Arrendamiento

Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Segn el art.1915:

1. es un contrato entre 2 partes: arrendador y arrendatario

1. puede tener como objeto:0. goce de la cosa0. ejecucin de una obra0. prestacin de un servicio

1. la contraprestacin al arrendamiento, es el pago. Es un contrato bilateral con obligaciones reciprocas.

Caractersticas del contrato de arrendamiento

1. tiene un carcter bilateral1. es consensual1. es oneroso.1. Es conmutativo1. Es principal porque subsiste por s mismo1. Es nominado

1. Es un ttulo de mera tenencia (para cuando se arrienda la cosa), da el goce sin dar posesin (art.714)

1. Es de tracto sucesivo: este es el carcter ms esencial del contrato de arrendamiento, se le puede poner trmino de manera unilateral. Se cumple en c/instante, de manera sucesiva a travs de periodos. Esto importa para el trmino de incumplimiento del contrato, porque si una de las partes no paga o no da la cosa; en este caso el goce no se puede restituir. Lo que se uso ya se goz, no se puede restituir.

Partes del contrato

1. Arriendo de cosa:1. Arrendador: l que entrega la cosa.1. Arrendatario: l que recibe la cosa.

1. Contrato de ejecucin de obra material: 1. Artfice: ser quien ejecuta la obra 1. Empresario: ser quien le encarga la obra.

1. Arriendo de prestacin de servicio:1. Empleador1. Empleado

20 de mayoDiferencias entre arrendamiento y otros contratos:

C/V

1. El contrato de arrendamiento tiene similitudes con la c/v, tienen los mismos requisitos esenciales, es decir, la cosa y el precio. 1. Al mismo tiempo tiene ciertas diferencias, la principal es que la c/v es un titulo traslaticio de dominio mientras que el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. 1. En ambos casos hay goce, pero el de la c/v es un goce absoluto y perpetuo. En el contrato de arrendamiento el goce tiene un punto de trmino.

Usufructo

Entonces, algunos podran decir que el arrendamiento se parece al usufructo (se entrega el goce de la cosa de manera temporal); pero la diferencia es q

1. El usufructo es un derecho real en cambio el contrato de arrendamiento es un derecho de carcter personal.

1. En el usufructo una vez constituido, el nudo propietario ya no tiene ms relacin con la cosa, en cambio en el arrendamiento, el arrendador mantiene obligaciones respecto al tercero.

1. El usufructo al ser un derecho real tiene accin reivindicatoria, en cambio, en el arrendamiento solo se tienen acciones personales contra el arrendador.

1. En el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, el arrendamiento subsiste si muere el arrendatario.

1. El usufructuario se puede quedar con los frutos porque tiene un derecho real y en el arrendamiento se hace dueo de los frutos en virtud del contrato.

1. Arrendamiento de las Cosas (art.1916 y ss)

1. Una de las partes entrega una cosa a otra para su goce, quien a su vez se obliga a dar un precio por ella, que se llama renta. 1. La que se obliga a entregar la cosa es el arrendador, y el que paga la renta es el arrendatario. 1. El arrendatario cambie de nombre segn el tipo de cosa que sea, por ejemplo en el predio rustico se habla de inquilino.

Los ms importantes son los arrendamientos de inmuebles y no solo estn regulados por el CC sino que por leyes especiales, uno de los predios rsticos y otro sobre urbanos.

Elementos: Consentimiento de las partes, cosa arrendada y precio

i. Consentimiento de las partes: Tiene que recaer sobre la cosa y sobre el precio. Es un contrato consensual, por lo que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, no se requiere ninguna solemnidad especial.

1. Si las partes acordaron que el contrato deba darse por una solemnidad (sera una especie de contrato preparatorio o solemnidad convencional, o pacto accesorio). Mientras no se cumpla la solemnidad las partes pueden retractarse.

A pesar de que es consensual (no es necesario otorgarlo por escrito), pero es mejor dejarlo por escrito por la prueba de las obligaciones (Art.1709 y ss):

Art. 1709. Debern constar por escrito los actoso contratos que contienen la entrega o promesa de unacosa que valga ms de dos unidades tributarias.

Respecto a las solemnidades en el arrendamiento: las partes podran establecerlas pero hay casos especiales en que la ley las exige pero es en relacin a las partes que intervienen en el contrato y no por el contrato en s mismo. Por ejemplo, sociedad conyugal, personas sujetas tutela, curatela.

ii. Cosa arrendada: el art.1916 nos dice cuales son las cosas susceptibles a arrendarse. Este artculo es esencial para entender que cosas se pueden arrendar. Sin embargo debemos aplicar tambin que la cosa debe ser: licita, estar determinada, existir o esperar que exista.

