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Comisión Social Consultiva –Universidad de la República –Facultad de Arquitectura Proyecto: “Areas Vacantes Industriales de la Ciudad de Montevideo” – abril 2004

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Comisión Social Consultiva Facultad de Arquitectura - Universidad de la República

Grupo Promotor para el Desarrollo de Montevideo

Mesa Ciudades y Territorio Proyecto: “AREAS VACANTES INDUSTRIALES. Hacia la

Reapropiación Social de las Areas Urbanas Consolidadas”

Documento Final

PARTICIPANTES DEL GRUPO DE TRABAJO DEL GPDM Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (DINOT) - Arq. Cecilia Catalurda

Banco Hipotecario del Uruguay – Arq. Carlos Musso Intendencia Municipal de Montevideo – Mtra. Mabel P. De Pizarro

Intendencia Municipal de Montevideo– Ing. Ricardo Martínez Universidad de la República – Arq. Carlos Acuña

Confederación Uruguaya de Entidades Cooperativas (CUDECOOP) – Arq. Mario Fernández Federación Uruguay de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FUCVAM) – Esc.. Víctor Fernández e Ing. Benjamín

Nahoum Federación de Cooperativas de Vivienda (FECOVI)- Sra. Zulma Perdomo y Sra. María Elena Gómez

Cámara de Industrias del Uruguay (CIU)– Dr. Pelayo Scremini Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SAU) – Arq. Juan Carlos Mántaras

Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) – Arq. Adriana Ceretta y Arq. Alvaro Piña. Grupo Promotor para el Desarrollo de Montevideo (GPDM) – Soc. Cecilia Tenaglia

COLABORADORES IMM – Arq. Mario Piazza, Ing. Enrique Arzuaga

CUDECOOP – Escr. Danilo Gutiérrez CUDECOOP – FCPU Sr. Walter Rivero

IMM – Ing. Gabriela Camps MVOTMA-DINAMA Ing. Pablo Gristo, Ing. Ana Salvarrey

FACULTAD DE ARQUITECTURA Instituto de Teoría de la Arquitectura y Urbanismo (ITU)

Responsable Académico y Coordinación General: Arq. Carlos Acuña Coordinadora: Arq. Teresita Escuder

Ayudante: Br. Daniela Garat Instituto de Diseño (ID)

Coordinadora: Arq. Norma Piazza Ayudante: Br. Paulo González

Unidad Permanente de Vivienda (UPV) Coordinadora: Arq. María del Huerto Delgado

Ayudante: Arq. Sharon Recalde Asesores

Econ. Nicolás Reig Lic. en Econ. Ma. Jimena Pardo

23 de abril de 2004

Comisión Social Consultiva –Universidad de la República –Facultad de Arquitectura Proyecto: “Areas Vacantes Industriales de la Ciudad de Montevideo” – Dic. 2003

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INDICE INTRODUCCION 1. EL DESAFIO PLANTEADO: LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA 1.1 LOS PROCESOS DE VACIAMIENTO/EXPANSIÓN, DEGRADACIÓN Y SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL DE LA CIUDAD DE MONTEVIDEO 1.1.1 El Territorio Metropolitano, entre la Glotonería y la Anorexia Espacial 1.1.2 El Fenómeno de los Vacíos Industriales 1.2 HACIA LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA. LOS VACÍOS INDUSTRIALES COMO AREAS DE OPORTUNIDAD 2. COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD MANUFACTURERA EN EL DEPARTAMENTO DE MONTEVIDEO 2.1 MODALIDADES DE INSERCION DE LA ACTIVIDAD Y EL EMPLEO 2.1.1 El Censo Económico Nacional de 1988 2.1.2 El Censo Económico Nacional de 1997 y La Recesión Productiva 2.1.3 Evolución de las Políticas y del Marco Normativo y Legal para la Implantación y Desarrollo de la Industria 2.2 COMPORTAMIENTO MACRO-ECONOMICO Y POR RAMA 1990-2002 2.2.1 La Industria Manufacturera en el Contexto Económico Global 1990-2002 2.2.2 Indicadores de la Evolución Industrial 2.2.3 Indicadores de Inversión 2.3 SINTESIS Y PERSPECTIVAS O ESCENARIOS FUTUROS DE CORTO Y MEDIANO PLAZO 3. DEFINICIÓN DE MODELOS ALTERNATIVOS PARA LA REHABILITACIÓN DE LOS VACÍOS INDUSTRIALES Y LA REVITALIZACIÓN INTEGRAL DE SUS ENTORNOS URBANOS. HACIA LA FORMULACION DE UN PROGRAMA DE ACCIONES COORDINADAS 3.1 INSTRUMENTOS DE ORDENACION 3.1.1 Las Areas de Promoción 3.1.2 Las Unidades de Actuación 3.2 LINEAMIENTOS ESTRATEGICOS PARA LA ACCION. HACIA LA DEFINICION DE UN PROGRAMA DE ACCIONES CONCERTADAS PUBLICO-PROVADAS 3.2.1 Bases para una Gestión Urbana Socialmente Sustentable 3.2.2 Lineamientos Generales y Específicos para la Acción Integral en las Areas de Actuación 3.2.3 Lineamientos Estratégicos de Acción sobre los Vacíos Industriales para la Generación de Oferta de Vivienda y de Espacios para la Producción de Bienes y Servicios 4. LA PUESTA A PRUEBA DEL MODELO DE ACTUACIÓN. EL PROGRAMA DE ACCION CONCERTADA PUBLICO-PRIVADA EN "AREAS TESTIGOS" y "VACIOS INDUSTRIALES" 4.1 LAS AREAS TESTIGOS 4.1.1. Area Testigo “Maroñas”. Barrios Flor de Maroñas, Maroñas-Parque Guaraní y Jardines del Hipódromo 4.1.2 Area Testigo “Nuevo París”. Barrios Nuevo París, Belvedere, Tres Ombúes-Pueblo Victoria. 4.2. LOS PREDIOS TESTIGOS 4.2.1 Clasificación de Vacíos industriales y Selección de Predios Testigos 4.2.2 Hipótesis de Refuncionalización de Predios Testigos 4.2.3 Estudio de Factibilidad Económica – Financiera 4.2.4 Conclusiones 5. HACIA LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA. A MANERA DE CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES


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ANEXO 1. EL DESAFIO PLANTEADO: LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA - Datos registrados en las fichas. Ejemplo ficha Nº4 2. COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD MANUFACTURERA EN EL DEPARTAMENTO DE MONTEVIDEO 2.1 MODALIDADES DE INSERCION DE LA ACTIVIDAD Y EL EMPLEO 2.1.1 El Censo Económico Nacional de 1988 Gráficos de Establecimientos y Empleos Industriales por Barrio 2.1.3 Evolución de las Políticas y del Marco Normativo y Legal para la Implantación y Desarrollo de la Industria Resumen Cronológico 2.2 COMPORTAMIENTO MACRO-ECONOMICO Y POR RAMA 1990-2000 Gráficos 3. DEFINICIÓN DE MODELOS ALTERNATIVOS PARA LA REHABILITACIÓN DE LOS VACÍOS INDUSTRIALES Y LA REVITALIZACIÓN INTEGRAL DE SUS ENTORNOS URBANOS. HACIA LA FORMULACION DE UN PROGRAMA DE ACCIONES COORDINADAS 3.1 INSTRUMENTOS DE ORDENACION Micro, Pequeña y Mediana Producción 1) Situación Económico - Laboral y de la Micro, Pequeña y Mediana Producción 2) Emprendimientos Nacionales Existentes en la Temática 3.2 LINEAMIENTOS ESTRATEGICOS PARA LA ACCION. HACIA LA DEFINICION DE UN PROGRAMA DE ACCIONES CONCERTADAS PUBLICO-PROVADAS Normativa del POT 3.3 EVALUACION DE LA CALIDAD AMBIENTAL DE SUELOS 3.4 INSTRUMENTOS DE ORDENACION T01 - ex - INLASA T02 - ex - IASA T03 - ex - SUDY LEVER 4. LA PUESTA A PRUEBA DEL MODELO DE ACTUACIÓN. EL PROGRAMA DE ACCION CONCERTADA PUBLICO-PRIVADA EN "AREAS TESTIGOS" y "VACIOS INDUSTRIALES" 4.1 LAS AREAS TESTIGOS 4.1.1. Area Testigo “Maroñas”. Barrios Flor de Maroñas, Maroñas-Parque Guaraní y Jardines del Hipódromo - Gráficos 4.1.2 Area Testigo “Nuevo París”. Barrios Nuevo París, Belvedere, Tres Ombúes-Pueblo Victoria. - Gráficos 4.2. LOS PREDIOS TESTIGOS 4.2.1 - HIPOTESIS DE REFUNCIONALIZACION DE PREDIOS TESTIGO 1- Objetivos del Estudio 2- Resultados Obtenidos - Tablas y cuadros 3- Evaluación de los Resultados y consideraciones finales - Gráficos 4.2.2 ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD ECONOMICO - FINANCIERA 4.3. EXTRACCION DE LEYES QUE RIGEN EL SISTEMA DE VIVENDA PARA JUBILADOS Y PENSIONISTAS DEL BPS ANEXO 4 EVALUACION AMBIENTAL DEL SITIO IASA, INLASA, SUDY LEVER


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PROYECTO "AREAS VACANTES INDUSTRIALES DE LA CIUDAD DE MONTEVIDEO. Hacia la Reapropiación Social de las Areas Urbanas Consolidadas" INTRODUCCIÓN El proyecto de investigación y asesoramiento, se desarrolló en el marco de la convocatoria hecha por la Comisión Social Consultiva de la Universidad de la República para la definición de lineamientos estratégicos que permitieran avizorar salidas a la crítica situación que vive el país. Se enmarca en la mesa “Ciudades y Territorio”, de la Facultad de Arquitectura y refiere al eje temático “Reapropiación Social y Sustentabilidad Urbana”. Retoma un interesante proceso de actuación público-privada sobre el área consolidada de Montevideo en el cual, venía participando desde 1998, la Universidad de la República a través de la Facultad de Arquitectura. Hacia esa fecha, el Grupo Promotor para el Desarrollo de Montevideo (GPDM) a través de un grupo especial de trabajo, propuso promover el desarrollo de acciones que permitieran la remodelación y/o rehabilitación de las grandes instalaciones industriales en desuso o sub utilizadas ubicadas en la ciudad consolidada, resultado de un proceso de reconversión y/o desmantelamiento del sistema industrial. De esta manera, se acordó impulsar el diseño y puesta en marcha de un programa de acciones coordinadas incluyendo los mecanismos institucionales mínimos necesarios para su implementación, monitoreo y seguimiento de modo de generar oferta de espacio para el sector productivo de bienes y servicios y de espacio para los sectores sociales más necesitados de vivienda. La propuesta, se basa en el supuesto de que estas grandes instalaciones o “vacíos industriales” entendidos éstos como espacios en estado de abandono o de subutilización productiva, forman parte significativa y singular de una importante reserva de suelo urbano vacante (cercana a 500 has.), de indudable valor estratégico para enfrentar los procesos indeseables de extensión de la ciudad y de subutilización creciente del tejido consolidado. Por la complejidad de factores que hay que considerar para su reutilización (ambientales, socio-económicos, de implantación urbana, etc.), los vacíos se asumen como casos extremos de una variada gama de tipos de áreas vacantes que permiten poner a prueba el más completo abanico de políticas y lineamientos de actuación, asegurando su replicabilidad en otros tipos de áreas vacantes de menor complejidad. Para dar una idea más acabada de la significación y potencialidad del fenómeno, basta recordar que los vacíos industriales en el área consolidada, experimentaron un notable incremento en los últimos veinte años. Hacia mediados de los noventa, el área total que abarcaban más de 70 instalaciones vacías localizadas en predios de superficie promedio mayor a 5.000 m2, superaban las 140 hectáreas. Es cierto que tal "vaciado industrial"1, configura situaciones problemáticas más o menos amplias en regiones industriales más avanzadas. Pero en un país de la “periferia” como el nuestro, los “vacíos industriales” entendidos como los espacios en estado de abandono o de subutilización productiva, parecen adquirir una dimensión especial.2 Las repercusiones negativas en los planos del empleo, de la estructura y trama urbana y de la salud y el ambiente, son muy importantes.

1 "La liberación de suelo Industrial en Madrid como indicador de cambios urbanos" Carlos Pardo Abad - Revista Estudios territoriales - 1991 2 En estricto rigor, por “vacío industrial” se entiende aquellas “(…) áreas que sufren una sustitución completa del uso industrial, tras el derribo de la anterior edificación y la introducción de una nueva función " y por "baldío industrial", se entiende “(..) los espacios industriales improductivos, según la tradicional aplicación del término baldío al espacio agrícola. Espacios que se mantiene como zonas industriales si bien en estado de abandono tras la interrupción de la actividad productiva”.(Pardo Abad 1991) A los efectos del presente estudio, la denominación de “vacío industrial” se asimila a la de “baldío industrial”.


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Persisten y se agravan a lo largo del tiempo como resultado de verdaderos procesos de desmantelamiento industrial, adquiriendo una notable "visibilidad" sin que se avizoren claramente respuestas adecuadas que satisfagan las múltiples expectativas -muchas veces encontradas-, de los sectores públicos, productivos de bienes y servicios, sociales e inmobiliarios interesados en la temática. Precisamente, el estudio pretende terminar de explorar, hasta qué punto y bajo qué condiciones estas áreas pueden constituirse en factores coadyuvantes de los procesos de revitalización productiva, de regeneración urbana, de mejoramiento de las condiciones de habitabilidad de la población y de reconducción del desarrollo urbano. Dicho de otro modo, se pretende indagar el grado de potencialidad de estas áreas para enfrentar procesos indeseables y crecientes de subutilización de la ciudad consolidada y a su vez de extensión de la misma, con efectos preocupantes en los órdenes social y económico. Específicamente, el estudio procuró cumplir con los siguientes objetivos: Principales • Aportar a los procesos de reapropiación social de la ciudad consolidada a través del análisis de opciones estratégicas y de posibles modelos de actuación y gestión que permitan la revitalización integral de las áreas vacantes industriales o subutilizadas y de su entorno urbano. • Identificar y evaluar los posibles modelos de actuación y gestión en los órdenes social-organizativo, económico-financiero, físico-espacial y normativos, en áreas y predios “testigos” seleccionadas con el Grupo Promotor para el Desarrollo de Montevideo por su alto valor estratégico y demostrativo.3 Particulares • Aportar al estudio del comportamiento de la industria manufacturera en el territorio del Departamento de Montevideo en relación a la evolución de la situación del sector a nivel nacional. • Aportar al análisis de las políticas urbanas y del comportamiento de los agentes que se relacionan a la temática así como a los procesos de definición de políticas acerca de los vacíos y por extensión de las áreas vacantes, que permitan enfrentar de mejor manera los desafíos planteados por procesos de deterioro del tejido consolidado de la ciudad como consecuencia de pérdida de población residente y decaimiento de la actividad económica • Aportar al estudio de la factibilidad de uso de los vacíos industriales mediante herramientas de evaluación que determinen las condiciones del sitio y su aptitud de uso, desde el punto de vista ambiental • Proponer mecanismos operativos y de gestión para la generación de vivienda social para los sectores más necesitados y la promoción de actividades económicas en el tejido urbano consolidado. • Poner a prueba en el marco del Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo (Plan Montevideo), los instrumentos de ordenación de fragmentos de la ciudad (planificación derivada) que resulten más idóneos para el enfrentamiento de la problemática planteada • Aportar nuevos elementos que permitan fortalecer el dilatado accionar del GPDM en relación al tema Pero para cumplir con estos objetivos y definir políticas y medidas operativas sobre los vacíos y sus entornos que permitan coadyuvar a los procesos de redensificación, reactivación económica o de reapropiación social de la ciudad consolidada, se requirió visualizar estas áreas en relación a los desafíos planteados por los procesos de transformación territorial de Montevideo y Area

3Ambas áreas están ubicadas en la denominada “corona intermedia” de la ciudad de Montevideo y cuentan con todos los servicios urbanos y de infraestructura propios de la trama urbana consolidada.


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Metropolitana. Visualizarlas también respecto a las características y tendencias de la localización de las empresas, en la ciudad y en el departamento y a los escenarios futuros de corto y mediano plazo de la industria manufacturera. 1. EL DESAFIO PLANTEADO: LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA 1.1 LOS PROCESOS DE VACIAMIENTO/EXPANSIÓN, DEGRADACIÓN Y SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL DE LA CIUDAD DE MONTEVIDEO4 Es evidente que el territorio metropolitano de la ciudad de Montevideo, connota severos desajustes de organización y funcionamiento que comprometen hoy más que nunca, los procesos de mejoramiento de las condiciones de vida de la mayoría de la población. Son muchas las manifestaciones visibles de esos desajustes. Pero aquí importa caracterizar al centro metropolitano y presentar su evolución en relación a un entendimiento del Area Metropolitana a través de la consideración de algunos aspectos - imposible de hacer referencia a todos-, como población y algunas actividades económicas, cuyas manifestaciones en el espacio metropolitano son indicadores de su dinámica -potencialidades y desajustes- y de alguna manera, de su génesis. Si bien es cierto que el proceso prevalente de metropolización es común al de otras ciudades latinoamericanas, manifiesta como particularidad, modalidades de expansión del centro matriz que no se corresponde con la realidad del leve crecimiento poblacional experimentado en los últimos 30 años. Modalidades que refieren en esencia a dos comportamientos con resultados indeseables sobre el territorio metropolitano que se podrían caricaturizar como de "glotonería" y de "anorexia" espacial aludiendo a dos tipos de desórdenes alimenticios. Dos comportamientos extremos que no deben entenderse como excluyentes sino como extremos de complicados fenómenos que van desde el apetito voraz de territorio productivo y deseo de resultados instantáneos en los bordes del centro metropolitano, al rechazo de mantener la consistencia que tempranamente en la historia de su evolución, logró alcanzar el tejido urbano de la ciudad central, en el departamento de Montevideo. Hacia principios de la década de los sesenta, el centro metropolitano ya adoptaba una conformación semi radial en torno a los ejes que conectan a Montevideo con el resto del País. Es hacia ese momento, que la ciudad madre o central avanza sobre el territorio metropolitano fuera de los límites del departamento de Montevideo, principalmente estimulado por fuertes controles y restricciones de la ciudad en el departamento y una postura liberal en los departamentos vecinos, al amparo de la ley de centros poblados y disposiciones complementarias de la década de los cuarenta del siglo pasado. El país era otro, rico y seguro de sí mismo con una clase media en sostenido crecimiento y presiones demográficas importantes derivadas de procesos migratorios interior-capital en aquella época de cierta entidad. El fenómeno es muy conocido por todos. Hacia la costa este se da una notable extensión del tejido urbano para segunda residencia con fines recreativos, mientras que hacia el norte a lo largo de la ruta 5, otra importante extensión asimilaba la demanda de residencia de una fuerza laboral de menores recursos que aspiraba resolver su aspiración a la vivienda propia.

4 El presente texto, retoma en parte las reflexiones que en relación al tema, fueron expuestas por el Arq. Carlos Acuña en el Foro “Posibilidades de Rehabilitación de Areas en Desuso en Montevideo”, organizado por el GPDM y realizado en agosto del 2002 en el Palacio Legislativo y también en el Seminario Montevideo organizado por la Facultad de Arquitectura en el mes de marzo del 2003.


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Hacia los cincuenta ya estaba conformada la matriz básica del actual territorio del centro metropolitano, a través de un proceso de glotonería espacial sin precedentes. 30 años después, este proceso como patrón de comportamiento sigue vigente sin que la más mínima racionalidad de desarrollo sustentable lo justifique. Los resultados están a la vista. El centro metropolitano (CM) hoy en día se lo puede entender como el continuo urbano conformado por el denominado Montevideo Urbano (MU) y su primer corona abarcando una superficie que equivale al 16% de la total del Area Metropolitana. Las localidades del Area Metropolitana de la segunda corona constituyen centros urbanos dispersos en el territorio metropolitano. (Ver plano Area Metropolitana)

De la población total del CM - 1.540.000 (casi la mitad de la del país)-, el 85% se localiza en Montevideo Urbano, que abarca el 63 % de la superficie total del CM, mientras que el 15% restante habita en la primera corona del CM, ocupando el 37 % de la superficie total, en un territorio desmesurado para la actual población residente. Extendidos los tejidos tempranamente desde hace más de 50 años, su saturación se produce en forma dispersa y difusa a expensas de una población que básicamente sale de los tejidos más consolidados como resultado de verdaderos procesos de expulsión. Ha pasado mucho tiempo desde la génesis de este fenómeno de colonización urbana "salvaje" del territorio sin que aún se haya definido una política metropolitana que contemple el enfrentamiento de los factores de expulsión de población residente y de actividades económicas del tejido tradicionalmente consolidado y que en su caso, conduzca en forma sostenible y concentrada, demandas de suelo para residencia y actividades de producción y consumo en la denominada primera corona. El área metropolitana se extiende sobre el territorio de tres de los 19 departamentos o unidades político - administrativas que conforman el territorio nacional. Abarca la totalidad del departamento de Montevideo, la mitad de la superficie total del departamento de Canelones y la porción sureste del departamento de San José.


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Circunscrita en un radio aproximado de 50 km. del centro metropolitano, concentra el 57 % de la población total del país en un área menor al 1% de la superficie total. Su base económica, la constituye la producción rural en suelos de alto valor productivo, con más de 250.000 hás. (2% del total de la superficie del país bajo producción agrícola) distribuidas en 10.000 unidades de producción, en las que se ubican más de la mitad de las tierras de producción hortícola y frutícola del país, concentrando el 61% de los productores de rubros intensivos. En relación a esta área, la metrópolis constituye una isla rodeada de un territorio rural con baja densidad de población. Desde esta perspectiva, se podría entender al AM como una organización simple del tipo centro-periferia. No es un sistema polinuclear e integrado, o al decir de Castells, no es un área que se distingue por la difusión de actividades y funciones en el espacio y la interpenetración de dichas actividades (de producción, de intercambio y gestión, de consumo). En esta área se viene ejerciendo históricamente desde el CM, la glotonería sobre el territorio productivo, sin el entendimiento y dominio integral de dos lógicas estructurales y de funcionamiento muy diferentes pero complementarias, la de la ciudad y la del territorio productivo. De esta manera, los nuevos usos de la ruralidad (residenciales, industriales, logísticos, etc.) son vistos unilateralmente desde la lógica de la ciudad. Más específicamente, el territorio productivo ha funcionado y aún funciona como asiento residencial, a través de mecanismos formales e informales, de los pobres y empobrecidos expulsados de la ciudad y de urbanizaciones en propiedad horizontal (UPH) convertidas estas últimas, en verdaderas "quinta columnas" de la especulación inmobiliaria en el territorio productivo. De esta manera, en Montevideo se registra así, un fenómeno único en la región. Una importante expansión territorial de la ciudad central fuera de los límites del departamento que, sin sustento en el crecimiento global de la población, arroja para cada uno de los últimos 4 decenios un promedio de 8% de área de corrimiento y/o expansión de la urbanización del suelo a lo largo de los 5 corredores metropolitanos, con una densidad media de ocupación sensiblemente menor a la densidad de población de Montevideo urbano (70 hab/há). Son notables las problemáticas estructural, económico-financiera y de gestión que implican las carencias en el acceso y usufructo de los servicios básicos urbanos en el proceso de urbanización de estos territorios. El Instituto de Teoría de la Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de la República (ITU), estima que el grado de precariedad en la primera corona es de tal entidad, que cerca del 70% de la población y más del 80% de la superficie del tejido urbano extendido, experimentan situaciones de precariedad en cuanto al acceso a servicios e infraestructuras. (equipamiento social, pavimentos, iluminación pública, saneamiento, transporte colectivo, etc.). Dadas las características del fenómeno, su superación seguramente seguirá demandando fuertes inversiones públicas, que estimaciones recientes ubican entre 270.000 a 430.000 dólares para la urbanización convencional de cada manzana de una hectárea de superficie. En contraste, si bien la participación de la población de Montevideo urbano con respecto a la total urbana del Area Metropolitana, baja un 10% (88% en 1963, 78% en 1996) y la de la primera corona se duplica (del 7% en 1963 al 14% en 1996), la primacía de Montevideo urbano se mantiene, constituyendo el espacio más consolidado del conjunto del centro metropolitano. (Ver gráficas evolución población Area Metropolitana, anexo ….) Esto se da en una situación de estancamiento de la población. En el período 63-96 y en términos absolutos la población del centro metropolitano, experimenta un crecimiento del 23%, algo mayor al crecimiento de la población nacional (22%). Montevideo Urbano, crece en el período un 12%, mientras que su primera corona, crece un 175%.


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Dicho de otro modo, en el período, el tejido más consolidado del centro metropolitano, absorbe el 41% del crecimiento, mientras que del 59% restante, el 39% lo absorbe la primera corona y el 20%, las localidades dispersas del Area Metropolitana (segunda corona). Los tejidos menos consolidados en donde actualmente radica el 14% de la población total, se convirtieron en los principales receptores de los crecimientos poblacionales, justamente los tejidos donde se dan las principales carencias en materia de infraestructura y equipamiento social tal como ya fuera señalado anteriormente. Queda así evidenciada la creciente incapacidad del tejido urbano más consolidado (Montevideo Urbano), para absorber el crecimiento demográfico y mantener a la población en sus lugares tradicionales de residencia. Al respecto, el plano de tasas medias anuales de variación de población cada mil habitantes por sectores, es muy expresivo (Ver plano…, anexo…). Extensiones significativas del área central y de la corona intermedia de Montevideo Urbano, manifiestan tasas negativas y el fenómeno es de tal entidad que vale la pena analizarlo en profundidad. Hacia finales de la década de los 80, el ITU advirtió acerca del fenómeno de “involución urbana generalizada” que se daba en el Montevideo Urbano5. Entre 1963 y 1985 frente al leve crecimiento poblacional experimentado, ya se había constatado la incapacidad de la ciudad para absorber el crecimiento vegetativo y para seguir alojando un contingente importante de su población Cerca de 50.000 familias (12% de la población) fueron "expulsadas" hacia los bordes del Montevideo urbano, hacia los instersticios y tugurios del tejido consolidado, afectando al 40% de la extensión total del tejido urbano, agravándose paulatinamente la situación de subutilización de importantes porciones de la ciudad que habían alcanzado niveles históricos de cobertura de infraestructura, equipamientos sociales y de acervo habitacional relativamente adecuados. Está claro que esta tendencia se ha afirmado en los últimos años. En el último período 1985-1996, la población de Montevideo urbano experimentó un leve crecimiento de 20.500 habitantes, pero aumentó en 55.000 en los barrios que crecieron en términos absolutos más del 10%. (Ver planos Evolución de la Población 85-96, Anexo…..) Queda demostrado que el proceso de expulsión de la población residente del tejido más consolidado no sólo se ha dado hacia los bordes del centro metropolitano -la primera corona-, sino que también, hacia bordes del mismo tejido consolidado, hacia las áreas de mayor vulnerabilidad social, agudizándose la fragmentación social. Es en esta periferia, donde se produce la mayor dinámica de urbanización, acogiendo a los sectores empobrecidos que protagonizan el crecimiento de los asentamientos irregulares. En los últimos diez años se dio un crecimiento incontenible de estos asentamientos, con tasas cercanas al 10% anual y aún mayores. En las áreas centrales e intermedias la población decreció entre un 10 y 22%, mientras que las áreas periféricas mostraron incrementos de población de entre 25 y 39%, llegando en algunos barrios (Casabó, Pajas Blancas, Villa García y Manga Rural), al 50%. Se afirma el comportamiento anoréxico de una extensión sustantiva del tejido consolidado. Continúa el gradual proceso de degradación de actividades económicas; de los niveles de estructuración y funcionamiento y de alto valor patrimonial de los soportes construidos; de las infraestructuras; servicios y espacios abiertos y de desdensificación poblacional consecuente.

5 Ver: ITU, Facultad de Arquitectura. Universidad de la República: “Montevideo: Una Aproximación a su Conocimiento”. Edición Nordan, Facultad de Arquitectura. Montevideo, 1992


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Las tendencias anteriores son el reflejo de procesos crecientes de segregación residencial y fragmentación social, que están destruyendo la heterogeneidad socio-económica que caracterizaba a los barrios tradicionales de la ciudad. En 1999, Katzman mostraba esta realidad a través del balance de activos (recursos de los hogares y las personas que los facultan para alcanzar niveles aceptables de bienestar) y de riesgos de la sociedad metropolitana.

Asentamientos irregulares

Los pobres y empobrecidos expulsados del tejido más consolidado van hacia áreas en las que históricamente se alojaba la población más vulnerable, hacia los barrios que en el mapa adjunto6, se clasificaban como de "activos bajos y comportamientos de riesgo alto". Es interesante señalar que el proceso de realojamiento se da en su mayoría, "contenido" en la ciudad formal, en múltiples intersticios. En este sentido el desbordamiento de la población expulsada hacia el territorio productivo es de una entidad mucho menor al experimentado en la primera corona del centro metropolitano, en los denominados territorios de la glotonería espacial. 1.2 HACIA LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA: LOS VACÍOS INDUSTRIALES COMO AREAS DE OPORTUNIDAD En este contexto, el fenómeno de decaimiento de la actividad manufacturera, constituye otro factor de índole productivo que explica el comportamiento anoréxico de la trama históricamente consolidada del centro metropolitano, en especial por su notorio incremento en el último decenio, resultado del proceso de reconversión y/o desmantelamiento de un sistema industrial de alta penetrabilidad (pequeña escala) en el tejido del área central e intermedia y de enclave (gran escala) hacia los bordes.

6 Couriel, Cecilio, Chabalgoity y Martínez "Elementos centrales de una nueva generación de programas de

desarrollo urbano dirigidos a la reducción de la pobreza urbana" 2003


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Precisamente, una de las manifestaciones más visibles del fenómeno señalado es el de la desactivación del importante número de grandes instalaciones industriales señaladas al principio y estudiadas en detalle más adelante. Generan significativas áreas en desuso, cuya rehabilitación parece resultar relevante para enfrentar el creciente decaimiento de la ciudad consolidada arriba señalado. En su oportunidad, el GPDM seleccionó por su alto valor estratégico y demostrativo para propender a la regeneración del tejido urbano, dos áreas de actuación prioritaria de la ciudad de Montevideo que comprenden una extensa superficie de áreas industriales en desuso o subutilizadas con actividades eventuales.

Una de ellas, abarca básicamente los barrios Nuevo París, Belvedere, Tres Ombúes-Pueblo Victoria. La otra, cubre la extensión de los barrios Flor de Maroñas, Maroñas-Parque Guaraní y Jardines del Hipódromo. Ubicadas en la denominada "corona intermedia" de la ciudad de Montevideo, ambas áreas, cuentan con todos los servicios urbanos y de infraestructura propios de la trama urbana consolidada. Precisamente, sobre estas áreas es que el Grupo Promotor entiende que se deberían implementar acciones de tal entidad que aseguren efectos significativos sobre el tejido urbano de la ciudad consolidada.


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Básicamente, tales acciones tendrían que contemplar la rehabilitación integral de las áreas señaladas desde la perspectiva de enfrentar decisivamente los procesos de expulsión de la población residente y de revitalizar los tejidos urbanos deteriorados. La localización de los vacíos existentes comenzó a partir de mediados de la década del 90, cuando luego de sucesivos recorridos y relevamientos7 en el marco de una investigación del ITU sobre el tema, llamó la atención los numerosos establecimientos industriales de gran porte (en predios mayores de 3000 m2), que se encontraban sin actividad. La situación motivó posteriormente que la temática fuera asumida por el Grupo Promotor para el Desarrollo de Montevideo quien, preocupado por la entidad del fenómeno, promovió la articulación público-privada para culminar el estudio y para definir políticas para la rehabilitación de los mismos que permitieran contribuir a los procesos de reapropiación social de la ciudad consolidada. Como primera medida, se decidió realizar el seguimiento de los mismos a través del inventario para cada caso, de datos de índole, territoriales, censales, catastrales y en su caso, de actividad o giro de las empresas. Lo mismo se realizó en forma sistemática, durante los años 1998, 2001 y 2003 (Ver anexo 1.2: “Datos registrados en ficha de instalaciones en desuso”). Así, se registraron distintas situaciones dentro del tejido urbano que van desde vacíos industriales que ocupan áreas relativamente grandes afectando negativamente extensos entornos urbanos hasta empresas desactivadas aisladas ocupando una manzana entera en el área urbana o en la periferia que ocupaban hacia el año 1997, algo menos de 140 hás. Un año después, eran 44 los establecimientos sin actividad abarcando una superficie de algo más de 100 hás., mientras que en la actual área potencialmente urbanizable, se detectaron 8 establecimientos más. Para tener una noción de la potencialidad que connota esta especie de “reserva urbana” que cuenta con todos los servicios, basta suponer que si la misma se utilizara para uso residencial, se podría generar una oferta de vivienda social de 20.000 unidades, suponiendo coeficientes óptimos de utilización del suelo. En el año 2001, los registros arrojaron que los vacíos sumaban algo más de 70 hás. correspondientes a 37 unidades lo que señalaba un dinámico proceso de cambio de usos y actividades. Del total del listado confeccionado en 1998, 22 de los establecimientos habían vuelto a la actividad, aunque varios de ellos de manera parcial y en la mayoría con actividades ajenas a la inicial. En setiembre del 2003, se tenía un listado de seguimiento con 63 establecimientos que estaban o habían estado desactivados. De esos 63 establecimientos, 36 estaban desactivados o subutilizados sumando en total una superficie de aproximadamente 90 hás. Respecto a las instalaciones activadas, la tercera parte permaneció como establecimiento industrial, la mayoría mantuvo el mismo giro y en conjunto, sólo un tercio pasó a funcionar con otro uso predominantemente de depósito. En cuanto a la localización del fenómeno, del estudio surgió que los grandes vacíos se concentran en básicamente dos áreas de la ciudad. Una de ellas se localiza al noreste, en parte de los barrios Jardines del Hipódromo, Flor de Maroñas y Maroñas Parque Guaraní, articulada por el Camino Maldonado, Belloni y Veracierto, y forman parte de las tierras que bajan de la Cuchilla Grande8 hacia los bañados de Carrasco donde desembocan la Cañada de La Chacarita y la Cañada de las Canteras.

7 Realizados en el marco de una investigación del ITU sobre el fenómeno de la localización de la actividad manufacturera y del “vacíado industrial” en la Ciudad de Montevideo a cargo de la Prof. Arq. Teresita Escuder. 8 Antiguo nombre de la calle Belloni por coincidir justamente con la parte alta de la cuchilla.


