normativa autonómica y estatal sobre rehabilitación y renovación

Las novedades del marco normativo estatal y autonómico sobre rehabilitación y renovación urbanaDonostia 27 de julio de 2010

Domènec Sibina

APARTADO 1

De qué nos ocuparemos : La renovación urbana como desarrollo,

transformación sostenible, de las ciudades existentes.

De qué no nos ocuparemos:No trataremos las actuaciones singulares sobre

barrios o ámbitos urbanos degradados (al que se destina una gran parte de esta jornadas) .

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Premisas

La ciudad ya consolidada se ha de transformar al tiempo que se conserva y se rehabilita y se vuelve a hacer de manera global. No debe aceptarse que la ciudad por una parte se transforma por otra se degrada y que sólo en una parte se rehabilita y en la otra se suburbializa.

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Creo que hay que rechazar la premisa que la política renovación y rehabilitación urbana se destina sólo y singularmente a unos ámbitos urbanos degradados, para entenderla como un instrumento transformación sostenible de la ciudad ya construida, existente, ocupada y en funcionamiento económico y social.

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La ciudad es una realidad viva en una situación permanente de cambio (de ocupación, de actividad, de relación con el resto de la ciudad).

Hay partes de la ciudad que no son objeto de sustitución sistemática, como consecuencia de la materialización de una ordenación urbanística alternativa a la existente. Cuando se rehabilitan o mejoran, no necesariamente mediante una sustitución de los inmuebles, y aun cuando no lo hacen, la ciudad sigue transformándose, en el sentido que:

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- se mejoran o se degradan los espacios públicos, los equipamientos, las unidades inmobiliarias con destino comercial, industrial y residencial;

- mengua o crece la actividad económica y las oportunidades para la población que reside;

- se potencia el multifuncionalismo o la diversificación de usos,

- se modifica o se mantiene la estructura social y - se potencia la mixtificación o la concentración por

motivos económicos, étnicos, culturales o raciales

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APARTADO 2

El papel relevante de la renovación y rehabilitación de la ciudad existente (ya anticipo del suelo urbano consolidado)

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Cualquier regulación normativa (urbanismo y vivienda ) del suelo urbano consolidado debe tener presente, por tanto,

A) La ocupación del parque de viviendas es mayoritariamente en propiedad.

B) El mal estado de conservación de una parte significativa del parque inmobiliario residencial se concentra en áreas territoriales concretas.

C) Se ha producido un gran cambio social y de composición de los hogares en España y en Cataluña, en los últimos diez años, tal como acredita el Boletín Informativo del Instituto Nacional de Estadística, de junio de 2004

D) El peso de la inmigración

E) La identificación de los grupos de riesgo de exclusión que viven en el patrimonio residencial existente

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En Cataluña, en 1950, el 74,3% de las viviendas se ocupaban en régimen de alquiler y el 25,7% en propiedad, y en 1991, el 20,68% en alquiler y el 79,32% en propiedad. En 2001, se mantienen en el 79,1% propiedad y el 16,6% en alquiler (el resto aparece como gratuito u otros) y en ese mismo año los datos de España son 82,2% en propiedad y 11,4% en alquiler (el resto aparece como gratuito y otros).

Los datos de ocupación en régimen de propiedad y alquiler están disponibles en el INE y en el Institut d’Estadística de Catalunya en los censos de población y vivienda de 1950, 1960, 1970, 1981 y 1991. Los últimos datos son de 2001, localizables en http://www.idescat.net/dequavi.

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En la ciudad de Barcelona, en el año 1981, los regímenes de ocupación en alquiler y propiedad estaban en una proporción próxima al 50% (mitad y mitad), y en al año 2001 existían 405.090 ocupadas en propiedad (68.133%) y 189.361 (31.916%) ocupadas en régimen de alquiler (datos del Departamento de Estadística del ayuntamiento disponibles en www.bcn.cat).

Hay que tener en cuenta que por la antigüedad de muchas de las edificaciones de esta ciudad y por ser su peso específico demográfico mayor en los momentos históricos, el alquiler era la forma más común de ocupar las viviendas, y el porcentaje de viviendas en alquiler en Barcelona es mayor que en otras ciudades catalanas. Y mayores, también, consecuentemente, los problemas que plantea la entrada en vigor de la modificación de la legislación de arrendamientos urbanos, que entra en vigor a partir del 1 de enero de 1995, que elimina el régimen de beneficios para el arrendatario (renta congelada y prórroga forzosa) y establece un régimen transitorio para los contratos existentes.

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Profesor D. SibinaUniversitat de Barcelona

• Ocupació en propietat i lloguer. Catalunya 1950-1991

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• Ciudad de Barcelona (alquiler- propiedad)

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• Propiedad – alquiler UE 1990

Estos datos permiten destacar tres de los problemas del parque residencial inmobiliario :

a) Las dificultades de su adecuación funcional a las nuevas necesidades y a las nuevas demandas del mercado de la vivienda, derivado de la rigidez que caracteriza el régimen de propiedad horizontal, que tiende a perpetuar la estructura de los inmuebles y obliga a consensuar o a disponer de una mayoría suficiente de propietarios, para adoptar muchas de las decisiones sobre mejora y rehabilitación.

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b) El problema social que comporta y ha comportado exigir el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación respecto de viviendas en alquiler sometidas al régimen transitorio de la LAU 1994, ocupadas en su mayor parte por personas mayores con graves dificultades económicas o con ingresos prácticamente congelados

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c) La falta de un mercado de alquiler para satisfacer un tipo de demanda muy concreta, que puede singularizarse en los jóvenes, los trabajadores con movilidad laboral y los inmigrantes (una cierta tipología de estos). De hecho ahora se produce un trasvase de propiedad a alquiler por factores diversos (el mercado libre y en mercado de vivienda sometida a algún régimen de protección pública)

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Ello comporta la existencia creciente de barrios y áreas degradadas que son, o pueden ser, ocupadas en el futuro por un alto porcentaje de personas desfavorecidas. Según el Colegio de Arquitectos Técnicos de Barcelona, las principales deficiencias del parque de viviendas catalán se encuentra en los edificios construidos con anterioridad a 1940, a causa fundamentalmente de su antigüedad, y de los construidos en el periodo 1940-1970, que se caracterizan por la construcción muy sencilla, con un mantenimiento casi inexistente, que suelen requerir actuaciones de rehabilitación muy importantes, hasta en aspectos estructurales. Por el contrario, las edificaciones del periodo 1971-1980, a pesar de que predominan las deficiencias en fachadas por ausencia de mantenimiento, son de mejor calidad; y las del periodo más reciente (desde 1980 hasta hoy) constituyen las de mayor calidad constructiva. (APCE Habitatge. Revista número 40, 2001, “Rehabilitar i mantenir el construït, una necessitat inajornable”).

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Esta concentración de deficiencias en los dos periodos citados, se relaciona directamente con dos tipos de tejido urbano diferenciado:

a) Los centros históricos y los primeros ensanches desarrollados a principios del siglo, con una muy elevada concentración de los edificios más antiguos.

b) Las grandes promociones de viviendas de los años 1960-1970, en tipo polígono, construidas para los emigrantes venidos del resto de España a Cataluña, emigración que fue extraordinariamente masiva.

