisis de costos que a continuación se presenta implicó la recopilación de costos actuales, tanto de servicios como de productos necesarios para llevar a cabo las actividades de restauración propuestas. Para ello se cotizaron costos con empresas de la construcción, fleteras, jardineros, agricultores, entre otros, con la finalidad de obtener una estimación de costos con mayor precisión, apegada a tarifas reales y actuales de los productos y servicios involucrados. Además, se ha tomado en cuenta que la restauración ambiental del sitio se considerará exitosa si se logra que la plantación realizada tenga una sobrevivencia mínima del 70 %, con porcentajes de sanidad y vigor mínimos del 80 % y que además, la altura alcanzada de las plantas sea de 4 metros


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como mínimo, lo cual se estima podrá ocurrir en un período de 5 años. Los datos antes mencionados han sido también considerados en el presente análisis económico. Cabe recalcar que el presente análisis económico de las actividades de restauración con motivo de cambio de uso de suelo, representa solamente una estimación de los costos necesarios para devolver al terreno su condición actual. Asimismo, la lista de actividades de restauración que se ha determinado es enunciativa más no limitativa, ya que se han tomado en cuenta actividades generales para llevar a cabo la restauración; sin embargo, también se han tomado en cuenta las porciones superficiales, tarifas y cantidades máximas necesarias para lograr una exitosa recuperación vegetativa con el objeto de alcanzar una estimación de costos con un margen de error pequeño. A continuación se presenta la Tabla 13, la cual muestra en forma resumida el análisis económico realizado. Dicha tabla contiene los montos que serían requeridos para cada actividad de restauración, los costos unitarios, el importe total que significará cada actividad y el importe total de la actividad de restauración. El costo total de restauración se estima en $ 23,394,762.03 (son veintitrés millones trescientos noventa y cuatro mil setecientos sesenta y dos pesos, 03/100 MN). Tabla 13. Se presenta en forma resumida el análisis económico para la estimación del costo de las actividades de restauración del predio bajo el supuesto que se pretenda regresar a las condiciones actuales el predio tras el cambio de uso de suelo del terreno forestal y la ejecución del proyecto. Fuente: A. Martínez, 2012.

Actividad Cantidad Unidad Costo

Unitario ($)

Importe total ($)

Demolición de infraestructura existente y disposición final

+ Demolición de infraestructura construida

205,994.80 m2 30.00 6,179,844.00

+ Carga y acarreo al banco de escombro

61,798.44 m³ 90.00 5,561,859.00

Producción de planta

+ Producción de planta 58,070 Plantas 8.00 464,559.47

Recuperación del suelo en el área despalmada

+ Compra de tierra vegetal, acarreo y tendido

20,599.48 m³ 485 9,990,747.80

Plantación

+ Apertura de cepa 58,070 Cepa 5.00 290,350.00

+ Plantación 58,070 Plantas 5.00 290,350.00

+ Replante (reposición de plantas) 11,614 Plantas 18.00 209,051.76

+ Monitoreo (durante 2 años) 12 evento 10,000.00 120,000.00

Asistencia técnica 36 mensual 6,000.00 288,000.00

Total General 23,394,762.03


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VIII. PRONÓSTICOS AMBIENTALES Y, EN SU CASO, EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS

Tomando en cuenta que las obras y actividades proyectadas en la primera fase del proyecto, así como la remoción de 25.52 hectáreas de selvas no tienen impacto alguno en la Microcuenca Tulum, simplemente en razón de su proporcionalidad; este capítulo se desarrolló a partir de las consecuencias futuras de la ejecución de dicha primera fase, es decir, tras la urbanización del terreno lo que permitirá la ejecución del Plan Maestro Mayazama en los términos descritos en el Capítulo II de este documento.