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Esta zona manifestó su vocación industrial desde el siglo XIX, de la que aún es testigo uno de molinos de Caviglia o "de la Sierra"9 localizado en el predio de la iglesia en Belloni y Roma, o los vestigios de otro molino sobre Belloni y Aguiar. La otra área de concentración de los grandes vacíos, se localiza al oeste de la ciudad enmarcada por la avenida Eugenio Garzón y Luis Batlle Berres y comprende al barrio Belvedere y parte de los barrios Nuevo Paris, Tres Ombúes y La Teja. Dentro de estos barrios se hizo el seguimiento sistemático de los vacíos en áreas que por sus características fueron seleccionadas como áreas de oportunidad a los efectos de verificar las propuestas de política y lineamientos de actuación definidas para la refuncionalización de los vacíos y de sus entornos a partir de la consideración cuidadosa de las modalidades de comportamiento de la actividad manufacturera, de su evolución y perspectivas de desarrolllo al corto y mediano plazo. 2. COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD MANUFACTURERA EN EL DEPARTAMENTO DE MONTEVIDEO El capítulo se organizó en tres partes. En la primera, se plantea un panorama de la evolución de la localización y tipo de las actividades y el empleo del sector en relación al desarrollo de la ciudad según los datos del Censo Económico de 1988, los que se contrastan a grandes rasgos, con datos que surgen del Censo Económico de 1997 y encuestas posteriores. Asimismo, se hace referencia a la evolución de las políticas y del marco normativo y legal de la industria manufacturera. En la segunda parte, se exponen las tendencias más recientes del comportamiento de la actividad y finalmente en la tercera, se expone una síntesis de la evolución de la industria entre 1990 y el 2000 y se plantean perspectivas o escenarios futuros de corto y mediano plazo. 2.1 MODALIDADES DE INSERCION La industria manufacturera, se fue instalando a lo largo del tiempo acompañando la evolución histórica de la ciudad de Montevideo en forma prácticamente indiscriminada hasta el año 1947 en que su localización fue objeto de una legislación en la materia, en base a su compatibilidad con otros usos del suelo10. Pero a pesar de las normas, la ubicación no fue en todos los casos la adecuada en su relación con la vivienda o desde el punto de vista del ambiente, de la higiene y los servicios públicos que requieren. Básicamente, ella estuvo pautada por las ventajas que les aportaban ciertos territorios, como los próximos al puerto, los arroyos como el Pantanoso y Miguelete, aquellos con fortalezas notorias en cuanto a redes viales, servicios de transporte, subestaciones y circuitos de alta tensión para la obtención de energía. Los resultados de las tendencias anotadas anteriormente, figuran en el Plan Director de Saneamiento11 en el que se definieron las modalidades resultantes de inserción de la industria en la ciudad: 1) "Pequeña industria en el tejido inserta en la edificación residencial o en plantas tipológicamente diferenciadas. Buena `parte de la industria del área central responde a esa modalidad, en la cual no hay una clara diferenciación morfológica entre industria y habitación. 2) Industria mediana y grande, inserta en forma dispersa en el tejido, en tipologías bien diferenciadas, en áreas centrales y en primeras periferias, ocupando grandes parcelas o manzanas completas, de antigua implantación. En el área central algunos contenedores aparecen reciclados y subdivididos

9 "Los barrios" Nº8 - de Aníbal Pintos 10 Ver antecedentes en el capítulo Evolución Histórica 11 Plan Director de Saneamiento - Capítulo 3 - pág.32 IMM 1995


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3) Industria media y grande dentro del tejido pero agrupada en pequeños enclaves de varias hectáreas con predominio industrial, con tipologías bien diferenciadas en grandes parcelas, ocupación intensiva del suelo, situación que se repite en primeras periferias, en general de antigua implantación - Enclaves de La Teja, de Veracierto, de Barros Arana, de Gral. Flores y Chimborazo- 4) Industria en edificación exenta en grandes parcelas en tejidos no consolidados de segundas periferias y en interfases urbano-rurales (norte de Camino Carrasco, área de Millán y Lecocq, Rafael y Casavalle, Instrucciones) con uso extensivo del suelo, grandes espacios abiertos, en general de edificación más reciente (1930 en adelante) 5) Gran industria aislada en suelo rural, intercalada con parcelas en uso agrícola, con uso extensivo del suelo (área de Cañada Pajas Blancas, ejes de Batlle Berres y ruta Nº1) 6) Parques industriales: recintos parcelados y urbanizados específicamente para uso industrial, con servicios comunes a las empresas localizadas; el único ejemplo, incipiente, es la Zona Franca de Montevideo sobre ruta 8. 7) Tejidos industriales exclusivos con morfología y tipología diferenciada (caso de Aguada oeste y frente a la bahía de Bellavista), de antigua consolidación y con diversos procesos de transformación: reciclaje de plantas para usos terciarios, para playas de contenedores, etc." Para el estudio de la localización y distribución de las empresas del sector manufacturero sólo se contó con datos del Censo Económico de 1988 ya que a partir de entonces la información existente presentó distinto grado de desagregación. En efecto, los últimos datos que presentó el INE en el censo económico 1997, no son comparables con los del Censo de 1988, aunque sí aportan y le permiten al INE mantener una información continua. En el censo de 1988 la información se obtuvo "a través de entrevistas personales y la mayor parte a través de visitas a locales. Se entrevistaron todas las Unidades Económicas que desarrollan su actividad en locales".12 Se censaron además "puestos callejeros o actividad en los hogares siempre que existieran al menos, características de ubicación y permanencia". El concepto de local físico consideró "una amplia gama, desde pequeños locales en galerías hasta fábricas de una manzana de extensión pasando por kioskos de diarios y revistas. Se incluyeron tanto locales del sector público como privado" y a su vez, las unidades económicas se clasificaron en función del tipo de local en tres categorías: - locales propiamente dichos, diseñados para actividad económica, - puestos callejeros fijos generalmente adheridos al piso, - vivienda con actividad económica. Cabe aclarar, que no necesariamente coinciden los locales con las unidades económicas ya que una unidad económica puede funcionar en dos locales o más, o varias unidades económicas pueden funcionar en un local. En cuanto al personal ocupado, se consideraron: propietarios y socios activos; trabajadores familiares no remunerados; trabajadores a domicilio; personal dependiente permanente y personal dependiente eventual y se incluyen además a los "trabajadores de vacaciones, trabajadores en seguro de paro con ánimo de ser reincorporados y trabajadores en huelga o con descanso por enfermedad o seguro por enfermedad". En cambio, el censo económico de 1997 "se basó en los Registros Administrativos del Banco de Previsión Social (BPS) y de la Dirección General Impositiva (DGI)"

12 INE: Se entiende por Unidad Económica -UE- la conjunción de recursos (humanos y materiales) para la producción de bienes y servicios y por Personal Ocupado -PO- el número de personas que trabajan para la UE en calidad de patrones o dependientes. Por Personal Ocupado no se refiere necesariamente a personas sino a "Puestos de Trabajo Ocupados" si una persona tiene más de un puesto se ponen dos.


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"Como es obvio, las características del procedimiento empleado, no permiten en esta etapa, una comparabilidad estricta con los registros anteriores, obtenidos mediante "barrido" y relevamiento "puerta a puerta" en los establecimientos con signos visibles de desarrollar actividades económicas". 13 No obstante lo anterior, el manejo de ambos censos permite descubrir algunas claves que ilustran sobre una nueva geografía espacial de la actividad .-de “vaciamiento” y “descentralización”-, que deriva básicamente de procesos recesivos del sector así como de procesos de transformación por la introducción de nuevas tecnologías y nuevas formas de organización productiva, pero también de la aplicación de políticas de localización de la actividad en el Departamanento. 2.1.1 El Censo Económico Nacional de 1988 En 1988 y bajo las modalidades de inserción descrita, el departamento de Montevideo contaba con 11.443 unidades económicas en actividad, es decir, con el 13% de las 87.074 empresas censadas, las que a su vez constituían el 50,21% del total de las 173.407 unidades en actividad censadas en el país. Cuadro 2.1 -1: Censo Económico -1988 -1997 País Dpto. de Montevideo

Unidades Econ.** Personal Ocupado Unidades Econ.** Personal Ocupado

UE_T UE_M PO_T PO_M UE_T UE_M PO_T PO_M

Año

Total de Unid. Econ.

en el País

Total de Establec. Ind.

en el País

Total de Pers.Ocup.

en todas las

ramas

Total de Pers.Ocup.

en Establ. Ind.

Total de Unid. Ec.

en Mdeo.

Total de Establec. Ind.

en Mdeo.

Total de Pers.Ocup.

en todas las

ramas

Total de Pers. Ocup.

en Establ. Ind.

1988 173.407 25.042 896.186 220.992 87.074 11.443 546.683 143.168 100% 100% 100% 100% 100% 100%

1997* 125.850 14.967 506.328 126.828 80.206 9.652 410.843 102.370 73% 60% 56% 57% 92% 84% 75% 71% 1992*** 242.280

1997*** 14.353 1998** 195.427 2000* 103.907 12.513 581.205 122.028 62.705 8.042 425.523 95.532

60% 50% 65% 55% 72% 70% 78% 67% 2000*** 158.008 2001*** 156.041 2003**** 102.000

59% *Fuente: INE: Cuadro Nº1: Entidades Juridicas con Actividad Económica, por área, según grandes ramas 1997 y 2000 - Total del país según gdes. divisiones de rama de actividad - Dpto.Mdeo 1997 y 2000 Cuadro Nº30: Personal ocupado en entidades juridicas con actividad económica ** Unidades Económicas en actividad Nota: INE 1997- no incluye en todas las ramas el PO en las UE de menos de 5 puestos y no incluye PO proporcionado por otras empresas ***Fuente: Dpto. de Estudios Económicos de la CIU en base a datos del INE y del BCU ****:Diario El País -1ªsecc.pág15 - 16 de marzo de 2003: 82000 empresas ocupan entre 1 y 4 personas y 61 ocupan más de 500 Más precisamente, el total de empresas de la industria manufacturera del país hacia 1988 era de 25.042 unidades, o sea que en Montevideo se hallaban instaladas el 46% del total de empresas en actividad, o sea que, en la capital se concentraba casi la mitad de los establecimientos industriales del país.

13 INE


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En cuanto al tamaño de las empresas, tal como se aprecia en el cuadro "Categoría, cantidad de empleos y de empresas de la industria manufacturera", hacia finales de la década de los ochenta, predominaban la micro y la pequeña empresa que con los años conservaron y ampliaron sus tradicionales lugares de trabajo. A la microempresa le correspondían el 59% de los establecimientos existentes y el 30 % a la pequeña empresa, o sea que el 89% de los establecimientos eran relativamente pequeños, con menos de 20 puestos de trabajo. Cuadro 2.1 - 2 :Categoría, cantidad de empleos (PO_M) y de empresas (UE_M) de la Industria Manufacturera en el Dpto. de Montevideo, en 1988 y 2000.

Unidades Económicas Personal Ocupado Categoría de

empresa 1988 2000 1988 2000

UE_M %UE UE_M %UE PO_M %PO PO_M %PO

Microempresa

1 a 4 empl. 6.756 59% 4.714 59% 52.972 37% 8.541 9%

Pequeña

5 a 19 empl. 3.433 30% 2.516 31% 22.763 24%

Mediana

20 a 99 empl. 1.014 9% 656 8% 42.951 30% 26.559 28%

Grandes

>100 empl. 240 2% 156 2% 47.245 33% 37.669 39%

Total Dpto. 11.443 100% 8.042 100% 143.168 100% 95.532 100%

70% 67% de 1988 de 1988

UE_M: Unidades Económocas de la Industria Manufacturera PO_M: Personal Ocupado en la Industria Manufacturera Fuente: elaboración propia con datos del INE INE: Cdro.Nº30: Personal ocupado en entidades jurídicas con actividad económica, según grandes divisiones de rama de actividad,- Dpto. Mdeo.1997 Cdro.10.7: Entidades Jurídicas con actividad económica del sector privado, por tramo de PO, según división de actividad (2 dígitos de la CIIU-rev.3) - Montevideo (Datos ajustados, sujetos a revisión) - año 2000 Cdro.10.8: Personal Ocupado en Entidades Jurídicas con actividad económica del sector privado, por tramo de Personal Ocupado, según división de actividad (2 dígitos de la CIIU-rev.3) - Montevideo (Datos ajustados, sujetos a revisión) - año 2000

Las grandes empresas con más de 100 puestos de trabajo representaban apenas el 2% del total de los establecimientos pero proporcionaban la tercera parte de los puestos de trabajo en el sector manufacturero. Al respecto, cabe señalar que la tendencia actual es que las grandes empresas tienden a disminuir no sólo por efectos de la recesión que sufre el sector en nuestro país, sino también obedeciendo a lógicas de producción que se han constituido como una constante de los últimos años en casi todos los países. Estas lógicas de descentralización productiva, gradualmente han llevado a la segmentación de la actividad industrial concentrada en una única planta, en unidades económicas de menor tamaño, suministradoras de subproductos necesarios, elaboradoras de terminaciones u otros trabajos o servicios. De las 11.443 empresas del departamento ya mencionadas anteriormente, 11.067 se localizaban en Montevideo urbano y de los 143.168 puestos de trabajo del departamento 135.135 correspondían al área urbanizada de Montevideo.


17

Dentro de los barrios del área urbana los establecimientos se hallaban distribuidos en un total de 4.440 manzanas, el 53% del total de manzanas de la ciudad.14 La distribución de las empresas y del personal ocupado por barrio y por grandes áreas urbanas se puede apreciar en el los planos: Unidades Económicas de la Industria por barrio y Personal Ocupado en Industria por barrio y en los gráficos de Densidades de Establecimientos Industriales por barrio, y de Unidades Económicas y Personal Ocupado por barrio que se presentan en el anexo.

Cuadro 2.1 - 3: Establecimientos por áreas urbanas según tramos de empleo Grandes áreas

urbanas Establecimientos según rango Empleo

<20 21-50 51-100 101-250 >250 Total % Total % Central 3.926 364 104 52 23 4.469 44 63.332 48

Intermedia 842 82 35 21 3 1.083 11 14.206 11

Costa 850 27 12 1 1 891 9 5.666 4

1ª periferia 2.035 145 52 36 10 2.278 22 29.211 22

2ª periferia 1.306 83 44 20 11 1.464 14 18.336 14

Total 9.059 89%

701 7%

247 2%

130 1%

48 0%

10.185 100%

100 130.751 100

Fuente:Texto Plan Montevideo - INE Censo Ec.1988

La mayor concentración de establecimientos y de empleos se da en barrios de las áreas centrales. Dentro de las áreas centrales, en el barrio Centro se localizaron 1.022 empresas con una densidad de 12,20 empresas por há. neta, pero en realidad el Centro constituye una excepción ya que en el 80% de los barrios, o sea la gran mayoría, la densidad no superó los 2 establecimientos por há. En cuanto a los mayores valores de cantidad total, por rango de personal ocupado y densidad de empresas por barrio, le siguen al Centro, Cordón, Ciudad Vieja, Aguada y Villa Muñoz. Se aprecia en el Gráfico 1 que en los 13 barrios con densidad de 2 y más empresas por há. se hallaban instaladas 4.719 empresas, o sea el 43% del total de empresas de la ciudad. Son todos barrios de las áreas centrales, los mismos que pierden más población y también los más densos, casi todos con más de 200 hab./há neta. Son también los barrios con menor superficie neta, en total suman 1.064 hás., el 7% del área neta urbanizada. O sea que en ese 7% de la superficie total urbanizada, estaban instaladas el 43% de las empresas mientras que en los barrios de la periferia con casi 9.000 há., el 60% del área neta urbanizada, se hallaban 1.587 empresas o sea el 14% del total, con densidades menores a 0.5 empresas por há., lo que significa, en promedio, una empresa cada 2 hás urbanizadas.

14 Sólo en 308 manzanas del total de la ciudad hay más de 100 puestos de trabajo en la industria manufacturera y 40 de ellas tenían un solo establecimiento. En esas 308 manzanas estaban localizados el 55% de los puestos de trabajo del sector industrial


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En contraste, en los barrios periféricos como Casabó, La Paloma, Paso de la Arena, Villa García, Casavalle, Carrasco, Carrasco Norte, Manga, Lezica y Punta Rieles, a lo sumo hay una empresa en promedio cada 10 hás. Dentro de los distintos barrios se detectan también, ciertas áreas con alta proporción de establecimientos industriales como sucede principalmente en el entorno de la bahía, quizás el área de mayor extensión donde se localizaban en varias manzanas de la zona no sólo un gran establecimiento sino hasta 5 y 6 por manzana, y en los barrios Nuevo París, Belvedere, Flor de Maroñas y Maroñas - P. Guaraní donde se localizan hasta más de 10 establecimientos industriales por manzana, aunque en estos casos en manzanas de áreas mayores. En cuanto a los puestos de trabajo, el departamento de Montevideo proporcionaba en 1988, 546.683 puestos de trabajo entre todas las ramas de actividad, el 61% del total de los 896.186 puestos de trabajo del país, correspondiendo a la industria manufacturera 143.168 puestos, o sea el 64% del total de 220.992 empleos industriales del país De esos 143.168 puestos de trabajo, 135.135, o sea el 94,39%, correspondían a Montevideo urbano y el resto, o sea 8.033, el 5,61%, al área rural de Montevideo. (Ver Cuadro 2.1 - 2: Categoría, cantidad de empresas y de empleos de la industria manufacturera en el Departamento de Montevideo). En los 13 barrios de las áreas centrales mencionados, se proporcionaban 55.772 empleos, casi el 90% en micro y pequeñas empresas. Pero asimismo, allí se encontraban el 42% de las grandes empresas de la ciudad, sobresaliendo el barrio Aguada con 11.231 puestos de trabajo. (Ver Gráfico 9 del anexo)

Gráfico 1: De n si dad N. de e s table c. in d. /h á. e n barri os con m ás de 1 e m pre sa por h á, e n e l áre a u rban iz ada de Mon te vide o, e n 1988

12,2

5,8

4,84,2 4,1 3,9 3,6 3 ,5

3 ,1 3,0 2,82,3

2,0 1,8 1,7 1 ,7 1 ,6 1,4 1,3 1,3 1,2 1,2 1,1

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

Cen

tro

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barri os

dens

idad

de

UE

_M

13 barri os con m ás de 2 e m pre sas /h ?.4.719 empresas(UE_M) = 43% del to tal 1.064 hás. El 7% del t otal de AU55.772 empleos (P O_M) = 43% del t otal P obl85 = 249.259P obl96 = 223.762Variación 85-96 = -25 .497 hab.Densidad neta P ob96 = 210 hab./há.

10 barri os - e n tre 1 y 2 e m pre sas/h á.2.131 empresas (UE_M) = 19% del t ot al 1.452 hás.10% del tot al del AU26.985 empleos (P O_M) = 21% del t otalP obl85 = 252.668P obl96 = 244.984Variación 85-96 = -7.684 hab.Densidad neta P obl96 = 169 hab/há.


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En las áreas periféricas, también predominaban en un 90%, las micro y pequeñas empresas pero allí se hallaban instaladas también el 17% de las grandes empresas, sobresaliendo los barrios Nuevo París, Peñarol, Tres Ombúes y Jardines del Hipódromo. Entre las empresas con más de 100 puestos de trabajo estaban incluidas los ex establecimientos del EFCSA, IILDU, GENERAL ELECTRIC, algunas curtiembres de Nuevo París y de Las Canteras y también la fábrica de neumáticos FUNSA que registró en ese censo 1.600 puestos de trabajo. La ocupación en el sector de la industria manufacturera sufrió posteriormente al censo de 1988, un gran retroceso. 2.1.2 El Censo Económico Nacional de 1997 y la Recesión Productiva El panorama anterior, cambia significativamente a partir de los noventa, momento en que se empieza a manifestar una tendencia al cierre o instalación de empresas en otros departamentos del país lo que arroja una importante pérdida de establecimientos en Montevideo. Tal como se señalaba en la introducción, hacia mediados de los noventa, un estudio del ITU pone en evidencia la existencia de un significativo número de grandes instalaciones industriales en desuso resultado de procesos de reconversión productiva, de descentralización espacial del sector, pero especialmente de recesión de la actividad manufacturera. En el próximo capítulo se hace un estudio más detallado del fenómeno y de su evolución en los últimos años. Aquí interesa analizar el comportamiento de los empleos y de las empresas del sector para explicar en alguna medida el surgimiento de los denominados “grandes vacíos industriales” en la ciudad en apenas 10 años como manifestación más visible de los profundos cambios experimentados por la matriz de localización de la actividad en la ciudad. A estos efectos, se estimó conveniente, retomar los datos y consideraciones del censo económico nacional de 1997 y de encuestas posteriores del INE, ya manejados en el capítulo anterior, y aludir a datos e interpretaciones de la realidad de la Cámara de Industrias del Uruguay así como de otras Instituciones. Los 220.992 empleos que proporcionaban los 25.042 establecimientos del sector manufacturero en 1988, en el total del país, fueron disminuyendo sistemáticamente en los años siguientes en tal medida, que según las encuestas trimestrales del INE, en 1992 eran ya 172.319 puestos o sea un 22% menos, tendencia que siguió en aumento hasta las últimas encuestas registradas siendo la industria textil y algunas ramas de productos alimenticios, minerales y metálicos, unas de las más golpeadas.

Cuadro 2.1 - 4: Industria Manufacturera - Indice acumulado anual, Porcentaje de reducción de Personal Ocupado Período 1993 - 2000 Base 1988 = 100

año índice % de reducción 1988 100 1992 22% 1993 75,31 24,69%

1994 69,21 30,79% 1995 62,48 37,52% 1996 58,24 41,76% 1997 57,62 42,38% 1998 54,7 45,3% 1999 49,1 50,9% 2000 48,7 51,3%

Fuente: Elaboración propia con datos de Encuestra Trimestral del INE - 2000


20

En 1997 el censo registró 126.828 en todo el país15 lo que significa una reducción de 42%, de los puestos de trabajo, reducción que aumentó al 51% en el año 2000. Aunque los datos de ambos censos del INE no son comparables, aún así se puede afirmar que hubo un descenso constante en la actividad del sector manufacturero en contraposición con el personal de los sectores comercio y servicios. Según la Cámara de Industrias16 y considerando que el personal ocupado sin registrar o tercerizado representaba más del 40%, estimó que, entre 1988 y 1997, la reducción total de los empleos fue del 12%, alcanzando el 30% en el año 2001, pero aún con los cálculos más desfavorables el sector manufacturero aportaba al país el 25% del total de los puestos de trabajo. Cuadro 2.1 - 5: La industria en cifras 1992-2001 Fuente: CIU: Cámara de Industrias del Uruguay

1992 1998 2000 2001 Producto Bruto Industrial (millones US$) 3.190 4.118 3.390 3.076 Grado de Industrialización (PBI industrial/PBI total) 25% 18% 17% 16% Valor Bruto de Produccion (millones US$) 6.557 9.648 7.435 6.448 Ventas totales 6.052 7.405 5.706 4.949 Ventas Mercado Interno 4.801 5.096 3.524 3.033 Exportaciones 1.250 2.309 2.182 1.916 Personal Ocupado 242.280 195.427 158.008 156.041 Personal de Empresas con más de 5 dependientes 147.413 96.059 84.583 74.382 Personal de empresas con menos de 5 dependientes 19.383 12.566 11.064 9.730 Estimación del Personal Ocupado sin registrar o tercerizado 75.584 86.803 62.361 71.929 Inversión anual (promedio anual 1994/1997) millones US$ 341

Proyectos Industriales declarados de interés nacional (acumulado 1993-2000 y 1993-2001) Cantidad de proyectos declarados 185 282 343 Monto total de las inversiones (millones US$) 808 1.156 1.766 Cantidad de empresas industriales (1997) 14.353 Empresas con más de 100 trabajadores 190 Empresas entre 20 y 99 trabajadores 838 Empresas con menos de 20 trabajadores 13.325 Metodología: El PBI industrial fue elaborado a partir de los datos que brinda el BCU El VBP se estimó a partir del PBI industrial y la relación entre el VAB y el VBP la cual surge de la Encuesta Industrial Anual de 1997 que elabora el INE El Grado de Industrialización resulta de la participación del PBI industrial sobre el PBI, medidos en dólares corrientes según datos del BCU Las ventas totales se estimaron según la participación de las ventas en el PBI industial del año 1997 según datos del BCU y de la EIA de 1997 Las exportaciones surgen de los datos que elabora el BCU, y las ventas en el mercado interno se obtuvieron por diferencia El personal ocupado se estimó a partir de los últimos datos correspondientes al Censo Económico de 1997, la variación del IPO y la Encuesta Continua de Hogares del INE A pesar de la crisis, el valor bruto de la producción de la industria, en pesos corrientes, fue por lejos el mayor de todas las ramas económicas. En 1997 fue de 79.163.655.579 pesos seguida por el comercio al por mayor y al por menor y reparaciones con 39.240611.638 pesos. En cuanto a las remuneraciones también la industria tenía el mayor valor: 11.135.964.705, seguida del comercio con 7.847.688.380 pesos.

15 Censo económico nacional 1997 - Valor bruto de producción, valor agregado bruto, remuneraciones y número de puestos de trabajo ocupados, según gran división de actividad, total del país - INE 16 CIU: La industria en cifras 1992-2001


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Cuadro 2.1 - 6: Censo Económico Nacional 1997 INE: valor bruto de producción, valor agregado bruto, remuneraciones (en pesos corrientes) y número de puestos de trabajo ocupados, según gran división de actividad ciiu rev.3 (letra). Total del país) Valor Bruto

de Producción

Valor Agregado

Bruto

Remuneraciones Puestos de trabajo

ocupados

DESCRIPCIÓN RAMA

Explotación de minas y canteras 512.188.581 159.550.772 130.448.629 1.331

INDUSTRIAS MANUFACTURERAS 79.163.655.579 30.608.365.957 11.135.964.705 126.828

Suministro de electricidad, gas y agua 168.509.826 72.203.922 50.001.115 289

Comercio al por mayor y por menor y reparaciones 39.240.611.638 22.309.430.231 7.847.688.380 155.451

Hoteles y restoranes 4.116.035.190 1.540.403.579 872.093.184 21.040

Transporte, almacenamiento y comunicaciones 18.513.348.079 9.331.541.953 3.850.952.015 46.580

Activ. Inmobiliarioas, empresariales y de alquiler 8.891.756.489 5.175.310.386 2.274.778.750 47.628

Enseñanza 2.345.785.532 1.861.435.905 1.477.414.519 25.121

Servicios sociales y de salud 13.825.711.712 7.975.605.358 6.685.056.405 54.907

Otras actividades de Sos. comunitarios, soc. y personales 7.851.269.442 3.890.509.263 1.706.857.252 27.153

Por último, es interesante comparar a nivel regional el porcentaje de aporte del sector manufacturero de Uruguay al producto interno bruto, para tener una visión más acabada de la profundidad de la crisis de la actividad. Con respecto a diecinueve países de América Latina, Uruguay pasó de ocupar el tercer lugar en 1980, al séptimo en los años 2000 y 2001. Cuadro 2.1 - 7: Crecimiento Económico: Participación de la industria manufacturera en la generación del producto (Porcentajes del producto interno bruto total a precios constantes) País 1980 1985 1990 1995 2000 2001 Ecuador 20,0 19,8 15,6 23,1 23,8 24,2 El Salvador 22,9 20,7 21,7 21,3 23,2 23,8 Costa Rica 19,5 19,5 19,4 19,9 22,6 20,7 México 18,6 18,0 19,0 19,1 21,2 20,5 Brasil 27,2 24,8 22,8 21,2 19,9 19,8 Honduras 15,4 15,7 16,3 17,3 18,7 19,1 Subtotal - LA (19) 24,3 22,7 21,8 19,4 19,2 18,8 Uruguay 28,6 25,9 25,9 19,7 18,2 17,7 Haití 18,2 16,2 15,8 19,2 16,8 16,9 Rpca. Dominicana 13,9 12,6 13,5 18,3 17,0 16,3 Bolivia 18,4 15,2 17,0 16,7 16,3 16,2 Chile 19,3 18,2 18,5 18,0 16,0 15,5 Argentina 30,3 27,7 26,8 17,2 15,9 15,5 Paraguay 18,8 17,8 17,3 15,6 15,3 15,1 Venezuela 15,9 21,3 20,5 17,1 15,2 14,7 Perú 29,3 27,1 27,3 15,1 14,6 14,5 Nicaragua 20,2 20,4 16,9 16,3 14,3 14,2 Colombia 21,5 20,0 19,9 14,6 13,8 13,4 Guatemala 13,9 13,2 12,5 11,7 10,9 10,8 Panamá 10,1 9,4 9,5 8,8 7,0 6,6 Fuente: CEPAL - elaboración propia


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Es cierto, que tal como se desprende de los datos del cuadro elaborado por la CEPAL: "Crecimiento económico"17, el porcentaje de aporte promedio de América Latina también fue decreciendo del 24,3% en 1980, al 21,8% en 1990 y al 18,8% en el 2001. Pero aún con esta situación, Uruguay a partir de 1996, comienza a tener un aporte por debajo de esa media total de los países latinoamericanos.18 "El estancamiento y declive del sector industrial ha sido la norma tanto en América Latina como en Africa, regiones la mayoría de cuyos países han experimentado una caída gradual del porcentaje tanto de las inversiones como del valor añadido industrial en el PIB en una situación marcada por un crecimiento lento y errático", señala. El proceso de desindustrialización "se interpreta a veces como un cambio favorable hacia un patrón de desarrollo más acorde con las dotaciones de recursos y las ventajas comparativas de las economías nacionales, tras un proceso de industrialización excesiva y derrochadora que se vivió con la estrategia latinoamericana de sustitución de importaciones", explica el informe. "Esa interpretación, agrega, podría ser válida para China, donde la disminución del peso de la industria en la economía se ha visto acompañada de una notable aceleración de la inversión y el crecimiento, pero no es lo que ocurrió en los países latinoamericanos si se exceptúa Chile". "En las economías cuya industrialización se quedó rezagada, la disminución de la parte porcentual de la inversión y del valor añadido industrial en el PIB coincidió normalmente con el estancamiento o la caída de la participación de las manufacturas en las exportaciones totales. Eso es lo que ocurrió, señala el texto, en la mayoría de los países latinoamericanos aunque en México, al igual que en China, la parte porcentual de las exportaciones de manufacturas en el PIB aumentó durante los años 90 en relación con el decenio anterior".."19 En relación al anterior contexto, el “vaciado industrial” en Montevideo no escapa al comportamiento generalizado en otras ciudades. Se da en el ámbito de toda la ciudad con énfasis en determinadas áreas de uso predominantemente industrial. Surge20 a partir de los cambios en los modelos económicos y es un fenómeno prácticamente universal21 que se está considerando en casi todas las ciudades; los cambios en la economía global se corresponden con cambios en el sector industrial. El cierre de determinadas plantas no debe ser considerado siempre como resultado de procesos económicos recesivos, ya que si bien en su origen eran ubicaciones aceptables, con la expansión de la ciudad, ciertas instalaciones se volvieron incompatibles con otros usos que naturalmente surgen a raíz de tranformaciones y cambios que permanentemente se dan en la ciudad. No siempre se debe al cese de la actividad, sino a la necesidad de contar con ubicaciones y condiciones de superficie y funcionamiento más favorables, más acordes a requerimientos de renovación, actualización o reconversión del sistema de producción impuestos por procesos de innovación tecnológica. Se encuentran entonces en la ciudad situaciones en que es necesaria la implantación de tecnología nueva por cambios en el proceso productivo, ampliar el volumen o cambiar la gama de productos,

17 CEPAL Cuadro: Crecimiento Económico - Participación de la industria Manufacturera en la generación del producto (porcentaje del producto interno bruto total a precios constantes) 18 ibid: CEPAL Crecimiento Económico 19 EFE en pág. Web - según documento, elaborado por la Conferencia de las Naciones Unidas para el Comercio y el Desarrollo (UNCTAD) -2002. 20Ver informe económico del Plan Montevideo 21 Hay datos recientes de Seminarios internacionales y de ciudades latinoamericanas y europeas como Porto Alegre, México, Quito, Guatemala, San Salvador, Buenos Aires, Lima, Madrid, etc.


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como es por ejemplo en nuestro país el caso de la industria textil donde "existe un proceso profundo de reestructuración en el cual una cantidad importante de plantas tradicionales han venido cerrando y paralelamente se instalan nuevas plantas o se reconvierten tecnológicamente en base a procesos de creciente automatización y bajos requerimientos de mano de obra"22 La industria láctea introdujo en los últimos años fuertes cambios tecnológicos, o el sector chacinería con importantes cambios en la tecnología de elaboración de jamones o la innovación de las pastas frescas envasadas o los nuevos hornos de panadería. En el sector textil lana "las empresas líderes han desarrollado estrategias destinadas a mejorar su competitividad tecnológica, la calidad del producto y la eficiencia operativa. Pero existen en este sector varias empresas con dificultades financieras que han actualizado su equipamiento en forma parcial y lenta y presentan problemas para mejorar su sistema de gestión. En el sector peinaduría de lana, en donde Uruguay es importante a nivel mundial, se han registrado inversiones fuertes en los últimos años, en reconversión tecnológica, en ampliación de las plantas existentes y en la instalación de nuevas plantas"23 Pero no en todas las industrias se requieren innovaciones tecnológicas radicales, en algunas sólo son cambios graduales o en forma relativamente continua o cambio del personal cualificado pero sin afectar la existencia de la empresa. Hay situaciones de nuevos requerimientos en la localización por necesidad de mayor o menor espacio. Por ejemplo, una planta puede tener necesidad de expandirse o de fusionar varias plantas como fue el caso de CONAPROLE o por el contrario una empresa puede querer descentralizarse o fraccionarse en pequeñas plantas o locales en la ciudad, acorde con la tendencia a disminuir de las grandes empresas o la terciarización de zonas como el centro donde va disminuyendo no sólo el uso residencial y la población sino también los establecimientos medianos y grandes En el orden de las transformaciones territoriales, hay que tener en cuenta que a medida que se dio la expansión de la ciudad y su infraestructura, ya el puerto y el ferrocarril no son imprescindibles para todas las ramas sino más bien lo que necesitan son espacios, contenedores o infraestructura más adecuados a sus necesidades actuales. Por último, cabe señalar la situación peculiar que se da en las áreas centrales en donde el destino residencial viene siendo sustituido por el destino industrial pero en su mayoría a través de la instalación de pequeñas empresas que ocupan a menos de veinte empleados y que como se vio anteriormente, constituyen el 87% del total de empresas del área y con efectos económicos sobre el entorno de tal naturaleza que su valor de transacción se puede abatir hasta en un 30%.".24 Según informe del Servicio de Catastro, en 1997 los predios con destino original vivienda reconvertidos en industria alcanzaban el 27% en el centro comunal Nº1 y el 15% en Nº2, , predominando la sustitución de viviendas construidas con anterioridad a 1940, de categoría económica y buen estado de conservación. 2.1.3 Evolución de las Políticas y del Marco Normativo y Legal para la Implantación y Desarrollo de la Industria Manufacturera en el Departamento de Montevideo La consideración de la temática planteada, permite completar el panorama anterior a través de la revisión de aquellas leyes nacionales, decretos, ordenanzas o normativa urbana más importantes que

22 Ec. Fanny Trylesinski, - Evolución de la actividad manufacturera en Montevideo 1988-95 y proyecciones para la próxima década - Octubre, 1996 23 CIU - Informe Cinve Pymes "Situación y perspectivas de las Pymes" Año 1995 24 Dirección Nacional de Catastro - Servicio de Catastro y Avalúo - Ing. Agrim. Martha Siniacoff - Setiembre de 1997


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fueron pautando la localización y características de las áreas industriales en Montevideo con el propósito de detectar tendencias y delinear escenarios de posible implantación futura. Así, se hace referencia desde el Decreto de ubicación de los establecimientos industriales dentro del Dpto. de Montevideo de 1947, hasta las disposiciones del Plan Montevideo y normas complementarias. A su vez, en forma anexa se complementa la revisión con todas las disposiciones en la materia que se fueron adoptando a partir del reglamento para el trazado de pueblos y ciudades de 1877. Previamente, cabe señalar que los estudios para elaborar las sucesivas ordenanzas sobre implantación industrial siempre fueron sumamente completos. Elaborados por instituciones competentes y prestigiosas al igual que sus técnicos y profesionales, siempre se tuvo la inquietud de crear las mejores condiciones para un desarrollo de la actividad industrial en una relación adecuada y flexible con el medio. Asimismo cabe mencionar que la normativa y las leyes trataron siempre de evitar la contaminación producida por los distintos residuos de las plantas industriales. Los problemas de contaminación hídrica se estudiaron y trataron de solucionar en el Plan de Saneamiento de la IMM, aún en ejecución, y en oportunas ordenanzas que le sucedieron. Pero algunos resultados de la aplicación de las políticas y normas adoptadas, no siempre resultaron ser los más adecuados. Aunque los establecimientos industriales tienen aún su predomino en el área central, las ordenanzas trataron de implantarlos en áreas suburbanas y periféricas. De esta manera, buscando disponibilidad de suelo y fácil acceso, se fueron conformando amplias zonas de predominio industrial sin infraestructura adecuada y en relación conflictiva con la función habitacional. En su trayectoria histórica, las sucesivas propuestas que incidieron en la implantación industrial, obedecieron también a diferentes intenciones, donde se suceden conceptos ordenadores o reguladores relativos a higiene ambiental, embellecimiento, control del crecimiento o de relacionamiento vivienda - industria, contralor y trazados viales, de ciudad jardín o la preservación de determinados barrios como áreas residenciales. El Decreto Nº.5332 del 15 de enero de 1947: “Reglamentación de la ubicación de los establecimientos industriales dentro del Dpto. de Montevideo” 25, constituye la primera ordenanza concreta sobre implantación industrial en la ciudad y en el departamento. A los efectos de su aplicación, se dividió el departamento en cuatro zonas: inocuas, inocuas al exterior; molestas; inadaptables, insalubres y peligrosas. Se preveía que las industrias incompatibles con las zonas residenciales se instalaran prácticamente en toda el área rural, pero permitió seguir funcionando a las que ya estaban instaladas en otras zonas y no se promovió o exigió su traslado a pesar que el mayor porcentaje de concentración industrial incluyendo industrias de las consideradas insalubres, inadaptables o peligrosas, ya se hallaban en la zona urbana o suburbana. Sólo se establecía que se podrá "negar la autorización para ampliar, refaccionar o mejorar los establecimientos industriales existentes con anterioridad cuando su instalación esté en contradicción con las condiciones que fija la misma para la zona en que se encuentren ubicados" Imponía a los establecimientos industriales la eliminación de aguas residuales (que debían tener o no, según los casos, un tratamiento previo) por la red de saneamiento público - pero en los hechos no se exigió estrictamente o severamente que las empresas cumplieran con la no agresividad del medio. 25 Ver texto del decreto en el anexo


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Asimismo no en todas las zonas existía una infraestructura adecuada a las necesidades industriales por lo que su traslado o instalación resultaría costosa y antieconómica para los empresarios. En las zonas exclusivamente industriales podían ubicarse los establecimientos que se ajustaran a las condiciones establecidas por las oficinas competentes "para proteger a las viviendas, así como para dotar a la industria de la suficiente aislación con relación a las futuras edificaciones circundantes". Estas zonas eran destinadas casi exclusivamente a edificios industriales, no permitiéndose el uso residencial. La IMM "tiene la facultad legal para determinar y establecer, por razones superiores de salud, y salubridad públicas, los límites dentro de los cuales, no se pueden establecer determinadas industrias insalubres. Pero, carece de potestad legislativa, para limitar el ejercicio del derecho de propiedad, determinando zonas obligatorias para implantar exclusivamente industrias, con privación de otro destino, como el de habitación, comercio, recreo, etc. Al hacerlo abusa de su poder de manera inconstitucional, estableciendo una expropiación indirecta, sin indemnización, y sin compensación, lo que sólo está reservado a la ley, con las limitaciones impuestas para los fines de evidente utilidad o necesidad pública"26. Los gobiernos departamentales sólo pueden actuar en los casos en que una Ley o Decreto Nacional así lo especifique. En el Plan Director de Montevideo promulgado en 1956,27 con respecto a la industria, se tomó como válido el decreto Nº.5331 de 1947 definiendo una nueva categoría: el Area de Uso Industrial Exclusivo. Se seleccionan además, tres zonas de promoción industrial, una en La Teja como primera prioridad y las de La Tablada y Tomkinson como de segunda y tercera prioridad respectivamente. El Plan con vigencia por unos 10 años prorrogables a 20 años, se lo continuó revisando en forma permanente publicándose su actualización en 1976, momento en que se edita el Plan Director de 1976 de la Dirección del Plan Regulador. En esta oportunidad, el Plan formula como uno de sus propósitos: "propiciar el desarrollo de las actividades industriales y artesanales en adecuada relación con las zonas de residencia, mediante la creación de áreas preceptivamente industriales o parques industriales, equipadas para atender plenamente la provisión de agua, saneamiento, transporte, comunicaciones, seguridad, asistencia, así como una adecuada aislación mediante zonas arboladas; en esta forma será posible obtener la complementación de la producción, el equipamiento y los servicios, con acceso a los centros de distribución hacia los mercados internos y externos, permitiendo además la expansión futura sin conflictos con las zonas de vivienda; paralelamente será necesario formular las normas de calificación de las diferentes actividades industriales y artesanales para poder decidir respecto a su instalación o traslado fuera de las zonas de habitación definidas por el uso o la planificación".28 En función de esta política, se divide el departamento en zonas urbana, suburbana y rural y zonas industriales. En un todo de acuerdo con el decreto de 1947, se especifica que en el área urbana sólo se admitirá "pequeñas industrias de consumo doméstico, exentas de molestias, peligro o insalubridad."29 La zona suburbana contará "eventualmente con pequeñas industrias de mercado doméstico, exentas de molestias, peligro e insalubridad".