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Este informe no pondera la inadecuación del patrimonio residencial existente a las nuevas necesidades fruto del cambio demográfico y social y de las nuevas exigencias de la demanda. La situación de Barcelona es singular, dado que en esta ciudad existen más de 10.000 edificios anteriores a 1900, 8.000 construidos entre 1900 y 1920 y casi 20.000 más entre 1921 y 1950.

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Para cerrar esta cuestión nos referimos a otro dato significativo y que genera muchos problemas, como es la disponibilidad de ascensor. Según el censo edificios de 1990 , más de un 5.4% de los edificios de viviendas plurifamiliares no disponían de ascensor, concretamente 50.271 edificios son un total de 914.509, de los cuales, casi la mitad (24.541), se concentran en la ciudad Barcelona.

Las estadísticas también confirman que la falta de ascensor es un problema más grave en la vivienda ocupada por alquiler, que en la ocupada en régimen de propiedad, y que es una cuestión ligada a la antigüedad de la edificación.

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• Estado de las edificaciones 1980-1990

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• Antigüedad edificios ciudad de Barcelona

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El tamaño de los hogares españoles, su estructura, la composición social, la demanda de vivienda, han cambiado sustancialmente.

El patrimonio residencial existente, de difícil sustitución dado el régimen de propiedad que ya se ha consolidado, es inadecuado para dar respuesta a las nuevas demandas de vivienda.

Tan importante o más es que también es inadecuado para dar respuesta a la propia dinámica de las personas que las ocupan (desde el envejecimiento hasta la no-emancipación, sin olvidar las rupturas matrimoniales) y para regenerar el hábitat de los colectivos en riesgo de exclusión que lo ocupan y viven en él.

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Cambios en la composición de los hogares españoles

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Ciudad de Barcelona: número de personas que viven en cada vivienda

Para cerrar esta cuestión nos referimos a otro dato significativo y que genera muchos problemas, como es la disponibilidad de ascensor. Según el censo de edificios de 1990, más de un 5,4% de los edificios de viviendas plurifamiliares no disponía de ascensor, concretamente 50.271 edificios sobre un total de 914.509, de los cuales casi la mitad (24.541) se concentran en la ciudad Barcelona.

Las estadísticas también confirman que la falta de ascensor es un problema más grave en la vivienda ocupada por alquiler que en la ocupada en régimen de propiedad, y que es una cuestión ligada a la antigüedad de la edificación.

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De acuerdo con los datos del Departamento de Estadística del Ayuntamiento de Barcelona, puede advertirse la importancia de la inmigración extranjera en los movimientos demográficos de la ciudad de Barcelona.

En 2001, 74.019 personas; en 2002, 113.809; en 2003, 163.046; en 2004, 202.489; en 2005, 230.942; en 2006, 260.058; en 2007, 250.789, y en 2008, 280.817 (que representan el 17,3% del total de la población).

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En síntesis, parece que los datos por ejemplo de Barcelona indican como tendencia que en ciudades en las que la vivienda se encarece mucho, se expulsa a unos nacionales y se incorpora a otros y a un gran número de extranjeros.

Estos datos creemos visualizan la transformación de la ciudad del siguiente modo:

a) Una mayor concentración en los barrios en los que ya se habían agudizado los problemas (así, mientras que la media porcentual de extranjeros de la ciudad es el 17,3% en el Raval es del 47.7%). Es decir, una mayor concentración en “los barrios y áreas urbanas de Cataluña que hoy requieren una atención especial”, en palabras de la Ley catalana 2/2004, barrios que presentan especiales dificultades. Estos barrios acogen tendencialmente a los más pobres, que sobreutilizan las viviendas existentes (ello explicaría el gran número de extranjeros que se incorporan a la ciudad cada año a pesar del precio de la vivienda).

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b) otra parte que se dirige hacía la configuración de ámbitos elitistas, para acoger tendencialmente a los más ricos,

y c) la tierra de nadie, constituida por barrios todavía hoy cohesionados socialmente, que avanzará en el futuro en una u otra dirección (que deberían ser objeto de identificación y actuaciones específicas).

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La gente mayor, el conjunto de población de más de 65 años, especialmente si vive en régimen de alquiler; los inmigrantes, en concreto aquellos que se incorporan en régimen de precariedad y con retribuciones muy bajas en el mercado laboral; los jóvenes, y un colectivo diverso de familias y personas con dificultades económicas, sociales o personales.

En este colectivo debemos incluir las familias sin trabajo o con trabajo precario, una parte de las familias monoparentales; las mujeres víctimas de la violencia doméstica, los mayores 50 años en situación de paro y con bajo nivel formativo, los drogadictos y ex drogadictos, las personas que han pasado por prisión, los discapacitados (que unen a ello problemas económicos), las personas con trastornos mentales y algunas etnias especialmente difíciles de integrar en la sociedad.

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La descripción de estos colectivos permite advertir que el derecho a una vivienda digna y las políticas de vivienda deben ser diversas, y que la vivienda de nueva construcción en suelo urbanizable no es la solución adecuada para muchos de estos colectivos (piénsese en las personas mayores que viven solas, en las familias monoparentales con problemas o en las familias con miembros atrapados en el paro estructural), y sí en cambio políticas de transformación y readecuación del patrimonio inmobiliario residencial o de equipamientos dotacionales de alojamiento.

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Se puede concluir que una gran parte de la ciudad existente está ocupada por personas que son potenciales demandantes de vivienda de nueva construcción o rehabilitada sometidas a algún régimen de protección pública, y que en determinadas áreas se concentran las personas más desfavorecidas

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En países con grandes parques de viviendas de propiedad pública en alquiler, la conservación y rehabilitación de la ciudad existente es en parte responsabilidad del Estado.

Sería una doble falta de atención a un derecho que estructura el Estado social que la no-existencia en España y en Cataluña de políticas de vivienda de ese calibre y tipología conllevara olvidar que ayudar a conservar y rehabilitar en condiciones adecuadas las viviendas de una parte importante de la población es también una política dirigida a garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada

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Cualquier regulación normativa (urbanismo y vivienda ) del suelo urbano consolidado debe tener presente, por tanto,






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APARTADO 3

La renovación urbana como desarrollo, transformación sostenible, de las ciudades existentes

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En la fotografía de nuestras ciudades podemos distinguir aquellas partes que tienen problemas de deterioro físico, falta de desarrollo económico, insuficiente cohesión social y carencia de calidad ambiental (todos o algunos de estos problemas, en proceso de tenerlos o ya claramente manifestados) y aquellas otras que tienen calidad arquitectónica y funcional, y son sostenibles económica, social y ambientalmente.

Esta formulación con doble faz de un único problema nos podría hacer creer que existe una parte de la ciudad enferma, o en condiciones de enfermar rápidamente, y otra que goza de buena o muy buena salud. Nada más lejos de nuestra opinión.