Explicacin art.1916, La cosa puede ser:

1. Pueden arrendarse todas las cosas corporales o incorporales que no se consumen por su uso: esto me permite incluso arrendar acciones. Lo importante es que la cosa no se consuma, por eso no podemos arrendar un chocolate porque despus no se puede restituir. (*)Ojo relacin usufructo y cuasiusufructo.

1. Aquellas cosas que la ley prohbe arrendar: existen normas especiales que no dejan arrendar ciertas cosas.

1. Derechos estrictamente personales (personalsimos): habitacin y uso no pueden arrendarse.

1. El arrendamiento de cosa ajena, s vale. Si ya puedo venderla, obviamente puedo arrendarla. El arrendador tiene la obligacin de proteger al arrendatario y ampararlo en el uso pacifico y til de la cosa ( arrendador obligado al saneamiento de la eviccinno siempre se hace estudio de ttulos de lo que arriendo, puede haber estafa).

1. Hay una excepcin respecto al arrendamiento de cosa consumible: en el Cdigo de Minera se trata el arrendamiento de minas, este permite el arrendamiento de sustancias minerales. En este caso, se esta dando arrendamiento de la explotacin que consume a la mina.

iii. Precio: el precio que se paga por el goce de la cosa, debe ser: serio, real y determinado.

1. serio: no puede ser simulado1. real: no puede ser irrisorio.1. determinado o determinable

Una cosa es que el precio se pacte en dinero, otra cosa es que despus se pague con algo distinto (dacin en pago), entonces lo importante en el arrendamiento (en la c/v tambin aplica) es pactar en dinero, luego se puede pagar con otra cosa.pregunta de la solemne.

En la c/v el precio necesariamente es en dinero, no en el arrendamiento.

El precio en el arrendamiento puede determinarse en los mismos modos que en el contrato de venta (art.1918)art.1808 y 1809 c/v.

Art.1917 explicacin:

1. El precio en el arrendamiento se puede pactar en dinero o en otra cosa como los frutos naturales. 1. Se llama renta el precio, cuando se paga peridicamente. Cuando tenemos un arrendamiento que se paga por una sola vez, no hay renta. La renta es el pago peridico.

Obligaciones del arrendamiento

Obligaciones del arrendador:

1. Segn el art.1915 el arrendador se obliga a conceder el goce de la cosa arrendada.1. Art. 1924. El arrendador es obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

1. Obligacin de entrega: es esencial al contrato, ya que si no hay entrega no hay goce. No por el hecho de que la entrega sea esencial el contrato se transforma en real. El contrato existe por el consentimiento.

1. El contrato es perfecto por el solo consentimiento, la entrega es para la ejecucin del contrato.

El art.1924 dice otras obligaciones que son de la naturaleza y por ende se pueden renunciar.

Entrega:

Cmo se hace la entrega en el contrato de arrendamiento? Por la tradicin, segn las formas que la ley prescriba. Segn el art 1920

La entrega se hace segn las normas de la tradicin. Bajo las formas que la ley permita hacer la tradicin. *Artculos 684 y siguientes. Pero hay ciertas impresiones respecto a los inmuebles. El art.1920 dice podr hacerse no dice que necesariamente deber acercarse el inmueble de tal o cual manera, sino que de cualquier forma que signifique la entrega.

Tiempo de la entrega:

La entrega es una obligacin y su cumplimiento implica un pago. Si quiero ver cuando entregar la cosa y no hay estipulacin por las partes, se remiten a las normas del pago. VER

Estado de la cosa que se entrega:

La cosa debe estar en un estado tal, que pueda servir para el fin para el cual fue arrendada.

2. Obligacin de mantenimiento del estado de la cosa : es de la naturaleza y por ende se puede renunciar. Articulo 1924 n2. (A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada)

Art. 1932. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.Da derecho al arrendamiento a ponerle fin al contrato.

Art. 1933. Tendr adems derecho el arrendatario, en el caso del artculo precedente, para que se le indemnice el dao emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesin conocerlo, incluir en la indemnizacin el lucro cesante.

Regula las indemnizaciones que el arrendatario puede reclamar. Qu es lo que se puede demandar? Dao emergente y lucro cesante. Se pueden pedir ambas cosas por RG salvo que la ley lo limite.

