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CHARLA SOBRE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN CENTROS COMERCIALES Y CONJUNTOS MIXTOS. I. FORMULACIONES LEGALES EN COLOMBIA: 1. FORMULACION EN LA LEY 182 DE 1948: Está contenida en los artículos 4º, 5º y 20, que establecieron:

Artículo 4°- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio.

Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.

Artículo 5°- Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.

El dueño o dueños del piso bajo y del subsuelo quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos de ellos.

Las cuotas de impuestos o tasas serán pagadas directamente por cada propietario, como si se tratase de predios aislados.

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Artículo 20°- Para los efectos de esta ley se tendrá como valor de cada piso o departamento el que los propietarios le asignen unánimemente, o a falta de acuerdo, el que determine el respectivo catastro municipal.

Posteriormente, once años después se expide el Decreto 1335 de 1959, reglamentario de la Ley 182 de 1948, que en lo referente a los coeficientes de copropiedad establece:

Artículo 4°.- En el reglamento de copropiedad deberá especificarse lo siguiente:

(…)

5. Determinación de la proporción con que cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de las primas de los seguros.

En el reglamento se expresará que las cuotas proporcionales de que trata este numeral serán señaladas en relación con el valor inicial de cada piso o departamento, salvo que los propietarios unánimemente determinaren una forma distinta de contribución.

Posteriormente se expidió el Decreto 107 de 1983, que en el literal f) del artículo 4º, estableció:

ARTICULO 4º: En el reglamento de copropiedad deberá especificarse lo siguiente:

….

"f) Determinación de la proporción con que cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la

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administración, conservación y reparación de los bienes Comunes; así como el pago de las primas de seguros.

"En el reglamento se expresará que las cuotas proporcionales de que trata este literal serán señaladas con relación al coeficiente de propiedad, determinado por el cuociente resultante de dividir el área privada del edificio".

El Consejo de Estado declaró la nulidad de esta disposición por modificar evidentemente la Ley objeto de reglamentación.

El literal f) del Decreto 107 de 1983, fue el causante del surgimiento de la figura conocida como “bienes comunes de uso exclusivo”, referida particularmente a las áreas de terraza de apartamentos.

2. Formulación en la Ley 16 de 1985:

En esta Ley no se hizo ninguna formulación diferente a la contenida en la Ley 182 de 1948 en lo relativo a los coeficientes de copropiedad.

3. Formulación en el Decreto Reglamentario 1365 de 1986:

Con motivo de la expedición de la Ley 16 de 1985 que como caso prácticamente único coexistía con la Ley 182 de 1948, se produjo el Decreto Reglamentario Nª 1365 de 1986, que es quizá el estatuto mejor logrado sobre la propiedad horizontal, a pesar de su carácter de reglamentario.

En este Decreto, se estableció lo siguiente:

“Art. 5o.- Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se

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eleve a escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo 2o. del presente decreto y el reglamento de administración de la propiedad horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente:” (…) “13. Determinación de los coeficientes de copropiedad, o porcentajes de participación en la persona jurídica, según se sometan al régimen de la Ley 182 de 1948 o al de la Ley 16 de 1985, para cada una de las unidades de dominio privado. Art. 13.- La determinación de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación en la persona jurídica, en su caso, se hará teniendo en cuenta que el valor de las unidades privadas, deberá fijarse considerando el área de la misma, el estimativo de utilización de los bienes de uso común y los demás factores de evaluación que incidan en el valor de la unidad.

Tales coeficientes, o porcentajes de participación así determinados, servirán de base para fijar el monto de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus propietarios para contribuir a las expensas necesarias a la administración, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común. Todas y cada una de las unidades de dominio privado deberán tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de participación, en su caso.

4. Formulación en la Ley 675 de 2001

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Citamos el texto de los artículos de la Ley 675 de 2001 sobre los coeficientes de copropiedad, así:

ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: (…) Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente. Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente. Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente. Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o

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conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Módulos de contribución: Indices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto. Area privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. Area privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

(…)

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la

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etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional. Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional. En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo. Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

CAPITULO VII. DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. <Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional

- Numeral 2. declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522-02 de 10 de julio

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de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime Córdoba Triviño.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento. <Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional

- Numeral 3. declarado EXEQUIBLE, únicamente por el cargo analizado por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-782-04 de 18 de agosto de 2004, Magistrado Ponente Dr. Rodrigo Uprimny Yepes.

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación. ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS

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COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad. PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular. ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

<Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional

- La Corte Constitucional se declaró INHIBIDA de fallar sobre el aparte subrayado por ineptitud de la demanda, mediante Sentencia C-176-04 de 2 de marzo de 2004, Magistrado Ponente Dr. Clara Inés Vargas Hernández.

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien

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común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización. Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. <Inciso CONDICIONALMENTE exequible> Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

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<Jurisprudencia Vigencia>

Corte Constitucional

- Inciso 2o. declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522-02 de 10 de julio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime Córdoba Triviño, 'en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia'.

SENTENCIAS C 522 DE 2002 Y C 782 DE 2004 SOBRE REGULACION LEGAL DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

1. Sentencia C 522 de 2002, Revisión de constitucionalidad de los artículos 3º, 25 y 37 (parciales) de la Ley 675 de 2001.

2. Sentencia C 782 DE 2004, Revisiòn de

constitucionalidad de los artículos 3º y 25, numeral 3º de la Ley 675 de 2001.

EXTRACTOS DE LAS CONSIDERACIONES ESENCIALES DE LA CORTE EN LAS 2 SENTENCIAS MENCIONADAS: 1. En la Sentencia C 522 de 2002 “De los argumentos expuestos corresponde a la Corte Constitucional establecer si las normas de propiedad

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horizontal que definen derechos y deberes de los copropietarios con base en el criterio de coeficiente de propiedad establecen una discriminación que vulnera el derecho a la igualdad, al debido proceso, a la participación ciudadana y a la vigencia de un orden justo y democrático.”

“Los cargos de inconstitucionalidad formulados a las normas demandadas por incumplir con el principio de una persona un voto se inscriben dentro del carácter universal y expansivo de la democracia que reclama garantías de participación en órbitas distintas a las estrictamente políticas. Sin embargo, no es posible concluir que de la profundización de la democracia se siga la desaparición de la diferencia existente entre el ámbito político y la esfera social. La homologación sin límites de lo público y lo privado lleva a una progresiva instalación de un régimen de mayorías en el que sucumben fácilmente los derechos de las personas. La tensión entre la igualdad y la libertad no se resuelve de manera inflexible y absoluta a favor del igualitarismo. La expansión de la democracia política a la esfera social no es un proceso que pretenda borrar las fronteras entre lo público y lo privado sino que cumple el propósito de equilibrar las diferentes formas de poder existentes en una sociedad.” “La fuerza expansiva de la democracia y la relación estrecha que existe entre los principios de igualdad y participación democrática y la regla de una persona un voto no significa, que en todos los campos y en todas las esferas de la vida social deba adoptarse esa norma como criterio para adoptar las decisiones colectivas. La Constitución no proscribe toda forma de voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas son legítimos. Así, en particular, la Carta no ordena que toda organización o asociación deba ser democrática pues explícita o implícitamente admite que existan asociaciones que no tienen por qué adoptar principios de funcionamiento ni un tipo de organización democráticos. Es obvio entonces que esas entidades

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pueden acoger criterios de decisión que se aparten de la regla “una persona un voto”.” “La Constitución Política reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto (artículo 58 superior). Los límites que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del interés social utilidad pública. Así, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicción con la propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre el interés particular.”

“En este punto, es claro que el orden constitucional reconoce la propiedad privada y sólo condiciona su ejercicio de dominio y disposición por motivos de interés y utilidad pública en consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Política frente al tema, hace parte de la cláusula general de competencia atribuida al cuerpo colegiado para que, en ejercicio de la deliberación democrática, establezca las reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo de la vida en sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se encuentra frente a un aspecto en donde la intensidad del control se define dentro del marco constituido por la protección del interés social y la utilidad pública y por la facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del derecho de propiedad privada.”