VIII.1. DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DEL ESCENARIO SIN PROYECTO A partir del análisis de los usos del suelo en la Microcuenca Tulum en los últimos 20 años –línea del tiempo presentada en el Capítulo IV de este documento- se puede inferir que la tendencia será el incremento del desarrollo urbano alrededor de la mancha urbana actual y a lo largo de la carretera federal 307, principalmente al Suroeste. Lo anterior se apoya además en la lectura del Plan Estatal de Gobierno 2011-2016 que indica que el rumbo continuará siendo el del impulso al desarrollo turístico del estado. La tendencia identificada, podría redireccionarse en función de lo que establece el Programa Director de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030, que orienta el crecimiento urbano de Tulum hacia Noroeste y Sureste de la actual macha urbana de Tulum, pero es claro que este instrumento normativo no pretende la desaceleración de la tendencia del crecimiento demográfico sino únicamente su control y administración dando por hecho que las tendencias se mantendrán. La aseveración previa se sustenta en las previsiones de superficie habitacional neta, vivienda y población que proyecta el PDUPCT de acuerdo a densidad poblacional al 20301, a saber, 2,277 hectáreas de superficie habitacional neta, 45,313 viviendas y una población de 181,250 habitantes; y de la estimación de cuartos de hotel al 20302, a saber, 18,789 cuartos. Las estimaciones de crecimiento de los indicadores “cuartos de hotel” y “habitantes”, así como la evolución en el pasado reciente de tales indicadores se muestran en la Figura 8. Dado que el instrumento de planeación ambiental vigente es obsoleto –data del año 2001- y que aún no se concluye el programa de ordenamiento ecológico local, no se cuenta con las estrategias en materia ambiental que se instrumentarán para dirigir el desarrollo sustentable del municipio. Con base en la perspectiva previa, es evidente que ya sea que se ejecute o no el proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1, las tendencias de desarrollo económico y demográfico en la Microcuenca Tulum no se modificará. Sin embargo, sin la ejecución del proyecto no se incorporarían al desarrollo urbano del Centro de Población de Tulum las 297.24 hectáreas propiedad de Mayazama, S.A. de C.V. y por tanto no se alcanzarían las metas proyectadas, ya que

1 Cuadro 3.7 del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum, 2006-2030.

2 Cuadro 3.12 del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum, 2006-2030.


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de acuerdo con los parámetros urbanos que el PDUCPT asignó a este territorio se dejarían de construir 6,455 viviendas y 9,200 cuartos hoteleros –como máximos posibles- que representan el 14.25 % y 48.96 % del umbral de habitantes y cuartos hoteleros proyectados al 2030, respectivamente; lo que en términos económicos representa un golpe duro a la estrategia de desarrollo prevista en el instrumento de planeación urbana, ya que si cada cuarto de hotel representa un ingreso anual promedio de 362,470 pesos3 se dejarían de percibir 3,334,723,236.26 pesos (tres mil trescientos treinta y cuatro millones, setecientos veintitrés mil doscientos treinta y seis pesos 26/100 MN) anuales, y se dejarían de generar 13,800 empleos directos y 41,400 empleos indirectos4.

Figura 8. Estimaciones de crecimiento de los indicadores “cuartos de hotel” y “habitantes”, así como su evolución en el pasado reciente. Fuente: Elaboración propia a partir de las proyecciones presentadas en el PDUCPT y los informes de los censos de población de INEGI.

A partir de la progresión del uso de suelo agrícola en la Microcuenca Tulum en los últimos 15 años –línea del tiempo presentada en el Capítulo IV de este documento- es evidente que esta línea de desarrollo no es la que impera y ello se explica por la falta de vocación agrícola del suelo como consecuencia de sus características fisicoquímicas y evolutivas. Y como quedó demostrado en el Capítulo II de este documento, el aprovechamiento forestal o la conservación per se de los recursos naturales, no permite sustentar un desarrollo económico como el planteado previamente para el sector turístico.

