el leasing habitacionmal y el credito de financiamiento de …
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EL LEASING HABITACIONMAL Y EL CREDITO DE FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA A LARGO PLAZO EN U.V.R. UN ESTUDIO COMPARADO
PRESENTADO POR NICOLÁS LÓPEZ PIÑEROS
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES FACULTAD DE DERECHO
2004
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TABLA DE CONTENIDO. INTRODUCCIÓN..................................................................................................................................... 2 CAPITULO I............................................................................................................................................. 4
El Leasing.............................................................................................................................................. 4 Naturaleza del contrato...................................................................................................................... 5 Características. ................................................................................................................................ 14 Operación de Leasing...................................................................................................................... 15 Las partes y sus obligaciones. ......................................................................................................... 17 El leasing como contrato autónomo. ............................................................................................... 21 Modalidades de Leasing.................................................................................................................. 24 Aspectos Contables y Tributarios.................................................................................................... 30 Ventajas y desventajas del Leasing frente al Crédito bancario. ...................................................... 35
LEASING CREDITO BANCARIO.......................... 37 CAPITULO II.......................................................................................................................................... 38
El leasing Habitacional........................................................................................................................ 38 El leasing habitacional en Chile ...................................................................................................... 39 Ventajas del Leasing Habitacional en Chile.................................................................................... 43 Leasing habitacional en Colombia. ................................................................................................. 48 Reglamentación del Leasing Habitacional. ..................................................................................... 49 Aspectos Tributarios........................................................................................................................ 53
CAPITULO III ........................................................................................................................................ 55 Historia De Los Sistemas De Financiación En Colombia................................................................... 55
El UPAC ( Unidades de Poder Adquisitivo Constante) ; primer mecanismo de financiación de vivienda. .......................................................................................................................................... 55 La Unidad de Valor Real (UVR).................................................................................................... 56 Antecedentes. .................................................................................................................................. 56 Descripción del contrato del contrato de Crédito Hipotecario en Colombia. ................................. 65
Capitulo IV.............................................................................................................................................. 67 Proyecto de Contrato de Leasing Habitacional en Colombia.............................................................. 67
Descripción:..................................................................................................................................... 67 Leasing Habitacional....................................................................................................................... 67 Gastos de Escrituración. .................................................................................................................. 71
TITULARIZACIÓN. .............................................................................................................................. 74 CONCLUSIONES................................................................................................................................... 77 LEASING CREDITO BANCARIO.......................... 77
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INTRODUCCIÓN.
En Colombia la financiación de vivienda se ha dado por sistemas tradicionales de créditos hipotecarios
basados en unidades constantes de valor como lo fueron el sistema del UPAC y actualmente en el
sistema de la UVR.
A principio del año 2003, se estableció un nuevo sistema de financiación de vivienda por medio de la
Ley 795 de 2003, llamado leasing habitacional.
Este trabajo consiste en hacer un estudio de las diferentes formas de leasing que existen en Colombia:
El leasing financiero y el leasing operativo entre otros, para luego identificar con cuál de los dos se
puede identificar el leasing habitacional
Después de este primer paso, se estudiará el crédito de financiamiento de vivienda a largo plazo basado
en UVR., para hacer un análisis comparativo entre los dos mecanismos de financiamiento de vivienda.
De este estudio se pretenden sacar conclusiones de los beneficios y problemas de cada uno a nivel
financiero y tributario, para dar una guía al ciudadano colombiano en la toma de decisión acerca del
método de financiación que más le beneficie.
Además se pretende analizar si el método propuesto por el gobierno en este año puede suplir los
problemas del UVR., o si por el contrario son métodos de financiamiento totalmente diferentes y de
esta forma, proponer alguno de los dos como el más eficiente en el mercado de vivienda colombiano.
Para cumplir con este objetivo se estudiarán las fuentes de información acerca del tema en cuestión
como lo son, la doctrina, la jurisprudencia, las normas, a nivel Nacional ya nivel comparado, se
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realizaran entrevistas en las entidades de crédito que estén estructurando el sistema de leasing
habitacional, de forma que se pueda llegar a una conclusión consistente.
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CAPITULO I
El Leasing.
La definición de esta operación se puede encontrar en el articulo 2 del Decreto 913 del 19 de Mayo de
1993, en donde se dice que es un contrato en el cual, una sociedad financiera se obliga por encargo de
un empresario, a adquirir un bien productivo determinado en el mercado, para luego cederle a éste, la
tenencia uso y goce del mismo, durante un plazo establecido que generalmente coincide con la vida útil
del bien, a cambio de un canon o pago periódico; con una opción de compra por parte del empresario
que será ejercida al final del contrato por el precio residual del bien.
“Entiéndase por operación de arrendamiento financiero la entrega a titulo de arrendamiento de bienes
adquiridos para el efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante
un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del periodo una
opción de compra.” 1
Se entiende entonces, el contrato de Leasing, como un sistema de financiamiento para los empresarios,
ya sean personas naturales o jurídicas que quieran obtener bienes ya sea muebles o inmuebles, para un
mejor desempeño de su actividad de producción.
De acuerdo con Arrubla Paucar en la sociedad actual el proceso de modernización constante, provoca
una mayor diversificación en la actividad económica .Correspondiendo con tal cambio y 1 Decreto 913 de 1993 artículo 2
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modernización, los mecanismos clásicos de financiación quedan insuficientes.. Por lo tanto es natural
que aparezcan nuevas formas de financiación de la actividad productiva.
El leasing nace entonces como una nueva forma de financiación que ofrece al usuario la posibilidad de
agregar otra línea de crédito a las que ya tiene a su disposición.
De esta forma “ el bien que será objeto de leasing debe tener una aptitud tal, que proporcione los
rendimiento s necesarios para cubrir el costo de amortización, más los beneficios esperados ante un
normal funcionamiento de la empresa. Es el propio equipo el que va a autofinanciar con los mayores
ingresos que proporcione, así se cumple la regla de oro del leasing acuñada en la expresión anglosajona
pay as you ear.”2
Naturaleza del contrato.
De la definición que se ha dado del contrato de Leasing se pueden sacar todos sus elementos esenciales.
Estos son: (i) Arrendatario, empresario usuario o locatario del bien; (ii) El arrendador o sociedad
financiera, (iii) los bienes, (iv) los pagos o canones y (v) la opción de compra.
El Locatario.
El arrendador o locatario es la persona natural o jurídica que acude a una compañía de financiamiento
para pedir un bien que necesita usufructuar para un mejor desempeño en la producción de su negocio.
Esta persona es quien selecciona el bien objeto del contrato debido a su actividad productiva o
empresarial. En palabras de Sergio Rodríguez Azuero, el locatario, arrendatario o usuario “Es el
industrial, cliente quien va a ser de la sociedad de leasing, quien asegura el aspecto técnico de la
2 Jaime Alberto Arrubla Paucar, Contratos Mercantiles Tomo II, Biblioteca Jurídica Dike Bogotá 2002, pág. 127
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operación en el sentido de que, por regla general, identifica y determina sus necesidades y escoge el
proveedor y la clase de maquinaria o equipos que le satisfacen. Por lo tanto es él y no la sociedad de
leasing quien da su conformidad sobre la calidad y funcionamiento de los bienes en el momento de su
entrega.”3.
El Arrendador.
Es una compañía de financiamiento comercial especializada en prestar servicios de arrendamiento
financiero4. Esta compañía actúa mediante un contrato, como un intermediario entre el proveedor y el
empresario que necesita el bien. Su papel principal consiste en financiar la obtención de los bienes
escogidos por el futuro locatario, y transfiere las obligaciones propias de todo arrendador en lo
posibles, al proveedor.5
En los artículos 2 y 3 del Decreto 913 de 1993 se establece que los bienes entregados en leasing deben
pertenecer a la compañía de financiamiento comercial hasta cuando el arrendatario ejerza su opción de
compra6.
Ahora bien de estas primeras definiciones se puede pasar a explicar en qué consiste la relación que
existe entre el locatario y la compañía de financiamiento comercial, una vez esta (la compañía) se
dispone a la adquisición de un bien específico a petición del empresario.
3 Sergio Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios, Biblioteca Felaban, Bogotá 1990, pág, 485 4 Las entidades autorizadas para realizar este tipo de operación de acuerdo con el capítulo V del Decreto 913 de 1993 son las compañías de financiamiento comercial, las cuales dentro de sus funciones pueden: Art. 24 literal j. Realizar operaciones de leasing hasta el porcentaje máximo que señale el Gobierno Nacional. Tal porcentaje será igual al que se fije a las compañías especializadas en leasing para realizar operaciones activas de crédito. 5 Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Novedades recientes del Leasing en Colombia, En Revista de Derecho Privado, Editorial Universidad de los Andes, Facultad de Derecho, Bogotá, Abril de 2000, p. 282 6 Se exige en estos artículos que la compañía de Financiamiento comercial sea la propietaria de los bienes para que por un lado se pueda devolver el bien en el caso que el locatario no ejerza la opción de compra, y por el otro las compañías de financiamiento comercial no pueden celebrar contratos de arrendamiento en los cuales intervengan terceros que actúen como copropietarios del bien o bienes destinado a ser entregados a tal título.
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El empresario es quien selecciona el bien objeto del negocio, como ya se mencionó, y por lo tanto debe
especificar todas las características del mismo, como lo relativo a la marca, serie, tipo, modelo etc y
todo lo demás relativo a su individualización.7
La compañía debe entonces atender la solicitud, examinando la factibilidad de la inversión como la
solvencia económica del posible locatario8. Una vez aprobada la solicitud la compañía queda obligada
a adquirir el bien solicitado por el locatario con todas las especificaciones dadas.9.
En esta primera fase el locatario no interviene, pues lo que tiene lugar es una compraventa entre el
proveedor y la compañía de financiamiento comercial. Si bien la compañía está adquiriendo el bien por
encargo de futuro locatario, lo está haciendo a su propio nombre y riesgo, o está actuando bajo la figura
de un mandato sin representación, pues como ya se mencionó el bien no va a salir de su dominio, sino
hasta cuando el futuro locatario ejerza su opción de compra.10
Los Bienes o el Objeto del contrato.
Los bienes dados en arriendo pueden ser muebles o inmuebles11. Lo relevante de los bienes en relación
con el contrato de Leasing, es su capacidad de generación de nuevos productos, o su capacidad de
mejorar la labor empresarial del empresario.12.
7 Andrés Rodríguez Carmona, Contratos Comerciales contemporáneos: Leasing y Factoring. Tesis de grado. Universidad de los Andes, Bogotá 2000. p 10 8 Esta exigencia es una realidad comercial que ejercen todas las compañías de financiación a la hora de evaluar los proyectos sobre los que potencialmente pueda intervenir. 9 Ya que por tratarse de un contrato consensual, queda perfeccionado con el acuerdo de voluntades 10 De acuerdo con el artículo 1262 del Código de Comercio el mandato consiste en : “El mandato comercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de comercio por cuenta de otra. El mandato puede conllevar o no la representación” Cuando el mandato no es representativo, el mandatario es, ante los terceros con quien contrata, el titular de los derechos y obligaciones que se derivan de los contratos que con ellos celebren. El mandatario es entonces realmente parte y no se vincula al mandante. 11 Los literales b y c del artículo 3 del Decreto 913 de 1993 establece que: c) El contrato de leasing o retroarriendo sólo podrá versar sobre activos fijos productivos equipos de cómputo maquinaria o vehículos de carga o de transporte público o sobre bienes inmuebles; el valor de compra del bien objeto del contrato deberá cancelarse de contado. d) El arrendamiento
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De esta forma no se consideran como objeto de contrato de leasing los bienes de consumo o la simple
tenencia de bienes de producción con fines especulativos13.
En la convención de Ottawa de 1988, se estableció que el Leasing es una institución crediticia para
financiar bienes de equipo o de uso profesional.14. Esto es, bienes no fungibles, o como ya se menciono
bienes muebles no consumibles o bienes inmuebles.15
Los Canones
Los canones son los pagos periódicos pactados previamente entre el futuro locatario y la compañía de
financiamiento, como contraprestación al uso y goce del bien durante la vigencia del contrato de
acuerdo a las características del negocio a desarrollar16. Dentro del canon están incluidas los gastos de
administración de la compañía de financiación, como la amortización que se hace para ejercer al final
la opción de compra por el precio residual del bien.17
El Decreto 913 de 1993 establece que se amortice el costo del activo dado en Leasing durante la
vigencia del contrato. De acuerdo con esto el canon se establece teniendo en cuenta los siguientes
factores: 1. La duración del contrato. 2. El valor de la inversión hecha por la compañía de financiación
par la compra del bien al proveedor, así como los costos administrativos de la misma, y 3. El
no podrá versar sobre documentos de contenido crediticio, patrimonial, de participación o representativos de mercaderías, tengan éstos o no el carácter de títulos valores. 12 El leasing como operación nace en el momento en el que aparece una necesidad que el sistema puede atender. Las necesidades que se mencionan son las necesidades del empresario por bienes o equipo o inmuebles que en el momento no puede costear para seguir adelante con su actividad productiva. Las necesidades pueden ser distintas, puede ser una necesidad de ensanche, de capital de trabajo, de renovar equipo etc. 13 Ricardo Rojas Garzón, Manual de Leasing, Ediciones bancarias y Financieras Ltda.. Bogotá 1994, p 9. 14 La Convención regula únicamente el leasing financiero internacional y no las operaciones de leasing doméstico. De esta forma es muy relevante la relación que se tenga entre el empresario la compañía de leasing y el proveedor. La convención se aplica cuando en la transacción la sociedad de leasing y el usuario o empresario tiene establecido su lugar de negocios en países distintos. También es necesario que los Estados de las personas que participan en la operación hayan suscrito la convención, o que el contrato de leasing y el acuerdo de compraventa se rijan por la ley de un Estado parte. 15 Omar Rodríguez Y Gabriel Velasco, Op., cit p 283 16 Artículo 2 del Decreto 913 de 1993. 17 Como se verá más adelante cuando se traten las diferentes modalidades de Leasing, esto no siempre sucede de igual forma.
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rendimiento financiero o tasa de interés que la compañía pretende obtener como ganancia de la
operación18. De esta forma, el valor del canon juega un papel muy importante al la hora de tomar
decisiones por parte del empresario, pues de este depende si se acude a una operación como el Leasing
o si es más conveniente acudir a cualquiera de los sistemas de financiación comunes.
El Plazo.
El plazo también es consensual pero dependiendo del tipo de negocio y del tipo de bien, este puede
oscilar entre los 18 y 60 meses Cual es la fuente de esta afirmación. Por lo general son contratos
pactados a 36 meses19. Los plazos más amplios se conceden para adquirir bienes más costosos y de
poca desvalorización como los inmuebles, los más cortos se dan para adquirir maquinaria que
tecnológicamente van perdiendo vigencia con el paso del tiempo. “El leasing es uno de los contratos en
los cuales el plazo juega un papel fundamental pues su determinación consulta y obedece al interés de
ambas partes. Para el arrendador (o compañía de leasing) supone la existencia de un lapso mínimo
indispensable para la amortización fiscal de los equipos y materiales y para el arrendatario (o locatario)
el tiempo necesario para aprovechar en forma adecuada los bienes en su explotación industrial.”20
Una vez la compañía ha comprado el bien a el proveedor, debe transferir el uso y goce del mismo al
empresario o locatario, pero sin transferirle la propiedad del mismo que se mantiene en cabeza de la
compañía de Leasing por la vigencia del contrato.
10
De esta forma se cumplen con dos de los objetivos de esta clase de contratos, esto es, (i) que el
empresario comience a disfrutar del usufructo de los bienes de producción para mejorar su empresa o
industria, (ii) sin la necesidad de desembolsar una gran cantidad de dinero o adquirir un crédito, que le
puede servir para invertir en otras factores de producción como materia prima, calidad del producto etc.
