arrendamiento ecuador
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CAPÍTULO XXV DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO EN EL QUE LAS DOS PARTES SE OBLIGAN
LA UNA A CONCEDER E GOCE DE UNA
COSA, EJECUTASR UNA OBRA O PRESTAR UN
SERVICIO
La otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado
ARRENDADOR
ARRENDATARIO
Salvo lo que disponen leyes del
trabajo y otras especiales
PARÁGRAFO 1
DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS
OBJETOS SUSCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO
COSAS CORPORALES
COSAS INCORPORAL
ES
LAS QUE PUEDAN USARSE SIN
CONSUMIRSE
EXCEPTO LAS QUE LA LEY PROHIBE Y
DERECHOS EXTRICTAMENTE
PERSONALES
Aun la cosa ajena y el arrendataria de
buena será saneado en caso de evicción
PRECIO Y RENTADINERO
CANTIDAD O CUOTA
FRUTOS NATURALES DE LA
COSA
LLAMESE RENTA
CUANDO SE PAGA
PERÓDICAMENTE
DETERMINACIÓN DEL PRECIODEL MISMO MODO QUE EN LA
COMPRA VENTA
ELEMENTOS SUBJETIVOS EN EL ARRENDAMIENTO
ARRENDADOR
ARREND
ATARIO
ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA
De cualquier forma de tradición
reconocidos por la LEY
FORMALIDADES CONVENCIONALESY ARRAS
Pueden las partes arrepentir
se
Si hubiere arras se hara seun el
contrato de compra venta
Si no se firma
escritura no es
PERFECTO
ARRENDAMIENTO DE UNA MISMA COSA A DOS PERSONAS
Si se ha entregado la cosa
a los dos, la entrega posterior
no valdrá
Si a ninguno la entrega posterior
prevalecerá
Si se arrendo separadamente una cosa a dos
personas el arrendatario al que entrego la
cosa será preferido
ARRENDAMIENTOS SUJETOS A PARTICULARIDADES
Ley de contratación publica y otras leyes
A las disposiciones del presente titulo
BIENES
NACIONAL
ES MUNICIPALES Y
PUBLICOS
Los que no estuvieren
PARÁGRAFO 2
DE LAS OBLIGACIONES DEL
ARRENDADOR
IMPOSIBILIDAD DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA
Si el arrendador por hecho o culpa suya no entregare la cosa debe INDEMNIZAR
Aun cuando este BUENA FE haya creído poder arrendar así la cosa.
EXCEPTO que el año sea fortuito o fuerza mayor
MORA EN LA ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA
Si no entrega por culpa suya entrara en mora y deberá indemnizar.
Si el retardo se disminuyere notablemente para el arrendador la utilidad del contrato este podrá desistir siendo indemnizado
Excepto fuerza mayor o caso fortuito
OBLIGACION DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO. REPARACIONES
Hacer las reparaciones necesarias excepto las locativas.
Si provienen de fuerza mayor caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada
Salvo estipulaciones de los contratantes.
OBLIGACIÓN DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIÓN
No podrá sin permiso del arrendatario mudar la forma o hacer obras sin su permiso
A menos que puedan llevarse sin mayores inconvenientes
Si las reparaciones privan de parte de la cosa debe disminuir el precio y si privan de manera que no pueda gozar de la cosa puede dar por terminado el arrendamiento siendo indemnizado
TURBACION PROVINIENTE DEL ARRENDADOR O SUS DEPENDIENTES
Si fuere turbado por el arrendador o sus dependientes tendrá derecho a indemnización de perjuicios
Turbación proveniente de terceros por vía de hecho o derecho
Es turbado por
terceros.
No pretendan derecho, el arrendador podrá solicitar
la reparación del daño.
Terceros justifican algún derecho.
El arrendador
Podrá exigir indemnización
Exigirá la reducción del precio de la renta o arriendo
Justifica que se priva del derecho de una gran parte de la cosa arrendada que exige el arrendamiento
Acción de terceros. Denuncia de la turbación.
Dirigida al arrendadorEl arrendatario solo tiene la
obligación de notificar al arrendador
Si no notifica el arrendatario, tendrá que pagar todos los
perjuicios causados.
Vicios de la cosa arrendada
Mal estado de la cosa.Ya sea con conocimiento
o no del arrendador.Exista algún vicio luego
del contrato, sin culpa del arrendatario.
Terminación del arrendamiento.
Rebaja de la renta.
Vicios con causa anterior y vicio conocido por el arrendatario
Tendrá derecho el arrendatario.