3 El ingreso anual promedio por cuarto de hotel se estimó a partir de las cifras de los Anuarios estadístico de

Quintana Roo, 2009 y 2010, elaborados por el INEGI y el Gobierno del Estado de Quintana Roo, en los que se establece que para el año 2008 los ingresos por concepto de servicios de alojamiento temporal y de preparación de alimentos y bebidas fueron de 26,809 millones de pesos –a precios de 2003-, con una oferta de cuartos en el Estado en ese mismo año de 73,962 cuartos. 4 La estimación de empleos directos e indirectos según la Asociación de Hoteles de Cancún, comunicación personal,

es de 1.5 empleos directos y 4.5 empleos indirectos por cuarto de hotel.


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Es importante señalar que conforme al instrumento de planeación urbana vigente y el plan de gobierno estatal 2011-2016, el desarrollo económico proyectado para Tulum no será a costa de sus recursos naturales, ya que las zonas de aprovechamiento se han concentrado al interior del Centro de Población de Tulum, dejando a salvo extensas zonas con vegetación de selva y manglar, resguardando importantes zonas en donde los procesos geohidrológicos son relevantes. Amén de lo anterior, al interior de la cuenca hidrológico forestal existe el área natural protegida Parque Nacional Tulum que permanecerá como contrapeso del desarrollo en la zona costera, a favor de la preservación de los recursos naturales.

VIII.2. DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DEL ESCENARIO CON PROYECTO Con el desarrollo del proyecto Plan Maestro Mayazama se revierte la situación expuesta previamente en lo relativo a la posibilidad de generar recursos económicos y empleos; mismos que darían como resultado un incremento poblacional del orden de 88,320 habitantes en la localidad de Tulum5, con las consecuentes demandas de servicios e infraestructura, las cuales ya están consideradas en el horizonte de planeación del PDUCPT, por lo que no resultarán en una carga para el Ayuntamiento. La comparación de los indicadores “número de habitantes”, “número de cuartos hoteleros”, “número de viviendas”, “número de empleos totales”, en los escenarios con y sin proyecto, al año 2030, se aprecian mejor en una gráfica (Figura 9), de la que se deduce que tras la ejecución del proyecto prácticamente todos ellos se duplicarían, lo anterior como consecuencia que el indicador base –número de cuartos de hotel- representa 48.96 % del umbral de cuartos proyectados por el PDUCPT.

Figura 9. Comparación de los indicadores “número de habitantes”, “número de cuartos hoteleros”, “número de viviendas”, “número de empleos totales”, en los escenarios con y sin proyecto, al año 2030.

5 Con base en las proyecciones de PDUCPT se estima una densidad de población de 9.6 habitantes por cuarto de

hotel.


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El incremento en el número de cuartos de hotel y en el número de habitantes asociado a la ejecución del Plan Maestro Mayazama, con lleva incrementos proporcionales en la demanda de recursos, en particular de agua; así como en la generación de residuos sólidos, mismos que se compararon en los escenarios con y sin proyecto, a partir de la extrapolación de los datos de consumo de agua potable reportados por CAPA en 2005 y los datos de generación de residuos sólidos reportados por la Dirección de Servicios Públicos Municipales del H. Ayuntamiento de Solidaridad para la localidad de Tulum, suponiendo que los gastos de agua y la generación de residuos mantengan sus respectivas tendencias.

Figura 10. Proyección de la demanda de agua en los escenarios con y sin proyecto, al año 2030 a partir de los gastos anuales de agua reportados por CAPA para el año 2005.

Figura 11. Proyección de la generación diaria de residuos sólidos en los escenarios con y sin proyecto, al año 2030, a partir de la generación diaria de residuos sólidos reportados por la Dirección de Servicios Públicos Municipales de Solidaridad para el año 2005.

