CLASES DECOPROPIEDAD

PROPIEDAD POR CUOTAS OCopropiedad Romanas

En principio, se presume en el Art.970° C.C que todas las cuotas soniguales, mientras no se pruebe locontrario. Puede ocurrir que loscopropietarios decidan que las cuotassean desiguales, y esta desigualdaden las cuotas vendrá dada por eltítulo adquisitivo o por lasaportaciones realizadas por loscopropietarios al iniciarse lacopropiedad.

Los copropietarios tienen libertadpara adoptar los acuerdosconvenientes para regular esasituación de copropiedad. Puedenincluso determinar que se extingaesa copropiedad mediante ladivisión de la cosa común.

Los copropietarios no tienendominio sobre partesdeterminadas de la cosa, sino underecho de propiedad sobre todasy cada una de las partes de lacosa en cierta proporción, es decirsobre parte alícuota

La importancia de la cuota determinaen que parte se van a distribuir lascargas de cada propietario y tambiénde que forma van a participar de losbeneficios que derivan de la situaciónde copropiedad.

PROPIEDAD EN MANOCOMÚN O PROPIEDADCOLECTIVA o CopropiedadGermánica

No existen cuotas, por lo queno es posible el ejercicio de ladivisión por los copropietarios

La cosa es íntegramente de todos.Les pertenece colectivamente - acada uno conjuntamente con losdemás – como grupo, que, sinembargo, no constituye unapersona jurídica distinta de suscomponentes

Como no existen cuotas, noexiste la posibilidad de que cadacopropietario pueda enajenar ovender su posición en lacomunidad

PROPIEDAD DIVIDIDA

Pero todo ello de tal forma que no sepueda decir que la cosa es de uno,y los demás tienen derechos realesen cosa ajena, sino que es de todos,de cada uno en su aspecto.

Pero estas facultades estánrepartidas entre los condueños, nohomogéneamente (así por terceraspartes iguales), sinocorrespondiendo a cada uno unasdiferentes.

El poder pleno de la propiedad lescorresponde a varios, que, entretodos, tienen el conjunto defacultades que aquél encierra.

DERECHOS DE LOSCOPROPIETARIOS

DERECHO DE USAR(art. 974° Código Civil),

Sin embargo: dice "no puedeimponerse por mayoría un usodiferente del que establece la ley” ,un co-dueño que no esté conforme,en todo caso tiene, la posibilidad derecurrir al Juez para resolver ladiscrepancia, observándose lasreglas procesales que establece elnuevo Código Procesal Civil, sinperjuicio de impetrar la división.

«Al servirse del bien, no "perjudique elinterés de la comunidad, ni impida a losco-partícipes utilizarlos según suderecho"; de tal manera que "si todosdesean usar a la vez y lo hacen, el usodeberá ser proporcional a cada cuota"

Por la naturaleza del bien, que el usono "altere" el "destino" del bien, Enefecto, si el bien por su naturaleza esuna casa vivienda no podría usarsecomo local industrial ya que estaríaalterándose su "destino".

Los co-propietarios podrían regular eluso común del bien mediante pacto.

Cada copropietario tiene derecho a servirse delbien común, siempre que no altere su destino niperjudique el interés de los demás.El derecho de usar el bien común corresponde acada copropietario. En caso de desavenencia eljuez regulará el uso, observándose las reglasprocesales sobre administración judicial de bienescomunes.

DERECHO DE USAR(art. 975° Código Civil),

La excepción de esta regla laconstituye el artículo 731 del C.C queha establecido en favor del cónyugesobreviviente el usufructo legal sobrela casa habitación que ha servido dehogar conyugal, mientras nocontraiga nuevo matrimonio, viva enconcubinato o muera, en cuyosupuesto se extingue este derecho decarácter eminentemente humanista.

Cuyo monto podría fijarse de mutuoacuerdo o en caso de inconformidadrecurrir al juez o a un arbitraje paraestablecer el pago y evitar que segenere un menoscabo patrimonialen perjuicio de los demás co-propietarios.