El articulo 1556 da pie en que se puede hacer una excepcin solo al dao emergente y no al lucro cesante. El articulo 1933 es uno de esos casos en que solo se puede pedir el dao emergente. No se puede pedir lucro cesante. Pero hay una contra excepcin que consiste en que se puede pedir el lucro cesante si el vicio era conocido por el arrendador o si el vicio debiera haber sido conocido por el arrendador en virtud de su profesin o por los antecedentes.

Art. 1556. La indemnizacin de perjuicios comprende el dao emergente y lucro cesante, ya provengan de no haberse cumplido la obligacin, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento.Exceptanse los casos en que la ley la limita expresamente al dao emergente.

Art. 1927. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrenda. Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones.

Las reparaciones locativas estn en el articulo 1940. Son aquellas que segn las costumbres del pas son de cargo del arrendatario. Son de carcter menor, ya que las de carcter mayor son de cargo del arrendador:

Art. 1940. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.

Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc.

Respecto a estas reparaciones, el articulo 1935 y 1936.

Art. 1935. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer oportunamente las reparaciones, se abonar al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

Art 1935: Las debe reembolsar para que no haya un enriquecimiento sin causa. Son de parte del arrendador las reparaciones no locativas. Si el gasto lo hace el arrendatario se le debe reembolsar pero deben cumplir ciertos requisitos:

1. Que el dao no haya sido por su culpa, porque si fue por su culpa, l debe responder.

1. Debe dar noticia al arrendador lo ms pronto posible para que l las haga por su cuenta. El concepto que est detrs, es que como el arrendador debe responder por estos daos, l debe tener el tiempo suficiente para reparar. Esto se ve en otros contratos. 27 de mayo

Las reparaciones o mejoras tiles que se le debe hacer a la cosa, se aplica el art.1936; hay casos en que lo deber asumir el arrendador y otras el arrendatario.

Art. 1936. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles, en que no ha consentido con la expresa condicin de abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerndolos separados.

Todas estas reglas sobre las reparaciones locativas, mejoras tiles, necesarias y voluptuarias pueden ser modificadas por las partes, prima la autonoma de la voluntad.

En todos los casos que el arrendatario tiene derecho a que se le reembolsen los gastos, este tendr adems un derecho legal de retencin, art.1937:

Art. 1937. En todos los casos en que se debe indemnizacin al arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.

Qu ocurre con las contribuciones de bienes races, cuando hay arrendamiento?

1. Estos impuestos son a cargo del dueo, por lo que las debe pagar el arrendador.1. Si llega a pagar el arrendatario, se entiende como ingreso para el arrendador (dueo). 1. Si un tercero paga por l, se est siendo ms rico por lo que debera haber derecho a reembolso, salvo que se pacte que puede ser as y en ese caso se entiende como ingreso.

1. Obligacin de saneamiento de la eviccin (art.1924 n3 A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada).

Estos son casos que se producen turbaciones en el goce de la cosa arrendado, el arrendador tiene obligacin de sanear.

Los hechos que pueden provenir de esta turbacin, pueden ser provocados por:

1. Arrendador1. Un tercero: 1. estos terceros pueden estar realizando hechos que turben el goce de la cosa reclamada pero sin reclamar derecho alguno (Ej :arrendar una casa y el vecino se estaciona y no deja estacionar el auto del arrendatario) 2. pueden estar turbando el goce de la cosa arrendada reclamando un derecho sobre ella (Ej: arrendar una cosa y viene otra persona que dice ser duea, distinto al arrendado).1. 1. Si el arrendatario es turbado en su goce por un tercero que no tiene derecho: ser el arrendatario quien tendr que defenderse, no es problema del arrendador.

1. Si el arrendatario es turbado en su goce por un tercero que s tiene derecho sobre la cosa: estos son los casos de acreedores prendarios, hipotecarios, accin reivindicatoria, etc.

El arrendatario podr exigir una disminucin proporcional de la renta o eventualmente el termino del contrato. Todo esto depender de la entidad de la privacin que sufra el arrendatario.

*Estudiar los art.1930 y 1931:

Art. 1931. La accin de terceros que pretendanderecho a la cosa arrendada, se dirigir contra elarrendador.El arrendatario ser slo obligado a noticiarle laturbacin o molestia que reciba de dichos terceros, porconsecuencia de los derechos que alegan, y si loomitiere o dilatare culpablemente, abonar losperjuicios que de ello se sigan al arrendador.