Se indemnizara el daño emergente.
Incluirá la indemnización del
lucro cesante.
Vicio conocido por el arrendatario y renuncia al saneamiento.
El Arrendatario ♦ No tiene derecho a la
indemnización. ♦ Si contrató a sabiendas
del vicio. ♦ No obligo al saneamiento.
♦ Renuncia expresamente al Saneamiento.
Reparaciones necesarias no locativas
El arrendador:
Pagar al arrendatario el
costo de las reparaciones.
No trato de reponer
oportunamente
Tendrá que abonar al arrendatario.
El arrendatario
♣ No hubiere tenido la culpa. ♣ Notificado al arrendador a tiempo
Mejoras útiles hechas por el arrendatario
ArrendadorNo se obliga al pago de las
mejoras que no se ha consentido.
Si el está dispuesto podrá abonar lo que valdrían los materiales por separado.
ArrendatarioPodrá separar y
llevarse los materiales.
Derecho de retención en favor del arrendatario
No se podrá privar o expulsar al arrendatario de la cosa arrendada.
Sin que pague el arrendador.
No se extiende la regla en caso de extinción
involuntaria.
Es decir el derecho de arrendador sobre
la cosa.
PARAGRAFO TERCERO
DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO EN
ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS
Obligación del uso de la cosa según el contrato
Según los términos o el espíritu del
contrato.
Si el arrendatario contraviene está
regla.
◘ Reclamación al arrendador. ◘ Terminación del arriendo. ◘ Indemnización del perjuicio. ◘ Solo tendrá que indemnizar dejando subsistir el arriendo
No podrá hacerlo servir para otros
acuerdos o convenios a los se ha si destinado.
Obligación de ConservaciónArrendatario
Conserva el cuidado de la cosa.
No conserva:Responderá por los perjuicios.
Arrendador
Dará fin al arrendamiento en caso de grave y culpable
deterioro.
Reparaciones locativasSon
obligaciones del
arrendatario.
Se entiende como las
reparaciones que
mantienen el inmueble.
Ejemplos de reparaciones
Locativas: ♠ Instalaciones
de agua. ♠ Sanitarias. ♠ Eléctricas. ♠ Telefónicas
♠ Gas.
Extensión de la responsabilidad del
arrendatarioEl arrendatario se hará responsable de
♣ Su familia. ♣ Huéspedes.
♣ Dependientes.
Obligación de pagar el precio de renta. Derecho de Retención.
El pago de la renta es obligación del arrendatario.
La retención es la facultad que la ley otorga al arrendador para asegurarse
el pago y las indemnizaciones.
Justiprecio por Perito
• Si no se acordase el precio o renta entre las partes.• No produjesen prueba legal
Los peritos son:• Establecerán el justiprecio.•Los costos de está operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por igual.
Momento del pagoSe hace en:
• Los periodos estipulados.• Conforme la costumbre del país
Si faltan • Predios Ur meses • Predios Ru Años
• Mueble o semoviente: ◘Cierto número de años,
meses o días. ◘ Se cancelara
inmediatamente luego de expirar el año, mes o días.
• Pago por una sola cantidad termino del arrendamiento
INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIO A CARGO DEL
ARRENDATARIO
Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento,
estará el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios
Hubiera podido hacer cesar el
arriendo, o en que el arriendo hubiera
terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este
pago, proponiendo, bajo su
responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte,
Y especialmente al pago de la renta por el
tiempo que falte hasta el día en
que, desahuciando,
Y prestando al efecto fianza u otra
seguridad suficiente
FACULTAD DE CEDER O
SUBARRENDAR
• El arrendatario no tiene la facultad de ceder o subarrendar (al menos que se le haya concedido)
• Pero no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con EL ARRENDATARIO DIRECTO.
OBLIGACIÓN DE RESTITUIR
• El arrendatario restituirá la cosa al fin del arrendamiento
• En el estado en que le fue entregada. Deterioro por Uso y goce
• En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes; y a falta de esta prueba, será responsable
RESTITUCIÓN DE LA COSA RAÍZ
• Se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendado, y entregándole las llaves
MORA DE
RESTITUIR LA COSA
ARRENDADA
•Será necesario requerimiento del arrendador, aún cuando haya precedido desahucio;•Y si requerido no la sustituyere, será condenado al pleno resarcimiento de los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa, como injusto detentador.
Parágrafo 4º.