Supone, que si uno de loscopropietarios usa el bienexcluyendo a los demás, surgela necesidad de retribuir a losdemás el equivalente a la parteproporcional

El copropietario que usa el bien parcial o totalmentecon exclusión de los demás, debe indemnizarles enlas proporciones que les corresponda, salvo lodispuesto en el artículo 731 C.C.

DERECHO DE DISFRUTAR(art. 976° Código Civil),

En la segunda parte, se estableceque si algún co-propietario nodisfruta del bien se le compensaráen proporción a los provechos delbien observándose los principiosque regulan la obtención de éstos,siguiendo los dictados de los arts.890-891-892-893-894 y 895

En la primera parte, se consagra el"ius-fruendi" extensivo a todos los quetienen este derecho, si exclusión deninguno.

El derecho de disfrutar corresponde a cadacopropietario. Estos están obligados areembolsarse proporcionalmente los provechosobtenidos del bien.

DERECHO DE DISPONER(art. 977° y 978° Código Civil),

Si por alguna razón el copropietariorealiza actos de disposición de propiedadexclusiva, la transferencia quedarácondicionada a que en el acto departicipación judicial o extrajudicial se leadjudique al copropietario el bien queenajenó

Las facultades del propietario esdisponer del bien a título oneroso ogratuito; por lo tanto, elcopropietario puede disponer de suparte libremente sin ningunalimitación ni necesidad de ofertarprimero a los demás copropietarios.

En el ejercicio de sus actos de disposición sobre elbien puede afectarla con una carga real prendariao hipotecaria. Si el copropietario deudor nocumpliera la obligación principal, el acreedor parahacer efectivo su crédito tuviera que demandarpreviamente a los demás copropietarios lapartición o persuadirles para una particiónextrajudicial; de tal manera que identificada laparte alícuota proporcional se traslada el monto delas deudas al bien y se ejecutará la garantía real

ART. 977Cada copropietario puededisponer de su cuota ideal y de losrespectivos frutos. Puede tambiéngravarlos.

ART. 978 SI un copropietario practicasobre todo o parte de un bien, acto queimporte el ejercicio de propiedad exclusiva,dicho acto sólo será válido desde elmomento en que se adjudica el bien o laparte a quien practicó el acto.

El copropietario puede disponer sólo delos frutos. En el ejercicio de su derechode propiedad dispone de los frutos queproduce el bien o los bienes.

Poseedor sin justo titulo

DERECHO DE REINVINDICAR(art. 979° Código Civil),

En cuanto a la acción de desalojo, lanorma procesal dice que "la ejecuteel propietario"; como la co-propiedades una forma de ella, consideramosque esta acción podría hacerla valertambién cualquiera de ellos.

Inherente a la co-propiedadtambién es que cualquiera de ellospuede ejercer los interdictos deretener o recobrar, que son lasacciones posesorias por excelencia,para hacer cesar la perturbación, oinquietación de la posesión orecuperarla sise hubiera configuradoun despojo. En cuyos supuestos losbeneficios también son extensivos alos demás copropietarios.

Se reconoce en favor de cualquier co-propietario ejecutar la acciónreivindicatoria, derecho inherente a lapropiedad para recuperar la posesión,objeto de este derecho real. Deprosperar esta acción lasconsecuencias jurídicas de lasentencia aprovechan a todos losotros copropietarios desde que estaacción

Cualquier copropietario puede revindicarel bien común. Asimismo, puedepromover las acciones posesorias, losinterdictos, las acciones de desahucio,aviso de despedida y las demás quedetermine la ley.

A. Reivindicatoria

Recuperar el bien

DERECHO DE TANTEO OPREFERENCIA(art. 989° Código Civil),

Se debe agregar que se paga el valorde la tasación del bien y no aquel quepodría haber servido de base parapromover el remate de éste.