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Como se desprende del análisis de los gráficos previos la ejecución del proyecto Plan Maestro Mayazama permitirá el desarrollo económico en la Microcuenca Tulum, pero aparejado con este desarrollo se presentarán retos en materia de infraestructura urbana, que si bien ya están plasmados en los horizontes de planeación del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030, requerirán de la aplicación de políticas públicas congruentes que permitan la dotación de los servicios de manera oportuna. Por otra parte, la demanda de agua sería mayor a la que se estima hay disponible al nivel de la Microcuenca Tulum por lo que sería poco posible el desarrollo de este escenario.

VIII.3. DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DEL ESCENARIO CONSIDERANDO LAS MEDIDAS DE MITIGACIÓN Con base en el escenario previo es evidente que uno de los factores limitantes para el desarrollo urbano será el agua y por ende habrán de instrumentarse estrategias para reducir los consumos a fin de hacer posible un crecimiento como el planteado en el PDUCPT, mismas que ya han sido consideradas en dicho instrumento tal como se lee en su “Diagnóstico Geohidrológico”.

La cuña de agua salada que subyace al acuífero dulce y la gran sensibilidad de la interfase salina al abatimiento de los niveles freáticos, imponen severas restricciones a la profundidad de los pozos de explotación y al gasto que estos pueden extraer sin deteriorar la calidad del agua, especialmente en la zona costera. Sin embargo, es viable el desarrollo de la localidad de Tulum ya que del agua dulce que se descarga subterráneamente al mar, son susceptibles de poder aprovecharse 4.0 Mm

3. No obstante, los nuevos proyectos deben fundamentar su

abastecimiento en la captación de agua salobre, de la cual existe disponibilidad suficiente para satisfacer las demandas que se planteen, permitiendo con ello que las captaciones de agua dulce sean mantenidas en reserva para el abastecimiento de agua potable para uso y consumo humano. Para el suministro de agua potable para consumo humano, se debe establecer claramente una zona de captación con su respectiva zona de reserva y protección cuando menos a 5 km de la ubicación actual de los pozos, rumbo a la localidad de Cobá, con la finalidad de evitar asentamientos humanos cercanos y el desarrollo de proyectos que no garanticen la seguridad de la calidad de las fuentes de abastecimiento. Para el desarrollo de proyectos hoteleros y recreativos (parques, campos de golf, etc.), se deberán efectuar estudios geofísicos, geohidrológicos, hidrológicos y agroclimatológicos que permitan en su conjunto demostrar la factibilidad para su establecimiento mediante el aprovechamiento de agua salada y/o salobre. Asimismo, se deberán proteger las zonas de ríos subterráneos y/o cavernas existentes, garantizando su preservación y permitiéndoles que reciban los volúmenes adecuados que garanticen su sustentabilidad y se deberá promover la potabilización adecuada del agua utilizada en los diferentes proyectos. El área en estudio deberá contar con red de alcantarillado y sistema de tratamiento de aguas residuales e invariablemente, todos y cada uno de los proyectos deberán estar conectados al sistema de drenaje y saneamiento. Los que por causas diversas no cuenten con estos servicios, deberán incluir en su conjunto de obras el establecimiento de un sistema de alcantarillado y tratamiento de aguas residuales con nivel secundario avanzado. Asimismo, las aguas tratadas bajo el esquema de saneamiento citado, deberán ser reutilizadas en el mayor porcentaje posible, particularmente en riego y promover su reuso en servicios.


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Con base en lo anterior el consumo de agua al 2030 con el proyecto y la instrumentación de las medidas de mitigación se estima un volumen de demanda anual de agua del orden de 3.23 Mm3/año, cifra que ya se ubica dentro del límite de tolerancia determinado en el PDUCPT. Este valor se obtiene de eliminar demanda de agua de los hoteles proyectados y considerar únicamente el porcentaje de demanda que representaría la población estimada (Figura 12). Amén de ello, para el desarrollo de proyectos hoteleros y recreativos que se proyectan en el Plan Maestro Mayazama, se deberán efectuar los estudios geofísicos, hidrológicos y geohidrológicos que permitan en su conjunto demostrar la factibilidad para su establecimiento mediante el aprovechamiento de agua salada y/o salobre.