A partir del momento en que el locatario se hace a la tenencia del bien, se le traslada la obligación de
usarlo conforme a los fines propios o funciones normales, la obligación de mantenimiento salvo el
desgaste normal, la obligación de responder por los daños que pueda causar el bien a terceros y la
obligación de responder por la pérdida o daño total o parcial del bien, entre otras.21 De acuerdo con el
literal b del artículo 3 del Decreto 913 de 1993, Las compañías de leasing no asumen el mantenimiento
de los bienes dados en arrendamientos financieros, esta es una de las diferencias, como se verá más
adelante del leasing con el contrato de arrendamiento civil.22
La Opción de Compra.
Esta es una alternativa en el Leasing que se debe ejercer al final de periodo estipulado para el contrato.
La opción de compra del bien se debe pactar desde el principio del contrato pero no puede ser inferior
al uno por ciento 1 % del costo de adquisición del bien y se debe tener en cuenta la depreciación, el
desgaste y la obsolescencia técnica.
En el caso en que el empresario decida no ejercer la opción de compra, puede tomar dos caminos, por
un lado optar por no renovar el contrato y entregar el bien a la compañía de Leasing en buen estado
teniendo en cuenta el desgaste razonable del mismo. Por otro lado puede pedir que se renueve el
contrato con un canon sustancialmente menor comparado con el inicial. En este ultimo caso, el contrato
de Leasing pierde su naturaleza y termina convirtiéndose en un contrato de mero arrendamiento. Sin 21 Andrés Rodríguez Carmona, Op, cit. P 11 22 Ver supra pág. 14
11
embargo el artículo 5 del Decreto 913 de 1993 establece que “las compañías de financiamiento
comercial podrán, igualmente celebrar contratos de arrendamiento sin opción de adquisición, los cuales
se sujetarán a las disposiciones comunes sobre el particular.”
El hecho de que la opción de compra sea uno de los elementos del contrato de leasing ha suscitado
varias teorías ya que en el contrato de leasing operativo no existe la opción de compra como tal.
Muchos autores han sostenido que el leasing operativo por no tener una opción de compra no es una
modalidad de leasing. La cuestión se ha centrado en analizar si la opción de compra es o no es un
elemento esencial del contrato de leasing. Por un lado la sentencia del Consejo de Estado del 14 de
Diciembre de 199423, sostiene que la opción de compra del bien arrendado, sujeta a una condición
suspensiva y a la vez potestativa, es un elemento esencial en el contrato de leasing, sin el cual éste
contrato o no existe o degenera en otro.24
Por otro lado, están quines sostienen que el contrato de leasing operativo no es una modalidad de
leasing. Entre ellos encontramos al doctor Eduardo Álvarez Correa para quien en el contrato de leasing
operativo “ el proveedor o fabricante de los equipos es el mismo arrendador frente al usuario o
locatario, sin que intervenga una sociedad de leasing. El contrato tiene por objeto bienes de gran
demanda, que podrían subarrendarse a terceros. El contrato no incluye la opción de adquisición a favor
del usuario, y por esta razón no es un verdadero leasing, sino un renting (arrendamiento).”25
Existen otros doctrinantes como el doctor Jorge Suescún, para quien el leasing operativo no es una
modalidad de leasing por no tener la opción de adquisición del objeto del contrato.26
23 Consejo de Estado, Sección Cuarta, Sentencia del 14 de diciembre de 1994, Consejero Ponente: Doctor José Ignacio Narváez. Expediente No 1661. Actor José Echeverri Giraldo. 24 Citado por Omar Rodríguez Y Gabriel Velasco, Op., cit pág 313 25 Eduardo Álvarez Correa. Contratos Bancarios. Una Empresa docente Universidad de los Andes. Bogotá 1991, pág. 259 26 Jorge Suescún Melo, Derecho Privado: estudios de derecho Civil y Comercial contemporáneo, Tomo II, Editorial Departamento de Publicaciones Cámara de Comercio de Bogotá. Bogotá 1996.
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Otros por el contrario sostienen que el leasing operativo sí es una modalidad de leasing, y que éste
solamente está omitiendo la etapa del contrato, la cual es la opción de compra de los bienes objeto del
mismo.27
Para terminar con esta controversia vamos a analizar los elementos del contrato de acuerdo a la
definición que de estos da el Código Civil. En el artículo 1501 del C.C. se establece: “Se distinguen en
cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente
accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas, sin las cuales, o no produce efecto
alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo
esenciales en él, se entienden pertenecerle; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni
naturalmente le pertenecen y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.”
Teniendo en cuenta lo anterior analicemos entonces si la opción de compra es un elemento esencial de
la naturaleza o accidental del contrato de leasing.
Para esto se va a suponer la tesis según la cual la opción de adquisición es un elemento de la esencial
del contrato de leasing. De acuerdo con esto si no hay opción el contrato no existe o degenera en otro
diferente. Esta afirmación es falsa ( que el contrato sea ineficaz) en el caso del contrato de leasing
porque aún con esta omisión el contrato sigue generando efectos. Lo cuestionable es si la inexistencia
de este elemento hace que el contrato degenere en otro distinto, como sería el caso del contrato de
arrendamiento.
Sin embargo, en este caso tampoco podemos decir que el contrato degenere en otro distinto, ya que una
de las posibilidades del contrato de leasing, es (i) que el locatario no ejerza la opción de compra y
restituya el bien, (ii) adquirir el bien por el bien residual optando por comprar el bien, y (iii) renovar el
27 Álvaro Mendoza, Arrendamiento Financiero, aspectos financieros del contrato de leasing, Especialización de derecho Financiero y bursátil. Bogotá. 1995 pág 45
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arrendamiento financiero con condiciones distintas, como puede ser renovar el contrato pero con bienes
distintos.
Vemos pues que la opción de compra a pesar de ser uno de los elementos del contrato de leasing no es
de sus esencia pues se puede prescindir de ésta sin que el contrato deje de existir o degenere en otro
distinto. En el contrato de leasing financiero la
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Características.28
Existen otras características del contrato, además de los elementos esenciales del mismo como son las
siguientes:
Es consensual pues no requiere de otra formalidad más que el acuerdo de voluntad de las partes para su
perfeccionamiento y por oposición al real29.
Es bilateral o sinalagmático pues impone obligaciones a ambas partes; al empresario o locatario por un
lado, y por el otro a la compañía de Leasing y esas obligaciones son recíprocas y equivalentes. Suele
creerse que es un contrato plurilateral, cuando se incluye al proveedor como sujeto del contrato, pero en
realidad éste no hace parte del contrato y su participación es indirecta ya que su responsabilidad surge
del contrato de compraventa entre él y la compañía de Leasing, es decir, sus obligaciones son las de
entregar el bien, y las de responder por los vicios de este. Frente a los vicios de evicción o redhibitorios
la compañía de leasing no responde, lo único que hace es ceder este derecho de reclamo al empresario
para que este lo demande directamente al proveedor. En caso de una demanda por evicción o por
perturbación de uso por un tercero, el locatario debe oponerse presentando su derecho como mero
tenedor, denunciar el pleito y lo hace directamente al proveedor para que este se integre al proceso,
como responsable por el vicio de evicción. En el caso de vicios redhibitorios la compañía también cede
el derecho al empresario para que éste demande directamente al empresario.
28 Estas características han sido tomadas de Andrés Rodríguez Carmona, Op, cit. P 14 29 Sergio Rodríguez Azuero, Contrato Bancarios, Op. Cit, pág 484
15
Es un contrato de tracto sucesivo, ya que se desarrolla en un lapso de tiempo de larga duración con
obligaciones periódicas. En otras palabras: “Es un contrato de duración las partes permanecen
vinculadas por un periodo largo de tiempo, durante el cual surgen obligaciones recíprocas.”30
Es un contrato de adhesión, en la medida que el empresario acepta las cláusulas y obligaciones que le
impone la compañía de Leasing al momento de la firma del mismo. En otras palabras es un contrato en
el cual no se discuten las cláusulas y obligaciones del mismo, sino que una parte se adhiere a los
términos de financiación de la otra Incluyamos una discusión en una nota al pie sobre la viabilidad
jurídica de este tipo de contratos.
Es un contrato de carácter mercantil de acuerdo con lo establecido en el artículo 20 del Código de
Comercio, en cuanto es celebrado entre comerciantes y es oneroso31
Operación de Leasing.
Algunos autores como el doctor Sergio Rodríguez Azuero aseguran que al concepto de leasing puede
llegarse más fácilmente a través de la presentación descriptiva de la operación.32 Por el contrario
nosotros pensamos que después de una descripción del concepto de leasing, se entiende mejor la
operación del mismo de acuerdo a sus etapas
30 Jaime Alberto Arrubla Paucar, Contratos Mercantiles, Op, cit pág 139 31 El criterio subjetivo, es el criterio más antiguo y por lo tanto más en desuso para determinar la ley aplicable en materia mercantil. Desde este criterio, las normas se aplicaban de manera exclusiva a quines ostentaban las calidades de mercator o negoiator. El criterio objetivo, sólo toma en cuenta los actos de comercio, sin importancia de la calidad del sujeto que los realiza. El mercader en esta teoría se define como la persona que regularmente realiza actos de comercio, el problema radica en la definición misma de acto de comercio. De acuerdo con un tercer criterio mixto, en la mayoría de los países se adoptan sistemas mixtos pero con un cierto énfasis ya sea en el primer o segundo criterio. En Colombia el criterio es mixto pues toma en cuenta la calidad de las personas que celebran el contrato y por otro lado toma en cuenta la onerosidad del acto. 32 Sergio Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios, Bogotá 1982, pág. 479
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Etapas33:
a) Operaciones preparatorias
i) Elección del bien y del proveedor por parte del usuario.
ii) Presentación de la solicitud de Leasing.
iii) Examen y estudio de la solicitud por parte de la sociedad de leasing
b) Operaciones básicas.
i) Acuerdo y firma del contrato leasing por ambas partes.
ii) Entrega del bien objeto del contrato, en arrendamiento.
iii) El arrendamiento tiene un determinado plazo de carácter irrevocable. Al cumplirse, el
locatario tiene normalmente la posibilidad de ejercer su opción de compra, o puede también
devolver el bien a la sociedad, o bien renovar el contrato.
c) Operación complementaria.
i) La sociedad de Leasing adquiere el bien del proveedor escogido por el empresario o futuro
locatario.
Vamos a mostrar por qué es más claro entender la operación después de explicar los elementos y las
características del contrato de leasing.
En las operaciones preparatorias, el empresario decide ampliar su forma de producción adquiriendo
mas equipos o maquinaria, y entonces decide que el leasing es la forma más viables de financiación
pues de acuerdo con su situación económica, este sistema le permite tener acceso a una nueva forma de
financiación sin comprometer su cupo de crédito ya que el bien no se contabiliza como un pasivo por
tratarse de canones mensuales.
33 Esquema de Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Op. Cit. P 281
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De esta forma lleva su solicitud a la compañía de leasing, que a su vez realiza un estudio sobre la
posibilidad de darle la financiación.
Una vez perfeccionado el contrato por el acuerdo de voluntades, pues como ya sabemos el contrato de
leasing es consensual, la compañía de leasing se obliga a adquirir el bien en una operación
complementaria con el proveedor, y el empresario se compromete a pagar unos canones mensuales
como contraprestación al uso y goce del bien que se le entrega por un determinado plazo.
Generalmente el plazo es igual al tiempo de vida útil del bien como ya analizamos. Una vez el plazo se
cumple el empresario o locatario puede o bien restituir el bien porque le parece obsoleto, o hacer
efectiva la opción de adquisición por el remanente del valor del bien, o bien renovar el contrato en otras
condiciones como puede ser el arrendamiento financiero de otros bienes o equipos más avanzados
tecnológicamente hablando.
Las partes y sus obligaciones.
Locatario: 1. Pagar el precio del canon de arrendamiento establecido en el contrato. Esta obligación es
de suma importancia, pues de su cumplimiento depende que el locatario pueda ejercer,
al final del contrato, la opción de compra. Generalmente en este tipo de contratos de
pactan cláusulas aceleratorias, estas consisten en que con el incumplimiento de una sola
cuota o canon se pueden hacer efectivas todas las restantes también, dentro un proceso
ejecutivo.34. Es importante también aclarar que la obligación de pagar el canon se
34 Las cláusulas aceleratorias se pueden contemplar en esta clase de contratos porque el canon tiene tres elementos: (i) un aporte a capital o la amortización de la financiación, (ii) un aporte a intereses y (iii) un aporte al rendimiento financiero de la compañía de leasing. La cláusula aceleratoria se puede incorporar de la misma forma como se puede exigir el canon cuando el bien ha perecido en manos del locatario hasta por fuerza mayor. Por el contrario en el contrato de arrendamiento una cláusula de éstas sería inconcebible dado que el canon sólo incluye el pago por el uso y goce del bien, por lo tanto del
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extiende hasta la terminación del contrato, sin importar que el bien perezca por daño o
cualquier otra eventualidad, pues estos riesgos son asumidos por el empresario desde un
principio.
2. Dar un uso adecuado a los bienes que le han sido dados. El uso y goce de los bienes
recibidos debe tener un límite, de acuerdo con lo estipulado en el contrato inicial. Si no
dice nada al respecto, el cuidado debe ser según la destinación habitual del bien. “ Por lo
que dice con la obligación de mantener la cosa en el estado en que sirva para la finalidad
para la cual fue contratada, la sociedad de leasing tiende así mismo a desplazar su
obligación , en este caso haciéndola la asumir en forma directa por el arrendatario (o
locatario)” 35Si la compañía de leasing encuentra que se le está dando una destinación
distinta a su propia naturaleza, que pueda propiciar el deterioro del bien, puede dar por
terminado el contrato, obligar a la restitución del mismo, y solicitar una indemnización
por los perjuicios sufridos.36
3. Conservar en debida forma el bien. Como locatario, el empresario tiene la vocación de
dueño y por lo tanto debe efectuar las reparaciones correspondientes al buen
mantenimiento del equipo por razones de desgaste racional de uso, y debe contratar los
seguros correspondientes que protejan al bien contra cualquier riesgo o eventualidad.
4. Restituir los bienes. Cuando el locatario no ejerce su opción de compra o decide no
renovar el contrato, debe restituir los bienes en buen estado, no obstante, teniendo en
cuenta el deterioro normal por el uso. incumplimiento de una cuota no se pueden cobrar todas las que no se han hecho efectivas, pues esto sería como cobrar por adelantado el uso y goce no percibido o inexistente, sería claramente una cláusula nula. Sólo es posible cobrar indemnización de perjuicios y el pago de los canones que faltan, cuando por culpa del arrendatario se termina el contrato, artículo 2003 del C.C. 35 Sergio Rodríguez Azuero, Contrato Bancarios, Op.cit, pág, 492 36 Por analogía se puede aplicar el artículo 1997 del C.C. que establece: “ El Arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, y en el caso de un grave y culpable deterioro.
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5. Responder por los daños que el bien cauce a terceros. Dentro del marco de la
responsabilidad civil extracontractual es normal que sean responsables por los daños,
tanto el tenedor de la cosa, como el propietario. Sin embargo, en los contratos de leasing
este riesgo solamente es asumido por el locatario ya que la compañía de leasing, a pesar
de ser la dueña del bien, has sido “privada del control” del mismo de tal forma que se ve
exonerada de cualquier responsabilidad por daños causados a terceros.37
6. Permitir la inspección del bien a la compañía de leasing. Esta obligación se pacta
normalmente en los contratos de leasing para que pueda se verificado el buen estado del
bien entregado, y también es destino que se le está dando al mismo. Dentro de esta
obligación también se encuentra la de avisar a la compañía por cualquier clase de
siniestro que acontezca y cualquier cambio de ubicación de los bienes.
Sociedad de Leasing.