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La distinta “situación de calidad” de barrios o ámbitos de la ciudad o área metropolitana y las distintas técnicas jurídicas y políticas públicas que son aplicables para resolver las cuestiones que plantea ese situación diversa, no conlleva que la ciudad no deba ser entendida como un todo, un sistema de relaciones

Ello no es una afirmación retórica. Exige que el ordenamiento de respuesta a esa concepción global de la ciudad

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En concreto, es preciso no olvidar que en muchas ocasiones las políticas que permiten la existencia una parte de la ciudad como paradigma de la calidad son las mismas que exigen que el resto de la ciudad, o a otras ciudades limítrofes, avancen en la dirección contraria.

En este sentido destaco las conclusiones de la Reunión Regional Europea de Comités Nacionales Habitat II celebrada en Madrid los días 27 y 28 de noviembre de 1995, sintetizados en dos puntos que se consideraron esenciales:

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La ciudad es una forma de convivencia, consolidada históricamente, básica para el desarrollo sostenible de nuestras sociedades, que exige en estos momentos políticos que contemplen de forma integrada la competitividad, la cohesión social y la sostenibilidad.

La gobernabilidad de los territorios urbanos ha de basar su eficacia en la cooperación de las administraciones publicas, asumiendo el liderazgo de las políticas y proyectos básicos de las ciudades, facilitando la participación de todos los agentes y desarrollando el espíritu de ciudadanía basado en la participación activa en la vida urbana

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La primera conclusión aunque obvia debe repetirse: no hay desarrollo sostenible sin crecimiento económico, pero éste no es útil en el medio y largo plazo si no incorpora cohesión social, calidad ambiental y conservación de los recursos naturales para disfrute y utilización de las futuras generaciones.

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La ciudad ya consolidada se ha de transformar al tiempo que se conserva y se rehabilita y se vuelve a hacer de manera global. No debe aceptarse que la ciudad por una parte se transforma por otra se degrada y que sólo en una parte se rehabilita y en la otra se suburbializa.

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En este sentido hago mía también la afirmación, explicitada también en el documento final de la Reunión indicada, que la ciudad europea es una organización compleja caracterizada por la densidad de población y relaciones sociales, por la heterogeneidad de funciones y actividades, por la diversidad de sus habitantes, por la existencia de una cultura cívica y por la tradición de autogobierno.

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Cuando me refiero a la renovación como el resultado de conseguir o o no la transformación sostenible quiero destacar el hecho que en la ciudad es una realidad viva en una situación permanente de cambio (de ocupación, de actividad, de relación con el resto de la ciudad).

Hay partes de la ciudad que no son objeto de sustitución sistemática, como consecuencia de la materialización de una ordenación urbanística alternativa a la existente. Cuando se rehabilitan o mejoran, no necesariamente mediante una sustitución de los inmuebles, y aun cuando no lo hacen, la ciudad sigue transformándose, en el sentido que:

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- se mejoran o se degradan los espacios públicos, los equipamientos, las unidades inmobiliarias con destino comercial, industrial y residencial;

- mengua o crece la actividad económica y las oportunidades para la población que reside;

- se potencia el multifuncionalismo o la diversificación de usos,

- se modifica o se mantiene la estructura social y - se potencia la mixtificació o la concentración por

motivos económicos, étnicos, culturales o raciales.

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Creo que hay que rechazar la premisa que la política renovación urbana se destina singularmente a unos ámbitos urbanos degradados, para entenderla como un instrumento transformación sostenible de la ciudad ya construida, existente, ocupada y en funcionamiento económico y social.

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Las políticas y la gestión del Fondo Europeo de desarrollo regional, en su proyección urbana, también constatan esta idea de globalidad de la ciudad existentes, sin desconocer la importancia de la actuación en los ámbitos degradados.

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En este sentido la Decisión del Consejo de 6 de octubre de 2006 relativa a las directrices estratégicas comunitarias en materia de cohesión (2006/702/CE), que desarrolla del Reglamento (CE) nº 1083/2006 del Consejo, de 11 de julio de 2006, por el que se establecen las disposiciones generales relativas al Fondo Europeo de Desarrollo Regional, el Fondo Social Europeo y el Fondo de Cohesión y se deroga el Reglamento (CE) nª 1260/1999, afirma que en las ciudades y las áreas urbanas no sólo se concentran las oportunidades sino también los desafíos y que los programas dirigidos a las zonas urbanas pueden adoptar formas diferentes:

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a) Promover las ciudades como motores de desarrollo regional y promover la iniciativa empresarial, la innovación y el desarrollo de servicios,

b) b) Mejorar la situación de los barrios en crisis, mediante acciones encaminadas a fomentar la cohesión interna dentro de las aglomeraciones urbanas y medidas para rehabilitar el entorno físico, reurbanizar solares abandonados, en particular en antiguas zonas industriales, y conservar y desarrollar el patrimonio histórico y cultural, para evitar la expansión urbana descontrolada y propiciar las condiciones necesarias para un desarrollo económico sostenible.

c) Promover un desarrollo policéntrico y equilibrado mediante la expansión de la red urbana en el ámbito nacional y comunitario, que incluya conexiones entre las ciudades económicamente más fuertes y las demás zonas urbanas, incluidas las ciudades de pequeño o mediano tamaño.

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Ello exige promover la actividad económica y cultural de las ciudades como motores de desarrollo -también en los ámbitos con calidad económica y social-, mejorar los barrios en crisis y promover un desarrollo policéntrico y equilibrado de los sistema de ciudades o áreas metropolitanas.

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En definitiva queremos aproximarnos a la renovación urbana desde el derecho, básicamente desde el ordenamiento construido desde los títulos competenciales ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, pero con una determinada perspectiva: la renovación consiste en desarrollar, transformar de manera sostenible la ciudad consolidada entendida como un todo, como un sistema de relaciones.

No se trata sólo de las actuaciones sobre barrios o ámbitos degradados.

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La transformación de la ciudad de manera sostenible es una preocupación generalizada en nuestro entorno cultural

Un ejemplo Bélgica

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Bernanrd Pâques (web gridauh.univ-paris1.fr), inicia su aproximación terminológica con la definición del Consejo de Estado belga “(…) por renovación urbana debe entenderse el conjunto de operaciones que sobre una manzana o varias manzanas, intentan reestructurar, sanear o rehabilitar los centros urbanos a fin de reforzar su papel social y económico”. El Consejo de Estado belga insiste en el carácter global y lo diferencia también de las políticas de concesión de primas para la rehabilitación del habitat, en beneficio de personas físicas y personas jurídicas derecho privado (dictamen nº. L.23956/9 de 19 de junio de 1995).

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Esta vuelve a ser una perspectiva de abordar los problemas que plantean las partes de la ciudad degradadas o disfuncionalizadas de la ciudad.

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Una visión más global nos la ofrece la descripción que realiza del plan regional de desarrollo de Bruselas

Nos permite observar que la tipología de planes en el ordenamiento belga es parecida a la de nuestro ordenamiento cuando diferencia los planes territoriales (directores o de coordinación de los urbanísticos municipales o propiamente planes territoriales) y los planes municipales.

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El plan de Bruselas, sin embargo, es, en política inmobiliaria, notablemente más ambicioso -en la línea de principios, no sabemos de los resultados, y en lo que nosotros conocemos-, que los planes territoriales o directores territoriales de nuestro ordenamiento.