“Conforme a lo expuesto, el legislador se encuentra facultado para elegir el criterio conforme al cual se rigen las relaciones de las personas que adquieren la condición de copropietarios y para ello, eligió el coeficiente de propiedad. El primer interrogante que surge se relaciona con la necesidad de establecer si este criterio del coeficiente de propiedad horizontal por medio del cual se definen los derechos y obligaciones de los copropietarios de la comunidad producto de la propiedad horizontal, es un

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criterio que atenta contra el interés general y la utilidad pública.” “La Ley 675 de 2001 que reglamenta el régimen de la propiedad horizontal define en su artículo 1º el objeto de la norma así:” “La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada, propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.” “Del objeto de la ley y del contenido de las normas demandadas es posible concluir que el tema tratado en el presente estudio no tiene una vinculación directa con el interés social o la utilidad pública porque el asunto en cuestión, se relaciona especialmente con la definición de las relaciones internas de la asociación de copropietarios y no, de las relaciones de la asociación con los bienes públicos, como si ocurre cuando la norma hace referencia a la construcción de unidades inmobiliarias cerradas que afectan el uso del espacio público, allí si existe una clara vinculación entre el reconocimiento del derecho de propiedad y la necesidad de condicionar su ejercicio al respeto del interés general 1. En tal sentido, los límites impuestos a la propiedad por la Constitución Política no representan para el caso, de la definición de las relaciones internas de la copropiedad, una obligatoriedad expresa y directa en consecuencia, no se puede concluir que el criterio del coeficiente de propiedad para definir los derechos y deberes de los copropietarios es contrario al mandato constitucional porque el interés general al que se refiere la Carta Política no hace alusión al interés de la

1 Al respecto se puede consultar la Sentencia C-265 de 2002.

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generalidad de los copropietarios sino al interés de la sociedad colombiana.” “Por lo tanto, en el juicio de constitucionalidad que se realiza a las normas demandadas, no es posible controlar el criterio elegido por el legislador bajo la regla el interés general prima sobre el particular porque los asuntos tratados son diferentes: uno es la relación interna de la asociación de copropietarios y otros, son los vínculos que pueden surgir entre la asociación de copropietarios y el interés general.” “De este modo, fuerza concluir en principio que el legislador en uso de la cláusula general de competencia de hacer la ley, eligió como criterio el coeficiente de propiedad para definir las relaciones en las asociaciones de copropietarios de unidades inmuebles independientes que comparten la propiedad de bienes necesarios para el uso de cada unidad y ello, no es inconstitucional porque no se revela contrario al interés general.” “En principio el uso del coeficiente de propiedad para definir el valor del voto en las asambleas de copropietarios es un criterio que responde a los atributos de dominio y disposición de la propiedad privada de conformidad con el equilibrio entre los derechos y deberes de los copropietarios, en donde el coeficiente de propiedad define las cuotas partes de las responsabilidades económicas de los recursos necesarios para el sostenimiento de los bienes comunes y pago de servicios públicos domiciliarios y así, quien posee el mayor coeficiente correlativamente paga la mayor cuota de sostenimiento. Sin embargo, surge la duda de si la regla del equilibrio entre derechos y deberes se debe aplicar en todas las decisiones que se toman en las asambleas de copropietarios y si allí, el criterio del coeficiente de propiedad es una medida racional, justa y proporcional.”

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“De este modo, el estudio de constitucionalidad de las normas demandadas requiere definir si el criterio elegido por el legislador para determinar el voto en las asambleas de copropietarios en el régimen de propiedad horizontal puede ajustarse en alguna forma al principio de la democracia sin desconocer las características básicas de la propiedad privada y el equilibrio económico entre derechos y deberes de los copropietarios para ello la Corte Constitucional debe responder los siguientes interrogantes:

“¿Es posible definir el alcance de la condición universal y expansiva de la democracia en el régimen de propiedad horizontal sin desconocer la cláusula general de competencia que posee el Congreso para legislar? Y ¿Posee la Constitución Política normas que permitan definir las reglas en materia de participación que debe garantizar el régimen de propiedad horizontal? Si la respuesta es afirmativa ¿cuáles serían esas reglas?”

“La fuerza universal y expansiva de la democracia no es un postulado que pueda desconocerse en ningún tipo de relación social en las que los vínculos de poder deriven en franca expresión de la posición de preferencia o dominación de un grupo de personas sobre otras. Las relaciones políticas, laborales y sociales en las que ciertos grupos o personas en razón a su condición de preeminencia en la posición jurídica o social que les brinda un mayor poder de disposición sobre los demás miembros, son relaciones que requieren de mecanismos que permitan debatir, exponer y reivindicar derechos de las personas que se encuentran en la posición más débil. Este principio constitucional derivado del reconocimiento, sin discriminación alguna, de la primacía de los derechos inalienables de la persona (artículo 5° superior) permite que en el presente caso se advierta que el coeficiente de propiedad en forma clara

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representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades económicas como son entre otras: la cuota de administración, el pago de los servicios públicos domiciliarios, las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes y los gastos para el mejoramiento de los espacios colectivos (previstas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001), decisiones en las que el coeficiente de propiedad horizontal debe funcionar como criterio para definir el voto porcentual de los participantes en la asamblea de copropietarios para mantener el equilibrio entre derechos y deberes. Pero ¿cuál sería la razón para que este mismo criterio opere en otro tipo de decisiones?” “Lo primero que debe distinguir la Corte Constitucional para responder el interrogante es si los destinatarios de la Ley 675 de 2001 son, sin distinción alguna, todos los propietarios de los bienes inmuebles que comparten la propiedad de bienes necesarios para el uso y disfrute del bien individual.” “En principio es posible afirmar que sí, el legislador al expedir la Ley 675 de 2001 dictó el régimen de propiedad horizontal sin embargo, en el artículo 3 de la mencionada norma se desarrolla una serie de definiciones en las cuales distingue entre edificio o conjunto de uso residencial y edificio o conjunto de uso comercial. La distinción de la ley resulta, para el caso, especialmente relevante porque frente al análisis constitucional son diferentes los derechos que se ven comprometidos en una relación de tipo comercial sujeta a la primacía de la autonomía privada y otra es, la relación que surge en una copropiedad de un inmueble destinado a la vivienda 2. Allí, el vínculo no es de tipo comercial o de una actividad con ánimo de lucro, sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las

2 Así lo había previsto el legislador cuando dictó la Ley 428 de 1998 por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal. En esta ley el Congreso de la República consagró la regla un voto por cada unidad privada que se posee, con el propósito de generar una nueva cultura urbana y fomentar la convivencia ciudadana.

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personas e incide en el goce efectivo de derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreación y el descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relación de preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en este tipo de copropiedad.”

“Esta Corporación, considera que al contener la Ley 675 de 2001 la distinción entre el tipo de edificaciones según la destinación -comercial o de habitación- es una diferencia que conforme a los principios constitucionales de la democracia y la primacía de los derechos de las personas más el mandato constitucional de que todos los colombianos tienen derecho a la vivienda digna (artículo 51 superior), son criterios que deben reflejarse en la definición de las formas de participación en las asambleas de los copropietarios en el régimen de propiedad horizontal, por ello:”

i. Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y con previa antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la concurrencia de todos los copropietarios e interesados.

ii. La metodología para el desarrollo de la asamblea debe garantizar la participación de todos los moradores del inmueble, el derecho a ser escuchado es una facultad que no está vinculada a la condición de propietario. Un aspecto diferente es el derecho al voto que se encuentra reservado a los propietarios pero el voto es la especie en tanto la participación es el género.

iii. Se debe distinguir en el momento de votar en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda las decisiones de tipo económico de las decisiones que no lo son, porque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual,

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es una garantía del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no representan una erogación económica, la regla será la de un propietario un voto.

