ALUMNOS HARDY CADAGAN MARCELO SQUEO SERGIO MARIN

DIPLOMADO ESPACIOS URBANOS SUTENTABLES DISEÑO DE UN ESPACIO URBANO BAJO CRITERIOS DE SUSTENTABILIDAD

PARTE 1

ANÁLISIS DEL ENTORNO

esta primera etapa, consistente en dar soluciones a la problemática de espacios urbanos planteada por el proyecto, que denominaremos “espacio urbano sustentable”; presentaremos distintas etapas de análisis apoyados de planimetrías existentes y análisis en terreno ,para esto consideramos UN DISEÑO EQUILIBRADO DE LOS ESPACIOS URBANOS CON EFICIENCIA SOCIAL, AMBIENTAL, ECONOMICA Y ESPIRITUAL.

Espacio urbano SUSTENTABLE

Análisis anteproyecto en base a planimetría existente

El espacio a intervenir representa una porción reconocible y

representativa de Coyhaique

la ciudad capital regional COYHAIQUE, Ubicada en la AGONIA DE LA PATA

PLANTEAMIENTO GENERAL•Surge de la visión que tenemos de Coyhaique.•Nos gusta nuestra ciudad, consideramos que tiene muchas virtudes, no obstante debe evolucionar o va a evolucionar y esta a tiempo de hacerlo bien.

Que nos gusta.-•Visión de los cerros desde la ciudad, La altura esta dada por los cerros no necesitamos crear edificios altos, la jerarquía la dan los cerros. Que la altura de edificación a lo más llegue a los 5 pisos.•Limpieza del aire•Valoramos la conexión ciudad - naturaleza, y nos interesa mantenerla.•Los ríos que la delimitan, una posibilidad de una costanera urbana a recuperar

Que proponemos.-•Elegir una manzana central que nos sirve de modelo de lo que pensamos se debe hacer.•Nuestra intervención se suma a lo que se esta realizando en Coyhaique, como obra Urbana.•La actividad de turismo que ahora existe la mantenemos, como una mas que enriquece el lugar, reciclamos la forma en que se realiza.Incorporamos el uso habitacional masivo, aprovechar la infraestructura en horas y días en que el centro de subutiliza, en conjunto evitamos que esta población expanda la ciudad.•Abrir el corazón de la manzana a la ciudad.

Que creemos que hay que hacer.-•Optimizar el centro de la ciudad, enriquecer el centro urbano con otras actividades, mejorar el uso de los espacios públicos, regenerar el espacio urbano, que es rico en Infraestructura, usos, actividades e historia.•Que la locomoción publica sea de calidad para que se desincentive el uso del automóvil, resolver el problema de los estacionamientos, sacando el estacionamiento de la superficie y llevándolo a los subterráneos•Densificar con armonía el centro de Coyhaique, no irse a la periferia, no habitar la naturaleza cercana

Que proponemos.-•Elegir una manzana central que nos sirve de modelo de lo que pensamos se debe hacer.•Nuestra intervención se suma a lo que se esta realizando en Coyhaique, como obra Urbana.•La actividad de turismo que ahora existe la mantenemos, como una mas que enriquece el lugar, reciclamos la forma en que se realiza.Incorporamos el uso habitacional masivo, aprovechar la infraestructura en horas y días en que el centro de subutiliza, en conjunto evitamos que esta población expanda la ciudad.

MANZANA QUE COMPRENDE LA FERIA ARTESANAL DE COYHAIQUE Y PASEO HORN

BENEFICIO CULTURALBENEFICIO ECONOMICOBENEFICIO SOCIAL

PAISAJISMO DEL ENTORNO “PLAZA DE COYHAIQUE”

RECINTO DE ARTESANOS

PASEO HORN,

PASEO HORN, SE MODIFICAN SUS FACHADAS

FACHADA PASEO HORN

FACHADA ARTESANOS

FACHADA NORTE-DUSEN

FACHADA SUR-PRAT

MOBILIARIO EXISTENTE PASEO HORN

MOBILIARIO EXISTENTE ESPACIOS ALEATORIOS

COCHRANE

TENIENTE CRUZ

P. M ONTT

CONDEL L

BULN

ES

PARRA

GRAL.