Si todos quieren ejercer elderecho de preferencia, compra elbien quien paga más. Pero estederecho sólo procede para el bien,no para la cuota.

Cuando el juez decide que seremate el bien ya que no se ponende acuerdo los copropietarios en lapartición, antes de que dicho juezdecida tal remate, cualquiera de loscopropietarios puede comprarloíntegramente.

«Es un medio semejante al retractopara unificar la propiedad" y agrega“no es, sin embargo, lo mismoporque el retracto se ejercita una vezconsumada la venta y el derecho depreferencia antes de la subasta y solopor la integridad de la cosa; no encualquier venta, ni siquiera en elremate de una de las cuotas delcopropietario"

Los copropietarios tienen el derecho depreferencia para evitar la subasta de quetrata el artículo 988 y adquirir supropiedad, pagando en dinero el preciode la tasación en las partes quecorrespondan a los demás copartícipes

Subasta publica

copropietario

Podrá comprar en bien antes

DERECHO DE RETRACTO(art. 1592° inc. 2 Código Civil),

En el artículo 1592 del C.C. se señala quees un derecho amparado por la Ley parasubrogar al comprador en todas lasestipulaciones del contrato de compraventa.El artículo 1595 del C.C. señala que laacción de retracto debe ser iniciada por elcopropietario y no puede ser transmitida aun tercero a título oneroso o gratuito paraque este inicie la acción.

«Se considera el retracto como elderecho que la Ley concede aalgunas personas para dejar sinefecto una venta hecha y sustituirseen lugar del comprador tomandopara sí la cosa vendida por el precioy bajo las condiciones acordadas enla venta.

El retracto no se da entrecopropietarios (art. 1599°), niprocede en las ventas por rematepúblico, pues se desincentivaría laparticipación de éste.

No se puede pactar el retracto, la leylo establece en los casos tipificados,asimismo, procede sólo para lascuotas, y sólo se da después de laventa.

El copropietario, en la venta a tercero delas porciones indivisas..

Tercero Cuota ideal

Retracto

comprado

DERECHO DEPRESCRIPCION No existe norma que regule

expresamente, pero estederecho favorece y beneficiasa todos los copropietarios,cuando sólo uno de ellos, queestá ejerciendo la explotacióndel bien, adquiere porprescripción un bienrelacionado con la propiedad.

Lo que sí queda claro es queno existe copropiedad entrelos copropietarios (art. 985°).

DERECHO A LAADMINISTRACIÓN Y

EXPLOTACIÓN DEL BIEN(art. 973° Código Civil),

Sus servicios serán retribuidos con unaparte de la utilidad fijada por el Juez; sinohubiera utilidades se difiere el pago, lo quetambién es razonable para no debilitar elpatrimonio de la copropiedad oempobrecer a los co-propietarios bajopretexto de una explotación económica nojustificable.

se refiere a toda clase de bienes cuyaparalización empresarial podría dañarpatrimonialmente a los copropietariosen cuyo supuesto el sujeto queasume esta función no es un simplegestor de negocios, sino "unAdministrador Judicial", conobligación inherentes a esta función

Para justificar este derecho en favorde cualquier copropietario debetratarse de un bien o bienessusceptibles de una explotacióneconómica continuada

Al asumir el patrimonio que administradepositar los ingresos que genere en unaentidad financiera para mantenerlatransparencia que exige la Administración,razón por la cual sus servicios serán retribuidossiempre y cuando esto devenga rentableporque así lo exige la Ley: .

Cualquiera de los copropietarios puede asumir laadministración y emprender los trabajos para laexplotación normal del bien, si no está establecida laadministración convencional o judicial y mientras nosea solicitada alguna de ellas.En este caso las obligaciones del administradorserán las del administrador judicial. Sus serviciosserán retribuidos con una parte de la utilidad, fijadapor el juez y observando el trámite de los incidentes.

Muchas Gracias – Dios les bendiga