Importante tener presente en el art.1931: si bien el arrendatario tiene derecho que lo defiendan de los terceros, este arrendatario tambin tiene obligacin de dar aviso al arrendador, debe ser diligente. Si no lo hiciera, se considera culpable por la omisin y tendr que abonar perjuicios al arrendador.

1. Derecho legal de retencin arrendatario:

Art. 1937. En todos los casos en que se debe indemnizacin al arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.

Pero no se extiende esta regla al caso de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

1. El plazo para ejercer el d legal de retencin, tiene que hacerse valer oportunamente.

1. Son casos en que las partes estn en conflicto, no estn claros los trminos del contrato, al arrendatario se le pone fin al contrato pero al mismo tiempo el arrendador debe indemnizar ciertos gastos que el arrendatario ha incurrido.

Este derecho legal de retencin debe ser alegado por el arrendatario dentro de un plazo de 10 das subsiguientes a la noticia del desahucio o trmino del contrato. Si procede o no este derecho legal de retencin, depender del jueznuestra legislacin no abala la auto tutela (son reglas del CPC, art.594).

Obligaciones del arrendatario

1. pagar el precio1. gozar de la cosa segn los trminos del contrato1. cuidar de la cosa: culpa leve (buen padre de familia)1. reparaciones locativas1. restituir la cosa al fin del arrendamiento, si la cosa es consumible no hay arrendamiento (no se puede arrendar un kg de harina).

1. Obligacin de pagar el precio:

1. Es la causa del contrato de arrendamiento y es la principal obligacin del arrendatario. 1. Si es que no hay pago de precio, hay comodato no arrendamiento, es un requisito esencial:

Art. 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

Este precio puede consistir en: (art.1917)

Art. 1917. El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.Llmase renta cuando se paga peridicamente.

1. dinero 1. frutos naturales de la cosa arrendada1. Llmase renta cuando se paga peridicamente.

Respecto a la determinacin del precio, se siguen las mismas reglas del contrato de c/v.

art.1942 contiene un derecho legal de retencin a favor de arrendador.

Art 1942 inc.2: Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

Art. 1943. Si entregada la cosa al arrendatariohubiere disputa acerca del precio o renta, y por una opor otra parte no se produjere prueba legal de loestipulado a este respecto, se estar al justiprecio deperitos, y los costos de esta operacin se dividirnentre el arrendador y el arrendatario por partesiguales.

Explicacin art.1943:

El art.1943 tiene una particularidad: El arrendamiento es un contrato consensual, que nos puede llevar a una situacin en que no haya claridad sobre el precio pactado o el precio determinado por un tercero segn las reglas de la c/v. (FIJARSE BIEN EN LA COMPRAVENTA)

1. El art.1943 nos pone en una situacin en que la cosa fue entregada al arrendatario, pero hay disputa sobre el precio de la renta, no hay claridad sobre lo que se haya estipulado porque no hay prueba legal suficiente. En estos casos, sern peritos quienes determinarn el justiprecio y los costos del peritaje lo pagan las partes.

Por qu el CC, exige que la cosa se haya entregado en el art.1943? Le est dando un carcter real al contrato de arrendamiento?

1. Esto es porque si no se hubiese entregado la cosa, no hay nada que pagar. 1. El contrato est celebrado; sin la entrega el arrendador no puede exigir el pago.1. Es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, si una persona reclama la renta tiene que haber cumplido sus propias obligaciones, entonces supone haber entregado la cosa para poder exigir la renta.

poca del pago: Art 1944:

1. En primer lugar ser en el periodo que hayan estipulado las partes, sino ser segn la costumbre fija del pas. Si no estamos en ninguno de los 2 casos anteriores, aplicar lo que diga la ley, es decir, supletoriamente aplicaran las reglas del inciso 2,3 y 4 del art. 1944:

1. El pago de arriendo de cosa mueble, es por plazo vencido. Al final de cada periodo se paga. 1. si se arrienda por suma fija, se paga todo al final del arrendamiento.1. La renta de predios urbanos se pagar por meses, la de predios rsticos por aos.

Mora en el pago de la renta:

1. De acuerdo con las reglas general, si hay mora en el pago de la renta. El arrendador podr exigir la condicin resolutoria tcita (art.1489), pero ojo hablar de terminacin y no resolucin del contrato, porque es de tracto sucesivo por lo que no se puede restituir el goce (retrotraer al estado anterior). 1. El art.1977 dice que en el arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios aplica una regla especial:

Explicacin art.1977Este artculo no siempre aplica como tal, porque existen normas especiales sobre arrendamiento de predios rsticos y urbanos. Lo veremos ms adelante.