26 ITU - Limitación Territorial de la Cd. De Mdeo. - Nota de la Cámara del Bien Raíz sobre el proyecto sustitutivo de los decretos Nºs. 5330, 5331, 5332- Presidente H. Vázquez 27 elaborado por los directores Municipales en base a los estudios de la Dirección del Plan Regulador y con docentes de Planificación, Arq. Gómez Gavazzo por la Facultad de Arquitectura e Ing. Julio Roig de la Facultad de Ingeniería, 28 IMM - Estudios del Plan Director - 1976 29 IMM - Ibid


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Las zonas industriales "abarcan las áreas de la ciudad en las cuales la implantación de servicios públicos, en particular el saneamiento, el aprovisionamiento de agua, la red vial, los transportes ferroviarios y fluviales, el equipamiento asistencial, la seguridad contra el fuego, y las aislaciones verdes con las zonas circundantes, deben adecuarse al uso industrial. En dichas zonas se establecerán las plantas o depósitos industriales del mercado general de la ciudad, del país, o de explotación: y todas aquellas que originen molestias de cualquier grado, o que afecten la seguridad o la salud pública, pero que no destruyan el equilibrio económico de la zona y cuando así lo admita la autoridad competente..30 "Para la localización de las zonas industriales a crear en la ciudad se ha partido de la existencia de zonas con localizaciones ya muy importantes de industrias, las que se conformarán definitivamente con las caracterizaciones adoptadas. El área industrial tiene un destino exclusivamente industrial y en ellas no se permitirá la implantación de viviendas, las que se encontrarán en las inmediaciones, debidamente aisladas por las masas arboladas que aseguren una aislación adecuada. En esta zona irán implantadas todas las industrias que por sus características puedan causar molestias a las viviendas"31. Complementariamente, la Comisión Asesora del Plan Director emite una ordenanza de ubicación de establecimientos industriales y clasifica las industrias en domésticas, inocuas, molestas, insalubres y peligrosas Las zonas de industrias peligrosas fueron ubicadas al sur de Lezica y Melilla, de La Paloma Tomkinson a La Teja bordeando el Arroyo Pantanoso y al norte del área urbana en Colón Sur. Las insalubres se ubicaron en Maroñas- Parque Guaraní, en el área de La Chacarita, y en el Cerro bordeando la Bahía y en el área del ex Frigorífico Nacional.

En 1982, la IMM a través del Servicio del Plan Regulador realiza un "estudio tendiente a la formulación de un nuevo zoneamiento industrial" y una Propuesta de Zonas de Promoción Industrial "enfocado hacia una descentralización industrial, según las directivas sectoriales prioritarias definidas dentro de las bases técnicas para la revisión del Plan director del Departamento de Montevideo"32 Del estudio surge que de una preselección de 7 sub-zonas propuestas, las "más aptas como áreas de uso preferentemente industrial" fueron dos. Una de ellas (Zona 2), ubicada al suroeste de Nuevo París y el norte de La Paloma Tomkinson, entre la nueva Ruta 1, la Av. L. Batlle Berres y el camino Cibils. La otra zona, (Zona 4), comprende los barrios de Colón, Lezica y Conciliación y se delimita por el camino Lecocq, Aparicio Saravia, Aº Pantanoso, camino Antonio Rubio y de la Redención y trazado de la nueva ruta 5 hasta el tramo colector de las nuevas rutas 1 y 5. En el Plan Director de Saneamiento Urbano de la IMM de 199233, se vuelve a revisar los criterios de localización industrial y se propone una readecuación del decreto 5332 de 1947 en el sentido de "preservar el territorio rural mediante una normativa que excluya los usos industriales en gran parcela, que son actualmente permitidos en forma indiscriminada"34; de rehabilitar las zonas industriales de concentración de industria contaminante y de crear nuevas áreas industriales periféricas pero en suelo industrial equipado.

30 IMM - Ibid 31 Habitat- Nº 34 - setiembre 1978 32 IMM - Servicio del Plan Regulador - Sección Estudios Territoriales - "Estudio tendiente a la formulación de un nuevo zoneamiento industrial "- 1982 33 IMM - Departamento de Desarrollo Ambiental Plan Director de Saneamiento del Departamento de Montevideo Sogreah - Seureca - Gkw - Csi www : montevideo gub.uy 34 IMM - Plan Director de Saneamiento, Vol.2 - Parte1


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Para determinar las nuevas áreas industriales, se analizaron y evaluaron distintas localizaciones, optándose por definir un área industrial noreste en la zona del arroyo Manga, entre el camino Repetto y Aparicio Saravia y otra área industrial al norte sobre la cañada Pajas Blancas, a la altura del camino Colman entre Carlos López y el camino Durán. En esas áreas no se permitirían usos incompatibles con la industria, prohibiendo los fraccionamientos o realización de programas de vivienda, equipamientos educativos, deportivos o sanitarios. Con respecto a la industria contaminante, el plan propuso evacuar sus efluentes en forma independiente del resto de los usuarios a través de un colector industrial además de estaciones de bombeo y plantas de tratamiento de barros. Esto facilitaba no sólo el control sino la posibilidad de un tratamiento común de los mismos. Especificaba además, que las plantas industriales que quedaran fuera del sistema deberían "implementar soluciones locales compatibles" o sea plantas de pretratamiento con el objetivo de lograr calidad de agua antes del vertimiento a la red. En 1994 el Plan Estratégico para el Desarrollo de Montevideo definió entre sus directrices: "apoyar la actividad productiva industrial resolviendo los conflictos existentes o previsibles con otros usos del suelo y la calidad ambiental; ofertar suelo y servicios para nuevas instalaciones y eventuales traslados de industrias y racionalizar el relacionamiento municipal con la industria".35 En este marco, en 1995 surge en primer término el Programa de cooperación COMISEC-UE y más adelante, se definen políticas y lineamientos de actuación en relación a la actividad en el Plan Montevideo El Programa de cooperación COMISEC-UE de reconversión industrial en vistas al Mercosur establece entre sus enunciados que "la reestructuración industrial desde la perspectiva de la Intendencia, debe responder a los requerimientos de la ciudad - localización, preservación ambiental, de la generación de empleo y del desarrollo industrial en si mismo, y debe hacerlo reconvirtiendo a la vez el propio diseño industrial y el diseño del contexto territorial y social de la industria (…)". Contiene además “(…) propuestas de diversos contenidos: creación de zonas productivas nuevas, reconversión de antiguos esqueletos industriales, intervención para el mejoramiento de la coexistencia entre industria y vivienda"36 En la anterior dirección, se propone como áreas de recalificación y saneamiento, a la zona de “La Chacarita” y a la zona de “Belvedere - Nuevo Paris”; como áreas de expansión y completamiento: a la “zona de Maroñas” (con eje en Veracierto, entre camino Maldonado, camino Carrasco y Costanera Maestra Ma. Vera) y a la zona del “Pantanoso – Cerro”. Como posibles áreas de desarrollo productivo, se propone a la “zona de Punta Rieles”, al norte de camino. Maldonado, dentro de la futura área rural sin afectar y a la “zona de “La Tablada”. El Decreto Nº 26.986 de 199537, cambia la situación del área rural de Montevideo con respecto a las ordenanzas vigentes hasta ese momento para implantación industrial. El área rural formaba parte de la denominada zona IV del decreto 5332 donde se permitía cualquier tipo de industria, incluyendo la contaminante. Sin modificar los límites de la zona urbana y suburbana, el nuevo decreto declara al 83% del área rural como "Zona de Prioridad Agrícola y de Paisaje Natural Protegido" "donde no se autorizarán implantaciones urbanísticas, construcciones u otras intervenciones que contravengan los valores protegidos", fijándose nuevos límites para la zona IVa llamada de "Seguridad para la Planta de Almacenaje y Distribución de Combustibles".

35 Programa de Cooperación COMISEC-UE - Areas de desarrollo económico productivo - Hipótesis General - 1995 36 Ibid 37 IMM - Unidad de Montevideo Rural - "Areas de Prioridad Agrícola y de Paisaje Natural Protegido en la Zona Rural del Dpto. de Montevideo. 1976"


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En la restante superficie, sigue vigente la normativa anterior, que permitía, previa autorización, la instalación de industrias, depósitos, etc., en parcelas mayores de 3há. Finalmente en 1998, se promulga a partir de las directrices definidas por el Plan Estratégico para el Desarrollo de Montevideo de 1994, el Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo –“Plan Montevideo”-( Decreto Nº 28.242)”38 iniciándose la etapa de aplicación y seguimiento del Plan donde se definen como objetivos particulares para la industria "políticas y parámetros claros en materia normativa, áreas de emplazamiento, control de impactos contaminantes y preservación ambiental. "En el mundo de las ideas urbanísticas, el Plan Montevideo tiene su continuidad, así podemos encontrar sus raíces en las iniciativas de los años 80 en cuanto a reconocer la diversidad histórica de las partes de la ciudad y el valor del patrimonio heredado en contraposición a las nociones de homogeneidad propias del movimiento moderno que habían tenido su expresión en las ordenanzas de 1947 en contraposición a las nociones de homogeneidad propias del pensamiento urbanístico moderno, que habían tenido su expresión en las ordenanzas aprobadas en 1947." "Atendiendo a la Ley de Centros Poblados se delimitan áreas de suelo urbano, suelo rural y suelo suburbano o potencialmente urbanizable, respondiendo a los criterios y normas de subdivisión o fraccionabilidad del suelo establecidos en la citada norma nacional." 39 Se divide el departamento en suelo urbano y suelo rural. La antigua área suburbana pasa a considerarse como área potencialmente urbanizable. Para el área rural se recogen los objetivos del decreto Nº26.986 que delimita una amplia zona rural del departamento como "Area de Prioridad Agrícola y de Paisaje Natural Protegido" donde no se autorizarán los usos industriales que permitía el decreto 5332, pero en la faja de suelo rural no afectada por el decreto "serán admitidos todos los establecimientos indicados en las otras zonas (I, II, III) más aquellos clasificados como inadaptables, insalubres o peligrosos o sea igual a la normativa vigente. En ese suelo suburbano o potencialmente urbanizable es donde, "considerando aspectos relativos a la implantación industrial y la preservación y protección del ambiente y con la finalidad de ofrecer una alternativa apropiada y específica de instalación de establecimientos industriales en el departamento, se han previsto las zonas con ese destino específico, y se prevé incluir las instalaciones de infraestructura industrial necesaria". El Plan clasifica el suelo no habitacional en 6 categorías: predominantemente habitacional; polifuncional; mixto controlado; uso mixto de nueva incorporación; mixto de protección natural y estructurantes de la ciudad (centralidades y estructuradores viales). Si bien la industria como actividad no residencial deberá cumplir con la zonificación propuesta, a lo que se aspira, es a mantenerla dispersa en el tejido pero bajo estricto control del mantenimiento de la calidad del espacio público. "El criterio general del uso del suelo se basó en la asignación de roles a las distintas áreas urbanas analizadas, según las potencialidades y vocaciones presentes y futuras predominantes, a fin de ordenar y regular la interrelación entre las distintas actividades que se desarrollan en el territorio. El área de usos mixtos, la conforman porciones de suelo rural ubicadas en proximidad de suelos urbanos y suburbanos o potencialmente urbanizables donde se podrán localizar actividades industriales en predios de grandes dimensiones y/o condiciones especiales de aislamiento respecto a áreas de uso industrial y residencial denso. En esta área podrán tener cabida actividades industriales y otras. Con respecto a la industria se permitirá la localización de todo tipo de establecimientos, aunque

38 se adjunta texto del decreto en el anexo 39 IMM - Plan Montevideo


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sujetos a la normativa aplicable. Sólo se excluirán en forma total aquellas industrias con efluentes contaminantes u otros impactos que resulten incompatibles con otros usos. Respecto a estas industrias el Plan prevé la creación de parques de actividades especialmente equipados en áreas de suelo suburbano o potencialmente urbanizable. Dentro del área de usos mixtos de nueva incorporación, se proponen distintas ubicaciones donde podrá implantarse la industria. Una de ellas, está localizada en la Zona Franca de Montevideo “(…) constituida por un parque industrial, comercial y de servicios en régimen de zona franca, al amparo de la ley Nº15.921 (…)”. Otras dos, se ubican al oeste y al este del departamento en dos subzonas ya estudiadas por el Plan de Saneamiento, donde se pueden definir subsectores para la localización de actividades de desarrollo especialmente controlado por su alto impacto. Posteriormente, en el año 2000, el Decreto Nº. 29.118 promulgado por la Junta Departamental de Montevideo incorpora normas complementarias sobre las condiciones de implantación de usos y actividades en el suelo urbano y realiza una clasificación tipológica de los usos y actividades del suelo siguiendo los objetivos del Plan Montevideo "(…) regulando la implantación de las mismas en base a su definición en la ordenación; según el tamaño del predio y la escala edilicia; según los parámetros ambientales, urbanos y tipomorfológicos, determinando éstos últimos el mayor o menor grado de compatibilidad de las distintas actividades entre si; por el grado de saturación y por su temporalidad." Asimsimo "se establece una división en función de los usos preferentes, entendidos éstos como el destino predominante que se asigna a áreas o zonas del territorio."40 La implantación industrial queda así reglamentada dentro de las áreas siguientes: "Uso polifuncional. Se corresponde con las zonas de mayor prevalencia en la estructuración de la ciudad, que se refleja en la escala supralocal de sus actividades (nacional, metropolitana) así como en la apropiación e identificación que de ella hace la sociedad en su conjunto. Estas zonas se caracterizan por la diversidad de actividades que en ella pueden coexistir, en particular, sociales, culturales, comerciales, de servicios e industriales además del uso residencial. Uso residencial y mixto controlado. Corresponde a zonas de la ciudad donde si bien el uso preferente es el residencial, existen áreas de las mismas con fuerte predominio de actividades no residenciales, las cuales pueden coexistir sin perder ésta ninguna de las características que le son propias. Uso mixto controlado. Corresponde a las áreas de suelo urbano con sectores de tejido fuertemente caracterizados por la presencia de estructuras edilicias no residenciales. Se localizan dentro de ellas, las subzonas de uso predominantemente industrial, caracterizadas por presentar altas densidades de establecimientos industriales. En estas zonas pueden coexistir diferentes tipos de actividades, siempre que se ajusten a los parámetros establecidos en la presente norma, no permitiéndose la instalación de actividades peligrosas, insalubres o que sean incompatibles con el carácter propio de la misma. Uso mixto de nueva incorporación. Corresponden a las áreas del suelo suburbano o potencialmente urbanizable41, cuando a partir de Programas de Actuación Urbanística que sean aprobados a esos

40 Decreto Nº. 29.118 - Artículo D.310 41 El Plan Montevideo define el suelo suburbano o Potencialmente Urbanizable como “aquel que teniendo características y equipamiento rural se destina a la expansión de los usos urbanos, previo análisis y verificación de la compatibilidad de cada propuesta de expansión y de las consiguientes intervenciones físicas, con las necesidades y el interés general de la ciudad según se expresa en el Plan, y que sólo puede ser objeto de urbanización mediante la aprobación de Programas de Actuación Urbanística". Especifica además que .”en tanto no se apruebe el Programa de Actuación Urbanística, estos suelos estarán sometidos a las determinaciones establecidas para el suelo rural, en la zonificación secundaria que le corresponda”.


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efectos, pasen a conformar el suelo urbano. En ellas se propone como una de las bases para su estructuración, la incorporación de establecimientos e instalaciones de uso no residencial con la finalidad de lograr polos que dinamicen el área. En ellas se establecerán exigencias de carácter físico y técnico a efectos de que las mismas no perjudiquen el área rural y urbana colindante. Dentro de estas zonas se determinan nuevas áreas de uso no residencial: - parques de actividades “(…) donde se trata de crear una interrelación adecuada entre actividades productivas y de servicios que favorezcan el desarrollo de la zona. Son áreas aptas para toda clase de actividades de apoyo directo, indirecto o complementario de las actividades productivas instaladas o a instalar. - parque agroalimentario “(…) donde se propone la instalación de actividades relacionadas con la producción agroalimentaria. Se admite en ellas todo tipo de industrias relacionadas con el procesamiento y depósito de productos agropecuarios y alimenticios, actividades comerciales y expositivas, siempre que las mismas no sean contaminantes o insalubres y cumplan con exigencias de carácter físico, estético y técnico que permitan resolver y controlar sus parámetros ambientales y caracterización propia." 2.2 COMPORTAMIENTO MACRO ECONOMICO Y POR RAMA DE LA INDUSTRIA MANUFACTURERA 1996-2002 En el presente capítulo se analiza la evolución de la industria manufacturera en el país y especialmente en el departamento de Montevideo durante el periodo 1990-2002. Las fuentes estadísticas oficiales utilizadas provienen del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Banco Central del Uruguay (BCU), las cuales presentan en general limitaciones para el estudio del comportamiento del sector a nivel departamental por no encontrarse disponibles los datos desagregados. En este sentido, y dada la falta de información estadística disponible, fueron utilizados los datos de producción y ocupación industrial a nivel nacional como una primera aproximación al estudio de la evolución de la producción y el empleo industrial departamental, lo cual se sustenta en que los distintos censos y encuestas oficiales constatan la alta ponderación del departamento en el conjunto de las actividades industriales. En el caso específico del empleo y el número de empresas, existen estadísticas disponibles para Montevideo en los años 1997 y 2000, las cuales posibilitaron realizar un análisis mas detallado del comportamiento de estas variables en el departamento. El capítulo se ordena en las siguientes secciones: en la primera se presenta sintéticamente el contexto macroeconómico del período y la evolución de la producción industrial a nivel agregado. En la segunda se analizan un conjunto de indicadores de la industria manufacturera relativos a la producción y el nivel de actividad, empleo y numero de empresas tanto a nivel agregado como por subsectores -clasificados en grandes divisiones a dos dígitos CIIU revisión 3-. En la tercera sección, se estudian aspectos relativos al proceso de inversión y des-inversión en la industria, utilizando para tales fines un conjunto de proyectos industriales enmarcados en un régimen promocional –declarados de interés nacional- e información estadística oficial para el departamento, y se analiza resumidamente algunos elementos del proceso de transnacionalización en la industria (inversión extranjera directa y presencia de empresas transnacionales). Finalmente se realiza una síntesis y se plantean algunas perspectivas para el sector en el corto y mediano plazo.


31

2.2.1 La Industria Manufacturera en el Contexto Económico Global42 En el periodo 1990-2002 la economía uruguaya se mantuvo relativamente estancada, presentando un bajo ritmo de crecimiento: el Producto Bruto Interno (PBI) en términos reales se incrementa a una tasa de 1,3% acumulativa anual, lo que equivale a un 16.1% en todo el periodo. Se diferencian claramente dos subperiodos: 1990-1998 y 1999-2002. Entre los años 1990 y 1998 la economía experimenta un importante crecimiento económico: el Producto Bruto Interno (PBI) crece a una tasa de 4,4% acumulativa anual, lo que equivale a un 40,6% en todo el periodo. Dicha expansión económica se concreta en el marco de la aplicación de políticas de ajuste y estabilización macroeconómica, profundización de la integración regional y apertura externa, desregulación y liberalización financiera, conjuntamente como un significativo incremento de la inversión extranjera directa y una mayor presencia de empresas transnacionales en la estructura económica nacional. Del punto de vista productivo, esta fase se caracteriza por el crecimiento de los sectores de servicios, los mas dinámicos del periodo, los cuales contrastaron claramente con los sectores industriales, en donde la producción en términos globales se mantuvo prácticamente estancada. Contrastando con el período anterior, entre los años 1999 y 2002 la economía enfrenta una profunda crisis y caída de la actividad económica: el PBI se contrae a una tasa de 4,0% acumulativa anual, lo que equivale a una caída de 17,5% en todo el periodo. La coyuntura de estos años esta caracterizada por la inestabilidad nacional y regional (profunda crisis económica, social y política en Argentina y crisis política y económica en Brasil, con sucesivas devaluaciones de la moneda). Entre las consecuencias de la crisis económica y social se encuentran el marcado deterioro de las principales variables macroeconómicas: PBI, consumo, inversión, exportaciones, importaciones, empleo, inflación, déficit fiscal y ratio deuda pública/PBI. Paralelamente se deterioraron las condiciones de vida de gran parte de la población por la caída de salarios y pasividades reales, incremento del desempleo, reducción de ingresos reales de los hogares, empeoramiento en la distribución del ingreso, aumento de la pobreza y de la indigencia. Asimismo, se produjo una significativa perdida de capital físico, humano y financiero, verificándose también la desaparición de muchas empresas (especialmente pequeñas y medianas). En lo que refiere específicamente a la evolución de la industria manufacturera, en el periodo 1990-2002 la producción industrial en términos reales experimenta un descenso significativo: el producto cae a una tasa de 2.4% acumulativa anual, lo que equivale a un 25,2% en todo el periodo. Considerando para la producción industrial los mismos subperiodos que la producción global (PBI), la evolución de la industria manufacturera entre 1990-1998 y 1999-2002 presenta las siguientes características: entre los años 1990 y 1998 la producción industrial se mantuvo prácticamente estancada: el producto se incrementa a una tasa de 0,6% acumulativa anual, lo que equivale a un 4,7% en todo el periodo; por otro lado, entre los años 1999 y 2002 la producción industrial se contrae fuertemente: el producto cae a una tasa de 6,0% acumulativa anual, lo que equivale a una caída de

42 Para un análisis mas detallado del contexto macroeconómico del periodo véase el Documento sobre diagnóstico de la situación actual del país y lineamientos de salida a la crisis (versión setiembre/2003), elaborado por una comisión interordenes de la Facultad de Ciencias Económicas y de Administración, coordinada por el Prof. César Failache. Por otro lado interesa destacar que la evolución de la industria manufacturera en el periodo 1988-1995 se encuentra analizada en la consultoría Evolución de la actividad manufacturera en Montevideo 1988-1995 y proyecciones para la próxima década, elaborado por la Ec. F. Trylesinski para la Facultad de Arquitectura (1996), por lo cual este informe estará centrado principalmente en el periodo 1996-2002.


32

28,6% en todo el periodo. En este caso, la caída de la producción industrial acompaña y supera la caída en el PBI y la crisis generalizada de la producción43 Gráfica 1

El crecimiento y la caída en la producción total y en la industrial así como los comportamientos diferenciados entre el PBI y la producción industrial por periodos tuvieron como consecuencia que la participación de la producción industrial en el producto total haya experimentado un sostenido descenso, mostrando claramente el proceso de desindustrialización que se verificó en la economía en el periodo. En términos generales, la participación industrial pasó de 27,7% en el año 1990 a 16,6% en el año 2002, experimentando una caída total del orden de 9,1%. Gráfica 2

43 En el anexo se presentan los datos de la evolución del producto bruto interno (PBI) y del producto industrial (PBI IND), ambos medidos en términos reales. Asimismo, se incluye la participación del producto industrial en el producto total (PBI / PBI IND) para el periodo 1990-2002.

PARTICIPACION PRODUCTO INDUSTRIAL EN EL PRODUCTO BRUTO INTERNO: 1990-2002 (%)

14.0

16.0

18.0

20.0

22.0

24.0

26.0

28.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001 (

*)

2002 (

*)

Fuente: BCU PBI IND / PBI

PRODUCTO BRUTO INTERNO (PBI) Y PRODUCTO INDUSTRIAL (PBI IND):1990-2002

20,000

60,000

100,000

140,000

180,000

220,000

260,000

300,000

340,000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001(*)

2002(*)

Fuente: BCU

(milesdepesos,preciosconstantesde1983)

PBI PBI IND


33

2.2.2 Indicadores de la Evolución Industrial Se presentan a continuación un conjunto de indicadores sobre la producción industrial, el empleo y el numero de empresas tanto a nivel agregado como por subsectores. A nivel agregado, la producción industrial (medida a través del índice de volumen físico IVF) donde se observa la evolución previamente señalada: escaso crecimiento seguido de una fuerte caída que dieron como resultado una tendencia general negativa en términos productivos. En relación al empleo (medido a través del índice de personal ocupado IPO) la tendencia para todo el periodo fue marcadamente decreciente. Gráficas 3 y 4 Respecto a los distintos subsectores industriales, los mismos fueron clasificados en grandes divisiones a dos dígitos CIIU revisión 3, de forma tal que dicha clasificación pudiera ser compatible con la clasificación a dos dígitos CIIU revisión 2. La descripción de las ramas de actividad que comprenden cada una de las distintas divisiones se presenta a continuación:

EVOLUCION PRODUCCION INDUSTRIAL: 1993-2002

80

85

90

95

100

105

110

115

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Fuente: INE IVF INDUSTRIA

EVOLUCION PERSONAL OCUPADO INDUSTRIAL: 1993-2002

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Fuente: INE IPO INDUSTRIA


34

Divisiones 15-16 Elaboración de productos alimenticios, bebidas y tabaco Divisiones 17-18-19 Fabricación de productos textiles, prendas de vestir y teñido de pieles; curtiembres y talleres de acabado; prendas y calzado de cuero Divisiones 21-22 Fabricación de papel y de productos de papel; actividades de encuadernación, impresión, edición y reproducción de grabaciones Divisiones 23-24-25 Fabricación de productos diversos derivados del petróleo y del carbón; de sustancias y productos químicos; de productos de caucho y plástico División 26 Fabricación de otros productos minerales no metálicos División 27 Industria metálicas básicas Divisiones 28-29-30-31-32-33-34-35 Fabricación de productos metálicos, maquinarias, equipos, maquinaria de oficina, contabilidad e informática, maquinaria y aparatos eléctricos n.c.p., equipos y aparatos de radio, televisión y comunicación, instrumentos médicos, ópticos y de precisión, relojes, vehículos automotores, remolques y semirremolques, otros tipos de equipo de transporte. En relación a la evolución de las distintas ramas o divisiones industriales, si bien presentaron comportamientos diferenciados en el tiempo y en las distintas variables, la tendencia general de casi todos los subsectores estuvo marcada inicialmente por un bajo ritmo de crecimiento y posterior caída en los niveles de producción (aunque con oscilaciones, especialmente en el subperiodo 1993-1998) y un pronunciado descenso en los niveles de empleo de todas las ramas industriales44 En el caso de las variables empleo y numero de empresas, existen estadísticas disponibles para Montevideo en los años 1997 y 2000, siendo elevada la representatividad de Montevideo en ambas variables sobre el conjunto de las actividades industriales en ambos años45. La evolución del empleo para ambos años, según tramo de personal ocupado, se presenta a continuación:

44 En el anexo se presenta los datos y gráficos de cada división. 45 En el caso del empleo alrededor de 82% del empleo industrial nacional para el año 1997 (total estimado en 121,774 trabajadores) y del 79% en el año 2000 (total estimado en 114,401 trabajadores); en el caso del numero de empresas alrededor del 65% del total de empresas industriales a nivel nacional para el año 1997 (total estimadas en 12,056) y del 79% en el año 2000 (total estimadas en 10,174).


35

Cuadro 2: Industrias Manufactureras: Personal Ocupado en entidades jurídicas con actividad económica del sector privado. En valores y porcentajes por tramo de personal ocupado (2 dígitos CIIU revisión 3). Montevideo (datos ajustados, sujetos a revisión). Año 1997 Fuente: elaboración propia en base a datos del INE (Registro Permanente de Actividades Económicas). No se incluyen unidades económicas de actividades no investigadas por el Registro: Divisiones 01, 02, 05, 45, 65, 66, 67, 75, 95, 99. A las empresas del tramo de 1 a 4 personas ocupadas que no informan a Historia Laboral, se les asigno 1. Cuadro 3: Industrias Manufactureras: Personal Ocupado en entidades jurídicas con actividad económica del sector privado. En valores y porcentajes por tramo de personal ocupado (2 dígitos CIIU revisión 3). Montevideo (datos ajustados, sujetos a revisión). Año 2000 Fuente: elaboración propia en base a datos del INE (Registro Permanente de Actividades Económicas). No se incluyen unidades económicas de actividades no investigadas por el Registro: Divisiones 01, 02, 05, 45, 65, 66, 67, 75, 95, 99. A las empresas del tramo de 1 a 4 personas ocupadas que no informan a Historia Laboral, se les asigno 1.

TRAMO DE PERSONAL OCUPADO

DIVISION TOTAL 1 - 4 5 - 19 20 - 99 100 o mas

15-16 31,226 1,332 7,189 5,754 16,951

17 a 19 23,617 1,976 4,656 7,301 9,684

21-22 8,861 1,237 2,084 1,894 3,646

23 a 25 11,558 816 2,347 4,910 3,485

26 4,165 242 623 1,077 2,223

27 1,469 378 247 483 361

28 a 35 12,578 1,859 4,019 4,351 2,349

TOTAL 93,474 7,840 21,165 25,770 38,699



15-16 33.4 1.4 7.7 6.2 18.1

17 a 19 25.3 2.1 5.0 7.8 10.4

21-22 9.5 1.3 2.2 2.0 3.9

23 a 25 12.4 0.9 2.5 5.3 3.7

26 4.5 0.3 0.7 1.2 2.4

27 1.6 0.4 0.3 0.5 0.4

28 a 35 13.5 2.0 4.3 4.7 2.5

TOTAL 100.0 8.4 22.6 27.6 41.4



15-16 100.0 4.3 23.0 18.4 54.3

17 a 19 100.0 8.4 19.7 30.9 41.0

21-22 100.0 14.0 23.5 21.4 41.1

23 a 25 100.0 7.1 20.3 42.5 30.2

26 100.0 5.8 15.0 25.9 53.4

27 100.0 25.7 16.8 32.9 24.6

28 a 35 100.0 14.8 32.0 34.6 18.7

TOTAL 100.0 8.4 22.6 27.6 41.4

TRAMO DE PERSONAL OCUPADODIVISION TOTAL 1 - 4 5 - 19 20 - 99 100 o más

15-16 33,675 1,359 7,459 6,559 18,298

17 a 19 18,353 1,675 3,630 6,002 7,046

21-22 8,226 1,102 2,257 1,550 3,317

23 a 25 11,793 728 2,348 4,901 3,816

26 3,444 286 682 1,240 1,236

27 1,436 284 276 467 409

28 a 35 13,084 1,734 4,151 4,439 2,760

TOTAL 90,011 7,168 20,803 25,158 36,882


15-16 37.4 1.5 8.3 7.3 20.3

17 a 19 20.4 1.9 4.0 6.7 7.8

21-22 9.1 1.2 2.5 1.7 3.7

23 a 25 13.1 0.8 2.6 5.4 4.2

26 3.8 0.3 0.8 1.4 1.4

27 1.6 0.3 0.3 0.5 0.5

28 a 35 14.5 1.9 4.6 4.9 3.1

TOTAL 100.0 8.0 23.1 27.9 41.0


DIVISION TOTAL 1 - 4 5 - 19 20 - 99 100 o más15-16 100.0 4.0 22.1 19.5 54.3

17 a 19 100.0 9.1 19.8 32.7 38.4

21-22 100.0 13.4 27.4 18.8 40.3

23 a 25 100.0 6.2 19.9 41.6 32.4

26 100.0 8.3 19.8 36.0 35.9

27 100.0 19.8 19.2 32.5 28.5

28 a 35 100.0 13.3 31.7 33.9 21.1

TOTAL 100.0 8.0 23.1 27.9 41.0


36

En líneas generales, dentro de una tendencia de caída del empleo en la mayoría de las ramas o divisiones industriales, se verificó una elevada concentración del empleo en cuatro divisiones principales: 15-16 (elaboración de productos alimenticios, bebidas y tabaco), 17 a 19 (fabricación de productos textiles, prendas de vestir y teñido de pieles; curtiembres y talleres de acabado; prendas y calzado de cuero), 28 a 35 (fabricación de productos metálicos, maquinarias, equipos, maquinaria de oficina, contabilidad e informática, maquinaria y aparatos eléctricos n.c.p., equipos y aparatos de radio, televisión y comunicación, instrumentos médicos, ópticos y de precisión, relojes, vehículos automotores, remolques y semirremolques, otros tipos de equipo de transporte) y 23 a 25 (fabricación de productos diversos derivados del petróleo y del carbón; de sustancias y productos químicos; de productos de caucho y plástico). Las mismas ponderaron alrededor de 84,6% en el año 1997 y 85,4% en el 2000. Asimismo, se constata que existe cierta heterogeneidad en los tramos de personal ocupado, aunque el mismo estuvo concentrado generalmente en los tramos mas elevados (de mas de 20 empleados, oscilando la participación entre 55% y 74%). La evolución del número de empresas para ambos años, según tramo de personal ocupado, se presenta a continuación: Cuadro 4: Industrias Manufactureras: Entidades jurídicas con actividad económica del sector privado. En valores y porcentajes por tramo de personal ocupado (2 dígitos CIIU revisión 3). Montevideo (datos ajustados, sujetos a revisión). Año 1997 Fuente: elaboración propia en base a datos del INE (Registro Permanente de Actividades Económicas). No se incluyen unidades económicas de actividades no investigadas por el Registro: Divisiones 01, 02, 05, 45, 65, 66, 67, 75, 95, 99. No se incluyen unidades económicas de actividades no investigadas por el Registro: Divisiones 01, 02, 05, 45, 65, 66, 67, 75, 95 y 99.



15-16 1,638 656 775 136 56

17 a 19 1,976 1,228 494 185 47

21-22 1,095 785 235 50 14

23 a 25 850 474 240 115 20

26 250 150 64 26 6

27 278 238 28 9 2

28 a 35 1,723 1,112 466 107 13

TOTAL 7,810 4,643 2,302 628 158



15-16 21.0 8.4 9.9 1.7 0.7

17 a 19 25.3 15.7 6.3 2.4 0.6

21-22 14.0 10.1 3.0 0.6 0.2

23 a 25 10.9 6.1 3.1 1.5 0.3

26 3.2 1.9 0.8 0.3 0.1

27 3.6 3.0 0.4 0.1 0.0

28 a 35 22.1 14.2 6.0 1.4 0.2

TOTAL 100.0 59.4 29.5 8.0 2.0



15-16 100.0 40.0 47.3 8.3 3.4

17 a 19 100.0 62.1 25.0 9.4 2.4

21-22 100.0 71.7 21.5 4.6 1.3

23 a 25 100.0 55.8 28.2 13.5 2.4

26 100.0 60.0 25.6 10.4 2.4

27 100.0 85.6 10.1 3.2 0.7

28 a 35 100.0 64.5 27.0 6.2 0.8

TOTAL 100.0 59.4 29.5 8.0 2.0


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Cuadro 5: Industrias Manufactureras: Entidades jurídicas con actividad económica del sector privado. En valores y porcentajes por tramo de personal ocupado (2 dígitos CIIU revisión 3). Montevideo (datos ajustados, sujetos a revisión). Año 2000 Fuente: elaboración propia en base a datos del INE (Registro Permanente de Actividades Económicas). No se incluyen unidades económicas de actividades no investigadas por el Registro: Divisiones 01, 02, 05, 45, 65, 66, 67, 75, 95, 99. No se incluyen unidades económicas de actividades no investigadas por el Registro: Divisiones 01, 02, 05, 45, 65, 66, 67, 75, 95 y 99. En relación al número de empresas con actividad en el departamento, la tendencia general ha sido una disminución en la mayoría de las ramas industriales, las cuales estuvieron concentradas principalmente en las divisiones antes mencionadas (15-16, 17 a 19, 28 a 35, 23 a 25, agregándose las divisiones 21-22: fabricación de papel y de productos de papel; actividades de encuadernación, impresión, edición y reproducción de grabaciones). En este caso, las cinco divisiones ponderaron alrededor de 93.3% en el año 1997 y 93,1% en el 2000. Asimismo, se constata que la mayoría de las empresas se concentraban en los menores tramos de personal ocupado (menos de 20 empleados, oscilando la participación entre 82% y 96%). 2.2.3 Indicadores de Inversión en la Industria Manufacturera En un contexto general de fuerte contracción en la producción y el empleo de la industria manufacturera globalmente considerada y en la mayoría de los subsectores industriales durante el periodo 1990-2002, podría esperarse que los niveles de inversión a nivel agregado y en la mayoría de las ramas o divisiones industriales hayan experimentado una evolución y tendencia similar. En este sentido, y dada la imposibilidad de recurrir a otras fuente de información mas directas relacionadas con el proceso de inversión del conjunto de las empresas industriales, se analizan las características de una serie de proyectos industriales que se encuentran comprendidos en un régimen especial –proyectos declarados de interés nacional o con declaratoria promocional- que genera diversos beneficios (entre ellos exoneraciones tributarias).