La Corte Constitucional considera importante resaltar que en las asociaciones de copropietarios de bienes inmuebles destinados a la vivienda se toma múltiples decisiones que no responden a la regla económica del equilibrio entre derecho y deberes sino que se encuentran vinculados al diario vivir y que definen las reglas de la convivencia entre los habitantes de un conjunto residencial tales como: la tenencia de mascotas, el uso de los ascensores, y parques, reglas para el acceso a los apartamentos, personal autorizado para ingresar y circular, el ingreso del personal de servicios a domicilio, el horario para realizar trasteos, el uso del salón comunal etc. son decisiones que limitan los derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad o el derecho a la intimidad que no comprometen el patrimonio de los copropietarios y por ello, la votación no debe definirse a partir del coeficiente de propiedad sino de la participación de cada propietario en igualdad de condiciones: un voto por cada unidad privada.

De este modo es posible concluir que el coeficiente de propiedad se convierte en la forma óptima para medir de manera objetiva, proporcional y sobre todo específica las asignaciones porcentuales tanto de derechos y obligaciones de tipo económico como las enumeradas en el Capítulo V de la Ley 675 de 2001, cuando se trata de bienes inmuebles para vivienda, pero no puede considerarse como criterio para definir la participación los integrantes de una comunidad de copropietarios cuando se deben tomar todas las otras decisiones que pretenden reglamentar la vida colectiva, allí la regla debe ser un voto por cada unidad privada y de esta manera, armonizar el carácter expansivo de la democracia y la primacía de los derechos de las personas con el ejercicio del derecho de propiedad privada

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y sus atributos de dominio y disposición. La Corte Constitucional encuentra que si bien el legislador está facultado por la Carta Política para reglamentar el tema de la propiedad horizontal conforme a la cláusula general de competencia prevista en el artículo 150 superior, y que la medida persigue el fin constitucional de garantizar el goce efectivo de una forma de propiedad privada, también es cierto que el legislador extendió el criterio del voto porcentual a las diferentes formas de asociación de copropietarios de bienes inmuebles que comparten la propiedad de bines comunes que son necesarios para el uso y disfrute de cada unidad privada. La falta de distinción de la participación en las asambleas de inmuebles para vivienda e inmuebles comerciales lo lleva a extender en forma desproporcionada la protección del equilibrio económico entre derechos patrimoniales y deberes, a espacios en los que el mencionado equilibrio no es el fundamento de la relación, como las múltiples situaciones que se derivan de la vida colectiva en una edificación o conjunto residencial, en donde por el contrario, el mantener un voto porcentual se revela odioso y antidemocrático porque no existe argumento que justifica la preeminencia del mayor propietario en decisiones que afectan derechos fundamentales de las personas o definen las reglas para la convivencia.

En consecuencia, la Corte Constitucional declarará exequibles las normas demandadas pero frente al parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, establecerá el condicionamiento de exequibilidad en el entendido que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente del respectivo bien privado en relación con las asambleas de copropietarios los bienes inmuebles destinados a vivienda, sólo cuando se trate de decisiones de tipo económico, las demás se regirán por la regla un voto por cada unidad privada. Las decisiones de las asambleas de copropietarios de los inmuebles de tipo

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mixto (de vivienda y comerciales) deberán hacer la respectiva distinción al momento de votar para cumplir con el condicionamiento. 2. En la sentencia C 782 de 2004: Partes de la Ley objeto de la demanda: ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: (...) Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. (....) ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas

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comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.”

El actor considera que las normas demandadas violan los artículos 2°, 13, 51 Y 58 de la Constitución.

El demandante comienza por precisar que a primera vista las normas acusadas respetan el principio de igualdad, al establecer que un inmueble que hace parte de un conjunto cerrado residencial o mixto sujeto al régimen de propiedad horizontal debe contribuir a los gastos comunes de acuerdo al coeficiente de propiedad, que es calculado con base en el área de cada inmueble, pues parece razonable y proporcionado que aquel inmueble que tenga mayor área deba pagar una mayor cuota de administración. Sin embargo, según su parecer, un examen más atento muestra que la anterior impresión es equivocada, ya que las normas acusadas desconocen el principio de igualdad. La razón, explica el actor, es que las cuotas de administración se dirigen a cubrir los gastos que generan las áreas comunes en personal, aseo, y por otros motivos, como papelería e imprevistos. Y por ello, argumenta el demandante, las normas acusadas desconocen el principio de igualdad por cuanto "todos los residentes del conjunto sin importar el área de su inmueble gozan o disfrutan en igual proporción de los servicios comunes y de administración que se pagan con las expensas comunes a que están obligados .” según su criterio, los inmuebles de mayor existencia “no le causan necesariamente gastos adicionales al conjunto residencial en que se encuentran”, por lo que las normas acusadas son discriminatorias, ya que “la única razón justa para cobrar una mayor expensa a un inmueble de mayor área sería el hecho de que dichos inmuebles le generarán al conjunto mayores costos.” (Las subrayas son del texto original)

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Debido a lo anterior, el actor considera que las disposiciones acusadas implican que los propietarios de los inmuebles de mayor área deben subsidiar a los propietarios de los inmuebles de menor extensión, lo cual es injustificado porque todos reciben en igual proporción los mismos servicios comunes y de administración. Según su parecer, la regulación compatible con el principio de igualdad es que la ley señale que las cuotas por administración sean idénticas para todos los inmuebles, o eventualmente proporcionadas al gasto que cada inmueble ocasione a la administración, en caso de que uno o varios inmuebles le causen mayor consumo de servicios comunes y de administración a un conjunto residencial o mixto. Por el contrario, considera el demandante, la regulación acusada no sólo afecta el principio de igualdad sino que, además, atenta contra el derecho a la propiedad, pues los dueños de inmueble s de gran extensión deben pagar cuotas de administración excesivas, que desvalorizan la propiedad, pues dificultan su venta o arrendamiento

Por último, el demandante recuerda que la sentencia C-522 de 2002 mencionó que el coeficiente de copropiedad era el factor para determinar las expensas comunes o cuota de administración de un bien en propiedad horizontal, pero no existe cosa juzgada, pues dicha providencia no entró a "estudiar la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la norma que lo establece( articulo 25 numeral 3), pues esta no había sido demandada, partiéndose del hecho de su presunción de constitucionalidad.

Sobre estos aspectos, la Corte manifiesta en lo esencial:

La libertad de configuración del Legislador en materia de propiedad. 4- De conformidad con los artículos 1, 2°, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la

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propiedad privada, así como sus contenidos, transferencia y límites. El artículo 58 constitucional establece, en consecuencia, algunos parámetros concretos para determinar la garantía y configuración normativa de este derecho, como son el reconocimiento a la propiedad privada “con arreglo a las leyes civiles”, la afirmación de la protección de los derechos adquiridos en relación con ella, - en el tránsito legislativo-, y el reconocimiento a la función social y ecológica que tiene la propiedad, como características establecidas por el constituyente al uso, goce y disposición de este derecho. De allí que se pueda asegurar que la Carta reconoce y protege el derecho a la propiedad privada y sólo condiciona su ejercicio y disposición, principalmente, a motivos de utilidad pública3 o de interés social, asegurando en todo caso, ante la existencia de conflictos entre el interés general de la colectividad y el interés particular, la prevalencia del primero (CP art. 58). Con todo, aunque la ley pueda invocar el bienestar general para limitar los derechos de contenido patrimonial, cuando la limitación o extinción del derecho pueda ser valorada económicamente, el afectado deberá ser indemnizado4 conforme a la Carta, salvo en los eventos en que el acceso a la propiedad responda a las contravenciones señaladas en el artículo 34 constitucional, esto es, que el bien haya sido adquirido mediante enriquecimiento ilícito, en perjuicio del Tesoro Público o con grave deterioro de la moral social 5 . Bajo estos supuestos, al legislador le compete, atendiendo a estas disposiciones superiores, definir las características y modalidades de la propiedad, -intelectual, compartida, inmueble, etc.- y las "facultades, obligaciones, cargas y deberes que los propietarios y terceros pueden desarrollar y están, obligados a cumplir"6 con respecto a los bienes que ostentan y al tipo de propiedad que poseen, en cada caso específico. Puede decirse en consecuencia

3 Corte Constitucional C-522 de 2002 M.P. Jaime Córdoba Triviño 4 Corte Constitucional C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis 5 Corte Constitucional Sentencia C-374 de 1997 M.P. José Gregorio Hernández 6 Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis

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que la propiedad privada conlleva para el Estado un deber de regulación que atienda los intereses privados sin desconocer el interés social, y para los particulares un ejercicio que satisfaga o propenda por satisfacer el interés general7. 5- En ese orden de ideas, si bien la regulación de los derechos de propiedad tiene reserva de ley, eso no significa que la potestad reguladora del Congreso no es absoluta, en la medida en que le compete asegurar que el ejercicio de la propiedad sea posible y sus límites o exigencias sean razonables y respetuosas del núcleo esencial de este derecho. Bajo tales supuestos, es plenamente posible que el Legislador decidida estructurar el acceso a la propiedad privada, mediante mecanismos específicos que permitan su consolidación y ejercicio, acorde con las necesidades históricas. Tal potestad es propia de sus competencias constitucionales, por lo que sólo limitaciones desproporcionadas o irrazonables, o abiertamente contrarias a derechos fundamentales concretos, pueden ser consideradas reprochables, en vista del amplio margen de configuración del Congreso en materia económica y patrimonial. 6- Las consideraciones precedentes son plenamente aplicables a la llamada propiedad horizontal. En anterior oportunidad, esta Corte tuvo la ocasión de establecer y aclarar qué tipo de regulación rige este derecho y qué características históricas le han sido impresas por parte del legislador. Por ser importante para determinar hasta que punto son razonables o no las disposiciones demandadas, la Corte recuerda brevemente la evolución y características de las regulaciones legislativas relativas a la propiedad horizontal. El régimen de propiedad horizontal 7- La sentencia C-488 de 2002, M.P. Alvaro Tafur Galvis, realizó un exhaustivo análisis sobre la historia de la configuración legal en materia de propiedad horizontal para concluir, con respecto a la regulación establecida por el legislador antes de la actual ley 675 de 2001, lo siguiente:

7 Corte Constitucional Sentencia C488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis

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i) El régimen de propiedad horizontal surgió como una necesidad social producto de los sucesos del 9 de abril de 1948, que llevaron a la expedición de la Ley 182 de 1948, para asegurar el acceso a la propiedad inmueble a un mayor número de personas. El artículo 2° de ese cuerpo normativo estableció que un inmueble podía ser separado en unidades independientes, de manera tal que un propietario podía ser considerado dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso colectivo. ii) Este derecho a la propiedad horizontal estuvo regulado además por la ley 16, de 1985, norma que, fuera de reconocer en cada copropietario un derecho sobre la unidad privada e independiente y un derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, - pero inalienable, indivisible e inseparable del primero-, condicionó la constitución de este régimen, al otorgamiento de la escritura pública que contenía el reglamento relativo a los límites al ejercicio de propiedad común y la responsabilidad de las expensas comunes, garantizando el sometimiento de los copropietarios y terceros al mismo. Así, conforme a esta norma y al reglamento establecido, una persona jurídica creada para ese fin, podía conducir la administración de los bienes comunes. iii) Acorde con las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, en consecuencia, fueron considerados como bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, así como las áreas que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento. El origen del pago de expensas surgió igualmente por la ley, mientras que el de las obligaciones pecuniarias extraordinarias, se gestó principalmente en los acuerdos de las asambleas de copropietarios, cuyo funcionamiento y régimen se reguló conforme a lo previsto en el Decreto 1365 de 1986. En materia de expensas comunes, el artículo 5 de la ley 182 de 1948, modificado por el artículo 7° de la ley 16 de 1985, expresamente señal que “cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro en proporción al valor del piso o

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departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. (...)" iv) En razón a lo anteriormente expuesto puede concluirse que el régimen de propiedad horizontal establecido antes de la ley 675 de 2001 fue regulado por el Congreso principalmente a través de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, que desarrollaron un derecho a la propiedad horizontal fundado en las siguientes características8: a) La existencia de un solo inmueble sobre el que confluían tanto derechos netamente individuales, como los comunes de los propietarios; b) la configuración de una comunidad en tomo a la utilización y mantenimiento de las áreas y elementos de uso general necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y para la correcta utilización de los bienes privados; c) el establecimiento de derechos del propietario al uso y goce de bienes comunes y de su propiedad individual y la determinación de fijar obligaciones en cabeza de los propietarios para cumplir con los objetivos del bien (vgr. pagar cuotas ordinarias y extraordinarias); d) la definición de estas pautas de organización, incluso respecto de los intereses comunes, a través de un reglamento de copropiedad que debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula del inmueble; e) la oponibilidad de esas pautas a futuros adquirentes y a terceros; y f) finalmente la indivisión forzosa de los bienes comunes. 8- Conforme a lo anterior, el derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual9. Desde sus orígenes en la regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes nació directamente del derecho de los propietarios sobre los bienes privados. De manera tal que "de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio sobre los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa10". La regulación y 8 Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis 9 Corte Constitucional Sentencia T-035 de 1997 M.P. Hernando Herrera Vergara 10 Corte Constitucional C-318 de 2002 M.P. Alfredo Beltrán Sierra

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definición del contenido y límites de los derechos privados y comunes en la propiedad horizontal estaba entonces establecida en la ley y especialmente en el reglamente de copropiedad horizontal correspondiente. 9- Teniendo en cuenta estas consideraciones, conviene recordar que Ley 675 de 2001, sobre la que recae la inconformidad del demandante en este proceso, es la nueva regulación legal vigente en materia de propiedad horizontal, en la que se estableció igualmente por parte del legislador, la coexistencia de los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y, a su vez, el derecho de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Al respecto, en su artículo 3° la ley acusada define como bienes comunes, aquellas partes "del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad; uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular". Queda claro, conforme a lo indicado, que la norma vigente continuó reconociendo que en cabeza del titular conviven dos derechos: el primero, que reside en el dominio que se tiene sobre un área privada determinada; y, el segundo, que es la propiedad en común sobre las áreas comunes, de las que son cotitulares quienes a su turno lo sean de las áreas privadas11. Bajo estos supuestos, es claro que, conforme a las características generales de la propiedad horizontal que han sido explicadas, y a las propias de la ley 675 de 2001, la "propiedad sobre los bienes comunes resulta accesoria a la titularidad sobre los bienes privados, de suerte que: i) todo acto de suposición o, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho sobre los bienes comunes; ii) éstos no pueden ser objeto de acto jurídicos separadamente de los bienes privados, y ii) el derecho sobre los bienes comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad"12. 11 Corte Constitucional, Sentencia C-726 de 2000 M.P. Alfredo Beltrán Sierra. 12 Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis

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10- La ley 675 de 2001 prevé un criterio respecto a la determinación de la toma de decisiones, la fijación de expensas comunes y el establecimiento de obligaciones frente a la propiedad común. Se trata del “coeficiente de copropiedad”, que define el alcance de muchos de los derechos del propietario con respecto a las área comunes y al ejercicio de sus actividades, incluso, en las áreas privadas. De hecho, el artículo 25 de la ley 675 de 2001 señaló que los coeficientes de copropiedad (porcentajes de propiedad) definen la proporción de los derechos de los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el porcentaje de participación en la asamblea para la toma de decisiones económicas y el índice de participación en las expensas comunes, pues a mayor coeficiente, mayor cuota de sostenimiento. En el mismo sentido, el artículo 26 de la mencionada ley estableció que tales coeficientes se calculan “con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto”, lo cual significa que dicho coeficiente depende esencialmente del área de cada unidad privada que compone el edificio o el conjunto. 11- La Corte recuerda que sobre el tema de los coeficientes de propiedad ya se había pronunciado esta Corporación, en la sentencia C-522 de 2002, M.P. Jaime Córdoba Triviño. En esa ocasión, la demanda cuestionó la definición de estos criterios por parte del legislador al enfrentarlos con el derecho a la participación democrática, que no depende de un criterio porcentual determinado o está ligado a él para su ejercicio. Si bien en esa oportunidad las consideraciones sobre el tema no fueron decisivos para la decisión tomada, sin embargo resultan relevantes en la medida en que determinan aspectos del derecho a la propiedad horizontal en la ley 675 de 2001, que vale la pena resaltar. Así, en el fallo mencionado, la Corte reconoció con respecto al coeficiente de copropiedad, que este era "un elemento esencial del derecho al dominio y de referencia y correlación tanto para determinar las obligaciones pecuniarias a cargo de la unidad privada respectiva en relación con las expensas comunes como su derecho correlativo a contar con una participación porcentual en la Asamblea de