Señala como objetivos de la política inmobiliaria: evitar la privatización de las plusvalías generadas por las políticas públicas; instaurar el derecho de tanteo y retracto; penalizar la congelación de bienes inmobiliarios y penalizar o no incentivar las transacciones especulativas.

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La legislación dictada a partir de 1977 en la que el derecho belga de manera progresiva ya no dará cobertura a operaciones que desestructuran el territorio, expulsan a los habitantes y rompen el tejido urbano tradicional. De la lista de normas que relaciona Bernanrd Pâques se desprende la utilización de un amplio abanico de técnicas de intervención: subvenciones; demolición y reconstrucción de inmuebles públicos; adquisición municipal de inmuebles abandonados; derecho de retracto; nueva ordenación de lugares abandonados o económicamente susceptibles de mejora e importantes líneas de subvenciones para destinar las viviendas existentes a regímenes asimilados a la vivienda social.

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En el plano de los hechos : muchas ciudades tienen deficiencias en cuanto a la cohesión social y a la calidad ambiental y que son realidades dotadas de vida en constante transformación. En el plano de la opinión creo que reafirma que la dirección y resultado de ese proceso de transformación no debe dejarse al albur (a la mano invisible), de las reglas que rigen el mercado de inversión inmobiliaria.

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De hecho una breve ojeada a los países de nuestro entorno permite afirmar que no es posible, sin un importante grado de intervencionismo público, una política urbanística en el suelo urbano que tenga por objeto impedir que se rompa bruscamente el tejido social, garantizar el derecho a vivienda asequible e incorporar la vivienda de segunda mano en el mercado inmobiliario en condiciones competitivas de calidad, no sólo de precio, con la vivienda nueva.

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APARTADO 4

Nuestro ordenamiento. Cuatro grandes ámbitos: el suelo urbano consolidado y no consolidado que se transforma por impulso del mercado o que precisa de actuaciones públicas y fuertes inversiones

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En el suelo urbano debemos diferenciar, de acuerdo con la clasificación que establece la legislación autonómica, entre:

- el suelo urbano consolidado (el que tiene al condición de solar o el que pueda alcanzarlo con la realización de los servicios y dotaciones que le faltan) y

- el no consolidado (el que es objeto de una ordenación urbanística alternativa que exige sustituir la urbanización y ocupación existente)

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Suelo urbano consolidadoPlaza Real Barcelona

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Suelo urbano consolidadoCalle Robadors (Barcelona)

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Suelo urbano consolidado

Museo Guggenheim Bilbao

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Suelo urbano no consolidado ya transformado : Diagonal Mar visto desde el Forum

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Suelo urbano no consolidado zona Diagonal Mar

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Suelo urbano no consolidado zona Diagonal Mar

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2.1- El suelo urbano consolidado Los deberes de los urbanísticos de los propietarios en el suelo

urbano consolidado (una parte de los terrenos en situación de suelo urbanizado de acuerdo con la LS2008) se establecen en el artículo 9 LS2008: deber de rehabilitación y conservación y de edificación en el plazo que establezca la legislación urbanística. A su vez los propietarios del suelo urbano consolidado, que sin cesiones de suelo puede alcanzar la condición de solar, están obligados completar la urbanización en los términos que establezca la legislación urbanística autonómica (nada dice sobre ello la LS2008)

.

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En este suelo la transformación está en manos de la propiedad privada sometida a las técnicas de control de policía administrativa, ejercidas, principalmente, a través de las licencias de edificación y uso y de órdenes de ejecución

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La consecuencia es que la transformación de una gran parte del suelo urbano no consolidado no depende del ejercicio de potestades administrativas.

Las posibilidades de transformación, de renovación y de mejora de este suelo dependen de la decisión de los propietarios, condicionados:

a) por la legislación jurídico-privada, en especial, la legislación de arrendamientos urbanos y la legislación de propiedad horizontal, y

b) por las condiciones de oferta y la demanda del mercado inmobiliario en el sector concreto donde se encuentra el edificio.

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Es una situación conocida: a nuestras ciudades las van regenerando, cambiando y modificando en el ámbito del suelo urbano consolidado las promociones inmobiliarias privadas.

Los promotores, para realizar transformaciones aisladas en el suelo urbano consolidado, precisaban de un crecimiento constante y desmesurado del precio del suelo urbano, en una espiral sin fin.

Para obtener suelo, cada vez y en cada concreta ocasión, han de vencer las exigencias de los propietarios y arrendatarios que, al precio inmediatamente inferior del mercado, aún no estaban dispuestos a vender y desocupar los inmuebles para derruirlos y sustituirlos.

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Para transformación sostenible de este ámbito de la ciudad consolidada se están estableciendo nuevas políticas públicas y hay novedades y cambios normativos significativos que examinaremos.

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Pero todo ello no será comprendido sin advertir que con un mismo régimen jurídico hay dos realidades totalmente distintas:

- las que pueden transformarse por impulso del mercado y - las que tienden, o han alcanzado ya, la falta de capacidad

para generar actividad económica, retener a la mano de obra cualificada y de garantizar la cohesión social y la calidad ambiental.

En estos dos entornos, un mismo régimen jurídico, el deber de conservación y rehabilitación establecido en el artículo 9 LS2008, tendrá alcance y efectos totalmente distintos.

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercadoEdificio grupo Godó

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercadoEdeficio Grupo Godó Barcelona

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercadoEdifico de oficinas rehabilitado integralmente plaza Francesc

Maciá Barcelona

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercadoEdificio residencial totalmente rehabilitado en al zona alta de

Barcelona

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercado Edificio residencial totalmente rehabilitado en al zona alta de

Barcelona

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercadoEdificio residencial en proceso de transformación en Avenida de Sarrià Josep Tarardelles Barcelona

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que pueden transformarse por impulso del mercadoEdificio residencial cercano al anterior que podría ser objeto de un proceso de transformación (es el último sin rehabilitar con frente a la plaza Francesc Macià Barcelona)

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercado

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercadoDos edificios de vivienda protegida y equipamientos insertados en una trama urbana fuertemente degradada (calle del Carme esquina Agustí Durán i Sampere i Roig)

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercadoVisión del entorno del edificio de obra nueva de vivienda protegida (visón calle Roig)

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercadoVisión del entorno del edificio de obra nueva de vivienda protegida

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercadoVisión del entorno del edificio de obra nueva de vivienda protegida (calle Roig)

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercadoCalle Carme en la manzana que se encuentra con la calle “Malnom

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Calle del “Malnom” esquina calle “Carme”

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Veamos ejemplos de suelo urbano consolidado que no pueden transformarse por impulso sólo del mercadoCalle del “Malnom” esquina calle “Carme”

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Veamos ejemplos de ámbitos de suelo urbano consolidado susceptibles de

ser rehabilitados por el mercado con impulso público

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Recordémoslo

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De Bellvitge a Manhattan

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El suelo urbano no consolidado

El suelo urbano no consolidado lo delimita el planeamiento urbanístico al establecer una ordenación alternativa a la ocupación y urbanización existente.