1. Adquirir el bien del proveedor. Desde el perfeccionamiento del contrato de Leasing, la
sociedad de financiamiento tiene la obligación de adquirir el bien escogido por el
empresario. “Una vez celebrado el contrato la consecuencia lógica es la adquirir los
bienes (...) Del cumplimiento de esta obligación surge una relación jurídica, autónoma
en principio , entre la sociedad de leasing y el proveedor que se regula por las
disposiciones propias del contrato de compraventa. Y decimos que autónoma, en
principio, porque como hemos visto el proveedor puede ser vinculado al contrato de
leasing por virtud del proceso de desplazamiento de obligaciones de la sociedad, de
37 Eduardo Cifuentes Muños, El Leasing, Editorial Temis, Bogotá 1988, pág 106
20
manera que asume frente al locatario determinadas cargas”38, como por ejemplo
responder por los vicios de evicción y redhibitorios. Esta obligación debe realizarse, sin
ningún tipo de restricciones al dominio, ya que si el locatario ejerce su opción de
compra, la compañía de leasing está obligada a transferir la propiedad sobre el mismo.
2. Entregar los bienes. Una vez la sociedad ha adquirido el dominio sobre el bien, debe
entregarlo, como se mencionó anteriormente.
3. Garantizar el uso y goce del bien y sus condiciones intrínsecas. Esta es una obligación
normal de un arrendador, como lo es responder porque los bienes estén libres de
cualquier vicio que impida su disfrute, ya sean vicios por evicción por un lado, o vicios
redhibitorios, por el otro. Estas obligaciones, pueden, por obvias razones, ser trasmitidas
al proveedor.39 Por lo tanto, la compañía de leasing también tiene la obligación de no
contraer gravámenes el derecho de uso y goce del locatario, como los son hipotecas o
prendas.
4. Poner a disposición del locatario las garantías de fábrica y de servicios de
mantenimiento que el proveedor le haya entregado de acuerdo con el contrato de
compraventa celebrado con el proveedor.40
5. La compañía de leasing tiene unas tres últimas obligaciones, de acuerdo con la decisión
que lleve a cabo el empresario. Estas son: O bien recibir el bien al final del contrato si
no se ejerce la opción de compra; o renovar el contrato, o transferir el dominio sobre los
bienes por el precio residual pactado.
38 Sergio Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios, Op cit, pág, 494 39 Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Op. Cit p 283-284 Las obligaciones se desplazan con fundamento en el contrato de compraventa entre la sociedad y el proveedor, como ya se mencionó 40 Eduardo Cifuentes Muños. Op. cit, pág 124
21
El leasing como contrato autónomo.
El Leasing es contrato nominado y no un contrato híbrido compuesto de un mandato comercial, un
arrendamiento y una compraventa como algunos autores piensan41. Como ya se mencionó el decreto
913 de 1993 definió en su artículo segundo el leasing financiero de acuerdo a las costumbres y
prácticas mercantiles vigentes para esa época. Como contrato típico y nominado tiene sus propias
características y particularidades que lo diferencian de otros contratos con los que se ha tratado de
asimilar en el pasado.
Una persona entonces se puede hacer las siguientes preguntas:
1. ¿Cual es la diferencia entre el leasing y la compraventa a plazos? Muchas personas han tratado de asimilar la operación de leasing con el contrato de compraventa con
reserva de dominio. Este contrato es una de las formas más antiguas de financiar la compra de un bien
a largo plazo, ya que el precio se divide en varias cuotas que el comprador debe pagar periódicamente.
La propiedad del bien sigue en cabeza del vendedor hasta que se cancele la última cuota42, antes de esto
el comprador sólo tiene el uso y goce del bien, como en el contrato de leasing. Se asimilan entonces
los canones a las cuotas y la propiedad del bien se mantiene en cabeza de la compañía, como en la
venta con reserva de dominio la propiedad se mantiene en cabeza del vendedor como una garantía de
pago. Sin embargo la diferencia radica en la intención de los contratantes, es decir, mientras que en la
compraventa con reserva de dominio la intención del comprador es que la propiedad del bien le sea
transferida aromáticamente, una vez pague la última cuota, la intención del empresario en el contrato
de leasing es reservarse el derecho de elegir de convertirse en el dueño del bien o no. Esta característica 41 Se ha intentado definir al contrato de leasing como un contrato atípico compuesto por diferentes características de otros contratos, como los elementos propios del arrendamiento, del contrato de compraventa, del mandato comercial y otros. 42 Artículo 952 del Código de Comercio.
22
del contrato de leasing se da porque en la mayoría de los casos, el objeto del contrato puede ser un bien
sujeto a obsolescencia. En otras palabras, cuando se paga el último canon, la propiedad del bien no pasa
directamente al empresario sino que este puede ejercer tres posibilidades, o ejercer su opción de
compra, o devolver el bien, o terminar el contrato. Otra consideración que se puede tomar en cuenta
para desvirtuar esta tesis, es el principio técnico-económico43 que existe siempre en el contrato de
leasing. Esto es, la razón por la cual el locatario o empresario usa este sistema de financiación. Como
ya hemos visto una de las principales razones por las que el empresario hace uso del contrato de
leasing, es la intención de financiar equipos y maquinaria determinados44 para ensanchar su planta
productiva de forma que por medio de su uso pueda ir pagando el costo del leasing. El ensanche o
mejoramiento de la producción es lo que busca el empresario, de forma que si los equipos son muy
buenos, puede ejercer su opción de compra, pero si por el contrario una vez cumplido el plazo los
equipos son obsoletos, el empresario puede restituir los mismos. Desde un principio el empresario está
conciente que se pueden dar estas posibilidades y es por esta razón que su intención primordial no es
adquirir los bienes una vez el plazo se cumpla.
2. ¿Cuál es la diferencia entre un contrato de leasing y un contrato de arrendamiento? Muchos autores han considerado al contrato de leasing como un contrato de arrendamiento con
algunas cláusulas especiales. De esta forma, se considera que los problemas jurídicos que pueda
presentar el contrato de leasing pueden ser resueltos por las normas correspondientes al contrato de
arrendamiento.45 La diferencia radica entonces en que el contrato de leasing cubre muchos más
aspectos que un simple contrato de arrendamiento con una opción de compra. Por un lado la compañía
43 Sergio Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios, Op cit, pág, 492 44 En términos tecnológicos. 45 Rodrigo Escobar Gil , El contrato de Leasing Financiero, ED. Temis, Bogotá. Pág. 31, Sergio Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios: Su significación en América Latina, Biblioteca Felebán. Bogotá 1990 Pág. 104 entre otros.
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de leasing debe ser una compañía autorizada por el Estado para prestar los servicios de financiamiento
comercial, pues presta servicios especializados. En el arrendamiento, cualquier persona capaz puede ser
parte del contrato. En segundo lugar, la compañía de leasing se encarga de adquirir el bien que el
empresario le encarga, para luego transferirle el uso y goce del mismo. En el arrendamiento por lo
general el arrendador el mismo propietario del bien, y no es costumbre que se encargue de comprar un
bien para luego entregarlo en arriendo por encargo del arrendatario.
En el leasing la compañía no responde por vicios redhibitorio y por evicción, pues esta obligación se le
traslada al proveedor como se mencionó anteriormente. Por el contrario en el arrendamiento el
arrendador responde por estos vicios, y el arrendatario puede exigir la terminación del contrato y una
indemnización por perjuicios.
En el leasing el canon se calcula teniendo en cuenta la parte que corresponde a la amortización y la
parte que corresponda a los intereses. Es decir, según el plazo del contrato el canon debe cubrir la
inversión de la compañía y los rendimientos que ésta pretenda recibir. En el arrendamiento el canon
sólo tiene en cuenta el uso y goce de la cosa y no puede ser mayor al 1% del valor total del bien.
Por otro lado, en el leasing el empresario corre con los riesgos de pérdida o daño del bien y tiene la
obligación de hacer las reparaciones necesarias para la conservación del bien.46 En el contrato de
arrendamiento, los riesgos por pérdida o deterioro del bien los tiene el arrendador, y tiene la obligación
de mantener el bien apto para su destinación, exceptuando las reparaciones locativas.47
3.¿Cuál es la diferencia entre un Leasing y un crédito garantizado?
46 Eduardo Boneo y Eduardo Barreira, Contratos Bancarios Modernos, Editorial Abeledo-Perrot. Buenos Aires , 1994, pág,92 47 El artículo 1985 del C.C. establece: “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, las reparaciones necesarias, a excepción de la locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.”
24
El crédito garantizado es un contrato de mutuo en el que una parte entrega a la otra una suma
determinada de dinero de libre destinación que queda obligada a pagar, dando garantías personales
como la fianza o reales como la hipoteca o prenda. En el leasing por otro lado, no se entrega una suma
de dinero, sino existe una transferencia del uso y goce de activos a cambio del pago de una suma
periódica de dinero.48
De acuerdo con la Convención de Ottawa describe la diferencia en los siguientes términos: De acuerdo
con el artículo 7 de la misma, el objeto del contrato no es recibir dinero sino que versa sobre equipos,
además “en la operación de leasing, los bienes objeto del contrato se excluyen de las masa de bienes
del usuario, en el evento de quiebra, salvo los requerimientos de registro que prevean las leyes.49
Modalidades de Leasing.
El objeto de este trabajo es el leasing habitacional, sin embargo esta es una pequeña introducción a las
diferentes modalidades de leasing que existen. El leasing habitacional se tratará en el segundo capitulo
de esta investigación. Existe más de un criterio para la clasificación de las modalidades de leasing. Los
Primeros corresponden a la forma de implementación de la operación, esto es el Leasing Financiero, el
Leasing Operativo, el Lease-back y el Leasing Inmobiliario. El otro criterio de clasificación depende de
la nacionalidad de las partes.
El leasing financiero.
48 Fedeleasing, Aspectos General, Contables y Fiscales y Procedimentales, Bogotá 1997, pág 15 49 Rafael Castillo Triana, Leasing Mecanismo Financiero del Futuro, Editorial, Hojas e Ideas, Bogotá 1994, pág, 95
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Es el contrato de leasing que hemos venido estudiando en el cual una sociedad, a petición de un
empresario, adquiere del proveedor determinados bienes o equipos para luego trasladarle el uso y goce
de los mismos a éste (el empresario) recibiendo como contraprestación un canon periódico, en donde el
punto de referencia inicial es el periodo de amortización de los bienes y con una opción a favor del
locatario de prorrogar el contrato en nuevas condiciones o adquirir el bien una vez se cumpla el plazo
del contrato.50
El valor de la opción de compra pactado desde el inicio del contrato fluctúa entre el 1% y el 20% del
valor inicial del bien. Dado que es el contrato base para las definiciones que se han venido trabajando
se da por entendido.
El leasing operativo.
El leasing operativo consiste básicamente en el arrendamiento de bienes productores de renta por parte
de un proveedor a un empresario o usuario el cual los necesita para el desempeño de labor empresarial,
a cambio de el pago de unos canones de arrendamiento, los cuales incluyen: la financiación , los gastos,
el mantenimiento y reparación, sin la opción de compra al final del plazo del contrato. “En relación
con el leasing operativo pueden preverse dos modalidades de sociedad arrendadora: que se trate de la
productora de los bienes que juega al mismo tiempo los papeles de proveedora del material y
arrendadora del mismo o que se trate de compañías de leasing distintas del proveedor, que adquieren
los bines para darlos en leasing operativo dentro del marco que acabos de presentar.” 51
50 Sergio Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios, Op cit, pág, 486 51 Christiane Dosse, Le Leasing (Credit-Bail aux Etats Unis, en la Revista Banque No 349, Paris marzo 1976, pág 297, citado por Rodríguez Azuero, Contratos Bancarios, Op. Cit, pág 487
26
Los bienes dados en leasing operativo se caracterizan por ser bienes muebles de fácil depreciación y
rápida obsolescencia. Por tal razón, este tipo de leasing faculta al usuario para dar por terminado el
contrato en cualquier momento de forma unilateral, o solicitar el suministro de nuevos equipos.52
Para el doctor Eduardo Álvarez Correa, en el leasing operativo, “el proveedor o fabricante de los
equipos es el mismo arrendador frente al usuario o locatario, sin que intervenga una sociedad de
leasing. El contrato tiene por objeto bienes de gran demanda, que podrían subarrendarse a terceros. El
contrato no incluye la opción de adquisición a favor del usuario, y por esta razón no es verdadero
leasing sino un renting (arrendamiento). Al contrario, es usual que el locatario tenga la facultad de
terminar unilateralmente el contrato en cualquier momento por obsolescencia de los equipos, y
contratar un nuevo acuerdo para equipos nuevos. El pago periódico por el usuario incluye, además del
valor de amortización, el del uso también.
Frecuentemente el contrato incluye la prestación de servicios remunerados por parte del arrendador,
como el mantenimiento y reparación de los bienes y la asistencia técnica.”53
Como queda claro el leasing operativo y el leasing financiero se diferencian en múltiples aspectos: en
primer lugar en el leasing operativo, como ya se indicó, el arrendador y el fabricante o proveedor son la
misma persona, por el contrario en el leasing financiero estas partes son diferentes.
En segundo lugar, en el leasing operativo, el proveedor corre con todos lo riesgos de mantenimiento y
conservación del equipo, mientras que en el leasing financiero estas son obligaciones del locatario o
empresario. De aquí se desprende lógicamente que en el leasing operativo el locatario pueda dar por
terminado unilateralmente el contrato cuando los bienes son obsoletos en términos tecnológicos. Por el
contrario, en el leasing financiero el empresario no puede dar por terminado en ninguna situación el
52 Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Novedades del leasing en Colombia, Op. Cit pág 312 53 Eduardo Álvarez Correa. Contratos bancarios. Una empresa docente Universidad de los Andes. Bogotá 1991., pág. 259, citado por Omar Rodríguez y Gabriel Velazco, Novedades del Leasing en Colombia, op. Cit, pág 313
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contrato, no lo puede hacer aún incluso por daño total o pérdida del bien, puesto que ese riesgo es
asumido por su cuenta.
Se puede decir que el leasing operativo es un simple contrato de arrendamiento regido por las normas
civiles correspondientes a este tipo de contrato, pero existen alguna diferencias. La primera de ellas es
que el leasing operativo y el arrendamiento son distintos en cuanto a su finalidad y función. Esto es, en
el contrato de arrendamiento la intención de las partes va dirigida hacia un uso temporal del bien,
mientras que en el leasing operativo la intención de uso del bien es la totalidad de vida útil del mismo,
es decir, hasta que deje deservir por obsolescencia. Por otro lado la función del contrato de leasing
operativo, es el proporcionar a empresario e industriales que no están interesados en hacer inversiones
de capital, unos equipos o bienes de rápida obsolescencia tecnológica para el desarrollo de sus unidades
productivas. En el contrato de arrendamiento no existe esta función, pues la única intención del
arrendatario es la del uso del bien dado en arriendo.
El leasing internacional.
Es un contrato de leasing que no se diferencia del leasing financiero, pero que sus partes tienen un
domicilio distinto o en países diferentes por lo tanto el contrato va más allá de las fronteras de cada
parte y por lo tanto se ha denominado cross-border leasing.
Es una muy buena alternativa para empresas que están en proceso de expansión y por ende requieren en
la mayoría de las veces de maquinaria extranjera para su reestructuración industrial, y por lo tanto se
pueden gozar de beneficios en materia tributaria y cambiaria por disposiciones gubernamentales,
28
cuando se trata de la importación de equipos que permitan la modernización de las economía en vía de
desarrollo.54
Las modalidades mas importantes de leasing internacional son el leasing de importación y el leasing de
exportación.
Por medio del leasing de importación, un empresario colombiano que quiera incrementar su planta o
mejorar sus equipos en términos tecnológicos con bienes de un proveedor extranjero, puede acudir a
una compañía de leasing ubicada en ese país o estado y celebrar un contrato. En este la compañía
extranjera se comprometa a adquirir el bien requerido del proveedor, para darlo en leasing al
empresario o futuro locatario colombiano, de forma tal que se deba importar tal bien al país. Como
contraprestación el empresario colombiano debe pagar los canones en giros periódicos al extranjero.55
Por medio del leasing de exportación lo que sucede es que la compañía es colombiana y ayuda al
empresario extranjero a obtener la tenencia y goce de un bien producido en Colombia.