15-16 1,639 607 812 161 59

17 a 19 1,533 958 393 145 37

21-22 944 647 243 40 14

23 a 25 779 382 257 119 21

26 261 157 72 28 4

27 215 165 35 12 3

28 a 35 1,572 977 473 108 14

TOTAL 6,943 3,893 2,285 613 152

TRAMO DE PERSONAL OCUPADODIVISION TOTAL 1 - 4 5 - 19 20 - 99 100

15-16 23.6 8.7 11.7 2.3 0.8

17 a 19 22.1 13.8 5.7 2.1 0.5

21-22 13.6 9.3 3.5 0.6 0.2

23 a 25 11.2 5.5 3.7 1.7 0.3

26 3.8 2.3 1.0 0.4 0.1

27 3.1 2.4 0.5 0.2 0.0

28 a 35 22.6 14.1 6.8 1.6 0.2

TOTAL 100.0 56.1 32.9 8.8 2.2

TRAMO DE PERSONAL OCUPADODIVISION TOTAL 1 - 4 5 - 19 20 - 99 100

15-16 100.0 37.0 49.5 9.8 3.6

17 a 19 100.0 62.5 25.6 9.5 2.4

21-22 100.0 68.5 25.7 4.2 1.5

23 a 25 100.0 49.0 33.0 15.3 2.7

26 100.0 60.2 27.6 10.7 1.5

27 100.0 76.7 16.3 5.6 1.4

28 a 35 100.0 62.2 30.1 6.9 0.9

TOTAL 100.0 56.1 32.9 8.8 2.2


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Cuadro 6: Proyectos industriales declarados de interés nacional (declaratoria promocional): Montevideo 1997-2001 (en miles de U$S y porcentaje) Notas: a) porcentaje sobre el total de proyectos industriales y sobre el total de inversión (activo fijo) b) año 2001 comprende enero-octubre Fuente: elaboración propia en base a datos de Uruguay XXI Entre el periodo 1997-2001 se identificaron 221 proyectos industriales en el departamento que obtuvieron la declaración de interés nacional, representando alrededor del 71,3% del total de proyectos en dicho régimen promocional. Asimismo, las inversiones proyectadas en activos fijos de estos proyectos ascendieron a U$S 904,5 millones, alrededor del 48,5% del total de inversiones previstas en activo fijo por el conjunto de proyectos industriales en el periodo. En este sentido, se constata que más de la mitad de las inversiones prevista por parte de los proyectos industriales se localizaron fuera de Montevideo -destacándose la importancia entre otros de Canelones y San José como receptores- lo cual estaría indicando una continuación en la tendencia al desplazamiento de los emprendimientos industriales fuera de la capital.46 Por otra parte, en el periodo se ha producido un importante proceso de des-inversión o cierre de empresas en el departamento: entre los años 1997 y 2000 el cierre de plantas industriales de diversos tamaños y tramos de personal ocupado asciende a 879, distribuidas de la siguiente manera (cuadros 4 y 5): - 443 (50,4%) corresponden a las divisiones 17-18-19 (fabricación de productos textiles, prendas de vestir y teñido de pieles; curtiembres y talleres de acabado; prendas y calzado de cuero) - 151 (17,2%) a las divisiones 21-22 (fabricación de papel y de productos de papel; actividades de encuadernación, impresión, edición y reproducción de grabaciones) - 71 (8,1%) a las divisiones 23-24-25 (fabricación de productos diversos derivados del petróleo y del carbón; de sustancias y productos químicos; de productos de caucho y plástico) - 63 (7,2%) a la división 27 (industria metálicas básicas) - 151 (17,1%) a las divisiones 28 a 35 (fabricación de productos metálicos, maquinarias, equipos, maquinaria de oficina, contabilidad e informática, maquinaria y aparatos eléctricos n.c.p., equipos y aparatos de radio, televisión y comunicación, instrumentos médicos, ópticos y de precisión, relojes, vehículos automotores, remolques y semirremolques, otros tipos de equipo de transporte) En relación a la inversión extranjera directa (IED) y la presencia de empresas transnacionales (ET) en la economía y en particular en la industria durante el periodo, interesa señalar que desde mediados de la década se registra un incremento en los flujos ingresados de IED y una mayor presencia de ET en las diferentes actividades económicas. La mayoría de ET ingresaron al país en los años noventa predominando la modalidad de ingreso por instalación. En el período 1990-99, la mayor parte de las empresas se concentran en actividades de comercio, restaurantes y hoteles (30,0%), industria manufacturera (28,9%), otros servicios (16,3%) y transporte y almacenaje (9,1%). La industria manufacturera deja de ser el principal sector de atracción de la inversión, observándose una desaceleración relativa de la inversión en estas actividades durante la década: del total de inversión acumulada por ET en las manufacturas en los 90, el 52,8%

46 >En el anexo se presentan los datos desagregados por departamento e inversiones para todo el periodo.

AÑO NUMERO % INVERSION %(activo fijo)

1997 33 62.3 75,926 27.4

1998 65 79.3 124,909 65.5

1999 61 75.3 597,161 94.9

2000 37 72.5 65,415 24.6

2001 25 58.1 41,161 8.2

TOTAL 221 71,3 904,572 48,5


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corresponde a los primeros años de la década, habiéndose reducido la misma en la segunda mitad. Esto es coincidente con el proceso de desindustrialización observado en el país en estos años (Bittencourt y Domingo (2001)) 47. La evidencia empírica señala un aumento de los distintos indicadores respecto a la participación de las ET en las ventas totales y una mayor diversificación en la estructura sectorial del capital extranjero. En particular, la participación de las ET en las ventas totales de la industria manufacturera –considerando las 300 mayores empresas no financieras, que representan cerca del 60% de las ventas totales- se incrementa de 28.8% a 39.7%. Asimismo, las inversiones se encuentran fuertemente concentradas en tres ramas: el 71,9% se destinaron a alimentos y bebidas (46,5%), vidrio y minerales no metálicos, básicamente materiales de construcción, y celulosa y papel (12,7% en cada una de ellas). Por otro lado, en un trabajo elaborado por Bittencourt y Notaro (1999) para la Organización Internacional del Trabajo (OIT) 48, se analiza el papel de las ET y la IED en relación a un conjunto de dimensiones del mercado laboral en la década del 90, poniendo énfasis en cuatro actividades económicas: industria manufacturera, industria de la construcción, sistema bancario y hotelería. Entre sus conclusiones, específicamente en relación a la creación neta de puestos de trabajos, se estima que existió un aumento del empleo directo e indirecto en las actividades económicas analizadas con excepción de la industria manufacturera. 2.3 SÍNTESIS Y PERSPECTIVAS O ESCENARIOS FUTUROS DE CORTO Y MEDIANO PLAZO Durante el periodo 1990-2002 el contexto macroeconómico estuvo caracterizado por un relativo estancamiento de la economía, aunque con dos periodos claramente diferenciados -1990-1998 de crecimiento y 1999-2002 de profunda crisis económica y social-. En este marco general, la evolución de la industria manufacturera en términos de producción y empleo experimentó un pronunciado descenso verificándose simultáneamente una perdida relativa de participación en el producto total o proceso de desindustrialización de la economía en el periodo. Las distintas ramas o divisiones industriales presentaron inicialmente una tendencia general de bajo ritmo de crecimiento o estancamiento y posteriormente una caída en los niveles de producción, a la vez que se verificó un fuerte descenso en los niveles de empleo. El análisis especifico del empleo y numero de empresas para Montevideo en los años 1997 y 2000 indica, por un lado, la existencia de una elevada concentración del empleo en cuatro divisiones (15-16, 17 a 19, 28 a 35, 23 a 25; CIIU revisión 3) generalmente en los tramos de personal mas elevados, y por otro una tendencia de caída en el numero de empresas en la mayoría de las ramas industriales, las cuales se concentraban principalmente en las mismas divisiones con una elevada ponderación en los tramos menores de personal ocupado. Los niveles de inversión a nivel agregado -analizados mediante los proyectos industriales declarados de interés nacional o con declaratoria promocional- estarían indicando que si bien existe una importante concentración de los mismos en el departamento, las inversiones proyectadas representaron menos de la mitad de las prevista por parte del conjunto de proyectos industriales, continuando la tendencia al desplazamiento de los emprendimientos industriales fuera de la capital. Asimismo, durante el periodo 1997-2000 se ha producido un importante proceso de des-inversión o cierre de empresas en el departamento, correspondiendo la mayor parte a las divisiones 17 a 19, 21-22 y 28 a 35. En relación a IED y la presencia de ET en la industria manufacturera, se destaca que este sector deja de ser el principal destino de las inversiones, lo cual es coincidente con el proceso de desindustrialización observado en el país en estos años. De todas maneras, el peso de las ET en el

47 El boom de inversión extranjera directa en el MERCOSUR. El caso uruguayo. En Chudnovsky, D. (org.) et al, El boom de inversión extranjera directa en el MERCOSUR, Siglo XXI, Red-MERCOSUR, Buenos Aires. 48 Impacto social y laboral de las empresas multinacionales y de las inversiones extranjeras directas: el caso de Uruguay, Programa de Empresas Multinacionales (PEM), documento de trabajo n° 88, OIT, Ginebra.


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sector se incrementa durante el periodo, verificándose una fuerte concentración de las inversiones en pocas ramas industriales y estimándose que existió una caída del empleo directo e indirecto. Finalmente, las perspectivas o escenarios futuros de corto y mediano plazo para la industria manufacturera se encuentran enmarcados necesariamente en el fuerte proceso de reestructura que viene experimentando la economía uruguaya desde la década pasada, conjuntamente con las posibilidades de que se concrete finalmente la lenta recuperación y salida de la crisis económica y social de los últimos años. En este sentido, la magnitud de la crisis y sus consecuencias no permiten suponer una mejora significativa en el sector en el corto y mediano plazo, siendo plausible la hipótesis del mantenimiento de la tendencia negativa en la producción, el empleo y las inversiones en términos globales en el corto plazo y posiblemente una situación de estancamiento relativo en el mediano plazo. En este marco general, existe la posibilidad que algunas ramas o divisiones industriales, específicamente aquellas mas ligadas a la producción de bienes con ventajas comparativas (por ejemplo 15-16 y 17 a 19), puedan mejorar su desempeño económico de manera paulatina impulsados principalmente por mayores niveles de exportación. Sin embargo, la hipótesis planteada debe ser relativizada por un conjunto de factores económicos y no económicos que tendrán fuerte impacto en el sector, determinando en alguna medida su evolución en el corto y mediano plazo. Entre ellos interesa destacar, por un lado, la evolución de la economía argentina y brasileña y la profundización de la integración regional (especialmente las posibilidades de complementación productiva intraindustrial), y por otro la orientación general de política económica de los próximos años. En este ultimo caso, podría esperarse que la continuidad de las políticas actuales no tendrá efectos positivos significativos sobre la evolución del sector -dada la ausencia de políticas industriales activas-, mientras que un cambio en la dirección e implementación de las mismas, podría contribuir positivamente a la recuperación de los niveles de actividad y empleo del sector en el mediano plazo. Aún así, no es esperable que se de un proceso significativo de relocalización de la actividad manufacturera en los vacíos actuales. El hecho habilitó a pensar en reutilizarlos como áreas de oportunidad para responder además a otro tipo de demandas (habitacional, equipamiento social, otro tipo de actividades económicas) definiéndose a esos efectos, modelos alternativos de actuación para su refuncionalización y regeneración de sus entornos urbanos. 3. DEFINICIÓN DE MODELOS ALTERNATIVOS PARA LA REHABILITACIÓN DE LOS VACÍOS INDUSTRIALES Y LA REVITALIZACIÓN INTEGRAL DE SUS ENTORNOS URBANOS. HACIA LA FORMULACION DE UN PROGRAMA DE ACCIONES COORDINADAS49 Debido a que el ámbito territorial del análisis se encuentra circunscrito al departamento de Montevideo, sin perjuicio de mantener una apertura a otros enfoques, se procuró adecuar la propuesta del modelo de gestión, a los instrumentos que a estos efectos se han definido en el Plan Montevideo. Un aspecto determinante en la elección de los instrumentos de gestión refiere al posicionamiento conceptual respecto de la problemática a abordar. Las Areas Vacantes Industriales de la Ciudad de Montevideo podrían ser analizadas desde el punto de vista de la conformación territorial, procurando establecer cómo completar esos vacíos industriales desde una perspectiva urbana, dotándolos de accesibilidad, de equipamientos, e integrándolos de manera armónica al entorno.

49 El capítulo se redactó en base al informe realizado por el Ing. Agrim. Ricardo Martínez de la Intendencia Municipal de Montevideo, Oficina del Plan de Ordenamiento Territorial e integrante del grupo especial de trabajo del GPDM del Proyecto “Vacíos Industriales”


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Este corte conceptual supone realizar el abordaje desde una escala macro, con el énfasis puesto en la estructuración y ordenación de éstas grandes piezas del territorio. Bajo esta visión, resultaría adecuado adoptar como modelo de gestión la figura del Plan Especial de Ordenación50. No obstante, esta misma problemática de las Areas Vacantes Industriales, puede ser vista como una oportunidad para desarrollar un programa de vivienda de interés social, por lo que sería adecuado adoptar como modelo de gestión el del Plan Sectorial51, siendo este programa una componente de un Plan Sectorial de Vivienda. Similar razonamiento cabría en el caso de visualizar estas áreas como una oportunidad también para promover la reactivación industrial, en cuyo caso la figura podría ser la de un Plan Sectorial para la Localización y Reactivación Industrial. 3.1 INSTRUMENTOS DE ORDENACION Y GESTION 3.1.1 Las Areas de Promoción Con el devenir de los análisis realizados para la formulación del proyecto, se ha concluido que en el mismo, no pueden estar ausentes ni los aspectos relacionados con la estructuración y conformación de estas piezas urbanas, ni los aspectos sectoriales relativos a programas de vivienda y políticas de reactivación de las actividades productivas que puedan tener asiento en las mismas. Es por ello que surge como instrumento de gestión idóneo el del Area de Promoción52. Las Areas de Promoción están constituidas por unidades territoriales objeto de intervenciones prioritarias, cuyo desarrollo tendrá proyección en todo el territorio. La ordenación y el desarrollo de estas áreas debe realizarse mediante la definición de Unidades de Actuación53 dentro de las que es posible la aplicación del Régimen Específico54 para la gestión del suelo. La designación de Areas de Promoción se realiza como Modificación Simple del Plan Montevideo, vale decir que para su aprobación es suficiente la iniciativa del Ejecutivo Municipal, y no se requiere la intervención de la Junta Departamental. Para los propietarios comprendidos en estas áreas, la Intendencia Municipal podrá disponer de exenciones y rebajas tributarias. En el caso concreto del presente Proyecto, se visualizan claramente como Area de Promoción las dos áreas piloto: Maroñas y Nuevo París, pertenecientes a la corona intermedia, sin perjuicio de ir incorporando al área de promoción nuevos sectores en la medida en que se vayan identificando. De acuerdo a la especificidad del presente proyecto, y a los instrumentos que derivan de la aplicación de esta figura, el Area de Promoción definida debería establecerse con una finalidad específica, la de la refuncionalización de los vacantes industriales, pudiendo por tanto, sobre el mismo ámbito territorial, coexistir con otras áreas de promoción con finalidades diversas. 3.1.2 Las Unidades de Actuación Las figuras de ordenación y gestión por las que se desarrollarán las Areas de Promoción son las Unidades de Actuación.

50 Ver ANEXOS, Arts. D50 al D52 51 Ver ANEXOS, Art. D55 52 Ver ANEXOS, Arts. D62 y D63 53 Ver ANEXOS, Arts. D64 al D68 54 Ver ANEXOS, Art. D40


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Las Unidades de Actuación consisten en recortes del área de promoción, los que podrán ser continuos o discontinuos, y tienen por objeto el desarrollo unitario y sincronizado de dicha pieza. Un efecto muy importante que se produce con la aprobación de una Unidad de Actuación, es la suspensión de los permisos de construcción para todos los inmuebles que la integran, los que deberán ajustarse al Proyecto de Detalle que desarrolla dicha Unidad de Actuación. Por este motivo resulta relevante al momento de delimitar las unidades de actuación, identificar los inmuebles estrictamente necesarios para el adecuado desarrollo de la misma. En los casos analizados en el presente proyecto, podría pensarse en unidades de actuación que comprendan estrictamente a los predios testigos. Régimen Específico para la Gestión del Suelo Para las unidades de actuación definidas es de aplicación el Régimen Específico para la gestión del suelo. Este es un régimen temporal, cuya duración se establece al momento de la adjudicación de la Unidad de Actuación, y que puede alcanzar a toda la Unidad de Actuación, a un sector de la misma, y eventualmente puede no ser aplicado. Una vez que comienza a regir el Régimen Específico, caen para el sector, todas las normativas correspondientes al Régimen General o al Régimen Patrimonial según el caso, y rigen las establecidas en éste. Este régimen por tanto habilita una flexibilización de la normativa urbana en tanto se justifique por la naturaleza o especificidad de los proyectos y programas formulados para los sectores comprendidos en dicho régimen. Cumplido el plazo de vigencia, la normativa del sector pasa a integrar el Régimen General o Patrimonial según el caso. Si cumplido el plazo, no se concretaran las determinaciones de la ordenación, caduca la autorización de la Unidad de Actuación, y se vuelve a la normativa original. • Proyectos de Detalle Las determinaciones de la Unidad de Actuación tendrán como figura de ordenación y gestión más específica, a los Proyectos de Detalle55. Los Proyectos de Detalle constituyen la última etapa de la ordenación, previa a los proyectos ejecutivos de las obras (que detallan los aspectos específicamente técnicos). Estos proyectos deben dar cuenta de todos los aspectos necesarios para concretar la ordenación de la porción de territorio en desarrollo. En esta instancia se deben definir entonces: las alineaciones (amanzanado), la fraccionabilidad del suelo (frentes y áreas mínimas de los futuros lotes), ubicación y dimensionado de los espacios públicos, factor de ocupación del suelo, alturas máximas de las edificaciones, zonificación de usos propuestos (residencial, comercial, mixto, industrial), ubicación de equipamientos colectivos, ubicación y dimensionado de las redes de infraestructura básica (saneamiento, agua potable, energía eléctrica, alumbrado público). 3.2 LINEAMIENTOS ESTRATEGICOS PARA LA ACCION. HACIA LA DEFINICION DE UN PROGRAMA DE ACCIONES CONCERTADAS PÚBLICO-PRIVADAS 3.2.1 Bases para una Gestión Urbana Socialmente Sustentable Las posibilidades de éxito de un programa como el planteado claramente se verán fortalecidas si se logra el compromiso de las instituciones y/o organizaciones sociales y privadas y el de las instituciones públicas con competencia en el tema de forma tal de lograr una gestión urbana sustentable, que reconstruya el tejido social urbano, tradicionalmente heterogéneo, favorezca los usos mixtos de estas zonas, y coadyuve a revertir los procesos de segregación residencial y fragmentación social actualmente en desarrollo, aprovechando las posibilidades que ofrece la ciudad consolidada.

55 Ver ANEXOS, Arts. D57 y D58


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El propósito entonces, es acordar un Programa de Acciones Coordinadas público, privado y social por un cierto período en el que está vigente el Régimen Específico de gestión del suelo en el Area de Promoción. A estos efectos, tendrá que asegurarse la participación activa y concertada de todos los que participen: promotores sociales (cooperativas de vivienda y producción), promotores privados (inmobiliarios y emprendedores económicos), instituciones u organizaciones sociales actuantes en el área, e instituciones públicas (entre otras: Intendencia Municipal de Montevideo; Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente; Banco Hipotecario del Uruguay; Banco de Previsión Social; Ministerio de Industria, Energía y Minería; las empresas del Estado -UTE, OSE, ANTEL-). A los efectos de la gestión del Programa, es preciso generar un ámbito capaz de actuar eficientemente en la promoción y coordinación de las iniciativas a llevar adelante. Una posibilidad para ello sería conformar una unidad ejecutiva de promoción, coordinación y gestión. El estudio maneja hasta el momento como antecedente, la figura definida para el programa Bruno Mauricio de Zabala para la Ciudad Vieja, en la que debería incorporarse, a la participación pública, la de las organizaciones e instituciones sociales y privadas de base territorial y funcional involucradas, de manera de conformar un Consejo Directivo, una Secretaría ejecutiva y un equipo de referentes técnicos ampliamente reconocido. 3.3.2 Lineamientos Generales y Específicos para la Acción Integral en las Areas de Actuación El Programa acordado debería incorporar entre otros, los siguientes lineamientos estratégicos para la acción: • Considerar al Area de Promoción como una zona de usos mixtos, donde conviven actividades de vivienda,

trabajo y producción, y donde se debe preservar y alentar la diversidad social de su población. • Generar y promover procesos de refuncionalización de los vacíos industriales que sean continuos

y sostenidos en el tiempo como forma de generar certezas tanto en la población como en los posibles inversores (privados, sociales y públicos), contemplando distintas posibilidades de intervención (vivienda y espacios para la producción de bienes y servicios; actividades productivas; equipamiento social -salud, educación, recreación, etc.-; espacios verdes).

• Definir como prioritarias para la intervención, las Unidades de Actuación establecidas en el Area de

Promoción, donde se promoverá la rehabilitación residencial y eventual refuncionalización productiva, como punto de partida para extender las actuaciones a toda el Area.

• Establecer que el énfasis de las intervenciones estará centrado en el hábitat, el cual abarca tanto a las

operaciones edilicias como a las calidades del espacio público que las contiene y estructura y los servicios. Se pondrá una especial atención a las calidades ambientales de las edificaciones y terrenos a reutilizar, en función de la posible contaminación por el uso industrial anterior.

• Poner a disposición del Programa todas las herramientas y recursos que estén al alcance de las instituciones

participantes para cumplir con los objetivos planteados. Más específicamente, el Programa de Actuación deberá contemplar: • la rehabilitación del espacio público56 El espacio público articula, califica y caracteriza la ciudad, es quien da identidad a un barrio, permitiendo que las personas se identifiquen con la ciudad. El diseño y puesta en marcha de un programa de actuación en las áreas de referencia, procurará a través de la actuación sobre el espacio público el fortalecimiento de la vida comunitaria, asegurando la reapropiación colectiva del patrimonio

56 Ver anexo ”Lineamientos de Actuación sobre el Espacio Público”


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urbano-social (plazas, calles, parques, monumentos, edificios patrimoniales) y el acceso equitativo a los bienes y servicios por parte de todos los sectores sociales de la población del área. De acuerdo a las características de las áreas consideradas y los espacios en particular se plantean tres tipos de actuación a desarrollar:

Mantenimiento: Se refiere a las actuaciones orientadas a la consolidación y preservación del conjunto de elementos y calidades del espacio público y/o privado en aquellas áreas y corredores donde este presenta buenas condiciones físicas, ambientales, paisajísticas y funcionales, y que son marcas urbanas o sitios de referencia en la memoria colectiva de la población.

Recuperación o adecuación: Este tipo de manejo estará orientado a la ejecución de acciones y proyectos de restauración, mejoramiento, restitución o recuperación del espacio público y los elementos de conexión y accesibilidad en sectores y corredores urbanos con procesos de deterioro, bien sea por cambio de uso, alteración de las densidades poblacionales, alteración de la intensidad de uso o impacto por obras de desarrollo físico.

Generación o creación: Dotar a las áreas de la ciudad que presentan deficiencias en los estándares de espacio público o deficiencias en los elementos de conexión y comunicación urbana, propiciando la creación de nuevos espacios públicos o de vías que mejoren la accesibilidad y la movilidad urbana.

El reconocimiento y definición de escenarios físicos de actuación, la conformación de los espacios, su “pertenencia” y sus “funciones” orientan en la definición de las actuaciones y la gestión sobre los espacios públicos, entendidos éstos, no solo por el régimen de propiedad sino también por su grado de accesibilidad, modalidad de uso, responsabilidades en relación al mantenimiento y cuidado, y el usuario. De esta manera, es posible reconocer el “espacio público externo a los predios que componen la unidad de actuación, el espacio barrial; el espacio público intermedio (privado de uso público o comunitario) y el espacio público privado (de uso exclusivo de la unidad de actuación, espacio privado de uso privado pero que conforma espacial y visualmente el espacio público); • la generación de acciones socio-habitacionales orientadas a los sectores residentes de

menores recursos y/o vulnerables, programáticamente incorporadas a ofertas habitacionales para otro nivel de ingresos

Se procura de esta manera la mejora de las condiciones de vida de los sectores pobres de población que actualmente habitan las áreas consolidadas, en condiciones de incertidumbre para asumir el pago de la vivienda, precariedad, tugurización y/o hacinamiento y por lo tanto potencialmente víctimas de los crecientes procesos de segregación socio-espacial ya señalados; • la generación de oferta habitacional con destino a renta Se deberán prever líneas de financiamiento y/o incentivos para la construcción y/o rehabilitación de vivienda con destino a renta, tanto por promotores públicos como privados y sociales, destinadas a sectores medios y medio-bajos en este último caso, que pueden pagar un alquiler, pero que no poseen las garantías necesarias, las que serían proporcionadas por un Fondo de Garantía de Alquileres57; • la mejora de la capacidad competitiva y de complementación productiva con el resto de la

ciudad La revitalización comprende el fomento de las actividades productivas de bienes y servicios contemplando la singularidad de cada área. Desde esta perspectiva, las actuaciones sobre las áreas vacantes más allá de dar lugar a la función residencial, deberán contemplar la localización de

57 Se propone reglamentar e instrumentar el Fondo de Garantía de Alquileres creado, que facilite el arrendamiento en estas áreas, a familias con ingresos mensuales hasta 75 UR


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actividades productivas de modo de coadyuvar a la generación de empleo y al fortalecimiento de la economía de la población residente; • la dotación de equipamiento social barrial para la atención de los grupos vulnerables

(hogares diurnos para niños y adultos mayores, servicios de salud, apoyo escolar y escuela técnicas para adultos);

• la realización de estudios de Evaluación Ambiental.

Las áreas de intervención por su anterior actividad industrial, pueden plantear situaciones de contaminación del suelo, instalaciones existentes y el aire, que impliquen un riesgo para la salud y el ambiente. Es por eso que previo a comenzar acciones en algún predio o construcción existente, se deberá realizar una Evaluación Ambiental de Sitio de modo de determinar la aptitud de uso, siguiendo las Normas ISO 14015 y ASTM 1528, así como el “Instructivo para la Evaluación de Calidad Ambiental de Suelos”, de la DINAMA – MVOTMA;58

• la incorporación de este tipo de áreas vacantes industriales, en las Carteras de Tierras y

Fincas de la IMM y el MVOTMA. La existencia de este tipo de Carteras, facilitaría la etapabilidad y direccionalidad de emprendimientos, tanto habitacionales como productivos, que por sus características, (gran porte constructivo y de inversión) e importancia estratégica para la ciudad, son extremadamente complejos de gestionar. Estos predios deberán poseer la Evaluación Ambiental citada en el apartado anterior.

3.3.3 Lineamientos Estratégicos de Acción sobre los Vacíos Industriales para la generación de oferta de vivienda y de espacios para la producción de bienes y servicios La definición de lineamientos estratégicos de actuación, se basa en algunos presupuestos fundamentales: − El accionar sobre los vacíos en el marco de un programa de actuación urbana − El afianzamiento en las áreas de actuación de la función productiva que las caracterizó por mucho

tiempo, y que es necesario contenerla en la ciudad consolidada. − La importancia de abordar la temática laboral, para lograr una mejora en la calidad de vida de la

población, sostenible en el tiempo. − El aprovechamiento de la probada capacidad organizativa y de gestión de los grupos cooperativos,

evidenciado por las cooperativas nucleadas en FUCVAM y FECOVI y de los promotores privados demostrada en numerosos programas, para la producción de vivienda y la generación y/o regeneración de ciudad.

− El involucramiento activo de los organismos públicos en la esfera de sus competencias, entre otras: Intendencia Municipal de Montevideo; Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente; Banco Hipotecario del Uruguay; Ministerio de Industria y Energía; Ministerio de Economía y Finanzas.

− Las responsabilidades que conlleva para los nuevos tenedores, la recuperación de los vacíos para la prevención de riesgos, por la eventual transferencia de pasivos ambientales.

En función de los mismos, la acción combinada en materia habitacional y productiva deberá contemplar los siguientes lineamientos estratégicos: • aplicar modalidades de producción de la vivienda y tipologías de unidades, agrupamiento y

constructivas, compatibles con los niveles de ingreso de la población beneficiaria.

58 Ver Anexo 4.1.


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Al respecto, surgen como factores determinantes, el perfil social de la demanda; las modalidades de producción, asignación y tenencia de las viviendas y consecuentemente, de utilización de los recursos económico-financieros, y el requerimiento de óptima utilización de los predios. El estudio maneja a nivel tentativo, la intervención de tres tipos de operadores: el movimiento cooperativo de vivienda, los promotores privados y el sistema público (MVOTMA, Banco de Previsión Social), para responder de manera diferenciada, a los requerimientos de vivienda de sectores sociales que pertenecen a franjas de ingreso entre 0 y 65 UR. y de la población jubilada. Mas específicamente, las cooperativas de vivienda, dirigirán su accionar a dos sectores sociales diferenciados: uno perteneciente a la franja de ingresos de entre 0 y 30UR mensuales, que recibirán subsidio total y el otro perteneciente a la franja de ingresos entre 30 y 65UR mensuales, que recibirán préstamo más subsidio, en los casos que corresponda.59 Los promotores privados responderán a demandas sociales de mayor poder adquisitivo; • aplicar tipologías de vivienda que incorporen áreas para el desarrollo de actividades

económicas Cada día más la vivienda, (en especial para los sectores de menores ingresos), se convierte en un espacio, además de para la residencia, para la producción de bienes y servicios, lo que se ha dado en denominar “vivienda productiva”. Es por eso, que la propuesta tipológica deberá contemplar un área adicional, donde eventualmente se puedan desarrollar actividades económicas. Para lograr esto, es importante que el Organismo financiador, reconozca la importancia de brindar este tipo de espacios, y los financie conjuntamente con la vivienda; • prever espacios flexibles y versátiles que permitan dar cabida a micro emprendimientos

económicos en un marco de alta imprevisibilidad: hacia la conformación de “parques de micro-emprendimientos”.60

El alto grado de imprevisibilidad para definir el tipo de emprendimiento económico y por ende la entidad de la demanda de espacio, resulta de la realidad actual de la producción y el mercado laboral nacional61, y de una situación mundial que va sustituyendo el sistema de producción industrializado y en serie, producto de la revolución industrial, por un sistema de acumulación flexible., debido a que "la economía globalizada presenta una dinámica competitiva caracterizada por una gran inestabilidad de los mercados, hecho que provoca situaciones críticas en las unidades empresariales de mayor dimensión y posibilita el surgimiento de unidades más pequeñas, con una gran capacidad de adaptación a los permanentes cambios que definen el nuevo contexto mundial".62 Es así que la propuesta consiste en prever espacio que permita a los micro productores: acceso a locales adecuados y adaptables a necesidades y requerimientos cambiantes; acceso a una gama de servicios necesarios para su funcionamiento; minimización de costos fijos. La idea es promover la generación de "Parques de Micro Emprendimientos" para brindar infraestructura física y una serie de servicios comunes (comunicaciones, administración; asesoría técnica);63

59 Ver “Supuestos considerados”, 4.2. 60 Para definir la oferta de espacios para la producción en los predios testigo, se valoraron también los aportes realizados por el Sr. Walter Rivero (CUDECOOP) y el Ec. Sebastián Pérez (Cámara de Industrias), en reuniones del GPDM. 61 Ver Capítulo 2.3 62 Informe PYMES del Ministerio de Industria, Energía y Minería – Mayo-Julio de 1999. 63 En esta primera propuesta, no se define de quién será la responsabilidad de la construcción, financiamiento y gestión de estos espacios e infraestructuras; simplemente se dejan previstas las áreas para las mismas. Teniendo presente las líneas que en este sentido está llevando adelante la Unidad PYMES – IMM (ver Anexo 3.1), sería


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• destinar espacios para la instalación de servicios a la comunidad La actuación sobre los vacíos desde la perspectiva descrita, genera una redensificación poblacional que demandará consecuentemente el fortalecimiento del equipamiento social del área de actuación en materia educativa, cultural y de esparcimiento. En ese sentido, la utilización de esta reserva de suelo, debe considerar la posibilidad de prever espacio, en la medida de lo posible, para esos destinos. • definir modalidades de gestión que permitan el accionar conjunto de todos los involucrados

y formas de tenencia que se adapten a la multifuncionalidad de los vacíos reutilizados La gestión se deberá realizar en forma conjunta, por los distintos actores que intervendrán. Pero para ello es necesario reconocer al menos dos momentos en el proceso de actuación. El primero de diseño, promoción y concreción de la propuesta en lo que respecta a la habitación y al desarrollo productivo de bienes y servicios. El segundo, de gerenciamiento y administración del complejo funcional resultante. Para el primer momento, parece idónea la figura de “Unidad Ejecutiva de Promoción, Coordinación y Gestión” esbozada en el apartado: 3.2: “Modalidades de Gestión desde una perspectiva de concertación público, privada y social”. Para el segundo, la figura de una “Comisión Administradora”64, integrada con representantes de las distintos grupos gestores y destinatarios, permitiría gestionar conjuntamente los aspectos comunes; • implementar formas legales de tenencia abarcativas de las distintas situaciones El régimen de Propiedad Horizontal65, permitiría contemplar las situaciones de los distintos tipos de beneficiarios y usufuctuarios de las unidades habitacionales y demás espacios que conviven con la residencia. De esta manera, los beneficiarios de la producción cooperativa de vivienda, accederán a la misma bajo la modalidad de uso y goce; los beneficiarios del BPS, en usufructo, mientras que los beneficiarios de los emprendimientos de promotores privados lo harán bajo el régimen de propiedad. y bajo las formas de tenencia que demanden los restantes espacios de producción de bienes y servicios, según los tipos de actividad, los agentes promotores (públicos y/o privados) y las modalidades de gestión de los mismos. 4. LA PUESTA A PRUEBA DEL MODELO DE ACTUACION. EL PROGRAMA DE ACCION CONCERTADA PUBLICO-PRIVADA EN AREAS Y PREDIOS TESTIGOS La puesta a prueba del modelo de actuación anteriormente descrito consistió en aplicarlo a dos niveles. Por un lado a nivel urbano, sobre dos fragmentos del territorio de la ciudad -“áreas testigos”-,en los que se daba una importante concentración de vacíos industriales de gran porte. Por el otro, a nivel de determinados “vacíos” que se estimaron representativos de las distintas situaciones del universo total de predios industriales vacantes contenidos en las denominadas “áreas testigos”. Sobre ellos, se manejaron determinadas hipótesis para su refuncionalización, a partir de las cuales se realizó un estudio de prefactibilidad económica-financiera y de gestión social.

plausible pensar que fuera esta Unidad la que liderara estas acciones, considerando la importancia que tiene los Gobiernos Locales para el Desarrollo Local. 64 Actualmente no existen proyectos que conjuguen modalidades de gestión de este tipo, pero como referentes se pueden tomar algunas situaciones existentes. Por ejemplo, en el caso del “Complejo Bulevar” (FECOVI), la propiedad del conjunto corresponde a 3 cooperativas diferentes. Cada cooperativa tiene su Comisión Directiva, la que envía delegados a la Comisión Administradora, que gestiona la totalidad del conjunto. 65 El incorporarlos al régimen de Propiedad Horizontal, se ve como la modalidad más idónea. Un antecedente es UFAMA al Sur, en que se utilizó esta figura para que una parte de la propiedad del edificio fuera de la IMM, y otra de la cooperativa de vivienda.