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En la LS2008 el suelo urbano no consolidado en su conjunto y el que ahora nos interesa, incluye las actuaciones en suelo urbano, que forman parte de polígonos de actuación que son objeto de ejecución completa y sistemática, definidas como las actuaciones de transformación urbanística de urbanización que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado y las de dotación (artículo 14 1 a. 2 y 14 1 b LS2008) y los deberes están establecidos en el artículo 16 LS2008

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La LS 2008 establece las condiciones básicas para ejercer el derecho de propiedad urbana (en terminología STC 161/2001) o del suelo, al establecer cuáles son las actuaciones de transformación urbanística (artículo 14 LS 2008) y al establecer los derechos y deberes para todas ellas (artículo 16 LS 2008).

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Este suelo incluye dos realidades muy distintas que la legislación urbanística no delimita con precisión. Al igual que en el caso anterior, la norma identifica un mismo supuesto de hecho para dotarlo de un régimen de deberes y derechos uniforme, pero el supuesto incluye dos realidades muy distintas.

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La primera, las áreas de la ciudad en las que existen muchas plusvalías subyacentes como consecuencia del crecimiento de la ciudad y en las cuales el precio de la venta de las nuevas edificaciones permitirá absorber una sustitución total y la creación de una nueva ciudad (que conlleva necesariamente para su financiación el desplazamiento, al menos parcial, de la población residente).

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La segunda, las áreas que exigirán fuertes inversiones públicas para poder proceder a la sustitución o renovación del tejido urbano existente y que coinciden con las áreas más degradadas, para las que se prevé una reordenación urbanística, sin desplazamiento de la población residente, que no sólo mejora la urbanización, sino que altera y sustituye la ocupación.

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Suelo urbano no consolidado que no transforma el mercado

Es paradigmática la actuación en el barrio de la Mina

El barrio de La Mina, planeado y edificado en dos fases entre 1957 y 1975, es uno de los barrios sociales más característicos del desarrollismo de los años sesenta.

Fue planificado para dar vivienda a los barraquistas del barrio Pekín , del Camp de la Bota, de La Perona, Can Tunis, Carmelo etc., como respuesta al aluvión inmigratorio que recibió Barcelona entre 1940 y 1969.

En 1975 hay censados un total de 15.133 habitantes

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El Camp de la Bóta i el barri de Pequin, a cavall dels termes de Sant Adrià i Barcelona. La línia del terme la marca exactament la claveguera que desemboca en el mar justament en el centre de la foto.

Font: Arxiu municipal de Sant Adrià de Besòs

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1959 La Comissió d'Urbanisme de Barcelona aprova el primer Pla Parcial de la Mina, que preveu la construcció de cases amb planta baixa i pis.

1967 Es modifica el Pla Parcial de la Mina i s'inclou una densitat de població de 706 habitants per hectàrea.

1970 S'inicia la construcció dels habitatges de la Mina.1971 Al Camp de la Bóta hi ha 692 barraques.1973 S'inicia l'ocupació dels pisos de la Mina.

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El president del govern, Carlos Arias Navarro, assisteix a una inauguració en el polígon de La Mina el 16 de juny de 1974. Hi assisteixen les autoritats locals i provincials i algun ministre. En la foto podeu observar la comitiva travessant la plaça del Centre Cívic Foto arxiu municipal

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El president del govern, Carlos Arias Navarro, assisteix a una inauguració en el polígon de La Mina el 16 de juny de 1974. Hi assisteixen les autoritats locals i provincials i algun ministre. En la foto podeu observar en primer pla, a l'esquerra de la foto, l'alcalde Francisco Roqueta Prats. A l'altre costat d'Arias, l'alcalde de Barcelona, Enrique Masó, i el ministre. Darrera d'Arias, amb el cap ajupit, el governador civil Rodolfo Martín Villa. Foto arxiu municipal.

APARTADO F)

Lista de técnicas que utiliza o puede utilizar el legislador autonómico y estatal (planes de vivienda) para impulsar la transformación sostenible del suelo urbano consolidado

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1.-El sistema de viviendas públicas dotacionales y las ayudas al alquiler en el suelo urbano consolidado

Legislación vasca, catalana, valenciana, madrileña, navarra …

Plan estatal de vivienda 2009 /2012 (no aplicable al Pais Basco y Navarra)

Ayudas planes de vivienda autonómicos

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2.-Las nuevas tipologías de vivienda protegida en alquiler

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Las modalidades previstas en el Real Decreto 2066/2008, regulador del Plan de Vivienda estatal 2009-2012

Las viviendas en régimen de arrendamiento, para poder incorporar la nueva modalidad de viviendas protegidas para arrendamiento con opción de compra, se definen de forma distinta a los palens anteriores

Las viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación, con destino a viviendas protegidas para arrendamiento, se agrupan también en el régimen especial, general y concertado.

El precio de cada régimen se establece en función del precio máximo de referencia para el préstamo concertado, que coincide con el precio máximo de venta de los regímenes especial, general y concertado homólogos para la modalidad de venta

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Lo que se reduce son los dos períodos mínimos de arrendamiento que ahora serán de 10 o 25 años, correspondiente una renta máxima anual del 4,5 del precio de referencia (para cada modalidad especial, general y concertada) en los contratos de 25 años y de un 5,5,% anual en los contratos.

Estos porcentajes se aproximarían a lo que ha sido el denominado PER histórico de la vivienda (los años que se tarda en recuperar la inversión inicial mediante el alquiler de la vivienda)

Una vez transcurran estos períodos, al igual que en el régimen jurídico inmediato anterior, son susceptibles de venderse como vivienda protegida (según la modalidad que corresponda), mientras perdure el periodo de calificación.

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3. Fomento de la conservación y de la rehabilitación.

Objetivos de los planes de vivienda y del Plan de rehabilitación de viviendas.

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Vertebrar las políticas dirigidas a la conservación y rehabilitación del parque de viviendas y establecer el sistema y el calendario para la revisión y actualización del parque de viviendas.

Actuaciones para rentabilizar el parque privado de viviendas en alquiler con baja rentabilidad a causa de la existencia de contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, de prórroga forzosa.

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4.- Declaración de áreas sujetas a derechos de tanteo y retracto

Una técnica especialmente importante en el suelo urbano consolidado, regulada de manera muy diversa en las distintas legislaciones autonómicas

Régimen ley catalana del derecho a la vivienda (en favor de terceros)

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El artículo 15.4 LDVC de la Ley señala que:

“Los derechos de tanteo y retracto pueden ser ejercidos por la Administración pública ya sea por cuenta propia, ya sea en favor de los promotores a los que se refiere el artículo 51, ya sea en favor de los sujetos a los que se refiere el artículo 87.3.”

El artículo 51 se refiere a los promotores sociales de vivienda.

El artículo 87.3 se refiere a los siguientes sujetos: La Administración de la Generalitat ejerce los derechos de adquisición en beneficio propio, del municipio o de los promotores públicos a que se refiere el artículo 80.2, así como en favor de entidades sin ánimo de lucro cuyo objeto sea el alojamiento de colectivos vulnerables que necesitan una tutela especial, o en favor de personas físicas inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial, que deben subrogarse en la posición de la Administración. En este último caso, la persona beneficiaria del derecho de adquisición es la que sea seleccionada en el proceso de adjudicación establecido por la presente ley para la adjudicación de viviendas de protección oficial.