Lease back.
Es una modalidad por medio de la cual el vendedor del bien y el usuario son la misma persona. En
otras palabras el dueño del equipo lo vende a la compañía que ofrece el leasing y luego ésta se lo
arrienda.56
En otras palabras el empresario, cuando necesita liquidez, vende uno de sus bienes, ya sea mueble o
inmueble, parte de su planta productiva, a una compañía de Leasing. Esta por su lado se compromete a
54 Si se quiere saber más acerca del leasing internacional en cuanto a las leyes aplicables, ver el estudio realizado en este tema por Omar Rodríguez y Gabriel Velasco en Novedades del leasing en Colombia, op. Cit. Págs. 284-300 también se puede consultar la convención de UNIDROIT de Ottawa en 1988. 55 Andrés Rodríguez Carmona, Op. Cit p30 56 Ricardo Rojas Garzón, Manual de Leasing. Op. Cit. Pag23
29
pagar el precio de contado y le permite el uso y goce del mismo al antiguo propietario, a cambio del
pago de unos canones mensuales. Tiene en común con el Leasing Financiero, que el pacto de una
opción de compra a favor del empresario al final del contrato.
Existe pues un doble beneficio para el empresario que realiza una operación de lease-back. Por un lado
obtiene la liquidez que pueda necesitar para cubrir ciertas eventualidades al vender un activo fijo de su
compañía, y por el otro, conserva el uso y goce del mismo, sin afectar la productividad de su actividad
productiva.57
Según la ley 223 de 1995 articulo 127, existe contrato de lease-back para efectos fiscales y contables,
cuando el proveedor del bien objeto de del contrato y el locatario son la misma persona, y el activo
tenga naturaleza de activo fijo para el proveedor.
Leasing inmobiliario58.
Es una variación de leasing financiero, la diferencia está en los bienes objeto del contrato, pues estos
son bienes inmuebles como bodegas, oficinas, locales, plantas industriales que sean susceptibles de
producir renta.
Por medio de este contrato la compañía de leasing se compromete a adquirir un bien inmueble por
encargo del futuro locatario. Después la misma compañía se encarga de financiar la construcción de
uno o varios edificios con fines de industria establecimiento de comercio o cualquier otra de las
modalidades anteriormente mencionadas, de acuerdo a lo deseado por el empresario.
57 Eduardo Boneo y Eduardo Barreira, Contratos Bancarios Modernos; Editorial Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1994 pág 139. 58 Esta modalidad de leasing es distinta del leasing habitacional pues como se verá más adelante el leasing habitacional sólo tiene por objeto inmuebles con destinación exclusiva a vivienda.
30
Cuando el edificio ha sido terminado, la compañía cede el uso y goce del mismo al empresario o
locatario a cambio del pago de un canon mensual por un plazo determinado. Por ultimo también se
pacta una opción de compra a final del contrato por el precio residual del bien. Según los decretos 2913
y 1744 de 1991, y el Decreto 936 de 1991 reglamentario de la ley 49 de 1990, “se acepta para efectos
fiscales, que los inmuebles para el caso específico de las compañías de financiamiento comercial que
ofrecen el servicio de leasing pueden venderse o enajenarse por debajo de su valor catastral , siempre y
cuando la sumatoria de los canones de arrendamiento más la opción de compra sea superior al avalúo
catastral. Igualmente, se permite la depreciación acelerada del inmueble durante la vigencia del
contrato.”59
Por tratarse de bienes inmuebles, el contrato de leasing inmobiliario y la opción del compra, deben
elevarse a escritura pública e inscribirse en la oficina de instrumentos públicos.
Aspectos Contables y Tributarios.
La contabilidad en una empresa sirve para llevar a cabo el registro de todas las transacciones
económicas que ésta realice dentro del giro ordinario de sus negocios. De esta forma, la ciencia
contable se encarga de dar información pública acerca de la situación financiera de las empresas, por
medio el estudio de sus activos, pasivos capital social, y pérdidas y ganancias60.
Para los contratos de Leasing, la contabilidad juega un papel importante en cuanto a la revelación de
los estados financieros de la compañía de leasing como del empresario. En otras palabras, dentro de la
contabilidad de la empresa de Leasing, como la del empresario, debe aparecer el objeto del contrato de
Leasing ocupando un lugar en su balance en el aparte de activos. Esto depende del enfoque contable
59 Ricardo Rojas Garzón, Manual de Leasing, Op, cit, pág 22 60 Rafael Castillo Triana, Leasing Mecanismo Financiero del Futuro, Op. Cit, pág 268
31
que se le de al contrato de leasing, esto es, si el bien objeto del contrato debe ser un activo de la
compañía de leasing, por ser ésta su propietaria, o si por el contrario debe ser un activo del empresario,
por ser éste quien detenta el derecho de explotación económica de la cosa. El primer enfoque da
prelación a las formalidades jurídicas y el segundo a los hechos económicos.61
De acuerdo con lo anterior, existen dos grandes tendencias en cuanto a la forma en que se debe
contabilizar el contrato de leasing financiero. Por un lado, los países llamados de tradición jurídica
continental usan el sistema de “No capitalización del Leasing”, y por el otro los países de tradición
jurídica anglosajona utilizan el sistema de “Capitalización del Leasing”. Cada sistema presenta sus
propias consecuencias en materia tributaria.62 El primer sistema fue usado en Colombia hasta la
expedición de la ley 223 de 1995 que impuso la obligación del sistema contable anglosajón de
Capitalización del Leasing.
Los postulados del sistema de no capitalización del leasing toman en cuanta la realidad jurídica del
contrato para determinar cual de las partes debe registrar el objeto del contrato en su Balance General
como un activo fijo. De esta forma, como en el contrato de leasing, el bien jurídicamente pertenece a la
compañía de Leasing o ésta es su propietaria, debe contabilizarlo como un activo fijo sujeto a
depreciación y a ajustes por inflación. Por otro lado los ingresos que obtenga de con el pago de canones
se contabilizan cada vez que se realicen como ingresos operacionales, registrándose en la cuenta de
perdidas y ganancias. 63
El empresario por su lado, registra todo el dinero pagado por concepto de canones como gastos
deducibles de impuesto de renta64.
61 Ibídem. Pág. 272 62 Para más información sobre este aspecto consúltese el capitulo quinto del libro de Rafael Castillo Triana, Leasing Mecanismo Financiero del Futuro, Op. Cit, Págs. 271 - 294 63 Ibídem Pág., 274 64 Idem.
32
El sistema anglosajón por el contrario, lo importante es la realidad económica del bien objeto del
contrato. Por esta razón el empresario es quien tiene la propiedad económica del bien al ejercer sus uso
y goce del mismo en sus explotación económica65.
Tomando en cuenta lo anterior, el empresario es quien debe registrar el bien objeto del contrato de
leasing dentro de su Balance como un “Activo no Monetario” representado por el valor de todos los
canones debidos mas el valor de la opción de compra, calculado en el momento de iniciación del
contrato. El empresario está obligado en estas condiciones a realizar ajustes de inflación y calcular la
depreciación del bien durante la vigencia del contrato. Por otro lado, en sus Pasivos debe registrar los
“Canones por Pagar” por un valor igual al del “Activo No Monetario”. Cada vez que realice un pago
por concepto de canones, debe hacer la operación de descomponer la parte que corresponde a
amortización como perteneciente a una disminución de sus pasivos, y la parte que corresponde a
intereses como perteneciente a gastos66.
Dentro de este sistema la Compañía de Leasing registra el valor del bien en su balance como un
“Activo Monetario” no sujeto a depreciación ni ajustes por inflación. Cada pago que reciba debe
descomponerlo en una parte abonada a capital y la otra cobrada como interés. La primera se registra
como una disminución del “Activo Monetario” y la segunda como un ingreso de periodo.67
Queda claro entonces que en el sistema contable continental el canon se considera como un gasto,
mientras que en el anglosajón el leasing se asimila a un crédito para efectos tributarios lo que implica,
como se vio, que cada canon debe descomponerse en un abono a capital y el resto equivale a intereses.
Para el usuario es muy importante que la legislación fiscal reconozca los pagos por concepto de
canones de arrendamiento como gastos deducibles de impuesto de renta. Este reconocimiento fue un
65 Ibídem Pág., 275 66 Andrés Rodríguez Carmona Op. Cit, pág, 33 67 Idem. Artículo 88 de la ley 223 de 1995 que modificó el artículo 127-1 del Estatuto Tributario.
33
incentivo durante varios años para que el empresario escogiera el leasing como el medio idóneo de
financiación
En el contrato de leasing se dan relaciones de consumo, en donde una de las partes obtiene un ingreso y
la otra aumenta sus bienes de capital para su empresa o uso y disfrute que como transacciones
financieras, tiene un tratamiento tributario específico.
El Estado como sujeto activo de la obligación tributaria se encarga de reglamentar esta materia, que los
particulares o sujetos pasivos, deben tener en cuenta a la hora de decidir si el contrato de leasing puede
o no representar la el método mas racional de financiación.
“El tratamiento tributario es entonces entendido como un incentivo que otorga ventajas y favorece la
utilización de la operación por mostrarla como llamativa, o por el contrario hace que se pierda el interés
en ésta y se opte por otra más benéfica para las partes.”68
La Ley 223 de 1995 para efectos fiscales y contables dividió los contratos de arrendamiento financiero
con opción de compra, en financieros y operativos. Esta diferenciación tiene que ver con el patrimonio
del locatario y la clase de bien objeto del contrato. La ley trata contable y fiscalmente a los contratos de
leasing denominados por ella misma como “financieros” de forma similar a como se trata a los
contratos de crédito. Por el otro lado, a los contratos de arrendamiento financiero denominados por ella
“operativos” le da un tratamiento similar a los contratos de arrendamiento.
En el artículo 88 de la ley 223 de 1995, se establecieron dos formas diferentes de tratamiento fiscal y
contables como ya se ha mencionado, dependiendo de los activos del usuario, del plazo y la modalidad
de leasing. Por un lado las empresas con activos brutos inferiores a cinco mil millones de pesos, hoy en
día $10.318.700.000 tienen la posibilidad de deducir la totalidad del canon de arrendamiento de su
impuesto de renta sin necesidad de registrar ni el activo ni el pasivo, siempre y cuando: Los bienes
adquiridos en Leasing tengan plazo de 60 meses para los inmuebles descontando el valor del terreno, 68 Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Novedades del leasing en Colombia, Op. Cit pág 322
34
36 meses para maquinaria, equipo, muebles y enseres, y 24 meses para vehículos de uso productivo, así
como computadores.69 Si se contravienen estas premisas el tratamiento contable y fiscal será el
determinado por el sistema anglosajón. Claro está, que esta diferencia sólo se mantiene hasta el año
2006, año a partir del cual se iguala el tratamiento a la fórmula de método anglosajón
La aplicación de la ley fiscal depende del usuario con el que se contrata, esto es, si éste tiene menos de
cinco mil millones de pesos ($5000.000.000) en activos (año 2003 $10.318.700.000) a la fecha en que
se realiza el contrato, se le aplica el sistema contable continental, o de lo contrario el sistema
anglosajón hasta el año 2006 cuando a todas se les aplicará este último.70
.
En este artículo se establece que la ley sólo es aplicable a contratos de Leasing con opción de compra
irrevocable, es decir, los contratos de leasing financiero con opción de adquisición.
Con el cambio introducido por la ley 223 de 1995 se han eliminado incentivos para la implementación
de esta clase de contratos por las siguientes razones:
1. Solamente se puede descontar como gasto del impuesto de renta la parte del canon que
corresponde a los intereses y no la totalidad como se hacía anteriormente. La parte que
corresponde a amortización se registra como una disminución del pasivo. El usuario tiene que
registrar un pasivo por el bien dado en leasing y registrar en sus libros el activo hasta el
momento de ejercer la opción de compra.
2. Con el registro en el balance del empresario del bien dado en Leasing, el empresario se ve
afectado, en la medida en que agrega un activo más sujeto a ajustes por inflación y por lo tanto
aumentan sus ingresos operacionales. De esta forma, al aumentar sus ingresos, aumenta también
la base gravable del impuesto de renta.
69 Ibídem. Pág. 334 70 Parágrafo 3º del numeral 5 del artículo 127-1 de Estatuto Financiero, Art. 88 de la Ley 223 de 1995
35
Por otro lado la historia del impuesto de ventas es diferente. En 1983, de acuerdo con el decreto 3541,
se estableció que las compañías de leasing que prestaran los servicios de arrendamiento financiero,
debían cobrar a sus usuarios el impuesto a las ventas I.V.A. sobre los canones. Con esto se perjudicó
gravemente a los empresario, pues se generó un incremento en el costo de la operación de tal forma el
uso de esta forma de financiación fue mas onerosa que un crédito ordinario. 71
Por esta época muchas compañías dedicadas a la actividad de financiamiento comercial por medio de la
operación de leasing se vieron afectadas, por la baja demanda de sus servicios. En 1992 se suprimió el
impuesto a las ventas sobre el canon de arrendamiento por medio de la ley 6 del mismo año, dejando
derogado el decreto 3541 de 1983. En consecuencia, la actividad se reactivo ya que las compañías de
leasing pudieron revaluar los costos de la operación y disminuir el precio de la misma. De esta forma,
los empresarios podían volverse de nuevo clientes potenciales.72
Ventajas y desventajas del Leasing frente al Crédito bancario.
Cuando un empresario desea ensanchar su planta de producción para mejorar sus estándares de calidad,
tiene varias opciones para conseguir ese objetivo. El empresario podría acudir a un Banco para que le
prestase el dinero para comprar el bien, o también podría llevar a cabo un contrato de arrendamiento
del bien que necesita, o también podría hacer una compraventa con reserva de dominio. Sin embargo la
figura del leasing como mecanismo de financiación es la operación más usada. El fundamento de esta
costumbre es que el empresario encuentra en la operación de Leasing la forma más racional de invertir
sus recursos escasos. En otras palabras es el mecanismo más efectivo para cumplir con su objetivo de
71 Andrés Rodríguez Carmona, Op. Cit, pág 35 72 Ibídem, pág, 36
36
obtener equipos y maquinaria, sin necesidad de pedir un crédito a un Banco para pagar de contado tales
instrumentos de trabajo; o en el caso de que tuviera la liquidez para hacerlo, puede invertir tal dinero en
actividades más rentables.
A continuación se van a presentar las razones por las cuales el empresario o futuro locatario cree que la
celebración de un contrato de leasing es la forma más racional de invertir sus recursos, en vez de acudir
a figuras como el crédito o mutuo bancario o la compraventa con reserva de dominio.
1. Por un lado la intención del empresario no es únicamente la adquisición de los equipos o
maquinaria, sino que su intención primaria es el uso y goce de los mismos durante su vida útil.
Razón por la cual se pacta una opción de compra sólo al final del contrato. En otras palabras le
interesa más la explotación económica de los bienes que su propiedad. Por otro lado, por la
misma naturaleza de los bienes adquiridos en leasing, esto es, su rápida obsolescencia, es mejor
tener el uso y goce de los mismos que ser propietario de algo que con el paso del tiempo y el
uso va despreciándose y volviéndose obsoleto tecnológicamente, es decir, permite el usufructo
de un bien sin ser dueño del mismo durante el plazo del contrato
2. Porcentaje de financiación. En el leasing puede ser por el cien por ciento 100% del valor del
bien. El arrendatario no se ve forzado a dar una cuota inicial que puede usar en los primeros
cánones de arrendamiento y de esta forma no se afecta en nada la liquidez de la empresa,
obteniendo de inmediato los bines que se necesitan a cambio del pago de los canones
mensuales. Es decir, el empresario sólo está obligado a pagar los canones mensuales cuando los
bienes entren en funcionamiento, de esta forma se ahorra gastos operativos.