HORN

J. DU SSEN

BALMACEDA

PLAZA DE ARMAS

PRE

pr at

HORN

J. DU SSEN

CONCLUSIONES ANÁLISIS DEL ENTORNO

Elegimos una manzana del centro de Coyhaique, pues nos parecía interesante en este trabajo materializar en un ejercicio lo que consideramos puede y debe ser el desarrollo futuro de Coyhaique.El análisis del lugar nos indica:

o Que encontramos grandes extensiones de terreno, sub-utilizadas, sitios eriazos, que no utilizan la infraestructura del lugar y no aportan nada al entorno.

o Actividades poco diversas, uso en oficinas, uso en comercio, muy poco uso habitacional, lo que hace que el sector en la mañana, al atardecer y los fines de semana, se vacíe de actividades, generando el típico fenómeno de zona urbana despoblada en porcentaje importante de su tiempo de uso.

o Intervención del sector publico que busca valorizar y acoger el habitar urbano, con una reciente remodelación del Paseo Horn y de la Plaza de Armas de la ciudad, la cual ya da muestra de deterioro dado que no hay habitantes que sientan el sector como propio.

o Existe una comunidad de artesanos, que ofrece productos regionales, en condiciones de infraestructura muy precaria, no responde a la escala urbana que tiene la ciudad en ese lugar y el entorno de la plaza en particular.

o El mobiliario urbano es errático en formas y estilos, junto al mas nuevo en el lugar (el realizado en la remodelación del paseo Horn) convive mobiliario urbano anterior o de otro estilo que no dialogan en armonía. Ambos mobiliarios desechan la oportunidad de transformarse en una imagen propia del sector y que de cuenta de que es un mobiliario instalado en una zona de clima extremo y con materiales propios de esta zona. El diseño no aporta apropiación de la cultura local, lo mas ejemplificado es el basurero “oval metálico” que se encuentra en muchos lugares del país, no importando materialidad del lugar, clima, etc.

Existe edificación que aún cuando no tiene valor patrimonial o arquitectónico, es justificada mantenerla e integrarla a una remodelación de la manzana, dado que para el nivel de capital existente en la ciudad son inversiones que tienen un valor económico irrenunciable para sus propietarios, demolerlas significara un alto costo para la inversión inicial del proyecto y desconocer totalmente la historia y características del lugar. La existencia de estos edificios de diverso uso y diseño valorizará la intervención a realizar, dando cuenta de la diversidad propia de una ciudad.

PARTE 2

ANTEPROYECTO A LA CORRECCION

PARTE 3

ANÁLISIS FINANCIERO

EVALUACION ECONOMICA.-

Realizamos un primer estudio de costo a nivel general para definir si nuestra propuesta tiene, además de la Sustentabilidad ambiental, Sustentabilidad económica.

Para ello consultamos con corredoras de propiedades el valor del m² en el centro de Coyhaique, en una

ubicación similar a la nuestra, Los valores fluctuaron entre los $ 280.000 (valor de venta de un terreno en calle Prat, frente al Banco de Crédito e Inversiones) a los $ 120.000 (valor venta de terreno donde se construyo la Nueva biblioteca de Coyhaique), definimos un valor promedio en $ 200.000, que como todo valor promedio no es real, pero nos permite realizar una aproximación a los costos del proyecto.

En resumen para el terreno tenemos una superficie de 3.520 m² a $ 200.000 el m² no da un valor total de $ 704.000.0000. Los volúmenes tienen una superficie de: Primer Piso------------1.463,531 m² ----------------------- aproximado a 1.464 m² ----------Locales Comerciales Segundo Piso --------2.031,973 m² ----------------------- aproximado a 2.032 m² ----------Oficinas Tercer Piso ------------730,352 m²-------------------------- aproximado a 731 m² ----------Departamentos Cuarto Piso------------1.260,301 m² ----------------------- aproximado a 1.261 m² ----------Duplex Quinto Piso------------1260,301 m² ------------------------ aproximado a 1.261 m² ----------Duplex Superficie TOTAL ---------------------------------------------- de 6.749 m² Estimamos un costo de Construcción de la Obra según los siguientes parámetros: Edificio------------------$ 2.362.150.000 a $ 350.000 el m², aproximado a 17 U.F. el m². Ejecución de pasillos$ 48.257.914 (según presupuesto que se adjunta del mismo tipo de Obra en calle Condell). Mobiliario Urbano----$ 60.000.000 (según presupuesto que se adjunta del mismo tipo de Obra en calle Condell). Luminarias ------------$ 40.000.000 aproximadamente 20 luminarias mas la instalación eléctrica subterránea. Est. Subterráneo-----$ 300.000.000 1.000 m² a $ 300.000 el m². Otras obras varias---$ 300.000.000 Costo Total -----------$ 3.110.407.914