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5.-La reserva de suelo para vivienda protegida en suelo urbano consolidado

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6.-. El deber de conservación y rehabilitación

Su regulación en la LS 2008.

El deber de conservación y rehabilitación: su límite (el examen de algunas normas autonómicas representativas del estado de la cuestión).

La importancia del deber de conservación y rehabilitación en la transformación sostenible de la ciudad existente: técnicas y consecuencias diversas en las áreas en que la transformación pueda ser impulsada por las reglas del mercado, o en áreas degradadas, en las que el impulso sólo del mercado no será suficiente para impulsar su desarrollo.

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Definición del deber de conservación y rehabilitación y el límite de su exigibilidad constituido por la declaración de ruina.

La visión sesgada de la jurisprudencia contencioso-administrativa en materia de declaración de ruina, por el hecho de dar respuesta a la resolución de conflictos que tienen su origen en la voluntad de resolver contratos de arrendamiento o derribar edificios protegidos.

La ruina técnica, económica y urbanística.

La protección de los ocupantes legales y el rigor en la exigencia del cumplimento del deber de conservación y rehabilitación.

La actuación en los edificios de viviendas y viviendas que por su estado suponga un peligro para la seguridad o salud de las personas.

El deber de conservación y rehabilitación: la exigibilidad al propietario y a los usuarios.

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7 .-Impulso y garantía de la calidad del parque inmobiliario con destino residencial.

La cédula de habitabilidad

La inspección técnica de los edificios de viviendas.

Libro del edificio

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8.-El derecho de retorno y realojamiento.

Importancia para los ocupantes legales en los procesos de ejecución, en sentido amplio, del planeamiento urbanístico.

Definición y alcance.

El derecho de retorno en las actuaciones de transformación urbanística sistemática a través de sistemas de actuación de gestión privada

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El derecho de retorno en las actuaciones expropiatorias aisladas o en régimen de sistema de actuación por expropiación.

El derecho de retorno en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias.

El procedimiento que rige en el derecho de retorno, el alojamiento provisional y la incidencia del artículo 118 LAU 1964.

141

9.-El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación: la expropiación, la inclusión en el registro de solares y la institución de la venta y la sustitución forzosa.

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10 .-Dos técnicas para coadyuvar a la rehabilitación, la expropiación o la ocupación temporal en edificios en régimen de propiedad horizontal y los convenios de rehabilitación.

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11. Las órdenes de ejecución de obras de reparación y de seguridad y salubridad.

Las órdenes de ejecución

La distinción entre las órdenes de ejecución de obras de conservación y las de ejecución de obras de seguridad y salubridad.

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12.-La desocupación permanente, la sobreocupación y la infravivienda.

Las viviendas desocupadas permanentemente.

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En el fondo late un problema de escasez de oferta de vivienda en alquiler y un debate ideológico o metajurídico, sobre la función de los inmuebles con destino a vivienda, que difícilmente se resuelve sólo con la determinación del fenómeno, a través del grado de provisionalidad y de los períodos de intermitencia del uso.

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Una vez acreditado que la construcción de estos inmuebles consume un recurso no renovable, para justificar cualquier decisión que se plasme en una norma, el legislador realiza una valoración implícita o explícita (del crecimiento económico a corto plazo, estratégica sobre el modelo de desarrollo, ideológica o de interés público para incrementar la oferta de viviendas en alquiler) sobre si se debe potenciar o penalizar, desde los poderes públicos, la opción de utilizar las viviendas como:

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a) un bien sólo de uso (potenciar o no el alquiler);

b) un bien de uso y a su vez de “inversión” si se adquiere la propiedad (potenciar o no la vivienda en propiedad o los derechos reales de superficie);

c) un bien de inversión para explotar económicamente la cesión de su uso (potenciar o no las sociedades de inversión inmobiliaria cuya actividad principal sea el arrendamiento de viviendas y en general la incorporación de las viviendas al mercado de alquiler), y

d) un bien de inversión, a modo de refugio y seguridad patrimonial o de oportunidad de negocio, a la espera de obtener plusvalías con su venta futura (potenciar o penalizar la inversión en segundas residencias y viviendas vacías a la espera de ser vendidas).

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En definitiva, todo ello constata la dificultad de definir las viviendas vacías, la existencia de opciones y técnicas diversas, posiciones estratégicas e ideológicas distintas y una preocupación y sensibilidad común tanto en España como en el resto de Europa, para evitar la concurrencia simultánea, en determinadas áreas, de parques inmobiliarios significativamente vacíos y escasez de oferta en alquiler.

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Las viviendas sobreocupadas.

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Se puede considerar sobreocupación o hacinamiento cuando la población dispone de menos de 10 m2 por persona, y de hacinamiento crítico en el umbral de los 6 m2 (ver por ejemplo, Colectivo IOÉ, 2005). Este indicador se constituye, según Bayona Carrasco, como uno de los más utilizados para identificar situaciones de precariedad habitacional (ver Myers y Baer, 1996).

Colectivo IOÉ: Inmigración y vivienda en España, Ministerio de Asuntos Sociales, Documentos del Observatorio Permanente de la Inmigración, 2005. http://www.nodo50.org/ioe/investigaciones_libros.php?op=libro&id=57.

MYERS, Dowell; BAER, William. “The changing problem of overcrowded housing”, Journal of the American Planning Association, 1996. vol. 62, núm. 1, p. 66-85.

•

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Los inmuebles en situación de infravivienda. Los medios de prueba para la detección de la

desocupación permanente, la sobreocupación y la infravivienda.

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Consecuencias de la detección de utilizaciones y situaciones anómalas de las viviendas.

La desocupación permanente como utilización anómala de una vivienda o de un edificio de viviendas.

La sobreocupación como utilización anómala de una vivienda o de un edificio de viviendas.

Actuaciones de intervención para la conservación y rehabilitación de las viviendas sobreocupados y de su entorno y las actuaciones de prevención y fomento.

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Así, en las situaciones en que se acredita la utilización anómala de la vivienda, se pueden adoptar, según el caso, las resoluciones o medidas provisionales siguientes:

–La declaración de infravivienda, que de acuerdo con el apartado 3 del artículo 44, debe acordase debe acordarse, previa tramitación del expediente contradictorio, y que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta declaración si implica una prohibición de disponer de la vivienda en los términos del apartado 1, tiene el mismo régimen legal que las establecidas por el artículo 26.1 de la Ley hipotecaria del Estado, y debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo que establezca la norma sectorial aplicable.

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La sanción y, en su caso, la medida cautelar que corresponda, por las diversas infracciones que pudieran cometerse al hilo de los usos anómalos de la vivienda. Por ejemplo y, entre otras, las siguientes: vulnerar las normas de habitabilidad de la Generalitat o la normativa técnica de obligado cumplimiento; transmitir, alquilar o ceder el uso de viviendas que no cumplen las condiciones de habitabilidad; incumplir el deber de conservación y rehabilitación, ….

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prestar suministros de agua, gas, electricidad u otras energías alternativas si no se ha obtenido la cédula de habitabilidad; negarse a suministrar datos a la Administración u obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección, en el ejercicio de las competencias establecidas por la presente Ley; no disponer del certificado de inspección del edificio en los supuestos en que sea exigible; promover la sobreocupación de una vivienda o destinar una vivienda a uso no residencial sin disponer de la oportuna autorización.