3. En el leasing no se afecta el índice de endeudamiento del locatario o arrendatario, puesto que el
bien dado en leasing no es un activo suyo, sino que pertenece a la compañía de financiamiento
37
comercial que lo da en arriendo. Por lo tanto en el pasivo del locatario no aparece como una
obligación por pagar y su capacidad de endeudamiento permanece intacta.
4. El pago de los cánones el deducible de impuestos.73
5. Es un mecanismo de protección contra la inflación por tener una cuota invariables durante el
plazo del contrato.
6. El IVA pagado en la adquisición del activo puede ser trasladado al usuario, quien lo puede
manejar como un anticipo de su impuesto de renta.74
7. Finalmente otra ventaja que ofrece la figura del leasing es que las compañías no rechazan a un
futuro locatario por su iliquidez, ni exigen grandes garantías para otorgar un préstamo, ya que
se entiende que la financiación siempre va a estar garantizada por el bien que se quiera
obtener.75
LEASING CREDITO BANCARIO
• Financiación del 100% del activo. No necesariamente financia el 100% del activo. • No representa un endeudamiento. Representa un endeudamiento para el usuario. • No implica ajustes por inflación. El activo está sujeto a ajustes por inflación. • Ofrece plazos entre 18 y 36 meses. Los plazos varían dependiendo de la línea de crédito. • Es más accesible en su procedimiento El proceso de solicitud puede requerir muchos
de solicitud. trámites y presentar demora en la constitución de garantías.76
73 Ricardo Rojas Garzón, Manual de Leasing. Op. Cit. pág 31. Es deducible en la medida de lo explicado anteriormente. 74 Ídem. 75 Eduardo Boneo y Eduardo Barreira. Op. Cit. Pág 91. 76 Ricardo Rojas Garzón, Manual de Leasing. Op. Cit. pág 32.
38
CAPITULO II
El leasing Habitacional.
En Latinoamérica ha existido desde hace muchos años un gran déficit habitacional. Este problema es
uno de los más significativos problemas con los que han tenido que lidiar los diferentes gobiernos, ya
que es un generador de dificultades sociales. La deuda social del déficit habitacional consiste en que la
población más afectada con este flagelo es la población con menores recursos económicos. De esta
forma, es una parte de la población que generalmente no tiene acceso a una financiación de vivienda, a
no ser de interés social. “Los obstáculos para lograr solucionar el déficit habitacional son muchos, pues
los recursos de los Estados son insuficientes para atender las distintas necesidades de la población.”77
El mayor de los obstáculos es no tener la capacidad de aumentar a corto plazo los aportes a esta parte
de la población. De aquí, la necesidad de incentivar al sector privado para intervenir con inversión en el
campo de la vivienda con bajos recursos.
El mercado de arrendamiento es otro aspecto que colabora a gravar el déficit habitacional, pues no es
suficiente para cubrir la oferta creciente de vivienda.
El leasing habitacional se presenta como una nueva respuesta para ayudar a bajar el déficit habitacional
en Latinoamérica.
77 Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Novedades recientes sobre el Leasing en Colombia, Op. Cit. Pág. 301
39
Debido a la inexperiencia en la implementación de la operación en Colombia, vamos a hacer un estudio
comprado acerca del tema en Chile, donde este sistema se ha venido desarrollando desde hace varias años.
El leasing habitacional en Chile Esta operación se define en Chile como “ un sistema mediante el cual una persona sin una capacidad
suficiente de ahorro selecciona dentro de la oferta disponible una vivienda ajustada a su presupuesto y
celebra un contrato de arrendamiento con una sociedad inmobiliaria, por medio de la cual ésta compra
la vivienda y se la entrega en arrendamiento al comprador potencial, a cambio de una cuota mensual
que incluye el canon de arrendamiento una cuota de ahorro con la cual puede comprar la vivienda
terminado el periodo definido (usualmente 20 años), una comisión de la administración de los recursos
y una comisión por seguros (incendio, vida y terremoto etc)” 78,
En Chile, los recursos para emplear el mecanismo provienen del ahorro popular y de las rentabilidades
que se obtienen de portafolios de alto valor.79
Dentro de este esquema intervienen dos partes y tres agentes:
Las partes son: El comprador y las sociedades inmobiliarias. Los agentes son: Las instituciones
financieras, los administradores de fondos para vivienda y las empresas securitizadoras. Las partes son
las que intervienen directamente en el contrato, mientras los agentes ayudan al desarrollo del mismo de
forma indirecta.
78 Misión del mercado de capitales, Leasing Habitacional en Chile, citado por Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Op cit. Pág. 302. 79 Leasing habitacional : En qué consiste? En Síntesis Económica [Bogotá]. -- Vol. 20, no. 974 [Jun., 1995]. -- p. 12
40
El objeto del contrato de leasing habitacional en Chile no es sólo la adquisición o compra de vivienda
nueva, sino que involucra también inmuebles usados o en construcción, pero con una cualidad
indispensable, que sean inmuebles destinados a vivienda. Los contratos de arrendamiento mencionados
deben celebrarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces respectivo. Los correspondientes inmuebles no podrán estar hipotecados
ni gravados con censos, usufructos, derechos de uso o habitación o fideicomisos, ni sujetos a
interdicciones o prohibiciones de enajenar (artículos 25 y 26 de la Ley 19.281).
Vamos a analizar cada una de las partes y los agentes para entender como funciona el esquema en Chile.
Partes. 1. Las sociedades inmobiliarias propietarias de las viviendas, que tienen como actividad exclusiva
ser dueñas de las mismas para entregarlas en régimen de arrendamiento con promesas de
compraventa80.
2. Los clientes de estas sociedades o futuros propietarios. Son personas que normalmente tiene
problemas económicos para adquirir vivienda. Acuerdan con las sociedad dueña de la vivienda,
a través de un contrato, adquirir esa vivienda en un plazo determinado, comprometiéndose a
cancelar periódicamente un aporte que cubra tanto la amortización del crédito pactado como el
monto de arrendamiento mensual.
Agentes.
1. Las instituciones Financieras. Captan los recursos de los futuros propietarios. Debido a su
cobertura y capacidad de captación necesaria, intervienen en el mecanismo para realizar esta
80 El artículo 11 de la Ley No 19.281 establece que “Para efectos de esta ley, son sociedades inmobiliarias todas aquellas que tengan como objeto la adquisición o construcción de viviendas para darlas en arrendamiento con promesa de compraventa. Estas sociedades deberán constituirse como sociedades anónimas abiertas en lo que no fuere incompatible con las disposiciones de la presente ley(...)”
41
tarea eficientemente. Manejan cuentas de ahorro de los futuros propietarios y transfieren los
fondos a las Administradoras de Fondos para la Vivienda y las sociedades Inmobiliarias el
aporte que está destinado a cubrir el porcentaje de la renta.81
2. Las Administradoras de Fondos para la Vivienda (AFV). Son entidades cuyo “objeto exclusivo
es invertir los recursos que le son traspasadas por las instituciones financieras en instrumentos
previamente determinados, en el mercado de capitales, cumpliendo con la política de
inversiones (diversificación) que le ha fijado la respectiva institución financiera. Para este
efecto se firma un contrato entre ambas entidades, en el cual se establece esta política y además
se pacta la comisión que la administradora cobrará por el manejo de las inversiones."82
3. Las empresas securitizadoras. Estas empresas tiene el objeto de comprar a las sociedades
inmobiliarias las viviendas y los contratos de arriendo con promesa de compraventa,
sometiéndolos a un proceso de securitización. Es decir, se encargan de realizar una “operación
por medio de la cual activos fijos e ilíquidos con significativo riesgo de crédito son
trasformados en valores negociables, líquidos y con bajo riesgo de crédito.”83 En otras
palabras, el negocio de estas entidades es emitir con cargo a ellos, bonos que tengan las
características de plazo y amortización que los diferentes inversionistas institucionales
requieren, para luego venderlos84.
81 Artículo 13 de la Ley 19.281 82 Misión del mercado de capitales, Leasing Habitacional en Chile, citado por Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Op cit. Pág. 304. El artículo 54 de la Ley 19.281 las define de la siguiente forma: “El Fondo para la Vivienda, en adelante “el Fondo”, es un patrimonio constituido con los fondos disponibles de los recursos depositados en las cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, para su inversión en los valores señalados en esta ley, correspondiendo su administración a una sociedad anónima, en adelante “la Administradora”.” 83 Ídem. 84 Artículo 17 de la Ley 19.282 establece que “Estas sociedades (inmobiliarias) podrán enajenar viviendas arrendadas con promesa de compraventa, siempre que cedan conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a sociedades securitizadoras del Título XVIII de la ley Nº 18.045, las que quedan autorizadas para adquirirlos con el fin de que emitan títulos de deuda con respaldo de estos activos, de acuerdo a las disposiciones de ese Título y de la presente ley. Dicha enajenación deberá efectuarse de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 30 de esta ley.
42
La separación de funciones es una repuesta al principio de especialización. La función “operativa y
comercial tiende a maximizar un objetivo diferente a la función de inversión. Separar las funciones en
organizaciones diferentes permitirá que los recursos sean utilizados en forma más eficiente por el
principio de la especialización.”85
Las Administradoras de Fondos para la Vivienda por ejemplo, reúnen un tipo de características que les
son exigidas para proveer un alto grado de seguridad en la prestación de sus servicios. Son muy
asimilables a las Administradoras Privadas de Fondos De Pensión en Colombia. De esta forma, la
inversión de los recursos debe de igual forma, realizarse en instrumentos que reúnan determinadas
características, muy similares a las disposiciones que rigen actualmente para los Fondos de Pensiones,
con el objeto de proteger el interés de los futuros propietarios. En otras palabras, las limitaciones
responden a acortar el riesgo, propender hacia un portafolio que maximice la rentabilidad, con el riesgo
mínimo posible, pues se trata de compromisos adquiridos a largo plazo.
Por medio de este mecanismo de especialización, “el ahorro popular puede acceder a las rentabilidades
que otorgan los instrumentos más avanzados del mercado de capitales en circunstancias que de otra
manera sería imposible que las pudieran capturar. Se trata de recursos que generalmente no tienen
acceso a las rentabilidades “top” de mercado – principalmente por lo escaso de sus montos, como por
las barreras a la entrada de estos sistemas- pero que así pueden acceder a ellas, con un alto beneficio
social.”86
Después de analizar el esquema vemos que el negocio de la inmobiliaria es netamente financiero, esto
es, consiste en la diferencia que se produzca entre la tasa a que obtenga los recursos para la compra de
las viviendas, y la tasa en que realmente las ofrezca en el sistema de leasing.
85 Leasing habitacional : En qué consiste? En Síntesis Económica [Bogotá]. -- Vol. 20, no. 974 [Jun., 1995]. -- p. 12-13 86 Ibídem. P. 12
43
Los aumentos o disminuciones que tenga el precio de la vivienda por razones del mercado, sólo
benefician o perjudican al futuro propietario, pues el valor en que se venderá la vivienda se fija desde el
momento en que se celebra el contrato.
En este sistema la operación termina cuando el ahorro acumulado, o la suma de los abonos al precio de
venta de la vivienda realizados directamente en la sociedad inmobiliaria, es igual al precio de venta
pactado.
La tasa de capitalización de los ahorros puede afectar de dos formas: 1. Que se cumpla el plazo y no se
cubra el precio pactado. 2. Que antes del cumplimiento del plazo se cubra el precio o se de un
prepago.87
Se debe tener en cuenta entonces, la evolución y la predicción del mercado al momento de la firma del
contrato de leasing habitacional.
Ventajas del Leasing Habitacional en Chile.
El leasing habitacional es un mecanismo novedoso que supera las rigideces que presentan los sistemas
tradicionales de compra de vivienda. “Permite acceder al mercado de la vivienda a un grupo
importante de personas que de otra manera deberían esperar un mayor tiempo, crea instrumentos
financieros apetecidos por los inversionistas institucionales, atrae mayores recursos financieros,
especializa las funciones e incorpora nuevos agentes al sector.”88
87 Idem. 88 Leasing habitacional : ¿En qué consiste? En Síntesis Económica [Bogotá]. -- Vol. 20, no. 974 [Jun., 1995]. -- p. 12-13
44
Es una herramienta para combatir el déficit habitacional, en este mecanismo se reúnen esfuerzos del
sector privado y el público, por un beneficio recíproco. El estado se beneficia combatiendo el déficit y
el sector privado se beneficia obteniendo lucro en un mercado nuevo.
Ahora vamos a mostrar las ventajas para cada una de las partes que intervienes en la operación ya sea
de forma directa o indirecta.
Arrendador. El atractivo principal de esta operación en Chile, radica en que el locatario puede acceder a vivienda sin
tener que pagar una cuota inicial. 89 Esta se presenta como la ventaja más grande, ya que los sectores
menos favorecidos económicamente hablando, esto es, sin ninguna capacidad de ahorro, pueden
acceder a la financiación de vivienda con su capacidad de ingresos intacta. En otras palabras no tienen
que pedir un préstamo para financiar la cuota inicial, sino que sólo con lo que pagaban de arriendo
pueden acceder a la financiación de su futura vivienda
Instituciones Financieras.
Se benefician, en cuanto a que pueden financiar el 100% del bien sin correr mayores riesgos. En caso
de incumplimiento del arrendador o locatario, el proceso judicial en Chile, es más expedito que el
sistema de crédito hipotecario. “Mientras un proceso hipotecario puede durar de seis meses a un año,
en el caso sistema de leasing dura máximo seis meses. Así, agiliza el sistema de cobro entre las
entidades financieras y los usuarios.”90
Como ya se mencionó, el leasing habitacional le provee nuevos mercados a las entidades financieras de
donde pueden sacar un lucro extra. Las diferentes fuentes de rentabilidad como ya se explicó provienen
89 Como veremos más adelante, esta ventaja no se aplica en Colombia. 90 Omar Rodríguez y Gabriel Velasco, Novedades recientes sobre el Leasing en Colombia, Op. Cit. Pág. 308
45
de la diversificación o inversión en el mercado de capitales de los contratos de leasing habitacional.
Esta diversificación se puede llevar a cabo por medio de la titularización, la expedición de bonos o
títulos de deuda entre otras.
Una vez estudiado el leasing habitacional en Chile pasaremos a analizar las recomendaciones que se
han hecho con base en el funcionamiento de la operación en Chile, para que se llegue a aplicar en
Colombia.
Recomendaciones de la Misión de Estudio del mercado de capitales para la viabilidad del
Leasing Habitacional en Colombia.91
Estas recomendaciones se dividen entres grupos, estos son: a nivel financiero, institucional y legal.
Condiciones Financieras:
En cuanto a las condiciones financieras que debe cumplir un mercado para que el leasing habitacional
sea viables se puede decir lo siguiente:
• Los niveles de inflación deben se constantes o decrecientes hacia el futuro.
• Los ingresos reales de los locatarios potenciales, deben ser crecientes en el largo plazo, de forma
que se pueda incrementar en el futuro los canones para reducir la proporción de éstos dentro de los
ingresos mensuales.
• Mantener el sistema de subsidio que se entregue al principio del contrato de leasing habitacional,
para que se reduzcan los requerimientos de la cuota mensual.
91 Fuente: Misión de Estudio del Mercado de Capitales, Ministerio de Hacienda, Banco Mundial y Fedesarrollo. Trabajo de Selfinver, 1996.
46
• Establecer un sistema de leasing habitacional con opción de compra por el 10 % del valor del
inmueble, para reducir el monto de las cuotas mensuales.
Dentro de las condiciones, se encuentra que hay un segmento que hoy destina al arrendamiento una
proporción similar de su ingreso a la que destinaría en cuotas mensuales dentro de un contrato de
leasing92sin embargo debido a la inmadurez del mercado en estos momentos en Colombia esta parte de
la población todavía no puede acceder a la financiación de vivienda teniendo en cuenta únicamente el
canon de arrendamiento, pues como ya se ha mencionado, se exige un canon inicial o cuota inicial del
30% del valor del inmueble.
Condiciones Institucionales.