Figura 12. Proyección de la demanda de agua en los escenarios con proyecto sin medidas de mitigación y con medidas de mitigación, al año 2030, a partir de los gastos anuales de agua reportados por CAPA para el año 2005 y la estrategia de mitigación al agua indicada por el PDUCPT.

Por otra parte, tomando en cuenta la Política de manejo de residuos sólidos y de manejo especial que emana de la Ley para la gestión integral de los residuos del Estado de Quintana Roo y su Reglamento, cuya instrumentación está en marcha desde el año 2011 a cargo de la Secretaría de Ecología y Medio Ambiente del Estado de Quintana Roo, es previsible que para el año 2030 se haya alcanzado la meta de recuperar hasta el 75 % de los residuos sólidos generados en los desarrollo turísticos y hasta 60 % de los generados en casa habitación, lo que redundaría en un volumen diario de generación del orden de 570 Ton/día, es decir, 60 % menos de lo estimado con la ejecución del proyecto sin la aplicación de medidas de mitigación (Figura 13).

Mm

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Figura 13. Proyección de la generación diaria de residuos sólidos en los escenarios con proyecto sin medidas de mitigación y con medidas de mitigación, al año 2030, a partir de la generación diaria de residuos sólidos reportados por la Dirección de Servicios Públicos Municipales de Solidaridad para el año 2005 y la aplicación de la Política de manejo integral de residuos sólidos que establece la legislación estatal en la materia.

VIII.4. PRONÓSTICO AMBIENTAL El pronóstico ambiental del área de estudio se visualiza de la siguiente manera:

Al nivel de la Microcuenca Tulum

La tendencia de crecimiento demográfico al interior de la Microcuenca Tulum se mantendrá constante, concentrándose principalmente al interior del Centro de Población de Tulum, pero con presencia de asentamientos irregulares a lo largo de las carreteras 307 (Chetumal-Cancún) y 109 (Tulum-Cobá).

La cobertura de servicios públicos urbanos dentro del Centro de Población de Tulum se alcanzará en el año 2015, cuando se concluya la última fase del sistema de drenaje sanitario de Tulum.

Los desarrollos turísticos se establecerán principalmente en la proximidad de la costa, incrementando gradualmente en número hasta alcanzar el umbral indicado por los instrumentos de planeación urbana y ambiental.

Con la entrada en vigor del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Tulum se acotará el umbral de desarrollo del Municipio Tulum y se establecerán las Políticas y estrategias ambientales para asegurar el desarrollo sustentable del Municipio.

A partir de la instrumentación de las Políticas Públicas sobre el manejo de los residuos sólidos y de manejo especial en los diversos establecimientos que prestan servicio de alojamiento temporal y de preparación de alimentos y bebidas, se alcanzará gradualmente una mayor valorización de los residuos, incrementando su recuperación, reciclaje y reuso; así como una mejor disposición.

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En el corto plazo la localidad de Tulum contará con un relleno sanitario para el manejo de los residuos sólidos y de manejo especial que ahí se generan.

Al nivel del predio

Dentro de los siguientes 5 años se llevará a cabo el desmonte gradual y la urbanización del predio en el marco del PDUCPT, de la Ley de Fraccionamientos del Estado de Quintana Roo, y de los términos bajo los cuales se autorice el proyecto.

Al término de la primera fase se habrán aprovechado 25.52 hectáreas del predio y se conservarán en condiciones naturales 271.72 hectáreas, equivalentes a 91.42 % de la superficie del predio, sin afectación a la flora, fauna, suelo, agua y otros recursos naturales.

A partir de la autorización en materia de impacto ambiental y en materia forestal del Plan Maestro Mayazama se procederá a formalizar su fraccionamiento ante las autoridades Estatales y Municipales; y conforme a la comercialización de la tierra, se irán sometiendo a la valoración de la SEMARNAT diversas obras y proyectos en el marco del Plan Maestro Mayazama.