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Se advierte la posibilidad que en materia de utilización anómala de las viviendas unos mismos hechos pueden constituir conductas tipificadas como infracciones distintas (por ejemplo, exigir el pago por ocupar en condiciones que linden el hacinamiento una vivienda que no cumple las condiciones de habitabilidad, puede tipificarse como promover la sobreocupación y ceder el uso de viviendas que no cumplen las condiciones de habitabilidad).

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–La orden de ejecución de obras y de los cambios, reparaciones, adecuaciones o cese de uso que sean precisos, especialmente el cese de uso en los supuestos de sobreocupación sin existir lazos familiares o la situación de infravivienda, o alternativamente la orden de desalojo y la de clausura de las viviendas.

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–La expropiación, la venta forzosa o la sustitución por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación de la revocación o la declaración de ineficacia sobrevenida de la cédula de habitabilidad o la declaración de inhabitabilidad, cuando iniciadas las actuaciones por presunta situación de infravivienda se acredita que es posible cumplir con las condiciones de habitabilidad.

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–La expropiación del inmueble por incumplimiento de la función social de la propiedad por haber incurrido en sobreocupación.

–La expropiación temporal del usufructo por incumplimiento de la función social de la propiedad, para acordar el alquiler forzoso de la vivienda.

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–La declaración de áreas de tanteo y retracto o de áreas de conservación y rehabilitación en las zonas con alta concentración de viviendas desocupadas o de infravivienda.

–La medida cautelar de precintar el local.

–La medida cautelar de interrumpir los suministros de energía eléctrica, agua o gas en los espacios que sean objeto de utilización ilegal.

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No existe, pues, una competencia atribuida en materia de la utilización anómala por sobreocupación, desocupación permanente y situación de infravivienda, sino competencias para adoptar resoluciones que son consecuencia de esas situaciones

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La tensión, en los supuestos de sobreocupación, entre propietarios, arrendatarios y ocupantes.

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13 La mediación residencial

La Ley catalana 15/2009, de mediación en el ámbito del derecho privado, ha abierto el sistema inicialmente diseñado para la mediación familiar, a todo el ámbito del derecho privado y al que denomina mediación comunitaria, ciudadana o social

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Objetivos que nos fijamos

1.-Los principios que deben orientar la actuación de los poderes públicos dirigida a hacer posible la transformación sostenible d e las ciudades

Los principios que deberían orientar la actuación de los poderes públicos serían principalmente los siguientes:

a) La conservación y la que la rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial debe ser progresiva y global sin crear ámbitos de la ciudad degradados físicamente o disfuncionalizados que faciliten la exclusión social. Es preciso impedir la destructuración del suelo urbano, la expulsión progresiva de los que residen en él de forma habitual y permanente y la ruptura brusca del tejido social urbano.

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• b) La rehabilitación y la conservación del patrimonio inmobiliario residencial debe permitir el desarrollo de políticas de promoción de la vivienda protegida o asequible en el suelo urbano y garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada a las personas que ya residen con carácter permanente y habitual en el suelo urbano.

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• c) La inversión de los propietarios y de los poderes públicos destinada a mejorar y a rehabilitar el patrimonio inmobiliario residencial existente, debe generar rentabilidad económica y social y permitir adecuar la oferta de la vivienda de segunda mano a las necesidades de la demanda del mercado inmobiliario.

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d) La protección del patrimonio cultural debe de llevarse a cabo de manera integrada con las estrategias de transformación sostenible de toda la ciudad.

e) La intervención de los poderes públicos debe favorecer el desarrollo y la transformación del suelo urbano mediante programas de actuación dotados económicamente de manera suficiente, flexibles y adaptados a las dinámica sociales, que den respuesta al hecho de que el suelo urbano, desde la perspectiva de la ocupación residencial, es un ámbito dinámico y clave para garantizar la cohesión social.

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2.-La necesidad de información que permita adoptar las decisiones adecuadas.

Se trata de anticiparse a los problemas, de diagnosticarlos a tiempo, para actuar también a tiempo.

Las Administraciones Públicas deberían constituir una base de datos del patrimonio inmobiliario residencial que permitiera conocer su situación desde el punto de vista arquitectónico, jurídico y social.

Deberían identificarse los inmuebles cuyo uso principal es el residencial, por su referencia catastral e incorporar los datos de ocupación de los inmuebles del padrón municipal de habitantes, de los catálogos de edificios protegidos, de las declaraciones como bienes de interés cultural, de los test, certificaciones de adecuación e inspecciones periódicas de las condiciones técnicas y funcionales de los inmuebles. Estos datos deberían completarse a través de las encuestas pertinentes para poder perfilar de manera más completa la información

Esta base de datos debería ser utilizada necesariamente en la elaboración de los planes e incorporarse su valoración a su agenda social. A su vez permitiría delimitar las áreas de actuación en materia de rehabilitación y regeneración urbana, para definir las políticas de subvención o de reconversión de viviendas existentes en protegidas o, cualquier otra, actuación pública que se realizará en la ciudad existente.

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3.-Los poderes públicos deben liderar el proceso de transformación sostenible de la ciudad : la creación de empresas públicas de rehabilitación y un fondo para la rehabilitación que pudiera auto financiarse

Las Administraciones Públicas deberían ponderar las eventuales ventaja de la creación de una o varias empresas públicas de capital íntegramente público o participado por otras Administraciones públicas, cajas o bancos y operadores privados, con el objeto de promover la rehabilitación del parque inmobiliario residencial. Estas empresas deberían realizar actuaciones directas y de asesoramiento, impulso o apoyo al sector privado en materia de rehabilitación (tanto a las empresas de promoción en sentido estrito, como a las de formación o divulgación).

Deberían identificarse los inmuebles cuyo uso principal es el residencial, por su referencia catastral e incorporar los datos de ocupación de los inmuebles del padrón municipal de habitantes, de los catálogos de edificios protegidos, de las declaraciones como bienes de interés cultural, de los test, certificaciones de adecuación e inspecciones periódicas de las condiciones técnicas y funcionales de los inmuebles. Estos datos deberían completarse a través de las encuestas pertinentes para poder perfilar de manera más completa la información

Esta base de datos debería ser utilizada necesariamente en la elaboración de los planes e incorporarse su valoración a su agenda social. A su vez permitiría delimitar las áreas de actuación en materia de rehabilitación y regeneración urbana, para definir las políticas de subvención o de reconversión de viviendas existentes en protegidas o, cualquier otra, actuación pública que se realizará en la ciudad existente.

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4.-La redefinición del deber de conservación y rehabilitación y de su límite.