La misión encontró conveniente fortalecer las instituciones existentes en Colombia dedicadas a
operaciones de leasing y crear otras, que se especialicen en la administración de los contratos de
leasing habitacional en concreto, con el fin de profesionalizar el financiamiento de la compra de
viviendas a través de la titularización y la administración de largo plazo de la vivienda, con un sistema
de mantenimiento que garantice el sostenimiento del valor de los inmuebles. En la actualidad los
establecimientos bancarios fueron los autorizados para llevar a cabo contratos de leasing habitacional
en Colombia. No se ha hecho más que darle una nueva operación a los establecimientos bancarios. En
el futuro sería deseable la profesionalización y especialización para este nuevo sistema de financiación
de vivienda. Por el momento sólo se están llevando a cabo proyectos sobre vivienda que fueron
entregadas en dación en pago y la adquisición de vivienda que el cliente se interese, es decir, no hay
proyectos grandes de construcción, ni de financiación por medio de la titularización a largo plazo de los
92Leasing habitacional, Titularización y proyect finance Revista Camacol [Bogotá]. -- no. 68 [Mar., 1997]. -- p. 39-49
47
contratos realizados.93 A nivel institucional se puede decir que Colombia tiene un sector fuerte y
desarrollado, sin embargo en el tema del leasing habitacional el mercado está apenas implantándose y
no hay un a especialización tal como en Chile que permita bajar los costos operacionales.94
Aspectos Legales.
La misión sugirió “ someter al congreso un proyecto de ley que cree el leasing habitacional dotándolo
de unas reglas diferentes al del arrendamiento civil en lo que se refiere a la devolución de las viviendas
en caso de incumplimiento de los contratos, habilitando las entidades existentes para el cumplimiento
de las funciones específicas dentro de la operación de leasing o previendo la creación de nuevas
entidades para el caso de las sociedades inmobiliarias, sugerencias que el sector privado, después de
realizar un estudio de factibilidades, encontró atractivo crear.”95
Las entidades que se encontró debían tener algún cambio en el ámbito jurídico para operar dentro del
sistema de leasing son las siguientes:
Las corporaciones de ahorro y vivienda.
Las compañías de financiamiento comercial.
Las sociedades fiduciarias.
Las sociedades administradoras de fondos de pensiones y cesantías.
Las recomendaciones anteriores se hicieron tomando como base la operación de leasing habitacional de
la forma como funciona en Chile. Debido a la especialización de actividades que existe entre las partes
93 Entrevista con Carlina Riaño funcionaria de la secretaria Jurídica del Banco Davivienda. 94 Véase supra capítulos III, IV y V 95 Novedades Recientes de Leasing en Colombia, Op. Cit. Pág. 310. En Colombia ya se promulgaron las leyes de leasing habitacional y la nueva ley de arrendamiento de vivienda urbana, por medio de la leyes 795 de 2003 y la ley 820 de 2003 respectivamente.
48
y los agentes 96 se recomendó seguir este patrón en el desarrollo del proyecto en Colombia para
disminuir costos y permitir que los sectores menos favorecidos accedieran al leasing habitacional. Sin
la especialización de las partes intervinientes de la forma como funciona en Chile, los establecimientos
financieros dejan de percibir rendimientos97
Actualmente en Colombia se creó el leasing habitacional por medio de la ley 79598 de 2003.
Como veremos se siguieron algunas de las recomendaciones hechas por la Misión, pero en otras áreas
se dejo la implementación de este tipo de contratos la realizaran solamente la entidades financieras. En
tras palabras como se verá más adelante, en Colombia no existe una especialización en este método de
financiamiento de vivienda, como si lo hay en Chile.
A continuación pasamos a definir la operación.
Leasing habitacional en Colombia.
En el artículo 1 de la ley 795 de 2003 que modifica el artículo 7 del Estatuto orgánico del Sistema
Financiero o Decreto 663 de 1993, adicionándole el literal n), se autoriza a las entidades Bancarias
llevara a cabo operaciones de leasing habitacional. En otras palabras se adiciona a las operaciones de
los Establecimientos Bancarios el “ Realizar operaciones de leasing habitacional las cuales deben tener
96 Véase pág 38-40 97 Como los rendimientos de la titularización de los contratos de leasing en el mercado de capitales, sin los cuales las entidades bancarias en Colombia se ven obligadas a incrementar los costos como por ejemplo incluyendo una cuota inicial o canon inicial. 98 Y los decretos reglamentarios como el 777 de 2003, 779 del mismo año y las circulares externas 022 y 021 de la Superintendencia Bancaria.
49
por objeto bienes inmuebles destinados a vivienda. Estas operaciones se considerarán leasing operativo
para efectos contables y tributarios99.
Para el desarrollo de esta operación los Establecimientos Bancarios deberán dar prioridad a los
deudores de créditos de vivienda que hayan entregado en dación de pago el respectivo bien inmueble.
Lo anterior siempre y cuando tales personas naturales, cumplan los requisitos legales mínimos
relacionados con el respectivo análisis del riesgo crediticio.”
Queda claro que es una especie de Leasing financiero en el cual intervienen dos partes, el locatario y la
compañía de financiamiento o el Banco.
Puede existir un agente como una compañía de construcción o una persona jurídica o natural que tenga
a la venta un inmueble con destinación de vivienda urbana. El cliente o futuro locatario se encarga de
buscar el bien que quiera adquirir en el futuro y le encarga al banco que le financie la compra del
mismo, o por otro lado el Banco muestra al cliente los bienes que pueda tener dentro de su cartera por
dación en pago, o los futuros proyectos que va a desarrollar.
En esta clase de leasing habitacional no intervienen más que dos partes100 como se mencionó
anteriormente y por tal razón es una operación muy similar a un crédito individual de vivienda a largo
plazo.
Reglamentación del Leasing Habitacional.
De acuerdo con el primer artículo de la ley 795 quedan autorizados los establecimientos bancarios para
realizar esta operación, pero ahora la pregunta es, ¿Qué es una operación de Leasing Habitacional?
99 Véase supra, págs 54 y ss 100 A diferencia del modelo de leasing habitacional desarrollado en Chile, como quedará claro más adelante.
50
La respuesta la encontramos en el artículo 2 del decreto 777 de 2003 en el cual se define esta operación
en los siguientes términos: “ Se entiende por operación de leasing habitacional, el contrato de leasing
financiero mediante el cual una parte denominada entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia
de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon periódico,
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al
locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.”
En otras palabras, el contrato tiene como fin la entrega a un locatario de la tenencia para su uso de un
inmueble destinado a vivienda, cuya propiedad es de la entidad financiera que ejerce la operación y que
recibe, a cambio, el pago de un canon periódico, durante un plazo convenido. Vencido este, el bien se
restituye a su propietario o se transfiere al locatario.
Este decreto establece que debe existir un tratamiento prioritario para los deudores que hayan entregado
sus inmuebles como dación en pago. Estas personas tienen la posibilidad de tener acceso a suscribir un
contrato de leasing habitacional y para esto, los establecimientos de crédito deben:
a) Si la vivienda entregada en dación en pago101 no ha sido enajenada o prometida
en venta, el promitente locatario puede optar por ejercer un contrato sobre tal
bien.
b) Si el establecimiento de crédito enajenó o prometió el inmueble a un tercero
diferente del titular, debe ofrecerle otro inmueble en condiciones similares con
la el propósito de realizar la operación.102
Por otro lado, y siguiendo la reglamentación del decreto, durante la vigencia del contrato, el bien debe
ser propiedad de la entidad de crédito hasta cuando el locatario ejerza la opción de compra.103
101 Los beneficiarios de esta prioridad son solamente los titulares que hayan formalizado la dación en pago antes del 14 de Enero de 2003, fecha en la que fue expedida la ley, y tres meses después de expedido el decreto 777 de 2003, esto es 28 de marzo. 102 Literales a y b del artículo 10 del Decreto 777 de 2003
51
El decreto establece los elementos y obligaciones o reglas que debe contener el contrato de leasing
habitacional.104 Las condiciones financieras bajo las cuales el contrato debe regirse, deben ser
consensuales o pactadas por las partes al momento de la celebración del mismo.
El contrato de leasing habitacional puede celebrarse tanto en moneda legal colombiana como también
en unidades de valor real o U.V. R. y debe celebrarse por escrito.
Las entidades de crédito como en cualquier otro negocio, pueden exigir las garantías que consideren
necesarias para llevar a cabo y garantizarla operación. Por su lado, el bien inmueble debe entregarse
libre de cualquier gravamen ya sea en cuestión de impuestos, servicios públicos o de administración.105
Por ser el leasing un contrato consensual, como se ha mencionado anteriormente, la norma advierte,
que el contrato de leasing habitacional no debe ser elevado a escritura pública para perfeccionarse, a
menos que se ejerza la opción de compra por el locatario.
Tanto el locatario como la entidad financiera pueden ceder el contrato de leasing habitacional, la
diferencia radica en que el primero debe tener la autorización de la entidad financiera con el visto
bueno de un estudio previo, y la segunda puede llevarlo a cabo sin la autorización del locatario.
Siguiendo con esta idea, el locatario también puede ceder su opción de compra sobre el inmueble, pero
de nuevo, con autorización de la entidad financiera para que tal cesión tenga efectos jurídicos.
El decreto también establece que los sistemas de amortización del contrato deben ser estar sujetos a las
condiciones de la Superintendencia Bancaria.106
103 Artículo 3 del decreto 777 de 2003 104 Estas reglas están incluidas en los literales del artículo 4 del Decreto. 105 Artículo 11 del Decreto 777 de 2003.
52
Los sistemas de amortización son los siguientes: 1. Cuotas constantes. 2. Pagos a capital constantes. 3.
Cuotas crecientes de acuerdo al nivel de la inflación. Y 4. Cuotas decrecientes de acuerdo al nivel de la
inflación.107
Siguiendo los lineamientos de la ley 546 de 1999, el decreto también establece que en el contrato de
leasing habitacional se pueden llevar a cabo, pagos extraordinarios o anticipados que se pueden ver
reflejados, a elección del locatario, en una reducción en el plazo del contrato, un menor valor de los
canones periódicos o en un menor valor de la opción de compra al final del contrato108.
Se exige de igual forma como requisito del contrato, el uso de seguros contra incendio y terremoto que
cubran el inmueble entregado con la opción de un seguro de vida para el locatario de acuerdo con los
términos que establezca la entidad financiera. Como este seguro es opcional, la entidad financiera debe
informar al locatario las consecuencia que puede traer el que no obtenga este seguro109.
Por último se estima que los establecimientos financieros deben mantener al locatario informado de
todas y cada una de las condiciones en que se va a desarrollar el contrato de leasing habitacional. Para
cada segundo mes del año, deben presentar la información necesaria que explique los términos en que
va a funcionar la operación. Dentro de esta información debe incluirse un proyección de los canones a
pagar en el año que comienza con los supuestos o modelos en que se basa dicha proyección, y las
discriminación del dinero pagado a capital o las amortizaciones, el costo financiero y los seguros
pagados por el locatario en el año anterior.110
106 Las condiciones están establecidas en la circular externa 022 de 2003 de la Superintendencia Bancaria. Artículo 5 del Decreto. 107 Estas cuotas de amortización se verán con más detalle en el próximo capitulo dedicado a la historia de los sistemas de financiación de vivienda en Colombia. 108 Artículo 6 del Decreto 777 de 2003 109 Artículo 8 del Decreto 777 de 2003 110 Artículo 12 del Decreto 777 de 2003
53
Aspectos Tributarios.
El leasing habitacional en sus aspectos tributarios fue reglamentado por el decreto 779 de 2003. Para tal
efecto el leasing habitacional es considerado por la norma como leasing operativo para el locatario, y
por lo tanto “ el locatario podrá deducir la parte correspondiente a los intereses y/o corrección
monetaria o costo financiero que haya pagado durante el respectivo año...”111 , sin exceder el monto
máximo establecido para los préstamos de vivienda.
De acuerdo con la anterior reglamentación, los colombianos asalariados que hayan obtenido ingresos
provenientes de una relación laboral, legal o reglamentaria, inferiores a al monto señalado en el inciso
tercero del artículo 387 de estatuto tributario, en el año 2003, $77.700.000, podrán disminuir su base
mensual de la retención en la fuente, con el valor correspondiente a lo pagado en el año anterior, por
concepto de intereses, corrección monetaria o costo financiero, derivados de la suscripción de este tipo
de contrato. De la misma forma, tendrá derecho a la disminución de la base por lo pagado en ese año
por concepto de salud, y educación del trabajador, su cónyuge y hasta dos sus hijos.
Por el contrario si el trabajador tiene ingresos iguales o superiores a la cifra mencionada anteriormente,
únicamente podrá disminuir la base de retención con fundamento en lo pagado por intereses corrección
monetaria o costo financiero del contrato de leasing habitacional, sin tener en cuenta los gastos de salud
y educación.112
111 Artículo 1 del decreto 779 de 2003. 112 Ámbito Jurídico, Bogotá 7 al 27 de Abril de 2003. Artículos 2 y 3 del decreto 779 de 2003
54
Los certificados que se expidan para tener en cuenta como pago de intereses corrección monetaria o
costo financiero, así como los de pago de educación y salud, deben presentarse al agente retenedor,
antes del 15 de abril de cada año113.
Este cambio con respecto a la ley 223 de 1995 va a incentivar el uso de la operación de leasing
habitacional, pues se está estableciendo el sistema contable continental, al asimilar el contrato de
leasing habitacional con el tratamiento tributario del contrato de leasing operativo, pues esto significa
que “el arrendatario registrará como un gasto deducible la totalidad del canon de arrendamiento
causado, sin que deba registrar en sus activo o su pasivo, suma alguna por concepto del bien objeto de
arriendo.(...)”114 Por el contrario en los créditos de vivienda el bien entra dentro del activo del deudor,
pero también son deducibles los intereses y corrección monetaria que se paguen por el préstamo.115
Sin embargo lo anterior está en contradicción con el parágrafo 4 del numeral 5 del artículo 127-1 del
Estatuto Tributario el cual establece que a partir del 1 de Enero de 2006 todos los contratos de leasing
financiero o leasing con opción de compra, deberán someterse al tratamiento contable y tributario
anglosajón116, independientemente de la naturaleza del arrendamiento.
113 Artículo 6 del Decreto 779 de 2003 114 Numeral 1 artículo 127-1 del Estatuto Tributario. 115 Artículo 119 del Estatuto Tributario. 116 Ver la explicación que se dio anteriormente.
55
CAPITULO III
Historia De Los Sistemas De Financiación En Colombia.
El UPAC ( Unidades de Poder Adquisitivo Constante) ; primer mecanismo de financiación de vivienda. Con el decreto 667 de 1972 se estableció el sistema de valor constante para ahorros y prestamos de
vivienda que obligaba a las corporaciones de ahorro y vivienda CAV a llevar las cuentas de ahorro y
préstamo en esta unidad constante UPAC.
Cada unidad se sacó al mercado con un precio de $100 moneda corriente.
Metodología del UPAC. Este sistema funcionó por más de 15 años como el más efectivo en cuanto a la política
macroeconómica, ya que dinamizó la demanda, impulsó el ahorro y ayudo a la inversión en el sector de
la construcción del país con grandes repercusiones a nivel macroeconómico117.
El éxito del sistema radicó en la simplicidad de su cálculo y de su estructuración. “El sistema
tenía tasas fijas y corrección monetaria ajustable, así fue posible superar las fluctuaciones de la tasa de
interés y las variaciones de la inflación, dedicando recursos de ahorro de corto plazo, a la financiación
de vivienda a largo plazo, al tiempo que se protegió al deudor hipotecario mediante la fijación de topes
impidiendo que las cuotas se dispararan por encima de sus ingresos y su capacidad de pago.”118
117 Elkín Yesid García Rueda, El Leasing habitacional: mecanismo para facilitar el acceso a vivienda de interés social, Tesis de Grado de Grado, Asesor Diego Echeverri Campos, PHD, Universidad de Los Andes, Bogotá 2003, pág, 14 118Ibídem., pág. 15
56
La confiabilidad en el sistema fue lo que produjo el éxito del mismo, ya que de ninguna forma las
cuotas que se pagaban iban a ser mayores a la capacidad de pago del deudor.