DE LA EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE
COSAS
MODOSEl arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros
contratos, y especialmente: 1. Por la destrucción total de la cosa arrendada
2. por la expiración del tiempo estipulado para la duración del
arriendo
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresará
4. Por cesión judicial, en los casos que la ley ha previsto.
Si no se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se
destina la cosa arrendada, o por
costumbre, ninguna de las dos partes podrá
hacerlo cesar sino por desahucio, esto es,
noticiándoselo anticipadamente a la
otra parte.
La anticipación se ajustará al
período o medida de tiempo que
regula los pagos.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo
período.
Lo dispuesto en este art. No se extiende al arrendamiento de inmuebles ,
de los parágrafos 5º.
6º. De este título
DESAHUCIO
Art.1818 Efectos. Elección
de acciones
Por pacto
comisorio
No priva al vendedor de elección de acciones:
-Resolución de la venta.-Exigir el
precio
IRREVOCABILIDAD DEL DESAHUCIO •El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte
PLAZO FORZOSO Y VOLUNTARIO PARA CESAR EL ARRIENDO
•Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado; •Y la otra parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada.
ARRIENDO A TIMEPO FIJO •Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destino la cosa arrendada, o por la costumbre, NO SERÁ NECESARIO DESAHUCIO.
RESTITUCIÓN ANTICIPADA
Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el
contrato,
El arrendatario estará obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes
del última día
TÁCITA RECONDUCCIÓN Terminado el arriendo por desahucio o de cualquier otro modo, no se entenderá, en caso alguno, que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es
una renovación del contrato.
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para
exigirla cuando quiera
O si ambas partes hubieren manifestado, por
cualquier otro hecho igualmente inequívoco,
Su intención de perseverar en el
arriendo, se entenderá renovado el contrato
bajo las mismas condiciones que antes;
Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario, con
el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de
tiempo subsiguiente a la terminación,
RENOVACIÓN EXPRESA DEL ARRENDAMIENTO •Renovado el arriendo, las fianzas y las prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación
EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR CAUSA AJENA AL ARRENDADOR
• Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.
CALIDADES DEL ARRENDADOR QUE HACEN INCIERTO LA
DURACIÓN DE SU DERECHO •Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, •Y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho.
EXPROPIAC
IÓN DE LA COSA ARRENDAD
A
Por causa de utilidad publica
1.- El tiempo preciso
para utilizar
las labores
principiadas y
coger los frutos
pendientes.
Se deberá al arrendat
ario indemniz
ar de perjuicios
por el Estado o
la corporaci
ón expropia
dora.
EXTINCION DEL
DERECHO DEL
ARRENDADOR POR CAUSAS
PROPIAS.
Como cuando
vende la cosa
arrendada de que es
dueño;
O pierde la propiedad
por no haber
pagado el precio de
venta, estará
obligado a indemnizar
al arrendatari
oRESPETO AL ARRIENDO .
1.- A quien se transfiere el derecho de
arrendador por un titulo lucrativo;
2.- A quien se transfiere el derecho del
arrendador, a titulo oneroso
(Escritura Publica)
3.- Los Acreedores
hipotecarios, si el arrendamiento se
ha hecho por Escritura Publica
(A.I.H)
INDEMNIZACION DE
PERJUICIOS.
Entre los perjuicios que el
arrendatario sufra por la extinción
de derecho de su autor;
Se contarán los que el
subarrendatario sufriere por su
parte.
El arrendatario directo reclamará la indemnización,
o cederá su acción al
subarrendatario
PACTO DE NO ENAJENAR LA COSA ARRENDADA.
Aunque tenga la clausula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario, sino que permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural.
EMBARGO DE LA COSA ARRENDADA. SUBROGACIÓN DE ACREEDORES.
Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.
CESACIÓN DEL ARRIENDO POR REPARACIONES
NECESARIAS
Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en
todo o parte
Cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones.
INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO. SUBROGACIÓN
DE ACREEDORES.
La insolvencia declarada del arrendatario no pone
necesariamente fin al arriendo.
El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario; no
siendo así quedara concluido el arrendamiento.
REPARACIONES
LOCATIVAS EN EL
INQUILINATO.
Está obligado el inquilinato o arrendatario.
REGLAS PARTICUL
ARES RELATIVA
S AL ARRENDAMIENTO
DE CASAS, ALMACENES U OTROS
EDIFICIOS. A mantener
el edificio en el
estado en que lo recibió;
O de fuerza mayor o aso fortuito, o de
la mala calidad del
edificio.
OBLIGACIÓN DE CONSERVACIÓN.
1.- A conservar la integridad interior de la cosa arrendada.
2.- A reponer, en las ventanas, puertas y tabiques, los cristales quebrados.