La conservación y la rehabilitación del parque inmobiliario residencial de las ciudades catalanas deben tener por objeto hacer posible su transformación económica, social y medioambientalmente sostenible. Esto exige:

a) Que los propietarios de los inmuebles el uso principal de los cuales es residencial, adecuen los usos, las edificaciones y las instalaciones a las condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad y a los valores arquitectónicos paisajístico y medioambientales exigidos por las normas vigentes y aplicables de ordenación de la edificación, de vivienda, de protección del patrimonio cultural, de protección del medio ambiente y urbanismo y en las determinaciones previstas en los planes que las desarrollan.

b) Al establecer las posibilidades de declaración de ruina el legislador debería ponderar si los propietarios han cumplido o no, de manera adecuada, con sus deberes de conservación y rehabilitación, cuando la declaración de ruina pueda significar la resolución de contratos de arrendamiento en situación de prórroga forzosa y con incrementos de renta limitados o congelados. En general, debe estarse siempre atento a las consecuencias sociales que pueda tener la exigencia del cumplimiento estricto del deber de conservación y rehabilitación

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5.-La conservación y rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial debe ser un instrumento: a) para garantizar el derecho la vivienda de los colectivos que ya viven en la ciudad consolidada mediante las ayudas a la transformación sostenible de los inmuebles y b) para generar nuevas viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

El fomento de la rehabilitación y conservación del patrimonio inmobiliario residencial debería ser una de las líneas preferentes en los programas de viviendas protegidas por los poderes públicos para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.

El incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación puede ser regulado como un supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad, que es una causa de utilidad pública e interés social que legítima la expropiación total o temporal del uso.

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6.- Debe intentarse que los inmuebles cumplan como mínimo con las condiciones básicas de seguridad, funcionalidad y habitabilidad.

Las políticas de policía administrativa y de fomento deben dirigirse al cumplimiento de las condiciones básicas de seguridad ( garantizar la estabilidad, la solidez y la seguridad del edificio y eliminar las deficiencias constructivas que afecten o puedan afectar las condiciones de habitabilidad), las condiciones básicas de funcionalidad (que garanticen que la disposición y dimensión los espacios y la dotación de las instalaciones es la adecuada para facilitar el uso residencial de las viviendas y que garanticen la accesibilidad de los ocupantes) y las condiciones básicas de habitabilidad.

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En los casos que para cumplir con esas condiciones básicas o con la adecuación del inmueble a las nuevas necesidades de la demanda, se otorguen ayudas económicas públicas, debe actuarse bajo el principio de recuperación, directa o indirecta, del dinero público empleado.

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7.-La legislación debería propiciar la finalización convencional de los procedimientos incoados para ordenar el cumplimiento del deber de rehabilitación y conservación y la formalización del compromiso de desarrollar programas de rehabilitación y readecuación de los inmuebles a las nuevas necesidades de la demanda inmobiliaria.

En los procedimientos administrativos incoados para exigir el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación debería actuarse siguiendo los criterios siguientes:

a) Permitir que todas las personas, los derechos e intereses de las cuales, se puedan ver afectados, tengan la oportunidad de participar en la toma decisiones..

b) Que la Administración ayude a formular propuestas de adecuación a las condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad y a los valores arquitectónicos, paisajísticos y medioambientales, lo más eficaces y eficientes posibles, en el caso concreto, desde el punto de vista económico social y medioambiental

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c) Que La Administración propicie la finalización convencional del procedimiento con el establecimiento de un programa de actuaciones obligatorias, cuando corresponda subvencionado, que permita que la vivienda de segunda mano se incorpore al mercado inmobiliario en condiciones competitivas de calidad y funcionalidad respecto de las viviendas de nueva construcción.

d) Que las ayudas económicas, como hemos dicho, que otorgue la Administración, bien comporten la conversión de todas o algunas de las viviendas en protegidas, bien su recuperación futura cuando se produzca la transmisión del inmueble.

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8.-Establecer legalmente la posibilidad de declarar de interés social la ocupación de elementos comunes o privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal, al objeto de que las comunidades de propietarios puedan ser, en determinados supuestos, los beneficiarios de su expropiación.

Cuando se ordene el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, la Comunidad propietarios, en los supuestos de propiedad horizontal, deberían poder solicitar en determinados supuestos, la iniciación de un procedimiento expropiatorio en beneficio de la Comunidad de propietarios de los elementos imprescindibles para garantizar el establecimiento de las condiciones de uso efectivo y adecuado del inmueble.

A esta petición debería acompañar un proyecto técnico, una memoria que acredite la necesidad ocupación y la documentación exigible para obtener las autorizaciones que legalmente correspondan para realizar la obra o actividad

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9.-La delimitación de áreas de conservación y rehabilitación

En estas áreas de conservación o rehabilitación deberían poderse utilizar todas las técnicas que ayudan a la transformación sostenible de la ciudad. Expropiación, adquisición por acuerdo, pactos con los ocupantes, derecho de tanteo y retracto, conversión de viviendas en viviendas de protección pública, subvenciones susceptibles de ser recuperadas o acuerdos con las comunidades de propietarios para incentivar procesos de rehabilitación a medio y largo plazo.

En estas áreas deberían actuar de manera preferente en las empresas públicas de rehabilitación, de tal modo que al liderar estos procesos, se demostrará la posibilidad de generar y materializar las plusvalías subyacentes en el suelo urbano en beneficio de los ocupantes y los propietarios, todo ello con criterios de justicia social.

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10. El establecimiento de mecanismos legales que permitan que las ayudas en rehabilitación, bien conlleven la conversión de los inmuebles en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, bien la recuperación de las ayudas, cuando se transmite a terceros el inmueble rehabilitado con dinero público

Las políticas de vivienda que se proyectan sobre el patrimonio inmobiliario existente deben luchar:

a) contra la degradación progresiva de áreas concretas de la ciudad, que progresivamente serán el hábitat natural de concentración de los más pobres,

y b) satisfacer el derecho a la vivienda en condiciones adecuadas a los colectivos sociales con mayores problemas económicos y con mayor riesgo de exclusión social que ya viven en esa ciudad (en propiedad, en alquiler o a precario).

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Estas políticas precisan de muchos más recursos económicos y mayor esfuerzo de gestión que las promociones de vivienda protegida de nueva construcción en el suelo urbanizable o en el suelo urbano no consolidado (donde se pueden establecer reservas de vivienda protegida por el planeamiento sin coste económico directo para la Administración) y en el suelo que es de propiedad pública.

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11 El establecimiento progresivo de las inspecciones periódicas de los aspectos funcionales, de seguridad y de habitablidad de los inmuebles residenciales

Los test técnicos del estado de las edificaciones, los informes e inspecciones periódicas y obligatorias de las edificaciones residenciales, son un complemento técnico imprescindible para garantizar que se cumple el deber legal de conservación y rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial.

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Su regulación legal debe ser cautelosa y flexible. La cautela es imprescindible dado que la objetivación y acreditación de las deficiencias de todo el parque inmobiliario a la vez (no podemos olvidar el porcentaje del parque inmobiliario que supera los 40 o 50 años de antigüedad es muy alto) puede significar un alud declaraciones de ruina y un alud de deficiencias a subsanar. A su vez la a flexibilidad de la norma es exigible para dar respuesta a determinados supuestos en los que ya es imprescindible exigir el test o inspección (piénsese en la venta de vivienda protegida de segunda mano, en la que el precio es tasado pero se aplica a transacciones de inmuebles, cuyo mantenimiento y conservación puede haber sido muy distinto)

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normativa autonómica y estatal sobre rehabilitación y renovación

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