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Cabe aclarar , que desde el punto de vista metodológico, lo que figura en el estudio es el resultado final de un proceso de retroalimentación mutua y gradual entre la definición tentativa de los sustentos del modelo de actuación y de los resultados de su aplicación en los dos niveles territoriales descritos. Esto permitió concluir acerca de la potencialidad cierta que tienen estas áreas urbanas y en particular los vacíos industriales contenidos en ellas, para constituirse en factores coadyuvantes a la reapropiación social y productiva de la ciudad consolidada. 4.1 LAS AREAS TESTIGOS De las dos "áreas testigos" seleccionadas, una de ellas se localiza al noreste de la Ciudad de Montevideo –área testigo “Maroñas”-, y la otra se ubica al noroeste -área testigo “Nuevo París”. Dentro de las áreas testigos, se hizo el seguimiento de los vacíos en subzonas que por sus características fueron consideradas como “áreas de promoción” a los efectos de verificar las propuestas de política y lineamientos de actuación definidas para la rehabilitación de los vacíos y de sus entornos. 4.1.1. Area Testigo del Este. Barrios Flor de Maroñas, Maroñas-Parque Guaraní y Jardines del Hipódromo • Características Básicas El área testigo "Maroñas" comprende parte de los barrios Jardines del Hipódromo, Flor de Maroñas, Maroñas - Parque Guaraní, y parte de los barrios Ituzaingó y Villa Española y se halla articulada por los estructuradores 8 de Octubre-Camino Maldonado, Belloni y Veracierto (ver gráfico 1. “Síntesis de Usos del Suelo”, anexo cap. 4). En los cuadros siguientes se muestran los datos censales de población y del censo económico de dichos barrios y la información de seguimiento de los vacíos. (ver gráfico 2. “Dinámica de Población”, anexo cap. 4) Cuadro 4.1 - 1 Nº BARRIO Pobl63 Pobl85 Pobl96 VarPob

63-96 VarPob 85-96

DenNeta 96

DenBr 96

UE-M 88

PO-M 88

17 Maroñas-P.Guarani

18.412 18.851 20.058 9% 6% 85,0 63,7 172 4.055

18 Flor de Maroñas 19.167 21.162 20.392 6% -4% 103,2 77,1 167 1.444 21 Jardines del

Hipódromo. 21.828 24.244 22.708 4% -6% 76,6 58,2 108 1.514

24 Villa Española 24.126 27.972 26.882 11% -4% 143,85 103,5 139 3313 Suma 83.533 92.229 90.040 8% -2% 98,2 75,6 586 10.326

DenNeta96: Densidad neta de población del barrio. Se consideró sólo el área de manzanas DenBr: Densidad Bruta de población del barrio- Se consideró la superficie total del barrio UE_M: Unidades Económicas de la Industria Manufacturera, según el Censo Económico del INE en 1988 PO_M: Personal Ocupado en la Industria Manufacturera, según el Censo Económico del INE en 1988


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Cuadro 4.1 - 2: Superficie total de padrones, y cantidad por barrio, de contenedores vacíos y subutilizados localizados en los distintos años del seguimiento realizado.

Barrio Sup. de Vacíos - Há. Cantidad por Barrio Nº

Nombre 1997 1998 2001 2003 Subutil. 2003

Total 97-03

Vacío 2003

Subutil. 2003

17 Maroñas-P.Guarani 15,3048 15,3048 7,3357 6,7882 6,1692 7 4 2 18 Flor de Maroñas 5,1315 3,6364 5,1315 2,1800 2,9515 3 2 1 21 Jardines del Hip. 18,6280 18,6280 9,6591 6,8966 8,9689 12 4 3 24 Villa Española 9,2043 9,2043 9,2043 1 1 Suma 48,27 37,56 31,331 15,86 27,29 23 10 7

Nota: La cantidad total de contenedores por barrio = 23 refiere al total de contenedores sin actividad hallados entre los años 1997 y 2003 - De esos 23 contenedores, en el año 2003 10 permanecían sin actividad, 7 se hallaban activados pero subutilizados y el resto se habían activado funcionando con normalidad Considerando los barrios en conjunto, entre 1963 y 1996, la población se mantuvo estable con un moderado crecimiento en Villa Española (11%) y Maroñas -Parque Guaraní (9%). En el período 1985-1996 se manifiesta la misma tendencia aunque se denota una leve disminución poblacional. Dentro de este panorama, el barrio Maroñas - Parque Guaraní es el que ha mantenido un sostenido crecimiento en los dos períodos considerados, debido principalmente a la construcción de varios conjuntos habitacionales, mientras que en Villa Española pierde población a partir de 1985. En promedio los cuatro barrios tuvieron en 1996 una densidad neta de población de 98 hab/há., densidad considerada como intermedia dentro de la ciudad donde los distintos barrios oscilan entre los 355 hab/há. del barrio Pocitos66 y los 32 hab/há. de Casabó, lo que manifiesta en el área la vigencia importante de la función habitacional que convive históricamente con otras actividades, especialmente productivas. A este último respecto, de 1997 al 2003 se localizaron 23 instalaciones industriales sin actividad, la mitad de los cuales se ubicaban en Jardines del Hipódromo. En los recorridos de seguimiento realizados en el año 2003, aún se encontraban 17 de ellas vacías o subutilizadas abarcando una superficie total de padrones muy importante (43 hás), potencialmente aptas para ser utilizadas en la dirección de la aplicación del modelo de actuación esbozado en el estudio. � Areas de Promoción Esta realidad, llevó a la conveniencia de reconocer, para la puesta en marcha de un programa de accción concertada, tres subzonas o “áreas de promoción” en donde reside una población de nivel socio-económico bajo. La primera abarca parte de los barrios Flor de Maroñas, Jardines del Hipódromo e Ituzaingó, la segunda se encuentra en el barrio Maroñas-Parque Guaraní y la tercera en Villa Española.

66 Las densidades máximas y mínimas por barrio se hallaron en Pocitos y en Casabó pero es de hacer notar que en las manzanas de Pocitos sobre la rambla la densidad alcanza los 1000hab/há.


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Las tres subzonas tienen cobertura de agua potable, de energía eléctrica y de la red de saneamiento; en el área 1, el saneamiento proyectado según la etapa III del Plan Director de Saneamiento Urbano, ya está terminado. A continuación, se muestran los cuadros con datos de poblalción y vivienda de las áreas de promoción del área testigo Maroñas. Cuadro 4.1 - 3: Area de promoción 1

Area Neta há.

Pobl 63 Pobl 85 Pobl 96 Crec.Abs. 63-96

Crec.Abs. 85-96

%Var.Pob.63-96

%Var.Pob. 85-96

hab/há 96

56,6 2314 2393 2171 -143 -222 -6% -9% 38,36

Viv63 Viv85 Viv96 Den viv/há96 UE_M PO_M 599 679 668 11,8 41 1449

Cuadro 4.1 - 4: Area de promoción 2

Area Neta há.


Crec.Abs. 85-96

%Var.Pob.63-96

%Var.Pob. 85-96

Hab/há 96

67,78 541 632 501 -40 -131 -7% -21% 7,39



Area Neta há.

Pob63 Pob85 Pob96 Crec.Abs. 63-96

Crec.Abs. 85-96

%Var.Pob.63-96

%Var.Pob. 85-96

Hab/há 96

36,36 2782 2900 2726 -56 -174 -2% -6% 74,97



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El área de promoción 1 se halla articulada por la calle Osvaldo Cruz y Belloni y limitada al este por el camino Maldonado. La zona posee muy buena comunicación por las avenidas circundantes y el servicio de transporte colectivo. Colinda con el barrio jardín del Hipódromo y el estadio Danubio y con el renovado hipódromo de Maroñas y está dentro del área de influencia de la centralidad de la curva de Maroñas, de la centralidad local de Lisboa y camino Maldonado y del dinámico centro comercial y de servicios ubicado sobre Belloni y Aguiar. En esta subzona, la actividad industrial predominante era la de las curtiembres; en 1988 se censaron 20 establecimientos correspondientes a la rama de actividad textiles, prendas de vestir e industria del cuero, de los cuales 11 eran curtiembres. Del total de las 41 empresas que había en actividad, 27 eran pequeñas empresas con menos de 20 empleos mientras que 14 establecimientos proporcionaban más de 50 empleos cada uno. Las 4 grandes empresas con más de 100 empleos correspondían a una fábrica de calzado, otra de ropa, una curtiembre y una fábrica de industria básica de hierro y acero. Dos de los predios testigos seleccionados están localizados en esta zona Se detectarion en esta área, en el transcurso de la investigación, 15 vacíos, de los cuales al 2003 se encontraron aún 6 sin actividad y 4 subutilizados sumando, entre ambos, unas 21 há. de superficie. El área de promoción 2, con eje en Veracierto, comprende un sector de área urbana donde se localizaron dos grandes establecimientos sin actividad y otro sector en el área suburbana o potencialmente urbanizable atravesada por la cañada de las Canteras que colinda al este con el conjunto habitacional Parque Guaraní. El uso industrial fue sustituido por grandes depósitos de tiendas, de contenedores y plantas de automóviles y de mantenimiento y estacionamiento de ómnibus. Entre los 19 establecimientos industriales que funcionaban en 1988, 8 correspondían a la rama textiles, prendas de vestir e industria del cuero. La empresa mayor era la ex fábrica ILDU con 1042 empleos. En el 2003 entre vacíos y subutilizados se podría contar con algo más de 7 hás. de área urbana pero hay que tener en cuenta que la superficie potencialmente urbanizable conforma la mayor parte de esta zona de oportunidad. Estas dos áreas mencionadas anteriormente, al igual que las de Belvedere y Nuevo Paris se consideraron como altamente contaminantes ya que eliminaban sus deshechos directamente a los cursos de agua de las zonas bajas adyacentes, lo que contribuyó al deterioro y desvalorización del entorno. A partir de la construcción del saneamiento y del cierre o traslado de las industrias más contaminantes, la situación de deterioro ambiental detectada durante el período 1998-2001 ha ido cambiando, mejorando sensiblemente. El área de promoción 3 de Maroñas se localiza dentro del área intermedia sobre camino Corrales donde a diferencia del resto del barrio, predominan los grandes predios y las macro e irregulares manzanas. • Políticas de Ordenación y Gestión67 Los criterios particulares de ordenación del POT para este fragmento de la ciudad resultan en general adecuados para cumplir con los objetivos planteados. (…) "apuntan a consolidar las características de los diferentes sectores siendo el uso preferente el mixto controlado" (Ver gráfico 3. “Usos Preferenciales del Suelo”; gráfico 4. “Factor de Ocupación del Suelo y gráfico 5. “Alturas de la Edificación”. Anexo Cap. 4)

67 Políticas y normativa del Plan Montevideo


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Las áreas de uso mixto controlado son las áreas urbanas que corresponden a sectores de tejido fuertemente caracterizados por la presencia de estructuras edilicias no habitacionales de gran porte, como son, por ejemplo, establecimientos industriales o hipermercados. “Se localizan dentro de ellas subzonas de uso predominantemente industrial, caracterizadas por presentar altas densidades de establecimientos y de empleos que requieren una solución particularizada que las transforme en generadoras de desarrollo industrial (….)”. En las áreas de uso mixto controlado, "se excluyen actividades que presentan riesgos de peligrosidad, insalubridad, y/o contaminación, así como las que provocan molestias generadas por efluentes o por actividades que, por la baja dinámica de intercambio con el entorno, presentan vacíos urbanos significativos que repercuten negativamente en la calidad del espacio circundante; y/o que producen interferencias en el entorno, afectando al sistema vehicular y al tránsito en general, y/o por invadir el espacio público." Al oeste de Veracierto, el POT define un sector 9 "Area de Maroñas - Cañada de las Canteras" como suelo suburbano o potencialmente urbanizable. En las directrices generales de ordenación del suelo suburbano o potencialmente urbanizable se definen éstos como los "terrenos delimitados por el Plan, en que potencial y eventualmente, según el modelo del territorio diseñado por el Plan, se puede desarrollar un proceso urbanizador a medio o largo plazo, para convertirlos en suelo urbano, y en los que pueden tener cabida o bien demandas previsibles a partir de un previo análisis y verificación de compatibilidad de una expansión, o bien las imprevistas según las circunstancias sobrevenidas para su puesta en uso, quedando sometidos, en todos los casos, a condiciones previas de desarrollo, garantías y prestaciones públicas. El suelo definido como suburbano cuenta básicamente con aquellas condiciones que lo identifican como posible de incorporar al suelo urbano; con vocación de urbano. Areas a las que, en virtud de sus características topográficas y ubicación relativa en la ciudad, se les reconoce su potencial para incorporarse a zonas urbanizadas, albergar asentamientos humanos y otros destinos compatibles, habiéndose por tanto previsto la instalación o complementación de la infraestructura mínima necesaria para su desarrollo a mediano o largo plazo Su localización se justifica, fundamentalmente, en aquellas áreas de reserva o expansión inmediata del entorno del suelo urbano que permiten dirigir, cerrar o completar con unidades semiautónomas el crecimiento urbano anterior, en un proceso racionalizador de ocupación del espacio de influencia de los núcleos urbanos existentes. "Básicamente se establece como uso preferente para el desarrollo del suelo suburbano o potencialmente urbanizable del sector 9 "Area de Maroñas" (cañada de las Canteras), el uso residencial, con servicios y equipamientos complementarios. La incorporación de estos suelos al proceso urbanizador debe contribuir ineludiblemente a los siguientes objetivos: - Integrarlos a la ciudad, no debiendo contribuirse a expansiones urbanas indiscriminadas. - Facilitar el acceso a la vivienda - Complementar bordes y suturas urbanas - Generar un habitat urbano sin rupturas morfológicas excesivas. - Usar eficientemente los recursos urbanos existentes. - Mejorar el equipamiento del entorno. Las dos manzanas del barrio Ituzaingó que se incluyeron en la subzona de promoción 1 quedan fuera del tejido protegido del "Pueblo Ituzaingó" y el uso admitido preferente también es el mixto controlado.


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No obstante las disposiciones ordenadoras anteriores, la consideración de otro tipo de desarrollo como los que se podrían dar en los vacíos que constatadamente han persistido sin uso en el tiempo, requieren de la utilización de otras figuras de ordenación y gestión. Precisamente, en esta última dirección, en una de las “áreas de promoción” y tal como figura en el gráfico adjunto, se pusieron a prueba esas otras figuras previstas en el modelo de actuación. Se definieron “unidades de actuación”, en las que se asientan los denominados “predios testigos”, en este caso, un baldío industrial (ex INLASA) y una instalación industrial desactivada de posible reutilización para otros usos (ex IASA), sobre las que es de aplicación un régimen específico para la gestión del suelo que se especifica a través de “proyectos de detalle”.

4.1.2 Area Testigo “Nuevo París”. Barrios Nuevo París, Belvedere, Tres Ombúes-Pueblo Victoria. • Carácterísticas Básicas El área testigo “Nuevo París” comprende al barrio Belvedere y parte de los barrios Nuevo Paris, Tres Ombúes y La Teja teniendo como ejes a las avenidas Eugenio Garzón y Luis Batlle Berres (Ver gráfico 6. “Síntesis de Usos del Suelo”. Anexo 4). Fueron justamente los estructuradores Eugenio Garzón y Luis Batlle Berres los que desde el siglo 19 motivaron en parte la localización de la industria en la periferia oeste, del mismo modo que incidieron Veracierto , el Camino Maldonado y Belloni en la periferia este. La Teja, antiguo barrio consolidado del área intermedia del PM, es el que pierde más población entre 1963 y 1996, pérdida que disminuyó en forma sensible entre los dos últimos censos (Ver gráfico 7. “Dinámica de Población”. Anexo 4). Belvedere forma parte del área intermedia y periférica, mientras que Nuevo París en el área periférica difiere de los otros tres barrios no sólo por su trama más irregular y amanzanamientos más grandes


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sino también por su densidad neta de población que con sus 48 habitantes por há. indica la existencia de una baja o media baja ocupación habitacional así como la presencia de baldíos y/o usos no residenciales en la zona. En conjunto, los 4 barrios del área testigo del oeste presentaron una moderada tendencia al crecimiento o estabilidad demográfica intercensal. Dentro de esa estabilidad global la evolución poblacional fue variable. Mientras La Teja y Belvedere tendían a decrecer, Nuevo Paris y Tres Ombúes presentaban un marcado crecimiento, sobre todo Nuevo Paris que aumentaba su población un 38% en el mismo período en que La Teja perdía el 11%. En promedio los cuatro barrios tuvieron en 1996 una densidad neta de población de 76 hab/há., densidad considerada algo menor que la media del área urbana. Analizando cada barrio en particular, La Teja, Belvedere y Tres Ombúes sobrepasaban los valores intermedios mientras que en Nuevo Paris eran francamente bajos, 48 hab/há que indica la existencia de una baja o media baja ocupación habitacional así como la presencia de baldíos y/o usos no residenciales en la zona. De 1997 al 2003 se localizaron 28 contenedores sin actividad, de los cuales 15, con una superficie total de 21 hás., se encuentran en la actualidad aún vacíos o subutilizados. En los cuadros siguientes se muestran los datos censales de población y del censo económico de dichos barrios y la información de seguimiento de los vacíos. Cuadro 4.1 - 6 Nº Barrio Pobl

63 Pobl 85

Pobl 96

Var Pob 63-96

Var Pob 85-96

D.Neta 96

D.Bruta96

UE-M 88

PO-M 88

38 La Teja 24.963 22.869 22.139 -11% -3% 98,5 63,3 154 1224 54 Berlvedere 24.871 24.926 24.167 -3% -3% 102,0 80,6 208 3832 55 Nuevo Paris 18.732 22.754 25.934 38% 14% 47,6 36,4 151 2329 56 Tres Ombúes 17.122 18.173 19.498 14% 7% 99,0 74,3 86 1828

Suma 85.688 88.722 91.738 7% 3% 76,2 56,5 599 9.213 Cuadro 4.1 - 7: Superficie total de padrones, y cantidad por barrio, de contenedores vacíos y subutilizados localizados en los distintos años del seguimiento realizado.

Sup. De Vacíos - Há. Cantidad por Barrio Nº Barrio 1997 1998 2001 2003 Subutiliz

2003 Total 97-03

Vacío 2003

Subutiliz.2003

38 La Teja 1,0687 0,7000 1,0687 1,0687 2 2 54 Belvedre 8,7177 3,5443 6,7036 1,6506 2,1126 10 4 2 55 Nuevo París 11,0666 5,6820 10,7839 7,3245 5,3993 12 3 2 56 Tres Ombúes 7,4655 4,6125 3,314 1,4937 2,1420 6 3 1 Suma 28,3185 14,5388 21,8702 11,5375 9,6539 28 10 5

• Políticas de Desarrollo y Marco Normativo (ver gráficos en anexo) En esta área testigo, el POT propone la aplicación de una política de preservación, recuperando elementos referenciales de la misma y mejorando el espacio público. Las directrices particulares de ordenación para Belvedere y La Teja señalan que, "los usos preferentes son el residencial con los servicios y equipamientos complementarios” y el uso mixto controlado mientras que para el barrio Nuevo París, el uso preferente es el mixto controlado (Ver gráfico 8. “Usos Preferenciales del Suelo”; gráfico 9. “Factor de Ocupación del Suelo” y gráfico 10. “Alturas de la Edificación”. Anexo 4). En cuanto a retiros, cabe señalar que para la calle Santa Lucía desde Yugoeslavia hacia el sureste se prevé como situación especial un retiro frontal de 4 metros igual que para Carlos María Ramírez y la avenida Eugenio Garzón.


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� El Programa de Acción Concertada Público-Privada Siguiendo el mismo procedimiento descrito para el área testigo “Maroñas”, dentro de esta área se seleccionaron dos subzonas como “áreas de promoción”. La primera, comprende un sector ubicado en Belvedere en suelo urbano intermedio y otro sector contiguo en Nuevo Paris considerado como suelo urbano periférico; la segunda se ubica en el barrio del área intermedia Tres Ombúes. Constituyen las áreas de oportunidad para la implementación concreta de las acciones integrales que permitan su regeneración en función de los lineamientos generales y específicos definidos para el modelo y programa de acciones concertadas público-privadas. En ambas subzonas predomina el estrato socioeconómico medio-inferior, y cuentan con cobertura de agua potable, energía eléctrica y saneamiento que se completó al finalizarse la etapa III del Plan Director de Saneamiento Urbano de Montevideo. Cuadro 4.1 - 8: Area de promoción 1

Area Neta -há.


Crec.Abs. 85-96

%Var.Pob.63-96

%Var.Pob 85-96

Den.96 hab/há

53,62 3709 3452 3462 -247 10 -7% 0% 64,57



Area Neta -há.


Crec.Abs. 85-96

%Var.Pob.63-96

%Var.Pob.85-96

hab/há 96

8,88 773 611 554 -219 -57 -28% -9% 62,39


El área de promoción 1 del oeste que forma parte de los barrios Belvedere y Nuevo París, se extiende en forma rectangular hacia el noroeste de las calles Julián Laguna y Victoria hasta Faramiñan y Emancipación teniendo como ejes longitudinales a los conectores Llupes y Santa Lucía por los cuales se vincula con la centralidad urbana de Paso Molino y la centralidad local sobre Victoria. Presenta gran heterogeneidad en la trama urbana en cuanto a la superficie de las manzanas cuyas dimensiones oscilan entre la pequeña de 0.6 hás hasta la macromanzana de más de 5 hás. y media Como se aprecia en el cuadro adjunto, el área 1 perdió población hasta el año 1985, para recobrar posteriormente una estabilidad demográfica que en principio no se corresponde con el crecimiento de viviendas en el mismo período, aunque es posible que los dos conjuntos habitacionales nuevos de la calle Timote aún no estuvieran habilitados en la fecha del censo. Las diferencias entre los valores del área de promoción y la de los barrios del área testigo pone en evidencia el distinto uso del suelo en este pequeño sector de la ciudad. En efecto, allí se destacan no sólo las macromanzanas de Timote y Emancipación sino también grandes tramos sólo con contenedores, depósitos y otros usos no habitacionales. De los 58 establecimientos del sector manufacturero registrados en el censo económico de 1988, 13 eran curtiembres, 6 de ellas de gran porte y 8 eran fábricas de textiles o industria del cuero. Si bien


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sólo se encontraron localizadas en el área de oportunidad el 10% de las empresas de los respectivos barrios que forman el área testigo, éstas aportaban la cuarta parte de los empleos industriales El área de promoción 2, con menos de 10 hás. de superficie de manzanas, se encuentra en el barrio Tres Ombúes sobre la Avenida Carlos María Ramírez y Real formando parte de la centralidad local de La Teja. Está conformada por 12 manzanas regulares en damero donde se localizaron grandes contenedores vacíos o subutilizados, modalidad de ocupación que explica la baja densidad neta de población y de viviendas anotada anteriormente. El barrio Tres Ombúes que tuvo una dinámica demográfica moderada -7% de crecimiento- entre los dos últimos censos, presentó en esta subzona un decrecimiento de población del orden de menos 9% en el mismo período considerado. En relación a la anterior realidad, la aplicación de las “unidades de actuación” como figura de ordenación y gestión más específica para el desarrollo de las “áreas de promoción”, se hace coincidir en este caso, con uno de los “predios testigos seleccionados” (ex SUDY-LEVER) asentado en el “área de promoción” 1, que abarca parte de los barrios Nuevo París y Belvedere tal como figura en el gráfico adjunto.

4.2. LOS PREDIOS TESTIGOS El estudio de diferentes “predios testigo”que se entendieron representativos de las diversas situaciones de índole espacial, urbana y ambiental de los vacíos industriales, permitió en base al desarrollo de determinadas hipótesis, poner a prueba los lineamientos estratégicos de actuación, reconociendo situaciones plausibles de extrapolación a otros contextos. Pero cabe señalar que como trabajo teórico, constituye un esquema de una realidad compleja que se elabora para facilitar su comprensión y para poner a prueba un abanico de instrumentos para su transformación en la dirección deseada.


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Hecha esta última precisión, desde un punto de vista metodológico, el primer paso que se dio fue el de reconocer las distintas situaciones de los vacíos industriales, en base a la información disponible sobre la situación actual de los mismos. A partir de un primer nivel de análisis, se consideró el tipo de actividad de aquellos que se habían reactivado, las características ambientales, constructivas y modalidades de utilización de todos los predios y en su caso, se consideraron también los denominados “baldíos industriales” resultado de la demolición de las instalaciones con las que contaron hasta ese momento. La formulación de una clasificación operativa en la anterior dirección, demandó la definición de determinados parámetros de análisis y formas de ponderación de los mismos, buscando aquellas cualidades objetivas que la hiciera posible. En esta búsqueda, se tomaron como indicadores, características propias del predio como el tamaño y su forma de vincularse con el entorno; su condición de contaminado o no y como condición agregada, la existencia o no de edificación así como el tipo edilicio preexistente. Estos indicadores inciden directamente en la aptitud para la rehabilitación de las unidades a considerar. Finalmente, se seleccionaron tres situaciones que se consideraron representativas para realizar el ejercicio modélico que verificara la validez de la propuesta tanto para estos vacíos industriales, como para otras áreas vacantes de la ciudad no necesariamente industriales. A partir de estos tipos seleccionados se definieron determinados modelos de actuación que contemplan recomendaciones específicas o pautas a aplicar en posibles intervenciones sobre las unidades de actuación y sus áreas o entornos de influencia, a partir de la consideración de la integración de la dimensión fisico-ambiental, social, espacial, así como de los aspectos relativos a la calidad del espacio público, previendo para su gestión la coordinación de los distintos actores (municipales, estatales y privados). 4.2.1 Clasificación de Vacíos industriales y Selección de Predios Testigos Selección de descriptores para la clasificación de los vacíos Entre los componentes caracterizadores o descriptores básicos para la clasificación de los predios del universo más amplio, se tomaron en cuenta aquellos de índole físico-espaciales propios, como ser los relativos a las preexistencias y sus vínculos y a aquellos de índole ambiental. Más concretamente, las características físico espaciales de los predios y sus condicionantes normativas, inciden directamente sobre la definición de los tipos posibles de intervención, por lo que se consideraron entre éstos, la superficie, la forma, la cantidad de frentes y el desarrollo de los mismos y la ocupación posible en relación a la normativa existente (FOS, alturas, retiros). La consideración de las características de las preexistencias y el modo de ocupación también se estimaron como determinantes. En efecto, las tipologías edilicias condicionan las capacidades de adaptabilidad. Sus características estructurales, constructivas y de diseño (por ejemplo, posibilidades de entrepisar) y el estado de mantenimiento, resultan factores decisivos a ser tenidos en cuenta para la refuncionalización de estos vacíos industriales. Hasta tal punto, que su evaluación demandó la aplicación de los pasos preliminares fijados por un protocolo para recabar y evaluar la información y para intervenir sobre las edificaciones y estructuras existentes. Resultó también imprescindible, considerar la relación con el entorno, para lo cual hubo que fijar criterios para la clasificación de los bordes, condiciones de accesibilidad y conexión con la trama urbana, vías principales y secundarias. Por último, se hizo necesario realizar un balance somero sobre las condiciones ambientales de los predios a partir de los tipos de actividad desarrollados en los mismos, de modo de concluir preliminarmente sobre la aptitud de uso de los mismos.


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Clasificación de vacíos y selección de “predios testigo” Sobre un total de 73 vacíos estudiados que suman algo más de 179 há., en una primera clasificación, los mismos se ranguearon según tamaño, en las siguientes franjas: de hasta 2000 m2; de 2000 a 5000 m2 y por último de 5000 m2 en adelante. 68 Posteriormente, en función de los objetivos del estudio y lineamientos de actuación definidos para este tipo de áreas vacantes, se estimó oportuno considerar el grupo de predios con superficies mayores a 5000 m2 respecto al cual se adoptaron como situaciones claramente diferenciales y determinantes, la existencia o no de edificación. Para el primer caso -predios con edificación-, se evaluaron las posibilidades de reutilización de las edificaciones y de ocupación de los predios. Finalmente, se seleccionaron tres grupos representativos de las situaciones existentes: predios totalmente edificados; predios parcialmente ocupados y predios baldíos. Estas tres situaciones fueron analizadas posteriormente, desde la perspectiva de las condiciones de forma de los predios y de las tipologías edilicias existentes. La metodología finalmente permitió, la selección de tres vacíos industriales 69como casos tipo (predios testigos) sobre los cuales se hipotetizan los distintos escenarios de actuación: predio totalmente edificado, sin indicios de contaminación, sin objeción para uso residencial (ex SUDY-LEVER en Nuevo París); predio parcialmente edificado, con contaminantes presentes que aconsejan profundizar el estudio ambiental (ex IASA, Maroñas); predio baldío, con evidencia de riesgo para la salud y el ambiente (ex INLASA, Maroñas)70 Van 3 planos 4.2.2 Hipótesis de refuncionalización de predios testigos Criterios generales Para cada predio testigo, se definieron en particular, distintas hipótesis de actuación para verificar la viabilidad física, económico-financiera y de gestión social. Para lo mismo, se estimó para cada caso una demanda de viviendas en función de distintos niveles de ingresos y una oferta de espacios para la producción de bienes y servicios apuntando a un modelo de organización y gestión como propuesta de referencia para imitar o reproducir. En cuanto a la organización del predio, las diferentes hipótesis consideraron fundamentalmente, a partir de la situación de origen (superficie y ocupación), distintos modelos de ocupación y disposición de áreas libres que surgen como orientación programática. Al respecto de su definición, primero se hipotetizó acerca de las superficies a reutilizar, a demoler y para obra nueva. De esta manera, se determinaron cantidad de viviendas a generar y porcentajes de superficie destinada a vivienda, producción, servicios y espacios comunes, así como a uso público, semi público y privados (colectivos y de uso privativo). 71 Los modelos de intervención para las unidades de actuación no se limitaron al escenario físico del predio testigo sino que incluyeron su entorno, para el que se definió el tipo de actuación y las

68 Ver cuadro anexo 69 Ver anexo de descriptores de predios testigos 70 Ver evaluación ambiental de sitio, DINAMA. 71 Cuadro de hipótesis por predio, anexo


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categorías operativas respectivas72 en función de considerar la actuación sobre el espacio público como estratégica en la rehabilitación integral de las áreas seleccionadas. En esta última dirección, procedió recomendar que los Proyectos de Detalle en una etapa ejecutiva del programa de actuación, deberán definir las actuaciones sobre los espacios públicos atendiendo a las pautas de desarrollo planteadas para cada área de promoción y a las estrategias de diseño y de dotación de equipamiento que atiendan al logro de los objetivos generales y contemplen las situaciones particulares que se presenten. Es importante para el desarrollo de la propuesta, el reconocimiento y definición de escenarios físicos de actuación, así como la consideración de su “pertenencia” y sus “funciones” factores también determinantes para orientar las actuaciones y la gestión sobre ellos. Se entiende que el espacio público no solo se define por la propiedad del mismo. Factores cualitativos como el grado de accesibilidad, la modalidad de uso, el tipo de usuario, las responsabilidades en relación al mantenimiento y cuidado, pautan de manera más determinante la calidad de público. Desde la anterior perspectiva, cada tipo de intervención se define por determinados caracterizadores básicos y específicos73 en función de la consideración de tres categorías de espacio público: público en stricto sensu (externo a los predios que componen la unidad de actuación, espacio barrial); intermedio (espacio privado de uso público o comunitario); privado (de uso exclusivo de la unidad de actuación) (ver Capítulo 3). Modalidades de gestión y propiedad En estas materias, se estimó conveniente para cumplir con los objetivos estratégicos definidos oportunamente (ver Capítulo 3), definir modalidades de actuación que contemplan un principal protagonismo del movimiento cooperativo de vivienda en especial de FUCVAM y FECOVI, pero en el entendido que ello no siginifica la exclusión de otros operadores. Con la participación activa de estas últimas Organizaciones, se llegó a la conclusión de que las fórmulas operativas que se exponen a continuación, resultan suficientemente plausibles a los efectos de verificar en los predios testigos, los lineamientos de actuación definidos a nivel teórico, que permitan la refuncionalización de los vacíos industriales a través de la concreción de una oferta combinada de vivienda y de actividades productivas de bienes y servicios. De esta manera y en lo que respecta a la gestión, en el campo habitacional se estimó oportuno manejar como hipótesis, la intervención conjunta y concertada a través de una comisión administradora, de los siguientes actores:74:

• Cooperativas de Ayuda Mutua aportando organizadamente mano de obra y autogestión y

dirigiendo la oferta a dos sectores sociales con franjas de ingreso diferenciadas. La primera entre 0 y 30UR mensuales, requiere subsidio total por parte del organismo público financiero para acceder a viviendas del tipo “cáscara evolutiva” (sin acabados interiores). La otra franja, entre 30 y 65 UR mensuales, necesita de préstamos más subsidios en los casos que corresponda, destinados a financiar viviendas de mayor calidad de terminaciones.75

72 Cuadro categorías operativas, anexo. 73 Definición de caracterizadores, anexo 74 Para el análisis en los predios testigos, los actores que se consideraron, son los que participaron en el Equipo de Trabajo del GPDM – Facultad de Arquitectura; pero el modelo está abierto a la incorporación de otros actores que puedan venir, tanto del ámbito público, como del de la promoción privada, en lo que respecta a lo habitacional y a la producción. 75 Ver “Supuestos considerados”.


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• Cooperativas de Ahorro y Préstamo, asumiendo por un lado, la administración directa del proceso de producción de la vivienda a cargo éste, de empresas constructoras y por el otro, la asignación de las mismas, para cooperativistas pertenecientes a la franja de ingresos entre 30 y 65 UR mensuales.

• Banco de Previsión Social (BPS)76: destinando un porcentaje de las viviendas a adjudicatarios

jubilados o pensionistas, asignando la construcción de las viviendas a empresas constructuras mediante el mecanismo de licitación pública.

En relación al tema de las formas legales de tenencia, en lo que respecta a las unidades habitacionales, la aplicación del régimen de Propiedad Horizontal77, se entendió como idóneo para contemplar la realidad de, la o las cooperativas de ayuda mutua, de la o las cooperativas de ahorro previo y por último, el de las viviendas para los pasivos. Más concretamente, las cooperativas propietarias, adjudicarían las viviendas a sus socios bajo la modalidad de Uso y Goce, las que en su conjunto constituirían una unidad de la propiedad horizontal, perteneciente a la cooperativa, mientras que el BPS lo haría bajo el régimen de usufructo. A su vez, cada unidad cooperativa, se regirá por los mecanismos usuales para ese sistema, existiendo además un Reglamento de Copropietarios, 78, para contemplar la administración de todo el conjunto. En cuanto a la tenencia de las áreas destinadas a producción y servicios dentro del predio, cabrían dos posibilidades. Mediante una de ellas, la propiedad sería ejercida por los titulares de la viviendas lo que supone que el precio de la totalidad del predio tendría que ser asumido por los mismos. La otra modalidad, supone una subdivisión del predio reconociendo los diferentes destinos: vivienda, producción y servicios. La propiedad de cada parte sería ejercida por los emprendedores respectivos (Cooperativas de Vivienda, BPS, IMM, ANEP, Cámara de Industrias, Cooperativas de Producción, etc.). 4.2.3 Estudio de Factibilidad Económica – Financiera79 Objetivos y alcances del estudio El objetivo específico original del estudio de factibilidad implicaba verificar la viabilidad económica de modelos multidimensionales aplicados sobre predios testigos. Dichos modelos contenían variables cuantitativas y cualitativas, cuyo fin era medir el beneficio económico-social de reutilizar los “vacíos industriales”.

A nivel teórico, estos modelos consideraban la convivencia a nivel de cada predio testigo de actividades productivas y construcciones con destino a vivienda para los sectores sociales más necesitados. Estudiar la “factibilidad” implicaba realizar un estudio de viabilidad económica de los proyectos productivos y habitacionales en cada uno de los predios. Pero en la medida que se intentó operativizar los modelos –desde el punto de vista económico–, se verificó la imposibilidad de contar con información certera y actual en el sentido de lo requerido por los modelos teóricos, y en los plazos disponibles en el proyecto.

76 Ver Anexo 4.3: Extracto de Leyes que rigen el sistema de vivienda para Jubilados y Pensionistas del B.P.S. 77 El incorporarlos al régimen de Propiedad Horizontal, se ve como la modalidad más idónea. Un antecedente es UFAMA al Sur, en que se utilizó esta figura para que una parte de la propiedad del edificio fuera de la IMM, y otra de la cooperativa de vivienda. 78 El incorporarlos al régimen de Propiedad Horizontal, se ve como la modalidad más idónea. Un antecedente es UFAMA al Sur, en que se utilizó esta figura para que una parte de la propiedad del edificio fuera de la IMM, y otra de la cooperativa de vivienda. 79 Ver en el Anexo 4.2. la totalidad del Informe “Estudio de factibilidad económico-financiero: Viabilidad de la construcción de viviendas en áreas consolidadas”, elaborado por la Lic. en Econ. Ma. Jimena Pardo, Asesora económica del estudio.