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copropietarios"13.También dijo la Corte que el Legislador estaba facultado para elegir el criterio de coeficiente de propiedad para manejar las relaciones de las personas que adquieren la condición de copropietarios, y que ello no era inconstitucional, en principio, en la medida en que no se revelaba contrario al interés general. Coeficiente de propiedad y reparto de las contribuciones a las expensas comunes. 12- Como bien se dijo anteriormente, en esta oportunidad los cargos del actor se centran en atacar como violatorio del derecho a la igualdad la decisión legislativa de utilizar precisamente estos coeficientes de copropiedad como criterio para establecer el monto de las expensas comunes en cada caso concreto, incluyendo indudablemente la administración del edificio o conjunto, y demás gastos. Para el demandante, el legislador debió haber consagrado en materia de las expensas comunes un criterio retributivo, es decir un criterio en el que se tenga en cuenta los costos que realmente cada unidad inmobiliaria ocasiona al edificio y los beneficios reales que dicha unidad obtiene de las zonas comunes, para que cada propietario pague exclusivamente las sumas que correspondan, conforme a esa realidad. En su opinión, la ley debió haber consagrado un régimen que permitiera que cada quien asumiera el costo de las expensas comunes conforme a lo que recibe por servicios, de manera tal que quien use o necesite en mayor grado de tales bienes, pague una proporción mayor conforme a esa realidad. De otra parte, también consideró el actor que el otro criterio plausible que debió haber adoptado en este caso el legislador, a fin de no atentar contra el principio de igualdad, era imponer una cuota uniforme a todas las unidades, de suerte que cada propietario pagara lo mismo por los gastos de las áreas comunes. Al respecto afirma que el criterio usado por el legislador en la ley 675 implica que no se paga conforme a los servicios recibidos, o en forma idéntica todos los inmuebles 13 Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002. M.P. Jaime Córdoba Triviño. En esa oportunidad se declararon exequibles las normas acusadas, “en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico”, en la medida en que para las demás decisiones pervive el derecho democrático de una persona un voto.

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privados, sino de acuerdo al coeficiente de copropiedad, lo que implica, en términos prácticos, una clara desigualdad en la medida en que en la práctica las propiedades con mayor coeficiente terminan subsidiando los gastos comunes de las unidades con menor coeficiente en la propiedad. 13. Ante las reflexiones de la demanda, se pregunta esta Corporación si es constitucionalmente válido que el legislador escoja entre uno u otro criterio para establecer las obligaciones comunes en materia de propiedad horizontal por parte de quienes ostentan el dominio de los bienes inmuebles individuales. Esto es, ¿puede la ley recurrir a un criterio como el del coeficiente de propiedad? ¿O, por el contrario tenía que adoptar por un criterio retributivo o estrictamente, igualitario, como lo indica el actor? ¿O podía el legislador válidamente optar por uno u otro criterio? Para responder a este interrogante, la Corte recuerda que, como ya se señaló en esta sentencia, el Legislador cuenta con una amplia libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el Congreso puede establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a distintos criterios, siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente prohibidos, como la raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas razones, la Corte debe ser en principio respetuosa de las diferenciaciones establecidas por la ley en este campo, precisamente porque en esta materia la propia Carta confiere al Congreso una amplia libertad de configuración. Y es que esta Corte ha destacado, en numerosas oportunidades, que existe una relación inversa entre el grado de libertad que la Carta confiere al Congreso en ciertas materias y la intensidad del control judicial del respeto a la igualdad, la cual podría ser formulada así: “entre mayor es la libertad de configuración del legislador en una materia, más deferente debe ser el control constitucional del respeto de la igualdad, mientras que ese escrutinio judicial debe ser más riguroso cuando el Legislador utiliza criterios o regula esferas en donde su margen de apreciación ha sido restringido por la propia Constitución.14” En esas condiciones, como en el presente

14 Sentencia C-1191 de 2001, MP Rodrigo Uprimny Yepes, Fundamento 62.

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caso, se trata de un asunto en donde la libertad del Congreso es amplia, la Corte concluye que el juez constitucional debe ser en principio respetuoso de los criterios y las diferenciaciones del Legislador en este ámbito, las cuáles se entienden constitucionales, salvo que sean manifiestamente irrazonables o vulneren específicos mandatos constitucionales15. 14- Bajo estos supuestos, es claro que la Ley 675 no adoptó el criterio estrictamente retributivo que reclama el actor, según el cual los propietarios deben contribuir a las expensas comunes en forma estrictamente proporcionada a los beneficios que reciben. Ni tampoco ese cuerpo normativo estableció una regulación estrictamente igualitaria, según la cual todas las unidades debieran contribuir en forma idéntica a sufragar las expensas comunes. La ley incorporó el coeficiente de propiedad, que es un criterio de proporcionalidad al área que representa cada inmueble frente a la totalidad del área del edificio o del conjunto. Pero no por ello la ley se torna inconstitucional porque la Constitución en ninguna parte exige que el régimen de propiedad horizontal tenga que obligatoriamente recurrir a uno o a otro criterio. Bien podía entonces el Congreso optar, como lo hizo la Ley 675 de 2001, por un criterio general de proporcionalidad al área de cada inmueble para la determinación de las responsabilidades en las expensas comunes. Este criterio proporcional permite establecer contribuciones a las expensas comunes fundadas precisamente en la consideración de que a mayor coeficiente de propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de pago y por consiguiente es posible exigir, en términos de equidad, una contribución proporcional en las expensas comunes16. En efecto se considera que quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma mayor pero proporcional al área de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios. 15- Este criterio puede ser válidamente impuesto por el legislador, en la medida en que resulta razonable y adecuado para la 15 Ver al respecto, entre otras, las sentencias C-265 de 1994, C-445 de 1995 y C-093 de 2001. 16 Corte Constitucional, Sentencia C-333 de 1993

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configuración y ejercicio del derecho a la propiedad horizontal, que se vinculen las obligaciones respecto de las expensas de las áreas comunes no sólo a un criterio objetivo de propiedad, - el coeficiente de propiedad común sigue al de propiedad individual-, sino que se acojan además consideraciones relacionadas con la capacidad contributiva y de pago derivada precisamente de esa mayor capacidad patrimonial, que razonablemente se encuentra ligada al mayor área de la unidad respectiva. Con ello se establece un criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y redistribución, que quienes gozan de inmuebles de mayor área y por ende mayor valor contribuyan en mayor medida a sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor área, que se entiende que tienden a ser de menor valor. 16- La Corte destaca además que las normas acusadas regulan la distribución de las expensas comunes, que están destinadas a desarrollar y preservar los bienes comunes y los servicios requeridos para la existencia y buen funcionamiento del conjunto o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Esto significa que esa disposición no se refiere a otros servicios que pueden ser individualizados y cuyo consumo por unidad privada se encuentra claramente determinado, como son por ejemplo los servicios públicos domiciliarios de cada local o apartamento, puesto que la norma acusada no prevé que el pago de estos servicios individualizados de cada bien de dominio particular dependa del coeficiente de propiedad. En esas condiciones, como se trata de sufragar esas expensas comunes, la ley debía prever un régimen eficiente y equitativo para repartir esos gastos y adoptó, en su libertad de configuración, el coeficiente de propiedad, 17- Es cierto que el Legislador hubiera también podido, dentro de ciertos límites, recurrir a otros criterios para distribuir los gastos comunes de los edificios o los conjuntos, ya que el Congreso goza de una amplia libertad de configuración en esta materia; pero en manera alguna la Carta excluye el uso del criterio proporcional de