Si se pone trmino del contrato de arrendamiento, por culpa del arrendatario; este estar obligado a indemnizar perjuicios:

1. En estos casos, la indemnizacin corresponder al pago de las rentas hasta que cesaba el arrendamiento o que el arriendo hubiese terminado por desahucio y si es de plazo fijo se pagar hasta cuando contaba el plazo fijo.

1. El profesor lo considera exagerado, porque si se lo arrienda a un tercero despus de este arrendamiento no habra un real perjuicio si se paga hasta el final del plazo. Aqu no hay enriquecimiento sin causa, sino que se podra resultar en que es ms conveniente que no me cumplan, que me indemnicen y luego arrendar la cosa inmediatamente.

1. Obligacin de usar la cosa:

Deber usar y gozar la cosa segn los trminos del contrato; art.1938.

1. El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato1. Aquellos a que la cosa es naturalmente destinada1. Aquellos deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.

El art.1938 se apela al sentido comn, abre las distintas fuentes. Se puede usar el espritu del contrato, costumbre, etc. Ej: Si arriendo un caballo para ir a Valparaso, no puedo utilizarlo para llegar hasta Antofagasta.

Qu pasa si se contraviene la regla del art.1938 (en el sentido de utilizar la cosa de forma distinta a la pactada originalmente)?

El art.1938 dice que el arrendador podr reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin o limitarse a esta indemnizacin dejando subsistir el arriendoson los mismos principios de la condicin resolutoria. (lo principal)

Estos casos aplica tanto como continuar el goce distinto o realizar el uso segn lo estipulado, debe corregir. Va a depender de que lo que pacte con la indemnizacin que la pueden establecer las partes o el juez.

Prohibicin legal de subarrendar

1. Segn Barros Errzuriz (profesor) el contrato de arrendamiento tiene en principio un carcter personal, es distinto arrendar al negro piera, que arrendar a un amigo. 1. Cuando se pacta el arrendamiento, hay riesgos, la cosa puede sufrir dao; desprenderse del goce de lo propio, cuesta. Segn lo anterior, se entiende que el arrendatario va a gozar de la cosa por s misma. 1. El profesor le encuentra razn a Barros, porque se espera cuando se arrienda que esta persona (arrendatario) lo use y no otra. 1. Por todo esto, el art.1946inc1 establece como RG, que no se puede ceder o subarrendar, salvo que exista autorizacin expresa.

Art 1926 inc.2 Hay prohibicin expresa legal para el sub arrendamiento, incluso limita las situaciones en que hay autorizacin: pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.

La ley 18101 estable normas respecto al arrendamiento a predios urbanos, su art.5 establece una regla especial:

Artculo 5.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte.

1. El art.5 de la ley 18101 est en contradiccin con la norma del art.1946, busca que las personas no estn esclavizadas con el arrendamiento.

1. Esta ley habla solo de predio urbano destinado a la habitacin, si este arrendamiento es superior a 1 ao entiende implcita la posibilidad de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, para que se entienda la facultad de subarrendar se tienen que cumplir todos los requisitos (predio urbano, plazo fijo, inmueble destinado a la habitacin, etc.).

1. Esto es porque una de las necesidades bsicas de las personas es la vivienda y el techo, y por tener esto se puede obligar a cualquier cosa.

1. Si uno estuviese amarrada a un arrendamiento a plazo fijo superior a un ao y no tiene la facultad de arrendar, si cae en desgracia, va a tener que seguir pagando, no va a poder poner trmino sin pagar toda la renta. Si la persona no puede hacerse cargo, este articulo le da una vlvula de escape.

1. Si no tiene como pagar al arrendador, puede subarrendar y con eso se paga. No se sale del contrato pero incorpora a un tercero que le permite cumplir con su obligacin.

1. Si expresamente el contrato es a 5 aos fijo y con prohibicin de subarrendar, el arrendatario podr poner fin al contrato sin pagar hasta los 5 aos.

Ojo: no es lo mismo la cesin del arrendamiento y el subarrendamiento. La cesin de contratos es discutible, se ceden crditos pero no deudas. Aqu se estara modificando el contrato, se cambia una parte pero no hay novacin. El profesor cree que hay una subrogacin. Es lgico que se prohba la cesin del arriendo, porque se vuelve al fundamento del carcter personal.