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Por este motivo, se realizaron una serie de reformulaciones a los planteos originales. En primer término, resultó fundamental considerar el factor ambiental. Al respecto se estimó imprescindible aplicar el protocolo definido por la Dirección Nacional de Medio Ambiente del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, que permite concluir acerca de si su calidad ambiental hace factible la reutilización del vacío en la dirección del modelo de intervención previsto. En segundo lugar, si lo anterior abre un margen de aplicación razonable del modelo caben las siguientes consideraciones en lo que respecta a las actividades productivas y a la oferta habitacional. En cuanto a las “actividades productivas”, en esta instancia no se estudia su viabilidad económica dado el alto grado de imprevisibilidad que las mismas conllevan;. sólo se hacen consideraciones acerca de previsión de espacio físico y en su caso, de suelo utilizable en este sentido. En lo que corresponde a la construcción de viviendas, en estricto rigor se realiza un estudio de sus costos de construcción y del financiamiento que se requiere según el perfil de una demanda que contempla diferentes situaciones de ingreso familiar ( entre 0 a 65 Unidades Reajustables). Finalmente, dado que un aspecto central del proyecto consiste en la “reapropiación” de áreas urbanas consolidadas, se estimó para cada predio “testigo” la incidencia del costo de la infraestructura en la ecuación económica total, comparativamente al costo de la que se requiere extendiendo ciudad Información básica La información sobre la que se basa el estudio de costos de construcción y reciclaje de viviendas (CCO) en cada uno de los predios testigos, fue suministrada por integrantes del GPDM80. Los datos necesarios para estimar el ahorro de infraestructura en dichos predios (debido a que se ubican en áreas consolidadas) fueron obtenidos del programa PIAI/IMM y de OSE, UTE e IMM.

El cálculo del costo de construcción de las cooperativas de ayuda mutua (CAM/m2), se realizó según datos aportados por FUCVAM.

Así mismo, para analizar valores de tasación de las viviendas, montos de los préstamos y de los subsidios, se utilizaron los valores vigentes del MVOTMA, que son compatibles con costos de construcción y reciclaje anteriores a febrero del 200281, y además valores ajustados por dicho organismo y aún no aprobados, que contemplan el defasaje registrado entre la evolución de la UR y el tipo de cambio de febrero a junio del 2002. Supuestos considerados Posteriormente, se realizaron una serie de propuestas y supuestos sobre la base de considerar las situaciones promedio, y no las más ventajosas o económicas, de forma tal de que si esta “ecuación extrema cierra”, este tipo de actuación será aún más aplicable en situaciones más favorables. Los mismos se sustentan en las informaciones brindadas y consensos alcanzados, entre el equipo técnico de la Facultad de Arquitectura y los actores integrantes del GPDM; así como en datos de

80 En el Anexo 4.2, anexo 2, se presenta toda la información recibida utilizada. En cada cuadro se especifica la fuente y los supuestos específicos requeridos para la realización de algunos cálculos de fundamental importancia. 81 Según consultas realizadas por integrantes del equipo de trabajo a personal del BHU y como puede ser verificado en la información publicada por el INE, a partir de dicha fecha –debido al quiebre de la política cambiaria-, se verifica un defasaje entre la evolución de la UR y los costos de la construcción –que dependen sensiblemente- de la evolución del tipo de cambio.


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investigaciones realizadas en la Unidad Permanente de Vivienda y en el Instituto de la Construcción de la Facultad de Arquitectura82. De esta manera, acerca de las tipologías y calidades de las construcciones sobre una base de área promedio de vivienda de 65 m2, se consideraron como perfil de la oferta: vivienda nueva completa; vivienda reciclada completa; vivienda nueva sin terminaciones (sin acabados de pisos, revestimientos, ni pinturas interiores); vivienda reciclada sin terminaciones (sin acabados de pisos, revestimientos, ni pinturas interiores); vivienda cáscara doble altura (sin tabiques divisorios interiores, sin acabados de pisos, revestimientos, ni pinturas interiores); vivienda productiva En cuanto a los costos de construcción, se toma como base, los de construcción de viviendas de cooperativas de ayuda mutua (proporcionados por FUCVAM). Este costo a los efectos de la confección de los cuadros respectivos, se denominó “CAM por m2”, y es el que se aplica a las viviendas de ayuda mutua, para beneficiarios con ingresos familiares mensuales de hasta 50 UR.

Sobre la base anterior, para las viviendas de ayuda mutua, destinadas a familias con un ingreso mensual de entre 0 y 65 UR, el Valor de Tasación y por lo tanto, el monto del crédito proporcionado por el MVOTMA, se incrementó a los efectos de los cálculos en un 20% del CAM.

En el caso de vivienda a ser construida por empresa (FECOVI y BPS), el costo considerado fue de un 30% mayor al del CAM por m2, no considerándose en el estudio, el abatimiento de costo, que en el caso de las cooperativas de ahorro previo, se produce por la autogestión.83 Cuando se recicla la estructura existente, los costos de construcción se estiman en promedio en un 10% por debajo del CAM base. La reducción de costos por la construcción de vivienda nueva “cáscara doble altura” se estimó a su vez en un 15% del precio base, mientras que para las viviendas completas sin terminaciones, esa reducción se fijó en un 10% del CAM por m2. Respecto a la compra del suelo, se analizaron dos opciones: 100% del predio y sus construcciones originales se adquieren con el préstamo para viviendas (Opción A); 75% del costo del predio y sus construcciones originales, se financian con préstamo para la vivienda y el 25% restante, lo asumen los restantes emprendedores para el desarrollo de actividades de producción y servicios (Opción B). Por último, en el análisis de costos no se tuvo en cuenta posibles incrementos que pudieran derivar por un lado, de la realización de estudios preliminares de Evaluación Ambiental de Sitio84 de los predios y sus construcciones, así como en su caso, de los estudios de mayor profundidad, y por el otro, por obras de remediación y/o mitigación, en el caso de constatarse por contaminación, riesgo para la salud y el ambiente. En cuanto a las franjas y porcentajes de viviendas , se partió de asignar los siguientes porcentajes de vivienda a los distintos grupos destinatarios, según franjas de ingresos85: - Cooperativas de Ayuda Mutua, Franja 1 (ingresos mensuales entre 0 a 30 UR): 20% del total de

las viviendas

82 “Viabilidad de los reciclajes por ayuda mutua en área central e intermedia de la ciudad” – UPV, 2001 “Experiencias piloto promovidas por la IMM” – Proyecto CSIC – Convenio UDELAR – IMM – Primer avance – Equipo de Evaluación – ICE – 2003 Datos de costos de cooperativas realizadas por Ayuda Mutua, proporcionados por B. Nahoum - FUCVAM 83 Si bien no se obtuvieron los datos concretos de FECOVI, se estima que el abatimiento de costos de construcción por la autogestión, estaría entre un 10 y 15%. 84 Ver ANEXO 4.4: Evaluación Ambiental de Sitio de cada uno de los predios testigo, realizada por los Ings. Pablo Gristo y Ana Salvarrey, de la DINAMA. 85 Para el cálculo con los Valores de Tasación vigentes por el MVOTMA, la franja considerada fue de entre 30 y 60UR. Los nuevos Valores de Tasación propuestos, llevan las franjas de ingreso hasta 75UR. Como se consideró que la población que puede ser beneficiaria de estas viviendas no tendría ingresos tan altos, es que, como franja máxima se tomó la anterior a 75, que es 65UR.


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- Cooperativas de Ayuda Mutua, Franja 2 (ingresos mensuales entre 30.1-43.0UR): 17% del total de las viviendas

- Cooperativas de Ayuda Mutua, Franja 3 (ingresos mensuales entre 50.4-65.0UR): 18% del total de las viviendas

- Cooperativas de Ahorro Previo: (ingresos mensuales entre 30 y 65 UR): 20% del total de las viviendas

- Viviendas para pasivos del BPS: 25% del total de las viviendas

Etapas del estudio de viabilidad económica y financiera La realización del estudio implicó las siguientes etapas: La realización del estudio implicó las siguientes etapas:

a) Definición de las características promedio de las viviendas y de su agrupamiento (tipos, superficie, etc.), modelos de gestión de la construcción y de franjas y porcentajes de viviendas según los diferentes grupos de destinatarios (perfil de la oferta)86: b) estimación de precios de suelo y cálculo de costos de construcción y en su caso, reciclaje, según modalidades operativas c) aplicación de los modelos de intervención a los predios testigos, obteniéndose los costos de construcción y reciclaje totales y por categorías de gestión de la construcción. d) cálculo de los valores de tasación, montos de préstamos/subsidios y aportes propios necesarios para la construcción en cada uno de los casos y opciones de cada predio testigo e) estimación del monto de abatimiento de inversión en infraestructura en cada predio testigo en comparación al gasto necesario para lo mismo en circunstancias de extender ciudad.

86 Hasta el momento se manejó como perfil de la oferta, lo siguiente: Cooperativas de Ayuda Mutua: 55 % del total de viviendas. (Franjas de ingresos mensuales entre 0 y 65 UR); Cooperativas de Ahorro Previo: 20% del total de viviendas. (Franja de ingreso mensual entre 30 y 65 UR); Viviendas para pasivos del BPS: 25% del total de las viviendas.


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Cálculo de los valores de tasación, montos de préstamos/subsidios y aportes propios necesarios para la construcción en cada unos de los casos y opciones de cada predio testigo PREDIO TESTIGO Nº1 - “LAMINADORA” CASO 1: Obra Nueva 450 viviendas Opción A: se “licúa” el 100% del precio del predio, en las viviendas.

Tipo de Vivienda

Modalidad

% del total de viviendas

Costo por m2

Opción A.1. Cáscara doble altura nueva FUCVAM – Franja 1 20% - 15% del CAM Vivienda completa nueva FUCVAM – Franja 2 17% CAM Vivienda completa nueva FUCVAM – Franja 3 18% +20% CAM Vivienda completa nueva BPS 20% +30% del CAM Vivienda completa nueva FECOVI 25% + 30% del CAM

Opción A.2. Cáscara doble altura nueva FUCVAM – Franja 1 20% - 15% del CAM Viv. sin terminaciones nueva

** FUCVAM – Franja 2 17% -10% del CAM

Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 3 18% +10% del CAM Vivienda completa nueva BPS 20% +30% del CAM Vivienda completa nueva FECOVI 25% + 30% del CAM

Opción A.3. Cáscara doble altura nueva FUCVAM – Franja 1 20% - 15% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 2 17% -10% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 3 18% +10% del CAM Vivienda completa nueva BPS 20% +30% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FECOVI 25% + 20% del CAM

Opción B: los tipos de vivienda son iguales que en la Opción A, pero se licúa solo el 75% del precio

del predio, en las viviendas y el 25% restante se deja para que lo asuman la producción y servicios.

** Sin terminaciones implica sin realizar: pisos, revestimientos, ni pinturas interiores, lo que implicaría una reducción de costos del 10%


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TABLA TIPO 1: Costos totales e indicadores relevantes por predio testigo según valores vigentes MVOTMA

D A T O S G E N E R A L E S

V a lo r d e m e rc a d o d e l te rre n o (e s t im a d o ) (U $ S ) 1 8 0 .0 0 0 ,0 0

S u p e r fic ie p re d io (m 2 ) 1 7 .9 8 6 ,0 0

C A M (U R /m 2 ) 2 7 ,7 5

m 2 p ro m e d io p o r v iv ie n d a 6 4 ,0 0

N ú m e ro d e v iv ie n d a s (C a s o 1 ) 4 5 0 ,0 0

E S T U D IO D E C O S T O S P R O Y E C T OC o n c e p to / O p c io n e s A .1 A .2 A .3 B .1 B .2 B .3

T e rre n o - V a lo r e s tim a d o m e rc a d o (U R ) 2 3 .2 1 4 ,0 2 3 .2 1 4 ,0 2 3 .2 1 4 ,0 1 7 .4 1 0 ,5 1 7 .4 1 0 ,5 1 7 .4 1 0 ,5C o n s tru c c ió n v iv ie n d a s 9 1 1 .8 8 7 ,2 0 8 8 3 .9 1 5 ,2 0 8 6 3 .9 3 5 ,2 9 1 1 .8 8 7 ,2 8 8 3 .9 1 5 ,2 8 6 3 .9 3 5 ,2

F U C V A M – F ra n ja 1 2 0 ,0 % 2 3 ,5 9 1 3 5 .8 6 4 ,0 2 3 ,5 9 1 3 5 .8 6 4 ,0 2 3 ,5 9 1 3 5 .8 6 4 ,0 1 3 5 .8 6 4 ,0 1 3 5 .8 6 4 ,0 1 3 5 .8 6 4 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2 1 7 ,0 % 2 7 ,7 5 1 3 5 .8 6 4 ,0 2 4 ,9 8 1 2 2 .2 7 7 ,6 2 4 ,9 8 1 2 2 .2 7 7 ,6 1 3 5 .8 6 4 ,0 1 2 2 .2 7 7 ,6 1 2 2 .2 7 7 ,6

F U C V A M – F ra n ja 3 1 8 ,0 % 3 3 ,3 0 1 7 2 .6 2 7 ,2 3 0 ,5 3 1 5 8 .2 4 1 ,6 3 0 ,5 3 1 5 8 .2 4 1 ,6 1 7 2 .6 2 7 ,2 1 5 8 .2 4 1 ,6 1 5 8 .2 4 1 ,6

B P S 2 0 ,0 % 3 6 ,0 8 2 0 7 .7 9 2 ,0 3 6 ,0 8 2 0 7 .7 9 2 ,0 3 6 ,0 8 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0

F E C O V I 2 5 ,0 % 3 6 ,0 8 2 5 9 .7 4 0 ,0 3 6 ,0 8 2 5 9 .7 4 0 ,0 3 3 ,3 0 2 3 9 .7 6 0 ,0 2 5 9 .7 4 0 ,0 2 5 9 .7 4 0 ,0 2 3 9 .7 6 0 ,0

C o s to to ta l (U R ) 9 3 5 .1 0 1 ,2 9 0 7 .1 2 9 ,2 8 8 7 .1 4 9 ,2 9 2 9 .2 9 7 ,7 9 0 1 .3 2 5 ,7 8 8 1 .3 4 5 ,7

V a lo r d e T a s a c ió nF U C V A M – F ra n ja 1 1 0 3 .5 0 0 ,0 1 0 3 .5 0 0 ,0 1 0 3 .5 0 0 ,0 1 0 3 .5 0 0 ,0 1 0 3 .5 0 0 ,0 1 0 3 .5 0 0 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2 9 7 .5 3 7 ,5 9 7 .5 3 7 ,5 9 7 .5 3 7 ,5 9 7 .5 3 7 ,5 9 7 .5 3 7 ,5 9 7 .5 3 7 ,5

F U C V A M – F ra n ja 3 1 6 4 .0 2 5 ,0 1 6 4 .0 2 5 ,0 1 6 4 .0 2 5 ,0 1 6 4 .0 2 5 ,0 1 6 4 .0 2 5 ,0 1 6 4 .0 2 5 ,0

B P S 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0

F E C O V I 2 7 0 .0 0 0 ,0 2 7 0 .0 0 0 ,0 2 7 0 .0 0 0 ,0 2 7 0 .0 0 0 ,0 2 7 0 .0 0 0 ,0 2 7 0 .0 0 0 ,0

T o ta l (U R ) 8 4 2 .8 5 4 ,5 8 4 2 .8 5 4 ,5 8 4 2 .8 5 4 ,5 8 4 2 .8 5 4 ,5 8 4 2 .8 5 4 ,5 8 4 2 .8 5 4 ,5

P ré s ta m o + S u b s id io e s t im a d oF U C V A M – F ra n ja 1 8 7 .9 7 5 ,0 8 7 .9 7 5 ,0 8 7 .9 7 5 ,0 8 7 .9 7 5 ,0 8 7 .9 7 5 ,0 8 7 .9 7 5 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2 8 2 .9 1 0 ,7 8 2 .9 1 0 ,7 8 2 .9 1 0 ,7 8 2 .9 1 0 ,7 8 2 .9 1 0 ,7 8 2 .9 1 0 ,7

F U C V A M – F ra n ja 3 1 3 9 .4 1 7 ,2 1 3 9 .4 1 7 ,2 1 3 9 .4 1 7 ,2 1 3 9 .4 1 7 ,2 1 3 9 .4 1 7 ,2 1 3 9 .4 1 7 ,2

B P S 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0 2 0 7 .7 9 2 ,0

F E C O V I 2 2 9 .5 0 0 ,0 2 2 9 .5 0 0 ,0 2 2 9 .5 0 0 ,0 2 2 9 .5 0 0 ,0 2 2 9 .5 0 0 ,0 2 2 9 .5 0 0 ,0

T o ta l (U R ) 7 4 7 .5 9 4 ,9 7 4 7 .5 9 4 ,9 7 4 7 .5 9 4 ,9 7 4 7 .5 9 4 ,9 7 4 7 .5 9 4 ,9 7 4 7 .5 9 4 ,9

In d ic a d o re s s e le c c io n a d o sC o s to to ta l (U $ S ) 7 .2 5 0 .7 1 6 7 .0 3 3 .8 2 3 6 .8 7 8 .8 9 9 7 .2 0 5 .7 1 6 6 .9 8 8 .8 2 3 6 .8 3 3 .8 9 9

C o s to to ta l p o r v iv ie n d a (U $ S ) 1 6 .1 1 3 1 5 .6 3 1 1 5 .2 8 6 1 6 .0 1 3 1 5 .5 3 1 1 5 .1 8 6

T e rre n o /C to s .to ta le s (% ) 2 ,5 % 2 ,6 % 2 ,6 % 1 ,9 % 1 ,9 % 2 ,0 %

V iv ie n d a s /C to s .to ta le s (% ) 9 7 ,5 % 9 7 ,4 % 9 7 ,4 % 9 8 ,1 % 9 8 ,1 % 9 8 ,0 %

P e s o te rre n o p o r v iv ie n d a (U $ S ) 4 0 0 4 0 0 4 0 0 3 0 0 3 0 0 3 0 0

V a lo r d e T a s a c ió n to ta l (U $ S ) 6 .5 3 5 .4 4 1 6 .5 3 5 .4 4 1 6 .5 3 5 .4 4 1 6 .5 3 5 .4 4 1 6 .5 3 5 .4 4 1 6 .5 3 5 .4 4 1

P ré s ta m o + S u b s id io to ta l (U $ S ) 5 .7 9 6 .8 0 4 5 .7 9 6 .8 0 4 5 .7 9 6 .8 0 4 5 .7 9 6 .8 0 4 5 .7 9 6 .8 0 4 5 .7 9 6 .8 0 4

A p o rte p ro p io (U $ S ) 7 3 8 .6 3 7 7 3 8 .6 3 7 7 3 8 .6 3 7 7 3 8 .6 3 7 7 3 8 .6 3 7 7 3 8 .6 3 7

V a lo r d e T a s a c ió n - C to .to ta l (U $ S ) -7 1 5 .2 7 5 -4 9 8 .3 8 2 -3 4 3 .4 5 8 -6 7 0 .2 7 5 -4 5 3 .3 8 2 -2 9 8 .4 5 8 V a l.T a s . - C to .to ta l p o r v iv ie n d a (U $ S ) -1 .5 9 0 -1 .1 0 8 -7 6 3 -1 .4 9 0 -1 .0 0 8 -6 6 3

(P ré s ta m o + S u b s id io ) - C to .to ta l (U $ S ) -1 .4 5 3 .9 1 2 -1 .2 3 7 .0 1 9 -1 .0 8 2 .0 9 5 -1 .4 0 8 .9 1 2 -1 .1 9 2 .0 1 9 -1 .0 3 7 .0 9 5 (P m o .+ S u b .) - C to .to ta l p o r v iv ie n d a (U $ S ) -3 .2 3 1 -2 .7 4 9 -2 .4 0 5 -3 .1 3 1 -2 .6 4 9 -2 .3 0 5

2 5 ,0 %

1 8 ,0 %

2 0 ,0 %

1 7 ,0 %

2 5 ,0 %

1 7 ,0 %

1 8 ,0 %

2 0 ,0 %

2 0 ,0 %

P R E D IO N R O .1 - L A M IN A D O R A

C a s o 1

2 0 ,0 %


66

TABLA TIPO 2: Costos totales e indicadores relevantes por predio testigo según valores propuestos –sujetos a aprobación- MVOTMA

D AT O S G E N E R A L E S

V a lo r de m erc ado de l te rreno (estim ado )(U $ S ) 180 .000 ,00

S upe rfic ie p red io (m 2) 17 .986 ,00

C A M (U R /m 2) 32 ,20

m 2 p rom e d io po r v iv ie nda 64 ,00

N úm ero de v iv iendas (C aso 1 ) 450 ,00

E S T U D IO D E C O S T O S P R O Y E C TOC o n cep to / O p c io ne s A.1 A .2 A.3 B .1 B .2 B .3

T erren o - V a lo r es t im a do m ercad o (U R ) 23 .214 ,0 23 .214 ,0 23 .214 ,0 17 .410 ,5 17 .410 ,5 17 .410 ,5C o ns trucc ió n v ivien d as 1 .05 8 .11 7 ,76 1 .025 .660 ,16 1 .00 2 .47 6 ,2 1 .058 .117 ,8 1 .0 25 .6 60 ,2 1 .0 02 .4 76 ,2

F U C V A M – F ran ja 1 20 ,0% 27 ,37 157 .651 ,2 27 ,37 15 7 .65 1 ,2 27 ,37 157 .651 ,2 157 .651 ,2 1 57 .6 51 ,2 157 .651 ,2

F U C V A M – F ran ja 2 17 ,0% 32 ,20 157 .651 ,2 28 ,98 14 1 .88 6 ,1 28 ,98 141 .886 ,1 157 .651 ,2 1 41 .8 86 ,1 141 .886 ,1

F U C V A M – F ran ja 3 18 ,0% 38 ,64 200 .309 ,8 35 ,42 18 3 .61 7 ,3 35 ,42 183 .617 ,3 200 .309 ,8 1 83 .6 17 ,3 183 .617 ,3

B P S 20 ,0% 41 ,86 241 .113 ,6 41 ,86 24 1 .11 3 ,6 41 ,86 241 .113 ,6 241 .113 ,6 2 41 .1 13 ,6 241 .113 ,6

FE C O V I 25 ,0% 41 ,86 301 .392 ,0 41 ,86 30 1 .39 2 ,0 38 ,64 278 .208 ,0 301 .392 ,0 3 01 .3 92 ,0 278 .208 ,0

C o sto to ta l (U R ) 1 .081 .331 ,8 1 .0 48 .8 74 ,2 1 .02 5 .69 0 ,2 1 .075 .528 ,3 1 .0 43 .0 70 ,7 1 .0 19 .8 86 ,7

V a lor de T asac ió nF U C V A M – F ran ja 1 113 .850 ,0 11 3 .85 0 ,0 113 .850 ,0 113 .850 ,0 1 13 .8 50 ,0 113 .850 ,0

F U C V A M – F ran ja 2 147 .645 ,0 14 7 .64 5 ,0 147 .645 ,0 147 .645 ,0 1 47 .6 45 ,0 147 .645 ,0

F U C V A M – F ran ja 3 227 .043 ,0 22 7 .04 3 ,0 227 .043 ,0 227 .043 ,0 2 27 .0 43 ,0 227 .043 ,0

B P S 241 .113 ,6 24 1 .11 3 ,6 241 .113 ,6 241 .113 ,6 2 41 .1 13 ,6 241 .113 ,6

FE C O V I 348 .750 ,0 34 8 .75 0 ,0 348 .750 ,0 348 .750 ,0 3 48 .7 50 ,0 348 .750 ,0

T ota l (U R ) 1 .078 .401 ,6 1 .0 78 .4 01 ,6 1 .07 8 .40 1 ,6 1 .078 .401 ,6 1 .0 78 .4 01 ,6 1 .0 78 .4 01 ,6

P rés tam o + S u b s id io es tim ad oF U C V A M – F ran ja 1 103 .500 ,0 10 3 .50 0 ,0 103 .500 ,0 103 .500 ,0 1 03 .5 00 ,0 103 .500 ,0

F U C V A M – F ran ja 2 125 .498 ,3 12 5 .49 8 ,3 125 .498 ,3 125 .498 ,3 1 25 .4 98 ,3 125 .498 ,3

F U C V A M – F ran ja 3 192 .982 ,5 19 2 .98 2 ,5 192 .982 ,5 192 .982 ,5 1 92 .9 82 ,5 192 .982 ,5

B P S 241 .113 ,6 24 1 .11 3 ,6 241 .113 ,6 241 .113 ,6 2 41 .1 13 ,6 241 .113 ,6

FE C O V I 296 .437 ,5 29 6 .43 7 ,5 296 .437 ,5 296 .437 ,5 2 96 .4 37 ,5 296 .437 ,5

T ota l (U R ) 959 .531 ,9 95 9 .53 1 ,9 959 .531 ,9 959 .531 ,9 9 59 .5 31 ,9 959 .531 ,9

In dicad o res s e lec c io n ad osC os to to ta l (U $S ) 8 .3 84 .5 79 8 .132 .905 7 .9 53 .1 37 8 .3 39 .5 79 8 .087 .905 7 .9 08 .1 37

C os to to ta l po r v iv ienda (U $ S ) 1 8 .63 2 18 .073 17 .674 18 .532 17 .973 17 .574

Te rre no /C tos .to ta les (% ) 2 ,1% 2 ,2% 2,3% 1,6% 1,7% 1,7%

V iv iendas /C tos .to ta les (% ) 97 ,9% 97 ,8% 97 ,7 % 98 ,4% 98 ,3% 98 ,3%

P eso te rreno po r v iv ien da (U $S ) 400 40 0 400 300 30 0 300

V a lo r de T asa ción to ta l (U $S ) 8 .3 61 .8 58 8 .361 .858 8 .3 61 .8 58 8 .3 61 .8 58 8 .361 .858 8 .3 61 .8 58

P rés tam o + S ubs id io to ta l (U $S ) 7 .4 40 .1 50 7 .440 .150 7 .4 40 .1 50 7 .4 40 .1 50 7 .440 .150 7 .4 40 .1 50

A po rte p rop io (U $S ) 921 .709 9 21 .7 09 92 1 .70 9 921 .709 9 21 .7 09 9 21 .7 09

V a lor d e T asa c ió n - C to .to ta l (U $ S ) -22 .720 2 28 .9 54 40 8 .72 1 22 .280 2 73 .9 54 4 53 .7 21 V a l.T as . - C to .to ta l p o r v iv iend a (U $S ) -50 50 9 908 50 60 9 1 .00 8

(P rés tam o + S ub s id io ) - C to .to ta l (U $ S ) -944 .429 -69 2 .75 5 -512 .987 -899 .429 -6 47 .75 5 -467 .987 (P m o .+ S u b .) - C to .to ta l p or v ivien d a (U $S ) -2 .099 -1 .539 -1 .140 -1 .999 -1 .439 -1 .040

20 ,0%

P R E D IO N R O .1 - L AM IN AD O R A

C a so 1

20 ,0%

25 ,0%

17 ,0%

18 ,0%

20 ,0%

25 ,0%

18 ,0%

20 ,0%

17 ,0%


67

Notas Tablas Tipo 1: - Los valores de tasación y préstamo/subsidio se calcularon según los montos máximos vigentes previstos por

MVOTMA para cada categoría y tipo de gestión, cualquiera sea el tipo y/o terminación de la vivienda. Asimismo se supuso que el máximo previsto en caso de reciclaje es igual al máximo para construcción nueva a nivel de cada categoría.

- Respecto a los valores de tasación, montos de préstamo/subsidio y aporte propio para cada categoría: - Para FUCVAM, se toman los datos según las franjas previstas en el Anexo 4.2 (Cuadro A.4 – Anexo 2). - Para BPS, se supone que las viviendas se autofinancian, debido al origen y modalidad de los fondos que

solventan este tipo de construcción. - Para FECOVI, se asume que los integrantes de este grupo pertenecen a la franja 4 prevista en el Anexo 4.2

(Cuadro A.4 – Anexo 2). - A los efectos de los cálculos realizados en unidades reajustables y dólares, se consideran los valores

promedio publicados para dichas variables en el período enero-octubre 2003. Notas Tablas Tipo 2: - Los valores de tasación y préstamo/subsidio se calculan según los montos máximos vigentes previstos por

MVOTMA para cada categoría y tipo de gestión (Anexo 4.2 -Cuadro A.5 – Anexo2-), cualquiera sea el tipo y/o terminación de la vivienda. Asimismo se supone que el máximo previsto en caso de reciclaje es igual al máximo para construcción nueva a nivel de cada categoría.

- Respecto a los valores de tasación, montos de préstamo/subsidio y aporte propio para cada categoría: - Para FUCVAM, se toman los datos según las franjas previstas en el Cuadro A.5 – Anexo 2. - Para BPS, se supone que las viviendas se autofinancian, debido al origen y modalidad de los fondos que

solventan este tipo de construcción. - Para FECOVI, se asume que los integrantes de este grupo pertenecen a la franja 4 prevista en el Cuadro

A.5 – Anexo 2. - A los efectos de los cálculos realizados en unidades reajustables y dólares, se consideran los valores

promedio publicados para dichas variables en el período enero-octubre 2003.


68

PREDIO TESTIGO Nº2 - “EX-IASA”

CASO 1: Reciclaje y Obra Nueva Opción A: se “licúa” el 100% del precio del predio y sus construcciones originales, en las viviendas.

Tipo de Vivienda

Modalidad


Costo por m2

Opción A.1. Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 20% - 25% del CAM Vivienda completa nueva FUCVAM – Franja 2 6% CAM Vivienda completa nueva FUCVAM – Franja 3 6% +20% CAM Vivienda completa nueva BPS 7% +30% del CAM Vivienda completa nueva FECOVI 8% + 30% del CAM Vivienda completa reciclaje FUCVAM – Franja 2 11% -10% del CAM Vivienda completa reciclaje FUCVAM – Franja 3 12% +10% del CAM Vivienda completa reciclaje BPS 13% +20% del CAM Vivienda completa reciclaje FECOVI 17% +20% del CAM

Opción A.2. Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 20% - 25% del CAM Viv. sin terminaciones nueva** FUCVAM – Franja 2 6% -10% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 3 6% +10% del CAM Vivienda completa nueva BPS 7% +30% del CAM Vivienda completa nueva FECOVI 8% + 30% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 2 11% -20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 3 12% CAM Vivienda completa reciclaje BPS 13% +20% del CAM Vivienda completa reciclaje FECOVI 17% +20% del CAM

Opción A.3. Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 20% - 25% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 2 6% -10% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 3 6% +10% del CAM Vivienda completa nueva BPS 7% +30% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FECOVI 8% + 20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 2 11% -20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 3 12% CAM Vivienda completa reciclaje BPS 13% +20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FECOVI 17% +10% CAM


del predio y sus construcciones originales, en las viviendas y el 25% restante se deja para que lo asuman la producción y servicios.



69



V a lo r d e m e r c a d o d e l t e r r e n o ( e s t im a d o ) ( U $ S ) 7 4 6 . 7 3 6 , 8 8

S u p e r f i c ie p r e d io ( m 2 ) 1 4 . 9 5 1 , 0 0

C A M ( U R / m 2 ) 2 7 , 7 5

m 2 p r o m e d io p o r v iv i e n d a 6 4 , 0 0

N ú m e r o d e v iv i e n d a s ( C a s o 1 ) 3 0 0 , 0 0

N ú m e r o d e v iv i e n d a s ( C a s o 2 ) 2 0 0 , 0 0

E S T U D I O D E C O S T O S P R O Y E C T OC o n c e p t o / O p c i o n e s A . 1 A . 2 A . 3 B . 1 B . 2 B . 3

T e r r e n o - V a l o r e s t i m a d o m e r c a d o ( U R ) 9 6 . 3 0 4 , 2 9 6 . 3 0 4 , 2 9 6 . 3 0 4 , 2 7 2 . 2 2 8 , 2 7 2 . 2 2 8 , 2 7 2 . 2 2 8 , 2C o n s t r u c c i ó n v i v i e n d a s 5 6 9 . 0 3 0 , 4 0 5 5 0 . 3 8 2 , 4 0 5 3 7 . 0 6 2 , 4 5 6 9 . 0 3 0 , 4 5 5 0 . 3 8 2 , 4 5 3 7 . 0 6 2 , 4

F U C V A M – F r a n ja 1 2 0 , 0 % 2 0 , 8 1 7 9 . 9 2 0 , 0 2 0 , 8 1 7 9 . 9 2 0 , 0 2 0 , 8 1 7 9 . 9 2 0 , 0 7 9 . 9 2 0 , 0 7 9 . 9 2 0 , 0 7 9 . 9 2 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 6 , 0 % 2 7 , 7 5 3 1 . 9 6 8 , 0 2 4 , 9 8 2 8 . 7 7 1 , 2 2 4 , 9 8 2 8 . 7 7 1 , 2 3 1 . 9 6 8 , 0 2 8 . 7 7 1 , 2 2 8 . 7 7 1 , 2

F U C V A M – F r a n ja 3 6 , 0 % 3 3 , 3 0 3 8 . 3 6 1 , 6 3 0 , 5 3 3 5 . 1 6 4 , 8 3 0 , 5 3 3 5 . 1 6 4 , 8 3 8 . 3 6 1 , 6 3 5 . 1 6 4 , 8 3 5 . 1 6 4 , 8

B P S 7 , 0 % 3 6 , 0 8 4 8 . 4 8 4 , 8 3 6 , 0 8 4 8 . 4 8 4 , 8 3 6 , 0 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8

F E C O V I 8 , 0 % 3 6 , 0 8 5 5 . 4 1 1 , 2 3 6 , 0 8 5 5 . 4 1 1 , 2 3 3 , 3 0 5 1 . 1 4 8 , 8 5 5 . 4 1 1 , 2 5 5 . 4 1 1 , 2 5 1 . 1 4 8 , 8

F U C V A M – F r a n ja 2 1 1 , 0 % 2 4 , 9 8 5 2 . 7 4 7 , 2 2 2 , 2 0 4 6 . 8 8 6 , 4 2 2 , 2 0 4 6 . 8 8 6 , 4 5 2 . 7 4 7 , 2 4 6 . 8 8 6 , 4 4 6 . 8 8 6 , 4

F U C V A M – F r a n ja 3 1 2 , 0 % 3 0 , 5 3 7 0 . 3 2 9 , 6 2 7 , 7 5 6 3 . 9 3 6 , 0 2 7 , 7 5 6 3 . 9 3 6 , 0 7 0 . 3 2 9 , 6 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0

B P S 1 3 , 0 % 3 3 , 3 0 8 3 . 1 1 6 , 8 3 3 , 3 0 8 3 . 1 1 6 , 8 3 3 , 3 0 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8

F E C O V I 1 7 , 0 % 3 3 , 3 0 1 0 8 . 6 9 1 , 2 3 3 , 3 0 1 0 8 . 6 9 1 , 2 3 0 , 5 3 9 9 . 6 3 3 , 6 1 0 8 . 6 9 1 , 2 1 0 8 . 6 9 1 , 2 9 9 . 6 3 3 , 6

C o s t o t o t a l ( U R ) 6 6 5 . 3 3 4 , 6 6 4 6 . 6 8 6 , 6 6 3 3 . 3 6 6 , 6 6 4 1 . 2 5 8 , 6 6 2 2 . 6 1 0 , 6 6 0 9 . 2 9 0 , 6

V a l o r d e T a s a c i ó nF U C V A M – F r a n ja 1 6 9 . 0 0 0 , 0 6 9 . 0 0 0 , 0 6 9 . 0 0 0 , 0 6 9 . 0 0 0 , 0 6 9 . 0 0 0 , 0 6 9 . 0 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 2 2 . 9 5 0 , 0 2 2 . 9 5 0 , 0 2 2 . 9 5 0 , 0 2 2 . 9 5 0 , 0 2 2 . 9 5 0 , 0 2 2 . 9 5 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 3 6 . 4 5 0 , 0 3 6 . 4 5 0 , 0 3 6 . 4 5 0 , 0 3 6 . 4 5 0 , 0 3 6 . 4 5 0 , 0 3 6 . 4 5 0 , 0

B P S 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8

F E C O V I 5 7 . 6 0 0 , 0 5 7 . 6 0 0 , 0 5 7 . 6 0 0 , 0 5 7 . 6 0 0 , 0 5 7 . 6 0 0 , 0 5 7 . 6 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 4 2 . 0 7 5 , 0 4 2 . 0 7 5 , 0 4 2 . 0 7 5 , 0 4 2 . 0 7 5 , 0 4 2 . 0 7 5 , 0 4 2 . 0 7 5 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0

B P S 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8

F E C O V I 1 2 2 . 4 0 0 , 0 1 2 2 . 4 0 0 , 0 1 2 2 . 4 0 0 , 0 1 2 2 . 4 0 0 , 0 1 2 2 . 4 0 0 , 0 1 2 2 . 4 0 0 , 0

T o t a l ( U R ) 5 5 4 . 9 7 6 , 6 5 5 4 . 9 7 6 , 6 5 5 4 . 9 7 6 , 6 5 5 4 . 9 7 6 , 6 5 5 4 . 9 7 6 , 6 5 5 4 . 9 7 6 , 6

P r é s t a m o + S u b s i d i o e s t i m a d o

F U C V A M – F r a n ja 1 5 8 . 6 5 0 , 0 5 8 . 6 5 0 , 0 5 8 . 6 5 0 , 0 5 8 . 6 5 0 , 0 5 8 . 6 5 0 , 0 5 8 . 6 5 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 1 9 . 5 0 8 , 4 1 9 . 5 0 8 , 4 1 9 . 5 0 8 , 4 1 9 . 5 0 8 , 4 1 9 . 5 0 8 , 4 1 9 . 5 0 8 , 4