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coeficiente propiedad previsto por los apartes acusados, decisión para la cual pudieron incidir diversas consideraciones. Así, el Congreso pudo considerar que un criterio como el estrictamente igualitario entre cada unidad o inmueble privado no sería realmente equitativo, pues propietarios con muy distinta capacidad de pago terminarían contribuyendo en forma idéntica a sufragar los gastos comunes del edificio o conjunto. Igualmente pudo considerar que un criterio retributivo podría ser menos solidario o provocar problemas prácticos de gestión para el cobro de las expensas comunes, de suerte que a la postre podría llevar a la desarticulación de las obligaciones que precisamente se pretenden garantizar, en la medida en que no siempre es fácil aplicar a las áreas y expensas comunes el principio de "a mayor servicio, mayor pago". Por ejemplo, algunos propietarios podrían aducir que ellos abren por sí mismos las puertas de entrada y del garaje, para argumentar que no deben pagar el servicio del conserje. Otros miembros de la comunidad pueden señalar que no utilizan los depósitos de basura de la comunidad, porque entregan directamente las basuras a los carros correspondientes y así, sucesivamente. En esas condiciones, es razonable entender que el Congreso optó por el coeficiente de propiedad por considerar que era el que mejor armonizaba la equidad con la eficacia y facilidad en la gestión de las expensas comunes, por lo cual era una decisión posible, dentro la amplia libertad que tiene el Legislador en este campo. 18. La propiedad horizontal es entonces un tipo de dominio que genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes y sobre áreas comunes. Con respecto al régimen que regula este tipo de propiedad, el Legislador tiene amplia libertad para determinar el contenido de ese derecho, de manera tal que su competencia se circunscribe a asegurar que el ejercicio del mismo resulte pleno y viable en el contexto histórico determinado y a que la normatividad impuesta sea razonable y constitucionalmente legítima (vgr. respeto por los derechos adquiridos, no vulneración de derechos, fundamentales, etc). La Ley 675 de 2001 podía entonces optar por establecer como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio de proporcionalidad al área de cada inmueble,

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diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribución en las expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad práctica y responde a los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad. 19- Los anteriores argumentos son suficientes para concluir que la regulación acusada se ajusta a la Carta. Con todo, y teniendo en cuenta que el actor argumenta que esas disposiciones lesionan el derecho a la igualdad de los propietarios y ponen en entredicho el derecho mismo a la propiedad privada, la Corte realiza unas consideraciones finales para desvirtuar esas acusaciones. Principio de igualdad, respeto a la propiedad privada y coeficiente de propiedad. 20- Tal y como lo ha señalado esta Corporación en otras oportunidades, la protección ofrecida por el artículo 13 de la Carta con respecto derecho a la igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e idéntico, dentro de una concepción matemática, sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una regulación distinta frente a situaciones divergentes. En ese orden de ideas, una regulación en materia de propiedad horizontal parte del supuesto de que quienes están cobijados por esa legislación son propietarios de inmuebles privados, pero que tienen igualmente la obligación de cumplir con las expensas comunes en lo referente a la propiedad compartida. La pregunta que surge a este respecto es si es posible para el Legislador, sin desvirtuar el principio de igualdad, establecer una diferenciación interna entre propietarios fundada en los diferentes coeficientes de propiedad, y a esa diferenciación darle una atribución específica en materia de responsabilidades en las expensas comunes.

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21- Para la Corte es claro que es plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciación entre propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente porque dicha diferenciación está fundada en la existencia de situaciones fácticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no todos los miembros de una propiedad en régimen horizontal tienen inmuebles que ocupen exactamente la misma área. Y es ese sentido es un trato diverso justificado que el pago de las expensas comunes sea proporcional al área de cada unidad, por cuanto es una regulación que responde a la naturaleza misma del régimen de propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un bien particular con la copropiedad y comunidad sobre las áreas comunes, que deben ser mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el principio clásico del derecho, según el cual lo accesorio sigue a la suerte de lo principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento de la propiedad común se funden en características de los inmuebles privados, como lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se calcula como una proporción entre el área privada y el área total del edificio o del conjunto. Conviene recordar que inescindiblemente la propiedad común está ligada a la propiedad privada individual, por lo que no es un cobro de lo no debido el pagar conforme al coeficiente de copropiedad correspondiente, como pretende hacerlo ver el demandante, sino que es una expensa directamente ligada y derivada del goce del derecho principal a la propiedad inmueble, y de suyo inherente al ejercicio de esa propiedad. 22- Para esta Corporación, en consecuencia, no puede considerarse contrario al derecho a la igualdad la diferenciación real entre propietarios, que fue reconocida legalmente por medio de los coeficientes de copropiedad, en la Ley 675 de 2001, en la medida en que es válida la regulación diversa para los diferentes e igual para los iguales. Además, como ya se explicó largamente en esta sentencia, la opción por este criterio dista de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos propósitos constitucionalmente admisibles.

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De un lado, este criterio de proporcionalidad busca ser más equitativo en la medida en que es razonable asociar que quien tiene una propiedad de mayor área tiene mayor capacidad de pago que el propietario de un inmueble de menor área, cuando ambos se encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha considerado, con razón, que un criterio equitativo de reparto de las cargas comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los distintos obligados. De otro lado, esta regulación busca simplificar el manejo administrativo de las expensas comunes y por ello calcula las contribuciones de los distintos propietarios con base en un criterio sencillo, como es el área de cada inmueble. Por el contrario, un criterio como el retributivo, sugerido por el actor, puede ocasionar dificultades prácticas de cálculo y manejo de las expensas comunes, tal y como ya se explicó. 23- Por las anteriores consideraciones, es errado conforme al actual criterio definido por el legislador, pensar como lo hace el demandante, que se viola la igualdad en la medida en que todos los copropietarios disfrutan en igual proporción de los bienes y servicios comunes y se les cobra distinto, ya que deben pagar sumas mayores los inmuebles de mayor amplitud. Como se explicó, los criterios retributivo y estrictamente igualitario para la distribución de las expensas podrían eventualmente ser adoptados por el Legislador, pero la Carta no establece que obligatoriamente deba ser así, por lo que las normas acusadas podían tomar en cuenta no los servicios recibidos, sino el área de la propiedad privada correspondiente a cada quien, de la que se deriva el coeficiente de propiedad. A su vez, que los gastos vayan ligados a la propiedad individual se sustenta en un criterio de proporcionalidad que en modo alguno resulta ser contrario al derecho a la igualdad. En efecto, la proporcionalidad se funda en el principio de equidad vertical, que precisamente permite proponer una mayor carga impositiva a quienes gozan de mayor capacidad de pago, de modo que aquellos que tienen un patrimonio mayor o perciben mayores recursos

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contribuyan en forma proporcional a su mayor riqueza a los gastos comunes. Un criterio así, fundado en la diferenciación entre propietarios descrita, respeta entonces el derecho a la igualdad de los asociados. Esa regulación tampoco desconoce el derecho a la propiedad, porque es indudable que ésta implica cargas, que más que limitar la propiedad, como lo expone el actor, representan en este caso los costos inherentes a garantizarla, pues sin mantenimiento de los bienes comunes, no podrían las personas gozar de su inmueble privado. 24- Conforme a lo anterior, el reparto de las expensas comunes según el coeficiente de propiedad no viola la igualdad, incluso si se acepta la hipótesis fáctica del demandante según la cual los apartamentos de mayor extensión no causan mayores gastos comunes al edificio, por la sencilla razón de que el demandante parte de un presupuesto normativo equivocado. Según su parecer, el único criterio compatible con la igualdad al cual puede recurrir el legislador para regular las contribuciones a las expensas comunes de los distintos inmuebles es de naturaleza retributiva, esto es, que el pago debe ser proporcional al beneficio recibido. Como vimos, ésta no es la única posibilidad del legislador. Indudablemente la ley hubiera podido recurrir a ese criterio retributivo, pero, en la medida en que el legislador goza de amplia libertad para regular la propiedad horizontal, y que la propiedad cumple una función social y que Colombia es un Estado social de derecho que propugna por que la igualdad sea real y efectiva, bien podía la ley recurrir a un criterio proporcional vinculado a la capacidad de pago, semejante al que rige el principio de igualdad en materia de contribuciones tributarias. Y por ello no viola la igualdad que la contribución a las expensas comunes dependa del área de cada inmueble individualmente considerado. VII. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional de la República de Colombia, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,