Crisis del UPAC.
Con la reforma financiera de comienzos de los años noventa a consecuencia de la modernización del
sistema por motivos de la apertura, el UPAC sufrió un gran cambio que marcó su final. Con esta
reforma el UPAC dejo de calcularse teniendo en cuenta como tope la corrección monetaria, para
calcularse con base en la tasa de interés (DTF). Es decir se cambio de un sistema de calculo basado en
la variación mensual de la inflación, a un sistema basado en las tasas de interés (DTF) que no tienen en
cuenta la capacidad de pago del deudor.
La Unidad de Valor Real (UVR).
Como respuesta a la crisis del método anterior, y tras el pronunciamiento de la corte constitucional que
declaró el sistema de financiación de vivienda UPAC como inconstitucional119, el Congreso de la
República expidió la ley 546 de 1999, donde se creó la UVR como método de financiación de vivienda.
Antecedentes.
Como ya se mencionó, la ley 546 de 1999 es el instrumento que se implementó como normativo básico
que regula el crédito hipotecario para la financiación de vivienda. 120
119 Sentencia C-700 de 1999 en donde se resuelve: Declararse INEXEQUIBLES en su totalidad los siguientes artículos del Decreto 663 de 1993 (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero), que estructuraban el sistema UPAC : 18, 19, 20, 21, 22, 23, 134, 135, 136, 137, 138, 139 y 140. 120 Banco de la República, Reportes del Emisor, “Unidad de valor real (UVR): antecedentes y metodología de cálculo., Bogotá Octubre de 2002
57
De acuerdo a los pronunciamientos de la Corte Constitucional, la mencionada ley, determinó que el
tipo de interés para los créditos de vivienda, debe ser una tasa remuneratoria fija durante el plazo del
préstamo. En otras palabras, se prohibió la posibilidad de capitalizar intereses y se previó la posibilidad
de prepago del crédito en cualquier tiempo.
Por otro lado, como es obvio, reemplazó la UPAC por una nueva unidad de cuenta denominada UVR y
ordenó la reliquidación de algunos de los créditos hipotecarios vigentes.
De acuerdo con el artículo 3 de la ley, esta nueva unidad de cuenta se define como “(...) una unidad de
cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente en la variación del
índice de precios al consumidor certificada por el Dane, cuyo valor se calculará de conformidad con la
metodología que establezca el Consejo de Política Económica y Social, Conpes. (...)“
En cumplimiento de la ley, el Gobierno expidió el Decreto 2703 de 1999, que reglamentó la
metodología de cálculo de la UVR, y ordenó a la Secretaria Técnica del Consejo Superior de vivienda
que calculara el valor en pesos a partir de Enero de 2000. El mencionado Decretó estableció que para
efectos de la transición de la unidad de valor anterior UPAC a la UVR, una UPAC sería equivalente a
160,7750 UVR el 31 de diciembre de 1999.121
Para efectos de la reliquidación de créditos, el Ministerio de Hacienda y Crédito Público mediante
resolución 2898 de 1999, determinó el valor diario en pesos de la UVR entre 12993 y 1999 de acuerdo
con el decreto 865 de 1999. Este decreto fue expedido antes de que entrara en vigencia de la ley 546, e
indexaba a un indicador de inflación el precio de los títulos de deuda pública TES emitidos por el
Gobierno, para lo cual creo la UVR como unidad de cuenta que en el 15 de mayo de 1999 tenía un
valor nominal de $100, incrementándose en adelante, de acuerdo a la variación mensual del IPC
certificada por el Dane.
121 Ibídem p. 2
58
El 26 de Julio de 2000, la sentencia C-955 de 1000 declaró parcialmente inexequible el artículo 3 de la
ley 546 de 1999, debido a que la entidad que debía establecer el valor de la UVR debía ser la Junta
Directiva del Banco de la República (JDBR).
Lo anterior lo estableció en los siguientes términos: “ El artículo 3, al que se circunscribe este análisis,
dice que las UVR habrán de reflejar el poder adquisitivo de la moneda “con base exclusivamente en la
variación del índice de precios al consumidor certificado por el Dane, lo cual implica que la Junta
Directiva del Banco de la República -que tendrá a su cargo el cálculo de la UVR a partir de esta
s4ntencia- no podrá considerar para el efecto factor alguno distinto. Sólo con ese sentido será declarada
exequible al norma, ya que todo elemento o sistema extraño que haga crecer más la UVR que la
inflación significaría cobrar al deudor lo que no debe por concepto del puro ajuste de los saldos a su
cargo.”
En cumplimiento de los anterior la JDBR expidió la Resolución Externa 13 de 2000, en la cual fija la
metodología de cálculo de la UVR que se usa desde entonces.
Metodología de la UVR.
Como vimos la UVR es una unidad de valor que reemplazó las anteriores UPAC, obedeciendo que
obedece a lo establecido por la Corte Constitucional en su sentencia C- 955 de 2000, esto es, proteger
al acreedor de la depreciación de la moneda causada por la inflación.
En el cálculo de esta unidad (UVR) se tiene en cuenta exclusivamente la variación mensual del IPC
certificada por el Dane y, de ninguna manera, se involucra otra variable diferente de esta.
59
Principales Sistemas de amortización basados en UVR.
En la ley 546 de 1999, se establecieron los principales métodos de amortización para la financiación de
vivienda a largo plazo, prohibiendo la capitalización de intereses y multas por pagos anticipados totales
o parciales. Se establecieron dos sistemas de amortización, en UVR122 y en pesos.
En concordancia con lo anterior la Superintendencia Bancaria aprobó los siguientes basados en
UVR:123
Cuota constante en UVR.
De acuerdo con este sistema de amortización, durante todo el plazo del crédito se usa una cuota
constante en UVR que determina el cálculo de la amortización con una tasa de interés fija. Lo único
que se tiene en cuenta es la corrección monetaria de la unidad de valor real, UVR en pesos.
De acuerdo con la circula básica jurídica el cálculo es el siguiente:
“La cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada y por los meses del plazo mediante la siguiente fórmula:
inaDCu =
donde:
Cu = Cuota mensual en UVR
D = Monto del préstamo en UVR
122 En el numeral 7 del artículo 17 de la Ley 546 se establece que los sistemas de amortización serán los autorizados expresamente por la Superintendencia Bancaria. 123 Los siguientes métodos de amortización son los sistemas aprobados por la Superintendencia Bancaria mediante la circular básica jurídica Circular Externa 007 de 1996 numeral 5 del Título tercero., modificada anualmente.
60
n = Plazo en meses
i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual ia ,
i = ((1+ia) (1/12))-1
ina
= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período Como la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas en pesos variarán en la misma proporción. De igual manera, aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es siempre decreciente, al convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las dos terceras partes del plazo.”124
Amortización Constante a Capital en UVR.
En este sistema de amortización se realza una amortización a capital constante en UVR para todo el
periodo o plazo del crédito. No se hacen variaciones a la cuota de amortización a capital durante el
plazo del crédito. Los intereses también se calculan teniendo en cuenta la UVR o en otras palabras se
calculan en UVR , con fundamento en una tasa fija de interés y esto se suma al valor de amortización a
capital para fijar la cuota mensual a pagar.
Por último se transforma la cuota de UVR en pesos para realizar el pago.
La explicación de la Superintendencia es la siguiente:
“Durante cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme en UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo en meses. La cuota mensual a pagar es la amortización constante más los intereses del mes sobre el saldo insoluto. La cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula:
124 Numeral 5.1.1 del título tercero de la circular externa 007 de 1996
61
isnDc ttu *1−+=
donde:
Ctu = Cuota en UVR a la altura t , t=1,2,3.. . . .n
D = Monto de la deuda en UVR 1−tS
= saldo a la altura t-1 igual a
( )nDtS 10 −−
i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1 , ia tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR
n = Número de meses del plazo
De esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos en una proporción inferior al IPC.”125 Cuota Decreciente Mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales. En este sistema se usan dos clases de cuotas predeterminadas en UVR durante la vigencia del crédito.
Por un lado, decrecientes mensualmente en UVR, y por el otro, crecientes anualmente de acuerdo al
incremento de la inflación.
De acuerdo con la circular este sistema de amortización se define de la siguiente forma:
“Las cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito son decrecientes en UVR. Para cada período anual del crédito se repite la serie de doce cuotas decrecientes. El decremento anual equivalente debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse durante el plazo.
125 Numeral 5 . 1 .2 . del título tercero de la circular externa 007 de 1996.
62
iNRäDC =
donde:
C = Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR
Ct = C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,.. .11,12
g = decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+Inf ) 1/12 -1
iNä
= El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva anual i
D = Monto de la Deuda en UVR
N = Plazo en años
i = tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR
R = Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual equivalente a la inflación proyectada que no podrá modificarse durante el plazo con primer pago igual a una unidad.”126
Mecanismos de Financiación en Pesos. La ley 546 de 1999 también estableció los mecanismos de amortización en pesos, prohibiendo la
capitalización de intereses o anatocismo, y las multas por prepagos parciales o totales. En términos
legales así quedó establecido: No obstante lo dispuesto en el presente artículo, los establecimientos de
crédito y todas las demás entidades a que se refiere el artículo 1o. de la presente ley, podrán otorgar
créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana, siempre que tales operaciones de
crédito se otorguen con una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo, los sistemas de
126 Numeral 5 . 1 .3 . del título tercero de la circular externa 007 de 1996
63
amortización no contemplen capitalización de intereses y se acepte expresamente el prepago, total o
parcial, de la obligación en cualquier momento sin penalidad alguna. Se aplicarán a estas operaciones
todas las demás disposiciones previstas en esta ley para los créditos destinados a la financiación de
vivienda individual.”127
De acuerdo con esto, los principales sistemas de amortización en pesos son:
Cuota Constante en Pesos.
Este sistema de amortización, como su nombre lo indica, se calcula en una cuota constante en pesos
basado en una tasa de interés fija para todo el periodo o duración del crédito.
De acuerdo con el numeral 5.2.1 del título tercero de la circular básica la cuota constante en pesos se
explica de la siguiente forma:
“La cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se calcula como una anualidad uniforme ordinaria
inaDC =
donde: C = Valor de la cuota mensual uniforme en pesos.
ina
= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período D = Monto del préstamo en pesos n = Plazo en meses 127 Parágrafo del artículo 17 de la ley 546 de 1999, que trata de las condiciones de los créditos individuales de vivienda a largo plazo.
64
i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre pesos i = ((1+ia) (1/12))-1” Amortización a Capital Constante en Pesos.
En este sistema de amortización, las cuotas son iguales al abono a capital que es fijo durante todo el
periodo del crédito, más el valor de los intereses calculado con base en el saldo del mes anterior.
En otras palabras:
“Las cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más los intereses del mes calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma, las cuotas mensuales en pesos son decrecientes.
isnDc tt *1−+=
donde Ct = Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3.. . . .n D = Monto de la deuda en pesos St-1 = saldo a la altura t-1 igual a
( )nDtD 1−−
i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual sobre pesos que no podrá incrementarse durante el plazo. n = Número de meses del plazo Las cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente al servicio de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen primas de seguros ni recargos por mora.”128
128 Numeral 5.2.2 del título tercero de la circular básica jurídica de la Superintendencia Bancaria
65
Descripción del contrato del contrato de Crédito Hipotecario en Colombia.
Porcentaje de Financiación: Se financia hasta el 70% del menor valor entre el avalúo comercial y el
valor de venta. Y hasta el 60% para inmuebles diferentes de vivienda.
Es decir, existe una cuota inicial del 30% del valor del inmueble. El valor a financiar se garantiza con
una hipoteca sobre el inmueble.
Plazo máximo: 15 años pagaderos en cuotas mensuales.
Tasa de interés: UVR + 13.91% E.A. para vivienda y UVR + 16% E.A. inmuebles diferente de
vivienda.
Sistemas de amortización: Son los establecidos por la Ley 546 de 1999 y aprobados por la
Superintendencia Bancaria, es decir los descritos anteriormente.
La cuota mensual se calcula teniendo en cuenta el valor financiado, es decir el setenta por ciento 70%
de acuerdo con el sistema de amortización adoptado.
El inmueble es propiedad del deudor desde el inicio del crédito.
Características. • El deudor hipotecario debe cancelar un canon inicial mínimo del 30% del valor del inmueble.
• Plazo 15 años.
• Consto financiero se calcula sobre el valor del inmueble, menos el valor de la cuota inicial.
• Constitución de hipoteca sobre bien por el valor financiado.
• Los sistemas de amortización ofrecidos son los siguientes:
66
a) Cuota constante en UVR.
b) Amortización Constante a Capital en UVR.
c) Cuota Decreciente Mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales.
d) Cuota Constante en Pesos.
e) Amortización a Capital Constante en Pesos.
• Seguros obligatorio: Vida e ITP, Incendio, terremoto y AMIT.
• EL locatario debe pagar los servicios públicos o domiciliarios, administración (cuotas normales y
extraordinarias) e impuestos de cualquier tipo.
• El locatario puede solicitar Leasing Habitacional para uso y goce personal o de su núcleo familiar
(padres, hijos, cónyuges.)
• Las mejoras y reparaciones locativas de los inmuebles estarán a cargo exclusivamente del locatario.
67
Capitulo IV
Proyecto de Contrato de Leasing Habitacional en Colombia.
Este es un proyecto de contrato de un Banco que antes era una corporación de ahorro y vivienda en
Colombia.
Descripción:
Leasing Habitacional.
“Una operación de leasing habitacional es el contrato mediante el cual el Banco entrega a un locatario
la tenencia de un inmueble destinado a vivienda para su uso y goce, a cambio del pago de un canon
periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye al Banco o se transfiere
al locatario, una vez éste ejerza la opción de compra pactada a su favor y paga su valor.
El inmueble es propiedad del Banco durante el termino del contrato hasta el momento en que el
locatario ejerza la opción de compra y pague su valor.
• Canon inicial: Valor inicial que paga el locatario al Banco como parte del valor del bien.
68
• Canon mensual: valor periódico que paga el locatario de forma vencida al Banco durante un
plazo y fechas establecidas en el contrato.
• Opción de compra: es la facultad que tiene el locatario de adquirir el bien objeto del contrato a
la finalización del mismo mediante el pago de un valor establecido.
• Lease back: es la compra de un bien inmueble que realiza el Banco a un tercero y a este mismo
le ofrece en leasing el inmueble para que lo readquiera y obtenga los beneficios del producto.”
Como se ve desde un comienzo el proyecto de contrato de leasing en Colombia tiene incluido un canon
inicial que restringe o se configura como una barrera de entrada a los sectores de menos ingresos, al
beneficio del leasing habitacional, pues son éstos sectores los que no tienen capacidad de ahorro para
financiar su vivienda.
Características:
• El locatario debe cancelar un canon inicial mínimo del 30% del valor del inmueble.
• La opción de compra que el locatario puede ejercer es de 10%, 20% y 30% o puede pactar desde el
inicio del contrato no realizar ningún pago para adquirir el bien inmueble (opción 0%)
• Plazo entre 10 y 15 años.
• Consto financiero se calcula sobre el valor del inmueble, menos el valor del canon inicial y la
opción de compra.
• Los sistemas de amortización ofrecidos son los siguientes:
f) Baja-cuota Constante en UVR
g) Media- Amortización Constante a Capital.
70
EJEMPLO129:
• Valor del inmueble: $100.000.000
• Canon inicial: 30% $ 30.000.000
• Leasing: 60% $ 60.000.000
• Opción de compra: 10% $ 10.000.000
• Amortización: $ 60.000.000
• Intereses: $ 70.000.000
Leasing vs. Crédito.
Sistema de amortización: Cuota Media.