Para nuestro análisis financiero estimamos: Venta de los Departamentos y Duplex ------------------ 3.253 m² a $ 500.000-------------$ 1.626.500.000 Arriendo de las Oficinas ------------------------------------- 2.031,973 m² a 0,37 U.F. el m² $ 189.463.680 renta anual Arriendo de Locales Comerciales ----------------------- 1.463,531 m² a 0,60 U.F. el m² $ 221.356.800 renta anual Explotación de Estacionamientos ------------------------ ------------------------------------------$ 26.400.000 renta anual 1000 m² a 20 m² por auto, tenemos capacidad para 50 autos que ocuparan el estacionamiento 5 días a la semana, cobrando $ 500 la hora, da una renta al mes de $ 4.000.000, estimamos un 80 % de uso efectivo, la renta al mes se reduce a $ 3.200.000 y con unos gastos de operación de $1.000.000, obtenemos una renta anual de $ 26.400.000. CREDITO

Realizamos una simulación de Crédito hipotecario para financiar el 100 % de la Construcción $ 3.110.407.914, teniendo como aporte el valor del terreno $ 704.000.0000

La tasa total anual la da la simulación del Banco al 5%, y esa tasa es la que consideramos para calcular nuestro TIR, toda vez que para un proyecto a 15 años, los Bancos no ofrecerían por un deposito similar una tasa de esa envergadura.

ANÁLISIS FINANCIERO

La tabla adjunta da cuenta de muestro análisis financiero, lo realizamos resumido, dado que es solo para acreditar que nuestra idea de densificar el centro de Coyhaique, en base a múltiples usos (Comercio, Oficinas, departamentos) es factible y entusiasmaría a los dueños de los terrenos y a una Empresa Inmobiliaria a realizar el proyecto, el VAN y el TIR son aceptables.

CONCLUSIONES EVALUACIÓN ECONOMICA.-

Es evidente que el alto costo del terreno en el centro de la ciudad y nuestra voluntad de no construir sobre 5 pisos afectan la calidad del negocio, el cual seria aún mas lucrativo si se construyen 10 o 15 pisos de altura, pero al menos queda acreditado que nuestra idea es factible financieramente hablando, para los inversionistas se produce una rentabilidad adecuada (a nuestro criterio) y la ciudad se beneficia de un centro mas denso, que con buen estándar de vida, utiliza la Infraestructura Urbana, y enriquece la vida urbana con actividades que hacen que el corazón de la ciudad este el 100 % de su tiempo activo, erradicando horas vacías que son contenedoras de problemas sociales.

Estimamos que la construcción de estacionamientos afecta negativamente la rentabilidad del proyecto, pues

significa una alta inversión, absorbiendo solo solución para 50 vehículos, con un retorno muy lento de la Inversión, no obstante, dado que las variables de análisis financiero nos permiten absorber este costo, estimamos que nuestra solución debe mantener la idea de tener estacionamientos subterráneos, y no “cargar a la ciudad” con una externalidad negativa que produciría nuestra propuesta de mayor densificación del centro de la ciudad, estimamos que nuestra oferta debe hacerse cargo de las externalidades negativas y por ello mantenemos los estacionamientos subterráneos, que acogerán la demanda de las oficinas y residentes del lugar.

PARTE 4

PROPUESTA DEFINITIVA

NUESTRA PROPUESTA

Valorizar el centro de la ciudad, para que los habitantes de Coyhaique, prefieran poblar el centro de la ciudad y eviten irse a la periferia, utilizando terrenos agrícolas (escasos en la zona) para fines habitacionales. Y sub utilizando la infraestructura urbana, obligando a extenderla, con los costos que ello significa para la ciudad. DENSIFICACIÓN MEDIA 1. Para ello despejamos el interior de la manzana de toda construcción menor y unificamos todos los predios (nuestro

análisis financiero nos demuestra que podemos convencer a los dueños del lugar en así hacerlo). Teniendo claro la zona posible de intervenir localizamos edificios de máximo 5 pisos, edificios que adaptamos al espacio residual de los edificios existentes en el lugar que evaluamos de interés conservar. No queremos que sean de mayor altura, pues valoramos que desde la ciudad se puedan ver los cerros que la colindan, estimamos que edificación en altura (10 o 15) pisos tapará el entorno natural y desechará uno de los principales atractivos de Coyhaique. Además que con una densificación en exceso generamos la concentración de gran cantidad de personas y vehículos a la zona, generando externalidades negativas en el sector.