3.- A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas cerraduras.
OBLIGACION DE MANTENER LOS
INTERIORES ASEADOS.
El inquilino está obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores
del edificio medianamente aseadas;
Y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo, el casos
graves.
Dara derecho al arrendador para
indemnización de perjuicios
A mantener limpios los pozos, acequias y cañerías;
La negligencia grave en el cumplimiento de cualquiera de estas
obligaciones,
OBLIGACIONES RELATIVAS AL USO. SUBARRIENDO.
El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito;
Subarriende a personas de notoria mala conducta, las que podrán ser
igualmente expedidas.
Arriendo de
almacén o tienda ,per
dida de mercaderí
as
El que da en arriendo un almacén o
tienda, no es responsable de la pérdida
de las mercaderías
que allí se introduzcan
Sino en cuanto la pérdida
hubiere sido por su culpa.
Será especialment
e responsable
del mal estado del
edificio, salvo que haya sido
manifiesto, o conocido del arrendatario
El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación
De un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.
PERIODO DEL DESAHUCIO
Mora del Inquilino
Reconvenciones La mora de
un período entero en el
pago de pensiones de arrendamiento de locales no comprendidos en el perímetro
urbanoDará derecho al arrendador,
después de dos
reconvenciones, entre las
cuales medien a lo menos cuatro días,
Para hacer cesar
inmediatamente el
arriendo, si no se presta seguridad suficiente
De que se verificará el pago dentro de un plazo razonable,
que no bajará de treinta días.
Aplicación de la Ley de Inquilinato
Las disposiciones de este parágrafo se entenderán sin perjuicio de lo establecido, en la Ley de
Inquilinato
En lo referente al arrendamiento de locales comprendidos dentro del perímetro urbano a que
se contrae la misma.
Parágrafo 6o.
REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS
Obligación de entregar el predio rustico
El arrendador está obligado a entregar el predio rústico en los
términos estipulados.
Si la cabida fuere diferente de la
estipulada
Habrá lugar al aumento o disminución del precio o renta,
O a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Título De la compraventa
Obligación de gozar del fundo como buen padre de Familia
Conservación de Arboles y Bosques
El colono está particularmente obligado a la conservación de los
mismos
No habiendo estipulación, se
limitará el colono
A usar del bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del
mismo fundo
limitando el goce de ellos a los términos estipulados
pero no podrá cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.
Facultad de
Sembrar o Plantar
La facultad que tenga el colono
para sembrar o plantar
no incluye la de derribar los árboles
para aprovecharse del lugar
ocupado por ellos
salvo que así se haya
expresado en el
contrato.
Obligación de cuidar de que no se usurpen
el terreno
El colono cuidará de que no se
usurpe ninguna parte del terreno
arrendado
Y será responsable de su omisión en avisar
al arrendador
Deterioro o destrucción de la cosecha
El colono no tendrá derecho para pedir rebaja del precio o renta
Alegando casos fortuitos extraordinarios que han deteriorado o destruido la cosecha.
Arriendo de un predio
con ganado
Siempre que se arriende un predio
con ganados y
no hubiere acerca de
ellos estipulación especial contraria
pertenecerán al
arrendatario todas las utilidades de dichos
ganados, y los ganados mismos, con
la obligación de dejar en el predio, al
fin del arriendo
igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.
Si al fin del arriendo no hubiere en el predio
suficientes animales de las edades y
calidades dichas para efectuar la restitución, pagará la diferencia en dinero, según el valor que entonces tuvieren.
El arrendador no estará obligado a
recibir animales que no estén
aquerenciados al predio.
Duración del
Arriendo, anticipo
del desahucio
No habiendo tiempo fijo
para la duración del
arriendo
deberá darse el desahucio
con anticipación de un año, para hacerlo
cesar.El año se
entenderá del modo
siguiente:
El día del año en que principió la entrega del
fundo al colono, se mirará como
el día inicial de todos los años
sucesivos;
El año de anticipación se contará desde
este día inicial, aunque el
desahucio se haya dado
algún tiempo antes
Las partes podrán acordar otra regla, si lo
juzgaren conveniente.
Tiempo del Pago
Si nada se ha estipulado sobre
el tiempo del pago
se observará la costumbre del
lugar.
Ámbito de aplicación
de esta norma
Las disposiciones de este parágrafo
se aplicarán a los contratos de:
Arrendamiento de predios
rústicos, en las relaciones jurídicas
Y en los casos expresamente autorizados por
las leyes agrarias.