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RESUELVE Declarar EXEQUIBLES, pero únicamente por los cargos analizados, el artículo 25 numeral 3° de la Ley 675 de 2001, así como el aparte acusado del artículo 3° de esa misma ley, el cual literalmente dice: "la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de usó comercial o mixto. "

DISTINTOS CASOS

CASO N° 1: CONJUNTO MIXTO ARTICULO 38 - CRITERIOS PARA LA FIJACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Por desarrollarse el CONJUNTO INMOBILIARIO SAN FERNANDO PLAZA por etapas, los coeficientes de copropiedad, de conformidad con el artículo 7° de la Ley 675 de 2.001, tienen carácter provisional; De conformidad con el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001, los coeficientes de copropiedad se han establecido de acuerdo con un valor inicial que representa una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Para tal efecto se ha tenido como valor de referencia el valor de metro cuadrado de área privada construida de los locales 1 – 120 y 1 – 150, ubicados en el primer piso sobre la carrera 43 A; con respecto a este valor de referencia se han calificado los metros cuadrados de área privada construida de apartamentos, de oficinas, de los restantes locales comerciales, del local número 346 destinado a Club Social, y también los metros cuadrados de área privada libre, así: El metro cuadrado de área privada construida de

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apartamentos se califica con el 0,24 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia; El metro cuadrado de área privada construida de oficinas se califica con el 0,40 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia, con excepción del metro cuadrado del segundo nivel de la oficina número 1252 que se califica con el 0,20, es decir al 50 % del metro cuadrado de área privada construida del primer nivel de esta oficina; El metro cuadrado de área privada construida del resto de locales comerciales se califica en cada caso con respecto al valor del metro cuadrado de referencia, teniendo en cuenta distintos factores, tales como ubicación, conformación del local – si es regular o nó – y tamaño del local; En los coeficientes se expresa el factor de calificación del área privada construida de cada local comercial; El metro cuadrado de área privada del local N°. 346, se califica así: En los niveles 3 y 4 con el 0,35 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia; En los niveles -1, 1, 2 y 6, con el 0,117, es decir a una tercera parte de lo calificado para los niveles 3 y 4; En el nivel 5, con el 0,245, es decir a un setenta por ciento (70 %) del factor de calificación de los niveles 3 y 4. Todos los metros cuadrados de área privada libre se han calificado con el 0,07 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia. Para determinar el coeficiente de cada parqueadero sencillo se ha considerado que todos tienen una misma área privada promedio, ponderada en una quinta parte; Igual ocurre con los parqueaderos dobles y con los útiles o depósitos, con excepción de los depósitos identificados con los números 1 y 8, que por su tamaño excepcional no participan en la determinación del área promedio de todos los depósitos o útiles, pero en los cuales su área privada construida se pondera también en una quinta (1/5) parte. El metro cuadrado de área privada del inmueble denominado HOTEL – CARRERA 42 A N° 1 – 15, se califica así: En los pisos 3 y 4 con el 0,30 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia; En los pisos del 6 al 17, el 78 % de

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su área se califica con el 0,30 con respecto al valor del metro cuadrado de referencia y el 22 % de su área se califica con el 0,10, es decir a una tercera parte, considerando que este 22 % del área corresponde a áreas de servicio que permiten el acceso a las áreas netas de ocupación hotelera (habitaciones hoteleras); El área privada construida en las áreas libres, correspondiente a gimnasio, etc, se ha calificado con el 0,21, es decir a un setenta por ciento (70 %) de calificación con relación al área calificada al 0,30. MODULOS: MODULOS DE CONTRIBUCION EN GASTOS SAN FERNANDO PH MODULO

N° GASTOS A REPARTIR

1 Gastos sólo de vivienda 2 Gastos sólo de oficinas 3 Gastos sólo de locales comerciales, por

ejemplo publicidad comercial 4 Gastos sólo de parqueaderos niveles

inferiores y niveles superiores 5 Gastos y expensas comunes vinculados con

plazoleta comercial del primer piso y plaza de eventos del nivel 3

6 Aire acondicionado de locales comerciales 7 Aire acondicionado de oficinas 8 Subestaciones eléctricas y plantas de

emergencia 9 Zona de mesas de servicio para locales

comerciales destinados a expendio de comidas, nivel 3

CASO N° 2

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CENTRO COMERCIAL N° 1 MODULO A: Corresponde al índice que determina la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del Centro Comercial determina también el número de votos de cada propietario en la Asamblea General y determina, igualmente, el factor en el que cada propietario debe contribuir a sufragar los gastos de conservación, mantenimiento, administración de los bienes de dominio común de todos los propietarios. MODULO B: Corresponde al porcentaje que deben pagar los propietarios de los locales por concepto de gastos de publicidad, promoción o propaganda conjunta, etc. que no interesen a los propietarios de las oficinas. MODULO C: Corresponde al porcentaje que deben pagar los propietarios de oficinas por concepto de los servicios de aire acondicionado, transporte vertical (Ascensor) y citofonía, etc. que no interesen a los propietarios de los locales. ARTICULO 33.- OTROS MODULOS DE CONTRIBUCION: Teniendo en cuenta la existencia de bienes y servicios de dominio común que benefician sólo a algunos inmuebles, los gastos de conservación, mantenimiento y eventual reposición de los equipos e instalaciones comunes necesarios para la prestación de dichos servicios y los mismos gastos con relación a los bienes afectados al uso común sólo por parte de algunos bienes de dominio privado o particular, serán asumidos solamente por los propietarios de los bienes de dominio común que tienen derecho al uso de los bienes o que se benefician con la prestación de los servicios. Los bienes y servicios que tienen las características anteriores son: MODULO D: SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO: Teniendo en cuenta la dotación de un sistema común para prestación del servicio de aire acondicionado para algunos locales comerciales de la 3a Etapa, en el XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX existe también un módulo para el reparto de estos gastos y expensas comunes, sólo entre los locales comerciales servidos por este sistema.

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El factor de participación de cada uno de los locales en estos gastos, está determinado por la proporción en la que el volumen de cada uno, participa en la suma total del volumen de todos los locales abastecidos por este sistema común. MODULO E: SERVICIO DE GAS DOMICILIARIO: Los gastos de conservación, mantenimiento y eventual reposición de los equipos e instalaciones comunes necesarias para la prestación del servicio de gas domiciliario, serán asumidos por partes iguales solamente por los propietarios de los inmuebles beneficiados, advirtiéndose que los gastos generados por el consumo, serán cubiertos de conformidad con los registros de cada contador instalado en cada uno de los locales que disponen de este servicio. MODULO F: ZONA DE MESAS PARA SERVICIO DE LOCALES DESTINADOS A LA ELABORACIÓN Y EXPENDIO DE COMIDAS Y BEBIDAS: Los gastos de conservación, mantenimiento, aseo, de la zona de mesas, situada en el sector conocido como xxxxxxxxxxxxxxxx, serán asumidos por partes iguales entre los propietarios de los inmuebles que tengan derecho al uso de dicha zona. Igual criterio se adoptará para distribuir los costos de mantenimiento, conservación y eventual reposición del equipo de extracción de olores, costos que serán distribuidos por partes iguales, solamente entre los propietarios de los inmuebles dotados con dicho servicio. ARTICULO 33.- CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y DE LOS MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN EN GASTOS A, B Y C, CORRESPONDIENTES A LOS INMUEBLES QUE INTEGRAN LA ETAPA 3B, TAMBIÉN DENOMINADA CUARTA ETAPA DEL XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX – PROPIEDAD HORIZONTAL: Los criterios para la determinación de los coeficientes de copropiedad y de los módulos de contribución en gastos A y B, correspondientes a los inmuebles que integran la etapa xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx – Propiedad Horizontal, son los aprobados por la Asamblea de propietarios del Centro Comercial xxxxxxxxx, reunida el día xxx de xxxxxx del año XXXXXXXXX, conforme consta en el acta correspondiente que ya

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presentaron para ser incorporada al protocolo; dichos criterios son los siguientes: “Los criterios para la fijación de los Coeficientes de Copropiedad y Participación en gastos de los inmuebles de la 4ª etapa, con excepción de los locales para Almacén Ancla y para Cinemas, serán los siguientes:” • “Los locales con áreas útiles construídas menores o iguales

a 313.28 metros cuadrados participarán con el área que tengan sin ninguna ponderación.”