DIVERSIDAD DE ACTIVIDADES 2. Estos edificios serán de múltiple uso, comercial en primer nivel, oficinas y servicios en segundo piso y habitacional

en tercer, cuarto y quinto piso (Duplex). Los pisos destinados a habitación tendrán sus ventanas hacia el espacio publico, a objeto de transformarse en “ojos para la ciudad” (seguridad y apropiación del espacio publico) y además para beneficiar las viviendas de orientación norte, para calefaccionarlas.

TRANSITO PEATONAL AL INTERIOR DE LA MANZANA 3. Generamos galerías interiores “abrimos el corazón de la manzana a la ciudad” con ello enriquecemos las

interacciones positivas entre los distintos usos del lugar, optimizamos el uso del terreno al generar intersticios que integran la actividad del interior del conjunto con las calles, espacios públicos por excelencia.

NODOS INTERIORES 4. Ubicamos en el interior tres grandes focos de actividad:

• Un lugar para los jóvenes y niños, un muro de escalada que optimiza e integra al espacio urbano el gran muro que significa el cierre sur del Gimnasio existente en el lugar, damos acogida a los niños y jóvenes en un espacio contenido y que es visitado y visible para todos los habitantes del lugar, los jóvenes juegan y se divierten a la vista de todos (no puede ser inseguro o peligroso lo que hagan).

• Un lugar para los turistas y la población en general, una plaza que congrega a los habitantes del lugar y también recibe lo que la plaza de Coyhaique no alcance a contener, la relación artesanos turista también se dará en este lugar.

• Un tercer lugar para la llegada de buses de turistas, estacionamiento de bicicletas (la ciudad debe tener ciclo vías, nosotros nos adelantamos y establecemos un punto de llegada para los ciclistas, y entrada al estacionamiento subterráneo. Los habitantes se movilizan en vehículos, es un hecho de la causa, y es mejor diseñarles un espacio adecuado a que cada conductor busque resolver su problema a su modo.

PRESERVAR LO EXISTENTE 5. Mantenemos todos los usos que se dan en el lugar y mejoramos la infraestructura para que funcionen de manera

adecuada, a los artesanos les rediseñamos sus locales comerciales, adaptándolos a la nueva infraestructura y jerarquizando en una ubicación privilegiada a los que tienen productos de mas alta calidad.

MEJORAR LO EXISTENTE 6. Para la actividad turística que se realiza de modo precario y peligrosa, la relocalizamos diseñando en un costado

de la manzana una “plaza anden”, que permite un adecuado arribo de los buses al lugar, integrando al trayecto protegido (portales) del los edificios el transito de los turistas, produciendo una relación virtuosa entre comercio, turismo y los artesanos.

UNIRSE AL DISEÑO DEL MOBILIARIO EXISTENTE Y APORTAR 7. Utilizamos la textuescritura del pavimento realizada en el paseo Horn, para establecerlo como una escritura base

de los pavimentos del lugar, con la idea de potenciar un lenguaje unitario de diseño urbano. Mejoramos lo que nos parece deficitario, aportando el diseño de basureros en una forma distinta a la utilizada en el resto del país a modo de hacerla única del lugar, con materiales locales y agregando el concepto de reciclaje en la basura, para adaptar las costumbres del usuario a las nuevas tecnologías de reutilizamiento, incorporando hábitos sustentables en el habitante.

LA VEGETACIÓN COMO ELEMENTO ARQUITECTÓNICO

8. Respecto a la vegetación, respetamos al máximo la vegetación existente, obligándonos a retranquearnos, esquivar y preservar la vegetación de la manzana, nuestras construcciones se adaptan a los árboles que hay en el lugar, manteniéndolos y destacándolos. Respecto a la Calle Dussen, donde nuestra edificación no mantiene el concepto de “bloque de manzana”, diseñamos un muro verde, con los árboles (altos y bajos) generamos un muro que reconstruye en la perspectiva el volumen de la manzana, y que permite al peatón permearla.

APORTE TECNOLÓGICO SUTENTABLE

9. Las aguas lluvias que captaran las cubiertas de nuestra manzana serán canalizadas hacia la pileta ubicada en la

plaza interior (nodo 2), ahí serán impulsadas para el riego de todas las áreas verdes que mantenemos he incorporamos en el lugar. Los paneles solares colocados en las cubiertas orientados al Norte, generaran la energía necesaria para la recirculación de las aguas lluvias y iluminación publica en base a luminarias Leed.