F U C V A M – F r a n ja 3 3 0 . 9 8 1 , 6 3 0 . 9 8 1 , 6 3 0 . 9 8 1 , 6 3 0 . 9 8 1 , 6 3 0 . 9 8 1 , 6 3 0 . 9 8 1 , 6

B P S 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8 4 8 . 4 8 4 , 8

F E C O V I 4 8 . 9 6 0 , 0 4 8 . 9 6 0 , 0 4 8 . 9 6 0 , 0 4 8 . 9 6 0 , 0 4 8 . 9 6 0 , 0 4 8 . 9 6 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 3 5 . 7 6 5 , 4 3 5 . 7 6 5 , 4 3 5 . 7 6 5 , 4 3 5 . 7 6 5 , 4 3 5 . 7 6 5 , 4 3 5 . 7 6 5 , 4

F U C V A M – F r a n ja 3 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2

B P S 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8

F E C O V I 1 0 4 . 0 4 0 , 0 1 0 4 . 0 4 0 , 0 1 0 4 . 0 4 0 , 0 1 0 4 . 0 4 0 , 0 1 0 4 . 0 4 0 , 0 1 0 4 . 0 4 0 , 0

T o t a l ( U R ) 4 9 1 . 4 7 0 , 2 4 9 1 . 4 7 0 , 2 4 9 1 . 4 7 0 , 2 4 9 1 . 4 7 0 , 2 4 9 1 . 4 7 0 , 2 4 9 1 . 4 7 0 , 2

I n d i c a d o r e s s e l e c c i o n a d o s

C o s t o t o t a l ( U $ S ) 5 . 1 5 8 . 9 6 3 5 . 0 1 4 . 3 6 8 4 . 9 1 1 . 0 8 5 4 . 9 7 2 . 2 7 9 4 . 8 2 7 . 6 8 3 4 . 7 2 4 . 4 0 1

C o s t o t o t a l p o r v iv ie n d a ( U $ S ) 1 7 . 1 9 7 1 6 . 7 1 5 1 6 . 3 7 0 1 6 . 5 7 4 1 6 . 0 9 2 1 5 . 7 4 8

T e r r e n o / C t o s . t o t a l e s ( % ) 1 4 , 5 % 1 4 , 9 % 1 5 , 2 % 1 1 , 3 % 1 1 , 6 % 1 1 , 9 %

V iv ie n d a s / C t o s . t o t a le s ( % ) 8 5 , 5 % 8 5 , 1 % 8 4 , 8 % 8 8 , 7 % 8 8 , 4 % 8 8 , 1 %

P e s o t e r r e n o p o r v iv i e n d a ( U $ S ) 2 . 4 8 9 2 . 4 8 9 2 . 4 8 9 1 . 8 6 7 1 . 8 6 7 1 . 8 6 7

V a l o r d e T a s a c i ó n t o t a l ( U $ S ) 4 . 3 0 3 . 2 5 4 4 . 3 0 3 . 2 5 4 4 . 3 0 3 . 2 5 4 4 . 3 0 3 . 2 5 4 4 . 3 0 3 . 2 5 4 4 . 3 0 3 . 2 5 4

P r é s t a m o + S u b s id io t o t a l ( U $ S ) 3 . 8 1 0 . 8 2 9 3 . 8 1 0 . 8 2 9 3 . 8 1 0 . 8 2 9 3 . 8 1 0 . 8 2 9 3 . 8 1 0 . 8 2 9 3 . 8 1 0 . 8 2 9

A p o r t e p r o p i o ( U $ S ) 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5

V a l o r d e T a s a c i ó n - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 8 5 5 . 7 0 9 - 7 1 1 . 1 1 4 - 6 0 7 . 8 3 1 - 6 6 9 . 0 2 5 - 5 2 4 . 4 3 0 - 4 2 1 . 1 4 7 V a l . T a s . - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 2 . 8 5 2 - 2 . 3 7 0 - 2 . 0 2 6 - 2 . 2 3 0 - 1 . 7 4 8 - 1 . 4 0 4

( P r é s t a m o + S u b s i d i o ) - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 1 . 3 4 8 . 1 3 4 - 1 . 2 0 3 . 5 3 8 - 1 . 1 0 0 . 2 5 6 - 1 . 1 6 1 . 4 5 0 - 1 . 0 1 6 . 8 5 4 - 9 1 3 . 5 7 2 ( P m o . + S u b . ) - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 4 . 4 9 4 - 4 . 0 1 2 - 3 . 6 6 8 - 3 . 8 7 1 - 3 . 3 9 0 - 3 . 0 4 5

1 7 , 0 %

1 1 , 0 %

1 2 , 0 %

1 3 , 0 %

7 , 0 %

8 , 0 %

6 , 0 %

6 , 0 %

P R E D I O N R O . 2 - E X - I A S A

C a s o 1

2 0 , 0 %

2 0 , 0 %

6 , 0 %

1 1 , 0 %

6 , 0 %

7 , 0 %

1 2 , 0 %

1 3 , 0 %

1 7 , 0 %

8 , 0 %


70



V a lo r d e m e r c a d o d e l t e r r e n o ( e s t im a d o ) ( U $ S ) 7 4 6 .7 3 6 ,8 8

S u p e r f i c i e p r e d io (m 2 ) 1 4 .9 5 1 ,0 0

C A M ( U R / m 2 ) 3 2 ,2 0

m 2 p r o m e d io p o r v iv i e n d a 6 4 ,0 0

N ú m e r o d e v iv i e n d a s ( C a s o 1 ) 3 0 0 ,0 0

N ú m e r o d e v iv i e n d a s ( C a s o 2 ) 2 0 0 ,0 0

E S T U D IO D E C O S T O S P R O Y E C T OC o n c e p t o / O p c i o n e s A . 1 A .2 A . 3 B .1 B .2 B .3

T e r r e n o - V a l o r e s t i m a d o m e r c a d o (U R ) 9 6 .3 0 4 ,2 9 6 .3 0 4 ,2 9 6 . 3 0 4 ,2 7 2 .2 2 8 ,2 7 2 .2 2 8 ,2 7 2 . 2 2 8 , 2C o n s t r u c c ió n v iv i e n d a s 6 6 0 .2 8 0 ,3 2 6 3 8 .6 4 1 ,9 2 6 2 3 .1 8 5 ,9 6 6 0 .2 8 0 ,3 6 3 8 .6 4 1 ,9 6 2 3 .1 8 5 ,9

F U C V A M – F r a n ja 1 2 0 ,0 % 2 4 ,1 5 9 2 .7 3 6 ,0 2 4 ,1 5 9 2 .7 3 6 ,0 2 4 ,1 5 9 2 . 7 3 6 ,0 9 2 .7 3 6 ,0 9 2 .7 3 6 ,0 9 2 . 7 3 6 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 6 , 0 % 3 2 ,2 0 3 7 .0 9 4 ,4 2 8 ,9 8 3 3 .3 8 5 ,0 2 8 ,9 8 3 3 . 3 8 5 ,0 3 7 .0 9 4 ,4 3 3 .3 8 5 ,0 3 3 . 3 8 5 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 6 , 0 % 3 8 ,6 4 4 4 .5 1 3 ,3 3 5 ,4 2 4 0 .8 0 3 ,8 3 5 ,4 2 4 0 . 8 0 3 ,8 4 4 .5 1 3 ,3 4 0 .8 0 3 ,8 4 0 . 8 0 3 , 8

B P S 7 , 0 % 4 1 ,8 6 5 6 .2 5 9 ,8 4 1 ,8 6 5 6 .2 5 9 ,8 4 1 ,8 6 5 6 . 2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 . 2 5 9 , 8

F E C O V I 8 , 0 % 4 1 ,8 6 6 4 .2 9 7 ,0 4 1 ,8 6 6 4 .2 9 7 ,0 3 8 ,6 4 5 9 . 3 5 1 ,0 6 4 .2 9 7 ,0 6 4 .2 9 7 ,0 5 9 . 3 5 1 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 1 1 ,0 % 2 8 ,9 8 6 1 .2 0 5 ,8 2 5 ,7 6 5 4 .4 0 5 ,1 2 5 ,7 6 5 4 . 4 0 5 ,1 6 1 .2 0 5 ,8 5 4 .4 0 5 ,1 5 4 . 4 0 5 , 1

F U C V A M – F r a n ja 3 1 2 ,0 % 3 5 ,4 2 8 1 .6 0 7 ,7 3 2 ,2 0 7 4 .1 8 8 ,8 3 2 ,2 0 7 4 . 1 8 8 ,8 8 1 .6 0 7 ,7 7 4 .1 8 8 ,8 7 4 . 1 8 8 , 8

B P S 1 3 ,0 % 3 8 ,6 4 9 6 .4 4 5 ,4 3 8 ,6 4 9 6 .4 4 5 ,4 3 8 ,6 4 9 6 . 4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 . 4 4 5 , 4

F E C O V I 1 7 ,0 % 3 8 ,6 4 1 2 6 .1 2 1 ,0 3 8 ,6 4 1 2 6 .1 2 1 ,0 3 5 ,4 2 1 1 5 .6 1 0 ,9 1 2 6 .1 2 1 ,0 1 2 6 .1 2 1 ,0 1 1 5 .6 1 0 ,9

C o s t o t o t a l ( U R ) 7 5 6 .5 8 4 ,5 7 3 4 .9 4 6 ,1 7 1 9 .4 9 0 ,1 7 3 2 .5 0 8 ,5 7 1 0 .8 7 0 ,1 6 9 5 .4 1 4 ,1

V a l o r d e T a s a c ió n

F U C V A M – F r a n ja 1 7 5 .9 0 0 ,0 7 5 .9 0 0 ,0 7 5 . 9 0 0 ,0 7 5 .9 0 0 ,0 7 5 .9 0 0 ,0 7 5 . 9 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 3 4 .7 4 0 ,0 3 4 .7 4 0 ,0 3 4 . 7 4 0 ,0 3 4 .7 4 0 ,0 3 4 .7 4 0 ,0 3 4 . 7 4 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 5 0 .4 5 4 ,0 5 0 .4 5 4 ,0 5 0 . 4 5 4 ,0 5 0 .4 5 4 ,0 5 0 .4 5 4 ,0 5 0 . 4 5 4 , 0

B P S 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 . 2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 . 2 5 9 , 8

F E C O V I 7 4 .4 0 0 ,0 7 4 .4 0 0 ,0 7 4 . 4 0 0 ,0 7 4 .4 0 0 ,0 7 4 .4 0 0 ,0 7 4 . 4 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 6 3 .6 9 0 ,0 6 3 .6 9 0 ,0 6 3 . 6 9 0 ,0 6 3 .6 9 0 ,0 6 3 .6 9 0 ,0 6 3 . 6 9 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 1 0 0 .9 0 8 ,0 1 0 0 .9 0 8 ,0 1 0 0 .9 0 8 ,0 1 0 0 .9 0 8 ,0 1 0 0 .9 0 8 ,0 1 0 0 .9 0 8 ,0

B P S 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 . 4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 . 4 4 5 , 4

F E C O V I 1 5 8 .1 0 0 ,0 1 5 8 .1 0 0 ,0 1 5 8 .1 0 0 ,0 1 5 8 .1 0 0 ,0 1 5 8 .1 0 0 ,0 1 5 8 .1 0 0 ,0

T o t a l ( U R ) 7 1 0 .8 9 7 ,3 7 1 0 .8 9 7 ,3 7 1 0 .8 9 7 ,3 7 1 0 .8 9 7 ,3 7 1 0 .8 9 7 ,3 7 1 0 .8 9 7 ,3

P r é s t a m o + S u b s id io e s t im a d o

F U C V A M – F r a n ja 1 6 9 .0 0 0 ,0 6 9 .0 0 0 ,0 6 9 . 0 0 0 ,0 6 9 .0 0 0 ,0 6 9 .0 0 0 ,0 6 9 . 0 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 2 9 .5 2 9 ,0 2 9 .5 2 9 ,0 2 9 . 5 2 9 ,0 2 9 .5 2 9 ,0 2 9 .5 2 9 ,0 2 9 . 5 2 9 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 4 2 .8 8 5 ,0 4 2 .8 8 5 ,0 4 2 . 8 8 5 ,0 4 2 .8 8 5 ,0 4 2 .8 8 5 ,0 4 2 . 8 8 5 , 0

B P S 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 . 2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 .2 5 9 ,8 5 6 . 2 5 9 , 8

F E C O V I 6 3 .2 4 0 ,0 6 3 .2 4 0 ,0 6 3 . 2 4 0 ,0 6 3 .2 4 0 ,0 6 3 .2 4 0 ,0 6 3 . 2 4 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 5 4 .1 3 6 ,5 5 4 .1 3 6 ,5 5 4 . 1 3 6 ,5 5 4 .1 3 6 ,5 5 4 .1 3 6 ,5 5 4 . 1 3 6 , 5

F U C V A M – F r a n ja 3 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 . 7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 . 7 7 0 , 0

B P S 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 . 4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 .4 4 5 ,4 9 6 . 4 4 5 , 4

F E C O V I 1 3 4 .3 8 5 ,0 1 3 4 .3 8 5 ,0 1 3 4 .3 8 5 ,0 1 3 4 .3 8 5 ,0 1 3 4 .3 8 5 ,0 1 3 4 .3 8 5 ,0

T o t a l ( U R ) 6 3 1 .6 5 0 ,8 6 3 1 .6 5 0 ,8 6 3 1 .6 5 0 ,8 6 3 1 .6 5 0 ,8 6 3 1 .6 5 0 ,8 6 3 1 .6 5 0 ,8

In d ic a d o r e s s e l e c c i o n a d o s

C o s to t o ta l ( U $ S ) 5 .8 6 6 .5 0 9 5 .6 9 8 .7 2 6 5 .5 7 8 .8 8 1 5 .6 7 9 .8 2 5 5 .5 1 2 .0 4 2 5 . 3 9 2 . 1 9 7

C o s to t o ta l p o r v iv i e n d a ( U $ S ) 1 9 .5 5 5 1 8 . 9 9 6 1 8 .5 9 6 1 8 . 9 3 3 1 8 . 3 7 3 1 7 . 9 7 4

T e r re n o /C to s . t o ta le s ( % ) 1 2 , 7 % 1 3 , 1 % 1 3 , 4 % 9 , 9 % 1 0 ,2 % 1 0 ,4 %

V iv i e n d a s /C t o s . t o t a l e s ( % ) 8 7 , 3 % 8 6 , 9 % 8 6 , 6 % 9 0 ,1 % 8 9 ,8 % 8 9 ,6 %

P e s o te r r e n o p o r v iv i e n d a ( U $ S ) 2 .4 8 9 2 .4 8 9 2 . 4 8 9 1 .8 6 7 1 .8 6 7 1 . 8 6 7

V a lo r d e T a s a c ió n to t a l ( U $ S ) 5 .5 1 2 .2 5 3 5 .5 1 2 .2 5 3 5 .5 1 2 .2 5 3 5 .5 1 2 .2 5 3 5 .5 1 2 .2 5 3 5 . 5 1 2 . 2 5 3

P r é s t a m o + S u b s id io t o ta l ( U $ S ) 4 .8 9 7 .7 8 1 4 .8 9 7 .7 8 1 4 .8 9 7 .7 8 1 4 .8 9 7 .7 8 1 4 .8 9 7 .7 8 1 4 . 8 9 7 . 7 8 1

A p o r te p ro p io ( U $ S ) 6 1 4 . 4 7 2 6 1 4 .4 7 2 6 1 4 .4 7 2 6 1 4 .4 7 2 6 1 4 .4 7 2 6 1 4 .4 7 2

V a l o r d e T a s a c ió n - C t o . t o t a l ( U $ S ) -3 5 4 .2 5 6 - 1 8 6 . 4 7 3 - 6 6 .6 2 8 - 1 6 7 .5 7 2 2 1 1 1 2 0 .0 5 6 V a l .T a s . - C t o . t o t a l p o r v i v ie n d a ( U $ S ) - 1 .1 8 1 - 6 2 2 - 2 2 2 - 5 5 9 1 4 0 0

( P r é s t a m o + S u b s id io ) - C t o . t o t a l ( U $ S ) -9 6 8 .7 2 9 - 8 0 0 . 9 4 6 -6 8 1 .1 0 1 - 7 8 2 .0 4 4 - 6 1 4 . 2 6 2 - 4 9 4 .4 1 7 ( P m o .+ S u b . ) - C to . t o t a l p o r v i v ie n d a ( U $ S ) - 3 .2 2 9 - 2 .6 7 0 - 2 .2 7 0 - 2 .6 0 7 - 2 .0 4 8 - 1 . 6 4 8

1 2 , 0 %

1 3 , 0 %

1 7 , 0 %

8 ,0 %

1 1 , 0 %

6 ,0 %

7 ,0 %

2 0 , 0 %

6 ,0 %

P R E D IO N R O .2 - E X - I A S A

C a s o 1

2 0 , 0 %

6 ,0 %

6 ,0 %

7 ,0 %

8 ,0 %

1 7 , 0 %

1 1 , 0 %

1 2 , 0 %

1 3 , 0 %


0

CASO 2: Sólo se realiza reciclaje (200 viviendas) Opción A: se “licúa” el 100% del precio del predio y sus construcciones originales, en las viviendas.

Tipo de Vivienda

Modalidad


Costo por m2

Opción A.1. Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 20% - 25% del CAM Vivienda completa reciclaje FUCVAM – Franja 2 17% -10% del CAM Vivienda completa reciclaje FUCVAM – Franja 3 18% +10% del CAM Vivienda completa reciclaje BPS 20% +20% del CAM Vivienda completa reciclaje FECOVI 25% +20% del CAM

Opción A.2. Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 20% - 25% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje


Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 3 18% CAM Vivienda completa reciclaje BPS 20% +20% del CAM Vivienda completa reciclaje FECOVI 25% +20% del CAM

Opción A.3. Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 20% - 25% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 2 17% -20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 3 18% CAM Vivienda completa reciclaje BPS 20% +20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FECOVI 25% +10% CAM





70



V a lo r d e m e r c a d o d e l t e r r e n o ( e s t i m a d o ) ( U $ S ) 7 4 6 . 7 3 6 , 8 8

S u p e r f ic i e p r e d io ( m 2 ) 1 4 . 9 5 1 , 0 0

C A M ( U R / m 2 ) 2 7 , 7 5

m 2 p r o m e d i o p o r v iv ie n d a 6 4 , 0 0

N ú m e r o d e v iv ie n d a s ( C a s o 1 ) 3 0 0 , 0 0

N ú m e r o d e v iv ie n d a s ( C a s o 2 ) 2 0 0 , 0 0


T e r r e n o - V a l o r e s t i m a d o m e r c a d o ( U R ) 9 6 . 3 0 4 , 2 9 6 . 3 0 4 , 2 9 6 . 3 0 4 , 2 7 2 . 2 2 8 , 2 7 2 . 2 2 8 , 2 7 2 . 2 2 8 , 2C o n s t r u c c i ó n v i v i e n d a s 3 6 9 . 7 6 3 , 2 3 5 7 . 3 3 1 , 2 3 4 8 . 4 5 1 , 2 3 6 9 . 7 6 3 , 2 3 5 7 . 3 3 1 , 2 3 4 8 . 4 5 1 , 2

F U C V A M – F r a n ja 1 2 0 % 2 0 , 8 1 5 3 . 2 8 0 , 0 2 0 , 8 1 5 3 . 2 8 0 , 0 2 0 , 8 1 5 3 . 2 8 0 , 0 5 3 . 2 8 0 , 0 5 3 . 2 8 0 , 0 5 3 . 2 8 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 1 7 % 2 4 , 9 8 5 4 . 3 4 5 , 6 2 2 , 2 0 4 8 . 3 0 7 , 2 2 2 , 2 0 4 8 . 3 0 7 , 2 5 4 . 3 4 5 , 6 4 8 . 3 0 7 , 2 4 8 . 3 0 7 , 2

F U C V A M – F r a n ja 3 1 8 % 3 0 , 5 3 7 0 . 3 2 9 , 6 2 7 , 7 5 6 3 . 9 3 6 , 0 2 7 , 7 5 6 3 . 9 3 6 , 0 7 0 . 3 2 9 , 6 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0

B P S 2 0 % 3 3 , 3 0 8 5 . 2 4 8 , 0 3 3 , 3 0 8 5 . 2 4 8 , 0 3 3 , 3 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0

F E C O V I 2 5 % 3 3 , 3 0 1 0 6 . 5 6 0 , 0 3 3 , 3 0 1 0 6 . 5 6 0 , 0 3 0 , 5 3 9 7 . 6 8 0 , 0 1 0 6 . 5 6 0 , 0 1 0 6 . 5 6 0 , 0 9 7 . 6 8 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2


B P S

F E C O V I

C o s t o t o t a l ( U R ) 4 6 6 . 0 6 7 , 4 4 5 3 . 6 3 5 , 4 4 4 4 . 7 5 5 , 4 4 4 1 . 9 9 1 , 4 4 2 9 . 5 5 9 , 4 4 2 0 . 6 7 9 , 4

V a l o r d e T a s a c i ó n

F U C V A M – F r a n ja 1 4 6 . 0 0 0 , 0 4 6 . 0 0 0 , 0 4 6 . 0 0 0 , 0 4 6 . 0 0 0 , 0 4 6 . 0 0 0 , 0 4 6 . 0 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 4 3 . 3 5 0 , 0 4 3 . 3 5 0 , 0 4 3 . 3 5 0 , 0 4 3 . 3 5 0 , 0 4 3 . 3 5 0 , 0 4 3 . 3 5 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 3 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0 7 2 . 9 0 0 , 0

B P S 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0

F E C O V I 1 2 0 . 0 0 0 , 0 1 2 0 . 0 0 0 , 0 1 2 0 . 0 0 0 , 0 1 2 0 . 0 0 0 , 0 1 2 0 . 0 0 0 , 0 1 2 0 . 0 0 0 , 0



B P S

F E C O V IT o t a l ( U R ) 3 6 7 . 4 9 8 , 0 3 6 7 . 4 9 8 , 0 3 6 7 . 4 9 8 , 0 3 6 7 . 4 9 8 , 0 3 6 7 . 4 9 8 , 0 3 6 7 . 4 9 8 , 0


F U C V A M – F r a n ja 1 3 9 . 1 0 0 , 0 3 9 . 1 0 0 , 0 3 9 . 1 0 0 , 0 3 9 . 1 0 0 , 0 3 9 . 1 0 0 , 0 3 9 . 1 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n ja 2 3 6 . 8 4 9 , 2 3 6 . 8 4 9 , 2 3 6 . 8 4 9 , 2 3 6 . 8 4 9 , 2 3 6 . 8 4 9 , 2 3 6 . 8 4 9 , 2

F U C V A M – F r a n ja 3 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2 6 1 . 9 6 3 , 2

B P S 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0 8 5 . 2 4 8 , 0

F E C O V I 1 0 2 . 0 0 0 , 0 1 0 2 . 0 0 0 , 0 1 0 2 . 0 0 0 , 0 1 0 2 . 0 0 0 , 0 1 0 2 . 0 0 0 , 0 1 0 2 . 0 0 0 , 0



B P S

F E C O V I

T o t a l ( U R ) 3 2 5 . 1 6 0 , 4 3 2 5 . 1 6 0 , 4 3 2 5 . 1 6 0 , 4 3 2 5 . 1 6 0 , 4 3 2 5 . 1 6 0 , 4 3 2 5 . 1 6 0 , 4

I n d i c a d o r e s s e l e c c i o n a d o s

C o s t o t o t a l ( U $ S ) 3 . 6 1 3 . 8 5 8 3 . 5 1 7 . 4 6 1 3 . 4 4 8 . 6 0 6 3 . 4 2 7 . 1 7 3 3 . 3 3 0 . 7 7 6 3 . 2 6 1 . 9 2 1

C o s t o t o t a l p o r v iv i e n d a ( U $ S ) 1 8 . 0 6 9 1 7 . 5 8 7 1 7 . 2 4 3 1 7 . 1 3 6 1 6 . 6 5 4 1 6 . 3 1 0

T e r r e n o / C t o s . t o t a l e s ( % ) 2 0 , 7 % 2 1 , 2 % 2 1 , 7 % 1 6 , 3 % 1 6 , 8 % 1 7 , 2 %

V iv i e n d a s / C t o s . t o t a le s ( % ) 7 9 , 3 % 7 8 , 8 % 7 8 , 3 % 8 3 , 7 % 8 3 , 2 % 8 2 , 8 %

P e s o t e r r e n o p o r v i v ie n d a ( U $ S ) 3 . 7 3 4 3 . 7 3 4 3 . 7 3 4 2 . 8 0 0 2 . 8 0 0 2 . 8 0 0

V a l o r d e T a s a c ió n t o t a l ( U $ S ) 2 . 8 4 9 . 5 5 6 2 . 8 4 9 . 5 5 6 2 . 8 4 9 . 5 5 6 2 . 8 4 9 . 5 5 6 2 . 8 4 9 . 5 5 6 2 . 8 4 9 . 5 5 6

P r é s t a m o + S u b s i d io t o t a l ( U $ S ) 2 . 5 2 1 . 2 7 3 2 . 5 2 1 . 2 7 3 2 . 5 2 1 . 2 7 3 2 . 5 2 1 . 2 7 3 2 . 5 2 1 . 2 7 3 2 . 5 2 1 . 2 7 3

A p o r t e p r o p io ( U $ S ) 3 2 8 . 2 8 3 3 2 8 . 2 8 3 3 2 8 . 2 8 3 3 2 8 . 2 8 3 3 2 8 . 2 8 3 3 2 8 . 2 8 3

V a l o r d e T a s a c i ó n - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 7 6 4 . 3 0 1 - 6 6 7 . 9 0 4 - 5 9 9 . 0 4 9 - 5 7 7 . 6 1 7 - 4 8 1 . 2 2 0 - 4 1 2 . 3 6 5 V a l . T a s . - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 3 . 8 2 2 - 3 . 3 4 0 - 2 . 9 9 5 - 2 . 8 8 8 - 2 . 4 0 6 - 2 . 0 6 2

( P r é s t a m o + S u b s i d i o ) - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 1 . 0 9 2 . 5 8 4 - 9 9 6 . 1 8 7 - 9 2 7 . 3 3 2 - 9 0 5 . 9 0 0 - 8 0 9 . 5 0 3 - 7 4 0 . 6 4 8 ( P m o . + S u b . ) - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 5 . 4 6 3 - 4 . 9 8 1 - 4 . 6 3 7 - 4 . 5 2 9 - 4 . 0 4 8 - 3 . 7 0 3

1 7 %

2 5 %

1 8 %

2 0 %

P R E D I O N R O . 2 - E X - I A S A

C a s o 2

2 0 %

2 0 %

2 0 %

2 5 %

1 7 %

1 8 %


71

TABLA TIPO 2: Costos totales e indicadores relevantes por predio testigo según valores propuestos –sujetos a aprobación- MVOTM


V a lo r d e m e rc a d o d e l te rren o (e s t im a d o ) (U $ S ) 7 46 .73 6 ,88

S u p e r fic ie p re d io (m 2 ) 14 .95 1 ,00

C A M (U R /m 2 ) 3 2 ,20

m 2 p ro m e d io p o r v iv ie n da 6 4 ,00

N ú m e ro d e v iv ie n da s (C aso 1 ) 30 0 ,00

N ú m e ro d e v iv ie n da s (C aso 2 ) 20 0 ,00

E S T U D IO D E C O S T O S P R O Y E C T OC o n c e p to / O p c io n es A .1 A .2 A .3 B .1 B .2 B .3

T e r re n o - V a lo r es tim a d o m e rc a d o (U R ) 9 6 .3 0 4 ,2 9 6 .3 0 4 ,2 9 6 .3 0 4 ,2 7 2 .2 2 8 ,2 7 2 .2 2 8 ,2 7 2 .2 2 8 ,2C o n s tru c c ió n v iv ien d as 42 9 .0 5 8 ,6 41 4 .6 3 3 ,0 40 4 .3 2 9,0 42 9 .0 5 8,6 41 4 .6 3 3 ,0 40 4 .3 2 9 ,0

F U C V A M – F ra n ja 1 20 % 2 4 ,15 6 1 .8 2 4 ,0 2 4 ,15 6 1 .8 2 4 ,0 2 4 ,15 6 1 .8 2 4 ,0 6 1 .8 2 4 ,0 6 1 .8 2 4 ,0 6 1 .8 2 4 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2 17 % 2 8 ,98 6 3 .0 6 0 ,5 2 5 ,76 5 6 .0 5 3 ,8 2 5 ,76 5 6 .0 5 3 ,8 6 3 .0 6 0 ,5 5 6 .0 5 3 ,8 5 6 .0 5 3 ,8

F U C V A M – F ra n ja 3 18 % 3 5 ,42 8 1 .6 0 7 ,7 3 2 ,20 7 4 .1 8 8 ,8 3 2 ,20 7 4 .1 8 8 ,8 8 1 .6 0 7 ,7 7 4 .1 8 8 ,8 7 4 .1 8 8 ,8

B P S 20 % 3 8 ,64 9 8 .9 1 8 ,4 3 8 ,64 9 8 .9 1 8 ,4 3 8 ,64 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4

F E C O V I 25 % 3 8 ,64 12 3 .6 4 8 ,0 3 8 ,64 12 3 .6 4 8 ,0 3 5 ,42 11 3 .3 4 4,0 12 3 .6 4 8,0 12 3 .6 4 8 ,0 11 3 .3 4 4 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2


B P S

F E C O V IC o sto to ta l (U R ) 52 5 .3 6 2 ,8 51 0 .9 3 7 ,2 50 0 .6 3 3,2 50 1 .2 8 6,7 48 6 .8 6 1 ,1 47 6 .5 5 7 ,1

V a lo r d e T a sa c ió n

F U C V A M – F ra n ja 1 5 0 .6 0 0 ,0 5 0 .6 0 0 ,0 5 0 .6 0 0 ,0 5 0 .6 0 0 ,0 5 0 .6 0 0 ,0 5 0 .6 0 0 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2 6 5 .6 2 0 ,0 6 5 .6 2 0 ,0 6 5 .6 2 0 ,0 6 5 .6 2 0 ,0 6 5 .6 2 0 ,0 6 5 .6 2 0 ,0

F U C V A M – F ra n ja 3 10 0 .9 0 8 ,0 10 0 .9 0 8 ,0 10 0 .9 0 8,0 10 0 .9 0 8,0 10 0 .9 0 8 ,0 10 0 .9 0 8 ,0

B P S 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4

F E C O V I 15 5 .0 0 0 ,0 15 5 .0 0 0 ,0 15 5 .0 0 0,0 15 5 .0 0 0,0 15 5 .0 0 0 ,0 15 5 .0 0 0 ,0



B P S

F E C O V IT o ta l (U R ) 47 1 .0 4 6 ,4 47 1 .0 4 6 ,4 47 1 .0 4 6,4 47 1 .0 4 6,4 47 1 .0 4 6 ,4 47 1 .0 4 6 ,4

P ré s ta m o + S u b s id io e s tim a d oF U C V A M – F ra n ja 1 4 6 .0 0 0 ,0 4 6 .0 0 0 ,0 4 6 .0 0 0 ,0 4 6 .0 0 0 ,0 4 6 .0 0 0 ,0 4 6 .0 0 0 ,0

F U C V A M – F ra n ja 2 5 5 .7 7 7 ,0 5 5 .7 7 7 ,0 5 5 .7 7 7 ,0 5 5 .7 7 7 ,0 5 5 .7 7 7 ,0 5 5 .7 7 7 ,0

F U C V A M – F ra n ja 3 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0 8 5 .7 7 0 ,0

B P S 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4 9 8 .9 1 8 ,4

F E C O V I 13 1 .7 5 0 ,0 13 1 .7 5 0 ,0 13 1 .7 5 0,0 13 1 .7 5 0,0 13 1 .7 5 0 ,0 13 1 .7 5 0 ,0



B P S

F E C O V I

T o ta l (U R ) 41 8 .2 1 5 ,4 41 8 .2 1 5 ,4 41 8 .2 1 5,4 41 8 .2 1 5,4 41 8 .2 1 5 ,4 41 8 .2 1 5 ,4

In d ic a d o r es s e le cc io n a d o s

C o s to to ta l (U $ S ) 4 .0 73 .6 30 3 .9 61 .7 75 3 .8 81 .8 78 3 .8 86 .9 46 3 .7 75 .0 91 3 .6 95 .1 94

C o s to to ta l p o r v iv ie n da (U $ S ) 20 .3 68 19 .8 09 19 .4 09 19 .4 35 18 .8 75 18 .4 76

Te rren o /C tos . to ta les (% ) 1 8,3 % 1 8 ,8 % 1 9 ,2 % 1 4 ,4 % 1 4 ,8 % 1 5 ,2 %

V iv ien d a s /C tos .to ta les (% ) 8 1,7 % 8 1 ,2 % 8 0 ,8 % 8 5 ,6 % 8 5 ,2 % 8 4 ,8 %

P e so te rren o p o r v iv ie n da (U $ S ) 3 .7 34 3 .7 34 3 .7 34 2 .8 00 2 .8 00 2 .8 00

V a lo r d e T a s a c ió n to ta l (U $ S ) 3 .6 52 .4 64 3 .6 52 .4 64 3 .6 52 .4 64 3 .6 52 .4 64 3 .6 52 .4 64 3 .6 52 .4 64

P rés tam o + S u b s id io to ta l (U $ S ) 3 .2 42 .8 16 3 .2 42 .8 16 3 .2 42 .8 16 3 .2 42 .8 16 3 .2 42 .8 16 3 .2 42 .8 16

A po rte p rop io (U $ S ) 4 09 .6 48 4 09 .6 48 4 09 .6 48 4 09 .6 48 4 09 .6 48 4 09 .6 48

V a lo r d e T a s ac ió n - C t o .to ta l (U $ S ) -4 21 .1 66 -3 09 .3 11 -2 29 .4 14 -2 34 .4 82 -1 22 .6 26 -42 .7 30 V a l.T a s . - C to .to ta l p o r v iv ie n d a (U $ S ) -2 .1 06 -1 .5 47 -1 .1 47 -1 .1 72 -6 13 -2 14

(P r és ta m o + S u b s id io ) - C to .to t al (U $ S ) -8 30 .8 14 -7 18 .9 59 -6 39 .0 62 -6 44 .1 30 -5 32 .2 75 -4 52 .3 78 (P m o .+ S u b .) - C to .to ta l p o r v iv ie n d a (U $ S ) -4 .1 54 -3 .5 95 -3 .1 95 -3 .2 21 -2 .6 61 -2 .2 62

20 %

17 %

P R E D IO N R O .2 - E X -IA S A

C a so 2

20 %

17 %

18 %

20 %

25 %

25 %

18 %

20 %


72

PREDIO TESTIGO Nº3 - “EX-SUDY” CASO 1: Reciclaje 50% (150 viviendas) y Obra Nueva 50% (150 viviendas)

Opción A: Se “licúa” el 100% del precio del predio y sus construcciones originales, en las

viviendas.