Durante los próximos 15 años se llevará a cabo la urbanización y desarrollo de los lotes en los que se dividió el predio conforme al Plan Maestro Mayazama, de acuerdo con la normatividad ambiental aplicable y conforme a los parámetros de aprovechamiento fijados para el predio por la empresa promovente.

Tras la ejecución del Plan Maestro Mayazama se conservarán 74.08 hectáreas de espacios verdes al interior del predio (24.92 % de su superficie) y en condiciones naturales un mínimo de 22.41 hectáreas, conformadas por 13.89 hectáreas de Selva mediana subperennifolia, 8.36 hectáreas de selva baja subcaducifolia y 1,511.41 m2 de manglar, mismos que corresponden a la totalidad de este tipo de vegetación dentro del predio.

IX. CONCLUSIONES Las obras y actividades vinculadas con la remoción total o parcial de la superficie de aprovechamiento para el desplante del proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1, son acordes con las tendencias, modos de uso y aprovechamiento del territorio que prevalecen en la zona urbana de la ciudad de Tulum y dado que cumplen con los criterios, lineamientos y parámetros indicados en los instrumentos de desarrollo urbano, ambiental y normativos aplicables, se consideran viables de ejecutarse en los términos que están planteadas. En particular, la remoción total o parcial de la vegetación necesaria para la ejecución del proyecto (255,154.61 m2 equivalentes a 8.58 % del predio) no dará lugar a impactos ambientales significativos, ni a situaciones de riesgo ambiental que pudieran causar desequilibrio ecológico grave en el ecosistema y no propiciará que una o más especies sean declaradas como amenazadas o en peligro de extinción, ya que los cambios que introducirá el proyecto representan una afectación equivalente al 0.03 % del sistema ambiental. Tampoco implica la destrucción o alteración de ecosistemas frágiles o críticos, pues el área a aprovechar presenta vegetación de selva mediana subperennifolia (SMQ), selva baja subcaducifolia (SBS), vegetación secundaria derivada de selva mediana subperennifolia (VS/SMQ), vegetación secundaria de selva baja


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subcaducifolia (VS/SBS) y Manglar (M), según la clasificación de INEGI, que se corresponde con los mismos tipos que se encuentran en el sistema ambiental definido y que es la Microcuenca Tulum. El desmonte, las obras y actividades proyectadas implican la generación de impactos ambientales y aunque ninguno de estos será significativo, con la aplicación oportuna de las medidas de mitigación propuestas resultarán minimizados o neutralizados. Por ello, se recomienda condicionar la autorización del proyecto a la aplicación de dichas medidas para garantizar que los impactos ambientales adversos se mantengan dentro de rangos bajos y que el proyecto sea viable. Estas obras se sumarán a las existentes en la región en la que la tendencia es el desarrollo urbano, toda vez que el predio de interés está inmerso en el Centro de Población de Tulum, por lo que la propuesta de la empresa Mayazama, S.A. de C.V. no constituye un elemento que ponga en riesgo los atributos sociales, económicos o naturales que en esta prevalecen. Por el contrario, la ejecución del proyecto previsto permitirá incorporar un lote baldío al desarrollo existente, mejorando la imagen urbana de la zona y detonando la economía local. Con base en la metodología empleada y sustentado en los resultados obtenidos puede aseverarse que el proyecto Plan Maestro Mayazama, Fase 1, es viable de llevarse a cabo siempre y cuando se apliquen las estrategias de mitigación propuestas, así como las que tenga a bien indicar la autoridad, porque éste no contraviene lo establecido en la LGEEPA o en la LGDFS, sus reglamentos, normas oficiales mexicanas ni demás disposiciones aplicables. Lo anterior se concluye con base en mi leal saber y entender, con sustento en la información técnica y documental a mi alcance y con base en la metodología empleada.

Biol. Luis Armando Guillermo García Cédula Profesional No. 2213115

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