IMPORTANTE

Def. de contrato de subarriendo: contrato de arrendamiento que celebra el arrendatario con un tercero, con relacin a la misma cosa arrendada. Finalmente es un nuevo contrato de arrendamiento, en que el arrendador se mantiene.

1. Obligacin de cuidar de la cosa como buen padre de familia

El buen padre de familia tiene un grado de diligencia ordinaria, del hombre comn. El arrendatario responde de culpa leve:

Art. 1939. El arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.Faltando a esta obligacin, responder de los perjuicios; y aun tendr derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.Si el arrendatario no cuida la cosa como buen padre de familia:

1. deber indemnizar perjuicios1. para que exista trmino del contrato: deber producir un deterioro grave y culpable. No cualquier tipo de incumplimiento del contrato podra ponerle trmino. Ejemplo: no ponerle trmino porque rompi una ventana pero s si quem el techo de la casa.

ART 1941: El buen padre de familia, tambin responde de las personas que estn a su cargo:

El art.1947 inciso final establece un caso de responsabilidad contractual por un hecho de terceros:

1. Si la cosa tiene un deterioro al momento de restituirla, y el arrendatario no es capaz de demostrar que el deterioro no fue producto de su negligencia o sus dependientes, este responder. 1. Aqu se da vuelta la carga de la prueba, siempre la tiene el arrendador, pero aqu la tiene el arrendatario, si no logra probar que la culpa es de un tercero, l responde.

1. Hacer las reparaciones locativasart.1940

Art. 1940. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc.

1. Restituir la cosa al fin del arrendamiento.

1. Si la cosa es consumible no hay arrendamiento. 1. El contrato de arrendamiento es temporal, es un titulo de mera tenencia por eso debe restituir. 1. Esto es esencial del arrendamiento.

Art. 1947. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

1. Deber restituirla en el estado en que le fue entregada, tomndose en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos.1. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.1. En cuanto a los daos y prdidas sobrevenidas durante su goce, deber probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba ser responsable.1. La RG es que restituya una vez terminado el arrendamiento. 1. Hay excepciones que tiene que restituir antes. Debe seguir pagando el precio? No, tendra que pagar los perjuicios que equivale al lucro cesante y por ende al pago de la renta.

Si el arrendatario se niega a restituir, el arrendador tiene dos acciones:

1. Accin personal que emana del contrato de arrendamiento1. Accin real por la reivindicatoria o la posesoria. El arrendador puede no ser dueo y por ende puede ejercer la posesoria.

Cmo se debe restituir? En el estado en que se encuentre la cosa considerando los deterioros ordinarios de la cosa, el uso y goce legtimo. Art 1947 inciso segundo. Tambin loas articulo 1948 y 1949.

Mora en la restitucin:

1. Por RG es al trmino del contrato. No basta esto, se exige que el arrendatario sea requerido, no solo con la llegada del plazo, se debe requerir al arrendatario.1. Aun cuando haba un plazo fijado en el contrato, para que se encuentre en mora de restituir debe ser requerido. Esto se condice con el hecho de ser un contrato de tracto sucesivo.

Terminacin o expiracin del contrato de arrendamiento

Termina por los mismos modos que el resto de los contratos como el mutuo consentimiento, compensacin, novacin, etc.

Art. 1950. El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:1.o Por la destruccin total de la cosa arrendada;2.o Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;3.o Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn;4.o Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

*Agregamos el desahucio y las causales de los artculos 1966 y 1969

1. Destruccin total de la cosa arrenda: el arrendatario puede gozar de la cosa mediante el pago. Si la cosa se destruye el arrendatario no podr gozar y no podr restituir al arrendador. Independiente de que la destruccin sea culpable o no, se termina el contrato, solo que en un caso es con perjuicios.

1. Hay destruccin total cuando pierde el objeto o funcin para lo cual se contrat.

1. El trmino del contrato se produce de pleno derecho desde el momento en que se destruy la cosa.

1. Para determinar si la prdida fue culpable o fortuita hay que tener presente la presuncin simplemente legal del inciso final del articulo 1947: el arrendatario debe probar que no fue por su culpa, si no prueba es responsable. Se da vuelta la carga de la prueba ya que lo normal es que se es inocente si no se prueba lo contrario.

Si estamos frente a una destruccin parcial, aplica la regla del inciso del articulo 1932.

1. 1932 inc.? El juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

1. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo: se cumple el plazo determinado para su trmino.