Canon Inicial: 30%
Plazo: 15 años.
Tasa: 11% Opción 10% Opción 20% Opción 30% LEASING
$13.812 por millón = $966.840
$13.253 por millón = $927.710
$12.695 por millón = $888.650
CRÉDITO
$14.371 por millón = $1´005.970
$14.371 por millón = $1´005.970
$14.371 por millón = $1´005.970
DIFERENCIA $559 por millón = $39.130
$1.118 por millón = $78.260
$1.676 por millón. = $117.320
129 Este ejemplo es sacado del proyecto que presentó el único Banco que hasta la fecha está ejerciendo contratos de Leasing Habitacional. Fecha de este trabajo es: Noviembre de 2003 y la fecha del ejemplo es Mayo de 2003
71
Tasa: 12.5% Opción 10% Opción 20% Opción 30% LEASING
$14.948 por millón = $1´046.360
$14.389 por millón = $ 1´007.230
$ 13.830 por millón = $ 968.100
CRÉDITO $15.506 por millón = $ 1´085.420
$15.506 por millón = $1´085.420
$15.506 por millón = $1´085.420
DIFERENCIA $558 por millón = $ 39.060
$1.117 por millón = $ 78.190
$ 1.676 por millón = $117.320
La única ventaja que presenta el leasing habitacional en Colombia con respecto al crédito hipotecario
es que tiene una tasa de interés más baja para calcular el canon como queda claro en los cuadros
anteriores.
En la actualidad la tasa de interés que se cobra por el leasing habitacional es el 12% más la variación
del UVR, esto es 7.21%. Es decir el 19.21%. Por otro lado, la tasa que se cobra para los créditos
hipotecarios es del 13.90 más la variación del UVR 7.21 %, o sea: 21.11 %.
Gastos de Escrituración.
El Leasing habitacional en Colombia presenta otro problema en cuanto a los gastos notariales que debe
hacer el locatario para que la institución financiera adquiera el bien y luego éste le sea transferido
cuando hago efectiva la opción de compra, en comparación con los gastos notariales que debe hacer el
deudor de un crédito hipotecario.
El deudor de crédito hipotecario sólo debe pagar una vez los gastos notariales correspondientes a la
transferencia de dominio del inmueble y los gastos notariales de la hipoteca, mientras que el locatario
de un contrato de leasing habitacional debe hacer estos gastos dos veces, una por la adquisición del
inmueble por parte de la institución financiera, y otra por la transferencia del bien a su nombre cuando
haga efectiva la opción de compre.
72
Ejemplo:
CREDITO HIPOTECARIO LEASING HABITACIONAL
Valor del inmueble $100.000.000 Valor del inmueble $100.000.000
% de financiación 70% % de financiación 70%
Valor Financiado $ 70.000.000 Valor Financiado $ 70.000.000
GASTOS INICIALES
COMPRAVENTA: $100.000.000 COMPRAVENTA: $100.000.000 TARIFA Valor
por millón
Valor Total
TARIFA Valor por millón
Valor Total
NOTARIA 0.27% Derechos Notariales
$2.700
$270.000
NOTARIA 0.27% Derechos Notariales
$2.700
$270.000
NOTARIA 1% Retefuente130
$10.000
$1.000.000
NOTARIA 1% Retefuente
$10.000
$1.000.000
BENEFICIENCIA 1% $10.000 $1.000.000 BENEFICIENCIA 1% $10.000 $1.000.000REGISTRO 0.5% $5.000 $500.000 REGISTRO 0.5% $5.000 $500.000
TOTAL $27.000 %2.770.000 TOTAL $27.000 $2.770.000
HIPOTECA: $70.000.000
TARIFA Valor por millón
Valor Total
NOTARIA 0.189%
$1.189 $132.300
BENEFICIENCIA 1% $10.000 $700.000 REGISTRO 0.5% $3500 $245.000
TOTAL 1.68% $15.390 $1.077.300 130 La Retención en la fuente la cancela el vendedor si es persona Natural.
73
GASTOS FINALES
CANCELACIÓN HIPOTECA OPCIÓN COMPRA Autoavaluo o Avalúo $100.000.000 TARIFA Valor
por millón
Valor Total
TARIFA Valor por millón
Valor Total
NOTARIA %31.650
%1.189
$31.600
NOTARIA 0.27% Derechos Notariales
$2.700
$270.000
BENEFICIENCIA 1% $10.000 $700.000
BENEFICIENCIA 1% $10.000
$1.000.000
REGISTRO 0.5% $3500
$245.000
REGISTRO 0.5% $5.000
$500.000
TOTAL $84.050 $429.000 TOTAL $17.700 $1.770.000No se genera Retefuente por ser el Banco una Persona Jurídica.
GASTOS TOTALES
TOTAL GASTOS ESCRITURACIÓN
Valor Total Valor Total
NOTARIA $1.433.950 NOTARIA $1.540.000
BENEFICIENCIA $1.747.400 BENEFICIENCIA $2.000.000
REGISTRO $1.095.000 REGISTRO $1.000.000
TOTAL $4.276.350 TOTAL $4.540.000
Como queda claro son mas caros los gastos totales se escrituración para el contrato de Leasing
habitacional.
74
TITULARIZACIÓN.131
La titularización se puede definir como una alternativa de financiación que implica la emisión de títulos
valores respaldada en diferentes tipos de activos. La diferencia radical entre la emisión tradicional de
deuda o capital radica en el respaldo que tienen los instrumentos financieros en el valor y flujo
proveniente de un portafolio o activo específico y determinado, sin ningún respaldo adicional por parte
del emisor. Son objeto de titularización la emisión de títulos de contenido crediticio o de participación.
Los instrumentos emitidos pueden ser respaldados, ya sea por un bien actual o activo presente como un
inmueble, o por bienes futuros como pueden ser los ingresos por peajes, tarifas u otros relacionados con
un proyecto a construir.
El esquema de la titularización en general es el siguiente:
Un desarrollador u originador transfiere un grupo de activos a una entidad de objeto específico o una
compañía especializada que, a su vez, que emite títulos valores respaldados por el flujo y valor de tales
activos.
“La titularización de activos, bajo esquemas regulatorios, tributarios y financieros distintos, ha surgido
como una alternativa importante en los países desarrollados, especialmente en el mercado hipotecario
de los EE.UU.:, el Reino Unido y Francia. Los esquemas usados ha incluido principalmente los
créditos hipotecarios de vivienda, las carteras de tarjetas de crédito, la cartera comercial de empresas
131 Esta descripción está basada en el trabajo de Selfinver (1996) elaborado para la Misión de Estudios del Mercado de Capitales.
75
no-financieras, los créditos de consumo, los canones de leasing, los inmuebles, las acciones y los flujos
provenientes de proyectos de infraestructura.”132
Esta alternativa de financiación puede ser muy atractiva para las partes participantes, ya que tanto los
emisores como los inversionistas se ven beneficiados en la operación. Para los emisores estos
beneficios se cristalizan en: 1. Reducción de las necesidades de capital y de los costos de financiación.
2. distribución y diversificación de riesgos. 3. diversificación y ampliación de las fuentes de
financiamiento. 4. y mayor rotación de activos.
Para los inversionistas, los principales beneficios son: 1. Probabilidad de mejores retornos. 2. mejores
posibilidades de evaluación de inversiones y diversificación de riesgos. 3. ampliación de la alternativas
de inversión. 4. Y acceso a novedosos instrumentos líquidos.
“En Colombia la legislación sustantiva se encuentra ampliamente desarrollada, al punto que es
comparable con la de los países mas avanzados en la materia. Las principales definiciones se
encuentran contenidas en la Resolución 400 de la Superintendencia de Valores. Colombia cuenta con
un completo desarrollo normativo donde los elementos centrales como los vehículos para efectuar las
titularizaciones y conseguir un efectivo aislamiento de los activos titularizados del resto de activos del
originador se encuentran definidos.”133
En Colombia la titularización se ha centrado en tres tipos específicos de activos. Estos son: inmuebles y
proyectos inmobiliarios134, cartera de instituciones financieras y cartera de empresas industriales.
132 Revista Camacol [Bogotá]. -- no. 68 [Mar., 1997]. -- p. 39-49 133 Ibídem. Pág. 40 134 El artículo 12 de la Ley 546 de 1999 autoriza a las entidades financieras que otorgan créditos de vivienda a largo plazo, a titularizar su cartera hipotecaria
76
De esta forma la titularización es una alternativa de financiación viable para utilizar en Colombia por
medio de las instituciones financieras para promover el leasing habitacional.
En Chile, la financiación de vivienda que se ha venido desarrollando por medio del leasing habitacional
tiene una estrecha con el mercado de capitales a través de la titularización de los flujos de
arrendamiento y las conformación de Fondos de Ahorro y Vivienda especializados que invierten el
ahorro de los arrendatarios en el mercado de capitales.
De esta forma la financiación de vivienda tiene un acceso a los sectores de más bajos ingresos pues
estas familias pueden acceder a adquirir vivienda con el pago del canon de arrendamiento sin necesidad
de una cuota inicial. En Chile como ya se vio, las acciones del Estado se complementan con la activa
participación del sector privado haciendo que déficit habitacional sea inferior a todos los países de
Latinoamérica.
En Colombia la titularización de los flujos de los arriendos no se ha implementado debido a que el
sector apenas está consolidando en materia de Leasing habitacional y todavía existen muchos riesgos
para invertir esta clase de activos en el mercado de capitales a pesar del amplio desarrollo del sector a
nivel de titularización.
Se espera que en los próximos años la operación de leasing habitacional se especialice y que el
mercado madure para implementar la titularización y de esta forma, se tumbe la barrera de entrada para
la financiación de vivienda a los sectores con menores ingresos.
77
CONCLUSIONES
Como hemos visto a lo largo del trabajo existen varias ventajas del leasing como mecanismo de
financiación sobre otros métodos de financiación como por ejemplo el crédito hipotecario o el crédito
garantizado.
Con respecto a la primera parte del trabajo sacamos la siguientes conclusiones en cuanto a ventajas del
leasing frente al crédito Bancario:
LEASING CREDITO BANCARIO
• Financiación del 100% del activo. No necesariamente financia el 100% del activo. • No representa un endeudamiento. Representa un endeudamiento para el usuario. • No implica ajustes por inflación. El activo está sujeto a ajustes por inflación. • Ofrece plazos entre 18 y 36 meses. Los plazos varían dependiendo de la línea de crédito. • Es más accesible en su procedimiento El proceso de solicitud puede requerir muchos
de solicitud. trámites y presentar demora en la constitución de garantías.
Con respecto a estas primeras conclusiones, vimos ya que una de las ventajas con la reforma tributaria
de la ley 223 de 1995 se perdió. Esta ventaja era la de no implicar ajustes por inflación. En el artículo
88 de la ley se establecen las condiciones para que los bienes dados en leasing sean o no parte del
activo fijo del locatario en sus libros de contabilidad.
Recordemos lo que entonces se mencionó:
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En el artículo 88 de la ley 223 de 1995, se establecieron dos formas diferentes de tratamiento fiscal y
contables como ya se ha mencionado, dependiendo de los activos del usuario, del plazo y la modalidad
de leasing. Por un lado las empresas con activos brutos inferiores a cinco mil millones de pesos, hoy en
día $10.318.700.000 tienen la posibilidad de deducir la totalidad del canon de arrendamiento de su
impuesto de renta sin necesidad de registrar ni el activo ni el pasivo, siempre y cuando: Los bienes
adquiridos en Leasing tengan plazo de 60 meses para los inmuebles descontando el valor del terreno,
36 meses para maquinaria, equipo, muebles y enseres, y 24 meses para vehículos de uso productivo, así
como computadores. Si se contravienen estas premisas el tratamiento contable y fiscal será el
determinado por el sistema anglosajón. Claro está, que esta diferencia sólo se mantiene hasta el año
2006, año a partir del cual se iguala el tratamiento a la fórmula de método anglosajón.
Sino se cumplen con estas condiciones los bienes recibidos en leasing, estarán sujetos a los ajustes por
inflación porque como ya se explicó los bienes en el sistema anglosajón se estipulan como
pertenecientes al locatario por desarrollar éste la propiedad económica del bien y de esta forma tiene
que incluirlos en su balance como activos no monetarios. Entonces, al ingresar un activo más a su
Balance, sujeto al sistema de ajustes por inflación, necesariamente aumentan los ingresos operacionales
de cada periodo, y al aumentar los ingresos, también aumenta la base gravable del impuesto de renta.
Esta es la conclusión al contrato de leasing financiero con respecto al crédito bancario como métodos
de financiación.
Ahora pasemos a ver lo que nos interesa más en este trabajo, las ventajas del leasing habitacional con
respecto al crédito hipotecario de vivienda.
En cuanto a los aspectos tributarios vimos que el leasing habitacional será tratado contable y
fiscalmente como leasing operativo para el locatario, y por lo tanto “ el locatario podrá deducir la parte
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correspondiente a los intereses y/o corrección monetaria o costo financiero que haya pagado durante el
respectivo año...” , sin exceder el monto máximo establecido para los préstamos de vivienda.
En otras palabras se aplica el sistema contable continental y no el anglosajón para este tipo de leasing,
lo cual es lógico para la función que está diseñada a satisfacer, esto es, “Permitir acceder al mercado de
la vivienda a un grupo importante de personas que de otra manera deberían esperar un mayor tiempo,
crea instrumentos financieros apetecidos por los inversionistas institucionales, atrae mayores recursos
financieros, especializa las funciones e incorpora nuevos agentes al sector.”135
Es una herramienta para combatir el déficit habitacional, en este mecanismo se reúnen esfuerzos del
sector privado el público, por un beneficio recíproco. El estado se beneficia combatiendo el déficit y el
sector privado se beneficia obteniendo lucro en un mercado nuevo.
Sin embargo como se logró comprobar en los proyectos de contrato de leasing habitacional en
Colombia, tampoco se cumple con esta función. En otras palabras las ventajas del leasing habitacional
en cuanto a la financiación del 100% de la vivienda, las mejores condiciones de acceso para el proceso
de solicitud136, y permitir la financiación de vivienda a los sectores más pobres de la sociedad, no se
cumplen en la forma como se estructuró el sistema en Colombia.
No se financia el 100% de la vivienda porque como vimos se estableció un canon inicial del 30% del
valor del inmueble.
Las condiciones de acceso al método de financiación son las mismas que las de un crédito hipotecario,
la única diferencia radica en la no constitución de hipoteca a favor del Banco porque el Banco es el
Propietario del inmueble, pero como vimos los gastos de escrituración son más onerosos en el contrato
de leasing habitacional por tener que pagar dos veces, al principio cuando el Banco adquiere el bien y
135 Leasing habitacional : En qué consiste? En Síntesis Económica [Bogotá]. -- Vol. 20, no. 974 [Jun., 1995]. p.12-13 136 Estas son las ventajas del Leasing Financiero, pero el leasing habitacional también las comparte por ser parte del género de leasing.
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al final cuando ejerce al opción de compra por el valor catastral del inmueble y no por el valor del
porcentaje de la opción.
Por último este nuevo mecanismo de financiación de vivienda no permite el acceso de los sectores mas
desfavorecidos de la población Colombiana, pues está diseñado para adquirir vivienda de estratos 4
hacia arriba, lo que implica una cuota inicial o canon inicial muy alto para personas que no tienen
ninguna capacidad de ahorro. Sin embargo se puede pensar que la situación hacia futuro pueda ser más
favorable, pues se espera que el mercado madure y se lleven a cabo inversiones de los contratos de
leasing habitacional en el mercado de valores por medio de la titularización de los mismos, eliminado
así la barrera de entrada del canon inicial. Cuando las entidades financieras tengan la capacidad de
titularizar e invertir los contratos de leasing habitacional en el mercado de valores, podrán bajar sus
costos financieros por recibir dividendos de estas inversiones, al punto de financiar el 100% de las
viviendas y dar acceso a los sectores se la sociedad sin capacidad de ahorro.
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