• “Los locales con áreas útiles construídas superiores a 313.28 metros cuadrados pero inferiores a 600.00 metros cuadrados participarán con áreas ponderadas al 75 % para efectos de los módulos A y B.”

• “Los locales con áreas útiles construídas superiores a 600.00 metros cuadrados pero inferiores a 1.506.37 metros cuadrados participarán con áreas ponderadas al 62.50 % para efectos del módulo A y del 72.50 % para efectos del módulo B.”

• “Los locales con áreas útiles construídas superiores a 1.506.37 metros cuadrados, con unidad de destinación en su actividad comercial, participarán con áreas ponderadas al 50 % para efectos del módulo A y del 70.00 % para efectos del módulo B.”

• “Las áreas para mesas de los locales destinados a restaurantes, cubiertas pero sin cerramientos, se ponderarán al 50 %.”

En cuanto a los locales ancla que hacen parte de la etapa 3B, también denominada cuarta etapa del Centro Comercial XXXXXX – Propiedad Horizontal, se aplica lo aprobado por la misma Asamblea de Propietarios, al estipular los regímenes especiales para el local identificado con el número xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx y el local número xxxxxxxxxxx, regímenes que constan en los artículos once (11) y doce (12) de la sección anterior de la presente escritura. CASO N° 3 ARTICULO 38 - CRITERIOS PARA LA FIJACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: De conformidad con el

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artículo 27 de la Ley 675 de 2.001, los coeficientes de copropiedad se han establecido de acuerdo con un valor inicial que representa una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Para la determinación del área ponderada de los bienes de dominio privado, teniendo en cuenta su destinación y características, se han aplicado seis (6) índices de ponderación de áreas, así:

1. Indice de ponderación de área por altura: En los bienes de dominio privado con altura doble, su área privada de primer nivel, se pondera al cien por ciento (100 %); En los bienes de dominio privado con altura sencilla, su área privada de primer nivel se pondera al noventa por ciento (90 %). Se entiende por altura doble aquella que permite la construcción de un mezanine dentro del bien de dominio privado.

2. Indice de ponderación de área por ubicación en distintos pisos: Aplicable solamente a los inmuebles destinados al desarrollo de actividades comerciales. En los locales comerciales ubicados en los niveles – 5 y -4, su área privada construida se pondera al quince por ciento (15%); en los locales comerciales ubicados en el nivel -3, su área privada construída se pondera al veinte por ciento (20 %); en los locales comerciales ubicados en el nivel - 2, su área privada se pondera al veinticinco por ciento (25 %); En los locales comerciales ubicados en el nivel -1, su área privada se pondera al cuarenta y ocho por ciento (48 %); En los locales comerciales ubicados en el nivel principal, su área privada construida se pondera al cien por ciento (100 %); En los locales comerciales ubicados en el primer piso, su área privada construida se pondera al sesenta y cinco por ciento (65 %); En los locales comerciales ubicados en el segundo piso, su área privada construida se pondera al sesenta por ciento (60 %); En los locales comerciales ubicados en el tercer piso, su área privada construida se pondera al cincuenta por ciento (50 %); En los locales

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comerciales ubicados en el cuarto piso, su área privada construida se pondera al treinta por ciento (30 %);-

3. Indice de ponderación de área por uso o destinación de los bienes de dominio privado:

• En los bienes de dominio privado destinados a actividades comerciales su área privada se pondera al cien por ciento (100 %);

• En los bienes de dominio privado destinados al desarrollo de actividades comerciales, con áreas privadas muy pequeñas, conocidos como “burbujas”, su área privada se pondera al ciento cincuenta por ciento (150 %);

• En los bienes de dominio privado que tienen bienes comunes asignados para su uso exclusivo, su área privada se pondera al ciento veinte por ciento (120 %).

• En los locales comerciales destinados a servicios al vehículo tales como lavado de autos, y a actividades recreativas, tales como desarrollo de actividades deportivas, etc., su área privada construida se pondera al cincuenta por ciento (50%).

• En los locales comerciales (vitrinas) destinados a exhibición de artículos y desarrollo de actividades publicitarias, su área privada construida se pondera al diez por ciento (10%).

• En los depósitos su área privada construida se pondera al diez por ciento (10 %).

4. Indice de ponderación de áreas privadas libres o abiertas: Las áreas privadas libres o abiertas se ponderan al cuarenta por ciento (40%), Se considera área privada abierta la que no puede tener cerramientos laterales.

4. Indice de ponderación de área por la superficie de los bienes de dominio privado: Este índice se aplica solamente a los locales comerciales, por rangos de áreas, así:

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Rango de área (M2) % de ponderación del área

0 a 50 100% 50,01 a 100 85% 100,01 a 150 75% 150,01 a 200 65% 200,01 a 300 55% 300,01 a 500 35% 500,01 a 1.000 25% 1.000,01 a 1.500 20% 1.500,01 en adelante 15%

La aplicación de estos índices de ponderación mediante multiplicaciones sucesivas, da por resultado un índice total que aplicado al área de cada bien de dominio privado o particular, determina su área ponderada para el cálculo de coeficientes. El coeficiente de cada bien corresponde a la participación porcentual de su área privada ponderada en la suma de todas las áreas privadas totales ponderadas del Conjunto Inmobiliario. PARAGRAFO: En los locales comerciales, para que proceda la modificación del coeficiente de copropiedad y de los módulos de participación en gastos en razón de declaraciones de englobe jurídico, será requisito fundamental que en el local englobado no opere sino un único establecimiento de comercio. En ningún caso procederá esta modificación si sólo se produce el englobe físico pero no jurìdico de los inmuebles.

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EJEMPLOS DE DIFERENCIAS ENTRE LA APLICACIÓN DEL CASO 2 Y LA APLICACIÓN DE UN METODO COMO EL DEL CASO 3, CON PONDERACION DE EXCESOS: Para evaluar el impacto de la aplicación de la regulación contenida en el caso 2 y la contenida en el caso 3, tenemos las siguientes hipótesis, suponiendo únicamente el caso de 6 inmuebles con áreas distintas: CASO 2: LOCAL AREA AREA COEFICIENTE REAL PONDER. 0/0000 101 310,00 310,00 10,1225 102 315,00 236,25 7,7143 103 590,00 442,50 14,4490 104 610,00 381,25 12,4490 105 1.500,00 937,50 30,6122 106 1.510,00 755,00 24,6530 TOTALES 3.062,50 100,0000 VAMOS A SUPONER CON LOS MISMOS DATOS QUE OCURRE CUANDO SE PONDERAN LOS EXCESOS, TENIENDO EN CUENTA ENTONCES, LO SIGUIENTE: Los locales menores o iguales a 313,28 metros cuadrados se ponderarán al 100%; Los locales con áreas entre 313,29 y 600,00 metros, se ponderarán así: Los primeros 313,28 metros cuadrados al 100% y el exceso con respecto a los primeros 313,28 metros se ponderará al 75%; Los locales con áreas entre 600,01 y 1506,37 metros se ponderarán así: Los primeros 313,28 metros cuadrados al 100%; entre 313,29 M2 y 600,00 M2 se ponderarán al 75% y entre 600,01 M2 y 1506,37 M2 se ponderarán al 62,50%; Los locales con áreas superiores a 1.506,37 metros se ponderarán así: Los primeros 313,28 metros cuadrados al 100%; entre 313,29 M2 y 600,00 M2 se ponderará al 75%; entre 600,01 M2 y 1506,37 M2 se ponderarán al 62,50%; el

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exceso sobre 1506,37 metros cuadrados se ponderará al 50%. CASO 3: LOCAL AREA AREA COEFICIENTE REAL PONDER. 0/0000 101 310,00 310,00 8,0174 102 315,00 314,57 8,1356 103 590,00 520,82 13,4698 104 610,00 534,57 13,8253 105 1.500,00 1.090,82 28,2113 106 1.510,00 1.095,82 28,3406 TOTALES 3.866,60 100,0000