1. Si el plazo est determinado, llegado el plazo se termina el arrendamiento sin necesidad de otro trmite, no hay que notificar al arrendatario o recurrir al juez.

1. Cosa distinta es el requerimiento en caso de mora. Partimos de la base de que hay un plazo de trmino. Puede estar determinado de distintas formas: tiempo determinado (x meses o aos) o por el uso especial a que se destina la cosa, ejemplo: arrendar un traje para un matrimonio.

Art. 1954. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si la duracin es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o por la costumbre, no ser necesario desahucio. Este es el caso en que la duracin est determinada.

Cuando no est determinado, las partes pueden unilateralmente ponerle fin. Estos nos lleva al desahucio.

1. Desahucio: Es la noticia anticipada que una de las partes del contrato le puede dar a la otra para hacer cesar dicho contrato.

1. Este es un derecho que se concede a las partes para que no se vean forzadas a permanecer indefinidamente por el contrato.

1. Esto es porque el CC prefiere la libertad. As como es un derecho para uno, tambin es una garanta que tiene la otra parte para no verse privada repentinamente del goce de la cosa (en el caso del arrendatario). Hay ciertos plazos para el aviso de trmino.

Puede provenir de la ley o por una estipulacin de las partes. En los contratos muchas veces se establecen mecanismos para estos. Los plazos pueden ser distintos en caso de cada una. Ejemplo: el arrendatario da 30 das al arrendador y ste un plazo mayor, porque podra poner al arrendatario en una situacin ms complicada.

Desahucio legal: Articulo 1951-1953

Art. 1951. Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente.

La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes.

El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo.

Lo dispuesto en este artculo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los prrafos 5 y 6 de este ttulo.

*Se refiere al desahucio en trminos generales.

Art. 1952. El que ha dado noticia para la cesacin del arriendo, no podr despus revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. Posibilidad de retracto.

Art. 1953. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

Slo una puede desahuciar.

Caractersticas del desahucio

1. Es un acto unilateral. Produce todos los efectos sin que haya sido aceptado por la otra parte1. Es irrevocable. 1. Puede ser judicial (dentro de un juicio) o extrajudicial. Si la otra parte no quiere cumplir debe recurrir al juez. Es por eso que muchos dicen que el uso prctico del desahucio extrajudicial es muy poco. 1. Anticipacin (inc 2 y 3 art 1951): si el pago es por das, se debe hacer desahucio por das. 1. El goce dura hasta que pasa el plazo del desahucio. Ejemplo: si se dio noticia con 1 mes, se puede tener goce por ese mes.

Art. 1955. Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da.

Tcita reconduccin

1. El contrato podra subsistir ms all del plazo estipulado por las partes previamente. 1. Esta prrroga puede ser expresa (las partes de comn acuerdo) o tcita. 1. En doctrina esta prrroga tcita se conoce como tcita reconduccin.

1. Def. Es la renovacin contrato de arrendamiento hecha despus de terminado el contrato cuando el arrendatario retiene la cosa en su poder, con la aparente acreencia del dueo o arrendador. 1. El CC por RG no acepta esto, esto se desprende de cmo parte el articulo 1956:

Explicacin art.1956:

1. La RG es que se rechaza la tcita reconduccin, siempre subsiste el derecho de pedir la cosa a menos de que se haya renovado el contrato. Luego vienen casos especiales respecto a inmuebles. Slo respecto a inmuebles.

1. El pago sera lo ms patente respecto al hecho inequvoco que demuestra la intencin de perseverar el arriendo. Se renueva por periodos iguales salvo que sea mayor a tres meses, en que slo se permite tres meses.

1. Es con las mismas condiciones y trminos. Ambos arriendos son idnticos, salvo que el plazo del renovado es de tres meses. Ejemplo: si lo arrendaba por un mes slo un mes, pero si era de 5 aos ser de tres meses. Aqu entran normas especiales.

1. Cuando tenemos la tcita reconduccin, es un contrato nuevo. Si se renueva el contrato, las garantas constituidas por terceros no se van a extender a las obligaciones resultantes de la renovacin.

1. La garanta era para un determinado contrato y si el contrato se renueva, la fianza no se renueva tcitamente. Este principio se repite en otros contratos. No se aplica el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal:

Art. 1957. Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones resultantes de su renovacin.

1. Extincin o terminacin del derecho del arrendador (art 1950 n3): El derecho del arrendador se puede extinguir de distintas formas y segn esto hay distintos efectos.