Tipo de Vivienda

Modalidad


Costo por m2

Opción A.1. Cáscara doble altura nueva FUCVAM – Franja 1 10% - 15% del CAM Vivienda completa nueva FUCVAM – Franja 2 9% CAM Vivienda completa nueva FUCVAM – Franja 3 9% +20% CAM Vivienda completa nueva BPS 10% +30% del CAM Vivienda completa nueva FECOVI 12% + 30% del CAM Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 10% - 25% del CAM Vivienda completa reciclaje FUCVAM – Franja 2 8% -10% del CAM Vivienda completa reciclaje FUCVAM – Franja 3 9% +10% del CAM Vivienda completa reciclaje BPS 10% +20% del CAM Vivienda completa reciclaje FECOVI 13% +20% del CAM

Opción A.2. Cáscara doble altura nueva FUCVAM – Franja 1 10% - 15% del CAM Viv. sin terminaciones nueva


Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 3 9% +10% del CAM Vivienda completa nueva BPS 10% +30% del CAM Vivienda completa nueva FECOVI 12% + 30% del CAM Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 10% - 25% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 2 8% -20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 3 9% CAM Vivienda completa reciclaje BPS 10% +20% del CAM Vivienda completa reciclaje FECOVI 13% +20% del CAM

Opción A.3. Cáscara doble altura nueva FUCVAM – Franja 1 10% - 15% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 2 9% -10% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FUCVAM – Franja 3 9% +10% del CAM Vivienda completa nueva BPS 10% +30% del CAM Viv. sin terminaciones nueva FECOVI 12% + 20% del CAM Cáscara doble altura reciclaje FUCVAM – Franja 1 10% - 25% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 2 8% -20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FUCVAM – Franja 3 9% CAM Vivienda completa reciclaje BPS 10% +20% del CAM Viv. sin terminaciones reciclaje FECOVI 13% +10% CAM



** Sin terminaciones implica sin realizar: pisos, revestimientos, ni pinturas interiores, lo que implicaría una reducción de costos

del 10%


73



V a l o r d e m e r c a d o d e l t e r r e n o ( e s t i m a d o ) ( U $ S ) 6 0 0 . 0 0 0 , 0 0

S u p e r f i c i e p r e d i o ( m 2 ) 6 . 5 8 6 , 0 0

C A M ( U R / m 2 ) 2 7 , 7 5

m 2 p r o m e d i o p o r v i v i e n d a 6 4 , 0 0

N ú m e r o d e v i v i e n d a s ( C a s o 1 ) 3 0 0 , 0 0



F U C V A M – F r a n j a 1 1 0 , 0 % 2 3 , 5 9 4 5 . 2 8 8 , 0 2 3 , 5 9 4 5 . 2 8 8 , 0 2 3 , 5 9 4 5 . 2 8 8 , 0 4 5 . 2 8 8 , 0 4 5 . 2 8 8 , 0 4 5 . 2 8 8 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 9 , 0 % 2 7 , 7 5 4 7 . 9 5 2 , 0 2 4 , 9 8 4 3 . 1 5 6 , 8 2 4 , 9 8 4 3 . 1 5 6 , 8 4 7 . 9 5 2 , 0 4 3 . 1 5 6 , 8 4 3 . 1 5 6 , 8

F U C V A M – F r a n j a 3 9 , 0 % 3 3 , 3 0 5 7 . 5 4 2 , 4 3 0 , 5 3 5 2 . 7 4 7 , 2 3 0 , 5 3 5 2 . 7 4 7 , 2 5 7 . 5 4 2 , 4 5 2 . 7 4 7 , 2 5 2 . 7 4 7 , 2

B P S 1 0 , 0 % 3 6 , 0 8 6 9 . 2 6 4 , 0 3 6 , 0 8 6 9 . 2 6 4 , 0 3 6 , 0 8 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0

F E C O V I 1 2 , 0 % 3 6 , 0 8 8 3 . 1 1 6 , 8 3 6 , 0 8 8 3 . 1 1 6 , 8 3 3 , 3 0 7 6 . 7 2 3 , 2 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 7 6 . 7 2 3 , 2

F U C V A M – F r a n j a 1 1 0 , 0 % 2 0 , 8 1 3 9 . 9 6 0 , 0 2 0 , 8 1 3 9 . 9 6 0 , 0 2 0 , 8 1 3 9 . 9 6 0 , 0 3 9 . 9 6 0 , 0 3 9 . 9 6 0 , 0 3 9 . 9 6 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 8 , 0 % 2 4 , 9 8 3 8 . 3 6 1 , 6 2 2 , 2 0 3 4 . 0 9 9 , 2 2 2 , 2 0 3 4 . 0 9 9 , 2 3 8 . 3 6 1 , 6 3 4 . 0 9 9 , 2 3 4 . 0 9 9 , 2

F U C V A M – F r a n j a 3 9 , 0 % 3 0 , 5 3 5 2 . 7 4 7 , 2 2 7 , 7 5 4 7 . 9 5 2 , 0 2 7 , 7 5 4 7 . 9 5 2 , 0 5 2 . 7 4 7 , 2 4 7 . 9 5 2 , 0 4 7 . 9 5 2 , 0

B P S 1 0 , 0 % 3 3 , 3 0 6 3 . 9 3 6 , 0 3 3 , 3 0 6 3 . 9 3 6 , 0 3 3 , 3 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0

F E C O V I 1 3 , 0 % 3 3 , 3 0 8 3 . 1 1 6 , 8 3 3 , 3 0 8 3 . 1 1 6 , 8 3 0 , 5 3 7 6 . 1 9 0 , 4 8 3 . 1 1 6 , 8 8 3 . 1 1 6 , 8 7 6 . 1 9 0 , 4

C o s t o t o t a l ( U R ) 6 5 8 . 6 6 4 , 8 6 4 0 . 0 1 6 , 8 6 2 6 . 6 9 6 , 8 6 3 9 . 3 1 9 , 8 6 2 0 . 6 7 1 , 8 6 0 7 . 3 5 1 , 8

V a l o r d e T a s a c i ó nF U C V A M – F r a n j a 1 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 3 4 . 4 2 5 , 0 3 4 . 4 2 5 , 0 3 4 . 4 2 5 , 0 3 4 . 4 2 5 , 0 3 4 . 4 2 5 , 0 3 4 . 4 2 5 , 0

F U C V A M – F r a n j a 3 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0

B P S 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0

F E C O V I 8 6 . 4 0 0 , 0 8 6 . 4 0 0 , 0 8 6 . 4 0 0 , 0 8 6 . 4 0 0 , 0 8 6 . 4 0 0 , 0 8 6 . 4 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 1 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 3 0 . 6 0 0 , 0 3 0 . 6 0 0 , 0 3 0 . 6 0 0 , 0 3 0 . 6 0 0 , 0 3 0 . 6 0 0 , 0 3 0 . 6 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 3 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0 5 4 . 6 7 5 , 0

B P S 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0

F E C O V I 9 3 . 6 0 0 , 0 9 3 . 6 0 0 , 0 9 3 . 6 0 0 , 0 9 3 . 6 0 0 , 0 9 3 . 6 0 0 , 0 9 3 . 6 0 0 , 0

T o t a l ( U R ) 5 5 6 . 5 7 5 , 0 5 5 6 . 5 7 5 , 0 5 5 6 . 5 7 5 , 0 5 5 6 . 5 7 5 , 0 5 5 6 . 5 7 5 , 0 5 5 6 . 5 7 5 , 0

P r é s t a m o + S u b s i d i o e s t i m a d oF U C V A M – F r a n j a 1 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 2 9 . 2 6 2 , 6 2 9 . 2 6 2 , 6 2 9 . 2 6 2 , 6 2 9 . 2 6 2 , 6 2 9 . 2 6 2 , 6 2 9 . 2 6 2 , 6

F U C V A M – F r a n j a 3 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4

B P S 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0 6 9 . 2 6 4 , 0

F E C O V I 7 3 . 4 4 0 , 0 7 3 . 4 4 0 , 0 7 3 . 4 4 0 , 0 7 3 . 4 4 0 , 0 7 3 . 4 4 0 , 0 7 3 . 4 4 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 1 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0 2 9 . 3 2 5 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 2 6 . 0 1 1 , 2 2 6 . 0 1 1 , 2 2 6 . 0 1 1 , 2 2 6 . 0 1 1 , 2 2 6 . 0 1 1 , 2 2 6 . 0 1 1 , 2

F U C V A M – F r a n j a 3 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4 4 6 . 4 7 2 , 4

B P S 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0 6 3 . 9 3 6 , 0

F E C O V I 7 9 . 5 6 0 , 0 7 9 . 5 6 0 , 0 7 9 . 5 6 0 , 0 7 9 . 5 6 0 , 0 7 9 . 5 6 0 , 0 7 9 . 5 6 0 , 0

T o t a l ( U R ) 4 9 3 . 0 6 8 , 6 4 9 3 . 0 6 8 , 6 4 9 3 . 0 6 8 , 6 4 9 3 . 0 6 8 , 6 4 9 3 . 0 6 8 , 6 4 9 3 . 0 6 8 , 6

I n d i c a d o r e s s e l e c c i o n a d o sC o s t o t o t a l ( U $ S ) 5 . 1 0 7 . 2 4 6 4 . 9 6 2 . 6 5 0 4 . 8 5 9 . 3 6 8 4 . 9 5 7 . 2 4 6 4 . 8 1 2 . 6 5 0 4 . 7 0 9 . 3 6 8

C o s t o t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) 1 7 . 0 2 4 1 6 . 5 4 2 1 6 . 1 9 8 1 6 . 5 2 4 1 6 . 0 4 2 1 5 . 6 9 8

T e r r e n o / C t o s . t o t a l e s ( % ) 1 1 , 7 % 1 2 , 1 % 1 2 , 3 % 9 , 1 % 9 , 4 % 9 , 6 %

V i v i e n d a s / C t o s . t o t a l e s ( % ) 8 8 , 3 % 8 7 , 9 % 8 7 , 7 % 9 0 , 9 % 9 0 , 6 % 9 0 , 4 %

P e s o t e r r e n o p o r v i v i e n d a ( U $ S ) 2 . 0 0 0 2 . 0 0 0 2 . 0 0 0 1 . 5 0 0 1 . 5 0 0 1 . 5 0 0


P r é s t a m o + S u b s i d i o t o t a l ( U $ S ) 3 . 8 2 3 . 2 2 3 3 . 8 2 3 . 2 2 3 3 . 8 2 3 . 2 2 3 3 . 8 2 3 . 2 2 3 3 . 8 2 3 . 2 2 3 3 . 8 2 3 . 2 2 3

A p o r t e p r o p i o ( U $ S ) 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 4 9 2 . 4 2 5 V a l o r d e T a s a c i ó n - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 7 9 1 . 5 9 8 - 6 4 7 . 0 0 3 - 5 4 3 . 7 2 0 - 6 4 1 . 5 9 8 - 4 9 7 . 0 0 3 - 3 9 3 . 7 2 0

V a l . T a s . - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 2 . 6 3 9 - 2 . 1 5 7 - 1 . 8 1 2 - 2 . 1 3 9 - 1 . 6 5 7 - 1 . 3 1 2( P r é s t a m o + S u b s i d i o ) - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 1 . 2 8 4 . 0 2 3 - 1 . 1 3 9 . 4 2 7 - 1 . 0 3 6 . 1 4 5 - 1 . 1 3 4 . 0 2 3 - 9 8 9 . 4 2 7 - 8 8 6 . 1 4 5

( P m o . + S u b . ) - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 4 . 2 8 0 - 3 . 7 9 8 - 3 . 4 5 4 - 3 . 7 8 0 - 3 . 2 9 8 - 2 . 9 5 4

1 3 , 0 %

1 0 , 0 %

1 0 , 0 %

1 2 , 0 %

8 , 0 %

9 , 0 %

1 0 , 0 %

1 0 , 0 %

9 , 0 %

9 , 0 %

9 , 0 %

1 0 , 0 %

P R E D I O N R O . 3 - E X S U D Y L E V E R

C a s o 1

9 , 0 %

1 0 , 0 %

1 3 , 0 %

9 , 0 %

8 , 0 %

1 0 , 0 %

1 0 , 0 %

1 2 , 0 %


74



V a l o r d e m e r c a d o d e l t e r r e n o ( e s t i m a d o ) ( U $ S ) 6 0 0 . 0 0 0 , 0 0

S u p e r f i c i e p r e d i o ( m 2 ) 6 . 5 8 6 , 0 0

C A M ( U R / m 2 ) 3 2 , 2 0

m 2 p r o m e d i o p o r v i v i e n d a 6 4 , 0 0

N ú m e r o d e v i v i e n d a s ( C a s o 1 ) 3 0 0 , 0 0



F U C V A M – F r a n j a 1 1 0 , 0 % 2 7 , 3 7 5 2 . 5 5 0 , 4 2 7 , 3 7 5 2 . 5 5 0 , 4 2 7 , 3 7 5 2 . 5 5 0 , 4 5 2 . 5 5 0 , 4 5 2 . 5 5 0 , 4 5 2 . 5 5 0 , 4

F U C V A M – F r a n j a 2 9 , 0 % 3 2 , 2 0 5 5 . 6 4 1 , 6 2 8 , 9 8 5 0 . 0 7 7 , 4 2 8 , 9 8 5 0 . 0 7 7 , 4 5 5 . 6 4 1 , 6 5 0 . 0 7 7 , 4 5 0 . 0 7 7 , 4

F U C V A M – F r a n j a 3 9 , 0 % 3 8 , 6 4 6 6 . 7 6 9 , 9 3 5 , 4 2 6 1 . 2 0 5 , 8 3 5 , 4 2 6 1 . 2 0 5 , 8 6 6 . 7 6 9 , 9 6 1 . 2 0 5 , 8 6 1 . 2 0 5 , 8

B P S 1 0 , 0 % 4 1 , 8 6 8 0 . 3 7 1 , 2 4 1 , 8 6 8 0 . 3 7 1 , 2 4 1 , 8 6 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2

F E C O V I 1 2 , 0 % 4 1 , 8 6 9 6 . 4 4 5 , 4 4 1 , 8 6 9 6 . 4 4 5 , 4 3 8 , 6 4 8 9 . 0 2 6 , 6 9 6 . 4 4 5 , 4 9 6 . 4 4 5 , 4 8 9 . 0 2 6 , 6

F U C V A M – F r a n j a 1 1 0 , 0 % 2 4 , 1 5 4 6 . 3 6 8 , 0 2 4 , 1 5 4 6 . 3 6 8 , 0 2 4 , 1 5 4 6 . 3 6 8 , 0 4 6 . 3 6 8 , 0 4 6 . 3 6 8 , 0 4 6 . 3 6 8 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 8 , 0 % 2 8 , 9 8 4 4 . 5 1 3 , 3 2 5 , 7 6 3 9 . 5 6 7 , 4 2 5 , 7 6 3 9 . 5 6 7 , 4 4 4 . 5 1 3 , 3 3 9 . 5 6 7 , 4 3 9 . 5 6 7 , 4

F U C V A M – F r a n j a 3 9 , 0 % 3 5 , 4 2 6 1 . 2 0 5 , 8 3 2 , 2 0 5 5 . 6 4 1 , 6 3 2 , 2 0 5 5 . 6 4 1 , 6 6 1 . 2 0 5 , 8 5 5 . 6 4 1 , 6 5 5 . 6 4 1 , 6

B P S 1 0 , 0 % 3 8 , 6 4 7 4 . 1 8 8 , 8 3 8 , 6 4 7 4 . 1 8 8 , 8 3 8 , 6 4 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8

F E C O V I 1 3 , 0 % 3 8 , 6 4 9 6 . 4 4 5 , 4 3 8 , 6 4 9 6 . 4 4 5 , 4 3 5 , 4 2 8 8 . 4 0 8 , 3 9 6 . 4 4 5 , 4 9 6 . 4 4 5 , 4 8 8 . 4 0 8 , 3

C o s t o t o t a l ( U R ) 7 5 1 . 8 7 9 , 9 7 3 0 . 2 4 1 , 5 7 1 4 . 7 8 5 , 5 7 3 2 . 5 3 4 , 9 7 1 0 . 8 9 6 , 5 6 9 5 . 4 4 0 , 5

V a l o r d e T a s a c i ó n

F U C V A M – F r a n j a 1 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 5 2 . 1 1 0 , 0 5 2 . 1 1 0 , 0 5 2 . 1 1 0 , 0 5 2 . 1 1 0 , 0 5 2 . 1 1 0 , 0 5 2 . 1 1 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 3 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0

B P S 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2

F E C O V I 1 1 1 . 6 0 0 , 0 1 1 1 . 6 0 0 , 0 1 1 1 . 6 0 0 , 0 1 1 1 . 6 0 0 , 0 1 1 1 . 6 0 0 , 0 1 1 1 . 6 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 1 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0 3 7 . 9 5 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 4 6 . 3 2 0 , 0 4 6 . 3 2 0 , 0 4 6 . 3 2 0 , 0 4 6 . 3 2 0 , 0 4 6 . 3 2 0 , 0 4 6 . 3 2 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 3 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0 7 5 . 6 8 1 , 0

B P S 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8

F E C O V I 1 2 0 . 9 0 0 , 0 1 2 0 . 9 0 0 , 0 1 2 0 . 9 0 0 , 0 1 2 0 . 9 0 0 , 0 1 2 0 . 9 0 0 , 0 1 2 0 . 9 0 0 , 0

T o t a l ( U R ) 7 1 2 . 7 5 2 , 0 7 1 2 . 7 5 2 , 0 7 1 2 . 7 5 2 , 0 7 1 2 . 7 5 2 , 0 7 1 2 . 7 5 2 , 0 7 1 2 . 7 5 2 , 0


F U C V A M – F r a n j a 1 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 4 4 . 2 9 3 , 5 4 4 . 2 9 3 , 5 4 4 . 2 9 3 , 5 4 4 . 2 9 3 , 5 4 4 . 2 9 3 , 5 4 4 . 2 9 3 , 5

F U C V A M – F r a n j a 3 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5

B P S 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2 8 0 . 3 7 1 , 2

F E C O V I 9 4 . 8 6 0 , 0 9 4 . 8 6 0 , 0 9 4 . 8 6 0 , 0 9 4 . 8 6 0 , 0 9 4 . 8 6 0 , 0 9 4 . 8 6 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 1 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0 3 4 . 5 0 0 , 0

F U C V A M – F r a n j a 2 3 9 . 3 7 2 , 0 3 9 . 3 7 2 , 0 3 9 . 3 7 2 , 0 3 9 . 3 7 2 , 0 3 9 . 3 7 2 , 0 3 9 . 3 7 2 , 0

F U C V A M – F r a n j a 3 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5 6 4 . 3 2 7 , 5

B P S 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8 7 4 . 1 8 8 , 8

F E C O V I 1 0 2 . 7 6 5 , 0 1 0 2 . 7 6 5 , 0 1 0 2 . 7 6 5 , 0 1 0 2 . 7 6 5 , 0 1 0 2 . 7 6 5 , 0 1 0 2 . 7 6 5 , 0

T o t a l ( U R ) 6 3 3 . 5 0 5 , 5 6 3 3 . 5 0 5 , 5 6 3 3 . 5 0 5 , 5 6 3 3 . 5 0 5 , 5 6 3 3 . 5 0 5 , 5 6 3 3 . 5 0 5 , 5

I n d i c a d o r e s s e l e c c i o n a d o sC o s t o t o t a l ( U $ S ) 5 . 8 3 0 . 0 2 9 5 . 6 6 2 . 2 4 7 5 . 5 4 2 . 4 0 2 5 . 6 8 0 . 0 2 9 5 . 5 1 2 . 2 4 7 5 . 3 9 2 . 4 0 2

C o s t o t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) 1 9 . 4 3 3 1 8 . 8 7 4 1 8 . 4 7 5 1 8 . 9 3 3 1 8 . 3 7 4 1 7 . 9 7 5

T e r r e n o / C t o s . t o t a l e s ( % ) 1 0 , 3 % 1 0 , 6 % 1 0 , 8 % 7 , 9 % 8 , 2 % 8 , 3 %

V i v i e n d a s / C t o s . t o t a l e s ( % ) 8 9 , 7 % 8 9 , 4 % 8 9 , 2 % 9 2 , 1 % 9 1 , 8 % 9 1 , 7 %

P e s o t e r r e n o p o r v i v i e n d a ( U $ S ) 2 . 0 0 0 2 . 0 0 0 2 . 0 0 0 1 . 5 0 0 1 . 5 0 0 1 . 5 0 0


P r é s t a m o + S u b s i d i o t o t a l ( U $ S ) 4 . 9 1 2 . 1 6 2 4 . 9 1 2 . 1 6 2 4 . 9 1 2 . 1 6 2 4 . 9 1 2 . 1 6 2 4 . 9 1 2 . 1 6 2 4 . 9 1 2 . 1 6 2

A p o r t e p r o p i o ( U $ S ) 6 1 4 . 4 7 2 6 1 4 . 4 7 2 6 1 4 . 4 7 2 6 1 4 . 4 7 2 6 1 4 . 4 7 2 6 1 4 . 4 7 2

V a l o r d e T a s a c i ó n - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 3 0 3 . 3 9 5 - 1 3 5 . 6 1 2 - 1 5 . 7 6 7 - 1 5 3 . 3 9 5 1 4 . 3 8 8 1 3 4 . 2 3 3 V a l . T a s . - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 1 . 0 1 1 - 4 5 2 - 5 3 - 5 1 1 4 8 4 4 7

( P r é s t a m o + S u b s i d i o ) - C t o . t o t a l ( U $ S ) - 9 1 7 . 8 6 8 - 7 5 0 . 0 8 5 - 6 3 0 . 2 4 0 - 7 6 7 . 8 6 8 - 6 0 0 . 0 8 5 - 4 8 0 . 2 4 0 ( P m o . + S u b . ) - C t o . t o t a l p o r v i v i e n d a ( U $ S ) - 3 . 0 6 0 - 2 . 5 0 0 - 2 . 1 0 1 - 2 . 5 6 0 - 2 . 0 0 0 - 1 . 6 0 1

P R E D I O N R O . 3 - E X S U D Y L E V E R

C a s o 1

9 , 0 %

1 0 , 0 %

1 3 , 0 %

9 , 0 %

8 , 0 %

1 0 , 0 %

1 0 , 0 %

1 2 , 0 %

9 , 0 %

9 , 0 %

9 , 0 %

1 0 , 0 %

1 3 , 0 %

1 0 , 0 %

1 0 , 0 %

1 2 , 0 %

8 , 0 %

9 , 0 %

1 0 , 0 %

1 0 , 0 %


75

Ahorro en inversión en infraestructura en predios testigos en relación a emprendimientos para extender ciudad A este respecto, para efectuar la comparación se tomaron los costos de infraestructura que surgen del Programa de Regularización de Asentamientos Irregulares (PIAI-IMM) y que incluyen únicamente intervenciones en el área del asentamiento, sin intervenir en los predios en materia de vialidad, agua potable, saneamiento, drenaje de pluviales, energía eléctrica, alumbrado público y obras de mitigación ambiental (limpieza de cañadas, etc.). El promedio resultante es del orden de U$S 1.400 por cada lote de 170m2. En los cuadros siguientes figuran las estimaciones del ahorro de inversión en infraestructura en los predios testigos en relación a los costos del programa PÍAI. Los mismos, a los efectos de su conmparación, se realizaron considerando los metros cuadrados de los predios y no la cantidad de vivienda. Estos datos de ahorro en infraestructura, surgen de hacer una extrapolación de lo invertido en infraestructura por lote, en los programas de Regularización de Asentamientos Irregulares, y llevarlo a costo por m2. Además se debe considerar que la densidad considerada en los asentamientos, es de 1 vivienda por lote de 120m2, mientras que la densidad promedio propuesta para los predios testigo, es de 2 viviendas cada 100m2 de predio.

Nro.de lotes Lote prom.(m2) Cto.infraest. (UR) Cto.infraest.(U$S)

Asentamiento 1 171 191 25.501,5 197.737

Asentamiento 2 62 147 15.771,7 122.293

Promedio 116,5 169 20.636,6 160.015

Promedio por lote 1 169 177,1 1.374

Fuente: PIAI - IMMNotas:

(1) Los datos originales en pesos se re-agruparon, y se transformaron a UR y U$S utilizando el valor

promedio 2003 del período enero-octubre para cada uno de los mencionados indicadores.

(3) Los costos de infraestructura incluyen impuestos (COFIS e IVA) y leyes sociales. Asimismo, se

incluyen en este concepto, gastos tales como implantación de obra, vialidad, agua potable, saneamiento,

drenaje pluvial, energía eléctrica, alumbrado público y obras de mitigación social.

Cuadro Nº1 - Costos de infraestructura en asentamientos irregurales (CIAI)

Sup.predio (m2) Infraest.(UR) Infraest. (U$S)

17986 18.852,1 146.178

14951 15.670,9 121.512

14951 15.670,9 121.512

6586 6.903,1 53.527

Fuente: Elaboración propia en base a datos PIAI-IMM

Predio "T.2" - Caso 2




Cuadro Nº2 - Valoración infraestructura de predios testigos

LAMINADORA

EX -IASA

EX -SUDY


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Los datos anteriores, no incluyen los costos de infraestructura en circunstacncias de extender ciudad. En este último caso y según datos de UTE, OSE e IMM87, las inversiones públicas requeridas para el acondicionamiento convencional de cada nueva manzana, en materia de dotación de agua potable, saneamiento con conexión a red, energía eléctrica, alumbrado público y vialidad, oscilan entre 18 y 24 dólares por metro cuadrado, es decir, oscilan entre 180.000 a 240.000 dólares por hectárea. En el siguiente cuadro figuran las estimaciones del ahorro de inversión en infraestructura en los predios testigos en relación a esta hipótesis de trabajo. Los datos, surgen de hacer una extrapolación de los requerimientos de inversión y llevarlo a costo por m2. Cabe aclarar que la densidad habitacional promedio considerada en nuevos asentamientos, es de 0.5 vivienda por cada 100 m2 de lote por lo que los costos de infraestructura a su vez, inciden fuertemente en el precio de cada vivienda.

Predio Superficie Predios en m2 Ahorro en Infraestructura en dólares

Laminadora Predio “T.1” 17.986 Entre 324.000 y 432.000

Ex IASA Predio “T.2” 14.951 Entre 269.000 y 359.000

Ex SUDY Predio “T.3” 6.586 Entre 119.000 y 158.000

En el cuadro que sigue, resalta la incidencia en cada caso considerado, del monto de ahorro en infraestructura en el precio del terreno. Constituye una ventaja comparativa que sumada al alto coeficiente de utilización habitacional de los predios (2 viviendas cada 100 m2), permite absorver el precio del suelo en el precio de cada vivienda dentro de los márgenes admitidos por los organismos financieros (hasta el 15% del precio total).

Predio Testigo

Superficie (m2)

Ahorro en infraestructura

(U$S)

Costo del predio

(U$S)

% de ahorro en el costo del predio, por

infraestruct. Laminadora

17.986

Entre 324.000 y

432.000

180.000,00

Entre 180 y 240

Ex –IASA

14.951

Entre 269.000 y 359.000

746.000,00

Entre 36 y 48

Ex –SUDY

6.586

Entre 119.000 y 158.000

600.000,00

Entre 20 y 26

Sumado a los ahorros de inversión anteriores, a la hora de comparar costos para la ciudad y sus habitantes, se deben agregar aquellas inversiones que demandan la necesaria dotación en las nuevas áreas, de servicios públicos de educación, salud, seguridad y transporte. Síntesis del estudio de viabilidad económica y financiera En materia habitacional, en base a los supuestos y perfiles alternativos de la oferta de vivienda, el estudio de factibilidad permitió determinar los costos totales de las viviendas –de construcción, suelo e indirectos-, en cada predio testigo y sobre todo permitió concluir acerca de sus niveles de adecuación a los valores de tasación y préstamos que otorgan los organismos públicos de financiamiento. En este caso, el MVOTMA y el BPS. Más precisamente, con respecto a los costos de las viviendas, se estimaron y analizaron los mismos contemplando distintas situaciones constructivas. Por un lado, se supuso la construcción de todas las viviendas “completas”, incluyendo sus acabados o terminaciones, salvo los casos de las viviendas de

87 Datos citados en Martínez, Edgardo: “Urbanización Precaria del Suelo Metropolitano”. ITU, Facultad de Arquitectura, Universidad de la República, Uruguay. Ponencia presentada al Seminario de Arquitectura Latinoamericana realizado en Montevideo en agosto 2003


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tipo “evolutiva”, para familias con ingresos inferiores a las 30UR mensuales. En el cuadro adjunto, esta alternativa figura como caso “A1”. Por el otro lado, se supuso, la construcción de las viviendas sin contemplar terminaciones, excepto el de las viviendas para pasivos del BPS que se entregarían totalmente acabadas (caso “A3). El ejercicio permitió constatar que la diferencia entre los montos de inversión requeridos por ambas alternativas, era realmente poco significativa. En efecto, el segundo caso terminó significando un abatimiento de los costos que no supera el 5% del total de la primera alternativa, por lo que se pudo concluir en principio, acerca de la conveniencia de generar una oferta de vivienda acabada siempre y cuando esta última, se ajustara a los valores de tasación y préstamos de los organismos financieros intervinientes. Precisamente, en esta última dirección el estudio permitió verificar que los costos de construcción (según los supuestos de partida), eran entre un 0,2 y un 5% mayores a los valores de tasación y préstamos que otorga el MVOTMA y por lo tanto nada significativos para comprometer la viabilidad económico-financiera de los emprendimientos. El desajuste señalado, resulta a su vez menos relevante, si se considera que tradicionalmente las cooperativas de vivienda –operadores principales de los emprendimientos-, construyen ajustándose a los fondos que obtienen del MVOTMA, abatiendo costos de tasación a través de la autogestión y en el caso de la ayuda mutua, a través además, del aporte de horas trabajadas que puede llegar a ser superior al considerado en el estudio. Respecto a la autogestión, cabe aclarar además que en el caso de las cooperativas de ahorro previo, no se consideró el abaratamiento que se da por este concepto, el que puede alcanzar entre un 10 y un 15%. El análisis de la incidencia del costo del suelo en el costo total de la vivienda, demostró que la misma no sobrepasa el 15% como tope máximo aceptado en el circuito financiero de vivienda de interés social, salvo en el caso del predio testigo “EX –IASA”, en la alternativa en la que sólo se realiza reciclaje. Aquí este porcentaje asciende al 18,5%, lo que permitió concluir acerca de la conveniencia de aumentar la densidad habitacional en este tipo de situaciones como forma de amortizar los costos de la adquisición del “predio/finca”, dentro de los parámetros aceptados. Por otro lado, si bien se constató que la diferencia de costos de vivienda entre los casos de 100% obra nueva y los de obra nueva y reciclaje, no excede el 5%, el aprovechamiento de la estructura existente, es económicamente viable.

Valores de Tasación Propuestos por el MVOTMA PREDIO

TESTIGO

Nº de viviendas

Costo del predio/ Finca (U$S)

Caso A1: Costo total

por viv. en U$S

%: Costo del suelo-

finca /Costo total

Caso A3: Costo total por viv. en U$S

LAMINADORA 450

180.000

18.600

2%

17.700

EX- IASA reciclaje y obra nueva

300

747.000

19.500

13%

18.600

EX- IASA solo reciclaje

200

747.000

19.500

18,5%

18.600

EX –SUDY LEVER 300

600.000

19.400

10,5%

18.500

En relación a las áreas destinadas a la producción dentro del predio, se consideraron dos posibilidades de financiamiento. Una de ellas, incorporando los espacios para la producción en el paquete de compra de la totalidad de la superficie del terreno disponible. La otra, generando una oferta independiente sobre la parte del predio destinada a estos efectos.


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Del análisis de estas dos situaciones, surgió claramente la conveniencia de la primera opción ya que la diferencia de afectación del costo del predio en el total de la inversión entre las dos opciones, en promedio no sobrepasaba el 3%. Dicho de otro modo, no hay una diferencia significativa entre adquirir el total del predio (incluidas las áreas para producción -caso A1-) o sólo el 75% para destinarlo a vivienda (caso B1).88. Otra apreciación, se relaciona con la entidad del total de inversión 89que implican estas acciones en predios vacantes industriales. Dado el tamaño de los predios y la densidad propuesta, las mismas son de un monto significativo. De ahí la importancia de la incorporación de este tipo de áreas vacantes industriales, en las Carteras de Tierras y Fincas de la IMM y el MVOTMA, ya que esto permitiría realizar las obras por etapas y en forma más accesible a las posibilidades operativas y de gestión de los emprendedores públicos, particulares o movimiento cooperativo. Sumado a las anteriores consideraciones, programas de acción concertada en la ciudad consolidada como los que se proponen, permiten abatimientos sensibles de costos por el aprovechamiento de la infraestructura y servicios existentes, y ganancias relacionadas la integración social y con el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes. En base a datos de UTE, OSE e IMM90, las inversiones públicas requeridas para el acondicionamiento convencional de cada nueva manzana en circunstancias de extender ciudad, en materia de dotación de agua potable, saneamiento con conexión a red, energía eléctrica, alumbrado público y vialidad, oscilan entre 180.000 a 240.000 dólares por hectárea. En el siguiente cuadro figuran las estimaciones del ahorro de inversión en infraestructura en los predios testigos en relación a los costos. Predio Superficie Predios en

m2 Ahorro en Infraestructura en dólares

Laminadora Predio “T.1” 17.986 Entre 324.000 y 432.000

Ex IASA Predio “T.2” 14.951 Entre 269.000 y 359.000

Ex SUDY….Predio “T.3” 6.586 Entre 119.000 y 158.000

5. HACIA LA REAPROPIACION SOCIAL DE LA CIUDAD CONSOLIDADA. A MANERA DE CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Los resultados preliminares de la aplicación del modelo en las “áreas y vacíos testigos” permiten concluir fehacientemente acerca de la conveniencia de actuar sobre ellos para contribuir a los procesos de revitalización físico-espacial, social y económica de la ciudad consolidada. El tipo de oferta y la modalidad operativa y de gestión, posibilita el pleno aprovechamiento del entramado social, de la infraestructura y servicios existentes, y condiciones de habitabilidad y de inserción laboral, superiores a las de los procesos de extensión de ciudad, que demandan mayores costos directos en infraestructura, servicios (educativos, de salud, seguridad, etc.), movilidad, e indirectos como los costos intangibles relacionados con el mejoramiento de la calidad de vida de las personas y la integración social.

88 LAMINADORA: 1%; EX- IASA 300 viv.: A1= 3,5%, B1= 3%; EX- IASA 200 viv.: A1= 5,5%, B1= 5%; EX –SUDY LEVER: A1= 3%, B1=2,5% 89 En los predios testigos, las inversiones oscilan entre 5.500.000 y 8.500.000 dólares. 90 Datos citados en Martínez, Edgardo: “Urbanización Precaria del Suelo Metropolitano”. ITU, Facultad de Arquitectura, Universidad de la República, Uruguay. Ponencia presentada al Seminario de Arquitectura Latinoamericana realizado en Montevideo en agosto 2003


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Por lo mismo, las áreas vacantes industriales hoy más que nunca, deben repensarse como uno de los elementos claves para enfrentar el desafío de la reapropiación social de la ciudad consolidada, en el entendido de que no es esperable que se de un proceso significativo de relocalización de la actividad manufacturera en los vacíos actuales, según los resultados de una apreciación sobre el comportamiento de la actividad en relación a Montevideo y al País, en el marco de una caracterización del contexto macro económico durante los últimos años. Por lo anterior, sentadas las bases firmes que habilitan a pensar a los vacíos como áreas de oportunidad se estima oportuno y conveniente efectuar las siguientes recomendaciones: 1. impulsar la puesta en marcha de “programas de acciones coordinadas público-privadas” en

porciones del territorio de la ciudad de fuerte concentración de vacíos y sujetos a importantes procesos de degradación urbana, ambiental y socio-económica.

2. formular los programas sobre la base de concebir los vacíos como elementos que sirvan para la

estructuración y conformación de esos fragmentos, así como también, para apuntalar el desarrollo de programas de vivienda y para la definición de políticas de reactivación de las actividades productivas.

3. fortalecer el estudio de factibilidad de uso de los vacíos y terrenos a reutilizar mediante

herramientas de evaluación ambiental que determinen las condiciones del sitio y su aptitud de uso desde el punto de vista ambiental. Promover además la implementación de “permisos de relleno” que tengan en cuenta las características del sitio y del material empleado así como las consecuencias del proceso, (en su caso, destino del material extraído), como una forma de evitar la generación de nuevos pasivos ambientales.

4. destacar la conveniencia de incorporar este tipo de áreas vacantes, en las Carteras de Tierras y

Fincas de la IMM y el MVOTMA. La existencia de este tipo de Carteras, facilitaría la etapabilidad y direccionalidad de emprendimientos, tanto habitacionales como productivos, que por sus características, (gran porte constructivo y de inversión) e importancia estratégica para la ciudad, son extremadamente complejos de gestionar.

5. asegurar el compromiso y acción concertada de las instituciones y/o organizaciones privadas y

sociales y el de las instituciones públicas con competencia en el tema y poner a disposición de las mismas, todas las herramientas y recursos para cumplir con los objetivos planteados.

6. adoptar instrumentos idóneos de ordenación y gestión. A este último respecto, sin perjuicio de

mantener una apertura a otros enfoques, resultan operativos los que se definen en el plan de ordenamiento territorial de Montevideo (Plan Montevideo) como “áreas de promoción”, “unidades de actuación” y “proyectos de detalle.

7. considerar a las denominadas “áreas de promoción” como una zona de usos mixtos, donde

conviven actividades de vivienda, trabajo y producción, y donde se debe preservar y alentar la diversidad social de su población. Y también definir como prioritarias para la intervención, las Unidades de Actuación establecidas en el Area de Promoción, donde se promoverá la rehabilitación residencial y eventual refuncionalización productiva, como punto de partida para extender las actuaciones a toda el Area.

8. posibilitar también, la generación y promoción de procesos de refuncionalización de los vacíos

industriales que sean continuos y sostenidos en el tiempo como forma de generar certezas tanto en la población como en los posibles inversores, y establecer claramente que el énfasis de las intervenciones estará centrado en el hábitat, el cual abarca tanto a las operaciones edilicias como a las calidades del espacio público que las contiene y estructura, y a los servicios.

9. más específicamente, la implementación de programas de esta naturaleza deberá contemplar la

generación de acciones socio-habitacionales orientadas a los sectores residentes de menores


80

recursos y/o vulnerables, programáticamente incorporadas a ofertas habitacionales para otro nivel de ingresos. Además, deberá contemplar la generación de oferta habitacional con destino a renta destinadas a sectores medios y medio-bajos y, la dotación de equipamiento social barrial para la atención de los grupos vulnerables (hogares diurnos para niños y adultos mayores, servicios de salud, apoyo escolar y escuelas técnicas para adultos).

10. promover la concreción de una experiencia piloto que permita poner a prueba los objetivos,

supuestos básicos, lineamientos de acción e instrumentos, planteados más arriba. La actuación urbano, productiva y habitacional, depende fundamentalmente de la voluntad política de los organismos públicos competentes para redireccionar recursos e innovar en la materia.

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