3. Por causas ajenas a su voluntad arrendador (art 1958): Era usufructuario o propietario fiduciario.

Se repite el principio del desahucio. Si se le pone trmino al contrato, el arrendatario an cuando se le haya puesto trmino, podr perseverar en l para percibir los frutos o para terminar sus labores.

3. Por culpa del arrendador: al arrendatario le da lo mismo quien es el arrendador, a menos que el arrendador no est obligado a respetar el contrato. Es por que se distinguen dos situaciones:

1. Quien reemplaza o sustituye al arrendador no est obligado a respetar el contrato de arrendamiento. El arrendador debe indemnizar perjuicios al arrendatario. Esta indemnizacin cubre tambin los perjuicios que puede tener el subarrendatario. Indemniza el arrendador original (el culpable).

1. Quien sucede s est obligado a respetar el arrendatario. No hay perjuicio alguno y no hay indemnizacin de perjuicios. La RG es que quien adquiera la cosa arrendada no est obligada a respetar el arrendamiento.

Esto es por el efecto relativo de los contratos, los contratos solo producen efectos entre los contratantes. Por va excepcional estn los casos del artculo 1962.

Art. 1962. Estarn obligados a respetar el arriendo:

1.o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativottulos gratuitos, no hay una contraprestacin.

2.o Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores hipotecarios; solo en caso de que conste por escritura pblica, salvo los acreedores hipotecarios

3.o Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. MUY IMORTANTE

la inscripcin debe ser anterior a la inscripcin de la hipoteca en el caso de que sea un acreedor hipotecario. El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura. Esto tiene que ver con el reglamento conservatorio. Para proteger al arrendatario se le permite ir por s solo, no hay necesidad que concurra con el arrendador.

3. Por un acto de terceros: Aplica el articulo 1965.

Si se embarga la cosa arrendada, la renta se le paga a los acreedores. Es una suerte de subrogacin. En el caso que la cosa se adjudicara a los acreedores hay que ceirse a lo que dice el 1962.

Art. 1965. Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecucin y embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se substituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962.

3. Por disposicin de la ley. Caso de expropiacin por utilidad pblica. Podra caer en el caso de caso fortuita, pero hay norma expresa.

Art. 1960. En el caso de expropiacin por causa de utilidad pblica, se observarn las reglas siguientes:

1.a Se dar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes.

2.a Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no d lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto nmero de aos, todava pendientes a la fecha de expropiacin, y as constare por escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicios por el Estado o la corporacin expropiadora.

3.a Si slo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habr lugar a la regla del artculo 1930, inciso 3.o. disminucin de precio por la parte expropiada.

Se termina el contrato de arrendamiento y termina en principio cuando realiz las labores principadas y percibi los frutos. El Estado indemniza al dueo pero tambin al arrendatario.

1. Por sentencia judicial: ejemplo: se declara la nulidad del contrato de arrendamiento. Aqu uno se rige por lo que diga la sentencia.

1. Articulo 1966 y 1969.

Art. 1966. Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendr entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artculo 1928.

Ejemplo: Se arrienda una casa y se cae el techo, hay que hacer reparaciones, el arrendador puede poner trmino. Se parece a un caso de fuerza mayor.

Art. 1969. Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o madre como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cnyuge, se sujetarn (relativamente a su duracin despus de terminada la tutela o curadura, o la administracin paterna o materna, o la administracin de la sociedad conyugal), a los artculos 407, 1749, 1756 y 1761.

Hay normas especiales. Hay plazos mximos que puede hacer el tutor o curador o el marido respecto de los bienes de la mujer. La sancin es la inoponibilidad y puede ponerle trmino al contrato.

Si hay un pacto de no enajenar la cosa arrendada, ese pacto no implica la nulidad de la enajenacin. Volvemos a la discusin respecto a la prohibicin de enajenar o gravar.:

Art. 1964. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural.

Si el arrendatario es insolvente no se le pone fin al contrato. La razn de fondo es que si no se puede pagar a los acreedores, si por eso hecho el arrendador pone trmino, se produce un efecto en cadena.

No se pueden generar flujos para pagar los crditos. Est en mejor inters de todos que el contrato puede subsistir. A favor de los acreedores del arrendatario y por eso se les pide que caucione, que d garanta.

Si no caucionan el arrendador puede ponerle trmino. Si los acreedores pagan el arriendo hay una accin de reembolso.

Art. 1968. La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo.

El acreedor o acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador.

No siendo as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competer accin de perjuicios contra el arrendatario segn las reglas generales.